TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL,TRÁNSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
210° y 161°

I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: Ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.541.738, con domicilio procesal en la calle Modesta Bor, Quinta NROA-13, Urbanización Villa El Griego, Juan Griego, Municipio Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada AGUEDA VIRGINIA NARVÁEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.198.476 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 192.548.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALIA GUENDSECHADZE MANC, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.198.896, 12.674.999, 10.198.900 y 11.854.072, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, FRANCIS RODRIGUEZ VILLARROEL y KRYSTEL DENIS ROZKIEWICZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.187.086, 12.334.935, y 17.112.627, respectivamente, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.835, 115.818, y 262.683, respectivamente.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.
Suben las presentes actuaciones con motivo del recurso de apelación interpuesto por la abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALIA GUENDSECHADZE MANC, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 26-09-2019 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, que sigue el ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, en contra de la parte apelante, recurso que fue oído en ambos efectos por auto de fecha 13-11-2019 (f. 56, 2ª pieza).
Fueron recibidas las presentes actuaciones en esta alzada en fecha 16-01-2020 (f. 58 de la 2ª pieza) y se le dio cuenta a la ciudadana Jueza.
Por auto de fecha 17-01-2020 (f. 59 de la 2ª pieza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a esa fecha, y asimismo de conformidad con el artículo 257 eiusdem, se fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha para la celebración de una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.
Al folio 60 de la 2ª pieza consta acta levantada en fecha 24-01-2020 con motivo de la reunión conciliatoria fijada para esa fecha, de la cual emerge que a dicho acto solo compareció la abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, en virtud de lo cual se declaró finalizado el acto.
Mediante diligencia suscrita en fecha 27-02-2020 (f. 61 al 83 de la 2ª pieza) la abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de informes ante esta alzada.
Por auto de fecha 12-03-2020 (f. 84 de la 2ª pieza) se declaró vencido el lapso de observaciones a los informes y se aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del día 11-03-2020 (exclusive) conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad legal correspondiente este Juzgado Superior no dictó sentencia, por lo que pasa hacerlo ahora bajo las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Primera pieza
Se inició por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA incoada el ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA en contra de las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALIA GUENDSECHADZE MANC (f. 1 al 47).
La demanda fue admitida por auto de fecha 03-08-2016 (f. 48 y 49), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadanas DANIELA SOFÍA GUENDSECHADZE, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE, SILVIA GUENDSECHADZE, NATALIA GUENDSECHADZE, para que comparecieran por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la última de las citaciones ordenadas, a objeto de dar contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 16-03-2018 (f. 50), el apoderado judicial de la parte actora consignó las copias respectivas a los fines de su certificación y posterior elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 20-03-2018 (f. 51).
Por auto de fecha 20-03-2018(f. 52), el Tribunal de la causa ordena abrir cuaderno separado de medidas a los fines de tramitar y sustanciar la medida nominada de prohibición de enajenar y gravar solicitada por la parte actora.
En fecha 23-03-2018(f. 53 al 58) compareció el ciudadano HUGO GALIN CORREA, debidamente asistido por la abogada AGUEDA VIRGINIA NARVÁEZ, y consignó copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio.
Mediante diligencia de fecha 23-03-2018(f. 59 y 60) el ciudadano HUGO GALIN CORREA, otorgó poder apud-acta a la abogada AGUEDA VIRGINIA NARVÁEZ.
En fecha 20-04-2018 (f. 61 al 102), compareció el alguacil del Tribunal de la causa y consignó sin firmar las boletas de citaciones libradas a la parte demandada en virtud de que no pudo localizar a las mismas.
Mediante diligencia de fecha 30-04-2018(f. 103), la apoderada judicial de la parte actora solicitó la citación mediante carteles de las demandadas.
Por auto de fecha 03-05-2018(f. 104 al 106), el tribunal de la causa dictó auto mediante el cual acordó lo solicitado por la parte actora y ordenó la citación por carteles de las demandadas conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 10-05-2018(f. 107), la apoderada judicial de la parte actora, retiró cartel de citación, a los fines de su publicación y posterior consignación al presente expediente.
Mediante diligencia de fecha 23-05-2018(f. 108 y 109), la apoderada judicial de la parte actora consignó carteles de citación debidamente publicados y en esa misma fecha mediante auto el tribunal ordenó agregar al presente expediente los mismos.
Mediante nota de fecha 06-06-2018(f. 112), el Secretario del Tribunal de la causa dejó constancia de haber fijado en el domicilio de las demandadas el cartel de citación.
Mediante diligencia de fecha 28-06-2018(f. 113), la abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, consignó poder que acredita su representación como apoderada judicial de las demandadas (f. 114 al 146.
En fecha 25-07-2018(f. 147), mediante diligencia la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito mediante el cual opone las cuestiones previas contempladas en los numerales 7º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (f. 148 al 150).
Mediante diligencia de fecha 02-08-2018(f. 151), la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito mediante el cual rechaza y contradice las cuestiones previas opuestas por la parte demandada (f. 152 al 154).
Por auto de fecha 10-10-2018(f. 155), el tribunal difiere por encontrarse con exceso de trabajo la oportunidad para el pronunciamiento sobre las cuestiones previas.
Consta a los folios (f. 156 al 172) decisión dictada en fecha 06-11-2018 por el Tribunal de la causa mediante la cual se declaró SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 14-11-2018(f. 173), la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación y anexos a la demanda interpuesta en contra de sus representadas (f. 174 al 222).
En fecha 07-01-2019(f. 223), la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas en la presente causa, el cual fue resguardado para ser agregado al expediente en la oportunidad legal correspondiente (f. 224).
En fecha 09-01-2019(f. 225), la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas en la causa, el cual fue resguardado para ser agregado al expediente en su oportunidad legal correspondiente (f. 226).
Mediante nota secretarial de fecha 16-01-2019(f. 227), se dejó constancia de haberse agregado a los autos los escritos de promoción de pruebas presentado por las partes, los cuales rielan a los folios 228 al 315 las pruebas promovidas por la parte demandada y a los folios 316 y 317 el escrito de pruebas de la parte actora.
Por auto de fecha 24-01-2019(f. 318),el tribunal ordenó abrir una pieza denominada segunda
Segunda pieza
Por auto de fecha 24-01-2019 (f. 2),el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
Por auto de fecha 24-01-2019 (f. 3),el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte actora, y fija la oportunidad para la testimonial de la ciudadana ROCIO DEL VALLE CARRASCO CEDEÑO, para que de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ratifique el contenido y firma de la constancia que emitió en fecha 26-02-2018 cuando se desempeñaba en el cargo consejera Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta en el Consejo Comunal de Cofipeca, y las testimoniales de los ciudadanos FRANKLIN RINCON CORREA y JUSTINO RAMÓN MILLAN, a los fines que rindan sus declaraciones.
Consta al folio 4, acta levantada en fecha 30-01-2019 con motivo del acto de ratificación de contenido y firma de documento por parte de la ciudadana ROCIO DEL VALLE CARRASCO CEDEÑO.
Consta a los folios 5 y 6 actas levantadas en fecha 04-02-2019 con motivo de la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos FRANKLIN RINCON CORREA y JUSTINO RAMÓN MILLAN, cuyos actos fueron declarados desiertos por la incomparecencia de los testigos.
Mediante diligencia de fecha 22-02-2019(f. 7),la apoderada judicial de la parte actora solicitó el abocamiento de la jueza al conocimiento de la presente causa, lo cual fue acordado por auto de fecha 27-02-2019(f. 8) fijando el lapso de tres (3) días de despacho para que la parte demandada ejerza los recurso respectivos contra dicho abocamiento y asimismo se advierte que dicho lapso correrá paralelamente con el lapso de evacuación de pruebas.
Por auto de fecha 26-03-2018(f. 9), el tribunal de la causa advirtió a las partes intervinientes en el presente juicio, que a partir de esa fecha comenzó a computarse el lapso para la presentación de los informes.
Por auto de fecha 13-05-2019(f. 10), la jueza provisoria se ABOCÓ al conocimiento de la presente causa y se le aclaró a las partes que la causa se encontraba en etapa de sentencia a partir de la fecha del auto.
Por auto de fecha 01-07-2019 (f. 11), el tribunal de la causa difiere por encontrarse con exceso de trabajo el lapso para dictar sentencia para dentro de treinta (30) días continuos.
Consta a los folios 12 al 48 de la presente pieza, decisión dictada en fecha 26-09-2019 por el tribunal de la causa mediante la cual se declaró SIN LUGAR, la defensa de fondo de LA CADUCIDAD de las pretensiones interpuesta por la parte demandada; CON LUGAR la demanda interpuesta y en consecuencia se ordenó a las demandadas a que en cumplimiento del contrato privado de promesa de compra venta efectúen la tradición legal del inmueble objeto del presente juicio; SE ORDENÓ a la parte actora a que en la oportunidad que se le indique consigne el saldo pendiente a favor de las vendedoras mediante cheque de gerencia a nombre de este Tribunal, equivalente a la suma de seiscientos setenta y cinco mil bolívares(Bs. 675.000,00).
Mediante diligencia de fecha 08-10-2019 (f. 49) la abogada AGUEDA VIRGINIA NARVÁEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, se da por notificada de la decisión emitida en fecha 26-09-2019.
Mediante nota secretarial de fecha 21-10-2019 (f. 50) se dejó constancia de haberse librado las boletas de notificación a la parte demandada, las cuales rielan a los folios 51 al 54 de la 2ª pieza de este expediente.
Mediante diligencia de fecha 03-11-2019 (f. 54) compareció la abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, APELÓ de la decisión dictada en fecha 26-09-2020 por el tribunal de la causa.
CUADERNO DE MEDIDAS
Por auto de 04-04-2018 (f. 14 al 18), el Tribunal de la causa decretó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente juicio constituido por constituido por una extensión de terreno y la casa sobre él construida, la cual se encuentra ubicada en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, compuesta por dos (2) plantas y cuyas medidas son: Nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad; cuyo inmueble le pertenece a la parte demandada según documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado en fecha 17-7-1984, bajo el Nº 10, folios 33 al 34, protocolo primero, Tomo 2, tercer Trimestre de 1984; igualmente de conformidad con lo previsto en el artículo 600 del Código de Procedimiento Civil se ordenó notificar mediante oficio al Registro Público del Municipio Mariño del decreto de la referida medida. El oficio ordenado riela al folio 19.
En fecha 31-03-2018(f. 20), compareció el alguacil del Tribunal de la causa y dejó constancia de que el oficio Nº 0970-16.872 de fecha 04-04-2018 fue debidamente recibido en fecha 11-04-2018 en la Oficina del Registro Público del Municipio Mariño.
IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-
PRUEBAS DE LA ACTORA
CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.-
1.-Al folio 6 de la 1ª pieza de este expediente consta ORIGINAL DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA, del cual se extrae que la ciudadana ANA MARIANA MANC DE GARRIDO, en representación de las hoy demandadas, ciudadanas DANIELA SOFÍA GUENDSECHADZE, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE, SILVIA GUENDSECHADZE y NATALIA GUENDSECHADZE, ofreció en venta al hoy demandante, ciudadano HUGO HERALDO GALIN, un inmueble de su propiedad, constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construida, ubicada en la calle Libertad, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, compuesta por dos plantas (02) cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez, SUR: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; ESTE: Propiedad ( tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar, y OESTE: Calle Libertad; que el precio pactado para dicha venta fue la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.950.000,00) , los cuales serian pagados de la siguiente manera: a) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) que declaró la vendedora haber recibido en fecha 07-08-2013, mediante cheque N° 20323667 del Banco Mercantil, b) la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL (Bs. 225.000,00) que canceló el comprador a la fecha de firma del contrato de opción a compra venta mediante cheque N° 97323685 del Banco Mercantil, y c) la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 675.000,00) que serian cancelados por el comprador al momento de la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado;. que las vendedoras se obligaron a entregar al comprador el inmueble objeto del contrato completamente desocupado para el momento de la firma del documento definitivo de venta; que el lapso de duración del contrato se estableció en noventa (90) días contados a partir de la firma de dicho contrato más una prórroga de treinta (30) días adicionales.
El anterior documento que emana de ambas partes, consta que no fue objeto de impugnación por la parte demandada durante la oportunidad legal prevista en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar que la ciudadana ANA MARIANA MANC DE GARRIDO, en representación de las hoy demandadas, ciudadanas DANIELA SOFÍA GUENDSECHADZE, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE, SILVIA GUENDSECHADZE, NATALIA GUENDSECHADZE, quien fue denominada LA VENDEDORA, debidamente representada por su apoderada ANA MARIANA MANC DE GARRIDO, y el ciudadano HUGO HERALDO GALIN, suscribieron un contrato de opción de compra-venta sin fecha determinada, sobre un inmueble constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construida, ubicada en la calle Libertad, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, compuesta por dos plantas (02) cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez, SUR: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; ESTE: Propiedad ( tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar, y OESTE: Calle Libertad, en los términos anteriormente señalados. Así se establece.
2.- Al folio 7 de la 1ª pieza, consta copia fotostática de cheque Nº 20323667 de la cuenta corriente Nº 0105-0052-1052229522 del Banco Mercantil por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (bs. 50.000), girado en fecha 07-08-2013 a la orden de la ciudadana ANA MARIANA MANC.
Para la valoración de esta clase de documentos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-000774 emitida en fecha 04-12-2014, en el expediente Nº 14-339, caso: SANTA BÁRBARA BARRA Y FOGÓN, C.A. contra BAR RESTAURANT EL QUE BIEN, C.A., bajo la ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, estableció:
“…En relación con la interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala en sentencia N° 139 de fecha 4 de abril de 2003, caso: Chichi Tours C.A., contra Seguros La Seguridad C.A., señaló lo siguiente:
“...El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
(…Omissis…)
Conforme al criterio jurisprudencial supra transcrito, la copia fotostática de un documento privado simple carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues, solamente prevé las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario dentro de las oportunidades procesales prevista en la ley, ya que si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte.
Por lo tanto, si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno porque ya que la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o tenido por reconocido.
Por su parte, el artículo 444 del código de Procedimiento Civil, prevé lo siguiente:(Omissis)
En relación con la interpretación del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala en decisión N° 115 de fecha 23 de abril de 2010, caso: Inversiones Oli, C.A., contra Fábrica de Casas Fabrisa, S.A. y otros, estableció: (…)
Del criterio jurisprudencial ut supra transcrito, se desprenden varias situaciones a saber, como son: que la parte contra quien se produzca un instrumento privado tiene la opción de reconocerlo o desconocerlo, no obstante su silencio al respecto surte como efecto el reconocimiento del mencionado instrumento privado (artículo 444 del Código de Procedimiento Civil) así como, que la finalidad de la figura jurídica del desconocimiento, como sería la de negar la autoría de un instrumento privado genera como consecuencia un procedimiento especial, donde el promovente tendrá la carga de probar la autenticidad, credibilidad y validez del instrumento, utilizando para ello la prueba de cotejo (artículo 445 eiusdem).
Conforme al criterio jurisprudencial en comentarios es necesario advertir, que lo que se desconoce o niega es la firma estampada en el instrumento, y debe manifestarse de forma expresa, para que sea en este caso el promovente quien reciba la carga de probar la autenticidad de la rúbrica del referido instrumento privado.
(…)
Además, es oportuno también señalar que para que un instrumento privado tenga valor probatorio es necesario que sea reconocido por la parte a quien se opone o que sea tenido como legalmente reconocido, de lo contrario no valen nada por sí mismos, pues conforme al artículo 1.363 de Código Civil, solamente al instrumento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.
