TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE: No. 14.904

I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa en virtud de la distribución digital efectuada en fecha 03 de diciembre de 2021, por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Municipio Maracaibo del estado Zulia (sede Torre Mara), al correo electrónico de esta Operadora de Justicia superiorcivil1mcbo.zulia@gmail.com,con ocasión al recurso de apelación interpuesto en fecha 30 de octubre de 2018 por el abogado en ejercicio MANUEL ALEJANDRO MONTERO SILVA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 262.765 actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana HANA ABOUDAKKA CAZALI, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-22.088.527, domiciliada en el Municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, contra la decisión dictada en fecha 22 de octubre de 2018, por el TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO ROSARIO DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL sigue en contra de la prenombrada, la ciudadana GRACIELA DEL CARMEN CABRERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-1.079.604, domiciliada en la ciudad de Villa del Rosario del Municipio Rosario de Perijá del estado Zulia actuando con el carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS DON ELÍAS, C.A., sociedad inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 19 de mayo de 2016, bajo el No. 42, tomo 95-A 485, del mismo domicilio.

II
ANTECEDENTES

De una revisión exhaustiva efectuada a las actas que conforman el presente expediente, se observa que en fecha 02 de mayo de 2018, fue presentada demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL sigue la ciudadana GRACIELA DEL CARMEN CABRERA, en su condición de Presidenta de la Sociedad Mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS DON ELÍAS, C.A., contra la ciudadana HANA ABOUDAKKA CAZALI, todos previamente identificados, por ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Rosario de Perija de esta misma circunscripción judicial, el cual, mediante auto de fecha 07 de mayo de 2018, procedió a admitir la demanda por no ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley y, en consecuencia, ordenó la citación de la parte demandada.

Posteriormente, en fecha 23 de mayo de 2018, la Alguacil del Tribunal de la causa realizó exposición dejando constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada. Ahora bien, en fecha 25 de mayo de 2018, el Tribunal de la causa, procedió a admitir el escrito de reforma de la demanda y, en consecuencia, concedió a la parte demandada, un nuevo plazo de 20 días de despacho para dar contestación a la demanda.

En fecha 04 de junio de 2018, la parte actora confiere poder apud-acta, a los abogados en ejercicio LILIANA SILVA CORONA, YUVISAY ROMERO, LUIS FERNANDEZ Y VALERIA GARCIA, inscrito en el impreabogado bajo los Nos. 145.667, 77.740, 83.405 y 205.623 respectivamente, y en fecha 22 de junio de 2018, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda incoada acompañándolo con las pruebas.

De actas se desprende que, por auto de fecha 27 de junio de 2018, el Juzgado a quo fijó la oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar para el cuarto día de despacho siguiente, con arreglo a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 29 de junio de 2018, la parte actora en la presente causa, consignó diligencia en la cual desconoció en su contenido y firma los instrumentos consignados por la parte demandada, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 03 de julio de 2018, se levantó acta correspondiente a la Audiencia Preliminar en la presente causa, dejándose constancia de la comparecencia únicamente de la abogada en ejercicio LILIANA SILVA CORONA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 145.667, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, en la cual ratificó lo alegado en el libelo de demanda y las pruebas promovidas con el referido escrito.

En fecha 09 de julio de 2018, el Tribunal de la causa dictó sentencia interlocutoria No 02, en la cual determinó los límites de la controversia, de conformidad con lo ordenado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

En fechas 11 y 13 de julio de 2018, las partes intervinientes en la presente causa presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas. Por auto de fecha 18 de julio de 2018, el Tribunal de la causa, declaró inadmisible la prueba de cotejo promovida en el lapso de promoción de pruebas por la parte demandada y posteriormente en fecha 19 de julio de 2018, el Tribual de cognición ordenó agregar a las actas las pruebas promovidas por ambas partes.

Así pues, en fecha 25 de julio de 2018, el Tribunal de la causa profirió auto en el cual procedió a admitir algunos de los medios probatorios promovidos por las partes.

Por auto de fecha 26 de julio de 2018, el Tribunal a quo fijó el vigésimo segundo (22°) día para la celebración de la Audiencia de Debate Oral, en virtud de lo previsto en el artículo 869 de la Ley Adjetiva Civil.

Consta en actas que en fecha 04 de octubre de 2018, se llevo a cabo la audiencia oral y publica, dejándose constancia que, el Tribunal de la causa dictó Resolución declarando CON LUGAR la demanda incoada, y condenó en costas a la parte accionada. Posteriormente, en fecha 22 de octubre de 2018, el Tribunal de primer grado publicó el extenso del fallo declarando CON LUGAR la demanda intentada; consecuencialmente, ordenó a la parte demandada hacer entrega del bien objeto del contrato de arrendamiento; y condenó en costas a la parte accionada.

En fecha 30 de octubre de 2018, el apoderado judicial de la parte demandada apeló de la sentencia definitiva, siendo dicho recurso oído en ambos efectos por auto de fecha 31 de octubre de 2018 y, en consecuencia, el Tribunal de la causa ordenó la remisión del presente expediente a la unidad de recepción y distribución de documentos de la circunscripción judicial del estado Zulia a los fines de ser distribuido a un Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 26 de noviembre de 2018, la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (sede Torre Mara) asignó el conocimiento del presente asunto a este Juzgado Superior Primero. No obstante, esta Superioridad remitió el presente expediente al Tribunal de origen mediante oficio No. S1-0271 de fecha 03 de diciembre de 2018, en virtud de que el mismo presentó errores de foliatura.

Posteriormente, por auto de fecha 27 de enero de 2021, el Tribunal de la causa ordenó la remisión del presente a este Juzgado de Alzada, siendo recibido por ante la Secretaría de esta Superioridad en fecha 03 de diciembre de 2021. En la misma fecha, este Órgano Superior dictó auto fijando para el vigésimo (20°) día de despacho siguiente, la presentación de los informes, de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que, la sentencia recurrida tiene el carácter de definitiva.

