REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA 211° y 162° I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 02-10-1974, bajo el Nº 408, folios N° 122 al 129 vto., con domicilio en la Calle La Marina, con Boulevard Guevara, Porlamar, Edificio Centro Empresarial El Cañón, piso 1, Municipio Mariño del estado Bolivariano. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado GABRIEL E. VÁSQUEZ IRAUSQUIN, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado Nº 100.948 y de este domicilio. PARTE CO-DEMANDADA: Ciudadanos JOSÉ EMILIO GUTIERREZ y BLANCA MARGARITA GONZÁLEZ de GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-1.324.990 y V-2.827.791, respectivamente, y la Sociedad Mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 13-12-2016, bajo el Nº 408, folios N° 122 al 129 vto, con domicilio en la Calle La Marina, con Boulevard Guevara, Porlamar, Edificio Centro Empresarial el Cañón, piso 1, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, representada por la ciudadana MARLYN DEL VALLE MARCANO MARIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 16.546.686. APODERADOS JUDICIALES DE LOS CODEMANDADOS JOSÉ EMILIO GUTIERREZ y BLANCA MARGARITA GONZÁLEZ de GUTIERREZ: Abogados en ejercicio PEDRO FERMÍN y GERMAN ALFONZO ALFONZO, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 22.140, y 121.738, respectivamente, y de este domicilio, y de la CO-DEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A., los abogados en ejercicio ALEJANDRO CANONICO, LETICIA ESPINOZA y MARIANNYS RODRIGUEZ PEÑA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 63.038, 127.318 y 192.662, respectivamente y de este domicilio. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Suben las presentes actuaciones con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado GABRIEL VASQUEZ IRAUSQUIN, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, en contra de la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 07-02-2020, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 28-02-2020. Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 09-03-2020 (f. 163 3era pieza) y se le dio cuenta al Juez. Por auto de fecha 10-03-2020 (f.148 164 3era pieza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el décimo (10°) día de despacho siguiente. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio. En fecha 06-10-2020 (f. 165 de la 3era pieza) se dejó constancia mediante nota de secretaria que se recibió diligencia suscrita por el abogado Gabriel Vásquez Irausquín, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, del correo electrónico de la dirección Gabrielvasquezi@gmail.com., solicitando la reanudación de la causa. Por auto de fecha 08-10 2020 (f. 166 de la 3era pieza) se fijó oportunidad para que el apoderado de la parte demandante consigne el original de la diligencia. En fecha 09-10-2020 (f. 167 de la 3era pieza) mediante nota de secretaria se dejó constancia que el abogado Gabriel Vásquez, en su carácter de apoderado de la parte actora, no compareció en la oportunidad fijada para consignar la diligencia remitida por correo electrónico en fecha 06-10-2020. En fecha 09-10-2020 (f. 168 de la 3era pieza), compareció el abogado GABRIEL VÁSQUEZ IRAUSQUIN, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó diligencia mediante la cual solicita se fije nueva oportunidad para la consignación de la diligencia original. Al folio 169 de la 3era pieza, auto de fecha 20-10 2020, mediante el cual se insta al abogado GABRIEL VÁSQUEZ IRAUSQUIN, con el carácter apoderado judicial de la parte actora, a que indique los correos electrónicos y los números telefónicos de la parte codemandada, con la advertencia que una vez cumplida dicha formalidad, se fijara la oportunidad para la consignación de los originales y así mismo se procederá con la notificación de la parte codemandada, y una vez cumplida la misma se reanudara la causa en el mismo estado en que se encontraba. Se ordena remitir el presente auto al correo electrónico Gabrielvasquezi@gmail.com. En esa misma fecha (f. 170 de la 3era pieza) se dejó constancia mediante nota de secretaria que se remitió en formato PDF el auto de fecha 09-10-2020. En fecha 27-10-2020 (f. 171 de la 3era pieza) mediante nota de secretaria se dejó constancia que se recibió diligencia del correo electrónico Gabrielvasquezi@gmail.com. Mediante la cual dio cumplimiento al auto de fecha 20-10-2020, y asimismo solicita la reanudación de la causa, se le indico al remitente que se le proveerá en el lapso previsto en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 29-10 2020 (f. 172 de la 3era pieza) se fijó oportunidad para que el apoderado de la parte demandante consigne el original de la diligencia de fecha 27-10-2020. En fecha 29-10-2020 (f. 173 de la 3era pieza) se dejó constancia mediante nota de secretaria que se remitió en formato PDF el auto de fecha 29-10 2020, al correo electrónico Gabrielvasquezi@gmail.com. Mediante auto de fecha 02-11-2020 (173 de la 3era pieza) se ordena efectuar computo desde el día 10-03-2020 (exclusive) hasta el día 13-03-2020 (inclusive), se deja constancia que han trascurrido 03 días de despacho para que las partes presenten sus respectivos informes. En fecha 03-11-2020 (f. 175 al 178 de la 3era pieza) siendo la oportunidad fijada por este Tribunal para que la parte actora consignara el original de la diligencia remitida vía digital en fecha 27-10-2020, se dejó constancia que el mismo fue recibido en la Unidad de Recepción de Documentos (URDD) constante de tres (3) folios útiles sin anexos. Por auto de fecha 17 de noviembre de 2020 (f. 179 y 180 de la 3ª pza) se fijó oportunidad para que el abogado GABRIEL VASQUEZ IRAUSQUIN, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignara en original la diligencia y el escrito de informes remitidos al correo electrónico de este Juzgado en fecha 09-11-2020. Por auto de fecha 18 de noviembre de 2020 (f. 181 al 186, 3ª pza) se acordó notificar de la reanudación de la presente causa a la parte demandada, INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, en la persona de sus apoderados judiciales abogados ALEJANDRO CANONICO, LETICIA ESPINOZA o MARIANNY RODRIGUEZ PEÑA, así como a los ciudadanos JOSE EMILIO GUTIERREZ y BLANCA GONZALEZ DE GUTIERREZ, en la persona de su apoderado judicial abogado GERMAN JHUNIOR ALFONZO ALFONZO. En fecha 19 de noviembre de 2020 (f 187, 3ª pza) se dejó constancia que se remitieron en formato pdf a los correos electrónicos de los demandados JOSE EMILIO GUTIERREZ y BLANCA GONZALEZ DE GUTIERREZ, las boletas de notificación que les fueron libradas en fecha 18-11-2020, y que la boleta librada a la ciudadana BLANCA GONZALEZ DE GUTIERREZ cuya dirección electrónica fue suministrada por el apoderado judicial de la parte actora, fue devuelto a través del mecanismo mail delivery subsystem de google mail, indicando que dicho correo no existe. En fecha 19 de noviembre de 2020 (f. 188, 3ª pza) se dejó constancia que fue notificado vía telefónica el abogado ALEJANDRO CANONICO, en su carácter de co-apoderado judicial de la empresa INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A., y en esa misma fecha se remitieron boletas de notificación en formato pdf a las direcciones electrónicas del abogado GERMAN JHUNIOR ALFONZO ALFONZO (F. 1893ª pza). En fecha 20 de noviembre de 2020 (f. 190 al 229, 3ª pza) se agregó al expediente escrito de informes presentado por el apoderado judicial de la parte demandante ante la Unidad de Recepción de Documentos (URDD). Mediante nota de secretaría de fecha 20 de noviembre de 2020 (f. 230, 3ª pza) se dejó constancia que resultaron infructuosas las diligencias realizadas a los fines de lograr la notificación de la parte demandada ciudadanos JOSE EMILIO GUTIERREZ y BLANCA GONZALEZ DE GUTIERREZ, en la persona de su apoderado judicial abogado GERMAN JHUNIOR ALFONZO ALFONZO. Mediante acta levantada el 19 de noviembre de 2020 (f. 231 y 232, 3ª pza) el tribunal dejó constancia que se cumplió la notificación de la parte demandada solo en lo que respecta a la sociedad mercantil PASEO DEL MAR, C.A, en la persona de su apoderado judicial abogado ALEJANDRO CANONICO, y en cuanto a la notificación de los codemandados JOSE EMILIO GUTIERREZ y BLANCA GONZALEZ DE GUTIERREZ, en la persona del abogado GERMAN JHUNIOR ALFONZO, la cual resultó infructuosa, se exhortó al abogado GABRIEL VASQUEZ IRAUSQUIN en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, a suministrar el correo electrónico y número telefónico de los mismos o en su defecto agotar la notificación personal. En esa misma fecha se envió dicha acta en formato pdf a la dirección electrónica del apoderado actor y del apoderado judicial de la co-demandada PASEO DE LA MAR, C.A (f. 233 y 234, 3ª pza). En fecha 2 de diciembre de 2020 (f. 235, 3ª pza) se dejó constancia que se recibió vía correo electrónico, diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó que se fijara oportunidad para el traslado del alguacil de este tribunal a los fines de practicar la notificación personal de la parte demandada. Por auto de fecha 4 de diciembre de 2020 (f. 236 y 237, 3ª pza) se fijó oportunidad para la notificación de la parte demandada, y se libraron boletas en esa misma fecha. Mediante diligencia suscrita en fecha 7 de diciembre de 2020 8f. 238 al 240) la alguacil de este tribunal consignó las boletas de notificación libradas a los codemandados ciudadanos JOSE EMILIO GUTIERREZ y BLANCA GONZALEZ DE GUTIERREZ, las cuales fueron suscritas por su apoderado judicial abogado GERMAN JHUNIOR ALFONZO. En fecha 8 de diciembre de 2020 (241 al 243, 3ª pza) el abogado GABRIEL VASQUEZ, actuando en su carácter de autos, señaló las direcciones donde habría de practicarse las respectivas notificaciones de las demandadas. Por auto de fecha 9 de diciembre de 2020 (f. 244, 3ª pza) se ordenó cerrar la pieza 3 del presente expediente. Mediante diligencia suscrita en fecha 9 de diciembre de 2020 (f. 2 y 3 de la 4ª pieza) la alguacil de este tribunal, consignó boleta de notificación debidamente suscrita por la abogada LETICIA ESPINOZA, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A. Por auto de fecha 10 de diciembre de 2020 (f. 4 al 9 de la pieza N° 4) se declararon cumplidas todas las notificaciones ordenadas para la reanudación de la presente causa, y se le advirtió a las partes que la causa se encontraba para esa fecha en etapa de informes. En fecha 29 de enero de 2021 (f. 10 y 11) este tribunal dictó auto por medio del cual fijó oportunidad para que el apoderado judicial de la parte actora consignara en original, el escrito de informes remitido vía correo electrónico a este Juzgado en fecha 28-01-2021. Por auto de fecha 3 de febrero de 2021 (f. 12) se le aclaró a las partes que el lapso para presentar informes venció el día 03-02-2021, y que a partir de esa fecha (exclusive) iniciaba el lapso para que las partes presentaran sus respectivas observaciones. Mediante auto de fecha 3 de febrero de 2021 (f. 13 al 15) se ordenó realizar cómputo a los fines de verificar el lapso transcurrido para que las partes presentaran sus respectivos informes. Por diligencia suscrita en fecha 8 de febrero de 2021 (f.16 al 34) el apoderado judicial de la parte actora consignó nuevamente el escrito de informes consignado en fecha 20-11-2020. En fecha 9 de enero de 2021 (f. 38 y 39) este tribunal dictó un acto por medio del cual aclaró a las partes que el lapso para presentar informes venció el día 26-01-2021, y que el lapso de observaciones a los informes inició a partir del día 04-02-2021 (exclusive). En fecha 19 de febrero de 2021 (f. 40 y 41) se dictó auto por medio del cual se ordenó efectuar cómputo a los fines de verificar el vencimiento del lapso de observaciones a los informes en la presente causa, verificándose por auto dictado en la misma fecha (f. 41 y 42) que dicho lapso venció el día 18-02-2020, y se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir de esa fecha (exclusive). Mediante auto dictado el 22 de marzo de 2021 (f. 43 y 44) se difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta (30) días continuos contados a partir del 21-03-2021 (inclusive) todo conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Estando dentro de la oportunidad para decidir, esta alzada pasa hacerlo bajo las siguientes consideraciones: III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.- Pieza 1 Se inició por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, demanda por NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL, incoada por el abogado GABRIEL VASQUEZ IRAUSQUIN, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, en contra de los ciudadanos JOSE EMILIO GUTIERREZ y su cónyuge BLANCA MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ, en su carácter de personas naturales vendedoras y al a empresa INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, representada por la ciudadana MARNLYN DEL VALLE MARCANO MARIN, como se desprende de libelo de demanda y anexos que cursan desde los folios 1 al 370 de la pieza 1 del presente expediente. Fue admitida la demanda por auto de fecha 19 de octubre de 2017 (f. 371 y 372), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que comparecieran por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la última de las citaciones ordenadas, a objeto de dar contestación a la demanda. Mediante diligencia de fecha 25 de octubre de 2017 (f.373), el apoderado judicial de la parte actora, solicitó copias certificadas de la sentencia de fecha 25-10-1965 consignada junto con el libelo de la demanda marcado con la letra “L”, y asimismo solicitó la apertura del cuaderno de medidas a los fines de tramitar lo relacionado con las medidas solicitadas. El pedimento anterior fue acordado por el tribunal de la causa mediante auto dictado el 26-10-2017 (f. 374). Mediante diligencia suscrita en fecha 2 de noviembre de 2017 (f.375) el apoderado judicial de la parte actora consignó las copias fotostáticas requeridas en el auto de fecha 26-10-2017, a los fines de la apertura del cuaderno de medidas respectivo. Mediante auto de fecha 3 de noviembre de 2017 (f. 376) se ordenó cerrar la pieza N° 1 del presente expediente por encontrarse en estado voluminoso. Pieza 2 En fecha 3 de noviembre de 2017 (f. 2) se dictó auto por medio del cual se acordó abrir cuaderno separado de medidas. Mediante diligencia de fecha 3 de noviembre de 2017 (f. 3), el apoderado judicial de la parte demandada consignó las copias fotostáticas conducentes a los fines de la elaboración de la compulsa de citación, asimismo mediante diligencia suscrita en esa misma fecha (f. 4) manifestó poner a disposición del alguacil los medios y recursos necesarios para practicar la citación de los co-demandados en el presente proceso. En fecha 7 de noviembre de 2017 (f. 5) se dejó constancia que se libraron las compulsas de citación de los ciudadanos JOSE EMILIO GUTIERREZ, BLANCA MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ, y de la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, en la persona de la ciudadana MARLYN DEL VALLE MARCANO MARIN. En fecha 13 de noviembre de 2017 (f. 6) compareció el alguacil del tribunal de la causa y dejó constancia que le fueron suministrados los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada. Mediante diligencia suscrita en fecha 15 de enero de 2018 (f. 7) el apoderado judicial de la parte actora solicitó el abocamiento al conocimiento de la causa de la jueza provisorio de ese Juzgado, la cual se abocó mediante auto dictado el 18-01-2018 (f. 8). En fecha 25 de mayo de 2018 (f. 9 al 122) compareció el alguacil del tribunal de la causa y consignó sin firmar las compulsas de citación libradas a las co-demandadas y manifestó que los pudo localizar en la dirección que le fue suministrada por la parte actora. En fecha 5 de junio de 2018 (f. 123) compareció el abogado GABRIEL VASQUEZ, en su carácter acreditado en los autos y solicitó la citación por carteles de la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 07-06-2018 (f. 124 al 126). Mediante diligencia de fecha 27 de junio de 2018 (f. 127) el apoderado de la parte actora, retiró el cartel de citación librado a los fines de su publicación. En fecha 6 de julio de 2018 (f. 128 al 131) compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó debidamente publicados en los diarios Caribazo y Sol de Margarita, los carteles librados a la parte demandada. En fecha 30 de julio de 2018 (f. 132 y 133) se dictó auto mediante el cual se ordenó agregar al expediente oficio emanado del Juzgado Quinto de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipio Mariño, García, Villalba, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. Mediante nota de secretaría de fecha 31 de enero de 2019 (f. 134) el secretario del tribunal dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en el domicilio de la parte demandada. En fecha 25 de marzo de 2019 (f. 135) suscribió diligencia el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicita se designe Defensor Judicial a la parte demandada, y en fecha 10-04-2019 (f. 136 y 137) se acordó dicho pedimento, y se designó a la profesional del derecho Geraldine Rojas, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 237.480, como defensora judicial de la parte demandada. En fecha 23 de abril de 2019 (f.138) comparecen los ciudadanos Blanca Margarita González de Gutiérrez y José Emilio Gutiérrez, asistidos por el abogado GERMAN ALFONZO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 121.738, y se dan por citados en el presente proceso. En fecha 23 de abril de 2019 (f. 139) suscribió diligencia la abogada Leticia Espinoza, inscrita en el Inpreabogado N° 127.318, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, parte co-demandada, y en su nombre se da por citada, y consigna poder del cual emana su representación (f. 140 al 144). Mediante diligencia suscrita en fecha 20 de mayo de 2019 (f. 145) el apoderado judicial de la parte actora solicitó el abocamiento de la nueva Juez al conocimiento de la presente causa. En fecha 22 de mayo de 2019 (f. 146 al 148) compareció la apoderada judicial de la parte co-demandada Sociedad Mercantil Paseo del Mar, y consignó escrito de