TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
DECIDE:

EXPEDIENTE: 49.763
PARTE DEMANDANTE: UMBERTO BANFI MADDALONI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.150.885.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JORGE MACHÍN CÁCERES, DAVID MOUCHARFIECH y DAILYN FERNANDEZ SEMPRUN, inscritos en el Inpreabogado con los Nros. 22.872, 108.257 y 285.358, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A., debidamente inscrita en el Registro de Comercio, llevado por la secretaría del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 13 de enero de 1.970, bajo el N° 87, tomo 31; estatutos reformados según acta de asamblea extraordinaria celebrada en fecha 21 de septiembre de 1.987 e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 1 octubre de ese mismo año, bajo el N° 5, Tomo 79-A, en la persona de su presidente ejecutivo EGLE RINCÓN PAZ, venezolana, mayor de edad, identificada con la cédula de identidad N° V-3.651.269.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL RINCON URDANETA, JORGE FERNANDEZ DE LA CRUZ y MIGUEL UBAN RAMIREZ, inscritos en el Inpreabogado con los Nros. 83.665, 31.801 y 56.759, respectivamente.
JUICIO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (DEMANDA PRINCIPAL) Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (VÍA RECONVENCIÓN)
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA
FECHA DE ADMISIÓN: 17 de febrero de 2021

I
ANTECEDENTES

Se inició el presente proceso en virtud de una demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, en contra de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A., la cual fue admitida por este Tribunal en fecha 17 de febrero de 2021, ordenándose la citación de la parte demandada en la persona de su presidente ejecutivo EGLE RINCÓN PAZ.
En fecha 18 de febrero de 2021, la parte accionante otorgó poder apud-acta al abogado en ejercicio JORGE MACHÍN CÁCERES, inscrito en el Inpreabogado con el N° 22.872.
De esa manera, y previo impulso efectuado por la parte accionante, en fecha 22 de febrero de 2021, este Tribunal dictó auto ordenando librar boleta de citación a la parte demandada.
Posteriormente, en fecha 24 de marzo de 2021, el Alguacil de este Juzgado expuso haber resultado infructuosas las gestiones realizadas a los efectos de citar personalmente a la parte demandada.
En virtud de lo anterior, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó citar a la representante legal de la sociedad mercantil demandada por los medios digitales, lo cual fue gestionado debidamente por el Secretario de este Juzgado, quien en fecha 05 de mayo de 2021, dejó constancia de no haber recibido respuesta alguna.
Con motivo de lo anterior, en fecha 12 de mayo de 2021, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación por medio de carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue proveído por este Tribunal mediante auto de fecha 14 de mayo de 2021, a través del cual libró el respectivo cartel y ordenó su publicación.
En fecha 10 de junio de 2021, el apoderado judicial de la parte actora consignó constancias de publicación del cartel librado en dos (2) diarios de mayor circulación de la localidad, siendo las mismas agregadas a las actas en fecha 21 de junio de 2021.
En ese orden de ideas, en fecha 20 de julio de 2021, el Secretario de este Juzgado dejó constancia de encontrarse cumplidas en la presente causa las formalidades de ley establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Así pues, dándole consecución al proceso y en virtud de la falta de comparecencia de la parte demandada para aprehenderse del juicio incoado en su contra, este Tribunal en fecha 07 de septiembre de 2021, dictó auto nombrando defensor ad-litem.
No obstante, en fecha 11 de octubre de 2021, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio RAFAEL RINCON URDANETA, se dio por citado en nombre de su representada y consignó, entre otras documentales, el poder que lo acredita.
En ese mismo orden, el apoderado judicial de la parte demandada, en nombre de su representada y alegando estar facultado para ello, confirió poder apud-acta a los abogados en ejercicio JORGE FERNANDEZ DE LA CRUZ y MIGUEL UBAN RAMIREZ, inscritos en el Inpreabogado con los Nros. 31.801 y 56.759, respectivamente.
Seguidamente, en fecha 04 de noviembre de 2021, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito a través del cual dio contestación al fondo de la demanda e interpuso reconvención por cumplimiento de contrato.
En atención a lo antes precisado, este Tribunal, mediante auto de fecha 11 de noviembre de 2021, admitió la mencionada reconvención y en ese sentido ordenó la notificación de la parte demandante reconvenida, la cual tuvo lugar en fecha 12 de noviembre de 2021, según nota suscrita por el Secretario mediante la cual dejó constancia de haber remitido vía correo electrónico la boleta de notificación y obtener el respectivo acuse de recibo.
Notificada la parte demandante reconvenida, en fecha 22 de noviembre de 2021, el apoderado judicial de ésta presentó escrito de contestación a la reconvención planteada.
Transcurrido así el proceso, en fecha 14 de diciembre de 2021, el Tribunal dictó auto ordenando agregar a las actas los escritos de promoción de pruebas presentados por ambas partes intervinientes en la causa.
Por escrito de fecha 18 de enero de 2022, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, se opuso a la admisión de la prueba libre de experticia informática promovida por la parte demandada reconviniente, a lo cual, en fecha 20 de enero de 2022, la representación judicial de dicha parte presentó escrito exponiendo argumentos e insistiendo en la admisión de la referida prueba.
Así pues, en fecha 24 de enero de 2022, este Tribunal dictó auto admitiendo los medios probatorios promovidos, y en ese sentido, con relación a las pruebas de informes promovidas por ambas partes, ordenó oficiar a los entes respectivos a los efectos de que emitan la información correspondiente. En el mismo auto se fijó oportunidad para llevar a efecto la inspección judicial solicitada.
No obstante, y en virtud de que en el auto anterior, este Tribunal por error involuntario omitió la admisión de varios medios probatorios, así como el pronunciamiento respecto a la oposición efectuada por la parte actora en relación a la prueba libre promovida por la parte demandada; en fecha 25 de enero de 2022, este órgano jurisdiccional dictó auto complementario, y en el mismo acordó resolver como un punto previo a la sentencia de mérito la oposición a la prueba libre promovida por la parte demandada, así como también admitió las pruebas cuyo pronunciamiento se habría omitido.
En fecha 02 de febrero de 2022, consta en actas que la Jueza y el Secretario de este Juzgado, asistidos por un práctico, llevaron a cabo la inspección judicial promovida por la parte actora.
Así mismo, en fecha 09 de febrero de 2022, el Alguacil de este Tribunal expuso haber hecho entrega de los oficios librados por este Tribunal a la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo, a CORPOELEC, al Registro Público del Primer Circuito y a la Dirección de Migración y Zonas Fronteriza del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), relacionados con las pruebas de informe promovidas por la parte actora reconvenida, así como haber enviado a través de una empresa de correo privado el oficio dirigido a la Superintendencia de Servicio de Certificación Electrónica (SUSCERTE), relacionado con prueba de informe promovida por la parte demandada reconviniente.
Mediante auto de fecha 10 de febrero de 2022, este Tribunal fijó oportunidad para llevar a cabo los actos de nombramiento de expertos con relación a las pruebas de experticias promovidas sobre el Centro Comercial Juana de Avila, sobre las bienhechurías constituidas por un galpón y su terreno ocupado por la sociedad mercantil El Tacón C.A., y prueba libre de experticia informática, la primera promovida por la parte actora reconvenida, y las dos últimas promovidas por la parte demandada reconviniente.
En fecha 11 de febrero de 2022, el Secretario de este Juzgado dejó constancia de haber notificado por los medios digitales a los apoderados judiciales de las partes intervinientes respecto al auto antes precisado.
En fecha 17 de febrero de 2022, el abogado en ejercicio JORGE MACHÍN CÁCERES, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, sustituyó el poder que lo acredita, pero reservándose su ejercicio, en los abogados en ejercicio DAVID MOUCHARFIECH y DAILYN FERNANDEZ SEMPRUN.
En esa misma fecha, dicha representación judicial presentó escrito manifestando que no comparecería al acto de nombramiento de expertos informáticos a los efectos de no convalidar la prueba a la que se opuso.
Así las cosas, consta en las actas del expediente que en la misma fecha se llevaron a cabo los actos de nombramiento de expertos con relación a las dos (2) experticias la primera por la parte actora reconvenida, y la segunda por la parte demandada reconviniente, en la cual se nombraron como expertos a los ciudadanos Omar Herrera, Rafael Montiel y Derwins Alvarado, plenamente identificados en actas, como expertos designados por la parte demandada, demandante y el Tribunal respectivamente.
Más tarde, en esa misma fecha (17 de febrero de 2022), se llevó igualmente a cabo el acto de nombramiento de expertos con relación a la experticia informática promovida por la parte demandada reconviniente, la cual se llevó a cabo con la comparecencia únicamente de los apoderados judiciales de dicha parte, designándose al ingeniero informático Daniel Bravo como experto de dicha parte. Con relación a los dos (2) expertos que debía designar el Tribunal (el suyo y el de la parte actora vista su incomparecencia) dicho acto se difirió por no contar este órgano jurisdiccional con profesionales de ese tipo a su disposición.
Por otro lado, en fecha 21 de febrero de 2022, este Juzgado recibió oficio emitido por Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia relacionado con prueba de informe promovida por la parte actora reconvenida.
En fechas 21 y 22 de febrero de 2022, mediante diligencias presentadas por separado, los ciudadanos Omar Herrera, y Rafel Montiel Rubio, ambos ingenieros civiles, aceptaron el cargo de experto recaído en sus personas con motivo de las experticias promovidas en la presente causa, y en ese sentido, procedieron a prestar juramento de ley.
Así mismo, en fecha 22 de febrero de 2022, el ciudadano Daniel Bravo Fernandez, ingeniero en informática, presentó diligencia mediante la cual aceptó el cargo de experto informático recaído en su persona y prestó juramento de ley.
Por escrito de fecha 24 de febrero de 2022, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, presentó argumentos ejerciendo contradicción respecto a la prueba de experticia informática por haber sido, a su juicio, mal promovida.
En fecha 03 de marzo de 2022, este Juzgado recibió de parte del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, las resultas de las testimoniales promovidas por la parte demandada reconviniente.
Seguidamente, en fecha 03 de marzo de 2022, el Alguacil de este Juzgado expuso haber notificado al ingeniero Derwins Alavarado, del cargo de experto recaído en su persona.
Posteriormente, en esa misma fecha, la representación judicial de la parte actora reconvenida solicitó una prórroga del lapso de evacuación de pruebas, lo cual proveyó este Juzgado en fecha 07 de marzo de 2022 por un lapso de quince (15) días de despacho una vez vencido el lapso ordinario de pruebas a los efectos de evacuar la experticia informática promovida por la parte demandada reconviniente.
En fecha 08 de marzo de 2022, el ciudadano Derwins Alvarado, presentó diligencia aceptando el cargo de experto recaído en su persona en las experticias promovidas por las partes, y en el mismo acto prestó juramento de ley.
Mediante diligencia de esa misma fecha, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida solicitó ampliar el auto donde se prórroga el lapso de evacuación de pruebas a los fines de que abarque también la evacuación las experticias promovidas por las partes.
Por otro lado, en fecha 08 de marzo de 2022, se recibió oficio emitido por la Corporación Eléctrica Nacional S.A. (CORPOELEC) contentivo de la información solicitada por este Juzgado relativa a prueba de informe promovida por la parte actora reconvenida.
En fecha 11 de marzo de 2022, este Juzgado amplió el auto de fecha 7 de marzo de 2022, en el sentido de dejar constancia de que la prórroga del lapso de evacuación de pruebas acordada abarca la evacuación de todas las experticias promovidas, e igualmente amplió el lapso establecido por un total de treinta (30) días de despacho.
Así pues, en fecha 17 de marzo de 2022, los ciudadanos Derwins Alvarado, Rafael Montiel y Omar Herrera, en su condición de expertos, presentaron diligencia señalando la oportunidad en que se iniciarán las gestiones correspondientes para evacuar las experticias promovidas por cada parte.
Posteriormente, en fecha 23 de marzo de 2022, este Tribunal dictó auto designado a los ciudadanos Luis Chacín Nader y Benjamin Villalobos Abreu, como expertos informáticos, y en ese sentido ordenó sus respectivas notificaciones.
En fecha 01 de abril de 2022, este Juzgado recibió oficio emitido por el Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), contentivo de la información solicitada con relación a la prueba de informe promovida por la parte actora reconvenida.
Mediante exposición de fecha 25 de abril de 2022, el Alguacil de este Juzgado dejó constancia en actas de haber practicado la notificación de los ciudadanos Benjamin Villalobos y Luis Chacín respecto a su designación como expertos informáticos en la presente causa.
Posteriormente, en esa misma fecha, los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente solicitaron al Tribunal prorrogar nuevamente el lapso de evacuación de pruebas.
En fecha 26 de abril de 2022, los ciudadanos Rafael Montiel Rubio, Omar Herrera y Derwins Alvarado, en su condición de expertos designados en la presente causa, consignaron dos (2) escritos correspondiente a los informes de las experticias que se les encomendó realizar.
Por diligencia de fecha 27 de abril de 2022, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida se opuso a la solicitud efectuada por la parte demandada reconviniente respecto a que se otorgue nueva prórroga del lapso de pruebas.
En misma fecha, dicha representación judicial solicitó a los expertos designados, aclaratoria sobre uno de los puntos de sus informes.
En igual fecha los ciudadanos Benjamin Villalobos y Luis Chacin Nader, acudieron al Tribunal para aceptar el cargo de expertos informáticos recaído en sus personas y prestar juramento de ley.
Mediante auto de fecha 27 de abril de 2022, este Tribunal resolvió la solicitud efectuada por la parte demandada reconviniente, y en ese sentido, acordó prorrogar el lapso de evacuación de pruebas por cinco (5) días de despacho.
Así pues, en fecha 28 de abril de 2022, el ciudadano Benjamin Villalobos, experto informático designado por el Tribunal en la presente causa, presentó diligencia manifestando la oportunidad para llevar a cabo la experticia informática para la que fue designado.
En fecha 29 de abril de 2022, la representación judicial de la sociedad mercantil demandada reconviniente solicitó a los expertos aclaratoria sobre puntos específicos de sus informes.
En virtud de ello, este Tribunal, mediante auto de fecha 02 de mayo de 2022, ordenó a los expertos designados en el presente proceso, ingenieros civiles, Rafael Montiel, Omar Herrera y Derwins Alvarado, realizar las aclaratorias solicitadas por ambas partes.
En la misma fecha, los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente consignaron copia simple de los documentos poderes que acreditan a la ciudadana Marleny Nieto como apoderada de la ciudadana Egle Rincon y de la sociedad mercantil demandada; lo anterior en virtud de guardar relación con la experticia informática llevada a cabo en fecha 29 de abril de 2022.
Seguidamente, en fecha 03 de mayo de 2022 los expertos informáticos designados en la presente causa, ciudadanos Benjamin Villalobos, Luis Chacin y Daniel Bravo, consignaron informe relativo a la experticia informática promovida por la parte demandada reconvenida.
En fecha 05 de mayo de 2022 se recibió oficio emitido por la Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo contentivo de la información solicitada con relación a la prueba de informe promovida por la parte actora reconviniente.
Posteriormente, en fecha 09 de mayo de 2022, los ciudadanos Rafael Montiel, Omar Herrera y Derwins Alvarado, consignaron escritos de aclaratoria sobre los puntos dudosos manifestados por las partes con relación a los informes correspondientes a las experticias evacuadas por estos.
Mediante escrito de fecha 10 de mayo de 2022, los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente renunciaron a la prueba de informe dirigida a la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUSCERTE), y en ese sentido, mediante auto de fecha 13 de ese mismo mes y año, este Tribunal dejó sin efecto la misma y fijó la causa para la presentación de informes.
De esa manera, en fecha 07 de junio de 2022, los apoderados judiciales de la parte actora reconvenida y demandada reconviniente presentaron por separado sus respectivos escritos de informes.
En fecha 20 de junio de 2022, los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente y demandante reconvenida presentaron por separado sus respectivos escritos de observación a los informes.
Ahora bien, cumplidas como se encuentran todas las etapas procesales en el presente procedimiento, esta operadora de justicia, hallándose en la oportunidad de emitir sentencia de mérito, pasa a resolver lo conducente efectuando previamente un análisis sobre los argumentos esbozados y pruebas aportadas por ambas partes intervinientes.

