TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

EXPEDIENTE No: 12.843
DEMANDANTE: Ciudadana, NORMA LUCIA CORTES CASTAÑO, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-84.419.013, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: Abogado en ejercicio MIGUEL ANGEL BERNAL GUERRERO, JOSELYN GRACIELA GONZÁLEZ URDANETA, GABRIELA COROMOTO DUARTE CABALLERO y FRANCISCO CIRILO DÍAZ DORTA, inscritos en el inpreabogado con los Nros. 83.449, 171.833, 103.445 y 140.624, respectivamente.
DEMANDADA: Ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.284.905, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio ESMELIN RIVERO, CELINA SÁNCHEZ FERRER, MARÍA EUGENIA PACHECO, CARLOS GARCÍA y VALERIA GARCÍA, inscritos en el inpreabogado con los Nros. 160.868, 9.190, 50.676, 148.734 y 205.623, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA
SENTENCIA: Definitiva.
FECHA DE ENTRADA: dos (02) de Octubre de dos mil quince (2015)

Recibido el presente expediente de la Oficina de Recepción y Distribución de documentos del poder judicial del Estado Zulia, correspondió a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, conocer del recurso de apelación interpuesta por el abogado en ejercicio Carlos Alberto García, inscrito bajo el inpreabogado con el número 148.734, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana Gelen Montiel Melean, parte demandada, plenamente identificada en actas, en contra de la Sentencia Definitiva proferida en fecha once (11) de Agosto de dos mil quince (2015), por el TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDIANRIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, incoada por la ciudadana NORMA LUCIA CORTES CASTAÑO, en contra de GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, plenamente identificados en la parte inicial del presente fallo, decisión esta mediante la cual el Juzgado a quo Declaró CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA.

ANTECEDENTES
En fecha diecinueve (19) de junio de dos mil trece (2013), el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó auto admitiendo la demanda, ordenando formar expediente y enumerarse. Ordenando en misma fecha la citación de la parte demandada para que comparezca a rendir contestación a la demanda.

En tres (03) de julio de dos mil trece (2013), el Alguacil del Juzgado de la causa expuso consignando boleta de notificación de la parte demandada.

En fecha primero (01) de agosto de dos mil trece (2013), se recibió escrito de contestación de demanda y reconvención, presentada por la parte demandada-reconveniente.

En fecha siete (07) de agosto de dos mil trece (2013), el Juzgado A Quo, dicto auto ordenando el emplazamiento de la parte demandante-reconvenida, con la finalidad de dar contestación a la demandada reconviniente.

En fecha catorce (14) de agosto de dos mil trece (2013), se recibió por ante el Juzgado A Quo, se recibió escrito de contestación a la reconvención propuesta, por parte de la parte demandante-reconvenida.

En fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil trece (2013), el Juzgado de la causa, dictó auto fijando audiencia preliminar.

En fecha dieciocho (18) de septiembre de dos mil trece (2013), el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó auto declarando improcedente las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3° y 6° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil alegadas por la parte demandante reconvenida en su escrito de fecha catorce (14) de agosto de dos mil trece (2013), antes de contestar al fondo la demanda.

En fecha veinticuatro (24) de septiembre de de dos mil trece (2013), el Juzgado a quo dictó auto fijando los limites de la controversia bajo los siguientes términos: “…en atención a los documentos aportados por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, quedando enmarcada su solicitud en el hecho, que consta de documento público, el cual se acompaña al libelo, de fecha 28 de enero de 2013 autenticado por ante la Notaria Primera de Maracaibo, inserto bajo el N°61, tomo 9, un contrato de opción a compra celebrado entre ella y la demandada, sobre un apartamento distinguido con el N° CINCO RAYA OCE (5-11), UBICADO EN EL PISO 5, DE LA Torre Cumaná, que forma parte integral del Conjunto Residencial “Torres del Saladillo”, situado entre calles 93 (Avenida Padilla) y 95 con Avenidas 14 y 12, en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que es propiedad de la demandada según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 17 de noviembre de 2006, quedando registrado bajo el N°42, tomo 13; que la promitente Vendedora, de acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Segunda de dicha convención La Promitente Vendedora, es decir, la demandada se obligaba a venderle el referido inmueble por la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00), por lo que le fueron entregados a la demandada la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00), en calidad de arras, en dos partes, el 50% fue entregado el día 16 de enero de 2013 cuando e finiquito de palabra el negocio, y el otro 50%, a la firma de la opción de compra venta por ante la Notaria, obligándose a pagar la cantidad de Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 380.000,00), al momento del perfeccionamiento del contrato de compra venta; que de acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Segundo del contrato debería materializarse en un plazo de noventa (90) días calendarios, mas una prórroga de treinta (30) días adicionales contados a partir del día 28 de enero de 2013, fecha cierta del documento de opción de compra; que en la cláusula cuarta del contrato se estableció que la promitente vendedora conviene expresamente en obligarse a liberar el inmueble de todo tipo de gravamen, así como a obtener la solvencia de los servicios públicos, impuestos municipales y lo que hubiese ligar para finiquitar el negocio jurídico pendiente, es decir, para venderle el inmueble; obligación esta que nunca cumplió; afirmó la actora, que días antes de vencerse el plazo estipulado en la cláusula segunda del contrato para materializarse la venta del inmueble, se instó a la promitente vendedora GELEN LOVEIS MONITEL MELEAN, para que entregara todos los requisitos y solvencias, pero ésta se negó a cumplir con la opción a compra convencionalmente estipulada a pesar de las reiteradas oportunidades que se le ha requerido que cumpliera, habiéndole participado la actora que tiene el resto del dinero pactado, incurriendo de esta forma en mora, que por ello, es que demanda a la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, por cumplimiento de contrato y solicitó al Tribunal ordene a la demandada que le venda el inmueble objeto de la presente acción en las condiciones pactadas y, en caso de negativa solicitó que la sentencia le sirva de justo título de propiedad del inmueble y ordene su registro y sea condenada en costas con todos los pronunciamientos de Ley. Por su parte, la demandada de autos en su escrito de contestación a la demanda, alegó la Defensa Perentoria de Fondo referida a la Inadmisibilidad de la demanda por no haberse cumplido con el requisito previo del procedimiento administrativo establecido en el Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; reconoció lo existencial del contrato de opción a compra; que es cierto que el lapso para el cumplimiento de la opción a compra era de ciento veinte (120) días incluyendo la prórroga, pero que la ciudadana NORMA CORTES se desapareció, ya que le fue imposible a su representada contactarla, que ésta se trasladó en dos oportunidades hasta el negocio el “jade” ubicado en la Avenida Libertador de esta ciudad de Maracaibo, de la propiedad de la demandante para recordarle que la opción a compra se encontraba próxima a vencerse, sin embargo, ésta nunca se encontraba en el negocio; aseveró que su representada también intentó comunicarse vía telefónica con la demandante carias veces y ésta nunca contesto el teléfono, manifestando, posteriormente, cuando apareció, tres días después, en fecha 31 de mayo de 2013, que el teléfono lo tenia dañado y que se encontraba muy enferma, con gripe apersonándose cuando el contrato ya se había vencido; afirmó la parte demandada, que en ningún momento la actora la manifestó a su poderdante tener el dinero y mucho menos le canceló la deuda para así poder celebrar la transacción. Además manifestó, que no es cierto que la actora no haya cumplido con la Cláusula Cuarta del aludido contrato, pues en fecha 21 de mayo de 2013, su mandante transfirió a la cuenta del Banco del tesoro el monto de Bs. 20.000,00, para pagar la deuda adquirida con el Banco, no habiéndose vencido el contrato; solicitando el estado de cuenta actual ante BANAVIH, en el cual se verifica que su representada, se encuentra solvente pues la deuda aparece en Bs. 0, cumpliendo así el requisito o la exigencia de su mandante de liberar la deuda correspondiente a la hipoteca que mantenía, y que en ningún momento su representada incumplió la cláusula. Negó que la demandante se haya trasladado al lugar de trabajo de su representada días antes de vencerse el contrato de Opción a Compra, y mucho menos que en dicha oportunidad su representada se haya negado a cumplir con el contrato puesto que ya era imposible debido a que el contrato se había vencido, que vista la situación que se había presentado, su mandante solicitó cheque de gerencia N°0017576 girado en contra de la entidad bancaria BANESCO, por la cantidad de Bs. 84.000,00 del cual consignó copia simple para que el original sea resguardado en la caja de seguridad de este Tribunal, como devolución del monto dado en marras menos lo concerniente a la cláusula penal, estipulada en el treinta por ciento (30%), para de esta manera cumplir con el contrato y devolver lo que a la demanda le corresponde, sin embargo, ésta se negó a recibirlo. Por último, reconvino a la demandante en la Resolución del contrato de opción de compra venta, daños y perjuicios causados, que ascienden a la cantidad de Bs.240.000,00, seguidamente, la parte actora, contestó la reconvención propuesta, negando, rechazando y contradiciendo los hechos en lo que se basa la reconvención, afirmando que la operación de contrato de compra venta no se culminó por la negligencia manifiesta de la parte demandada y, por lo tanto, la misma no tiene ningún derecho de aplicar unilateralmente la cláusula penal como pretende hacerlo, reteniendo un 30% de lo dado en arras, lo que constituye el delito de enriquecimiento sin causa en perjuicio de NORMA CORTES. En consecuencia, el Tribunal fija, bajo los términos antes señalados, el limite de esta controversia en base a las exigencias precedentes…”.