contestación de la demanda. En fecha 24 de mayo de 2019 (f. 149 al 256) consignó escrito de contestación de la demanda y anexos, los co-demandados ciudadanos JOSÉ EMILIO GUTIÉRREZ Y BLANCA margarita GONZÁLEZ, debidamente asistidos de abogado. Mediante diligencia suscrita en fecha 27 de mayo de 2019 (f. 257 al 261) el apoderado judicial de la parte demandante solicitó que se declarara improcedente el planteamiento realizado por la co-demandada INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, en el escrito de contestación de la demanda, relacionado con la inadmisiblidad de la demanda por la falta de cualidad pasiva. En fecha 6 de junio de 2019 (f. 262) compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas, y en fecha 13-06-2019 (f. 263) promovió pruebas la abogada Leticia Espinoza, actuando en su carácter de apoderada judicial de la co-demandada sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, Mediante nota de secretaría de fecha 14 de junio de 2019 (f. 264) se ordenó agregar a los autos, los escritos de promoción de pruebas y sus respectivos anexos, presentados en su oportunidad por la parte actora, y por la co-demandada INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, los cuales cursan desde los folios 265 al 287, y a los folios 288 y 289, respectivamente. Por escrito de fecha 18 de junio de 2019 (f. 290 y vto) el apoderado judicial de la parte actora, se opuso a la admisión de las pruebas de informes promovidas por la apoderada judicial de la co-demandada en el capítulo III de su escrito de promoción. Mediante auto dictado el 19 de junio de 2019 (f. 291 al 294) el tribunal de la causa declara procedente la oposición formulada por el apoderado actor a la admisión de las pruebas de informes contenidas en el escrito promoción presentado por la co-demandada. Por auto de fecha 19 de junio de 2019 (f. 295 al 297) se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, y en cuanto a la prueba de informes admitida, se ordenó librar oficio al Registrador Público Inmobiliario de los Municipios Mariño y García de este Estado; y en esa misma (298) fecha se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por la co-demandada INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, las cuales fueron admitidas, a excepción de las pruebas de informes promovidas en el capitulo III, al haberse declarado procedente la oposición a su admisión formulada por el apoderado actor. En fecha 27 de junio de 2019 (f. 299 y vto) suscribieron diligencia los ciudadanos JOSÉ EMILIO GUTIÉRREZ Y BLANCA MARGARITA GONZÁLEZ, debidamente asistidos por el abogado GERMAN ALFONZO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 121.738, por medio de la cual solicitó se oficiara al Registro Público sobre el estatus del documento inscrito en fecha 23-03-1964, bajo el N° 253, folios 158 al vto 159, protocolo primero, tomo adicional, primer trimestre del año 1964, asimismo solicita que se requiera a la misma Ofician de Registro el estatus del documento inscrito en esa oficina en fecha 23-03-1964, bajo el N° 252, folios 157 y 158, protocolo primero, tomo adicional, primer trimestre del año 1964, del cual se evidencia claramente la nota marginal que recae sobre el mismo, donde el tribunal anula el documento con el cual la parte actora pretende demandar. En fecha 1° de julio de 2019 (f. 300) suscribió diligencia el apoderado judicial de la parte actora, por medio de la cual se opuso a la evacuación del pedimento planteado por la demandada en la diligencia de fecha 27-07-2019, señalando que la misma resulta extemporánea por haberse solicitado fuera del lapso de promoción de pruebas. Mediante auto dictado el 4 de julio de 2019 (f. 301) el tribunal de la causa negó por extemporáneo el pedimento formulado por la parte co-demandada en la diligencia de fecha 27-06-2019. Por diligencia suscrita en fecha 2 de agosto de 2019 (f. 302) los codemandados JOSÉ EMILIO GUTIÉRREZ Y BLANCA MARGARITA GONZÁLEZ, asistidos de abogado, señalaron que estando dentro de la oportunidad para promover y evacuar pruebas reproducen el contenidos de las pruebas presentadas conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda. En fecha 8 de agosto de 2019 (f. 303) suscribió diligencia el apoderado judicial de la parte actora, por medio de la cual se opuso al contenido de la diligencia suscrita por la parte contraria en fecha 02-08-2019, señalando al respecta que con dicho planteamiento se pretende subvertir el orden procesal preestablecido en virtud que los lapsos de promoción y evacuación de pruebas se encontraban totalmente vencidos para esa fecha. Mediante diligencia suscrita en fecha 8 de agosto de 2019 (f. 304) el apoderado judicial de la parte actora solicita al tribunal de la causa, que ratificara el contenido del oficio dirigido al Registro Público Inmobiliario de los Municipios Mariño y García de este Estado, por cuanto para esa fecha no constaba en autos respuesta sobre el mismo. En fecha 13 de agosto de 2019 (f. 305) el tribunal de la causa dictó auto por medio del cual instó al alguacil a cumplir con la entrega del oficio N° 0970-17.339 dirigido al Público Inmobiliario de los Municipios Mariño y García de este Estado, por no existir en autos constancia sobre su entrega. . En fecha 18 de septiembre de 2019 (f. 306 y 307) suscribieron diligencia los ciudadanos JOSÉ EMILIO GUTIÉRREZ Y BLANCA MARGARITA GONZÁLEZ, por medio de la cual otorgaron poder apud acta a los abogado en ejercicio PEDRO FERMIN Y GERMAN ALFONZO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 22.140 y 121.738, respectivamente. En fecha 23 de septiembre de 2019 (f. 308) suscribió diligencia el abogado Germán Alfonzo, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte co-demandada, por medio de la cual solicitó cómputo, a los fines de tener certeza sobre la oportunidad para presentar informes en la presente causa. Mediante diligencia suscrita en fecha 3 de octubre de 2019 (f. 309) el alguacil del tribunal de la causa, dejó constancia de haber entregado el oficio N° 0970-17.339 dirigido al Registro Público Inmobiliario de los Municipios Mariño y García de este Estado. Por auto de fecha 3 de octubre de 2019 (f. 310) el tribunal de la causa instó al abogado Germán Alfonzo, en su carácter de autos, a indicar las fechas precisas del cómputo solicitado en su diligencia de fecha 23-09-2019. En fecha 15-10-2019 (f. 311) el apoderado actor suscribió diligencia mediante la cual solicita al tribunal de la causa, que ratificara el contenido del oficio dirigido al Registro Público Inmobiliario de los Municipios Mariño y García de este Estado, por cuanto para esa fecha no constaba en autos respuesta sobre el mismo. El anterior pedimento fue acordado por el tribunal de la causa mediante auto dictado el 22-10-2019 (f. 312 al 314). Por auto de fecha 30 de octubre de 2019 (f. 315) se ordenó cerrar la pieza N° 2 del presente expediente por encontrarse en estado voluminoso. Pieza N° 3 Por auto de fecha 30 de octubre de 2019 (f. 1) se abrió la pieza N° 3 del presente expediente y por auto dictado en la misma fecha se ordenó agregar al expediente el oficio N° 2019-398-029, de fecha 19 de agosto de 2019, emanado del Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado (f. 2 al 83). Mediante diligencia de fecha 7 de noviembre de 2019 (f. 84 al 116) el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes en instancia. El 20 de noviembre de 2019 (f. 117 al 131) compareció el abogado Germán Alfonzo, actuando con el carácter acreditado en los autos, y consignó escrito de informes y anexos en instancia. Mediante diligencia suscrita en fecha 25 de noviembre de 2019 (f. 132) comparece el apoderado judicial de la parte actora, e impugnó las copias simples consignadas junto con el escrito de informe por el apoderado judicial de la parte co-demandada. Por diligencia suscrita en fecha 28 de noviembre de 2019 (f. 133 al 138) el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones a los informes de la parte demandada. En fecha 3 de diciembre de 2019 (f. 139) el Tribunal de la causa dictó auto por medio de la cual aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia conforme al artículo 515 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 7 de febrero de 2020 el tribunal de la causa dictó la sentencia en la presente causa. Por diligencias suscritas en fechas 12 de febrero de 2020 y 18-02-2020 (f. 159 y 160) el apoderado judicial de la parte actora apeló de la sentencia de fecha 07-02-2020, y mediante auto dictado en fecha 28-02-2020 (f. 161) el tribunal de la causa oyó en un solo efecto el recurso de apelación ejercido y ordenó la remisión del expediente a esta alzada mediante oficio N° 0970-17.628. V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION.- LA SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 7 de febrero de 2020, mediante la cual se declaró de oficio LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de la empresa ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, para sostener el presente juicio, e IMPROCEDENTE la presente acción de NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL Y LA INADMISIBILIDAD de la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber: PUNTO PREVIO. DE LOS PRESUPUESTOS PROCESALES. Sobre este particular la Sala Constitucional en sentencia de fecha 10 de Abril de 2.002, con ponencia del Magistrado ANTONIO J. GARCÍA GARCÍA; la misma precisó como excepción al principio del impulso procesal, el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, permitir al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de la buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes, en los siguientes términos: (…) DE LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN: Esta Juzgadora estima necesaria citar el contenido de 341 del Código de Procedimiento Civil, que establece lo siguiente: (…) De acuerdo al artículo 341, in comento, establece supuestos de inadmisibilidad de la demanda los cuales son: A) si no es contraria al orden público (debe entenderse el interés general de la sociedad, que sirve de garantía a los derechos particulares y a sus relaciones reciprocas); B) a las buenas costumbres, (se entiende por buenas costumbres aquellas reglas tradicionales establecidas conforme a la decencia, honestidad y moral); y C) alguna disposición expresa de la Ley, (debe entenderse aquellas normas legales que se encuentran previstas en la Ley). DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA. (…) en el caso bajo estudio se observa de las actas procesales que la parte actora, solicitante de la nulidad del asiento registral que dio origen a la venta del inmueble matriculado con el nro. 398.15.6.1.15018, en la oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, en fecha 2 de marzo de 2.017, bajo el nro. 2017-301, Asiento Registral 1 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.017, siendo el referido inmueble ajeno al actor, por ser éste, un tercero extraño a la convención celebrada entre los ciudadanos JOSE EMILIO GUTIERREZ, BLANCA MARGARITA GONZÁLEZ, y la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A., y cuya anterior convención inició con la venta que le hiciera la Comunidad Indígena Francisco Fajardo, al ciudadano José Emilio Gutiérrez, mediante documento protocolizado en fecha 23 de marzo de 1.963, inscrito bajo el nro. 253, Folios 158 al vto, 159, Protocolo Primero, Tomo Adicional, Primer Trimestre de 1.964, por lo tanto, de acuerdo con la disposición que tipifica el Principio de Relatividad Contractual, articulo 1.166 del Código Civil, el cual establece: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes., no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley”, el concepto de tercero está en oposición con el de partes contratantes, para los efectos que se derivan de las convenciones celebradas entre éstas, y en ello el legislador no ha hecho, otra cosa que ser consecuente con la noción que los contratos tienen fuerza de ley entre aquellos que lo han celebrado y obtenido esa fuerza por los mismos intervinientes. En el caso de autos y conforme los argumentos expuestos por la representación judicial de la parte actora, debe verificarse si la venta por la cual los ciudadanos JOSE EMILIO GUTIERREZ y BLANCA MARGARITA GONZÁLEZ, dan en propiedad a la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A., el inmueble con un área aproximada de ocho mil ciento catorce metros cuadrados (8.114 mts2), con los linderos siguientes: Norte: en veintiocho metros (28 mts), con avenida Francisco Esteban Gómez, que es su frente, y en veinte metros (20 mts), con terreno vendido a la constructora Rey Jesús; Sur: en cuarenta y cinco metros (45 mts), con terreno de viejo aeropuerto de Porlamar; Este: en cincuenta metros (50 mts), con terreno vendido a la constructora Rey Jesús y ciento treinta y dos metros (132 mts), con terreno que son o fueron de Calinda Suárez, actualmente construido el conjunto residencial Royal Crown Residences; y Oeste: en doscientos diez metros (210 mts), con terrenos que son o fueron de Héctor Díaz, está afectando y lesionando el derecho de propiedad del actor, por el solapamiento de los 5.600 mts2, del terreno de su propiedad; sobre lo cual refiere el artículo 1.483 del Código Civil: “La venta de la cosa ajena es anulable, y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona. La nulidad sobre este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor”; De lo que se observa que la prerrogativa enmarcada en la disposición in comento, para demandar la nulidad relativa de la venta de la cosa ajena, solo le es dable al “comprador” que ignoraba que el bien objeto del contrato de venta no era propiedad del vendedor y por tanto no podía transmitirlo, en esta orientación desde tiempos de la extinta Corte Suprema de Justicia, se reitera: “Fundamentalmente el demandante se ampara en el Art. 1483 que establece la anulabilidad de la venta de la cosa ajena y que de acuerdo con esta misma disposición legal puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios si el comprador ignoraba que la cosa era de otra persona. Constituyendo la acción de nulidad de la venta de la cosa ajena un caso de error en el consentimiento del comprador., de un vicio de su consentimiento prestado para celebrar el negocio jurídico y como tal está clasificada entre las llamadas nulidades relativas, o sea, que solo pueden ser pedidas por aquellas personas a quien la ley acuerda expresamente el derecho de reclamar la nulidad. O sea, que la acción se limita al comprador, no pudiendo ejercer el vendedor en ningún caso, y tampoco mucho menos, un tercero por ser completamente extraño al contrato” (Doctrina de JTR fecha 10 de agosto de 1.965, vol. XIII, pag. 928).” Del tenor normativo del artículo 1483 del Código Civil, se concluye que bajo este supuesto, la parte actora no tiene cualidad para demandar la nulidad del asiento registral del contrato de venta celebrado entre JOSE EMILIO GUTIERREZ y BLANCA MARGARITA GONZÁLEZ, y la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A., por ser un tercero frente a ese negocio jurídico. Así se establece. Así mismo, existe otro aspecto de relevancia que debe traer a colación esta sentenciadora a los fines de afirmar más la falta de cualidad para intentar la presente acción por parte de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A., la cual radica en el hecho de que el documento por el cual los sucesores de la actora adquieren la propiedad del inmueble objeto de este litigio fue anulado por decisión judicial dictada en fecha 30-06-1965 por el Juzgado Accidental de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Penal de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta y debidamente protocolizada en fecha 25-10-1965 por ante el Registro Subalterno del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta bajo el Nº 1, Folio 01 al vto. 16, Protocolo Primero, Tomo 02, Cuarto Trimestre de 1.965. Nótese, del tracto documental que la empresa ADMINISTRADORA e INMOBILIAIRA SU CASA, C.A., acompaño al escrito libelar, quedó evidenciado ser propietaria del antes identificado lote de terreno de (5.600 mts2), por aporte al capital social que le hiciera el ciudadano Gregorio Vásquez, a la referida sociedad mercantil, según consta del mérito que arroja el documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 30-09-1975, bajo el N° 182, folios 127 al 128, Protocolo primero, Tomo Primero, Adicional 1, tercer trimestre del año 1975, cursante a los folios 46 al 48, de la pieza 1, del presente expediente; inmueble que fue rectificada en sus linderos y cabidas, tal como se demuestra del mérito que arroja el documento cursante a los folios 50 al 57, de la pieza 1, del presente expediente, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 06-12-1996, bajo el N° 7, folios 88 al 92, Protocolo primero, Tomo 19, cuarto trimestre del año 1996. Así mismo, el ciudadano Gregorio Vásquez, adquirió el deslindado lote de terreno por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, en fecha 03-02-1969, bajo el N° 35, folios 45 al 46, Protocolo primero, Tomo 2, primer trimestre del año 1996, por venta que le hiciera a la ciudadana Carmen Leticia Urbano, quien adquirió por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 31-01-1969, bajo el Nº 41, folios del 68 al 70, protocolo primero, tomo I, primer trimestre del año 1969, por compra que le hiciera ciudadano Héctor Ramón Díaz, este a su vez, adquirió por documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta bajo el Nº 252, folios del 157 al 158, protocolo primero adicional, primer trimestre de 1964, por compra que le hiciera a la Comunidad de Indígenas Francisco Fajardo, esta última, quien adquirió desde tiempos inmemoriales en forma pacífica, continua ininterrumpida pública y sin ninguna perturbación. Tal como quedó evidenciado del mérito que arrojaron las documentales traídas en copias certificadas junto al libelo de la demanda, cursante a los folios 59 al 73 de la pieza 1, del presente expediente. Ahora bien, tal como se evidencia del mérito que arroja la documental cursante a los folios 92 al 110, de la pieza 1, del presente expediente, queda demostrado que el documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta bajo el Nº 252, folios del 157 al 158, protocolo primero adicional, primer trimestre de 1964, por medio del cual el ciudadano Héctor Ramón Díaz, adquiere la propiedad del lote de terreno de (37.800 mts2), por compra que le hiciera a la Comunidad Indígena Francisco Fajardo fue anulado por sentencia judicial, a criterio de esta Juzgadora el derecho de propiedad que alega la actora se encuentra entredicho, debido a que, a pesar de que el documento que fue anulado mediante sentencia judicial no es el que por el cual, la empresa demandante adquiere la propiedad del lote de terreno objeto de la litis, no es menos cierto, que fue su antecesor el que fue anulado y de donde nace la propiedad que dice ostentar la actora. En este sentido concluye este tribunal, que la empresa ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA. C.A., no tiene cualidad para demandar la nulidad del asiento registral mediante la presente acción, debido a que, en primer lugar, por ser un tercero frente al negocio jurídico celebrado entre JOSE EMILIO GUTIERREZ y BLANCA MARGARITA GONZÁLEZ, y la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A., referente a la venta matriculado con el nro. 398.15.6.1.15018, en la oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, en fecha 2 de marzo de 2.017, bajo el nro. 2017-301, Asiento Registral 1 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.017, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.483 del Código Civil; y en segundo lugar, debido a que la propiedad que ostenta la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA. C.A., del lote de terreno de doce mil novecientos sesenta y tres metros cuadrados, (12. 