REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 45.619
DEMANDANTE: sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A.
DEMANDADO: OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.
INTRODUCCIÓN
Conoce este Juzgado de la presente causa, en virtud de la distribución efectuada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha tres (3) de julio del 2014, de la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO, propuesta por el abogado RENE JOSE RUBIO MORAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 108.155, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el diecinueve (19) de julio de 2006, bajo el No. 49, Tomo 43-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 4.205.701, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
I
RELACION DE LAS ACTAS
Este Órgano Jurisdiccional mediante auto de fecha catorce (14) de julio de 2014, admitió la presente demanda cuanto ha lugar en derecho, ordenándose la citación de la parte demandada.
Para el día veintidós (22) de septiembre de 2014, el alguacil de este Juzgado expuso no haber logrado practicar la citación de la parte demandada, por lo que la representación judicial de la parte actora solicitó la citación vía cartelaria, mediante diligencia de fecha veinticuatro (24) de septiembre de 2014, siendo ésta proveída mediante auto de fecha ocho (8) de octubre de 2014. Posterior a ello, la parte accionante, solicitó en fecha veintidós (22) de octubre de 2014, que se revocara el cartel librado y, a su vez, se ordenara nuevamente la citación personal de la parte demandada. Al respecto, este Juzgado mediante auto de fecha veintinueve (29) de octubre de 2014, proveyó lo solicitado.
En fecha veintiséis (26) de enero de 2015, la parte demandada, confirió poder apud acta a los profesionales del derecho RAFAEL PIRELA ROMERO, MAYERLYN EDIANA ROMERO REYES, DOMINGO ALVARADO Y JOSE ANGEL FERRER ROMERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.305, 220.598, 28.993 y 29.917 respectivamente.
Más tarde, en fecha dos (2) de marzo de 2015, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación y reconvención. Acto seguido, en fecha nueve (9) de marzo de 2015, este Juzgado mediante auto admitió la reconvención planteada, por lo que, en fecha veinticinco (25) de marzo de 2015, la parte demandante dio contestación a la reconvención planteada.
Siendo la oportunidad procesal para promover pruebas, la parte demandada reconviniente, en fecha dieciséis (16) de abril de 2015, presentó escrito de promoción de pruebas, y a su vez, en fecha veinticuatro (24) de abril de 2015, la parte accionante presentó escrito de promoción de pruebas, siendo los mismos agregados mediante auto de fecha veintisiete (27) de abril de 2015. De igual forma, en fecha veintinueve (29) de abril de 2015, la parte actora presento oposición de pruebas. En este sentido, en fecha diecisiete (17) de junio de 2015, este Juzgado mediante sentencia No. 149, providenció las pruebas promovidas, dándose por notificado de la referida sentencia la parte actora en fecha dos (2) de diciembre de 2015, y así mismo, notificada la parte demandada según se desprende de exposición del alguacil de fecha nueve (9) de marzo de 2016.
En fecha dieciséis (16) de marzo de 2016, la representación judicial de la parte demandante sustituyó poder al abogado RAIDELMIX BARRIOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 43.468.
En fecha veinte (20) de abril de 2016, se efectuó la inspección judicial promovida por la parte accionante, y posterior a ello, en fecha nueve (9) de mayo de 2016, se efectuó la segunda inspección judicial promovida por la parte actora.
En fecha veintitrés (23) de octubre de 2019, la representación judicial de la parte actora sustituyó poder a los abogados RICARDO CRUZ RINCON, HENRY ESCALONA MELENDEZ, CARLOS EDUARDO FUENTES CASTELLANOS y FERNANDO ATENCIO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.830, 14.629, 252.840 y 13.615. Posterior a ello, en fecha tres (3) de marzo, el apoderado judicial de la parte actora sustituyó poder a los abogados en ejercicios RICARDO CRUZ RINCON, HENRY ESCALONA MELENDEZ, GLENIS BEATRIZ FUENMAYOR VILLALOBOS Y FERNANDO ATENCIO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.830, 14.629, 84.312 y 13.615.
En fecha doce (12) de mayo de 2021, la representación judicial de la parte actora, solicitó la reanudación de la presente causa, ordenándose la reanudación mediante auto de fecha quince (15) de junio 2021, y librándose boletas de notificación a las partes del proceso. En fecha dos (2) de agosto de 2021, la parte demandada se dio por notificado, así mismo, en fecha treinta (30) de agosto de 2021, la parte actora se dio por notificada.
Para el día tres (3) de noviembre de 2021, este Juzgado fijó oportunidad para la presentación de informes, por lo que se libraron boletas de notificación. Ante ello, la alguacil de este juzgado expuso en fecha veintiocho (28) de enero de 2022, haber notificado a las partes del proceso.
En fecha veintiuno (21) de febrero de 2022, las partes del proceso presentaron digitalmente escritos de informes, siendo consignados en físico en la misma fecha y el día veintidós (22) de febrero de 2022, dejándose constancia de ellos mediante nota de secretaria de fecha veintiuno (21) de febrero de 2022.Finalmente, en fecha ocho (8) de marzo de 2022, las partes del proceso presentaron observaciones a los escritos de informes.
Siendo la oportunidad legal para el dictamen de la sentencia definitiva, este Juzgado lo hace en los siguientes términos:
II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
La parte actora: Expuso elabogado RENE JOSE RUBIO MORAN, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A.,en el escrito de demanda, la relación de los hechos y los fundamentos de su pretensión, en los siguientes términos:
1. SALVEDAD PRELIMINAR: La pretensión que se postula a través de esta demanda, persigue la declaratoria judicial de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA FORMAL DE COMPRA-VENTA, otorgado por la sociedad mercantil PLAZA CAMPO C.A., y el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad número V-4.205.701, con domicilio en la ciudad de Maracaibo, Municipio Maracaibo del Estado (sic) Zulia, sobre un inmueble ubicado en el Piso Once (11) del Edificio PLAZA III, el cual forma parte del “CONJUNTO RESIDENCIAL PLAZA CAMPOS”, ubicado en la avenida 2 (El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia, Municipio Maracaibo del Estado (sic) Zulia, distinguido con la nomenclatura 11-B, Tipo B, el cual tiene un área de construcción de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS CON UN CENTIMETRO CUADRADO (105,01 M2) y consta de las siguientes dependencias: Sala Comedor, cocina, balcón incorporado al interior, lavadero, dormitorio principal con sala de baño y closet, dormitorio auxiliar con closet, baño secundario, closet para aire acondicionado exterior ubicado en el área de circulación del piso, y tiene los siguientes linderos particulares: Norte: fachada Norte, Sur: área común del piso y hall de ascensores; Este: fachada Este; y Oeste: con apartamento tipo A. Al referido apartamento les corresponde dos (2) puestos de estacionamiento uno detrás del otro ubicados en nivel semisótano, distinguido con su respectivo número y alinderado así: Norte: acceso común al estacionamiento; Sur: maletero PIII-11B; Este: estacionamiento PIII-11D; y, Oeste: acceso común de pasillo de circulación a entrada semisótano. Igualmente le corresponde un Maletero ubicado en nivel semisótano, de 5,02 M2, alinderado: Norte: estacionamiento PIII-11B, Sur: pared oficina semisótano; Este: Maletero PIII-11D; y, OESTE: pared acceso área común. Conforme al respectivo documento de condominio al apartamento en cuestión le corresponde un porcentaje de 2,65% de participación sobre las cosas, derechos y obligaciones comunes del Edificio del cual forma parte, y de 0.88% en el Condominio General del Conjunto Residencial Plaza Campos, encontrándose el documento de condominio protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado (Sic) Zulia, el 04 de octubre de 2010, bajo el no. 6, folio 23 del Tomo 35 del Protocolo de Transcripción 2010 y habiendo quedado agregado el Reglamento de Condominio al Cuaderno de Comprobantes llevado por dicha oficina registral el 156 de agosto de 2008, bajo el No. 823.
El apartamento antes descrito no se encuentra en posesión del ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, sino de la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A.; en razón de lo cual, no procede para este caso la aplicación de la normativa especial prevista en el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS, ya que el artículo 2 de ese texto normativo restringe su aplicación a un ámbito subjetivo especifico integrado por “las persona naturales y sus grupos familiares”, que ocupen de manera legítima inmuebles destinados a vivienda principal”, no subsumiéndose el caso que referimos en esta demanda en el ya indicado supuesto legal, pues como ya lo señalamos, el inmueble al cual refiere este proceso se encuentra bajo la posesión legítima de la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A., como así lo acredita la constancia emanada de la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL PLAZA CAMPOS (PLAZA III), que en original se promueve con este libelo, marcado con el rótulo que lo identifica como “DOCUMENTO No. 1”.
(…Omissis…)
2. INTERES PROCESAL: (…) La pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO se postula contra el ya identificado OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, habida cuenta de su ya señalada cualidad de parte otorgante del contrato que es objeto de esta demanda resolutoria, cualidad ésa que fue concebida en el mismo texto del documento que reproduce ese acto jurídico asignándole a ese otorgante el carácter de “PROMITENTE COMPRADOR”. Con tal carácter de parte en incumplimiento de las obligaciones principales que le imponía el señalado contrato, que más adelante precisaremos; razón por la cual le asiste a la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. el derecho a deducir ante los Órganos del Estado que cumplen la función jurisdiccional, su legítimo, personal y directo interés jurídico y actual, para que sea formalmente reconocida la RESOLUCIÓN del ya señalado CONTRATO DE PROMESA FORMAL DE COMPRA-VENTA, en aplicación de los dispuesto en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil venezolano; por lo que, apuntalada en ese interés sustancial la parte actora postula una pretensión declarativa con efectos constitutivos a objeto de que el Estado, a través de sus competentes órganos jurisdiccionales, le impongan a la parte demandada mediante sentencia definitiva que adquiera el carácter de cosa juzgada, su obligado acatamiento.
(…Omissis…)
a) En fecha 15 de Septiembre de 2010 el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS y la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. otorgaron un contrato bilateral que ambas carácter calificaron como CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA…
(…Omissis…)
b) En la cláusula TERCERA del señalado contrato, el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS se obligó a pagar por el inmueble objeto de ese contrato, el precio montante a la cantidad de OCHOCIENTOS ONCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 811.977,00) estipulándose en la cláusula CUARTA que tal precio debía pagarlo el PROMITENTE COMPRADOR de la siguiente forma:
• La cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 395.989,50), en el propio acto del otorgamiento del señalado contrato, a cuyo efecto se hizo constar que el PROMITENTE COMPRADOR entregó en ese momento a la PROMITENTE VENDEDORA la ya indicada suma de dinero, imputándose parte de la misma montante a la calidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 81.197,70) en calidad de ARRAS.
• El saldo restante, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 415.987,50) debía ser cancelado por el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS en el momento de la firma de documento definitivo de compraventa.
c) En la cláusula QUINTA las partes contratantes estipularon el plazo estimado para concluir la construcción, precisándose como tal el día treinta y uno (31) de octubre de 2010.
d) En la cláusula sexta las partes contratantes convinieron que el PROMITENTE COMPRADOR se obligaba a otorgar el documento definitivo de compraventa antes del día 31 de enero de 2011 y que si transcurría dicho plazo sin que se hubiese protocolizado el documento definitivo de compraventa, por causa no imputable a la PROMITENTE VENDEDORA, ésta podía a su única, exclusiva y discrecional voluntad otorgar por escrito un nuevo plazo o prórroga o, en su defecto, considerar resuelto este contrato de pleno derecho.
e) En la cláusula SEPTIMA las partes contratantes estipularon que estarían a cargo del EL PROMITENTE COMPRADOR todos los gastos relacionados con la tramitación y protocolización del documento definitivo de la operación pactada, tales como, aranceles, tasas, timbres fiscales, habilitaciones, honorarios de abogados y cuales quiera otro gasto relacionado con la compraventa.
f) En la cláusula DECIMA CUARTA las partes contratantes convinieron que en caso de que fuere menester practicar alguna citación, notificación y/o requerimiento relacionado con ese contrato EL PROMITENTE COMPRADOR señalaba la dirección en la que serían dirigidos cualquier telegrama o carta misiva con acuse de recibo, indicándose al efecto la siguiente: Avenida 11-D, Numero 55-78, Cantaclaro, Maracaibo; y en ese mismo sentido, LA PROMITENTE VENDEDORA, por su parte, indicó la siguiente dirección: Avenida 2 El Milagro, sector Santa Lucia, Edificio Ven-Mex No. 86A-27, PB, Maracaibo.
g) Con posterioridad al otorgamiento del contrato denominado “CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA”, el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS y la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. con fecha 22 de Febrero (Sic) de 2011 otorgaron un contrato complementario; del cual caben resaltar los acápites TERCERO, CUARTO, QUINTO y SEXTO de ese contrato, cuyos respectivos textos transcribimos a continuación:
• TERCERO: El Edificio Plaza III se encuentra totalmente concluido, desde el 31-08-2010, con todos sus servicios disponibles y apto para su habitabilidad inmediata; se deja constancia que las respectivas constancias, certificaciones y aprobaciones de habitabilidad relativas al inmueble y emitidas por la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU) de la Alcaldía del Municipio Maracaibo, SAGAS, ENELVEN y Cuerpo de Bomberos de Maracaibo, junto con los planos pertinentes, fueron agregados al Cuaderno de Comprobantes llevado por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 04 de octubre de 2010, bajo los números 24379 al 24386, ambos inclusive, en la oportunidad de la protocolización del documentos de Condominio mencionados en el número primero de este documento.”