En fecha tres (03) de Octubre de dos mil trece (2013), se recibió por ante el Juzgado a quo, escrito de pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte demandante.
En fecha veinticinco (25) de octubre de dos mil trece (2013), dictó auto admitiendo y negando las pruebas promovidas por la partes que integran el presente litigio.
En fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil trece (2013), el Juzgado a quo dictó auto, ordenando oficiar a la Coordinación para la asignación y uso de las salas de audiencias, para el día VIERNES catorce (14) del mes de noviembre del año dos mil trece )2013).
En fecha veintinueve (29) de octubre de dos mil catorce (2014), el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó negando la solicitud de prueba anticipada formulada por el profesional del derecho Miguel Angel Bernal.
En fecha treinta y uno (31) de octubre de dos mil catorce (2014), el Juzgado a quo dicto auto ordenando la suspensión de la audiencia oral fijada mediante auto de fecha veintiuno (21) de octubre del año dos mil catorce (2014), en virtud de no constar en actas la resultas de las pruebas libradas.
En fecha once (11) de noviembre de dos mil catorce (2014), el Juzgado a quo dicto auto ordenando oficiar nuevamente al Registro Público del Segundo Circuito de Maracaibo, e igualmente a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN).
En fecha diecisiete (17) de julio de dos mil quince (2015), el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó auto fijando audiencia en la presente causa.
En fecha veintisiete (27) de julio de dos mil quince (2015), se levanto acta de audiencia oral, declarando: “…la ACCIÓN intentada en modo alguno, es contraria a derecho, al orden público o a las buenas costumbres, ni mucho menos lleva aparejada el Desalojo o desocupación del Inmueble objeto del contrato, ya que lo que se pretende discutir in causa, SON LAS OBLIGACIONES QUE SE DERIVAN DE UNA VINCULACION O RELACION JURIDICA que las partes denominaron opción a compra y cuya decisión final comportaría un Status Declarativo Constitutivo de una situación jurídica, no es así, un desalojo o desposesión material del inmueble, ya que el actor basa su petitorio en cumplimiento del contrato y que la parte demandada le venda el inmueble a su representada en los términos pactados y que la sentencia de merito le sirva como justo título de propiedad, no solicitando la entrega material del inmueble objeto del contrato, que sí computaría en esencia una desposesion material del inmueble objeto del contrato, que si computaría en esencia una desposesion material del mismo, dejándose establecido que la admisión de una demanda en nuestro Sistema Procesal, es un típico auto decisorio sobre los presupuestos procesales y los requisitos constitutivos de la acción ejercida, por lo tanto se declara, improcedente la defensa previa alegada por la parte demandada en relación a la inadmisibilidad de la demanda por no haberse agostado el procedimiento administrativo previo.- Así se Establece.- Ahora bien, el punto álgido o la médula espinal del presente juicio lo constituye el cumplimiento o no de las obligaciones contractuales derivadas del contrato de opción de compra venta, en especial de la parte de la de demandada en autos ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, ya que uno de los alegatos de la parte actora lo fue, que la parte demandada opcionante vendedora, NO LE HIZO ENTREGA A LA DEMANDANTE de los requisitos y solvencias para tal fin, situación o circunstancias esta que quedó demostrada cuando la propia demandada, en fecha 01 de agosto de 2013, oportunidad de la contestación de la demanda y subsiguientes reconvención, se presenta en estrados y consignó, parte, de tales solvencias y requisitos, sabido que el contrato de opción precluyó por la expiración de su término el 28 de mayo de 2013. Así mismo, alegó la actora que tampoco consignó la constancia de LIBERACION DE LA HIPOTECA QUE PESABA O PESA SOBRE EL INMUEBLE OBJETO DE LA CONTROVERSIA, antes de la expiración en actas, no se evidencia la existencia de dicho recaudo ni que el mismo haya sido tramitado por la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, ya que una situación es en apariencia haber pagado una deuda y otra, lo es el hecho de haber CANCELADO dicha deuda, ya que quien paga es el deudor y quien cancela es el acreedor, si su deuda, conforme al principio de la integridad del pago, fue cubierta en su totalidad, situación en la cual, el acreedor hubiese liberado la hipoteca y ello, no consta de las actas a la fecha, por ello, es que se afirma que, la buena fe implica propiedad y lealtad en el cumplimiento recíproco de las obligaciones, es un patrón de conducta que debe presidir no solo la ejecución, sino la formación del contrato. Ahora bien, como quiera que la petición de la demandante, no es contraria a derecho por esta fundada en causa legal, esto es, el contrato de opción de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 28 de enero de 2013, inserto bajo el N°61, tomo 9 de los libros respectivos, por lo tanto, este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesus Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LEY, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA incoara la ciudadana NORMA LUCIA CORTES CASTAÑO en contra de la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN.- SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR LA RECONVENCION propuesta por la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, antes identificada, y en consecuencia, se ORDENA: a.- Que la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, PROCEDA A EFECTUAR u OTORGAR LA NEGOCIACION DE VENTA EN SU PROTOCOLUZACIÓN A LA CIUDADANA NORMA LUCIA CORTES CASTAÑO, en relación al inmueble apartamento, distinguido con el N° cinco raya once (5-11), ubicado en el piso 5, de la torre Cumana, que forma parte integral del conjunto residencial, torres del saladillo, situado entre las calles 93 (Avenida Padilla) y 95 con Avenidas 14 y 12 en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con una superficie aproximada de Noventa Metros Cuadrados (90 Mts2), con todas sus mejoras, adherencias y pertenencias propias del inmueble y cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: en línea recta de siete metros con sesenta y ocho centímetros (7,68 mts); con el apartamento 5-10; Sur: en línea diagonal de once metros con veinte centímetros (11,20Mts), con apartamento 5-12, ESTE: en línea quebrada de quince metros con veintisiete centímetros (15,27 mts) con parte fachada ESTE de la Torre y OESTE: en línea quebrada de siete metros con treinta y ocho centímetros (7,38 mts) con circulación interno del piso 5 del edificio, inmueble que se encuentra registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 17 de noviembre de 2006, bajo el N°46, tomo 13, caso contrario, tengase la sentencia una vez quede definitivamente firme, como justo titulo de propiedad para con la demandante, Norma Lucia Cortes Castaño, procediéndose al registro de la misma, previo el cumplimiento de la demandante de consignar en actas del expediente la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVVARES (Bs.380.000,00), que se corresponde a la diferencia restante del precio pactado o convenido, en el lapso que fijara en su debida oportunidad, esto es, en la etapa de ejecución de la sentencia si fuere el caso; b.- Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, por resultar totalmente vencida in causa de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.
En fecha once (11) de agosto de dos mil quince (2015), el Juzgado A quo dicto extenso del fallo, declarando Con Lugar la acción incoada.
En fecha catorce (14) de agosto de dos mil quince (2015) el abogado en ejercicio Carlos Alberto Garcia, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presento diligencia ejerciendo recurso de apelación en contra de la decisión emanada por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En fecha veintidós (22) de septiembre de dos mil quince (2015), el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó auto oyendo la apelación interpuesta en ambos efectos.
En fecha dos (02) dos de octubre de dos mil quince (2015), se le dio entrada por ante este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dejando constancia que la sentencia a ser proferida es de carácter definitiva.
En fecha nueve (09) de noviembre de dos mil quince (2015), se recibió escrito de informes presentado por el apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil quince (2015), el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones a los informes.
En fecha veintinueve (29) de octubre de dos mil diecinueve (2019), se dictó auto de abocamiento de la Juez, Dra. Liliana Duque Reyes.
En fecha siete (07) de noviembre de dos mil diecinueve (2019), el Alguacil de este Juzgado Superior expuso consignando boleta de notificación de la parte demandada, en la persona de su apoderada judicial.
DE LA DEMANDA
La ciudadana Norma Lucia Cortes, parte demandada ut supra identificada, presento demanda bajo los siguientes términos:
1.- Consta en instrumento público y que acompañamos el presente escrito libelar en original e identificado con la letra “A”, un CONTRATO DE OPCION A COMPRA celebrado entre mi persona y la ciudadana: GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.284.905 y de este mismo domicilio y que para los únicos efectos de este escrito libelar será identificada en lo sucesivo como LA DEMANDA; Instrumento público este que fuera autenticado en fecha 28 de Enero de 2013 por ante la Notaría Pública Primero de Maracaibo, quedando inserto bajo el N°61, tomo 9 de los libros de autenticación llevados por dicha Notaría. (Se acompaña marcado “A” en copia original).
2.- En la precitada convención mi persona, actuando como PROMITENTE COMPRADORA, me obligaba a comprar un inmueble propiedad de LA PROMITENTE VENDEDORA, y esta a su vez se Obliga a vendérmelo, constituido por UN (01) APARTAMENTO, distinguido con la Nº CINCO RAYA ONCE (5-11), ubicado en el piso 5, de la TORRE CUMANA, que forma parte integral del Conjunto residencial “Torres del Saladillo, situado entre las Calles 93 (Avenida Pasilla) y 95 con avenidas 14 y 12, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dicho apartamento tiene una superficie Aproximada de NOVENTA METROS CUADRADOS (90mts2) constante de sala, comedor, cocina-lavadero, dos baños, tres dormitorios, tres closet y una terraza, encontrándose enmarcado dentro de los siguiente linderos y medidas: NORTE: En línea recta de siete metros con sesenta y ocho centímetros (7,78 mts) con apartamento 5-10; SUR: en línea diagonal de once metros con veinte centímetros (11,20 mts) con apartamento 5-12; ESTE: en línea quebrada de quince metros con veintisiete centímetros (15,27 Mts) con parte facha Este de la Torre; y OESTE: en línea quebrada de siete metros con treinta y ocho centímetros (7,38 mts) con pasillo circulación interno del piso 5 del edificio.
3.- la titularidad de la propiedad de dicho inmueble Ciudadano Juez, corresponde a LA PROMITENTE VENDEDORA en virtud de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 17 de noviembre de 2006, quedando registrado bajo el N°42, Tomo 13.
4.- Por otra parte y de acuerdo a lo estipulado en la cláusula segunda de dicha convención LA PROMITENTE VENDEDORA, a la postre la ahora DEMANDADA; se obligaba a venderme por la cantidad de
QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), el inmueble antes descrito, por lo que mi persona entrego para el momento de la instrumentalización del contrato la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLICARES (bs. 120.000,00) en calidad de Arras, en dos partes, el 50% fue entregado el día 16 de enero del 2013 cuando se finiquito de palabra el negocio y el restante 50% a la firma de la Opción de Compra por ante la Notaria como se evidencia en dicho instrumento y obligándose a pagar la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs..380.000,00) al momento del perfeccionamiento del contrato de Compra Venta; lo que de acuerdo a lo estipulado en la mentada Cláusula Segundo del contrato precitado debería materializarse en un plano de NOVENTA (90) DIAS calendarios, mas una prórroga de TREINTA (30) días adicionales contados a partir del día 28 de Enero del año 2013 fecha cierta del documento de Opción de Compra.
5.- Por otra parte ciudadano Juez, en la Cláusula Cuarta del aludido Contrato de Opción de Compra, LA PROMITENTE VENDEDORA, a la postre la ahora DEMANDADA, conviene expresamente en obligarse a liberar el inmueble de todo tipo de gravamen, así como a obtener la Solvencia de los servicios públicos, impuestos Municipales y los que hubiese lugar para finiquitar el Negocio Jurídico pendiente con mi persona entiéndase VENDERME EL INMUEBLE, obligación esta contraída contractualmente que nunca cumplió.
6.- Ahora bien ciudadano Juez, días antes de vencerse el plazo estipulado en la Cláusula Segunda para materializarse la venta del inmueble que nos ocupa, visite a la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN en su sitio de Trabajo instándola a entregarme todos los requisitos y solvencias recordándole la fecha de vencimiento de la Opción, pero la aptitud tomada por dicha ciudadana ha sido nugatoria en forma reiterada negándose a cumplir con la Opción a compra convencionalmente estipulada a pesar de los reiterados intentos de mi persona para que cumpla y de haberle participado que mi persona tengo el resto del dinero pactado, incurriendo de esta manera en mora.
Esta situación se ha tomado realmente insostenible toda vez que LA DEMANDADA como Promitente vendedora con su conducta ha violentado flagrantemente lo establecido en la cláusula segunda del mentado contrato de Opción de Compra-venta, ocasionándome en consecuencia, un gravamen irreparable a mi patrimonio, toda vez que por esta situación continua pagando un arrendamiento…”
(…Omissis…)
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La ciudadana Gelen Loveis Melean Montiel, parte demandada a través de su apoderada judicial Esmelin Rivero, en la oportunidad correspondiente contesto la demanda incoada en su contra:
“…Teniendo como cierto la legitimidad de mi representada al ser propietaria del inmueble en venta según documento Protocolizado por ante la Oficina del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 17 de noviembre de 2006, quedando registrado bajo el N°42 Tomo 13°, Protocolo N°1° y mas aun que este sea la vivienda principal de mi representada según Registro de Vivienda Principal N° 202040700-70-10-00152888 de fecha 28 de octubre de 2010 emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera (SENIAT) los cuales promuevo como pruebas en este mismo escrito en la sección de promoción de pruebas.
Teniendo presente el que el procedimiento que hoy acredita la intervención de mi representada, esta motivado en el presunto incumplimiento de contrato de Opción a Compra, sobre un inmueble que hoy se constituye como vivienda principal de mi representada, formando así parte de la amplia aplicación integral del Decreto in comento.
Aun cuando pudiera prestarse el cuestionamiento de ¿Por qué tener que iniciar el procedimiento administrativo, si aun no hay motivos, ni se ha solicitado por la parte demandante la entrega del inmueble, y mucho menos se esta frente a una medida material que implique la desposecion el desalojo o la perdida de la tenencia del inmueble?, pues en este caso el Magistrado interprete se manifestó de manera clara coadyuvando al interés.”
(…Omissis…).

