TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE: No. 13.449
DEMANDANTE: la ciudadana LUISA MARIA CLARET ROSSI GAROFALO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-5.804.605, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: abogados en ejercicio EDUARDO GALLEGOS GARCIA, HUMBERTO ENRIQUE MACHADO MARTINEZ, CARLOS EDUARDO GALLEGOS BASTIDAS, LUIS EDUARDO MACHADO GALLEGOS y SANTIAGO ANDRES BOTTARO LABARCA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 2.254, 33.792, 46.654, 264.451 y 242.159, respectivamente.
DEMANDADO: Sociedad Mercantil PROYECTOS GBSF C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de diciembre de 2010, bajo el No.4, tomo 81-A RM1, y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: abogados en ejercicio HALIM MOUCHARFIECH UZCÁTEGUI, DAVID MOUCHARFIECH PARRA, MARÍA DE LOS ÁNGELES PORTILLO, LUISANA MOUCHARFIECH PARRA, PATRICIA RUMBOS ZURITA, YAMAIRA DEL CARMEN PEREIRA CASTILLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.695, 108.257, 124.157, 250.644, 46.664 y 153.043, respectivamente.
JUICIO: Cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios.
SENTENCIA: Definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 25 de octubre de 2019.
Por virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio HUMBERTO ENRIQUE MACHADO MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana LUISA MARIA CLARET ROSSI GAROFALO ambos anteriormente identificados, en contra de la sentencia dictada en fecha diecisiete (17) de septiembre de dos mil diecinueve (2019) por parte del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio que por Cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios, incoada por la ciudadana LUISA MARIA CLARET ROSSI GAROFALO en contra de la sociedad mercantil PROYECTOS GBSF C.A., mediante la cual el Juzgado A-Quo declaro sin lugar la demanda incoada.
Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

ANTECEDENTES
En fecha cuatro (04) de abril de dos mil dieciocho (2018), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó auto de admisión a la presente demanda incoada.
En fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil dieciocho (2018), el apoderado judicial de la parte demandada presentó ante el Juzgado a-quo contestación a la demanda.
En fecha diecinueve (19) de octubre de dos mil dieciocho (2018), el apoderado judicial de la parte demandante presento escrito de pruebas.
En fecha veinticinco (25) de octubre de dos mil dieciocho (2018), el apoderado judicial de la parte demandada presento escrito de pruebas.
En fecha diecisiete (17) de septiembre de dos mil diecinueve (2019) por parte del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia.
En fecha ocho (08) de octubre ejerció recurso de apelación en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En fecha veinticinco (25) de octubre de dos mil diecinueve (2019), se dictó auto de entrada por ante este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En fecha treinta y uno (31) de octubre de dos mil diecinueve (2019), suspendieron la presente causa. En fecha trece (13) de febrero de dos mil veinte (2020), se presentó escrito de informes.
En fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil veinte (2020), se presentó escrito de observaciones. En fecha cinco (05) de marzo de dos mil veinte (2020), suspendieron la presente causa.
Una vez reanudada la presente causa, procede este Juzgado superior a decidir conforme a lo siguiente:
DE LA DEMANDA
La parte demandante fundamenta su pretensión en base a los siguientes hechos:
“El día 14 de diciembre del 2012, celebre un contrato de opción a compra venta entre mi persona y “POYECTO GBSF C.A.”, sociedad de comercio inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de diciembre de 2010, bajo el N°4, tomo 81-A-RM.1, el cual se produce en este acto en copia simple…quien para este acto fue representada por su agente de corretaje inmobiliario la sociedad mercantil “GRUPO FERNANDEZ INMUEBLES, C.A.”,… que para efectos del mencionado contrato se denominaría como LA PROPIETARIA…”.
“el mencionado vínculo contractual de fecha 14 de diciembre de 2012, fue celebrado por la sociedad mercantil PROYECTO GBSF, C.A., en virtud de la ejecución de su objeto social, como lo es “la compra, venta y administración de bienes inmuebles” además de invertir en desarrollos inmobiliarios, construcciones civiles…”, tal y como se desprende del acta constitutiva Estatutaria…”.
En razón a lo anterior, expuso lo siguiente:
“Conforme a lo anterior, la sociedad de comercio “PROYECTO GBSF”, C.A.” construiría en una parcela de terreno ubicada a la altura del kilómetro cuatro y medio (Km 4 ½), de la carretera que conduce de Maracaibo a Perijá, entre las calles 148 y 115, con intersección de la avenida 50 de la nomenclatura correspondiente al Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia, que abarca una superficie de diecinueve mil quinientos cincuenta metros cuadrados (19.550 m2), un centro comercial que se denominaría GRAN BAZAR SAN FRANCISCO, el cual constaría de UN MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO (1.495) Unidades Vendibles de uso comercial, que a los efectos del contrato antes aludido, de fecha 14 de diciembre de 2012, se denominó EL DESARROLLO.
Seguidamente por ocasión del contrato en referencia, se acordó que me comprometía a realizar la futura compra y LA PROPIETARIA se obligaba a efectuar la futura venta, de treinta y un (31) inmuebles, tal y como se evidencia en la cláusula segunda de esa convención contractual, que estipula…”
(…Omissis…)
“Como contraprestación del negocio en cuestión, realice el pago de los precios de venta identificados de los supra mencionados inmuebles mediante el intercambio de una permuta de la parcela donde se construiría EL DESARROLLO, tal como se evidencia de documento de compraventa, debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, el día 16 de junio de 2011, anotado bajo el No. 2011.205, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 482.21.18.1.4 y correspondiente al libro de folio real del año 2011, el cual se acompaña en copia simple marcada con la letra “B”.
Asimismo, alude al contrato en referencia, que por cuanto no hay transferencia inmediata de la propiedad de los inmuebles a ser construidos por LA PROPIETARIA ambas partes, nos comprometíamos, una a comprar y la otra a vender y que por lo tanto esta convención (contrato de fecha 14 de diciembre de 2012) serviría para establecer los paramentos y condiciones para una futura negociación, tal y como lo establecen las clausulas Décima Tercera y Décima Cuarta…
(…Omissis…)
Conforme a lo anteriormente transcrito, se puede afirmar que esta convención tiene como fin, la posterior celebración del contrato definitivo de compraventa, pero esta celebración se supedita al complimiento de unas condiciones por parte de LA PROPIETARIA, como en efecto lo son i.-) la culminación de las obras y ii.-) la tramitación y obtención de la habitabilidad ante las autoridades urbanísticas competentes.
Entonces se entiende, que cuando LA PROPIETARIA cumplía con esas dos condiciones, es que se da la posibilidad que se puedan realizar las diligencias necesarias para la redacción y presentación del documento de compraventa ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente, a los fines de proceder a su registro o inserción, y cumplir de esta forma con mi obligación en los términos que se acordaron. Y es a partir de ese momento, en que esas condiciones se ejecuten, que se puede entonces transferir la propiedad de los inmuebles. En conclusión, para que se pueda honrar mi obligación y hacerme propietario de tales bienes inmuebles, debe primeramente cumplir LA PROPIETARIA con las obligaciones asumidas.
En referencia al cumplimiento de las obligaciones por parte de LA PROPIETARIA, se establece en la cláusula tercera que “la culminación de las obras, incluida la obtención de la certificación de ajustes y terminación de obras (habitabilidad), salvo retardo por las causas no imputables a LA PROPIETARIA se estima a más tardar para el 30 de enero de 2015, pudiéndose prorrogar por periodo de doce (12) meses más”. En lo atinente estas obligaciones que contrajo LA PROPIETARIA y que son necesario cumplimiento si se quiere ejecutar la finalidad del contrato suscrito por las partes, que a la fecha actual las ha incumplido de forma pública y notoria, tal y como se desprende de la inspección judicial efectuada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 26 de mayo de 2017, por petición de la ciudadana: LUISA MARIA CLARET ROSSI GAROFALO, quien es venezolana, mayor de edad, soltería, ingeniero químico, titular de la cédula de identidad No. V-5.804.605, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en su condición de acreedora de la sociedad mercantil PROYECTO GBSF, que se produce en copia certificada marcada con la letra “C” se produce.
En la inspección judicial aludida, se dejó constancia en actas, de las condiciones constructivas en que se encontraba EL DESARROLLO, que conforme al informe levantado al efecto, se determinó que EL DESARROLLO, se halló en fase de edificación y por lo tanto, sin terminar, y para ese entonces, no cuenta con paredes, ni frisos, ni ventanas, ni espacios de circulación vehicular o peatonal y sin ninguna unidad vendible de uso comercial. Además, menciona el acta de inspección judicial en cuestión, que no se encontraba ningún personal y/o trabajador efectuando labores.
Ahora bien el día 18 de enero de 2013 en la ciudad de Maracaibo, se convino con la sociedad mercantil GRUPO FERNANDEZ INMUEBLES, C.A., quien actuó como agente de corretaje inmobiliario de la sociedad mercantil PROYECTO GBSF C.A., representada para este acto por la ciudadana FRANCES VALENTINA MIJARES ALVARADO, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cedula de identidad N° 11.811.518, con domicilio en Valencia, estado Carabobo, los derechos y obligaciones, que me correspondían, con relación a dos inmuebles que más adelante se determinan, conforme a autorización concebida el día 21 de diciembre de 2012, que se acompaña en copia simple, marcada con la letra “D”…
(…Omissis…)
Quedando el contrato en referencia, donde se acordó que me comprometía a realizar la futura compra y LA PROPIETARIA se obligaba a efectuar la futura venta en la cantidad de veintinueve (29) inmuebles, tal y como se evidencia en la cláusula segunda de esta convención contractual…
(…Omissis…)
Por lo expuesto con anterioridad, es que se afirma que LA PROPIETARIA, incurrió en el incumplimiento del contrato celebrado, ya que se obligó a concluir la obra y a obtener la certificación de Ajustes y Terminación de obras a más tardar el día 30 de enero del año 2015, lo cual evidentemente no hizo, y este hecho afecta de forma categórica la finalidad de esta convención, que es la celebración del contrato de compra venta, imposibilitándome de hacerme propietario de los inmuebles en cuestión y causándome de forma directa daños y perjuicios.”