• CUARTO: Ambas partes estamos en conocimiento de que en virtud de la Resolución No. 035.11 de fecha 27 de Enero de 2011, emanada de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, Ministerio del Poder Popular de Planificación y Finanzas, y publicada en Gaceta Oficial No. 39.603 de la misma fecha, fue decretada la medida de intervención con cese de intermediación financiera de CASA PROPIA DE ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO C.A.,; como consecuencia de ello, los órganos societarios de dicho instituto financiero han sido privados de toda facultad de administración y/o disposición de sus bienes y derechos, y serán las autoridades competentes quienes determinarán las acciones a seguir y su rehabilitación o liquidación, y los procedimientos según el caso, para la protocolización de los documentos definitivos de compra-venta.
• QUINTO: Tanto LA VENDEDORA como EL COMPRADOR han cumplido todos los requisitos y recabado todos los recaudos exigidos para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble, y/o han presentado los recaudos necesarios para el trámite de un crédito hipotecario para la adquisición de vivienda cumpliendo así ambas partes con los términos del contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado. Sin embargo, por cuanto la entidad financiera debe realizar la liberación del gravamen hipotecario en lo que respecta al inmueble vendido para que LA VENDEDORA pueda proceder a su enajenación, la protocolización del documento definitivo de compraventa no será posible tanto así lo autorice la Junta interventora conforme la medida decretada que se menciona en el numeral cuarto de este documento.”
• SEXTO: Por cuanto la protocolización del documento definitivo de compraventa ha quedado suspendida por causas no imputables a ninguna de las parte conforme se expresa el numeral anterior, y por cuanto EL COMPRADOR a esta fecha tiene pendiente como saldo del precio de venta del inmueble la cantidad de cuatrocientos mil novecientos ochenta y siete (Bs. 415.987,00)…
(…Omissis…)
4. PRETENSION PRINCIPAL: Con base a los hechos anteriormente alegados, en nombre de PLAZA CAMPOS, C.A., demando al ya identificado OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS para que convenga en reconocer, la RESOLUCIÓN del ya indicado CONTRATO DE PROMESA FORMAL DE COMPRA-VENTA, otorgado en fecha 15 de Septiembre de 2010, así como de su ulterior contrato complementario de fecha 22 de Febrero de 2011, como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones contractuales en el incurrió conforme a lo ya expuesto; así como también demando al ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS para que convenga en otorgar en pago de los daños y perjuicios contractuales la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTEA CENTIMOS (Bs. 81.197,70) entregada a PLAZA CAMPOS C.A. en calidad de arras, en aplicación de los dispuesto en el artículo 1.263 del Código Civil ; o en su defecto, sea entonces la Jurisdicción quien, mediante sentencia definitiva que juzgue sobre la procedencia del mérito de la causa, lo declaré y condene en forma expresa, positiva y precisa en la sentencia definitiva que por efecto de la fuerza coercitiva de la autoridad de la cosa juzgada imponga su acatamiento en forma ejecutiva de resultar necesario, pronunciarse, adicionalmente, sobre las costas procesales que desde ya a todo protesto para mis representados”
La parte demandada y reconviniente:
Expuso el demandado reconviniente, ciudadanoOSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, representado judicialmente por el abogado en ejercicio JOSE ANGEL FERRER ROMERO, en el escrito de contestación de la demanda y reconvenimiento, las defensas siguientes:
“Niego rechazo y contradigo de la manera más categórica lo expresado por el demandante en el libelo de la demanda, establecido en el particular 1 del aludido escrito referente a la SALVEDAD PRELIMINAR por cuanto no es cierto y por eso contradigo que mi representado no se encuentre en posesión del inmueble distinguido con la nomenclatura 11-B, Tipo B, el cual tienen un área de construcción de CIENTO CINCO COMA CERO UNO METROS CUADRADOS (105,01 Mts2) y que consta de las siguientes dependencias: Sala-comedor, cocina, balcón incorporado al interior, lavadero, dormitorio principal con sala de baño y clóset, dormitorio auxiliar con clóset, baño secundario, clóset para aire acondicionado exterior, ubicado en el área de circulación de piso y hall de ascensores y que se encuentra alinderado de la siguiente forma (…). De donde se desprende que la entidad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A violento las normas de orden público establecidas en el decreto de con Valor y Fuerza de Ley, contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, aprovechándose de que mi representado de que mi representado (sic) no se encontraba presente en el apartamento. Es una burda mentira y manipulación lo realizado por la empresa PLAZA CAMPOS, C.A tratando de aludir el cumplimiento de normas legales de orden público… (…) El inmueble estaba deshabitado en el momento en que la junta de condominio expide la constancia, pero esta circunstancia no determina que mi mandante no estuviere en posesión del inmueble, y así pido al Tribunal lo declare en la sentencia de mérito que ha de dictarse en la presente causa.
En nuestro derecho la posesión se considera como un hecho gramaticalmente no debe confundirse “POSEER CON TENER”, o posesión con tenencia. La posesión consiste en un poder ejercido por alguien que tiene una cosa para sí, ya sea en custodia (deposito) o en garantía del cumplimiento de un obligación a favor del poseedor o que la tienen con el fin de usarla o de explorarla, son poseedores el propietario, el depositario, el arrendatario, el acreedor prendario, o anticrético, el comodatario, el usufructuario. Para nuestra ley la posesión es una relación de hecho entre la persona con el fin de su utilización económica…
(…Omissis…)
Conforme al instrumento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, el día Quince (15) de Septiembre de 2010, quedando anotado bajo el No. 85, tomo 92, de los Libros de Autenticaciones, llevados por dicha Notaria, mi representado ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, suscribió contrato de promesa formal de compra venta con la entidad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha (12) de Julio de 2006, quedando anotado bajo el No. 49, tomo 43-A, representada en dicha (sic) contrato por la ciudadana VIRGINIA MOLINA DE MARTINEZ, mayor de edad, soltera, con Cédula de Identidad Personal Numero V- 4.516.242, y de este domicilio, según se evidencia del referido contrato que en cinco (05) folios útiles, riela en el presente expediente, respecto a un inmueble destinado a vivienda principal ubicado en el Conjunto Residencial PLAZA CAMPOS III, y que forma parte del Conjunto Residencial PLAZA CAMPOS , ubicado en la avenida 2 el Milagro, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado (sic) Zulia, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Que es o lo que fue del Banco de Venezuela, luego de la embotelladora Nacional y es hoy sede la biblioteca pública del Estado (Sic) Zulia, SUR: Propiedad que es o fue de Benito Roncalojo, ESTE: Propiedad que es o fue de inversiones La Manche, hoy ocupada por el Puerto de Maracaibo, y por el OESTE: Con la plaza Ana María Maracaibo, intermedia avenida 2 el milagro.
(…) Puede apreciarse, Ciudadano Juez, de las clausulas transcritas que existe una condición o plazo pendiente que consistía en que se terminaba de pagar el saldo restante cuando se firmara el documento definitivo de la compra venta, como puede deducirse, Ciudadano Juez, este era una operación de contado, sujeta a la condición o plazo pendiente antes enunciado, pero lo que es descartable, es que esta negociación fuera financiada por entidades bancarias, puesto que es claro y evidente que mi representado pagaría el resto de las negociación cuando se firmara el documento definitivo de compra venta. No estaba sujeta esa negociación a la obtención de un crédito hipotecario ante la Institución Bancaria Banco Bicentenario, ni ante ninguna otra Institución Bancaria, debía cumplirse la condición de pagar el saldo restante, al momento de la firma del documento definitivo de la compra venta, por ante el Registro Subalterno respectivo, no puede extraerse de los cabellos otra interpretación a la cláusula cuarta del referido contrato de opción de compra venta.
Del precio total que se había pactado en la opción de compra venta mi representado ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, antes identificado, pago la cantidad arriba identificada, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE COMO CINCUENTA (Bs. 395.989,50).
(…) Es interesante acotar que no hay contrato de opción de compra venta cuando el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar. Al compra (sic) un bien sea matriculado (casa, apartamento), las partes acostumbran a firmar una opción de compra. Es de subrayar que si dicho contrato es mal redactado se trata de una verdadera compra venta, significa, que el optante opcionante compra y el promitente oferente vende. En la opción de compra venta el promitente vendedor ofrece por un tiempo determinado vender el inmueble a la otra parte llamado promitente comprador. En la opción perfecta el optante no está obligado a comprar el adquiere el derecho de hacerlo, es potestativo, comprar o no mientras que el promitente vendedor si está obligado a mantener su promesa de venta por el tiempo pactado, se obliga a no vender a otro. Si el optante decide no comprar pagara al oferente la cláusula penal y pierde las arras entregas al propietario del inmueble.
(,,,Omissis…)
En la CLAUSULA CUARTA del referido contrato complementario se puede apreciar, Ciudadano Juez, la manifestación o confesión que hace la parte actora PLAZA CAMPOS, C.A en la imposibilidad de liberar el inmueble donde está construido en apartamento por la entidad financiera del (sic) entidad mercantil CASA PROPIA entidad de ahorro y préstamo, es decir, que el documento definitivo de la compra del apartamento identificado en líneas pretéritas no podía otorgarse o firmarse ante la oficina subalterna del registro respectivo debido a esa circunstancia que señala la resolución No. 035.11, de fecha 27 de Enero de 2011, emanada de la Superintendencia de las Instituciones del sector Bancario del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA PLANIFICACION Y FINANZAS, publicada en la Gaceta Oficial No. 39.603, de la misma fecha, donde se destaca la intervención con cese de intermediación financiera de CASA PROPIA entidad de ahorro y préstamo, compañía anónima. De igual manera, dice la CLAUSULA QUINTA del contrato complementario de opción de compra venta que tanto el vendedor como el comprador han cumplido con todos los requisitos y recaudos exigidos para la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble y han presentado todos los recaudos necesario (Sic) para un crédito hipotecario para la adquisición de viviendas cumpliendo así ambas partes con los términos del contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado. Sin embargo, por cuanto la entidad financiera debe realizar la liberación del gravamen hipotecario en lo que respecta al inmueble vendido para que la vendedora pueda proceder a su enajenación. La protocolización del documento definitivo de compra venta, no será posible hasta tanto lo autoricen la Junta Interventora conforme a la medida decretada que se menciona en el numeral cuarto de este documento. Como puede verse, Ciudadano Juez, mi representado cumplió con todos los requisitos y recaudos que le exigía la promitente vendedora, esta manifestación que hacer la parte actora en el referido contrato complementario y conforme a los principios generales y fundamentales del derecho ES UN CONFESION Y “QUE TODO DEPENDIA DE QUE SE LIBERAR (Sic) EL GRAVAMEN” para protocolizar el documento definitivo de compra venta. Pero esta condición no le compete a mi mandante, sino al contrario era una obligación que correspondía a la promitente vendedora, como era el tratar de obtener la liberación del inmueble, que era (Sic) lo que estaba esperando mi representado para poder cancelar el remanente del precio pactado, además en ningún momento mi representado se le notifico o se le participo de que el inmueble estuviese liberado. En la CLAUSULA SEXTA del referido contrato complementario de opción de compra venta se establece otra confesión al establecer dicha cláusula la siguiente: “Por cuanto la protocolización del documento definitivo de compra venta ha quedado suspendido por causa no imputable a ninguna de las partes conforme se estipula en la cláusula anterior y por cuanto el comprador tiene pendiente como saldo del precio de venta el inmueble la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE CON CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 415.987,50), ambas partes hemos convenido en lo siguiente: A) En esta misma la vendedora hace entrega del inmueble vendido al comprador quien lo recibe en perfecto estado de uso y habitabilidad conforme se describe en el acta de entrega levantado al efecto y firmado por ambas partes.” Cabe preguntarse COMO PUEDE EL ACTOR EN SU ESCRITO LIBERAR (Sic) MANIFESTAR QUE MI MANDANTE NO ES POSEEDOR OBJETO DE ESTA DEMANDA Y MUCHOS DEMANDAR LA RESOLUCION DE UN CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, CUANDO EN LA REALIDAD EN ESTA CLAUSULA ESTA RECONCIENDO EXPRESAMENTE SU CUALIDAD DE COMPRADOR Y PROPIETARIO DEL INMUEBLE OBJETO DE ESTE LITIGIO?, B) El comprador queda autorizado para ocupar y darle uso legítimo que como propietario corresponde… (Omisis). Esta manifestación o confesión de la parte actora refuerza el criterio de que mi mandante si cumplió y si ocupaba el inmueble dado en compra venta y refuerza también la tesis de que es una verdadera una compra venta y no uno oferta formal de opción de compra venta y así pido al Tribunal lo declare al momento de dicta la respectiva sentencia…
(…Omissis…)
CIUDADANO
JUEZ PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
SU DESPACHO.-
Yo, JOSE ANGEL FERRER ROMERO, mayor de edad, soltero, abogado, venezolano, con Cédula de Identidad Personal Numero V-7.604.001 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 29.917, con domicilio procesal en la siguiente dirección: Avenida 4 (Bella Vista) con calle 67 (Cecilio Acosta), Edificio General de Seguros, 2do Piso, oficina 22, teléfono: 0261-792-30-07, Maracaibo Estado Zulia, actuando en este con el carácter de apoderado judicial del ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTERAS, mayor de edad, comerciante, venezolano, con Cédula de Identidad Personal Numero V-4.205-701, de este domicilio, actuación la mía que hago según poder Apud Actas que corre inserto en actas, ante usted, muy respetuosamente ocurro para exponer:
Siendo este el momento procesal oportuno para RECONVENIR de conformidad con lo establecido en el artículo 363 del Código de Procedimiento Civil, referente a la RECONVENCIÓN O MUTUA PETICION que en este acto intento en nombre de mi representado, en contra de la entidad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A, sociedad está debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 19 de julio de 2006, bajo el No. 49, Tomo 43-A, lo hago en este acto en base en los siguientes términos:
(…Omissis…)
En efecto, Ciudadano Juez, mi representado el día Quince (15) de Septiembre de 2010, suscribió un contrato formal de opción de compra venta, con la entidad mercantil PLZA CAMPOS, C.A, plenamente identificada en el capítulo primero, por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo, en fecha 15 de Septiembre de 2010, bajo el No. 85, tomo 92, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual corres en actas del proceso.
