TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
I.-IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MARIN, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.190.988, domiciliado en Paraguachí, Municipio Antolín del Campo del estado Bolivariano de Nueva Esparta, cesionario de los derechos litigiosos de la ciudadana BELLARMINA MARIN, de nacionalidad venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº V-2.828.359, con domicilio en Altagracia, calle principal del sector Blanco Lugar, Municipio Gómez, del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogada ROSIMAR DEL VALLE LUNAR, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° V-14.220.165, inscrita en el INPREABOGADO bajo el numero 206.995, con domicilio procesal: Municipio Maneiro y Correo Electrónico: abg.rosimarlunar@gmai.com.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 25 de marzo de 2014, bajo el N° 71, tomo 12-A, con domicilio en la calle Aurora de la ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta, representado por su presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONIS, de nacionalidad Venezolanaa, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de Identidad N° 13.424.829, y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: Abogado EKATERINI KASSAPIS PROGONIS, de nacionalidad venezolanaa mayor de edad con cédula de identidad V-18.549.145 e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 155.224, con domicilio procesal Santa Lucia, Calle “La Gaviota”, casa N° 05, La Asunción, Municipio Arismendi y correo electrónico alejandrofn@gmail.com.
MOTIVO: Desalojo (Local Comercial)
ASUNTO: Expediente T-Sp-09639/22
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones procedentes del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, con motivo del recurso de apelación ejercido por el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MARIN, ya identificado, quien actúa como parte actora en el presente juicio, estando debidamente asistido por la abogada en ejercicio JOANA RODRIGUEZ LOPEZ, en contra de la sentencia dictada por el referido juzgado en fecha cinco (5) de mayo de 2022 en el expediente N° 1080/22 contentivo del juicio por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), intentó la ciudadana BELLARMINA MARIN, ya identificada en contra de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, representada por su presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONIS, ambos plenamente identificados, recurso que fue oído en ambos efectos por auto de fecha 19-05-2022
Se recibieron las actuaciones en esta alzada en fecha 25 de mayo de 2022 (f. 340 Pieza 1) y se le dio cuenta a la ciudadana juez.
Por auto de fecha 26 de mayo de 2022 (f. 341 Pieza 1), se le dio entrada al expediente conforme al artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, advirtiéndosele a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a esa fecha de conformidad con el articulo 517 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo se ordenó remitir dicho auto en formato pdf a las siguientes direcciones electrónicas: abg.rosimarlunar@gmail.com, ppcas29@gmail.com, cruzmm20@hotmail.com y joka7175@gmail.com, para que quedaran en conocimiento del mismo y dejar constancia de tal circunstancia.
Mediante nota secretarial de fecha 22 de junio de 2022 (f. 342 Pieza 1), se dejó constancia de haber recibido escrito de informes emanado por la parte demandada al correo electrónico de esta alzada.
Mediante nota secretarial de fecha 27 de junio de 2022 (f. 343 pieza 1), esta alzada dejó constancia de haber informado por correo electrónico que por resolución 001-2022, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se derogó la Resolución Nro 05-2020 de fecha 05-10-2020.
Por diligencia suscrita en fecha 27 de junio de 2022 (f. 344 Pieza N° 1) el demandado ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, en su carácter de Presidente de la firma mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A., asistido de abogado, consignó escrito de informes (f. 345 y 346)
Por auto dictado en fecha 28 de junio de 2022 (f. 347), se ordenó el cierre de la pieza uno (1) por encontrase voluminosa y se ordenó la apertura de una segunda pieza.
Pieza N° 2
Por auto dictado en fecha 28 de junio de 2022 (f. 1), se ordenó la apertura de la pieza N° 2.
Mediante diligencia suscrita en fecha 28 de junio de 2022 (f. 2) la parte actora ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MARIN, asistido por la abogada JOANA KARINA RODRIGUEZ LOPEZ, consignó escrito de informe constante de trece (13) folios útiles (f. 3 al 15).
Mediante nota secretarial de fecha ocho (8) de agosto de 2019 (f. 16), se dejó constancia que en fecha 28 de junio de 2022, la parte actora consignó escrito de informes, constante de trece (13) folios útiles.
Mediante auto de fecha 14 de junio de 2022 (f.17 de la pieza 2,) se declaró vencido el lapso de observaciones a los informes y se le aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del 14-10-2021 (inclusive) conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, este tribunal pasa a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por la ciudadana BELLARMINA MARIN en contra de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A. pidiendo su citación en la persona de su representante legal y presidente ANTONIO KASSAPIS PROGONIS, como consta del libelo de demanda y anexos que cursan desde los folios 1 al 37 de fecha 18-09-2019.
La demanda fue admitida por auto de fecha 20 de septiembre de 2019, (f. 38 y 39), se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que compareciera ante ese tribunal, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en el expediente su citación, a los fines de que diera contestación a la demanda.
Al folio 40 consta escrito presentado en fecha 30 de septiembre de 2019, por la ciudadana BELLARMINA MARIN, parte actora, por medio del cual cedió en su totalidad los derechos litigiosos de la presente causa al ciudadano CRUZ ANTONIO MARIN.
En fecha 30 de septiembre de 2018 (f. 41), suscribió diligencia el ciudadano CRUZ ANTONO MATA MARIN asistido por la abogada en ejercicio ROSIMAR DEL VALLE LUNAR, mediante la cual consignó las copias fotostáticas conducentes a los fines de la elaboración de la compulsa.
Mediante diligencia suscrita en fecha 30 de septiembre de 2019 (f. 42), el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MARIN, plenamente identificado en los autos, le confirió poder apud acta a la abogada en ejercicio ROSIMAR DEL VALLE LUNAR, a los fines de que lo representara en todos los actos concernientes a la presente causa de desalojo.
Por diligencia suscrita y consignada en fecha primero de octubre de 2019 (f. 43), el alguacil del tribunal de la causa dejó constancia que recibió de parte de la ciudadana BELLARMINA MARIN, actora el presente juicio, los recursos necesarios para tramitar la citación de la parte demandada.
Mediante diligencia consignada en fecha 15 de octubre de 2019 (f. 44), el alguacil del juzgado a quo, consignó la boleta de citación librada a la parte demandada, manifestando que no pudo llevar a efecto la misma por haber resultado imposible la localización del demandado.
Por diligencia suscrita en fecha 24 de octubre de 2019 (f. 45), la apoderada judicial de la parte actora solicitó la citación por correo certificado con aviso de recibo. Este pedimento fue acordado por el a quo mediante auto dictado el 28 de octubre de 2019 (f. 46) y conforme al artículo 219 del Código de Procedimiento Civil ordenó entregar la compulsa al alguacil a los fines de efectuar la referida citación.
Mediante diligencia suscrita en fecha 11 de noviembre de 2019 (f. 47 y 48), el alguacil del juzgado a quo, consignó recibo emanado de la oficina de servicios postales IPOSTEL constante de dos (2) folios útiles, dejando así constancia de haber entregado ante esa oficina la compulsa de la citación del demandado.
Por auto de fecha 21 de Noviembre de 2019 (f. 49 al 56), el juzgado de la causa ordenó agregar al expediente, recibo de consignaciones devuelto por la oficina de servicios postales IPOSTEL.
Mediante diligencia suscrita en fecha 21 de noviembre de 2019 (f. 57), la apoderada judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles de la parte demandada. El pedimento anterior fue acordado por auto dictado el 25 de noviembre de 2019 (f. 58 y 59), ordenándose en consecuencia la citación por carteles del demandado en los diarios de circulación regional “El Sol de Margarita” y El Caribazo”, todo conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de noviembre de 2019 (f. 60), suscribió diligencia la apoderada judicial de la parte actora, por medio de la cual retiró el cartel de citación de la demandada a los fines de su publicación, y por diligencia suscrita en fecha seis (6) de diciembre de 2019 (f. 61 al 63), la referida abogada consignó los referidos carteles debidamente publicados.
Por nota secretarial de fecha nueve (9) de diciembre de 2019 (f. 64), se dejó constancia que en fecha 06-12-2022 el secretario del tribunal de la causa fijóó el referido cartel de citación dando así cumplimiento a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha nueve (9) de diciembre de 2019 (f. 65), el tribunal de la causa ordenó agregar a los autos los carteles de citación consignados por la parte actora en fecha 06-12-2019.
Mediante diligencia suscrita en fecha 17 de enero de 2020 (f. 66), la apoderada judicial de la parte actora solicitó la designación de un defensor judicial a la parte demandada, por haberse vencido el lapso respectivo de comparecencia que le fue fijado en el cartel sin que este hubiese comparecido.
Por auto de fecha 21 de enero de 2020 (f. 67 y 68), el tribunal de la causa designó como defensora judicial de la parte demandada a la abogada en ejercicio GERALDINE ROJAS, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 237.480.
En fecha 22 de enero de 2020 (f. 69), suscribió diligencia el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, parte demandada, debidamente asistido por el abogado en ejercicio PEDRO CASTILLO GUEVARA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 24.187, por medio de la cual se dio por citado del presente juicio.
Por auto de fecha veintitrés 23 de enero de 2020 (f. 70), el tribunal de la causa dejó sin efecto el auto de fecha 21-01-2020, en virtud que la parte demandada se dio por citado en el presente juicio.
En fecha 18 de febrero de 2020 (f. 71 al 164), el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, debidamente asistido por el abogado PEDRO CASTILLO GUEVARA, consignó escrito de contestación de la demanda y anexos.
Por auto de fecha 26 de febrero de 2020 (f. 165), el juzgado de la causa fijóó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha dos (2) de marzo de 2020 (f. 166), suscribió diligencia el ciudadano ANTONIO KASSAPI PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE C.A, parte demandada, por medio de la cual le otorgó poder apud acta al abogado en ejercicio PEDRO CASTILLO GUEVARA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 24187 y de este domicilio.
Cursa al folio 167 acta levantada en fecha tres (3) de marzo de 2020, con motivo de la celebración de la audiencia preliminar conforme a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se dejó constancia de la comparecencia de la parte demandada, la cual ratificó en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación de la demanda así como los recaudos consignados con la demanda.
Por auto dictado en fecha seis (6) de marzo de 2020 (f. 168 al 171), el tribunal de la causa fijó los hechos y límites de la controversia, y se ordenó la apertura de un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes a esa fecha para la promoción de pruebas conforme a lo pautado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
A los folios 172 al 175, cursa escrito de promoción de pruebas consignado en fecha 11 de marzo de 2020 por la abogada ROSIMAR DEL VALLE LUNAR, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora; y a los folios 176 al 177, cursa escrito de promoción de pruebas consignado por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, parte demandada, debidamente asistido por el abogado en ejercicio PEDRO CASTILLO GUEVARA.
Mediante diligencia suscrita en fecha 25 de junio de 2021 (f. 178), recibida vía correo electrónico, el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MARIN, asistido de abogado solicitó la reactivación del presente juicio. Por auto de fecha 30-06-2021 (f. 179), el tribunal de la causa fijó oportunidad para que la parte actora consignara en original la anterior diligencia.
En fecha ocho (8) de julio de 2021 (f. 180 y 181), la parte actora consignó en original la diligencia de fecha 25-06-2021, por medio de la cual solicitó la reanudación de la presente causa.
Por auto dictado el 13 de julio de 2021 (f 182 al 184,) el tribunal de la causa acordó la reanudación de la causa tal como fue solicitado por la parte actora, indicando que la misma se encontraba en etapa de promoción de pruebas, y ordenó la notificación de las partes de dicha reanudación.
Mediante diligencia suscrita en fecha seis (6) de agosto de 2021 (f. 185 y 186), el alguacil del tribunal de la causa consignó boleta de notificación debidamente suscrita por la parte demandada, y por diligencia suscrita en fecha 18-08-2021 (f. 187 y 188), el referido funcionario consignó la boleta de notificación librada y suscrita por la parte actora.
Por auto dictado en fecha 23 de agosto de 2021 (f. 189), el tribunal de la causa aclaró a las partes que a partir de esa fecha exclusive inició el lapso de oposición de pruebas.
Por auto dictado en fecha 31 de agosto de 2021 (f. 190), el tribunal de causa admitió las pruebas promovidas por las partes, por considerar que las mismas no son manifiestamente ilegales ni impertinentes, a excepción del particular quinto de la inspección judicial promovida, por cuanto el mismo es abstracto por no especificarse que es lo que se quiere dejar constancia.
Por acta levantada en fecha 02-09-2021 (f. 191), se dejó constancia que por problemas de conexión no imputable a las partes y al tribunal no se pudo celebrar la audiencia de nombramiento de experto.
Consta a los folios 192 al 194 del presente expediente, acta contentiva de la inspección judicial evacuada en fecha 16-09-2021.
Por auto dictado en fecha 17 de septiembre de 2021 (f. 195), se declaró que el acto de nombramiento de expertos fijado para el día 02-09-2021 a las 09:30 am, no pudo celebrarse por problemas de conectividad por lo que se difirió la misma para el día 29-09-2021.
Por auto dictado en fecha 24 de septiembre de 2021 (f. 196), se dejó constancia que se recibió memoria técnica de la inspección ocular, enviada por la arquitecto JULIANA JOSE GONZALEZ MATA, y en tal sentido se le fijó oportunidad para que consignara la misma en original.
Por acta levantada en fecha 29-09-2021 (f. 197), se dejó constancia que por problemas de conexión no imputable a las parte y al tribunal no pudo celebrase la audiencia de nombramiento de experto.
En fecha 30 de septiembre de 2021 (f. 198 al 206), se agregó al expediente el informe técnico consignado en esa fecha por la arquitecto JULIANA JOSE GONZALEZ MATA.
Por auto dictado en fecha cinco (5) de octubre de 2021 (f. 207), se fijó oportunidad para que la parte demandada consignara en original el escrito remitido por correo electrónico en fecha 30-09-2021.
Por auto dictado en fecha ocho (8) de octubre de 2021 (f. 208) se fijó oportunidad para que la apoderada judicial de la parte actora consignara el original del escrito remitido por correo electrónico en fecha 06-10-2021.
Mediante diligencia suscrita en fecha 11 de octubre de 2021 (f. 209 y 210), el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, debidamente asistido de abogado, solicitó que se fijara nueva oportunidad para la designación de expertos.
En fecha 13 de octubre de 2021 (f. 211), consignó diligencia el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MARIN, debidamente asistido por la abogada ROSIMAR DEL VALLE LUNAR, identificada en autos, por medio de la cual solicitó que se fijara nueva oportunidad para la designación de los expertos de manera presencial y no de manera telemática.
En fecha 18 de noviembre de 2021 (f. 212 al 227), se levantó acta contentiva del nombramiento de expertos en la presente causa. Se dejó constancia que fueron designados como expertos los ingenieros JUAN EDUARDO AGUEDA BELLORIN, SIMON BAUTISTA ZABALA MARCANO y NELLYS SUSANA CEDEÑO.
En fecha 23 de noviembre de 2021 (f. 228), se levantó acta por medio de la cual se dejó constancia que fueron debidamente juramentados los expertos designados en la presente causa y que se les concedió un lapso de veinte (20) días para la entrega del informe de experticia.
Por auto dictado en fecha tres (3) de diciembre de 2021 (f. 229), se fijó oportunidad para la presentación del informe original de honorarios profesionales de los expertos.
En fecha seis (6) de diciembre de 2021 (f. 230 al 232), consignó diligencia la ciudadana NELLYS CEDEÑO AGUILERA, en su carácter de experto designada en la presente causa, por medio de la cual fijó los honorarios profesionales para cada uno de los expertos en la cantidad de cuatrocientos dólares americanos ($400,00).
Por auto dictado en fecha 13 de diciembre de 2021 (f. 233), se fijó oportunidad para que los expertos consignaran el original del informe de experticia.
Mediante diligencia suscrita en fecha 14 de diciembre de 2021 (f. 244 al 257), los expertos designados consignaron en original el informe de experticia.
Por auto de fecha 17 de enero de 2022 (f. 258), se fijó oportunidad para que las partes presenten en original los escritos de observaciones al informe de experticia.
A los folios 259 al 278, cursa escrito presentado en fecha 17-01-2022 por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, parte demandada, por medio del cual hace observaciones al informe de experticia. Asimismo cursa a los folios 279 al 281 escrito presentado en fecha 18-01-2022 por la abogada ROSIMAR DEL VALLE LUNAR, actuando en su carácter de autos, por medio del cual presentó observaciones al informe de experticia.
Por auto dictado en fecha 20 de enero de 2022 (f. 282 al 285,) el tribunal de la causa se pronunció en torno a los escritos de observaciones a los informes presentados por las partes y al respecto observa: en relación al escrito presentado por la parte actora por medio del cual recusó a los expertos, el tribunal le observó que el momento de recusar a los expertos es el establecido en el artículo 453 en concordancia con el 454 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido declaró no procedente la nulidad del informe de experticia, salvo su apreciación en la definitiva. En cuanto al escrito presentado por la parte demandada declaró procedente su petición conforme al artículo 468 eiusdem y ordenó a los expertos a ampliar y aclarar su dictamen en cuanto a los puntos allí señalados. Finalmente se les concedió a los expertos un término de cinco (5) días de despacho para que consignaran dicho informe.
Mediante auto dictado el 21 de enero de 2022 (f. 286), el tribunal fijó oportunidad para que la parte actora consignara el original de la diligencia enviada mediante el sistema virtual en fecha 18-01-2022.
En fecha 25 de enero de 2022 (f. 287 al 294), presentó diligencia la apoderada judicial de la parte actora, por medio de la cual solicitó en primer lugar que se ordenara cronológicamente y de manera secuencial la foliatura del presente expediente, y asimismo consignó escrito por medio del cual contradijo el contenido del escrito de observaciones al informe de experticia, presentado en fecha 17-01-2022 por la empresa demandada.
En fecha 28 de enero de 2022 (f. 295), el tribunal de la causa dictó auto por medio del cual ordenó agregar al expediente las actuaciones consignadas por la parte actora en fechas 18-01-2022 y 20-01-2022, asimismo le advirtió a la parte actora que si bien faltan actas en el expediente a los fines de corregir esa eventualidad y mantener el orden cronológico de dichas actuaciones, lo exhortó a imprimir los mismos por cuanto el tribunal carece de impresora.
En fecha primero de febrero de 2022 (f. 296), se fijó oportunidad para que los expertos consignaran en original las boletas de notificación que le fueran libradas en fecha 20-01-2022. Las mencionadas boletas fueron consignadas en fecha 02-02-2022 y cursan a los folios 297 al 301 del presente expediente.
Mediante auto de fecha 10 de febrero de 2022 (f. 302), el tribunal de la causa fijó oportunidad para la consignación en original de la ampliación del informe de experticia presentado por los ingenieros JUAN EDUARDO AGUEDA BELLORIN, SIMON BAUTISTA ZABALA MARCANO y NELLYS SUSANA CEDEÑO, el cual fue consignado en original en fecha 11-02-2022 y cursa a los folios 303 al 310.
Por auto dictado en fecha 16 de marzo de 2022 (f. 311), se fijó oportunidad para que la parte demandada consignara en original escrito enviado vía telemática en fecha 11-03-2021, contentivo de observaciones al procedimiento. El referido escrito fue consignado en original en fecha 18-03-2022 y cursa a los folios 312 al 316 del presente expediente.
En fecha 18 de abril de 2022 (f. 317), el tribunal de la causa dictó auto por medio del cual fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral en el presente juicio.
A los folios 318 al 321 cursa acta contentiva de la audiencia oral celebrada vía telemática conforme a lo previsto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. se observa que en esa oportunidad las partes expusieron sus alegatos, y finalizado el debate el tribunal procedió a dictar el dispositivo del fallo en el cual se declaró sin lugar demanda de desalojo por deterioro de local comercial, Sin Lugar la acción de desalojo por falta de pago de naturaleza subsidiaria, se condenó en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida en el juicio de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y por aplicación del artículo 877 eiusdem, se reservó diez (10) días de despacho para publicar el texto íntegro del fallo.
En fecha cinco (5) de mayo de 2022 (f. 322 al 334), se publicó el texto íntegro del fallo.
