TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Maracaibo, trece (13) de octubre de 2022
212° y 163°
EXPEDIENTE Nº: 4026
PARTE DEMANDANTE:

APODERADA DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADA DEMANDADA: JUAN JOSÉ CHÁVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 1.645.071.
LINNE ELBEN PINTO, ALEXIS DEVIS y ALBA SANTELIZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.957, 21.326 y 46.694 respectivamente.
Sociedad Mercantil RUSTICERÁMICA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha trece (13) de abril del año 1999, bajo el Nro. 26, Tomo 18-A, RIF: J-30606726-4, representada por la ciudadana ALECIA BEATRIZ ORTA DE CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.164.795.
WENDYS CAROLINA MAVÁREZ ROMERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 176.522, domiciliada en el Municipio Santa Rita del estado Zulia.
FECHA DE ENTRADA: 21 de enero de 2020.
MOTIVO:
SENTENCIA: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
DEFINITIVA
I
SÍNTESIS NARRATIVA

Estando el Tribunal en tiempo hábil para extender el fallo completo por escrito conforme a las exigencias establecidas en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, lo hace bajo las siguientes consideraciones, y, en este sentido, pasa este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a señalar:
Ocurre por ante este Juzgado la profesional del derecho LINNE PINTO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 28.957, domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano JUAN JOSÉ CHÁVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 1.645.071, a fin de interponer formal demanda por Cumplimiento de Contrato en contra de la Sociedad Mercantil RUSTICERÀMICA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha trece (13) de abril del año 1999, bajo el Nro. 26, Tomo 18-A, representada por la ciudadana ALECIA BEATRIZ ORTA DE CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.164.795.
Consta de las actas procesales que conforman la causa signada con el Nº 4026, que este Juzgado por auto de fecha veintiuno (21) de enero de 2020, dio el curso de ley a la presente acción, admitiendo cuanto ha lugar en derecho la misma, ordenando el emplazamiento de la demandada de autos, antes identificada, a fin de dar contestación a la demandada incoada en su contra.
El Tribunal mediante auto de fecha veintidós (22) de julio de 2021, y, previa solicitud de parte, ordenó la continuación de la causa, misma que se vio interrumpida en atención a la paralización de las actividades judiciales con ocasión a la situación de pandemia declarada consecuencia de la COVID-19.
En fecha ocho (08) de noviembre de 2021 se agregó a las actas, escrito de reforma presentado por la profesional del derecho Linne Pinto, en líneas anteriores identificada, siendo admitida la misma por auto de fecha tres (03) de diciembre de 2021, ordenándose la citación de la sociedad mercantil RUSTICERÀMICA C.A., antes identificada, a fin de dar contestación a la demandad incoada.
En fecha ocho (08) de febrero de 2022 el Alguacil Natural de este Juzgado ciudadano Eduardo Montesinos expuso, manifestando la imposibilidad de la citación de la parte demandada, consignando los recaudos de citación respectivos.
Mediante diligencia de fecha quince (15) de febrero de 2022 la apoderada actora requirió al Tribunal la citación cartelaria de la parte demandada, siendo ordenada la misma por auto de fecha dieciséis (16) del mismo mes y año, consignando en actas la parte accionante los carteles de citación publicados en los diarios La Verdad y Versión Final, mediante diligencia de fecha nueve (09) de marzo de 2022, agregados los carteles respectivos mediante auto de fecha nueve (09) de marzo de 2022, cumpliendo la secretaria con la última de las formalidades de la citación, mediante la fijación del cartel respectivo, según se desprende de exposición de fecha diez (10) de marzo del mismo año.
Mediante diligencia de fecha primero (01) de abril de 2022, la profesional del derecho Wendys Carolina Mavárez Romero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 176.522, domiciliada en el Municipio Santa Rita del estado Zulia, se dio por citada en su condición de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Rusticerámica C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha trece (13) de abril del año 1999, bajo el Nro. 26, Tomo 18-A, RIF: J-30606726-4, según se desprende de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo estado Zulia, en fecha quince (15) de diciembre de 2017, anotado bajo el Nº 5, Tomo 292, Folios 20 al 25.
Por auto de fecha primero (01) de abril de 2022 el Tribunal ordenó la apertura del lapso de contestación, a partir del día de despacho siguiente a la constancia en actas del envío electrónico a las partes intervinientes en la presente causa del auto dictado, dejando constancia este Tribunal de la respectiva remisión mediante auto de fecha cinco (05) de abril de 2022, al correo electrónico proporcionado por cada una de las partes.
En fecha seis (06) de mayo de 2022 se recibió y agregó a las actas, escrito de contestación presentado por la apoderada demandada abogada Wendys Carolina Mavárez Romero.
Mediante resolución de fecha diez (10) de mayo de 2022, este Tribunal fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar respectiva de manera telemática, así las cosas, ante la manifestación de la carencia por parte de la apoderada demandada de los medios electrónicos necesarios para la celebración telemática de la audiencia preliminar pautada, mediante auto de fecha doce (12) de mayo de 2022, se estableció su celebración de manera presencial en la sala de este Juzgado, llevándose a cabo la misma en la fecha pautada con la asistencia de ambas partes, según se desprende de acta levantada y agregada a las actas en la oportunidad respectiva.
En fecha veinte (20) de mayo de 2022 se dictó auto en relación a la fijación de los hechos y límites de la controversia.
En fecha veintisiete (27) de mayo y primero de junio de 2022, se recibieron escritos de pruebas consignados por las partes, siendo agregados los mismos a las actas mediante auto de fecha dos (02) de junio de 2022, oportunidad en la cual este Tribunal ordenó en acatamiento a lo contenido en la resolución Nro. 05-2020 dictada por la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, referida al despacho virtual a aplicar en los Tribunales que integran la Jurisdicción Civil, remitir los mismos de manera electrónica a las partes, dando cumplimiento a lo ordenado en la misma fecha.
En fecha seis (06) y ocho (08) de junio de 2022 se recibieron y agregaron a las actas, escritos de oposición a las pruebas presentados por las abogadas Linne Pinto y Wendys Mavárez Romero, partes intervinientes en la presente causa.
Mediante auto de fecha nueve (09) de junio de 2022 el Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por la parte actora, a reservas de estimarlas o no en la sentencia definitiva, declarando igualmente extemporáneo por tardío el escrito de oposición presentado por la parte demandada en contra de las pruebas promovidas por la acciónate. Asimismo, negó este Tribunal la admisión de las documentales promovidas por la parte demandada, al no haber sido presentadas e incorporadas en la oportunidad legal respectiva, admitiendo la prueba de informes así como la inspección judicial requerida, aperturando el lapso de evacuación de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha dieciséis (16) de junio de 2022, este Tribunal fijó oportunidad para la realización de la inspección judicial promovida por la profesional del derecho Wendys Mavárez, apoderada demandada, no asistiendo la parte promovente en la oportunidad pautada, a fin de trasladar a este Juzgado para la práctica de la misma, declarándose desierto el referido acto mediante auto de fecha cuatro (04) de julio de 2022.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas otorgado, este Juzgado mediante auto de fecha primero (01) de agosto de 2022, siendo la oportunidad legal respectiva y encontrándose las partes a derecho, fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia Oral de Juicio.
Celebrada como fuera en fecha veintiocho (28) de Septiembre de 2022 audiencia oral de juicio y, llegada la oportunidad para que este Órgano de Justicia proceda a dictar el fallo extenso, este Tribunal pasa a decidir, previas las siguientes consideraciones:
II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA:
Señala la profesional del derecho LINNE PINTO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 28.957, domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano JUAN JOSÉ CHÁVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 1.645.071, que su representado suscribió varios contratos de arrendamiento entre en fechas nueve (09) de marzo de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el N° 40, Tomo 25 de los libros respectivos, en fecha trece (13) de febrero de 2008, autenticado ante la misma Notaría anotado bajo el N° 28, Tomo 13 de los libros respectivos, y el último en fecha quince (15) de abril de 2010, autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, anotado bajo el N° 44, Tomo 20 de los libros de autenticaciones respectivos, con la Sociedad Mercantil RUSTICERÁMICA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha trece (13) de abril del año 1999, bajo el Nro. 26, Tomo 18-A, RIF: J-30606726-4, representada por la ciudadana ALECIA BEATRIZ ORTA DE CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.164.795, sobre un inmueble propiedad de su representado según se desprende de documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha tres (03) de marzo del año 1.971, anotado bajo el Nro. 21, Protocolo 1º, Tomo 9, así como ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha veintitrés (23) de abril de 2001, anotado bajo el Nº 16, Tomo 2, Protocolo 1º, Segundo Trimestre, constituido por dos (02) galpones ubicados en Sabaneta Larga, Sector El Calvario, Avenida 20, signados con los Nros. 100-16 y 100B-16, en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino de la Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.