(…)
En relación a la denuncia de infracción del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, considera la Sala que no es la norma llamada a resolver la controversia, ya que el documento de fecha 10 de noviembre de 2007, no es la copia de un instrumento a los que se refiere la referida norma, por lo tanto no puede ser infringida por falta de aplicación…”

De acuerdo al fallo parcialmente transcrito para que un documento privado tenga valor probatorio se requiere que el mismo sea aportado a los autos en original y que su firmante reconozcan sus firmas, tal como lo dispone el artículo 1.368 del Código Civil, esto significa que el desconocimiento de firma contenida en el documento privado debe recaer sobre aquellos documentos que sean presentados en original y no en copia fotostáticas, ya que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo es permisible aportar fotostatos o copia certificadas de documentos públicos, privados reconocidos o tenidos por reconocidos. Establecido lo anterior, en el presente caso se advierte que el documento analizado en este punto es una copia simple o fotostato de un documento privado y aún cuando el mismo no fue objeto de impugnación por la parte contraria, se le niega valor probatorio en función de que el instrumento como se indicó anteriormente al ser consignado en copia fotostática carece de valor. Así se establece.
3.-Consta al folio 8 de la 1ª pieza, copia fotostática de cheque Nº 97323685 de la cuenta corriente Nº 0105-0052-1052229522 del Banco Mercantil por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00), girado en fecha 22 de agosto de 2013 a la orden de la ciudadana ANA MARIANA MANC.
Para la valoración de esta clase de documentos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-000774 emitida en fecha 04-12-2014, en el expediente Nº 14-339, caso: SANTA BÁRBARA BARRA Y FOGÓN, C.A. contra BAR RESTAURANT EL QUE BIEN, C.A., bajo la ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, estableció:
“…En relación con la interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala en sentencia N° 139 de fecha 4 de abril de 2003, caso: Chichi Tours C.A., contra Seguros La Seguridad C.A., señaló lo siguiente:
“...El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
(…Omissis…)
Conforme al criterio jurisprudencial supra transcrito, la copia fotostática de un documento privado simple carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues, solamente prevé las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario dentro de las oportunidades procesales prevista en la ley, ya que si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte.
Por lo tanto, si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno porque ya que la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o tenido por reconocido.
Por su parte, el artículo 444 del código de Procedimiento Civil, prevé lo siguiente:(Omissis)
En relación con la interpretación del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala en decisión N° 115 de fecha 23 de abril de 2010, caso: Inversiones Oli, C.A., contra Fábrica de Casas Fabrisa, S.A. y otros, estableció: (…)
Del criterio jurisprudencial ut supra transcrito, se desprenden varias situaciones a saber, como son: que la parte contra quien se produzca un instrumento privado tiene la opción de reconocerlo o desconocerlo, no obstante su silencio al respecto surte como efecto el reconocimiento del mencionado instrumento privado (artículo 444 del Código de Procedimiento Civil) así como, que la finalidad de la figura jurídica del desconocimiento, como sería la de negar la autoría de un instrumento privado genera como consecuencia un procedimiento especial, donde el promovente tendrá la carga de probar la autenticidad, credibilidad y validez del instrumento, utilizando para ello la prueba de cotejo (artículo 445 eiusdem).
Conforme al criterio jurisprudencial en comentarios es necesario advertir, que lo que se desconoce o niega es la firma estampada en el instrumento, y debe manifestarse de forma expresa, para que sea en este caso el promovente quien reciba la carga de probar la autenticidad de la rúbrica del referido instrumento privado.
(…)
Además, es oportuno también señalar que para que un instrumento privado tenga valor probatorio es necesario que sea reconocido por la parte a quien se opone o que sea tenido como legalmente reconocido, de lo contrario no valen nada por sí mismos, pues conforme al artículo 1.363 de Código Civil, solamente al instrumento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.
(…)
En relación a la denuncia de infracción del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, considera la Sala que no es la norma llamada a resolver la controversia, ya que el documento de fecha 10 de noviembre de 2007, no es la copia de un instrumento a los que se refiere la referida norma, por lo tanto no puede ser infringida por falta de aplicación…”

De acuerdo al fallo parcialmente transcrito para que un documento privado tenga valor probatorio se requiere que el mismo sea aportado a los autos en original y que su firmante reconozcan sus firmas, tal como lo dispone el artículo 1.368 del Código Civil, esto significa que el desconocimiento de firma contenida en el documento privado debe recaer sobre aquellos documentos que sean presentados en original y no en copia fotostáticas, ya que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo es permisible aportar fotostatos o copia certificadas de documentos públicos, privados reconocidos o tenidos por reconocidos. Establecido lo anterior, en el presente caso se advierte que el documento analizado en este punto es una copia simple o fotostato de un documento privado y aún cuando el mismo no fue objeto de impugnación por la parte contraria, se le niega valor probatorio en función de que el instrumento como se indicó anteriormente al ser consignado en copia fotostática carece de valor. Así se establece.
4.-Al folio 9 al 11 de la 1ªpieza de este expediente, consta copia fotostática del documento de propiedad debidamente protocolizado en fecha 17-07-1984 ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, quedando asentado bajo el Nº 10, folio 33 al 34, Protocolo Primero, Tomo 2, Tercer Trimestre del año 1984, del cual se extrae que el ciudadano NICOLAS GUENDSECHADZE SEMIK, titular de la cédula de identidad Nº 2.826.696, actuando en nombre y representación de los ciudadanos DAVID GUENDSECHADZE y CLAUDIA SEMIK GUENDSECHADZE, titulares de las cédulas de identidad Nros. 1.326.311 y 1.326.312, respectivamente, da en venta pura y simple a las ciudadanasDANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALIA GUENDSECHADZE MANC, venezolanas, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.198.896, 12.674.999, 10.198.900 y 11.854.072, respectivamente, quienes por ser menores de edad, se encuentran representadas por su padre el ciudadano NICOLAS GUENDSECHADZE SEMIK, titular de la cédula de identidad Nº 2.826.696 un inmueble constituido por un terreno y la casa sobre él construida, ubicado en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Distrito Mariño del estado Nueva Esparta, el cual mide nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con casa de Salvador Salazar Rodríguez; SUR: Con casa de Lorenzo Rodríguez; ESTE: Con fondo de casa que es o fue de Luís B. Salazar y OESTE: Con calle Libertad.
El anterior instrumento no fue objeto de impugnación por la parte contraria en la oportunidad legal, en virtud de lo cual se tiene como fidedigno y se otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el contrato de compraventa celebrado entre el ciudadano NICOLAS GUENDSECHADZE SEMIK, titular de la cédula de identidad Nº 2.826.696, actuando en nombre y representación de los ciudadanos DAVID GUENDSECHADZE y CLAUDIA SEMIK GUENDSECHADZE, titulares de las cédulas de identidad Nros. 1.326.311 y 1.326.312, respectivamente, da en venta pura y simple a las ciudadanasDANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALIA GUENDSECHADZE MANC, venezolanas, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.198.896, 12.674.999, 10.198.900 y 11.854.072, respectivamente, quienes por ser menores de edad, se encuentran representadas por su padre el ciudadano NICOLAS GUENDSECHADZE SEMIK, titular de la cédula de identidad Nº 2.826.696, demostrándose con ello que las referidas ciudadanas son las propietarias del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se discute en el presente juicio.Así se establece.
5.-Alos folios12 y 13 de la 1ª pieza de este expediente, consta copia fotostática de Acta de convenio contenida en el expediente Nº 1 levantada en fecha 21-10-2013, por la Defensoría Pública Primera con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria, de la cual se evidencia que la defensora Abg. Carolina Rodríguez Díaz, dejó constancia que la ciudadana MARIANGEL GARRIDO a quien se identificó como ocupante y la ciudadana ANA MARIANA MANC a quien denominaron como la supuesta (propietaria), acudieron a ese ente con el objeto de resolver aspectos relacionados con el plazo para desalojar un inmueble (casa) signado con el Nº 5, ubicado en la calle Libertad, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, y acordando ambas partes de forma voluntaria que el inmueble se entregaría en las mismas condiciones en las cuales se inició la relación de comodato, comprometiéndose asimismo a mantener el respeto mutuo y las buenas costumbres.
Respecto a la valoración de este tipo de documentos la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en relación a la valoración de este tipo de documentos mediante sentencia N° 01754 de fecha 31.10.2007, dictada en el expediente N° 2005-1664, estableció lo siguiente:
“...En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad.
En razón de las anteriores consideraciones, a fin de valorar las pruebas traídas al proceso, consistentes en copias fotostáticas de actuaciones que forman parte del expediente administrativo, la Sala debe observar la regulación que en esta materia prevé el Código de Procedimiento Civil, texto de aplicación supletoria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En particular, el artículo 429 de dicho Código señala lo siguiente:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte... (omissis)”
De la norma parcialmente transcrita, resulta entonces que el legislador ha establecido la regla de valoración en cuya aplicación el juez deberá apreciar las copias simples de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales, como ya se dijo, presentan semejanza con los documentos administrativos en lo que respecta a su eficacia probatoria....” (Cursivas de la Sala).

Del fallo parcialmente transcrito, se evidencia que los documentos administrativos no tienen carácter negocial, sino más bien se tienen como un documento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, susceptible de ser valorado conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 8 de la Ley de Procedimiento Administrativo, para demostrar las circunstancias en él señaladas, específicamente, que la ciudadana MARIANGEL GARRIDO para la fecha en que fue levantada el acta, esto es el 21-10-2013, se encontraba ocupando el inmueble objeto del presente juicio. y que ésta conjuntamente con la ciudadana ANA MARIA MANC DE GARRIDO, titular de la cédula de identidad Nº 3.177.963, quien figura en el contrato objeto del presente juicio como apoderada de las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALIA GUENDSECHADZE MANC, acordaron que el inmueble sería entregado en las mismas condiciones en las cuales se inicio la relación de comodato y a mantener durante la relación inquilinaria el respeto mutuo y las buenas costumbres. Así se establece.
6.-Consta al folio 14 de la 1ª pieza de este expediente, constancia emanada en fecha 16-02-2018 por la ciudadana ROCIO CARRASCO CEDEÑO, en su carácter por la Conserjería Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño de este Estado, de la cual emerge que desde el día 07-02-2018 el inmueble ubicado en la calle Libertad entre Velásquez y San Nicolás, casa N° 5, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, fue desocupado por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, y entregado a la ciudadana ANA MARIANA MANC DE GARRIDO, titular de la cédula de identidad N° V- 3.177.963 y que el inmueble se encuentra desocupado desde el día 07-02-2018.
El anterior instrumento versa sobre un documento privado que emana de un tercero ajeno al presente juicio y a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se promovió la testimonial de la ciudadana ROCIO DEL VALLE CARRASCO CEDEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. V-5.482.889, quien en la oportunidad de ser evacuada manifestó que reconocía la constancia de fecha 16-02-2018 la cual suscribió en su carácter de Consejera del Consejo Comunal Cofipeca de la Consejería Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño; asimismo se observa que el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente desconoció e impugnó dicha documental, lo cual fue desestimado por el Tribunal de la causa, por considerar que dicho desconocimiento no encuadra dentro de los presupuestos procesales previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; en virtud se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que desde el día 07-02-2018 el inmueble ubicado en la calle Libertad entre Velásquez y San Nicolás, casa N° 5, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, fue desocupado por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, y entregado a la ANA MARIANA MANC DE GARRIDO, titular de la cédula de identidad N° V- 3.177.963. Así se establece.
7.-Cursa al folio 15 de la 1ª pieza de este expediente, copia simple de cédula de identidad N° V- 10.198.900 correspondiente a la ciudadana SILVIA GUENDSECHADZE MANC.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Así se establece.
8.-Consta al folio16 al 21 de la 1ª pieza de este expediente, copia fotostática de instrumento poder otorgado en fecha 15-08-2013 ante la Embajada de de la República Bolivariana de Venezuela en Guatemala, identificado con el Nº 396.2013.3.576, el cual fue debidamente protocolizado en fecha 21-08-2013 ante el Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, quedando registrado bajo el Nº 16, folio 53,Tomo 11, Protocolo de Trascripción del año 2013, del cual se evidencia que la ciudadana SILVIA GUENDSECHADZE confirió poder especial a la ciudadana ANA MARIANA MANC, para vender el inmueble de su propiedad el cual consiste en una extensión de terreno y la casa sobre este construida, ubicada en la calle Libertad, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, compuesta por dos plantas (02) cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33mts) de fondo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: propiedad (del tipo casa) que eso fue de Salvador Salazar Rodríguez, Sur: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez. Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar, y Oeste: Calle Libertad.
El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación por la parte contraria conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, a los fines de demostrar la circunstancia que en él se señala, específicamente la representación y facultad conferida por la ciudadana SILVIA GUENDSECHADZE a la ciudadana ANA MARIANA MANC para vender el inmueble objeto del presente juicio, consistente en una extensión de terreno y la casa sobre este construida, ubicada en la calle Libertad, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, compuesta por dos plantas (02) cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33mts) de fondo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez, Sur: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez. Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar, y Oeste: Calle Libertad. Así se establece.
9.-Cursa al folio 22 de la 1ª pieza de este expediente, copia simple de cédula de identidad N° V- 11.854.072 correspondiente a la ciudadana NATALIA GUENDSECHADZE MANC.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Así se establece.
10.-A los folios 23 al 28 de la 1ª pieza de este expediente, consta copia fotostática de instrumento poder otorgado en fecha 17-07-2013 ante la Notaria Pública del Estado de Florida, Estados Unidos de América bajo el Nº 2013-89124, el cual fue debidamente protocolizado en fecha 21-08-2013 ante el Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, quedando registrado bajo el Nº 16, folio 53,Tomo 11,Protocolo de Trascripción de 2013. del cual se evidencia que la ciudadana NATALIA GUENDSECHADZE confirió poder especial a la ciudadana ANA MARIANA MANC, para vender el inmueble de su propiedad el cual consiste en una extensión de terreno y la casa sobre este construida, ubicada en la calle Libertad, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, compuesta por dos plantas (02) cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33mts) de fondo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez, Sur: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez. Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar, y Oeste: Calle Libertad.
El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación por la parte contraria conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, a los fines de demostrar la circunstancia que en él se señala, específicamente la representación y facultad conferida por la ciudadana SILVIA GUENDSECHADZE a la ciudadana ANA MARIANA MANC para vender el inmueble objeto del presente juicio, consistente en una extensión de terreno y la casa sobre este construida, ubicada en la calle Libertad, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, compuesta por dos plantas (02) cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33mts) de fondo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez, Sur: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez. Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar, y Oeste: Calle Libertad. Así se establece.
11.-Consta a los folios 30 al 38 de la 1ª pieza de este expediente, copia fotostática de instrumento poder otorgado en fecha 27-06-2013 por ante la Notaria Publica del Estado de Texas, Estado Unidos de América, el cual fue debidamente protocolizado en fecha 21-08-2013 ante el Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, quedando inserto bajo el Nº 17, folio 59, Tomo 11,Protocolo de Trascripción del año 2013, del cual se evidencia que la ciudadana ANA CRISTINA GUENDSECHADZE confirió poder especial a la ciudadana ANA MARIANA MANC, para vender el inmueble de su propiedad el cual consiste en una extensión de terreno y la casa sobre este construida, ubicada en la calle Libertad, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, compuesta por dos plantas (02) cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33mts) de fondo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez, Sur: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez. Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar, y Oeste: Calle Libertad.
El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación por la parte contraria conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, a los fines de demostrar la circunstancia que en él se señala, específicamente la representación y facultad conferida por la ciudadana SILVIA GUENDSECHADZE a la ciudadana ANA MARIANA MANC para vender el inmueble objeto del presente juicio, consistente en una extensión de terreno y la casa sobre este construida, ubicada en la calle Libertad, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, compuesta por dos plantas (02) cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33mts) de fondo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez, Sur: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez. Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar, y Oeste: Calle Libertad. Así se establece.
12.-Cursa al folio 39 de la 1ª pieza de este expediente, copia simple de cédula de identidad N° V- 10.198.896 correspondiente a la ciudadana DANIELA SOFÍA GUENDSECHADZE MANC.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Así se establece.
