TSJ Regiones - Decisión

Expediente número: 38641
Motivo: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
Sentencia número: 011-2021
ZRBO/ NF.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas.
DECIDE:

DEMANDANTE: WAEL NAJJAR ABU-ISMAEL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-7.725.274, con domicilio en la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia.

DEMANDADO: MAZIN AL KHATIB, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número: V.-25.691.317, con domicilio en Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

ADMISIÓN: Seis (06) de Abril del año 2018.

RELACIÓN DE LAS ACTAS
“La parte demandante ciudadano WAEL NAJJAR ABU-ISMAEL, antes identificado, asistido por el Profesional del Derecho abogado DOUGLAS ANTONIO PEÑALOZA, Inpreabogado número 19.374, demandó al ciudadano MAZIN AL KHATIB, antes identificado, por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), en su condición de Arrendatario del inmueble, conformado por un (01) local comercial ubicado en el Edificio “S.NAJJAR”, Avenida Intercomunal, con esquina Carretera N de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del estado Zulia”.
En fecha 06 de Abril del año 2018, se admitió cuanto ha lugar en derecho la presente demanda, emplazándose a la parte demandada para el acto de contestación a la demanda. Asimismo, en fecha 11 de abril de 2018, la secretaria del Tribunal, dejó constancia que le fueron consignadas las copias simples respectivas a fin de librar los recaudos de citación. En fecha 13 de abril de 2018, se libró despacho de citación con oficio No. 38641-137-18.
En fecha 15 de mayo de 2018, la parte demandante otorgó poder apud acta a los abogados en ejercicio DOUGLAS ANTONIO PEÑALOZA SANDREA, ELENA DEL CARMEN PEÑALOZA DE PÉREZ y DOUMARTH JOSÉ PEÑALOZA ALARCÓN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 19.374, 126.755 y 277.216, respectivamente. Igualmente, en fecha 21 de mayo de 2018, se agregó a las actas las resultas de citación emanadas del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, constante de veinte (20) folios útiles.
En fecha 21 de mayo de 2018, el apoderado de la parte demandante solicitó la citación por carteles conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, pedimento proveído por este Juzgado mediante auto de fecha 24 de mayo de 2018, en la misma fecha se libraron carteles de citación. Del mismo modo, en fecha 15 de junio de 2018, el apoderado de la parte demandante, ya identificado, consignó en actas los ejemplares de los diarios EL REGIONAL DEL ZULIA y PANORAMA, contentivo de las publicaciones de los carteles de citación librados, los cuales fueron desglosadas y agregados a las actas mediante auto dictado por este Tribunal en la misma fecha.
En fecha 28 de junio de 2018, la secretaria del Tribunal dejó constancia en actas de haber fijado cartel de citación conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de procedimiento Civil. En fecha 31 de julio de 2018, el apoderado de la parte demandante solicitó se designe Defensor ad-Litem a la parte demandada, pedimento proveído por este Juzgado mediante auto de fecha 02 de agosto de 2018, nombrándose a la Profesional del Derecho LIGIA PÉREZ, como Defensora ad-Litem.
En fecha 18 de septiembre de 2018, se agregó a las actas la boleta de notificación firmada por la Defensora ad-Litem LIGIA PÉREZ, quien prestó el juramento de Ley en fecha 20 de septiembre de 2018. De la misma forma, el 26 de septiembre de 2018, el apoderado de la parte demandante, ya identificado, consignó copias simples a fin de librar recaudos de citación, y por auto de fecha 28 de septiembre de 2018, se emplazó a la defensora ad-litem LIGIA PÉREZ ROBERTIZ para que de contestación a la demanda, ordenándose librar recaudos de citación. Igualmente, en fecha 02 de octubre de 2018, la Secretaria del Tribunal dejó constancia que fueron consignadas las copias simples a fin de librar recaudos de citación y en fecha 04 de octubre de 2018 se libraron recaudos de citación a la Defensora Judicial.
En fecha 09 de octubre de 2018, el Alguacil del Tribunal agregó a las actas el recibo de citación firmado por la Defensora Judicial designada y juramentada LIGIA PÉREZ ROBERTIZ. Por otro lado, en fecha 13 de noviembre de 2018, la referida defensora judicial, se excusó de seguir ejerciendo el cargo como Defensora Ad-Litem en la presente causa; por lo que en fecha 15 de noviembre de 2018, el apoderado judicial de la parte demandante, ya identificado, solicitó al Tribunal se designe nuevo Defensor Judicial a la parte demandada, pedimento que fue proveído en fecha 22 de noviembre de 2018, designándose como Defensor Judicial a la abogada TAIDEE VALBUENA, con Inpreabogado número 183.561, y en la misma fecha se libró la respectiva boleta de notificación.