Que en el último de los contratos firmados se estipuló con una duración de dos (02) años, siendo que, en todos y cada uno de los mismos se contempló la expresa prohibición del traspaso o subarrendamiento a terceros del inmueble objeto de la relación contractual, sin embargo, en fecha veintiséis (26) de noviembre del año 2019, la Notaría Décima Primera de Maracaibo estado Zulia mediante inspección realizada, constató que en uno de los galpones que conforma el inmueble propiedad de su representado, se encontraba funcionando la empresa identificada con el nombre TE LO TENGO TRAE TU ENVASE, quien no forma parte de la relación contractual, consignando la accionante facturas emitidas por la referida empresa.
De igual manera manifiesta la accionante que, aunado al subarrendamiento del inmueble, la demandada incumplió con lo establecido en la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, referida a la obligación de asegurar el inmueble objeto del litigio a fin de protegerlo de riesgos de inundaciones, incendios, ruinas, destrucción por lluvias o por rupturas de aguas negras o blancas, filtraciones, amotinamientos, huelgas y otros causas fuera de su control o pérdidas que sufra el inmueble.
Asimismo, que, consecuencia de la notificación realizada en fecha treinta y uno (31) de agosto del año 2018 por la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo estado Zulia, mediante la cual se hiciera del conocimiento de la arrendataria la no renovación del contrato, y, en consecuencia, del cómputo de la prórroga legal de tres (03) años contados a partir del treinta y uno (31) de agosto de 2018, se estipuló el canon de cinco mil bolívares soberanos (5.000,00 Bs) para el primer año, siete mil bolívares soberanos (7.000,00 Bs) para el segundo año, y nueve mil bolívares soberanos para el tercer año, siendo que para los meses de septiembre, octubre y noviembre la demandada canceló la cantidad de cinco mil bolívares soberanos, sin embargo en los meses de diciembre de 2019 y enero 2020 no ha realizado pago alguno, tal y como señala se evidencia de los estados de cuenta emitidos por el Banco Occidental de Descuento.
Por último indica que, vencida como se encuentra la prórroga legal desde el tres (03) de septiembre de 2021, ha solicitado a la demandada la entrega del inmueble objeto del litigio debidamente desocupado y solvente, negándose a la entrega respectiva, razón por la cual acudió a la instancia judicial a fin Demandar el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, mismo que estipulara su devolución a la finalización del plazo estipulado, vencida como se encuentra la prórroga legal correspondiente, reclamando su consecuente entrega.
ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA.
En la oportunidad correspondiente la profesional del derecho Wendys Carolina Mavárez Romero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 176.522, domiciliada en el Municipio Santa Rita del estado Zulia, se dio por citada en su condición de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Rusticerámica C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha trece (13) de abril del año 1999, bajo el Nro. 26, Tomo 18-A, RIF: J-30606726-4, según se desprende de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo estado Zulia, en fecha quince (15) de diciembre de 2017, anotado bajo el Nº 5, Tomo 292, Folios 20 al 25, presentó escrito de contestación de la demandada, rechazando y contradiciendo la demanda incoada en contra de su representada, negando que el inmueble objeto del litigio se encuentre subarrendado por la empresa TE LO TENGO TRAE TU ENVASE, negando de igual manera que la misma funcione de manera legal y con la debida autorización de alguno de los accionistas o representantes legal de la sociedad mercantil RUSTICERÀMICA.
Asimismo manifestó que, con respecto a la obligación de contratación de la póliza de seguro, en reiteradas oportunidades se le notificó al ciudadano Juan José Chávez, la imposibilidad de su renovación con la misma empresa aseguradora requerida al inicio de la relación contractual, solicitando le informara con cuál empresa habría de gestionar la renovación respectiva, información que nunca fue aportada por el demandante, pues la póliza de seguro siempre fue aprobada por el referido ciudadano como propietario del inmueble arrendado.
Alegó la apoderada demandada que, con respecto a la falta de pago del canon de arrendamiento establecido por el demandante y notificado por la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo estado Zulia, el ciudadano Eduardo José Camacho Marquis en su condición de accionista y representante legal de la sociedad demandada manifestó su desacuerdo, no llegándose a un consenso en cuanto al aumento del canon, violentando la aplicación de los métodos contemplados en la Ley que rige la materia para el establecimiento del aumento del canon de arrendamiento en los casos de inmuebles de uso comercial, siendo que, a pesar que el accionante ha incumplido con la entrega de la factura legal correspondiente. RUSTICERÁMICA ha cumplido con el pago de los cánones respectivos, con un aumento voluntario, ante la imposibilidad de un acuerdo del mismo.
Por último, la profesional de derecho Wendys Carolina Mavárez Romero, en líneas anteriores identificada, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, aceptó el efectivo vencimiento de la prórroga legal, alegando el requerimiento a los propietarios arrendadores de la celebración de nuevo contrato de arrendamiento, siendo rechazada su petición, e inclusive ofertándose el inmueble objeto de la relación arrendaticia sin respetarse la preferencia ofertiva hacia su representada.
III
DE LOS MEDIOS DE PRUEBA
ESTIMACIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
DOCUMENTALES:
• Consignó junto al libelo de demanda, copia simple de documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro de la Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha tres (03) de mayo de 1971, anotado bajo el Nº. 21, folios 53 al 55, Protocolo 1º, Tomo nueve (09), cursante a los folios siete (07) al nueve (09) de la pieza principal de la presente causa.
• Consignó junto al libelo de demanda, copia simple de documento de constitución de Bienhechurías protocolizadas ante el Registro del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 16, Tomo 02, Protocolo 1º, Segundo Trimestre de los libros respectivos, de fecha veintitrés (23) de abril de 2001, cursante a los folios diez (10) al doce (12) del presente expediente.
Las documentales que anteceden esta Juzgadora las aprecia favorablemente por tratarse de documentos públicos que no fueron tachados en la oportunidad legal respectiva, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, en cuanto a la demostración de la propiedad por el ciudadano José Chávez, titular de la cédula de identidad Nª 1.645.071 del inmueble objeto de la relación arrendaticia.- Así se valora.
• Consignó junto al libelo de demanda, original de contrato de arrendamiento celebrado por el ciudadano JUAN JOSÉ CHÁVEZ y la Sociedad Mercantil RUSTICERÀMICA C.A., representada por la ciudadana ALECIA BEATRIZ ORTA DE CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.164.795, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 40, Tomo 25 de los libros respectivos, de fecha nueve (09) de marzo de 2007, cursante a los folios trece (13) al quince (15) del presente expediente.
• Consignó junto al libelo de demanda, original de contrato de arrendamiento celebrado por el ciudadano JUAN JOSÉ CHÁVEZ y la Sociedad Mercantil RUSTICERÀMICA C.A., representada por la ciudadana ALECIA BEATRIZ ORTA DE CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.164.795, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo estado Zulia, anotado bajo el N° 28, Tomo 13 de los libros respectivos, de fecha trece (13) de febrero de 2008, cursante a los folios dieciséis (16) al dieciocho (18) del presente expediente.
• Consignó junto al libelo de demanda, original de contrato de arrendamiento celebrado por el ciudadano JUAN JOSÉ CHÁVEZ y la Sociedad Mercantil RUSTICERÀMICA C.A., representada por la ciudadana ALECIA BEATRIZ ORTA DE CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.164.795, autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo estado Zulia, anotado bajo el N° 44, Tomo 20 de los libros respectivos, de fecha quince (15) de abril de 2010, cursante a los folios diecinueve (19) al veinticuatro (24) del presente expediente.
• Consignó junto al libelo de demanda, original de poder judicial otorgado por los ciudadanos JUAN JOSÈ CHÁVEZ y ANA ISABEL FINOL de CHÁVEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 1.645.071 y 4.761.355, domiciliados en la Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, a los profesionales del derecho LINNE ELBEN PINTO, ALEXIS DEVIS y ALBA SANTELIZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.957, 21.326 y 46.694 respectivamente, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, anotado bajo el N° 42, Tomo 46, folios 131 al 133, cursante a los folios cuatro (04) al seis (06) del presente expediente.
En este orden, y a fin de conocer qué debe entenderse por documento público auténtico y documento privado autenticado, es menester citar la sentencia No. 595 de fecha veintidós (22) de septiembre de 2008, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, donde se estableció:
“El instrumento autenticado no constituye documento público, ya que la formalidad de la autenticación no lo convierte en este tipo de documentos, como tampoco el registro le comunica tal naturaleza. Todo documento que nace privado -aun cuando sea registrado- siempre seguirá siendo privado, pues la formalidad de registro solamente lo hace oponible a terceros; por el contrario, el documento público es sustanciado por el funcionario con competencia para ello.