En la oportunidad correspondiente, la parte demandada rindió contestación argumentando lo siguiente:
“…PRIMERO: es cierto que mi representada haya celebrado un contrato de Opción de Compra con la ciudadana NORMA LUCIA CORTES CASTAÑO, identificada en actas, instrumentos publico que fue autenticado en fecha 28 de Enero de 2013 por ante la Notaria Publica Décima Primera de Maracaibo, quedando inserto bajo el N° 61, Tomo 9 de los libros de autenticación llevaos por la mencionada notaria; como también es cierto que se haya obligado mi representada, en dicho contrato, a vender un (01) apartamento de su propiedad, distinguido con el N° 5-11, ubicada en el piso cinco (05), de la torre Cumana que forma parte del Conjunto Residencial “ Torres del Saladillo” situado entre las calles 93 (Avenida Padilla) y 95 con Avenidas 14 y 12, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el mismo tiene un superficie aproximada de NOVENTA METROS CUADRADOS (90mts2), constante de sala , comedor, cocina –lavadero, dos baños, tres dormitorios, tres closet , y una terraza, encontrándose enmarcado dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: en línea recta de SIETE METROS CON SETENTA Y OCHO CENTÍMETROS(7,78 Mts) con apartamento 5-10; SUR: en línea diagonal de ONCE METROS CON VEINTE CENTÍMETROS (11,20 Mts.) con apartamento 5-12; ESTE: en línea quebrada de QUINCE METROS CON VEINTISIETE CENTÍMETROS (15,27 Mts) con parte facha este de la torre; y OESTE: en línea quebrada de SIETE METROS CON TREINTA Y OCHO CENTÍMETROS (7,38 Mts) con pasillo de circulación interno del piso 5 del edificio.

SEGUNDO: el mencionado apartamento le pertenece a mi representada ciertamente según consta de documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha de 17 de noviembre del 200, quedando Registrada bajo el N° 42, Tomo 13, el mismo se había prometido a la demandante por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00 Bs.), del cual recibió mi representada CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES(120.000,00), de la siguiente manera el 50% en fecha 16 de Enero de 2013 cuando se finiquito de palabra el negocio y el restante 50% a la firma de la Opción a Compra, comprometiéndose a pagar el resto, es decir los TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (380.000,00), al momento del perfeccionamiento de la venta, ACORDÁNDOSE UN PLAZO DE CUMPLIMIENTO DE AMBAS PARTES DE NOVENTA (90) DÍAS MAS TREINTA (30) DÍAS ADICIONALES CONTADOS A PARTIR DEL DIA 28 DE ENERO DEL AÑO 2013, FECHA CIERTA DEL DOCUMENTO DE OPCIÓN A COMPRA.

TERCERO: CIUDADANO JUEZ COMO SE EVIDENCIA EL LAPSO CONTRACTUAL PARA EL CUMPLIMIENTO DE LA OPCIÓN A COMPRA ERA DE CIENTO VEINTE (120) DÍAS INCLUYENDO LA PRORROGA, SIN EMBARGO CABE DESTACAR, QUE EN VIRTUD DE QUE LA CIUDADANA NORMA CORTES SE DESAPARECIÓ AFIRMANDO ESTE MANIFIESTO DEBIDO A QUE LE FUE IMPOSIBLE A MI REPRESENTADA CONTACTARLA. YA QUE LA MISMA SE TRASLADO EN DOS OPORTUNIDADES HASTA UN NEGOCIO DE NOMBRE “ JADE” UBICADO EN LA AVENIDA LIBERTADOR DE ESTA CIUDAD DE MARACAIBO ESTADO ZULIA, CUYA PROPIETARIA ES LA CIUDADANA DEMANDANTE, PARA RECORDARLE DE QUE LA OPCIÓN A COMPRA SE ENCONTRABA PRÓXIMA A SU VENCIMIENTO, SIN EMBARGO ESTA NUNCA SE ENCONTRABA EN EL NEGOCIO, QUIEN DABA A CARA EN EL NEGOCIO ERA UN CIUDADANO DE NOMBRE TIBERIO, QUIEN MANIFESTABA SER SU HERMANO. DE IGUAL FORMA MI REPRESENTADA INTENTO COMUNICARSE VÍA TELEFÓNICA CON LA DEMANDANTE VARIAS VECES Y ESTA NUNCA CONTESTO EL TELÉFONO MANIFESTANDO, POSTERIORMENTE CUANDO APARECIÓ, QUE EL TELÉFONO LO TENIA DAÑADO Y QUE SE ENCONTRABA MUY ENFERMA, CON GRIPE APERSONÁNDOSE TRES DÍAS DESPUÉS, EN FECHA 31 DE MAYO DE 2013, CUANDO L CONTRATO YA SE HABÍA VENCIDO, EN NINGÚN MOMENTO MANIFESTANDO TENER DINERO Y MUCHO MENOS CANCELÁNDOLE LA DEUDA A MI PODERDANTE PARA ASI PODER CELEBRAR LA TRANSACCIÓN.

CUARTO: no es cierto ciudadano juez que mi representada no haya cumplido con la cláusula CUARTA del aludido contrato, pues como se verifica con copia de libreta de ahorro del Banco del Tesoro, identificada con el N° 0169551 correspondiente a la cuenta de ahorro N° 01630002180021000283, donde mi representada mantuvo la relación crediticia del subsidio habitacional otorgado por el gobierno Nacional como beneficio, y en el cual e verifica una transacción de VEINTE MIL BOLÍVARES (120.000,00),los cuales mi representada transfirió a su cuenta en fecha 21 de mayo de 2013 para hacer efectivo el pago e la deuda adquirida con el banco, no habiéndose vencido el contrato siendo esto en fecha 27 de mayo de 2013, aun encontrándose en vigencia el contrato, así mismo, mi representada solicito el “estado de cuenta actualizado por reintegro del subsidio habitacional II” ante el banco nacional de vivienda y habita (BANAVIH) en el cual se verifica que mi representada se encuentra solvente pues la deuda aparece en cero bolívares (0,00 Bs.), cumpliendo así el requisito o la exigencia de la demandada d liberar l adeuda correspondiente a la hipoteca que mantenía, ya que la misma era de su conocimiento y en ningún momento mi representada incumplió la cláusula.

QUINTO: no es cierto ciudadano Juez que la ciudadana NORMA CORTES se haya trasladado al lugar de trabajo de mi representada días antes de vencerse el contrato de Opción a Compra, puesto que como ya se manifestó la misma se presento el día viernes 31 de Mayo de 2013, y mucho menos que en dicha oportunidad mi representada se haya negado a cumplir con el contrato puesto que ya era imposible debido a que el contrato ya se había vencido, en vista de la situación que se había presentado mi representada tomo la decisión d solicitar un Cheque de Gerencia Identificado con el N° 00017576 girado en contra de la entidad Bancaria Banesco, por la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (84.000,00), del cual que consigno copia simple para que el original sea resguardado en la caja de seguridad de este Tribunal, cantidad entregada por concepto de Opción a Compra con la deducción correspondiente de la cláusula penal, estipulada esta contractualmente en treinta por ciento (30%) para de esta manera cumplir con el contrato y devolver lo que la demandada le corresponde, sin embargo esta se negó a recibirlo, manifestando que ella no podía perder nada, por cuanto inclusive, por no haber podido comprar tendría seguir pagando un alquiles , exhibiendo una actitud de desconocimiento del contrato lo cual nos hace pensar, que la misma no se percato de las condiciones establecidas en las cláusulas del mismo.

Ciudadano Juez, se evidencia que la ciudadana NORMA CORTES de manera caprichosa ha decidido demandar a mi representada con la simple intención de evadir la responsabilidad a la que ambas partes se sometieron al momento de la celebración del negocio jurídico y por lo tanto a las consecuencias e sus incumplimiento.

Solicito a este tribunal sea admitida el presente escrito de contestación por ostentar mi representada el interés jurídico actual y por ocurrir en la oportunidad correspondiente…”.