963 mts2), del cual depende la superficie de CINCO MIL SEISCIENTOS METROS CUADRADOS, (5600 mts2), que alega la parte actora fue solapada por el terreno propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A., esta entredicha por se su antecesor anulado y éste de donde nace la propiedad que dice ostentar la actora, y en consecuencia se declara la improcedencia de la presente acción de NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL, y la INADMISIBILIDAD de la demanda, tal como será indicada en forma precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. En virtud de lo anterior, esta sentenciadora se abstiene de analizar los demás alegatos esgrimidos por la actora, así como los demás alegatos esgrimidos por la apoderada judicial del demandado; todo ello de conformidad con el reiterado criterio de la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal (Sentencia de Sala de Casación Civil de fecha 11 de Octubre de 2001 con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez) que establece, que al ser resuelta una cuestión jurídica previa con suficiente fuerza y alcance procesal como para destruir todos los demás alegatos de autos, como lo es la declaratoria de falta de cualidad e interés del demandante para intentar el presente juicio, debe el Tribunal abstenerse de analizar el resto de los alegatos de las partes. Así se decide. DISPOSITIVA. Por las razones expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SE DECLARA OFICIOSAMENTE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA, de la empresa ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A., para sostener el presente juicio de NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL, incoado en contra de los ciudadanos JOSE EMILIO GUTIERREZ, MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ y la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A. SEGUNDO: IMPROCEDENCIA de la presente acción de NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL, y la INADMISIBILIDAD de la demanda. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. ACTUACIONES EN LA ALZADA Informes de la parte actora Los fundamentos del recurso de apelación, fueron expuestos por el abogado GABRIEL VASQUEZ IRAUSQUIN, actuando en su carácter de apoderado judicial de la empresa accionante, ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, en el escrito de informes presentado ante esta alzada en fecha 9 de noviembre de 2020, donde expuso: - que el presente recurso de apelación, está fundamentalmente dirigido, a atacar la cuestión jurídica previa declarada por la juzgadora de la recurrida, para no conocer el fondo de la Acción de Nulidad Absoluta del Asiento Registral del documento protocolizado en fecha 02 de Marzo de 2017, en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, bajo el número 2017-301, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.15018 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017. - que la Juzgadora de la causa, en la sentencia recurrida de fecha 07-02-2020, declaró de oficio la falta de cualidad activa de su representada ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA C.A para sostener el presente juicio y en consecuencia declaró inadmisible la demanda e improcedente la acción. - que tal y como se evidencia del libelo de demanda, la acción intentada por ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA C.A es por NULIDAD ABSOLUTA DEL ASIENTO REGISTRAL DEL DOCUMENTO DE COMPRA-VENTA, otorgado en fecha 02 de Marzo de 2017, mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta bajo el número 2017-301, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.15018 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017, en donde aparecen como vendedores José Emilio Gutiérrez y su conyugue, y como compradora la empresa Inversiones Paseo del Mar C.A; alegándose ante el tribunal de la causa lo siguiente. (…) -que se explicó en el libelo de demanda, que en efecto, el inmueble vendido a Inversiones Paseo del Mar C.A en fecha 02 de Marzo de 2017, por documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, forma parte de un terreno de mayor extensión, que la comunidad Indígenas Francisco Fajardo vendió a José Emilio Gutiérrez por documento protocolizado en fecha 23 de marzo de 1964, inscrito bajo el Nº 253, folios 158 al vto. 159, Protocolo Primero, Tomo Adicional, Primer Trimestre de 1964, y que dicho documento Nº 253 fue anulado mediante sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Accidental en lo Civil, Mercantil, y Penal de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 30 de Junio de 1965 y que aparece ejecutoriada dicha sentencia, mediante su registro en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta en fecha 25 de Octubre de 1965, bajo el Nº 1, Folio 01, al vto 16, Protocolo Primero, Tomo 02, Cuarto Trimestre de 1965, tal y como se evidencia de copia certificada de la sentencia definitivamente firme y debidamente ejecutada, registrada por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, que consignó junto con el libelo marcada con la letra “L”. - que por lo tanto, al estar anulado el documento Nº 253, no existe documento causal que permita la transferencia de la propiedad que hizo José Emilio Gutiérrez y Blanca González de Gutiérrez a la empresa Inversiones Paseo del Mar C.A; por lo cual, ese título de adquisición (Nº 253) no es susceptible de producir válidamente la transferencia del derecho, que ocurrió con la inscripción del documento Nº 2017-301, vulnerándose el orden público por violación del principio de legalidad establecido en el artículo 8 de la Ley de Registro Público y del Notariado vigente, que es una norma de orden público y cuyo contenido es de carácter imperativo que establece que: “Sólo se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo y forma establecidos por la ley.” - que la juzgadora a quo en la sentencia hoy recurrida, declaró oficiosamente la falta de cualidad activa de su representada ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA C.A para sostener el presente juicio, inadmisible la demanda e improcedente la acción, fundamentándose en primer lugar, por ser su representada accionante un tercero ajeno al negocio jurídico cuya nulidad se demanda, amparándose para ello en la figura jurídica de nulidad de contrato por venta de la cosa ajena prevista en el artículo 1.483 del Código Civil; y en segundo lugar, porque según su criterio la propiedad de su representada está entredicha, al remontarse a la tradición legal del inmueble, y por lo tanto no tiene cualidad activa. - que denuncia la infracción cometida por parte de la Juzgadora de la recurrida, del artículo 243, ordinal 5° y 12 del Código de Procedimiento Civil, por haber incurrido en incongruencia por tergiversación de la pretensión, para declarar de oficio la falta de cualidad activa, la inadmisibilidad de la demanda y la improcedencia de la acción. - que en ese sentido, es oportuno señalar, que el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil dispone: (…omissis…) - que tal y como, la presente demanda es por NULIDAD ABSOLUTA DEL ASIENTO REGISTRAL del documento de compra venta protocolizado en fecha 02 de Marzo de 2017, Nro. 2017-301, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.15018 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017, fundamentándose la acción en el artículo 44 de la Ley de Registro Público y del Notariado vigente, que establece: (…omissis…). - que con la inscripción de ese asiento registral, existió una flagrante violación del orden público y la seguridad jurídica que emana de una sentencia judicial definitivamente firme y ejecutoriada que anuló su título inmediato de adquisición anterior. (Nro. 253), y en consecuencia también con la inscripción de ese asiento registral existió una violación de la norma de orden público y de carácter imperativo, del principio de legalidad, previsto en el artículo 8 ejusdem; que establece que: (…omissis…). - que en efecto, al estar anulado el documento Nº 253, no existe documento causal que permita la transferencia de la propiedad que hizo José Emilio Gutiérrez y Blanca González de Gutiérrez a la empresa Inversiones Paseo del Mar C.A; por lo cual, este título de adquisición (Nº 253) no es susceptible de producir válidamente la transferencia del derecho; por lo cual se violó el principio de legalidad mencionado; y aunado al hecho cierto de que con la inscripción ilegal de ese asiento registral se está afectando el derecho de propiedad de su representada, al estar el inmueble vendido a Inversiones Paseo del Mar C.A solapado o superpuesto al de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A. -que sin embargo, como se denota en la sentencia recurrida, la jueza de la causa, declaró oficiosamente la falta de cualidad activa, ya que al ser su representada Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A un tercero ajeno al negocio jurídico cuya nulidad se demanda, no tiene cualidad activa para intentarla, fundamentándose equivocada o erradamente la Juzgadora en la acción de nulidad del contrato de venta de la cosa ajena, prevista en el artículo 1.483 del Código de Procedimiento Civil, es decir, que la Juzgadora de la recurrida, tergiversó los términos de la pretensión deducida por su representada Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, al confundir la acción de NULIDAD ABSOLUTA DE ASIENTO REGISTRAL intentada contra José Emilio Gutiérrez, su conyugue e Inversiones Paseo del Mar C.A., con la nulidad del contrato de la venta de la cosa ajena, nulidad relativa, prevista en el artículo 1.483 del Código Civil, siendo que se trata de pretensiones diferentes, aunque puedan tener el mismo efecto jurídico, declaratoria de nulidad. - que en efecto, la recurrida incurrió en una evidente tergiversación de la pretensión deducida con la gravedad, de que la consecuencia de tal desacierto para su representada fue haber declarado la falta de cualidad activa, la inadmisibilidad de la demanda e improcedente la acción. - que la juzgadora de la recurrida, se fundamentó erradamente en la acción de nulidad del contrato de venta de la cosa ajena, prevista en el artículo 1.483 del Código Civil, que es una acción de nulidad relativa, para declarar inadmisible la demanda; y como se ha establecido suficiente y explícitamente, la demanda intentada por Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A está referida a la acción de NULIDAD ABSOLUTA DE ASIENTO REGISTRAL de documento (…), fundamentándose en el artículo 44 de la Ley de Registro Público y del Notariado vigente, por haberse violado con la inscripción de ese asiento registral el orden público y la seguridad jurídica que emana de la sentencia judicial dictada por el Juzgado de Primera Instancia Accidental en lo Civil, Mercantil, y Penal de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 30 de Junio de 1965 y que aparece ejecutoriada dicha sentencia, mediante su registro en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta en fecha 25 de Octubre de 1965, bajo el Nº 1, Folio 01, al vto 16, Protocolo Primero, Tomo 02, Cuarto Trimestre de 1965, que anuló el documento Nro. 253, documento inmediato de adquisición anterior, mediante el cual se le transfirió la propiedad a la empresa Inversiones Paseo del Mar C.A, incurriéndose con dicha inscripción en una flagrante violación al principio de legalidad previsto en el artículo 8 de la Ley de Registro Público y del Notariado. - que la jueza de la recurrida sin mayor argumentación jurídica o análisis de derecho que sustentara su actuación, modificó el título de la pretensión, subsumiendo la demanda intentada en un dispositivo legal distinto en la que realmente y de una manera explícita Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A fundamentó su acción, lo que constituye una modificación de los términos de la Litis, infringiendo en consecuencia lo dispuesto en el artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, por incongruencia. - que así mismo, es importante dejar claro, que la satisfacción completa de su representada Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A puede ser obtenida completamente mediante la Acción de Nulidad Absoluta de asiento registral y no mediante una acción diferente, pues, su representada hoy recurrente mediante la acción de nulidad absoluta de asiento registral persigue y puede lograr previa declaración o fundamentación del juez, la extinción o nulidad del asiento registral del documento protocolizado en fecha 02 de Marzo de 2017, bajo el número 2017-301, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.15018 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017. Es por ello, que su representada Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, intenta es una demanda por nulidad absoluta de asiento registral, fundamentada en la Ley de Registro Público y del Notariado; no existiendo en el presente caso una acción de nulidad por venta de la cosa ajena, que es una acción diferente. - que la Juzgadora de la recurrida, incurrió en una evidente incongruencia ante la resolución de la pretensión explícitamente intentada por Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, incumpliendo la juzgadora de la causa, con su obligación de actuar de manera coherente, en relación con los términos en que fue planteada la demanda por su representada, generando con su pronunciamiento desviaciones que implicaron una modificación o alteración en la acción intentada, razones por las cuales la sentencia proferida en fecha 07-02-2020 debe considerarse nula, por la infracción de la norma de orden público prevista en el artículo 243 numeral 5 del Código de Procedimiento Civil, y a tenor de lo dispuesto en el artículo 244 ejusdem, tal y como formalmente solicita así sea declarado por este digno Tribunal Superior. - que en ese mismo orden de ideas, de manera subsidiaria, y en el supuesto muy remoto y negado, de que se tratase de una acción de nulidad de contrato de la venta de la cosa ajena, lo cual niega categóricamente, también la juzgadora interpretó erradamente el artículo 1.483 del Código Civil, al señalar que los terceros no pueden intentar la acción prevista en dicho artículo, por cuanto la acción según su decir, se limita sólo al comprador y bajo este supuesto la parte actora no tiene cualidad activa; desconociendo de esta forma la juzgadora de la recurrida la sentencia N° 357 de fecha 07 de junio de 2017, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que estableció que la legitimación activa para proponer la demanda de nulidad de la venta de la cosa ajena, la posee toda persona que tenga un interés legítimo actual que le afecte la esfera jurídica de sus derechos; de allí que la capacidad sea la regla y la incapacidad la excepción. La Sala estableció en dicho fallo lo siguiente: (…omissis…). - que de conformidad, con la sentencia parcialmente transcrita, los terceros que se vean lesionados en sus derechos, si tienen legitimidad o cualidad activa para intentar una acción de nulidad de contrato por venta de la cosa ajena, ya que el artículo 1.483 del Código Civil, establece es una prohibición a la persona que nunca podrá intentar la acción, mas no establece regulación alguna de quienes son los legitimados activos. De allí, que la Sala haya establecido que cualquier tercero que tenga un interés y se vea afectado en sus derechos podrá intentar la acción. - que dilucidada la acción intentada por su representada, es necesario establecer quienes son los legitimados activos para intentar la acción de nulidad absoluta de asiento registral, y en ese sentido, el artículo 44 de la Ley de Registro Público y Notariado vigente, establece: (…omissis…). - que si bien es cierto que el referido artículo 44 de la Ley de Registro Público y del Notariado vigente, no establece expresamente quienes son las personas legitimadas para intentar la acción, tampoco establece quienes tienen prohibido intentarla, que simplemente este artículo, establece que los asientos regístrales en que consten actos nulos o anulables sólo podrán ser anulados por sentencia definitivamente firme, por lo que es perfectamente deducible, y a los fines de garantizar a los justiciables el acceso a los órganos de administración de justicia, que cualquier persona que tenga un interés jurídico actual y que se encuentre afectado en sus derechos por una indebida o ilegal inscripción registral, puede intentar la acción. - que a diferencia de la vigente Ley de Registro y del Notariado, la anterior Ley