En fecha 07 de diciembre de 2018, el Alguacil del Tribunal agregó a las actas boleta de notificación firmada por la nueva defensora judicial TAIDEE VALBUENA, y se solicitó al Tribunal fije nueva oportunidad para la aceptación del cargo. En fecha 22 de enero de 2019, el apoderado de la parte demandante solicitó el abocamiento a la causa del Juez Suplente designado, y en fecha 23 de enero de 2019 se dictó auto de abocamiento.
En fecha 30 de enero de 2019, el Tribunal fija oportunidad a los fines de la aceptación o excusa del cargo recaído en la nueva defensora judicial designada TAIDEE VALBUENA, ya identificada. En fecha 04 de febrero de 2019, la defensora judicial TAIDEE VALBUENA, ya identificada, aceptó el cargo recaído en su persona y prestó el juramento de Ley. Asimismo, en fecha 05 de febrero de 2019, el apoderado de la parte demandante solicitó al Tribunal seguir con la citación de la defensora judicial designada a fin que se proceda a dar contestación a la demanda.
Por auto de fecha 08 de febrero de 2019, el Tribunal dicto auto de emplazamiento para la defensora TAIDEE VALBUENA, ya identificada, a fin de dar contestación a la presente demanda. En fecha 13 de febrero de 2019, la Secretaria del Tribunal dejó constancia que le fueron consignadas las copias simples requeridas a fin de librar los recaudos de citación. En fecha 19 de febrero de 2019 se libraron los recaudos de citación a la Defensora Judicial.
En fecha 25 de febrero de 2019, el Alguacil del Tribunal agregó a las actas el recibo de citación firmado por la Defensora Judicial TAIDEE VALBUENA, ya identificada. En fecha 07 de mayo de 2019, el apoderado actor solicitó al Tribunal el abocamiento a la causa de la nueva Jueza Suplente designado. En fecha 08 de mayo de 2019, el Tribunal dictó auto de abocamiento dejándose transcurrir el lapso establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil para la reanudación de la causa.
En fecha 14 de mayo de 2019, la defensora judicial de la parte demandada abogada TAIDEE VALBUENA presentó escrito de contestación de la demanda. En fecha 15 de mayo de 2019, la parte demandada ciudadano MAZIN AL KHATIB, identificado en autos, asistido de abogado, presentó escrito y alegó la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de mayo de 2019, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, igualmente presentó diligencia mediante la cual, insiste en el valor probatorio de los instrumentos presentados a fin de dar cumplimiento a lo dispuesto en el último aparte del artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de mayo de 2019, se dictó y publicó resolución mediante la cual, se DESESTIMA el escrito presentado por la parte demandada en fecha 15 de mayo de 2019 y se fijó oportunidad para la Audiencia Preliminar en la presente causa. En fecha 03 de junio del año 2019, siendo el día y hora fijado por este Tribunal, se llevó a efecto la AUDIENCIA PRELIMINAR con la asistencia de ambas partes, asistido la parte demandante por el Profesional del Derecho abogado DOUGLAS ANTONIO PEÑALOZA, y la parte demandada por el Profesional del Derecho abogado JOSE JUAN MARCANO, ambos identificados en actas.
En fecha 07 de Junio de 2019, se dictó sentencia donde este Juzgado se declaró Incompetente para seguir conociendo la presente causa. En fecha 13 de Junio de 2019, el Apoderado Judicial de la parte demandante presentó escrito en el cual interpuso el Recurso de Regulación de la Competencia. En fecha 18 de Junio de 2019, mediante auto este Juzgado ordenó remitir el presente expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, y en la referida fecha, se remitió el expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia con sede en Cabimas con Oficio N° 38641-153.19.
En fecha 25 de Junio de 2019, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, remite el expediente a fin de subsanar errores formales que se encuentran en el mismo. En fecha 27 de Junio de 2019, mediante Oficio este Juzgado Subsanó los errores y remitió nuevamente el presente expediente a dicho Juzgado con Oficio N° 38641-174.19.
En fecha 25 de Julio de 2019, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas dictó sentencia en el cual declara que el órgano competente es este Órgano Jurisdiccional. Asimismo, en fecha 16 de Septiembre de 2019, fue recibido el presente expediente de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas y se le dio entrada.
En fecha 19 de Septiembre de 2019, mediante auto este Juzgado ordenó notificar a las partes a fin de reanudar la causa al estado en que se encuentra. En la misma fecha se libraron Boletas de Notificación a las partes. En fecha 27 de Septiembre de 2019, se agregó a las Actas Boleta Notificación firmada por la parte Demandante.
En fecha 01 de Octubre de 2019, se agregó a las Actas Boleta de Notificación de la parte demandada. En fecha 09 de Octubre de 2019, este Juzgado ordena insistir en la notificación de la parte demandada bien sea en su persona o en persona de su Defensora Judicial. En la misma fecha, se libró la Boleta de Notificación ordenada.