II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
El ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, debidamente asistido de su abogado, narra que la sociedad mercantil El Tacón C.A., había venido ocupando en calidad de arrendataria un área del centro comercial JUANA DE AVILA, comprendida por un (1) local comercial con dos (2) oficinas con salida externa, su correspondiente estacionamiento y una torre publicitaria. No obstante, arguye que, a pesar de ser fiel cumplidor de sus obligaciones, dicha sociedad mercantil fue demandada por la arrendadora en virtud de una pretensión por cumplimiento de contrato.
Manifiesta que, en el discurrir de dicho proceso judicial, se llegó a plantear la posibilidad de que la sociedad mercantil El Tacón C.A., adquiriera en propiedad el inmueble que había venido ocupando.
Señala que en las negociaciones sostenidas con la ciudadana EGLE RINCÓN, en su condición de presidente ejecutivo del centro comercial JUANA DE AVILA C.A., se habría establecido vender únicamente el galpón y el área del estacionamiento, excluyendo así los locales comerciales números 11 y 12 y la torre publicitaria; lo anterior por el precio de venta de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($1.300.000,00).
En ese orden de ideas, manifiesta que las partes convinieron en elaborar primogénitamente un acuerdo privado denominado por ellos “documento macro”, en lugar del contrato de opción a compraventa; lo anterior en virtud de que, según alude, el centro comercial JUANA DE AVILA no contaba con un documento de condominio del cual se pudiera determinar las medidas y linderos del bien objeto de venta, así como tampoco el porcentaje del área común y del área de estacionamiento que les iba a corresponder por la misma, todo lo cual debía ser indicado con precisión en el contrato de opción a compraventa para poder ser notariado; de manera que, decidieron primeramente regular los pasos a seguir con relación a los puntos discutidos y aprobados en un contrato privado (el documento macro), y posterior al registro del documento de condominio del centro comercial, se procedería entonces a la elaboración del contrato de opción a compraventa.
Alega que al acuerdo privado antes precisado se le anexó plano debidamente firmado por las partes para que formara parte integrante del mismo, y en este se habría convenido además el precio de venta y todo lo relativo a los pagos, los cuales se comprendían en dos cuotas; la primera por la suma de TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($300.000), que debía ser entregada el día de la firma del contrato de opción a compraventa, y la segunda por la suma de UN MILLÓN DE DÓLARES AMERICANOS ($ 1.000.000) en un lapso de noventa (90) días continuos siguientes, lo cual, a juicio del accionante, permite deducir que el pago del precio de venta se encontraba condicionado a la firma de dicho contrato de promesa u opción de compraventa.
Así mismo, señala el accionante, que en virtud de que el acuerdo contenido en el documento macro estaba siendo celebrado por él a título personal, se previó en el mismo que el documento de opción a compraventa podría ser suscrito por la sociedad mercantil El Tacón C.A., o por otra empresa que ha bien fuera designada por su persona.
Indica igualmente que en el acuerdo privado se estableció el día 29 de mayo de 2015 como término perentorio para cumplir con todo lo acordado en el mismo, y por lo cual el documento de condominio del centro comercial debía ser registrado en los días inmediatamente posteriores. Sin embargo, refiere que, en espera de la firma del documento de opción a compraventa, fue informado sobre la imposibilidad por parte de la sociedad mercantil demandada para registrar el documento de condominio del centro comercial JUANA DE AVILA C.A., en virtud de tener la misma problemas con un inquilino que ocupaba una extensión de un terreno que forma parte de dicho centro comercial, y el cual debía ser resuelto previo a la elaboración y registro del documento de condominio.
No obstante, arguye que igualmente se le exigió el cumplimiento del pago de la cantidad de TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($300.000,00), los cuales pretendían ser usados por la sociedad mercantil demandada para llegar a un acuerdo con el inquilino y registrar el documento de condominio, a lo cual accedió y en fecha 4 de junio de 2015 procedió a cancelar la mencionada cantidad.
Continúa refiriendo que, pasados unos días sin que se hubiera firmado el contrato de opción de compraventa, ni se hubiera resuelto el problema con el inquilino, ni mucho menos registrado el documento de condominio, y por tanto, sin que hubiese empezado a discurrir el lapso para el cumplimiento del pago total del precio de venta acordado, la presidente ejecutiva de la sociedad mercantil demandada le exigió la segunda cuota del pago por UN MILLÓN DE DÓLARES AMERICANOS ($1.000.000,00), los cuales no canceló, y por ello, a partir del mes de noviembre del 2015, se le empezó a considerar que estaba en mora, exigiéndosele además el pago de intereses moratorios a la tasa del cinco por ciento (5%) sobre el monto adeudado.
Manifiesta que prueba de ello, es una comunicación suscrita por la ciudadana EGLE RINCON en fecha 30 de noviembre de 2015, cuyo contenido explana en lo sucesivo, y la cual específica se encuentra firmada únicamente por la referida ciudadana y no por él, ya que alega no estaban modificando los términos del contrato original, ni se trataba de una novación, y que de ser así la misma debía ser expresa como lo infiere el artículo 1.315 del Código Civil.
Con relación a dicha comunicación, señala que en la misma no se hace referencia al contrato privado (documento macro) suscrito por las partes, sino que se alude a una deuda pecuniaria de carácter mercantil, y se hace mención a un plazo para la cancelación de dicha deuda que habría vencido; empero arguye que la única relación contractual entre estos era la nacida del acuerdo privado y allí no había comenzado a discurrir el lapso para el cumplimiento de la obligación.
Aunado a ello, indica que en dicha comunicación se reconoce el pago de TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE DÓLARES AMERICANOS ($31.249,00) por conceptos de intereses moratorios, que arguye fueron calculados sobre el monto de UN MILLÓN DE DÓLARES AMERICANOS ($1.000.000,00) supuestamente adeudados, y al mismo tiempo un abono a ese capital de TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN DÓLARES AMERICANOS ($33.751,00).
De igual forma, indica que en el mes de diciembre de 2016, la ciudadana EGLE RINCÓN, habría tenido conocimiento de que el accionante estaba vendiendo una camioneta propiedad de la sociedad mercantil EL TACON GRAPHIC'S, C.A., por un valor de SESENTA Y CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS ($65.000) y mostró su interés en adquirirla por ese monto, el cual imputaría como abono al capital del precio de venta acordado en el documento macro, a lo cual accedió y elaboraron un documento simulado de compraventa por un monto aparente de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.220.000,00).
Alude que en torno al problema que tenía el centro comercial JUANA DE AVILA C.A., con uno de sus inquilinos, estos tuvieron que iniciar un litigio legal por cumplimiento de contrato de prorroga legal para lograr su desalojo, y que en virtud de ello, a mediados de julio de 2016, la ciudadana EGLE RINCON le manifestó la necesidad que tenía de dinero, motivo por el cual, y a su dicho, actuando de buena fe, en fecha 7 de julio de ese año accedió a cancelar la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($450.000,00).
Sin embargo, refiere que en fecha 28 de noviembre de ese mismo año, recibió un aviso de cobro de intereses a la tasa del 5% comprendidos desde el 10 de junio al 10 de diciembre de 2016, cuya suma total era de DOCE MIL VEINTE DÓLARES AMERICANOS ($12.020), y en el cual se especifica una relación de pagos en la que únicamente se señalan los abonos al capital, pero no lo pagado por concepto de interés, ni tampoco el reconocimiento del valor de SESENTA Y CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS ($65.000,00) por el negocio realizado de la venta de la camioneta en el año 2015; no obstante, indica el accionante que, en aras de mantener un clima de armonía, procedió a cancelar el monto de DOCE MIL VEINTE DÓLARES AMERICANOS ($12.020), y además de ello, en diciembre del año 2017 hizo entrega de un cheque por la cantidad de QUINCE MIL TRESCIENTOS DOCE DÓLARES AMERICANOS ($15.312,00) igualmente por concepto de intereses.
Así pues, luego de todo lo narrado, manifiesta que desde la firma del acuerdo privado (denominado documento macro), esto es el día 26 de mayo de 2015, hasta la fecha de interposición de la demanda, han transcurrido más de cuatro años sin que la sociedad mercantil demandada llevara a efecto el contrato de opción a compraventa, aun cuando todas las obligaciones asumidas por las partes en dicho contrato privado debieron cumplirse más tardar el 29 de mayo de 2015, configurándose a su juicio un incumplimiento por parte del centro comercial JUANA DE AVILA C.A. respecto al documento macro suscrito, pese a que incluso, en fecha 20 de noviembre de 2019, ya habría sido resuelto el problema legal con el inquilino.
En derivación, el accionante solicita la resolución del acuerdo privado suscrito por las partes en fecha 26 de mayo de 2015, y le sea devuelta la suma de NOVECIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DÓLARES AMERICANOS ($907.332,00) que constituyen el total del capital y los intereses pagados en torno al mismo.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad para contestar la demanda, admitió ser cierto que entre el accionante y su representada se planteara la posibilidad de que la sociedad mercantil El Tacón C.A., adquiriera en propiedad el galpón que había venido ocupando en calidad de arrendataria. Sin embargo, manifiesta que, según se puede desprender del propio acuerdo privado (documento macro) aludido por el actor, dicha posibilidad fue planteada por el accionante.
Así mismo, afirma ser cierto que en dicho acuerdo se haya convenido como precio de venta del referido inmueble la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS (1.300.000,00).
No obstante, niega y contradice que la sociedad de comercio El Tacón C.A., y el ciudadano UMBERTO BANFI, hayan sido fieles cumplidores de las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia que se inició con su representada hace más de treinta años, y que en realidad, con motivo del incumplimiento de los deberes contractuales arrendaticios por parte del accionante y la empresa que representa, la sociedad mercantil demandada se vio en la imperiosa necesidad de instaurar un proceso judicial, el cual afirma concluyó con el desistimiento de la acción y del procedimiento por parte de su poderdante debidamente homologado por un Tribunal, y que no obstante a ello, se suscribió el documento macro o acuerdo privado en el que las partes establecieron que el ciudadano UMBERTO BANFI y la sociedad mercantil El Tacón C.A., debían cancelar una justa compensación a la ciudadana EGLE RINCON a más tardar el 31 de mayo de 2015 por concepto de diferencia de los cánones de arrendamiento.
Infiere que precisamente en virtud de que la relación arrendaticia entre las partes había sido traumática debido a los constantes incumplimientos por parte de la sociedad mercantil El Tacón C.A., su representada accedió a vender el galpón y su lote de terreno al accionante o a la persona que éste ha bien designara.
Así mismo, niega que el documento de opción a compraventa señalado en el acuerdo privado no haya sido otorgado en virtud de requerir previamente el registro del documento de condominio, y en contradicción a ello indica que el pago de la cantidad de UN MILLÓN DE DÓLARES AMERICANOS ($1.000.000,00) no está condicionado al otorgamiento simultáneo del documento definitivo de compraventa, ni se establece una fecha posterior al pago restante para dicho otorgamiento, así como tampoco en ninguna parte del documento macro, se condiciona la negociación a la existencia y/o protocolización del documento de condominio.
Respecto a ello explica que a su juicio no era necesaria la protocolización de un documento de condominio previo a la firma del contrato de opción a compraventa, por cuanto ya había un plano firmado por las partes que formaba parte integral del acuerdo y en el cual se encontraba perfectamente alinderado el inmueble objeto de negociación.
Manifiesta que en el mes de junio de 2016, periodo en la cual alude que el accionante ya se encontraba haciendo pagos parciales por concepto de capital e intereses, el plano que formaba parte del acuerdo privado habría sido debidamente revisado y registrado por el director de Catastro de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, designándosele a tales efectos el N° RM-2016-11-0029, al igual que el plano de mensura de los locales comerciales colindantes al galpón, cuya nota de registro refiere es RM-2016-11-0028.
Así mismo, afirma que, en anteriores oportunidades, el centro comercial JUANA DE AVILA C.A., había efectuado ventas parciales de la mayor extensión del terreno que es de su propiedad, sin necesidad de la exigencia de ningún documento de condominio.
No obstante de lo anterior, refiere que los contratantes acordaron de manera verbal que, ante el supuesto negado de que el registro inmobiliario competente requiriese el documento de condominio, la sociedad mercantil demandada procedería a efectuar los trámites necesarios para su protocolización en aras de concluir la venta.
Por otro lado, refiere que el contrato de opción a compraventa no se concretó por hechos imputables directamente al accionante, ya que este debía designar a la persona natural o jurídica que firmaría dicho contrato, pero que hasta la fecha no habría sido designada.
Manifiesta que el ciudadano UMBERTO BANFI, pagó el precio de la opción fuera del lapso previsto en el documento macro, y con prescindencia de la firma del contrato de opción a compraventa. Con relación a ello, destaca la importancia de observar que el lapso de vigencia del documento macro a los efectos de dar cumplimiento al primer pago, feneció el 29 de mayo de 2015, pero el mismo fue cancelado en fecha 4 de junio de 2015, es decir, fuera del lapso natural previsto en dicho documento.
Arguye que todo lo antes planteado (conocimiento de las partes de prescindencia del requisito del registro del documento de condominio, la relación traumática de la relación arrendaticia, los pagos fuera del lapso contractual, la ausencia de designación de la persona que suscribiría el contrato de opción a compraventa, entre otros) motivaron la modificación de manera verbal y muto acuerdo respecto a los términos y condiciones del documento macro, específicamente en la aceptación de pagos parciales o abonos de capital, fechas y formas de pago, de manera que las partes habrían pactado que el cumplimiento del pago total del precio de venta acordado debía hacerse previo al otorgamiento de cualquier documento traslativo de la propiedad; todo lo anterior a su juicio se puede evidenciar de las propias manifestaciones hechas por el accionante y el material probatorio que consignó.
Sobre el problema o litigio legal que tuvieron con uno de los inquilinos del centro comercial JUANA DE AVILA C.A., manifiesta que ello de ningún modo resultaba un impedimento para realizar el documento de condominio, ni fue motivo para pedirle dinero al accionante, ya que se la extensión de terreno que ocupaba el inquilino y la que fue objeto de negociaciones para su venta, son diferentes y se encuentran perfectamente alinderadas.
Con relación a la comunicación a la que alude el accionante, afirma que, aunque la misma no esté suscrita por el ciudadano UMBERTO BANFI, a su juicio es posible constatar que las partes le dieron cumplimiento parcial, y por demás libre de coacción, a lo estipulado en la misma, ya que el propio accionante admite que efectuó los pagos allí reflejados por concepto de abono de capital e intereses, lo que infiere, según su dicho, la aceptación plena del contenido del acuerdo plasmado en la comunicación.
Aclara que el cumplimiento de lo acordado en la comunicación de fecha 30 de noviembre de 2015 fue parcial debido a que, si bien el accionante cumplió con el pago de un abono al capital y los intereses de mora, el mismo no cumplió con el pago de la totalidad de la deuda al término del 10 de junio de 2016.
Respecto a la venta de una camioneta por parte de la sociedad mercantil El Tacón C.A., a la ciudadana EGLE RINCON, afirma que ciertamente la misma fue recibida por su mandante como abono de capital al precio de venta fijado, pero no por la suma de SESENTA Y CINCO MIL DÓLARES AMERCIANOS ($65.000,00), sino por la cantidad de DIEZ MIL DÓLARES AMERICANOS ($10.000,00), y que dicha negociación se realizó el 18 de diciembre de 2015, y no en el año 2016 como lo refiere el accionante.
Alega que el abono al capital mediante el traspaso de la camioneta, meses después de que se vencieran los plazos establecidos en el documento macro, constituye un reconocimiento expreso por parte del accionante de que las condiciones y fechas de pago del acuerdo privado habían sido modificadas y aceptado así por las partes.
Así mismo, manifiesta que para julio de 2016 ya se encontraba fenecida la prórroga acordada por las partes para que el accionante cancelara la totalidad de la deuda en el acuerdo o comunicación de fecha 30 de noviembre de 2015, y que en virtud de ello se habría realizado un pago por concepto de intereses calculados hasta el 10 de junio de 2016 por el monto de TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE DÓLARES AMERICANOS ($31.000,00), así como un abono al capital de TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN DÓLARES AMERICANOS ($33.751,00), todo lo cual, a juicio de la representación judicial de la parte demandada, permite constatar que para el día 7 de julio de 2016, fecha en la cual alude que el accionante canceló a su representada la cantidad de CUATROCIETOS CINCUENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($450.000,00) por concepto de abono de capital, éste ya se encontraba en mora con respecto al pago de la totalidad de la deuda, y ponen en manifiesto los cambios y modificaciones aceptadas por las partes respecto al documento macro.
Aunado a lo anterior, señala dicha representación judicial que en la comunicación emitida por su representada en fecha 28 de noviembre de 2016, se le explica al ciudadano UMBERTO BANFI que adeuda los intereses causados desde el 10 de junio de 2016 hasta el 10 de diciembre de ese año, sobre la base del capital adeudado para esa fecha, y así mismo se le reconoció los abonos efectuados por la cantidad total de SETECIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN DÓLARES AMERICANOS ($783.751,00).
Alude que los intereses causados y discriminados en la referida comunicación fueron por la cantidad de DOCE MIL VEINTE DÓLARES AMERICANOS ($12.020,00), y que el accionante los habría cancelado, lo que a criterio de la parte demandada, constituye una vez más el reconocimiento de la mora e incumplimiento respecto al pago del precio de venta acordado en el documento macro.
Consecuencia de todo lo antes expuesto, alega que son improcedentes los hechos narrados y el derecho invocado por el actor, por lo cual solicita se declare SIN LUGAR la demanda incoada.
Así mismo, y por cuanto alude que han transcurrido más de cuatro años desde la firma del documento macro, sin que el accionante haya dado cumplimiento al pago total del precio de venta convenido y los intereses de mora causados, para que posteriormente se proceda a verificarse el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, RECONVIENEN judicialmente la ejecución del contrato privado suscrito el día 26 de mayo de 2015 denominado por las partes como “documento macro”, y en consecuencia de ello, pague a la demandada reconviniente la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO DÓLARES AMERICANOS CON CUARENTA Y SEIS CENTAVOS ($563.328,46), discriminados de la siguiente manera: 1) QUINIENTOS SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE DÓLARES AMERICANOS (506.249,00) por concepto de capital adeudado; y 2) CINCUENTA Y SIETE MIL SETENTA Y NUEVE DÓLARES AMERICANOS CON CUARENTA Y SEUS CENTAVOS ($57.079,46) por concepto de intereses calculados a la tasa del 3% anual sobre el capital adeudado comprendido desde el 31 de diciembre de 2017 hasta el 30 de septiembre del 2021, así como los intereses de mora que se sigan causando hasta la total satisfacción de la obligación.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:
Con relación a la reconvención planteada por cumplimiento del contrato privado suscrito entre las partes en fecha 26 de mayo de 2015, el apoderado judicial de la parte accionante reconvenida expuso:
En primer lugar, manifestó que el acuerdo privado suscrito por las partes y denominado por estos “documento macro” abordó varios aspectos, tales como, la decisión de suscribir un contrato de opción a compraventa, el destino del juicio que cursó en torno a la relación arrendaticia que mantenían, el acuerdo sobre la diferencia en el pago de cánones de arrendamiento, la celebración de un contrato de arrendamiento con relación a los locales números 11 y 12 y la torre publicitaria, entre otros; de lo cual, a su juicio es posible constatar que las partes se comprometieron a celebrar acuerdos posteriores.
En ese sentido, alude que el documento macro no fue el contrato de opción de compraventa en sí, sino que en éste se convino suscribir uno en un tiempo determinado, con la identificación del promitente comprador, del inmueble objeto de venta, precio, forma de pago, lo relativo a las arras, el lapso para ejercer el derecho de opción, las cláusulas penales etc.
Alega que en el documento macro siempre se hizo mención al futuro contrato de opción de compraventa, el cual se estableció debía otorgarse de forma autenticada y que, a partir de la firma del mismo, sería exigible el pago del precio de venta conforme a lo acordado: TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($300.000,00) al momento de la firma de la referida opción de compra, y UN MILLÓN DE DÓLARES AMERICANOS dentro de los noventa días continuos siguientes a dicho otorgamiento.
Así mismo, advierte que el documento macro se firmó el día 26 de mayo de 2015 y que en el mismo se acordó que las partes tendrían hasta el día 29 de mayo de 2015 para materializar todo lo acordado en éste, pero que, a la fecha, el documento de opción de compraventa no ha sido firmado.
Alude que, al no llevar a efecto el contrato de opción a compraventa, no se le podía exigir a su representado el cumplimiento del pago de precio de venta pactado, ya que dicha obligación estaba condicionada a la firma del referido contrato.
Bajo dicho argumento, manifiesta que la pretensión de la demandada reconviniente por el cumplimiento del contrato macro, y en consecuencia, el pago de una suma de dinero, resulta a su juicio improcedente, toda vez que el contrato de opción de compraventa, a partir del cual debía ser exigible el pago, nunca se suscribió, y en el documento macro, lo único a lo que se obligó su representado fue precisamente a suscribir dicho contrato.
En esos términos, y argumentando que, si el contrato no existe y aun así la demandada reconviniente pretende subsumir los hechos y hacer derivar la conclusión, se está en presencia entonces de una falta de cualidad activa e interés sustancial para reconvenir, lo cual opone formalmente.
Por otro lado, y en virtud de los alegatos plasmados en la contestación de la demanda, el apoderado judicial del demandante señaló que la novación de los contratos no se presume conforme lo dispone el artículo 1.315 del Código Civil.
Así mismo, con relación a lo sostenido por la parte demandada reconviniente respecto a que no es necesario el registro del documento de condominio para firmar el contrato de opción de compraventa, por cuanto el bien objeto de la negociación de pretensión de venta es una área que forma parte de una mayor extensión de un terreno propiedad del centro comercial JUANA DE AVILA C.A., y que no se encuentra en estado de comunidad respecto a los locales o áreas comunes propiedad de estas; infiere que una cosa es que la demandada sea propietaria de una extensión de terreno y decida vender parte del mismo, y otra muy distinta es que sobre esa extensión se hayan construido mejoras y bienhechurías sobre las cuales no se haya registrado el título de la propiedad de la construcción; de allí que, a su criterio, no es posible vender sin que exista dicho documento, ni tampoco el documento de condominio.
Basado en lo anterior, alega que el galpón y su terreno propio que forman parte de la negociación de venta, no constituye un inmueble aislado, sino que forma parte integrante del centro comercial JUANA DE AVILA, y que prueba de lo antes precisado es que la propia demandada reconviniente reconoce que el galpón colinda en algunos de sus linderos con otros locales comerciales, por lo cual, a su juicio, resulta aplicable el artículo 1° de la Ley de Propiedad Horizontal, adminiculados con los artículos 5, 31, 32 y 26 ejusdem, ya que el inmueble está ubicado dentro del referido centro comercial y tiene salida a través de un espacio común a éste.
De igual forma, señala que desde que existía la relación arrendaticia entre El Tacón C.A. y la demandada, se habría establecido en el contrato de arrendamiento una cuota de mantenimiento por concepto de áreas comunes.
Concluye alegando que la sentencia proferida a favor del demandante en su pretensión de cumplimiento de contrato no podría ser registrada al no poder estamparse la respectiva nota marginal, en virtud de no existir el documento de condominio, y que el otorgamiento de la opción de compraventa con prescindencia del referido documento no es una cuestión que las partes puedan convenir, por ser la Ley de Propiedad Horizontal normas de orden público.
En derivación, solicita se declare SIN LUGAR la reconvención planteada con la correspondiente condenatoria en constas.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LA PARTE DEMANDANTE:
• Copia simple de contrato privado celebrado por el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI y la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A., representada por su presidente ejecutiva EGLE RINCON PAZ en fecha 26 de mayo de 2015.