Por auto de fecha 16 de mayo de 2022 (f. 335), se fijó oportunidad para que la parte demandada consignara en original la diligencia enviada formato pdf mediante el sistema virtual por el demandante ciudadano CRUZ MATA MARIN.
En fecha 18 de mayo de 2022 (f. 336 y 337), se agregó al expediente original de la diligencia suscrita por el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MARIN, asistido de abogado, por medio de la cual ejerció recurso de apelación en contra de la sentencia dictada por el tribunal de la causa en fecha 05-05-2022. Dicho recurso fue oído en ambos efectos por auto de fecha 19 de mayo de 2022 (f. 338), y se ordenó la remisión del expediente a esta alzada mediante oficio N° 0814-037 librado en esa misma fecha (f. 339).
IV.- VALORACION DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE CON EL LIBELO.
DOCUMENTALES:
1).- A los folios 4 al 6, marcado “A” copias certificadas de documento presentado a effectum videndi, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 14 de noviembre de 1.986, del cual se desprende que el ciudadano CRUZ MATA MATA, titular de la cédula de identidad N° 873.320, dio en venta a sus hijos VERACRUZ MATA MARIN, ROMELIA MATA MARIN, y CRUZ ANTONIO MATA MARIN, los dos últimos menores de edad y representados por su madre ciudadana BELLARMINA MARIN, un inmueble constituido por un terreno y la casa en el edificada, ubicada en la calle Aurora de la ciudad de Juangriego, Municipio Marcano del estado Nueva Esparta. Esta alzada le imparte valor probatorio al anterior instrumento conforme al artículo 1.357 del Código Civil, solo a los fines de demostrar la titularidad del derecho de propiedad que ostenta sobre el referido inmueble, la hoy demandante ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MARIN. Así se establece.-
2).- Al folio 7 y vto., marcado “B”, copia fotostática de escrito dirigido al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, suscrita por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, debidamente asistido por la abogada en ejercicio EKATERINI KASSAPIS PROGONI, por medio del cual consignó la mensualidad correspondiente al mes de octubre de 2018, por la cantidad de cincuenta céntimos de bolívares soberanos (Bs.S.0.50), mediante depósito bancario número 264254124 de fecha 02-11-2018 del Banco Bicentenario del pueblo a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en la cuenta de ahorros N° 0175-0151-84-0060216969, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual modo observó al tribunal, que aunque debía consignar como monto de canon de arrendamiento la suma de ocho milésimas de bolívares soberanos (Bs.S.0.008), cantidad que no es aceptada por el Banco Bicentenario del Pueblo por razones de que el sistema no la admite, es por lo que para evitar confusiones que pudieran interpretarse como que no han cancelado el monto que según la ley y el contrato de arrendamiento establece, es por lo que consignó como pago del canon de arrendamiento correspondiente la suma de cincuenta céntimos de bolívares soberanos (Bs. S.0.50) ya citados con lo cual en su decir, quedó garantizado el pago de la mensualidad que les corresponde depositar. Al vto., del referido instrumento se observa una nota de secretaría y un sello del referido tribunal, donde se puede leer: Presentado por su firmante hoy 15-11-18, hora: 11:17 a.m, escrito de consignaciones constante de un (1) folio útil, y una nota de haber sido diarizado el 15-11-2018, folio 145, N° 5. El instrumento anteriormente analizado no fue impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se les imparte valor probatorio conforme al artículo el 1.363 del Código Civil, para demostrar que la empresa demandada “ LA FERIA SHOES STORE, C.A,” representada por su Presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2018, por la cantidad de cincuenta céntimos de bolívares soberanos (Bs.S.0.50) a favor de la arrendadora ciudadana BELLARMINA MARIN. Así se establece.-
3).- Al folio 8 y vto., marcado “B” copia fotostática de escrito dirigido al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, debidamente asistido por la abogada en ejercicio EKATERINI KASSAPIS PROGONI, por medio del cual consignó la mensualidad correspondiente al mes de noviembre de 2018, por la cantidad de un bolívar soberano (Bs.S. 1.00), mediante depósito bancario número 267532491 de fecha cinco (5) de diciembre de 2018 en el Banco Bicentenario del Pueblo a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en la cuenta de ahorros N° 0175-0151-84-0060216969, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual modo observó al tribunal, que aunque debía consignar como monto de canon de arrendamiento la suma de ocho milésimas de bolívares soberanos (Bs.S.0.008), cantidad que no es aceptada por le Banco Bicentenario del Pueblo por razones de que el sistema no la admite, es por lo que para evitar confusiones que pudieran interpretarse como que no han cancelado el monto que según la ley y el contrato de arrendamiento establece, es por lo que consignó como pago del canon de arrendamiento correspondiente la suma de un bolívar soberano (Bs. S.1.00) ya citados con lo cual queda garantizado el pago de la mensualidad que les corresponde depositar. Al vto del referido instrumento se observó una nota de secretaría y un sello del referido tribunal, donde se puede leer: Presentado por su firmante hoy 07-12-18, hora: 11:30 a.m, escrito de consignaciones constante de un (1) folio útil, y un (1) folio anexo; se observa además un sello donde se inscribe que fue diarizado el 07-12-2018, folio 170, N° 2. El instrumento anteriormente analizado no fue impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se les imparte valor probatorio conforme al artículo el 1.363 del Código Civil, para demostrar que la empresa demandada “ LA FERIA SHOES STORE, C.A,” representada por su Presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2018, por la cantidad de cincuenta céntimos de bolívares soberanos (Bs.S.0.50) a favor de la arrendadora ciudadana BELLARMINA MARIN. Así se establece.-
4).- Al folio 9 y vto., marcado “B” copia fotostática de escrito dirigido al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, suscrita por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, debidamente asistido por el abogado en ejercicio PEDRO CASTILLO GUEVARA, por medio del cual consignó la mensualidad correspondiente al mes de diciembre de 2018, por la cantidad de un bolívar soberano (Bs.S. 1.00) mediante depósito bancario número 269724460 de fecha ocho (8) de enero de 2019 en el Banco Bicentenario del Pueblo a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en la cuenta de ahorros N° 0175-0151-84-0060216969, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual modo observó al tribunal, que aunque debía consignar como monto de canon de arrendamiento la suma de ocho milésimas de bolívares soberanos (Bs.S.0.008), cantidad que no es aceptada por el Banco Bicentenario del Pueblo por razones de que el sistema no la admite, es por lo que para evitar confusiones que pudieran interpretarse como que no han cancelado el monto que según la ley y el contrato de arrendamiento establece, es por lo que consignó como pago del canon de arrendamiento correspondiente la suma de un bolívar soberano (Bs. S.1.00) ya citados con lo cual queda garantizado el pago de la mensualidad que les corresponde depositar. Al vto del referido instrumento se observa una nota de secretaría y un sello del referido tribunal, donde se puede leer: Presentado por su firmante hoy 14-01-19, hora: 10:41 a.m, escrito de consignaciones constante de un (1) folio útil, y un (1) folio anexo; se observa además un sello donde se inscribe que fue diarizado el 14-01-2019, folio vto., 182, N° 7. El instrumento anteriormente analizado no fue impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se les imparte valor probatorio conforme al artículo el 1.363 del Código Civil, para demostrar que la empresa demandada “ LA FERIA SHOES STORE, C.A,” representada por su Presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2018, por la cantidad de cincuenta céntimos de bolívares soberanos (Bs.S.0.50) a favor de la arrendadora ciudadana BELLARMINA MARIN. Así se establece.-
5).- Al folio 10 y vto., marcado “B” copia fotostática de escrito dirigido al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, suscrita por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, debidamente asistido por la abogada en ejercicio EKATERINI KASSAPIS PROGONI, por medio del cual consignó la mensualidad correspondiente al mes de enero de 2019, por la cantidad de un bolívar soberano (Bs.S. 1.00) mediante depósito bancario número 272572445 de fecha seis (6) de febrero de 2019 en el Banco Bicentenario del Pueblo a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en la cuenta de ahorros N° 0175-0151-84-0060216969, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual modo observó al tribunal, que aunque debía consignar como monto de canon de arrendamiento la suma de ocho milésimas de bolívares soberanos (Bs.S.0.008), cantidad que no es aceptada por el Banco Bicentenario del Pueblo por razones de que el sistema no la admite, es por lo que para evitar confusiones que pudieran interpretarse como que no han cancelado el monto que según la ley y el contrato de arrendamiento establece, es por lo que consignó como pago del canon de arrendamiento correspondiente la suma de un bolívar soberano (Bs. S.1.00) ya citados con lo cual queda garantizado el pago de la mensualidad que les corresponde depositar. Al vto. del referido instrumento se observa una nota de secretaría y un sello del referido tribunal, donde se puede leer: Presentado por su firmante hoy 07-02-2019, hora: 1:29 p.m., escrito de consignaciones constante de un (1) folio útil, y un (1) folio anexo; se observa además un sello donde se inscribe que fue diarizado el 07-02-2019, folio vto. 2, N° 6. El instrumento anteriormente analizado no fue impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se les imparte valor probatorio conforme al artículo el 1.363 del Código Civil, para demostrar que la empresa demandada “ LA FERIA SHOES STORE, C.A,” representada por su Presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2019, por la cantidad de cincuenta céntimos de bolívares soberanos (Bs.S.0.50) a favor de la arrendadora ciudadana BELLARMINA MARIN. Así se establece.-
6).- Al folio 11 y vto., marcado “B”, copia fotostática de escrito dirigido al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, suscrita por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, debidamente asistido por la abogada en ejercicio EKATERINI KASSAPIS PROGONI, por medio del cual consignó la mensualidad correspondiente al mes de febrero de 2019, por la cantidad de un bolívar soberano (Bs.S. 1.00) mediante depósito bancario número 274347091 de fecha primero de marzo de 2019 en el Banco Bicentenario del Pueblo a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en la cuenta de ahorros N° 0175-0151-84-0060216969, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual modo observó al tribunal, que aunque debía consignar como monto de canon de arrendamiento la suma de ocho milésimas de bolívares soberanos (Bs.S.0.008), cantidad que no es aceptada por el Banco Bicentenario del Pueblo por razones de que el sistema no la admite, es por lo que para evitar confusiones que pudieran interpretarse como que no han cancelado el monto que según la ley y el contrato de arrendamiento establece, es por lo que consignó como pago del canon de arrendamiento correspondiente la suma de un bolívar soberano (Bs. S.1.00) ya citados con lo cual queda garantizado el pago de la mensualidad que les corresponde depositar. Al vto del referido instrumento se observa una nota de secretaría y un sello húmedo del referido tribunal, donde se puede leer: Presentado por su firmante hoy 07-03-2019, hora: 12:59 p.m., escrito de consignaciones constante de un (1) folio útil, y un (1) folio anexo; se observa además un sello donde se inscribe que fue diarizado el 07-03-2019, folio vto 18, N° 12. El instrumento anteriormente analizado no fue impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se les imparte valor probatorio conforme al artículo el 1.363 del Código Civil, para demostrar que la empresa demandada “ LA FERIA SHOES STORE, C.A,” representada por su Presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2019, por la cantidad de cincuenta céntimos de bolívares soberanos (Bs.S.0.50) a favor de la arrendadora ciudadana BELLARMINA MARIN. Así se establece.-
7).- Al folio 12 y vto., marcado “B”, copia fotostática de escrito dirigido al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, suscrita por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, debidamente asistido por la abogada en ejercicio EKATERINI KASSAPIS PROGONI, por medio del cual consignó la mensualidad correspondiente al mes de marzo de 2019, por la cantidad de un bolívar soberano (Bs.S. 1.00) mediante depósito bancario número 276210941 de fecha 08-04-2019 en el Banco Bicentenario del Pueblo a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en la cuenta de ahorros N° 0175-0151-84-0060216969, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual modo observó al tribunal, que aunque debía consignar como monto de canon de arrendamiento la suma de ocho milésimas de bolívares soberanos (Bs.S.0.008), cantidad que no es aceptada por el Banco Bicentenario del Pueblo por razones de que el sistema no la admite, es por lo que para evitar confusiones que pudieran interpretarse como que no han cancelado el monto que según la ley y el contrato de arrendamiento establece, es por lo que consignó como pago del canon de arrendamiento correspondiente la suma de un bolívar soberano (Bs. S.1.00) ya citados con lo cual queda garantizado el pago de la mensualidad que les corresponde depositar. Al vto del referido instrumento se observa una nota de secretaría y un sello del referido tribunal, donde se puede leer: Presentado por su firmante hoy 11-04-2019, hora: 12:30 p.m., escrito de consignaciones constante de un (1) folio útil, y un (1) folio anexo; se observa además un sello donde se inscribe que fue diarizado el 11-04-2019, folio 36, N° 6. El instrumento anteriormente analizado no fue impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se les imparte valor probatorio conforme al artículo el 1.363 del Código Civil, para demostrar que la empresa demandada “ LA FERIA SHOES STORE, C.A,” representada por su Presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2019, por la cantidad de cincuenta céntimos de bolívares soberanos (Bs.S.0.50) a favor de la arrendadora ciudadana BELLARMINA MARIN. Así se establece.-
8).- Al folio 13 y vto., marcado “B”, copia fotostática de escrito dirigido al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, suscrita por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, debidamente asistido por la abogada en ejercicio EKATERINI KASSAPIS PROGONI, por medio del cual consignó la mensualidad correspondiente al mes de abril de 2019, por la cantidad de un bolívar soberano (Bs.S. 1.00) mediante depósito bancario número 277825483 de fecha 02-05-2019 en el Banco Bicentenario del Pueblo a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en la cuenta de ahorros N° 0175-0151-84-0060216969, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual modo observó al tribunal, que aunque debía consignar como monto de canon de arrendamiento la suma de ocho milésimas de bolívares soberanos (Bs.S.0.008), cantidad que no es aceptada por el Banco Bicentenario del Pueblo por razones de que el sistema no la admite, es por lo que para evitar confusiones que pudieran interpretarse como que no han cancelado el monto que según la ley y el contrato de arrendamiento establece, es por lo que consignó como pago del canon de arrendamiento correspondiente la suma de un bolívar soberano (Bs. S.1.00) ya citados con lo cual queda garantizado el pago de la mensualidad que les corresponde depositar. Al vto del referido instrumento se observa una nota de secretaría y un sello del referido tribunal, donde se puede leer: Presentado por su firmante hoy 08-05-2019, hora: 11:00 a.m, escrito de consignaciones constante de un (1) folio útil, y un (1) folio anexo; se observa además un sello donde se inscribe que fue diarizado el 08-05-2019, folio 49, N° 4. El instrumento anteriormente analizado no fue impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se les imparte valor probatorio conforme al artículo el 1.363 del Código Civil, para demostrar que la empresa demandada “ LA FERIA SHOES STORE, C.A,” representada por su Presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2019, por la cantidad de cincuenta céntimos de bolívares soberanos (Bs.S.0.50) a favor de la arrendadora ciudadana BELLARMINA MARIN. Así se establece.-
9).- Al folio 14 y vto., marcado “B”, copia fotostática de escrito dirigido al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, suscrita por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, debidamente asistido por la abogada en ejercicio EKATERINI KASSAPIS PROGONI, por medio del cual consignó la mensualidad correspondiente al mes de junio de 2019, por la cantidad de un bolívar soberano (Bs.S. 1.00) mediante depósito bancario número 280924977 de fecha 04-06-2019 en el Banco Bicentenario del Pueblo a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en la cuenta de ahorros N° 0175-0151-84-0060216969, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual modo observó al tribunal, que aunque debía consignar como monto de canon de arrendamiento la suma de ocho milésimas de bolívares soberanos (Bs.S.0.008), cantidad que no es aceptada por el Banco Bicentenario del Pueblo por razones de que el sistema no la admite, es por lo que para evitar confusiones que pudieran interpretarse como que no han cancelado el monto que según la ley y el contrato de arrendamiento establece, es por lo que consignó como pago del canon de arrendamiento correspondiente la suma de un bolívar soberano (Bs. S.1.00) ya citados con lo cual queda garantizado el pago de la mensualidad que les corresponde depositar. Al vto del referido instrumento se observa una nota de secretaría y un sello del referido tribunal, donde se puede leer: Presentado por su firmante hoy 10-06-2019, hora: 11:50 a.m, escrito de consignaciones constante de un (1) folio útil, y un (1) folio anexo; se observa además un sello donde se inscribe que fue diarizado el 10-06-2019, folio 74, N° 11. El instrumento anteriormente analizado no fue impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se les imparte valor probatorio conforme al artículo el 1.363 del Código Civil, para demostrar que la empresa demandada “ LA FERIA SHOES STORE, C.A,” representada por su Presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2019, por la cantidad de cincuenta céntimos de bolívares soberanos (Bs.S.0.50) a favor de la arrendadora ciudadana BELLARMINA MARIN. Así se establece.-
10).- Al folio 15 y vto., marcado “B”, copia fotostática de escrito dirigido al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, suscrita por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, debidamente asistido por la abogada en ejercicio EKATERINI KASSAPIS PROGONI, por medio del cual consignó la mensualidad correspondiente al mes de julio de 2019, por la cantidad de un bolívar soberano (Bs.S. 1.00) mediante depósito bancario número 283031778 de fecha 01-07-2019 en el Banco Bicentenario del Pueblo a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en la cuenta de ahorros N° 0175-0151-84-0060216969, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual modo observó al tribunal, que aunque debía consignar como monto de canon de arrendamiento la suma de ocho milésimas de bolívares soberanos (Bs.S.0.008), cantidad que no es aceptada por el Banco Bicentenario del Pueblo por razones de que el sistema no la admite, es por lo que para evitar confusiones que pudieran interpretarse como que no han cancelado el monto que según la ley y el contrato de arrendamiento establece, es por lo que consignó como pago del canon de arrendamiento correspondiente la suma de un bolívar soberano (Bs. S.1.00) ya citados con lo cual queda garantizado el pago de la mensualidad que les corresponde depositar. Al vto del referido instrumento se observa una nota de secretaría y un sello del referido tribunal, donde se puede leer: Presentado por su firmante hoy 10-07-2019, hora: 12:55 p.m., escrito de consignaciones constante de un (1) folio útil, y un (1) folio anexo; se observa además un sello donde se inscribe que fue diarizado el 10-07-2019, folio 92, N° 4. El instrumento anteriormente analizado no fue impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se les imparte valor probatorio conforme al artículo el 1.363 del Código Civil, para demostrar que la empresa demandada “ LA FERIA SHOES STORE, C.A,” representada por su Presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2019, por la cantidad de cincuenta céntimos de bolívares soberanos (Bs.S.0.50) a favor de la arrendadora ciudadana BELLARMINA MARIN. Así se establece.-
11).- Al folio 16 y vto., marcado “B”, copia fotostática de escrito dirigido al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, suscrita por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, debidamente asistido por la abogada en ejercicio EKATERINI KASSAPIS PROGONI, por medio del cual consignó la mensualidad correspondiente al mes de agosto de 2019, por la cantidad de un bolívar soberano (Bs.S. 1.00) mediante depósito bancario número 285412028 de fecha 02-08-2019 en el Banco Bicentenario del Pueblo a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en la cuenta de ahorros N° 0175-0151-84-0060216969, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual modo observó al tribunal, que aunque debía consignar como monto de canon de arrendamiento la suma de ocho milésimas de bolívares soberanos (Bs.S.0.008), cantidad que no es aceptada por el Banco Bicentenario del Pueblo por razones de que el sistema no la admite, es por lo que para evitar confusiones que pudieran interpretarse como que no han cancelado el monto que según la ley y el contrato de arrendamiento establece, es por lo que consignó como pago del canon de arrendamiento correspondiente la suma de un bolívar soberano (Bs. S.1.00) ya citados con lo cual queda garantizado el pago de la mensualidad que les corresponde depositar. Al vto., del referido instrumento se observa una nota de secretaría y un sello del referido tribunal, donde se puede leer: Presentado por su firmante hoy 08-08-2019, hora: 12:30 p.m., escrito de consignaciones constante de un (1) folio útil, y un (1) folio anexo; se observa además un sello donde se inscribe que fue diarizado el 08-08-2019, folio vto 106, N° 6. El instrumento anteriormente analizado no fue impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se les imparte valor probatorio conforme al artículo el 1.363 del Código Civil, para demostrar que la empresa demandada “ LA FERIA SHOES STORE, C.A,” representada por su Presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2019, por la cantidad de cincuenta céntimos de bolívares soberanos (Bs.S.0.50) a favor de la arrendadora ciudadana BELLARMINA MARIN. Así se establece.-
12).- A los folios 17 al 35, marcado “C” original de solicitud de INSPECCIÓN EXTRALITTEN, evacuada en fecha 12 de julio de 2019 por la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta, en un inmueble distinguido con el N° 07 de la calle Aurora de la ciudad de Juangriego, Municipio Marcano del estado Nueva Esparta, a petición de la ciudadana BELLARMINA MARIN, titular de la cédula de identidad N° 2.828.359, debidamente asistida por la abogada en ejercicio ROSIMAR DEL VALLE LUNAR, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 206.995. Se observó que en el escrito contentivo de la solicitud, la hoy accionante solicitó que se dejara constancia sobre los siguientes particulares: PRIMERO: Si en la parte frontal de dicho inmueble existe algún aviso publicitario o de otra índole y de existir se deje constancia de su o sus contenidos. SEGUNDO: Del estado físico que presenta la fachada de dicho inmueble, especialmente en cuanto a pintura, estado del frisado, existencia de humedades y/o filtraciones, grietas y cualquier otra característica, circunstancia o aspecto que presente a simple vista, con el asesoramiento del práctico ingeniero designado: TERCERO: Si de alguna manera desde el espacio de acera que corresponde al antes determinado bien inmueble, es posible observar a través de ventanas, puertas o de otra manera parte de su estructura interna, especialmente respecto del estado que presentan techos, paredes y pisos del mismo y así se haga constar, con el asesoramiento del práctico ingeniero designado. CUARTO: Una vez dentro del inmueble en el local comercial abierto al público donde funciona un taller de zapatería, se deje constancia acerca de la existencia de instalaciones propias de dicha actividad comercial y personal respectivo, así como del estado físico que presenta dicha parte interior, especialmente en cuanto a pisos, paredes y techos, esto último con el asesoramiento del práctico ingeniero designado. QUINTO: De cualquier otra circunstancia o hecho que me reservo indicar al momento de practicar estas diligencias. Asimismo solicitó que se designara un práctico ingeniero a los fines de que brindara al notario la información que creyere necesaria para la evacuación de los referidos particulares. Se observó que en el acta de fecha 12 de julio de 2019, que cursa al folio 20, se dejó constancia que la funcionaria ROSINA DEL VALLE BERMUDEZ QUIJADA, la cual fue autorizada para llevar a cabo dicho acto conforme al artículo 29 del Reglamento de Notarías Públicas, se trasladó y constituyó en la dirección arriba señalada a los fines de practicar la inspección ocular extrajudicial solicitada, y que procedió a dejar constancia sobre los anteriores particulares en los siguientes términos: AL PRIMERO: Que en la parte frontal del referido inmueble existe un aviso en el cual se lee:” LA FERIA, S.A, Rif: N° J31129952-1, y publicidad alusiva a zapatos de damas, una con la marca Sifrinas. AL SEGUNDO: que la fachada se encontraba frisada y pintada de azul, con signo de deterioro por humedad, que al lado derecho existe una entrada con una reja y la pared frontal pintada de color blanco, y que esta da acceso a otra área del local (zaguán) en la que se puede apreciar a simple vista, grietas, ya que la pintura está deteriorada por humedad; AL TERCERO: que es poco lo que se puede observar a través de las ventanas y puertas de acceso del local, y que desde allí solo se alcanza a ver el espacio donde se ubica el área de exhibición donde se aprecia el deterioro del techo raso en varios sectores; que al asomarse a través de la puerta original de entrada de la casa se puede apreciar el área que corresponde al antiguo zaguán por donde no se puede pasar dado que el techo colapsó y se derrumbó, pudiéndose observar todos los escombros en el piso, así como también se ven grietas en las paredes y la pintura desconchada, y se ve en estado de abandono y deterioro; AL CUARTO: que una vez dentro del inmueble se puede apreciar que hay un área destinada a zapatería y las instalaciones corresponden a tal uso, que en el local se encontraban dos (2) vendedoras y una (1) encargada del negocio jurídico, y que durante el recorrido del interior del inmueble se pudo apreciar que en la parte delantera donde funciona la zapatería, se encuentra pintada, frisada y en el techo se veía que el cielo raso tenía humedad y estaba sucio, y que posteriormente pasaron al área que funciona como oficina la cual se encontraba pintada, frisada y el techo se veía que el cielo raso tenía humedad y estaba sucio; que siguiendo el recorrido pasaron al área destinada como depósito, y que en esa área se pudo apreciar que las paredes se encontraban con la pintura desconchada, que existían grietas en el friso y que en algunas áreas estaba roto, que también se pudo observar humedad en las paredes, que el lugar estaba sucio y se encontraban objetos que no corresponden al uso del local, que el techo se veía con humedad y deteriorado en algunas zonas, que el área total destinada a depósito se veía sucia y desordenada.
