REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 13.571
DEMANDANTE: NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, JOALIS DEL CARMEN MATA MARTINEZ, HERNÁN JESÚS MATA MARTINEZ, JOSELIN CARLOTA MATA MARTINEZ y JOANNA DEL VALLE MATA MARTINEZ, venezolanos, mayores de edad, identificados con las cédulas de identidad Nos. V-2.865.923, V-8.506.975, V-10.445.635, V-10.453.301 y V-12.693.703, domiciliados en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: JAVIER MANSTRETTA CARDOZO, LAURA MANSTRETTA CARDOZO, ANMY TOLEDO BOSCAN, LUIS EDUARDO GUTIERREZ y MARCO MANSTRETTA MATA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 57.837, 105.913, 48.441, 273.583 y 307.367, respectivamente; domiciliados en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
DEMANDADO: Sociedad Mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E & E, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día diecinueve (19) de septiembre de dos mil ocho (2008) anotada bajo el No. 39, Tomo 88-A, domiciliada en este Municipio Autónomo de Maracaibo del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL: OSCAR ENRIQUE CORPAS inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 277.241, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
JUICIO: Desalojo de Vivienda.
SENTENCIA: Definitiva.

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de la apelación ejercida en fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil veintidós (2022), por el abogado en ejercicio OSCAR ENRIQUE CORPAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 277.241, actuando con el carácter de apoderado judicial del demandado, en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco del Estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de mayo de 2022, en el juicio de Desalojo intentado por los ciudadanos NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, JOALIS DEL CARMEN MATA MARTINEZ, HERNÁN JESÚS MATA MARTINEZ, JOSELIN CARLOTA MATA MARTINEZ y JOANNA DEL VALLE MATA MARTINEZ contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E & E, COMPAÑÍA ANÓNIMA, mediante el cual a-quo declaro con Lugar la demanda, ordenándose el desalojo del demandado.