Concluyendo su pretensión de la siguiente manera:
“…teniendo presente además la circunstancia que existe un incumplimiento del contrato celebrado, por parte de la propietaria y que puedo ejercer, como en efecto hago la facultad conferida por ley, que permite a cualquiera de los sujetos involucrados a ejercer su derecho subjetivo procesal y exigir judicialmente el cumplimiento de las obligaciones incumplidas por la otra parte, a tenor de lo contemplado en el artículo 1.167 del citado código civil, y como quiera que el incumplimiento por parte de la sociedad de comercio PROYECTO GBSF, C.A., antes identificada, es contrario a las estipulaciones del contrato suscrito el día 14 de diciembre de 2012, y que a pesar de haber insistido en reiteradas oportunidades por la vía extrajudicial, como así sea acordó en la convención para que esta satisfaga las obligaciones que se encuentran pendientes en mi beneficio, pero que estas gestiones han resultado infructuosas, a razón por la cual acudo ante su competente autoridad para DEMANDAR, como en efecto lo hago, conforme a las disposiciones legales citadas y en concordancia con lo establecido en los artículos 16, 338 ambos del código de procedimiento civil, por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios a la sociedad de comercio PROYECTO GBSF, C.A., antes mencionada, para que aperciba de ejecución convenga o, en su defecto sea obligada a cumplir de manera inmediata con las obligaciones asumidas, como lo son la culminación de las obras de EL DESARROLLO, 2.-) la tramitación y obtención de la habitabilidad del mismo, ante las autoridades competentes, para que una vez logrado se pueda cumplir con mi obligación y, seguidamente, otorgar el correspondiente documento traslativo de propiedad sobre los inmuebles anteriormente descritos por ante el Registro Público competente para su posterior registro o inscripción, a fin de que la otra parte cumpla con la obligación que detenta todo vendedor, como lo es, hacer tradición legal de la cosa vendida, tal y como lo estatuye el artículo 1.488 del Código Civil; y 3.-) pagar la suma de CUARENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS TRAINTA Y SEIS MILLONES SEISCIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 46.536.624.000,00) por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios….”.
DE LA CONTESTACIÓN
La apoderada judicial de la parte demandada rindió contestación en base a los siguientes términos:
“1. El día 14 de diciembre de 2014 de 2012, mi representada la sociedad mercantil PROYECTO GBSF C.A, ya identificada celebró un contrato de opción de compra venta con la ciudadana LUISA ROSSI FAROFALO, ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, bajo el No. 2, tomo 262, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
2. En dicha Convención mi representada la sociedad mercantil PROYECTO GBSF C.A., fue representada por el agente de corretaje inmobiliario sociedad mercantil GRUPO FERNANDEZ INMUEBLES, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el día 4 de febrero de 2004, bajo el No.52, tomo 5-A.
3. Mi representada la sociedad mercantil PROYECTO GBSF C.A., es única y exclusiva propietaria de una parcela de terreno ubicada a la altura del kilómetro cuatro y medio (4 ½) de la carretera de conduce del municipio Maracaibo al Municipio Perijá, entre las calles 148 y 1155, con inserción de la Avenida 50 de la nomenclatura correspondiente al Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia, que abarca una superficie de DECINUEVE –sic- MIL QUINIENTOS CINCUENTA METRO CUADRADOS (19.550 mts2), y que en dicha extensión de tierra mi representada edificara un (1) centro comercial que se denominara “GRAN BAZAR SAN FRANCISCO” o como en definitiva se determine, la cual constará de mil cuatrocientos noventa y cinco (1495) unidades vendibles.
4. El contrato de opción de compra venta suscrito por la parte actora y mi representada, tiene como objeto la posterior celebración de un contrato definitivo de compra venta, dado que las partes estipularon en la cláusula segunda del contrato que la ciudadana LUISA ROSSI GAROALO, se comprometía a realizar la futura compra y mi representada la sociedad mercantil PROYECTO GBSF C.A., se comprometía a realizar la futura venta de treinta y un (31) inmuebles.
5. Conforme lo establece la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta, los precios acordados en la cláusula segunda fueron pagados mediante el intercambio por la negociación de compra venta de la parcela sobre la cual se construye el centro comercial, tal y como se acordó el documento de compra venta debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, el día 16 de junio de 2011, anotado bajo el No. 482.21.18.14 y correspondiente al libro de folio real del año 2011, la cual corre en las actas procesales toda vez que fue acompañado por la parte actora al escrito libelar. La adjudicación de la promitente compradora se realizó en base al seis por ciento (6%) del área vendible del centro comercial.
6. El contrato de opción de compra venta objeto de la presente demanda no implica la transferencia inmediata de la propiedad de los inmuebles. Ya que la referida convención simplemente establece los parámetros y condiciones para una futura negociación, tal
como señala la parte actora en su escrito libelar y como quedo previsto en las clausulas Décimo Tercera y Décimo cuarta del contrato en litigio…
7. La transferencia de la propiedad se encuentra supeditada al cumplimiento de las siguientes condiciones: 1) la culminación de la obra; 2) tramitación y obtención de habitabilidad ante las autoridades competentes; y 3) cumplimiento por parte de la promitente compradora en la entrega de los recaudos y cantidades de dinero necesarias para la redacción y presentación del documento de venta ante la Oficina Registró inmobiliario, en los términos establecidos en el contrato…
8. En fecha 18 de enero de 2013 en la ciudad de Maracaibo, la ciudadana LUISA ROSSI GAROFALO convino con la sociedad mercantil GRUPO FERNANDEZ INMUEBLES C.A., quien actuó como agente de corretaje inmobiliario de mi representada la sociedad mercantil PROYECTO GBSF C.A., la venta de los derechos y obligaciones que le correspondían en relación a dos (2) inmuebles, conforme a la autorización concedida el día 21 de diciembre de 2012. En consecuencia, el contrato de opción de compra venta trataría la venta futura de la cantidad de veintinueve (29) locales comerciales.
Indico en su contestación con respecto al fondo de la demanda lo siguiente:
“…Niego, rechazo y contradigo en la forma más amplia permitida en el derecho, el alegato de la parte actora relacionado al incumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte de mi representada, así como también niego, rechazo y contradigo el derecho incoado por no ser el mismo procedente ni aplicable, por lo cual solicito sea declarada SIN LUGAR la pretensión del demandante con todos los pronunciamientos de ley. Siendo más específico, niego, rechazo y contradigo lo siguiente:
1.- Niego, rechazo y contradigo, el hecho alegado por la parte actora en el escrito libelar, al señalar que mi representada “incurrió en el incumplimiento de contrato celebrado, ya que se obligó a concluir la obra y obtener la certificación de ajustes y terminación de obras a más tardar el día 30 de enero de 2015”.
2.- Niego, rechazo y contradigo, cuando la actora alega que el “deudor incumple cuando no realiza la conducta diferente a la transmisión de la propiedad u otro derecho real, que fue lo que sucedió cuando LA PROPIETARIA no hizo las diligencias necesarias para concluir la obra y obtener el respectivo permiso de habitabilidad y en consecuencia no me permite cumplir con lo acordado y seguidamente hacerme propietaria de los inmuebles a construir”.
3.-Niego, Rechazo y Contradigo cuando la actora afirma que mi propietaria se encuentra en mora porque se “verifica el vencimiento del plazo acordado en la convención, que viene a ser el día 30 de enero de 2015, la inexistencia del cumplimiento de la obligación contraída por LA PROPIETARIA”.
4. Niego, Rechazo y Contradigo el hecho aligado por la parte demandante al referir que mi representada “ha incurrido en incumplimiento de contrato, voluntario, parcial, temporal y culposo que lo coloca en una situación de mora, que en consecuencia, me genera daños y perjuicios”.
La parte demandante a través de este juicio pretende el cumplimiento del contrato preliminar de compra venta celebrado entre la ciudadana LUISA ROSSI GAROFALO y mi representada la sociedad mercantil PROYECTO GBSF C.A., en fecha 14 de diciembre de 2012, por lo que en base a los hechos alegados por el actor y negados y rechazados anteriormente por mi representada procedo a explanar las siguientes defensas y fundamentos de derecho:
1. NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO PRELIMINAR DE COMRA VENTA Y SU OBJETO
(…Omissis…)
En el presente caso se observa que las partes suscribieron un contrato preliminar bilateral de compra venta, tal como se desprende del objeto del mismo. El contrato y de las clausulas segunda, décimo tercera y decima cuarta del contrato en examen, pues las partes se comprometieron a celebrar en el futuro un contrato de venta, dejando estipulado que el contrato suscrito no implicaba la transferencia de la propiedad sino una simple expectativa para la celebración de un contrato de venta; es decir, haciendo énfasis que se trataba de un contrato preparatorio y no de un contrato de venta.
En base a los fundamentos antes expuestos, afirmo que el objeto del presente juicio es un contrato de preliminar bilateral de compra venta que tiene como objeto, efectos y consecuencias propias diferentes de los contratos de venta y de cualquier otro contrato…”
(…Omissis…)
En base a lo antes señalado, y dado que es hecho convenido por mi representada, reitero que nos encontramos en presencia de un contrato preliminar bilateral cuya obligación única para las partes es prestar su consentimiento para la celebración de un negocio futuro; esto es, que la obligación del contrato suscrito entre la actora y mi representada, en fecha 14 de diciembre de 2012, consiste únicamente en prestar su consentimiento para la celebración del contrato definitivo acordado en el contrato preliminar, como es la vente de inmuebles.
Por las razones que preceden niego, rechazo y contradigo cuando la parte actora alega en su libelo de la demanda que “deudor incumple cuando no realiza la conducta diferente a la transmisión de la propiedad u otro derecho real, que fue lo que sucedió cuando LA PROPIETARIA no hizo las diligencias necesarias para concluir la obra y obtener el respectivo permiso de habitabilidad y en consecuencia no me permite cumplir con lo acordado y seguidamente hacerme propietaria de los inmuebles a construir”.
2. De la pretensión de la demanda y su incompatibilidad con el objeto del contrato (…Omissis…)
“Como se observa, la parte actora demanda el cumplimiento del contrato preliminar de compra venta, pretendiendo con ello se obligue a mi representada PROYECTO GBSF, C.A., a culminar la construcción de una obra, lo cual constituye el objeto de la pretensión o petitum de su demanda. Mientras que la causa petendi de dicha pretensión lo compone el contrato preliminar de compra venta suscrito con mi representada en fecha 14 de diciembre de 2012, que viene a ser el titulo o motivo de la pretensión aducida en juicio, es decir, el que por que pide o la causa jurídica de la misma.
Dicho lo anterior, es necesario hacer notar la incongruencia que existe entre la pretensión de la actora y la causa petendi en que fundamenta su demanda pues la demandante pretende que se obligue a mi representada a culminar la construcción de una obra, lo que en ningún momento fue la obligación asumida por mi representada, ni constituye el objeto del contrato preliminar.