Se observa que en la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada impugnó esta prueba basada en lo siguiente.
“…impugno, niego, rechazo y desconozco en toda forma de derecho dicha inspección realizada el 12 de Julio del año 2019 por la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta (…) por cuanto la misma no está realizada conforme a la Ley y por consiguiente no tiene ninguna validez ni efecto jurídico alguno (…).Que la inspección judicial extralitem por ser de jurisdicción voluntaria, debe cumplir con los requisitos formales de procedibilidad necesarios como garantís del acceso a la justicia, al debido proceso y tutela judicial efectiva, previstos en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela , por lo tanto las solicitudes de jurisdicción voluntaria deben cumplir con los requisitos previstos por los artículos 16 y 340 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo indica el artículo 899 eiusdem, de tal manera que en una solicitud de inspección preconstituida, se debe indicar el interés legítimo y actual con el cual obra el solicitante, el objeto de la pretensión, la relación de los hechos y los fundamentos de derecho entre otros, además, en las cosas como en el presente caso, se debe indicar las razones de hecho y de derecho que hagan presumir la urgencia que tiene la solicitante para que se practique o realice una prueba anticipada como la indicada, todo lo cual no se cumple a cabalidad en la presente solicitud (…).
Sobre tales alegatos, precisa esta Alzada que es improcedente la impugnación formulada por el demandado respecto a la inspección, toda vez que, si pretendía atacar la misma ha debido tacharla puesto que la inspección en cuestión recoge los hechos que se encargan de practicar percibiendo a través del sentido de la vista. Así se precisa.
La doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección pre-constituida, que la misma es válida, cuando se pretende demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.
Ha señalado el actor que el arrendatario incumplió sus obligaciones atinentes al cuidado y mantenimiento que debía darse al inmueble arrendado.
Establece el artículo 1.592 del Código Civil:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia…”.
Ahora bien, conforme lo prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil, observándose de la inspección promovida practicarla dejó constancia que “…la fachada se encontraba frisada y pintada de azul, con signo de deterioro por humedad…”/ “…a través de la puerta original de entrada de la casa se puede apreciar el área que corresponde al antiguo zaguán por donde no se puede pasar dado que el techo colapsó y se derrumbó, pudiéndose observar todos los escombros en el piso, así como también se ven grietas en las paredes y la pintura desconchada, y se ve en estado de abandono y deterioro…”/ “…al área destinada como depósito, y que en esa área se pudo apreciar que las paredes se encontraban con la pintura desconchada, que existían grietas en el friso y que en algunas áreas estaba roto, que también se pudo observar humedad en las paredes…”
Del contenido parcialmente transcrito se evidencia el mal estado del inmueble arrendado, teniendo total validez dicha inspección, ya que por la naturaleza de los hechos constatados éstos no podían verificarse antes del presente juicio con otro tipo de prueba, y la urgencia y necesidad de su práctica deviene precisamente de la acción judicial que intenta la demandante, donde alega como causal de desalojo entre otras, los datos recogidos en la inspección relativos a las condiciones que presentaba el inmueble objeto de tal contrato.
Estima quien decide, que la prueba ideal a ser pre-constituida para justificar una acción desalojo contenida en el literal “c” del artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, reflejado en las condiciones físicas del inmueble arrendado, es la de inspección ocular que se analiza, ya que cualquier otro medio probatorio previsto en las leyes, no alcanzaría ese fin. Por tal Razón, resulta forzoso para esta Alzada declarar improcedente la impugnación planteada a la inspección extra-lítem, por la parte demandada, y en consecuencia, se valora para demostrar los hechos en ella reflejada. Así se decide.
En cuanto a las fotos tomadas por el ciudadano ARMANDO PACHECO, designado experto fotógrafo y al informe de inspección elaborado por el ciudadano JUAN EDUARDO AGREDA BELLORIN, designado experto perito, ambos al momento que se realizó la inspección valorada precedentemente, este Tribunal no le asigna valor probatorio, en virtud de que los mismo, al ser emitidos por terceros ajenos a la causa debieron ser ratificados en su oportunidad procesal, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, esta Alzada, al ser las referidas documentales emanadas de terceros que nada tienen que ver con la presente contienda, y al no ser ratificados en este juicio, debe forzosamente no emitir valoración alguna a las referidas documentales y por ende ser desechadas. Así se decide.
13).- Al folio 36 y vto., copia fotostática de escrito dirigido al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, suscrita por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, debidamente asistido por la abogada en ejercicio EKATERINI KASSAPIS PROGONI, por medio del cual consignó la mensualidad correspondiente al mes de marzo de 2019, por la cantidad de un bolívar soberano (Bs.S. 1.00) mediante depósito bancario número 276210941 de fecha 08-04-2019 en el Banco Bicentenario del Pueblo a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN. Este instrumento fue analizado en este mismo capitulo y en razón de ello esta alzada considera innecesario emitir juicio de valor sobre el mismo nuevamente. Así se establece.-
14).- Al folio 36 y vto., copia fotostática de escrito dirigido al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, suscrita por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, debidamente asistido por la abogada en ejercicio EKATERINI KASSAPIS PROGONI, por medio del cual consignó la mensualidad correspondiente al mes de febrero de 2019, por la cantidad de un bolívar soberano (Bs.S. 1.00) mediante depósito bancario número 274347091 de fecha primero de marzo de 2019 en el Banco Bicentenario del Pueblo a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN. Este instrumento fue analizado en este mismo capítulo y en razón de ello esta alzada considera innecesario emitir juicio de valor sobre el mismo nuevamente. Así se establece.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACCIONADA EN LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDADA.
DOCUMENTALES.-
1.- A los folios 74 al 88, marcado con la letra “A”, copias certificadas expedidas por el Registro Mercantil Primero del estado Nueva Esparta de acta constitutiva estatutaria de la empresa LA FERIA SHOES STORE, C.A, inscrita bajo el N° 71, tomo 12-A-2004 de fecha 25-03-2004, de la cual se extrae creación y constitución de la empresa, siendo constituida por los ciudadanos ANTONIO KASSAPIS PROGONI y CONSTANTINO KASSAPIS PROGONI, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.424.829 y 13.424.830 respectivamente, igualmente se pueden evidenciar las normativa por la que se rige la misma, quienes son sus representantes legales, entre ellos el Presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, que tiene las más amplias facultades y el vicepresidente suplirá sus faltas. Por tales razones este Tribunal de Alzada le da todo su valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.
2) A los folios 89 al 94, marcado “B”, copias certificadas expedidas en fecha 13 de noviembre del año 2017, por el Registro Mercantil Primero del estado Nueva Esparta de documento inscrito ante esa Oficina en fecha 13-11-2017 bajo el N° 43, tomo 116-A, contentiva del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, celebrada en fecha 15 de junio de 2017, de la misma se ´puede evidenciar que estuvieron presentes los accionistas de la compañía ciudadanos ANTONIO KASSAPIS PROGONI, EKATERINI KASSAPIS PROGONIS y FOTINI PROGONIS DE KASSAPIS, quienes representan la totalidad del capital social de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, que se designó para que presidiera la asamblea al ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, se trataron como PRIMER punto del orden del día, la aprobación del balance general y demás estados de cuentas correspondientes al ejercicio económico comprendido del 01-01-2015 al 31-12-2015 y del ejercicio económico comprendido del 01-01-2016 al 31-12-2016; y SEGUNDO, aumento de capital social de la sociedad mercantil y modificación de la cláusula cuarta. En cuanto al primer punto del orden del día, fueron aprobados por unanimidad los informes y cuentas presentados, así como los balances generales de la compañía y el conexo estado de resultados, en cuanto al SEGUNDO punto se aprobó aumentar el capital de la empresa de un millón quinientos mil bolívares exactos (Bs. 1.500.000,00) a ocho millones de bolívares exactos (Bs. 8.000.000,00) y que se procedió a suscribirse y pagarse las seis mil quinientas (6500) nuevas acciones nominativas por un valor nominal de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) cada una y el mismo se realizaría según balance presentado por el contador, el cual se anexa. Que se procedió a modificar la cláusula cuarta del acta constitutiva-estatutaria, la cual quedó redactada de la siguiente manera: “el capital social de la compañía es la cantidad de ocho millones de bolívares exactos (Bs. 8.000.000,00) dividido en ocho mil (8000) acciones nominativas, con un valor nominal de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) cada una de ellas, las cuales han sido suscritas y pagadas íntegramente por los accionistas en la forma siguiente: el accionista ANTONIO KASSAPIS PROGONI, ha suscrito la cantidad de dos mil setecientas (2700) acciones con un valor nominal de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) cada una y paga por ellas la suma de dos millones setecientos mil bolívares exactos (Bs. 2.700.000,00), la accionista EKATERINI KASSAPIS PROGONI, ha suscrito la cantidad de dos mil seiscientas cincuenta (2.650) acciones con un valor nominal de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) cada una y paga por ellas la suma de dos millones seiscientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 2.650.000,00) y la accionista FOTINI PROGONIS DE KASSAPIS, ha suscrito la cantidad de dos mil seiscientas cincuenta (2.650) acciones con un valor nominal de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) cada una y paga por ellas la suma de dos millones seiscientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 2.650.000,00), Por tales razones este Tribunal de Alzada le da todo su valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil, Así se establece.-
3).- A los folios 95 al 148 original de escritos dirigidos al Juez del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, suscritos por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, debidamente asistido por la abogada en ejercicio EKATERINI KASSAPIS PROGONI, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 155.224, por medio de los cuales procedió a consignar las mensualidades correspondiente a los mes de agosto, julio, mayo, abril, marzo, febrero, y enero de 2019, diciembre, noviembre, octubre, septiembre, y agosto de 2018, cada uno por la cantidad de un bolívar soberano (Bs.S. 1.00) mediante depósitos bancarios números 287322165, 285412028, 283031778, 280924977, 277825483, 276210941, 274347091, 272572445, 269724460, 267532491, 264254124, 261016710, 258559415, de fechas 03-09-2019, 02-08-2019, 01-07-2019, 04-06-2019, 02-05-2019, 08-04-2019, 01-03-2019, 06-02-2019, 08-01-2019, 05-12-2018, 02-11-2018, 01-10-2018, 13-09-2018, respectivamente, en el Banco Bicentenario del Pueblo a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en la cuenta de ahorros N° 0175-0151-84-0060216969, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manifestando que en virtud de que la referida ciudadana se negó en un principio a firmar la notificación de la primera consignación que se le hizo del correspondiente canon de arrendamiento, solicitó que se libraran carteles de notificación correspondientes para su debida publicación. Se observa que cada escrito de consignaciones fue acompañado por los respectivos carteles de notificación librados a la ciudadana BELLARMINA MARIN y debidamente publicados en su oportunidad. Estos instrumento (285412028, 283031778, 280924977, 277825483, 276210941, 274347091, 272572445, 269724460, 267532491, 264254124) fueron objeto de análisis en el capítulo destinado a las pruebas promovidas por la parte actora, y en razón de ello esta alzada considera innecesario emitir juicio de valor sobre los mismos nuevamente. Así se establece. Ahora bien en relación los instrumentos 287322165, (folio 95 1era pieza) 261016710, (Folio 144 1era pieza) y 258559415 (folio 148 1era pieza), respectivamente, analizados, fueron reconocidos por el adversario en la oportunidad correspondiente, se les imparte valor probatorio conforme al artículo el 1.363 del Código Civil, para demostrar que la empresa demandada “ LA FERIA SHOES STORE, C.A,” representada por su Presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, consignó el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto de 2019, por Bs.1,00) septiembre de 2018, por (Bs. 0.008) y agosto de 2018, por (Bs. 0.008) en ese orden, a favor de la arrendadora ciudadana BELLARMINA MARIN. Así se establece.-
3) A los folios 149 al 165 original de escritos dirigidos al Juez del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, suscritos por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, debidamente asistido por la abogada en ejercicio EKATERINI KASSAPIS PROGONI, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 155.224, por medio de los cuales procedió a consignar las mensualidades correspondiente a los meses de diciembre, noviembre, octubre y septiembre del año 2019, cada uno por la cantidad de un bolívar soberano (Bs.S. 1.00) mediante depósitos bancarios números 294071273, 292380802, 290662503, 288777549, de fechas 02-01-2020, 02-12-2019, 05-11-2019, 02-10-2019, respectivamente, en el Banco Bicentenario del Pueblo a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en la cuenta de ahorros N° 0175-0151-84-0060216969, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manifestando que en virtud de que la referida ciudadana se negó en un principio a firmar la notificación de la primera consignación que se le hizo del correspondiente canon de arrendamiento, solicitó que se libraran carteles de notificación correspondientes para su debida publicación. Se observa que cada escrito de consignaciones fue acompañado por los respectivos carteles de notificación librados a la ciudadana BELLARMINA MARIN y debidamente publicados en su oportunidad, los mismos fueron reconocidos por el adversario en la oportunidad correspondiente, se les imparte valor probatorio conforme al artículo el 1.363 del Código Civil, para demostrar que la empresa demandada “ LA FERIA SHOES STORE, C.A,” representada por su Presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, consignó los canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre, noviembre, octubre y septiembre del año 2019, cada uno por la cantidad de un bolívar soberano (Bs. 1.00) en ese orden, a favor de la arrendadora ciudadana BELLARMINA MARIN. Así se establece.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN LA ETAPA PROBATORIA.
DOCUMENTALES.
1.- Reprodujo el mérito favorable que se desprende del instrumento marcado con la letra “A”, inserto a los folios 4 al 6, contentivo del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Marcano del estado Nueva Esparta en fecha 14 de noviembre de 1.986, inscrito bajo el N° 38, folios 109 al 111, protocolo primero, tomo primero, cuarto trimestre del año 1986, el cual fue acompañado por la parte actora junto con el escrito libelar a los fines de demostrar la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo se solicita, celebrado con la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, sobre el inmueble identificado con el N° 7 de la calle Aurora de la ciudad de Juangriego, Municipio Marcano de este Estado. Este instrumento fue analizado en este mismo capitulo y en razón de ello esta alzada considera innecesario emitir juicio de valor sobre el mismo nuevamente. Así se establece.-
2.- hizo valer las consignaciones de canon de arrendamiento efectuados por la arrendataria “LA FERIA SHOES STORE, C.A, en el expediente Nº 663, reproducidas con el libelo marcadas “B”., folios 7 al 16 de la 1era pieza. Estos instrumentos fueron objeto de análisis en el capítulo destinado a las pruebas promovidas por la parte actora, y en razón de ello esta alzada considera innecesario emitir juicio de valor sobre los mismos nuevamente. Así se establece
2).- Reprodujo el mérito favorable que emana de la inspección llevada a cabo por la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta en fecha 12 de julio de 2019, con fundamento en el artículo 75, numeral 12 de la vigente Ley de Registro Público y del Notariado, con la potestad de dar fe pública de los hechos o actos ocurridos o que le consten en su presencia, concretamente de donde se evidencia que la arrendataria a través de su representación han ocasionado al inmueble arrendado por omisión de sus deberes de mantenimiento y conservación, deterioros mayores que los provenientes del uso normal, lo que ha lugar al desalojo demandado en acción principal. Este instrumento fue analizado en este mismo capítulo y en razón de ello esta alzada considera innecesario emitir juicio de valor sobre el mismo nuevamente. Así se establece.-
CONFESIÓN VOLUNTARIA.