13.-A los folios 40 al 46 de la 1ª pieza de este expediente, consta copia fotostática de instrumento poder otorgado en fecha 10-07-2013 ante la Notaria Publica de España, el cual fue debidamente protocolizado en fecha 21-08-2013 ante el Registro Publico del Municipio Maneiro de este Estado, quedando inserto bajo el Nº 19, folio 72,Tomo 11,Protocolo de Trascripción del año 2013, del cual se evidencia que la ciudadana DANIELA SOFÍA GUENDSECHADZE confirió poder especial a la ciudadana ANA MARIANA MANC, para vender el inmueble de su propiedad el cual consiste en una extensión de terreno y la casa sobre este construida, ubicada en la calle Libertad, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, compuesta por dos plantas (02) cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33mts) de fondo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez, Sur: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez. Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar, y Oeste: Calle Libertad.
El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación por la parte contraria conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, a los fines de demostrar la circunstancia que en él se señala, específicamente la representación y facultad conferida por la ciudadana SILVIA GUENDSECHADZE a la ciudadana ANA MARIANA MANC para vender el inmueble objeto del presente juicio, consistente en una extensión de terreno y la casa sobre este construida, ubicada en la calle Libertad, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, compuesta por dos plantas (02) cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33mts) de fondo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez, Sur: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez. Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar, y Oeste: Calle Libertad. Así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA CONJUNTAMENTE CON LA CONTESTACIÓ DE LA DEMANDA.
1.-Consta a los folios 177 al 183 de la 1ª pieza de este expediente, copia certificada expedida por la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas estado Nueva Esparta, en el procedimiento administrativo de inspección ocular Nº 2245-18 interpuesta por la ciudadana CARMEN ROZHEWICZ BELLO, en su condición de apoderada de las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALIA GUENDSECHADZE MANC, de la cual emerge que en fecha 26-10-2018, que los ciudadanos YORMAN GONZALEZ y MARTHA MARTINEZ, en su carácter de funcionarios de la Súper Intendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas del Estado Nueva Esparta, se trasladaron al inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, objeto del presente juicio a los fines de practicar una inspección ocular, solicitada por la apoderada judicial de la parte demandada, en la cual se dejó constancia de los siguientes particulares: 1) Que la vivienda se encontraba ocupada por los ciudadanos ANA MARIANA MANC, titular de la cédula de identidad N° V-3.177.963, y el ciudadano JOSE IGNACIO GARRIDO, titular de la cédula de identidad N° V- 3.146.358, quien padece de una condición médica; 2) Que el inmueble es de una data antigua, con cinco, tres de estos vacíos, lavanderos, sala, cocina-comedor, dos baños, las paredes están deterioradas y el techo con filtraciones; 3) Se dejó constancia de la exposición fotográfica.
Para la valoración de este documento administrativo estableció la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 31-10-2007, en sentencia N° 01754, expediente N° 2005-1664, lo siguiente:
“...En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad.
En razón de las anteriores consideraciones, a fin de valorar las pruebas traídas al proceso, consistentes en copias fotostáticas de actuaciones que forman parte del expediente administrativo, la Sala debe observar la regulación que en esta materia prevé el Código de Procedimiento Civil, texto de aplicación supletoria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En particular, el artículo 429 de dicho Código señala lo siguiente:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte... (omissis)”
De la norma parcialmente transcrita, resulta entonces que el legislador ha establecido la regla de valoración en cuya aplicación el juez deberá apreciar las copias simples de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales, como ya se dijo, presentan semejanza con los documentos administrativos en lo que respecta a su eficacia probatoria....” (Cursivas de la Sala).

Del fallo parcialmente transcrito, los documentos administrativos no tienen carácter negocial, sino más bien se tienen como un documento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, susceptible de ser valorado conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, ya que se tiene como un documento privado reconocido o tenido como reconocido solo en lo que atañe a su valor probatorio, y por lo tanto, se tiene como cierto su contenido a menos que sea objeto de impugnación. Basado en lo anterior este Tribunal aprecia el merito probatorio que emana de dicho documento y lo valora para demostrar las circunstancias que de él emana, específicamente, que al momento de la práctica de la inspección ocular por parte de los funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, ciudadanos YORMAN GONZALEZ y MARTHA MARTINEZ, el inmueble objeto del presente juicio se encontraba ocupado por los ciudadanos ANA MARIANA MANC, titular de la cédula de identidad N° V-3.177.963, y el ciudadano JOSE IGNACIO GARRIDO, titular de la cédula de identidad N° V- 3.146.358. Y así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANDA EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS.
1.- El mérito favorable de los autos.
Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se establece.
2.-Consta a los folios 113 al 120, copia fotostática del instrumento poder debidamente protocolizado en fecha 16 de Junio de 2.018, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García, anotado bajo el nro. 43, Folios 345 del Tomo 12, del Protocolo de Trascripción del año 2.018, del cual se evidencia que la ciudadana DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, confirió poder especial a los profesionales del derecho CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, FRANCIS RODRIGUEZ VILLARROEL y KRYSTEL DENIS ROZKIEWICZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.187.086, 12.334.935, y 17.112.627, respectivamente, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros.55.835, 115.818 y 262.683, respectivamente, para que defiendan y sostenga los derechos, acciones e intereses que le corresponden sobre el veinticinco (25%)de un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre él construida, ubicada en la calle Libertad, Nº 5 de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
El anterior instrumento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en virtud de lo cual se tiene como fidedigna y se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, a los fines de demostrar la representación de las abogadas CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, FRANCIS RODRIGUEZ VILLARROEL y KRYSTEL DENIS ROZKIEWICZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.835, 115.818 y 262.683, como apoderadas judiciales de la ciudadana DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, parte do-demandada en el presente juicio. Y así se establece.
3.-A los folios 121 al 128 consta copia fotostática del instrumento poder debidamente protocolizado en fecha 28-05-2018 ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García, donde quedó anotado bajo el Nº 21, folios 156, Tomo 11, Protocolo de Trascripción del año 2.018, del cual emerge que la ciudadana ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, confirió poder especial cuanto en derecho se requiere, a las profesionales del derecho CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, FRANCIS RODRIGUEZ VILLARROEL y KRYSTEL DENIS ROZKIEWICZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.187.086, 12.334.935 y 17.112.627, respectivamente, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.835, 115.818 y 262.683, respectivamente, para que defiendan y sostenga los derechos, acciones e intereses que le corresponden sobre el veinticinco (25%) de un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre él construida, ubicada en la calle Libertad, Nº 5 de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
El anterior instrumento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en virtud de lo cual se tiene como fidedigna y se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, a los fines de demostrar la representación de las abogadas CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, FRANCIS RODRIGUEZ VILLARROEL y KRYSTEL DENIS ROZKIEWICZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.835, 115.818 y 262.683, como apoderadas judiciales de la ciudadana ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, parte do-demandada en el presente juicio. Y así se establece.
4.- Consta a los folios 129 al 136 copia fotostática de instrumento poder debidamente protocolizado en fecha 12-06-2018 ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García, quedando anotado bajo el Nº 22, folios 161, Tomo 12, Protocolo de Trascripción del año 2.018, del cual se evidencia que la ciudadana SILVIA GUENDSECHADZE MANC, confirió poder especial cuanto en derecho se requiere a las profesionales del derecho CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, FRANCIS RODRIGUEZ VILLARROEL y KRYSTEL DENIS ROZKIEWICZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros 3.187.086, 12.334.935 y 17.112.627, respectivamente, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.835, 115.818 y 262.683, respectivamente, para que defiendan y sostenga los derechos, acciones e intereses que le corresponden sobre el veinticinco (25%) de un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre él construida, ubicada en la calle Libertad, Nº 5 de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
El anterior instrumento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en virtud de lo cual se tiene como fidedigna y se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, a los fines de demostrar la representación de las abogadas CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, FRANCIS RODRIGUEZ VILLARROEL y KRYSTEL DENIS ROZKIEWICZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.835, 115.818 y 262.683, como apoderadas judiciales de la ciudadana SILVIA GUENDSECHADZE MANC, parte do-demandada en el presente juicio. Y así se establece.
5.-A los folios 137 al 145 consta copia fotostática de instrumento poder debidamente protocolizado en fecha 26-05-2018 ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García, quedando anotado bajo el Nº 20, folios 148, Tomo 11, Protocolo de Trascripción del año 2.018, del cual se extrae que la ciudadana NATALIA GUENDSECHADZE MANC, confirió poder especial a las profesionales del derecho CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, FRANCIS RODRIGUEZ VILLARROEL y KRYSTEL DENIS ROZKIEWICZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.187.086, 12.334.935 y 17.112.627, respectivamente, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.835, 115.818 y 262.683, respectivamente, para que sostenga los derechos, acciones e intereses que le corresponden un veinticinco (25%), para que defiendan y sostenga los derechos, acciones e intereses que le corresponden sobre el veinticinco (25%) de un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre él construida, ubicada en la calle Libertad, Nº 5 de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
El anterior instrumento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en virtud de lo cual se tiene como fidedigna y se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, a los fines de demostrar la representación de las abogadas CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, FRANCIS RODRIGUEZ VILLARROEL y KRYSTEL DENIS ROZKIEWICZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.835, 115.818 y 262.683, como apoderadas judiciales de la ciudadana NATALIA GUENDSECHADZE MANC, parte do-demandada en el presente juicio. Y así se establece.
6.- Ratificó el contenido del capítulo primero del escrito de contestación de la demanda en el sentido de los argumentos allí señalados como punto previo.
En relación a este punto, la contestación de la demanda no constituye prueba ya que los alegatos o defensas esgrimidos en dicho escrito no son susceptibles de ser objeto de valoración. Y así se establece.
7.- Ratificó el desconocimiento del documento emanado de la Consejera Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
8.-Copia fotostática de la sentencia Nº 878 dictada en fecha 20-7-2.015 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente Nº 14-0662 caso: PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., bajo la ponencia de los Magistrados Carmen Zuleta de Merchán y Juan José Mendoza Jover.
Los anteriores fotostatos aportados como prueba contentivos de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, no se les asigna valor probatorio por cuanto en la misma es evidente que se hacen consideraciones sobre el caso que fue sometido a la consideración de esa Sala en un caso en concreto, y en torno a la interpretación de las normas que en la misma se mencionan, si bien podrían en un momento dado dependiendo de las circunstancias ser punto de referencia a la hora de decidir la presente causa, no constituye medio de prueba, por cuanto constituye un principio procesal que solo los hechos son y serán objeto de prueba, pero no el derecho, y la interpretación que del mismo devenga. Y así se establece.
9.-Copia fotostática de la sentencia dictada por este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 14-11-2017 en el expediente Nº09142/17, caso: ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, Vs. JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS, en el cual se declaró lo siguiente: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSÉ VICENTE SANTANA, apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, en contra de la sentencia dictada en fecha 28 de abril de 2017 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. SEGUNDO: SE REVOCA el fallo apelado dictado por el referido Tribunal de Municipio en fecha 28 de abril de 2017. TERCERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS en contra del ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS, ya identificados y CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora en virtud de haber sido totalmente vencida en la presente causa.
El anterior instrumento consistente en la copia fotostática de la sentencia emitida en fecha 14-11-2017 por este Tribunal de alzada en el expediente N° 09142/17 no se valora por dos motivos, el primero por cuanto lo resuelto en ese asunto se vincula con otro caso, donde actúan otras partes y se discuten hechos que no se vinculan con el caso sub examen, y el segundo, en vista de que en dicho fallo no se establecen criterios vinculantes, que deban ser observados de manera obligatoria por esta alzada, sino que el mismo contiene motivaciones de hecho y de derecho sobre ese caso en particular el cual como se dijo no se vincula, ni relaciona con el presente asunto, adicionalmente se advierte que ha sido criterio reiterado por las Salas del Máximo Tribunal que el derecho no es ni será objeto de prueba, y una sentencia contiene la interpretación de normas y su aplicación al caso concreto, se prueban los hechos que alegan las partes durante el curso o desarrollo del proceso. De ahí, que se le niega valor a dicha prueba documental contentiva de la sentencia antes mencionada Y así se establece.
10.- INSPECCIÓN JUDICIAL EXTRALITEM signada con la nomenclatura 2167-18, evacuada en fecha 18 de diciembre del 2018 por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, cursante a los folios 232 al 240 de la 1ª pieza, solicitada por la apoderada judicial de las demandadas, abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, con Inpreabogado Nº 55.835, en la cual se dejó constancia que el Tribunal se traslado y constituyó en la sede del Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, ubicado en la avenida Raúl Leoni, sector Sabanamar, Municipio Mariño, notificando de su misión a la ciudadana Audrey Cedeño, en su carácter de Registradora de la mencionada Oficina Registral y asimismo se dejó constancia de que en el sistema que data del año dos mil once (2011) hasta el día 22-12-2018 no fue presentado documento de venta para la elaboración de la planilla única bancaria (PUB), por el ciudadano Hugo Heraldo Galin Correa.
Con respecto a la valoración de este tipo de pruebas se debe tomar en cuenta lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia Nº 367 de fecha 15-11-2000 caso: American Sur, S.A., contra Pedro Añez Sánchez, la cual reitera la sentencia de fecha 13 de junio de 1973, entre otras, donde se ha sostenido respecto a la fuerza probatoria de la inspección extralitem que no le está permitido a la juez rechazar de plano su valor, bajo el sustento de la no intervención de la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio; asimismo se estableció que la prueba de inspección fuera del juicio o extra litem no requiere la ratificación en el proceso para que surta efectos probatorios puesto que existe la inmediación que le permitió al juez la verificación de hechos, su conocimiento a través de la observación directa, e interactuar activamente para examinar, reconocer y dejar constancia del estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Al respecto es importante traer a colación la sentencia N° 221 dictada por la referida Sala del Máximo Tribunal de fecha 9 de mayo de 2013, caso: Conelbhen, S.A. contra César Enrique Díaz Peinado, en la que se estableció lo siguiente:
“…la Sala confirmó su postura referente a que las inspecciones judiciales evacuadas extra-litem no requieren ser ratificadas en el futuro juicio para que ejerzan su valor probatorio -como sí lo requiere por ejemplo la prueba por retardo perjudicial, que además exige la citación de la contraparte contra la cual ulteriormente se opondrá la prueba en juicio para su control-, pues para que tales probanzas sean admitidas y evacuadas fuera del proceso es necesario demostrar al juez que las efectúa, la necesidad o urgencia de que ciertos hechos o circunstancias puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, de manera que tales aspectos no constituyen un nuevo asunto sometido a un régimen de prueba posterior en el juicio de que se trate, sino que dicha prueba debe ser apreciada y su mérito probatorio debe ser valorado por el juez conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con los artículos 1.430 del Código Civil y 507 de la ley adjetiva civil.
Por el contario, exigir la ratificación en juicio, no sería más que requerir la práctica de una nueva inspección judicial lo que contraría el propio espíritu y razón de la norma contenida en el artículo 1.429 del Código Civil, habida cuenta que la ley le otorga al juez la posibilidad de valorarla con plena libertad según su prudente arbitrio, bajo las reglas de la sana crítica…”.