Es común observar en la práctica forense, la confusión de los conceptos atinentes al documento público y al autenticado. El primero, según la doctrina autorial, de casación y la legislación (artículo 1.357 del Código Civil) es aquél que ha sido autorizado por el funcionario competente. La confusión reinante nace de los términos “público” o “auténtico” empleados por el legislador civil y que los intérpretes han asimilado, confundiendo el término “auténtico” con el término “autenticado”. Aquél (el “auténtico”) es cuya autoría y redacción no puede ser discutida, sino por vía de tacha, mientras que el autenticado, puede ser tachado en su otorgamiento.

El documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, “autorizado” significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento. Los documentos redactados o creados por el funcionario competente son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. Mientras que, los documentos autenticados, -que no auténticos- son elaborados, concebidos o redactados por la parte interesada. En este tipo de documentos, el funcionario tan sólo interviene para dar fe del dicho de los otorgantes.

Se incurre en confusión cuando se asimila el documento público con el autenticado, ya que ambos difieren en lo siguiente:
El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el interesado -otorgante- y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público y, en ese sentido, ha dicho la doctrina, y en esto ha sido unánime, que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre y jamás puede convertirse en público, vale decir, no modifica la sustancia de tal.

La autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.

En tanto que el contenido de un documento público es redactado y creado por el funcionario. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí vierte lo que a él le interesa. El instrumento público contiene las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interese privadamente.”” (Resaltado de la Sala).
Con relación las anteriores documentales y, siendo que las mismas constituyen documento privado -autenticado- que no fueron redargüidos de falsos por la parte adversaria, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal les otorga pleno valor probatorio, en cuanto a la demostración de la relación arrendaticia iniciada entre el ciudadano JUAN JOSÉ CHÁVEZ y la Sociedad Mercantil RUSTICERÀMICA C.A., representada por la ciudadana ALECIA BEATRIZ ORTA DE CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.164.795, sobre un inmueble destinado para uso comercial, constituido por dos (02) galpones ubicados en Sabaneta Larga, Sector El Calvario, Avenida 20, signados con los Nros. 100-16 y 100B-16, en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino de la Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, así como la demostración de la cualidad de apoderada judicial de la profesional del derecho Linne Pinto.- Así se valora.
• Consignó junto al libelo de demanda, Formulario para Liquidación y Pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias expedido por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) cursante al folios veinticinco (25) del presente expediente.
Con relación a la documental que antecede, si bien de acuerdo al principio de libertad probatoria las partes tienen derecho de valerse de todos los medios lícitos de prueba que puedan demostrar sus hechos, es importante señalar que las mismas deben cumplir con la finalidad para la cual fueron traídas al proceso, logrando la convicción en el juez sobre la existencia o inexistencia de lo controvertido, en este sentido, por cuanto de su lectura este tribunal no observa declaración o información alguna que pudiera constituir hecho relevante para la resolución del conflicto planteado, es por lo que este tribunal considera forzoso desechar la misma por impertinente.- Así se decide.
• Consignó junto al libelo de demanda, original de inspección realizada por la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo estado Zulia, de fecha veintiséis (26) de noviembre de 2019, cursantes a los folios veintiséis (26) al veintiocho (28) del presente expediente.
La documental que antecede esta juzgadora la aprecia favorablemente por tratarse de documento público que no fue tachado en la oportunidad legal respectiva, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, en cuanto a la inspección realizada por la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo estado Zulia y con ello el funcionamiento en el inmueble objeto del litigio de una empresa con nombre comercial TE LO TENGO TRAE TU ENVASE.- Así se valora.
• Consignó junto al libelo de demanda, tres facturas giradas según se desprende del contenido de las mismas por la empresa TE LO TENGO TRAE TU ENVASE, de fechas veintinueve (29) de agosto, diecinueve (19) de noviembre y veintiséis (26) de noviembre del año 2019, cursante a los folios veintinueve (29) al treinta (30) del presente expediente.
Respecto a las facturas antes señaladas, observa esta juzgadora que las mismas resultan emitidas por parte ajena a la presente controversia, constituyendo documento privado que a fin de ser debidamente incorporado al proceso y adquiera pleno valor probatorio, debió ser debidamente reconocido y ratificado por el tercero del cual emanan, aunado a la no indicación de expresa dirección coincidente con la ubicación del inmueble objeto de la relación arrendaticia de la que hoy se discute su culminación, resultando forzoso para este Juzgado desechar la misma.- Así se establece.
• Consignó junto al libelo de demanda, original de notificación realizada por la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo estado Zulia, de fecha tres (03) de septiembre de 2018, cursante a los folios treinta y dos (32) al treinta y cuatro (34) del presente expediente.
La documental que antecede esta juzgadora la aprecia favorablemente por tratarse de documento público que no fue tachado en la oportunidad legal respectiva, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, en cuanto a la notificación realizada por la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo estado Zulia al ciudadano Eduardo Camacho, titular de la cédula de identidad Nº. 2.767.706, en su condición de Vice-Presidente de la sociedad mercantil RUSTICERÀMICA C.A., respecto a la no renovación del contrato de arrendamiento, el inicio del cómputo de la prórroga legal y el requerimiento de la devolución del inmueble arrendador, solicitud aceptada de manera expresa por el notificado, no así el canon requerido por el solicitante, parte actora en el presente proceso.- Así se valora.
• Consignó junto al libelo de demanda, original de estados de cuenta expedidos por la entidad Bancaria Banco Occidental del Descuento, cursante a los folios treinta y cinco (35) al cuarenta y uno (41) del presente expediente, correspondiente a los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2019.
Colige este Juzgado que los estados de cuentas debidamente sellados y expedidos por las entidades bancarias constituyen tarjas en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia las cuales no deben ser ratificadas en juicio, por tanto de conformidad con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en tanto y en cuanto permitan esclarecer el asunto controvertido.- Así se valora.
ESTIMACIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Se deja expresa constancia que este Tribunal mediante auto de fecha nueve (09) de junio de 2022 determinó que, las documentales promovidas por la parte demandada en la presente causa, consignadas mediante escrito de promoción de pruebas vía virtual en fecha treinta y uno (31) de mayo de 2022, y en físico el día primero (01) de junio de 2022, no fueron presentadas e incorporadas en la oportunidad establecida por el legislador, esto es en el momento de la contestación, tal y como rezan los artículo 864 y 865 del Código de Procedimiento Civil, de modo que, al no tratarse de documentos públicos como oportunidad de excepción en caso de ser enunciadas en la oportunidad correspondiente, este Juzgado NEGÓ la admisión de las mismas, sin que la parte promovente ejerciera recurso alguna en contra de la referida negativa, por lo tanto nada tiene este Tribunal que referir al respecto.- Así se establece.
Asimismo, admitidas como hubieran sido la prueba de informes, librando este Juzgado los oficios respectivos en la oportunidad correspondiente, así como la oportunidad para la realización de la inspección judicial requerida, deja este Tribunal constancia que la parte demandada no dio el debido impulso para la evacuación de las mismas.
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Ahora bien, una vez precisada la genealogía de los eventos procesales acaecidos en la presente causa y valorados los medios de pruebas aportados al proceso, pasa esta juzgadora a explanar la argumentación jurídica que soportará la presente decisión bajo los siguientes términos:
La ciudadana Jueza, Abog. Claudia Beatriz Acevedo Escobar como Directora del proceso, en la audiencia oral de juicio procedió a dejar expresa constancia que, si bien la parte demandada en la oportunidad legal respectiva promovió prueba de informes dirigida al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), así como a la empresa telefónica MOVISTAR, de las actas que conforman la presente causa se desprende que, desde el día nueve (09) de junio de 2022, oportunidad en la cual este Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas librando oficios signados bajo los Nros. 118 y 119, hasta el vencimiento de los treinta (30) días de despacho otorgados como lapso para la evacuación respectiva, no consta en actas diligencias por la parte demandada de autos y parte promovente de la prueba de informes, tendentes a la efectiva evacuación de la prueba informativa antes señalada, asumiendo una posición pasiva respecto a su efectiva tramitación, requerimiento que expresaría su claro interés en dicha información, así, si bien el Juez de cognición se encuentra llamado a impulsar el proceso a través de su intervención tendente a obtener la mayor cercanía posible de la averiguación de la verdad material de los hechos para que no quede ilusorio el mandato emitido con relación a la información solicitada, pudiendo incluso el operador jurídico impulsar de oficio su evacuación, no es menos cierto que, como director del proceso, ha de actuar conforme a los principios orientados al equilibrio procesal derivado en el tratamiento sostenidamente igualitario de las partes, garantizando el respeto del principio de tutela judicial efectiva como precepto constitucional derivado no solo de la garantía a los ciudadanos del acceso a los órganos de justicia, si no a efectivamente el obtener de manera oportuna el pronunciamiento judicial.
Por tanto, si bien el tribunal se encuentra constreñido a obtener respuesta a las pruebas promovidas, ello no puede traducirse en adjudicación de defensa de parte, máxime ante el claro desinterés por la promovente de la prueba, actitud que de igual manera se evidenció ante la no asistencia en la oportunidad establecida por este Tribunal, para llevar a cabo la inspección ocular igualmente solicitada por la misma; así, transcurrido el lapso de evacuación ordenado, vale decir treinta (30) días de despacho, dos (02) meses calendario, consideró este Tribunal que lo procedente en derecho era proceder a fijar la oportunidad para la celebración de la audiencia oral de juicio, caso contrario estarían las partes asumiendo una espera por demás prolongada sin obtener pronunciamiento alguno por parte del Órgano de Justicia.
Vistas las exposiciones realizadas por las representaciones judiciales de las partes intervinientes, observa este Tribunal, que en el presente litigio la apoderada demandada manifestó su aceptación con respecto a la relación arrendaticia de su representada Sociedad Mercantil RUSTICERÁMICA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha trece (13) de abril del año 1999, bajo el Nro. 26, Tomo 18-A, RIF: J-30606726-4, representada por la ciudadana ALECIA BEATRIZ ORTA DE CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.164.795 con el demandante de autos, ciudadano JUAN JOSÉ CHÁVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 1.645.071, siendo el último de los contratos celebrados en fecha quince (15) de abril de 2010, autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, anotado bajo el N° 44, Tomo 20 de los libros de autenticaciones respectivos, sobre un inmueble de uso comercial constituido por dos (02) galpones ubicados en Sabaneta Larga, Sector El Calvario, Avenida 20, signados con los Nros. 100-16 y 100B-16, en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino de la Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.
De igual manera aceptó de manera expresa la profesional del derecho Wendys Carolina Mavárez Romero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 176.522, el efectivo vencimiento de la prórroga legal concedida y acordada mediante notificación realizada por la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo estado Zulia en fecha tres (03) de septiembre de 2018, en atención a la manifestación de la decisión por el propietario arrendador de la no renovación de la relación arrendaticia existente y en cuyo momento fue debidamente aceptado por la arrendataria notificada.
Sin embargo, negó y rechazó la responsabilidad de su representada en cuanto al incumplimiento en la contratación de la póliza de seguro, al no haber indicado el propietario arrendador, parte demandante, su aprobación en cuanto a la empresa aseguradora a contratar, así como su no aceptación del canon de arrendamiento estipulado al momento de su notificación, y, de igual manera, la existencia del subarrendamiento autorizado por su representada.
Ahora bien, analizado como fueran los argumentos sobre los cuales se sustenta la reclamación presentada por el ciudadano JUAN JOSÉ CHÁVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 1.645.071, así como los alegatos defensivos expuestos por la demandada de autos, procede este órgano de justicia al análisis de las actas conformantes de la presente causa, misma contentivas de las pruebas debidamente aportadas, ello en la búsqueda de la verdad material de los hechos, como norte para el dictamen del pronunciamiento respectivo.
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
El artículo antes citado constituye el fundamento legal para intentar la demanda por cumplimiento (ejecución) o resolución de contrato y, si hubiere lugar a ello, la reclamación de daños y perjuicios, entendiéndose que, cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, el fin último es el cumplimiento de lo acordado por las partes con efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre cuando se demanda la resolución, ya que el efecto que se produce es revertir la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato como si este no se hubiese firmado.