1).- Reprodujo el mérito favorable que emana del escrito de contestación de la demanda, concretamente la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, así como de las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuados por la arrendataria en el expediente N° 663 del mismo Juzgado de la causa. En relación a la promoción y evacuación como medios de prueba de lo explanado en el escrito de contestación de la demanda, esta juzgadora cree altamente justificado hacer las consideraciones que a continuación se expresan: El escrito de contestación de la demanda que no es más que la actividad que le toca cumplir al demandado para dar respuesta a la demanda deducida en su contra por el actor, continuando después de cumplida, las etapas normales del litigio. (Op. Cit. p. 191) y que al igual que el libelo de demanda no contiene esencialmente ningún destino probatorio.
En su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, tomo III, p. 51, el gran maestro procesalista venezolano Arminio Borjas, describe con especial maestría la verdadera naturaleza de la contestación de la demanda: “Como efecto consecuencial del anterior, la constitución del juicio por virtud de la litis-contestación crea entre las partes una situación jurídica especial, ligándolas por un vínculo voluntariamente contraído, que no les permite cambiar ni modificar, sin su mutuo acuerdo, los extremos de la controversia, ni al actor retirar su demanda y desistir del procedimiento sin anuencia del demandado. Esta situación, que, como veremos, no es contractual, pero que sí tiene por fundamento un hecho lícito y voluntario, es lo que se denomina el cuasicontrato de la litis o el cuasicontrato judicial.”
Por tanto, como se ve, el acto de la contestación de la demanda, materializado en un documento escrito, cumple una finalidad procesal que no es más que la llamada trabazón de la litis, etapa fundamental en la metodología procedimental jurídica para conducir al juez a una solución determinada, por tanto, no puede considerarse al escrito de contestación de la demanda como un medio probatorio y en consecuencia se desecha. Así se decide.
PRUEBA DE EXPERTICIA.
A los folios 234 al 257 informe de experticia consignado en fecha 14 de diciembre de 2021 por los ingenieros SIMON ZABALA MARCANO, NELLYS CEDEÑO y JUAN AGREDA, inscritos en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo los Nros. 42.624, 150.080 y 88.114 respectivamente. Se observa que esta prueba fue promovida por la parte demandante a los fines de determinar con el empleo de método y sistemas científicos, legales, pertinentes y adecuados, si en el inmueble objeto del presente juicio, ubicado en la calle Aurora, N° 7, de la ciudad de Juangriego Municipio Marcano de este Estado con aviso en su fachada “LA FERIA, S.A”, y con publicidad alusiva a zapatos de damas, mediante el examen de sus pisos, techos, paredes y estructuras internas y externamente 1) presentan o ha presentado en pasado reciente, aproximadamente durante el periodo de tiempo comprendido por lo menos desde el mes de junio del año 2.019 hasta la fecha de la práctica de esa experticia, deterioros o graves daños mayores que los provenientes del uso normal en sus estructuras. 2) Si los mismos en caso de haber existido, fueron objeto de reparaciones en el mismo espacio temporal, o sea recientemente, y si dichas reparaciones han sido lo suficientemente eficaces para volver las cosas y estructuras del inmueble a su estado normal o si dichas reparaciones superfluas durante ese periodo de tiempo solo han disimulado o solapado la existencia de deterioros o graves daños mayores en las estructuras del inmueble sin verdaderamente corregirles; 3) Si era y/o es urgente efectuar reparaciones adecuadas en las estructuras del inmueble ante tales deterioros mayores, 4) si el inmueble presenta o ha presentado en el pasado reciente humedades y/o filtraciones, externas o internas en alguna o algunas de sus estructuras de paredes, pisos y techos, capaces de perjudicar gravemente el inmueble, 5) si una parte apreciable del techo de lo que es o era la principal entrada hacia el interior o salida del inmueble, anteriormente denominado “zaguan”, se evidencia haber ocurrido grave colapso hasta el punto de derrumbarse y caer sus escombros al piso, 6) si el inmueble presenta grietas en sus paredes y/o pisos que reflejan graves deterioros en su estructura, que aunque recientemente cubiertas con alguna mezcla o producto no han dejado de reflejar la existencia de daños graves en la estructura del inmueble; 7) si las estructuras metálicas de acero del inmueble se han oxidado y sin haber recibido el debido mantenimiento, y 8) si tales daños detectados en las estructuras del inmueble sometido a experticia constituyen deterioros mayores que los provenientes del uso del inmueble, que requieren urgentes reparaciones adecuadas.
A los fines de proceder con su valoración se evidencia de los autos, que los ciudadanos SIMON ZABALA MARCANO, NELLYS CEDEÑO y JUAN AGREDA, en su condiciones de expertos designados legalmente por el Tribunal, presentó informe en el cual concluyeron:
- que el inmueble se encuentra con deterioros en cuanto a la estructura del techo en donde se pudo evidenciar que existió un colapso en una de sus áreas lo que fue reparado, no siendo la manera más idónea ya que se observaron láminas de acerolit o zinc colocadas por encima del techo original sujetas con alambres de manera superficial,
- que también se observaron manchas de humedad provenientes de filtraciones en cielo raso y paredes, las cuales de no ser corregidas a tiempo conllevan al colapso de la estructura del techo,
- que el piso presenta fisuras en algunas de las áreas, una de las cuales también presenta signo de reparaciones menores.
- que la estructura metálica colocada en el área posterior del techo, presenta oxido evidenciándose la falta de mantenimiento.
- que existe un área denominada “zaguan” en donde se observaron reparaciones en paredes, pisos y cielo raso tal como se han descrito en los particulares de ese informe.
- que se pudo observar que parte de las instalaciones eléctricas están expuestas, lo que representa un riesgo dado a las filtraciones que pudieran producirse en diversas áreas del inmueble, lo que hace insegura la condición en lo concerniente al cumplimiento de las normas contra incendios y pudiendo esta situación incrementar los daños al inmueble objeto de dicha experticia.
Y así mismo en su ampliación a la experticia indicaron: 1) Si existen deterioros o daños en la estructura del área delantera del techo del inmueble, si son provenientes del uso normal y la gravedad de los mismos. 2) Señalar la cantidad de humedades, filtraciones y grietas de la estructura del inmueble tanto en piso, paredes, techo, específicamente el área del frente, entrada, sala de trabajo, depósito, sala de baño y cualquier otra área que forme el inmueble, debiendo calificar si los mismos son daños mayores o provenientes del uso normal, indicando los métodos, técnicas y sistemas utilizados para realizar su dictamen.
En consecuencia, este tribunal acoge esta experticia ya que cumple con todas las exigencias de ley, por tal razón se le da valor probatorio para concluir con los expertos lo arriba mencionado. Así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA ETAPA PROBATORIA.
1).- Reprodujo el mérito favorable que se desprende de los documentos: que fueron consignados por esa representación judicial junto con el escrito de contestación de la demanda, los cuales se describen a continuación: a) instrumentos que cursan desde los folios 95 al 148, contentivos de los escritos dirigidos al Juez del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, suscritos por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, por medio de los cuales consignó a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN los cánones de arrendamiento correspondientes a los mes de agosto, julio, mayo, abril, marzo, febrero, y enero de 2019, diciembre, noviembre, octubre, septiembre, y agosto de 2018, cada uno por la cantidad de un bolívar soberano (Bs.S. 1.00); b) instrumentos que cursan desde los folios 149 al 165, contentivos de los escritos dirigidos al Juez del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, suscritos por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, por medio de los cuales consignó a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre, noviembre, octubre y septiembre del año 2019, cada uno por la cantidad de un bolívar soberano (Bs.S. 1.00) mediante depósitos bancarios números 294071273, 292380802, 290662503, 288777549, de fechas 02-01-2020, 02-12-2019, 05-11-2019, 02-10-2019, respectivamente, en el Banco Bicentenario del Pueblo. Estos instrumentos fueron debidamente analizados en este capítulo, y en razón de ello considera esta Alzada innecesario emitir nuevamente juicio de valoración sobre los mismos. Así se establece.
2) Hizo valer el principio de comunidad de la prueba que se desprende de la inspección extra judicial realizada y promovida por la parte actora como un documento junto con el libelo, llevada a cabo por la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta en fecha 12 de julio de 2019. Este Tribunal, considera que este documento ya fue revisado y valorado precedentemente por lo que mal podría volver a emitir opinión sobre el mismo. Así se establece
3).- A los folios 192 al 194, 1era pieza, INSPECCION JUDICIAL evacuada en fecha 16 de septiembre de 2021 por el tribunal de la causa, promovida y admitida conforme a las pautas contempladas en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto se dejó constancia que el tribunal de la causa se trasladó y constituyó en fecha 16-09-2021 en un inmueble ubicado en la calle Aurora, N° 7 de la ciudad de Juan griego, Municipio Marcano de este Estado, y que se designó como práctico a la ciudadana JULIANA JOSE GONZALEZ MATA, titular de la cédula de identidad N° 14.220.044, arquitecta, inscrita en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 153.633, quien estando presente aceptó el cargo y prestó el juramento de ley. Seguidamente se dejó constancia sobre los particulares a evacuar en los siguientes términos: AL PRIMERO: Que si existe en la parte frontal del inmueble –que lo identifica como LA FERIA SHOES STORE, C.A, Rif. J-31129952.1. AL SEGUNDO: que dicho inmueble se encuentra pintado con algunos detalles producto del pasar del tiempo, que en cuanto a las filtraciones, grietas o humedad de las paredes, el tribunal se abstuvo de emitir opinión por cuanto este particular sería evacuado con el asesoramiento del práctico ingeniero designado. AL TERCERO: que a simple vista se ve que el cielo raso se encuentra en buen estado, que los pisos se encuentran en buen estado y el sanitario se ve en buen estado mas no de funcionamiento en virtud que en ese momento no había suministro de agua; que la puerta de entrada al sanitario se encontraba un poco deteriorado; AL CUARTO: Se acordó que este particular fuera evacuado por la práctica ingeniera designada. Se observa que en fecha 30-09-2021 se agregó al expediente escrito denominado memoria técnica de inspección ocular, y anexas impresiones fotográficas suscrito por la práctico designada arquitecta JULIANA JOSE GONZALEZ MATA, del cual se extrae la siguiente información:
- que la fachada principal del inmueble inspeccionado, solo presenta falta de pintura y uno que otro detalle de estética como lo es la reja del local cerrado y el cual se encuentra en perfecto estado (solo faltan piezas sanitarias).
- que los pisos y cielo rasos (drywall) no dejan ver el techo original por lo que se tuvo que realizar el levantamiento y hacer fotografías para verificar que las columnas y vigas estaban en buen estado.
- que el baño de uso personal y clientes, solo la puerta presenta desgaste de la madera de exhibición, mas no tiene nada que ver con lo estructural, solo accesorio como tal.
- que la oficina principal no presenta ningún defecto o grietas tanto en sus paredes y cielos rasos (drywall) estaban perfectos y contaban con su respectivo equipamiento.
- que los depósitos con sus tradicionales anaqueles o estanterías, todo representa falta de pintura, mas no tienen que ver con lo estructural es solo equipamiento.
- que los techos originales se mantienen gracias a la colocación del zinc, que es de gran ayuda para evitar filtraciones y así proteger las tejas tanto de la intemperie y el pasar del tiempo, como de las pisadas de los vigilantes nocturnos que se pasean de techo en techo para evitar la delincuencia.
Este Tribunal le confiere valor probatorio a que se refiere el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
V.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
LA DECISIÓN APELADA.-
La decisión objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha cinco (5) de mayo de 2022, mediante la cual se declaró SIN LUGAR en cada uno de sus puntos la demanda interpuesta por la ciudadana BELLARMINA MARIN, basándose en los siguientes motivos, a saber:

Estamos en presencia de un desalojo basado en el deterioro de un local comercial, según el libelo que se copia textualmente:
… omissis…
Como Petitum Principal del Desalojo:
1.- Que el Arrendatario ocasiono al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal por dejar de notificar oportunamente las fallas que afectan el interior de la estructura de inmueble; pues alega la representación de la parte demandante que la parte demandada ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del mismo, dejando de notificar oportunamente las fallas que afectan el interior de la estructura del inmueble objeto del arrendamiento.
De ser Negada el Petitum Principal del Desalojo:
2- La falta de pago de más de dos cánones de arrendamiento; pues alega la representación de la parte demandante que la parte demandada ha incumplido su obligación contractual y legal de pagar los respectivos cánones de arrendamiento comprendidos entre el mes de agosto de 2018 y el mes de agosto de 2019, ambos inclusive, en total trece (13) cánones mensuales de arrendamiento.
Quedan así fijados los hechos y límites de la controversia.
En cuanto al Petitum Principal, la fundamental causa para pedir el desalojo es, las reparaciones que deben hacérseles al local comercial y para demostrar que si necesitan las reparaciones promovió las siguientes pruebas: al momento de introducir la demanda consignó las siguientes pruebas A-) Original de la inspección Notarial evacuada por ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar, del Estado Bolivariano de Nueva Esparta de fecha 12/07/2019. Con respecto a esta prueba considera quien decide que la misma no está sujeta al control de la prueba por la otra parte por cuanto fue evacuada antes del juicio y su valoración podía implicar un menoscabo al derecho a la defensa de la otra parte, sin embargo del estudio realizado a la misma la notaria cuando dejó constancia de los daños que presuntamente sufre el local comercial dejo constancia de lo siguiente: en cuanto al particular segundo, que pudo constatar que esta frisada y pintada con signos de deterioros por humedad; en relación al particular tercero, que es poco lo que se pudo observar a través de las ventanas y puertas de acceso del local, desde allí solo se alcanza a ver el espacio donde se ubica el área de exhibición donde se aprecia el deterioro del techo raso en varios sectores, ahora bien al asomarse a través de la puerta original de entrada de la casa, se puede apreciar el área que corresponde al antiguo zaguán por donde no se puede pasar, dado que el techo colapsó y se derrumbo, como se pudo observar todos los escombros en el piso; en relación al particular cuarto, que una vez dentro del inmueble en el local comercial abierto al público donde funciona la zapatería, se pudo recorrer todos los diferentes ambientes que lo conformar y se pudo constatar el estado de deterioro tanto de paredes como de los techos, con signos evidentes de falta de mantenimiento y presencia de daños debido a filtraciones; que tal como se pudo apreciar a las fotos donde pueden observarse el daño en el techo raso que evidencia una filtración de agua proveniente de goteras en el techo superior que justamente está lado de la instalación eléctrica de las lámpara de iluminación del local lo que puede ocasionar un corto circuito, el deterioro en todo el techo raso es mas grave en el área de deposito 1, donde las filtraciones han afectado también el friso de las paredes, e inclusive ha ocasionado el deterioro del piso de cemento, que al pasar al otro salón identificado como depósito 2, en la foto se pudo observar que el estrado de deterioro de las estructuras metálicas de acero es grave, dado que están oxidadas sin haber recibido ningún tipo de mantenimiento; que las filtraciones han originado graves daños al friso de las paredes y se suma a esto el completo desorden que presenta el sitio que tiene una acumulación de todo tipo de artículos tirados por toda el área; que al inspeccionar los baños, pudo constatar que las piezas sanitarias están rotas y completamente deterioradas, e inclusive sin poder ser utilizadas, adicionalmente están en completo estado de suciedad al igual a la batea que se encuentra el área adyacente. En su oportunidad la parte demandada, impugnó, negó, rechazó y desconoció en toda forma de derecho dicha inspección, por cuanto la misma según su parecer no fue realizada conforme a la ley.
Ahora bien de acuerdo a esta inspección extrajudicial no se evidencia que al local comercial propiedad del demandante le sea necesario realizarle reparaciones locativas mayores que ameriten su desalojo y de acuerdo a las máximas de experiencia, observando que el notario dejo constancia, se puede concluir que dichas reparaciones son menores pudiendo ser reparadas con el arrendatario ocupando el inmueble por lo que la inspección extrajudicial no confiere ningún elemento de convicción y no se le otorga ningún valor probatorio y así se decide.
En el lapso de promoción de prueba el demandante promovió las siguientes:
A los fines de demostrar la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento, promovió documento protocolizado en la entonces denominada Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Marcano del estado Nueva Esparta, en fecha 11 de noviembre de 1.986, bajo en N° 38, folios 109 al 111, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año de 1.986, producido con el libelo de la demanda de desalojo en copia marcada “A”; este sentenciador valora y aprecia, conforme a lo dispuesto en los artículos 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido en su oportunidad legal tachado, impugnado o desconocido por la parte contra quien fue opuesto; este sentenciador valora y aprecia. Así se establece.
A los fines de demostrar la existencia de la relación de arrendamiento entre las partes, la parte actora se acoge al principio de “notoriedad judicial”, en cuanto a las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuados por la arrendataria “LA FERIA SHOES STORE, C.A.”, en el expediente Nº 663 de este mismo Juzgado de Municipio a partir del mes de marzo de 2.009; este sentenciador valora y aprecia. Así se establece.
Promovió Inspección Notarial llevada a cabo por la Notaria Pública Segunda de Porlamar, estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha de 12 de julio de 2.019, con fundamento den el articulo 75 numeral 12 de la vigente Ley de Registro Público y del Notario, con la potestad de dar fe pública de los hechos o actos ocurridos o que le consten en su presencia (Art. 69 ejusdem) todo conforme al acta levantada (Art. 81 ejusdem), informe y fotografías anexas de prácticos designados, que se ha producido en el libelo de la demanda en originales marcados “C”; con respecto esta prueba la misma ya fue analizada anteriormente y así se establece.
Promovió prueba de experticia en el inmueble ubicado en la calle Aurora, Nº 7 de la ciudad de de Juan Griego, Municipio Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta, con aviso en su fachada “La Feria, S. A.”, objeto de arrendamiento entre las partes, mediante el examen de sus pisos, techos, paredes y estructura, interna y externamente. Con respecto a esta prueba es conveniente copiar textualmente el análisis realzado por los expertos y así tenemos:”
… omissis…
En cuanto al resultado arrojado por la experticia, la parte demandante solicitó al tribunal ordenará a los expertos ampliar y aclarar dicho dictamen pericial; por otra parte, la parte demandada también formuló observaciones a dicho informe pericial. El tribunal visto lo solicitado por ambas partes, ordenó a los expertos aclarar y ampliar dichas resultas.
Con respecto a esta prueba constata este juez, que los expertos dejaron constancia al momento de aclarar y ampliar la experticia casi los mismos hechos y circunstancia que realizaron en la experticia antes analizada
Ahora bien de acuerdo a lo que los expertos dejaron constancia y de las fotografías anexas, se puede evidenciar que el local comercial no presenta daños mayores que ameriten ser reparadas desalojando al inquilino, por cuanto en la experticia se dejó constancia de que las paredes del local se encuentran manchas de humedad provenientes de filtraciones, que hay vigas oxidadas debido a la falta de mantenimiento, que la loza del piso presenta grietas, que el techo debe ser reparado a corto plazo, lo que no arroja, que los daños puedan ser catalogados como locativas mayores. Así se establece.
… omissis…
En cuanto a este particular la parte demandada objetó:
… omissis…
En cuanto a esta controversia, esta sentenciadora después de realizar una minuciosa revisión en el libro de consignaciones llevado por el Tribunal de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta circunscripción Judicial, se evidencia la existencia de un Expediente de Consignación de Cánones de arrendamiento signado con el N° 663, conformado por siete (7) piezas, cuyo consignatario es “LA FERIA SHOES STORE”, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 25 de marzo de 2.004, bajo el N° 71, Tomo 12-A, con domicilio en la calle Aurora, ciudad de Juan Griego, estado Bolivariano de Nueva Esparta, representada por su presidente ciudadano Antonio Kassapis Progoni, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad N° 13.424.829, a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad N° V-2.828.359 y domiciliada en Altagracia, calle principal del Sector Blanco Lugar, Municipio Gómez del estado Bolivariano de Nueva Esparta, evidenciándose en la pieza número seis (06) de dicho expediente, los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de agosto de 2018 y el mes de agosto de 2019, del cual se desprende que dichas consignaciones fueron efectuadas oportunamente dentro de los cinco primeros días después de su vencimiento, por lo tanto este tribunal desestima la acción subsidiario. Así se decide.