En fecha 16 de Octubre de 2019, se agregó a las Actas Boleta Notificación firmada por la Defensora Judicial de la parte demandada. De igual forma, en fecha 25 de Octubre de 2019, mediante auto se abre un lapso probatorio a fin de que las partes promuevan las correspondientes pruebas sobre el mérito de la causa.
En fecha 04 de Noviembre de 2019, este Juzgado ordenó agregar a las actas los escritos de pruebas presentados por las partes y en la misma fecha fueron agregadas a las actas.
En fecha 11 de Noviembre de 2019, se dictó auto de admisión de pruebas. En fecha 13 de Noviembre de 2019, se libró Despacho de Inspección dirigido al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con oficio N° 38641-405-19. En 13 de Diciembre de 2019, la parte demandada asistido de abogado, revocó a la Defensora Judicial. En fecha 14 de Enero de 2020, se agregó a las actas Resultas de la Inspección Judicial mediante oficio N°6130-348-C-8745-2019.
En fecha 15 de Enero de 2020, el Apoderado Judicial de la parte demandante, solicitó sea fijada Audiencia o Debate Oral.
En fecha 12 y 13 de Febrero de 2020, se agregaron a las actas Boletas de Notificación firmada por la parte demandante y demandada, respectivamente.
En fecha 18 de Febrero de 2021, se recibió diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte demandante, donde solicitó la reanudación del proceso. En la misma fecha, se le instó por correo electrónico que compareciera por ante este Juzgado en fecha 01 de Marzo de 2021, con todas las medidas de seguridad. En fecha 01 de Marzo de 2021, se agregó a las actas la diligencia anteriormente enviada y se dejó constancia que es fiel y exacta a su original.
En fecha 04 de Marzo de 2021, este Tribunal fijó día y hora a fin de llevar a efecto la audiencia oral o de juicio. Se ordenó enviar mediante correo electrónico indicando a las partes lo establecido conforme a la resolución N° 005-2020 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
En fecha 18 de Marzo de 2021, día fijado para llevarse a efecto la audiencia oral o de juicio, y la misma no pudo llevarse a efecto, debido a que la parte demandada asistió sin la debida asistencia de abogado, y se acordó diferir la audiencia para el tercer (3er) día hábil siguiente a la referida fecha, correspondiente a la semana de flexibilización.
En fecha 06 de Abril de 2021, mediante auto se aclaró sobre el día y hora para la celebración de la Audiencia oral, y se le participó a ambas partes a través de sus correos electrónicos, en virtud que fue decretado por la Presidencia de la República una extensión de la cuarentena
En fecha 13 de Abril de 2021, se llevó a efecto la audiencia oral o de juicio.
En fecha 28 de Abril de 2021, mediante auto se difiere la Sentencia correspondiente.
En fecha 07 de Mayo de 2021, se recibió diligencia suscrita por la parte demandada asistido de abogado, donde apela de la decisión dictada por este Tribunal. En la misma fecha, se le instó por vía correo electrónico que compareciera por ante este Juzgado en fecha 14 de Mayo de 2021, con todas las medidas de seguridad. En la referida fecha, se agregó a las actas la diligencia anteriormente enviada y se deja constancia que es fiel y exacta a su original.
En relación al caso sub-examen, esta Juzgadora previo a determinar la decisión judicial del presente proceso, considera necesario realizar las siguientes consideraciones:
Observa esta Juzgadora, que la parte actora fundamentó su pretensión en el incumplimiento de las obligaciones contractuales prevista en la causal contenida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, por falta de pago de cánones de arrendamiento; asimismo fundamentó la pretensión, en virtud de las causales previstas en los literales “c”, “i”, del Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Siendo así, esta normativa legal, la que regula y hace procedente las causales y acción de Desalojo de locales comerciales; procedimiento éste que se debe sustanciar y sentenciar conforme a las disposiciones de la referida Ley, y de conformidad a lo dispuesto en el Artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, atinentes del Procedimiento Oral.
Además, del libelo de la demanda, se desprende que la parte demandante solicita el Desalojo de un inmueble (Local Comercial), el cual es motivo de un contrato de arrendamiento, mediante la pretensión de DESALOJO contendida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. A tal efecto, toma muy en cuenta esta Sentenciadora, que una de las obligaciones del arrendatario, consiste en el pago de los montos correspondientes a los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, lo cual se encuentra establecido en el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil, y de conformidad al artículo 1264 eiusdem.
Ahora bien, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial vigente, en su literal “a”, establece lo siguiente, de los Desalojos y Prohibiciones:

Artículo 40: Son causales de Desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…

Por otra parte, en el presente caso, la parte, como lo es que haya realizado al inmueble modificaciones, reformas, alteraciones o mejoras estructurales del local arrendado, no autorizadas por el demandante también demanda en ocasión del incumplimiento de las obligaciones del arrendatario arrendador, y al hacerlo incurrió en las causales de desalojo previstas en los literales “c, “i”, del Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial.
Artículo 40: Son causales de desalojo:
c.- Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador.
i.- Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Por otro lado, la parte actora demandó como acción subsidiaria, por concepto de daños y perjuicios, al demandado MAZIN AL KHATIB, identificado en autos, para que le cancele todas las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega o desocupación de inmueble.
En lo concerniente, la redacción del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, establece las causales de desalojo en los contratos de arrendamiento, y advierte una intención de considerar el Desalojo como una acción autónoma, distinta a la resolución o al cumplimiento de contrato. No obstante, el disponer el mencionado artículo, esas causales, lo que configura son causales de desalojo y la consecuente desposesión del bien por parte del arrendatario, es decir, su DESALOJO, por ende, se persigue la extinción de la relación arrendaticia.
Asimismo, en el presente juicio, la parte demandada estuvo representada por la Defensora Judicial ad-litem designada y juramentada, quien en la contestación de la demanda reconoce la existencia de la relación arrendaticia; desconoce y niega los otros hechos exigidos en el libelo de la demanda por la parte accionante. Por tal razón, en base al principio general de la carga de la prueba, sabemos que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; y en el caso bajo análisis, la parte demandante debe probar la existencia de la relación arrendaticia y la configuración de las causales de desalojo de inmueble alegada en el libelo de la demanda.
Cabe decir que, de conformidad con el Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora según disposición del artículo 509, tiene como obligación lo siguiente:

“Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ella”.

En tal sentido, este Tribunal conforme a la anterior disposición, pasa a analizar todas las pruebas promovidas y evacuadas por las partes en el presente juicio, de la siguiente forma:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
La parte demandante acompañó con el libelo de la demanda las siguientes pruebas documentales:
PRIMERA: Copia certificada del Documento Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, en fecha 29 de Marzo de 2017, No. 10, Tomo 23 de los libros de autenticaciones respectivos.
El documento antes descrito, contiene plasmado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual es el fundamento de la presente acción, que riela a los folios del doce (12) al dieciséis (16) ambos folios inclusive. De esta documental traída a las actas, este Tribunal por cuanto no fue impugnado por la parte demandada en los lapsos establecidos en la Ley, la aprecia y le da pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, como prueba de la existencia de la convención que perfeccionaron las partes bajo la autenticación dada por el funcionario público competente para el caso; lo que evidencia y da prueba cierta de la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente proceso, y su respectiva cualidad. ASI SE CONSIDERA.
SEGUNDA: En forma de legajo, constante de diecisiete (17) folios útiles, copias simple fotostática de las planillas Sucesorales: 00036 (Resolución prescripción Procedente y Certificado de liberación),y 00027 (Resolución prescripción Procedente y Certificado de Liberación), expedidas en fechas Diecinueve (19) de Marzo del Año Dos mil Diez (2.010) y Treinta (30) de Diciembre del año Dos mil Diez (2.010) respectivamente, por el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), Ministerio del Poder Popular de Planificación y Finanzas de la República Bolivariana de Venezuela.
También, consignó copia simple Fotostática, del documento Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar del Estado Zulia, en fecha 28 de junio de 1976, quedando registrado bajo el número 3, Folios: 140 al 145, del Protocolo Primero, Tomo: 4° Adicional, del Segundo Trimestre del referido año; copias que van del folio diecisiete (17) al folio treinta y dos (32) ambos folios inclusive.
Entonces, dichos documentos fueron consignados y promovidos a fin de demostrar la cualidad del ciudadano WAEL NAJJAR ABU-ISMAEL, como único y exclusivo propietario sobre el inmueble objeto del litigio; dichas copias fueron impugnadas de forma pura y simple en el acto de contestación de la demanda, en la oportunidad legal correspondiente por la parte demandada. En relación a, las mismas, es de advertir que el elemento practico probatorio no influye como elemento esencial para la acción de Desalojo que nos ocupa, por cuanto no se discute la propiedad del inmueble, sino el desalojo de un inmueble (local comercial), arrendado bajo un contrato de arrendamiento, instaurado de forma autenticada. ASÍ SE CONSIDERA.
Al mismo tiempo, es de recalcar y de acuerdo a la noción del juicio que nos ocupa, que la parte actora indicó la oficina donde se encuentran y su Data (datos de legalización y protocolización), dando cumplimiento a lo pautado en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, teniendo la posibilidad de poder presentarlos en cualquier estado y grado de la causa, de conformidad al artículo 435, euisdem. De hecho, la parte actora con su escrito de promoción de pruebas, consignó las copias certificadas de los documentos bajo análisis. De acuerdo, con lo cual se desestima la impugnación que realizó la defensora ad-litem, en la contestación de la demanda, sobre este material probática. ASÍ SE ESTABLECE.
En otras palabras, los documentos anteriormente descritos constituyen documentos públicos, que hacen plena prueba entre las partes, así como respecto a terceros, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y determinan el origen y propiedad del inmueble que se pretende desalojar con la presente acción, ya que forman parte de la cadena documental del mismo.
Por otra parte, la apreciación de los referidos documentos públicos, no puede tener influencia en la decisión de la causa, como ya se indicó anteriormente, ya que la demostración de la propiedad del inmueble, no forma parte de los hechos que deben ser debatidos en la presente acción de desalojo, donde lo que se debe demostrar es la existencia o no de una relación arrendaticia con sus consecuentes variantes de incumplimiento, que se traducen como consecuencia de las diversas causales demandadas por Desalojo. ASI SE ESTABLECE.
De la misma manera, en fecha 29 de octubre de 2019, el Profesional del Derecho abogado en ejercicio DOUGLAS ANTONIO PEÑALOZA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de pruebas y promueve las siguientes:

CAPITULO I. PRIMERA PROMOCIÓN: EL MÉRITO FAVORABLE. RATIFICACIÓN DE INSTRUMENTOS ACOMPAÑADOS AL LIBELO DE DEMANDA:
Con respecto al mérito favorable de las actas procesales invocado por la parte demandante en su escrito de pruebas, esta Juzgadora considera necesario acotar que en todo el sistema probatorio venezolano rige el principio de comunidad de la prueba y el Juez está en el deber de aplicarlo de oficio, sin necesidad de alegación de las partes, en virtud de ello, no debe ser empleado como un mecanismo para traer a las actas hechos que la parte pretende probar, por ende el mérito favorable, no es un medio de pruebas, y el mismo al ser promovido de forma genérica, sin precisar el mérito del cual quiere hacer valer a su favor, no se valora. ASÍ SE ESTABLECE.
Igualmente, invoca y ratifica los instrumentos consignados a las actas con el libelo de la demanda, los cuales fueron objeto de valoración en párrafos anteriores.

CAPITULO II. OTRAS PRUEBAS. SEGUNDA PROMOCIÓN INSPECCIÓN JUDICIAL. En fecha 13 de noviembre de 2019, se libró Despacho de Inspección Judicial, dirigido al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial, signado con el número 38641-405-19. Según lo anterior, el referido Juzgado evacuó la inspección Judicial comisionada en fecha 10 de Diciembre de 2019 y la prolongó para fecha 13 de Diciembre de 2019, fecha ésta en que terminó su evacuación. Posteriormente, en fecha 13 de Diciembre de 2019, el Juzgado Comisionado remitió a este Juzgado las resultas de comisión de Inspección Judicial, constante de 49 folios útiles, dichas resultas constan en actas.
De esta documental traída a las actas, la parte actora y promovente pretende probar unas construcciones, reformas, alteraciones y/o modificaciones habidas en el inmueble objeto de arrendamiento, sin el consentimiento del arrendador; no obstante, y basada esta Sentenciadora en los adoctrinamientos y especificaciones de la presente prueba judicial promovida INSPECCIÓN JUDICIAL, que aun siendo una Inspección Judicial, la misma no es o no corresponde al medio idóneo, para probar lo que se pretende probar.
De allí, se desprende que de la simple observancia ocular del Juez comisionado y de lo que él observó a través de sus sentidos; en el caso de marras, no es suficiente para establecer datas y demás especificaciones técnicas y profesionales que se requieren en el área o materia de construcción y/o remodelación de interiores, aspectos que son menester y necesarios detallar de forma profunda, técnica y equitativa con un especialista o profesional en la materia, que determine a ciencia cierta sobre las modificaciones, reformas, alteraciones o mejoras estructuradas en el local arrendado, mencionadas por el actor en el libelo de su demanda.
Dado que, el Juez comisionado carece de esos conocimientos técnicos razón por la cual, esta Juzgadora no le otorga valor probatorio alguno a la presente prueba, para la comprobación específica en cuanto a las causales previstas en los literales “c”, “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios, invocadas por la parte demandante en su demanda. ASI SE DECIDE.
Con respecto al medio probatorio in comento, esta Juzgadora observa que pretender que con la evacuación que el Tribunal comisionado realizó de la inspección judicial, se probara las modificaciones, reformas, alteraciones o mejoras en el local arrendado, sería pretender que el Juez comisionado se extralimitara en sus funciones, AL SER PUNTOS QUE SÓLO PUEDEN SER DETERMINADOS A TRAVÉS DEL MEDIO PROBATORIO DE EXPERTICIA, con profesionales con los conocimientos técnicos necesarios que determinaran si en efecto se realizaron las pretendidas alteraciones, reformas, modificaciones al local arrendado y las datas de las mismas, es decir, si estas se realizaron durante la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes. En síntesis, del artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que a través de la Inspección Judicial sólo se pueden dejar constancia de personas, cosas, lugares o documentos a través de los sentidos.
De igual forma, esta Juzgadora sostiene que la jurisprudencia patria ha expresado que la prueba de inspección judicial tiene carácter auxiliar o secundario, pues de existir otro medio idóneo con el cual se pueda demostrar lo que se trata de probar. Finalmente, en el caso bajo estudio el medio de prueba (inspección judicial), es absolutamente inconducente para la demostración de la pretensión del demandante, basada en los literales “c”, “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, en cuanto al incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, como lo es que haya realizado al local arrendado modificaciones, reformas, alteraciones o mejoras, no autorizadas por el arrendador.
En otras palabras, y a pesar del amplio alcance del principio de libertad de pruebas, la inspección judicial promovida y evacuada, no resultaría el medio idóneo para trasladar su eficacia al proceso, tal como lo pretende solicitar el promovente; para ello se prevén los medios contemplados en los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de la experticia. ASÍ SE ESTABLECE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada en la oportunidad legal de promover pruebas en la presente causa, presentó dos escritos de pruebas con fechas 28/10/2019 y 31/10/2019, respectivamente, mediante los cuales, invocó el mérito de las actas procesales y acompaño documentales anexos a los mismos, a fin de demostrar pagos de cánones de arrendamiento y autorización para remodelación del local objeto de litigio, es de referir al respecto, que dichas probanzas y según auto de fecha 11 de noviembre de 2019, no fueron admitidas, dado que las mismas no fueron señalados y consignados en la oportunidad de la contestación de la demanda, negándose la admisión de las documentales en cuestión como medio de prueba promovidos por la parte demandada, razón por la cual en esta oportunidad de dictar sentencia, no son objeto de valoración alguna por parte de esta Sentenciadora, considerando los principios que rigen el procedimiento oral que nos ocupa. ASI SE DECIDE.