Como se señaló anteriormente el contrato preliminar de compra venta tiene como objeto únicamente obligar a las partes a celebrar un contrato futuro determinado en el contrato preliminar, en consecuencia, mal puede afirmar la parte actora que mi representada incurrió en incumplimiento del contrato al no construir la obra, pues esto no compone la esencia del contrato celebrado en fecha 14 de diciembre de 2012, y así solicito sea declarado por este Tribunal.
(…Omissis…)
“ante este escenario es menester indicar que de declararse CON LUGAR el cumplimiento de contrato en el presente juicio, la sentencia se tomaría de una imposible ejecución ya que al producir los efectos de contrato no cumplido no se podrá celebrar la venta y transferir la propiedad de los inmuebles dado que la par parte obligada no detenta el carácter de propietaria de los veintinueve (29) locales comerciales, puestos que los mismos están en construcción y en el mundo jurídico no existen, y por lo tanto ¿Cómo se obliga a trasmitir un bien que no se encuentra finalizado y no ostenta los permisos debidos?, es decir, no solo no se puede ejecutar por su no existencia sino que además existiría un impedimento jurídico que imposibilitaría la ejecución de este tipo de sentencias”.
En lo que respecta a los daños y perjuicios alegados por la parte demandante, la parte demandada expresó lo siguiente:
“…en el presente caso, existe el primero de los requisitos como es la existencia
de un contrato, empero como bien se ha especificado a lo largo del escrito no existe incumplimiento de la obligación por parte de mi representada la sociedad mercantil PROYECTO GBSG C.A., ya que la obligación derivada del contrato objeto de la presente demanda aun no es exigible dado que los inmuebles objeto de venta no existen.
Por otra parte es importante destacar que el objeto del contrato preliminar
reside en la obligación de las partes de suscribir un contrato de venta y no en la transferencia de las propiedades de los inmuebles, por lo que en caso de incumplimiento de contrato suscrito en fecha 14 de diciembre de 2012, no puede acarrear los supuestos daños relacionados con la transferencia de la propiedad de los inmuebles…
El accionante en su demanda se limitó a señalar que está a la espera de la
indemnización de daños y perjuicios, estimando esta pretensión en la suma total de CUARENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES (Bs.46.536.624,00), hoy CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES SOBERANOS CON VEINTICUATRO CENTIMOS (465.366,24 Bs.S.), sin determinar ni probar cuales fueron los daños que ascendieron a esa cantidad de dinero, limitándose a alegar que dicha cuantía devenía del lucro dejado de percibir puesto que su finalidad con los inmuebles era arrendaros y/o venderlos. Así también, arguye que dicha perdida debe computarse desde la fecha en que la demandada habría cumplido con sus obligaciones, como lo es el día 30 de enero de 2015, sin embargo, el contrato preliminar no se encuentra sujeto a ningún plazo.
En vista de lo anterior queda claro que en el caso bajo estudio mal puede la
actora demanda los daños y perjuicios y solicitar el pago de una suma de no indemnizatoria, sin demostrar mediante prueba fehaciente la producción del daño, la relación causal que vincule la actuación de mi representada con el daño causado, la magnitud y el valor del daño material causado a su patrimonio y la perdida alegada en la demanda, ya que es claro según la doctrina y la jurisprudencia patria que los daños y perjuicios exigen elementos concretos, claros y precisos para que se declare con lugar la pretensión, los cuales no han sido probados por la demandante”.
DE LA DECISIÓN APELADA
La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 17 de septiembre de 2019, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS, motivada en los siguientes fundamentos:
(…Omissis…)
“(…) se colige que el criterio vinculante establecido por el Máximo Tribunal de la
República, alude a que en aquellos casos cuando se verifique que el contrato de opción de compra venta cumple con los requisitos del consentimiento, precio y objeto, debía reputarse al mismo como una verdadera venta, por lo cual el Juez debe hacer un análisis exhaustivo de tales elementos, y no aquellos a los cuales hace referencia la parte actora circunscritos a: 1) elementos constitutivos; 2) la evaluación económica de la obligación; y 3) la responsabilidad del deudor, pues los elementos esenciales del contrato, tal como lo establece el criterio jurisprudencial antes analizado, son el consentimiento, precio y objeto”.
“En el caso de autos, se observa de la transcripción parcial del contrato objeto de
análisis, que se encuentra presente el consentimiento dado que ambas partes de común acuerdo, al señalar estar conforme con las cláusulas del mismo; no obstante, a tenor de los (sic) cláusulas décima tercera y décima cuarta del contrato bajo estudio, se observa que la intención de los contratantes estuvo siempre dirigida a celebrar un contrato preliminar o preparatorio, definido por Eloy Maduro Luyando como aquellos que tienen por objeto crear un estado de derecho que pueda servir de base o fundamento a la celebración de otros contratos posteriores; ya que en las mismas cláusulas se dejó establecido de forma clara y precisa que tal convención no transfiere propiedad alguna, por cuanto la celebración del contrato de compra venta estaba sujeto al cumplimiento de forma concurrente de los siguientes acontecimientos futuros: “1) La culminación de obras; 2) Tramitación y obtención de la habitabilidad ante las autoridades competentes; 3) Cumplimiento, por parte de “EL PROMITENTE COMPRADOR”, en la entrega de los recaudos y cantidades de dinero necesarias para la redacción y presentación del documento ante la Oficina de Registro Inmobiliario, en los términos aquí establecidos (…)”.
“(…) en el caso de autos, conforme a la copia certificada de inspección extrajudicial
(…) se demostró que la obra Centro Comercial Gran Bazar San Francisco, se encuentra en fase de construcción, no estando culminada la misma, observándose de las inspecciones antes mencionadas, solo la construcción de concreto armado que presenta tres pisos con varias columnas y bases de entrepiso y de techo, existiendo un acceso al sótano, con una rampa de acceso de materia de concreto inconcluso (…)”.
“Ahora bien, en el caso de autos, se evidencia que el objeto sobre el cual recayó el contrato, no existe, por lo cual, mal podría este Juzgado equiparar el contrato preliminar celebrado por las partes, como un contrato de compra venta, ya que el presente fallo perdería eficacia jurídica al ser inejecutable, por la falta de existencia de los objetos del aludido contrato en los actuales momentos, en virtud de ello, siendo que los objetos no existen, no podría condenarse a la transmisión de un derecho sobre una cosa inexistente”.
“Si bien, la inexistencia del objeto no hace nulo el contrato preparatorio o preliminar objeto de análisis a tenor de lo establecido en el artículo 1.156 del Código Civil, por cuanto se puede celebrar convenciones sobre objetos futuros, más cuando el objeto de este tipo de contratos es que fungen de fundamento o base para la celebración de posteriores contratos, no obstante, dada la naturaleza del contrato de compra venta, la cual implica la transmisión de los atributos de la propiedad establecidos en el artículo 545 del Código Civil, representados por el uso, goce y disfrute de la cosa, tal transmisión se hace improcedente en derecho, ya que la ejecución del contrato se efectuaría sobre la base cierta de la inexistencia del objeto sobre la cual recaiga una posible condenatoria, por lo cual el presente fallo en de declarar la existencia del contrato de compra venta pretendido, no podía fingir como justo título”.
“En virtud de los razonamientos antes expuestos, y por cuanto la pretensión de la parte demandante estuvo circunscrita al CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO preliminar suscrito por las partes, en el sentido de la culminación de la obra, y la tramitación y obtención de habitabilidad del mismo, siendo que no se celebró una convención de contrato de obra, sino un contrato preliminar, que estableció las pautas y condiciones a los fines de celebrar una futura compraventa, contrato preliminar este el cual por sus características tampoco se puede equiparar a un contrato de compra venta pura y simple, por falta de existencia del objeto de la obligación, siendo en este caso, inoficioso entrar a analizar la existencia del tercero requisito de ley, referido al precio, este (sic) Juzgadora en consecuencia le resulta forzoso declarar SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentando por la ciudadana LUISA MARÍA CLARET ROSSI GARÓFALO, en contra de la sociedad mercantil PROYECTO GBSF, C.A. Así se decide.-”
“Con respecto a los daños y perjuicios peticionados, la parte actora señaló la existencia de un lucro cesante, que se generó por la privación de un ingreso a su patrimonio al cual tenía derecho, ocurriendo esta situación por el incumplimiento de la propietaria con sus obligaciones contractuales, esto es, porque la finalidad que tenía para con los inmuebles era arrendarlos y/o venderlos, siéndole totalmente imposible contar con esos ingresos por culpa de la propietaria. En este sentido, señaló que esa pérdida que ha sufrido debe computarse desde la fecha en que supuestamente la propietaria habría cumplido con sus obligaciones, siendo esa el día treinta (30) de enero de 2015, la cual estima en la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y SEIS MILLONES SEISCIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 46.536.624.000,00) a razón de UN MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARESFUERTES (Bs.F. 1.292.68.000,00) mensuales por espacio de treinta y seis (36) meses”.
(…Omissis…)
“Por otra parte, este Juzgador considera importante señalar que ha sido jurisprudencia pacífica del Tribunal Supremo de Justicia que la responsabilidad civil general, establecida en el artículo 1.185 del Código Civil, comporta tres condiciones o elementos concurrentes que deben ser probados fehacientemente a fin de que se declare la procedencia de la pretensión reparatoria del daño alegado por la demandante, a saber: a) La producción de un daño antijurídico; b) Una actuación u omisión imputable
al accionado; y c) Un nexo causal que vincule tal actuación del demandado con el daño que se denuncia (…)”.
“En el caso de autos, la parte actora tal como antes se señaló pasó a fundamentar el
no aumento de su patrimonio en unos supuestos cánones de arrendamiento que posiblemente hubiese percibido en caso de haber arrendado los inmuebles, situación circunscrita por un acontecimiento futuro e incierto, que no puede ser determinable o determinado, ni mucho menos objeto de prueba. En consecuencia, este Tribunal procede a declarar SIN LUGAR la petición esbozada respecto a los DAÑOSY PERJUCIOS por dicho concepto, ya que tal aservación no es capaz de demostrar el no aumento del acervo patrimonial del demandante de autos, alegado en su escrito libelar (…)”.
Así se decide. -
DISPOSITIVO
Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÀNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS, PRESENTADA POR LA CIUDADANA LUISA MARÍA CLARET ROSSI GARÓFALO, en contra de la sociedad mercantil PROYECTO GBSF, todos plenamente identificados.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al resultar vencida en esta causa.