En fecha 03 de febrero de 2022, se recibió por ante el correo electrónico institucional de esta Superioridad, escrito de informes en formato digital, presentado por el abogado en ejercicio JORMAN EDICCIO ROMERO CHOURIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 98.013, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, siendo consignado en formato físico en fecha 04 de febrero de 2022.

III
ALEGATOS DE LAS PARTES

Consta en las actas que la parte actora en su escrito de reforma del libelo de demanda argumentó lo siguiente:

Anteriormente a titulo personal fui propietaria de un inmueble que corresponde a un (1) Local (Sic.) Comercial (Sic.) que formo (Sic.) parte de mayor extinción (Sic.) y su terreno propio, el cual está ubicado en el Angulo (Sic.) Sur (Sic.) Oeste (Sic.), formado por la avenida 18 (derecha) y la calle 23 (Vargas), en la ciudad de Villa del Rosario, Municipio Rosario de Perijá del Estado (Sic.) Zulia; la superficie de terreno sobre el cual
está construido el Local (Sic.) Comercial (Sic.) tiene una cabida de Ciento (Sic.) Treinta (Sic.) y Tres (Sic.) Metros (Sic.) Cuadrados (Sic.) con Noventa (Sic.) y Ocho (Sic.) Centímetros (Sic.) (133,98. M²); hoy en día propiedad de mi representada “INVERSIONES INMOBILIARIAS DON ELIAS, COMPAÑÍA ANONIMA”, antes determinada. (…).
Sección Dos
Cláusulas de Contratación

Sobre el inmueble antes descrito y alinderado, fomentamos varios locales los cuales en el mes de Febrero (Sic.) del Dos (Sic.) Mil (Sic.) Diecisiete (Sic.) (2017), le arrendé uno (1) de los Locales (Sic.) Comerciales (Sic.) que tiene una superficie de Ochenta (Sic.) y Nueve (Sic.) Metros (Sic.) Cuadrados (Sic.) con Noventa (Sic.) y Seis (Sic.) Centímetros (Sic.) (89,96M), propiedad de mi representada a la ciudadana HANA ABOUDAKKI CAZLI, (…) el inmueble propiedad de mi representada antes descrito, según se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria (Sic.) Pública de Villa del Rosario de Perijá con fecha Dieciséis (Sic.) (16) del mes de Febrero (Sic.) del Dos (Sic.) Mil (Sic.) Diecisiete (Sic.) (2017), el cual quedo (Sic.) anotado bajo el No. 43, Tomo 07 de los libros respectivos (…); por el lapso de tiempo (Sic.) de Un (Sic.) (01) año No (Sic.) Prorrogable (Sic.), con un canon de arrendamiento inicial de Cien (Sic.) Mil (Sic.) Bolívares (Bs. 100.000,00), contados desde el Cinco (Sic.) (05) de Marzo (Sic.) de Dos (Sic.) Mil (Sic.) Diecisiete (Sic.) (2017), hasta el Cinco (Sic.) (05) de Septiembre (Sic.) de Dos (Sic.) Mil (Sic.) Diecisiete (Sic.) (2017) y de Ciento (Sic.) Veinte (Sic.) Mil (Sic.) Bolívares (Bs. 120.000.00) desde el Seis (Sic.) (06) de Septiembre (Sic.) de Dos (Sic.) Mil (Sic.) Diecisiete (Sic.) (2017) hasta el Cinco (Sic.) (05) de Marzo (Sic.) de Dos (Sic.) Mil (Sic.) Dieciocho (Sic.) (2018); (…).
(…Omissis…)
Pero es el caso que la ciudadana: HANA ABOUDAKKA CAZALI, antes identificada, se encuentra insolvente con el pago de Siete (Sic.) (7) cánones de arrendamiento desde los meses de Noviembre (Sic.) del 2017 hasta el mes de Mayo (Sic.) del 2018, siendo el mes de Marzo (Sic.) del presente año el vencimiento del Contrato (Sic.) de Arrendamiento (Sic.) antes determinado, así como también el inmueble se encuentra en completo deterioro, sin un mínimo de mantenimiento y además insolvente de todos los servicios públicos, los cuales ha cancelado mi persona sin percibir los respectivos pagos de la arrendataria, situación ésta que ha generado el incumplimiento de lo pactado entre nosotros, aun cuando se le ha solicitado en reiteradas oportunidades la cancelación efectiva de lo adeudado por el motivo de retraso en el pago de los Canones (Sic.) de Arrendamiento (Sic.)¸el mantenimiento de reparaciones menores y los pagos de los servicios públicos correspondientes sin haber obtenido una respuesta oportuna.
(…Omissis…)
Ciudadano Juez, por todo lo antes expuesto y de conformidad con los fundamentos de hecho antes expuestos y conforme al Artículo (Sic.) de la ley (Sic.) de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, acudo a su competente autoridad, en este acto a Demandar (Sic.) como en efecto lo hago a la ciudadana: HANA ABOUDAKKA CAZALI, antes identificada por DESALOJO del local comercial antes determinado.

Ahora bien, se evidencia que la parte demandada en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas, expuso las siguientes afirmaciones:

Comparezco ante su competente autoridad, para rechazar, negar y contradecir en todo, la demanda incoada en mi contra debido a que no se está diciendo la verdad, ya que soy arrendataria de un local comercial el cual me fue arrendado a título personal por la ciudadana GRACIELA DEL CARMEN CABRERA, el día 05 de agosto año 2011, según se puede evidenciar de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria (Sic.) Publica (Sic.) de Villa del Rosario con fecha 28 de Julio (Sic.) del año 2011, el cual quedo (Sic.) anotado bajo el N° 30, Tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria (Sic.), (…) donde desde ese momento se dio inicio a la relación arrendaticia, (…) De esta forma alego que la relación arrendaticia que vinculado con la ciudadana GRACIELA DEL CARMEN CABRERA, y posteriormente con la sociedad mercantil denominada: “INVESIONES INMOBILIARIAS DON ELIAS, COMPAÑÍA ANÓNIMA” ha tenido una duración de siete (07) años consecutivos, es decir, desde el 05 de Agosto (Sic.) del año 2011 la cual continuo (Sic.) hasta el 05 de Marzo (Sic.) del año 2018. Niego, rechazo y contradigo, que me encuentro insolvente, con el pago de siete (7) cánones de arrendamiento de los meses de noviembre del 2017 hasta el mes de mayo del 2018, como se alega en la demanda, debido a que he pagado los cánones de arrendamiento correspondiente (Sic.), los cuales se pueden evidenciar en los recibos de pago, que me otorgo (Sic.) la ciudadana GRACIELA DEL CARMEN CABRERA, correspondiente a esos meses de fechas: recibos de pago de fecha 12 de noviembre de 2017, signado con el número de control 0000059, recibo de pago de fecha 06 de diciembre de 2017, signado con el número de control 0000060, recibo de pago de fecha 05 de enero de 2018, signado con el número de control 0000062, recibo de pago de fecha 07 de febrero de 2018, signado con el número de control 0000063, recibo de pago de fecha 06 de marzo de 2018, signado con el número de control 0000064, mencionados recibos de pago que acompaño con la presente demanda. De esta forma claramente se puede evidenciar que he realizado la cancelación efectiva de todos mis cánones de arrendamiento, (…). Niego, rechazo y contradigo. Que el inmueble se encuentra en completo deterioro, he realizado siempre las reparaciones menores que me corresponden, y aquellas que no excedan de la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo) el local comercial claramente se puede evidenciar en los contratos de arrendamiento que el local comercial se me fue entregado en regulares condiciones, mas no en óptimas condiciones, y siempre le he dado el mantenimiento adecuado y manteniéndolo en las condiciones en el cual me fue entregado. Niego, rechazo y contradigo, que el mencionado local comercial se encuentra insolvente en todos sus servicios públicos, hechos que probare (Sic.) en su oportunidad procesal correspondiente.

Ciudadano Juez, por lo antes expuesto y de conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho antes expresados, deben (Sic.) declararse SIN LUGAR la solicitud de desalojo solicitada.

Ahora bien, consta en las actas que, encontrándose la presente causa ante esta Alzada y estando dentro de la oportunidad procesal para presentar informes, la representación judicial de la parte actora consignó escrito apoyándose en las siguientes afirmaciones de hecho:

Ciudadana Juez, es necesario observar que el tribunal de la causa en su dispositivo de sentencia de fecha 22 de octubre de 2018, declara:

1) Con Lugar la demanda de desalojo al inmueble comercial, ordenando a la parte demandada hacer entrega al demandante del inmueble objeto del presente litigio.

2) Se condena en costas a la parte demandada, pero no se pronuncia respecto a la causa de solicitud de desalojo, como lo es la falta de pago de los cánones vencidos desde el mes de noviembre de 2017, hasta la fecha que fue publicada la sentencia definitiva.

Por todo lo anteriormente razonado y expuesto solicito respetuosamente al tribunal se sirva ratificar la sentencia de fecha 22 de octubre de 2018, con las observaciones correspondientes, ordenando el pago de los cánones vencidos desde el mes de noviembre de 2017 hasta la fecha de la publicación de la sentencia definitiva, a los fines de reguardar (Sic.) los derechos patrimoniales de mi representada, sin que ello signifique Ultra Petita, ya que el fin de la demanda interpuesta era, es y seguirá siendo el reconocimiento del cumplimiento de contrato a lo que las partes se suscribieron mutuamente, siendo los cánones de arrendamiento el punto álgido en la presente causa.

IV
DE LA COMPETENCIA

A los fines de inteligenciar el presente asunto, esta Jurisdicente procede a pronunciarse sobre su competencia para conocer de la causa sub iudice. En este sentido, el artículo 63 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, establece lo siguiente:

Artículo 63.- Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
(…Omissis…)
2. EN MATERIA CIVIL:
a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancias en lo civil, y de los recursos de hecho;
b) Conocer de las solicitudes sobre legitimación de hijos, en conformidad con el Código Civil;
c) Ejercer las funciones que en materia civil les señalen las leyes.

Asimismo, en virtud de la resolución No. 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial No. 39.152 de fecha 02 de abril de 2009, en concordancia con el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que la sentencia recurrida fue proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Rosario de Perijá de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, es por lo que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia resulta competente para conocer del presente Recurso de Apelación. ASÍ SE DECLARA.-

V
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO

De las actas se desprenden que la parte actora tanto en su escrito de demanda primigenia como en su escrito de reforma promovió los siguientes medios probatorios:

Invocó el mérito favorable de las actas. Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. ASÍ SE ESTABLECE.-

Copia simple de instrumento que corre inserto al folio 03 de la pieza marcada como principal 01, contentiva de cédula de identidad No. V-1.079.604, perteneciente a la ciudadana GRACIELA DEL CARMEN CABRERA. Por cuanto el anteriormente identificado se trata de una copia simple de un instrumento público administrativo, esta Superioridad lo valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y lo dispuesto en el artículo 08 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; y del mismo se desprende la identidad de la representante legal de la parte actora. ASÍ SE VALORA.-

Copia certificada de documento que riela del folio 04 al folio 08 de la pieza marcada como principal 01, contentivo de contrato de compraventa protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Perijá del estado Zulia, en fecha 21 de marzo de 2018, bajo el No. 2013.413, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el No. 475.21.13.3.2162 y correspondiente al folio real del año 2013. En virtud de que el referido medio de prueba se trata de un instrumento público original, esta Juzgadora lo valora conforme a lo previsto en los artículo 1.457 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y del anterior instrumento se desprende la propiedad de la parte actora sobre el inmueble objeto de la presente litis. ASÍ SE APRECIA.-