Así, para que el juez pueda otorgarle validez y eficacia probatoria a la inspección judicial extralitemrequiere necesariamente no ser desvirtuado con otros elementos de convicción, pues de lo contrario al examinar y analizar íntegramente las pruebas producidas en el proceso, deberá establecer las razones del por qué no le otorga o le reconoce valor probatorio alguno…”

Delo anteriormente señalado se puede observar que no le está dado al juez negarle valor probatorio a la prueba de inspección extra litem y que no se requiere que dicha prueba sea ratificada ni que el solicitante demuestre ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata, por lo que en atención al criterio jurisprudencial antes señalado esta Alzada le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar las circunstancias en ella señaladas, específicamente, que en fecha 18 de diciembre del 2018 el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, se constituyó en la sede del Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, ubicado en la avenida Raúl Leoni, sector Sabanamar, Municipio Mariño, y dejó constancia de que en el sistema que data del año dos mil once (2011) hasta el día 22-12-2018 no fue presentado documento de venta para la elaboración de la planilla única bancaria (PUB), por el ciudadano Hugo Heraldo Galin Correa. Y así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL ACTOR EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:
1.-Al folio 6 de la 1ª pieza, consta ORIGINAL DECONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, del cual se extrae que la ciudadana ANA MARIANA MANC DE GARRIDO, en representación de las hoy demandadas, ciudadanas DANIELA SOFÍA GUENDSECHADZE, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE, SILVIA GUENDSECHADZE, NATALIA GUENDSECHADZE, ofreció en venta al hoy demandante, ciudadano HUGO HERALDO GALIN, un inmueble de su propiedad, constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construida, ubicada en la calle Libertad, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, compuesta por dos plantas (02) cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33mts) de fondo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez, SUR: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; ESTE: Propiedad ( tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar, y OESTE: Calle Libertad; que el precio pactado para dicha venta fue la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.950.000,00), los cuales serian pagados de la siguiente manera: a)La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) que declaró la vendedora haber recibido en fecha 07-08-2013, mediante cheque N° 20323667 del Banco Mercantil, b) la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL (Bs. 225.000,00) que canceló el comprador a la fecha de firma del contrato de opción a compra venta mediante cheque N° 97323685 del Banco Mercantil, y c)la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 675.000,00) que serian cancelados por el comprador al momento de la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado;. que las vendedoras se obligaron a entregar al comprador el inmueble objeto del contrato completamente desocupado para el momento de la firma del documento definitivo de venta; que el lapso de duración del contrato se estableció en noventa (90) días contados a partir de la firma de dicho contrato más una prórroga de treinta (30) días adicionales.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir pronunciamiento en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
2.-TESTIMONIALES.
* Ciudadana ROCIO DEL VALLE CARRASCO CEDEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. V-5.482.889, (f. 4, 2ª pieza), quien fue promovida de conformidad con el artículo 431 del Código del Procedimiento Civil, a los fines de ratificar el contenido de la constancia emitida en fecha 16-02-2018 en su carácter de Consejera de la Conserjería Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño de este Estado (Consejo Comunal Cofipeca), siendo evacuada su declaración en fecha 30-01-2019, manifestando que reconocía el documento que se le puso a la vista, en virtud de lo cual este Tribunal de Alzada con fundamento en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio a la declaración de la ciudadana ROCIO DEL VALLE CARRASCO CEDEÑO, para demostrar que la mencionada ciudadana efectivamente reconoció que emitió la constancia de fecha 16-02-2018, cursante al folio 14 de la 1ª pieza, en su carácter de Consejera de la Conserjería Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño de este Estado (Consejo Comunal Cofipeca). Y así se establece
* Ciudadanos FRANKLIN HERNANDO RINCON CORREA, y JUSTINO RAMÓN MILLAN: Se deja constancia que en fecha 04-02-2019, los actos para que los mencionados ciudadanos rindieran sus respectivas declaraciones ante el tribunal de la causa fueron declarados DESIERTOS en virtud de la falta de comparecencia de los testigos (f. 5 y 6 de la 2ª pieza).
PRUEBAS EN ALZADA PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.
a)Consta al folio 71 de la 2ª pieza de este expediente, Acta de defunción N° 315, de fecha 20-03-2014, expedido por la ciudadana GILMARY SMITH funcionaria del Registro Civil de Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta en el Hospital Central Luis Ortega de Porlamar, y de la cual se extrae que la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO, titular de la cédula de identidad N° V- 25.019.790, falleció el día 17-03-2014, a causa de un PARO CARDIO-RESPIRATORIO-MUERTE CEREBRAL-T.C.E.SEVERO POR ACCIDENTE DE TRÁNSITO-POLITRAUMATISMO, que la de cujus tenía diecinueve (19) años de edad; que dejó un hijo de tres años de edad, y que era hija de los ciudadanos HILDA JOSEFINA ROSALES y el ciudadano JOSE IGNACIO GARRIDO GILLI.
Respecto a la valoración de este tipo de documentos la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en relación a la valoración de este tipo de documentos mediante sentencia N° 01754 de fecha 31.10.2007, dictada en el expediente N° 2005-1664, estableció lo siguiente:
“...En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad.
En razón de las anteriores consideraciones, a fin de valorar las pruebas traídas al proceso, consistentes en copias fotostáticas de actuaciones que forman parte del expediente administrativo, la Sala debe observar la regulación que en esta materia prevé el Código de Procedimiento Civil, texto de aplicación supletoria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En particular, el artículo 429 de dicho Código señala lo siguiente:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte... (omissis)”
De la norma parcialmente transcrita, resulta entonces que el legislador ha establecido la regla de valoración en cuya aplicación el juez deberá apreciar las copias simples de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales, como ya se dijo, presentan semejanza con los documentos administrativos en lo que respecta a su eficacia probatoria....” (Cursivas de la Sala).

Del fallo parcialmente transcrito, se evidencia que los documentos administrativos no tienen carácter negocial, sino más bien se tienen como un documento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, susceptible de ser valorado conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 8 de la Ley de Procedimiento Administrativo, para demostrar las circunstancias en él señaladas, específicamente, que la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO, titular de la cédula de identidad N° V- 25.019.790, falleció el día 17-03-2014, a causa de un PARO CARDIO-RESPIRATORIO-MUERTE CEREBRAL-T.C.E.SEVERO POR ACCIDENTE DE TRÁNSITO-POLITRAUMATISMO, que la de cujus tenía diecinueve (19) años de edad; que dejó un hijo de tres años de edad, y que era hija de los ciudadanos HILDA JOSEFINA ROSALES y el ciudadano JOSE IGNACIO GARRIDO GILLI. Así se establece.
b) Consta a los folios 74 al 81 de la 2ª pieza, expediente N° 1909, de la Defensoría Pública Inquilinaria del Estado Nueva Esparta, relacionado con la solicitud de asesoría jurídica, planteada por la ciudadana MARIANGEL GARRIDO, titular de la cédula de identidad N° V-25.029.790, contra del ciudadano JOSE IGNACIO GARRIDO, de la cual se extrae que la referida ciudadana manifestó que: “su papá vendió el inmueble, y ahora él mismo quiere que desaloje”; asimismo se observa convocatoria de fecha 17-10-2013, librada por el referido ente inquilinario al ciudadano HUGO GALIN, con el fin de buscar una solución pacífica de los conflictos y garantizar el goce efectivo del derecho a la vivienda; asimismo se evidencia Acta convenido N° 01-909, levantada en fecha 21-10-2013, por la Defensoría Pública Primera con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria, de la cual se evidencia que la defensora pública Abg. Carolina Rodríguez Díaz, dejó constancia que la ciudadana MARIANGEL GARRIDO a quien se identificó como ocupante y la ciudadana ANA MARIANA MANC a quien denominaron como la supuesta (propietaria), acudieron ante ese ente con el objeto de resolver aspectos relacionados con el plazo para desalojar un inmueble (casa) signado con el Nº 5, ubicado en la calle Libertad, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, y acordando ambas partes de forma voluntaria que el inmueble se entregaría en las mismas condiciones en las cuales se inició la relación de comodato, comprometiéndose asimismo a mantener el respeto mutuo y las buenas costumbres.
El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en el punto 5 de las pruebas que promovió la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se establece.
V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso la dictó el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 26-09-2019, bajo los siguientes fundamentos:
“(...)DE LA CADUCIDAD.
(…)
En este sentido observa esta sentenciadora, que en el presente caso, conforme ya se señaló, las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, denominadas EL VENDEDOR, y por otro lado el ciudadano HUGO HERALDO GALÍN CORREA, denominado EL COMPRADOR, a través del documento denominado Opción de Compra Venta, se constituyó una cláusula de duración numerada CUARTA, en la cual de común acuerdo EL VENDEDOR y LOS COMPRADORES, establecieron una duración de NOVENTA (90) DÍAS, prorrogables por TREINTA (30) días adicionales, contados a partir de la firma del citado contrato, al termino (sic) del cual debería firmarse el documento de la venta definitiva por ante el Registro Público Correspondiente.
En el caso de marras, el documento fundamental de la presente pretensión el cual fue debidamente reconocido por las partes y valorado por este Tribunal, es un contrato de naturaleza privada en el que mediante la cláusula trascrita si bien se estableció un lapso de duración, el mismo es para su cumplimiento y a su terminó (sic) debería firmarse el documento definitivo de compra-venta ante el Registro correspondiente, y no para impedir el derecho a las partes de accionar ante los órganos de administración de justicia, y si así fuese el caso, su aplicación sería de forma restrictiva debido a que lesionaría derechos de orden constitucional como lo es el derecho al acceso a los órganos jurisdiccionales establecido expresamente en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En virtud de todos los razonamientos antes esgrimidos le es forzoso a esta sentenciadora declarar SIN LUGAR la defensa opuesta por la representación judicial de la parte demandada referida a la caducidad, así se indicada en forma precisa en el dispositivo de la presente decisión. Así se decide.
DEL FONDO DE LO DEBATIDO.
PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-
(…)
El contrato de opción de compraventa es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1998, pág. 5).
Así pues, el thema decidendum en este caso estará centrado en determinar primariamente si la acción de cumplimiento de contrato propuesta es procedente y si en efecto se consumó el incumplimiento por parte de el demandado,
Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la pretensión propuesta a tal efecto, observa esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato denominado “contrato de opción de compra-venta”, ver folio 6 de la primera pieza, el cual no fue atacado ni desconocido por la parte demandada, por el contrario fue expresamente reconocido por la accionada. Ahora bien, dicho contrato une a los sujetos procesales de este juicio; que en el precitado contrato la parte demandada) en este caso LAS VENDEDORAS, se comprometen y obligan a vender a EL COMPRADOR (parte actora), y está a su vez a comprarle a las vendedoras, según se puede evidenciar de la cláusula primera del contrato de marras, un bien inmueble de su propiedad tal como se puede evidenciar de documento debidamente protocolizado en la oficina de Registro Publico del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta., en fecha 17-07-1984, bajo el Nº 10, Folio 33 Al 34, Protocolo Primero, Tomo 2, Tercer Trimestre de 1984, (…). Igualmente acordaron según se puede evidenciar de la cláusula cuarta del contrato bajo estudio, que el lapso de duración del contrato era de noventa (90) días, prorrogable por treinta (30) adicionales, contados a partir de la fecha de la firma del contrato bajo análisis y al término del lapso señalado debía firmarse el documento de la venta definitiva por ante la Oficina de Registro Público que corresponda, asimismo acordaron, según se puede evidenciar de la cláusula tercera, que el precio se acordó en la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs.950.000, 00) y que serian pagados por el comprador de la siguiente manera: La cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) que declaró la vendedora haber recibido en fecha 07 de agosto de 2013, mediante cheque N° 20323667 del Banco Mercantil de parte del comprador. La cantidad de doscientos veinticinco mil (Bs. 225.000,00) mediante Cheque N° 97323685 del Banco Mercantil, cantidad que declaró el comprador haber recibido en el acto de firma del contrato cuyo cumplimiento se pide por medio del presente juicio y la cantidad de seiscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 675.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, en ese orden las vendedoras le garantizaron al comprador que para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, entregará el inmueble objeto de la presente opción de compra-venta, libre de impuestos, contribuciones y de todo gravamen, que nada adeudará por conceptos de impuestos nacionales estatales ó municipales y se encontrará solvente igualmente en el pago del servicio de energía eléctrica, agua, aseo urbano, etc, a tales efectos, entregará a el comprador, los recibos debidamente pagados ó en su defecto las solvencias correspondiente, tal como se puede evidenciar de la cláusula quinta, igualmente se evidencia de la cláusula sexta que las vendedoras se obligaron a entregar a el comprador el inmueble objeto del contrato demandado desocupado al momento de la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado; que en caso de incumplimiento por causas imputables al comprador del compromisos asumidos en el contrato, quedará a favor de las vendedoras la cantidad entregada el día de la firma del contrato, según lo establecido en la cláusula tercera, es decir la cantidad de Bs. 50.000,00, si por el contrario no se efectuase la venta por causas imputables a las vendedoras, estas deberán indemnizar al comprador entregándole la cantidad establecida en la cláusula tercera, literal “A”, es decir la cantidad de Bs. 50.000,00, mas una suma igual por concepto de daños y perjuicios causados. Con ello, considera este Tribunal que se dio cumplimiento al primer requisito de procedencia de la presente acción, el cual se refiere a la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí. Así se decide.
En ese orden de ideas esta sentenciadora pasa a revisar el segundo requisito indispensable para la procedencia de la presente acción, el cual consiste en, la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; en este sentido, corresponde ahora establecer a esta Juzgadora el lapso de cumplimiento por parte del “COMPRADOR” contados a partir de la firma del documento denominado contrato de opción de compra-venta. Las partes establecieron en la cláusula CUARTA lo siguiente: “de común acuerdo entre el vendedor y los compradores, se establece que la presente Opción de compra venta tendrá una duración de Noventa (90) días, prorrogable por Treinta (30) días adicionales, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, al término del cual, deberá firmarse el documento de la venta definitiva por ante la Oficina de Registro Público que a tal efecto le corresponda.” De lo antes transcrito queda expresamente convenido que el acto de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, debió llevarse a efecto dentro de los ciento veinte días (120) días continuos contados a partir de la firma de la presente opción, fecha que constituye el día final del término de duración de esta opción. Verificándose de la propia confesión espontánea de la parte demandada al momento de contestar la demanda y del escrito de promoción de pruebas, así como de la manifestación del demandante, que el momento de la firma del contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento aquí se pide, se realizó en fecha veintidós (22) de agosto de 2.013, y (de conformidad con el artículo 12 del Código Civil) el lapso para el cumplimiento recíproco de las obligaciones se venció el día veinte (20) de diciembre de 2.013, inclusive. Del texto debe entenderse que la obligación consistió en la protocolización del documento definitivo de compraventa, dentro de los 120 días antes mencionados, que comprende la suma de los noventa (90) días más los treinta (30) días adicionales de prórroga, y en ese orden la entrega del inmueble objeto del contrato demandado desocupado al momento de la firma del documento definitivo, igualmente el comprador debía pagar el saldo restante del precio al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, es decir no había otro momento para hacerlo, sino en el acto mismo de la protocolización, tanto la entrega del inmueble desocupado por parte de las vendedoras como el pago del saldo restante.
En consecuencia, delimitado el alcance de las obligaciones del contrato de opción de compra-venta inmobiliaria y el lapso para el cumplimiento reciproco de las obligaciones, en concordancia con el análisis realizado de los medios probatorios aportados al proceso, estima esta Juzgadora que, la actora cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compraventa, del cual se deriva la obligación que reclama como incumplida para demandar el cumplimiento del contrato por el incumplimiento de las propietarias, como se evidencia del documento cursante al folio 6 de la primera pieza del presente expediente, así mismo, quedó demostrado tal como se puede constatar del documento reconocido y bajo estudio y de la confesión espontánea de la parte demandada, que la accionante cumplió con la carga de pagar lo siguiente: La cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) que declaró la vendedora haber recibido en fecha 07 de agosto de 2013, mediante cheque N° 20323667 del Banco Mercantil de parte del comprador. La cantidad de doscientos veinticinco mil (Bs. 225.000,00) mediante Cheque N° 97323685 del Banco Mercantil, cantidad que declaró el comprador haber recibido en el acto de firma del contrato cuyo cumplimiento se pide por medio del presente juicio, es decir el día 22 de agosto de 2013, pago parcial este, que efectuó por concepto de pago del precio del inmueble objeto del contrato demandado, quedando un saldo pendiente por pagar en la cantidad de seiscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 675.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado.