DE LAS PRUEBAS
La parte actora se hizo valer tanto con el escrito libelar y del lapso probatorio de los siguientes medios probatorios
∙Copia fotostática simple de acta constitutiva estatutaria de la sociedad mercantil PROYECTO GBSF, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de diciembre de 2010, bajo el No.4, Tomo 81-A-RM1; y de documento e compra venta autenticado por ante la Notaria Publica Novena de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de mayo de 2011, anotado bajo el No.32, Tomo 24, y posteriormente ante el Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha dieciséis (16) de junio de 2011, anotado bajo el No. 2011.205, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 482.21.18.1.4 y correspondiente al libro de folio real del año 2011, suscrito entre la sociedad mercantil SAN FRANCISCO PLAZA C.A., inscrita en el registro mercantil primero de la circunscripción judicial del estado Zulia, el día veintinueve (29) de diciembre de 2006, anotado bajo el No.49, tomo 80-A, en su carácter de vendedora, y la sociedad mercantil PROYECTO GBSF C.A., en su carácter de compradora.
De conformidad con lo estipulado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no ser impugnados ni tachados de falsedad por la parte demandada, e le otorga pleno valor probatorio. Así se Decide.
∙Original de documento de opción de compra venta autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No.2, en fecha 14 de diciembre de 2012, anotado bajo el No. 2, tomo 262, suscrito por la sociedad mercantil PROYECTO GBSF C.A., en su carácter de promitente vendedora y la ciudadana LUISA MARIA CLARET ROSSI GAROFALO, en su carácter de promitente compradora.
De conformidad con lo estipulado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y al no ser desconocido por la parte demandada se le da pleno valor probatorio. Así se Decide.
∙Copia certificada de inspección extrajudicial, evacuada el día 26 de mayo de 2017, por el Tribunal Décimo
Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la cual se dejó constancia que el bien inmueble ubicado a la altura del kilómetro cuatro y medio de la carretera que conduce de Maracaibo a Perija, entre calles 148 y 115, con intersección de la avenida 50, en jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio San Francisco del Estado Zulia, existe una obra en construcción que se encuentra en proceso, denominada “Gran Bazar San Francisco”, que la edificación se encuentra en fase de construcción, sin terminar, con constando con paredes, ni pisos, ni ventanas, ni espacios de circulación vehicular ni peatonal, sin ninguna unidad vendible, y que para el momento de la constitución no se evidencio personal y/o trabajador laborando en la obra objeto de inspección, dejando además constancia que existe materiales de construcción tales como: vigas, tubos de acero, cabillas entre otros objetos de construcción, encontrándose al norte del bien inmueble una superficie sin ningún tipo de edificación, inundado y sin desagüe.
En la oportunidad legal correspondiente la parte demandada realizo oposición a la probática anteriormente mencionada, alegando impertinencia puesto que la construcción de los inmuebles no es obligación correspondiente al contrato de opción de compra venta celebrado, en razón a tal oposición dicha probática únicamente va dirigida a demostrar lo alegado por la parte demandante en el escrito libelar en lo que respecta al estado del bien inmueble discutido, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y el articulo 1429 del Código Civil, por lo que se le da valor probatorio. Así se Decide.
∙Copia fotostática simple de comunicación privada de fecha veintiuno (21) de diciembre de 2012, suscrita por la ciudadana LUISA CLARET ROSSI, y dirigida a la sociedad mercantil PROYECTOS GBSF, el cual posee sello de recibido.
De conformidad con lo estipulado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y al no ser desconocido por la parte demandada se le da pleno valor probatorio. Así se Decide.
∙Inspección Judicial realizada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de noviembre de 2018, mediante la cual el Juzgado A-Quo se trasladó a la altura del kilómetro cuatro y medio (4 ½) de la carretera que conduce de Maracaibo a Perijá entre calles 148 y 115, con intersección de la avenida 50, en jurisdicción de la parroquia San Francisco del Municipio San Francisco del Estado Zulia, dejando constancia que una construcción de concreto armado que presenta tres pisos con vigas y las columnas y bases de entrepiso y de techo, existiendo un acceso al sótano, con una rampa de acceso de materia inconclusa ya que solo presenta una estructura de concreto y pilares, también dejó constancia que la obra no se encuentra terminada, no constatándose la existencia de paredes, ventanas, frisos, ni espacios de circulación vehicular y peatonal, solo observándose una de concreto inconclusa. Dicha inspección también dejo constancia que dicha edificación no se encuentra dividida en unidades o locales, que no posee puertas de acceso ni salida dentro de la construcción, evidenciándose solo que para tener acceso a la construcción del inmueble un portón metálico de hierro y zinc, dejando constancia que a las afueras del bien inmueble existe labores de construcción, observándose maquinarias y personal, manifestando el notificado que se encontró en las labores de construcción de un muro de contención para la protección de la tierra, y que se encuentra realizando tales labores por cuenta de la empresa MC Construcciones, siendo la empresa matriz del Grupo Fernández.
Se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.
∙Prueba de informes a la Oficina de Planificación Urbana del Municipio San Francisco del Estado Zulia, de la cual se recibió respuesta correspondiente, mediante el cual informó que la constancia de variables urbanas fundamentales fue rechazada por falta de requisitos, con relación al permiso temporal, el mismo fue rechazado y que la dirección registrada por el solicitante del proyecto Gran Bazar San Francisco C.A., ante el sistema SICSUM, fue parroquia Marcial Hernández, sector Villa
Con respecto a la probática anteriormente mencionada se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del código de procedimiento Civil, ya que la misma es pertinente con los hechos discutidos en el presente litigio. Así se Decide.
∙Prueba de informes al Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, mediante la cual se recibió respuesta oportuna, indicando que no existe en vigencia gravámenes hipotecarios, ni medidas de prohibición de enajenar y gravar, de embargo o secuestro, que sobre el mismo se haya comunicado a dicha oficina, de igual manera posteriormente indicó que el inmueble constituido por una parcela de terreno, a la altura kilómetro 4 y medio de la carretera que conduce de Maracaibo a Perijá, entre calles 148 y 115, con
intersección de avenida 50, Municipio San Francisco del Estado Zulia, existe vigente sobre parte del mismo (4,496,0 mts2), servidumbre a favor de la empresa Shell de Venezuela LTD, según los términos de documento adquisitivo de la parcera original No. 3 de la Unificación, protocolizado ante esa oficina en fecha 30-05-2007. Asimismo, indicó que en su sistema registral existe las siguientes notas marginales: 1. Proyecto GBSF C.A., constituye hipoteca especial y convencional de primera grado sobre este inmueble a favor del Banco de Occidental de Descuento; 2. San Francisco Plaza, C.A., cancela la presente hipoteca No.2011.205, asiento registral 3 de fecha 16-08-2012; 3. BOD cancela la presente hipoteca no. 2011.205, asiento registral 4 de fecha 02-04-2012; 4. Proyecto GBSF C.A., constituye hipoteca de primera grado sobre este inmueble a favor del banco Banesco de fecha 27-12-2012. No.2011.205, asiento registral 5 No.42, tomo 30, año 102, a tales efectos remitieron copia fotostática simple de documento de compra de venta autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de mayo de 2011, anotado bajo el No.32, tomo 24, posteriormente ante el Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 16 de junio de 2011, anotado bajo el No.2011.205, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No.482.21.18.1.4 y correspondiente al libro de folio real del año 2011.
En razón de que la probática fue recibida prueba oportunidad, y en razón de la oposición realizada por la parte demandada, al ser tal medio probatorio pertinente para dilucidar el presente juicio se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del código de procedimiento Civil, ya que la misma es pertinente con los hechos discutidos en el presente litigio. Así se Decide.
La parte demandada se hizo valer de los siguientes medios probatorios:
∙Original de documento de opción de compra venta autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 14 de diciembre de 2012, anotado bajo el número 2, tomo 262, suscrito por la sociedad mercantil Proyecto GBSF, C.A., en su carácter de promitente vendedora y la ciudadana LUISA MARIA CLARET ROSSI GAROFALO, en su carácter de promitente compradora.
Tal medio probatorio ya fue ut supra valorado por lo tanto se omite realizar de nuevo su valoración. Así se Decide. DE LOS INFORMES
El abogado en ejercicio SANTIAGO ANDRÉS BOTTARO LABARCA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 242.159, actuando en nombre y representación de la ciudadana LUISA MARIA CLARET ROSSI GARÓFALO; incorpora escrito de informes a fines de establecer los términos sobre los cuales se basa la apelación, a saber:
“(…Omissis…)
…Para comenzar con la disertación, debemos reafirmar que ambas partes califican
el contrato objeto del presente litigio, como un contrato de opción de compra venta,
es decir, que estamos en presencia de una promesa bilateral de compra venta. Esto
quedo más que evidenciado tal y como se demuestra del contenido de las cláusulas
del contrato que a continuación citamos: “…”EL PROMITENTE COMPRADOR”, se
ha convenido en celebrar como en efecto se celebra un contrato de OPCION DE
COMPRA VENTA…SEGUNDA: “LA PROPIETARIA” se compromete a realizar la
futura venta y el “PROMITENTE COMPRADOR” se compromete a realzar la futura
compra de TREINTA Y UN (31)- actualmente veintinueve (29) con la venta de dos
de ellos- inmuebles…omissis…TERCERA: la culminación de las obras incluida la
obtención de certificación de ajustes y terminación de obras (habitabilidad), salvo
retardo por causas no imputables o “LA PROPIETARIA”, se estima a más tardar
para el 30 de enero de 2015, pudiéndose prorrogar por un periodo de DOCE meses
más, salvo cualquier circunstancia de caso fortuito o fuerza mayor que pudiera
ocurrir y que impidiera su conclusión, dándose en dicho caso el plazo necesario para
su terminación… DECIMA TERCERA:…asimismo se hace constar que el presente
contrato no implica transferencia de la propiedad del inmueble objeto de esta
negociación, sino una simple expectativa para la celebración del contrato de
compra-venta, toda vez que la transferencia de la propiedad esta sujeta
concretamente a: 1) culminación de la obra 2) tramitación y obtención de la
habitabilidad ante las autoridades competentes ; 3) cumplimiento, por parte de “EL
PROMITENTE COMPRADOR” en la entrafa –sic- de los recaudos y cantidades de
dinero necesarios.
En la sentencia apelada, el tribunal ad quo establece, que lo que se pretendió fue
llevar a cabo la transmisión de la propiedad de unos inmuebles a través de una
promesa de venta sujeta a un acontecimiento futuro, cuando en realidad lo que se realizo fue una venta pura y simple…”
“el juzgado en su escrito de sentencia, condiciona esta obligación a un acontecimiento futuro, como elemento para su configuración, dentro de un lapso establecido en el contrato, circunscrito a la construcción del “DESARROLLO” prejuzgando desde este momento que solo cuando este culminado “EL DESARROLLO” se procederá a ejecutar el contrato. Para la calificación del contrato que declara como una venta, somete a análisis los requisitos de existencia de un contrato (sea cual sea su tipología)…”.