La anterior documental constituye la copia simple de un instrumento privado que la parte demandada reconoció haber suscrito con la parte actora; en tal sentido, visto que la misma es reconocida por ambas partes debe tenerse como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, este Juzgado le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.363 del Código Civil. Y así se valora.-
Dicho lo anterior, constata esta juzgadora que la documental ut supra valorada contiene los términos y condiciones a los que se obligaron las partes en el contrato objeto de la demanda y reconvención sub iudice, en virtud de lo cual, tomando en cuenta que se trata pues del instrumento fundamental de las pretensiones seguidas por las partes, quien suscribe estima conveniente efectuar sus conclusiones respecto al mismo en la parte motiva del presente fallo. Y así de acuerda.-

• Impresión fotostática de captura de pantalla contentiva de transferencia realizada en fecha 4 de junio de 2015 por la sociedad mercantil El Tacón C.A., a la ciudadana EGLE RINCON, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($300.000,00).
• Impresión fotostática de captura de pantalla contentiva de detalle de transferencia efectuada en fecha 7 de julio de 2016, por la sociedad mercantil El Tacón C.A., a la ciudadana EGLE RINCON, por la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL DE DÓLAES ($450.000,00).

Las documentales antes descritas son valoradas por esta sentenciadora como pruebas libres de conformidad con lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, y considerando que las mismas se corresponden con la definición de “mensajes de datos” aportada por el artículo 2 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, este Tribunal les otorga la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos de conformidad con lo establecido en el artículo 4 ejusdem; en ese orden de ideas y siendo que las pruebas objeto de valoración no fueron impugnadas por la contraparte en el decurso del presente proceso, dichos mensajes quedaron firmes en todo su contenido. Y así se decide.-
Así pues, valoradas de esa manera las anteriores pruebas, quien juzga considera que las mismas son demostrativas de pagos realizados por las cantidades de TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($300.000,00), y CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL DÓLARES ($450.000,00), que habría efectuado la sociedad mercantil El Tacón C.A., en fechas 4 de junio de 2015 y 7 de julio de 2016, respectivamente, a la ciudadana EGLE RINCON, y en ese sentido un indicio de que los mismos pudieran guardar relación con las obligaciones contraídas por las partes en el contrato que fundamenta el presente juicio previamente valorado. Y así se constata.-

• Copia fotostática de cheque con serial N° 6665801530, emitido en fecha 6 de diciembre de 2016, a nombre de la ciudadana EGLE RINCON, por la suma de DOCE MIL VEINTE DÓLARES AMERICANOS ($12.020,00).
• Copia fotostática de cheque N° 1001, emitido en fecha 3 de diciembre de 2017, a nombre de la ciudadana EGLE RINCON, por la suma de QUINCE MIL TRESCIENTOS DOCE DÓLARES AMERICANOS ($15.312,00)

En recta interpretación de lo dispuesto en el artículo 429 ejusdem, esta juzgadora considera que las copias fotostáticas de las documentales ut supra mencionadas, al no tratarse de documentos públicos, ni privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, carece de valor probatorio alguno, dado que este tipo de documentos son los únicos previstos en la norma adjetiva civil, cuya copia fotostática se puede llegar a tener como fidedigna, siempre y cuando no fueran impugnadas por la parte a la cual le fueron opuestas; en tal sentido, para quien suscribe resulta forzoso desecharla. Y así se decide.-

• Copia simple de un acuerdo presuntamente realizado entre los ciudadanos EGLE RINCON PAZ y UMBERTO BANFI en fecha 30 de noviembre de 2015.

Observa esta juzgadora que la anterior prueba constituye un instrumento privado que se opone en el presente juicio como emanado de la presidente ejecutiva de la sociedad mercantil demandada, ciudadana EGLE RINCON PAZ, el cual fue igualmente reconocido en el escrito de contestación por la parte demandada; en ese sentido, siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este órgano jurisdiccional le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.363 del Código Civil. Y así se valora.-
Establecido lo anterior, esta juzgadora considera que la referida documental contiene la declaración hecha por la ciudadana EGLE RINCON, en la cual reconoce que el ciudadano UMBERTO BANFI le pagó en el acto la cantidad de TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE DÓLARES AMERICANOS ($31.249,00) por concepto de intereses causados, y TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN DÓLARES AMERICANOS ($33.751,00) por concepto de capital adeudado con relación a una “deuda pecuniaria de naturaleza mercantil”.
Así mismo se evidencia en la declaración contenida que el plazo para cancelar dicha deuda se encontraba supuestamente vencido y que en ese sentido se habría acordado otorgar al ciudadano UMBERTO BANFI una prórroga para cancelar su obligación que comprendía hasta el día 10 de junio de 2016.
No obstante, constata esta operadora de justicia que el supuesto acuerdo únicamente se encuentra firmado por la ciudadana EGLE RINCON, y no por el ciudadano UMBERTO BANFI. Y así se establece.-

• Copia simple de contrato de compraventa sobre un vehículo debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo Estado Zulia, en fecha 18 de diciembre de 2015, bajo el N° 5, tomo 93, folios desde el 14 hasta el 16, celebrado por la sociedad mercantil TACON GRAPHIC'S C.A., representada por su presidente UMBERTO BANFI, en su carácter de vendedora, y la ciudadana EGLE RINCON, en su carácter de compradora.