RECONVENCION
De igual manera la ciudadana Gelen Loveis Montiel Melean, presento reconvención arguyendo lo siguiente:
“…Primero: en fecha 28 de enero de 2013 mi representada GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-11.284.905 y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, celebro un CONTRATO DE OPCION A COMPRA con la ciudadana NORMA LUCIA CORTES ESTAÑO, Colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad E-84.419.013 y domiciliada en esta misma Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia el cual fuere autenticado en fecha 28 de enero de 2013 por ante la Notaria Primera de Maracaibo, quedando inserto bajo el N°61, tomo 9° de los libros de autenticación llevados por la mencionada notaria, donde mi poderdante se comprometía a vender un inmueble identificado con las siguientes características 5-11, del 5to piso del edificio Padilla de esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, dicho apartamento tiene una superficie de NOVENTA METROS CUADRADOS (90mts2) constante de sala, comedor, cocina-lavadero, dos (02) baños, tres (03) dormitorios, tres (03) closets y una (01) terraza, encontrándose enmarcado dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: en línea recta de siete metros con sesenta centímetros (7,78 mts) con apartamento 5-10; SUR: en línea diagonal de once metros con veinte centímetros (11,20 mts) con apartamento 5-12, ESTE: en línea quebrada de quince metros con veintisiete centímetros (15,27 mts) con parte fachada este de la torre, OESTE: en línea quebrada de siete metros con treinta y ocho centímetros (7,38mts) con pasillo de circulación interno del piso 5 del edificio, el mismo fue adquirido por mi representada según documentos de fecha 17 de noviembre del 2006, protocolizado por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, quedando anotado bajo el N°46, tomo 13°, protocolo 1° de los libros de protocolización llevados por el mencionado registro.
SEGUNDO: en la CLAUSULA SEGUNDA del precitado contrato, mi representada se obliga a vender a al-sic- ciudadana NORMA CORTES el ya identificado apartamento por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00 Bs.), por lo que ciertamente mi representada recibió la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (120.000,00 Bs.) para la fecha cierta en la que fue autenticada la opción a compra ya mencionada, restando así el pago de los TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (380.000,00 Bs.) correspondiente a la totalidad del pago por la compra del inmueble por parte de la ciudadana NORMA CORTES, pautados para el momento de perfeccionamiento de la venta, y acordando un plazo de NOVENTA (90) días, más una prórroga de TREINTA (30) días contados a partir del 28 de Enero del año 2013, fecha en la que se autentico el documento de Opción a Compra.
TERCERO: ciudadano Juez siendo el 28 de mayo del año 2013 la fecha cierta de vencimiento del contrato de Opción a Compra, sin embargo cabe destacar, que en virtud de que la ciudadana NORMA CORTES se desapareció afirmando este manifiesto debido a que le fue imposible a mi representada contactarla, ya que la misma trasladó en dos oportunidades hasta un negocio de nombre “JADE” ubicado en la avenida Libertador de esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, cuya propietaria es la ciudadana demandante, para recordarle de que la opción a compra se encontraba próxima a su vencimiento, pero esta nunca se encontraba en el negocio, quien daba la cara en la negocio era un ciudadano de nombre TIBERIO, quien manifestaba ser su hermano. De igual forma mi representada intento comunicarse vía telefónico con la demandante varias veces y esta nunca contesto el teléfono manifestando posteriormente cuando apareció, que el teléfono lo tenía dañada y que se encontraba muy enferma, con gripe apersonándose tres días después, en fecha 31 de mayo de 2013, cuando el contrato ya se había vencido, en ningún momento manifestando tener el dinero y mucho menos cancelándole la deuda a mi poderdante para así poder celebrar la transacción, sino más bien exigiéndole a mi representada la venta del inmueble.
CUARTO: ciudadano Juez, mi representada actuando de conformidad con lo pautado en el contrato y en vista de que la ciudadana NORMA CORTES no manifestó su deseo de cumplir la compra del inmueble, sino que espero a que el contrato estuviese vencido, pues específicamente en la Cláusula Tercera, las contratantes establecieron que …en caso de no materializarse la operación de compra-venta, comprometida en este documento, en el lapso antes señalado por cualquier lapso imputable a LA PROMITENTE COMPRADORA, esta perderá una suma de dinero equivalente al TREINTA POR CIENTO (30%)… porcentaje que sería debitado a los CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (120.000,00 Bs.) entregados la opción a compra, por lo que, para mejor entendimiento de este Tribunal, mi representada decidió devolverle la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (84.000,00 Bs.) en un cheque bancario signado con el N°00017546 librado contra la cuenta N°0134076061212021001, correspondiente a la entidad bancaria Banco Banesco, habiendo debitado los TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (36.000,00 Bs) correspondiente al TREINTA POR CIENTO (30%), sin embargo la ciudadana NORMA CORTES se negó a recibir el mismo, manifestando que ella no tenía por qué perder nada, tomando una actitud rebelde y de desconocimiento del contrato.
QUINTO: ciudadano Juez no solo manifestó un descontento la ciudadana NORMA CORTES por lo establecido en contrato, sino que aun, teniendo conocimiento de su falta, demando a mi representada por ante este mismo Tribunal, ignorando totalmente lo establecido en la-sic- Decreto Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, Gaceta Oficial 39.668, de fecha 6 de mayo de 2011 y las reiteradas interpretaciones de las Sala que existen al respecto del mencionado decreto, buscando así el cumplimiento de un contrato que ha expirado, además de causándole daños y perjuicios al patrimonio de mi representada al verse obligada a atender esta situación tan engorrosa como lo es un procedimiento judicial.(…)

CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN

La ciudadana Norma Cortes, parte demandada-reconvenida, dio contestación a la reconvención interpuesta bajo los siguientes términos:
“…por otra parte se entiende que desde el punto de vista formal, que el reconviniente acepta el proceso in status et terminis, esto es, en el estado en que se encuentra al momento de proponer la reconvención, que coincide en su temporalidad procedimental con la contestación de la demanda principal. Ello vale igualmente para el reconvenido, de modo tal que habiendo precluído el lapso para la proposición de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya no puede el demandante proponer esas cuestiones por vía incidental, contra la reconvención, sino por vía de la contestación al mérito de ésta, conjuntamente con las defensas de fondo, para la resolución global en la sentencia. Se evidencia entonces que no se produce un deterioro o menoscabo en el derecho a la defensa que corresponde al actor contra la reconvención sino al contrario, tiene la garantía de ella en la oportunidad de dar contestación a la reconvención.
La extinta corte en pacifica Jurisprudencial había establecido que a la reconvención se le pueden oponer excepciones dilatorias o de inadmisibilidad, pero no para su resolución en incidente previo y especial pronunciamiento, sino para su decisión en la sentencia definitiva que, como es lógico, debe comprender todos los problemas jurídicos suscitados por la demanda y por la contra-demanda.
(…Omissis…)
La parte demandada-reconveniente en el caso que nos ocupa Ciudadano Juez, plantea como defensa de fondo la inadmisibilidad de la demanda planteada contra la ciudadana: GELEN LOVEIS MELEAN MONTIEL, plenamente identificada en autos, alegando lo previsto en el artículo 5to. Del decreto contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
(…Omissis…)
Como vemos en lo anteriormente trascrito ciudadano Juez, el caso que nos ocupa no entra en los presupuestos establecidos en dichas normas, por cuanto y en tanto que la acción planteada contra la parte demandada-reconviniente es simplemente que la misma cumple un Contrato de Opción de Compra en los términos y condiciones establecidos y pactados entre las partes en el Contrato génesis de esta acción.
Y por consiguiente la misma, no presupone perce el DESALOJO O DESPOSESION a priori del inmueble dado en Opción de Compra a la parte demandante-reconveniente, como ello lo plantea, por cuanto el mismo esta en plena propiedad y posesión de la parte demandada-reconviniente.
De tal manera ciudadano Juez, que el requisito previo establecido en mentado Decreto, no aplica en el presente caso, por cuanto debemos destacar, que no puede hablarse de desalojo o desocupación arbitraria, cuando se trata de un asunto que se esta ventilado ante un Tribunal de República competente para ello y por el procedimiento establecido en la ley.
De tal manera Ciudadano Juez, que la entrega del inmueble objeto de la presente acción ocurriría en una eventual ejecución de sentencia definitivamente firme dictada en el caso que nos ocupa.
Otra cosa, seria desvirtuar el espíritu y propósito del aludido Decreto Ley y poner a los compradores de vivienda en un estado de incertidumbre y desventaja jurídica frente a los desmanes y falta de cumplimiento de sus obligaciones de parte los vendedores como ocurre en el caso que nos ocupa.
(…Omissis…)
1.- De los puntos Primero y Segundo del escrito de la reconvención no tenemos nada que objetar por cuanto en los mismos la parte demandada reconoce la existencia del contrato de opción de compra objetar por cuanto en los mismos la parte demandada reconoce la existencia del contrato de opción de compra objeto de este litigio y las condiciones del mismo en cuanto a la obligación de la demandada-reconviniente de venderle el inmueble descrito en el mentado contrato a la parte actora-reconvenida por el precio allí convenido en el plazo pactado entre las partes de 90 días, mas una prorroga de 30 días contados a partir de la fecha cierta del instrumento o sea el 28 de mayo del presente año 2013, fecha en que debió concretarse la operación de compra venta y la misma no se efectuó por culpa de la parte demandada-reconviniente y que probaremos en la oportunidad correspondiente.
2.- Referente a lo planteado en el punto Tercero. No es cierto y por lo tanto NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIOS que la ciudadana NORMA LUCIA CORTES CASTAÑO, se haya DESAPARECIDO, como textualmente afirma en su escrito de reconveniente la parte demandada y que le fuera imposible contactarla, como tampoco es cierto que fuese requerida en DOS oportunidades en su negocio denominado “JADE”, para recordarle que la opción a compra estaba próxima a vencerse, como erróneamente lo afirma la parte Reconviniente. Tampoco es cierto que la hayan tratado de contactar vía telefónica y que la misma no haya contestado a dichas llamadas.
Eso ciudadano Juez, es totalmente falso y carente de toda veracidad, solo es una perogrullada de la parte demandada, para tratar de justificar lo injustificable como lo es el hecho de su incumplimiento a la obligación contraída en el Contrato génesis de este proceso, por cuanto lo que si es cierto es que el día 23 de mayo del 2013, en las primeras horas de la noche, se llevo a cabo una reunión, en la cual estaba presente, la demandada, una abogada de nombre Nilsida Sarcos, que la representaba a ella, el ciudadano Leonardo Añez, la abogada GABRIELA DUARTE representando al ciudadano Leonardo Añez y la ciudadana Norma Cortez, reunión esta, en la cual se trato el tema de la compra de una casa que tenia pactada la ciudadana GELEN LOVEIS MELEAN MONTIEL, con el mentado ciudadano Leonardo Añez, la abogada GABRIELA DUARTE representando al ciudadano Leonardo Añez y la ciudadana Norma Corez. Reunión esta, en la cual se trato el tema de la compra de una casa que tenia pactada la ciudadana GELEN LOVEIS MELEAN MONTIEL, con el mentado ciudadano LEONARDO AÑIZ, además se trato lo referente a la Opción de Compra pactada entre la demandada-reconveniente y la parte actora reconvenida. Reunión esta que fuese grabada por la ciudadana Norma Cortez. En consecuencia ciudadano Juez, lo afirmado por la parte demandada en su escrito de Reconvención en cuanto a la desaparición de la ciudadana NORMA CORTEZ se cae por su propio peso por ser totalmente falso este argumento.
Aunado al hecho a que en dicha reunión la demandada conocía el hecho de que la parte actora-reconvenida ya tenía el dinero para cancelarle el resto de lo pactado en el Contrato de Opción a compra y solo se le exigió que entregara las solvencias respectivas para culminar con la negociación, afirmando en dicha reunión que aun no poseía las solvencias por no haber tenido tiempo de sacarlas.
Visto lo acontecido en la reunión antes aludida, la ciudadana NORMA CORTEZ, se traslado el día 24 de mayo del año en curso, al sitio de trabajo de la demandada en la Fiscalía del Ministerio Público con dos testigos para entregarle un escrito en el cual le comunicaba su inquietud de la proximidad del vencimiento de la Opción y le informaba la disponibilidad del restante del dinero para la firma definitiva de la venta contratada entre ellas, negándose a firmar dicha misiva la ciudadana GELEN LOVEIS MELEAN MONTIEL, alegando seguir instrucciones de su abogado.
3.- Referente a lo planteado en el punto CUARTO. No es cierto y por lo tanto NEGAMOS RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS que la ciudadana NORMA LUCIA CPRETES CASTAÑO, no haya manifestado su deseo de culminar lo pactado en el documento de opción, es decir COMPRAR el inmueble objeto de esta acción como erróneamente lo manifiesta la parte Demandada-Reconviniente. Pues lo que si es cierto es que la operación de compra venta no se culmino por la negligencia manifiesta de la parte demandada y por lo tanto la misma no tiene ningun derecho de aplicar unilateralmente la Cláusula penal como pretende hacerlo en este caso, reteniendo un 30% de lo dado en arras lo que constituye perce el Delito de Enriquecimiento sin causa en perjuico de la ciudadana NORMA CORTEZ.
4.- Así mismo, NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, de la manera más enérgica que el derecho y los hechos nos permite, por cuanto lo que si es un hecho cierto es que la ciudadana NORMA LUCIA CORTES CASTAÑO, no fue la que incumplió el contrato convenido y así será probado en su oportunidad procesal correspondiente, en consecuencia es totalmente falso que la misma le haya causado con su proceder daños y perjuicios a la parte Demandada-Reconviniente, lo que Negamos y Rechazamos de forma tajante, pues como lo afirma la Reconviniente en su escrito en la parte de su justificación jurídica, los Contratos son fuerza de Ley entre las partes y deben cumplirse tal y como fueron suscritos. Y eso precisamente Ciudadano Juez, es lo que queremos en este caso, que dicho contrato se cumpla tal y como fue pactado entre las partes, es decir que la ciudadana GELEN LOVEIS MELEAN MONTIEL, venda el inmueble dado en Opción por el Precio convenido.