Documento original que riela del folio 09 al folio 12 de la pieza marcada como principal 01, contentivo de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Rosario de Perijá del estado Zulia en fecha 16 de febrero de 2.017, anotado bajo el número 43, Tomo 07 de los libros respectivos. El mencionado documento al ser un documento público promovido en original se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia la existencia de la relación arrendaticia entre la ciudadana GRACIELA CABRERA y la ciudadana HANA ABOUDAKKA CAZALI, sobre el inmueble objeto de la presente controversia. ASÍ SE ESTABLECE.-

Copia de instrumento que riela del folio 13 al folio 20 de la pieza marcada como principal 01, contentivo de contrato de registro y estatutos sociales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS DON ELÍAS, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 19 de mayo de 2016, bajo el No. 42, Tomo 95-A 485. Al ser el instrumento especificado ut supra una copia simple de un documento registrado, es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento público, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación, razón por la cual se le otorga valor probatorio, en virtud que del referido instrumento se desprende la existencia de la sociedad mercantil, antes mencionada parte actora en el presente juicio. ASI SE OBSERVA.-

Prueba testimonial de los ciudadanos CARLOS LUIS BARRIOS e IRAIDA ROSA ROMERO ARAUJO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.693.093 y V-7.630.551, respectivamente, domiciliados en el Municipio Rosario de Perijá del estado Zulia. Con respecto al referido medio de prueba, esta Superioridad lo valora conforme a la sana crítica contenida en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, del análisis realizado a las deposiciones de los testigos, evidencia esta Alzada que, tales testimonios, no aportan ningún elemento relevante al proceso, es por ello que, se desecha el referido medio probatorio. ASI SE DECIDE.-

Posteriormente, estando en el lapso de contestación a la demanda, la parte accionada en la presente causa promovió los siguientes medios probatorios:

Documentos en original y en copia simple que rielan del folio 32 al folio 37 de la pieza marcada como principal 01, contentivo de facturas Nos. 0000061, 0000059, 0000060, 0000062 y 0000063, 0000064; con respecto a las facturas Nos. 0000059 y 0000060, por cuanto se tratan de instrumentos privados promovidos en copia simple, resulta menester para esta Superioridad traer a colación lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. RC.000376 de fecha 01 de julio de 2015, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez en la cual se expresó lo siguiente:
(…) De la anterior transcripción se evidencia que el ad quem al valorar el documento de fecha 20 de mayo de 2003, le otorgó pleno valor probatorio, por cuanto, no fue impugnado ni tachado, en la primera oportunidad por el accionante y estableció que del mismo se evidencia el pago de los honorarios profesionales reclamados.
Ahora bien, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece:
“…Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...” (Resaltado de la Sala).
En relación con la valoración, de los documentos privados, previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el maestro Jesús Eduardo Cabrera Romero ha dicho que “El documento privado simple que se opone será siempre un original. Una copia certificada del mismo es imposible que exista, ya que dicha copia sólo se expide sobre documentos auténticos, y esté no lo es, y si se expidiere, sería nula. Si lo que se propone es una copia fotostática de dicho instrumento privado, está carece de valor conforme al Art.429 CPC, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados auténticos, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (copia) es inadmisible, ya que ella no representa a documento privado alguno. Estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un instrumento privado. (Vid. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Editorial Jurídica ALVA, Caracas, 1998, pag. 241) (Resaltado de la Sala). (Subrayado y resaltado de esta Alzada).
Conforme con el criterio doctrinario supra transcrito, la copia fotostática de un documento privado simple carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues, solamente prevé las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario dentro de las oportunidades procesales prevista en la ley, ya que si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte.
Por lo tanto, si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno… (Subrayado y resaltado de esta Superioridad).

Establece la Sala entonces que, al momento de promover un instrumento privado, éste debe producirse en original, y en caso de promoverse en copia simple, ésta carecería de valor probatorio, en derivación, visto que los documentos que anteceden se tratan de instrumentos privados promovidos en copia simple, esta Juzgadora se ve en la imperiosa necesidad de desechar los mismos del onus probandi. ASÍ SE ESTABLECE.-
Ahora bien, respecto a las facturas Nos. 0000061, 0000062 y 0000063, 0000064, evidencia esta Superioridad que, las mismas se tratan de instrumentos privados promovidos en original, los cuales fueron desconocidos por la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de actas que, la parte demandada no promovió la prueba de cotejo en el lapso previsto en el artículo 449 eiusdem, razón por la cual, esta Operadora de Justicia debe tener como desconocidos los instrumentos previamente identificados, y por ende, desechados del acervo probatorio. ASÍ SE DECIDE.-

Copias simples de instrumentos que rielan del folio 38 al folio 55 de la pieza marcada como principal 01, contentivos de contratos de arrendamientos celebrados entre la ciudadana GRACIELA DEL CARMEN CABRERA y HANA ABOUDAKKA CAZALI, debidamente autenticados por ante la Notaría Pública del Municipio Rosario de Perijá del estado Zulia en fechas 28 de julio de 2011, bajo el No. 30, Tomo 39; 29 de agosto de 2012, bajo el No. 12, Tomo 57; 19 de marzo de 2014, bajo el No. 14, Tomo 19; 04 de marzo de 2015, bajo el No. 35, Tomo 14; 18 de marzo de 2016, bajo el No. 47, Tomo 16; y 16 de febrero de 2017, bajo el No. 43, Tomo 07. Al ser los instrumentos especificados ut supra copias simples de documentos públicos, son valorados por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que no fueron rebatidos por la parte contraria a través de algún medio de impugnación, en tal sentido de los referidos instrumentos se desprende la continuidad de la relación arrendaticia suscrita entre las partes en la presente causa sobre el inmueble objeto de litigio desde el año 2011. ASI SE APRECIA.-

Ahora bien, estando en lapso probatorio la parte actora ratifico los medios de prueba promovidos por ella tanto en el escrito de demanda primigenio como en su escrito de reforma así como también promovió otros instrumentos probatorios los cuales serán descritos y valorados por esta Juzgadora a continuación:

Instrumento original que corre inserto al folio 82 de la pieza marcada como principal 01, contentiva de solvencia de impuestos municipales emanada de la Alcaldía del Municipio Rosario de Perijá del estado Zulia en fecha 07 de abril de 2017, a nombre de la ciudadana GRACIELA DEL CARMEN CABRERA.