Por cuanto se observa que la documental evacuada constituye un instrumento privado reconocido por la contraparte en su escrito de contestación y por tanto promovido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio en lo que refiere al hecho material de su contenido. Y así se determina.-
En ese sentido, se desprende de la documental ut supra valorada que en la fecha antes referida (18-12-2015), el ciudadano UMBERTO BANFI, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil TACON GRAPHIC'S, C.A., vendió a la ciudadana EGLE RINCON un vehículo (cuyas características se encuentran descritas con precisión en el documento), por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00) para ese entonces. Y así se constata.-

• Copia simple de comunicado emitido por la ciudadana EGLE RINCON en fecha 28 de noviembre de 2016.

La referida prueba constituye un documento privado que se opone como emanado de la presidente ejecutiva de la sociedad mercantil demandada, y el cual fue reconocido por la referida empresa en su escrito de contestación, por lo cual, al tratarse de un instrumento privado reconocido promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta operadora de justicia le otorga el valor probatorio establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, desprendiéndose del mismo que en la mencionada fecha (28-11-2016), la ciudadana EGLE RINCON emitió un comunicado dirigido al ciudadano UMBERTO BANFI señalando que éste le debía pagar la cantidad de DOCE MIL VEINTE DÓLARES AMERICANOS ($12.020,00) por concepto los intereses a la tasa del cinco por ciento (5%), devengados desde el 10 de junio de 2016 por supuesto capital adeudado, y así mismo reconoce el pago total de SETECIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN DÓLARES AMERICANOS ($783.751,00) por concepto de abono de capital. Y así se determina.-

En el lapso probatorio, la parte actora además de ratificar las documentales acompañadas con el libelo de su demanda, promovió las siguientes pruebas:
• Copia certificada del libelo de demanda correspondiente al juicio que por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios siguió el CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A., en contra se la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY'S, el cual cursó ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial.
• Copia certificada de sentencia emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de justicia en fecha 20 de noviembre de 2019 mediante la cual declara procedente en derecho el desistimiento del recurso extraordinario de casación ejercido por la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY'S en el juicio antes precisado.

Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este órgano jurisdiccional le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que es un documento público que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa, desprendiéndose del mismo que existió una contienda judicial suscitada entre el CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A. (parte demandada en la presente causa), con la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY'S, así como que el Juzgado de primera instancia que correspondió conocer habría declarado parcialmente con lugar la demanda, y en ese sentido, condenado a la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY'S a la entrega del inmueble propiedad del centro comercial antes referido, quedando la referida decisión definitivamente firme en virtud del desistimiento del recurso extraordinario de casación manifestado por la parte demandada en ese caso, y el cual fue debidamente homologado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supero de Justicia. Y así se establece.-

• Copia certificada de contrato de compra-venta celebrado ente la sociedad mercantil Inversiones Cacique Mara y la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A. sobre un lote de terreno situado en la Urbanización Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, documento este debidamente protocolizado ante el Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 27 de abril de 1970, bajo el N° 9, tomo 7, protocolo 1.

Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este órgano jurisdiccional le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que es un documento público que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa. Y así se valora.-
Así pues, dicha probanza permite evidenciar que la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A., es propietaria del lote de terreno antes precisado, y que sobre parte de esa mayor extensión de terreno se han efectuado varias ventas. Y así se constata.-

• Inspección judicial para ser ejecutada en el CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A.

En fecha 02 de enero de 2022, la Jueza y Secretario de este Juzgado se trasladaron y constituyeron en las instalaciones del CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA a lo fines de evacuar la referida inspección judicial, y en ese sentido levantaron acta dejando constancia de los particulares que a continuación se señalan:
En primer lugar, el Tribunal dejó constancia de la existencia de un local comercial el cual consta de varios locales identificados con su placa, así como también la existencia dentro del mismo de una estructura tipo galpón con una altura mayor de techo que el resto de los locales, y la existencia de un área de estacionamiento ubicado frente a la puerta de entrada del mismo.
De igual forma, en la referida acta se dejó constancia de que el área de acceso al centro comercial cuenta con dos (2) canales para vehículos, de los cuales uno presuntamente podría ser de entrada y el otro de salida, así como que habría una entrada independiente que da acceso al estacionamiento de la fachada norte del centro comercial.
Por otro lado, y en virtud de observaciones efectuadas por los apoderados judiciales de la parte demandada, igualmente se dejó constancia de la existencia de un cartel colocado en la reja de acceso al estacionamiento ubicado frente a la entrada de local ocupado por El Tacón C.A., en el cual se aprecia que es un área de estacionamiento exclusivo para clientes de dicha empresa, y también de la existencia de un trasformador eléctrico singando con el N° E09A39.
En esos términos, la anterior inspección judicial es apreciada por esta juzgadora mediante las reglas de la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.430 del Código Civil. Y así se establece.-

• Experticia para ser ejecutada sobre el CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA.

Respecto a dicha experticia, constata esta juzgadora que la misma cumplió con el trámite establecido en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y en ese sentido, esta juzgadora la valora de acuerdo con las reglas de la sana crítica contenidas en el artículo 507 ejusdem, evidenciando que los expertos a cargo de su evacuación dejaron constancia en el informe consignado de la existencia de un centro comercial conformado por varios locales y un galpón ocupado por la sociedad mercantil El Tacón C.A., así como que el centro comercial cuenta con dos (2) accesos de entrada, uno por el área de la avenida 15 (Las Delicias); y otro por la calle 67 (Cecilio Acosta).
Así mismo, especificaron los expertos la existencia de dos (2) áreas de estacionamiento, de los cuales uno se encuentra ubicado frente a la puerta de entrada del local que ocupa la sociedad mercantil El Tacón C.A.
Igualmente, los expertos dejaron constancia que de las áreas del centro comercial que colindan con el galpón, estableciendo que por el norte colinda con uno de los depósitos externos y con el área de estacionamiento de la fachada del CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA; por el lado sur colinda con cuatro (4) locales comerciales, dos sin placa de identificación, y los otros dos identificados con los números 1 y 2; y por el este colinda con doce (12) locales comerciales identificados con los números 3,4,5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 y uno sin número de identificación. Y así se aprecia.-

• Prueba de Informe a los fines de que se oficie al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

La anterior prueba, fue promovida por la parte actora reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, la misma debe ser valorada plenamente por esta sentenciadora a través de las reglas de la sana critica que establece el artículo 507 ejusdem. Y así se aprecia.-
De esa manera, evidencia esta sentenciadora que la prueba que antecede fue promovida a los fines de que se oficiase al registro antes descrito para que informara a este órgano de justicia lo siguiente: 1) si existe en los libros llevados por esa oficina el registro de un documento de construcción, mejoras o bienhechurías construidos sobre la extensión de terreno propiedad de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A. según documento protocolizado por ante el mismo registro en fecha 27 de abril de 1970, bajo el N° 9, Protocolo 1°, Tomo 7°; y 2) si existe igualmente en los libros de dicha oficina el registro de un documento de condominio por parte del CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A.
Así pues, en fecha 21 de febrero de 2022 fue recibido por este despacho oficio N° 479-013-2022 emitido por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, mediante el cual dicha oficina de registro remitió copia certificada del documento de compra-venta protocolizado en fecha 27 de abril de 1970, bajo el N° 9, Protocolo 1°, Tomo 7°, con la actualización hasta esa fecha de las notas marginales que versan sobre dicho documento, evidenciándose que en el mismo no ha sido asentada nota marginal alguna que haga constar el registro de documento de construcción de mejoras y bienhechurías ni tampoco documento de condominio. Y así se decide.-

• Prueba de Informe a los fines de que se oficie a la Dirección de Migración y Zonas Fronterizas del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME).

La prueba que antecede fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido la misma es valorada plenamente por esta sentenciadora mediante las reglas de la sana critica que establece el artículo 507 ejusdem, apreciándose del oficio remitido por la Dirección de Migración y Zonas Fronterizas del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), y sus anexos en respuesta a la información solicitada por este Tribunal (movimientos migratorios de la ciudadana EGLE RINCON), que desde el día 28 de enero de 2018, fecha en que se registró la última salida de la referida ciudadana de Venezuela con destino a Estados Unidos, la misma no habría retornado nuevamente al país. Y así se estima.-

PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad de contestar la demanda y formalizar la reconversión planteada, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente consignó las siguientes pruebas:
• Copia certificada de acta constitutiva y estatutos correspondiente a la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A, debidamente registrada en fecha 13 de enero de 1970, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el N° 87, Tomo 31-A. Copia certificada ésta que fue expedida por el Registro Mercantil Primero del Estado Zulia.
• Copia certificada de reforma de los estatutos correspondientes a la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A., debidamente registrada en fecha 01 de octubre de 1987, por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Zulia, bajo el N° 5, tomo 79-A.

Siendo que las documentales antes descritas fueron promovidas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este órgano jurisdiccional le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que las mismas constituyen documentos públicos que no fueron impugnados a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa, desprendiéndose de las mismas el carácter y facultad con el que obra la ciudadana EGLE RINCON en el presente juicio como representante de la sociedad mercantil demandada. Y así se valora.-

• Copia simple de documento poder otorgado por la ciudadana EGLE RINCON, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A, al abogado en ejercicio RAFAEL RINCON, debidamente autenticado, en fecha 16 de octubre de 2008, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 34, Tomo 86.

El instrumento especificado ut supra es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación, desprendiéndose del mismo el carácter de apoderado de la sociedad mercantil demandada con el que actúa el abogado en ejercicio RAFAEL RINCON en el presente juicio. Y así se establece.-

• Originales de planos de mensura catastrados del mes de junio del año 2016, identificados con las notas de Registro: RM-2016-11-0029 y RM-2016-11-0028.

La prueba antes descrita constituye un documento público administrativo, que goza de presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que al no haber sido cuestionada ni desvirtuada mediante prueba en contrario, debe considerarse como autentico, por lo que esta juzgadora le otorga valor probatorio tarifado como instrumento público negocial. Y así se decide.-
Así pues, dichos planos permiten constatar a esta operadora de justicia la ubicación del galpón y las áreas de estacionamientos en el terreno, así como el resto del terreno propiedad del CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A.
Por otro lado, se aprecia del plano identificado con la nota de Registro RM-2016-11-0029, que el mismo coincide con el plano que forma parte integrante del contrato privado objeto del presente juicio, con exención de que en el primero aparece reflejada una servidumbre de paso privada a favor de la propiedad del CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A, que en el plano firmado por las partes como parte de su acuerdo no. Y así se aprecia.-

• Copia simple de contrato de compra-venta celebrado entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A., y la sociedad mercantil INMOBILIARIA VALFRAMA, C.A., en fecha 28 de julio de 1995, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, bajo el N° 05, Tomo 111, y posteriormente registrado en fecha 29 de marzo de 1996, por ante el Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 44, protocolo 1, tomo 36.
• Copia simple de contrato de compra-venta celebrado entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES CAVIL, C.A., en fecha 28 de julio de 1995, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, bajo el N° 04, Tomo 11, y posteriormente registrado en fecha 29 de marzo de 1996, por ante el Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 43, protocolo 1, tomo 36.

Las documentales antes descritas fueron promovidas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido, este órgano jurisdiccional le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de documentos públicos que no fueron impugnados a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa, desprendiéndose de tales medios probatorios las ventas que ha efectuado la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A., sobre parte de una mayor extensión de terreno de su propiedad. Y así se establece.-

• Copia certificada de contrato de compra-venta celebrado ente la sociedad mercantil Inversiones Cacique Mara y la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A. sobre un lote de terreno situado en la urbanización Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, documento este debidamente protocolizado ante el Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 27 de abril de 1970, bajo el N° 9, tomo 7, protocolo 1.

En lo que respecta a la anterior documental, la misma fue valorada precedentemente por esta sentenciadora dado que fue igualmente traída al proceso por la parte actora reconvenida, y en ese sentido, resulta inoficioso emitir nuevo pronunciamiento. Y así se establece.-

Durante el lapso probatorio, la parte demandada además de ratificar las documentales consignadas con el libelo de su demanda, promovió las siguientes pruebas:
• Legajo constante de doce (12) folios contentivos de copias certificadas de diversas solicitudes de permiso y concesiones otorgadas por órganos administrativos del Estado respecto a la construcción de edificaciones, y habitabilidad de tanto de locales, como supermercados y otras edificaciones realizadas, que son propiedad y se encuentran ubicadas dentro del CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA.
• Copia Certificada de plano del CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA emitido por el Concejo Municipal de Maracaibo vinculado a los permisos de construcción arriba descritos.

Ahora bien, revisadas las anteriores documentales, evidencia esta sentenciadora que las mismas corresponden, como se indicó ut supra, a diversas solicitudes de permiso y concesiones aprobadas por órganos administrativos del Estado respecto a la construcción y habitabilidad de locales, supermercado y otras edificaciones, y al plano bajo el cual se realizaron las solicitudes y se otorgaron los permisos referidos, sin que de las mismas se pueda desprender con precisión a que locales o edificaciones están referidas, y mucho menos si corresponden al galpón precisado por las partes u otras bienhechurías construidas sobre el terreno; en tal sentido, considera esta juzgadora que los mencionados medios probatorios no aportan elementos que resulten útiles para la resolución de la presente causa, y en consecuencia deben ser desechadas. Y así se decide.-

• Prueba de Informe a los fines de requerir información mediante oficio a la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo.

Observa esta sentenciadora que la prueba que antecede fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido la misma debe ser valorada plenamente mediante las reglas de la sana critica que establece el artículo 507 ejusdem. Y así se decide.-
En ese orden de ideas, verifica quien suscribe que el órgano antes precisado, en respuesta a la información requerida, señaló que los registros de mensura a los que refiere la parte demandada, identificados con los Nros. RM-2016-11-0028 y RM-2016-11-0029, se encuentran debidamente aprobados por dicha oficina municipal, pero que solo el segundo, correspondiente al local 14 que forma parte del CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, posee código catastral signado con el N° 231311U01009011007. Y así se aprecia.-

• Prueba de Informe a los fines de requerir información mediante oficio a la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC)

La prueba antes descrita, fue igualmente promovida conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, la misma debe valorase plenamente según las reglas de la sana crítica establecidas en el artículo 507 ejusdem. Y así se establece.-
En ese sentido, y habiendo verificado esta juzgadora la respuesta emitida por la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), quien suscribe considera que la misma permite comprobar que el servicio eléctrico utilizado por la sociedad mercantil El Tacón C.A., actualmente se encuentra alimentado a través de un transformador y medición independiente al del CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA. Y así se estima.-

• Prueba de experticia para ser ejecutada sobre las bienhechurías constituidas por un Galpón y su terreno propiedad de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A.