de Registro Público, sí establecía expresamente quienes eran las personas legitimadas para intentar la acción de nulidad de los asientos regístrales, recayendo sobre toda persona que se considerara lesionada por dicha inscripción. - que en relación a las nulidades absolutas, la doctrina y la jurisprudencia han establecido que las nulidades absolutas pueden ser planteadas por un tercero que no forma parte del contrato. En esa línea se ha expresado la Sala Político-Administrativa, siendo oportuna la cita de la sentencia Nro. 01081 de fecha 22 de julio de 2009, en la que se indicó: (…omissis…). - que de los criterios doctrinales y jurisprudenciales anteriormente señalados, no cabe la menor duda, que cualquier persona que se considere afectada o lesionada en sus derechos por una indebida o ilegal inscripción registral o acto de registro tiene cualidad activa para intentar la acción de NULIDAD ABSOLUTA DE ASIENTO REGISTRAL, tal y como formalmente solicita sea declarado por este tribunal Superior. - que denuncia la infracción por parte de la recurrida del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por haber incurrido en el Vicio de Silencio de Pruebas. - que a los fines de demostrar el interés jurídico de su representada en intentar la acción y en demostrar el solapamiento de ambos terrenos, su representada promovió pruebas y consignó en original y marcada con la letra y numero “X1” Comunicación –Respuesta DC Nº 047-19 de fecha 04 de junio de 2019 emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio General en Jefe Santiago Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta , tal y como se evidencia del escrito de promoción de pruebas cursante a los autos del presente expediente, en donde esa representación promovió y expuso: (…) pero sin embargo, la Juzgadora a quo, en la sentencia recurrida ignoró por completo la referida prueba, es decir, no señaló, ni analizó ni valoró de ninguna forma la mencionada documental, que demuestra o hacen presumir al menos el solapamiento de ambos terrenos, y que en consecuencia demuestra el interés de su representada en intentar la acción de nulidad absoluta del asiento registral. Evidentemente, si ambos terrenos están solapados, tal y como en efecto ocurre en la realidad, su representada tiene un interés jurídico y actual en hacer declarar la nulidad del asiento registral del inmueble vendido a Inversiones Paseo del Mar C.A, y máxime cuando la propiedad de su representada data de 1.975, es decir, el documento de propiedad de su representada es primero en fecha, y primero en fecha es preferible en derecho. Por lo cual, con tal proceder, la juzgadora de la causa, al dejar de señalar y analizar la prueba indicada, incurrió en una infracción del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. - que también, es importante destacar, que esa prueba promovida por Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, es considerada como un documento público administrativo, la cual goza de una presunción de veracidad, y que es asimilable en cuanto a su valor probatorio, a los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, cuya eficacia probatoria sólo puede ser desvirtuada mediante una contraprueba; no constando en la presente causa que los codemandados hayan impugnado, desconocido, o en su defecto tachado, ni utilizado ningún mecanismo procesal para enervar los efectos probatorios de la mencionada documental; por lo cual, este tribunal Superior, tiene que darle pleno valor probatorio a los fines de demostrar el solapamiento indicado y sobre todo el interés de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A en intentar la acción, tal y como así lo solicita. - que así mismo, llama la atención en la sentencia recurrida (folio 155), que la Juzgadora para declarar la falta de cualidad activa, expresó que en el presente caso debía verificarse si la venta que realizó José Emilio Gutiérrez y su cónyuge a Inversiones Paseo del Mar C.A está afectando o lesionando el derecho de propiedad de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, por existir un solapamiento, sin embargo, la juzgadora jamás en la sentencia hoy apelada, determinó tal circunstancia alegada por su representada, obviándola por completo, a pesar que precedentemente lo había expuesto. - que de haber la jueza de la recurrida señalado, analizado y valorado el medio probatorio consistente en comunicación –Respuesta DC Nº 047-19 de fecha 04 de junio de 2019 emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio General en Jefe Santiago Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, y de haberse atenido a los alegatos de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, hubiere establecido que su representada si tiene cualidad activa y un interés en intentar la acción, al estar el terreno propiedad de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A y el de Inversiones Paseo del Mar C.A, solapados entre sí, aunado de que la demanda se trata de una pretensión de Nulidad Absoluta de asiento registral, por violación de normas de orden público, y cualquier persona interesada o con un interés jurídico puede intentarla. - que al existir en la presente causa, una prueba silenciada totalmente y que es determinante en el dispositivo del fallo, hacen la sentencia proferida en fecha 07-02-2020, nula por infracción del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tal y como así solicita sea declarado por este digno Tribunal Superior. - que se extralimita la juzgadora de la recurrida al prejuzgar indebidamente el derecho de propiedad de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, para declarar de oficio la falta de cualidad activa e inadmisible la demanda. - que en ese sentido, la Juzgadora de la causa en la sentencia recurrida (folio 157) para declarar oficiosamente la falta de cualidad activa e inadmisible la demanda, prejuzgó indebidamente la legitimidad de la propiedad del terreno de su representada, ya inscrita desde el 30-09-1.975, remontándose indebidamente a la tradición legal del terreno de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, para colocar su propiedad en “entredicho”, como si ello fuere un presupuesto de procedencia o requisito de admisibilidad o de inadmisibilidad de la acción de nulidad absoluta de asiento registral intentada, y lo más grave aún, como si la propiedad de su representada fuere objeto de discusión en el presente proceso, o en su defecto, hubiere sido una defensa opuesta oportunamente por la contraparte; creando de esta manera la juzgadora de la recurrida, una total indefensión y desigualdad en el proceso, extendiéndose más allá del problema judicial sometido a su conocimiento para sustentar de oficio la falta de cualidad activa, como si en el presente caso, por NULIDAD ABSOLUTA DE ASIENTO REGISTRAL, y como antes señaló, fuera un requisito para tener cualidad activa o un requisito de admisión de la demanda, demostrar la “calidad” de la propiedad, a través de toda la cadena titulativa de la cual se deriva la propiedad de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, lo que evidentemente constituye en todo caso, un pronunciamiento que atañe exclusivamente al mérito o fondo de cualquier proceso judicial, en el que se discuta la propiedad como sucede por ejemplo en una acción reivindicatoria; por lo que mal puede, la Juzgadora de la causa, sustentar la inadmisibilidad de la demanda sobre esos cimientos. Así mismo, tal pronunciamiento fue también determinante en el dispositivo del fallo, ya que la juzgadora en lugar de emitir un fallo definitivo sobre el fondo de lo realmente controvertido, emitió una decisión interlocutoria con fuerza de definitiva, sin tomar en cuenta los alegatos y pruebas contundentes presentadas oportunamente por esta representación judicial. - que en el presente caso, es necesario dejar bien claro, que la propiedad de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, no está en discusión y está plenamente probada según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, el 30.09.1975, bajo el N° 182, folios 127 al 128, Protocolo Primero, Tomo 01 Adicional 01, Tercer Trimestre de 1975, documento que consignó en copia certificada marcado con la letra “D” ; y que luego fueron rectificadas sus medidas según documento registrado en la citada Oficina de Registro el día 06.12.1996, bajo el N° 7, folios 88 al 93, Protocolo Primero, Tomo 19, Cuarto Trimestre de 1996; el cual anexó en copia certificada marcado con la letra “E”; y la correspondiente FICHA CATASTRAL, igualmente consignada. Dichos documentos, tienen plena validez y eficacia jurídica, por cuanto nadie hasta los actuales momentos ha intentado alguna acción por ejemplo de nulidad en contra de los mismos y mucho menos existe sentencia judicial que los anule, y que ponga en “entredicho” la propiedad de su representada, y sin perjuicio que cualquier acción en los actuales momentos en contra de la propiedad de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A estuviere prescrita. - que el documento inmediatamente anterior mediante el cual Gregorio Vásquez Alfonzo adquirió la propiedad del terreno que luego le fue transferida a su representada Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A., no está ni jamás ha sido anulado, esto es, el documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta en fecha 03.02.1969, bajo el N° 35, folios 45 al 46, Protocolo Primero, Tomo 02, Primer Trimestre de 1969, consignado con el libelo de demanda. - que la Juzgadora a quo, para declarar de oficio la falta de cualidad activa e inadmisible la demanda, debió circunscribirse en la sentencia recurrida, a los aspectos directamente vinculados a determinar a quienes la ley le concede la legitimación activa para intentar la acción de nulidad absoluta de asiento registral y no incurrir en excesos extendiéndose más allá del problema judicial sometido a su conocimiento y resolviendo alegatos o defensas no planteados por los codemandados, creando desigualdad entre las partes, máxime cuando existe una confesión ficta en la presente causa al no haber los codemandados José Emilio Gutiérrez y su conyugue, haber dado contestación de la demanda dentro del lapso legal correspondiente, tal y como fue advertido por esta representación en diligencias, en el escrito de promoción de pruebas y en el escrito de informes cursante en autos. - que la Juzgadora de la recurrida, al haber declarado de oficio la falta de cualidad activa de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, con base al análisis de toda la cadena titulativa que da origen a su derecho de propiedad, que tiene sobre un inmueble de 5.600 mts2, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, el 30.09.1975, bajo el N° 182, folios 127 al 128, Protocolo Primero, Tomo 01 Adicional 01, Tercer Trimestre de 1975 y según documento registrado en la citada Oficina de Registro el día 06.12.1996, bajo el N° 7, folios 88 al 93, Protocolo Primero, Tomo 19, Cuarto Trimestre de 1996; infringió el artículo 243, ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil, extralimitándose en sus funciones como juzgadora al valerse de argumentaciones que son propias de las partes contendientes en todo proceso judicial y cuya resolución en todo caso, corresponde al fondo del litigio, y debe haber sido alegado ; incurriendo de esta forma, la juzgadora de la recurrida, en un menoscabo en el derecho a la defensa e igualdad de su representada, al colocar su propiedad en “entredicho”, sin haber sido defensa de la contraparte, en virtud de la no contestación oportuna de la demanda, y sin haber existido previamente y en todo caso un juicio principal o reconvención que colocara (en el supuesto negado) en duda o anulara la propiedad de su representada. - que tal argumentación para declarar de oficio la falta de cualidad activa, la juzgadora de la recurrida, vulneró el derecho a la acción, al debido proceso y a una tutela judicial efectiva, pues pasó a revisar la validez o calidad del derecho de propiedad de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, remontándose indebidamente al origen de la titularidad, para colocarla en “entredicho”, como si en el presente proceso, se estuviere atacando o enervando la propiedad de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, que actualmente tiene plena validez y eficacia jurídica en el ámbito registral, es decir, Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A tiene un título de propiedad válido, y en vista de la naturaleza de la acción intentada, debe considerarse que tiene legitimación activa, para sostener el presente proceso judicial por nulidad absoluta de asiento registral, la cual debió ser tramitada debidamente hasta obtener una sentencia de mérito que resolviera la controversia. - que como defensa subsidiaria y el supuesto negado, que hubiera que analizar la calidad de la propiedad o la tradición legal de Administradora e Inmobiliaria Su casa C.A para determinar si tiene cualidad activa o no para intentar la acción de nulidad de asiento registral, denuncia en este supuesto también la infracción por parte de la juzgadora de la recurrida del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por haber incurrido en el Vicio de Silencio de Pruebas., al no haber la Juzgadora señalado, analizado ni valorado de ninguna manera la prueba consistente en COPIA CERTIFICADA de fecha 12/09/2017 expedida por la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta del documento protocolizado en la citada Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta en fecha 29.03.1969, bajo el N° 54, folios 94 vto. al 97 vto., Protocolo Primero, Tomo 01 Tercer Trimestre de 1969., el cual consigné conjuntamente con el escrito libelar en copia certificada marcada con la letra “I” y que se encuentra agregado a los autos a los (Folios 74 al 80 1era pieza) y la cual fue promovida en el lapso de promoción de pruebas.. - que con ese documento se demuestra el convenio celebrado entre la Comunidad Indígena Francisco Fajardo, representada por una nueva junta directiva encabezada por el Dr. Teodoro Quijada Wettel, y el ciudadano Héctor Ramón Díaz, en donde en la cláusula sexta del mencionado documento, la Comunidad Indígena Francisco Fajardo reconoce expresamente la plena propiedad del lote de terreno, indicado en la cláusula quinta del referido convenio a favor de Héctor Ramón Díaz, es decir, la Comunidad de Indígenas Francisco Fajardo reconoce expresamente a Héctor Ramón Díaz ser el propietario del terreno que le fue vendido por ésta, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Mariño del Estado Nueva Esparta bajo el Nº 252 folios 157 al 158, Protocolo Primero, Tomo Adicional, Primer Trimestre de 1964, por lo cual mal podría haber colocado la juzgadora en “entredicho” la propiedad de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, cuando la propia Comunidad de Indígenas Francisco Fajardo (vendedora) en fecha 29-03-1969 a través de una nueva junta directiva reconoció expresamente a Héctor Ramón Díaz ser el propietario del terreno que le fue vendido por ésta, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Mariño del Estado Nueva Esparta bajo el Nº 252 folios 157 al 158, Protocolo Primero, Tomo Adicional, Primer Trimestre de 1964. - que la Juzgadora también dejó de señalar, analizar y valorar las COPIAS CERTIFICADAS de fecha 14 de septiembre de 1993, expedidas por la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Mariño del Estado Nueva Esparta de los Oficios Nro.0970-646 de fecha 16 de octubre de 1965 agregado al cuaderno de comprobantes llevados por dicha oficina durante el 4to trimestre de 1965 bajo el Nº 13, folios 29 al 30 de su serie; y Oficio Nro.0970-37 de fecha 31 de enero de 1969 , agregado al cuaderno de comprobantes llevados por dicha oficina durante el 1er trimestre de 1969 bajo el Nº 12, folio 19 de su serie; ambos oficios emanados del extinto Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Penal de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. - que las pruebas silenciadas por la juzgadora de la causa, y en el supuesto negado, de que hubiera que analizar la tradición legal de la propiedad de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A para determinar si tiene o no cualidad activa para intentar la acción, son de gran importancia a los efectos de probar la plena validez de la propiedad de su representada, o en su defecto, que tiene un mejor derecho de propiedad, y en consecuencia, la juzgadora al ignorar por completo estas pruebas, incurrió en una evidente infracción del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por silencio total de pruebas, lo cual fue determinante en el dispositivo del fallo, por cuanto declaró inadmisible la demanda por falta de cualidad activa, fundamentándose en la condición de propietario. - que la juzgadora de la recurrida también incurrió en infracción del artículo 243 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil, por contradicción en los motivos para declarar de oficio la falta de cualidad activa, ya que en primer lugar, declaró la falta de cualidad activa para sostener el juicio, por ser Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A un tercero ajeno al negocio jurídico cuya nulidad demanda, fundamentándose en la nulidad de la venta de la cosa ajena, y en segundo lugar, de una manera contradictoria afianza su motivación de la falta de cualidad activa en el hecho de que según su decir la propiedad de su representada está en “entredicho”, y que por ello tampoco tendría cualidad. - que aun cuando ambas motivaciones dadas por la Juzgadora de la recurrida son erradas y carecen de sustento jurídico, tal y como ha sido explicado suficientemente en el presente recurso de apelación; dichas motivaciones en el fondo son contradictorias, porque no es posible que la Juzgadora primero señaló que Administradora e Inmobiliaria Su Casa no tiene cualidad activa por ser un tercero ajeno al negocio jurídico cuya nulidad se demanda y después señale más adelante que no tiene cualidad porque según su decir su propiedad está “entredicha”. - que se pregunta entonces y en el supuesto totalmente negado por esa representación lo siguiente: ¿En caso de no haber colocado