Al momento de contestar al fondo adujo lo siguiente: Rechazo, negó y contradijo que su representada haya ocasionado deterioros mayores y haber dejado de notificar a la arrendadora de dichos deterioros, que existan daños mayores, ni daños que afecten principalmente las estructuras físicas del inmueble que pudieran calificarse de graves, que es falso que mi representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento comprendidos entre el mes de Agosto 2018 y el mes de Agosto del 2019 inclusive, e impugno la inspección extra litem. Observa este juez que los alegatos de la parte demandada fueron analizados al momento de valorar las pruebas.
En cuanto a la inspección judicial promovida por la parte demandada, se evidencia que al local comercial propiedad del demandante sea necesario realizarle reparaciones mayores que ameriten el desalojo de la parte demandada, y de acuerdo a las máximas de experiencia, se puede concluir que dichas reparaciones son menores pudiendo ser reparadas con el arrendatario ocupando el inmueble. Así se decide.
V.- DISPOSITIVA
En virtud de las anteriores consideraciones, este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Desalojo por Deterioro de Local Comercial, interpuesta por la ciudadana BELLARMINA MARIN, parte demandante de conformidad con lo previsto en el artículo 40 Literal “C” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de 2014 contra la Sociedad Mercantil La Feria Shoes Store C.A., antes identificada, en la persona de su Presidente ANTONIO KASSAPIS PROGONIS.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA ACCION DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE
NATUTALEZA SUBSIDIARIA interpuesta por la ciudadana BELLARMINA MARIN, parte demandante, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 Literal “a” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de 2014 contra la Sociedad Mercantil La Feria Shoes Store C.A., antes identificada, en la persona de su presidente ANTONIO KASSAPIS PROGONIS.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante por resultar totalmente vencida en el presente juicio todo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)
… omissis…”
ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
Informes de la parte demandada
Consta que en fecha 27 de mayo de 2022, el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, parte demandada en el presente juicio, asistido por el profesional del derecho PEDRO CASTILLO GUEVARA, presentó escrito de informes en el cual alegó:
- que en las actas procesales que conforman el expediente del juicio de desalojo están plasmadas todas las circunstancias contrarias a derecho que llevaron al tribunal de la causa a declarar SIN LUGAR, la pretensión de la parte actora, y que dentro de ese cúmulo de circunstancias se pueden destacar las siguientes:
- que en primer lugar la parte actora no demostró en ninguna forma de derecho, durante el lapso probatorio que el inmueble objeto de la pretensión de desalojo adolece de daños mayores que ameriten el desalojo del mismo, y que tampoco demostró de manera contundente, inequívoca y fehaciente que la demandada de autos, le debiera dinero alguno por concepto de cánones de arrendamiento, lo cual es de impretermitible cumplimiento probar para que prospere la demanda tal como lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de manera tal que si la demanda instaurada estaba fundamentada en la pretensión de la parte actora, en desalojar a su representada por daños mayores ocasionados al inmueble, y falta de pago de cánones de arrendamiento, su deber era probar esas dos circunstancias, lo cual no hizo, porque le era imposible hacerlo, ya que su demanda era infundada y temeraria.
- que en segundo lugar el informe presentado por los expertos juramentado por el tribunal de la causa, en nada demuestra que el inmueble adolezca de daños mayores, que amerite el desalojo del inmueble, puesto que no expresan en su informe de manera taxativa (como debe ser) que los daños son mayores y que ocurrieron por negligencia de la arrendataria.
- que ellos mismos en su informe hablan de “supuestos” daños, y que en el escrito que presentaron, donde impugnaron y desconocieron el informe en referencia, están descritos los motivos por los cuales dicho informe, no tiene relevancia jurídico legal alguna, para ser objeto de prueba suficiente para fundamentar el desalojo de local comercial, y que debido a lo irrelevante del mencionado informe y a la falta de pruebas fehacientes e indubitables para sustentar la temeraria demanda de desalojo, el tribunal de la causa, declaró sin lugar la demanda.
-que cabe destacar que el articulo 1.427 del Código Civil dispone que: (…) .y que según esta norma, el juez no está obligado a seguir el dictamen de los expertos si su convicción se opone, y que está claro entonces, que el juez o los jueces se instancia son soberanos en la apreciación que hagan de la experticia y su determinación es una cuestión subjetiva, y que en virtud de que el proceso mental que sigue el juez al analizar para apreciar una prueba de experticia, deberá aplicar las reglas de la sana crítica y la norma contenida en el citado 1.427 del Código Civil.
- que es observar, que la legislación venezolana exige que el informe de los expertos sea motivado y muy especialmente en los puntos que necesiten ser justificados, y que el informe presentado en este caso que nos ocupa, adolece de muchas contrariedades y no esta realizado conforme a las normas que lo regulan, por lo que este informe, en nada prueba que el inmueble objeto de la demanda, tenga daños mayores que ameriten el desalojo del local comercial, y no existiendo esa prueba, es lógico entender que la demanda no podía prosperar y así lo declaró el tribunal de la causa. (…).
INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE ACTORA.
En fecha 28 de junio de 2022, compareció el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MARIN, asistido por la abogada en ejercicio JOANA KARINA RODRIGUEZ LOPEZ inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 75.279, y presentó escrito de informes en el cual expuso entre otras cosas como hechos de mayor relevancia, los que se describen a continuación:
- que la parte actora en el libelo de la demanda con toda claridad ha planteado acción principal de desalojo del local comercial con fundamento en la primera parte de la causal “c” del articulo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que en lo sucesivo denominarán Decreto Ley 2014, cuya causal de desalojo a la letra dice “que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal…”.
- que ha quedado claro que dichos deterioros mayores en el inmueble arrendado deben ser imputados en su caso a la parte arrendataria por incumplimiento de obligaciones que le son propias en las relaciones de arrendamientos de locales comerciales (…)
- que junto con el libelo de la demanda la parte actora produjo copia de prueba documental para acreditar el derecho de propiedad sobre el inmueble objeto del arrendamiento, legajo de copias de consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la parte arrendataria demandada, ello en atención a que en la presente causa igualmente la parte actora accionó en forma subsidiaria desalojo del inmueble arrendado por falta de pago de pensiones de arrendamiento, y consignó también original de inspección notarial extralitem practicada en el inmueble local comercial objeto del arrendamiento, a los fines de que de alguna forma se dejara constancia acerca de las existencia de graves y notorios deterioros en el inmueble arrendado, que en el libelo de la demanda se destacó “ no provenientes del uso normal, que presenta el inmueble objeto del arrendamiento entre las partes”.
- que no cabe la menor duda acerca de que el fundamento legal de la acción principal de desalojo de local comercial instaurada está en el artículo 40 primera parte del literal c. del Decreto Ley 2014, que señala: “… que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal…”, y que en efecto en el petitum de la acción principal de desalojo de local comercial instaurada conforme al texto del libelo de la demanda es a tenor siguiente: (…).
-que el petitum de la acción subsidiaria de desalojo de local comercial instaurada alude a falta de pago de cánones de arrendamiento como se prevé en el literal a) del artículo 40 del Decreto Ley 2.014 vigente.
-que la parte demandada al contestar la demanda, aparte de negar, rechazar y contradecir la demanda tanto en los hechos como en el derecho centró su defensa en que era falso que hubiese ocasionado al inmueble deterioros mayores, y haber dejado de notificar a la arrendadora acerca de dichos deterioros; que no existe n daños mayores en el inmueble, que la empresa está funcionando en el local objeto de la inspección, que negó, rechazó y contradijo haber dejado de pagar cánones de arrendamiento, y que los mismos los ha consignado en un tribunal de municipios tal como consta del legajo que produce.
- que la parte demandada se dedicó a impugnar, negar, rechazar y desconocer la inspección extra littem porque –a su decir- no se realizó conforme a la ley por falta de juramentación y de demostración de cualidades y de aceptaciones de los peritos designados, sin validez el informe presentado por el experto ingeniero y las fotografías presentadas por el perito fotógrafo designados que no consta haber notificado a las personas encargadas del negocio, que tampoco dice que la Notario se hacía auxiliar por el experto, que dicho informe no tiene asidero jurídico porque no demuestra daños estructurales del inmueble (…).
- que en síntesis la demanda no tiene ningún asidero jurídico que la sostenga, que la inspección extralitem no es prueba para demostrar deterioro alguno en el inmueble objeto de la inspección según el acta de inspección y el informe acompañado al libelo de la demanda y que son objeto de pruebas fehacientes y contundentes de todo lo narrado en la contestación a la demanda.
- que la parte demandada de conformidad con el procedimiento oral por el que se sigue esta causa ex artículo 865 del Código de Procedimiento Civil acompañó con su escrito de contestación medios probatorios documentales.
- que en esos términos quedó planteada esta controversia como el legislador adjetivo exige precisar en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil (…).
- que es fácil entender que los deterioros que presenta el inmueble arrendado puedan ser catalogados de naturaleza mayores, ocasionados por el arrendatario, no necesariamente en forma maliciosa sino por el incumplimiento de obligaciones que le son propias, naturales y legales en esta clase de relaciones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial, esto es, sus obligaciones de mantener y conservar el inmueble arrendado en buenas condiciones, sin deterioros mayores en sus estructuras.
- que la arrendataria demandada negó que el inmueble arrendado presentara deterioros mayores y que, por lo tanto, no procedía la acción de desalojo instaurada en su contra, y que en cuanto a la acción subsidiaria de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, la arrendataria demandada igualmente negó y rechazó tanto en los hechos como en el derecho la demanda subsidiaria instaurada, bajo el alegato de no haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento que le son imputados (…).
- que en el texto de la sentencia apelada se observa que la jueza de primera instancia ha incurrido en el gravísimo error al considerar que la acción principal de desalojo instaurada alude a las reparaciones que hay que hacer al inmueble arrendado, cuando el tema de las reparaciones de dichos daños o deterioros, ya mayores ya menores, detectados en el inmueble arrendado es otra cosa, es tema que se corresponde con otra acción judicial, bien de cumplimiento o bien de resolución de la relación de arrendamiento, entre las partes ex artículo 1.167 del Código Civil, completamente distinta, diferente y con otro procedimiento a la acción principal de desalojo de local comercial (…).
- que la acción principal incoada es la de desalojo del local comercial arrendado “por haber ocasionado el arrendatario al inmueble deterioros mayores que los que pudiesen originarse en el uso normal del inmueble arrendado” (…).
- que lo de efectuar reparaciones en los inmuebles comerciales arrendados, son obligaciones que trata el Decreto Ley 2014 en sus artículos 9, 11 y 37, tema éste de incumplimiento de dichas obligaciones de efectuar reparaciones, no planteado en la acción principal de desalojo de local comercial instaurada ex artículo 40 primera parte del literal “C” del Decreto Ley 2014, ni en la acción subsidiaria igualmente instaurada.
- que la jueza de primera instancia ha incurrido en lo que en el foro se denomina tergiversación de la littis por creer equivocadamente que la acción principal instaurada ha sido la de cumplimiento de efectuar reparaciones en el local arrendado
-que tanto la ley adjetiva venezolana como la doctrina y jurisprudencia de nuestro más alto tribunal de la República Bolivariana de Venezuela son determinantes, abundantes y contestes en cuanto a las consecuencias de “tergiversar la Litis” por parte del órgano administrador de justicia al emitir la sentencia, lo que ineludiblemente conduce a la nulidad del fallo ver sentencia N° 225 de fecha 29 de abril de 2015 de la Sala de Casación Civil, donde se ha dejado dicho que la tergiversación de la litis ocurre cuando el juez se aparta de los hechos alegados y decide así algo no pedido o distinto al controvertido, que en esos casos hay incongruencia en el fallo por tergiversación, que la modificación del título de la pretensión, o sea la causa a pedir, que el juez no puede modificar diciendo que la pretensión es una y no otra, y que en esos caso hay defecto de actividad ex artículo 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil.
- que si bien el juez puede corregir la calificación jurídica que el actor ha dado incorrectamente a su acción, ello es tema completamente distinto a tergiversar la litis, a modificar el juez a su antojadizo parecer la causa a pedir, lo que de conformidad con la misma ley procesal civil, se está en presencia de una nulidad expresamente consagrada en la ley procesal civil.
- que cuando se distorsionan por parte del juzgador en la sentencia los verdaderos y claros términos de la controversia, la consecuencia inevitable es la nulidad del fallo porque así lo establece la ley procesal civil.
- que en la parte motiva de la sentencia apelada, la jueza a quo ha tergiversado evidente y gravemente el planteamiento de la litis o controversia cuando no obstante después de haber trascrito partes del libelo de la demanda dice que: en cuanto al petitum principal la fundamental causa para pedir el desalojo es las reparaciones que deben hacérsele al local comercial y para demostrar que si necesitan las reparaciones promovió las siguientes pruebas al momento de introducir la demanda consignó las siguientes pruebas. (…) y que sin embargo tal afirmación de la jueza es completamente falsa, porque como ha quedado establecido y consta en el texto del petitum principal del libelo de la demanda, de lo que se trata es de instauración de acción principal de desalojo de local comercial basado en causal legal consistente en la existencia en el inmueble arrendado de deterioros mayores ocasionados por la arrendataria, distintos a los producidos por el uso normal del inmueble local comercial arrendado ex artículo 40 primera parte del literal “C” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial (decreto ley 2014) (…), aplicable, esto es, simplemente se trata de que en el inmueble arrendado existen deterioros mayores no de poca consideración, provocados por la arrendataria porque no ha atendido como se lo impone la ley, el cumplimiento de sus obligaciones legales de mantenimiento y conservación del inmueble arrendado.
- que bajo el supuesto de que todo administrador de justicia iure novit curiae conoce el derecho, por lo que a la jueza a quo fácil le hubiese sido posible advertir que en el caso que nos ocupa la acción principal de desalojo de local comercial instaurada se circunscribe a que la arrendataria ha ocasionado al inmueble arrendado, "deterioros mayores" en comparación con los provenientes del uso normal del mismo, ocasionados por la arrendataria debido a que no cumplió con sus deberes de conservación y mantenimiento del inmueble que está usando con motivo de la relación de arrendamiento, lo que no tiene que ver con demanda de cumplimiento o de resolución contractual del arrendamiento por no haber realizado las reparaciones de los daños mayores detectados en el mismo, que jurídica y legalmente es otra cosa no demandada en esta causa.
- que resulta inconcebible que la jueza a quo haya tergiversado o distorsionado de tal manera los términos del planteamiento de esta controversia, porque entonces no ha decidido conforme a todo lo alegado y probado en autos ex artículo 12 Código de Procedimiento Civil, adoleciendo su sentencia de una verdadera decisión con arreglo a la pretensión deducida y a las defensas opuestas ex ordinales 3° y 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que conduce a la nulidad de dicha sentencia ex artículo 244 eiusdem.
- que no se dice que la jueza a quo hubiese actuado de mala fe, sino que incurrió en gravísimas confusión, contradicción y desviación intelectual respecto de los términos en que se ha planteado esta controversia de tal magnitud legal, doctrinaria y jurisprudencialmente, al resultar lesionado el “orden público procesal” conduce a la nulidad de la sentencia así proferida en la primera instancia de la causa.
- que tampoco se dice que los daños mayores que presenta el inmueble arrendado hubiesen sido maliciosamente ocasionados al mismo por la arrendataria, solo que existen en el inmueble arrendado, que tiene su origen en la negligencia de la arrendataria en el cumplimiento de sus obligaciones de conservación y mantenimiento del local arrendado, de tal manera que lo ocurrido ha sido que la jueza de primera instancia de conocimiento forzó el planteamiento de la acción principal de desalojo instaurada deformándolo falsamente al considerar instaurada una acción judicial que jamás en este caso ha propuesto la parte actora arrendadora del local comercial, que tampoco ha administrado una tutela judicial efectiva de rango constitucional, lo que expresamente en la ley procesal civil diáfana y expresamente está sancionado con la nulidad de sentencia, pues en efecto no ha tenido por norte la verdad , que no se atenido a las normas de derecho aplicables a este caso, no se ha atenido a las normas de derecho aplicables a este caso, no se ha atenido a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos fuera del proceso ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, como lo ordena la norma programática contenida en el artículo 243 eiusdem ordinales 3° y 5°del Código de Procedimiento Civil al no haber hecho una síntesis clara y precisa de los verdaderos términos en que ha quedado planteada la controversia ni sentenciado con arreglo a la pretensión deducida, cuya tergiversación conduce a la nulidad de la sentencia así dictada en primera instancia como expresamente se dispone en el artículo 244 eiusdem (…).
- que en primera instancia se ha dictado una sentencia nula por contravenir o modificar la juzgadora los términos de la controversia principal instaurada, que no solamente perjudica a la parte actora (…), sino al orden publico procesal civil, al errado y repetitivamente dejar dicho la jueza a quo que: (….) faltando así a la verdad y desnaturalizando el sentido de la controversia planteada conforme a derecho, que en consecuencia, como queda expuesto no solamente aplica a la norma contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil de naturaleza programática en lo que debe ser la conducta del juez, esto es atenerse a la verdad, a las normas de derecho y a lo alegado y probado en autos, en concatenación con norma legal en consecuencia infringida en este caso contenida en el articulo 243 ordinales 3° y 5° eiusdem porque en el fallo apelado existe falta de síntesis de los verdaderos términos del planteamiento de la controversia instaurada, en concordancia con los motivos de hecho y de derecho de la decisión, motivación que en nuestro caso no ha hecho la jueza a quo con arreglo a la pretensión deducida; norma procedimental infringida que se concatena a su vez con la establecida en el artículo 244 eiusdem (…).
VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
PARTE ACTORA.
Como fundamento de la acción de desalojo la ciudadana BELLARMINA MARIN, debidamente asistida por la abogada ROSIMAR DEL VALLE LUNAR, señaló lo siguiente:
- que desde el 25 de marzo de 2004, mediante contratación verbal, tiene atribuida la cualidad de arrendadora del inmueble distinguido con el N° 7, ubicado en la calle Aurora de la ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta, dado en concepto de arrendamiento a la arrendataria sociedad mercantil (persona jurídica) “LA FERIA SHOES STORE”, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, bajo el N° 71, tomo 12-A, Expediente N° 071 y del mismo domicilio, representada por si presidente ciudadano Antonio Kassapis Progonis, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad N° 13.424.829 y del mismo domicilio.
- que el inmueble arrendado es propiedad de sus hijos, Cruz Antonio, Beda Cruz y Romelia Virginia Mata Marín, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.190.988, 9.307.360 y 11.144.084 respectivamente, según consta en el documento protocolizado en la entonces denominada Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Marcano del estado Nueva Esparta en fecha 11 de 1986, 38, folios 109 al 111, Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre del año 1986, que se produce en copia marcada “A”, ex artículo 429 del Código de Procedimiento Civil,
- que la existencia de la aludida relación de arrendamiento entre las partes se evidencia y reafirma mediante el contenido de los respectivos escritos y actuaciones de consignación de cánones de arrendamiento que dicha arrendataria “LA FRIA SHOES STORE, C.A.”, antes plenamente identificada, representada por el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, antes identificado, ha venido efectuando a su favor en el expediente N° 663 de este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, a partir de marzo de 2009 hasta nuestros días (…)
- que, acerca de la existencia de la relación de arrendamiento, entre las partes no implica el reconocimiento en la relación de arrendamiento entre las partes no implica el reconocimiento a la validez de dicha última consignaciones, ya que por lo menos las últimas diez o doce de ellas no se ajuntan en un todo a los requerimientos legales de oportunidad para efectuarlas, montos procedentes, notificaciones a la beneficiaria mediante publicaciones de carteles y a otros legales de donde emergen legalmente causal de desalojo en respectiva acción subsidiaria de desalojo.