Ahora bien, Ciudadano Juez en el referido contrato de opción de compra venta se estableció en la CLAUSULA SEGUNDA: que dicha opción de compra versaba sobre un inmueble ubicado en el Edificio Plaza III, del Conjunto Residencial PLAZA CAMPOS, identificado con el No. 11-B, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual tiene CIENTO CINCO METROS DE CONSTRUCCION (105 Mts2) y consta de las siguientes dependencias: (…) El terreno donde se encuentra construido el inmueble antes descrito le pertenece a LA PROMITENTE VENDEDORA por haberlo adquirido según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de octubre de 2006, bajo el No. 47 y 9, Tomo 13 y 2, protocolo 1 y 3, respectivamente. De igual forma, se estableció en la CLAUSULA TERCERA: Que el precio convenido para la de OCHOCIENTOS ONCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 811.977,oo). En la CLAUSULA CUARTA: EL PROMITENTE COMPRADOR ( MI REPRESENTADO DEMANDADO-RECONVENIENTE), se obliga expresamente a pagar a LA PROMITENTE VENDEDORA (DEMANDANTE-RECONVENIDA) la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTAY CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 395.989,50), que mi representado ha entregado a LA PROMITENTE VENDEDORA de los cuales OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 81.197,70) han sido entregados en calidad de arras, y el saldo restante, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 415.987,50) serán cancelados en el momento de la firma del documento definitivo de la compra venta. Ahora bien, Ciudadano Juez, cabe resaltar que las partes al suscribir esta cláusula se estaban obligando a formalizar un contrato de compra venta, donde el comprador se obligada a pagar el precio y la vendedora a entregar la cosa, que es el caso de marra, el cual tiene la particularidad de ser un contrato bilateral el cual difiere del contrato de opción de compraventa el cual es una manifestación unilateral del vendedor, quien se obliga a vender la cosa, mientras que para el comprador es potestativo si compra o no.
CAPITULO SEPTIMO
DEL PETITUM
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuesta vengo en este acto a RECONVENIR como en efecto RECONVENGO a la sociedad mercantil PLAZO CAMPOS, C.A por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS MORALES, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.167, 1815 y 186 del Código Civil Venezolano. “
Expuso la demandante reconvenida, el abogado RENE JOSE RUBIO MORAN, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A.,en el escrito de contestación a la reconvención, las defensas siguientes:
“(…) El petitum de la reconvención recoge la pretensión del demandado de obtener de la parte demandante el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO y el resarcimiento de supuestos DAÑOS MORALES.
Es pretensión reconvencional refiere a un contrato bilateral otorgado por PLAZA CAMPOS, C.A. y OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, que ambas partes calificaron como CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA; pero que independientemente de su calificación, contiene una relación jurídica que los contratantes regularon a través de sendos documentos otorgados en fechas 15 de Septiembre de 2010 y 22 de Febrero de 2011, documentos ésos que han quedado reconocidos y deberán valorarse en la sentencia definitiva conforme a la pauta de valoración estatuida en el artículo 1363 del Código Civil venezolano. De manera que sobre la base de lo convenido por las partes en esos documentos deben concebirse y calificarse los derechos y las obligaciones que conforme a sus respectivos textos quedaron determinados, en función del principio jurídico denominado pacta sunt Servando que recoge nuestro Código Civil en su artículo 1.159 cuando al efecto expresamente dispone: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las parte…”. Y en ese sentido, abordaremos en esta contestación a la reconvención lo planteamientos formulados por la parte demandada-reconviniente en su escrito reconvencional, de donde ella pretende deducir los derechos al cumplimiento del contrato y al resarcimiento de supuestos daños morales postulados en contra de PLAZA CAMPOS, C.A., los cuales desde ya rotundamente NEGAMOS, RECHAZAMOS y CONTRADECIMOS. Para contestar la reconvención y poner en evidencia su marcada improcedencia, es pertinente precisa:
1. El fundamento causal de la reconvención alude a un supuesto “INCUMPLIMIENTO DE LA DEMANDANTE RECONVENIDA”, que es relatada por el demandado-reconviniente en la forma que literalmente transcribimos a continuación:
“Como puede apreciarse, Ciudadano Juez, de la cláusulas contenidas en el contrato privado complementario de opción de compra venta firmado entre las partes, el día Veintidós (22) de Febrero de 2011, puede evidenciarse claramente en la CLAUSUAL CUARTA: la existencia de una condición o plazo pendiente en virtud de la Resolución N°. 035.11, de fecha 27 de Enero de 2011, emanada de la Superintendencia de las Instituciones del sector Bancario (…), fue Decretada medida de Intervención con cese de Inter mediación Financiera contra Casa Propia, entidad de ahorro y préstamo, compañía anónima, como consecuencia de ello los Órganos societarios de dicho instituto Financiero han sido privados de toda facultad de Administración y disposición de sus bienes y derechos y serán las autoridades competentes quienes determinarán las acciones según y su rehabilitación o liquidación y los procedimientos según el caso para la protocolización de los documentos definitivos de compra venta. (sic).
Ciudadano juez, la parte demandante reconvenida también incumplió en participarle a mi representado el cambio de domicilio o sede debía efectuar los pagos correspondientes, y donde podía informarles la condición jurídica y/o estatus en que se encontraba el inmueble, por cuanto en un inicio las oficinas administrativas de la empresa estaban en el mismo conjunto residencial PLAZA CAMPOS, C.A., posteriormente sin notificación cambiaron su domicilio en la siguiente dirección: Avenida 2 El MILAGRO, Edificio VEN MEX, al lado de la Vereda del Lago, Maracaibo Estado Zulia, donde en ningún momento fue atendido.” (sic).
a. De los alegatos antes transcritos, la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. admite que es cierto el otorgamiento del documento suplementario suscrita en fecha 22 de Febrero (sic) de 2011, tanto por PLAZA CAMPOS, C.A. como por OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS; por lo que las obligaciones que resultan del otorgamiento de ese documento constituyen obligaciones bilaterales que involucran a ambas partes, y no como lo pretende proyectar la parte demandada-reconviniente cuando señala que la condición suspensiva causada por el hecho derivado de la intervención de la entidad financiera CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO C.A, que impedía el registro del documento mediante el cual se llevaría a cabo la tradición jurídica del inmueble vendido, determinaba una obligación que solamente incumbía a PLAZA CAMPOS C.A., ya que por el contrario, en el texto de se mismo documento de fecha 22 de febrero de 2011, específicamente en su literal E), quedó establecida una condición suspensiva aceptada voluntariamente por las dos partes del contrato, que determinaba una secuencia en sincronía de actos a las que se sujetarían esa mismas, partes, guardando al efecto el siguiente: Primero: El establecimiento por las autoridades competentes del procedimiento para la liberación y el otorgamiento de los documentos definitivos; y Segundo: La cancelación del saldo del precio.
De manera que no es cierto que el referido documento otorgado por las partes 22 de Febrero (sic) de 2011, en el cual se reconocía como causa de la condición suspensiva la intervención administrativa que afectaba a la entidad financiera CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO, C.A, de la cual ambas partes hacían depender el cumplimiento final del contrato, entrañaba obligaciones inmediatas respecto de PLAZA CAMPOS, C.A.; pues todo lo contrario, en ese mismo documento ambas partes determinaron que el cumplimiento final del contrato a cargo de PLAZA CAMPOS C.A. respondería al establecimiento por las autoridades competentes del “procedimiento para la liberación y el otorgamiento de los documentos definitivos” y a la “cancelación del saldo del precio por parte del comprador”; y en ese sentido, PLAZA CAMPOS C.A., sujetaría el cumplimiento de sus respectivas obligaciones a la verificación del hecho futuro e incierto que correspondía al establecimiento por las autoridades competentes del procedimiento de liberación y otorgamiento de los documentos definitivos (condición suspensiva-causal) y al cumplimiento previo de la obligación a cargo del comprador de pagar el saldo insoluto del precio; por lo que, en función de la verificación de esa condición y del cumplimiento previo de la obligación a cargo de OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS en cuanto al pago del saldo del precio insoluto, PLAZA CAMPOS, C.A. asumió su respectiva responsabilidad contractual, en el entendido de que conforme al orden secuencial establecido por las parte para el cumplimiento de sus respectivas obligaciones, fue expresamente convenido que la obligación de pago del precio a cargo del comprador anticiparía a la obligación del vendedor de otorgar el documento definitivo de compra-venta, pues así quedó determinado en el litera (sic) E) del acápite SEXTO del documento otorgado en fecha 22 de Febrero (sic) de 2011 en la forma siguiente:
“Una vez establecido por la autoridades competentes el procedimiento para la liberación hipotecaria y el otorgamiento de los documentos definitivos, y cancelado el saldo del precio conforme se indica en el literal g) de esta cláusula, ambas partes procederán a otorgar el respectivo documento ante el Registro inmobiliario, siendo de cargo del EL COMPRADOR los gastos legales de protocolización. (…)”.
El demandado-reconviniente pretende deducir del texto antes transcrito la existencia de una obligación a cargo de PLAZA CAMPOS, C.A. que bajo ningún modo fue así estipulada; en el sentido de pretender imponerle a PLAZA CAMPOS C.A. la obligación de comunicar a OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS el cumplimiento de la condición suspensiva configurada por el establecimiento por parte de la entidad bancaria CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO C.A del procedimiento para la liberación hipotecaria y el otorgamiento de documentos definitivos; obligación ésa que –repetimos- no fue estipulada en el sentido expuesto por el demandado reconviniente (sic) en el citado documento de fecha 22 de febrero de 2011; antes por el contrario, en dicho documento quedó determinado un interés común de ambas partes para el otorgamiento del documento donde se ejecutaría la tradición jurídica del bien vendido con su debida protocolización en el Registro Público competente, pero al mismo tiempo, un orden de prelación en el cumplimiento de las obligaciones que quedaban en suspenso por causa de la condición convenida por ambas partes, según el cual, cumplida la condición causal dependiente de un tercero (CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMOS C.A), el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS debía por su parte, sin necesidad de requerimiento alguno, dar cumplimiento previamente a su obligación, y sólo después de ello se activaría la exigibilidad de la obligación a cargo de la PLAZA CAMPOS C.A.; vale decir, OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS en primer lugar, con el cumplimiento de la condición suspensiva sin más formalidad, debió haber pagado, el saldo del precio insoluto, luego solicitar la redacción del documento contentivo del contrato definitivo de compra-venta, y proceder con el pago de los gastos de redacción y otorgamiento de ese documento, todo ello en forma previa al correlativo cumplimiento de la prestación contractual a cargo de Plaza Campos C.A.; debiéndose entender que el acaecimiento en sí mismo de la condición suspensiva activaba la eficacia de las obligaciones a cargo de OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, sin que fuera necesario ningún acto de requerimiento o notificación complementarios.
b. Por otro lado, expone la parte demandada-reconviniente que la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. incumplió el contrato que reproducen los documentos otorgados en fechas 15 de Septiembre (sic) de 2010 y 22 de Febrero (sic) de 2011 por no haberle participado el cambio de domicilio donde debía efectuar los pagos correspondientes, y donde podía informarle la condición jurídica y/o estatus en que se encontraba el inmueble.
Respecto de ese alegato cabe señalar, además de la ya expuesto en el literal anterior, que ni el documento otorgado en fecha 15 de Septiembre (sic) de 2010 ni el documento otorgado el día 22 de Febrero (sic) de 2011 le atribuyen a la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. la obligación de notificar la condición o estatus jurídico del inmueble al cual refiere el señalado contrato, ya que el propio OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS tenía conocimiento de la condición suspensiva pactada por él mismo en el citado documento de fecha 22 de Febrero (sic) de 2011, y por consiguiente a él le incumbía verificar el acaecimiento de esa condición, de la cual se hizo depender, en primer lugar, el cumplimiento de sus respectiva obligación de sufragar los gastos de redacción, otorgamiento y registro del documento definitivo de compra-venta, y en tercer lugar, el cumplimiento de la obligación a cargo de PLAZA CAMPOS C.A. de proceder a la tradición jurídica del bien vendido con el otorgamiento del documento final que reprodujese el contrato el contrato de compra-venta; así que, antes por el contrario, de acuerdo al orden secuencial de las obligaciones a cargo de cada parte, que fuera preestablecido en el citado documento de fecha 22 de febrero de 2011, era OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS quien debía anticiparse en el cumplimiento contractual, ya que la obligación de la empresa PLAZA CAMPOS C.A. en cuanto al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, se hizo depender del cumplimiento previo de las obligaciones a cargo del propio OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, configuradas por la cancelación del saldo del precio insoluto y el pago de los gastos de redacción, otorgamiento y protocolización del documento definitivo a través del cual quedaría reproducida la tradición jurídica del bien vendido (…); de donde se concluye que OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS era la persona a quien realmente le correspondía la carga de comunicar a la empresa vendedora el acaecimiento de la condición suspensiva, porque a raíz de la materialización del hecho configurativo de la condición debió proceder a entregar a la vendedora los fondos que cubrirían el saldo del precio que quedad pendiente, ya que según lo establecido en el literal F) del acápite SEXTO del documento de fecha 22 de Febrero (sic) de 2011, ese saldo sería cancelado por el comprador con “crédito bancario de conformidad con la Ley del Deudor hipotecario en el Banco Bicentenario”, el cual para ese momento, según lo declara el propio OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS en esa misma cláusula, se encontraba “ya tramitado y en espera de su aprobación”. De tal suerte que siendo el solicitante y beneficiario de ese crédito del propio OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, debía él comunicar a la parte vendedora haber conseguido los fondos dinerarios que obtendría por la vía del préstamo solicitado al BANCO BICENTENARIO, para que la parte vendedora procesase subsiguientemente la redacción del documento contentivo de la venta a los efectos de su ulterior protocolización ante el Registro Público competente, con la obligación también previa del comprador de sufragar los gastos que generasen la elaboración de ese documento y el otorgamiento e inscripción registral; y, obviamente, dependía de la instrucción que emanara del propio comprador la redacción del documento definitivo de compra-venta, instrucción ésa que lógicamente cabía emitir en tanto y en cuanto fuese aprobado el crédito tramitado ante el Banco Bicentenario, puesto que conforme a lo estipulado en el literal F) del acápite Sexto del documento otorgado en fecha 22 de Febrero (sic) de 2011, la fuente de pago del saldo del precio adeudado por el comprador provendría de esa institución financiera.