la juzgadora en “entredicha” la propiedad de la parte actora, entonces ésta Si tendría cualidad activa para intentar la acción? ¿Qué pasa entonces con la falta cualidad activa declarada previamente por ser un tercero ajeno al negocio jurídico cuya nulidad se demanda?. - que como se denota, las motivaciones a pesar de que son erradas como ya se ha señalado suficientemente en este escrito de informes en apelación, las mismas son totalmente contradictorias, lo que hace también la sentencia nula por inmotivación por contradicción en los motivos para declarar la falta de cualidad activa e inadmisible la demanda, por infracción del artículo 243, ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil. - que así mismo, también en la sentencia recurrida, existe contradicción entre los motivos y el dispositivo, es por ello que, solo a titulo ilustrativo, y con la plena seguridad de que este tribunal superior revocará la sentencia de fecha 07-02-2020, por las consideraciones anteriormente expuestas; es oportuno indicar, que también la Juzgadora de la recurrida, cometió un craso error jurídico en el fallo recurrido, al declarar contradictoriamente en sus motivos y dispositivo por un lado inadmisible la demanda y por otro lado, improcedente la acción. - que como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia en diversos fallos, entre ellos el de la Sala Constitucional, mediante sentencia de fecha 8 de marzo de 2012, Exp. 11-1155, en la cual estableció lo siguiente: (…omissis…). - que la Juzgadora A quo, en la sentencia recurrida, así como no estuvo ajustada a derecho, por los motivos del recurso de apelación ya indicados, también evidencia una gran contradicción con la utilización de términos jurídicos que son antagónicos: inadmisibilidad e improcedencia; si la demanda es inadmisible lógicamente no puede declarar improcedente la acción, por cuanto, para declarar la improcedencia de la acción tenía que haber admitido la demanda y conocido el fondo de la misma, lo cual no ocurrió en el presente caso por una errada declaratoria de oficio de una cuestión jurídica previa (falta de cualidad activa). - que solicita se declare con lugar el presente recurso de apelación y nula la sentencia proferida en fecha 07-02-2020. - que la Juzgadora infringió el articulo 243 numeral 5 del Código de Procedimiento Civil, al haber tergiversado los términos de la pretensión para declarar de oficio la falta de cualidad activa de su representada e inadmisible la demanda, al considerar la demanda como una acción de nulidad de contrato de venta de la cosa ajena y no como realmente y explícitamente fue planteada en el escrito libelar: NULIDAD ABSOLUTA DE ASIENTO REGISTRAL, fundamentada en el artículo 44 de la Ley de Registro Público y del Notariado vigente, y por violación de la norma de carácter imperativo (de orden público) que contiene el principio de legalidad previsto en el artículo 8 ejusdem; acción que puede ser intentada por todas aquellas personas que tengan un interés jurídico y se vean afectadas o lesionadas en sus derechos por una indebida o ilegal inscripción registral. - que la Juzgadora, incurrió en el vicio de silencio de pruebas, por infracción del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al no haber señalado, analizado, ni valorado el medio probatorio: Comunicación –Respuesta DC Nº 047-19 de fecha 04 de junio de 2019 emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio General en Jefe Santiago Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, - que la Juzgadora infringido el artículo 243, ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil, al haberse extralimitado en el problema judicial sometido a su conocimiento, para declarar de oficio la inadmisibilidad de la demanda por falta de cualidad activa de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, al analizar la “calidad de propietaria” del terreno de Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A, remontándose indebidamente a la cadena titulativa que da origen al derecho de propiedad, para colocarla en “entredicho”, por un lado, como si ello fuera un requisito o presupuesto de procedencia, de admisibilidad o de inadmisibilidad de la acción de nulidad absoluta de asiento registral intentada, y por otro lado, como si ello fuere objeto de discusión en el presente proceso, en donde los codemandados José Emilio Gutiérrez y su conyugue no contestaron la demanda en tiempo oportuno, quedando a tenor de la ley confesos; y mucho menos sin haber existido previamente algún proceso judicial que así lo determinase, creando desigualdades entre las partes, vulnerándose el debido proceso, la tutela judicial efectiva, y frustrando indebidamente con tal proceder, el ejercicio de la acción intentada por su representada Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A. - que como defensas subsidiarias, en los supuestos solamente indicados en los puntos: 1.1 por error de interpretación del artículo 1.483 Código de Procedimiento Civil; 3.1 (a,b) por vicio de silencio total de pruebas ; y 4.1 (A, B) por contradicciones entre los motivos y por contradicciones entre los motivos y el dispositivo. VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.- ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.- PARTE ACTORA.- Como fundamento de la demanda de NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL, expuso el apoderado judicial de la parte actora lo siguiente: - que su representada es propietaria de una porción de terreno ubicado en la calle Guaiquerí, con avenida Francisco Esteban Gómez, sector Sabanamar de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, con una superficie de cinco mil seiscientos metros cuadrados (5.600 mts²), cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: en 12 metros con calle Guaiquerí y Av. Francisco Esteban Gómez. SUR: en 44 metros con cerca del aeropuerto viejo. ESTE: en 202, 18 metros con dieciocho centímetros, con terreno que es o fue de Desarrollos Castor, S. A, hoy Conjunto residencial Royal Crown., y OESTE: en 202,51 metros con cincuenta y un centímetros, con terreno que es o fue de Supercable, calle de por medio y Residencias Coral Garden Villas, según documento otorgado en fecha 2 de marzo de 2017, protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este estado, bajo el N° 2017-301, Asiento Registral del Inmueble matriculado con el N° 398-15-6-1-15018, y según se evidencia de informe técnico de levantamiento topográfico, plano de levantamiento topográfico debidamente revisado y sellado por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta en fecha 08-08-2017 y su correspondiente ficha catastral actualizada N° 12.506, correspondiente a la N° 1.11612-X de fecha 08-08-2017 que consignó marcados “A”, “B” y “C”. - que dicha porción de terreno de 5.600 mts², era parte de mayor extensión que comprendía una superficie total de 12.963 mts² (...) y que es lo que le queda de la mayor extensión de 12.963 mts² a su representada ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C. A, después de venderle DIANA IRAUSQUIN DE VASQUEZ, una parte de dicha extensión de tierra con una superficie de 7.363 mts² (...). - que los referidos 12.963 mts² los adquirió el ciudadano GREGORIO VASQUEZ ALFONZO de CARMEN LETICIA URBANO, según documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este estado en fecha 03-02-1969, bajo el N° 41, folios 68 al 70, protocolo primero, tomo 01, primer trimestre de 1969 el cual consignó en ese acto en copia certificada, habiéndolo adquirido HECTOR DIAZ de la Comunidad de Indígena Francisco Fajardo .según documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este estado en fecha 23-03-1964, bajo el N° 252, folios 157 al 158, protocolo primero, tomo adicional, primer trimestre de 1964 y por documento protocolizado en fecha 29-03-1969, bajo el N° 54, folios 94 vto al 97 vto, protocolo primero, tomo 1 tercer trimestre de 1969, los cuales consignó marcados “H” e “I”. - que son los hechos que el 13-03-2017, su representada se percató que en su terreno se encontraban unos obreros realizando trabajos de limpieza con ayuda de maquinarias, por orden y cuenta de una persona jurídica distinta a su representada, siendo que ésta es la propietaria del terreno en una extensión de 5.600 mts², y que debido a esta situación, su representada se enteró que esa persona jurídica que ordenó por su cuenta realizar esos trabajos de limpieza sobre el terreno de ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A es la empresa INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A,, por haberlo adquirido de manos del ciudadano JOSE EMILIO GUTIERREZ y de su cónyuge BLANCA MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ en fecha 02-03-2017, mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este estado, bajo el N° 2017-301, matriculado con el N° 398-15-6-1-15018. - que la inscripción de este último documento está afectando y lesionando el derecho de propiedad de su representada ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, en virtud de que el inmueble que compró INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, a JOSE EMILIO GUTIERREZ, a pesar de provenir de un título distinto, en la realidad extraregistral, es un inmueble superpuesto o solapado al terreno de su representada pero en una mayor extensión. - que el inmueble vendido a INVERSIONES PASEO DEL MAR, C. A, en fecha 2 de marzo de 2017, por documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este estado, bajo el N° 2017-301, matriculado con el N° 398-15-6-1-15018, el cual forma parte de un terreno de mayor extensión que la Comunidad de Indígenas Francisco Fajardo vendió a José E. Gutiérrez, por documento protocolizado en fecha 23 de marzo de 1964, bajo el N° 253, folios 156 vto., al 159, Protocolo Primero, Tomo Adicional, Primer Trimestre de 1964, dicho documento fue anulado mediante sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Accidental en lo Civil, Mercantil, y Penal de esta Circunscripción Judicial, en fecha 30 de junio de 1965, y que aparece ejecutoriada dicha sentencia mediante su registro en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado en fecha 25-10-1965, es decir que dicho tribunal en fecha 30-06-1965 declaró nula la venta que la Comunidad Indígenas Francisco Fajardo representada en ese entonces por el ciudadano JOSE ROMAS VASQUEZ, le hizo a JOSE EMILIO GUTIERREZ, por documento protocolizado en fecha 23-03-1964, inscrito bajo el N° 253, folios 158 al vto 159, protocolo primero, tomo adicional, primer trimestre, y que en virtud de la declaratoria de nulidad del citado documento de venta, ni el ciudadano JOSE EMILIO GUTIERREZ ni su cónyuge, podían efectuar ningún tipo de enajenación o gravamen, y que no obstante lo hicieron y que la referida venta realizada por estos a la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, le está lesionando el derecho de propiedad a su representada (...). PARTE DEMANDADA.- En fecha 22 de mayo de 2019 la abogada LETICIA ESPINOZA CARRION, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demanda sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, dio contestación a la demanda en donde alega: - que conforme a la sentencia N° 313 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 29-06-2018, se manifestó expresamente la necesidad de involucrar directamente como codemandado al registrador que haya intervenido en la inscripción del asiento registral que se pretenda anular por vía judicial, y que al no plantearse la presente querella en contra de la señalada funcionaria, la demanda violó el litisconsorcio pasivo necesario para tramitar adecuadamente el presente proceso y por ello pide que sea declarada inadmisible in limine litis, por infracción de la ley, ya que la pretensión principal es la nulidad de absoluta del asiento registral. - que niega, rechaza y contradice la demanda intentada en contra de su representado, tanto en los hechos expuestos como en el derecho que de ella se pretende deducir. - que niega y rechaza que la inscripción del titulo de propiedad de su representada, está afectando y lesionando el derecho de propiedad de Inmobiliaria Su Casa C.A, que asimismo niega y rechaza expresamente, que los 5.600 mts² de terreno supuestamente propiedad del demandante, se encuentren dentro del área de terreno de su representada que consta de 8.114 mts². - que niega, rechaza y contradice que la venta que le hicieren los ciudadanos JOSE EMILIO GUTIERREZ y BLANCA MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ a su representada, lesione el derecho de propiedad de la demandada. - que niega, rechaza y contradice que la venta que consta en el documento registrado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado el 02-03-2017 bajo el N° 2017-301, correspondiente al libro de folio real del año 2017, se haya efectuado en franca violación al orden público y a la seguridad jurídica, debido a que se celebró cumpliendo con la legalidad formal y material y en absoluta buena fe, y que en consecuencia no se violaron ni el principio de legalidad registral, ni el principio de consecutividad registral establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley de Registro Público y el Notariado (...). Por su parte los co-demandados ciudadanos JOSE EMILIO GUTIERREZ y BLANCA MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ, asistidos de abogado, contestaron la demanda, en los siguientes términos: - que el demandante instauró una causa en su contra con fundamentos ambiguos e inequívocos, donde presenta documentos de tenencia ilegales como será demostrado. - que la tradición legal de donde proviene el documento que presenta como argumento para solicitar la nulidad del asiento registral proviene de un documento nulo de fecha 23-03-1964, bajo el N° 252, folios 157 al 158, protocolo primero, tomo adicional, primer trimestre del año 1964, donde se evidencia claramente la nota marginal que recae sobre el mismo donde el tribunal anula el documento del cual la parte actora pretende demandar, la cual se encuentra en dicha sentencia de nulidad se encuentra dentro del expediente promovida por el mismo accionante, se encuentra registrada en la Ofician de Registro Subalterno del Municipio Mariño de este estado en fecha 21-10-1965, bajo el N° 1, folios 1 al 6, protocolo primero, tomo 2. - que la tradición del demandante es nula y por eso es inadmisible la demanda (...). - que el ciudadano HECTOR DIAZ, le compró un lote de terreno a la Comunidad de Indígenas Francisco Fajardo, con una superficie de 37.800 mts, ubicado en Porlamar, sector Genovés, registrado bajo el N° 252, folios 157 y 158, protocolo primero, tomo adicional, primer trimestre del año 1964 de fecha 23-03-1964, lo cual demuestra que el documento de donde parte la tradición legal del demandante viene de un documento anulado por una sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Penal de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta de fecha 21-10-1965, bajo el N° 1, folios 1 al 6, protocolo primero, tomo 2. - que el ciudadano HECTOR DIAZ, le vendió una parte del terreno anulado a la ciudadana CARMEN LETICIA URBANO, concretamente 12.000 mts, ubicado en el sector Genovés de la ciudad de Porlamar, Distrito (hoy Municipio) Mariño de este Estado, donde en el mismo documento registrado bajo el N° 41, folios 68 al 70, protocolo tercero, tomo 1, primer trimestre del año 1969 de fecha 31-01-1969, en su aparte dice que el lote de terreno allí vendido le pertenece por documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, donde el mismo ciudadano HECTOR DIAZ, expresa que realiza una aclaratoria de los anteriores linderos del referido lote de terreno, quedando de la siguiente forma: Norte: terrenos indígenas, Sur: con la cerca del aeropuerto de Porlamar, Este: terrenos de José Emilio Gutiérrez y Oeste, con terrenos de José Mercedes Fernández, bajo el N° 252, folios 157 al 158, protocolo primero, tomo adicional, primer trimestre del año 1964, es nula. - que luego el ciudadano HECTOR DIAZ pretendió formalizar la venta de la ciudadana CARMEN LETICIA URBANO, trasladando la nota marginal nula de fecha 31-01-1969, bajo el N° 41, folios 68 al 70, protocolo primero, tomo 2, en un documento donde el ciudadano HECTOR DIAZ, formalizó un convenimiento con la Comunidad Indígenas Francisco Fajardo, bajo el N° 54, folio vuelto 94 al 97, protocolo primero, tomo 1, primer trimestre del año 1.969 de fecha 29-03-1969, donde el registrador se inhibió de firmar la nota marginal donde el es donde se evidencia que el tribunal que dicta la medida para dicho levantamiento fue posterior a la venta que le hizo HECTOR DIAZ a CARMEN LETICIA URBANO, es por ella que carece de legitimidad por cuanto el mismo parte de un documento nulo, por consiguiente la venta que realizó la ciudadana CARMEN LETICIA URBANO, al ciudadano GREGORIO VASQUEZ es nula y posterior a esta el ciudadano GREGORIO VASQUEZ traspasa todos sus derechos y acciones que le pertenece según documento protocolizado por ante el Registro Subalterno bajo el N° 35, folios 45 al 46, protocolo primero, tomo 2, primer trimestre del año 1969 de fecha 03-02-1969 es nula, a la Administradora e Inmobiliaria su Casa, C.A, y también alegó documento protocolizado ante el Registro Subalterno del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta bajo el N° 182, folios 127 y 128, tomo 1 adicional, tercer trimestre del año 1975 de fecha 30-09-1975. - que en el documento de HECTOR DIAZ, no existe ningún levantamiento de prohibición de enajenar y gravar, y es por eso que este procedimiento es inoperante porque carece de legalidad, que la venta que se realizó a favor de CARMEN LETICIA URBANO, fue estampada porque el terreno que le pertenecía al ciudadano HECTOR DIAZ, el cual fue anulado por la sentencia ya descrita ante este tribunal, no la había vendido, porque la nota marginal de esa escritura de fecha 31-01-1969, no le pertenecía por ese documento de convenimiento que fue registrado bajo el N° 54, folios 94 al 97, protocolo primero, tomo 1, primer trimestre del año 1969 de fecha 29-03-1969, y que de allí parten los vicios por falta de cualidad del mismo de conformidad con el artículo 1.976 del Código Civil venezolano vigente, es por lo que manifiesta que no tiene facultad ni la cualidad en cuanto a la pretensión de solicitar la nulidad de la nota marginal registrada ante el Registro Subalterno del Municipio Mariño, donde el ciudadano JOSE EMILIO GUTIERREZ y la ciudadana BLANCA MARGARITA DE GUTIERREZ, cumplieron con todos los requisitos , para poder efectuar la venta a la empresa PASEO DEL MAR, no teniendo al momento de la venta, ninguna prohibición sobre el mismo documento donde se deja constancia de la tradición legal promovida por la parte demandante. - que la tradición que viene trayendo la ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, carece de legalidad y formalidad, por cuanto es nula y no tiene cualidad para la presente demanda incoada que se les hace, pues con todas estas artimañas e ilegalidades pretende la demandante burlar al tribunal, por cuanto sus linderos no son correctos y se sale su lindero Este, no respetando al colindante, presentando un documento como lo es el plano donde se evidencia que el terreno es oblicuo de forma rectangular, y que con esas artimañas está solapando el terreno que era de su propiedad. - que debido a la usurpación demostrada y la falta de cualidad por parte de la accionante, solicita se desestime y declare sin lugar la demanda incoada en menoscabo de la sus derechos (...). PUNTO PREVIO NULIDAD DE LA SENTENCIA Ha señalado la doctrina judicial, que al dictarse sentencia debe el sentenciador cuidar el cumplimiento de las exigencias que sobre la misma hace el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que toda sentencia debe contener los siguientes requisitos, a saber: 1. La indicación del Tribunal que la pronuncia. 