Instrumentos originales que rielan del folio 83 al folio 87 de la pieza marcada como principal 01, contentivo de solvencias de servicio de agua emanados de la Sociedad Mercantil Hidrológica del Lago de Maracaibo, C.A. (HIDROLAGO), en fechas 25 de abril de 2017, a nombre de la ciudadana GRACIELA DEL CARMEN CABRERA.

Del análisis de las actas procesales se desprende que los mencionados medios de prueba fueron promovidos por la parte actora como pruebas documentales, en la etapa procesal correspondiente a la promoción de pruebas, por lo que al estar en presencia de un procedimiento oral, esta Alzada considera necesario citar lo estatuido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil que a la letra reza:

Artículo 864: El procedimiento oral comenzara por demanda escrita que deberá llenar los requisitos exigidos en el artículo 340 de este Código. Pero el demandante deberá acompañar con el libelo toda prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral. Si se pidieren posiciones juradas estas se absolverán en el debate oral.

Si el demandante no acompañare su demanda con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirá después a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el libelo la oficina donde se encuentran. (Subrayado y negrillas de esta Superioridad).

La norma transcrita ut supra impone al demandante la carga de presentar junto al escrito libelar todas las pruebas documentales de las que pretenda valerse así como la lista completa de testigos, disponiendo dicha norma que, de no consignarse en esa oportunidad no le serán admitidas posteriormente.

Ahora bien, en el caso sub examine, evidencia quien hoy decide que, el Tribunal de la causa por auto de fecha 25 de julio de 2018, procedió a declarar inadmisibles los referidos instrumentos, razón por la cual esta Juzgadora los desecha por no tener material sobre el cual decidir. ASI SE DECLARA.-

Instrumento original que riela del folio 88 al folio 99 de la pieza marcada como principal 01, contentivo de expediente No. 485-2018, de la nomenclatura interna del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Rosario de Perijá de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, contentivo de solicitud de Inspección Judicial extra litem peticionada por la ciudadana GRACIELA DEL CARMEN CABRERA, sobre el inmueble objeto de la presente controversia, por cuanto el referida documental fue promovida en la etapa de promoción de pruebas y no fue acompañado con el escrito libelar tal y como lo dispone el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual debe tenerse como inadmisible y en consecuencia desechado del acervo probatorio. ASI SE DECIDE.

Posteriormente, la parte demandada promovió la prueba de cotejo, de conformidad con lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, de actas se desprende que, el Tribunal a-quo declaró inadmisible por extemporánea la referida prueba, por haber sido promovida fuera del lapso previsto en el artículo 449 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, esta Juzgadora la desecha por no tener material sobre el cual decidir. ASÍ SE DECIDE.-

Por su parte, en la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, la parte demandada en la presente causa, aportó los siguientes medios probatorios:

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. ASÍ SE ESTABLECE.-

Instrumento original que corre inserto al folio 102 de la pieza principal 01, contentivo de solvencia de servicio de agua, emanado de la Sociedad Mercantil Hidrológica del Lago de Maracaibo, C.A. (HIDROLAGO), en fecha 25 de junio de 2018, a nombre de la ciudadana HANA ABOUDAKKA CAZALI.

Impresión de documento electrónico que corre inserto al folio 103 de la pieza marcada como principal 01, contentivo de comprobante de transferencia bancaria No. 7225484038 de fecha 06 de junio de 2018, de la entidad financiera Banesco, Banco Universal por el monto de Bs. 67,64.

Copia certificada de instrumento que riela del folio 02 al folio 368 de la pieza marcada como principal 02, contentiva de expediente No. 6837 de la nomenclatura interna del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Rosario de Perijá de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, relativo al juicio que por cumplimiento de contrato sigue la ciudadana GRACIELA DEL CARMEN CABRERA contra la ciudadana HANA ABOUDAKKA CAZALI.

Del análisis de las actas procesales se desprende que los mencionados medios de prueba fueron promovidos por la parte demandada como pruebas documentales, en la etapa procesal correspondiente a la promoción de pruebas, por lo que al estar en presencia de un procedimiento oral, esta Alzada considera necesario citar lo estatuido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil que a la letra reza:

Artículo 865.- Llegado el día fijado para la contestación de la demanda según las reglas ordinarias, el demandado la presentará por escrito y expresará en ella todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar.

El demandado deberá acompañar con su escrito de contestación, toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral.

Si el demandado no acompañare su contestación con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el escrito de contestación la oficina donde se encuentran. (Subrayado y negrillas de esta Juzgadora).

La norma transcrita ut supra impone al demandado la carga de presentar junto al escrito de contestación de la demanda, todas las pruebas documentales de las que pretenda valerse así como la lista completa de testigos, disponiendo dicha norma que, de no consignarse en esa oportunidad no le serán admitidas posteriormente.

Ahora bien, en el caso sub examine, la parte demandada estando en la etapa procesal correspondiente a la promoción de pruebas promovió las previamente identificadas pruebas documentales, la cuales no fueron descritas y promovidas en el escrito de contestación a la demanda, por lo que no se acogió a la disposición legal contenida en el artículo 434 de la ley adjetiva civil contraviniendo con ello lo dispuesto por el legislador patrio en el artículo 865 de la Ley Adjetiva Civil, la cual establece que la oportunidad correcta para promover las mencionadas pruebas es al momento de dar contestación a la demanda por tal motivo esta Alzada se ve en el deber ineludible de tener como inadmisibles las referidas pruebas. ASI SE DECLARA.-

Promovió prueba testimonial de los ciudadanos STARLING ENRIQUE ROSALES DURÁN, NILDA QUIROZ FLORAN, MARIBEL TORRADO TELLES y ROSMARY MARIA REGINO MEJÍA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.823.864, V-16.108.635, V-20.529.512, y V-12.948.956, respectivamente. Respecto a los mencionados medios probatorios, por cuanto fueron promovidos en la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, y no con la contestación de la demanda, evidencia quien hoy decide que, dicha promoción se realizó en contravención a lo previsto en el artículo 865 de la Ley Adjetiva Civil, razón por la cual, esta Operadora de Justicia se ve en la obligación de declarar inadmisibles las mencionadas testimoniales. ASÍ SE DECIDE.-