DE LA NARRATIVA
En razón de dar inicio a lo que fuere el juicio que se incoa por los demandantes ante la jurisdicción respectiva, los apoderados judiciales que los representan consignan escrito de libelo de demanda admitido en fecha uno (01) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), mediante el cual se manifiestan los elementos y hechos sobre los cuales se basa su pretensión que tiene como fin último la declaratoria del desalojo del bien al que se refiere, y en tanto afirma haber cumplido con el procedimiento administrativo, se afirma lo siguiente:
“(…Omissis…)
Mis representados, ciudadanos NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, JOALIS DEL CARMEN MATA MARTINEZ, HERNAN JESÚS MATA MARTINEZ, JOSELIN CARLOTA MATA MARTINEZ y JOANNA DEL VALLE MATA MARTINEZ, antes identificados, son los únicos, exclusivos e incontrovertible propietarios de un inmueble constituido por una (1) casa-quinta ubicada en la Calle 54, distinguida con el No. 11ª-54, de la urbanización Canta Claro, jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia, el referido inmueble está compuesto por una casa-quinta, construida con estructura de concreto reforzado, paredes de bloques, pisos de granito y cerámica, techos de platabanda, y consta de sala, comedor, estudio, cocina-pantry, cuatro (4) habitaciones, cuatro (4) salas sanitarias, dos (2) salas de estar, salón familiar cerrado con estructura de aluminio y vidrio, terraza techada con platabanda, garaje y lavadero, y su terreno propio, que abarca una superficie aproximada de SETECIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (740Mts2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: Veinte metros (20Mtrs2), y linda con la parcela número 11-A del parcelamiento de la Urbanización Canta Claro; SUR: Su frente (20Mtrs), y linda con la calle 54; ESTE: Treinta y siete (37Mts) y linda con la parcela 6-A de dicha urbanización; y OESTE: Treinta y siete (37Mtrs) y linda con la parcela 4-A de la citada urbanización.
El inmueble descrito lo adquirió la ciudadana NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintiséis (26) de Mayo de 1976, bajo el No. 44, Tomo 10°, folios 113-115, Protocolo 1° (…), durante la vigencia de la comunidad conyugal que tuvo con su esposo HERNAN DE JESÚS MATA BELLO (…) quien falleció ab intestato, en fecha 23 de febrero de 2010, cuya Declaración Sucesoral fue presentada el día 30 de agosto de 2010, bajo el número 873, ante el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), y cancelados los derechos fiscales según certificado de solvencia de Sucesiones y Donaciones de fecha 07 de abril de 2011 (…). En consecuencia, los derechos de propiedad sobre el citado inmueble, les corresponden a mis representados de la siguiente manera: A la ciudadana NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, el cincuenta por ciento de gananciales conyugales, en virtud de la comunidad de bienes que tuvo con su fallecido esposo HERNAN DE JESÚS MATA BELLO, mas el diez por ciento (10%) como heredera legítima del nombrado causante; y a los ciudadanos JOALIS DEL CARMEN MATA MARTINEZ, HERNAN JESÚS MATA MARTINEZ, JOSELIN CARLOTA MATA MARTINEZ y JOANNA DEL VALLE MATA MARTINEZ, un diez por ciento (10%) para cada uno de ellos, en su carácter de hijos y herederos legítimos de su padre HERNAN DE JESÚS MATA BELLO.
(…Omissis…)
Pues bien, es el caso que mi representada NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA con la suficiente cualidad jurídica para efectuarlo, suscribió en ejercicio de su derecho constitucional de disponer de su propiedad, un contrato de arrendamiento que tuvo como objeto el bien inmueble antes descrito, en el cual fungió como arrendadora, con la sociedad mercantil “INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E & E, COMPAÑÍA ANÓNIMA” la cual fungió como arrendataria, estableciéndose de manera clara y precisa en la cláusula cuarta del mencionado contrato, que la arrendataria se comprometía a destinar el inmueble dado en arrendamiento PARA VIVIENDA FAMILIAR, de su vicepresidenta ELAINE CAROLINA CAMACHO HERNANDEZ (…), instrumento contractual arrendaticio suscrito en fecha siete (7) de octubre de 2010, por ante la Notaria Pública Tercera de Municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual quedó anotado bajo el No. 60, Tomo 85, de los libros respectivos (…).
En este sentido, se baba (sic) esta pretensión en la prenombrada norma jurídica, por cuanto la arrendataria que es una compañía anónima, adeuda hasta la presenta fecha los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, octubre y Noviembre de 2016, por lo cual esta subsumida en la norma jurídica anteriormente señalada, lo que acarrea como indefectible consecuencia, que la pretensión sea procedente en derecho por la causal de falta de pago alegada.
Pero la presente acción también se basará en la causal establecida en el numeral segundo, de la precita norma legal (…).
(…Omissis…)
En este sentido uno de mis representados, el ciudadano HERNAN DE JESÚS MATA MARTINEZ, en su condición de propietario del diez por ciento (10%) del citado inmueble y como hijo de la ciudadana NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, propietario del sesenta por ciento (60%) del inmueble; para este momento tiene una necesidad justificada de habitar el inmueble de su propiedad, por cuanto NO TIENE OTRA PROPIEDAD EN LA CUAL VIVIR, y tampoco tiene los medios económicos, para alquilar un inmueble, situación que nunca debe ni tiene que experimentar, por cuanto el tiene su casa propia, que es propiedad de este y de su legitima progenitora en proporción de un setenta (70%), como precedentemente se explico y siendo que sus hermanas antes identificadas y propietarias del restante treinta por ciento, también están de acuerdo en que su hermano satisfaga su necesidad de vivienda habitando el inmueble de la propiedad familiar.
Esta situación, de la necesidad de ocupar el inmueble por parte del ciudadano HERNAN DE JESÚS MATA MARTINEZ, se la han expresado verbalmente en innumerables oportunidades, mis representados, a los representantes estatutarios de la arrendataria, con la suficiente antelación según la ley, la cual se ha negado a devolver la posesión del inmueble (…)