(…Omissis…)
Hay que indicar que existen varias incongruencias y faltas graves de apreciación en la sentencia proferida por el tribunal de Primera Instancia, que perjudica gravemente la situación jurídica de mi mandante. En primer lugar el Juzgado de Primera Instancia, no termina de establecer, si considera los contratos promesa bilateral de compra-venta, también llamados opción a compra, sobre si son compuestos por obligaciones de dar, hacer y no hacer o prestaciones que tiene por objeto la transmisión de un derecho al acreedor y obvia flagrantemente el criterio vinculante de la máxima sala de justicia civil, dando el carácter de meramente preparatorio.
El derecho civil como fuente primigenia del derecho privado, relega a los particulares dentro de todas sus instituciones formar, crear, fundar, instituir asi como destruir, resolver, culminar, los convenios, contratos, negocios, que puedan haber realizado, siempre y cuando no sean contrarias al ordenamiento jurídico, las buenas costumbres y tengan causa licita. No obstante, aun cuando las personas le den dentro de su obligación a una cosa, un nombre distinto al que pertenece su naturaleza jurídica, va a comportar el funcionamiento disímil a lo que verdaderamente es. Es por eso, que la obligación del juez, hacer uno de sus conocimiento, con base a las leyes, la jurisprudencia y la doctrina, de establecer cual es verdaderamente la naturaleza jurídica de los contratos.
En este caso el juzgado ad quo, debía calificar este contrato como un contrato de venta pura y simple, de acuerdo a lo que establece el criterio jurisprudencial…, no pudiendo en ningún caso establecer razonamientos que ya hayan sido eliminados del ámbito jurídico por el Máximo Tribunal de la Republica, puesto que esto mina la efectividad en el reconocimiento de los derechos de mi mandante a ver satisfecha su acreencia ante el incumplimiento palmario y notorio realizado por el deudor.
El consentimiento de las partes se verifica en el preámbulo y las CLAUSULAS PRIMERA Y SEGUNDA del contrato objeto de conflicto. Al ser estas personas completamente capaces y sin limitación jurídica alguna esto queda sobrentendido que es completamente valido, no pudiendo existir ningún tipo de nulidad en él. Además de que la contraparte en ninguno de sus escritos del juicio de Primera Instancia lo desvirtúa, pues siempre lo reafirmo como cierto e igualmente reconoció su existencia, validez y eficacia.
El objeto. Debemos volver a citar íntegramente la CLAUSULA PRIMERO del contrato: “PRIMERA: para determinar el objeto del contrato preparatorio de opción contenida en este documento, se señala que “LA PROPIETARIA” es única y exclusivamente propietaria de una parcela de terreno ubicada a la altura del kilómetro cuatro y medio y ½) de la carretera que conduce de Maracaibo a Perijá, entre las calles 148 y 115, con intersección de la avenida 50 de la nomenclatura correspondiente al Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia, la cual abarca una superficie de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (19.550 MTS2) en la extensión total de terreno “LA PROPIETARIA” construirá un (1) Centro Comercial que se denominará “GRAN BAZAR SAN FRANCISCO” o como en definitiva se determine el cual constara de mil cuatrocientos noventa y cinco (1495) unidades vendibles, de uso comercial, sujetos al régimen de propiedad horizontal que en lo adelante y a los efectos de este contrato se denominara “EL DESARROLLO”.
El tribunal de la causa, en su sentencia desvirtúa totalmente la intención que mi mandante le dio a las pruebas que promovió en la fase jurídica respectiva, como fueron: la inspección judicial realizada por el tribunal el día veinte (20) de noviembre de 2018, los oficios librados por la Oficina de Planificación Urbana del Municipio San Francisco del Estado Zulia y del Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, así como la inspección extrajudicial realizada por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el día veintiséis (26) de mayo de 2017, las cuales tenían como fin exponer el incumplimiento basto del deudor, la sociedad mercantil PROYECTO GBSF C.A., deformando su objeto en perjuicio de mi mandante…”.
(…Omissis…)
“Primero señala que el objeto no existe, cuando en realidad esto es completamente falso. El objeto recae sobre “EL DESARROLLO”, que era obligación de la parte demandada de construir sobre una extensión de terreno, ya señalada, las mil cuatrocientos noventa y cinco unidades vendibles, y que a mi mandante le corresponden veintinueve (29) de esos inmuebles, dentro de un lapso establecido en el contrato, teniendo toda la permisologia requerida para perfeccionar la convención y el documento de condominio respectiva. El tribunal en su escrito de sentencia se limitó a nombrar los resultados declarados en los oficios, obviándolos en su motivación de hecho y de derecho para condenar a la contraparte por haber incumplido con su compromiso establecido en el contrato.
En el oficio no. VU-321-2019 del nueve de enero de 2019, emanada de la Oficina de Planificación Urbana del Municipio San Francisco del Estado Zulia, señala que la sociedad mercantil “PROYECTO GBSF C.A.” ingreso el 19 de agosto de 2011, con código de solicitud 12166, el tramite de constancia de variables urbanas fundamentales. SIENDO RECHAZADO POR FALTA DE REQUISITOS SOLICITADOS, luego el día veinte de julio de 2012, ingresó con código de solicitud 30241, el trámite de autorización o permiso temporal, siendo el mismo rechazado, ante el sistema SISSUM, así como el oficio remitido por el Registro del Municipio San Francisco del Estado Zulia, que en las notas marginales de la extensión del terreno donde se edifica “EL DESARROLLO”, no aparece constituido el documento de propiedad horizontal, comprobando el incumplimiento palpable y visible de la CLAUSULA TERCERA del contrato por parte de la demandada
En ninguna parte de la sentencia, el Tribunal hace referencia a lo ya descrito, aun cuando reconoce que “EL DESARROLLO” no ha culminado y por consiguiente se demuestra el inobservancia como parte de la sociedad mercantil PROYECTO GBSF C.A., a consumar su debito como buen padre de familia. No existe condena alguna del Juzgado hacia el accionado, por su culpabilidad en el falta de compromiso con mi mandante.
Segundo, vuelve a declarar que no puede equiparar el contrato de opción a compra con el compraventa, contrariando el discernimiento establecido por la sala de casación civil del tribunal supremo de justicia, para la clasificación de estos tipos contractuales, hallándose como se hayan, todos los elementos que lo conforman, para luego reconocer que la inexistencia del objeto. Cosa que no es cierta. No hace nulo el contrato, asumir como válida la consideración contenida en el fallo recurrido, que ante la ausencia física de los inmuebles vendidos esto acarrea la inejecutabilidad del contrato en cuestión…y por lo tanto, ante esta realidad de orden legal, la posición asumida por parte del órgano jurisdiccional que profirió la sentencia apelada, separar totalmente de ella, pretendiendo crear un sub mundo jurídico totalmente inexistente.
El tercer elemento presente en el contrato y es que el juzgado de la causa omite de manera más descarada, es el precio. En este contrato mi mandante PAGO LA TOTALIDAD DEL PRECIO DEL CONTRATO, tal y como lo establece la cláusula sexta: “SEXTA: los precios de venta identificados en la cláusula que antecede fueron pagados mediante intercambio por la negociación de la compra venta de parcela sobra la cual se construye el desarrollo, tal y como se acordó en documento de compra venta debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio San Francisco del estado Zulia, anotado bajo el Nro. 2011.205, Asiento Registral 1… adjudicación que se realiza en base al 6% del área vendible del centro comercial…”. “por lo que, y amparada en el criterio jurisprudencia referido a los contratos preliminares, preparatorios o de opción, mi mandante podía ir a los órganos de justicia a solicitar el cumplimiento de contrato tal y como lo establece el artículo 1167 de Código Civil, en el cual quien incumplió fue la demandada, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida normal que esto es lo que se ha planteado en el juicio que nos ocupa.
Con respecto a los daños y perjuicios alegados, la parte demandante indicó lo siguiente:
“En el mismo orden de ideas, pero relativas a la petición de condenatoria de daños y
perjuicios solicitados, pero declarada inadmisible por la sentenciadora de Primera
Instancia, causados con ocasión del incumplimiento culposo de las obligaciones
contraídas por parte de la sociedad mercantil PROYECTO GBSF C.A., y que fue
bastantemente demostrado según lo verificado en las pruebas promovidas y
evacuadas en su oportunidad legal para ello, es decir, todas las probanzas
efectuadas, constituidas estas por los oficios dirigidos a las oficinas públicas
respectivas y la inspección judicial practicada por el tribunal de la causa, así como la
inspección extrajudicial con la que se acompañó el escrito de demanda, este
pedimento fue declarado sin lugar.
El tribunal ad quo, basa su sentencia conforme a un criterio no vigente declarado por
el Tribunal Supremo de Justicia, que establecía que los daños y perjuicios debían
ser ciertos y determinados o determinables, no obstante para ello un simple evento
sin ningún hecho que lo fundamente. Por cuanto deber ser probado en juicio. Es un
hecho cierto y comprobado que el deudor incumplió con mi mandante su acreencia,
es un hecho cierto y comprobado que el deudor incumplió con mi mandante su
acreencia es un hecho innegables y verdadero, que aun cuando mi mandante pago
la totalidad del precio de la venta no se ha traspasado la propiedad de los
inmuebles, es un hecho indiscutible y autentico, que aun cual la culminación del
DESARROLLO debía ser a mas tardar el día 30 de enero de 2015, con una prórroga
de un (1) año que nunca fue convenida, y para colmo, actualmente dicho
DESARROLLO, se encuentra inconcluso, es un hecho irrefutable y genuino, que la
demandada estando obligada a tener listos y por lo tanto detentando para esa fecha
(entiéndase el día 30 de enero de 2015, los permisos de habitabilidad y el
documento de condominio debidamente inscrito por ante el Registro Público
Inmobiliario respectico, bajo lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal, no ha
llevado a cabo ningún trámite para resolver esto, es un hecho irrebatible y fidedigno,
que el juzgado en su escrito de sentencia de primera instancia, reconoce estos
hechos, y aun así no condena a mi contraparte, puesto que todo lo que se alegó en
la demanda, fue probado y demostrado conforme a lo que establece la legislación
adjetiva venezolana.