VI
FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

Vistas y analizadas cada una de las actas procesales que conforman el presente expediente, este Juzgado Superior pasa a resolver el fondo de la presente controversia previa las siguientes consideraciones:

Verifica esta Juzgadora Superior que la presente causa se contrae a un desalojo de local comercial que instaurara la ciudadana GRACIELA DEL CARMEN CABRERA, actuando como presidenta la sociedad mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS DON ELÍAS C.A, contra la ciudadana HANA ABOUDAKKA CAZALI, todos previamente identificados en actas, en el cual el Tribunal de la causa, en fecha 22 de octubre de 2018, declaró con lugar la demanda incoada.

Establecido lo anterior, debe esta Superioridad analizar la naturaleza del contrato suscrito entre las partes con el fin de inteligenciar la procedencia de la pretensión de desalojo aducida por el actor. Respecto a la definición de contrato, el artículo 1.133 del Código Civil, lo define de la siguiente manera:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Se entiende entonces que, los contratos son convenciones suscritas entre dos o más personas (naturales o jurídicas) con el objeto de crear, modificar o extinguir una relación o vínculo jurídico y, concatenado con el artículo 1.133 del Código Civil, el artículo 1.159 eiusdem establece el principio de legalidad contractual de la siguiente manera:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

De la precitada disposición normativa se desprende que, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes, por lo que, las mismas están obligadas a cumplir con las estipulaciones previstas en éste, y el mismo no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por providencia de un Juez. Visto lo explanado ut supra, es de suma importancia determinar la naturaleza del contrato objeto de la presente controversia, por lo que, dispone el Código Civil en su artículo 1.579 un esbozo sobre el concepto de contrato de arrendamiento, partiendo de la siguiente premisa:

Artículo 1.579.-El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

En concordancia con lo anterior, el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial define al arrendamiento de la siguiente manera:

Artículo 6.- La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no (…)

En atención a los artículos previamente citados, se infiere que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, denominada arrendador, se obliga a hacer gozar a la otra, denominada arrendatario, un bien mueble o inmueble por cierto tiempo determinado o no, a fin de obtener en contraprestación un precio o canon previamente estipulado; consistiendo por ende las obligaciones del arrendatario en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme al uso determinado en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, así como también, pagar la pensión en los términos convenidos; por lo tanto en el caso sub examine se está en presencia de una relación contractual de arrendamiento de un inmuble, tal y como consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, de fecha 16 de febrero de 2017, bajo el No. 43, Tomo 07 de los libros respectivos, el cual fue suscrito por las partes que intervienen en la presente litis y que se encuentra agregado a las actas del presente expediente y riela del folio 11 al 13.

Ahora bien, la representación judicial de la parte actora fundamenta su pretensión en la falta de pago 7 cánones de arrendamiento consecutivos referentes a los meses desde noviembre de 2017 hasta mayo de 2018, así como también en el hecho de que el inmueble se encuentra en completo deterioro sin mantenimiento e insolvente de todos los servicios públicos, subsumiendo su pretensión, en los literales a y c del artículo 40 del referido Decreto-Ley.

Conforme a lo anterior, considera oportuno esta Alzada traer a colación el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial en sus literales a y c, que a la letra rezan:

Artículo 40.- Son causales de desalojo:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…Omissis…)
c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador.

La norma precedentemente transcrita, consagra las causales legales en las que el justiciable puede amparar su pretensión de desalojo, específicamente en los literales a Y c, los cuales estipulan el primero de ellos la procedencia del desalojo y la terminación de la relación arrendaticia una vez producida la falta de pago durante dos meses, es decir, que el arrendatario haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a al menos, 02 meses, y el segundo de ellos, la procedencia del desalojo y la finalización de la relación arrendaticia cuando el arrendatario haya producido daños y deterioros mayores a los provenientes del uso normal o llevado a cabo reformas no autorizadas por el arrendador.

Así las cosas, a la luz del amparo legal de la pretensión del actor, procede esta Juzgadora al examen y análisis de las alegaciones de hecho formuladas en el escrito de demanda, así como también del arsenal probatorio traído a las actas procesales en relación a las causales de desalojo invocadas por la parte actora.

Primeramente, pasa esta Sentenciadora a verificar si en la presente causa se configura el literal C, de la ley especial arriba citada referente a “que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador”.

En este sentido, esta Alzada procede a transcribir las cláusulas quinta y sexta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaria Pública de Villa del Rosario del Municipio Rosario de Perija del Estado Zulia, en fecha 16 de febrero de 2017, anotado bajo el No. 43, tomo 07:

(…) QUINTA: Se ha convenido que las reparaciones menores, tales como pintura en el interior y en el exterior del inmueble arrendado, así como aquellas que tengan un costo hasta DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), serán por sola y única cuenta de “LA ARRENDATARIA”. SEXTA: “LA ARRENDADORA”, entrega el inmueble mencionado en regulares condiciones y solvente en todos los servicios públicos tales como: energía eléctrica, agua, gas e Impuestos Municipales, entendiéndose que esos servicios y los que se crearen, serán cancelados por “LA ARRENDATARIA”, al igual que los impuestos y/o patentes de Industria y Comercio, obligándose “LA ARRENDATARIA” a devolverlo en las mismas condiciones que se le ha entregado (…).

De la lectura de las cláusulas contractuales supra transcritas, se desprende la obligación que recaía en la arrendataria de costear con las reparaciones menores así como el pago de los servicios públicos y el deber de entregar el inmueble (local comercial) en las condiciones que este había sido entregado al momento de la celebración del contrato de arrendamiento antes identificado en los términos contratados en pleno ejercicio del principio de autonomía de la voluntad de las partes.