De igual forma, en la oportunidad legal respectiva, el apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E & E, C.A; presenta escrito de contestación a la demanda, mediante la cual, se opone la cuestión previa de Perjudicialidad que ha sido resuelta y declarada Sin Lugar anteriormente; y que posterior a ello, efectúa en el mismo acto, la contestación al fondo del libelo de demanda, basado en los siguientes términos:
(…Omissis…)
“A todo evento, Ciudadana Jueza mi poderdante, actuando con el carácter de Vicepresidente de la Sociedad Mercantil Inversiones, Construcciones y Servicios E & E, C.A. (…) suscribió un contrato de arrendamiento entre la empresa que representa y la ciudadana NELIDA RITA DE MATA MARTINEZ, ambas plenamente identificadas, y reconocemos como cierto y legitimo el mismo en su firma, sellos y contenidos de ambas contratantes.
1.- Niego, rechazo y contradigo, tanto los hechos como el derecho invocado, ya que no puede pretenderse un desalojo del inmueble que ocupa mi poderdante cuando ella es la propietaria del mismo.
2.- Y así mismo se niega, rechaza y contradice que mi representada haya dejado de cancelar los canon de arrendamiento o adeude los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2016, porque lo cierto es ciudadana Jueza, que mi poderdante en fecha 13 de mayo de 2015, ya había celebrado un contrato verbal de compra-venta con la demandante NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, y mal podría cancelarle canones de arrendamiento cuando ya es propietaria del inmueble objeto de litigio, que es la razón por la cual cursa ante el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el cumplimiento del Contrato, por negarse a perfeccionar la venta o el traspaso legal y hacer la tradición por la misma.
3.- Niego rechazo y contradigo que el Ciudadano HERNAN MATA MARTINEZ, en su condición de propietario del diez por ciento (10%) e hijo de la ciudadana también demandante NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA propietaria de un sesenta por ciento (60%) del inmueble objetivo del litigio, tenga la necesidad justificada de habitar el inmueble, primero por no tener la cualidad de propietario, ya que le pertenece a mi poderdante y segundo porque existe un juicio o debate en el cual no se ha pronunciando el juez competente para decretar la propiedad ni a la sucesión MATA MARTINEZ, es decir, que esta instancia judicial mal podría pronunciarse sobre desalojo, cuando se debate la propiedad del inmueble en otra instancia judicial.
4.- Niego, rechazo, y contradigo, que los demandantes hayan expresado en varias oportunidades la necesidad de ocupar el inmueble, lo cierto es que existe la opción realizada de manera escrita a mi poderdante como derecho preferencial de la venta del inmueble, existe la compra del inmueble mediante transferencia electrónica realizada del país Panamá hacia Orlando –EEUU, y la posesión pacífica, pública y notoria de mi poderdante durante siete años (07 años).


Entonces, y basado en los argumentos previamente esgrimidos por la parte demandante en su escrito de libelo de demanda, y por la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda; en fecha diecinueve (19) de mayo de dos mil veintidós (2022), el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia declara Con Lugar el desalojo de vivienda que fuere incoado, en base a los siguientes términos:
(…Omissis…)
“Siendo que de actas no se aprecia evidencia fundamental de elemento mínimo que haga establecer la necesidad del referido demandante, y que represente fundamento de la causal contenida en el artículo 91 numeral 2° de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, la misma se desestima en derecho. ASÍ SE ESTABLECE.
(…Omissis…)
Así el origen de la relación arrendaticia y al no haber acreditado la parte demandada, para el momento del laso probatorio, prueba fehaciente que desvirtúe los alegatos de la parte actora, por lo tanto no habiendo la accionada probado su solvencia respecto de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos; la causal contenida en el artículo 91 numeral 1° de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, debe prosperar en derecho y en consecuencia se condena a la parte demandada al desalojo del inmueble objeto de la presente acción, identificado como una (1) casa-quinta ubicada en el sector Canta Claro, calle 54, No. 11-A, de esta ciudad y municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.
Asimismo, habiendo quedado el canon de arrendamiento convenido en SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 7.000,00) mensuales, moneda vigente para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, y reclamado su atraso desde enero a noviembre de 2016, totalizan once (11) meses, los cuales representan la suma de SETENTA Y SIETE MIL BOLÓVARES FUERTES (Bs. F 77.000,00); y que aplicando a la referida suma la conversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional por el Decreto No. 3.332 en vigencia a partir de 04 de junio de 2018, dicha suma de dinero representa la cantidad de CERO BOLÍVARES SOBERANOS CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS DE BÓLIVAR SOBERANO (Bs.S 0,77).
De igual forma, aplicando a esta última soma de dinero, la conversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional por el Decreto No. 4.553, con vigencia a partir de 01 de octubre de 2021, publicado en Gaceta Oficial No. 42.185 del 06 de agosto de 2021, dicha suma de dinero representa la cantidad de CERO BOLÍVARES CON CERO CERO CERO SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 0,00077).
Fuerza de estas deducciones, se condena a la parte demandada a pagar a la accionante los cánones de arrendamientos insolutos demandados, desde enero 2016 hasta noviembre 2016, a razón se SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00) mensuales, lo cual asciende a la cantidad total de SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 77.000,00), y que actualmente debido a las reconversiones monetarias decretadas por el ejecutivo nacional, siendo la última del 01.10.2021, equivalen a CERO BOLÍVARES CON CERO CERO CERO SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 0,00077). ASÍ SE ESTABLECE.