Ahora bien, la demandante de autos alega en su libelo de la demanda, que no obstante la voluntad que ha tenido y tiene en suscribir el documento definitivo de compra-venta, existió un obstáculo no imputable a su persona que impedía la ejecución de la venta definitiva, tal impedimento lo constituye, el hecho de que el inmueble objeto de la opción de compra-venta se encontraba, hasta hace poco, ocupado por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.168.303, a tal efecto indicó que tal circunstancia se puede demostrar del acta convenio Exp. N° 01 de fecha 21 de octubre de 2013, levantada por la Defensoría Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para el Derecho a la Vivienda, donde las ciudadanas MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES (USUARIA) por una parte en su condición de “OCUPANTE” , por la otra parte ANA MARIANAMANC DE GARRIDO, en su condición de “PROPIETARIA” a los fines de resolver los aspectos relativos a la relación existente entre ambas partes,. “…en lo atinente a un plazo de desalojo del inmueble en discusión, ubicado en Porlamar, Calle Libertad, casa N° 5, Municipio Mariño de este Estado, hechos estos según lo alegado por la parte actora, constituye una violación flagrante a la obligación que asumió la parte oferente (vendedor en el contrato), específicamente en la cláusula sexta, manifestando que el incumplimiento se mantuvo hasta el día 07 de febrero de 2018, fecha en la cual se desocupó el inmueble objeto del contrato demandado y que se puede evidenciar de documento anexo marcado “F” emanado de la Consejería Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño de este Estado, y hasta la fecha las vendedoras en la personas de su apoderada debidamente legitimadas se han negado a cumplir con sus obligaciones contractuales, es decir se han negado a otorgar el documento definitivo de compra venta en las condiciones pactadas en el contrato.
Ahora bien, este Tribunal del análisis de la cláusula “SEXTA”, del contrato de marras, puedo evidenciar que las vendedoras en este caso la parte demandada, en la persona de su apoderada, quien se encontraba debidamente facultada, toda vez que para la fecha de vencimiento del contrato, los poderes que le fueron otorgados, ya se encontraban debidamente protocolizados, tal como se puede evidenciar de los documentos poderes estudiados y valorados por esta sentenciadora, se comprometieron a entregar el inmueble dado en opción desocupado, eso quiere decir que el inmueble debió estar desocupado para el momento de la firma de la venta definitiva ante el Registro, lo cual no ocurrió tal como quedó evidenciando, específicamente del documento público administrativo previamente valorado por este Tribunal, acta convenio Exp. N° 01 de fecha 21 de octubre de 2013, levantada por la Defensoría Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para el Derecho a la Vivienda y de la confesión espontánea de la parte demandada, que el inmueble objeto del contrato demandado se encontraba ocupado por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.168.303, para la fecha en que debía firmarse la venta definitiva ante el Registro, según el contrato tenia fecha de vencimiento para el día 20 de diciembre de 2013, quedando así evidenciado que las vendedoras no cumplieron dentro del lapso acordado con otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del contrato demandado ante el Registro respectivo así como tampoco cumplieron con tener el inmueble desocupado para hacer la entrega en el momento de la firma, tal como se acordó en las cláusulas cuarta y sexta, por tales motivos considera quien aquí decide que se dio cumplimiento al segundo requisito de procedencia. Así se establece.
En relación al tercer requisito de procedencia, el cual consiste en la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de cumplimiento o resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones, alegó que el bien inmueble opcionado, estuvo ocupado hasta el día 07 de febrero de 2018 y no obstante a ello las vendedoras no han cumplido con su obligación contractual de traspasar la propiedad, en ese orden la parte demandada, negó el hecho de que el bien inmueble se encontraba desocupado para la referida fecha 07.02.2018.
En este sentido, del material probatorio traído a los autos y valorado por este Juzgado, específicamente del contrato demandado que riela al folio 6 de la primera pieza y de la confesión de la parte demandada, que el comprador hoy demandante cumplió con su obligación de pagar en su oportunidad parte del precio acordado, es decir la cantidad de Bs. 50.000,00 más la cantidad de Bs.225.000,00, ya que el saldo restante es decir la cantidad de 675.000,00 sería pagado en el momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, tal como se acordó en la cláusula tercera del contrato, no obstante a ello, del material probatorio no se evidencia de los autos medio de prueba alguno capaz de desvirtuar el hecho alegado por la parte actora y negado por la demandada, el cual consiste en que para la fecha 07 de febrero de 2018, no se encontraba ocupado el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pide y a pesar de ello las vendedoras hoy demandadas se han negado a otorgar el documento definitivo de venta, teniendo que acudir a la vía judicial a demandar el cumplimiento y contrariamente a la negativa alegada por la parte demandada, si quedó demostrado del mismo, documento público administrativo emitido por la Consejería Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño de este Estado, previamente valorado por este Tribunal, que el bien inmueble opcionado fue desocupado por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.168.303 y entregado a su propietaria ANA MARIANA MANC DE GARRIDO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.177.963, desde el día 07 de febrero de 2018, la cual riela al folio 14 de la primera pieza, siendo ratificado su contenido y firma en fecha 30.01.2019, ver folio 4 de la segunda pieza, lo que se traduce en que para la fecha 07 de febrero de 2018, el inmueble dado en opción no se encontraba ocupado como así lo afirmó la parte demandante, cesando con ello el impedimento para la entrega del inmueble desocupado y por ende las propietarias aquí demandas debían materializar ante el registro respectivo, la ejecución de la venta junto con la entrega del inmueble, porque el impedimento para la entrega ya había desaparecido para el día 07.02.2018, lo cual no ha ocurrido, toda vez que no se evidencia de los autos, al menos, la intención de la vendedoras de cumplir con la obligación contractual de efectuar por ante el registro correspondiente la venta definitiva del bien inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento aquí se pretende, lo justifica el hecho de que el comprador hoy demandante haya tenido que acudir ante esta autoridad judicial a pedir que cumpla con venderle de inmediato mediante documento público un inmueble constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construida, la cual se encuentra ubicada en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, compuesta por dos (2) plantas y cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad; no así la entrega del inmueble opcionado, como lo entiende la parte demandada, por todo ello, encuentra este Tribunal que se dio cumplimiento al tercer requisito necesario para la procedencia de la presente acción. Así se establece.
Por consiguiente, claramente quedó demostrado que la parte accionada, en este caso las vendedoras no realizaron acciones tendentes ante el registro respectivo para que se llevara a cabo el acto de firma del documento de la venta definitiva, así como tampoco tenían para la fecha de vencimiento del contrato el inmueble desocupado, de tal manera que incumplieron con su carga contractual establecida en las cláusulas cuarta y sexta, es decir no acudieron ante el registro inmobiliario correspondiente a firmar el documento de la venta definitiva dentro del lapso de los 120 días continuos contados a partir de la firma del contrato de opción de compra-venta, por cuanto el mismo se realizó en fecha 22 de agosto de 2.013, es decir, pasado el lapso contractual de 120 días contados a partir de la firma del documento denominado opción de copra-venta lo cual se realizó en fecha 22 de agosto de 2.013. En consecuencia, al haber quedado demostrado en las actas el incumplimiento imputado por la actora a la parte demandada y quedando demostrado que la actora cumplió con pagar el precio acordado y comprometiéndose a pagar el saldo restante en la oportunidad del otorgamiento definitivo como fue acordado en la cláusula tercera del contrato suscrito en fecha en fecha 22 de agosto de 2.013, debe forzosamente esta juzgadora declarar Con Lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, incoada por el ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.541.738 en contra de las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, todas de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de las cédula de identidades números V-10.198.896, V-12.674.999, V10.198.900, V-11.854.072 respectivamente. Así se declara.
Con respecto a los señalamientos esbozados por el actor en su escrito libelar, de exigir el cumplimiento del contrato privado de promesa de compra venta celebrado con las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, concretamente el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público correspondiente, se acuerda con fundamento en el artículos 531 del Código de Procedimiento Civil el cual establece que: “. Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido...”. Así se decide.
DISPOSITVA.
(…) PRIMERO: SIN LUGAR, la defensa de fondo de LA CADUCIDAD DE LA pretensiones interpuesta por la parte demandada en la persona de su apoderada judicial Abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, portador de las cédula de identidad V-3.187.056, inscrita en el INPREABOGADO con Nº 55.835,en su escrito de contestación a la demanda.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.541.738, contra las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, todas de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de las cédula de identidades números V-10.198.896, V-12.674.999, V10.198.900, V-11.854.072 respectivamente, y en consecuencia se ordena a las demandadas a que en cumplimiento del contrato privado de promesa de compra venta efectúe la tradición legal del inmueble constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construida, la cual se encuentra ubicada en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, compuesta por dos (2) plantas y cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad; y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme – a protocolizar el documento definitivo de venta, una vez que la parte actora cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de las vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a la suma de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES, (Bs. 675.000, oo).
TERCERO: SE ORDENA a la parte actora ciudadano HUGO HERALDO GASLÍN CORREA, a que en la oportunidad que se le indique consigne el saldo pendiente a favor de las vendedoras mediante cheque de gerencia a nombre de este Tribunal, equivalente a la suma de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES, (Bs. 675.000, oo).
CUARTO: SE DISPONE que para el caso de que las demandadas se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del término que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar, se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada -según la sentencia- a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido.
QUINTO: Se condena en costas a la parte accionada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado el presente fallo fuera del lapso. (…)”

ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
Informes de la parte demandada-apelante
A los folios 62 al 70 de la 2ª pieza del presente expediente, cursa escrito de informes presentado en fecha 27-02-2020 por la abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALIA GUENDSECHADZE MANC, donde sostuvo como aspectos de mayor relevancia, los siguientes:
-que el inmueble dado en opción de compra-venta se encontraba ocupado desde el 21 de octubre de 2013 hasta el 07 de febrero, falso de toda falsedad ya que consta de copia certificada de ACTA DE DEFUNCIÓN N° 315, de fecha 20/03/2014, emitida por el Consejo Nacional Electoral de este Estado, que acompañan al presente escrito, que la ciudadana: MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, había fallecido el día diecisiete (17) de marzo de 2014, según reza el precitado documento, a causa de “paro respiratorio, muerte cerebral, TCE severo accidente” lo que demuestra que el accionante miente y engaña al tribunal, pues de conformidad con esta copia certificada, que como documento público que es, emitido por una autoridad y funcionario público, lo que le da fe cierta, NO ES POSIBLE QUE MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES haya estado ocupando el inmueble durante TRES (3) AÑOS, DIEZ (10) DÍAS Y Veintiún (21) días.
-que tanto la afirmación del accionante, como la de la ciudadana: ROCIO CARRASCO C, Consejera Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, CONSEJO COMUNAL COFIPECA, SON TOTALMENTE FALSAS, amén de que esta última reconoció, mediante declaración testifical en su momento procesal, el informe donde afirma que dicha ciudadana habitaba el inmueble entre el 21 de octubre de 2013, hasta el 07 de febrero de 2018, lo que es totalmente imposible, dado el documento presentado a este tribunal y que solicitamos de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, sea valorado en su totalidad, por ser documento público, emitido por el Registro del Municipio Mariño de este Estado, órgano adscrito al Consejo Nacional Electoral.
-que en el momento de la firma del convenio de compra-venta que, aun cuando el contrato no tenia fecha cierta de celebración, se presume como fecha de inicio, el día Veintidós (22) de Septiembre del 2013, fecha en la cual fue cancelado el cheque por la cantidad de Bs. 225.000,00.
-que según se demuestra de la propia declaración del accionante, el inmueble objeto de esta demanda, se encontraba ocupado por la ciudadana: MARIANGELA MANUELA GARRIDO ROSALES, pero, en el momento de la entrega o cumplimiento del plazo para su protocolización se encontraba TOTALMENTE DESOCUPADO LIBRE DE PERSONAS Y BIENES, a plena disposición del accionante, como se demuestra de acta de defunción antes mencionada.
-que en el momento de la contestación de la demanda, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del C.P.C (sic) desconocieron en forma genérica todos los documentos privados emitidos con ocasión del libelo de la demanda.
-que el a quo no solamente no valora, sino lo que hace en forma contraria a los efectos del desconocimiento, apoyándose con la declaración de dicha funcionaria, situación ésta que inclina la balanza de la justicia en forma injusta, creando indefensión hacia su lado.
-que por otra parte, deben resaltar que el optante, o accionante, para el momento de la celebración de la compra venta pactada, este se encontraba en posesión de todos los recaudos exigidos por las autoridades para la protocolización del inmueble, que previamente le habían sido entregados y que este, en incumplimiento de sus obligaciones nunca presentó ni el documento definitivo de compraventa contados sus recaudos, ni solicitó la Planilla Única Bancaria (PUB) para cancelar los derechos regístrales cosa que se demuestra de inspección judicial extra litem efectuada por el Tribunal Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, expediente Nro. 2167-18, de fecha de 18 de diciembre del 2018, cursantes al folio 231 al 240 de la primera pieza del expediente 09520/20, promovida por ellos, y que no fue valorada debidamente por el a quo alegando una jurisprudencia que ni siquiera menciona.
-que deben hacer la aclaratoria de que, en el caso de marras y en la última página del expediente, la ciudadana: MARIANGELA MANUELA GARRIDO ROSALES ESTA MAL IDENTIFICADA.
-que en las actas que reposan dicha ciudadana está identificada con la cédula de identidad N° V. 2.168.303, cosa que no esa posible pues teniendo en cuenta que dicha ciudadana nació, de conformidad con el certificado de defunción que acompañan, en fecha: veinte de julio de 1.994 y que siendo sus padres lo ciudadanos: JOSE IGNACIO GARRIDO GILLY e HILDA JOSEFINA ROSALES, identificados con las cedulas de identidad: V- 3.146.358 y V- 6.727.136 respectivamente, la cédula de MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, sea de inferior numeración, habiendo nacido el 20 de julio de 1.994, siendo su cédula correcta la siguiente: V- 25.029.790 tal como consta del certificado de defunción y de consulta del Registro de Información Fiscal que han realizado vía Internet y que demuestra lo dicho.
-que tal ocupación constituye una violación flagrante a la obligación que asumió la parte oferente (vendedor en el contrato) en la cláusula Sexta del referido contrato de opción de compra-venta.
-que de valorarse el documento en el item anterior, consideran que esta afirmación debe desestimarse por cuanto la vivienda se encontraba DESOCUPADA, NO HUBO NINGUNA VIOLACION FLAGRANTE a la cláusula sexta del contrato.
-que de la caducidad de la acción (como punto previo): el contrato de opción de compra-venta tiene carácter temporal.
-que el optante solo puede ejercer el derecho durante un tiempo determinado, pasado el cual su ejercicio resulta extemporáneo.
-que correlativamente el optante se obliga a mantener su ofrecimiento de venta durante ese plazo convenido, en el cual el optante puede ejercitar su derecho de compra.
-que el derecho de opción caduca, cuando transcurre el plazo sin ejercitar la opción, o cuando no se ejercita en la forma determinada en el contrato.
-que el plazo de ejercicio del derecho de opción de compra, es un plazo de caducidad: supone la extinción del contrato y del derecho de opción de modo automático y no se opera la devolución de arras, aunque se hubiera pactado que las arras aplican como parte del precio.
-que las partes fijan convencionalmente la duración del plazo, tratándose como es el presente caso de un contrato estrictamente privado entre las partes, en este sentido, se puede establecer que es una caducidad convencional.
-que una vez expirado el plazo estipulado, los efectos de la caducidad se producen por ministerio de la ley, y por tanto, según la regulación de caducidad legal.
-que las partes pueden determinar la duración del plazo, prorrogarlo mediante nuevo convenio.
-que pueden establecer que el impago de las arras o de rentas-mensuales, trimestrales o semanales, etc.- produzcan la caducidad automática del derecho de opción; como si el pago de estas alargase el plazo de la opción de compra por otro periodo de tiempo, y si el impago del optante significara la manifestación de voluntad del optante de no continuar con el derecho de opción.
-que las partes no pueden modificar los efectos que la ley asocia a la caducidad de los derechos.
-que de la renuncia: el contrato de opción de compra concede al optante el derecho de naturaleza patrimonial de optar por la celebración de la compraventa, o por no celebrarla, dejando transcurrir el plazo de ejercicio o renunciando al derecho de opción durante su vigencia.
-que la renuncia del optante extingue el contrato de opción de compra.
-que únicamente el optante, el titular del derecho de opción, puede extinguir el contrato de opción por renuncia.