Analizadas como han sido las cláusulas contractuales ut supra citadas es menester para esta Superioridad citar el contenido de los artículos 8, y 9 de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial que a la letra rezan:

Artículo 8: Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación y solventes en servicios públicos domiciliarios al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor.
Artículo 9: La parte que causare un daño malicioso al bien arrendado durante la vigencia de la relación arrendaticia, estará obligada a efectuar las reparaciones que se originen por estos daños. (…)

De acuerdo a las disposiciones legales citadas, infiere esta Administradora de Justicia que, es obligación de los arrendatarios de bienes inmuebles destinados a uso comercial, mantener y entregar los mismos en buen estado de uso y mantenimiento y totalmente solventes en la cancelación de los servicios públicos, a excepción de los daños ocasionados por caso fortuito o fuerza mayor. Adicionalmente también establece que la parte que le cause un daño malicioso al inmueble arrendado mientras se encuentre en vigor la relación arrendaticia, tiene el deber de realizar las reparaciones producto de esos daños.

A tenor de lo alegado por la parte actora en su escrito libelar presentado ante el Tribunal a quo se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que a la letra reza:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

De la norma precedentemente transcrita, se evidencia que las partes intervinientes en un proceso judicial están obligadas ha probar las aseveraciones de hecho que ellas traigan al proceso en su escrito libelar, por lo que la parte que solicite la cumplimiento de una obligación, y quien pretenda que ha sido libertado esta en el deber de probar la liquidación o el hecho extintivo de la obligación.

Siendo así, aplicando el contenido del artículo supra citado al caso de autos, la carga procesal de probar el deterioro y falta de conservación del inmueble arrendado recaía en la persona de la parte actora, quien para probar la configuración del literal C del articulo 40 de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, en la presente causa, estando en la etapa probatoria, promovió una prueba documental referente a una inspección judicial extra litem, sobre el bien inmueble objeto de la presente causa. No obstante, por cuanto se dejó establecido en el capítulo denominado “de las pruebas aportadas al proceso”, dicho medio de prueba fue promovido en contravención a lo previsto en el artículo 864 de la Ley Adjetiva Civil, y en consecuencia, fue desechado por esta Superioridad.

En tal sentido, es de importancia para esta Segunda Instancia citar lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 18 de septiembre de 2016 con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez donde dejo por sentado lo siguiente:

La sala pasa a realizar un análisis del contenido del articulo 864 de la ley adjetiva civil el cual prevé como debe iniciarse el procedimiento oral y consiguientemente el curso de los demás actos procesales que han sido establecidos por el legislador únicamente con la finalidad de hacer mas expedito el curso de las distintas causas que deban tramitarse por el ya mencionado procedimiento y es por eso que con el ánimo de que los justiciables obtengan justicia a la mayor brevedad posible es que los actos procesales que discurren durante el devenir del proceso son concentrados lo que se traduce ha que en el momento bien sea de interponer la demanda o dar contestación a esta se debe de manera conjunta, promover cuestiones previas y promover pruebas teniendo claro que en este tipo de juicios el legislador solo estableció una única oportunidad para llevar acabo dichos actos por lo es no le esta permitido a las partes intervinientes promover pruebas documentales en una oportunidad distinta a la establecida en la ley, dejando por sentado que los Instrumentos probatorios traídos al proceso luego de interpuesta la demanda o después de haber sido verificada la contestación al fondo devienen en inadmisibles. (Subrayado y negrillas de esta Superioridad).

De acuerdo a la disposición legal y al criterio Jurisprudencial antes citados, constata esta Alzada que, el procedimiento oral, se constituye como aquel conjunto de actos procesales concentrados, encaminados a que los justiciables puedan dirimir los conflictos que se suscitan entre ellos de una forma rápida, sencilla y sin dilación alguna, con la finalidad de obtener una sentencia pronta, que satisfaga sus derechos e intereses. Ahora bien, conforme al articulo 864 de la ley adjetiva civil, en lo que respecta a la manera de promover las pruebas documentales en tal especial procedimiento, tenemos que, éstas deberán hacerse conjuntamente con la interposición del escrito libelar, ya que de no hacerlo en dicha oportunidad, conducirá a la eminente aplicación del principio de preclusión de los actos procesales, cuya consecuencia fatídica radica en la declaratoria de inadmisibilidad de las mismas, toda vez que se castiga a la parte promovente que no cumplió con su carga procesal al momento de instaurar el presente procedimiento.

En atención, a los fundamentos de hecho y derecho esgrimidos en la presente decisión, pasa esta Alzada a verificar si, en la presente causa, se configuró la causal contenida en el literal c del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referente ha la falta de mantenimiento y conservación del inmueble.

De las actas procesales se desprende que, la parte actora, a los fines de probar la concurrencia del mencionado literal, promovió pruebas testimoniales, las cuales fueron desechadas por esta Juzgadora por no aportar elementos de convicción para la resolución de la presente controversia; así como prueba documental referida a una inspección judicial extra litem sobre el bien inmueble destinado a local comercial que hoy es objeto de desalojo, la cual fue promovida en la etapa procesal de promoción de pruebas y no conjuntamente con su escrito de demanda, tal y como lo señala el articulo 864 de la ley Adjetiva Civil. Ahora bien, se evidencia de actas que, el Juzgador cognoscitivo mediante auto de fecha 25 de julio de 2018, procedió a admitir el referido instrumento probatorio, obviando la disposición normativa contenida en el artículo supra indicado, subvirtiendo con tal actuación, las reglas que rigen el procedimiento aplicable en esta materia, dado que lo procedente en derecho era declarar inadmisible la misma, dando cumplimiento al principio de preclusión de los actos procesales, en consecuencia, al no constar en las actas procesales, elementos probatorios tendentes a demostrar la referida causal, esta Superioridad se ve en el deber ineludible de declarar IMPROCEDENTE la pretensión de desalojo de local comercial en virtud lo estipulado en el literal c del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASI SE ESTABLECE.-