Respecto a dicha experticia, constata esta juzgadora que la misma cumplió con el trámite establecido en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que, esta juzgadora la valora de acuerdo con las reglas de la sana crítica contenidas en el artículo 507 ejusdem, evidenciando que los expertos a cargo de su evacuación dejaron constancia en su informe de la existencia de un galpón que forma parte del CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, dejando constancia de sus linderos, así como también de que en el mismo opera la sociedad mercantil El Tacón C.A., y posee servicio eléctrico, aguas y medidor independiente, pero que en cuanto a la acometidas de aguas negras, las mismas son comunes para todo el CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA.
Así mismo, manifestaron los expertos en su informe que dicho centro comercial cuenta con dos (2) accesos de entrada, uno por el área de la avenida 15 (Las Delicias); y otro por la calle 67 (Cecilio Acosta).
Posteriormente, y mediante un nuevo escrito de aclaratoria, señalaron los expertos que una vez se ingresa desde la calle 67 (Cecilio Acosta) al área de estacionamiento del centro comercial, existe un canal de circulación amplio que deriva en otra área de estacionamiento ubicado frente al galpón donde opera la sociedad mercantil El Tacón C.A.; mientras que, desde la avenida 15 (Las Delicias), se puede ingresar de forma directa a dicha área de estacionamiento. Y así se aprecia.-

• Testimoniales de los ciudadanos Jairo Nava, Jesús Bohórquez y Felix Torres, venezolanos, mayores de edad, identificados con las cédulas de identidad Nros. V-1.667.312, V-4.744.843 y V.19.306.580, respectivamente.

Evidencia esta juzgadora de actas que, una vez admitida y ordenada la evacuación de las referidas testimoniales, y previa distribución del despacho comisorio respectivo, correspondió evacuar las mismas al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas.
Así pues, se observa de las resultas remitidas por dicho Tribunal de Municipio Ordinario, que en lo que respecta a la declaración del ciudadano Jairo Nava, el mismo manifestó conocer de vista, trato y comunicación a la ciudadana EGLE RINCON, desde aproximadamente los primeros días del mes de diciembre del año 2015, en razón de que en dicha fecha ésta lo habría contratado para realizar dos (2) planos de mesura sobre un local con su galpón y su terreno en el cual funciona la sociedad mercantil El Tacón C.A, y sobre el resto de los locales que forman parte del CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA.
Así mismo, dicho ciudadano manifestó haber conocido al ciudadano UMBERTO BANFI específicamente el 18 de diciembre de 2015, y afirmó que en una oportunidad presenció una conversación entre éste y la ciudadana EGLE RINCON, en la cual ésta última le habría comentado el trabajo que se pretendía hacer con los planos de mensura que posteriormente serían registrados en la oficina de Catastro Municipal para la obtención de los códigos catastrales, y que con ello era suficiente para realizar la operación de la compra-venta una vez se pague lo acordado, ante lo cual el ciudadano UMBERTO BANFI manifestó estar conforme.
Igualmente, señaló el prenombrado testigo que dichos ciudadanos en esa oportunidad estaban apresurados porque, según escuchó, debían irse a realizar el traspaso de una camioneta.
Por otro lado, el apoderado judicial de la parte demandada le habría preguntado con base a su profesión y el conocimiento que tenía del presente caso, por haber realizado los dos planos de mesura antes señalados, si a su criterio es necesario registrar un documento de condominio para enajenar el galpón, a lo cual respondió que no sería necesario porque los dos planos de mesura están individualizados.
Ahora, al momento de ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte actora sobre si por su conocimiento sabía o le constaba que cuando se elabora un plano de mesura para ser catastrado era necesario identificar en el mismo las construcciones, mejoras o bienhechurías que existen sobre el terreno, el mencionado testigo respondió que las construcciones o bienhechurías en el plano son una sola planta, como si se tratase de una vista área de estas, y que no se colocaban las construcciones internas.
Así mismo, le fue repreguntado si en el plano elaborado sobre el galpón donde funciona El Tacón C.A., se identificó el local comercial allí existente, a lo que respondió que lo identificó en la parte de la historia de la mesura.
Igualmente, el apoderado judicial de la parte actora le repreguntó si por su condición de docente y experiencia profesional, tenía conocimiento sobre las disposiciones de la ley de cartografía nacional que consagra los requisitos que debe cumplir un plano de mensura, respondiendo el testigo que un plano de mesura se rige por las ordenanzas municipales y que hay que cumplir con las mismas.
En ese orden de ideas, esta juzgadora haciendo uso de la sana critica del juez que establece el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, valora la anterior testimonial únicamente en lo que respecta a lo percibido por sus sentidos, en este caso en relación a lo que declara el testigo haber escuchado, o haber realizado él mismo en la elaboración de los planos, todo lo cual merece confianza en virtud de que tuvo contacto directo en ese entonces con las partes involucradas en el presente juicio en razón de la labor para la que fue contratado (elaboración de los planos). Y así se valora.-
No obstante, en lo atinente a lo que declara el testigo sobre si se es necesaria o no la protocolización de un documento de condominio para el otorgamiento de un documento de venta sobre el inmueble referido en este juicio, y sobre si es necesario identificar en los planos las construcciones, mejoras o bienhechurías que existen sobre el terreno, o las leyes sobre las cuales se rige la elaboración de los planos de mensura; esta juzgadora considera imperioso desechar tales deposiciones por considerar que las mismas constituyen opiniones o aspectos sobre los cuales no declara un testigo sino un experto. Y así se decide.-
Por otro lado, con relación a la testimonial del ciudadano Felix Torres, este fue conteste con el testigo anterior en afirmar que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana EGLE RINCON desde el mes de diciembre del año 2015, debido a que esta había contratado a los ingenieros Jairo Nava y Donald Bohórquez para realizar un plano de mensura con relación a un galpón y su terreno propio, y otro de los locales restantes, y que él era ayudante de estos.
En ese sentido, también declaró conocer al ciudadano UMBERTO BANFI el día 18 de diciembre de 2015, debido a que estando con la Sra EGLE RINCON acordando el precio de sus honorarios profesionales, el mismo habría llegado solicitando ser atendido por la mencionada ciudadana. Narra que en esa oportunidad alcanzó a escuchar que la Sra EGLE RINCON le dijo al Sr. UMBERTO BANFI que los planos serían suficientes para realizar el documento de compra-venta del local donde opera la sociedad mercantil El Tacón C.A, pero que si el Registro lo exigía, ella procedería a realizar el documento de condominio, siempre y cuando él cancelara la totalidad del monto a pagar, todo con lo cual el mencionado ciudadano manifestó estar de acuerdo.
Indicó que posterior a dicha conversación no pudo escuchar nada más porque los referidos ciudadanos estaban apurados ya que debían ir a la notaria a firmar lo que presume se trataba del traspaso de una camioneta.
Por otra parte, en la oportunidad de las repreguntas, el apoderado judicial de la parte actora le preguntó al mencionado testigo si en algún momento tuvo la oportunidad de leer el documento de propiedad del terreno sobre el cual se estaban haciendo los trabajos, a lo que éste respondió que no, debido a que ello era labor de los ingenieros y él solo era ayudante.
Ante ello, dicho apoderado le preguntó que cómo le constaba entonces que el galpón estuviera construido sobre su terreno propio como lo había afirmado anteriormente, a lo cual respondió que porque el ingeniero Jairo así se lo había hecho saber.
En virtud de dicha respuesta, la representación judicial de la parte actora le preguntó que si la certeza entonces le venía dada por lo que le dijo el ciudadano Jairo Nava, a lo cual respondió que efectivamente le venía dada de ese comentario.
Ahora bien, visto que en su escrito de informes el apoderado judicial de la parte actora afirma que, en virtud de las últimas tres repuestas brindadas por el ciudadano Felix Torres resulta evidente que el mismo es un testigo referencial, y que por tanto su testimonio debe ser desechado, debe esta juzgadora señalar a dicha representación judicial que, según se desprende de la declaración realizada por el prenombrado testigo, éste únicamente manifestó que fue el ingeniero Jairo Nava quien le manifestó que el objeto del trabajo que estaban realizado es la elaboración de un plano de mensura sobre un galpón y su terreno propio; pero en lo que respecta al resto de su declaración, específicamente sobre la conversación efectuada entre las partes del presente proceso, alude que ello es algo que él mismo escuchó, por lo cual dicho testigo no puede considerarse referencial siendo esta su declaración principal. Y así se aprecia.-
De ese modo, considerando que el testigo Felix Torres es conteste con lo también afirmado por el ciudadano Jairo Nava, esta juzgadora debe apreciar su declaración de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.-
Por último, con relación al testimonio dado por el ciudadano Donald Bohórquez, el mismo declaró conocer de vista, trato y comunicación a la ciudadana EGLE RINCON, en virtud de haber sido contratado por ésta para la elaboración de dos (2) planos de mesura. Así mismo, manifestó haber conocido también al ciudadano UMBERTO BANFI, quien indica estuvo presente en el galpón mientras se encontraban realizando los trabajos para la elaboración de los planos.
De igual forma, el referido testigo también manifestó haber escuchado una conversación entre los ciudadanos UMBERTO BANFI y EGLE RINCON, en la cual platicaban sobre el trabajo que se estaba realizado y la finalidad de la elaboración de los planos, todo con lo cual el referido ciudadano habría estado de acuerdo, conviniendo que al finalizar procederían a la venta del galpón. Sin embargo, en la oportunidad en que se le preguntó si recordaba la fecha en que se reunieron dichos ciudadanos y qué otro tema trataron, este contestó que fue un viernes 18 de 2015, día inolvidable para él, según alude porque es devoto a la Chinita, y que lo otro que habría escuchado hablar es sobre una camioneta que sería parte de un pago.
Ahora bien, dicha declaración genera dudas a esta sentenciadora por cuanto el ciudadano Donald Bohórquez pareciera hacer alusión a la conversación que igualmente escucharon los anteriores testigos el día 18 de diciembre de 2015, mientras que la fecha en que él refiere ocurrió dicha conversación fue el día en que se conmemora la feria de la chinita, esto es los 18 de noviembre de cada año; en ese sentido, resulta forzoso para esta juzgadora desechar la referida testimonial por entrar en contradicción con respecto a lo declarado por los demás testigos. Y así se decide.-

• Prueba libre que constituye en realizar una experticia informática a ejecutarse sobre el correo electrónico acompañado en copia fotostática.
• Copia simple de documento poder otorgado por el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, en su condición de presidente de la sociedad mercantil El Tacón C.A., al abogado en ejercicio JORGE MACHIN, en fecha 23 de julio de 2012, por ante la Noria Novena de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 92, tomo 46.
• Copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 16 de enero de 2015, mediante la cual declara Con Lugar la apelación ejercida por el abogado JORGE MACHIN, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil El Tacón C.A y el ciudadano UMBERTO BANFI.

Constata esta juzgadora que la prueba libre referida a la experticia informática tuvo como objeto demostrar de qué manera se había estado llevando a cabo la negociación sobre la venta del galpón referido por las partes en el presente juicio, prueba esta que fue impugnada por el apoderado judicial de la parte actora en virtud de que, según alude, el correo sobre el cual se practicó fue enviado por él (el abogado en ejercicio JORGE MACHÍN) a título personal, y con relación a la empresa El Tacón C.A., de la que es apoderado, y quien constituye un tercero ajeno al presente proceso, y no como apoderado judicial del ciudadano UMBERTO BANFI, de quien sólo tiene poder en este juicio, por lo que manifiesta no puede ser opuesto a su ahora representado.
Con relación a lo anterior, evidencia esta juzgadora del escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada que, efectivamente la emisión de dicho correo pretende acreditarse al abogado en ejercicio JORGE MACHÍN como representante judicial del ciudadano UMBERTO BANFI y de la sociedad mercantil “El Tacón C.A., representación esta que se pretende probar con la copia simple del documento poder otorgado por el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, en su condición de presidente de la sociedad mercantil El Tacón C.A., al abogado en ejercicio JORGE MACHIN, y de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en cuyo dispositivo se declaró: “CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado JORGE MACHÍN, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil EL TACON C.A., y el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI”
Así las cosas, debe esta sentenciadora señalar a la parte demandada reconviniente, en primer lugar, que las representaciones judiciales únicamente pueden ser demostradas a través del documento poder que las acredita, y no con la copia de una sentencia que meramente haga tal mención, aun cuando esta se trate de un documento público, y menos cuando constituye una máxima experiencia para esta operadora de justicia que en el contenido de las decisiones pueden involuntariamente vaciarse errores materiales por parte del juzgador. Y así se establece.-
Por otro lado, del documento poder antes descrito se evidencia que efectivamente el ciudadano UMBERTO BANFI otorgó poder al abogado en ejercicio JORGE MACHÍN; sin embargo este lo hizo actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil El Tacón C.A., y no en nombre propio, por lo que si bien puede desprenderse del mismo la cualidad de apoderado que ostenta el ciudadano JORGE MACHÍN en relación a dicha empresa, resulta erróneo extender esa representación judicial también en relación al ciudadano UMBERTO BANFI. Y así se establece.-
Establecido así lo anterior, resulta concluyente para esta operadora de justicia, por un lado, que el correo electrónico objeto de la experticia informática de ninguna manera puede ser opuesto al ciudadano UMBERTO BANFI como emanado de él o de alguien más actuando en su nombre, como pretende hacerlo el promovente, toda vez que el emisor es el abogado JORGE MACHÍN que para ese entonces no figuraba como su apoderado, o al menos ello no fue demostrado suficientemente en el decurso del presente proceso; y por el otro, que ni el abogado en ejercicio JORGE MACHÍN ni la sociedad mercantil EL Tacón C.A., son parte en esta causa, pues aunque dicha empresa haya sido mencionada en el contrato objeto de la presente controversia, el mismo no fue suscrito por esta, sino por el ciudadano UMBERTO BANFI actuando en su propio nombre, y por el CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A. Y así se establece.-
De ese modo, y dado que las pruebas que emanan de terceros ajenos al juicio requieren ser ratificadas por estos según lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió en el caso in comento ni por parte del ciudadano JORGE MACHÍN, ni por la sociedad mercantil El Tacón C.A., y atendiendo a la impugnación efectuada por la parte actora reconvenida, resulta forzoso para esta sentenciadora el deber de desechar la mencionada prueba y las documentales que sirvieron para apoyar la misma. Y así se decide.-

• Prueba de informe a los fines de requerir información mediante oficio a la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUSCERTE)

En lo que refiere a dicho medio probatorio, verifica esta sentenciadora que, tal como lo fuera plasmado en la parte narrativa del presente fallo, mediante escrito de fecha 10 de mayo de 2022, la representación judicial de la parte demandada renunció a la evacuación de dicha prueba, y en ese sentido, este Tribunal, el día 13 de ese mismo mes y año procedió a dejarla sin efecto; en consecuencia, quien aquí juzga se encuentra en el deber de desechar el anterior medio de probatorio por no haberse materializado su evacuación. Y así se decide.-
Ahora bien, analizados como han sido los argumentos expuestos y medios probatorios aportados por las partes intervinientes en el presente proceso, y evidenciado como ha sido que en la oportunidad para contestar la reconversión planteada, la representación judicial del demandante reconvenido opuso como defensas perentorias la falta de legitimación activa e interés sustancial del demandado para reconvenir, alegatos estos que por su naturaleza deben ser resueltos como un punto previo al análisis de fondo de la litis; esta juzgadora pasa a pronunciarse al respecto previas las siguientes consideraciones:

IV
PUNTO PREVIO

En primer lugar, resulta menester para esta sentenciadora indicar que tanto el interés sustancial como la legitimación constituyen elementos que integran los presupuestos legales para accionar y sostener en juicio. Por una parte, la legitimación, también denominada cualidad o legitimatio ad-causam, viene dada por la idoneidad de la persona a quién la ley concede la acción (legitimación activa) y de la persona contra quien se concede (legitimación pasiva), exigiéndose que sean dichas personas las que figuren como partes intervinientes en el proceso para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo.
Por lo que respecta al interés sustancial, este se encuentra relacionado con la naturaleza del derecho subjetivo, y está referido a la utilidad o provecho que la acción pueda proporcionar a su titular. Para el procesalista francés Garsonnet una persona no tiene derecho de promover litigios que no le interesen o sobre cuestiones que le son indiferentes, por ejemplo, intentar una acción de daños y perjuicios cuando estos no se han sufrido, o demandar la nulidad de un testamento, si a pesar de declararse dicha nulidad, el titular de la acción no va a lograr ser heredero, casos estos donde la acción no produce para el actor ninguna utilidad, y por tanto debe extinguirse.
Dicho interés (sustancial) debe distinguirse del interés procesal, siendo que, a diferencia del primero, este último constituye la necesidad del proceso como único medio legal que autoriza la ley para el reconocimiento y satisfacción del derecho ventilado, y evitar un daño injusto, personal o colectivo, el cual se requiere sea actual, lo que implica que esa amenaza de daño exista para el momento de proponer la pretensión, y durante su curso, pues al ser irrelevante acudir a la vía judicial para obtener dicho reconocimiento o satisfacción, cesa la necesidad de incoar la actividad jurisdiccional y la acción no existe, o de existir, debe extinguirse. En otras palabras, la noción de interés procesal está referida más al motivo jurídico particular que induce a una persona a acudir a los órganos del Estado.
De ese modo, tanto el interés sustancial como la legitimación, son requisitos establecidos por nuestro ordenamiento jurídico venezolano para garantizar que la contención litigiosa se produzca únicamente entre las personas en las que existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial, y controlar que el aparato jurisdiccional sólo sea activado si existe un provecho para el titular de la acción, pues, si bien todo interés merece la protección judicial, por mínimo que sea, no puede el juez ampararlo cuando la acción sólo tiene un propósito vejatorio.
Ahora bien, establecido lo anterior, determina esta juzgadora que, en el caso de autos, la defensa de falta interés sustancial del demandado para reconvenir, tiene su fundamento en que, a dicho de la representación judicial del actor reconvenido, no existe un documento de opción de compra-venta del cual derive la obligación que supuestamente tiene su representado en pagar una suma de dinero, y aun así, el demandado pretende a través de una reconvención subsumir en dicho contrato inexistente el supuesto incumplimiento de la referida obligación, lo cual afirma, trae aparejado igualmente la falta de legitimación activa del demandado para reconvenir.
Así las cosas, resulta preciso para esta juzgadora destacar que, en la causa sub iudice, los límites de la controversia surgida de la reconversión, quedaron planteados, entre otros hechos, en determinar la certeza o no de una presunta modificación que se habría realizado de mutuo acuerdo en los términos y condiciones de un contrato privado denominado por las partes “documento macro” (mismo cuya resolución se peticiona a través de la demanda principal), modificaciones estas que, según alude el reconviniente, versan sobre el hecho de que el pago total del precio de venta pactado sobre el bien inmueble cuya compra-venta pretendían negociar, debía hacerse de forma previa al otorgamiento del documento traslativo de la propiedad, obligación esta que presuntamente el ciudadano UMBERTO BANFI no cumplió.
De lo anterior, discierne esta juzgadora que la pretensión incoada por reconvención (cumplimiento de contrato) no se subsume en un contrato de opción a compra-venta notariado inexistente como lo alude el accionante reconvenido, sino en el mismo contrato privado que éste pretende se resuelva con la interposición de la demanda principal, debiendo precisar además que la existencia o no de la obligación que pretende el demandado reconviniente hacer cumplir (pago de una cantidad de dinero), y de las supuestas modificaciones del contrato, constituyen hechos que deben ser dilucidados con la sentencia de mérito.
En ese orden de ideas, estima esta sentenciadora que los argumentos explanados por el accionante reconvenido, de modo alguno resultan suficientes para acreditar la falta de legitimación activa del demandado para reconvenir, toda vez que el derecho invocado con la reconvención es el que deriva del artículo 1.167 del Código Civil que establece “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato…”, de modo que la ley concede el ejercicio de la acción (pretensión por cumplimiento de contrato) a quien sea parte del mismo y alegue que la otra parte no ha cumplido su obligación, como efectivamente lo es la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A., no siendo determinante para la verdad o no de los hechos que alega a los fines de comprobar su legitimación activa para reconvenir, pues ello no puede analizarse in limine litis, sino con el análisis de fondo de su reconvención. Y así se establece.-
Así mismo, esta operadora de justicia estima que en el caso de autos tampoco existe falta de interés sustancial, pues la utilidad o provecho que la acción pueda proporcionar a su titular (demandado reconviniente), deriva precisamente de obtener la cantidad de dinero que exige de parte del accionante reconvenido en cumplimiento de la obligación que éste supuestamente contrajo; todo lo cual hace derivar en improcedente las defensas perentorias de falta de interés sustancial y legitimación activa alegada. Y así se decide.-
Resuelto lo anterior, pasa entonces este Juzgado a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos:

V
MOTIVOS PARA DECIDIR

Se inició la presente causa por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano UMBERTO BANFI, en contra de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A., a través de la cual, además de la resolución del contrato al que refiere, y como consecuencia de la declaratoria con lugar de dicha pretensión, solicita se condene a la parte demandada a pagar la cantidad de NOVECIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DÓLARES AMERCANOS ($907.332,00), por concepto de devolución.
Dicha pretensión tiene su fundamento en que, según lo alega la representación judicial de la parte actora, su representado y la sociedad mercantil demandada suscribieron un acuerdo privado en fecha 26 de mayo de 2015, mediante el cual, entre otras cosas, manifestaron su interés de concretar la compraventa de un inmueble constituido por un galpón propiedad del referido centro comercial, estableciéndose en este la voluntad de suscribir un contrato de opción de compraventa más tardar el 29 de mayo de ese año, así como que la obligación de pago del precio de venta derivaría a partir de la firma del mismo ante la notaria. Empero, alude que hasta la fecha la parte demandada no ha llevado a efecto la firma del contrato de opción a compraventa, en virtud de no haber registrado el documento de condominio que permitiría la enajenación de dicho inmueble; lo anterior, a pesar de que su representado efectuó varios pagos como abono al precio de venta convenido, aun sin haber derivado en él tal obligación, y por lo cual exige le sea devuelta la cantidad de dinero entregada.
Por su parte, la representación judicial de la demandada, expone en su escrito de contestación que si bien es cierto que suscribió un contrato privado con la parte actora en fecha 26 de mayo de 2015, los términos y condiciones del mismo habrían sido modificados de forma verbal y por mutuo consentimiento de las partes, conviniendo así la cancelación total del precio de venta fijado antes del otorgamiento del documento traslativo de la propiedad del inmueble referido, obligación esta que la parte demandada no cumplió enteramente, y en base a ello reconviene exigiendo el cumplimiento del acuerdo privado suscrito entre las partes en relación a los términos y condiciones modificados.
Aunado a lo anterior, señala que el registro de un documento de condominio no es necesario para efectuar la enajenación del inmueble objeto de negociación, dado que el mismo se encuentra perfectamente individualizado y es independiente al centro comercial. Siendo la realidad que hasta la fecha la parte demandada tampoco ha hecho saber qué persona fungiría como comprador del mismo, y a lo cual está obligado de conformidad con la cláusula primera del contrato privado.
De la síntesis anterior resulta evidente que el objeto de la presente controversia se circunscribe, principalmente, en establecer si hubo o no una modificación en las cláusulas estipuladas en el contrato privado que las partes reconocen haber suscrito en fecha 26 de mayo de 2015, y conforme a ello determinar el cumplimiento o no de las obligaciones contraídas por éstas.
Así pues, dada la naturaleza de las pretensiones incoadas por las partes, resulta pertinente para esta operadora de justicia esbozar las siguientes consideraciones:
La acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Para el Dr. Eloy Maduro Luyano, su efecto principal está referido en que, al ser declarado resuelto el contrato, el mismo queda extinto, pero considerándose como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar, teniendo así un efecto retroactivo según el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás se hubiese celebrado.
Entre tanto que, la acción de cumplimiento contractual busca la ejecución judicial de los términos expuestos en el contrato (que es Ley entre las partes según el artículo 1.159 del Código Civil) para obtener su consecución definitiva con el cumplimiento de las obligaciones principales y el propósito que dio origen al nacimiento de la convención, ya que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley.
Estas acciones judiciales se encuentran previstas en el artículo 1.167 del Código Civil que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Cursiva, negrillas y resaltado de este Juzgado).
Así las cosas, la norma sustantiva transcrita dispone como requisito de procedencia de las acciones por cumplimiento o resolución de contrato, el hecho de que exista incumplimiento de las obligaciones contractuales por alguna de las partes intervinientes en el contrato, cuestión ésta que debe analizar esta juzgadora a los efectos de resolver el mérito de la causa sub iudice.
En ese orden de ideas, y a los fines de resolver la presente controversia en los términos en que quedó planteada la misma, resulta oportuno traer a colación el contenido de las cláusulas establecidas por las partes en el mencionado contrato privado celebrado en fecha 26 de mayo de 2015, las cuales son del siguiente tenor:
“Entre nosotros UMBERTO BANFI MADDALONI (…omissis), por una parte y, por la otra, EGLE RINCÓN PAZ (…omissis) obrando en su carácter de Presidente Ejecutivo de la Sociedad Mercantil “CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A.” (…omissis) se ha convenido en suscribir el presente DOCUMENTO MACRO que regirá la futura operación de compra venta de los inmuebles que más adelante se identifican y contratos de arrendamiento de dos oficinas y la torre publicidad donde está el aviso del Tacón, el cual se regirá por los principios de buena fe, confidencialidad, seriedad y los términos, condiciones y modalidades del presente documento:------
Cláusula Primera: Del objeto del contrato.- El ciudadano Umberto Banfi Maddaloni, antes identificado, ha manifestado el interés que tiene en comprar el lote de terreno de tres mil doscientos treinta metros cuadrados con veinte ocho (3.230,28 M2) y las (sic) bienhechuría constituida por un galpón Galpón (sic) que viene ocupando la sociedad mercantil El Tacón CA, en calidad de arrendatario, según documento autenticado ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, el día ocho (8) de febrero de 2008, quedando anotado bajo el No. 97, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones. Al presente acuerdo se anexa plano debidamente firmado por las partes, el cual se tiene como formando parte del presente acuerdo. La futura opción de compra puede ser efectuada por la empresa el Tacón C.A, o cualquier otra empresa que designe al efecto el ciudadano Umberto Banfi.
Se excluye de la futura opción de compra las oficinas signadas con los Nrs. 11 y 12 y la Torre de publicidad, hoy día arrendadas por el Tacón, C.A. en el Centro Comercial Juana de Ávila.
Cláusula Segunda: Del precio de venta y del tipo de monedas convenido para el pago.- El precio de compra del Galpón y lote de terreno ha sido convenida (sic) de mutuo acuerdo entre las partes en la suma de UN MILLON TRESCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (US$ 1.300.000,00) Que deberá ser cancelada de la siguiente manera: a) la suma de TRESCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA (US$ 300.000,00), mediante transferencia a la cuenta No. 005482775327, cuya titular es EGLE JOSEFINA RINCÓN PAZ del banco Bank Of América, el día de la firma de la opción de compraventa notariada; b) la cantidad de UN MILLÓN DE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA (US$ 1.000.000,00) mediante transferencia a la cuenta No. 005482775327, cuya titular es EGLE JOSEFINA RINCÓN PAZ del banco Bank Of América, dentro del lapso de noventa día (sic) continuos contados a partir de la firma de la opción de compraventa, lapso que puede ser prorrogado por una única vez de noventa días continuos.
Queda expresamente convenido por las partes que la única moneda de pago elegida por las partes (sic) para el pago del precio de los inmuebles antes referidos es dólares de los Estados Unidos de Norteamérica
(…omissis)
CLÁUSULA SEXTA: (…omissis)
Del presente documento se hacen dos ejemplares de un mismo tenor y un solo efecto. Las partes se conceden hasta el día 29 de mayo del 2015 para dar cumplimiento a todo lo acordado en este documento privado, que nos comprometemos bajo fe de juramento a cumplir cabalmente.
En Maracaibo a los 26 días del mes de mayo de 2015…”