2. La indicación de las partes y de sus apoderados. 3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos. 4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión. 5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. 6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.” La carencia de cualquiera de estos requisitos, anula la sentencia, tal como prescribe el artículo 244 del mismo Código, cuando expresa: “Artículo 244. Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.” De lo que puede concluirse que la sentencia será declarada nula, únicamente en los siguientes casos: a) Cuando no cumpla con las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; b) Cuando absuelva de la instancia; c) Por resultar contradictoria; d) Cuando no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido, e) Cuando sea condicional o contenga ultrapetita, entendiéndose como ultrapetita el que juez en su fallo conceda más de lo que le es pedido. En ese sentido, el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil establece: “La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, solo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246. Parágrafo Único.- Los Tribunales superiores que declaren el vicio de la sentencia de los inferiores apercibirán a éstos de la falta cometida y en casos de reincidencia, le impondrán una multa que no sea inferior de dos mil bolívares ni exceda de cinco mil” Se observa que el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil le impone al Juez de Alzada el deber de resolver el fondo del litigio; previa declaratoria del vicio de la sentencia del juzgado inferior, lo que asegura una actuación acorde con los principios de celeridad y economía procesal ya que permite obtener la revisión del mérito de la cuestión apelada. Así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fallo de fecha 11 de noviembre de 2003 al señalar: “…el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, introdujo una importante modificación en el régimen de las reposiciones, consistentes en que, cuando el Superior encuentre en el fallo apelado la existencia de vicios de los censurados en el artículo 244 ejusdem y acuerde por ello la revocación del mismo, no ordenará la reposición de la causa sino que en su sentencia corregirá directamente lo que fuere el caso. Y esta es, a juicio de la Sala, una disposición de orden público procesal, dirigido a encauzar u ordenar el procedimiento con vista del principio de celeridad que debe informarlo, por lo que no puede el Juez subvertirla ni las partes convenir en ello y su examen y sanción puede por esa razón ser objeto de análisis y decisión de oficio (…) independientemente que la sentencia del a quo no se hubiere pronunciado sobre dicha pretensión, es obligación del Juez de Alzada declarar tal vicio y resolver el fondo del litigio…” Se denuncia en este asunto, en el escrito de informes presentado en fecha 20 de noviembre de 2020 (f. 190 al 229 de la pieza N° 3) que la sentencia apelada esta inficionada del vicio de incongruencia en razón de que: “...la jueza de la causa declaró oficiosamente la falta de cualidad activa, ya que al ser mi representada ADMINISTRADORA E INMOBILIAIIRA SU CASA, C.A, un tercero ajeno al negocio jurídico cuya nulidad se demanda, no tiene cualidad activa para intentarla, fundamentándose equivocada o erradamente la Juzgadora en la acción de nulidad del contrato de venta de la cosa ajena prevista en el artículo 1.483 del Código de Procedimiento Civil (sic), es decir, que la juzgadora de la recurrida tergiversó los términos de la pretensión deducida por mi representada ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA C.A, al confundir la acción de NULIDAD ABSOLUTA DE ASIENTO REGISTRAL intentada contra JOSE EMILIO GUTIERREZ, su cónyuge INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, con la nulidad del contrato de la venta de la cosa ajena (nulidad relativa) prevista en el artículo 1.483 del Código Civil; siendo que se trata de pretensiones diferentes, aunque puedan tener el mismo efecto jurídico ( declaratoria de nulidad) En efecto la recurrida incurrió en evidente tergiversación de la pretensión deducida por la gravedad, de que la consecuencia de tal desacierto para mi representada fue haber declarado la falta de cualidad activa, la inadmisiblidad de la demanda e improcedente la acción (...) es decir, que la jueza de la recurrida sin mayor argumentación jurídica o análisis de derecho que sustentara su actuación, modificó el título de la pretensión, subsumiendo la demanda intentada en un dispositivo legal distinto en la que realmente y de una manera explicita ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, fundamentó su acción, lo que constituye una modificación de los términos de la litis, infringiendo en consecuencia lo dispuesto en el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil por incongruencia (...) En ese sentido tenemos que el vicio de incongruencia, contemplado en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se verifica cuando el juez decide sin atenerse a las pretensiones plasmadas en el libelo y en la contestación de la demanda; pudiendo tornarse en una incongruencia positiva, cuando el juez otorga más de lo solicitado en la demanda o en la contestación; incongruencia negativa, cuando el juez otorga menos de lo que se le ha pedido; o incongruencia mixta, que vendría a ser una combinación de las anteriores, en ese caso el juez se pronuncia sobre un objeto diferente a lo pretendido. Determinado lo anterior, y antes de emitir la decisión que corresponda, es importante citar la parte dispositiva del fallo recurrido: “DISPOSITIVA. Por las razones expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SE DECLARA OFICIOSAMENTE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA, de la empresa ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A., para sostener el presente juicio de NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL, incoado en contra de los ciudadanos JOSE EMILIO GUTIERREZ, MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ y la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A. SEGUNDO: IMPROCEDENCIA de la presente acción de NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL, y la INADMISIBILIDAD de la demanda. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil...” Observa esta alzada que el fundamento del vicio delatado se sustenta en el hecho de que presuntamente el a quo tergiversó la pretensión deducida ya que procedió a declarar oficiosamente la falta de cualidad activa, estableciendo como sustento que su representada ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA C.A, es un tercero ajeno al negocio jurídico cuya nulidad se demanda, fundamentándose en lo previsto en el artículo 1.483 del Código Civil, que contempla la venta de la cosa ajena, confundiendo con ese razonamiento la acción de NULIDAD ABSOLUTA DE ASIENTO REGISTRAL con la de NULIDAD DEL CONTRATO DE VENTA DE LA COSA AJENA, a pesar de que ambas son pretensiones diferentes. Lo anteriormente destacado se puede perfectamente corroborar de la simple lectura del libelo de la demanda, ya que el actor sustentó la misma en el artículo 44 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado del año 2014, y su pretensión se concentra en que el asiento registral del documento inscrito en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta, en fecha 02-03-2017, bajo el N° 2017-301, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.15018, correspondiente al libro real del año 2017, por medio del cual los ciudadanos JOSE EMILIO GUTIERREZ y su cónyuge BLANCA MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ, dan en venta a la sociedad de comercio INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, es nulo por cuanto su inscripción registral está afectando y lesionando el derecho de propiedad de su representada ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, en virtud de que el inmueble que compró INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, a JOSE EMILIO GUTIERREZ, a pesar de provenir de un título distinto, esta superpuesto o solapado al terreno propiedad de su representada. Lo anteriormente señalado se puede claramente inferir cuando el a quo en el fallo recurrido indica que “... Del tenor normativo del artículo 1.483 del Código Civil, se concluye que bajo este supuesto, la parte actora no tiene cualidad para demandar la nulidad del asiento registral del contrato de venta celebrado entre JOSE EMILIO GUTIERREZ y BLANCA MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ, y la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, por ser un tercero frente a ese negocio jurídico...” Como corolario de lo apuntado es evidente que en efecto, según el escrito libelar el objeto de la pretensión se circunscribe a reclamar judicialmente la nulidad del documento de compraventa protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este estado, en fecha 02-03-2017, bajo el N° 2017-301, matriculado con el N° 398-15-6-1-15018, correspondiente al libro de folio real del año 2017, por medio del cual el ciudadano JOSE EMILIO GUTIERREZ y su cónyuge BLANCA MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ, dan en venta a la empresa INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, un inmueble con una superficie de 8.114 mts², basado en el hecho de que el documento anterior de adquisición que se invoca en el mismo, el protocolizado en fecha 23 de marzo de 1964, bajo el N° 253, folios 156 vto., al 159, Protocolo Primero, Tomo Adicional, Primer Trimestre de 1964, por medio del cual la Comunidad de Indígenas Francisco Fajardo vendió el mencionado terreno al co-demandado JOSE EMILIO GUTIERREZ, fue anulado según sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Accidental en lo Civil, Mercantil, y Penal de esta Circunscripción Judicial, en fecha 30 de junio de 1965, la cual fue ejecutoriada mediante su registro en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado en fecha 25-10-1965, y que no obstante a esa situación, el a quo omite consideraciones sobre ese aspecto, y resuelve luego de declarar “supuestamente de manera oficiosa” la falta de cualidad activa basándose no en el artículo 44 de la Ley de Registro Público y el Notariado, publicada en el año 2014, sino en el artículo 1.483 del Código Civil que contempla la acción de nulidad por venta de la cosa ajena. Sobre la declaratoria oficiosa de la falta de cualidad activa, que argumenta el actor apelante se debe significar primero, que dicha defensa sí fue alegada por la parte co-demandada según se infiere en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 24-05-2019 (f. 149 y 150 de la pieza N° 2) por los co-demandados JOSE EMILIO GUTIERREZ y BLANCA MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ, donde alegan que el actor “... no tiene facultad ni la cualidad en cuanto a la pretensión de solicitar la nulidad de la nota marginal registrada... “y segundo, para el caso de que no se hubiera planteado como defensa en el recurrir del juicio, desde la publicación de la sentencia vinculante número 778 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal supremo de Justicia en fecha 12 de diciembre del 2012, el juzgador puede en cualquier estado y grado del proceso declarar la falta de cualidad pasiva o activa y ordenar la integración al mismo, cuando se este en presencia de un litisconsorcio necesario, pues su carga como rector del proceso es propiciar la válida instauración del proceso. En este asunto consta que el proceso se instauró en el año 2017, por lo cual en atención al principio de la expectativa plausible y confianza legítima, estaba suficientemente facultado a dar aplicación al criterio de La Sala y declarar de oficio no solo la falta de legitimación, sino también la integración al proceso de aquella persona que se haya omitido incorporar al mismo. Para reforzar lo dicho, a continuación se copia un extracto de la sentencia RC000 489, del 4 de agosto del año 2016, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente 16-116 en donde se hacen consideraciones relacionadas con lo resuelto: “...Del mismo modo, los citados precedentes judiciales son contestes en aseverar que el juez debe examinar preliminarmente la legitimación de las partes, sin que deba verificar la efectiva titularidad del derecho, pues ello incumbe al fondo de la controversia, su labor es advertir si la legitimación para obrar (activa) se hace corresponder la legitimación a contradecir (pasiva), o sea, a mantener la situación jurídica opuesta a aquélla que se afirma o se quiere hacer afirmar por el juez, indicando respecto de la importancia de la legitimación al proceso que: “…Del criterio parcialmente transcrito, se evidencia que el juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no obstante esto no implica determinar la efectiva titularidad del derecho, porque esto obviamente es materia de fondo del litigio, pero si debe advertir cuando examina la legitimación de la parte que esté debidamente conformada la relación jurídico procesal, mediante la correspondencia o identidad lógica entre las personas a quien la ley hipotéticamente confiere la facultad de estar válidamente en juicio como actor o demandado, por ser aquellas frente a quienes ha de producir sus efectos la sentencia, y aquellas que concretamente se presentan como tales en el juicio de que se trata. (…omissis…) Como puede advertirse, la legitimación al proceso adquiere relevante significación en el correcto desenvolvimiento del proceso, de allí que deba ser tratada como un verdadero presupuesto procesal que atañe a los sujetos, y que más allá de toda disquisición científica en cuanto a determinar si la cualidad es una condición de la acción, o la regular instauración de la relación procesal, o si más bien lo es de la emisión de una sentencia de cualquier signo o de una sentencia favorable, lo importante es advertir oportunamente como lo sostiene el tratadista Hernando Devis Echandía, que se cumplan las “…condiciones o cualidades subjetivas que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales como fines concretos, mediante una sentencia de fondo o merito o para controvertirlas…”. (Nociones de Derecho Procesal Civil. Aguilar Editores. 1966. Página 300.)”