De igual manera establecen los artículos 1.160, 1.264 y 1.266 del Código Civil.
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”.
Artículo 1.266: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes: no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley.”
La teoría general de los contratos ha establecido que, existe un contrato cuando varias personas acuerdan una declaración de voluntad común destinada a reglar sus derechos, y, agrega, que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma.
En este sentido los contratos tienen como elementos esenciales para su validez el consentimiento, el objeto y la causa, así lo señala expresamente el artículo 1.141 del Código Civil. Por su parte, el artículo 1.159 eiusdem establece que, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes e igualmente el artículo 1.160 del mismo Código indica que todo contrato debe ejecutarse de buena fe.
El contrato de arrendamiento es conocido también como contrato de locación. A este respecto, el Dr. Guillermo Cabanellas de Torres, en su obra “Diccionario Jurídico Universitario”, señala lo siguiente: “Cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa…, y la otra, a pagar por este uso, goce… un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama, en el Código Civil, “locatio”, “arrendatario” o “inquilino”, y el que lo recibe, “locador” o “arrendador”. El precio se llama también “arrendamiento” o “alquiler”.
El Código Civil venezolano en su artículo 1.579 define la figura del arrendamiento, estableciendo que el mismo, “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla”.
La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5).
Ahora bien, los contratos cualesquiera sea su naturaleza pueden celebrarse en forma verbal o escrita, de esta afirmación no escapan los contratos de arrendamiento, pues no se requiere formalidad alguna para su celebración más que la voluntad de las partes, y éstos pueden hacerse de forma privada, reconocidos o autenticados.
Sin embargo, lo realmente trascendente de estos tipos contractuales es que conforme el artículo 1.159 del Código Civil “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”, sobre lo pactado entre ellas, y por tanto, cualquier reclamación que surja entre las partes debe resolverse conforme lo contratado.
Y con base al artículo 1.264 del Código Civil las obligaciones allí pactadas deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, ya que priva la voluntad de las partes contratantes.
En opinión de Ortega, Iraida (2002), autora del libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, p. 4, el contrato de arrendamiento es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.
Considera oportuno esta Juzgadora señalar a las partes en contradicción, que a las mismas corresponde la carga de aportar las pruebas de los hechos particulares y concretos en los cuales fundamentan sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.
El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si a la actora le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento; y si a la demandada le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá, por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica, de modo que el Juez de cognición se encuentra constreñido a decidir en el contexto de lo que ha sido alegado y probado por las partes, enmarcándose así en el principio de verdad procesal, que a su vez somete a las mismas al cumplimiento de las cargas procesales relativas a formulación de los alegatos y a la actividad probatoria destinada a demostrar la veracidad de sus afirmaciones, de modo que, la decisión debe estar necesariamente fundamentada en un juicio de certeza, siendo que el demandante no sólo debe exponer las circunstancias sobre las cuales basa su pretensión, si no, por el contrario, debe traer a las actas los elementos de prueba suficientes para evidenciar en el expediente la veracidad de lo alegado a los fines de apoyar su petición.
Respecto a esa norma el autor Emilio Calvo Baca, en los comentarios del Código de Procedimiento Civil venezolano ha dejado sentado lo siguiente: “…El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio…la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones…” (Código de Procedimiento Civil comentado, Emilio Calvo Baca pp. 356-358).
Con respecto a este aspecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 193 de fecha 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Angel Emiro Chourio), expresó:
“…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma.
Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).
Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…”
A tal respecto, procedió este Tribunal al haber determinado el legislador la obligatoria constatación del análisis de la legalidad y procedencia en derecho de la reclamación presentada por la accionante, al estudio de los argumentos planteados, por tanto, vista la exposición realizada por la parte demandante, observa este Tribunal que, en el caso concreto, quedó fehacientemente comprobada como hecho admitido por la apoderada demandada en su escrito de contestación de la demanda y, por ende, relevado de toda prueba, la relación jurídica contractual que une a las partes del presente juicio, ciudadano JUAN JOSÉ CHÁVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 1.645.071 con la Sociedad Mercantil RUSTICERÁMICA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha trece (13) de abril del año 1999, bajo el Nro. 26, Tomo 18-A, RIF: J-30606726-4, representada por la ciudadana ALECIA BEATRIZ ORTA DE CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.164.795, referida al arrendamiento de un inmueble de uso comercial constituido por dos (02) galpones ubicados en Sabaneta Larga, Sector El Calvario, Avenida 20, signados con los Nros. 100-16 y 100B-16, en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino de la Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, relación contractual iniciada en el año 2007, siendo el último de los contratos celebrados en fecha quince (15) de abril de 2010, autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, anotado bajo el N° 44, Tomo 20 de los libros de autenticaciones respectivos, contrato que fuera debidamente consignado en actas y al cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorgó pleno valor probatorio, quedando demostrado igualmente la titularidad de la propiedad del inmueble objeto del litigio, y con ello la cualidad de propietario arrendador del demandante de actas ciudadano JUAN JOSÉ CHÁVEZ.
Así pues la parte demandante pretende la recuperación del inmueble objeto del litigio consecuencia del vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado ante la manifestación de la no renovación del mismo y el otorgamiento de la prorroga legal respectiva, asimismo ante el hecho del subarrendamiento de parte del inmueble arrendado, la no contratación de póliza de seguro contractualmente acordada y la falta de pago de los cánones de arrendamiento del mes septiembre de 2019 a la actualidad, por tanto, a fin de verificar la viabilidad de la demanda propuesta, no rebatida y aceptada como fuera la efectiva relación arrendaticia entre las partes intervinientes en la presente causa, resulta necesario verificar los alegatos sobre los cuales se fundamenta la presente acción.