INFORMES
La parte demandada, en la oportunidad correspondiente presentó escrito de informes bajo los siguientes términos:
“…principalmente la decisión tomada por le tribunal que sentenció a favor de la parte demandada, es evidente el manejo de parcialidad por cuanto se verifica en la sentencia que la verdad y honestidad siempre están apegadas a la parte actora, principalmente porque un hecho NO comprobado, a través del devenir probatorio por el mencionado tribunal, fue la entrega o no de los documentos correspondientes para la celebración de la compra del inmueble, ¿Por qué la palabra no comprobada de la parte actora gozó de mayor credibilidad que la de mi representada, quien en el CUARTO párrafo de la contestación a la demanda, manifestó haberse dirigido e intentado comunicar con la ciudadana NORMA CORTES sin obtener respuesta positiva? Dejándose hasta incluso mensajes con sus familiares en su propio domicilio ubicado en la Avenida Libertador del Centro de Maracaibo.
En ningún momento se exigió a la parte actora y tampoco se ve reflejado en el presente expediente que mi representada haya solicitado a la demandante la tramitación de la documentación correspondiente a la venta del inmueble, por lo cual no veo el motivo de la referencia que hace este tribunal y que gracias al esfuerzo realizado por la ciudadana Gelen Montiel se pudo conseguir el finiquito correspondiente a la cancelación, de la deuda dentro del tiempo estipulado, encontrándose preocupada la misma por la realización de los tr6ámite-sic-, no siendo un secreto para nadie que éste tipo de tramite en los últimos años ha venido presentando retardos debido al cúmulo de trabajo, saturación de solicitudes, entre otros, por parte del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat y las entidades bancarias del Estado, siendo incluso agilizado dicho trámite con toda la diligencia del caso, por mi representada, quien se traslado hasta la ciudad capital para obtener de manera más expedita ficha documentación en la oficina principal de la institución bancaria gubernamental, todo ellos con el fin de poder materializar el cumplimiento del contrato tal cual como fue pactado, tal cual se evidencia dentro del expediente instruido por el Juzgado A QUO.
Es importante mención en cuanto a la defensa perentoria de fondo de la cual el tribunal en cuestión nunca hizo PRONUNCIAMIENTO ALGUNO, defensa que se hizo en el momento para presentar la contestación y se reafirmo en el momento del juicio oral, incurriendo el tribunal Octavo en mención, en un error INEXCLUSABLE DE DERECHO POR FALTA DE PRONUNCIAMIENTO tanto a la defensa perentoria invocada como a la reconvención Y FALTA DE MOTIVACIÓN EN CUANTO A LA DECISION PROPIA DEL TRIBUNAL, incluso de ninguna argumentación jurídica CREANDO INCONGRUENCIA ENTRE EL OBJETO DE LA LITIS Y LAS CONSIDERACIONES HECHAS POR EL TRIBUNAL A LOS FINES DE SENTENCIAR, así mismo, la ciudadana Norma Cortes hizo caso omiso al decreto contra el desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda, publicado en gaceta oficial N°39.668 del 6 de mayo de 2011 en su artículo 5, tal y como se trascribe en la contestación de la demanda, situación que fue de conocimiento del tribunal desde primer momento, desbebiendo el Juzgador la resolución emanada del Ejecutivo Nacional.
Ahora bien, como es posible que NO habiendo cumplido y llevado a cabo la ciudadana demandante con el proceso administrativo correspondiente y obligatorio, a los fines de poder incoar cualquiera acción de ésta naturaleza, PRETENDIENDO DISFRAZAR LA NATURALEZA DE LACCIÓN-sic-, aduciendo que la misma a pesar de comportar la venta del inmueble que funge como vivienda principal de mi representada y de su núcleo familiar, no comportaba la desocupación, desalojo o entrega del mismo, siendo un hecho absurdo, innecesario y el cual causa un desgaste a las partes y al estado, que haya recorrido la tramitación de un juicio que está taxativamente prohibido por el Decreto contra desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas y además reafirmando en sentencia e-sic- Sala de Casación Civil, en fecha 17 de abril de 2013, Exp: N°AA20-C-2012-0000712, situación de hecho que fue aducida por esta representación en múltiples oportunidades al A QUO, como se evidencia de las actas procesales contenidas en el expediente.
A consideración de esta representación, el A QUO debió declarar la inadmisibilidad de la acción invocada por la ciudadana Norma Cortes y admitida en fecha 19 de junio de 2013, a través de auto EMANADO DE OFICIO por existir imposibilidad jurídica de llevar a cabo un procedimiento de esta naturaleza, toda vez que por decreto el Ejecutivo Nacional se encuentra vigente desde el 2011 o como última ratio luego de cometer la equivocación ilegal de admitirlo, SUSPENDER el mismo en la oportunidades procesales que le fuera solicitado por este representación, a lo largo del mismo.
En otro orden de ideas, cabe destacar ciudadana Juez, que la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, adquirió el inmueble objeto de la presente Litis hace aproximadamente ocho (08) años, adquisición esta que representa el fruto del trabajo de toda una vida como Empleada Pública quien con el sudor de su frente, el apoyo de la banca pública y el subsidio gubernamental, logró adquirir su vivienda y la de su grupo familiar, pretende el A QUO que además de no haber honrado la ciudadana demandante, el negocio jurídico celebrado entre ambas partes y en los términos allí establecidos, no haber probado los hechos alegados a través del juicio oral llevado a cabo, siendo la sentencia emanada por el mismo totalmente carente de razón, lógica y motivación jurídica, se le imponga y ordene a mi representada dar cumplimiento a una obligación la cual se extinguió en fecha 28 de mayo de 2013, precisamente por incumplimiento de la parte actora, habiendo sido vulnerado flagrantemente las garantías y derechos constitucionales de la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEA –sic-, consagradas en los artículos 26, 48, 49 y 115 de nuestra carta magna, por violación de los mismos.

OBSERVACIONES
La parte demandante, en la oportunidad correspondiente presentó escrito de observaciones bajo los siguientes términos:
“…1.- el apoderado judicial de la parte demandada comienza sus informes exponiendo el siguiente argumento, del cual me permito transcribir parte de la misma ciudadana Juez…” principalmente la decisión tomada por le tribunal que sentenció a favor de la parte demandada, es evidente el manejo de parcialidad por cuanto se verifica en la sentencia que la verdad y honestidad siempre están apegadas a la parte actora, principalmente porque un hecho NO comprobado, a través del devenir probatorio por el mencionado tribunal, fue la entrega o no de los documentos correspondientes para la celebración de la compra del inmueble, ¿Por qué la palabra no comprobada de la parte actora gozó de mayor credibilidad que la de mi representada, quien en el CUARTO párrafo de la contestación a la demanda, manifestó haberse dirigido e intentado comunicar con la ciudadana NORMA CORTES sin obtener respuesta positiva? Dejándose hasta incluso mensajes con sus familiares en su propio domicilio ubicado en la Avenida Libertador del Centro de Maracaibo”.
Como observamos ciudadana Juez, en la trascripción arriba mencionada del primer párrafo de los informes de la parte demandada, nos merece una reflexión por cuanto considera esta Representación Judicial que el Apoderado Judicial de la parte demandada con sus aseveraciones irrespeta la majestad del Tribunal A QUO quien sentenció en Primera Instancia el proceso que nos ocupa, al afirmar que el mismo lo hizo bajo un evidente manejo de parcialidad hacia la parte actora, situación ésta que nos parece un tanto grave y violatoria al Principio de Litigar de buena fe establecido en nuestro sistema jurídico.
2.- Por otra parte, el apoderado judicial de la parte actora en sus informes se limita hacer unas series de narraciones de lo hecho supuestamente por su Representada para tratar de cumplir lo pactado en el mentado contrato de Opción de Compra que nos ocupa, endosándole la tardanza en la obtención de los tramites administrativos a los entes Gubernamentales encargados del caso en concreto. Defensa esta que para los efectos prácticos de este proceso carece de toda relevancia jurídica.
3.- Por otra parte, la parte demandada alega que el Tribunal A QUO no se pronunció en la sentencia referente a la defensa perentoria de fondo planteada por la misma en la Contestación de la demanda y su respectiva Reconvención, por lo que a su juicio el tribunal sentenciador en Primera Instancia incurrió “EN UN ERROR INEXCUSABLE DE DERECHO POR FALTA DE PRONUNCIAMIENTO” tanto en la defensa perentoria incoada como en la perención. Así mismo alega que la sentencia al no haberse pronunciado sobre su alegato carece de motivación creando según él una incongruencia de la misma, insistiendo que mi representada hizo caso omiso al Decreto contra el desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda, publicado en gaceta oficial N° 39668, del 06 de mayo de 2011, por cuanto según su decir el incumplimiento por parte de mi representada del agotamiento de la vía administrativa acarrearía la inadmisibilidad de la acción propuesta, y por lo tanto a su juicio el tribunal A QUO debió declarar la inadmisibiliad de la acción propuesta.
Estos argumentos de hecho invocados en el escrito de informes por la Representación Judicial de la parte demandada carece totalmente de veracidad por cuanto el Tribunal A QUO en su sentencia se pronuncia al respecto en el capitulo que denomino PUNTO PREVIO.
Al respecto el Tribunal fundamento jurídicamente su decisión según el principio de juridicidad, mediante el cual los jueces de mérito tienen la potestad de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance como para destruir los alegatos de las partes que determine la suerte del proceso. Como en el caso que nos ocupa la defensa alegada por la parte demandada de la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA por no haberse cumplido con el requisito previo del cumplimiento del trámite administrativo referido en el decreto de desalojo.
Al respecto el jurisdicente haciendo una interpretación del alcance de la interpretación de la Constitución del 1999 especialmente lo consagrado en el articulo 257 y articulo 2 de la Constitución, que se refiere a la tutela judicial efectiva y por ende a que los jueces sean unos verdaderos directores del proceso. De tal manera que el Juez en su fundamentacion jurídica considero que según el principio Pro Actione, la acción intentada por mi representada en ningún momento era contraria a derecho, al orden público y a las buenas costumbres, ni mucho menos llevaba aparejada el desalojo o desocupación del inmueble objeto del contrato, ya que lo que se pretendía discutir in causa, eran LAS OBLIGACIONES DERIVADAS DE UNA VINVULACION-sic- JURIDICA QUE LAS PARTES DENOMINARION OPCION DE COMPRA, y cuya decisión final comportaría un estatus declarativo, constitutivo de una situación jurídica, no es así un desalojo o posesión material del inmueble, objeto de la acción propuesta, motivo por los cuales el Tribunal A QUO declaró IMPROCEDENTE la defensa perentoria de fondo alegada por la parte demandada reconviniente en razón a la inadmisibilidad de la demanda por no haberse agotado el procedimiento administrativo previo…”.