(…Omissis…)
“hay que decir primero que las tres condiciones que estableces la responsabilidad
civil general se comprueban y se han comprobado: 1) la producción de un daño
antijurídico, la sociedad mercantil “PROYECTO GBSF C.A.” no honro su
compromiso como contratante, ya habiendo cumplido mi mandante con su parte en
el contrato, y no existiendo un hecho eximente de su responsabilidad, llevando a
cabo una actitud negligente, irresponsable e inobservante de sus obligaciones, con
lo que se verifica la segunda condición 2) una actuación u omisión imputable al
accionado y 3) un nexo causal que vincule tal actuación del demandado con el daño
que se denuncia, existe un contrato, como lo es el contrato de marras, en las que las
partes están establecidas como tal y cada una tiene una obligación que realizar.
(…Omissis…)
“por lo que no hace falta una explicación detallada de los conceptos económicos que
generaron la deuda, puesto que la simple estipulación realizada por nuestra parte en
el escrito de demanda, basada en el tiempo que se ha dejado de percibir una
ganancia con ocasión de la inversión realizada, es más que suficiente para cumplir
con el precepto, más aun, cuando ha quedado claro el origen de esos daños y
perjuicios.”.
“…el no contar con los locales comerciales totalmente terminados conforme a lo
pactado en la venta para la fecha acordada, junto con la permisologia necesaria
para su uso y la constitución del régimen de propiedad horizontal requerido,
configuran los elementos para demostrar, que la sociedad mercantil PROYECTO
GBSF C.A. como parte deudora del contrato, no cumplió con sus obligaciones como
contratante y genero un grave daño al patrimonio de mi mandante, quien ha
cumplido en todo momento con sus compromisos como acreedor tal y como queda
plasmado en la cláusula sexta de la convención…”.
Por su parte, la abogada en ejercicio DAILYN ADRIANA FERNÁNDEZ SEMPRÚM, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 285.358, actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil PROYECTO GBSF, C.A., parte demandada del presente asunto, incorpora escrito de informes, a saber:

(…Omissis…)
“La parte actora alega en su escrito de demanda que nos encontramos en presencia de un CONTRATO PRELIMINAR, por lo que resulta pertinente señalar que este tipo de contrato no se encuentra regulado en el Código Civil, es decir, el texto legal no hace mención expresa de los mismos, y por ello se les denomina contratos innominados o atípicos, pero puede enmarcarse en la definición general del contrato, establecida en la disposición normativa contenida en el artículo 1.133 ejusdem, como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Así también esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual, en virtud del cual las partes son libres de reglar por si mismas los contratos que suscriben”.
“Ahora bien, hoy en día la doctrina y jurisprudencia ha sido conteste en relación a la naturaleza y a los efectos jurídicos de estos contratos innominados, señalando que son contratos preparatorios en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un contrato futuro (…)”
“Como se observa, el objeto del contrato preliminar reside en la obligación de las partes de prestar su consentimiento para celebrar en momento posterior un contrato especificado en el contrato preliminar, por lo que no puede confundirse con un contrato de venta cuyo objeto es la transferencia de la propiedad de las cosas vendidas, pues en este tipo de contratos no hay transmisión de la propiedad, como bien lo han convenido las partes en sus escritos y en las cláusulas décima tercera y décima cuarta del contrato en examen (…)”.
(… Omissis…)
“(…) es necesario hacer notar la incongruencia que existe entre la pretensión de la actora y la causa petendi en que fundamenta su demanda, pues la demandante pretende que se obligue a la demandada a culminar la construcción de una obra, lo cual en ningún momento fue la obligación asumida por en el contrato preliminar, ni constituye el objeto del mismo. Como se ha señalado anteriormente, la única obligación derivada del contrato en litigio, es de prestar su consentimiento para la celebración de contrato definitivo acordado en el contrato preliminar”.
“En este punto es necesario aclarar que, al demandar el cumplimiento de contrato suscrito en fecha 14 de diciembre de 2012, la parte espera una sentencia favorable que obligue a la parte demandada a celebrar el contrato de venta sobre los inmuebles especificados en el contrato preliminar de compra venta, pretensión que se encuentra enmarcada en el artículo 1.167 del Código Civil, mientras que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares (…)”
“En este sentido, es preciso señalar que los inmuebles determinados en el contrato preliminar y los cuales solicita la parte actora le sean vendidos, se encuentran en construcción, siendo imposible individualizarlos, tal como se evidenció en la inspección judicial realizada por este Tribunal en el lapso probatorio de la presente causa. Dicha situación hace imposible que en el presente caso la sentencia produzca sus efectos de contrato no cumplido, dado que no se podrá celebrar la venta y transferir la propiedad de los inmuebles dado que la sociedad mercantil PROYECTO GBSF, C.A., no detenta el carácter de propietaria de los veintinueve (29) locales comerciales puesto que los mismos están en construcción y no se pueden individualizar”.
“Por los fundamentos antes expuestos, considerando que en el presente caso resulta improcedente la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y la INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, es lo que este Tribunal declarar SIN LUGAR la apelación propuesta y RATIFICAR la sentencia proferida por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 17 de septiembre de 2019”.

DE LAS OBSERVACIONES
En oportunidad legal correspondiente, el abogado en ejercicio SANTIAGO ANDRÉS BOTTARO LABARCA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 242.159, actuando en nombre y representación de la ciudadana LUISA MARIA CLARET ROSSI GARÓFALO; presenta observaciones basadas en los siguientes términos:
(… Omissis…)
Arguye la representación judicial de la parte demandada, que el recurso de apelación
es improcedente en base a las siguientes razones:
1.- Que la única obligación derivada de este tipo de convenio es que las partes
presten sus consentimiento (sic) para la celebración del contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
2.- Que mal puede mi representada demandar el cumplimiento de una obligación
diferente a la establecida en el contrato, dado que no tiene derecho subjetivo sustancial de demandar la terminación de la obra ni la tramitación de los permisos correspondientes.
3.- Que su representada no se encuentra en incumplimiento de la obligación pactada
en el contrato preliminar de compraventa, puesto que su única obligación es la de prestar su consentimiento para la celebración futura del contrato de venta, y hasta la fecha no se ha negado a prestar su consentimiento para celebrar el contrato.
4.- Que los veintinueve (29) locales comerciales que son objeto de la venta, no se
encuentran terminados, es decir, no existe el objeto de venta para celebrar dicho contrato.
5.- Que el supuesto incumplimiento de contrato no implica directamente la obligación
de indemnizar, sino que debe concurrir un daño o perjuicio causado a la contraparte que sea real, efectivo y derivado del incumplimiento, con una relación de causa y efecto, además la parte debe demostrar la cuantía del daño, esto es el valor de los daños existentes.
6.- Que el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y
Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, profirió un fallo ajustado a Derecho, que contiene motivación de hecho y de derecho, valora las pruebas promovidas y evacuadas, y posee una decisión expresa, positiva y precisa con atención a la pretensión deducida y las excepciones y defensas opuestas.
7.- Que la sentencia apelada prevé la inexistencia de los inmuebles determinados en
el contrato demandado, y que de ser procedente su cumplimiento la sentencia perdería eficacia jurídica al ser inejecutable.
8.- Que comporta una decisión ajustada a las normas del ordenamiento jurídico
venezolano, hace alusión a todos los puntos controvertidos, es el resultado de un debido proceso por demás célere y eficaz, y tutela los derechos de las partes.
9.- Que el Juez de primera instancia valoró debidamente y conforme a las normas
jurídicas que regulan la valoración de las pruebas, los medios probatorios promovidos por las partes.
10.- Que la sentencia proferida por el Tribunal de la causa, el día 17 de septiembre
de 2019, es un fallo completamente válido, que tutela el derecho de las partes y que contiene una decisión expresa, positiva y precisa que atiende a l pretensión deducida y a las excepciones opuestas.
11.- Que dada la naturaleza y los efectos del contrato de compra venta es imposible
demandar el cumplimiento de dicho contrato en el presente juicio.
12.- Que la sentencia no podrá producir los efectos de contrato no cumplido.
13.- Que mi mandante en su libelo de demanda califica la convención como un
contrato preliminar, que no se encuentra regulado en el Código Civil, que son calificados como contratos atípicos e innominados y que pueden regularse según la norma contenida en el artículo 1.133 sobre las convenciones.
14.- Que la doctrina actual y la jurisprudencia ha sido conteste en relación a la naturaleza y a los efectos jurídicos de estos contratos innominados, señalado que son contratos preparatorios en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre si un contrato futuro.
15.- Que el objeto del contrato preliminar reside en la obligación de las partes de prestar su consentimiento para celebrar en momento posterior un contrato especificado el contrato preliminar.
16.- Que no puede confundirse con un contrato de venta cuyo objeto es la transferencia de la propiedad de las cosas vendidas, pues en este tipo de contratos no hay transmisión de propiedad.
17.- Que nos encontramos en presencia de un contrato preliminar bilateral cuya única obligación para las partes es prestar su consentimiento para la celebración de un negocio futuro.
18.- Que existe una incongruencia entre la pretensión de mi mandante y la causa pretendi en que fundamenta su demanda, pues según lo que ellos mi representada pretende que se obligue a la demandada a culminar la construcción de una obra.
19.- Que en la única obligación asumida por la demandada fue la de prestar su consentimiento para la celebración de contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
20.- Que la inconclusión del DESARROLLO hace imposible que en el presente caso, la sentencia produzca los efectos de contrato no cumplido.
21.- Que el hecho convenido por las partes es un contrato preliminar cuyo único efecto es obligar a las partes a celebrar ente si un contrato futuro, que no puede confundirse con un contrato de venta cuyo objeto es la transferencia de la propiedad de las casas vendidas.
Ahora bien, por cuanto es totalmente improcedente las razones expuestas por la parte demandada en los informes producidos, procedemos a rechazarlos, en los términos que de seguidas se determinan:
(…Omissis…)
Sin embargo, el hecho de que determinado contrato se le haya dado el nombre de “CONTRATO PREPARATORIO o CONTRATO PRELIMINAR”, no significa que lo sea si los elementos que son propios de otro tipo de contrato como el de COMPRA-VENTA están presente. Es obligación del juez, revisar y estudiar el libelo de demanda junto con
el escrito de contestación, y contrastar los argumentos de hecho y de derecho, junto con las pruebas documentales aportadas, con especial significación en el contrato de fecha 14 de diciembre de 2012, para poder establecer claramente sobre qué tipo de contrato estamos presente y cuáles son los verdaderos efectos que va a cumplir.
Los elementos propios del contrato de compra venta son-según lo establecido por las leyes, la jurisprudencia y la doctrina los siguientes: el consentimiento, el objeto, causa lícita y el precio. El primero se verifica leyendo textualmente las CLÁUSULAS PRIMERA y SEGUNDA del contrato de marras, puesto que las personas que los suscribieron son completamente capaces y sin limitación jurídica alguna quedando sobreentendido que es completamente válido, no pudiendo existir ningún tipo de nulidad en él y esto se reafirmó tanto con la demanda como cierto y no fue desvirtuado.