- que, se trata es del reconocimiento de la existencia de la relación de arrendamiento por ambas partes respecto del determinado bien inmueble destinado al uso comercial.
- que, se acoge al principio de notoriedad judicial por cuanto de las aludidas actuaciones de consignaciones de cánones de arrendamiento cursen por ese mismo tribunal -a quo-.
- que, la relación de arrendamiento entre las partes se inició bajo la vigencia de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario del año 1999, antes de la entrada en vigencia del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial N° 929 del 24 de abril de 2014, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 en fecha 23- de mayo de 2014, el cual desaplicó para la categoría de inmuebles, cuyo arrendamiento regula dicho decreto Ley, destinado al uso comercial, todas las disposiciones de la referida Ley de Arrendamiento Inmobiliarios del año 1999 ….”omissis”…
- que vale destacar que una y otra Ley contemplan dentro de las causales de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento o que haya ocasionado al inmueble deterioros, mayores que los provenientes del uso normal del mismo, artículo 34 literales “a” y “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 y artículo 40 literales “a” y “c” del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial de 2014 donde además en torno a deterioros en el inmueble objeto del arrendamiento igualmente se contempla que el arrendatario está en la obligación de notificar al arrendador dentro de los tres días siguientes a la detección de la falla, o sea, de cualquier daño mayor o de uno menor que afecte al inmueble que pudiere devenir en mayor, siendo que en el presente caso, nunca la arrendataria notificó a la arrendadora acerca de la existencia de daños mayores o daños menores presentes en el interior del inmueble objeto del arrendamiento que pudieran tornarse mayores limitándose a mantener la apariencia exterior de una fachada pintada de azul y blanco.
- que en efecto, mediante inspección notarial llevada a cabo por la Notaria Pública Segunda de Porlamar, estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 12 de julio de 2019, con fundamento en el artículo 75 numeral 12 de la vigente Ley de Registro y del Notario conforme al Acta Levantada al efecto, que se produce en original, no solo la vista acuciosa y competente del profesional perito asistente designado sino igualmente de la funcionaria notarial y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.429 del Código Civil, dada la manifestada urgencia del caso ante el temor por el estado del inmueble y por el perjuicio que pudiere sobrevenir por el retardo y el transcurso del tiempo, y en consecuencia, jurada la urgencia del caso se pusieron en relieve y constataron la existencia de graves daños mayores en el referido bien inmueble.
- que en efecto, constituida la funcionaria debidamente autorizada de conformidad con el artículo 29 del Reglamento de Notarias Públicas, en el inmueble N° 7 de la calle aurora de la ciudad de Juan Griego, municipio Marcano del estado bolivariano de nueva Esparta con aviso a su fachada: “LA FERIA, S.A.” y con publicidad alusiva a zapatos de damas, presentó dicha fechadas deterioros por humedad y en la parte zaguán a simple vista se observaron grietas, pinturas deterioradas por humedad, y en la parte de zaguán a simple vista se observaron grietas, pintura deteriorada por humedad por deterioros techo raso del área de exhibición, una parte donde el techo del inmueble colapsó y se derrumbó con los escombros en el piso y presentando grietas en las paredes, la pintura desconchada en estado de deterioro y abandono.
- que, así mismo al pasar al interior del inmueble, la funcionaria notarial, en el área destinada a taller de zapatería, con sus respectivas instalaciones, observó humedad en el cielo raso y en el área que funciona como oficina, que igualmente el cielo raso presentó humedad y en el área de depósito la pintura desconchada, con grietas en el friso en algunas áreas rotas, humedad en las paredes y el techo deteriorado en parte y en estado de suciedad, y que en esa ocasión se tomaron fotografías que se anexaron a las resultas de dicha inspección incluidas las instalaciones sanitarias, en especial la fotografías por el practico destinadas al efecto, especialmente las correspondientes a los Nros. 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 y 28 que reflejan la existencia de deterioros mayores en el inmueble objeto de arrendamiento.
- que fue corroborado por el práctico asistente designado ciudadano Juan Eduardo Agreda Bellorín de profesión ingeniero, de conformidad con el articulo 938 del Código de Procedimiento Civil aplicable, quien en su informe de inspección extrajudicial adjunto al Acta Notarial deja dicho que efectivamente la fachada del inmueble presenta signos de deterioro por humedad (fotos Nº 1 2 y 3), que en cuanto a las estructuras internas de techos, paredes y piso se observan deterioros de tal naturaleza, que en parte el techo del inmueble se desplomó y los escombros se encontraban en el piso (fotos Nº 28 y 29)., que en el interior del inmueble habían deterioros en paredes, daños debidos a filtraciones, que se pudieron originar incluso corto circuitos eléctricos así como deterioros del piso de cemento, graves deterioros en las estructuras metálicas de acero oxidadas que no han recibido ningún tipo de mantenimiento filtraciones en frisos de las paredes y acumulación de cosas en toda el área (foto N° 17, 18, 19, 30 y 31).
- que es evidente el grave estado de deterioro no provenientes del uso normal, que presenta el inmueble objeto del arrendamiento entre las partes.
- que el arrendamiento es un contrato entre partes, donde se asumen obligaciones que están determinadas en la ley sustantiva y por ello en materia de obligaciones no dejan de tener aplicación en toda contratación los principios fundaméntales de derecho común contenidos en los artículos 1133, 1159 y 1264 del Código Civil, y más concretamente respecto del arrendamiento en los artículos 1.579, 1.592, 1.595 y 1.596 en sus partes uno y dos en el mismo texto legal sustantivo.
-que, en primer lugar, se está en presencia de la causal de desalojo y procedencia de la acción respectiva, del local comercial anteriormente identificado, objeto de la contratación de arrendamiento entre las partes, ello derivado de los graves deterioros que presenta la estructura de dicho inmueble, ex literal “C” del articulo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente, y que así pide sea apreciado y declarado, no sin dejar de observar y alegar en un plano ya subsidiario incumplimientos o faltas de pagos oportunos, y conforme a la ley, de cánones o pensiones mensuales de arrendamiento, en las que ha incurrido la parte arrendataria de dicho bien inmueble destinado a uso comercial objeto de la relación de arrendamiento entre las partes, lo que conforme a derecho igualmente ha lugar a acción de desalojo.
- que por las razones de hecho y de derecho antes expuestas y demostradas, demanda en acción principal de desalojo a la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C. A. anteriormente identificada, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Que de conformidad con lo establecido en el literal “c” del artículo 40 del vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (equivalente al literal “E” del artículo 34 de la desaplicada ley de arrendamiento inmobiliarios de 1999) procede acción y el desalojo del inmueble destinado a uso comercial objeto del arrendamiento, motivado a que la arrendataria ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del mismo, dejando de notificar oportunamente las fallas que afectan el interior de la estructura del inmueble objeto del arrendamiento. SEGUNDO: convenida y/o judicialmente decretada la procedencia del desalojo del inmueble destinado a uso comercial objeto de la señalada relación arrendaticia entre las partes, en consecuencia se proceda u ordene a la demandada desocupar y hacer entrega inmediata del mismo a su persona, completamente desocupado de personas, bienes y equipos ajenos a la contratación de arrendamiento, y TERCERO: En ser condenada al pago de las costas y costos del proceso de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
- que subsidiariamente y solo para el caso negado meramente hipotético de que el anterior petitum principal de desalojo sea declarado sin lugar mediante sentencia firme ejecutoria, ejerce igualmente la acción de desalojo de naturaleza subsidiaria contra la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, como parte arrendataria, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Que como consecuencia del incumplimiento de su obligación contractual y legal de pagar las respectivas pensiones o cánones de arrendamiento especialmente por los meses comprendidos entre el mes agosto de 2018 y el mes de agosto del año 2019 ambos inclusive, en total trece (13) cánones mensuales de arrendamiento, totalizando así en todo caso durante ese periodo temporal falta de pago de más de dos cánones de arrendamiento, tal como se prevé en el literal a) del artículo 40 del Decreto- Ley 2014 vigente., y que es por dichos incumplimientos de la obligación legal y contractual por parte de la identificada arrendataria, de pagar oportunamente por los montos procedentes y conforme a derecho, ha lugar a la acción de desalojo y en efecto decretar el desalojo del inmueble destinado a uso comercial objeto de arrendamiento, de inmediato, sin otro plazo. SEGUNDO: En consecuencia, que la demandada le haga entrega de inmediato del antes determinado inmueble destinado a uso comercial, completamente desocupado de personas, bienes y equipos ajenos al arrendamiento, y TERCERO: en ser condenada la demandada a pagar las costas y costos de este juicio de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…).
- que de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil aplicable, se determina el valor de esta demanda en la cantidad de quince bolívares (Bs 15,00), equivalentes a una coma veinticinco (1,25) unidades tributarias vigentes a razón de Bs. 0,012 cada una.(…).
PARTE DEMANDADA.
Por su parte, la accionada sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE C.A, en la persona de su Presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONIS, debidamente asistido por el abogado en ejercicio PEDRO CASTILLO GUEVARA, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
- que niega, rechaza, impugna y desconoce tanto los hechos como en el derecho la temeraria e infundada demanda interpuesta en contra de su representada LA FERIA SHOES STORE C.A, y que es totalmente falso que su representada, haya dado deterioros mayores y haber dejado de notificar a la arrendadora de dichos deterioros.
- que, es falso que existan daños mayores, y daños que afecten principalmente la estructura física del inmueble que pudieran calificarse de graves, en cuanto al inminente peligro que representarían y las secuelas que pudieran producir
- que el deterioro que se puede observar en el inmueble es ensuciamiento en la pintura de las paredes sometidas al uso cotidiano, en las partes traseras del local donde está ubicado el depósito de mercancías, que no puede ser considerado provocado directamente con malicia, y que por consiguiente no pueden ser considerados como daños mayores ni maliciosos.
- que los daños menores provenientes del uso normal no son susceptibles de ser considerados como causal para el desalojo del arrendatario según el literal “C” del artículo 40 del Decreto Ley, y que es así que la empresa está funcionando perfectamente en el local objeto de la inspección, y en tal virtud la demanda es improcedente -y así pide- se declare en la sentencia definitiva.
- que, niega rechaza, impugna y desconoce, por ser totalmente falso que su representado haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento comprendidos entre el mes de agosto de 2018 y el mes de agosto de 2019 inclusive, y que del mismo modo niega en toda forma de derecho que su representada tenga que pagar costas ni costos por el presente procedimiento, que en efecto su representada desde el comienzo de la relación contractual ha venido cancelando solemnemente los cánones de arrendamiento correspondientes ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en virtud de la negativa de la ciudadana BELLARMINA MARÍN, de recibir las pensiones arrendaticias cuyas solvencias de dichos cánones de arrendamiento se demuestra en expediente de consignaciones llevados por el mencionado Tribunal bajo el número 663, cuyas originales de los acuse de recibo de depósito y consignación de carteles de todos y cada uno de los pagos correspondientes desde el mes de agosto del año 2018, hasta el mes de agosto de 2019 se presenta en un legajo marcado con la letra “C” contentivo de 54 folios, lo que evidencia de manera fehaciente y contundente el pago de los meses correspondiente desde agosto de 2018, hasta agosto 2019, lo que evidencia de manera fehaciente y contundente el pago de los meses correspondientes desde agosto 2018, septiembre 2018, octubre 2018, noviembre 2018, diciembre 2018, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2019, y por lo tanto es falso que su representada haya dejado de pagar las mensualidades demandadas en el juicio, y que de igual manera presenta un legajo de marcado con la letra “D” contentivo de 16 folios que contiene todo los acuse de recibo de depósito y consignación de carteles desde septiembre de 2019 hasta diciembre de 2019, ambos inclusive, quedando demostrado de esta manera que su representada se encuentra solvente con respecto a los pagos de los cánones de arrendamiento.
- que en cuanto a la inspección extra-litem en que fundamenta la parte actora la presente acción, impugna, niega, rechaza y desconoce en toda forma de derecho dicha inspección realizada el 12 de julio del año 2019 por la Notaria pública Segunda de Porlamar, que cursa en las actas procesales que conforman el presente expediente, por cuanto la misma no está realizada conforme a la ley y por consiguiente no tiene ninguna validez ni efecto jurídico alguno.
- que en efecto la citada inspección extra-litem que presenta la parte actora como fundamento para demostrar deterioros mayores ocasionados al inmueble objeto del contrato verbal de arrendamiento fue evacuada por la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva esparta, sobre los siguientes particulares: PRIMERO: si en la parte frontal de dicho inmueble existe algún aviso publicitario o de otra índole y de existir se deje constancia de su o sus contenidos. SEGUNDO: Del estado físico que presenta la fachada de dicho inmueble especialmente en cuanto a pintura, estado del friso, existencia de humedades y/o filtraciones, grietas y cualquier otra característica, circunstancia o aspecto que presente a simple vista, con el asesoramiento del práctico ingeniero designado. TERCERO: Si de alguna manera desde el espacio de acera que corresponde al antes determinado bien inmueble, es posible observar a través de ventanas, puestas o de otra manera parte de su estructura interna, especialmente respecto del estado que presenta el techo, paredes y pisos de mismo y así de(sic) haga constar, con el asesoramiento de práctico ingeniero designado. CUARTO: una vez dentro del inmueble en el local comercial abierto al público donde funciona un taller de zapatería, se deje constancia acerca de la existencia de las instalaciones propias de dicha actividad comercial y personal respectivo así como del estado físico que presenta dicha parte interior, especialmente en cuando (sic) a pisos, paredes y techo, esto último con el asesoramiento del práctico ingeniero designado. QUINTO: de cualquier otra circunstancia o hecho que se reserva indicar al momento de practicar esas diligencias.
-que, al Notario Público, dejó constancia, al momento de efectuar la cuestionada e impugnada inspección de lo siguiente: que estaba presente el ciudadano ARMANDO PACHECO, titular de la cédula de identidad número V-9.421.264 como experto fotógrafo y el ciudadano JUAN EDUARDO AGREDA BELLORÍN, titular de la cédula de identidad número V-6.658.357 como experto perito pero no aparece en el acta, que hayan sido juramentados para ejercer dichos cargos y mucho menos su aceptación como tales, tampoco se demuestra la cualidad de profesional del experto fotógrafo designado; por lo que dicha inspección no puede dársele ningún fundamento legal, y mucho menos al informe presentado por el experto o perito Ing. JUAN EDUARDO AGREDA BELLORÍN, como tampoco a las fotografías presentadas por el sedicente ARMANDO PACHECO, en primer lugar porque no se juramentaron como lo establece la ley y en segundo lugar por cuanto el ciudadano Ing. JUAN EDUARDO AGREDA BELLORÍN, se limitó a exponer y dejar constancia de los particulares contenidos en la solicitud de inspección, lo cual debería ser firmado por la Notario con la asistencia del perito.
-que del análisis de esa prueba se obtiene que la Notario se trasladó a la dirección señalada por la solicitante, pero no consta haber notificado a las personas encargadas de negocio, aunque dijo que estaban presente unas personas, no las notificó debidamente como lo establece la ley, pero en cuanto a lo señalado en la inspección ocular, en lo referente al objeto que busca demostrar la Notaria, no fueron realizados como lo establecen las normas jurídicas correspondientes, ya que la Notario en ningún momento juramento a los expertos o peritos, por lo que ninguno de los dos prestó el juramento de ley para ejercer dichos cargos, por lo que dicha inspección no tiene efecto jurídico alguno.
-que en cuanto a las fotografías presentadas por el sedicente ARMANDO PACHECO, las impugna, rechaza y desconoce en toda forma de derecho, ya que las mismas además de no estar acorde con la realidad de los hechos, el referido ciudadano no tiene la cualidad legal para ejercer el cargo que se le atribuye.
-que en ese sentido es de observar lo siguiente; que la inspección ocular o judicial se caracteriza porque su objeto es constatar mediante la perfección (sic) directa del Juez o Notario hecho que interesen para la decisión de la causa, siempre tales actuaciones sean fácticas, sean verificables a través de los sentidos, y aun que ciertamente el Juez o Notario puede hacerse auxiliar por un perito o experto, no puede obviar dejar constancia de lo apreciable a simple vista, claro está que no en un sentido estricto pues el Juez o Notario al dejar constancia de lo solicitado debe apreciar su intelecto.
-que no obstante, no dice que no se hacía auxiliar por el experto, y luego entonces el sedicente experto Ing. JUAN EDUARDO AGREDA BELLORÍN sin haber sido juramentado se limita a presentar su informe de manera contestativa a los particulares contenidos a la inspección extra-litem lo cual no es atribuible por imperio de la ley al perito ya que su peritaje debe ser dar el veredicto de los daños que bajo su técnica y conocimiento considera ocasionados; todo lo cual evidencia que el informe no tienen ningún asidero jurídico por cuanto en el mismo no se demuestra daños estructurales o que afecten la estructura de inmueble.
-que el artículo 476 del Código de Procedimiento Civil establece las funciones de los prácticos, que por lo general se reducirán a dar al Juez o Notario lo que éste creyere necesario para practicar mejor la diligencia.
-que la inspección judicial extra-litem por ser de jurisdicción voluntaria, debe cumplir con los requisitos formales de procedibilidad necesarios como garantía del acceso a la justicia, al debido proceso y tutela judicial efectiva, previstos en los artículo 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
-que las solicitudes de jurisdicción voluntaria deben cumplir con los requisitos previstos por los artículo 16 y 340 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo indica el artículo 899 ejusdem; de tal manera que, en una solicitud de inspección pre constituida, se debe indicar el interés legitimo y actual con el cual obra el solicitante, el objeto de la pretensión, la relación de los hechos y los fundamentos de derecho entre otros, además, en las cosas como en el presente caso, se debe indicar las razones de hecho y de derecho que hagan presumir la urgencia que tiene la solicitante, para que se practique o realice una prueba anticipada como la indicada, todo lo cual no se cumple a cabalidad en la presente solicitud y es por ello que conforme a lo indicado en la sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 12 de diciembre del año 2012, identificada con la sigla RC.000778-127212, Exp. Número AA20-C-2011-00068, así como en la sentencia que con anterioridad dicha sala dictó en fecha 20-11-200, caso Atencio, C.A., contra Mueblería La Facilidad, C.A., donde indicó que, el funcionario judicial está en el ineludible deber de notificar de su misión a quienes se encuentren presentes en el inmueble para que expongan lo que creyeren conveniente, en protección de sus derechos y garantías constitucionales.
-que el juez o funcionario se abstendrá de practicar la prueba (inspección judicial), si la dignidad de las personas u otros derechos o garantías constitucionales se vieran menoscabados o disminuidos.
-que es de hacer notar que la Notario, pese a que dice textualmente: “… en el local se encontraban dos (2) vendedoras y una (1) encargada del negocio jurídico…”, no las identificó ni hizo constar su identificación e imposición de la misión para que ejercieran el derecho a la defensa y además, siendo la evacuación de la inspección extra-litem, una etapa dentro de un proceso no contencioso, debió la funcionaria concederles una vez notificados, un plazo de espera a los fines de comunicarse con el representante legal de la firma mercantil y arrendataria del inmueble, o con abogados de su confianza o terceras personas con interés legitimo y directo en las resultas de la actuación judicial, para que éstos pudieran ejercer sus derechos e intereses, todo de conformidad con el artículo 49 numeral 1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tal como se establece en jurisprudencia del año 2000 y 23-01-2002, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia proferida en los expedientes números 00-0010 y 01-1957, respectivamente, en concordancia con lo pautado en el artículo 8 de la Convención de Derechos Humanos o Pacto de San José de C.R (sic), que se aplica por disposición del artículo 23 de la Carta Magna, tiempo suficiente tomando en consideración el lugar y la distancia donde se pueda encontrar el representante legal, o cualesquiera otras personas con interés directo y manifiesto en el asunto legal, o cualesquiera otras personas con interés directo y manifiesto con el interés de la empresa y el lugar donde está constituido la Notaría así como otras consideraciones que tampoco fueron tomadas en cuenta al momento de practicar la írrita e impugnada y desconocida inspección en referencia.