III
DECISIÓN DE FONDO

De conformidad a la pretensión deducida y la defensa propuesta, la controversia quedó planteada en primer lugar en comprobar la existencia del contrato de arrendamiento el presente juicio, y si el demandado de autos ciudadano MAZIN AL-KHATIB, incumplió con la obligación de pagar los referidos cánones de arrendamiento, indicados por el demandante de forma consecutiva, conforme a la causal invocada, y la remodelación sin autorización del arrendador del local objeto de arrendamiento.
Con respecto a la actuación procesal desplegada por la parte demandada en el presente litigio, se observa que en fecha 25 de abril de 2017, estando dentro del lapso para dar contestación a la demanda, compareció la Profesional del Derecho TAIDEE VALBUENA, con el carácter de Defensora judicial de la parte demandada ciudadano MAZIN AL-KHATIB, y presentó escrito de contestación al fondo de la demanda, mediante el cual reconoce la existencia de la relación arrendaticia, más niega, rechaza y contradice los demás hechos invocados por la parte demandante en el libelo.
Vale resaltar, que cuando la profesional del Derecho Taidee Valbuena, Defensora Ad-litem, designada y juramentada por este Tribunal, contestó la demanda en nombre de su representado, lo realizó en cumplimiento a sus derechos y deberes inherentes al cargo recaído en su persona, ya que era la persona designada por la Ley para hacerlo, pues el demandado no había comparecido al proceso, y no podía quedar indefenso, por lo cual la referida profesional continuo representando al demandado de autos, en el presente proceso, hasta el día 13 de Diciembre de 2019, cuando el Ciudadano MAZIN AL KHATIB, asistido por el abogado en ejercicio MIGUEL RAMOS SANCHEZ, inpreabogado número 266.447, expuso que revocaba como su defensora Judicial Taidee Valbuena, inpreabogado número 183.561.
Empero, a que el demandado empleó mal la palabra revoco, para este órgano jurisdiccional esta diligencia contiene la voluntad expresa y manifiesta del referido demandado, a no querer más que la defensora judicial designada y juramentada por este Tribunal, continuara con la defensa de sus derechos e intereses en el presente juicio, al igual que lo hizo saber a funcionarios de este Despacho. Entonces, desde la referida fecha, el demandado de autos, ya estaba perfectamente en conocimiento del proceso instaurado en su contra y por lo tanto, debía estar al pendiente de todas las etapas y actos del proceso.
Es así, que durante la etapa probatoria la parte demandada promovió una serie de pruebas documentales orientadas a desvirtuar lo hechos invocados en su contra; y a demostrar las defensas y excepciones opuestas en actas, referidas a demostrar el pago de cánones de arrendamiento y la autorización para remodelación de local arrendado, pruebas éstas que no fueron valoradas por éste órgano subjetivo en el texto de la presente sentencia de fondo, debido a que estas no fueron admitidas en la oportunidad legal para ello, ya que no fueron consignados junto con el escrito de contestación de la demanda, en virtud del principio de concentración que informa al procedimiento oral. ASI SE CONSIDERA.
Siendo así, lo expresado en |a presente causa y en disposiciones anteriores, que las afirmaciones dadas por la Defensora Ad-litem de la parte demandada en su contestación de demanda, no promovió ningún elemento probatorio que pudiera desvirtuar de forma clara y determinante los hechos en que se sustenta la pretensión o socavar la eficacia de los medios de prueba aportados por el accionante, sino que luego el demandado, sólo se limitó a promover fuera de la oportunidad legal para ello, pruebas las cuales no fueron apreciadas, entre otras razones, por contradictorias al proceso oral que nos atañe. ASI SE ESTABLECE.
Así las cosas, concluye esta juzgadora de las pruebas analizadas y de lo actuado y alegado en la presente causa, que la parte que activó el órgano jurisdiccional, invocó la causal “a” del artículo 40 de la Ley que rige la materia , en base a una relación arrendaticia de la cual deviene el pago de unos cánones de arrendamiento vencidos, comprobando con pruebas, ya analizadas, la existencia de la relación arrendaticia, y demostrando el incumplimiento de los pagos alegado en el libelo de la demanda.
Igualmente, la parte que activó el órgano jurisdiccional, invocó las causales “c”,“i”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, en cuanto al incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, como lo es, que haya realizado al local arrendado modificaciones, reformas, alteraciones o mejoras, no autorizadas por el arrendador; pero esto a criterio de esta Sentenciadora, no lo logró comprobar con la prueba promovida y evacuada (Inspección Judicial), por las razones, ya analizadas en líneas pretéritas. De otro modo, el peso de la prueba no puede depender simplemente del alegato mediante el cual se afirma o niega un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar todo cuanto se pretende en juicio.
En consecuencia, dado al fundamento de la presente causa, la parte demandante demostró la veracidad de la causal “a” del artículo 40 de la mencionada ley, de su planteamiento a los fines de la procedencia de la presente acción; sin embargo, a criterio de esta Juzgadora, no comprobó las causales “c”, “i”, también del artículo 40 de la Ley que rige la materia, pero eso no es óbice para que sea procedente en derecho la presente acción, pues basta que tan sólo se dé o compruebe una de las causales invocadas por desalojo para que el mismo sea procedente; además la contraparte no enervó con las pruebas contundentes y necesarias a la observancia de dicha acción, siendo así, procedente el Desalojo del inmueble arrendado, como acción principal. ASÍ SE DECIDE.