Pero es el caso, que OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS en ningún momento comunicó esa circunstancia a la parte vendedora, porque era falso lo que él declaró en el documento de fecha 22 Febrero (sic) de 2011, cuando precisó que tenía tramitado el crédito ante el BANCO BICENTENARIO a través del cual pagaría el saldo del precio adeudado; pues ni siquiera lo había solicitado, ni mucho menos tramitado; comportando una conducta mendaz y maliciosa, reñida con el principio de buena fe que propugna el artículo 1.160 del Código Civil, conforme al cual. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
2. Plantea la parte demandada-reconviniente haber incurrido la demandante-reconvenida en incumplimiento de la obligación establecida dentro de los literales A) y B) del acápite SEXTO del documento complementario otorgado por las partes contratantes en fecha 22 de Febrero (sic) de 2011, puesto que considera la empresa PLAZA CAMPOS C.A. violó flagrantemente el contenido de esas pautas contractuales al cambiar abruptamente y sin consultarle a OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS las llaves de acceso al apartamento, impidiéndole a éste ingreso y la realización de sus labores de limpieza y mejoras.
Ante ese alegato, es preciso señalar que esa obligación no fue incumplida por la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A.; pues esa empresa tal como lo determina el propio literal A) del acápite SEXTO del documento complementario otorgado en fecha 22 de Febrero (sic) de 2011 hizo entrega efectiva de las llaves de ese inmueble al ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS; por lo que dio cumplimiento a ese contrato poniendo al comprador en posesión del bien vendido; sin embargo, fue el propio OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS quien hizo dejación de esa posesión y no ejerció ningún acto posesorio efectivo sobre ese bien, incurriendo en un estado de negligencia y abandono, que puso de manifiesto al no ingresar al apartamento, ni ejecutar ningún trabajo de acondicionamiento para habitarlo, ni tampoco cumplir con el pago de las cuotas de condominio según lo convenido en el literal C) del acápite SEXTO del citado documento complementario. Para evitar que el condominio ejerciera acciones de cobro y procurar la guarda y custodia del apartamento en cuestión, la empresa PLAZA CAMPOS C.A., se vio obligada por las circunstancia a tomar posesión de ese inmueble, y ejercerla legítimamente desde el mes de agosto de 2013, en forma pública, pacífica, inequívoca, continua, no interrumpida y con ánimo de dueño; lo que no implica violación del contrato, sino la asunción de una situación de hecho ex novo posterior al otorgamiento del citado documento de fecha 22 de febrero de 2011, configurada por los actos de posesión legítima que ha ejercido PLAZA CAMPOS, C.A. sobre ese bien en vista de la dejación y el abandono comportado por OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, a quien si bien PLAZA CAMPOS C.A. le concedió la posesión, nunca la ejerció.
3.Sostiene el demandado-reconviniente que la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. pretende sorprender en su buena fe a este Tribunal al alegar en el libelo de demanda que el pago del precio de venta del inmueble al cual refiere el contrato que reproducen los documentos otorgados en fechas 15 de Septiembre (sic) de 2010 y 22 de Febrero (sic) de 2011 sería sufragado por el comprador a través de un crédito bancario de conformidad con la Ley del Deudor Hipotecario que obtendría del BANCO BICENTENARIO, el cual ya estaba tramitado y a la espera de su aprobación; y en ese sentido, expresa el demandado-reconviniente que no es cierto tal alegato, ya que el precio había sido acordado para que fuera pagado “de contado”.
Con tal proceder es el demandado-reconviniente quien pone de manifiesto una conducta contraria a la verdad y a la buena fe, puesto que el documento complementario otorgado en fecha 22 de Febrero (sic) de 2011 es en ese sentido hartamente elocuente, dado que el literal F) del acápite SEXTO de ese instrumento, hace explícito el acuerdo de las partes contratantes en cuanto a determinar que el pago adeudado por el comprador a la empresa vendedora sería financiado por el BANCO BICENTENARIO a través de un crédito que le sería otorgado por esa institución conforme a la Ley del Deudor Hipotecario, habiendo sido tramitado y encontrándose para esa fecha a la espera de su aprobación. Esa declaración emitida por OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS fue evidentemente maliciosamente y engañosa, ya que éste en ningún momento había solicitado el crédito bancario con el cual supuestamente pagaría el saldo del precio, tampoco lo había tramitado y obviamente no le sería aprobado; con lo cual se exteriorizaba una situación irredimible de incumplimiento contractual, que se hizo patética con el transcurso del tiempo y que concatenada al estado de dejación abandonado que éste comportó al no tomar posesión de ese inmueble, hizo imperioso a mi mandante, no sólo recopilar la prueba de ese incumplimiento, mediante la inspección notarial evacuada en el propio BANCO BICENTANARIO y la constancia emitida por el Condominio del Edificio PLAZA III del “CONJUNTO RESIDENCIAL PLAZA CAMPOS”, sino incoar esta acción resolutoria que procura, por la vía prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el restablecimiento en plenitud del derecho de propiedad de la empresa PLAZA CAMPOS C.A. sobre el bien vendido, y el resarcimiento de los daños y perjuicios con la ejecución de las arras de garantía.
4. Rechazo la consignación del cheque de gerencia No. 10431682 librado por el Banco Occidental de Descuento en fecha 20 de enero de 2015, por la cantidad de CUATROCIENTO QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENT Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 415.987,50) mediante el cual el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS pretende redimir su situación de incumplimiento contractual; rechazo que expresamente formulo extemporaneidad de ese pago, y porque la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. con el ejercicio de la acción resolutoria no persigue el cumplimiento del contrato por parte del demandado, sino el reconocimiento por parte suya de la extinción del contrato por la vía prevista en el artículo 1.167 del Código Civil.
5. A todo evento impugno la estimación de la reconvención expresada por la parte demandada-reconviniente en la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES, toda vez que la indicada suma no totaliza la cantidad de OCHO MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (8.000 U.T) tomando en cuenta que el valor de la unidad tributaria al tiempo de la presentación del escrito reconvencional corresponde a la suma de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00).
6. Por las razones que he dejado expuestas en este escrito, y dejando a salvo únicamente los hechos que expresamente fueron aquí admitidos, NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO tanto en los hechos como en el derecho LA RECONVENCIÓN formulada por el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS en contra de la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A.
Pido al Tribunal a quien le corresponde el conocimiento de esta causa, reciba el presente escrito y ordene su curso de ley, valorando favorablemente los alegatos que se han expuesto en defensa de la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A., mediante sentencia definitiva que declare CON LUGAR la demanda y SIN LUGAR la reconvención. Solicito sea condenada en costas a la parte demandada-reconviniente; por lo que desde ya las protesto a todo extremo de derecho…”
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
Una vez abierto el lapso probatorio, esta Sentenciadora pasa a analizar las pruebas que rielan en autos, y que quedaron debidamente promovidas y evacuadas en el proceso por las partes:
Pruebas de la parte actora:
Pruebas documentales:
Original de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha diez (10) de octubre de 2013, anotado bajo el No. 25, Tomo 54, mediante la cual la ciudadana VIRGINIA EULALIA MOLINA DE MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 4.516.242, en su autorizada por la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A., confiere poder judicial a los abogados JOSE RAFAEL VARGAS RINCON, RENE JOSE RUBIO MORAN Y CHARITY VILLAMIZAR SANCHEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.881, 108.155 y 175.720 respectivamente.
Esta Juzgadora, considerando que tal documento no fue impugnado por la parte adversaria dentro de la oportunidad legal correspondiente, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.-
Copia certificada de documento de contrato de opción a compraventa, suscrito por la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A., y el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha quince (15) de septiembre de 2010, anotada bajo el No. 85, Tomo 92 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Esta Juzgadora, considerando que tal documento no fue impugnado por la parte adversaria dentro de la oportunidad legal correspondiente, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga el valor probatorio correspondiente, del cual se desprende que la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A., y el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, celebraron un contrato de opción a compra venta en fecha quince (15) de septiembre de 2010.Así se establece.-
Original de documento privado contentivo de contrato complementario, suscrito por la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A., y el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, en fecha veintidós (22) de febrero de 2011.
Esta Juzgadora, considerando que tal documento no fue impugnado por la parte adversaria dentro de la oportunidad legal correspondiente, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga el valor probatorio correspondiente, del cual se desprende que la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A., y el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, en fechaveintidós (22) de febrero de 2011,celebraron un contrato complementario al contrato celebrado en fecha quince (15) de septiembre de 2010. Así se establece.-
Original documento privado contentivo de comunicación efectuada por el condominio conjunto residencial Plaza Campos (PLAZA III) dirigido a la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A., de fecha doce (12) de mayo de 2014.
Esta Juzgadora, considerando que tal documento fue impugnado por la parte adversaria dentro de la oportunidad legal correspondiente, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.-
Planillas Nos. 834 04315081516, 0015146 2014, 0011862 2014 y 790 04315081513, de fechas siete (7) de abril de 2015, primero (1) de marzo de 2015, siete (7) de abril de 2015 y siete (7) de abril de 2015, emanados del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) de la Alcaldía de Maracaibo.
Con respecto a dichos medios probatorios, considerando que los mismos están constituidos por documentos públicos administrativos, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-
Prueba de informes:
Prueba de informe dirigido al Condominio del Conjunto Residencial Plaza Campos (PLAZA III), mediante oficio No. 257, librado por este Tribunal.
Mediante comunicado de fecha veinticuatro (24) de mayo de 2016, librado por el Presidente de la Junta de Condominio de Torre III del Conjunto Residencial Plaza Campos, y recibido por este Tribunal en fecha treinta (30) de mayo de 2016, se informa que el ciudadano OSCAR VARGAS CONTRERAS no es la persona que cumple con el pago de las cuotas del condominio correspondientes al apartamento No. 11-B, ubicado en el piso 11 del Edificio Plaza III del Conjunto Residencial Plaza Campos, a su vez, se informa que las cuotas correspondientes al condominio del apartamento 11-B del edificio Plaza III, del Conjunto Residencial Plaza Campos son pagadas por la sociedad mercantil Plaza Campos Rif J-31616315-6, de acuerdo a sus archivos de control, mencionando que dicho apartamento se encuentra solvente para la fecha en que fue efectuado el mencionado comunicado. También, informan que el ciudadano OSCAR VARGAS CONTRERAS no aparece en los registros de condominio como propietario ni como ocupante del mencionado apartamento, y que la sociedad mercantil Plaza Campos ejerce frente al condominio los derechos y deberes del apartamento 11-B ubicado en el piso 11 de la torre III, desde la fecha de creación de la junta de condominio celebrada el veintidós (22) de marzo de 2013. Al respecto, este Tribunal considerando que la información fue suministrada por el condominio correspondiente, siendo además pertinente con los hechos discutidos en el proceso, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-
Prueba de informe dirigida al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha diez (10) de marzo de 2016, oficio No. 258.
Mediante oficio No. 144-18, emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de fecha nueve (9) de abril de 2018, y recibido por este Tribunal en misma fecha, se informa que de una revisión al inventario de causas del referido Tribunal de primera instancia, no se encontró ninguna acción donde se encuentren involucrados el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, ni la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A.Al respecto, este Tribunal considerando que la información fue suministrada por el mencionado Juzgado de Primera Instancia correspondiente, siendo además pertinente con los hechos discutidos en el proceso, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-
Prueba de informe dirigida al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha diez (10) de marzo de 2016, oficio No. 259.
Mediante oficio No. 0151-2018, emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de fecha tres (3) de abril de 2018, y recibido por este Tribunal en fecha seis (6) de abril de 2018, se informa que de una revisión al inventario de causas del referido Tribunal de primera instancia, no se encontró entre las fechas primero (1ero) de agosto de 2013 al veintiséis (26) de enero de 2015, demanda interdictal, acción posesoria, petitoria o reivindicatoria incoada por Oscar Alberto Vargas Contreras en contra de la empresa Plaza Campos C.A. Al respecto, este Tribunal considerando que la información fue suministrada por el mencionado Juzgado de Primera Instancia correspondiente, siendo además pertinente con los hechos discutidos en el proceso, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-
Prueba de informe dirigida al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha diez (10) de marzo de 2016, oficio No. 260.