Así pues, a juicio de esta sentenciadora, el acuerdo suscrito entre las partes constituye un contrato preparatorio en el que las mismas acordaron expresamente y de mutuo consentimiento celebrar a posteriori un contrato de opción a compraventa sobre un bien inmueble constituido por un galpón propiedad de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A, conviniendo el modo y condición a efectuar el mismo.
En ese sentido, las partes contratantes fijaron el precio de venta en la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($1.300.000,oo), y establecieron que el mismo debía cancelarse, según dichos términos, de la siguiente forma: A) TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($300.000,oo), el día en que se firmara ante la notaría la opción de compraventa; y B) la cantidad restante, esto es, UN MILLÓN DE DÓLARES AMERICANOS ($1.000.000,oo) dentro del lapso de noventa (90) días continuos que empezarían a computarse a partir de la firma de la opción de compraventa, y que podrían ser prorrogados una única vez por un lapso igual.
Así mismo, las partes señalaron que el futuro contrato de opción a compraventa podía ser suscrito por la empresa “El Tacón C.A.”, o cualquier otra empresa que ha bien designara el ciudadano UMBERTO BANFI.
De igual forma, se constata que en el último aparte de la cláusula sexta del contrato privado se convino que las partes tenían hasta el día 29 de mayo de 2015 para dar cumplimiento a todo lo acordado en el mismo, constituyendo entonces la primera obligación que deviene del contrato (en relación a lo que las partes discuten en el presente juicio), la designación de la persona jurídica o natural que figuraría como comprador del inmueble y la celebración del contrato de opción a compraventa ante la notaría correspondiente más tardar en la fecha indicada (29-05-2015), acto sin el cual no podía surgir en el ciudadano UMBERTO BANFI la obligación de pagar el precio de venta, pues resulta evidente que la misma está condicionada, por lo menos bajo los términos y condiciones establecidos inicialmente, a la firma del contrato de opción a compraventa.
Ahora bien, establecido así lo anterior, y siendo que la parte demandada reconviniente alegó que los términos y condiciones de dicho contrato preparatorio fueron modificados de forma verbal y de mutuo consentimiento de las partes, debe esta juzgadora entrar a analizar la procedencia en derecho de dicho argumento, y a tales efectos prevé lo siguiente:
La representación judicial de la parte demandada reconviniente alegó que tales modificaciones versaron específicamente en relación al pago del precio de venta fijado, estableciéndose nuevas fechas y formas para cancelar el monto convenido, así como la aceptación de pagos parciales o abonos, pero más importante aún, en que el ciudadano UMBERTO BANFI debía cancelar el monto total del precio venta fijado al inmueble objeto de negociación, y solo posterior a ello, se procedería a la firma del documento definitivo de venta.
Todo lo anterior, asegura la parte demandada se puede evidenciar de que el referido ciudadano realizó pagos fraccionados fuera del lapso establecido por las partes para cumplir con lo convenido en el contrato preparatorio privado, e incluso del hecho de que se aceptó una camioneta como abono al aludido precio, lo cual no había sido previsto inicialmente; así como también de la declaración que realizan los testigos promovidos en el presente juicio en relación a haber escuchado de las partes los términos en que se estaba planteado el contrato de venta en relación al galpón.
En efecto, se encuentra suficientemente probado en actas a través de las impresiones fotostáticas de dos (2) capturas de pantallas contentivas de operaciones de transferencias realizadas en fechas 4 de junio de 2015 y 7 de julio de 2016, por las cantidades de TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($300.000,00) y CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL DÓLARES ($450.000,00), respectivamente, efectuadas ambas por la sociedad mercantil El Tacón C.A., a la ciudadana EGLE RINCON, así como de las testimoniales de los ciudadanos Jairo Nava y Felix Torres, y de las propias afirmaciones y aceptaciones de hechos manifestadas por las partes en el decurso del proceso, que el ciudadano UMBERTO BANFI había estado efectuando pagos fraccionados que se acreditaron, en parte, como abonos al precio de venta fijado en el contrato suscrito, y mediando la aceptación de la presidenta ejecutiva de la sociedad mercantil demandada.
En ese sentido, el hecho de que la parte demandante reconvenida haya efectuado pagos fraccionados por montos diferentes a los acordados inicialmente en el acuerdo privado, así como que la parte demandada reconviniente haya aceptado o recibido conforme dichos montos; permite a esta sentenciadora deducir que efectivamente se produjo el mutuo consentimiento entre ambos sujetos procesales en modificar los términos y condiciones del contrato primigenio en lo atinente a la modalidad del pago del precio del inmueble objeto del litigio.
En efecto, el ordenamiento jurídico venezolano garantiza la libertad de contratar en los términos y condiciones en que las partes decidan hacerlo, pero no es menos cierto que ello se encuentra limitado a que las mismas se pacten de buena fe y conforme a las buenas costumbres, principios estos fundamentales que rigen el derecho contractual; de modo que, estipular en un contrato una cláusula que implique una ventaja desmesurada a favor de un contratante en menoscabo del derecho del otro, resulta a todas luces contrario a ello.
Así pues, observa esta juzgadora que la modificación tácita surgida durante el transcurso del lapso de duración del contrato, tal como se mencionó anteriormente, se produjo por la variación en la modalidad del pago (tiempo y forma), por parte del ciudadano UMBERTO BANFI respecto al precio del inmueble sujeto a la negociación de compra venta, variación esta que fue aceptada por la ciudadana EGLE RINCÓN, en su condición de presidenta ejecutiva del Centro Comercial, lo cual en principio, no implica que haya quedado sin efecto el contrato primigenio. Adicionado a ello, según las declaraciones de los testigos evacuados en la causa, y de los propios hechos esbozados por la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación y reconvención, se había establecido como modificación al contrato inicial o “macro”, que el ciudadano UMBERTO BANFI debía cancelar la totalidad del precio de la venta y una vez completado dicho pago se procedería a otorgar el documento definitivo de venta.
Evidentemente, esta última variación impone una obligación excesiva para el contratante o futuro comprador del inmueble, que difiere del espíritu contractual fundamentado en la buena fe, en la buenas costumbres y en la ley, tal como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil, que reza: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obliga no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
En derivación, considerando esta juzgadora que exigir al comprador o futuro comprador, el pago de la totalidad del precio fijado a un bien para que posteriormente nazca la obligación en el vendedor de otorgar el respectivo documento traslativo o cualquier otro documento preliminar de venta, sin establecer ni siquiera las condiciones en que se llevará a cabo tales obligaciones, es contrario a los principios contractuales antes precisados, no pueden tenerse dichas modificaciones como válidas ni capaces de dejar sin efecto las cláusulas inicialmente pactadas.
En ese sentido, este órgano jurisdiccional con fundamento en lo antes precisado y de conformidad con lo dispuesto en el último aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.”, determina que ante la invalidez de las modificaciones señaladas con anterioridad, las cláusulas estipuladas en el acuerdo privado suscrito por los sujetos procesales del presente juicio en fecha 26 de mayo de 2016, continúan en plena vigencia, y con base a ello, resulta forzoso desechar el argumento efectuado por la parte demandada con relación a este aspecto. Y así se decide.-
Establecido así lo anterior, pasa esta juzgadora a determinar el cumplimiento o no de las obligaciones contraídas por las partes en base a las cláusulas estipuladas en el acuerdo privado o contrato preparatorio suscrito entre estas en fecha 26 de mayo de 2016, y en ese sentido considera necesario señalar lo siguiente:
Observa esta juzgadora que la representación judicial de la parte actora manifestó en su escrito libelar que la razón por la cual las partes habrían convenido en celebrar un acuerdo privado donde se estableciera la intención de suscribir a posteriori un contrato de opción a compra-venta, deriva de que, en esa oportunidad, la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A. no contaba con el registro de su documento de condominio, el cual alude debía ser protocolizado en los días próximos a la firma del acuerdo en virtud de ser necesario a los efectos de delimitar el inmueble que sería objeto de venta y especificar en el contrato de opción a compraventa lo concerniente a la acreditación de la propiedad del inmueble constituido por un galpón, que arguye es una bienhechuría construida sobre un terreno que pertenece a la demandada y sobre el cual no existe si quiera un documento de construcción.
En contraposición a ello, los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente argumentaron que el registro del documento de condominio de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A. no era necesario a los efectos de celebrar el contrato de compraventa, dado que el bien objeto de la negociación se trataba de un inmueble, a su dicho, perfectamente delimitado e independiente que podía ser enajenado en base al título de propiedad que deriva del documento protocolizado por ante el Registro del Primer Circuito de Maracaibo, en fecha 27 de abril de 1970, anotado bajo el N° 9, folios del 31 al 33 del Protocolo Primero, a partir del cual arguye se han realizado otras operaciones de venta sobre diferentes áreas de terreno.
Así mismo, agrega en su escrito de informes que, a pesar de que en el referido documento no consta la construcción de bienhechurías, ello no impide que las mismas sean incluidas en el documento de venta que pretendían celebrar las partes, o que en todo caso fueran protocolizadas por separado.
Sobre dichos argumentos, esta juzgadora conveniente explanar lo establecido en el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual estipula:
“Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley, en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil.
A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento Independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.”

De acuerdo con el artículo ut supra citado, se desprende que todos aquellos locales que formen parte de un edificio (entendiéndose este como un bien inmueble de mayor entidad), que sean susceptibles de aprovechamiento independiente (es decir, que posean características propias de individualización o tengan funcionamiento autónomo) y que posean acceso directo o a través de un espacio en común a la vía pública, se encuentran sometidos a la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora bien, según se desprende de la experticia promovida por la parte demandante que se realizó sobre el galpón objeto de la negociación de opción de compraventa convenida en el acuerdo privado sub examine, el referido inmueble colinda por el norte con uno de los depósitos externos y con el área de estacionamiento de la fachada norte del Centro Comercial Juana de Ávila; por el sur por otros cuatro (4) locales que forman parte del referido centro comercial, de los cuales dos (2) se encuentran sin número de identificación asignado, y los otros corresponden a los locales números 1 y 2; y por el este con doce (12) locales identificados con los números 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 y 13, y uno sin número de identificación; entendiéndose por “colindante” aquellos límites que son comunes a dichos locales.
Del mismo modo, es pertinente para esta sentenciadora señalar que, en el plano de mensura identificado con nota de registro N° RM-2016-11-0029 y código catastral signado con el N° 231311U01009011007, traído al proceso por la propia representación judicial de la parte demandada, el referido galpón se encuentra identificado como “Local 14”, lo que permite inferir a esta juzgadora que efectivamente el aludido galpón se trata de un bien inmueble que forma parte de la estructura del Centro Comercial Juana de Ávila, es decir, forma parte de un inmueble de mayor entidad, y por tanto debe regirse por las disposiciones establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal. Y así se determina.-
En efecto, a través de la información recibida mediante oficio emitido por la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC) y la prueba de experticia promovida por la parte demandada, se encuentra debidamente probado que el galpón objeto del acuerdo privado suscrito entre las partes funciona de forma autónoma por cuanto posee servicio eléctrico, de agua y acceso independiente al centro comercial; sin embargo ello no constituye un aspecto que haga escapar al referido bien de la regulación de la ley especial antes mencionada, pues tal y como lo establece el artículo 1 citado precedentemente, constituye un local “la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento Independiente” siendo por tanto lo único determinante para ser considerado como tal, que el mismo sea parte de un edificio, como efectivamente se determinó ut supra. Y así se considera.-
Aunado a ello, debe advertir esta sentenciadora, con relación a los argumentos efectuados por la parte demandada reconviniente, que si bien el artículo 5 de la aludida ley especial establece:
“Son cosas comunes a todos los apartamentos:
(…omissis)
g. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares”

Dicho artículo hace mención a los bienes que son comunes a los copropietarios de los locales o departamentos, y no a que ello constituye un requisito para que un bien sea considerado local o departamento. Y así se determina.-
Por otro lado, resulta ineludible para esta sentenciadora señalar igualmente a la representación judicial de la parte demandada que, aun cuando el galpón tenga los permisos de habitabilidad (lo cual no se encuentra debidamente probado en actas) y plano de mensura revisado por los organismos correspondientes, como se alega en el escrito de contestación, ello no exime la aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal, pues dispone el artículo 32 ejusdem lo siguiente:
“No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al condominio establecido en el artículo 26.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.”

De modo que, los planos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, tales como los traídos al proceso por la parte demandada, y los permisos de habitabilidad sobre apartamentos o locales, si los hubiese, constituyen documentales que deben obtenerse de forma previa al registro del título de propiedad o cualquier otro derecho sobre el apartamento o local. Y así se establece.-
Así las cosas, determinado como fue que el inmueble objeto del acuerdo privado suscrito entre las partes, se encuentra regido por la Ley de Propiedad Horizontal, advierte esta sentenciadora que ello implica que las operaciones celebradas sobre dichos bienes deban efectuarse en estricta observancia de las disposiciones legales en ella contenidas, y al respecto de la enajenación de estos establece el artículo 26 de dicha ley lo siguiente:
“Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras partes del edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil”

En ese orden de ideas, resulta evidente que el propietario de un bien inmueble de mayor entidad conformado por apartamentos o locales comerciales, antes de proceder a la enajenación de un apartamento o local, deberá declarar por documento protocolizado su voluntad expresa de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales, documento este que fungirá como la titularidad de la propiedad del bien inmueble de mayor entidad respectivo y de los locales o apartamentos que formen parte del mismo.
Todas estas normas son orden público y su cumplimiento debe ser velado por los Registradores, Jueces y Notarios, so pena de que el documento protocolizado o autenticado en el que se pretenda la enajenación, gravamen o arrendamiento de un inmueble que forme parte de un edificio, sea declarado nulo, a tenor de lo establecido en el artículo 31 de la aludida ley especial:
“Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, como dato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5° de esta Ley que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio. Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.”