Cursa en las actas, resultas de la notificación realizada por la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo estado Zulia, de fecha tres (03) de septiembre de 2018, misma que esta Juzgadora apreciara favorablemente de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, respecto a la efectiva notificación de la sociedad mercantil RUSTICERÀMICA C.A., en la persona del ciudadano Eduardo Camacho, titular de la cédula de identidad Nº. 2.767.706, en su condición de Vice-Presidente, respecto a la no renovación del contrato de arrendamiento, y, en consecuencia, el inicio del cómputo de la prórroga legal respectiva.
A tal respecto contempla la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 26 que, al vencimiento de los contratos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, así, para aquellas relaciones de más de diez (10) años, corresponde el lapso de tres (03) años.
Se desprende de las actas que conforman la presente causa, el inicio de la relación arrendaticia en fecha nueve (09) de marzo de 2007, tal y como se desprende del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el N° 40, Tomo 25 de los libros respectivos que en original fuera consignado junto al libelo de demanda y que fuera favorablemente valorado por este Tribunal, relación prorrogada en fecha trece (13) de febrero de 2008, mediante contrato autenticado ante la misma Notaría anotado bajo el N° 28, Tomo 13 de los libros respectivos, y el último en fecha quince (15) de abril de 2010, autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, anotado bajo el N° 44, Tomo 20 de los libros respectivos, por tanto al establecer el último de los nombrados su duración por dos (02) años contados a partir del primero (01) de febrero de 2010, el mismo resultó renovado en reiteradas oportunidades, siendo la última prórroga iniciada el primero (1º) de febrero de 2018 al primero (1º) de febrero de 2020, sin embargo al haberse realizado la notificación de la no renovación del contrato en el mes de septiembre del año 2018, en cuya oportunidad se informara como la fecha cierta de su realización la oportunidad para el inicio de la prórroga legal establecida por el legislador, hecho que resultó aceptado por la demandada tanto al momento de su notificación como en la oportunidad de su intervención en el presente juicio, es por lo que toma este Tribunal como hecho admitido por la arrendataria y, por ende, relevado de toda prueba al no resultar hecho controvertido, mismo que de un simple cómputo matemático está vencido.
Establece la Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en la parte infine de su artículo 26 que, durante la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento.
De igual manera señala el artículo 14 eiusdem la obligación del arrendatario de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acurdo a lo estipulado en la Ley especial.
Resulta pertinente traer a colación el contenido del último de los contratos celebrados, mismo cursante en actas del cual se desprende de las cláusulas Segunda y Quinta que: “…concluido al lapso de prórroga en caso de no haberse acogido a ella, se entenderá concluido el Contrato.” “La falta de pago de dos (02) mensualidades vencidas del canon de arrendamiento, dará derecho a EL ARRENDADOR, a solicitar la desocupación del inmueble y la resolución del presente contrato o el cumplimiento del mismo, como si fuere de plazo vencido, …omissis… dando derecho AL ARRENDADOR a exigir el pago de los plazos vencidos e insolutos y a reclamar los daños y perjuicios que se ocasionen y los cánones de arrendamiento vencidos y aquellos que continúen vencidos hasta el logro de la definitiva entrega del inmueble, lo significa que EL ARRENDATARIO deberá entregar el inmueble desocupado y en buenas condiciones para su disfrute”
De igual manera señalan las cláusulas Séptima y Décima Segunda: “Es entendido por las partes que este contrato no podrá ser traspasado; y el inmueble objeto de este arrendamiento, no podrá ser subarrendado ni cedido total o parcialmente sin la previa autorización por escrito de EL ARRENDADOR” “…todo por cuenta de EL ARRENDATARIO, durante la vigencia del presente contrato, quien al mismo tiempo se compromete ASEGURAR adecuadamente contra dichos riesgos…”
Deja expresa constancia este Tribunal que no consta en actas medios probatorios que permitan contradecir las afirmaciones de la parte accionante y con ello demostrar la efectiva contratación de la póliza de seguro estipulada contractualmente en la cláusula décima segunda del contrato suscrito por las partes, en líneas anteriores parcialmente transcrita, obligación contractual que resulta incumplida por la demandada, así como la efectiva demostración del funcionamiento en el inmueble objeto del litigio de una empresa con nombre comercial “TE LO TENGO TRAE TU ENVASE” en el inmueble objeto de la relación arrendaticia, según las resultas de la inspección ocular realizada por la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo estado Zulia, de fecha veintiséis (26) de noviembre de 2019, cursantes a los folios veintiséis (26) al veintiocho (28) del presente expediente, y a la cual esta juzgadora apreció favorablemente por tratarse de documento público que no fue tachado en la oportunidad legal respectiva de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, subarrendamiento y/o cesión parcial prohibida de manera expresa en la cláusula séptima del contrato suscrito entre las partes así como en el literal F de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial sin la debida autorización del propietario arrendador.
En materia de inspección judicial evacuada antes del juicio, la Sala de Casación Civil en reiteradas decisiones, entre otras, en sentencia de fecha 13 de junio de 1973, ha sostenido:
“…La inspección ocular extra litem, practicada dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, tiene el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia, aún cuando en ello no haya intervenido la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio, sin que pueda, por tanto, rechazar de plano su valor fundado en las solas razones de no ser una prueba preconstituida como la documental y de no haber intervenido en ella la parte demandada.
…En conclusión, sólo en determinadas circunstancias la inspección ocular extra litem tiene validez en juicio, pero, cuando es practicada dentro de los supuestos previstos en el artículo 1.429 del Código Civil, tiene eficacia probatoria y debe analizarla el juez y pronunciarse acerca de su valoración.
…Ha señalado la Ley y nuestra doctrina, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo…Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de la circunstancia así lo acuerde.
Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada validamente o con regularidad…”.
De igual manera en decisión de fecha veinte (20) de octubre de 2004, Exp. AA20-C-2003-000563 refirió:
“Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata”.
Así, la misma Sala en sentencia de fecha veintinueve (29) de Mayo de 2018, número 348 señaló:
“De lo anterior puede evidenciarse claramente, que a diferencia de lo señalado en la sentencia dictada el 28 de julio de 2015 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, y que constituye el objeto de la presente revisión, el tribunal de la causa, Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en su sentencia dictada el 18 de diciembre de 2014, no incurrió en error de valoración al considerar la referida inspección como documento público.