DISPOSITIVO
En consecuencia, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR la pretensión de desalojo con fundamento en el artículo 91 numeral 1° de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, y en consecuencia se le ordena a la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E&E, C.A., hacer entrega a la parte demandante ciudadanos contra (sic) NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, JOALIS DEL CARMEN MATA MARTINEZ, HERNAN JESÚS MATA MARTINEZ, JOSELIN CARLOTA MATA MARTINEZ Y JOANNA DEL VALLE MATA MARTINEZ, del inmueble identificado como una (1) casa-quinta ubicada en el sector Canta Claro, calle 54, No. 11-A, de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, objeto del contrato de arrendamiento, libro de bienes y personas en las mismas condiciones en que fue recibido.
Segundo: Se condena a la parte demandada a pagar a la accionante los cánones de arrendamientos insolutos aquí demandados desde enero de 2016 hasta noviembre de 2016, inclusive, a razón de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00) mensuales, lo cual asciende a la cantidad total de SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 77.000,00), y que actualmente debido a las reconversiones monetarias equivalen a CERO BOLÍVARES CON CERO CERO CERO SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 0,00077)
Tercero: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada por haber resultado vencida en esta instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.


DE LAS PRUEBAS
De las pruebas promovidas por la parte demandante
El apoderado judicial de la parte demandante, en oportunidad legal respectiva consigna las siguientes pruebas documentales a fin de lograr acreditar su pretensión, de las cuales respectan:

• Copia certificada de documento de propiedad mediante el cual se le otorga el derecho de propiedad sobre el bien inmueble objeto de litigio a la ciudadana NÉLIDA RITA MARTINEZ DE MATA, registrado por la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, estado Zulia; signado con el número 26, Tomo 13, Folios del 77 al 79 del libro real del año; de fecha 19 de febrero de 2016.
• Copia certificada de documento de propiedad que le otorga titularidad del bien objeto de litigio a la ciudadana NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, según consta en el Registro Primero del Municipio Maracaibo del estado Zulia, documento protocolizado en fecha veintiséis (26) de mayo de 176. bajo el No. 44, Tomo 10, Protocolo 1.
• Original de Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones, que surge a partir del causante HERNAN DE JESÚS MATA BELLO, emitida en fecha 03 de diciembre de 2010.
Entonces, de las pruebas documentales anteriormente referidas se desprende que, las mismas constan de copias certificada y original de de documentos públicos. En tanto emanan de autoridad pública competente adscrita a un órgano o ente público, y no ha sido tachado por las partes y se consignan con la intención de acreditar la persona sobre la cual recae el derecho de propiedad del bien al que se refiere la presente demanda, este Juzgado Superior Segundo le otorga plena valoración probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.


• Copia certificada de Acta de Asamblea celebrada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E & E, C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Cuarto del estado Zulia, en fecha 26 de enero de 2009, signada bajo el No. 15, Tomo -5-A RM 4TO.
• Copia certificada de Partida de Nacimiento de HERNAN JESÚS MATA MARTINEZ, inscrita por ante la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Coquivacoa, en Acta No. 1583, en el Libro 5 llevado durante el año de 1969.
Siendo estas pruebas consignadas mediante copias certificadas emanadas de entidad pública, y a su vez, ratificadas por autoridad pública que corresponda; en tanto ha sido reconocido y ratificado su contenido por la parte demandada, por no haber sido objeto de tacha, esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.


• Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre la persona de NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, en calidad de arrendadora; y la Sociedad Mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS, E & E, C.A., como arrendataria; documento éste inscrito por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, inserto bajo el No. 60, Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría en el año 2010.
De los anteriores Instrumentos de evidencia que se trata de documentos privados autenticados en la Notaria Pública respectiva, y en tanto no fueron impugnados ni tachados de falsos, de conformidad con el articulo 1363 del Código de procedimiento Civil, hacen fe de la relación arrendaticia que existía en las partes intervinientes en el presente juicio y en vista del análisis realizado, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

• Copia certificada de expediente contentivo de procedimiento administrativo que cursó por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Zulia; el cual culmina con providencia administrativa dictada en fecha 16 de junio de 2016, mediante la cual se concede el desalojo y se habilita la vía judicial en caso de considerarse necesaria.
Con respecto al anterior Instrumento, se evidencia documento Público administrativo debidamente emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Zulia, la cual dicto una providencia administrativa habilitando la vía Judicial del proceso que se ventila hoy en este Órgano Jurisdiccional, por tratarse de un documento publico administrativo que no fue impugnado ni tachado de falso, de conformidad con el articulo 1357 del Código Civil, es un instrumento que ha cumplido con las solemnidades que otorga el funcionario público con facultad para dar fe de dicho documento, y se verifica que es cierto que se cumplió con dicho procedimiento, en vista de esto, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.