-que nada de eso se cumplió al momento de realizar el acta de inspección judicial, que como ya dijo anteriormente impugnó y desconoce en toda forma de derecho.
-que el nombramiento de los expertos no podrá recaer si no en personas que por su profesión tengan conocimientos prácticos en la materia que se refiere la experticia, en el presente caso el experto fotógrafo designado no presenta su cualidad como tal.
-que es de hacer notar que la Notario en el acta levantada a los efectos de practicar la inspección extra judicial, con respecto a los expertos dice lo siguiente: “… Encontrándose presente el Ingeniero Juan E. Agreda B., cédula de identidad número V-6.658.357 en su condición de experto y el ciudadano Armando Pacheco cédula de identidad V-9.421.264 como experto fotógrafo, así como también informe expedido por el ingeniero Juan E. Agreda B., en su condición e experto…” (sic).
-que de esa manera queda claro que los sedicentes expertos no fueron juramentados para ejercer como tales y el sedicente Juan E. Agreda B., aun no habiendo sido juramentado, en el mismo acto, donde fue simplemente señalado, mas no juramentado, presentó el informe, el cual está viciado de nulidad absoluta, no solamente porque esta persona, según las leyes que rigen la materia para el nombramiento del experto no fueron cumplidas; sino también porque, en sí, el informe no cumple con los requisitos establecidos en la legislación venezolana.
-que cabe decir que el sedicente experto no verificó los hechos, no determinó sus características y modalidades, y las causas que supuestamente produjeron los efectos de los supuestos y negados deterioros.
-que es de aclarar, que, entre los deberes de los expertos, están como referencias principales y de estricto cumplimiento, por ser considerados esenciales, entre otras, los siguientes: aceptar el cargo y prestar el juramento de ley. Nada de ello fue cumplido en la elaboración de la inspección extra judicial, y así se puede observar en las actas procesales que conforman el expediente motivo de la demanda en referencia.
-que es de hacer notar también, que, para que la experticia tenga validez jurídica debe estar concebida cumpliendo las normas que la regulan, y es así como debe estar libre de cualquier causa que la haga susceptible de nulidad. Es decir que el perito y el experto designados debieron tomar posesión de sus cargos y prestar el juramento de ley, para otorgar garantía, legalidad y seriedad al asunto. Nada de eso se cumplió y por consiguiente resulta aberrante oponer una inspección inocua e irrita viciada de nulidad absoluta, como prueba fundamental de una acción.
-que por lo tanto no tiene ninguna eficacia ni valor para fundamentar la acción de desalojo a que se refiere la demanda de marras.
-que por ello pide al tribunal lo declare en la sentencia definitiva.
-que en síntesis, de todo lo anteriormente narrado queda fehacientemente demostrado que la demanda motivó de esas actuaciones no tiene ningún asidero jurídico que la sostenga, la prueba de presentadas no tienen ninguna relevancia jurídica que las sostengan como pruebas para demostrar deterioro alguno en el inmueble objeto de la inspección extra judicial, todo ello en razón de los hechos y razonamientos jurídicos plasmados precedentemente en el escrito de contestación de demanda; y que son perfectamente verificables en la referida y cuestionada acta de inspección extra-litem; y en el informe impugnado que fueron acompañados .
CARGA DE LA PRUEBA.
Determinada así la controversia, y analizadas las pruebas aportadas por las partes, como fundamento de las posiciones en el juicio, observando que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, cuyo texto es el siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código Adjetivo:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción. En consecuencia, solamente cuando el demandado alega hechos nuevos, le toca la prueba correspondiente. En este sentido le corresponde al actor probar los requisitos concurrentes de las acciones propuestas. Así se establece.
Para decidir, la alzada observa:
Corresponde a esta alzada resolver el recurso de apelación ejercido por el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MARIN, parte actora, en contra del fallo dictado el cinco (5) de mayo de 2.022, por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Gaspar Marcano de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda por desalojo de local comercial incoada por la ciudadana BELLARMINA MARIN, en contra de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, representada por su Presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONIS.
PUNTO PREVIO
LA NULIDAD DE LA SENTENCIA.
La parte actora, visto que fue vencida en su totalidad por ante el Tribunal A quo, ejerce el correspondiente recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos y llegada su oportunidad en esta Alzada para presentar sus defensas mediante la institución procesal de los informes, lo hace en los siguientes términos, no obstante y como punto previo enfocó su denuncia para que sea resuelto como punto previo, la tergiversación de la litis por parte del Tribunal de la causa al momento de dictar su sentencia toda vez que en el texto de la sentencia apelada se observa que la jueza de primera instancia ha incurrido en el gravísimo error al considerar que la acción principal de desalojo instaurada alude a las reparaciones que hay que hacer al inmueble arrendado, cuando el tema de las reparaciones de dichos daños o deterioros, ya mayores ya menores, detectados en el inmueble arrendado es otra cosa, es tema que se corresponde con otra acción judicial, bien de cumplimiento o bien de resolución de la relación de arrendamiento, entre las partes ex artículo 1.167 del Código Civil, completamente distinta, diferente y con otro procedimiento a la acción principal de desalojo de local comercial (…).
- que la acción principal incoada es la de desalojo del local comercial arrendado “por haber ocasionado el arrendatario al inmueble deterioros mayores que los que pudiesen originarse en el uso normal del inmueble arrendado” (…).
- que lo de efectuar reparaciones en los inmuebles comerciales arrendados, son obligaciones que trata el Decreto Ley 2014 en sus artículos 9, 11 y 37, tema éste de incumplimiento de dichas obligaciones de efectuar reparaciones, no planteado en la acción principal de desalojo de local comercial instaurada ex artículo 40 primera parte del literal “C” del Decreto Ley 2014, ni en la acción subsidiaria igualmente instaurada.
- que la jueza de primera instancia ha incurrido en lo que en el foro se denomina tergiversación de la littis por creer equivocadamente que la acción principal instaurada ha sido la de cumplimiento de efectuar reparaciones en el local arrendado
-que tanto la ley adjetiva venezolana como la doctrina y jurisprudencia de nuestro más alto tribunal de la República Bolivariana de Venezuela son determinantes, abundantes y contestes en cuanto a las consecuencias de “tergiversar la Litis” por parte del órgano administrador de justicia al emitir la sentencia, lo que ineludiblemente conduce a la nulidad del fallo ver sentencia N° 225 de fecha 29 de abril de 2015 de la Sala de Casación Civil, donde se ha dejado dicho que la tergiversación de la litis ocurre cuando el juez se aparta de los hechos alegados y decide así algo no pedido o distinto al controvertido, que en esos casos hay incongruencia en el fallo por tergiversación, que la modificación del título de la pretensión, o sea la causa a pedir, que el juez no puede modificar diciendo que la pretensión es una y si no otra, y que en esos caso hay defecto de actividad ex artículo 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil.
- que si bien el juez puede corregir la calificación jurídica que el actor ha dado incorrectamente a su acción, ello es tema completamente distinto a tergiversar la litis, a modificar el juez a su antojadizo parecer la causa a pedir, lo que de conformidad con la misma ley procesal civil, se está en presencia de una nulidad expresamente consagrada en la ley procesal civil.
- que cuando se distorsionan por parte del juzgador en la sentencia los verdaderos y claros términos de la controversia, la consecuencia inevitable es la nulidad del fallo porque así lo establece la ley procesal civil.
- que en la parte motiva de la sentencia apelada, la jueza a quo ha tergiversado evidente y gravemente el planteamiento de la litis o controversia cuando no obstante después de haber trascrito partes del libelo de la demanda dice que: en cuanto al petitum principal la fundamental causa para pedir el desalojo es las reparaciones que deben hacérsele al local comercial y para demostrar que si necesitan las reparaciones promovió las siguientes pruebas al momento de introducir la demanda consignó las siguientes pruebas. (…) y que sin embargo tal afirmación de la jueza es completamente falsa, porque como ha quedado establecido y consta en el texto del petitum principal del libelo de la demanda, de lo que se trata es de instauración de acción principal de desalojo de local comercial basado en causal legal consistente en la existencia en el inmueble arrendado de deterioros mayores ocasionados por la arrendataria, distintos a los producidos por el uso normal del inmueble local comercial arrendado ex artículo 40 primera parte del literal “C” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial (decreto ley 2014) (…), aplicable, esto es, simplemente se trata de que en el inmueble arrendado existen deterioros mayores no de poca consideración, provocados por la arrendataria porque no ha atendido como se lo impone la ley, el cumplimiento de sus obligaciones legales de mantenimiento y conservación del inmueble arrendado.
- que bajo el supuesto de que todo administrador de justicia iure novit curiae conoce el derecho, por lo que a la jueza a quo fácil le hubiese sido posible advertir que en el caso que nos ocupa la acción principal de desalojo de local comercial instaurada se circunscribe a que la arrendataria ha ocasionado al inmueble arrendado, "deterioros mayores" en comparación con los provenientes del uso normal del mismo, ocasionados por la arrendataria debido a que no cumplió con sus deberes de conservación y mantenimiento del inmueble que está usando con motivo de la relación de arrendamiento, lo que no tiene que ver con demanda de cumplimiento o de resolución contractual del arrendamiento por no haber realizado las reparaciones de los daños mayores detectados en el mismo, que jurídica y legalmente es otra cosa no demandada en esta causa.
- que resulta inconcebible que la jueza a quo haya tergiversado o distorsionado de tal manera los términos del planteamiento de esta controversia, porque entonces no ha decidido conforme a todo lo alegado y probado en autos ex artículo 12 Código de Procedimiento Civil, adoleciendo su sentencia de una verdadera decisión con arreglo a la pretensión deducida y a las defensas opuestas ex ordinales 3° y 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que conduce a la nulidad de dicha sentencia ex artículo 244 eiusdem.
- que no se dice que la jueza a quo hubiese actuado de mala fe, sino que incurrió en gravísimas confusión, contradicción y desviación intelectual respecto de los términos en que se ha planteado esta controversia de tal magnitud legal, doctrinaria y jurisprudencialmente, al resultar lesionado el “orden público procesal” conduce a la nulidad de la sentencia así proferida en la primera instancia de la causa.
- que tampoco se dice que los daños mayores que presenta el inmueble arrendado hubiesen sido maliciosamente ocasionados al mismo por la arrendataria, solo que existen en el inmueble arrendado, que tiene su origen en la negligencia de la arrendataria en el cumplimiento de sus obligaciones de conservación y mantenimiento del local arrendado, de tal manera que lo ocurrido ha sido que la jueza de primera instancia de conocimiento forzó el planteamiento de la acción principal de desalojo instaurada deformándolo falsamente al considerar instaurada una acción judicial que jamás en este caso ha propuesto la parte actora arrendadora del local comercial, que tampoco ha administrado una tutela judicial efectiva de rango constitucional, lo que expresamente en la ley procesal civil diáfana y expresamente está sancionado con la nulidad de sentencia, pues en efecto no ha tenido por norte la verdad , que no se atenido a las normas de derecho aplicables a este caso, no se ha atenido a las normas de derecho aplicables a este caso, no se ha atenido a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos fuera del proceso ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, como lo ordena la norma programática contenida en el artículo 243 eiusdem ordinales 3° y 5°del Código de Procedimiento Civil al no haber hecho una síntesis clara y precisa de los verdaderos términos en que ha quedado planteada la controversia ni sentenciado con arreglo a la pretensión deducida, cuya tergiversación conduce a la nulidad de la sentencia así dictada en primera instancia como expresamente se dispone en el artículo 244 eiusdem (…).
- que en primera instancia se ha dictado una sentencia nula por contravenir o modificar la juzgadora los términos de la controversia principal instaurada, que no solamente perjudica a la parte actora (…), sino al orden publico procesal civil, al errado y repetitivamente dejar dicho la jueza a quo que: (….) faltando así a la verdad y desnaturalizando el sentido de la controversia planteada conforme a derecho, que en consecuencia, como queda expuesto no solamente aplica a la norma contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil de naturaleza programática en lo que debe ser la conducta del juez, esto es atenerse a la verdad, a las normas de derecho y a lo alegado y probado en autos, en concatenación con norma legal en consecuencia infringida en este caso contenida en el articulo 243 ordinales 3° y 5° eiusdem porque en el fallo apelado existe falta de síntesis de los verdaderos términos del planteamiento de la controversia instaurada, en concordancia con los motivos de hecho y de derecho de la decisión, motivación que en nuestro caso no ha hecho la jueza a quo con arreglo a la pretensión deducida; norma procedimental infringida que se concatena a su vez con la establecida en el artículo 244 eiusdem (…).
Este Tribunal para decidir este punto previo, se le hace necesario indicar que la parte actora ejerció una acción principal y otra accesoria para el caso de que la principal no prospere, en tal sentido se puede verificar del escrito libelar que la acción principal se fundamentó en el hecho de los graves deterioros que presenta la estructura del inmueble arrendado, siendo fundamentada en el literal “c” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente, mientras que la acción accesoria, la fundamentó en la falta de pago de dos o más canon de arrendamiento, es decir por la falta de pago de los canon de arrendamiento desde agosto de 2018 hasta agosto de 2019 ambos inclusive, por su parte el Tribunal de la causa al momento de sentenciar fundamentó su decisión en relación a la acción principal en lo siguiente: “basado en que el local comercial objeto del contrato cuyo desalojo no presenta daños mayores que ameriten ser reparadas desalojando al inquilino, por cuanto en la experticia se dejó constancia de que las paredes del local se encuentran manchadas de humedad provenientes de filtraciones, que hay vigas oxidadas debido a la falta de mantenimiento, que la loza del piso presenta grietas, que el techo debe ser reparado a corto plazo, lo que no arroja que los daños puedan ser catalogados como locativos mayores”, decisión esta que trajo como consecuencia que la parte actora denunciara el error cometido por el Tribunal de Instancia al momento de dictar su sentencia y es por ello que esta Alzada para decidir observa lo siguiente:
Ahora bien, antes de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la presente controversia, esta alzada considera procedente efectuar las siguientes consideraciones en torno a las denuncias efectuadas. En este sentido esta Superioridad se permite traer a colación los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, relativos al requerimiento esbozado por la parte actora, los cuales a tenor expresan:
“Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:
1º La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2º La indicación de las partes y de sus apoderados.
3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.
Artículo 244.- Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.”
Señala la parte actora en sus informes, que el Juez a quo decidió sobre una cosa diferente a la peticionada, omitiendo pronunciarse sobre lo que efectivamente reclamó, al establecer que “…En cuanto a la inspección judicial promovida por la parte demandada, se evidencia que al local comercial propiedad del demandante sea necesario realizarle reparaciones mayores que ameriten el desalojo de la parte demandada, y de acuerdo a las máximas de experiencia, se puede concluir que dichas reparaciones son menores pudiendo ser reparadas con el arrendatario ocupando el inmueble…”
Asevera, que en el juicio no se pretendió el cumplimiento del contrato de arrendamiento para determinar que el local comercial propiedad de mi representada sea necesario realizar reparaciones mayores que ameriten el desalojo de la parte demandada, sino una acción principal de desalojo contenida en el literal “c” del artículo 40 de la Ley de Regularización de arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, “…con lo cual cae en el supuesto de nulidad indicado en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil”.
Esta alzada para decidir observa:
De la revisión efectuada a las actas procesales, y en especial del libelo de demanda, corrobora esta Alzada que lo demandado fue el Desalojo del inmueble local comercial motivado a que la arrendataria ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del mismo, dejando de notificar oportunamente las fallas que afectan el interior de la estructura del inmueble objeto del arrendamiento y subsidiariamente la falta de pago de las respectivas pensiones de arrendamiento entre el mes de agosto de 2.018 y agosto de 2.019. Así se evidencia de la siguiente transcripción del libelo: “…PRIMERO: Que de conformidad con lo establecido en el literal “c” del artículo 40 del vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (equivalente al literal “E” del artículo 34 de la desaplicada ley de arrendamiento inmobiliarios de 1999) procede acción y el desalojo del inmueble destinado a uso comercial objeto del arrendamiento, motivado a que la arrendataria ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del mismo, dejando de notificar oportunamente las fallas que afectan el interior de la estructura del inmueble objeto del arrendamiento. SEGUNDO: convenida y/o judicialmente decretada la procedencia del desalojo del inmueble destinado a uso comercial objeto de la señalada relación arrendaticia entre las partes, en consecuencia se proceda u ordene a la demandada desocupar y hacer entrega inmediata del mismo a su persona, completamente desocupado de personas, bienes y equipos ajenos a la contratación de arrendamiento, y TERCERO: En ser condenada al pago de las costas y costos del proceso de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
El Juez de a quo estableció en el fallo impugnado, lo siguiente:
“…Al momento de contestar al fondo adujo lo siguiente: Rechazo, negó y contradijo que su representada haya ocasionado deterioros mayores y haber dejado de notificar a la arrendadora de dichos deterioros, que existan daños mayores, ni daños que afecten principalmente las estructuras físicas del inmueble que pudieran calificarse de graves, que es falso que mi representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento comprendidos entre el mes de Agosto 2018 y el mes de Agosto del 2019 inclusive, e impugno la inspección extra litem.
Observa este juez que los alegatos de la parte demandada fueron analizados al momento de valorar las pruebas.
En cuanto a la inspección judicial promovida por la parte demandada, se evidencia que al local comercial propiedad del demandante sea necesario realizarle reparaciones mayores que ameriten el desalojo de la parte demandada, y de acuerdo a las máximas de experiencia, se puede concluir que dichas reparaciones son menores pudiendo ser reparadas con el arrendatario ocupando el inmueble. Así se decide…”
De la precedente transcripción de la recurrida en apelación se evidencia que lo pretendido por la parte actora fue el desalojo de un local comercial motivado a que la arrendataria ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que no son provenientes del uso normal del mismo, dejando de notificar oportunamente las fallas que afectan el interior de la estructura del inmueble objeto del arrendamiento, y el juez a quo declaró sin lugar la pretensión principal de desalojo basándose en que “…se evidencia que al local comercial propiedad del demandante sea necesario realizarle reparaciones mayores que ameriten el desalojo de la parte demandada, y de acuerdo a las máximas de experiencia, se puede concluir que dichas reparaciones son menores pudiendo ser reparadas con el arrendatario ocupando el inmueble…”
De la presente trascripción de la sentencia apelada se desprende que el Juez a quo, resolvió sobre la necesidad del que al local comercial objeto de la demanda deban realizarse reparaciones mayores que ameriten el desalojo de la parte demandada, pero omitió referirse a los alegatos expresados por la parte actora referente al desalojo del inmueble motivado a que la arrendataria ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que no son los provenientes del uso normal del mismo, dejando de notificar oportunamente las fallas que afectan el interior de la estructura del inmueble objeto del arrendamiento.
En efecto, el a quo, no resolvió sobre la causa principal de la demanda, el desalojo de un local comercial motivado a que la arrendataria ha ocasionado al inmueble deterioros mayores de los provenientes del uso normal del mismo, dejando de notificar oportunamente las fallas que afectan el interior de la estructura del inmueble objeto del arrendamiento. Al omitir la sentenciadora resolver esos alegatos invocados por la parte actora, incurrió en incongruencia negativa porque dejó de pronunciarse sobre un hecho controvertido, esto es, si es o no procedente el desalojo motivado a que la arrendataria ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que no son los provenientes del uso normal del mismo.
Por esa razón, la sentenciadora del Tribunal de la causa infringió los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Expuesto lo anterior, esta Alzada declara NULA, la sentencia definitiva dictada en fecha cinco (5) de mayo de 2022 (fs. 322 al 334), por el TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MARCANO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA, por estar incursa en el vicio de establecer una Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia, establecido en el ordinal 5to., del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Habiendo prosperado una denuncia por defecto de actividad por falta de cumplimiento de uno de los requisitos intrínsecos de la sentencia, esta Alzada se abstiene de conocer y decidir la restante denuncia contenida en el escrito de informes presentado por la parte actora.