En efecto, el artículo 1357 del Código Civil señala lo siguiente:
“Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado”.

De igual forma, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, cuerpo normativo vigente para la fecha en la que fue dictada la referida decisión de instancia, disponía en su artículo 75, lo siguiente:
“Los Notarios Públicos o Notarias Públicas, son competentes en el ámbito de su circunscripción, para dar fe pública de todos los actos, hechos y declaraciones que autoricen con tal carácter, particularmente de los siguientes:
(…)
12) Constancia de cualquier hecho o acto a través de inspección extrajudicial”.

En consecuencia, estima esta Sala Constitucional que de conformidad con las disposiciones legales citadas, el Notario Público es uno de esos funcionarios “autorizados”, para mediante inspección, dejar constancia y dar fe pública de circunstancias, hechos y declaraciones, por lo que el instrumento a través del cual se deje constancia de ello, gozará de la naturaleza de documento público, tal como se desprende del texto del artículo 1357 del Código Civil; y ello obedece a que al practicar la inspección ocular, el Notario no solo da fe del otorgamiento, sino del contenido puesto que interviene en su elaboración, dando certeza de lo allí expresado.

En sintonía con lo anterior, resulta pertinente citar lo expuesto por la Sala de Casación Civil en su sentencia RC. 000542 del 11 de agosto de 2014 (Caso: Inversiones Cortés C.A. y otros contra Instituto Médico Quirúrgico Acosta Ortiz, C.A. y otros), en la que se precisó lo que sigue:
“Al respecto conviene mencionar lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:
‘Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado’. (Negrillas de la Sala).

Sobre el particular, la Sala ha sostenido que el documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, “autorizado” significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento. Los documentos redactados o creados por el funcionario competente son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. (Ver sentencia Nº 668, de fecha 5 de diciembre de 2011, caso: Promociones Olimpo, C.A., contra C.N.A. de Seguros La Previsora, que reitera el criterio del fallo Nº 474 de fecha 26 de mayo de 2004, caso José Enrique León Salvatierra, contra la ciudadana Marisol Valbuena).