De las pruebas presentadas por el demandado
Entonces, en la oportunidad correspondiente, el apoderado judicial de la parte demandada, consigna documentos probatorios que considera pertinentes para acreditar lo pretendido; refiriéndose a:

• Copia simple de documento privado suscrito por la ciudadana Nélida Martínez de Mata, mediante el cual notifica a la Sociedad Mercantil Inversiones, Construcciones y Servicios, E & E, C.A., su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento entre las partes, haciendo uso a su vez, de ejercicio de derecho preferencial para la venta del inmueble en cuestión.
• Copia simple de documento privado suscrito por la ciudadana Nélida Martínez de Mata, como comprobante de recibo de tres mil dólares americanos (USD. 3.000), por concepto de compensación para costos de viaje a los Estados Unidos de América, para desbloqueo de una cuenta bancaria en la que presuntamente se hubiere hecho depósito para compra de inmueble objeto de litigio.
De la prueba a la que se refiere el apartado anterior se desprende que provienen de la voluntad de las partes en si mismas, y en tanto no ha sido registrada ni notariada por ante la entidad pública que corresponda, la referida se reconoce como documento privado. Esta tiene como propósito fundamental el que fuere probado el pago de costos de viaje para desbloqueo de cuenta bancaria extranjera; y en tanto el juicio principal se refiere a demanda de desalojo, la misma se considera impertinente para el caso correspondiente.

• Impresiones de capturas de pantalla mediante las cuales se pretende acreditar pago por ciento cincuenta mil dólares (USD. 150.000) por la compra del inmueble objeto de litigio, y estados de cuenta correspondientes para acreditar el egreso monetario que atañe.
En cuanto a la prueba que se refiere el apartado anterior, se indica que las documentales mencionadas se reconocen como medios de pruebas libres, con valoración atinente al artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, en tanto las mismas tienen por objeto probar el pago del inmueble que presuntamente se tuviere la intención de comprar, y las mismas han sido desconocidas por la parte demandante, este Juzgado Superior Segundo niega otorgarle valoración probatoria, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.



CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien en virtud de lo planteado y de todos los argumentos esgrimidos por las partes en el caso de marras, y el análisis exhaustivo del material probatorio que fuere incorporado por las partes a fines de lograr acreditar sus pretensiones, esta sentenciadora decide bajo previas consideraciones:


Dado que la acción instaurada versa sobre una demanda de Desalojo, es menester acotar que el juicio in comento consiste en la exigencia judicial de la desocupación de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento, bien fuere verbal o escrito a tiempo indeterminado y tiene su fundamento legal en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, el cual manifiesta lo siguiente:

Artículo 91. “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. (Subrayado y negrillas del tribuna)
(…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. (subrayado y negrillas del tribunal)
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. (SUBRAYADO DE ESTE TRIBUNAL SUPERIOR).


De igual forma, y complementario a lo anteriormente establecido, el Código Civil dispone lo siguiente en lo que al juicio de desalojo respecta:
Artículo 1.585: “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”.

Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Entonces, de los criterios legales anteriormente descritos, se resalta que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, denominada arrendador, se obliga a hacer gozar a otra (denominada arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no; a fin de obtener, en contraprestación, un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado de manera convencional, bien fuere verbal o escrito. De acuerdo con lo expuesto, los elementos esenciales del tipo contractual sub iudice son: a) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble a la parte arrendataria del contrato; b) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado; y c) Un precio.