Mediante comunicado de fecha veinticuatro (24) de mayo de 2016, librado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y recibido por este Tribunal en fecha treinta (30) de mayo de 2016, se informa que de los archivos llevados por el referido Tribunal no se encuentra ninguna información relacionada a demanda interdictal de acción posesoria, petitoria o reivindicatoria, incoada por Oscar Alberto Vargas Contreras en contra de empresa Plaza Campos, c.a. Al respecto, este Tribunal considerando que la información fue suministrada por el Órgano Jurisdiccional correspondiente, siendo además pertinente con los hechos discutidos en el proceso, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-
Prueba de informe dirigida a la SUPERINTENDENCA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO, de fecha diez (10) de marzo de 2016, oficio No. 261
Mediante comunicado de fecha nueve (9) de junio de 2016, librado por la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, y recibido por este Tribunal en fecha veinticuatro (24) de noviembre de 2016, se informa que la referida Superintendencia mediante oficios solicitó al Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal y Banco Bicentenario del Pueblo, de la Casa Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, C.A, la información requerida por esta instancia judicial.
Al respecto, en fecha dieciocho (18) de septiembre de 2017, se recibió comunicado de fecha treinta y uno (31) de julio de 2017, identificado con el No. O/PRE/CJ-0568-17, proveniente del Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal, mediante el cual comunica que “el Banco del Tesoro, C.A, Banco Universal, recibió de Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A, la cartera de créditos en el año 2011” señalando de igual forma, que “dentro de la cartera de crédito que migró procedente de la entidad Bancaria Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A, se encontraba el Préstamo a Constructor con Garantía Hipotecaria, a nombre del cliente Plaza Campos, C.A, el cual canceló en su totalidad en fecha 22 de agosto del año 2016” indicando por último, que “dentro de los archivos de la Gerencia General de Crédito del Banco del Tesoro, C.A, Banco Universal, no se tiene registro de solicitud de liberación de hipoteca ni financiamiento alguno a favor del ciudadano Oscar Alberto Vargas Contreras, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.205.701”. En este sentido, este Tribunal considerando que la información fue suministrada por la entidad bancaria correspondiente, siendo además pertinente con los hechos discutidos en el proceso, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-
Inspecciones
Inspección extrajudicial practicada por la Notaría Novena de Maracaibo Estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de diciembre de 2013, acompañada al libelo de la demanda, la cual fue realizada en la sede del Banco Bicentenario.
De la referida documental, se observa que la Notaría Novena de Maracaibo Estado Zulia, deja constancia de un estudio al sistema computarizado que no existe ningún requerimiento crediticio de parte del ciudadano Oscar Vargas.Así se aprecia.-
Por otra parte, con respecto a la inspección extrajudicial, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 514 de fecha veintidós (22) de septiembre de 2009, estableció:
“Del análisis de la doctrina transcrita precedentemente, la cual reitera esta Sala, se puede concluir que la prueba de inspección judicial preconstituida de conformidad con lo previsto en el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, consiste en el medio idóneo para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, y cuya urgencia debe ser demostrada por el solicitante para que la misma pueda considerarse válidamente promovida y evacuada, sin necesidad de ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.”
De lo ut supra señalado, se desprende que la inspecciones extrajudiciales, no requieren ser ratificadas en juicio para que surtan sus efectos legales, ya que hubo inmediación por cuanto, quien aprecio a través de sus sentidos, las circunstancias de una situación de hecho determinada; en consecuencia, considerando que la inspección extrajudicial antes mencionada, cumplió con los requerimientos del artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.429 del Código Civil, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-
Inspección judicial efectuada por este Juzgado en fecha veinte (20) de abril de 2016.
En fecha veinte (20) de abril de 2016, este Juzgado se trasladó al inmueble ubicado en la avenida 2 (El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía, municipio Maracaibo del estado Zulia, en el apartamento 11B, del piso 11, del edificio Plaza III del Conjunto Residencial Plaza Campos, dejando constancia que la ciudadana Amal Wahban Salman, titular de la cedula de identidad No. 7.792.489, posee las llaves del identificado apartamento 11B de la Plaza III del Conjunto Residencial Plaza Campos. Al mismo tiempo, se dejó constancia que la referida ciudadana abrió el apartamento, en el cual no se evidencia mobiliario, instalaciones de luces, de pisos, cocina o nevera, sin signos visibles de ocupación. A su vez, se dejó constancia que la ciudadana Gillana Parra, titular de la cedula de identidad No. 19.808.754, quien funge como asistente administrativa de la Junta de Condominio de Plaza Campos (cobranza), facilitó el libro de condominio denominado “Plaza Campos Áreas Comunes, Contabilidad 2015”, en el cual se evidencia como propietario del apartamento 11B de la Plaza III del Conjunto Residencial Plaza Campos, a la sociedad mercantil Plaza Campos C.A, y así mismo, se facilitó el libro denominado “Plaza Campos Plaza 3, Contabilidad 2015” y la “carpeta de cuentas por cobrar 2016”, de las cuales se evidenció que quien aparece identificado como pagador de cuotas en el identificado apartamento 11B, es la sociedad mercantil Plaza Campos C.A.Esta Juzgadora, considerando que la misma fue evacuada por este Órgano Jurisdiccional conforme a las previsiones del artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, siendo pertinente con los hechos discutido en el presente proceso, pasa a otorgarle valor probatorio. Así se establece.-
Inspección judicial efectuada por este órgano jurisdiccional en fecha nueve (9) de mayo de 2016.
En fecha nueve (9) de mayo de 2016, este Juzgado se constituyó en este Despacho Judicial, a los fines de llevar a cabo inspección judicial de los libros de entrada y salida de causas, en este sentido, se dejó constancia que no se evidencia demanda alguna que coincida con los datos aportados relacionados a causas interpuestas por el ciudadano Oscar Alberto Vargas Contreras, en contra de la sociedad mercantil Plaza Campos, C.A, que ingresasen a este Juzgado entre las fechas primero (1ero) de agosto de 2013 y veintiséis (26) de enero de 2015. Esta Juzgadora, considerando que la misma fue evacuada por este Órgano Jurisdiccional conforme a las previsiones del artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, siendo pertinente con los hechos discutido en el presente proceso, pasa a otorgarle valor probatorio. Así se establece.-
Pruebas de la parte demandada:
Prueba testimonial de los ciudadanos DIEGO LUIS PINEDA TERAN, CRUZ RAMON MILLAN y GREGORIO OMAR MORA CONTRERAS.
En fecha veintisiete (27) de septiembre de 2016, se recibió las resultas del despacho de pruebas librado en esta causa, en el cual consta que ante el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se tramitaron las declaraciones juradas de los ciudadanos DIEGO LUIS PINEDA TERAN, CRUZ RAMON MILLAN y GREGORIO OMAR MORA CONTRERAS., las cuales al momento de su evacuación los referidos actos terminaron declarándose desiertos, por lo cual esta Juzgadora no puede hacer valoración de las referidas testimoniales, al no ser evacuadas. Así se establece.-
IV.-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En este orden de ideas, y con el propósito principal de resolver el asunto que se discute en el presente juicio, procurando una solución efectiva para el mismo, procede esta Jurisdicente a establecer las consideraciones necesarias para tal fin:
DE LA RECONVENCION
Alegó la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de reconvención, lo siguiente:
“Yo, JOSE ANGEL FERRER ROMERO, mayor de edad, soltero, abogado, venezolano, con Cédula de Identidad Personal Numero V-7.604.001 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 29.917, con domicilio procesal en la siguiente dirección: Avenida 4 (Bella Vista) con calle 67 (Cecilio Acosta), Edificio General de Seguros, 2do Piso, oficina 22, teléfono: 0261-792-30-07, Maracaibo Estado Zulia, actuando en este con el carácter de apoderado judicial del ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTERAS, mayor de edad, comerciante, venezolano, con Cédula de Identidad Personal Numero V-4.205-701, de este domicilio, actuación la mía que hago según poder Apud Actas que corre inserto en actas, ante usted, muy respetuosamente ocurro para exponer:
Siendo este el momento procesal oportuno para RECONVENIR de conformidad con lo establecido en el articulo 363 del Código de Procedimiento Civil, referente a la RECONVENCIÓN O MUTUA PETICION que en este acto intento en nombre de mi representado, en contra de la entidad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A, sociedad esta debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 19 de julio de 2006, bajo el No. 49, Tomo 43-A, lo hago en este acto en base en los siguientes términos:
(…Omissis…)
En efecto, Ciudadano Juez, mi representado el dia Quince (15) de Septiembre de 2010, suscribió un contrato formal de opción de compra venta, con la entidad mercantil PLZA CAMPOS, C.A, plenamente identificada en el capitulo primero, por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo, en fecha 15 de Septiembre de 2010, bajo el No. 85, tomo 92, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual corres en actas del proceso.
Ahora bien, Ciudadano Juez en el referido contrato de opción de compra venta se estableció en la CLAUSULA SEGUNDA: que dicha opción de compra versaba sobre un inmueble ubicado en el Edificio Plaza III, del Conjunto Residencial PLAZA CAMPOS, identificado con el No. 11-B, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual tiene CIENTO CINCO METROS DE CONSTRUCCION (105 Mts2) y consta de las siguientes dependencias: (…) El terreno donde se encuentra construido el inmueble antes descrito le pertenece a LA PROMITENTE VENDEDORA por haberlo adquirido según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de octubre de 2006, bajo el No. 47 y 9, Tomo 13 y 2, protocolo 1 y 3, respectivamente. De igual forma, se estableció en la CLAUSULA TERCERA: Que el precio convenido para la de OCHOCIENTOS ONCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 811.977,oo). En la CLAUSULA CUARTA: EL PROMITENTE COMPRADOR ( MI REPRESENTADO DEMANDADO-RECONVENIENTE), se obliga expresamente a pagar a LA PROMITENTE VENDEDORA (DEMANDANTE-RECONVENIDA) la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTAY CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 395.989,50), que mi representado ha entregado a LA PROMITENTE VENDEDORA de los cuales OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 81.197,70) han sido entregados en calidad de arras, y el saldo restante, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 415.987,50) serán cancelados en el momento de la firma del documento definitivo de la compra venta. Ahora bien, Ciudadano Juez, cabe resaltar que las partes al suscribir esta cláusula se estaban obligando a formalizar un contrato de compra venta, donde el comprador se obligada a pagar el precio y la vendedora a entregar la cosa, que es el caso de marra, el cual tiene la particularidad de ser un contrato bilateral el cual difiere del contrato de opción de compraventa el cual es una manifestación unilateral del vendedor, quien se obliga a vender la cosa, mientras que para el comprador es potestativo si compra o no.
CAPITULO SEPTIMO
DEL PETITUM
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuesta vengo en este acto a RECONVENIR como en efecto RECONVENGO a la sociedad mercantil PLAZO CAMPOS, C.A por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS MORALES, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.167, 1815 y 186 del Código Civil Venezolano.”
En este sentido, dispone la Norma Adjetiva Civil, en susartículos 361, 365 y siguientes, lo siguiente:
Artículo 361 En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente legar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.
De la Reconvención
Artículo 365 Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340
Artículo 367
Admitida la reconvención, el demandante la contestará en el quinto día siguiente, en cualquier hora de las fijadas en las tablillas a que se refiere el artículo 192, sin necesidad de la presencia del reconviniente, suspendiéndose entre tanto el procedimiento respecto de la demanda.
Si el demandante no diere contestación a la reconvención en el plazo indicado, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del reconviniente, si nada probare que le favorezca.
Artículo 368 Salvo las causas de inadmisibilidad de la reconvención, indicadas en el artículo 366, no se admitirá contra ésta la promoción de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346.
Artículo 369 Contestada la reconvención, o si hubiere faltado a ello el reconvenido, continuarán en un solo procedimiento la demanda y la reconvención hasta la sentencia definitiva, la cual deberá comprender ambas cuestiones.
Del texto legal antes mencionado, se desprende que la reconvención debe ser propuesta en la oportunidad de la contestación de la demanda, y de ser ésta admisible, el Juez deberá declararla, por lo que el demandante –reconvenido- deberá dar contestación a la reconvención el quinto (5º) día de despacho siguiente a su admisión, suspendiéndose entre tanto el procedimiento principal, por lo que, contestada o no la reconvención en el término fijado, el juicio continuará en un solo procedimiento abarcando la demanda principal y la reconvención planteada, hasta la sentencia definitiva. Así se determina.-
En el caso sub examine, se desprende de las actas procesales que en fecha dos (2) de marzo de 2015, la parte demandada presentó escrito de contestación y reconvención por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DANO MORAL, siendo el mismo admitido por esta Instancia Judicial en fecha nueve (9) de marzo de 2015, y contestada por la parte demandante –reconvenida- en fecha veinticinco (25) de marzo de 2015, aperturándose así el lapso de promoción de pruebas. Así se aprecia.-
Ahora bien, a pesar que dentro de lapso de promoción y evacuación de pruebas, la parte demandada –reconviniente- promovió como pruebas inspección judicial y prueba testimonial, las cuales fueron debidamente evacuadas en su oportunidad legal, las mismas no estuvieron plenamente dirigidas al derecho que reclamaba por medio de reconvención; en ese sentido y sobre este particular, dispone el artículo506 y 12 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 506 Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Artículo 12 Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
De las normas antes expuestas, se desprende que el Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes del juicio. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. Así se determina.-
Ante todo evento, esta Juzgadora a los efectos de cumplir con la valoración de las pruebas, observa que con relación a las pruebas de testigos, de las resultas del mismo, se desprende que los actos fijados para la declaración jurada de los testigos, fue declarada desierta, por lo que, nada se tiene que valorar. Asì se establece.-
Sin embargo, en atención a la prueba de inspección judicial, de la misma se dejó constancia que la ciudadana Amal Wahban Salman, titular de la cedula de identidad No. 7.792.489, posee las llaves del identificado apartamento 11B de la Plaza III del Conjunto Residencial Plaza Campos. Al mismo tiempo, se dejó constancia que la referida ciudadana abrió el apartamento, en el cual no se evidencia mobiliario, instalaciones de luces, de pisos, cocina o nevera, sin signos visibles de ocupación. A su vez, se dejó constancia que la ciudadana Gillana Parra, titular de la cedula de identidad No. 19.808.754, quien funge como asistente administrativa de la Junta de Condominio de Plaza Campos (cobranza), facilitó el libro de condominio denominado “Plaza Campos Áreas Comunes, Contabilidad 2015”, en el cual se evidencia como propietario del apartamento 11B de la Plaza III del Conjunto Residencial Plaza Campos, a la sociedad mercantil Plaza Campos C.A, y así mismo, se facilitó el libro denominado “Plaza Campos Plaza 3, Contabilidad 2015” y la “carpeta de cuentas por cobrar 2016”, de las cuales se evidenció que quien aparece identificado como pagador de cuotas en el identificado apartamento 11B, es la sociedad mercantil Plaza Campos C.A. Con relaciona esta prueba, si bien es cierto que la misma fue postulada por ambas partes del proceso, la misma no está dirigida a demostrar el derecho que reclama la demandada reconvenida sobre el incumplimiento de contrato y daño moral. Así se determina.-
Por todo lo antes expuesto, esta Juzgadora se ve en la imperiosa necesidad de declarar SIN LUGAR, la presente reconvención. Así se decide.-
DE LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA
Ahora bien, una vez determinado el punto anterior, quien suscribe considera necesario hacer un análisis del contrato privado suscrito por las partes en fecha quince (15) de septiembre de 2015, cuya resolución se peticiona.