De igual manera en su escrito de observaciones la parte demandante expresó:
“…en tal sentido debemos traer a colación lo establecido en la Cláusula Cuarta del Contrato que ocupa nuestra atención: “…la promitente vendedora y la promitente compradora convienen expresamente en que el primero de los mencionados se obliga a liberar el inmueble en todo tipo de gravamen y/o medida judicial entre otros a que hubiere lugar”.
Como vemos Ciudadana Juez superior de la anterior trascripción de la cláusula cuarta del contrato que nos ocupa, el Ciudadano Juez A QUO consideró en su decisión que la demandada incumplió lo convenido entre las partes, en dicha cláusula por cuanto de las pruebas de autos se evidencio que aunque la misma se encontraba solvente con dichos pagos, no es menos cierto que la parte demandada no le hizo entrega a la parte actora de dichos requisitos y solvencias por cuanto es la propia demandada quien en fecha 01 de agosto de 2013 en la oportunidad de contestación de la demanda y la Reconvención propuesta consigno dichas solvencias y requisitos a sabiendas de que el término preclusivo del Contrato había finalizado el 28 de agosto del 2013, en consecuencia Ciudadana juez Superior perfectamente referente a este punto encaja el principio jurídico de que a confesión de parte relevo de pruebas.
Del mismo modo Ciudadana Juez, uno de los requisitos y quizás el de mayor relevancia al caso que nos ocupa lo constituye la obligación que tenía la parte demandada reconviniente en LIBERAR LA HIPOTECA QUE PASABA SOBRE EL INMUEBLE OBJETO DE LA ACCIÓN PROPUESTA, requisito éste si ne qua non para poder finiquitar el contrato suscrito entre las partes y que no fue acreditado en actas por la Ciudadana GELEN LOVIES MONTIEL MELEAN por cuanto dicho requisito era su obligación tramitarlo con suficiente antelación, por cuanto como la misma parte demanda lo afirma en su escrito de Contestación no fue sino hasta el 21 DE MAYO DE 2013 cuando su mandante transfirió a la cuenta del banco del Tesoro el monto correspondiente para cancelar la hipoteca en cuestión, es decir Ciudadana Juez Superior que la demandada pagó la Hipoteca 7 días antes del vencimiento de la Opción de Compra, lo que evidentemente Ciudadana Juez Superior afirma el hecho alegado por la parte Actora de que la Demandada incumplió su obligación, pues es evidente que ningún banco emite el documento de Liberación de hipoteca en un lapso tan corto de 7 días.
Lo que evidencia a todas luces y reafirma nuestra posición que fue la parte demandada que violentando el principio de buena fe que debe imperar en todo Contrato se negó a dar cumplimiento al mismo en los términos en que suscribió el mismo con mi representada y esta afirmación Ciudadana Juez Superior viene sustentada por el acervo probatorio que corre inserto en autos y que fue tomado en cuenta por el Tribunal A QUO en su sentencia. (…)”
…Omissis…

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL LIBELO:

• Copia simple de Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el Nro. 61, Tomo 9 de los libros de autenticación llevados por dicha notaria, contentivo de Contrato de Opción a Compra, suscrito entre los ciudadanas Gelen Loveis Montiel Melean, ut supra identificada y Norma Lucia Cortes Castaño ut supra identificada, siendo la primera la Promitente Vendedora y la segunda la Promitente Compradora, en razón de demostrar la relación contractual que hay entre las partes en el presente Juicio.
Sobre la referida documental, el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
…Omissis…
“(…) Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueron impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. (…)”
…Omissis…
Evidencia esta Superioridad, que la misma no ha sido impugnada, ni tachada de falsedad, por cuanto se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo supra transcrito. Así se valora.

PRUEBAS PROMOVIDAS EN LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Documentales:
• Copia certificada del documento de fecha 17 de noviembre del año 2006, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el Nro. 46, Protocolo 1°, Tomo 13°, en razón de demostrar que la Ciudadana Gelen Montiel es la propietaria del bien inmueble objeto de la presente demanda.
De la prueba anteriormente mencionada, determina esta Jurisdicente que la misma constituye un documento público, del cual se tiene como cierto el contenido en el plasmado, al ser emanado de un funcionario con competencia para ello, en consecuencia, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, el cual reza lo siguiente:
“(…) Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia cerificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. (…)”
En razón del extracto supra transcrito del artículo 429 de la norma adjetiva civil, ésta sentenciadora de segunda instancia, acuerda otorgarle valor probatorio. ASÍ SE VALORA.
• Copia simple del estado de cuenta plasmado en la libreta correspondiente a la cuenta de ahorro Nro. 0163-0002-1800-2100-0283, de la cual es titular la ciudadana Gelen Montiel, supra identificada, del Banco del Tesoro, con la finalidad de probar el depósito oportuno a fin de obtener la liberación de hipoteca del inmueble en cuestión.
• Copia simple del estado de cuenta actualizado por reintegro del subsidio habitación II, de fecha 27 de junio del año 2013 a nombre de la ciudadana Gelen Montiel, plenamente identificada en actas, emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, con la cual se pretende demostrar que la parte demandada, cumplió con la formalidad de cancelar la deuda adquirida con el Banco del Tesoro.
• Copia simple del Cheque bancario signado con el Nro. 00017576 librado con la cuenta Nro. 0134-0760-6121-2021-0001, correspondiente a la entidad bancaria Banco Banesco, Banco Universal, a favor de la ciudadana Norma Cortes, ut-supra identificada, por la cantidad de ochenta y cuatro mil bolívares (84.000,oo), medio de prueba destinado a verificar que la parte accionada cumplió con lo establecido en el contrato al hacer el reintegro del monto correspondiente a la cantidad entregada por concepto de Opción a Compra con la deducción del 30% correspondiente a la cláusula penal.
• Original del recibo de solvencia de condominio número 018584, de fecha diecisiete (17) de mayo del año dos mil trece (2013), correspondiente al pago del condominio del apartamento 5-11, de la “Torre Cumana” emitido por la administración del Conjunto Residencial Torres del Saladillo, a nombre de la ciudadana Gelen Montiel, medio probatorio con el cual se pretende demostrar que la misma se encontraba solvente en cuanto al condominio.
Colige esta Juzgadora Superior que los mismos constituyen tarjas en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00573 de fecha veintiséis (26) de julio del año dos mil siete (2007), con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, las cuales no deben ser ratificadas para ser promovidas en juicio, derivado de lo cual, este suscrito jurisdiccional las valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.383 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
• Original de factura Nro. 5263677232, emitida por la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), de fecha dieciocho (18) de abril del año dos mil trece (2013), correspondiente a la cuenta contrato número 100001376107 a nombre de la ciudadana Gelen Loveis Montiel Melean, en razón de demostrar que la demandada de autos estaba solvente con el servicio de electricidad.
• Original de solvencia emitida por la Hidrológica del Lago de Maracaibo, C.A., filial de HIDROVEN de fecha veinticuatro (24) de mayo del año dos mil trece (2013), a favor de la ciudadana Gelen Montiel, en razón de verificar que la ciudadana antes mencionada se encuentra al día con el servicio de agua.
• Original de Solvencia Municipal emitida por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) a nombre de la ciudadana Gelen Montiel, supra identificada, de fecha veintisiete (27) de mayo del año dos mil trece (2013).
• Original de solvencias fiscales emitida por el (SEDEMAT), a nombre de la ciudadana Gelen Montiel, de fecha veintisiete (27) de mayo de dos mil trece (2013).
• Original del Registro de Vivienda Principal Nro. 202040700-70-10-00152888, de fecha veintiocho (28) de octubre del año dos mil diez (2010), emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera (SENIAT), a favor de la ciudadana Gelen Loveis Montiel, en razón de demostrar que el inmueble objeto de la litis es la vivienda principal de la accionada.
En tal sentido, puntualiza esta Sentenciadora de segunda instancia que las precitadas pruebas constituyen documentos administrativos, que gozan de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hacen plena prueba mientras no sean desvirtuados con otro medio probatorio, así, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merecen plena fe a esta Superioridad, de conformidad con lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). ASÍ SE ESTABLECE.

Prueba de informes:
• Prueba de informe dirigida al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, con la finalidad que el mismo informe si el diecisiete (17) de noviembre del año dos mil seis (2006), fue protocolizado documento de venta anotado bajo el Nro. 46, Protocolo 1°, Tomo 13°, celebrada entre la Sociedad Mercantil “Proyectos Vialidad, Construcción y Asfaltado Compañía Anónima (PROVIACA, C.A.)” domiciliada en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha dieciséis (16) de mayo de mil novecientos ochenta y cinco (1985), Registrada bajo el Nro. 18, Tomo 31-A y la ciudadana Gelen Loveis Montiel Melean, plenamente identificada en las actas del presente expediente.
• Prueba de informe dirigida a la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), a los fines de que informe si la ciudadana Gelen Montiel, cuya cuenta contrato corresponde al número 100001376107, se encuentra solvente correspondiente a los meses de abril, mayo y junio del año dos mil trece (2013).
• Prueba de informe dirigida a la Hidrológica del Lago de Maracaibo C.A. filial de HIDROVEN, a los fines de que informe si la demandada de autos se encuentra solvente frente a la misma correspondiente a los meses de abril y mayo del año dos mil trece (2013).
• Prueba de informe dirigida a la Administración del Conjunto Residencial Torres del Saladillo, con la finalidad de que informe si la ciudadana Gelen Montiel Melean, identificada en actas, se encuentra solvente respecto a los meses de abril y mayo del año dos mil trece (2013).
• Prueba de informe dirigida al Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), a los fines de que informe si la ciudadana antes mencionada, se encuentra solvente hasta el segundo trimestre del año dos mil trece (2013).
• Prueba de informe dirigida al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera (SENIAT), con la finalidad de que informe si el inmueble constituido por un apartamento, ubicado en el edificio Cumana, del Conjunto Residencial Torres del Saladillo, situado en el quito (5to) piso, apartamento Nro. 5-1, calle 93 Padilla, municipio Maracaibo del estado Zulia, se encuentra inscrito en el Registro de Vivienda Principal, Nro. 202040700-70-10-00152888 de fecha veintiocho (28) de octubre de dos mil diez (2010), propietaria Gelen Montiel.
Respecto a las pruebas de informes anteriormente mencionadas, el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, reza lo siguiente:
“(…) Cuando se traten de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos. (…)”
De lo anterior transcrito, se constata de actas que dicha oficina remitió al a-quo los informes solicitados, por lo tanto, al no haber sido impugnados ni tachados de falso por la parte interesada, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, antes citado. ASÍ SE APRECIA.