En cuanto a las obligaciones del arrendador, por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, éste debe entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. No obstante, nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad de las partes, puedan aumentar o disminuir dichas obligaciones. Por su parte, en cuanto a las obligaciones del arrendatario, de acuerdo con la Ley, las mismas consisten en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de estipulación para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, y, además, en pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Ahora bien, en la oportunidad de descender al mérito de la controversia in comento, este Tribunal de Segunda Instancia considera que el derecho que tienen todos los ciudadanos a una vivienda digna representa un deber fundamental para el Estado, en cuya virtud se ha establecido, a través de diversos programas y cuerpos legales, la protección del hogar y de la familia, garantizando los medios para que todo proceso, que implique la desocupación de una vivienda, se realice previa garantía del derecho a la defensa y en pleno conocimiento del afectado. De lo referido, se deriva la intención del legislador al momento de plantear la norma jurídica atinente al procedimiento administrativo que debe ser llevado a cabo precedentemente al eventual proceso judicial que resuelva la pretensión de desalojo; en el entendido de que, se propone vía alterna más célere y revestida de menor cantidad de formalismo, a fines de proporcionar solución más rápida al conflicto suscitado, y a su vez, sanear la vía judicial de procedimientos de desalojo carentes de sustento de hecho y elemento jurídico-legal correspondiente.

Con relación a ello, se observa, en la presente causa, que, previo a la interposición de la demanda sub examine, se dio cumplimiento a lo previsto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, puesto que los ciudadanos NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, JOALIS DEL CARMEN MATA MARTINEZ, HERNAN JESUS MATA MARTINEZ, JOSELIN CARLOTA MATA MARTINEZ y JOANNA DEL VALLE MATA MARTÍNEZ interpusieron el procedimiento administrativo establecido en dicho cuerpo normativo, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E & E, C.A., como consta del expediente N° MC-01413/02-16. De esta forma, se destaca que la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, Región Zulia, en virtud de haber sido infructuosas las gestiones realizadas en la respectiva audiencia conciliatoria celebrada en fecha 4 de abril de 2016, dictándose la correspondiente providencia administrativa en fecha 16 de junio de 2016 habilitando la vía judicial a los fines de que las partes dirimieren su conflicto por ante los Tribunales de la República. ASÍ SE DECIDE.

En definitiva, examinadas como han sido las actas procesales, adicionado a los argumentos esbozados por ambas partes contendientes y a las pruebas aportadas, este órgano jurisdiccional ad-quem constata que la relación contractual existente entre las partes contendientes, la cual es el fundamento de la relación jurídica procesal que hoy nos ocupa, se encuentra probada en actas con el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, quien actuare como parte arrendadora, y la Sociedad Mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E & E, C.A., actuando como arrendataria, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 06 de octubre de 2010, bajo el No. 60, Tomo 85, cuyo objeto es el inmueble casa-quinta ubicada en el Sector Canta Claro, calle 54, No. 11-A, de esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia; del cual se desprende que el canon de arrendamiento era por el monto de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00). ASÍ SE DECLARA.

Respecto de la cualidad activa de la parte actora, se evidencia que ésta se encuentra demostrada en actas con las declaraciones sucesorales acompañadas al libelo y que ya fueron apreciadas y valoradas por esta Jurisdicente, en tanto, mediante las mismas se logra certificar el interés jurídico actual que poseen para solicitar el desalojo de quienes ocuparen el bien inmueble objeto de litigio. ASÍ SE CONSIDERA.

Ahora bien, en lo atinente a la falta de pago invocada por la parte accionante, basada en el numeral 1 del artículo 91 del la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas; indica en su libelo de demanda el adeude de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2016. A los hechos referidos, la parte demandada afirma el que no se ha dejado de cumplir con la obligación de pagar el canon de arrendamiento, toda vez que existe nueva convención suscrita entre las partes que cambia el propósito o intención principal para la cual se destina el bien inmueble objeto de litigio. A este respecto, manifiesta:
“(…) niega, rechaza y contradice que mi representada haya dejado de cancelar los canon de arrendamiento o adeude los meses, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2016, porque lo cierto es ciudadana Jueza, que mi poderdante en fecha 13 de mayo de 2015, ya había celebrado un contrato verbal de compra-venta con la demandante NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, y mal podría cancelarle cánones de arrendamiento cuando ya es propietaria del inmueble objeto de litigio (…)” SUBRAYADADO DE ESTE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO.