De un estudio al escrito libelar, se observa que la parte actora, califica el contrato cuya resolución pretende, de opción de compra venta; no obstante a los fines de definir el mismo, esta Juzgadora considera procedente citar parte del contenido del mismo, el cual quedó redactado de la siguiente manera:
Entre, PLAZA CAMPOS C.A., sociedad mercantil domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituida según documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 12 de julio de 2006, bajo el No. 49, Tomo 43-A, representada en este acto por la ciudadana VIRGINIA MOLINA DE MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad No. 4.516.242, y de igual domicilio, autorizada para este acto según documento poder inscrito por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 09 de febrero de 2010, bajo el No.40, folio 186 del Tomo 4 del Protocolo de Transcripción, por una parte que a los efectos de este contrato en lo sucesivo se denominará LA PROMITENTE VENDEDORA; y por la otra parte el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, mayor de edad, de nacionalidad venezolana, soltero, titular de la cédula de identidad No. V-4.205.701, y domiciliado en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, quien en lo sucesivo y a los mismos efectos de este contrato se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR y que al citarse todos en conjunto se les denominarán LAS PARTES, se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, el cual se regirá por las cláusulas que se determinan a continuación:
PRIMERA: LA PROMITENTE VENDEDORA desarrolla y construye actualmente un Edificio conformado por cuarenta y dos (42) apartamentos destinados a vivienda denominado “PLAZA III” y que forma parte del “Conjunto Residencial Plaza Campos”, ubicado en la Avenida El Milagro, jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: terreno que es o fue del Banco de Venezuela, luego de la C.A. Embotelladora Nacional y es hoy sede de la Biblioteca Pública del Estado Zulia; SUR: propiedad que es o fue de Benito Roncajolo; ESTE: propiedad que es o fue de Inversiones LA Mancha, hoy ocupada por el Puerto de Maracaibo; y OESTE: Plaza Ana María Campos, intermedia Avenida 2 El Milagro. El edificio en referencia se ejecuta conforme a las disposiciones legales que regulan la materia.- De esa edificación se destinarán a la venta por el sistema de propiedad horizontal, las construcciones independientes que se especifican en los planos que constituyen el proyecto de la construcción.
SEGUNDA: EL PROMITENTE COMPRADOR, ha manifestado su interés en adquirir, por el sistema de Propiedad Horizontal, una de esas construcciones independientes, en virtud de su propio interés, conveniencia y utilidad.- EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a comprar a LA PROMITENTE VENDEDORA y esta última se obliga a vender a EL PROMITENTE COMPRADOR, el Apartamento No.11-B del Edificio “PLAZA III” del “Conjunto Residencial Plaza Campos”. La construcción objeto de este negocio jurídico, a los efectos de este contrato podrá denominársele simplemente como el inmueble.- EL INMUEBLE tendrá aproximadamente ciento cinco metros cuadrados (105 m2) de construcción, con dos (2) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina, lavadero, balcón el cual será entregado con piso y cocina en gris, baños con cerámica y piezas sanitarias, y puertas de madera con cerradura, closets con puertas y marcos de madera sin entrepaño, canales para permitir instalación de sistemas de aire acondicionado tipo consola; y le corresponden dos (2) puestos de estacionamiento en el nivel sótano, un maletero (1) y un (1) cuarto de sala de máquina. El PROMITENTE COMPRADOR declara que ha tenido a la vista los planos y el anteproyecto general, que los ha observado y estudiado detenidamente, que está conforme con los mimos y que en forma expresa acepta cualquier modificación que en razón de las necesidades legales y/o materiales de construcción sea necesario ejecutar.
TERCERA: El precio pactado entre LAS PARTES para esta es la cantidad de OCHOCIENTOS ONCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 811.977,00).
CUARTA: EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga expresamente a pagar a LA PROMITENTE VENDEDORA el precio pactado para la compraventa del EL INMUEBLE de la siguiente forma:
a) La cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.395.989,50), que ha entregado EL PROMITENTE COMPRADOR a LA PROMITENTE VENDEDORA, de los cuales la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTE CENTIMOS (Bs. 81.197,70) han sido entregados en calidad de ARRAS. Es convenido por LAS PARTES que la cantidad entregada en calidad de ARRAS será imputada al precio final y será considerada como parte de la cuota inicial de la compra venta.
b) El saldo restante, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.415.987,50)
QUINTA: El plazo estimado para concluir la construcción culmina el día treinta y uno (31) de octubre de 2010, siendo expresamente pactado que LA PROMITENTE VENDEDORA en modo alguno responderá por demoras debidas a cualquier hecho o acto ajeno a su voluntad, tales como: restricciones, limitaciones, reglamentaciones o disposiciones sobrevenidas de cualesquiera autoridad, ni por caso fortuito o fuerza mayor; y en todos estos casos, queda convenido que EL PROMITETNE COMPRADOR no podrá diferir, excusar, ni condicionar el cumplimiento de sus respectivas obligaciones en los plazos de pago y ocasiones en que de este contrato le sean exigibles de esta manera, se estipula expresamente que ninguna de las situaciones anotadas, dará lugar a la excepción de contrato cumplido.
SEXTA: EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a otorgar el documento definitivo de compraventa antes del día 31 de enero de 2011. A estos fines, LAS PARTES declaran y aceptan que deberán obtener y entregar toda la documentación necesaria para la redacción y otorgamiento de dicho documento. Transcurrido dicho plazo sin que se hubiese protocolizado el documento definitivo de compraventa, por causa no imputable a LA PROMITENTE VENDEDORA, ésta podrá a su única, exclusiva y discrecional voluntad otorgar por escrito un nuevo plazo o prórroga o, en su defecto, considerar resulto este contrato de pleno derecho.-
SEPTIMA: Serán cargo de EL PROMITENTE COMPRADOR todos los gastos relacionados con la tramitación y protocolización del documento definitivo de la operación pactada, tales como, aranceles, tasas, timbres fiscales, habilitaciones, honorarios de abogados y cualesquiera otra gasto relacionado con la compraventa.
OCTAVA: LAS PARTES, a los fines y efectos de este contrato de promesa de compraventa, expresamente convienen lo siguiente: A) si por cualquier causa imputable a EL PROMITENTE COMPRADOR no se protocolizare el Documento definitivo de compraventa por ante el Registro Inmobiliario en la oportunidad prevista, o en caso de resolución del presente contrato conforme lo prevé la Cláusula Sexta de este documento, LA PROMITENTE VENDEDORA retendrá para sí, como indemnización por los daños y perjuicios sufridos, el monto entregado por el PROMITENTE COMPRADOR en calidad de ARRAS, es decir, la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs.81.197,70) y quedará en absoluta libertad de ofrecer el inmueble a terceros sin que nada pueda reclamar EL PROMITENTE COMPRADOR por tal motivo; B) Si por cualquier causa imputable a LA PROMITENTE VENDEDORA no llegare a otorgar el documento definitivo de compraventa por ante el Registro Inmobiliario competente, LA PROMITENTE VENDEDORA deberá reintegrar, a EL PROMITENTE COMPRADOR en un plazo no mayor de TREINTA (30) días hábiles contados a partir del cumplimiento del plazo fijado para la protocolización, la cantidad entregada por el PROMITENTE COMPRADOR en calidad de ARRAS, es decir, la cantidad OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs.81.197,70); adicionalmente, en el mismo momento, LA PROMITENTE VENDEDORA deberá entregar, a EL PROMITENTE COMPRADOR, como indemnización total y única por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento, una cantidad igual al CIEN POR CINETO (100%) de esas ARRAS, es decir, la cantidad OCHENTA Y UN MIL CINETO NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs.81.197,70). Igualmente, en el mismo momento, LA PROMITENTE VENDEDORA devolverá a el PROMITENTE COMPRADOR el remanente de lo entregado según el ordinal a) de la cláusula cuarta de este documento. Dichas sumas de dinero no devengarán intereses ni estarán sujetas a ajustes por inflación ni indexación monetaria. Fuera de lo previstos en esta Cláusula, LAS PARTES no tendrán nada que reclamarse entre sí por ningún otro concepto derivado de este contrato.
NOVENA: El presente contrato tiene carácter intuitu personae y en consecuencia, es intransferible, no pudiendo ser objeto de cesión, traspaso o cualquier otra negociación, sin la autorización previa por escrito otorgada por LA PROMITENTE VENDEDORA.
DECIMA: EL PROMITENTE COMPRADOR no podrá ocupar el inmueble ni hacer mejoras antes de la protocolización del documento definitivo de compra venta sin la autorización por escrito de LA PROMITENTE VENDEDORA. En caso de que ejecutare mejoras con autorización de LA PROMINTENTE VENDEDORA y en definitiva no concretare la compraventa prometida en este documento, las mejoras ejecutadas quedarán en beneficio de LA PROMITENTE VENDEDORA sin que EL PROMITENTE COMPRADOR pueda reclamar suma alguna por esos conceptos.
DECIMA PRIMERA: Queda entendido que en caso de resolución unilateral del contrato adoptada por voluntad de LA PROMINTENTE VENDEDORA ésta no estará obligada a compensar o indemnizar cualquier modificación, obra, mejora o bienhechuría que EL PROMITENTE COMPRADOR hubiere efectuado por su cuenta sobre el inmueble, aún cuando lo hubiere hecho con autorización expresa dada por al PROMITENTE VENDEDORA.-
DECIMA SEGUNDA: Queda estipulado expresamente que la resolución de contrato de pleno derecho operará, en los supuestos de incumplimiento, total o parcial, imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR sin necesidad de requerimiento o notificación previa que aperciba a EL PROMITENTE COMPRADOR.
DECIMA TERCERA: Queda estipulado expresamente en esta escritura y será de obligatorio cumplimiento por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR entregar en el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble una cantidad equivalente a VEINTIDOS (22) UNIDADES TRIBUTARIAS para constituir los fondos de reserva del condominio particular del edificio “PLAZA III” y el del condominio general “Conjunto Residencial Plaza III” y el del condominio general de “Conjunto Residencial Plaza Campos”. Dicha cantidad será depositada en una cuenta de ahorros abierta especialmente a tal fin y será entregada junto con los intereses que genere, en partes iguales al órgano de administración del condominio individual del edificio y del condominio general del conjunto residencial, una vez que se hayan constituido conforme las disposiciones legales que regulen la materia.
DECIMA CUARTA: En caso de que fuere menester practicar alguna citación, notificación y/o requerimiento relacionado con este contrato EL PROMINENTE COMPRADOR señala la dirección que más adelante se indica, quedando entendido que bastará que la PROMITENTE VENDEDORA dirija telegrama o carta misiva con acuse de recibo a la dirección indicada, recibida por cualquier persona que se encuentre en dicha dirección, a los efectos de que se tenga por realizada la citación, notificación o requerimiento de caso. A los fines antes indicados, EL PROMITENTE COMPRADOR señala como su dirección la siguiente: Avenida 2 El Milagro, Sector Santa Lucía, Edificio Ven-Mex No. 86ª-27, PB., Maracaibo.
DECIMA QUINTA: LA PROMITENTE VENDEDORA declara que la constancia del cumplimiento de variables urbanas fundamentales, fue otorgada por la Alcaldía de Maracaibo bajo el N° C-103-06-D, en fecha 07 de diciembre de 2006. Asimismo deja expresa constancia que el terreno donde se construye el inmueble objeto de este contrato le pertenece por haberlo adquirido según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Primer Circuito de Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de Octubre de 2006, bajo los Nos. 47 y 9, Tomos 13 y 5, Protocolos 1 y 3, respectivamente.
DECIMA SEXTA: Todos los gastos de redacción y otorgamiento del presente documento son de cargo exclusivo de EL PROMITENTE COMPRADOR.
DECIMA SEPTIMA: Para todos los efectos legales derivados de este contrato de promesa de compraventa, se elige la ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, como domiciliado especial, único y excluyente de cualquier otro, a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran someterse a las partes.
De una simple lectura, se desprende que con ocasión a la referida negociación jurídica, se pretendió trasmitir la propiedad de un inmueble a través de una venta a plazos, señalándose: las partes contratantes, el inmueble objeto de la negociación, el precio acordado, los pagos efectuados, así como la fecha límite del monto fijado como precio del contrato. No obstante, para la calificación de una verdadera venta, se debe efectuar un análisis de los requisitos de existencia de un contrato, previstos en el artículo 1.141 del Código Civil, referidos al consentimiento, objeto y causa lícita.