. (Sentencia N° 778, de 12/12/2012, juicio: Luis Nunes contra Carmen Alvelaez). Ha sido criterio reiterado del mismo modo en la citada decisión de la Sala, que la falta de cualidad o legitimación a la causa es una institución procesal que constituye una formalidad esencial para la búsqueda de la justicia, pues está estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y a ser juzgado sin indefensión, aspectos ligados al orden público y, por tanto, el juez tiene el poder de examinar de oficio la subsistencia de la legitimación en todo grado y estado de la causa, visto que su comprobación es prejudicial a cualquier otra. En el orden de las ideas anteriores, resulta obvio pensar que si a la formación de un contrato concurrieron con su voluntad dos o más sujetos de derecho, la modificación, disolución o, en suma, la alteración del mismo, no podría decretarse válidamente en un proceso sin que todos ellos hubiesen tenido la posibilidad de ejercer el derecho de contradicción. No parece conforme a la naturaleza ab-initio del contrato, que decisión tan trascendental, porque repercute en la esfera patrimonial de todos y cada uno de ellos, pueda tomarse a espaldas de uno o varios de sus autores. La razón clama y, así lo establece la ley (ex artículo 146 Código de Procedimiento Civil), porque tal determinación no sobrevenga sin que al proceso donde se discute el asunto se vinculen todas esas personas, bien a la parte actora, ora a la demandada. Aun más, a propósito de procesos en los que se ventilan algunas cuestiones atinentes a los contratos, tales como las relacionadas con la existencia, validez, modificación o extinción de los mismos, como ocurre, por ejemplo, con la nulidad, simulación o resolución deben comparecer a él todos los que les dieron vida jurídica, determinándose así que, incuestionablemente, se trata de un litisconsorcio necesario, no está demás aclarar que la decisión que finalmente se adopte en tales procesos, debe ser uniforme, dado que resulta inadmisible que, por ejemplo, el contrato se aniquilara frente a unos contratantes, al tiempo que subsistiera respecto de otros, pues, con eso la unidad material que sin duda ostenta el acuerdo de voluntades, se vería seriamente comprometida. …” De ahí, que el fallo recurrido es nulo por haber incurrido en el vicio de incongruencia negativa, contemplado en el numeral 5 del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que -se insiste- el a quo no se atuvo a lo alegado y probado en autos, sino que mas bien, se apartó del tema decidemdun, al tergiversar la pretensión del actor, en el artículo 1.483 del Código Civil que como se dijo se vincula o regula lo que es la venta de la cosa ajena. Con respecto al vicio de silencio de pruebas sostuvo que la Juzgadora a quo en la sentencia recurrida ignoró por completo la prueba relacionada con la comunicación-respuesta N° DC-047-19 de fecha 04-06-2019 emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, toda vez que “... no señaló, ni analizó, ni valoró de ninguna forma la mencionada documental, que demuestra o hacen presumir al menos el solapamiento de ambos terrenos, y que en consecuencia demuestra el interés de mi representada en intentar la acción de nulidad absoluta del asiento registral...” es decir, no señaló ni analizó, ni valoró de ninguna forma la mencionada documental que a su juicio demuestra o permite presumir el alegado solapamiento de ambos terrenos, el que según el actor le pertenece y el que se dice es propiedad de la parte co-demandada, la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, y que al existir en la presente causa, una prueba silenciada totalmente y que es determinante en el dispositivo del fallo, hacen la sentencia proferida en fecha 07-02-2020, nula por infracción del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Conforme a las delaciones efectuadas es necesario puntualizar que según el texto de la sentencia recurrida, consta que se resolvió como primer punto que la demanda es inadmisible por falta de legitimación activa, por lo cual el a quo no estaba obligado a emitir pronunciamiento sobre todo el material probatorio aportado durante el curso del proceso, ya que en esos casos lo procedente es abstenerse de emitir criterio sobre la valoración del resto de las aportaciones probatorias, e inclusive sobre todos los alegatos y defensas señalados en su oportunidad procesal. Por ese motivo se estima que el vicio delatado es improcedente. Y así se decide. Con respecto al vicio de motivación contradictoria se sostiene que en la sentencia se dice por un lado que la accionante ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, no tiene cualidad activa por ser un tercero ajeno al negocio jurídico cuya nulidad se demanda y después señala más adelante que no tiene cualidad porque según su decir su propiedad está “entredicha”; sin embargo en este caso estima quien decide que no se configuró dicho vicio, ya que en ningún momento incurrió en contradicción, pues claramente se sostiene que la empresa accionante, no forma parte de la relación contractual que dio lugar a la presente demanda de nulidad de asiento registral, lo cual es cierto, ya que en dicho contrato, figuran los ciudadanos JOSE EMILIO GUTIERREZ y su cónyuge BLANCA MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ, como vendedores y la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, como compradora, y el otro señalamiento es una apreciación que realizó el a quo, sobre la alegada propiedad de la actora sobre el inmueble que consiste en un terreno ubicado en la calle Guaiquerí con avenida Francisco Esteban Gómez, sector Sabanamar de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, con una superficie de cinco mil seiscientos metros cuadrados (5.600 mts²) cuyas medidas y linderos son las siguientes: NORTE: en doce metros (12 mts) con calle guaiquerí y Av. Francisco Esteban Gómez; SUR: en cuarenta y cuatro metros (44 mts) con cerca del Aeropuerto Viejo, ESTE: doscientos dos metros con dieciocho centímetros (202,18 mts) con terreno que es o fue de Desarrollo Castor S.A, hoy Conjunto Residencial Royal Crown; y OESTE: en doscientos dos metros con cincuenta y un centímetros (202,51 mts) con terreno que es o fue de Supercable, calle de por medio y Residencias Coral Garden Villas, al señalar que la empresa demandante no tiene cualidad para demandar la nulidad del asiento registral mediante la presente acción, debido además a que “ la propiedad que ostenta la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA. C.A., del lote de terreno de doce mil novecientos sesenta y tres metros cuadrados, (12. 963 mts2), del cual depende la superficie de CINCO MIL SEISCIENTOS METROS CUADRADOS, (5600 mts2), que alega la parte actora fue solapada por el terreno propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A., esta entredicha por ser su antecesor anulado...”, lo cual no es un asunto discutido en este caso, por cuanto como ya se ha expresado, el thema decidemdum en este caso, es determinar si la acción de nulidad de asiento registral incoada es procedente o no, conforme a los alegatos y defensas que se verificaron durante el desarrollo del juicio. No obstante a lo resuelto es necesario señalar que en la sentencie recurrida se declaró la demanda inadmisible, basado -como se dijo- en la falta de cualidad activa de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, para instaurar el presente proceso, y que en lugar de abstenerse de analizar las pruebas y el resto de los alegatos de las partes, tal y como lo ha venido señalando de manera reiterada la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en diversos fallos, procedió a dilucidar el fondo de la controversia declarándola improcedente. Esta situación, a juicio de quien decide, configura el vicio de motivación contradictoria por cuanto fuera de los parámetros legales procedió a desechar la demanda no solo por motivos de inadmisibilidad, sino que también se adentró a estudiar y a emitir pronunciamiento sobre la procedencia de la acción instaurada. Bajo tales señalamientos se concluye que la sentencia apelada, que es la emitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta el 7 de febrero de 2020, es nula por infringir lo establecido en los numerales 4° y 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y por consiguiente debe esta alzada anular dicho fallo y mas aun, en cumplimiento del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil el cual establece que “... La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio...” proceder a resolver el asunto, y lo hace en los siguientes términos. LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Sobre la legitimación ad causam ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 258 dictada el 20 de junio de 2011, que este es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. En este sentido la Sala hace el siguiente estudio: Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: “Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.” Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala el autor antes citado: “Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Vid. Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis.Bogotá. 1961. pág. 539) De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”. La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: “…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Vid. Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193). De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros). Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: Bernard Poey Quintaa c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran. Ahora bien, como quiera lo sostenido en dichas decisiones discrepa de lo decidido por esta misma Sala en otras oportunidades, conforme a lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil juzga necesario garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, por lo que en su condición de máximo y último intérprete de la Constitución encargado de velar por su uniforme interpretación y aplicación, tomando en consideración que de acuerdo con lo establecido en dicho precepto, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República, abandona expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez, sentado entre otras, en sentencia N° 207 del 16 de mayo de 2003, expediente N° 01-604, caso: Nelson José Mújica Alvarado y otros c/ José Laureano Mújica Cadevilla y otra; sentencia N° 15 del 25 de enero de 2008, expediente N° 05-831, caso: Arrendadora Sofitasa C.A, Arrendamiento Financiero c/ Mario Cremi Baldini y otro; sentencia N° 570 del 22 de octubre de 2009, expediente N° 09-139, caso: Jesús Alberto Vásquez Mancera y otros contra Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., así como cualquier otra decisión que contenga el aludido criterio que aquí se abandona. Determinado lo anterior, corresponde en primer lugar analizar lo concerniente a la cualidad del actor para incoar la presente demanda, por constituir éste un presupuesto procesal que debe ser analizado y declarado aun de oficio por el tribunal que decide, ya que el mismo se vincula directamente con la válida instauración del proceso. Y en ese sentido se tiene, que el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, dispone que “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente”. Por su parte, el artículo 146 del mismo Código establece que “Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52”. En interpretación de las normas precedentemente transcritas, la Sala de Casación Civil ha indicado que la falta de cualidad constituye una defensa de fondo que puede ser opuesta o no por el demandado, y que, por tanto, de no ser alegada, puede ser suplida o advertida de oficio por el Juez. (Ver, entre otras, Sent. 668/15, caso: Pedro Pérez Alzurutt). Sobre este aspecto la Sala Constitucional desde la sentencia N° 507/05, caso: Andrés Sanclaudio Cavellas, dictada en el expediente N° 05-0656, de manera inveterada dejó asentado lo siguiente: “(…) Ahora bien, la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho – legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”. Igualmente, la Sala de Casación Civil en sentencia N° 699, de fecha 27 de noviembre de 2009, caso: sociedad mercantil inversiones 747, C.A, contra Corp Banca C.A. Banco universal, expresó lo siguiente: “…Ahora bien, la figura procesal del litisconsorcio, es producto de la acumulación subjetiva, en razón a la pluralidad de actores y/o demandados, que actúan en un proceso judicial, constituyéndose en partes. De allí que, el litisconsorcio puede ser voluntario o facultativo de conformidad con el dispositivo contemplado en el literal b y c del artículo 146 del Código de Procedimiento Civil y necesario o forzoso contemplado en el literal a) del artículo 146 eiusdem. Sobre el particular, cabe señalar que la doctrina de esta Sala, ha establecido de manera reiterada que el litisconsorcio necesario, se origina en razón de la naturaleza del vínculo de la relación jurídica por disposición de ley o por estar de manera implícita en ella, en donde necesariamente la pretensión comprende un caso de legitimación, por cuanto no se permite la cualidad dividida, por la existencia de la pluralidad de sujetos o partes, que deben ser llamadas a juicio para ejercer su derecho, defensas y excepciones, a los fines de obtener un pronunciamiento único por el órgano jurisdiccional, para que surta efectos jurídicos a todos los sujetos procesales. (Sentencia Nro. 207, de fecha 20 de abril de 2009, caso: Carlos Joaquín Spartalian Duarte contra: Autoyota, C.A. y Otra). De manera que, esta ausencia o falta de los sujetos interesados activos o pasivos en el vínculo procesal provoca una sentencia de mérito, desestimatoria de la tutela judicial solicitada en la demanda, por la falta en la relación procesal uno de los sujetos que debía integrarla. Sin embargo, es necesario aclarar, que la cualidad es una forma de legitimación a la causa, y otorga la posibilidad a la persona que intenta la pretensión y a la que se le reclama el derecho, tener la titularidad para ejercer la acción, dicho en otras palabras, es el vínculo existente entre los sujetos procesales -accionante y accionado-, con la demanda objeto de la pretensión y la titularidad del derecho; no obstante, la cualidad, debe distinguirse del litisconsorcio, pues, en esta institución jurídica conforma la pluralidad de partes procesales, que actúan conjuntamente en un litigio, por existir un vínculo en la relación jurídico entre ellas, pudiendo ser activo, demandantes por un lado o pasivos demandados del otro…”. Como se puede apreciar, para demandar y ser demandado se requiere tener cualidad o interés para intentar y sostener el juicio, referida la cualidad a la titularidad de un derecho o de una obligación, y el interés al derecho de acción. Adaptando lo dicho al caso estudiado que tiene que ver con una demanda de nulidad de asiento registral, se advierte que quien demanda es la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, y que ésta no figura en el contrato de venta como parte contratante, sin embargo en su exposición libelar comenta que su interés deviene del hecho de que la empresa INVERSORA PASEO DEL MAR, C.A, viene realizando trabajos de limpieza en el terreno de su propiedad con una extensión de 5.600 mts² del cual señala ser la propietaria del mismo terreno pero en una mayor extensión de 8.114 mts², por haberlo adquirido de JOSE EMILIO GUTIERREZ y de su cónyuge BLANCA MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ, mediante documento protocolizado en fecha 2 de marzo de 2017, en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta bajo el N° 2017-301, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.1.15018 correspondiente al libro real del año 2017, y que la inscripción de dicho documento le está afectando y lesionando el derecho de propiedad a su representada ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, en virtud que el inmueble que compró INVERSORA PASEO DEL MAR, C.A, a JOSE EMILIO GUTIERREZ, a pesar de provenir de un título distinto, en la realidad extraregistral, es un inmueble superpuesto o solapado al terreno de su representada, pero en una mayor extensión, y que evidentemente esta venta le está lesionando el derecho de propiedad de su representada, creando conflictos en cuanto a la titularidad del terreno, y aunado al hecho cierto de que se efectuó con franca violación al orden público y la seguridad jurídica que emana de una sentencia judicial que anuló el documento de adquisición anterior. Basado en lo antes resaltado, para determinar si en este asunto, la demandante ostenta o no la cualidad activa para accionar, es necesario traer a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia RC-.00641, dictada el 07-10-2008 en el expediente Nº 2008-07-889, en donde se estableció que la ley aplicable para regular las demandas de nulidad de asiento registral, no es la que se encontraba vigente al momento de proponerse la demanda, sino la que imperaba en la oportunidad en que se verificó el asiento registral objeto de la demanda de nulidad: “……Así las cosas, el principio de irretroactividad de la ley ampara los actos y los hechos realizados en aplicación de la ley derogada, así como los efectos que ya se produjeron cuando imperaba dicha ley. Sobre este particular, también se ha pronunciado el Dr. Joaquín Sánchez Covisa, en su obra “La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, quien señala: “...Existe una norma fundamental en el Derecho ínter temporal de todos los países, que es la de que los actos y relaciones de la vida real se regulan por la ley vigente en el momento en que se llevan a cabo. Esta regla, formulada por la doctrina en la forma “tempus regit actum”, es perfectamente paralela a la regla de Derecho ínter temporal “locus regis actum”. …Omissis… ...El problema que se plantea en el Derecho ínter temporal... es precisamente, la determinación de ese “tempus” en el cual tiene su punto de apoyo cada relación jurídica. La regla citada es una creación de la doctrina y no se formula de una manera directa en el Derecho positivo, pero viene, por lo general, implícitamente expresada a través de uno de los dos preceptos siguientes: “las leyes no tienen efecto retroactivo”, es decir, las leyes no rigen las relaciones jurídicas cuya vida se ha desarrollado en tiempos anteriores a su vigencia; o bien, “las leyes no afectan a los derechos adquiridos”, es decir, la nueva ley no afecta a los derechos que se adquirieron antes de su entrada en vigor. …Omissis… ...el problema de la retroactividad entraña tres cuestiones claramente diferenciables, que son, a la vez, los tres requisitos esenciales de toda aplicación de la ley que no incurra en vicio de retroactividad. 1º La ley no debe afectar a la existencia de cualesquiera supuestos de hecho (hechos, actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor. 2º) La ley no debe afectar los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera de los supuestos de hecho. 3º) La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia de los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella...”