Al mismo tiempo, la parte actora reclama como Acción Subsidiaria por el concepto de Indemnización por Daños y perjuicios, la cantidad de: Un millón setecientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 1.750.000,00), correspondiente a las dos (2) pensiones de arrendamiento, adeudadas e insolutas, por los meses de MARZO y ABRIL del año 2018; a razón de ochocientos setenta y cinco mil Bolívares (Bs.875.000,00), cada una de ellas; más la cantidad de: Doscientos diez mil Bolívares (Bs.210.000,00), por concepto de retención del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), a razón de: Ciento cinco mil Bolívares (Bs.105.000,00) por cada mensualidad, equivalentes al doce por ciento (12%) sobre cada pensión de arrendamiento, conforme al canon de arrendamiento y el I.V.A, convenidos por las partes en la Cláusula tercera del contrato de arrendamiento, documento fundante de la presente acción de desalojo de local comercial.
De lo anterior, y en base a la valoración, análisis de las pruebas aportadas en autos, lo cual evidencia para esta Juzgadora como procedente en derecho, como acción subsidiaria, por daños y perjuicios, la cancelación de las cantidades de dinero, antes señaladas, por los conceptos detallados en el párrafo anterior, en virtud del pago de las mensualidades insolutas, todos estos conceptos, suman la cantidad total de: Un millón novecientos sesenta mil Bolívares (Bs. 1.960.000,00), considerando procedentes los mismos en este sentido y en base a lo peticionado por el actor en el libelo de la demanda. ASÍ SE DECIDE.
De la misma manera, el demandante de autos, reclama como Acción Subsidiaria, por daños y perjuicios, que el arrendatario le cancele todas las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega o desocupación del inmueble arrendado. Es pertinente traer a colación, que para esta Sentenciadora si es procedente como acción subsidiaria por daños y perjuicios que el arrendatario le cancele al arrendador todos los cánones de arrendamientos que se sigan causando hasta la fecha que sea declarada definitivamente firme la Sentencia, y no hasta la data incierta de la entrega o desocupación del local arrendado, como lo había solicitado el actor.
Aún cuando, este Juzgado estableció, que se sigan venciendo hasta la desocupación del inmueble; cuestión esta que se explica más detalladamente en este extenso, momento ideal para hacerlo; sin embargo, esto nunca debe entenderse como la fecha incierta de la entrega y desalojo definitivo del local arrendado, el momento al cual se refiere el Tribunal estará determinado en la fase de ejecución, es por ello, que debe entenderse que la acción subsidiaria, por concepto de daños y perjuicios que debe el arrendatario cancelar al arrendador por todos los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta que la sentencia quede definitivamente firme, a razón del monto y conceptos convenidos por las partes en el contrato de arrendamiento. ASÍ SE DECIDE.
En tal sentido, las indemnizaciones por fechas inciertas como lo es la entrega definitiva del inmueble arrendado, se ha establecido jurisprudencialmente que dichos cálculos respectivos son improcedentes en derecho, resaltando que la parte demandada debe saber precisamente las correspondientes fechas y el monto por el cual se le demanda, no dejando fechas dudosas y aleatorias al monto del fallo definitivo, correspondiendo a dicho concepto a una pretensión subsidiaria a la pretensión principal como indemnización por daños y perjuicios, y por cuanto la misma se tramita por audiencia o juicio oral establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y por ende, tales reclamaciones son perfectas acumulables en una misma demanda. ASI SE DECIDE
Es oportuno resaltar, y fijar el criterio de este Juzgado, que a pesar que se han dictado tres (3) Decretos Presidenciales, y publicados en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, éstos son: 1.-Decreto número 4.169, de fecha 23 de Marzo de 2020. 2.- Decreto número 4.279, de fecha 02 de Septiembre de 2020 y el 3.- Decreto número 4.577, de fecha 7 de Abril de 2021, respectivamente; por medio de éstos sólo se suspende el pago de los cánones de arrendamientos de inmuebles de uso comercial por un lapso de seis (6) meses, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19, durante la vigencia del Decreto vigente o cualquiera otra prórroga en caso que la hubiere; pero en los referidos Decretos no se habla de exoneración de cancelar los cánones causados, sino que sólo se refiere a “suspensión”, en protección a la situación que vivimos por la pandemia mundial, por lo cual, deben llegar las partes a un entendimiento sobre los mismos; sin embargo, es norte del arrendador cumplir con sus compromisos de pagos. ASÍ SE DECIDE.
En el mismo orden de ideas, es importante resaltar lo preceptuado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala que “…los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella y en caso de duda sentenciaran a favor del demandado…”
Por todo lo dicho, en el caso bajo análisis, constando elementos suficientes que prueben con certeza la relación arrendaticia alegada por la parte demandante, configurados con los elementos que comprueban que la parte demandada incurrió en el incumplimiento real y efectivo de sus deberes como arrendatario en base a la causal “a” invocada; a juicio de este órgano jurisdiccional es impretermitible declarar CON LUGAR la acción de DESALOJO intentada por el Ciudadano WAEL NAJJAR ABU-ISMAEL, en contra del ciudadano MAZIN AL KHATIB, ambos identificados en autos; en tal sentido, en el dispositivo de la presente sentencia se emitirá pronunciamiento expreso, preciso y positivo. ASÍ SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:

1.- CON LUGAR la demanda de DESALOJO, de un Local Comercial distinguido con el número 1, ubicado en el Edificio “S.NAJJAR”, Avenida Intercomunal con esquina carretera “N”, de Ciudad Ojeda, Parroquia Alonso de Ojeda, Municipio Lagunillas del estado Zulia, seguido por el ciudadano WAEL NAJJAR ABU-ISMAEL en contra del ciudadano MAZIN AL-KHATIB, identificados en actas. ASI SE DECIDE.
2.- Se ordena el Desalojo y su entrega a la parte demandante libre de personas y de bienes del LOCAL COMERCIAL objeto de arrendamiento, distinguido con el número 1, ubicado en el Edificio “S.NAJJAR”, Avenida Intercomunal con esquina carretera “N”, de Ciudad Ojeda, Parroquia Alonso de Ojeda, Municipio Lagunillas del estado Zulia.
3.- Se condena a la parte demandada ciudadano MAZIN AL-KHATIB a cancelarle a la parte demandante ciudadano WAEL NAJJAR ABU-ISMAEL, ya identificados, como Acción Subsidiaria por el concepto de Indemnización por Daños y perjuicios, la cantidad de: Un millón setecientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 1.750.000,00), correspondiente a las dos (2) pensiones de arrendamiento, adeudadas e insolutas, por los meses de MARZO y ABRIL del año 2018; a razón de ochocientos setenta y cinco mil Bolívares (Bs.875.000,00), cada una de ellas; más la cantidad de: Doscientos diez mil Bolívares (Bs.210.000,00), por concepto de retención del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), a razón de: Ciento cinco mil Bolívares (Bs.105.000,00) por cada mensualidad, equivalentes al doce por ciento (12%) sobre cada pensión de arrendamiento, conforme al canon de arrendamiento y el I.V.A, convenidos por las partes en el contrato de arrendamiento, documento fundante de la presente acción de desalojo de local comercial, dichos conceptos suman la cantidad total de: un millón novecientos sesenta mil Bolívares (Bs.1.950.000,00). ASI SE DECIDE.
4.- Se condena a la parte demandada Ciudadano MAZIN AL- KHATIB a cancelarle a la parte demandante Ciudadano WAEL NAJJAR ABU-ISMAEL, ya identificados, como Acción Subsidiaria por el concepto de Indemnización por daños y perjuicios, todos los cánones de arrendamiento que se sigan causando o venciendo, hasta que sea declarada definitivamente la Sentencia, a razón del monto y conceptos convenidos por las partes en el contrato de arrendamiento. ASÍ SE DECIDE.
5.- De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en esta instancia.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese por Secretaria copia certificada de este fallo a lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, a los fines del Artículo 1.384 del Código Civil, y el Artículo 72 y numerales 3 y 9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los dos ( 02) días del mes de Junio del año dos mil veintiuno (2021). Años: 209º de la Independencia y 161º de la Federación.
LA JUEZA,

ZULAY BARROSO OLLARVES
LA SECRETARIA
NORBELY FARIA SUAREZ

En la misma fecha siendo las diez de la mañana (10:00 a.m), previo el anuncio de Ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó sentencia que precede quedando inserta bajo el número 011-2021
La Secretaria,