Con respecto a la calificación de los contratos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. RC.000818 de fecha ocho (8) de diciembre de 2014, estableció:
“Ahora bien, con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y de si el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de compra venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una verdadera venta. El referido criterio se encuentra plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, caso: Ana Morella Serrano Iriarte y otro, contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció lo siguiente:
“De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.”
El criterio antes reseñado fue abandonado en las sentencias Nº 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y otro contra Desarrollos 20699, C.A.; y en la N° 460 de fecha 27 de octubre de 2010, caso: Tomcar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, que establecían lo contrario y señalaban que los contratos de opción de compra venta no debían considerarse una verdadera venta sino como contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
Sin embargo, mediante sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Río, en el que intervino como tercera Dernier Cosmetics, S.A., esta Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato.
Dicho criterio quedó plasmado de la siguiente manera:
“Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. ”
Acorde con los planteamientos antes expuestos, esta Sala advierte en el contrato del caso concreto la existencia de los elementos previstos y señalados en el artículo 1.141 del Código Civil, referidos al consentimiento, objeto y precio.
Por tal motivo esta Sala considera que el sub iudice se encuentra efectivamente en la misma situación planteada y establecida en la jurisprudencia que se retomó y que consideraba que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.”
De lo antes citado, se colige que el criterio vinculante establecido por el Máximo Tribunal de la República, alude a que en aquellos casos cuando se verifique que el contrato de opción de compra venta cumple con los requisitos del consentimiento, precio y objeto, debe reputarse al mismo como una verdadera venta.
En el caso de autos, se observa de la transcripción parcial del contrato objeto de análisis, que se encuentra presente el precio estipulado, representado por la cantidad de OCHOCIENTOS ONCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 811.977,00) de los cuales, se efectuó pago parcial, por la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 395.989,50), de los cuales la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 81.197,70) fueron entregados en calidad de arras, conforme se desprende de copia certificada de documento de contrato de opción a compraventa, suscrito por la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A., y el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha quince (15) de septiembre de 2010, anotada bajo el No. 85, Tomo 92 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
En cuanto al objeto, se observa que el contrato recayó sobre un inmueble conformado por un apartamento 11B, del piso 11, del edificio Plaza III del Conjunto Residencial Plaza Campos. En virtud de ellos, se considera que se cumplió con este requisito de ley.
En cuanto al consentimiento, si bien conforme al contrato objeto de estudio, se evidencia que por una parte, la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A.,domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituida según documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 12 de julio de 2006, bajo el No. 49, Tomo 43-A, representada en el referido acto por la ciudadana VIRGINIA MOLINA DE MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad No. 4.516.242, y de igual domicilio, autorizada para el mencionado acto según documento poder inscrito por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 09 de febrero de 2010, bajo el No.40, folio 186 del Tomo 4 del Protocolo de Transcripción; y por la otra parte, el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS,mayor de edad, de nacionalidad venezolana, soltero, titular de la cédula de identidad No. V-4.205.701, y domiciliado en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia,fueron partícipes de dicha negociación jurídica, por lo cual se puede determinar la presencia del consentimiento.
Siguiendo este orden de ideas, se observa de las documentales presentadas en conjunto con la demanda, y ratificadas en el lapso de promoción de pruebas, documento privado de contrato complementario, de fecha veintidós (22) de febrero de 2011, celebrado por las partes intervinientes en el presente proceso, en el cual establecieron lo siguiente:
“Nosotros, PLAZA CAMPOS C.A., empresa constituida según documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 12 de julio de 2006, bajo el No. 49, Tomo 43-A, representada en este acto por María Laura Rodríguez Hernández, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad No. 12.57.329, y de igual domicilio, suficientemente autorizada para este acto según documento poder inscrito ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 13 de octubre de 2010, bajo el No. 11, folio 51 del Tomo 36 del Protocolo, por una parte en adelante la denominada LA VENDEDORA a los efectos de este documento; y por la otra, Oscar Alberto Vargas Contreras , quien es mayor de edad, venezolano, soltero, titular de la cédula de identidad numero, 4.205.701 y de este mismo domicilio, en adelante denominado EL COMPRADOR a los efectos de este documento; declaramos:
PRIMERO: Consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, 15-09-2010, bajo el No. 85, Tomo 92, de los Libros de Autenticaciones, que celebramos un contrato de promesa bilateral de compraventa, mediante el cual LA PROMITENTE VENDEDORA se obligó a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR se obligó a comprar, un inmueble constituido por el Apartamento Número 11-B del Edificio PLAZA III del “Conjunto Residencial Plaza Campos” , el cual está construido sobre un terreno ubicado en la Avenida El Milagro, Parroquia Santa Lucia, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con una superficie aproximada de 9.776,03 m2, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE, con terreno que eso fue del Banco de Venezuela y luego de la C.A. Embotelladora Nacional, hoy sede de la Biblioteca Pública del Estado Zulia; SUR, con propiedad que es o fue de Benito Roncalojo; ESTE, con propiedad que es o fue de Inversiones La Mancha C.A., hoy ocupada por el Puerto de Maracaibo; y OESTE, con Plaza Ana María Campos, intermedio Avenida 2 El Milagro. El apartamento 11-B, está ubicado en el Piso 11 del Edificio, tiene una superficie aproximada de 105 m2 y sus demás especificaciones y linderos, así como los de sus correspondientes puestos de estacionamiento (2) y maletero (1), consta en el respectivo documento de condominio protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 04 de octubre de 2010, bajo el No.6 folio 23 del Tomo 35 del Protocolo de Trascripción 2010, y que damos aquí por repetidas.
SEGUNDO: El Edificio Plaza III fue constituido por LA VENDEDORA con recursos propios, de los compradores y con financiamiento de CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORROS Y PRESTAMO C.A.; en virtud de dicho financiamiento fue ampliada garantía hipotecaria sobre el Edificio Plaza III a favor de dicha entidad financiera según documentos protocolizados por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 15 de Mayo de 2009, bajo el Número 2009.1580, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el no. 479.21.5.5.391 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009, y luego según documento inscrito por ante la mismo Oficina de Registro, el día 09 de Abril del 201, bajo el Número 2009.1580, Asiento Registral del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.5.391 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009,.
TERCERO: El Edificio Plaza II se encuentra totalmente concluido, desde el 31-08-2010, con todos sus servicios disponibles y apto para su habitabilidad inmediata; se deja constancia que las respectivas constancias, certificaciones y aprobaciones de habitabilidad relativas al inmueble y emitidas por la Oficia de Planificación Urbana (OMPU) de la Alcaldía del Municipio Maracaibo, SAGAS, ENELVEN y Cuerpo de Bomberos de Maracaibo, junto con los planos pertinentes, fueron agregados al Cuaderno de Comprobantes llevado por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 04 de octubre de 2010, bajo los números 24379al 24386, ambos inclusive, en la oportunidad de la protocolización del documento de Condominio mencionado en el número primero de este documento.
CUARTO: Ambas partes estamos en conocimiento de que en virtud de la Resolución No.035.11 de fecha 27 de enero de 2011, emanada de la Superintendencia de la Instituciones del Sector Bancario, Ministerio del Poder Popular de Planificación y Finanzas, y publicada en Gaceta Oficial No. 36.603 de la misma fecha, fue decretada medida de intervención con cese de intermediación financiera contra CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO C.A.; como consecuencia de ello, los órganos societarios de dicho instituto financiero han sido privados de toda facultad de administración y/o disposición de sus bienes y derechos, y serán las autoridades competentes quienes determinarán las acciones a seguir y su rehabilitación o liquidación, y los procedimientos según sea el caso, para la protocolización de los documentos definitivos de compraventa.
QUINTO: Tanto LA VENDEDORA como EL COMPRADOR han cumplido todos los requisitos y recabado todos los recaudos exigidos para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble, y/o han presentado los recaudos necesarios para el trámite de un crédito hipotecario para la adquisición de vivienda cumpliendo así ambas partes con los términos del contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado. Sin embargo, por cuanto la entidad financiera debe realizar la liberación del gravamen hipotecario en lo que respecta al inmueble vendido para que LA VENDEDORA pueda proceder a su enajenación, la protocolización del documento definitivo de compraventa no será posible hasta tanto así lo autorice la Junta interventora conforme la medida decretada que se menciona en el numeral cuarto de este documento.
SEXTO: Por cuanto la protocolización del documento definitivo de compraventa ha quedado suspendida por causas no imputables a ninguna de las partes conforme se expresa en el numeral anterior, y por cuanto EL COMPRADOR a esta fecha tiene pendiente como saldo del precio de venta del inmueble la cantidad de cuatrocientos quince mil novecientos ochenta y siete (Bs.415.987,00), ambas parte hemos convenido en lo siguiente:
a) En esta misma fecha LA VENDEDORA hace entrega del inmueble vendido a EL COMPRADOR quien lo recibe en perfecto estado de uso y habitabilidad conforme se describe en el acta de entrega levantada al efecto y firmada por ambas partes.
b) El comprador queda autorizado para ocupar, habitar, y darle uso legítimo al inmueble que como propietario le corresponde, pudiendo efectuar los trabajos y mejoras que estime convenientes cumpliendo en todo momento las regulaciones del documento de condominio y su reglamento y las disposiciones legales del caso.
c) Aún cuando la administración del Condominio del Edificio Plaza III permanecerá bajo la responsabilidad de LA VENDEDORA hasta tanto se protocolice el setenta y cinco por ciento (75%) de los documentos de propiedad de los apartamentos que constituyen el Edificio Plaza III, EL COMPRADOR se obliga a cancelar la cuota que el corresponde en los gastos comunes del edificio y del conjunto residencial conforme los porcentajes que se establecen en el documento de condominio arriba citado. Queda entendido que las disposiciones del documento de condominio y su reglamento serán de obligatorio cumplimiento para EL COMPRADOR. Igualmente EL COMPRADOR hace entrega en este acto del monto correspondiente al fondo de condominio previsto en el documento de Promesa Bilateral de compra venta antes referida.
d) EL COMPRADOR cancelará puntualmente los servicios públicos del apartamento reflejados en la cuenta de condominio, tales como agua, gas y aseo urbano. En cuanto al servicio de electricidad del apartamento, LA VENDEDORA solicitará a la empresa eléctrica el suministro de dicho servicio, el cual permanecerá a su nombre hasta la protocolización del documento definitivo de compraventa; sin embargo, EL COMPRADOR entregará a LA VENDEDORA los fondos para pagar la factura como consecuencia de su consumo eléctrico, lo que se obliga a efectuar dentro de los cinco (5) días siguientes a la presentación de la factura de electricidad por LA VENDEDORA; el incumplimiento del pago y la consecuente interrupción del servicio eléctrico serán de la entera responsabilidad del comprador.
e) Una vez establecido por las autoridades competentes el procedimiento para liberación hipotecaria y el otorgamiento de los documentos definitivos, y cancelado el saldo del precio conforme se indica en el literal g) de esta cláusula, ambas partes procederán a otorgar el respectivo documento ante el Registro Inmobiliario, siendo de cargo de EL COMPRADOR los gatos legales de protocolización. Hasta el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. LA VENDEDORA contratara, a sus costo, una póliza de seguros para cubrir riesgos que puedan ocurrirle al inmueble; sin embargo, serán cargo de EL COMPRADOR cualquier póliza que ampare los riesgos que puedan suceder en relación a las mejoras o bienhechurías que hubiere ejecutado el inmueble y contra todo daño a personas o bienes en el inmueble.
f) El saldo del precio de venta del inmueble será cancelado por EL COMPRADOR de la siguiente forma: Crédito bancario de conformidad con La Ley del Deudor Hipotecario en el Banco Bicentenario ya tramitado y en espera de su aprobación.
Se hacen dos ejemplares a un solo tenor e iguales efectos en Maracaibo a los 22 días del mes de febrero de 2011. “
Ahora bien, del contrato de opción a compra venta el cual se demanda por resolución y su posterior contrato complementario, se evidencia que para el momento que fue celebrado el referido contrato de opción a compra venta, la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A., se encontraba construyendo un edificio conformado por cuarenta y dos (42) apartamentos destinados a vivienda denominado PLAZA III, que forma parte del Conjunto Residencial Plaza Campos. Al mismo tiempo, se observa que el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, se obliga a comprar a la vendedora, la sociedad mercantil mencionada, y a su vez la vendedora se obliga a vender un apartamento No. 11B, del edificio “PLAZA III” del conjunto Residencial Plaza Campos. Por otro lado, se desprende el precio estipulado, representado por la cantidad de OCHOCIENTOS ONCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 811.977,00) de los cuales, se efectuó pago parcial, por la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 395.989,50), de los cuales la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 81.197,70) fueron entregados en calidad de arras, siendo el saldo restante la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 415.987,50) el cual sería cancelado al momento de la firma del documento definitivo de compraventa. Por otro lado, se observa que el plazo estimado para concluir la construcción culmina el día treinta y uno (31) de octubre de 2010, siendo expresamente pactado que la promitente vendedora en modo alguno responderá por demoras debidas a cualquier hecho o acto ajeno a su voluntad.