Con fundamento en los precedentes jurídicos expresados, la Sala considera que la aludida ‘prueba instrumental de efectos legales especiales’, constituye un instrumento público, y como tal, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, gozan de certeza y de fe pública los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído contenidos en dicho documento, de lo cual hace plena fe, tanto entre las partes como respecto de terceros, y su autoría y contenido sólo podrán ser discutidos por vía de tacha de falsedad”.
En este sentido, toda vez que la realización de la inspección ocular extra-litem encuentra su fundamento en la necesidad de la constatación en la señalada fecha del funcionamiento en el inmueble objeto del litigio de una empresa con nombre comercial “TE LO TENGO TRAE TU ENVASE” ajena a la relación contractual entre las partes en litigo, constituyendo dicha circunstancia razón suficiente en cuanto a la demostración de la necesaria anticipación del referido medio de prueba, a los fines de dejar constancia del incumplimiento de lo pactado entre las partes, es por lo que este tribunal considera demostrado el incumplimiento de la prohibición contenida en la cláusula décima segunda del contrato celebrado sin la debida autorización del propietario arrendador, causal de desalojo contenida igualmente en el literal F de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se decide.
Respecto a la reclamación del pago de los cánones de arrendamiento desde el mes septiembre de 2019 a la actualidad, deja expresa constancia este Tribunal que si bien la parte demandada negó y rechazó dicha falta de pago, no es menos cierto que no trajo a las actas medios probatorios capaces de enervar la reclamación formulada por la accionante, y con ello la demostración de la efectiva cancelación de los cánones de arrendamiento reclamados.
Sin embargo, desprendiéndose de la notificación realizada por la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo estado Zulia al ciudadano Eduardo Camacho, en su condición de Vice-Presidente de la sociedad mercantil RUSTICERÀMICA C.A, su desacuerdo y en consecuencia no aceptación al canon unilateralmente determinado por el arrendatario, al señalar “Estoy de acuerdo con la prórroga, mas no con el canon señalado”, contemplando la Ley especial que rige la materia en su artículo 32 y siguientes la necesidad de su aumento de manera consensuada por las partes intervinientes en la relación arrendaticia, o, en su defecto, por el órgano administrativo correspondiente, es por lo que este Tribunal al no desvirtuar el hecho negativo de la falta de pago con un hecho positivo demostrativo de la efectiva cancelación y solvencia, si bien considera procedente la referida reclamación, siendo que de los estados de cuenta consignados solo hacen referencia a la descripción “TRSNSF. VIA INTERNET” y “CR CCE TRAN BANESCO” sin que ello permita de manera precisa relacionar su ejecución y/o realización por la demandada, ésta Sentenciadora debe concluir en que, no basta con que un medio probatorio pueda trasladar los hechos del mundo exterior a un proceso judicial, pues se requiere que el medio de prueba se encuentre en capacidad de incorporar debidamente los hechos al proceso para que los mismos cumplan con su función primordial, lo cual no es otra que demostrar la veracidad o falsedad de los hechos controvertidos, dado que el medio de prueba debe, por si mismo bastar para que los hechos que trae al juicio y especialmente la prueba de los hechos, cumplan con la tarea de fijar como ciertos dentro de la mente sentenciadora del Juez, su existencia y veracidad, por tanto este Órgano Jurisdiccional considera procedente la reclamación del pago en base el monto estipulado en el último de los contratos suscrito por las partes.- Así se decide.
En derivación, deja sentado este Tribunal que, siendo que el canon de arrendamiento debidamente demostrado fue estipulado en el año 2010 en la cantidad de diez mil bolívares fuertes (BsF. 10.000,00) al aplicarse las reconversiones monetarias con vigencia del veinte (20) de agosto del año 2018 y primero (1º) de octubre de 2021, resulta en la cantidad adeudada de cero bolívares (0,00 bs).- Así se establece.
Con vistas a las circunstancias acaecidas en el iter procedimental de la presente causa, este Órgano Jurisdiccional considera propicia la oportunidad citar el criterio sentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha siete (07) de julio de dos mil veintidós (2022), la cual estableció:
“…En efecto, estima esta Sala que el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina que si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Es precisamente el desahucio el que impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción cuando ha continuado con el uso de la cosa, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.).
…omissis…

No obstante lo anterior, la arrendadora en fecha 9 de abril de 2014, presentó la notificación judicial ante el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los fines de informarle oficialmente a la sociedad mercantil Mueblería y Ebanistería Carbo C.A., de no continuar con el contrato de arrendamiento.
…omissis…

En ese sentido, no tiene justificación desde el punto jurídico y argumentativo, la afirmación hecha por el juez de alzada en cuanto a que en el caso de autos, que en el último de los contratos pasó de ser un contrato a tiempo indeterminado, por vencerse el tiempo de la prorroga estipulad en el mismo, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.).
…omissis…

Aunado a ello, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendado queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem..”
En aquiescencia a los precedentes supuestos de hecho y de derecho aplicables al presente caso bajo estudio, resulta forzoso para esta operadora de justicia determinar que, demostrado como fuera el vencimiento del plazo estipulado como duración del contrato celebrado entre las partes contratantes que hoy se someten a la decisión de este Órgano de Justicia, así como la prórroga legal otorgada, debidamente aceptada por la arrendataria hoy parte demandada, tanto al momento de su notificación como en el ejercicio de sus defensas en la presente controversia, así como la falta de pago del canon de arrendamiento desde el mes de septiembre del año 2019, el subarrendamiento y/o cesión de parte del inmueble objeto de la relación contractual, y la no contratación de la póliza de seguro acordada, obligaciones correspondientes a la demandada como arrendataria, resulta procedente la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO formulada por el accionante, ciudadano JUAN JOSÉ CHÁVEZ, de conformidad con contractualmente pactado por las partes, así como según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y 14, 26 y 40 literales a, f y g de la Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, configurándose el incumplimiento de la parte demandada, procediendo en consecuencia la efectiva orden de desalojo y entrega del inmueble arrendado según lo acordado por las partes.- Así se decide.
V
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos este TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ha interpuesto el ciudadano JUAN JOSÉ CHÁVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 1.645.071, en contra de la Sociedad Mercantil RUSTICERÀMICA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha trece (13) de abril del año 1999, bajo el Nro. 26, Tomo 18-A, representada por la ciudadana ALECIA BEATRIZ ORTA DE CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.164.795, y, en consecuencia, procedente el desalojo y entrega material del inmueble objeto del litigio debidamente desocupado y solvente según lo contractualmente estipulado por las partes.
SEGUNDO: El pago de los cánones de arrendamiento vencidos según el monto estipulado por las partes contratantes en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, anotado bajo el N° 44, Tomo 20 de los libros respectivos, de fecha quince (15) de abril de 2010, estipulado en la cantidad de diez mil bolívares fuertes (BsF. 10.000,00) mismo que al aplicarse las reconversiones monetarias con vigencia del veinte (20) de agosto del año 2018 y primero (1º) de octubre de 2021, resulta en la cantidad adeudada de cero bolívares (0,00 bs)
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente acción de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia.
Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho de Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en Maracaibo, a los trece (13) días del mes de octubre de dos mil veintidós (2022). Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA
LA SECRETARIA
Abg. CLAUDIA ACEVEDO ESCOBAR.
Abg. DEXARETH VILLALOBOS BARRIOS

En la misma fecha siendo se dictó y publicó la anterior Sentencia, quedando anotada bajo el N° 01
LA SECRETARIA

Abg. DEXARETH VILLALOBOS BARRIOS