Producto anteriormente establecido, es un hecho objetivo el retraso en cuestión; dado que la misma parte demandante afirma y suscribe en su escrito de contestación a la demanda que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento que correspondiesen para los meses previamente referidos del año 2016, en tanto el objeto para el cual fuere destinado el inmueble referido en el presente litigio ha sido reformado; siendo cambiada de una relación contractual arrendaticia, a la presunta suscripción de contrato de compraventa entre las mismas partes intervinientes del proceso. Sin embargo, de las actas que desprenden del presente expediente se evidencia que, no consta dentro del mismo contrato de compraventa que acredite la traslación de la propiedad del bien inmueble al que se refiera, a nombre de la parte demandada; y que, por el contrario, cursó por ante el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, demanda de Cumplimiento De Contrato, donde se pretendía reconocer la presunta titularidad de la cual se encontrare revestida la Sociedad Mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E & E, C.A sobre la casa-quinta previamente mencionada; dictando fallo en fecha 09 de agosto de 2018, declarando Sin Lugar la referida pretensión, en vista de la insuficiente actividad probatoria que se hubiere llevado a cabo a fines de acreditar la presunta suscripción del contrato de compraventa en cuestión; ratificada la decisión por el juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Marítimo y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, y por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, de fecha 04 de noviembre del 2021. ASÍ SE ESTABLECE.

Complementario a lo anteriormente establecido, considera esta Superioridad de vital relevancia destacar entonces, lo atinente a las consecuencias jurídicas que se derivan del impago de los cánones de arrendamiento establecidos dentro de una relación contractual arrendaticia; y a tales efectos, el artículo 42 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone que: “El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon”. Por su parte, y siendo que de las actas que rielan en el presente expediente no ha sido plenamente verificable la existencia de contrato de compraventa suscrito entre la ciudadana NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA y la Sociedad Mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E & E, C.A. que tuviera por objeto la traslación de la propiedad del inmueble objeto de litigio; aun privaba la existencia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 06 de octubre de 2010, bajo el No. 60, Tomo 85, cuyo objeto es el inmueble casa-quinta ubicada en el Sector Canta Claro, calle 54, No. 11-A, de esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia. En razón a ello, se preservaba la obligación del pago de los cánones de arrendamiento que correspondiesen; por ende, y ante el incumplimiento de tal obligación por más de cuatro (04) cánones, la ley le otorga legitimación activa a la ciudadana NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA y otros de interponer desalojo y finalizar contrato previamente suscrito. ASÍ SE DECIDE.

Así, es concluyente, para esta arbitrium iudiciis, que la parte demandada incurrió en un holgado retraso en el pago de los correspondientes cánones de arrendamiento mensual, apartándose, con su proceder, de la norma antes transcrita, la cual indica que el arrendador tiene derecho a recibir el pago oportuno del canon; retraso éste que se produjo sin causa justificada, lo que se traduce en que el atraso en el que incurrió la Sociedad Mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E & E, C.A. es injustificado, en derivación, tomando base en lo arriba expuesto, la mencionada ciudadana incurrió en la causal de desalojo establecida en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. ASÍ SE DETERMINA.

Complementario a ello, solicita la parte demandante en su escrito libelar, que el desalojo se decretare en base a la aplicación del numeral 2 del artículo 91 de la Ley in commento, basándose en que “el ciudadano HERNAN DE JESÚS MATA MARTINEZ, en su condición de propietario del diez por ciento (10%) del citado inmueble y como hijo de la ciudadana NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, propietario del sesenta por ciento (60%) del inmueble; para este momento tiene una necesidad justificada de habitar el inmueble de su propiedad, por cuanto NO TIENE OTRA PROPIEDAD EN LA CUAL VIVIR, y tampoco tiene los medios económicos, para alquilar un inmueble, situación que nunca debe ni tiene que experimentar, por cuanto el tiene su casa propia, que es propiedad de este y de su legitima progenitora en proporción de un setenta (70%), como precedentemente se explico y siendo que sus hermanas antes identificadas y propietarias del restante treinta por ciento, también están de acuerdo en que su hermano satisfaga su necesidad de vivienda habitando el inmueble de la propiedad familiar (…)”. Sin embargo, previa revisión de las actas en el presente expediente, este Juzgado Superior ha logrado determinar que la ciudadana NELIDA MARTINEZ DE MATA, al emitir comunicado de fecha 03 de agosto de 2012 mediante el cual afirma su intención de hacer aplicable el Derecho de Preferencia a favor de la Sociedad Mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E & E, C.A., para que, en caso de desearlo, tengan la posibilidad de comprar la casa-quinta ubicada en el Sector Canta Claro, calle 54, No. 11-A, de esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia que han venido ocupando en calidad de arrendatarios; considera esta Superioridad que se desestima la posibilidad de considerar el que en efecto, se tiene la necesidad de que uno de los propietarios ocupe el inmueble, por tanto existe la intención de una venta. ASÍ SE DECLARA.