. Dicho lo anterior, esta suprema jurisdicción puede constatar que tal y como lo alega el formalizante, la sentencia recurrida efectivamente infringió el principio de irretroactividad de la ley, pues como se desprende del mismo fallo, para el momento de la inscripción registral del documento público de fecha 25 de febrero de 1992, se encontraba en vigencia la Ley Registro Público promulgada en el año 1978, y para el momento en que se hicieron las otras dos (2) inscripciones de fecha 15 de febrero de 1996, estaba vigente la Ley de Registro Público del año 1993; de manera que las leyes aplicables para regular lo relativo a la nulidad de los asientos registrales eran la Ley de Registro Público de 1978 y de 1993, respectivamente, y no la Ley de Registro Público del Notariado del año 2001 como erradamente concluyó el juez ad-quem; razón por la cual la presente denuncia por aplicación retroactiva de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, es procedente por infracción en la recurrida del artículo 3 del Código Civil, que establece la prohibición de la aplicación de la Ley de forma retroactiva. Así se decide. (omisis) n relación con el artículo señalado como infringido por falta de aplicación, la Sala Constitucional de este máximo Tribunal en fallo N° 1169 del 12 de junio de 2006, caso: LLoyd´s Don Fundiciones C.A., determinó: “…En tal sentido, respecto a la materia procesal, la Ley de Registro Público de 1978 (artículo 40-A) implementó un sistema de protección de los derechos de los terceros afectados por la indebida inscripción de asientos registrales, con la finalidad de perfeccionar la garantía de fe pública y confianza en las actuaciones establecidas por los registros. Esta disposición permaneció incólume inclusive en la reforma de 1999 (artículo 53) delimitando con clara especificidad, el conocimiento de los tribunales ordinarios sobre la impugnación de los asientos, determinando con ecuanimidad, lo siguiente: ‘La persona que se considere lesionada por una inscripción realizada en contravención de esta Ley u otras Leyes de la República podrán acudir ante la jurisdicción ordinaria a impugnar dicha inscripción. En todo caso la cancelación a anulación de un asiento en el Registro presupone la extinción o anulación del acto registrado’ (subrayado del presente fallo). La aplicación de esta disposición, es cónsona y elocuente, siendo claro su contenido al determinar la competencia de los tribunales civiles y mercantiles, dependiendo del caso, para considerar la validez o no de la inscripción registral…” (Negrillas de la Sala) Ahora bien, esta Sala, en el análisis de la primera denuncia por infracción de ley estableció, en base al principio de la irretroactividad de las leyes, la aplicación de la Ley de Registro Público de 1978, para regir la nulidad del asiento registral de fecha 25 de febrero de 1992; y la aplicación de la Ley de Registro Público de 1993 para regular lo concerniente a la nulidad de los asientos registrados en fecha 15 de febrero de 1996, por ser estas leyes las vigentes para el momento en que se llevaron a cabo las mencionadas actuaciones registrales. En base a las anteriores consideraciones, y tomando en cuenta que la falta de aplicación de la referida norma es determinante en el dispositivo del fallo recurrido, por prever ésta la legitimación para actuar en el presente juicio, esta Sala declara procedente la denuncia por falta de aplicación del artículo 40-A de la Ley de Registro Público de 1978. Así se decide….” De acuerdo al criterio plasmado en el fallo parcialmente copiado es evidente que en función del principio de la irretroactividad de la ley, que establece la prohibición de aplicar de manera retroactiva las leyes, salvo que así expresamente lo establezca el legislador o que la ley derogada imponga menos pena, que la vigente, esto para el área penal, en este asunto ante el cúmulo de leyes que se han reformado en materia registral desde el año 1978 y hasta el momento en que se verificó el asiento registral que se impugna por esta vía, que es 02 de marzo del 2017, es evidente que la actual, la Ley de Registro Público y del Notariado del año 2014 es la aplicable al caso estudiado, en la cual en su artículo 44 se estatuye lo siguiente: Artículo 44 “... La inscripción no convalida los actos o negocios jurídicos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo, los asientos registrales en que consten esos actos o negocios jurídicos, solamente podrán ser anulados por sentencia definitivamente firme. Con esto queda en evidencia que dicha ley, a diferencia de la anteriormente derogada, la publicada en gaceta oficial en el año 2011, no contempla lo concerniente al interés legal para demandar en esa clase de demandas, y por ese motivo, y ante la prohibición de aplicar la ley de manera retroactiva, es necesario para resolver este aspecto, acudir de manera supletoria a lo establecido en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, el cual en términos generales regula lo concerniente al interés procesal, estableciendo que para proponer una demanda se requiere tener interés jurídico actual, bien sea con miras a obtener una mera declaración sobre la existencia o inexistencia de un derecho, o bien de una relación jurídica. Determinado esto, se observa que el actor en el libelo señaló para sustentar su legitimación, lo siguiente: “... Son los hechos que el día 13 de marzo de 2017, mi representada se percata que en su terreno con una extensión de 5.600 mts², se encontraban unos obreros, realizando trabajos de limpieza del mismo y con ayuda de maquinaria, por orden y cuenta de una persona jurídica distinta a la de mi representada, y que como he señalado, mi representada es la propietaria del terreno en una extensión de 5.600 mts², tal y como se evidencia de la documentación up supra señalada. Debido a esta situación presentada, mi representada se entera que esa persona jurídica que ordenó por su cuenta realizar esos trabajos de limpieza sobre el terreno de ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, es la empresa INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A (...) quien señala ser la propietaria del mismo terreno, pero en una mayor extensión de 8.114 mts², por haberlo adquirido de manos del ciudadano JOSE EMILIO GUTIERREZ y de su cónyuge BLANCA MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ, en fecha 02 de febrero de 2017, mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta bajo el N° 2017-301, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.1.15018 correspondiente al libro real del año 2017 (...) que la inscripción de este último documento está afectando y lesionando el derecho de propiedad a mi representada ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, en virtud de que el inmueble que compró INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, a JOSE EMILIO GUTIERREZ, a pesar de provenir de un título distinto, en la realidad extraregistral, es un inmueble superpuesto o solapado al terreno de mi representada, pero en una mayor extensión, o por decirlo de otra manera, en la realidad extraregistral los 5.600 mts² propiedad de mi representada, se encuentran dentro del área de terreno del inmueble vendido por INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, a JOSE EMILIO GUTIERREZ, llevan implícito, superpuesto o solapado los 5.600 mts² propiedad de mi representada. Así las cosas, evidentemente que esta venta está lesionando el derecho de propiedad de mi representada, creando conflictos en cuanto a la titularidad del terreno, aunado al hecho cierto que se efectuó con franca violación al orden público y la seguridad jurídica que emana de una sentencia judicial que anuló el documento de adquisición anterior (...). Con esto queda en evidencia que sustenta su legitimación en el hecho de que según su apreciación el terreno que según le pertenece, ubicado en la calle Guaiquerí con avenida Francisco Esteban Gómez, sector Sabanamar de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, con una superficie de cinco mil seiscientos metros cuadrados (5.600 mts²) cuyas medidas y linderos son las siguientes: NORTE: en doce metros (12 mts) con calle guaiquerí y Av. Francisco Esteban Gómez; SUR: en cuarenta y cuatro metros (44 mts) con cerca del Aeropuerto Viejo, ESTE: doscientos dos metros con dieciocho centímetros (202,18 mts) con terreno que es o fue de Desarrollo Castor S.A, hoy Conjunto Residencial Royal Crown; y OESTE: en doscientos dos metros con cincuenta y un centímetros (202,51 mts) con terreno que es o fue de Supercable, calle de por medio y Residencias Coral Garden Villas, esta siendo perturbado, poseído por la parte demandada la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, quien según entrelineas dieron contestación a la demanda en tiempo oportuno y la rechazan en los y cada uno de su planteamientos concluye ciertamente. Bajo tales consideraciones, se observa que en efecto, la parte actora no figura en el contrato como uno de los sujetos intervinientes, por cuanto en el mismo se hace referencia a la venta que efectuaron los ciudadanos JOSE EMILIO GUTIERREZ y su cónyuge BLANCA MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ, a la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, por lo cual los efectos de la sentencia que se emita en este proceso, en ningún modo le afectará o beneficiará al querellante, pues en todo caso, de anularse el asiento y que en consecuencia el documento en cuestión pierda el efecto erga omnes que la ley le asigna a los documentos públicos, el actor, la empresa ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, no tendría participación en los efectos o ejecución de la misma, puesto que no existe constancia o medio probatorio alguno que de alguna forma permita al menos presumir que lo afirmado por el actor es cierto, esto es que existe el referido solapamiento de terrenos, o que de alguna forma el terreno propiedad de la empresa accionante está siendo afectado por el terreno que se identifica en el documento de compraventa suscrito entre los integrantes del litisconsorcio pasivo de este juicio y cuyo asiento registral se solicita sea anulado de la presente acción. Otro aspecto que se debe mencionar es que en la ley sustantiva civil se encuentran previstas las acciones reales destinadas a reafirmar el derecho de propiedad sobre bienes muebles o inmuebles, y también aquellas destinadas a determinar y de ser necesario proteger a todo aquel propietario de un terreno o fundo cuya posesión este siendo afectada bien sea por presunto solapamiento, perturbación o desposesión, como es el caso de la acción de reivindicación prevista en el artículo 549 del Código Civil, o en su defecto, si el propósito es hacer cesar la presunta perturbación o la desposesión, las querellas interdictales contempladas en los artículos 699 y 700 del Código de Procedimiento Civil. De tal manera que se declara inadmisible la demanda por ausencia de legitimación activa. FALTA DE CUALIDAD PASIVA Otro de los puntos previos que se debe analizar en este asunto, es el alegato vinculado con la incorporación del Registrador Público Inmobiliario respectivo, como sujeto pasivo en esta demanda, que fue planteado por la parte co-demandada INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A, en su escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 22-05-2019 (f. 146 al 148 de la pieza 2, en donde expresamente sostuvo: - INADMISIBILDIAD POR FALTA DE CUALIDAD PASIVA - que ha Manifestado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° 313 de fecha 29-06-2018, que: (...). - que en este orden de ideas la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 9 de octubre de 2002, manifestó expresamente la necesidad de involucrar directamente como codemandado al Registrador que haya intervenido en la inscripción del asiento registral que se pretende anular por vía judicial. - que en el presente caso, la demandante insiste recurrentemente en que quien incumplió con su obligación legal fue principalmente la registradora, quien según su dicho: “no cumplió con el debido examen del documento al momento de su presentación (...). - que asimismo manifestó la demandante que la registradora desatendió el cumplimiento del principio de legalidad registral, y que se utilizó la propia estructura registral para despojarla de su derecho de propiedad con la extraña anuencia del Registrador Público Inmobiliario. - que todas esas afirmaciones reafirman la obligación de plantear demanda en contra de la registradora como codemandada en la presente causa, y que al no plantear querella en contra de la referida ciudadana, la demanda violó el litisconsorcio pasivo necesario para tramitar adecuadamente el presente proceso (...). Al respecto, considera quien decide que el Estado venezolano, en este caso bajo la figura del funcionario registral inmobiliario, carece de cualidad para ser parte demandada en juicios de nulidad de asientos registrales puesto que la acción debe ir dirigida a los beneficiarios directos de la relación negocial, tal y como lo sostuvo la sentencia No. 88 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arrieche G., expediente 00-327, caso Gladys Torres de Escobar vs. Romelia Torres y Otros, en la que se precisó lo siguiente: “..En el caso bajo decisión, el pronunciamiento de la recurrida en relación a la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario se fundamenta en la venta que hace el Municipio Guanare del estado Portuguesa de una parcela de terreno a las co-demandadas, sosteniendo que la presente acción de nulidad de asiento registral, “debe dirigirse contra ambos y no contra una sola parte, ya que la Ley concede en este caso la acción, en dirección al Municipio Guanare del estado Portuguesa, contra las mencionadas ciudadanas co-demandadas, pues existe una relación jurídica sustancial entre ambos que las obliga a integrar el contradictorio y por lo que desde luego, no podría el juez declarar la nulidad de los asientos registrales respecto a uno de los interesados y omitirla respecto al otro”. Lo anterior constituye, a criterio de la Sala un pronunciamiento de pleno derecho de carácter previo necesario en todos aquellos supuestos en que existen varios sujetos legitimados respecto a una relación jurídica sustancial, sea cual sea la clase de acción que se ejercite, por lo que el juez al analizar el asunto judicial debatido y encontrar que el litisconsorcio pasivo era procedente, se fundamentó en una razón de derecho, con la fuerza y el alcance suficiente como para destruir los otros planteamientos contenidos en los autos, sin que por ello incurra en el vicio de incongruencia denunciado por el recurrente. De todo lo expuesto, se deduce que el litisconsorcio necesario es imprescindible en un proceso impuesto por el carácter único e indivisible, que la relación jurídica sustantiva, tiene para todas estas partes. El hecho de que sea necesaria la concurrencia en el proceso de todas esas personas interesadas en una determinada relación jurídica, se debe a que tales personas puedan resultar perjudicadas, porque a todas ellas va a alcanzar la cosa juzgada, y de no estar todas presentes se infringiría el principio jurídico natural del proceso de que “nadie puede ser condenado y vencido en juicio sin ser oído.” Por consiguiente, al efectuarse un pronunciamiento de pleno derecho la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia denunciado por el formalizante, no existiendo en consecuencia, infracción de los artículos 243 ordinal 5° y 12 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide” (…Omissis…) Adiciona que la impugnación de los asientos registrales debe ser tramitada mediante la interposición de la correspondiente acción de nulidad de asiento registral y debe estar dirigida contra los beneficiarios directos del acto protocolizado pues en ese caso existe un litisconsorcio pasivo necesario; y que la cualidad pasiva para sostener este proceso no puede recaer en el funcionario público (registrador) que autorizó el acto, como se pretende, sino en las personas naturales o jurídicas que participaron en la relación negocial, a objeto de que éstos ejerzan plenamente su derecho a la defensa y se les garantice el debido proceso, pues de lo contrario, de acordarse la nulidad del asiento registral sin la participación de las personas que son las beneficiarias directas del acto registrado, se les estaría juzgando y más aún condenando sin haber sido privado oídos. Por tal, la cualidad para ser parte demandada en el presente juicio no puede recaer en la República Bolivariana de Venezuela por cuanto el Estado venezolano no tuvo participación alguna en la relación negocial que dio lugar a los asientos registrales sino que debe recaer en los sujetos directamente partícipes y beneficiarios de los asientos registrales impugnados. Por ende, solicita que se declare sin lugar el recurso de apelación y que se confirme la sentencia dictada por el Juzgado a-quo en fecha 12 de diciembre de 2012. Bajo tales apreciaciones, es evidente que el argumento planteado carece de sustento legal, y que por ende, no es necesaria la intervención del funcionario que efectuó el asiento registral que se impugna por esta vía, sino como se hizo en este caso, la demanda debe estar dirigida en contra de quienes participaron en dicho acto contractual. Y así se decide. De acuerdo a lo resuelto, es innecesario analizar el resto del material probatorio aportado, así como los alegatos u defensas de fondo planteadas en este proceso en la oportunidad procesal correspondiente. VII.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado GABRIEL VASQUEZ IRAUSQUIN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, en contra de la sentencia dictada el 7 de febrero de 2020, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. SEGUNDO: NULO el fallo apelado dictado en fecha 07-02-2020, por el referido Juzgado de Instancia, por infracción de los numerales 4º y 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: CON LUGAR LA FALTA DE LEGITIMACION ACTIVA de la parte accionante y por vía de consecuencia, la INADMISIBILIDAD de la demanda por NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL, incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INMOBILIARIA SU CASA, C.A, en contra de los ciudadanos JOSE EMILIO GUTIERREZ y BLANCA MARGARITA GONZALEZ DE GUTIERREZ, así como en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES PASEO DEL MAR, C.A. CUARTO: SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA del funcionario registral inmobiliario, para ser parte demandada en el presente juicio. QUINTO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, dada la índole del presente fallo. SEXTO: NOTIFIQUESE a las partes la presente decisión, en virtud de haberse dictado la misma fuera del lapso de ley. Publíquese, regístrese incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve así como en la página nuevaesparta.scc.org.ve, déjese copia, y bájese el expediente al tribunal de origen en su oportunidad. Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los siete (7) días del mes de junio de dos mil veintiuno (2.021). Años 211º de la Independencia y 162º de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL, JIAM SALMEN DE CONTRERAS. EL SECRETARIO TEMPORAL, JAIRO GARCIA ESTIVENS Exp: N° 09539/20 JSDC/JGE/lmv. En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de todas las formalidades de ley. Conste, EL SECRETARIO TEMPORAL, JAIRO GARCIA ESTIVENS