(…Omissis…)
Por lo que, y amparada en el criterio jurisprudencial referido a los contratos bilaterales mi mandante podía ir a los órganos de justicia a solicitar el cumplimiento de contrato tal y como lo establece el Artículo 1.167 del Código Civil, en el cual quien incumplió fue la demandada, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es lo que se ha planteado en el juicio que nos ocupa.
(… Omissis…)
La demandada tenía como obligación la transmisión de la propiedad de 29 locales comerciales que iba a construir en un plazo establecido entre las partes, y que una vez vencido ese plazo y no habiéndose ejecutado de manera voluntaria el contrato, perfectamente podía acudir mi mandante ante los órganos de justicia para solicitar su cumplimiento, puesto que ella había cumplido con su parte del convenio, pagando la totalidad del precio; dado por rechazado los argumentos expuestos por la contraparte en sus informes y especificados en este escrito en la primera parte marcados como los ítems: “1”, “2”, “3”, “11”, “12”, “13”, “14”, “15”, “16”, “17”, “18”, “19”, “20” y “21”.
El incumplimiento del contrato origina evidentemente un daño causado al patrimonio
de mi mandante. Ante el pago del precio de la venta y a la espera de la transmisión de propiedad de los 29 locales comerciales, tenía la esperanza de colocarlos en el mercado inmobiliario bien para la venta o para su arrendamiento, obteniendo evidentemente un incremento en su hacienda personal.
El incumplimiento culposo de las obligaciones contraídas por la parte de la sociedad
mercantil PROYECTO GBSF, C.A., fue suficientemente demostrado según lo verificado en las pruebas promovidas y evacuadas en su oportunidad legal para ello, es decir, todas las probanzas efectuadas, constituidas estas por los oficios dirigidos a las oficinas públicas respectivas y la inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa, así como la Inspección extrajudicial con la que se acompañó el escrito de demanda. Quedando demostrado que su incumplimiento se debe única y exclusivamente a responsabilidad del deudor. Damos por rechazado el argumento expuesto por la contraparte en su informe y especificado en este escrito en la primera parte marcados con el ítem: “5”.
Es completamente falso que el Tribunal haya proferido un fallo ajustado a derecho
que posea la decisión expresa, positiva y precisa con atención a la pretensión deducida y las excepciones y defensas opuestas. Es totalmente ilusorio que de haber sido procedente la declaratoria de cumplimiento en la sentencia esta perdería eficacia jurídica por una supuesta ineluctabilidad. Es enteramente ficticio que sea una decisión ajustada a las normas del ordenamiento jurídico venezolano. Es absolutamente imaginario que el Juez valoró debidamente y conforme a las normas jurídicas que regulan la valoración de las pruebas. Es definitivamente irreal que el fallo de la sentencia proferida por el Tribunal el día 17 de septiembre de 2019, sea válido y que tutele el derecho de las partes y que contenga una decisión expresa, positiva y precisa.
(…Omissis…)
Por fuerza y razón de los argumentos de hecho y derecho anteriormente esgrimidos,
es que con la cualidad invocada, pido a este Juzgado Superior, declare con lugar la apelación interpuesta en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 17 de septiembre de 2019 donde se violan de los ordinales 3º, 4º y 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil e invoco el artículo 244 de la misma norma adjetiva, y en razón de ello, pido en nombre de mi mandante se declare la nulidad de la sentencia en cuestión, por resultar contradictoria y además por carecer de las determinaciones indicadas en las normas procesales señaladas, toda vez que la sentencia en cuestión, mina o impide el uso discrecional de la facultad que le corresponde a toda parte interviniente en cualquier contrato bilateral, como lo es el que nos ocupa y que sirvió de fundamento para intentar la acción a que se refiere este proceso, como lo es, solicitar auxilio jurisdiccional para pedir y obtener la ejecución del contrato celebrado, conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.
De igual forma, en oportunidad legal correspondiente, la abogada en ejercicio DAILYN ADRIANA FERNÁNDEZ SEMPRÚN, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 285.358, apoderada judicial de la Sociedad Mercantil PROYECTO GBSF, C.A., presenta observaciones basadas en los siguientes términos:
(…Omissis…)
“(…) Contrariamente, la parte apelante luego de realizar tal aservación, se rebate al
señalar en la página 27 que: “lo que se realizó fue una venta pura y simple de acuerdo
con el criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia…”
Como se observa, el apelante de manera drástica se aparta de lo que ha sido toda su argumentación en el presente juicio, pues la parte actora reconoce en su libelo de demanda que se trata de un contrato preliminar bilateral de compra venta.
(…) la parte actora en su escrito libelar además de reconocer que el contrato objeto de litigio comporta un contrato preliminar bilateral de compra venta, también invocó la sentencia sentada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 878 de fecha 20 de julio de 2015, es decir, que está de acuerdo con lo establecido por la Sala Constitucional y pide que dicho criterio le sea aplicable al caso en concreto.
Ante este escenario, el apelante no puede pretender en esta instancia mediante sus informes, equiparar el contrato en estudio a un contrato de compra venta, y menos cuando vastamente en el transcurso del proceso ha reconocido la autonomía del contrato preliminar bilateral de compra venta suscrito entre las partes.
Igualmente, es preciso traer a colación el contenido de las cláusulas décimo tercera y décimo cuarta del contrato examinado, las cuales también han servido de referencia en el libelo de demanda y en los escritos posteriores consignados la parte actora en el presente juicio, para determinar que ciertamente nos encontramos en presencia de un contrato preliminar bilateral y no en una compra venta como quiere dejar ver la apelante en esta instancia, contraviniendo con todo lo redactado en su demanda y con su conducta en la primera instancia (…).
Así, las partes expresaron su voluntad de suscribir un contrato preliminar bilateral de compraventa, que no implica la transferencia de propiedad y que mal puede ser equiparado a una compraventa, como pretende hacer ver la apelante en esta (sic) estado, contrariando todo lo alegado por ella en primera instancia.
(…Omissis…)
Del criterio jurisprudencial antes referido, se desprende que el objeto del contrato preliminar reside en la obligación de las partes de prestar su consentimiento para celebrar en un momento posterior un contrato especificado en el contrato preliminar, por lo que no puede confundirse con un contrato de venta cuyo objeto es la transferencia de la propiedad de las cosas vendidas, pues en este tipo de contratos no hay transmisión de propiedad, como bien lo han convenido las partes en sus escritos y en las cláusulas décima tercera y décima cuarta del contrato en examen.
En base a lo antes señalado y siendo un hecho convenido entre las partes, está claro que nos encontramos en presencia de un CONTRATO PRELIMINAR bilateral cuya obligación única para las partes es prestar su consentimiento para la celebración de un negocio futuro; esto es, que la obligación del contrato suscrito entre la actora y mi representada, en fecha 14 de diciembre de 2012, consiste en prestar su consentimiento para la celebración de contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
(…Omissis…)
De esta forma, destacamos que en este caso la parte actora ocurre a demandar el cumplimiento del contrato preliminar de compra venta, solicitando se condene a la sociedad mercantil Proyecto GBSF, C.A., a culminar una obra de construcción y a tramitar y obtener la habitalidad del mismo (…).
Como se observa, es notoria la incongruencia que existe entre la pretensión de la actora y la causa petendi en que se fundamente su demanda, pues la demandante pretende que se obligue a la demandada a culminar la construcción de una obra, lo cual en ningún momento fue la obligación asumida por el contrato preliminar, ni constituye el objeto del mismo. Como se ha señalado anteriormente, la única obligación derivada del contrato en litigio, es la de prestar su consentimiento para la celebración del contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por tanto, teniendo que la pretensión de la actora no se encuentra ajustada a la causa de pedir, así como tampoco guarda relación con el contrato objeto de litigio, no es
posible para la demandante pretender el cumplimiento final de la obra, ya que esta no es una consecuencia propia del contrato preliminar de venta sino una obligación del contratista en los contratos de obras.
(…Omissis…)
En este sentido, es pertinente señalas que los inmuebles determinados en el contrato
preliminar y los cuales solicita la parte actora le sean vendidos, se encuentran en construcción, siendo imposible individualizarlos, tal como se evidenció en la inspección judicial realizada por este Tribunal en el lapso probatorio de la presente causa. Dicha situación, hace imposible que en el presente caso la sentencia produzca sus efectos de contrato no cumplido, dado que no se podrá celebrar la venta y transferir la propiedad de los inmuebles dado que la sociedad mercantil PROYECTO GBSF, C.A., no detenta el carácter de propietaria de los veintinueve (29) locales comerciales, puesto que los mismos están en construcción y no se pueden individualizar.
(…Omissis…)
En su escrito de informe, la parte apelante señala que “El tribunal de la causa, en su
sentencia desvirtúa totalmente la intención que mi mandante le dio a las pruebas que promovió en la fase jurídica respectiva”(…), indicamos que las pruebas no son de las partes sino del proceso, por lo que el juez no está obligado a ajustar su valoración a la intención con la que una de las partes promovió un medio probatorio, sino que debe atender a los criterios de valoración previstos en la norma y a su sana crítica, independientemente de lo pretendido por la parte que la promovió.
(…Omissis…)
En el presente caso, el accionante se limitó a demandar y estimar una indemnización
por daños y perjuicios, sin determinar ni probar cuáles fueron los daños que ascendieron a la suma de dinero estimada, limitándose a alegar que dicha cuantía devenía del lucro dejado de percibir puesto que su finalidad con los inmuebles era arrendarlos y/o venderlos.
Tampoco demostró la cuantía del daño, es decir, el valor económico de los daños y
perjuicios existentes, ya que se limitó a señalarlo, pero no probó la existencia de un daño y que este fuera producto del incumplimiento culposo del contrato preliminar, pues solo se limitó a señalar una supuesta finalidad como propietaria de los inmuebles, sin considerar que la transferencia de propiedad no es objeto del contrato preliminar.
Realizadas las observaciones anteriores, solicito a este digno Tribunal de alzada
agregue el presente escrito al expediente de la causa, y en la oportunidad legal pertinente declare SIN LUGAR la Apelación presentada por la demandante y en consecuencia, ratifique la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha diecisiete (17) de septiembre de 2019”.