Consecuencialmente, se estima procedente en derecho la pretensión de desalojo interpuesta, y en consecuencia, se declara procedente la pretensión de pago de los cánones insolutos aquí demandados desde enero de dos mil dieciséis (2016) hasta el mes de noviembre de dos mil dieciséis (2016), ambos inclusive, a razón de SIETE MIL BOLIVARES (BS.7.000,00) mensuales, lo cual asciende a la cantidad total de SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (BS.77.000,00), los cuales actualmente equivalen a CERO BOLIVARES CON CERO CERO CERO SETENTA Y SIETE CENTIMOS (BS.00077); por concepto del pago de los cánones de arrendamiento atrasados, ya que la Sociedad Mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E & E, C.A. ha continuado ocupando el bien inmueble objeto de la presente causa. ASÍ SE DECIDE.

Finalmente, en aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub facti especie, aunado al examen de los alegatos esbozados por las partes y de las pruebas incorporadas a las actas, determinado como fue la declaratoria Con Lugar de la demanda instaurada, resulta forzoso, para esta oficio jurisdiccional, CONFIRMAR la sentencia definitiva, de fecha diecinueve (19) de mayo de veintidós (2022), dictada por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y, en derivación, es menester declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto, por la parte demandada-recurrente, y, así, se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVO
Este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO incoado por los ciudadanos NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, JOALIS DEL CARMEN MATA MARTINEZ, HERNAN JESUS MATA MARTINEZ, JOSELIN CARLOTA MATA MARTINEZ y JOANNA DEL VALLE MATA MARTINEZ, venezolanos, mayores de edad, identificados con las cédulas de identidad Nos. V-2.865.923, V-8.506.975, V-10.445.635, V-10.453.301 y V-12.693.703, domiciliados en el Municipio Maracaibo del estado Zulia; en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E & E C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día diecinueve (19) de septiembre de dos mil ocho (2008) anotada bajo el No. 39, Tomo 88-A, domiciliada en este Municipio Autónomo de Maracaibo del estado Zulia; se declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio Oscar Corpas, inscrito en el inpreabogado con el N° 277.241, actuando en representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E & E C.A., interpuesto en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha diecinueve (19) de mayo de dos mil veintidós (2022), por el TRIBUNAL DECIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha diecinueve (19) de mayo de dos mil veintidós (2022), por el TRIBUNAL DECIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, y en consecuencia:
TERCERO: CON LUGAR la demanda por desalojo en base a lo estatuido en el ordinal 1° del Articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en consecuencia se ordena a la Sociedad Mercantil INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS E&E C.A, realizar la entrega del bien inmueble constituido por una (01) casa-quinta ubicada en el Sector Canta Claro, calle 54, No. 11-A, ubicada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, plenamente identificado en actas, libre de bienes y personas en la misma condiciones que fue recibido a los ciudadanos NELIDA RITA MARTINEZ DE MATA, JOALIS DEL CARMEN MATA MARTINEZ, HERNAN JESUS MATA MARTINEZ, JOSELIN CARLOTA MATA MARTINEZ y JOANNA DEL VALLE MATA MARTINEZ.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la accionante los cánones de arrendamientos insolutos aquí demandados desde enero de dos mil dieciséis (2016) hasta el mes de noviembre de dos mil dieciséis (2016), ambos inclusive, a razón de SIETE MIL BOLIVARES (BS.7.000,00) mensuales, lo cual asciende a la cantidad total de SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (BS.77.000,00), los cuales actualmente equivalen a CERO BOLIVARES CON CERO CERO CERO SETENTA Y SIETE CENTIMOS (BS.00077).
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada-recurrente por haberse confirmado en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada en la presente causa, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Se deja constancia que la publicación del fallo integro será siguiendo lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE; incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve así como en la página www.zulia.scc.org.ve, déjese copia de la presente decisión a los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala el Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los quince (15) días del mes de junio de dos mil veintidós (2022). Años: 211° de la Independencia, 163° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR PROVISORIA

ABOG. LILIANA DUQUE REYES
EL SECRETARIO,

ABOG. JONATHAN LUGO
En la misma fecha, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-041-2022.

EL SECRETARIO,

ABOG. JONATHAN LUGO

Exp. 13.571.
LDR/ngat.-