Por otro lado, se observa del contrato complementario que para la fecha treinta y uno (31) de agosto de 2010, se encontraba totalmente concluido el inmueble objeto del contrato de opción a compra venta y apto para su ocupación inmediata. También, se desprende que para la fecha que suscribieron el referido contrato complementario no fue posible la protocolización del documento definitivo de compra venta por cuanto la misma se encontraba imposibilitada en virtud de la resolución No. 035.11 de fecha veintisiete (27) de enero de 2011, emanada de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, Ministerio del Poder Popular de Planificación y Finanzas, publicada en Gaceta Oficial No. 39.063 de misma fecha. Al mismo tiempo, se desprende que el comprador cancelaria el precio adeudado mediante crédito hipotecario, asentándose a su vez que por cuanto la entidad financiera debe realizar la liberación del gravamen hipotecario en lo que respecta al inmueble vendido. Siguiendo este orden, se colige que en virtud de la imposibilidad de la protocolización del documento definitivo de compraventa, las partes convinieron que: en primer lugar, hacer entrega del inmueble vendido al comprador en esa misma fecha en perfecto estado de uso y habitabilidad; en segundo lugar, que el comprador queda autorizado para ocupar, habitar y darle uso legítimo al inmueble como propietario, cumpliendo en todo momento las regulaciones del documento de condominio; en tercer lugar, que aun cuando la administración del Condominio Edifico Plaza III, permanecía bajo la responsabilidad de la vendedora, el comprador se obligaba a cancelar la cuota que le correspondeen los gasto comunes del edificio y del conjunto residencial, y que las disposiciones del documento de condominio eran de carácter obligatorio; en cuarto lugar, que el comprador cancelaria puntualmente los servicios públicos del apartamento reflejados en la cuenta de condominio, tales como agua, gas y aseo urbano, y que en relación al servicio eléctrico el comprador entregaría a la vendedora los fondos para pagar la factura como consecuencia de su consumo eléctrico; en quinto lugar, que una vez establecido por las autoridades competentes el procedimiento para la liberación hipotecaria y el otorgamiento de los documentos definitivos, y cancelado el saldo del precio restante, ambas partes procederán a otorgar el respectivo documento definitivo; y en sexto y último punto, que el saldo del precio de venta del inmueble será cancelado por el comprador de la siguiente forma “crédito bancario de conformidad con la Ley del Deudor Hipotecario en el Banco Bicentenario ya tramitado y en espera de su aprobación”.
Ahora bien, bien alega la parte accionante que la parte demandada no ocupó o habitó el referido inmueble, ni le ha dado uso al mismo.
Al respecto, la parte demandada indicó que acudía al referido inmueble tres veces a la semana para limpiar y revisar el estado del mismo, y que la parte actora de forma arbitraria y sin consulta alguna le cambió la cerradura al inmueble para no tener acceso al mismo, dándose por enterado de ello el día doce (12) de julio de 2014.
Sobre este particular, esta Juzgadora de un estudio a la Prueba de informe dirigido al Condominio del Conjunto Residencial Plaza Campos (PLAZA III), se evidencia que el referido Condominio informó que el ciudadano OSCAR VARGAS CONTRERAS no aparece en los registros de condominio como propietario ni como ocupante del mencionado apartamento. Así se determina.-
A su vez, se desprende de la Inspección judicial efectuada por este Juzgado en fecha veinte (20) de abril de 2016, que el referido apartamento no se evidenció mobiliario, instalaciones de luces, de pisos, cocina o nevera, es decir, no observó signos visibles de ocupación. Así se determina.-
Ahora bien, en virtud de lo alegado por la parte demandada, esta Juzgadora considera oportuno destacar lo pautado en los artículos 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que rezan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”; en consecuencia, se concluye que la parte demandada no probó sus respectivas afirmaciones de hecho. Así se establece.-
En este sentido, concluye esta Juzgadora que efectivamente la parte demandada –comprador en el contrato- no ocupaba el referido inmueble. Así se establece.-
A su vez, refirió que tampoco ha cancelado las cuotas correspondientes a los gastos comunes conforme al porcentaje establecido en el documento de condominio del edificio, ni ha cancelado los servicios públicos reflejados en la cuenta de condominio.
Sobre este punto, de un estudio a los medios probatorios, en especial a las Planillas Nos. 834 04315081516, 0015146 2014, 0011862 2014 y 790 04315081513, de fechas siete (7) de abril de 2015, primero (1) de marzo de 2015, siete (7) de abril de 2015 y siete (7) de abril de 2015, emanados del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) de la Alcaldía de Maracaibo, la Prueba de informe dirigido al Condominio del Conjunto Residencial Plaza Campos (PLAZA III), mediante oficio No. 257, librado por este Tribunal y la Inspección judicial efectuada por este Juzgado en fecha veinte (20) de abril de 2016, se evidencia que el ciudadano OSCAR VARGAS CONTRERAS no es la persona que cumple con el pago de las cuotas del condominio correspondientes al apartamento No. 11-B, ubicado en el piso 11 del Edificio Plaza III del Conjunto Residencial Plaza Campos, a su vez, se evidencia que las cuotas correspondientes al condominio del apartamento 11-B del edificio Plaza III, del Conjunto Residencial Plaza Campos son pagadas por la sociedad mercantil Plaza Campos Rif J-31616315-6.Así se determina.-
También, se evidencióla solvencia fiscal del referido apartamento 11B, en virtud del cumplimiento de la parte actora con los servicios públicos. Así se determina.-
En este sentido, de un estudio al contrato complementario, se observa que la parte demandada estaba obligada a cancelar puntualmente los servicios públicos del apartamento reflejados en la cuenta de condominio, tales como agua, gas y aseo urbano. Ante todo lo expuesto, concluye esta Jurisdicente que la parte demandada incumplió con lo establecido en el referido contrato complementario del contrato de opción a compraventa, por cuanto los mismos, fueron cumplidos por la parte accionante. Así se establece.-
A su vez, alega la parte actora que la parte demandada no ha tramitado ningún préstamo en el banco bicentenario para la adquisición de ese inmueble, y que mucho menos le ha sido aprobado un financiamiento por esa entidad bancaria.
Ante tal alegato, la parte demandada refirió que la negociación no estaba sujeta a la obtención de un crédito hipotecario ante la institución bancaria Banco Bicentenario, ni ante ninguna otra institución bancaria, puesto que debía cumplirse la condición de pagar el saldo restante, al momento de la firma del documento definitivo de compra venta, señalando en el mismo acto de contestación que consignaba a favor de la parte actora cheque de gerencia por la cantidad adeudada en el documento de contrato de opción de compra venta.
Sobre este particular, esta Juzgadora de un estudio a la inspección extrajudicial practicada por la Notaría Novena de Maracaibo Estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de diciembre de 2013 y a la Prueba de informe dirigida a la SUPERINTENDENCA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO, de fecha diez (10) de marzo de 2016, oficio No. 261, evidencia esta Juzgadora que no existe ningún requerimiento crediticiopor parte del ciudadano Oscar Alberto Vargas Contreras ante el Banco Bicentenario, y a su vez, se evidencia que no se tiene registro de solicitud de liberación de hipoteca ni financiamiento alguno a favor del ciudadano Oscar Alberto Vargas Contreras, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.205.701, ante el ente bancario Banco del Tesoro, Banco Universal, C.A. Así se determina.-
Al mismo tiempo, en relación a lo planteado por la parte demandada, considera oportuno indicar lo pactado en el contrato complementario al contrato de opción a compra venta, donde se establecieron las partes que “una vez establecido por las autoridades competentes el procedimiento para la liberación hipotecaria y el otorgamiento de los documentos definitivos, y cancelado el saldo del precio conforme se indica en el literal g) de esta cláusula, ambas partes procederán a otorgar el respectivo documento ante el Registro inmobiliario”Ahora bien, de lo antes señalado, esta Sentenciadora conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que reza: “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” colige de la cláusula antes citada, que las partes establecieron que para protocolizar el debido documento definitivo de compra venta, se requería en principio el procedimiento para la liberación hipotecaria, y a su vez el cumplimiento del crédito bancario, el cual según el referido contrato complementario se encontraba en tramitación por espera de aprobación.
Por lo antes expuesto se evidencia, el incumplimiento de la parte demandada en atención al crédito bancario tramitado por ante el Banco Bicentenario, presuntamente tramitado y en espera de aprobación, cuando de las pruebas antes valoradas, se desprende que no existió ante tal institución bancaria solicitud crediticia por el ciudadano Oscar Alberto Vargas Contreras a favor de la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A.Así se establece.-
Con relación al presunto cheque de gerencia “consignado” por la parte demandada en el escrito de contestación y ratificado en el escrito de promoción de pruebas, por medio del cual pretendía dar cumplimiento al pago de lo adeudado, haciendo mención que no fue consignado por cuanto el Tribunal no estaba autorizado en recibir cheque en este tipo de procedimientos; este Juzgado ratifica lo asentado por este Despacho Judicial mediante sentencia interlocutoria de fecha diecisiete (17) de junio de 2015, anotada bajo el No. 149, donde se providenciaron las pruebas promovidas por las partes del proceso, donde se estableció: “que la parte demandada reconviniente, no consignó con su escrito promocional copia alguna de cheque, por lo que, mal puede admitirse la documental promovida, dada su inexistencia. En segundo lugar, respecto de la afirmaciónde que el Tribunal no está autorizado a recibir cheques en este tipo de procedimiento, el mismo es infundado, ya que los órganos jurisdiccionales se rigen por las normas establecidas por la Contraloría Interna del Tribunal Supremo de Justicia para el manejo de fondos de terceros, entre las cuales se prevé la prohibición de recibir cantidades de dinero en efectivo y en cheques a nombres de personas naturales, independientemente del procedimiento judicial que se ventile. Únicamente, se permite recibir cheques de gerencia a nombre de la dependencia judicial que corresponda, procediendo ésta a abrir una cuenta de ahorro a favor del beneficiario mientras se dilucide el litigio”. Así se establece.-
En este orden de ideas, con la relación a la resolución de contratos, el artículo 1.167 del Código Civil prevé: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 53 de fecha 8 de febrero de 2012, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, ha desarrollo sobre el tema, lo siguiente:
“Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación.
Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. Más no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas, bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor.
Ahora bien los supuestos de la norma in comento son los siguientes:
I.- Que se contraiga a un contrato bilateral.
II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución.
III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes.
IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes.
V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable;
VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias,
VII.- que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato.
VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y
IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato.
Ahora bien, en el presente caso, la juez de alzada no realizó una errónea interpretación de la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, sino que, como una consecuencia lógica de la determinación de la imposibilidad de ejecución y cumplimiento del contrato, acordó la resolución del mismo con la devolución de las arras dadas en garantía, y esto, para este órgano jurisdiccional, es conforme a derecho, dado que se ha dicho, que el derecho es ante todo lógica, o sea, un consecuente ejercicio del sentido común, el cual es, a juicio de esta Sala de Casación Civil, la mejor doctrina que pueda existir, y esta, ligada a la hermenéutica jurídica, nos lleva a concluir en este caso, que la resolución del contrato declarada por la recurrida, es lo más sensato y justo, dado que conlleva consigo a una serie de efectos jurídicos, y entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
De igual forma, si una de las partes contratantes pagó parte de un precio de venta, a través de uno o varios abonos, la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución. Sobre el particular, la doctrina patria ha señalado lo siguiente:
“...Efectos de la Sentencia de Resolución. La acción de la resolución ha sido concebida para eliminar los efectos del contrato, no solo en cuanto se refiere a impedir la posibilidad de una ulterior ejecución forzosa de las obligaciones que él había creado, sino también para alcanzar el propósito de colocar a las partes entre las cuales se hubieren verificado ya transferencias patrimoniales fundadas en tal contrato, en la misma situación jurídica en que se hallaban antes de la celebración del contrato resuelto. No se duda, pues, de que la sentencia de resolución engendra frecuentemente una serie de deberes de restitución entre las partes, razón por la cual puede afirmarse de ella que tiene una eficacia retroactiva obligatoria; retroactiva, en cuanto que va dirigida a la radical eliminación de un hecho precedente a la sentencia como lo es el contrato que mediante ella se resuelve...(Omissis)...”. (Negritas de la Sala. Melich-Orsini, José. La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Editorial Temis, 1979, Bogotá-Caracas, pág. 303).
De lo antes transcrito, se observa que uno de los requisitos de procedencia de la petición de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, es la existencia de un contrato bilateral donde haya un incumplimiento culposo mediante actos u omisiones de cualquiera de los contratantes, que sea grave y afecte marcadamente el interés de uno de los contratantes, y donde el peticionante de la acción haya cumplido u ofrezca cumplir, en el entendido de que el accionante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato.
Por lo antes expuesto, y de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano que reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” y el artículo 1.159 ejusdem que establece: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes…”, y demostrado como ha sido la obligación así como el incumplimiento por parte del demandado, este Órgano Jurisdiccional le resulta forzoso declarar CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRAVENTA intentada por la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A., contra el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS. Así se decide.-
VII
DISPOSITIVO
Con fundamento a lo anteriormente expuesto, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA intentara por la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A., contra el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, antes identificados; en consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de opción a compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha quince (15) de septiembre de 2010, anotada bajo el No. 85, Tomo 92 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención de la demanda planteada por la parte demandada reconviniente, ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, en contra de la parte demandante reconvenida, sociedad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada, por haber sido vencida en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE, Incluso en el sitio Web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, así como en la página www.zulia.scc.org.ve. Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veintitrés (23) días del mes de noviembre de 2022.- Años: 212o de la Independencia y 163o de la Federación.-
LA JUEZA PROVISORIA,
DRA. AILIN CÁCERES GARCÍA.
EL SECRETARIO,
ABG. EDICKSON DE JESUS FERRER FUEMAYOR.
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se dictó y publicó la sentencia que antecede, previo cumplimiento de Ley, quedando anotada bajo el No. 0140-2022, en el libro correspondiente.
EL SECRETARIO,
ABG. EDICKSON DE JESUS FERRER FUEMAYOR.
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