Dilucidado lo anterior, procede este Órgano de Administración de Justicia a constatar si en la presente causa se configura el literal a de la ley especial arriba citada referente a: “Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”-

En este sentido, esta Alzada procede a transcribir la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaria Pública del Municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, en fecha 16 de febrero de 2017, anotado bajo el No. 43, tomo 07:

(…) SEGUNDA: El canon de arrendamiento del presente contrato es la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs100.000,00) mensuales contados a partir del 05 de marzo de 2017 hasta el 05 de septiembre de 2017, y de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) desde el 06 de septiembre de 2.017 hasta el 05 de marzo de 2.018, cancelados por mensualidades anticipadas por la “ LA ARRENDATARIA”, en dinero en efectivo previo otorgamiento por parte de “LA ARRENDADORA” de recibo firmado y fechado por tal concepto, aplicando la formula matemática CAF: (VI/12ª) X M2a%RA, según el siguiente calculo matemático VI: BS. 5.000.000 entre 12M entre 250M2AX89, 96M2Ax15% de acuerdo a lo establecido en la gaceta oficial N°40.418 (…).

En este sentido, cuando existe un contrato en relación al debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no solo es para las partes sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que este deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo, es decir al principio de autonomía de la voluntad de las partes.

En consideración a lo planteado en esta causa, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”.

De igual manera, el artículo 14 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, señala: “…El arrendatario esta en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este decreto ley…”.

Ahora, en lo que respecta al incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, establece el artículo 1.271 del Código Civil, lo siguiente: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, sino se prueba que la inejecución o el retardo proviene de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte haya habido buena fe…”

En las obligaciones contractuales, el incumplimiento culposo es presumido, de acuerdo a lo previsto en la norma sustantiva antes citada, pero específicamente para los casos en los cuales el deudor no ha cumplido con su obligación contractual; es decir, que el Legislador civil presume además que, el incumplimiento es culposo, que la causa de este es imputable al deudor; por lo que necesariamente es al deudor a quien corresponde desvirtuar tal presunción, por ser esta de carácter iuris tantum y para ello es necesario que demuestre que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable.

En definitiva, esta doble presunción que opera contra el deudor, se relaciona con la carga de la prueba, que contempla el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Bajo esta perspectiva, al acreedor contractual le basta con demostrar la existencia de la obligación a cargo del deudor, empero en el caso del deudor, si pretende que a pesar de su incumplimiento, ha sido libertado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que ha producido la extinción de la obligación, que en concordancia con el artículo 1.271 eiusdem, significa que debe probar que la inejecución o incumplimiento se debió a causa extraña no imputable.

Dentro de este marco, expresa el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Graficas Capriles, Caracas- Venezuela, paginas 51 y 52 lo siguiente:

“… Obligaciones del arrendatario

El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y no darle un uso distinto al determinado en el contrato o en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (art1.592 CC). Pago del precio la principal obligación del arrendatario es pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos según lo dispone el ordinal 2 del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus.

En el presente caso, la parte actora siendo la arrendadora, demostró la existencia de la obligación a cargo de la arrendataria deudora por medio del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de febrero de 2017, plenamente identificado en actas, por lo tanto la arrendataria, debía demostrar el cumplimiento de la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento demandados los cuales se subsumen a 07 mensualidades consecutivas comprendidas desde el mes de noviembre de 2017, hasta el mes de mayo de 2018 , o en su defecto que el incumplimiento se debió a una causa extraña o no imputable a ella; sin embargo, de actas se observa que el sujeto pasivo de la relación jurídico procesal no desplegó en el devenir del iter procesal, actividad probatoria alguna tendente a demostrar el pago oportuno de los cánones de arrendamiento objeto de la demanda, o en su defecto, haber probado la existencia de una causa válida que le haya impedido cumplir con su obligación, todo ello conforme a lo acordado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, por lo que concluye esta Alzada que la causal de desalojo alegada por la parte actora en el presente litis referida a la falta de pago contenida en literal a del artículo 40 de del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, prospera en derecho, por cuanto la parte demandada incumplió con el pago oportuno de los cánones de arrendamiento. ASI SE ESTABLECE.-

En consecuencia, tomando como base los fundamentos de derecho y los criterios jurisprudenciales y doctrinarios aplicados al caso facti especie, aunado a los alegatos esgrimidos por las partes resulta forzoso para Sentenciadora Superior declarar PARCIALMENTE CON LUGAR, el recurso de apelación intentado por la parte demandada recurrente, en consecuencia SE MODIFICA, la sentencia proferida por el TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO ROSARO DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 22 de octubre de 2018, en el sentido de declarar PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda incoada, en virtud de haber prosperado solo una de las causales alegadas. ASI SE DECIDE.-
VII
DISPOSITIVA

Por los fundamentos ut supra expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio MANUEL ALEJANDRO MONTERO SILVA, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana HANA ABOUDAKKA CAZALI, contra la sentencia dictada en fecha 22 de octubre de 2018, por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Rosario de Perijá de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia dictada en fecha 22 de octubre de 2018, por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Rosario de Perijá de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en el sentido de declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por la ciudadana GRACIELA DEL CARMEN CABRERA, actuando con el carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS DON ELÍAS, C.A., contra la ciudadana HANA ABOUDAKKA CAZALI, en virtud de haber prosperado únicamente, la causal prevista en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativo a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a 02 meses.
TERCERO: NO HAY condenatoria en costas del proceso ni del recurso, dada la naturaleza del presente fallo.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, así como en la página web www.zulia.scc.org.ve, déjese copia de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los dieciocho (18) días del mes de abril de dos mil veintidós (2022). Años 211° de la Independencia y 163° de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR,

MARTHA ELANA QUIVERA.
EL SECRETARIO,
ABDEL ALFREDO CHACÓN.
En la misma fecha anterior, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando anotado en el copiador de sentencias de este Juzgado bajo el No. 30.
EL SECRETARIO,
ABDEL ALFREDO CHACÓN.

Exp. N° 14.904