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 17 de septiembre de 2019, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar el cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios. Por tanto, este Juzgado pasa a decidir bajo las siguientes consideraciones:
La parte demandante alega: ¨…DEMANDAR, como en efecto lo hago, conforme a las disposiciones legales citadas y en concordancia con lo establecido en los artículos 16, 338 ambos del código de procedimiento civil, por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios a la sociedad de comercio PROYECTO GBSF, C.A., antes mencionada, para que aperciba de ejecución convenga o, en su defecto sea obligada a cumplir de manera

inmediata con las obligaciones asumidas, como lo son la culminación de las obras de EL DESARROLLO, 2.-) la tramitación y obtención de la habitabilidad del mismo, ante las autoridades competentes, para que una vez logrado se pueda cumplir con mi obligación y, seguidamente, otorgar el correspondiente documento traslativo de propiedad sobre los inmuebles anteriormente descritos por ante el Registro Público competente para su posterior registro o inscripción, a fin de que la otra parte cumpla con la obligación que detenta todo vendedor, como lo es, hacer tradición legal de la cosa vendida, tal y como lo estatuye el artículo 1.488 del Código Civil…’’
Con relación al contrato celebrado por ambas partes se va a determinar si es un contrato de venta simple o es un contrato preparatorio o preliminar el cual tiene sus propias condiciones de acuerdo a lo que establezcan las partes, los contratos nacen y se desarrollan de las voluntades de las partes que intervienen en el mismo.
En la promesa bilateral de compraventa es necesaria una sucesiva declaración de voluntad de los contratantes ya que ellos se obligan a un contrato a futuro, en el caso que nos ocupa se trata de la construcción de 29 locales comerciales, por LA PROPIETARIA, además de establecer en el contrato las obligaciones de ambos contratantes por ello es bilateral, ambas partes se obligan.
El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos; es decir que se perfeccione desde el momento que la parte contratante en este caso LA PROPIETARIA, pueda culminar la obra y proceder a hacer la entrega de los locales comerciales culminados tal y como se estableció ,¨.. como en efecto lo son i.-) la culminación de las obras y ii.-) la tramitación y obtención de la habitabilidad ante las autoridades urbanísticas competentes…¨ así se establece
Estos contratos se pueden realizar, aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales), por lo que en el caso que nos ocupa esta determinado en la culminación de los inmuebles a los efectos que pueda perfeccionarse las venta, tomando en cuenta que priva en el contrato en cuestión la autonomía de la voluntad para determinar la eficacia del contrato.

Según Nicolas vegas Rolando, Contrato preparatorios , 1985.¨..En el contrato preparatorio no se opera la trasmisión de la propiedad ya que esta no se efectúa hasta que se perfeccione la venta… lo que cabe resaltar es el carácter autónomo de la promesa de venta que es distinta a la venta… y así el tribunal Supremo Italiano que aun estando las partes de acuerdo en los elementos esenciales de una compraventa¨ solo se obligan a la futura prestación de un consentimiento encaminado a celebrarlo posteriormente y que el contrato preparatorio no puede confundirse con el definitivo de venta…¨ , Por existir en lo contratos preparatorios esa autonomía de voluntad de las partes para su existencia y en el caso que nos ocupa en el caso del denominado propietario le es imposible otorgar un documento de compraventa no dándose las condiciones para tal fin. Así se establece.
Con relación a las pruebas aportadas al proceso en relación a las inspecciones judiciales practicadas, siendo que las misma fueron practicadas por funcionarios judiciales y tiene fe pública en sus dichos, ambas difieren en la exposición siendo que en la primera se determina que la construcción se encuentra en abandono, mientras que en la segunda inspección judicial en la exposición de los hechos percibidos por la juez de la causa determina que se encuentra en construcción. Por lo que no permite tener una claridad de las condiciones de los inmuebles objeto de la presente causa. Así se establece.
En cuanto a la prueba de informes de la Oficina de Planificación Urbana del Municipio San Francisco del Estado Zulia, de la cual se recibió respuesta correspondiente, mediante el cual informó que la constancia de variables urbanas fundamentales fue rechazada por falta de requisitos; con relación a los requisitos por los cuales fue negada la variable urbana, estos no fueron demostrados por la parte demandante. Así se establece.
INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS
¨…la parte actora señaló la existencia de un lucro cesante, que se generó por la
privación de un ingreso a su patrimonio al cual tenía derecho, ocurriendo esta situación por el incumplimiento de la propietaria con sus obligaciones contractuales, esto es, porque la finalidad que tenía para con los inmuebles era arrendarlos y/o venderlos, siéndole totalmente imposible contar con esos ingresos por culpa de la propietaria. En este sentido, señaló que esa pérdida que ha sufrido debe computarse desde la fecha en que supuestamente la propietaria habría cumplido con sus obligaciones, siendo esa el día treinta (30) de enero de 2015, la cual estima en la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y SEIS MILLONES SEISCIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 46.536.624.000,00) a razón de UN MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARESFUERTES (Bs.F. 1.292.68.000,00) mensuales por espacio de treinta y seis (36) meses”.
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en decisión Nº 363 de fecha 16 de noviembre de 2001, en el juicio seguido por Cedel Mercado de Capitales, C.A., contra Microsoft Corporation, expediente N° 00-132 estableció lo siguiente:
(…Omissis…)
Ahora bien, la figura que la doctrina y la jurisprudencia conciben como “abuso de
derecho” se encuentra recogida en la parte final del artículo 1.185 del Código
Civil, que se refiere al exceso en que se puede incurrir, en el ejercicio de un
derecho, por mala fe o por violación de la finalidad social que se persiga.
(…Omissis…)
El primer parágrafo del artículo corresponde a una de esas situaciones
en la que se trata de probar que el daño causado fue producto de un hecho
intencional, negligente o imprudente de otro, lo cual pareciera sencillo y hasta
elemental. En cambio, el segundo caso que corresponde al último parágrafo del
artículo en el que se sostiene: “debe igualmente reparación quien haya causado
un daño a otro, excediendo en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la
buena fe o por el objeto en vista del cual ha sido conferido ese derecho”;
presenta una situación grave y hasta complicada que representa un delicado y
complejo problema jurídico, el cual se refiere a: “precisar cuándo se ha hecho
uso racional de un derecho, y cuando se ha abusado del mismo” o cuando el
ejercicio de ese derecho excede “los límites fijados por la buena fe o por el objeto
por el cual ha sido conferido ese derecho...”
Ahora bien, se hace menester el establecimiento conceptual de lo que se conoce doctrinalmente como “Daños y Perjuicios”, por ser esta la acción intentada. Según lo explicado nuestros autores patrios Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, se entiende por daño la pérdida de un bien; por perjuicio, la ganancia que se deja de obtener; y así agregan que con ocasión el daño se repara o resarce, mientras que en el caso del perjuicio éste se indemniza.
Dicho y delimitado lo anterior es conveniente, para el desarrollo de la presente motivación, hacer referencia que la doctrina ha establecido para poder demandar el resarcimiento de daños y perjuicios y obtener un fallo satisfactorio se deben dar cuatro elementos necesarios y concurrentes, a saber:
1) Un incumplimiento de una conducta preexistente que es protegida, preestablecida o impuesta por el legislador,2) una culpa (en su aceptación mas amplia, latu sensu) que acompaña a aquel incumplimiento, 3) un daño causado por el incumplimiento culposo y 4) La relación de causalidad entre el incumplimiento culposo y el daño inferido.”
De la doctrina anteriormente citada, se desprende que para que proceda una acción de daños y perjuicios es necesario probar: a) El hecho generador del daño; b) La culpa del agente; c) La relación de causalidad; y D) El daño causado.
Visto lo anterior, debe este juzgador mencionar la decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dispuso mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, Exp. 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, a saber:
“(…) Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba,
y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos,
es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de
la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e
impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora
de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de
Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera
el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar
sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa,
el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual
“corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y
corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa (...)”.

Con vista al criterio jurisprudencial transcrito, el cual, por compartirlo analógicamente al presente caso lo hace suyo este Tribunal y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil, debe este juzgador aclarar que para este tipo de acciones es necesario probar el hecho generador del daño, la culpa del agente, la relación de causalidad, así como el daño causado, y para que se produzca el daño, es indispensable que la víctima haya sufrido efectivamente un menoscabo en su haber patrimonial cuantificable en dinero, siendo concurrentes estos requisitos para que se configure dicha acción, que para el caso de marras no se configuró estos requisitos, específicamente para el daño emergente y el lucro cesante.
Concluye este juzgador que del análisis probatorio efectuado ha quedado demostrado que en el presente caso, la parte actora a lo largo de la fase cognoscitiva del juicio no cumplió con la carga de demostrar los requisitos necesarios para que procedieran parte de las pretensiones incoadas, ya que, de las pruebas promovidas ninguna estuvo dirigida a crear siquiera un indicio de la existencia del lucro cesante, lo cual, además, no puede ser transmisible a los herederos para ser demandado; así mismo el daño emergente demandado sobre el vehículo propiedad de la hoy de cujus se hace improcedente al no haberse evacuado la experticia que fuera promovida en la fase respectiva lo cual era fundamental para este administrador de justicia para pronunciarse en tal sentido. En atención de lo anterior, éste juzgador necesariamente declarar la improcedencia de los mismos y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, vistos los planteamientos hechos por la doctrina y la jurisprudencia patria la parte demandanteen sus alegatos y defensas no demostró que haya tenido una disminución en su patrimonio, y le haya generado un lucro cesante, siendo que tenían la carga de probar los daños y perjuicios que pudieron haber afectado su patrimonio: por tanto este tribunal considera improcedente demandar por daños y perjuicio. Así se decide
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUCIOS, incoado por la ciudadana LUISA MARÍA CLARET ROSSI GARÓFALO, en contra de la Sociedad Mercantil PROYECTO GBSF, C.A., declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio HUMBERTO ENRIQUE MACHADO MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana LUISA MARIA CLARET ROSSI GAROFALO contra la sentencia definitiva dictada en fecha diecisiete (17) de septiembre de dos mil diecinueve (2019) por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
SEGUNDO: SE RATIFICA la decisión de fecha diecisiete (17) de septiembre de dos mil diecinueve (2019) por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en el presente litigio, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE Incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve así como en la página www.zulia.scc.org.ve, déjese copia de la presente decisión y Notifíquese de conformidad con lo establecido en el artículo 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil, remítase el presente expediente en la oportunidad correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciséis (16) días del mes de Abril de dos mil veintiuno (2021). Años: 209° de la Independencia 160° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA,
DRA. LILIANA DUQUE REYES
EL SECRETARIO,
ABOG. JONATHAN LUGO
En la misma fecha, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.), en hora de despacho virtual, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. 010-2021.
EL SECRETARIO,
ABOG. JONATHAN LUGO
Exp. 13449.