• Prueba de informe dirigida a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, para solicitar a la entidad Bancaria Banco del Tesoro, agencia Maracaibo Wigoski 002, a los fines de que informe si la ciudadana Gelen Montiel, ut supra identificada, posee una cuenta con la respectiva entidad bancaria, así como también si la misma solicitó un crédito hipotecario conjuntamente con el beneficio de Ley de Política Habitacional, y de igual forma que informe si la ciudadana antes mencionada, cumplió o no con la cancelación de la totalidad de la deuda adquirida con el Banco anteriormente indicado por concepto de préstamo para la adquisición de viviendas.
• Prueba de informe dirigida al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, a los fines de que informe, si la ciudadana Gelen Montiel, identificada en las actas del presente expediente, se encuentra solvente en la correspondiente entidad y de ser cierto enviar copia certificada del estado de cuenta de la misma.
De una revisión pormenorizada de las actas, se evidencia que las referidas pruebas de informes dirigidas a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario y al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat no fueron recibidas en el tiempo oportuno, en consecuencia, resulta forzoso para esta jurisdicente de segunda instancia no otorgarle valor probatorio alguno. ASÍ SE DECIDE.
Prueba Testimonial:
• Testimonial del ciudadano Franklin Leonardo López Medina, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.295.050, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
• Testimonial de la ciudadana Lorena Cols Luzardo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.404.059, domiciliada en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
Con respecto a las testimoniales promovidas, consta en actas que las mismas no fueron evacuadas como consecuencia de la no comparecencia de los ciudadanos antes mencionados, razón por la cual este Tribunal no emitirá decisión al respecto. ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA EN LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
Prueba Testimonial:
• Testimonial de los ciudadanos Elvia Luisa Villalobos Bracho, Vanesa Alexandra Rendón, Gabriela Coromoto Duarte Caballero y Sergio Andrés Vargas Amaya.
Evidencia esta jurisdicente que el apoderado de la parte demandante-reconvenido desistió del presente medio probatorio, en consecuencia, esta alzada se abstiene de valorar la misma. ASÍ SE VALORA.

Posiciones Juradas:
• De la ciudadana Gelen Loveis Melean Montiel, ut supra identificada, así como también a la ciudadana Norma Lucia Cortes Castaño en cumplimiento con lo ordenado en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil.
Del medio de prueba antes mencionado, cabe destacar que no se logró su evacuación, en virtud de que la parte actora-reconvenida no impulsó la citación de la ciudadana Gelen Loveis Melean Montiel, identificada en actas, para que la misma acudiera a la audiencia Oral y Pública, razón esta por la cual este Juzgado Superior no emitirá decisión al respecto. ASÍ SE ESTIMA.

Prueba de informes:
• Prueba de informe dirigida a la Superintendencia del Sector Bancario (SUDEBAN) con el fin de que la misma ordene al Banco del Tesoro agencia Maracaibo Wigoski 002, para que informe al Tribunal, en que fecha la ciudadana Gelen Montiel, plenamente identificada en actas, canceló el préstamo hipotecario que tiene o tenia con esa institución bancaria, en que fecha el inmueble fue liberado de la hipoteca cancelada.
• Prueba de informe dirigida al Registro Público del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Maracaibo del estado Zulia, a los fines de que informe que gravámenes posee actualmente el inmueble registrado en fecha diecisiete (17) de noviembre del año dos mil seis (2006), anotado bajo el Nro. 46, Tomo 13, Protocolo Primero, a nombre de la ciudadana Gelen Loveis Montiel Melean y en caso de haya sido liberado de la hipoteca suscrita con el Banco del tesoro, la fecha de la misma.
En tal sentido, puntualiza esta Juzgadora que no se recibió de los entes antes mencionados, ningún tipo de información, y en virtud de ello, se le niega valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Prueba de informe dirigida a la Superintendencia del Sector Bancario (SUDEBAN) con el fin de que la misma ordene al Banco Banesco, informar el saldo a favor que tenia la cuenta corriente Nro. 0134-0081-4785-1314-9515, a nombre de la ciudadana Norma Lucia Cortes Castaño, a la fecha del veintisiete (27) de mayo del año dos mil trece (2013).
En lo concerniente a la presente prueba, se constata que la entidad bancaria a la cual se le ofició para que suministrara la información solicitada, remitió la misma en tiempo oportuno, y que a su vez no fue impugnada ni tachada de falsa por la parte contraria, en concordancia con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, este Órgano Superior le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE VALORA.
Documentales:
• Original de consulta de saldo y movimientos de la cuenta corriente Nro. 0134-0081-4708-1314-9815, a nombre de la ciudadana Norma Lucia Cortes Castaño, correspondiente a la fecha veintisiete (27) de mayo del año dos mil trece (2013).

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El objeto de conocimiento en esta segunda instancia se contrae a decisión definitiva de fecha once (11) de agosto de dos mil quince (2015), mediante la cual el JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra venta, por lo cual, sólo corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse acerca de la referida sentencia. ASÍ SE DECLARA.

PUNTO PREVIO LA RECONVENCION
Puntualiza esta Jurisdicente, que para comenzar a tratar el tema que nos ocupa, es de suma importancia para este Juzgado A-quem resolver como primer punto previo, la Reconvención interpuesta por la ciudadana Gelen Loveis Melean Montiel, ut supra identificada, mediante la cual alega que la ciudadana Norma Lucia Cortez Castaño, desapareció antes del la fecha pautada para el plazo del contrato de opción a compra que ambas firmaron, apersonándose en dos oportunidades en un negocio identificado como “Jade”, ubicado en la Avenida Libertador en el Municipio Maracaibo, del estado Zulia, de quien es propietaria la parte demandante-reconvenida, con el motivo de recordarle que se encontraba la fecha próxima al vencimiento del contrato, sin lograr encontrarla, así mismo manifestó intentar comunicarse con ella vía telefónica, sin tener resultados, logrando tener comunicación con la misma en fecha treinta y uno (31) de mayo del año dos mil trece (2013), pasados tres (03) días del vencimiento del contrato, quien manifestó tener quebrantos de salud, exigiendo que la ciudadana Gelen Melean la venta del inmueble.
Seguidamente, la parte demandada-reconviniente, estando en presencia de la no manifestación de la promitente compradora y dando cumplimiento a lo establecido en la cláusula tercera del contrato in comento, procedió a devolverle la cantidad de ochenta y cuatro mil Bolívares (Bs. 84.000,00) en un cheque bancario Nro. 00017576, correspondiente a la entidad bancaria Banesco, habiendo debitado la cantidad de treinta y seis mil Bolívares (Bs. 36.000,00) correspondiente al treinta por ciento (30%), que perdería la promitente compradora en caso de incumplimiento por su parte, cantidad esta que se negó a recibir la ciudadana Norma Cortez.
Manifestó que la ciudadana antes mencionada estaba en descontento por lo establecido en el contrato, demandó por el Tribunal a quo ignorando lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, causándole de esta manera Daños y perjuicios a su patrimonio, solicitando mediante la presente reconvención le condene a la parte demandante-reconvenida el pago de los daños y perjuicios por la demanda incoada en su contra por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), los cuales no corresponden ni a la cantidad entregada como adelanto en el contrato de opción a compra ni mucho menos al treinta por ciento (30%) correspondiente a la cláusula penal.
En este mismo orden de ideas, la parte demandante-reconviniente en su contestación niega haberse desaparecido, haciendo imposible contactarla, ni mucho menos que la misma haya acudido dos veces al local de su propiedad identificado como Jade, para recordarle que el contrato estaba próximo a vencerse, así como también niega el hecho alegado por la parte reconviniente sobre las llamadas telefónicas realizadas a su persona, alegando que en fecha veintitrés (23) de mayo del año dos mil trece (2013), se llevó a cabo una reunión estando presente la ciudadana Gelen Melean, la abogada Nisilda Sarcos, el ciudadano Leonardo Añez, la abogada Gabriela Duarte y la ciudadana Norma Cortez, tal reunión que fue realizada para tratar el tema de la compra venta de una casa que tenia pactada la ciudadana Gelen Melean con el ciudadano Leonardo Añez, teniendo como segundo punto a tratar el tema de la opción a compra pactada entre las partes intervinientes en el presente juicio, y mediante la presente reunión, la parte actora-reconvenida hizo del conocimiento de la parte demandada que ya tenia el dinero restante para proceder a la venta y exigió que le fueran entregadas las solvencias respectivas, afirmando la ciudadana Gelen Melean que aún no las tenia.
Seguidamente, la ciudadana Norma Cortez, alega que acudió en fecha veinticuatro (24) de mayo del mismo año al sitio de trabajo de la ciudadana Gelen melean, en el Ministerio Público, con dos testigos para entregarle un escrito contentivo de la inquietud que tenia por la proximidad del vencimiento de la Opción a compra y le informaba que ya contaba con el dinero respectivo, la cual se negó a firmar siguiendo ordenes de su abogado. También niega haberle manifestado o exigido proceder con la compra del inmueble en cuestión ya que notoriamente el contrato de opción a compra no se cumplió por negligencia de la parte demandada, razón esta que impide a la ciudadana Gelen Melean aplicar de manera unilateral la cláusula penal, y por último niegan haber causado los daños y perjuicios que la misma pretende reclamar.
Por lo cual, esta Superioridad entra a estudiar dicha reconvención propuesta por la ciudadana Gelen Loveis Melean Montiel, la cual versa sobre Cumplimiento de contrato de Opción a Compra venta, de esta forma, se deben hacer las siguientes consideraciones:

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 2016-369, de fecha 27 de Octubre de 2016, con Ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, ha realizado las siguientes consideraciones:

En este sentido, este Juzgado en lo que respecta a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil el cual establece que:
“(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (…)”.

Ahora bien, debe evidenciarse la existencia de un incumplimiento culposo por algunas de las partes, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o resolución del contrato, pero esto, no abarca al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o el hecho del príncipe o cualquier otra circunstancia que constituya una causa no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento.
De esta forma, deben verificarse una serie de presupuestos con respecto a lo indicado anteriormente, ahora bien estos supuestos de la norma in comento son los siguientes:
1) Que se contraiga a un contrato bilateral.
2) Que haya incumplimiento culposo por algunas de las partes. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el Legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución.
3) Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes.
4) Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes.
5) Que el incumplimiento no devenga de una causa extraña no imputable.
6) Que el incumplimiento a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias.
7) Que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En le entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato.
8) La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual.
9) Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del Órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato.