-que el concedente, está obligado por la opción de compra a celebrar la compraventa, cuando el optante ejercite en tiempo y forma su derecho de opción, carece de facultad de desistir o de renunciar a la compraventa aun devolviendo la prima.
-que de acuerdo a muchos tratadistas, esta renuncia no es necesario que sea expresa, sino que puede ser tacita al comportarse el optante de tal manera que demuestre que no está interesado en continuar con el contrato o simplemente no cumpliendo con sus obligaciones contractuales.
-que los contratos de opción de compraventa no son contratos definitivos en sí, sino que son contratos preparatorios que conducen a la creación de otro contrato consecuencial.
-que siendo su origen preparatorio, no es posible demandar el cumplimiento de una acción en el entendido de que una de las partes, en este caso el oferido u optado, haya dejado transcurrir el tiempo contractual sin accionar el cumplimiento, lo que equivale a una renuncia de su derecho, viniéndola a accionar posteriormente, fuera de tiempo contractual ya con el contrato caducado.
-que por otro lado, están en presencia de un documento privado cuya fecha tanto de celebración como de cumplimiento de los plazos allí establecidos, no están claros del todo.
-que la misma parte demandante conjetura respecto dentro de su libelo de demanda, dando como fecha probable de negociación el día: jueves, 22 de agosto de 2013, tomando en consideración la fecha de la emisión del cheque con el cual se garantizaron las arras contractuales.
-que este contrato privado se realizo por un termino de noventa días, prorrogables por 30 días, es decir, si se toma en cuenta la fecha de cierta del cheque, fecha está reconocida por ellos, como fecha de inicio del contrato d conformidad con lo admitido por el propio accionante en su libelo de demanda, tienen que los primeros 90 días finalizaron el viernes, 22 de noviembre de 2013 y los 30 días adicionales de prorroga finalizaron el domingo, 22 de diciembre de 2013, a las 12:00 pm.
-que la fecha de entrada de la demanda es el jueves 8 de marzo de 2018, es decir, cuatro (4) años, (2) dos meses y catorce (14) días, luego de finalizada la opción de compraventa celebrada entre las partes.
-que de conformidad con la jurisprudencia, existe una RENUNCIA TACITA POR PARTE DEL OPTADO, ya que, desde la fecha de la expiración es una fecha de caducidad, hasta marzo 2018, transcurrieron CUATRO (4) AÑOS, (2) DOS MESES y CATORCE (14) DÍAS, lo que a criterio de la Sala de Casación Civil, configura la caducidad del contrato por renuncia tacita por parte del accionante y la pérdida del objeto per se, que en este caso es el traspaso de la propiedad de una persona a otra.
-que lo que procede es la indemnización por daños y perjuicios, determinando que exista negligencia de alguna de las partes conforme a la ley, por cuanto de parte del accionante existe un incumplimiento tácito de sus obligaciones asumidas en la opción de compra-venta.
-que siendo en contrato de opción de compra venta un contrato bilateral en donde existen obligaciones reciprocas de las partes, el a quo solo tomo en cuenta el posible incumplimiento de nuestra parte, y no del accionante, que dentro del lapso, no ejercito ni cumplió con sus obligaciones como serian, haber ingresado dentro de dicho lapso, el documento definitivo de compra-venta a las oficinas de Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, hecho este que probaron mediante inspección judicial, que cursa en autos al folio Tercero de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta circunscripción judicial, expediente Nro. 2176-18, de fecha 18 de Diciembre del 2018, que tampoco fue valorada por éste.
-que los dos elementos más relevantes para que en casos con en el de autos, resulte procedente a la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes que son a acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes que son a saber: primero: la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que a constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este tribunal el segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato.
-que este principio que conocen como el “non adimpleti contractus” está plasmado en el artículo 1.168 de nuestro Código Civil y en su oportunidad fue alegado sin que el a quo tomara en consideración hacia su parte.
-que en el caso de marras, el accionante, no obstante haberle sido entregadas las solvencias y todos los documentos inherentes o necesarios para la Protocolización del documento definitivo de compraventa, tales como la ficha catastral, copia de planilla de pago de formula 33 de enajenación de pago de inmuebles del SENIAT, al igual que el cheque de pago de la diferencia a cancelar, Certificación de Solvencia Municipal, Planilla de pago de tasa municipal (artículo 90) al igual que planilla de registro de transacciones, NO presentó el documento definitivo de compra-venta por ante la oficina de Registro correspondiente ni dentro del lapso establecido en la opción ni posteriormente, recaudos estos que poseía oportunamente el accionado, lo que a nuestro juicio configura aparte de un incumplimiento a sus obligaciones contractuales, una renuncia tácita de la opción de compraventa, amén del hecho de que acciona de MALA FE, extemporáneamente, en contra nuestra, en fecha jueves, 8-03-2018, es decir, CUATRO (4) AÑOS, DOS MESES (2) y CATORCE DÍAS (14), luego de finalizada la opción de compraventa y, repetimos, sin haber cumplido con sus obligaciones contractuales, así son las cosas. Nunca fueron acompañados los documentos fundamentales que probaran el cumplimiento de la obligación contraída, de lo que ha debido existir constancia autentica en las actas procesales que HUGO HERALDO GALIN CORREA, cumplió con su prestación por lo que la presente demanda, sin ese segundo requisito de conformidad con la jurisprudencia mencionada, no ha debido admitirse, al no haberse cumplido el segundo requisito como lo es que el demandante para exigir el cumplimiento o resolución, debe haber probado haber cumplido con sus obligaciones contractuales, requisito exigido en el artículo 1.168 del Código Civil y sin lo cual la presente demanda resultaba sencillamente inadmisible.
-que esa circunstancia no es necesaria de su parte, haya sido alegada como defensa de fondo o alegada dentro de una reconvención, pues de oficio, de conformidad con la jurisprudencia, debe determinar el tribunal si los requisitos de cumplimiento del demandante están cumplidos para admitir la demanda.
-que hacen destacar que en el momento de interposición de la demanda incoada por el accionante, no se acompañaron los documentos anteriormente mencionados, con lo cual se constituye prueba evidente de que el demandante no había cumplido con su obligación prevista en el documento contractual, sin lo cual tampoco podía demandar el cumplimiento.
-que eso trae como consecuencia que dicha demanda, resulta inadmisible adhiriendo el principio aportado por esta máxima jurídica de que para pedir resolución o cumplimiento de contrato en un contrato bilateral, la parte que acciona debe probar haber cumplido con la suya.
-que en todo caso las partes han debido pactar un nuevo contrato de opción compraventa, ya que desde el 2013 hasta la fecha, variado como ha sido el valor del inmueble, que en el año 2018 debido a la inflación, ha superado con creces el monto señalado en la demanda, se corre el riesgo como en efecto se verifica la lesión del optado con respecto al optante, al pretender comprar el bien objeto del contrato a un precio que actualmente realmente es irrisorio.
-que como corolario, en autos existe el informe técnico del avalúo, efectuado por la ingeniero ELIANA GARCIA GARCÍA, anteriormente identificada, y SOITAVE, cuyo valor de conformidad con el respectivo informe técnico es de CIENTO VEINTISIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS ONCE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES CON TRES CÉNTIMOS (Bs. 127.468.911.658,03) actualizando en el momento oportuno, que supera ampliamente el monto original del contrato suscrito, resaltando una y otra vez la mala fe de HUGO HERALDO GALIN CORREA, en apropiarse ilegítimamente de inmueble propiedad de sus representados con lo que hoy en día ni un mendrugo de pan adquiere por su propia torpeza de no cumplir su obligación dentro del término convenido.
-que en ese mismo acto, en nombre sus representadas, pasó a reconocer los siguientes hechos: (…omissis…).
-que el thema decidendum de la presente causa, quedó establecida como cumplimiento de contrato privado de opción de compra venta, resaltan el hecho de que el accionante en ningún momento demostró haber cumplido con su obligación contractual de haber ingresado el documento definitivo de compra-venta, por ante la oficina de Registro Inmobiliario junto con sus recaudos, al igual que el cheque por diferencia de pago a lo cual estaba obligada, tal como consta de la inspección judicial, requisito sin el cual, repiten, no ha debido ser admitida esa demanda, al no haber cumplido el demandante con sus obligaciones contractuales que, si lo hubiera hecho, existiría constancia en las actas procesales, que lo autorizaba para ejercer acción de cumplimiento de contrato, de conformidad con la jurisprudencia aludida y no existe constancia autentica en autos, que haya cumplido con su obligación dentro del término establecido, y que feneció domingo 22-12-2013.
-que de haber incumplido el demandante con su obligación contractual, dentro del término establecido, que venció el día 22-12-2013, y luego de que dicho contrato había caducado varias veces, propuso demanda en contra de sus representadas el día 12-03-2018, es decir cuatro (4) años, dos (2) meses y dieciocho (18) días posteriores a haber caducado la opción de compraventa, es decir, que para el demandante había caducado su derecho de accionar durante UN MIL QUINIENTOS CUARENTA Y DOS (1.542) días o sea, más de doce (12) veces el lapso para ejecutar el contrato más su prórroga.
-que a todo evento, se está en presencia obligatoriamente de la figura del non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, en donde, de mala fe de la parte demandante, sin haber cumplido con su obligación dentro del lapso establecido en el contrato, probado fehacientemente ya que no consta en ninguna parte del expediente, alega el incumplimiento de su parte, señalando una supuesta violación, al considerar el inmueble objeto de este contrato como ocupado por la violación, al considerar el inmueble objeto de este contrato como ocupado por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, afirmación apoyada falsamente por la ciudadana ROCIO DEL VALLE CARRASCO CEDEÑO, en su condición de Consejera Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño, y que como han demostrado, es totalmente falsa.
-que el a quo valoró las pruebas que en su mala fe, señaló HUGO HERALDO GALIN CORREA, accionante en este caso, pero de forma intencional y sin que hubiera motivación suficiente, no valoró las presentadas por ellos, en especial cuando desconocieron los documentos privados, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, además de no valorar la inspección judicial extra litem, probatoria del incumplimiento del demandante, HUGO HERALDO GALIN CORREA, en el sentido de que nunca compareció a presentar el documento definitivo ni mucho menos, la cancelación de los emolumentos requeridos teniendo todos los recaudos, para la Protocolización del mismo, y así se hace constar. Nadie puede alegar su propia torpeza para beneficio propio, esta mala fe es evidente cuando el demandante en su libelo expresa lo siguiente: (…omissis…).
-que transcurrido el tiempo, pretenda en su mala fe, pagar un saldo irrisorio por el inmueble objeto de este juicio, pues la mala fe del accionante se demuestra del hecho de que, a pesar de haber incumplido con sus obligaciones contractuales en el momento de la interposición de la demanda y mucho menos dentro del lapso contractual, invierte la carga de la prueba hacia nuestra parte alegando el hecho falso de que el inmueble se encontraba ocupado.
-que en consecuencias de ello, es oportuno aplicar la máxima jurídica de nemo propriam auditur turpitudinem alegans, pues el demandante ha debido cumplir con su obligación dentro del lapso, y en consecuencia de ello, luego de haber probado haber cumplido con su parte, proceder a demandar la resolución o el cumplimiento a tenor de lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, aparte del hecho de que, según la jurisprudencia aludida, el segundo requisito para demandar el cumplimiento o la resolución de cualquier convención es que el demandante demuestre que ha cumplido con la totalidad de la obligación contenida en el contrato bilateral, especialmente en lo que respecta al plazo de la opción, que como ya han explicado, al momento de interponer la presente demanda, había caducado como lo es el presente caso.
-que es oportuno señalar el contenido del artículo 1.264 del Código Civil, el cual textualmente reza: (…omissis…).
-que el accionante en el momento de interposición de la demanda, hecho ocurrido en fecha 08-03-2018, había estado incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales al no haber introducido el documento definitivo de compra venta por ante el Registro, dentro del lapso señalado en el contrato, con lo cual estaba inhabilitado para demandar, cumplimiento o resolución de contrato de conformidad con lo establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, Exp. AA20-C-2016-00302, de fecha 06-10-2016, amén de que esta demanda se introdujo de forma extemporánea, fuera del lapso que contractualmente las partes habían acordado.
-que, invirtiendo la carga de la prueba de su incumplimiento hacia su parte, alegando que el inmueble objeto de la opción de compra venta se encontraba ocupado hasta el día 07-02-2018 por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, quien había fallecido el 17-03-2014, mintiéndole al tribunal en el sentido de afirmar, no solamente en el libelo de demanda, sino apoyada por una supuesta funcionaria de nombre, ROCIO CARRASCO, declaración esta que fue ratificada de forma testifical y que el tribunal de la causa valoró como cierto, que esa ciudadana había estado ocupando el inmueble, durante TRES (3) AÑOS, DIEZ (10) MESES Y VEINTIUN (21) DÍAS POSTERIORES A SU FALLECIMIENTO, alegado esto como argumento para justificar el hecho de no haberle hecho la tradición y venta definitiva del inmueble, cosa que han demostrado que es completamente falso.
-que por la jurisprudencia señalada, el plazo de caducidad, en aplicación del artículo 1.264 del Código Civil, había caducado, y que la causa esgrimida por el accionante de que el inmueble se encontraba ocupado por MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, hasta el día 07 de febrero de 2018 es completamente falso, comprobado esto con el CERTIFICADO DE DEFUNCION, que señala la muerte de dicha ciudadana en el año 2014, por lo que es imposible que MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES GARRIDO ROSALES, haya estado ocupando el inmueble luego de su fallecimiento hasta el día 07 de febrero de 2018, fecha esta señalada tanto por el accionante como por la supuesta funcionaria ROCIO CARRASCO.
-que el accionante, ciudadano: HUGO HERALDO GALIN CORREA, ha actuado de MALA FE al introducir dentro del presente expediente, argumentos falsos, apoyado por falsos testimonios, que conducen a una determinación falsa de los hechos controvertidos, engañando de una manera grotesca al tribunal de la causa, cosa plenamente probada en esta alzada sobre todo en lo referente a la falsa ocupación del inmueble por parte de la ciudadana: MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, durante TRES (3) AÑOS, DIEZ (10) MESES Y VEINTIUN (21) DÍAS posteriores a su fallecimiento, provocando decisiones erróneas en el tribunal de la causa.
-que en este sentido, presumen la mala fe del accionante en invocan en el presente juicio el FRAUDE PROCESAL, el cual es definido como: “Todo acto realizado mediante engaño, dirigido a impedir la consecución de la justicia en un juicio de beneficio propio o de un tercero”.
-que la utilización de argumentos falsificados, comprendido este tanto en falsas declaraciones o argumentos y la narración de hechos falsos, apoyados por falsas declaraciones de funcionarios o testigos, que falsean una realidad, a su juicio, configura fraude procesal.
-que la presente sentencia se basa casi exclusivamente en el hecho de configurar el incumplimiento de su parte en la actitud contumaz de no querer dar en venta el inmueble, apoyado en el argumento de que una ciudadana fallecida años atrás, se encontraba ocupando el inmueble, razón por la cual atribuye el accionante, el incumplimiento de su parte.
-que en consecuencia de ello, han probado, y así lo consideran plenamente, la falsedad de este argumento, con un documento público, como lo es la partida de defunción de la ciudadana: MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, con lo cual esperan que este tribunal entre en razón de la falsedad de los argumentos esgrimidos por la actora.
-que por todo lo antes expuesto, es por lo que solicita que sea REVOCADA TOTALMENTE la sentencia emitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de esta Circunscripción Judicial, dictada en fecha Seis (6) de Noviembre de 2018, y que esta superioridad declare la demanda SIN LUGAR y esta apelación CON LUGAR cuanto en Derecho de refiere.
VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN
ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
PARTE ACTORA

Como fundamento de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, el actor, ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, debidamente asistido por la abogada AGUEDA VIRGINIA NARVÁEZ (f. 1 al 5, 1ª pieza), sostuvo lo siguiente:
- que celebró con las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, en la persona de su apoderada, ciudadana, ANA MARÍA MANC DE GARRIDO un contrato que denominaron OPCIÓN A COMPRA-VENTA.