Este Tribunal Superior, considera conveniente aclarar que al haberse declarado la nulidad de la sentencia apelada, por la violación de normas de orden público, no es posible aducir que tal declaratoria viola el principio de reformatio in peuis o reforma peyorativa.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 29 de julio de 2016, con ponencia de la Magistrada CARMEN ZULETA DE MERCHÁN (caso: Carlos Sosa. Sent. 634. Exp. 16-277), dejó sentado:
“..Constata esta Sala que contra dicha decisión judicial, sólo apeló la parte demandada (hoy accionante en amparo), y que, la sentencia de segunda instancia o alzada, objeto de impugnación, confirmó parcialmente la decisión emitida por el juzgado a quo, en lo que a la orden de desalojo se refiere, revocando el dispositivo segundo, relativo a la prórroga legal que le había sido concedida al demandado, por estimar que, al no haber sido solicitada en el proceso, configuró un exceso de juzgamiento que vicia el fallo de nulidad ‘por haber decidido más de lo pedido’, es decir, por estar incurso en ultrapetita.
De donde es fácil colegir que, el pronunciamiento hecho por el ad quem, ciertamente desmejoró o hizo más gravosa la situación jurídica del único recurrente o apelante (hoy accionante), lo que, en principio, luce contrario a la prohibición de reforma en perjuicio o principio de non reformatio in peius,sin embargo, ello no es así, por cuanto, tal pronunciamiento se hizo para corregir un vicio de la sentencia (ultrapetita) que guarda estrecha relación con un requisito intrínseco y de estricto orden público, como lo es el de la congruencia del fallo (ex artículo 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil). (…)
Queda claro entonces que cuando el pronunciamiento del juez está referido a un aspecto o materia de orden público, tales como el de la motivación y la congruencia de los fallos, la cosa juzgada, la perención de la instancia, la falta de cualidad, el fraude procesal, la caducidad de la acción, entre otros, lo hace no sólo en protección de derechos e intereses particulares, sino para tutelar ciertas normas cuyo respeto el ordenamiento considera esencial, es decir, de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada, no siendo aplicable en estos supuestos el principio procesal de prohibición de reforma en perjuicio.””
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, declarada la nulidad de la sentencia definitiva, pasa a resolver el fondo del litigio.
De otra parte, en cumplimiento de su deber previsto en el Parágrafo único de la norma antes citada, apercibe a la juez del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, que en lo sucesivo se abstenga de incurrir en las faltas señaladas. Así se establece.
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:
Se observa de la revisión del libelo de la demanda que la actora señaló que desde el 25 de marzo del año 2004, mantiene una relación arrendaticia de manera verbal con la empresa demandada, sobre un inmueble distinguido con el N° 07, ubicado en la calle Aurora de la ciudad de Juan griego, Municipio Gaspar Marcano del estado Nueva Esparta, y señala el referido local es propiedad de sus hijos CRUZ ANTONIO, BEDA CRUZ y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN. Señala además que la existencia de la relación arrendaticia entre las partes se evidencia y reafirma del contenido de los escritos y actuaciones de consignaciones de cánones o pensiones mensuales de arrendamiento que la empresa arrendataria ha venido efectuando a su favor en el expediente N° 663 de la nomenclatura del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Marcano anteriormente identificado, a partir del mes de marzo del año 2009 hasta esa fecha, y advierte que esa acotación de evidencia acerca de la existencia de la relación de arrendamiento entre las partes, no implica el reconocimiento de la validez de dichas últimas consignaciones, sino que por lo menos las últimas diez o doce de dichas consignaciones no se ajustan en un todo a los requerimientos legales de oportunidad para efectuarlas, ni los montos procedentes, ni las notificaciones a la beneficiaria mediante publicación de carteles y a otros requerimientos legales, de donde emerge legalmente la causal de desalojo como acción subsidiaria, por cuanto ejerce como acción principal el desalojo del local comercial arrendado basado en el literal “e” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente desde el año 2014, que contempla como causal de desalojo que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del mismo, en donde además se contempla la obligación en que se encuentra el arrendatario de notificar al arrendador dentro de los tres días siguientes a la detección de la falla, o sea de cualquier daño mayor o de uno menor que afecte al inmueble que pudiere devenir en mayor, siendo que en el presente asunto –según lo alegado- el arrendatario nunca le notificó acerca de la existencia de daños mayores o daños menores presentes en el interior del inmueble objeto del arrendamiento que pudieran tornarse mayores, limitándose solo a mantener la apariencia exterior de una fachada pintada de azul y blanco, lo cual se pone de relieve del contenido del acta de inspección extra judicial evacuada por la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta en fecha 12 de julio del año 2019, donde se constataron la existencia de graves daños mayores en el referido bien inmueble, concretamente se señala que el inmueble presenta en la fachada deterioros por humedad, que en la parte denominada “zaguan”, a simple vista se observaron grietas, pintura deteriorada por humedad, deterioros en el techo raso del área de exhibición, que una parte del techo del inmueble colapsó y se derrumbó con los escombros en el piso y presentando grietas en las paredes, que la pintura se encontraba desconchada y en estado de deterioro y abandono, que así mismo en el interior del inmueble se pudo constatar que en el área destinada a taller de zapatería se observó humedad en el cielo raso y en el área que funciona como oficina, que igualmente el cielo raso presentaba humedad y en el área de depósito la pintura se encontraba desconchada, con grietas en el friso en algunas áreas rotas, humedad en las paredes y el techo deteriorado en algunas áreas rotas, humedad en las paredes y el techo deteriorado en parte y en estado de suciedad, y que en esa oportunidad se tomaron fotografías que fueron anexadas al libelo de la demanda, y que las mismas reflejan sin lugar a dudas, la existencia de deterioros mayores en el inmueble objeto del arrendamiento. Insiste en denunciar que el inmueble presenta signos de deterioro por humedad, que en cuanto a la estructura interna de techos, paredes y piso, se observan deterioros de tal naturaleza que parte del techo del inmueble se desplomó y los escombros se encontraban en el piso, que en el interior del inmueble había deterioro en las paredes y techos, y daños debido a filtraciones los cuales pudieran originar incluso corto circuitos eléctricos, así como deterioro del piso de cemento, graves deterioros en las estructuras metálicas de acero oxidadas que no han recibido ningún tipo de mantenimiento, filtraciones en frisos de las paredes y acumulación de cosas en toda el área, y que en cuanto a los baños, las piezas sanitarias estaban rotas, deterioradas sin uso y en estado de suciedad, y que todas estas circunstancias evidencian el grave estado de deterioro, no provenientes del uso normal que presenta el inmueble objeto de arrendamiento entre las partes.
De igual modo la actora señaló que de no prosperar la acción principal instaurada con fundamento en el literal “e” del referido artículo 40 de la Ley Especial, ejerce de manera subsidiaria acción de desalojo por falta de pago basada en la causal prevista en el literla “a” del mismo artículo 40, como consecuencia del presunto incumplimiento de la obligación contractual y legal de pagar las respectivas pensiones o cánones de arrendamiento especialmente las correspondientes a los meses comprendidos de agosto del año 2018 al mes de agosto del año 2019, ambos inclusive, para un total de trece (13) cánones mensuales de arrendamiento, totalizando así en todo caso durante ese período temporal, falta de pago de mas de dos cánones de arrendamiento.
Por su parte el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, representando a la empresa LA FERIA SHOES STORE, C.A, contestó oportunamente la presente demanda donde negó, rechazó y contradijo en todas sus parte la demanda tanto en los hechos como en el derecho la demanda por temeraria e infundada, negó que su representada haya ocasionado deterioros mayores al inmueble arrendado, y que es falso que haya dejado de notificar a la arrendadora sobre dichos deterioros, que es falso que existan daños mayores, ni daños que afecten principalmente las estructuras físicas del inmueble que pudieran calificarse de graves en cuanto al inminente peligro que representarían y a las secuelas que pudieran producir. Alega a su favor que el deterioro que se puede observar en el inmueble es ensuciamiento en la pintura de las paredes sometidas al uso cotidiano, que en la parte trasera del local donde se encuentra ubicado el depósito de mercancía y el cual no puede ser considerado provocado directamente con malicia, y que por consiguiente no pueden ser considerados como daños mayores ni maliciosos, le añade a lo anterior, que los daños menores provenientes del uso normal, no son susceptibles de ser considerados como causal para el desalojo del arrendatario según el literal “c” del artículo 40 del Decreto Ley, al punto de que la empresa demandada se encuentra funcionando perfectamente en el local objeto de inspección, y en tal sentido pide que la demanda se declare improcedente. En cuanto a la acción subsidiaria ejercida por falta de pago, negó, rechazó, impugnó y desconoció que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento comprendidos entre el mes de agosto de 2018 y septiembre de 2019, argumentado que su representada desde el comienzo de la relación contractual ha venido cancelando solemnemente los cánones de arrendamiento correspondientes por ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, en virtud e la negativa de la ciudadana BELLARMINA MARIN de recibir las pensiones arrendaticias, y cuya solvencia de dichos cánones de arrendamiento se demuestran en el expediente de consignaciones llevados por el mencionado Tribunal bajo el N° 663 cuyos originales de los acuse de recibo de depósito y consignación de carteles de todos y cada uno de los pagos correspondientes desde el mes de agosto del año 2018 hasta el mes de agosto del año 2019 consignó junto con el escrito de contestación de la demanda.
En estos términos quedó trabada la controversia, por su parte la actora demanda por vía principal el desalojo conforme al literal “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señalando que la arrendataria, sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, ha ocasionado al local arrendado, deterioros o daños mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, y que además no notificó a la arrendadora acerca de la existencia de los referidos daños, es decir que dejó de notificar oportunamente fallas que afectan el interior de la estructura del inmueble objeto de arrendamiento, y denuncia además que la arrendataria incurrió en la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 40 de la señalada ley, referida a la falta de pago de dos o más de las pensiones arrendaticias, demandando por vía subsidiaria el desalojo por falta de pago en razón de que la arrendataria incumplió con la obligación contractual y legal de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto de 2018 a agosto de 2019, ambos inclusive, para un total de trece (13) cánones mensuales de arrendamiento, por otro lado, la empresa demandada negó todos estos alegatos y fue enfática en afirmar que no ha ocasionado tales daños al local sino que el deterioro que se observa en el inmueble se refieren a daños menores provenientes del uso normal que no son susceptibles de ser considerados como causal para el desalojo del arrendatario conforme al literal “c” del artículo 40 del Decreto Ley, igualmente negó haber dejado de notificar la existencia de los daños mayores, negó además que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los mes de agosto de 2018 al mes de agosto de 2019.
Delimitada la controversia, del análisis del escrito libelar y de las defensas opuestas por la parte demandada, evidencia éste Tribunal que los límites de la controversia se encuentran dirigidos a determinar primariamente si el demandado incurrió en los supuestos de desalojo a que se refiere el artículo 40 literal “c” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir si se encuentra deteriorado el inmueble del caso de marras, supuestos estos que fueron negados por la parte demandada.
Evacuadas como han sido las pruebas promovidas por la parte actora y la demandada en el presente juicio, siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia de acuerdo a lo alegado y probado en autos este Tribunal hace las siguientes consideraciones:
El artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece el ámbito de aplicación de la misma, señalando que regirá las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.
Las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el artículo 40 eiusdem, el cual señala:
“Artículo 40:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. (negrillas de esta Alzada).
En la norma precedentemente citada, se encuentran establecidas las nueve (9) causales mediante las cuales puede demandarse el desalojo de un bien inmueble constitutivo de local comercial.
Así pues, el Artículo 1.590 del Código Civil establece que: “Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tienen el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio del arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado. Si la obra es de naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquel, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”.
Ahora bien, en aplicación de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye una carga para las partes probar su afirmación. La parte actora en consecuencia debe probar:
Que tiene el derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado.
• La existencia de un contrato de arrendamiento.
• Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
En tal sentido, pasa esta Juzgadora a hacer la siguiente acotación. En cuanto al derecho de propiedad sobre el inmueble, esta Juzgadora observa del merito que arrojó la documental cursante desde el folio 4 al 6 del presente expediente, documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 11 de noviembre de 1.986, de donde se evidenció la propiedad que ostenta el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MARIN, del inmueble arrendado constituido por un terreno y la casa en el edificada, ubicada en la calle Aurora de la ciudad de Juan griego, Municipio Marcano del estado Nueva Esparta. Así se decide.
En relación a la existencia de un contrato de arrendamiento, esta Alzada observa que la parte demanda en su escrito de contestación a la pretensión de la actora no negó que existiera una relación arrendaticia con la parte actora, igualmente se pudo evidenciar del merito que arrojaron las documentales cursantes a los folios 95 al 165, que el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A, consignó a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, cánones de arrendamiento, constatándose que existe una relación arrendaticia, hecho este en el cual ambas partes son contestes. Así se establece.
En lo referente sobre si el inmueble se encuentra deteriorado, esta sentenciadora de Alzada, a tal efecto observa, que en autos efectivamente consta: Del criterio acogido por los expertos MARCANO/CEDEÑO/AGREDA, en relación a la experticia realizada en el local objeto del presente juicio, los expertos determinaron que el inmueble se encuentra con deterioros en cuanto a la estructura del techo en donde se pudo evidenciar que existió un colapso en una de sus áreas lo que fue reparado, no siendo la manera más idónea ya que se observaron láminas de acerolit o zinc colocadas por encima del techo original sujetas con alambres de manera superficial; que también se observaron manchas de humedad provenientes de filtraciones en cielo raso y paredes, las cuales de no ser corregidas a tiempo conllevan al colapso de la estructura del techo; que el piso presenta fisuras en algunas de las áreas, una de las cuales también presenta signo de reparaciones menores; que la estructura metálica colocada en el área posterior del techo, presenta oxido evidenciándose la falta de mantenimiento; que existe un área denominada “zaguan” en donde se observaron reparaciones en paredes, pisos y cielo raso, que se pudo observar que parte de las instalaciones eléctricas están expuestas, lo que representa un riesgo dado a las filtraciones que pudieran producirse en diversas áreas del inmueble, lo que hace insegura la condición en lo concerniente al cumplimiento de las normas contra incendios y pudiendo esta situación incrementar los daños al inmueble objeto de dicha experticia. Así mismo en su ampliación al informe rendido determinaron que: si existen deterioros en la estructura del área delantera del techo del inmueble, y que estos deterioros pudieron ser causados por la falta de mantenimiento en su estructura, lo cual originó el colapso del techo original de caña brava, observándose que tales daños no son provenientes del uso normal, y que de no ser corregidos correctamente y a tiempo, pudiesen llegar a un colapso estructural (estructura de techo). Que se evidenció que en su oportunidad fueron reparados con láminas de zinc sobrepuestas por encima del mismo, que se puede evidenciar que efectivamente si existen humedades, 1) en las paredes de los depósitos, 2) en el techo de los depósitos, 3) en el baño, 4) en el área del “zaguan”, 5) y lo que aparentemente era una cocina, al igual que se evidenció la presencia de numerosas grietas en el piso de las áreas anteriores y el pasillo que da al frente de esas áreas, que se pudo observar que los baños en el área de depósito se encuentra inhabilitado por presentar daños mayores que impiden su funcionamiento. Que en cuanto al área del frente se puede decir que existen daños en el área del techo (zaguan o entrada), producto de las filtraciones y el colapso de la estructura del techo. Que estos daños mayores observados en las áreas mencionadas con anterioridad, son ocasionaos por la falta de mantenimiento, humedad presente y filtraciones, y que todo se pudo determinar aplicando el método de observación directo, donde inclusive se utilizaron las linternas de los teléfonos móviles, lo que permitió ver que al menos 2 grietas van de un lado a otro, aunado esto a la experiencia de los expertos.
Y tal conclusión de esos expertos es reforzada con la inspección extra-lítem, practicada en el inmueble, en donde se constató “…la fachada se encontraba frisada y pintada de azul, con signo de deterioro por humedad…”/ “…a través de la puerta original de entrada de la casa se puede apreciar el área que corresponde al antiguo zaguán por donde no se puede pasar dado que el techo colapsó y se derrumbó, pudiéndose observar todos los escombros en el piso, así como también se ven grietas en las paredes y la pintura desconchada, y se ve en estado de abandono y deterioro…”/ “…al área destinada como depósito, y que en esa área se pudo apreciar que las paredes se encontraban con la pintura desconchada, que existían grietas en el friso y que en algunas áreas estaban rotas, que también se pudo observar humedad en las paredes…”
Quiere decir de acuerdo a esta experticia y así lo acepta este Tribunal, que quedó demostrado que el inmueble presenta daños mayores observados en las áreas mencionadas y que son ocasionaos por la falta de mantenimiento, humedad presente y filtraciones, y que todo se pudo determinar aplicando el método de observación directa. Así se establece.
En consecuencia, para esta Juzgadora, se encuentran llenos los requisitos para la procedencia del desalojo solicitado por la parte actora, en virtud de proporcionarse los tres (3) requisitos concurrentes como lo son: Que es la propietaria del inmueble, la existencia de un contrato de arrendamiento (relación arrendaticia), y que existen una serie de daños comprobadas en el inmueble objeto de la presente demanda; razón por la cual debe necesariamente esta Juzgadora, en virtud de todas las consideraciones anteriormente expuestas, concluir que en el presente caso, quedó fehacientemente demostrado, que el inmueble objeto de la presente demanda presenta daños mayores en las áreas observadas, todo ello de conformidad con lo establecido en el Literal “c” del Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin que el demandado haya aportado a los autos, medio de prueba alguno a través del cual demostrara que tal deterioro no fuera ocasionado por su persona en el uso normal del local comercial que le fuera dado en arrendamiento, pues conforme a lo establecido en el Artículo 1.596 del Código Civil, no es solo comunicar los daños, sino que además, debe realizar las reparaciones menores necesarias, y evitar que estas se agraven, o permitir que la propietaria las haga, y en el caso de marras, no demostró haber cumplido ni lo uno ni lo otro, lo cual quiere decir, que incumplió, en su obligación de cuidar la cosa como un buen padre de familia por lo que resulta forzoso declarar, que la presente acción de Desalojo interpuesta por la parte demandante, debe necesariamente ser declarada Con Lugar. Así se decide.
Por último, verificada como ha sido la causal de desalojo establecida en el Literal “c” del Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, este Tribunal considera inoficioso pronunciarse con respecto a la causal demandada de forma subsidiaria contenida en literal “a” también alegada por la actora de marras. Así se establece.
Con fundamento en todo lo antes expuesto, esta Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, debe declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MARIN, asistido de abogado, en su carácter de parte actora (cesionario de los derechos litigiosos) en contra de la sentencia dictada el cinco (5) de mayo de 2.022, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, y en consecuencia se condena a la demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble distinguido con el N° 07 de la calle Aurora de la ciudad de Juan griego, Municipio Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta, como será establecido de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SE ANULA la sentencia apelada dictada en fecha 5-05-2.022, por el referido Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
SEGUNDO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MARIN, asistido de abogado, en su carácter de parte actora en contra de la sentencia dictada el cinco (5) de mayo de 2.022, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
TERCERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MARIN, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.190.988, domiciliado en Paraguachí, Municipio Antolín del Campo del estado Bolivariano de Nueva Esparta, cesionario de los derechos litigiosos de la ciudadana BELLARMINA MARIN, de nacionalidad venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº V-2.828.359, con domicilio en Altagracia, calle principal del sector Blanco Lugar, Municipio Gómez, del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en contra de sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 25 de marzo de 2014, bajo el Nº 71, tomo 12-A, con domicilio en la calle Aurora de la ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta, representado por su presidente ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONIS, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de Identidad Nº 13.424.829, y de este domicilio.
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble distinguido con el Nº 07 de la calle Aurora de la ciudad de Juan griego, Municipio Marcano del estado Nueva Esparta.
QUINTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Publíquese, regístrese incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve así como en la página nuevaesparta.scc.org.ve, y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los cuatro (4) días del mes de noviembre del año dos mil veintidós (2022). Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
La Jueza Superior,

Adelnnys Valera Carrillo
La Secretaria Temporal,

Mirielvis Acosta Sandoval
Exp. T-Sp-Nº 09639/22
AVC/MAS/jjbr.
Definitiva

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previo el cumplimiento de todas las formalidades de ley. Conste,
La Secretaria Temporal,
Mirielvis Acosta Sandoval