De este modo, de los antes mencionado, observa esta Superioridad, que el requisito fundamental para la procedencia de la RESOLUCIÓN DE CONTRATO, es la mera existencia de un contrato bilateral, donde puede evidenciarse el incumplimiento culposo mediante distintos actos u omisiones por cualesquiera de las partes contratantes, que la misma, sea grave y afecte el interés de uno de los contratantes, es decir, que dicho incumplimiento se refiera a lo principal del contrato suscrito. Así se determina.
De esta forma, determina esta Jurisdicente, que la parte demandada reconviniente es quien tiene la carga de la prueba de los hechos o argumentos realizados de acuerdo al incumplimiento culposo de la parte demandante reconvenida, es decir, le corresponde a la ciudadana Gelen Loveis Melean Montiel demostrar los hechos que corresponden a tal incumplimiento de contrato, el cual afecta la posibilidad de ejecutarse la obligación contraída en el contrato objeto de la presente demanda, en concordancia con lo establecido en el artículo 506 de la Ley Adjetiva Civil, que establece lo siguiente:
“(…) Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. (…)”
En este mismo orden de ideas, es importante para esta Juzgadora tomar en cuenta la regla general prevista en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil el cual establece que: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a sus juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella”. De esta forma, puede verificarse que la actividad probatoria de la parte demandada reconviniente, debe generar convicción a este Operador de justicia sobre la veracidad de los argumentos expuestos, es por ello que, tomando en cuenta que no pudieron demostrar el incumplimiento de la parte actora, es decir, que el demandante reconvenido desapareció al momento de finalizar el presente contrato, dejando de cumplir con el pago respectivo, por lo cual esta Superioridad establece que no existe plena prueba a favor de la parte demandada sobre los hechos alegados. Es por ello que este Juzgado declara sin lugar la reconvención y el pago de los daños y perjuicios solicitados por la ciudadana Gelen Loveis Melean Montiel. ASÍ SE DECIDE.

Seguidamente, tenemos como segundo punto previo, lo alegado por la parte apelante en su escrito de informes donde hace mención sobre la falta de pronunciación por parte del Tribunal a-quo, referente a la defensa perentoria de fondo, desvirtuando la admisibilidad de la presente demanda por cuanto la parte actora no cumplió con lo contenido en el artículo 5 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Nro. 8.190 contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, el cual reza lo siguiente:
“(…) Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. (…)”
Cabe destacar que la norma antes citada, corresponde a los casos de Desalojo de Vivienda, sin embargo el thema decidendum es el cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, y el autor Nicolas Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, agrega que existen diferencias entre la opción y la venta, ya que la opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la venta es un contrato definitivo, que engendra la obligación de dar.
A su vez, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. RC-820 de fecha once (11) de diciembre del año dos mil quince, Expediente Nro. 2015-492, caso Mk Ingeniería C.A., en contra de Inversiones Ruju C.A. señala que:
…Omissis…
“(…) vale decir que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio… (…)”
…Omissis…
De lo anterior señalado, se constata de la sentencia apelada que si hubo un pronunciamiento acerca del mismo, y que si bien es cierto, la controversia que se pretende resolver es con respecto al cumplimiento del contrato de Opción a compra-venta suscrito entre las partes, mas no de una venta, desocupación o un desalojo de vivienda, razón esta por lo cual no es necesario agotar ninguna vía administrativa para intentar la presente demanda.
En consecuencia, ut supra lo anterior explanado, se ha verificado que la parte actora no debía agotar vía administrativa alguna para demandar el cumplimiento del contrato de opción a compra-venta, ya que la consecuencia de dicho contrato no es la del desalojo, sino del perfeccionamiento de la venta. ASÍ SE DECIDE.

Una vez resuelta la reconvención este tribunal procede a dilucidar lo referente al cumplimiento del contrato de opción a compra
En otro orden de ideas, es menester traer a colación las cláusulas correspondientes al contrato de opción a compra venta que fueron objeto de incumplimiento por parte de la promitente vendedora, en este caso la parte demandada:
“(…) SEGUNDA: El precio del inmueble objeto del presente negocio jurídico es la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), los cuales serán pagados por LA PROMITENTE COMPRADORA a LA PROMITENTE VENDEDORA, en dinero de legal circulación en el país de la siguiente manera: A) la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) que ya fueron entregados en fecha 16-01-2013 por la PROMITENTE COMPRADORA a LA PROMITENTE VENEDEDORA a través de dinero efectivo de legal circulación en el país, B) la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) que LA PROMITENTE COMPRADORA entrega en este mismo acto a LA PROMITENTE VENDEDORA, a través de instrumento cheque bancario signado con el número 39842336, librado contra la cuenta corriente número 0134-0081-47-0811133925 de la entidad bancaria “Banco Banesco”, a favor de LA PROMITENTE VENDEDORA, cantidad la cual será imputable al precio definitivo de venta; B) el remanente, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00) la cual se compromete a entregar LA PROMITENTE COMPRADORA a LA PROMITENTE VENDEDORA en la oportunidad que se materialice la operación definitiva de compra-venta, la cual deberá producirse en el lapso de NOVENTA (90) DÍAS CALENDARIO, más una prorroga de TREINTA (30) DÍAS CALENDARIO adicionales, contados a partir del momento y fecha cierta en la cual sea otorgado el presente instrumento documental. (…)”
…Omissis…
“(…) CUARTA: LA PROMITENTE VENDEDORA y LA PROMITENTE COMPRADORA convienen expresamente en el primero de los mencionados se obliga a liberar el inmueble de todo tipo de gravamen y/o medida judicial, así como a la solvencia de los servicios públicos, impuestos municipales, entre otros a que hubiere lugar. (…)”
(…Omissis…)

De acuerdo con el autor Emilio Calvo Vaca en su obra Código Civil Comentado define las obligaciones de la siguiente forma:
…Omissis…
“(…) La relación jurídica entre dos personas concretamente determinadas, en virtud de la cual una de ellas (deudor) debe una prestación determinada de dar, hacer o no hacer, a la otra (acreedor) en provecho de éste o de terceros, concediéndose a dicho acreedor la facultad de constreñir al deudor al cumplimiento de la prestación. (…)”
…Omissis…
A su vez el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano establece que:
“(…) Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir con lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (…)”

De lo alegado por la parte demandada, se desprende que la misma afirma haber cancelado el pago de la hipoteca ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, pero que fue imposible para ella dar con el paradero de la ciudadana Norma Cortez, ut-supra identificada, razón esta que impidió entregarle a la misma el correspondiente documento con la liberación de hipoteca, alegato tal que no fue posible demostrar ya que tanto la prueba de informe dirigida a la Superintendencia del Sector Bancario con el objetivo de que ordenara a la entidad bancaria Banco del Tesoro, a fin de que informara si efectivamente la ciudadana Gelen Melean, plenamente identificada en actas, hizo el pago correspondiente a la cancelación de la Hipoteca antes indicada, información esta que no fue recibida en tiempo oportuno, así como tampoco fue recibida la información requerida por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, motivo por el cual impide a esta Superioridad darle certeza al mismo, siendo este un requisito de suma importancia para que el Registro Inmobiliario hiciera la correspondiente protocolización del Documento de Compra-Venta.
El artículo 12 del Código Civil Venezolano, establece que:
“(…) Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (…)”

De igual forma el artículo 12 de la Ley Adjetiva Civil, reza lo siguiente:
“(…) Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.(…)”
Se evidencia del contenido de las actas, que las fechas para las cuales se obtuvo la mayoría de las solvencias fueron cercanas a la finalización del lapso contenido en el Contrato de Opción a Compra-Venta, lo que deja ver a todas luces que hubo una falta de diligencia por parte de la accionada, en obtener tiempo atrás todos estos certificados, y que no puede en tal caso demostrar que tuvo la mejor intención de concretar la compra venta, cuando alega que la solvencia de la hipoteca la obtuvo el veintisiete (27) de mayo del año dos mil trece (2013), aún cuando el día veintiocho del mismo mes y año era el último día para finiquitar lo pactado entre las partes, dejando entrever que actúo sin la diligencia debida.. Asi se decide
En otro punto, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, prevé que:
“(…) Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. (…)”

A su vez, el criterio esbozado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha veintiséis (26) de marzo del año mil novecientos ochenta y siete (1987), con ponencia del Magistrado Dr. Anibal Rueda, juicio Edgard Lugo Valbuena Vs. Tubi e Import, C.A., establece que:
…Omissis…
“(…) en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acreditan [SIC] la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte… (…) El demandado que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción (…)”
…Omissis…
En sintonía con el Criterio ut supra citado, las partes deben probar todas sus afirmaciones y así crear en el Juez la certeza en sus alegatos, cabe destacar, que aunque según las facturas consignadas durante el juicio mediante las cuales la ciudadana Gelen Melean Montiel, anteriormente identificada, demostró haber cumplido con los pagos para la liberación del inmueble de todas las solvencias municipales y servicios públicos, no obstante, el hecho que no logró demostrar fue el interés en buscar y entregar a la ciudadana Norma Cortez, plenamente identificada en actas, cada una de ellas y así de esa forma proceder a celebrar la respectiva compra-venta, aunado a esto, la prueba de informe dirigida a esclarecer si hubo o no la cancelación de la hipoteca contraída, razón por la cual esta Sentenciadora de Segunda Instancia declara Sin Lugar el Recurso de Apelación, interpuesto por la Demandada de autos. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, declara Sin Lugar el Recurso de Apelación interpuesto por el abogado en ejercicio Carlos Alberto García, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 148.734, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Gelen Loveis Melean Montiel, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.284.905, contra decisión de fecha doce (12) de agosto de dos mil quince (2015), proferida por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. Así se decide.
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de Cumplimiento de Contrato, incoado por la ciudadana NORMA LUCIA CORTEZ CASTAÑO, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-84.419.013, en contra de la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.284.905, declara lo siguiente:
PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por el abogado en ejercicio Carlos Alberto García, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 148.734, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.284.905, contra decisión de fecha doce (12) de agosto de dos mil quince (2015), proferida por el TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
SEGUNDO: SE DECLARA INADMISIBLE la reconvención propuesta por la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.284.905, en contra de la NORMA LUCIA CORTEZ CASTAÑO, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-84.419.013.
TERCERO: SE RATIFICA la aludida decisión de fecha doce (12) de agosto de dos mil quince (2015), proferida por el TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con diferente motiva en tal sentido, se declara:
CUARTO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, incoada por la ciudadana NORMA LUCIA CORTEZ CASTAÑO, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-84.419.013, en contra de la ciudadana GELEN LOVEIS MONTIEL MELEAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.284.905.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFIQUESE. Incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia de la presente decisión y Notifíquese de conformidad con lo establecido en el artículo 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil, remítase el presente expediente en la oportunidad correspondiente.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los nueve (09) días del mes de agosto de dos mil veintidós (2022). Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR PROVISORIA

Dra. LILIANA DUQUE REYES.
EL SECRETARIO;

Abg. JONTAHAN LUGO VARGAS.
En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho, quedando el presente fallo signado con el N° S2-063-2022.
EL SECRETARIO;

Abg. JONATHAN LUGO VARGAS.

LDR/mbch.