- que el optante se comprometió a comprar y las vendedoras a venderle, un inmueble constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construida, la cual se encuentra ubicada en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, compuesta por dos (2) plantas y cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad.
- que en la cláusula tercera del contrato, se estableció que el precio del inmueble ofertado era la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.950.000,00), los cuales serian pagados de la siguiente manera: La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) que la vendedora declaró haber recibido en fecha 07-08-2013, mediante cheque N° 20323667 del Banco Mercantil, a su entera y cabal satisfacción. La cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL (Bs. 225.000,00) mediante Cheque N° 97323685 del Banco Mercantil, que pagaron a la fecha de la firma del referido contrato de opción a compra venta, fechado 22 de agosto de 2013 y la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 675.000,00) que serian pagados al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado.
- que en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se pretende, la vendedora se obligó a entregar al comprador el inmueble objeto de la opción desocupado para el momento de la firma del documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario del Municipio Mariño.
- que el lapso de duración del contrato se estableció en noventa (90) días contador a partir de la firma del mismo más una prorroga de treinta (30) días adicionales, no obstante que el referido contrato privado carece de fecha al momento de su suscripción puede determinarse usando como referencia la data del cheque N° 97323685 del Banco Mercantil por la cantidad de Bs. 225.000 el cual está fechado 22 de agosto de 2013, siendo esta la fecha en que se llevó a cabo la negociación.
- que en el referido contrato de promesa bilateral de compra venta se refirió como titulo de propiedad del inmueble documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, de fecha 17 de julio de 1984, bajo el Nº 10, folios del 33 al 34, protocolo Primero, Tomo: 02 del Tercer Trimestre de 1984.
- que no obstante la voluntad que ha tenido y tiene en suscribir el documento definitivo de compra-venta, existió un obstáculo no imputable a él lo cual impidió la ejecución de la venta definitiva, lo cual fue el hecho de que el inmueble objeto del contrato se encontraba, ocupado por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, titular de la cédula de identidad Nº 2.168.303, lo cual se puede demostrar del acta convenio Exp. N° 01 de fecha 21-10-2013, levantada por la Defensoría Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para el Derecho a la Vivienda, donde las ciudadanas MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES (USUARIA) por una parte en su condición de “OCUPANTE” , por la otra parte ANA MARIANAMANC DE GARRIDO, en su condición de “PROPIETARIA” a los fines de resolver los aspectos relativos a la relación existente entre ambas partes,“…en lo atinente a un plazo de desalojo del inmueble en discusión, ubicado en Porlamar, Calle Libertad, casa N° 5, Municipio Mariño de este Estado y en ese sentido convinieron lo siguiente: PRIMERO: Las partes una vez expuestas las pretensiones de los involucrados no llegaron a acuerdo alguno sobre lo plantead (sic)…”
- que la ocupante del inmueble, ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, se mantuvo ocupando el mismo hasta el 07-02-2018, tal como lo hizo constar la Consejera Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, CONSEJO COMUNAL COFIPECA, ciudadana ROCIO CARRASCO.
- que con los mencionados documentos anexados al libelose puede evidenciar que el inmueble dado en opción de compra-venta se encontraba ocupado desde el 21-10-2013 hasta el 07-02-2018.
- que dicha ocupación constituye una violación flagrante a la obligación que asumió la parte oferente (vendedor en el contrato) en la cláusula sexta del contrato, cuyo texto es el siguiente:“…SEXTA: EL VENDEDOR se obliga a entregar a LOS COMPRADORES el inmueble objeto del presente contrato de Opción de Compra venta, desocupado al momento de la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta…”.
- que el incumplimiento de la cláusula sexta del referido contrato se mantuvo hasta el 07-02-2018, fecha en la cual el inmueble objeto del presente juicio fue desocupado, quedando entonces, despejado el panorama contractual a partir de la mencionada desocupación.
- que como el inmueble objeto del contrato se encuentra desocupado, las vendedoras no tienen excusas para rehusarse a otorgar el documento definitivo de compra-venta en la forma convenida, sin embargo se han negado a ello, razón por la cual intenta la presente demanda expresando su voluntad de pagar el saldo del precio al momento de la firma del documento definitivo de venta, o en la oportunidad procesal correspondiente, ello con la finalidad de honrar sus obligaciones derivadas del contrato de opción de compra suscrito.
- que la otorgante del contrato, ciudadana ANA MARIANA MANC DE GARRIDO, actuó legítimamente y debidamente facultada en nombre y representación de las opcionantes-oferentes según los siguientes poderes: 1) Poder especialísimo, otorgado en fecha 04-07-2013, por la ciudadana SILVIA GUENDSECHADZE MANC, identificada ante el Notario de ciudad de Guatemala, Lic. Francisco Antonio Ortiz Rizzo, Autenticada su firma por el Archivo General de Protocolos Registro Electrónico de Notarios, Guatemala, C.A, Certificado por el Ministerio de Relaciones Exteriores de la República de Guatemala C.A, legalizado bajo el Nº 385 por la Embajada de la República Bolivariana de Venezuela en Guatemala en fecha 15 de julio de 2013 y Protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, el 21 de agosto de 2013, inscrito bajo el Nº 16, folio 53 del Tomo 11 del Protocolo de Transcripción de 2013, el cual en copia anexo marcado “G”. 2) Poder conferido por la ciudadana NATALIA GUENDSECHADZE MANC, identificada en fecha 09-07-2013, ante la Notario Público de Florida, Estados Unidos de Norteamérica, Mildred Hernández, debidamente apostillado el 17 de julio de 2013 y debidamente Protocolizado ante el Registro Público de Maneiro del estado Nueva Esparta, en fecha 21 de agosto de 2013, inscrito bajo el Nº 18, folio 67, Tomo 11 del Protocolo de Transcripción del año 2013. 3) Poder especialísimo conferido por la ciudadana ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, identificada en fecha 27-06-2013, ante la Notario de Texas, Estados Unidos de Norteamérica, Doris Mabel Maldonado, apostillado en fecha 27 de junio de 2013 y Protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 21 de agosto de 2013, inscrito bajo el Nº 17, folio 59 del Tomo 11 del Protocolo de Transcripción del año 2013 y 4) Poder especialísimo otorgado por la ciudadana DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, fecha 10-07-2013, anotado bajo el N° 1422, ante JUANMANUEL ALVAREZ-CIENFUEGOS, Notario de Terrassa, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña, Reino de España, apostillado el 12 de julio de 2013 y Protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, en fecha 21 de agosto de 2013, inscrito bajo el N° 19, folio 72 del Tomo 11 del Protocolo de Transcripciones del año 2013.
- que fundamenta la presente demanda en lo establecido en los artículos 1.167 y 1.160 del Código Civil, los cuales prevén: (Omissis).
- que demanda a las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, para que convenga o en su defecto sean condenadas por el tribunal a: PRIMERO: Cumplir con el contrato de opción de compra venta contenido en el documento privado en el sentido de venderle de inmediato mediante documento público, un inmueble constituido por: Una extensión de terreno y la casa sobre este construida, la cual se encuentra ubicada en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, compuesta por dos (2) plantas y cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad. SEGUNDO: de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil solicita se condene en costas a las demandadas.
- que de conformidad con lo previsto en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, solicita se decrete medida de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre un bien propiedad de las demandadas constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construida, la cual se encuentra ubicada en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, compuesta por dos (2) plantas y cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad; dicho inmueble le pertenece a las accionadas según documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta en fecha 17-07-1984, bajo el Nº 10, folios 33 al 34, protocolo primero, Tomo 02 del tercer trimestre del año 1984.
- que estima la presente demanda en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS TREINTA Y CINCOMIL BOLÍVARES (Bs. 1.235.000,00) equivalentes a 4.166,666 unidades tributarias.
PARTE DEMANDADA
En fecha 14-11-2018 (f. 173 al 176, 1ª pieza) la abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, actuando como apoderada judicial de las demandadas, ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, en su escrito de contestación a la demanda arguyó lo siguiente:
- que como punto previo opone la caducidad de la acción del contrato de opción de compra-venta alegado, por cuanto el contrato de opción de compra-venta tiene carácter temporal. El optante solo puede ejercer el derecho de opción durante un tiempo determinado, pasado el cual si ejercicio resulta extemporáneo. Correlativamente el optante se obliga a mantener su ofrecimiento de venta durante ese plazo convenido, en el cual el optante puede ejercitar su derecho de compra. El derecho de opción caduca, cuando transcurre el plazo sin ejercitar la opción, o cuando no se ejercita en la forma determinada en el contrato.
- que el plazo de ejercicio del derecho de opción de compra, es un plazo de caducidad, por lo que supone la extinción del contrato y del derecho de opción de modo automático y no se opera la devolución de la prima, aunque se hubiera pactado que la prima se aplicase como parte del precio.
- que las partes fijan convencionalmente la duración del plazo, en este sentido, se puede decir que es una caducidad convencional. Una vez expirado el plazo estipulado, los efectos de la caducidad se producen por ministerio de la ley, y por tanto, según la regulación de la caducidad legal.
- que en efecto, las partes pueden determinar la duración del plazo, prorrogarlo mediante un nuevo convenio.
- que pueden establecer que el impago de la prima o de las rentas-mensuales, trimestrales o semestrales, etc.- produzcan la caducidad automática del derecho de opción; como si el pago de la prima alargase el plazo de la opción de compra por otro periodo de tiempo, y el impago del optante significara la manifestación de voluntad del optante de no continuar con el derecho de opción.
- que las partes no pueden modificar los efectos que la ley asocia a la caducidad de los derechos.
- que el plazo para ejercitar el derecho de opción de compra es un plazo de caducidad. La acción encaminada a proteger el derecho de opción de compra tiene un plazo de prescripción.
- que la renuncia: el contrato de opción de compra concede al optante el derecho de naturaleza patrimonial de optar por la celebración de la compraventa, o por no celebrarla, dejando transcurrir el plazo de ejercicio o renunciando al derecho de opción durante su vigencia.
- que la renuncia del optante extingue el contrato de opción de compra.
- que únicamente el optante, titular del derecho de opción, puede extinguir el contrato de opción por renuncia.
- -que el concedente, que está obligado por la opción de compra a celebrar la compraventa, cuando el optante ejercite en tiempo y forma su derecho de opción, carece de la facultad de desistir o de renunciar a la compraventa aún devolviendo la prima.
- que la renuncia supone una declaración unilateral de voluntad recepticia.
- que la misma puede ser expresa o tácita.
- que la mayoría de los tratadistas equiparan la caducidad del contrato con una renuncia tácita por parte del optante, ya que libera al concedente de su obligación de no disponer de la cosa.
- que el optante puede revocar la renuncia emitida, hasta que llegue al conocimiento del concedente.
- que la renuncia extingue el contrato de opción, y los derechos y obligaciones que había hecho surgir.
- que el optante que renuncia a su derecho de opción, no puede exigir la devolución de la prima pagada, por ser la contraprestación por la obligación del concedente de no disponer de la cosa objeto de la opción de compra, aunque se hubiera pactado que se integraría en el precio de la compraventa en caso de ejercitarse la opción.
- que los contratos de opción de compraventa no son contratos definitivos en si, sino que son contratos preparatorios que conducen a la creación de otro contrato consecuencial. Siendo su origen preparatorio, no es posible demandar el cumplimiento de una acción en el entendido de que una de las partes, en este caso el oferido u optado, haya dejado transcurrir el tiempo contractual sin accionar el cumplimiento lo que equivale a una renuncia a su derecho, viniéndola a accionar fuera del tiempo contractual ya con el contrato caducado.
- que por otro lado se está en presencia de un documento privado cuya fecha tanto de celebración como de cumplimiento de los plazos allí establecidos, no están claros del todo, la misma parte demandante conjetura al respecto dando como fecha probable de negociación el 22-08-2013, tomando en cuenta la fecha de emisión del cheque con el cual se garantizaron las arras contractuales.
- que ese contrato se realizó por un término de noventa (90) días, prorrogables por treinta (30) días, es decir, si se toma en cuenta la fecha cierta del cheque como fecha de inicio del contrato, tenemos que los primeros noventa (90) días finalizaron el 22-11-2013 y los treinta (30) días adicionales de prorroga finalizaron el 22-12-2013.
- que la fecha de entrada de la demanda es el 08-03-2018, es decir, cinco (5) años y dos meses luego de finalizada la opción de compraventa celebrada entre las partes.
- que de conformidad con la jurisprudencia, existe una renuncia tácita por parte del optado ya que desde la fecha de expiración, es una fecha de caducidad, hasta marzo de 2018, transcurrieron cinco(5) años, lo que a su juicio configura la caducidad del contrato y la pérdida del objeto per se, que en este caso es el traspaso de la propiedad de una persona a otra.
- que en todo caso, lo que procede es la indemnización por daños y perjuicios determinando que exista negligencia de alguna de las partes conforme a la ley.
- que en todo caso las partes han debido pactar un nuevo contrato de opción compraventa, ya que desde el 2013 hasta la fecha, variado como ha sido el valor del inmueble, que en el año 2018 debido a la inflación, ha superado con creces el monto señalado en la demanda, se corre el riesgo como en efecto se verifica de lesión del optado con respecto al optante, al pretender comprar el bien objeto del contrato a un precio realmente irrisorio.
- que solicita se declare la extinción de la acción de cumplimiento de contrato por caducidad.
- que en nombre de sus representadas pasa a reconocer lo siguiente: el hecho de que entre sus representadas y el ciudadano Hugo Galin, se celebró un compromiso de opción de compraventa, sobre un inmueble construido por una porción de terreno y la casa sobre esta construida ubicada en la calle libertad , Porlamar, plenamente identificada.
- que el precio de venta pactado para esa operación de conformidad con la cláusula tercera, era de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00) y que fue recibida la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) al momento de celebrar el convenio.
- que se recibió la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00) mediante cheque Nº 97323685 del Banco Mercantil, girado en fecha 22-08-2013 y que la diferencia o sea la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 675.000,00) serian cancelados en el momento de la protocolización definitiva del documento.
- que de conformidad con la cláusula sexta del contrato se debía entregar el inmueble completamente desocupado.
- que reconocen en comunidad con la parte actora que el inmueble se encontraba ocupado para el momento de la celebración del convenio por la ciudadana MARIANGEL GARRIDO.
- que reconoce y el acta de convenio Exp. Nº 01 de fecha 21-10-2013, levantada por la Defensora Pública Primera Con Competencia En Materia Civil Y Administrativa Especial Inquilinaria.
- que niega, desconoce e impugna el documento emanado de la Conserjería Principal De Planificación Publica Del Municipio Mariño, donde se deja constancia que presuntamente el inmueble se encontraba desocupado el día 07-02-2018.
- que el anterior documento no puede ser considerado como documento público pues aun cuando procede presuntamente de un funcionario público, este no se encuentra autorizado para dar fe pública de sus actos, por lo tanto es un documento privado.
- que niega que el inmueble se encontraba completamente desocupado el día 07-02-2018.
- que niega, rechaza y contradice los hechos contenidos en el libelo de demanda, y especialmente: en que sus representadas estén obligadas a suscribir contrato de compraventa definitivo, toda vez que el contrato de opción de compraventa, no es un contrato definitivo amen que se encuentran comprendido dentro de causales de caducidad al haber caducado el término para su cumplimiento.
- que tengan igualmente la obligación de cancelar las costas procesales.
PUNTOS PREVIOS
1.-DENUNCIA DE FRAUDE PROCESAL EFECTUADA POR LA PARTE DEMANDADA EN EL ESCRITO DE INFORMES PRESENTADO EN SEGUNDA INSTANCIA
Se desprende que la parte accionada en su escrito de informes cursante desde el folio 62 al 70 de la 2ª pieza, denuncia la existencia de un fraude procesal en el presente juicio, basándose en los siguientes alegatos:
-que presumen la mala fe del accionante en invocan en el presente juicio el FRAUDE PROCESAL, el cual es definido como: “Todo acto realizado mediante engaño, dirigido a impedir la consecución de la justicia en un juicio de beneficio propio o de un tercero”.