Aunado a lo anterior, y en relación al argumento que realiza la parte demandada reconviniente relativo a que la venta del galpón podía ser perfectamente protocolizada a través del documento protocolizado por ante el Registro del Primer Circuito de Maracaibo, en fecha 27 de abril de 1970, anotado bajo el N° 9, folios del 31 al 33 del Protocolo Primero, a partir del cual arguye se han realizado otras operaciones de venta, estima esta juzgadora preciso señalar, por un lado, que dicho documento no acredita la titularidad de la propiedad del referido bien inmueble sino del terreno sobre el cual fue construido el mismo; y por el otro, que según se evidencia de los documentos traídos por la parte demandada en copia simple contentivas de operaciones de compraventa que alude se han realizado, las mismas versan sobre lotes de una mayor extensión de terreno, lo que no es igual a las bienhechurías sobre éstas construidas, y en tal sentido dicho argumento resulta a todas luces improcedente. Y así se establece.-
En derivación, estima esta juzgadora que, tal y como lo alega la representación judicial de la parte actora reconvenida, a los efectos de que las partes llevaran a efecto el documento de opción de compraventa autenticado que se habían comprometido a celebrar más tardar el 29 de mayo de 2015, era necesaria la protocolización del documento de condominio de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A., sin lo cual la referida opción de compraventa no podía ser notariada, o de hacerse, podría acarrear la consecuencia a futuro de ser declarada nula. Y así se establece.-
En esos términos, y retomando el asunto principal, resulta evidente para esta sentenciadora que, al no registrar el documento de condominio, la parte demandada reconviniente incumplió con la cláusula primera del acuerdo privado suscrito por las partes en fecha 26 de mayo de 2015, de la cual deriva la obligación de celebrar un contrato de opción a compraventa sobre un bien inmueble constituido por un local con estructura tipo galpón identificado en los planos firmados por las partes y que fueron adjuntos a su acuerdo; así como también con la cláusula sexta en la que se estableció el lapso dentro del cual debía ser notariado el mismo, esto es, hasta el día 29 de mayo de 2015; pues aunque no se haya estatuido en el acuerdo privado que la autenticación de dicha opción de compraventa estaba condicionada al registro previo del documento de condominio de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A., las normativas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal son de orden público y no pueden ser relajadas o derogadas por las partes, tal y como lo fue precisado anteriormente. Y así se determina.-
Por otro lado, en lo que respecta al argumento expuesto por la parte demandada reconviniente sobre que el actor hasta la fecha no había designado la persona natural o jurídica que fungiría como comprador del contrato de opción a compraventa de conformidad con lo establecido en el último párrafo de la cláusula primera del acuerdo privado suscrito en fecha 26 de mayo de 2015; advierte esta sentenciadora que la representación judicial de dicha parte no aportó a las actas prueba alguna de la cual se desprendiera la certeza de lo que alega, y por tanto tal argumento resulta improcedente a los fines de excepcionar el cumplimiento de su obligación. Y así se decide.-
En derivación, visto que el fundamento de la pretensión por resolución de contrato se encuentra determinado por el incumplimiento de la parte demandada en relación a la obligación principal contraída por ésta de llevar a efecto la firma notariada del contrato de opción de compraventa sobre el bien inmueble constituido por un local con estructura tipo galpón, a más tardar el día 29 de mayo de 2015, (hecho este que se encuentra plenamente demostrado en actas en virtud de los fundamentos antes expuestos) considera esta juzgadora ajustado a derecho declarar RESUELTO el contrato privado celebrado entre el ciudadano UMBERTO BANFI y la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A. en fecha 26 de mayo de 2016. Y así se decide.-
Ahora bien, con respecto a la pretensión efectuada por la parte actora en relación a que le sea devuelta de parte de la demandada la cantidad de NOVECIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DÓLARES AMERCANOS ($907.332,00), los cuales arguye canceló por concepto de abono al precio total de venta; estima esta juzgadora que, a través de las impresiones fotostáticas de captures de pantalla contentivas de verificación de transferencias, se encuentra debidamente probado que la parte actora, en fechas 4 de junio de 2015 y 7 de julio de 2016, habría cancelado la cantidad de TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($300.000,00) y CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL DÓLARES ($450.000,00) a la ciudadana EGLE RINCON, presidenta ejecutiva de la sociedad mercantil demandada.
Aunado a ello, evidencia esta jurisdicente que la parte demandada reconoce haber recibido los montos antes especificados al afirmar en su escrito de contestación: “Las partes ratificaron verbalmente y de común acuerdo, lo que se había pactado en el documento “Macro”, en el sentido de que la compradora satisficiese en su totalidad la integridad del precio de venta del galpón y su terreno, antes del otorgamiento de cualquier documento traslativo de propiedad, y desde luego, una vez que el actor pagó los primeros 300.000USD$...”. Así como también señaló: “…con lo cual se puede constatar que para el 7 de julio de 2016, fecha en la cual el actor cancela a nuestra representada la cantidad de 450.000USD$, por concepto de abono de capital…”, todo lo cual constituye prueba suficiente a los efectos de probar que el ciudadano UMBERTO BANFI, canceló a la sociedad mercantil demandada las aludidas cantidades con relación a la negociación que deriva del contrato celebrado por las partes en fecha 26 de mayo de 2015. Y así se constata.-
Así mismo, y a pesar de que las copias fotostáticas de los cheques signados con los números 6665801530 y 1001, fueron desechados precedentemente por esta sentenciadora en virtud de los motivos expuestos en la parte de la valoración de las pruebas, esta juzgadora encuentra igualmente probado en actas que la parte actora realizó otros dos pagos por las cantidades de DOCE MIL VEINTE DÓLARES AMERICANOS ($12.020,00) y QUINCE MIL TRESCIENTOS DOCE DÓLARES AMERICANOS ($15.312,00), con relación al contrato celebrado por las partes en fecha 26 de mayo de 2015; lo anterior en virtud de que la parte demandada así lo reconoció en su escrito de contestación-reconvención al señalar “De seguida, el accionante reconoce en su demanda que en el mes de diciembre de 2017, esto es un (1) año después de haber pagado los intereses antes especificados de USD$12.020, éste le entregó un cheque a nuestra representada por la cantidad de USD$15.312,oo por concepto de intereses, lo cual constituye prueba de que el actor estaba consciente de su incumplimiento y atraso con respecto al pago de la totalidad del precio de venta convenido…” . Y así se determina.-
Igualmente consta en actas que, en fecha 30 de noviembre de 2015, la parte actora pagó a la demandada las cantidades correspondientes a TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE DÓLARES AMERICANOS ($31.249,00) y TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN DÓLARES AMERICANOS ($33.751,00), con relación a la negociación celebrada por las partes en el contrato de fecha 26 de mayo de 2016, ello en virtud de la copia simple de la comunicación efectuada por la ciudadana EGLE RINCON traída al proceso por la parte demandante y debidamente reconocida por la demandada como emanada de ella, comunicación ésta en la que dicha ciudadana admite que el ciudadano UMBERTO BANFI le pagó en el acto las referidas cantidades.
De igual forma, lo anteriormente referido toma mayor fuerza de las manifestaciones esbozadas por la parte demandada en su escrito de contestación, donde señaló lo que a continuación se explana: “Lo cierto es Ciudadano Juez, que para julio de 2016, había fenecido la prórroga acordada por las partes hasta el 10 de junio de 2016, para que Umberto Banfi Maddaloni efectuara el pago de la totalidad de la deuda, tal como consta en la comunicación de fecha 30 de noviembre de 2015, que el propio actor transcribió en su libelo y adjuntó al mismo, evidenciándose que para la fecha de la comunicación 30 de noviembre de 2015, el actor dándole cumplimiento a la misma realizó un pago por concepto de intereses hasta el 10 de junio de 2016 por un monto de USD$31.249,oo, así como un abono de capital de USD$33.751,oo…” Y así se establece.-
Ahora bien, la representación judicial del actor igualmente alegó haber entregado una camioneta Toyota, 4 runner año 2015, la cual fue recibida por la demandada por la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS ($65.000,oo), que fueran imputados como abono al pago del precio de venta fijado en el contrato preparatorio celebrado entre ellas el día 26 de mayo de 2016, y que a tal efecto, procedieron a elaborar de forma simulada un documento de venta por el monto aparte de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.220.000,oo).
Así mismo, observa esta juzgadora que en contraposición a ello, la representación judicial de la parte demandada manifestó en su escrito de contestación que si bien es cierto que recibió el referido vehículo tipo camioneta como parte del pago del precio de venta fijado en el contrato privado suscrito entre las partes, el mismo fue aceptado por la cantidad de DIEZ MIL DÓLARES AMERICANOS ($10.000,00), ante lo cual el apoderado judicial de la parte demandante peticionó al juez utilizar las máximas experiencias para determinar el monto real de la camioneta.
Sobre ello, debe esta juzgadora señalar a la representación judicial de la parte demandante que determinar el valor de un bien requiere de conocimientos especializados que no derivan de la experiencia general de las personas, ya que determinar el valor de cualquier tipo de bien, implica conocer las especificaciones del mismo y las condiciones físicas en el cual se encuentra, todo lo cual, excede del ámbito de las máximas de experiencias del Juez resultando por tanto improcedente tal requerimiento efectuado por la parte actora. Y así se considera.-
No obstante, y visto como se encuentra que la parte demandada señaló en su escrito de contestación: “Con relación a la camioneta Toyota que menciona el actor, es cierto que la misma fue recibida por nuestra mandante como abono de capital del precio de venta del galpón y su terreno propio…”; esta juzgadora encuentra suficientemente probado que efectivamente el aludido vehículo fue entregado como parte de un pago en relación al contrato suscrito entre las partes en fecha 26 de mayo de 2022; sin embargo, tomando en consideración que la pretensión deducida se trata de la resolución del contrato, cuya naturaleza y efectos jurídicos se encuentran establecidos en dar por terminado el contrato a consecuencia de lo cual cada parte recupera lo que en virtud del contrato hubiese entregado a la otra, mal podría esta operadora de justicia efectuar una determinación sobre el valor del referido bien mueble (vehículo) a los efectos de su restitución como cantidad dineraria, siendo procedente ordenar la devolución del vehículo en las mismas condiciones en que fue entregado inicialmente.
Establecido así lo anterior, resulta necesario para esta sentenciadora hacer un paréntesis a los fines señalar que, según se constata de actas, la parte demandada habría alegado en su escrito de contestación que parte de las cantidades arriba mencionadas, fueron imputadas como abono del precio de venta fijado en el contrato precedentemente resuelto; mientras que otras fueron imputadas al pago de los intereses moratorios en virtud de la demora en la cancelación de la totalidad del precio.
Respecto a ello debe advertir esta sentenciadora que dichos argumentos tienen su fundamento en la supuesta modificación de los términos y condiciones del contrato celebrado por las partes en fecha 26 de mayo de 2015, en relación a que la parte actora debía cancelar la totalidad del precio de venta negociado con antelación al otorgamiento del documento definitivo de venta, argumento este que fue desechado por esta sentenciadora precedentemente, y por lo cual se determinó la plena vigencia de la cláusulas contractuales en la forma en que fueron estatuidas en el acuerdo privado de fecha 26 de mayo de 2015.
De esa manera, encontrándose vigentes los términos y condiciones convenidos por las partes inicialmente, y a tenor de lo dispuesto de la cláusula segunda del referido acuerdo de fecha 26 de mayo de 2015, la obligación contraída por la parte actora de cancelar la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($1.300.000,oo), solo podía derivar a partir de la celebración del contrato de opción de compraventa, lo cual fue determinado que la parte demandada no llevó a efecto, y por ende no lo es dable exigir intereses moratorios en virtud de no existir ningún capital que se adeude con relación al acuerdo privado celebrado, máxime cuando la obligación de cancelar el precio debía producirse con ocasión del cumplimiento de la celebración del contrato autenticado de opción de compraventa. Y así se establece.-
En derivación, y dado que se encuentra plenamente demostrado que la cancelación de las cantidades de dinero ut supra especificadas, por parte del ciudadano UMBERTO BANFI a la presidenta ejecutiva de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A., guardan relación con la negociación convenida entre las partes a través del contrato preparatorio de fecha 26 de mayo de 2015, el cual fue declarado resuelto precedentemente, considera esta juzgadora ajustado a derecho condenar a la sociedad mercantil demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DÓLARES AMERICANOS ($842.332,oo) por concepto de devolución de cantidades de dinero canceladas por éste en relación al referido acuerdo privado. Y así se decide.-
Así mismo, visto que se encuentra probado en actas en virtud de los fundamentos precedentemente expuestos que, la parte actora entregó a la parte demandada, un vehículo como parte del pago de la negociación por ellas convenidas en el contrato de fecha 26 de mayo de 2015; este Tribunal ordena al demandado la devolución del vehículo distinguido con las siguientes características PLACAS: AK498PA, SERIAL DE CARROCERIA N/A, SERIAL N.I.V: JTEBU5JR7F5222484, SERIAL DEL MOTOR: 1GRB064032, MODELO TOYOTA, MARCA 4RUNNER, AÑO: 2015, COLOR: GRIS: CLASE CAMIONETA, TIPO: SPORT WAGON, USO: PARTICULAS; devolución esta que deberá hacerse en las mismas condiciones en que fue entregado el referido vehículo inicialmente. Y así se decide.-
Ahora bien, vista la condena de pago declarada por las razones antes aducidas, resulta preciso para esta sentenciadora traer a colación la sentencia N° 1.641, proferida en fecha 2 de noviembre de 2011, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual quedó sentado lo siguiente:
“…De acuerdo con el artículo 116 de la Ley del BCV, la regla general es que en toda obligación estipulada en moneda extranjera, ésta última se ha de considerar como moneda de cuenta o de cálculo, con lo que el deudor no queda atado a pagar únicamente con la moneda extranjera, sino que tiene también la posibilidad de hacerlo con el equivalente en bolívares (moneda de curso) del monto indicado en moneda extranjera, calculado dicho equivalente a la tasa de cambio existente para el momento del pago…”

En ese sentido, conforme al criterio ut supra transcrito, cuando una obligación haya sido estipulada en moneda extranjera, como sucede en el caso de autos, esta debe considerarse como moneda de cuenta o de cálculo, pues el deudor no está obligado a cancelar el pago de su obligación en la moneda en que se estipuló, sino que tiene la posibilidad de pagar con el equivalente de esta en bolívares, calculando dicho equivalente a la tasa de cambio existente para el momento del pago.
En esos términos, y visto que el monto cuyo pago exige la parte actora a través de su acción se encuentran estipulado en dólares americanos, esta juzgadora considera pertinente estimar el monto condenado a pagar en su equivalente a bolívares, la cual corresponde a la cantidad de SEIS MILLONES NOVECIENTOS SIETE MIL CIENTO VEINTIDOS BOLÍVARES CON CUATRO CENTIMOS (Bs 6.907.122,4) tomando en cuenta la tasa de cambio del dólar americano establecida por el Banco Central de Venezuela (BCV) en la presente fecha, correspondiente a OCHO BOLÍVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 8,20), haciendo saber a las partes que dicha cantidad de dinero deberá reajustarse al monto que corresponda según la tasa vigente para el momento en que se efectúe el pago. Y así se decide.-
En consonancia con todo lo anterior, resulta determinante para esta sentenciadora declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por la parte demandante, y así quedará plasmado en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
Por otra parte, y visto que los argumentos establecidos en la reconvención planteada por la parte demandada son los mismos esbozados en su escrito de contestación, y que estos versan principalmente sobre la modificación de forma verbal y por mutuo consentimiento de las partes en relación a los términos y condiciones del referido contrato, habiendo sido declarada su improcedencia conforme a los fundamentos expuestos en líneas anteriores, resulta forzoso para esta sentenciadora declarar SIN LUGAR la pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada vía reconvención por la parte demandada, todo lo cual se hará constar de forma expresa, precisa y concisa en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.-

VI
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con base a los fundamentos de hecho y derechos plasmados anteriormente, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por la parte demandante en el presente juicio de conformidad con los argumentos expuestos en la parte motiva del presente fallo, y en consecuencia;
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DÓLARES AMERICANOS ($842.332,oo) por concepto de devolución de cantidades de dinero canceladas por el actor en relación al acuerdo privado suscrito en fecha 26 de mayo de 2022, la cual equivale en bolívares a la cantidad de SEIS MILLONES NOVECIENTOS SIETE MIL CIENTO VEINTIDOS BOLÍVARES CON CUATRO CENTIMOS (Bs 6.907.122,4) tomando en cuenta la tasa de cambio del dólar americano establecida por el Banco Central de Venezuela (BCV) en la presente fecha, correspondiente a OCHO BOLÍVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 8,20).
Se hace saber a las partes, que la cantidad de dinero expresada en bolívares deberá reajustarse al monto que corresponda en relación a la cantidad estipulada en dólares según la tasa vigente para el momento en que se efectúe el pago, por las razones aducidas en la parte motiva del presente fallo.
TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada devolver el vehículo distinguido con las siguientes características PLACAS: AK498PA, SERIAL DE CARROCERIA N/A, SERIAL N.I.V: JTEBU5JR7F5222484, SERIAL DEL MOTOR: 1GRB064032, MODELO TOYOTA, MARCA 4RUNNER, AÑO: 2015, COLOR: GRIS: CLASE CAMIONETA, TIPO: SPORT WAGON, USO: PARTICULAS; devolución esta que deberá hacerse en las mismas condiciones en que fue entregado el referido vehículo inicialmente.
CUARTO: SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada vía reconvención por la parte demandada, conforme a los argumentos establecidos en la parte motiva.
No hay condenatoria en costas en relación a la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por la parte demandante, por no haber vencimiento total.
Y en relación a la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la parte demandada vía reconvención, se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida en la misma, lo anterior con base en lo reglado por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve. Déjese copia certificada de la presente decisión por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los cinco (05) días del mes de octubre de dos mil veintidós (2022). Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
LA JUEZA:

Abog. ADRIANA MARCANO MONTERO
EL SECRETARIO

HUMBERTO PEREIRA GONZALEZ

En la misma fecha se publicó la anterior resolución bajo el N° 107-2022, en el expediente signado con el N° 49.763 de la nomenclatura interna de este Tribunal. EL SECRETARIO