-que la utilización de argumentos falsificados, comprendido este tanto en falsas declaraciones o argumentos u la narración de hechos falsos, apoyados por falsas declaraciones de funcionarios o testigos, que falsean una realidad, a su juicio, configura fraude procesal.
-que la sentencia apelada se basa casi exclusivamente en el hecho de configurar el incumplimiento de su parte en la actitud contumaz de no querer dar en venta el inmueble, apoyado en el argumento de que una ciudadana fallecida años atrás, se encontraba ocupando el inmueble, razón por la cual atribuye el accionante, el incumplimiento de su parte.
-que han probadola falsedad de este argumento, con un documento público, como lo es la partida de defunción de la ciudadana: MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, con lo cual esperan que este tribunal entre en razón de la falsedad de los argumentos esgrimidos por la actora.
En este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha definido el fraude procesal como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio de éste, destinados a impedir la eficaz administración de justicia, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de la parte contraria o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a los fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas, y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente. De igual manera éste puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre hasta convertirlo en un caos. También puede nacer de la intervención de terceros, que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal.
Sobre el fraude procesal y su tramitación, la Sala de Casación Civil, basada en el criterio reiterado de la Sala Constitucional, en sentencia N° RC.000170 de fecha 14.04.2011, expediente N° 2011-10.577, dejó sentado lo siguiente:
“…Ahora bien, en relación al fraude procesal, la Sala Constitucional, mediante sentencia N° 909, de fecha 4 de agosto de 2000, caso: Hans Gotterried Eber Dreger, expediente N° 00-1723, señaló lo siguiente:
“…El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.
El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc, hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal.
Se está ante una actividad procesal real, que se patentiza, pero cuyos fines no son la resolución leal de una litis, sino perjudicar a uno de los litigantes o a los terceros (incluso ajenos a cualquier proceso), pudiéndose dar el caso que el actor convierta a los posibles testigos del demandado en codemandados, para evitar que puedan testimoniar a su favor en dicha causa. El fraude procesal puede tener lugar dentro de un proceso, o mediante la creación de varios juicios, en apariencia independientes, que se van desarrollando para formar con todos ellos una unidad fraudulenta, dirigida a que en una o varias causas la víctima quede indefensa o disminuida en su derecho, aunque los procesos aparezcan desligados entre sí, con diversas partes y objetos, que hasta podrían impedir su acumulación. Se trata de varias personas concertadas entre sí que demandan consecutiva o coetáneamente a otra, y que fingen oposición de intereses, o intereses distintos, pero que en realidad conforman una unidad de acción; fingimiento que igualmente puede ocurrir dentro de una causa, si el actor demanda junto a la víctima, a quienes se hallan en colusión con él.
En esta última forma de fraude (varios procesos), el derecho de defensa de las víctimas de estas actividades se haría nugatorio, si a pesar del interés procesal actual que ellos tienen (artículo 16 del Código de Procedimiento Civil) de evitar el perjuicio que tal colusión les causa, no pudieran accionar con el fin de que se anularan todos los procesos fraudulentos, sobre todo ante la reticencia de la jurisdicción penal de no considerar a estas maquinaciones de variada índole como tipificadoras del delito de estafa, o en algunos casos del de prevaricación, como cuando la colusión proviene del apoderado de una de las partes.
Pretender que la víctima no pueda pedir en juicio ordinario autónomo, la nulidad de los diversos y concatenados procesos fraudulentos preparados para perjudicarla, obligándola a pedir la nulidad en cada uno de ellos, cuando allí no podrá probar el fraude, ni la colusión, dentro del lapso fijado en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, previsto para las necesidades del procedimiento, y el cual tiene una limitada articulación probatoria de ocho días de despacho, es entronizar el dolo y premiar a los litigantes de mala fe.
Cuando el fraude ocurre dentro de un solo (sic) proceso, puede detectarse y hasta probarse en él, ya que allí pueden estar todos los elementos que lo demuestren; pero la situación cambia cuando el fraude es producto de diversos juicios, donde los incursos en colusión actúan cercando a la víctima, y donde las partes de los procesos son distintas, excepto la víctima y tal vez uno de los incursos en colusión. Pretender que en cada proceso haya que plantear por vía incidental el fraude, es dejar indefensa a la víctima, ya que en cada uno de ellos no se podrá alegar la colusión de las diversas personas que conforman el círculo artero, puesto que ellas pueden no ser partes en todos los juicios, y mal podría declararse el fraude múltiple producto de la combinación entre ellos, sin oírlos. De allí, que en supuestos como éstos, la única manera de constatarlo es mediante una demanda que englobe a todos los partícipes, donde -además- se les garantiza el derecho de defensa. Nacen así, dos vías procesales para enervar el dolo procesal en general, de acuerdo con la situación como se manifiesta, una acción principal o un incidente dentro del proceso donde tiene lugar, si ello fuese posible.
De acuerdo al criterio ut supra transcrito, el fraude procesal constituye un conjunto de maquinaciones o engaños dirigidos a crear situaciones jurídicas mediante la apariencia procesal para obtener un efecto determinado, el cual resulta absolutamente contrario al orden público, pues, impide la correcta administración de justicia.
Asimismo, establece el referido criterio que la acción de fraude procesal persigue obtener declaraciones judiciales que anulen procesos que en el fondo pueden obrar como simulaciones o fraudes a la ley y constituye un proceso autónomo que debe tramitarse mediante juicio ordinario, pues, es necesario para demostrar el fraude un término probatorio amplio como el del juicio ordinario, para que dentro de él se demuestre su existencia.
Igualmente, señala que existen dos vías procesales para anular ese dolo o fraude procesal (artículo 17 del Código de Procedimiento Civil), cuales son, la vía principal, la cual tiene lugar si el fraude es producto de varios juicios, donde los incursos en colusión actúan cercando a la víctima, y las partes son distintas excepto la víctima o tal vez uno de los incursos en colusión, y que debe incoarse ante el juez que conoce de todas las causas, o de alguna de ellas, y aún ante un juez distinto; la otra vía es la incidental, que se propone dentro del proceso donde tiene lugar, si fuere posible, es decir, por estar ahí todo los elementos que lo demuestren, y se tramitará de conformidad con lo previsto en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, si ello fuese posible.…”

Como se evidencia de lo copiado, procesalmente hablando en ambos casos, ya sea por vía autónoma gestionado por los tramites del juicio ordinario, o por vía incidental que se tramita siguiendo los parámetros previstos en el artículos 607 del Código de Procedimiento Civil, resulta garantizado en todo momento el derecho de alegar y probar de las partes, sin que en modo alguno el juez pueda declarar o desestimar el fraude sin haber permitido a las partes ejercer su derecho de defensa. Es decir, el dolo o fraude procesal se puede denunciar mediante el ejercicio de una demanda autónoma, o bien durante el curso de un juicio y en este último caso su tramitación de acuerdo al artículo 17 de la Ley Adjetiva Civil, será la establecida en el artículo 607 eiusdem, mediante el cual se garantizará que la contraparte del solicitante del fraude procesal alegue las defensas que a bien tenga, abriéndose, luego de vencido el lapso para contestar, la articulación probatoria de ocho días, para así garantizar la producción y materialización de los medios de pruebas que acrediten la existencia del fraude, dependiendo del criterio utilizado por el juez de la causa, antes de emitir el fallo definitivo o como un punto previo del mismo, ya que es deber del juez velar en todo momento por la seguridad jurídica de las partes, siempre y cuando se tomen las medidas necesarias a fin de evitar actos arteros o fraudulentos de conformidad con lo establecido en los artículos 11, 12 y 17 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo a lo apuntado, se requiere en primer lugar analizar los argumentos de la parte actora contenidos en el escrito libelar, del cual se extrae que en efecto uno de los argumentos que se realizan para sustentar el presunto incumplimiento de la parte accionada, es precisamente que el inmueble aparentemente dado en opción de compra venta se encontraba ocupado por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES a pesar de que en la cláusula SEXTA del contrato se estableció que el mismo estaría desocupado al momento de la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. En ese sentido es necesario traer a colación dos pruebas documentales que fueron aportadas al proceso, la primera es el acta de defunción de la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES mediante la cual se dice que esta falleció en día 17-03-2014, y la segunda es la constancia emitida por la ciudadana ROCIO CARRASCO CEDEÑO, en su carácter Consejera de la Conserjería Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño de este Estado-Consejo Comunal Cofipeca, en donde se dejó sentado que desde el día 07-02-2018 el inmueble ubicado en la calle Libertad entre Velásquez y San Nicolás, casa N° 5, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, fue desocupado por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, y entregado a la ciudadana ANA MARIANA MANC DE GARRIDO, titular de la cédula de identidad N° V- 3.177.963 y que el inmueble se encuentra desocupado desde el día 07-02-2018.
Del contenido de la misma si bien se dice que el inmueble se encontraba desocupado, y que se hizo la entrega del mismo, no existe referencia expresa que permita determinar que la hoy difunta entregó la casa en ese mismo momento a la ciudadana ANA MARIANA MANC DE GARRIDO, quien es la apoderada de las hoy demandadas, ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALIA GUENDSECHADZE MANC y suscribió el contrato de opción de compra venta –objeto del presente juicio- en representación de éstas., por lo cual no se evidencia que se haya verificado maquinaciones y artificios destinados a impedir la eficaz administración de justicia, ni mucho menos que la parte accionante en concierto con la ciudadana ROCIO CARRASCO, Consejera Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, CONSEJO COMUNAL COFIPECA hayan actuado en colusión para perjudicar a la parte hoy accionada. Basado en lo dicho, esta alzada estima que es innecesario que se proceda en esta etapa procesal ala tramitación por vía incidental del fraude procesal, pero sí, que con base a los hechos delatados y corroborados por esta alzada se emita una decisión acorde con los mismos. Y así se decide.
2.-LA CADUCIDAD
Observa esta alzada que la parte demandada a través de su apoderada judicial abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, en su escrito de contestación opuso la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, alegando lo siguiente:
- por cuanto el contrato de opción de compra-venta tiene carácter temporal. El optante solo puede ejercer el derecho de opción durante un tiempo determinado, pasado el cual si ejercicio resulta extemporáneo. Correlativamente el optante se obliga a mantener su ofrecimiento de venta durante ese plazo convenido, en el cual el optante puede ejercitar su derecho de compra. El derecho de opción caduca, cuando transcurre el plazo sin ejercitar la opción, o cuando no se ejercita en la forma determinada en el contrato.
- que el plazo de ejercicio del derecho de opción de compra, es un plazo de caducidad, por lo que supone la extinción del contrato y del derecho de opción de modo automático y no se opera la devolución de la prima, aunque se hubiera pactado que la prima se aplicase como parte del precio.
- que las partes fijan convencionalmente la duración del plazo, en este sentido, se puede decir que es una caducidad convencional. Una vez expirado el plazo estipulado, los efectos de la caducidad se producen por ministerio de la ley, y por tanto, según la regulación de la caducidad legal.
- que en efecto, las partes pueden determinar la duración del plazo, prorrogarlo mediante un nuevo convenio.
- que pueden establecer que el impago de la prima o de las rentas-mensuales, trimestrales o semestrales, etc.- produzcan la caducidad automática del derecho de opción; como si el pago de la prima alargase el plazo de la opción de compra por otro periodo de tiempo, y el impago del optante significara la manifestación de voluntad del optante de no continuar con el derecho de opción.
- que las partes no pueden modificar los efectos que la ley asocia a la caducidad de los derechos.
- que el plazo para ejercitar el derecho de opción de compra es un plazo de caducidad. La acción encaminada a proteger el derecho de opción de compra tiene un plazo de prescripción.
- que la renuncia: el contrato de opción de compra concede al optante el derecho de naturaleza patrimonial de optar por la celebración de la compraventa, o por no celebrarla, dejando transcurrir el plazo de ejercicio o renunciando al derecho de opción durante su vigencia.
- que la renuncia del optante extingue el contrato de opción de compra.
- que únicamente el optante, titular del derecho de opción, puede extinguir el contrato de opción por renuncia.
- -que el concedente, que está obligado por la opción de compra a celebrar la compraventa, cuando el optante ejercite en tiempo y forma su derecho de opción, carece de la facultad de desistir o de renunciar a la compraventa aún devolviendo la prima.
- que la renuncia supone una declaración unilateral de voluntad recepticia.
- que la misma puede ser expresa o tácita.
- que la mayoría de los tratadistas equiparan la caducidad del contrato con una renuncia tácita por parte del optante, ya que libera al concedente de su obligación de no disponer de la cosa.
- que el optante puede revocar la renuncia emitida, hasta que llegue al conocimiento del concedente.
- que la renuncia extingue el contrato de opción, y los derechos y obligaciones que había hecho surgir.
- que el optante que renuncia a su derecho de opción, no puede exigir la devolución de la prima pagada, por ser la contraprestación por la obligación del concedente de no disponer de la cosa objeto de la opción de compra, aunque se hubiera pactado que se integraría en el precio de la compraventa en caso de ejercitarse la opción.
- que los contratos de opción de compraventa no son contratos definitivos en si, sino que son contratos preparatorios que conducen a la creación de otro contrato consecuencial. Siendo su origen preparatorio, no es posible demandar el cumplimiento de una acción en el entendido de que una de las partes, en este caso el oferido u optado, haya dejado transcurrir el tiempo contractual sin accionar el cumplimiento lo que equivale a una renuncia a su derecho, viniéndola a accionar fuera del tiempo contractual ya con el contrato caducado.
- que por otro lado se está en presencia de un documento privado cuya fecha tanto de celebración como de cumplimiento de los plazos allí establecidos, no están claros del todo, la misma parte demandante conjetura al respecto dando como fecha probable de negociación el 22-08-2013, tomando en cuenta la fecha de emisión del cheque con el cual se garantizaron las arras contractuales.
- que ese contrato se realizó por un término de noventa (90) días, prorrogables por treinta (30) días, es decir, si se toma en cuenta la fecha cierta del cheque como fecha de inicio del contrato, tenemos que los primeros noventa (90) días finalizaron el 22-11-2013 y los treinta (30) días adicionales de prorroga finalizaron el 22-12-2013.
- que la fecha de entrada de la demanda es el 08-03-2018, es decir, cinco (5) años y dos meses luego de finalizada la opción de compraventa celebrada entre las partes.
- que de conformidad con la jurisprudencia, existe una renuncia tácita por parte del optado ya que desde la fecha de expiración, es una fecha de caducidad, hasta marzo de 2018, transcurrieron cinco (5) años, lo que a su juicio configura la caducidad del contrato y la pérdida del objeto per se, que en este caso es el traspaso de la propiedad de una persona a otra.
- que en todo caso, lo que procede es la indemnización por daños y perjuicios determinando que exista negligencia de alguna de las partes conforme a la ley.
- que en todo caso las partes han debido pactar un nuevo contrato de opción compraventa, ya que desde el 2013 hasta la fecha, variado como ha sido el valor del inmueble, que en el año 2018 debido a la inflación, ha superado con creces el monto señalado en la demanda, se corre el riesgo como en efecto se verifica de lesión del optado con respecto al optante, al pretender comprar el bien objeto del contrato a un precio realmente irrisorio.
- que solicita se declare la extinción de la acción de cumplimiento de contrato por caducidad.
Antes de entrar a estudiar este punto se estima necesario analizar o delimitar las diferencias que existen entre la caducidad y la prescripción, y en ese sentido conviene traer a colación un extracto de la sentencia N° 181, dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 3 de mayo de 2011, en el caso: Miguel Ángel de Biasi Massi contra Pasquale Borneo Missanelli y otro, expediente N° 2010-617, en donde se demarcan las mismas, al establecerse lo siguiente:
“….Aunado a ello, el recurrente confunde palmariamente los conceptos de prescripción y caducidad de la acción. No obstante lo anterior, esta Sala de Casación Civil, en su labor pedagógica y extremando sus funciones, estima oportuno traer a colación la doctrina civilista sobre las diferencias entre caducidad y prescripción extintiva o liberatoria.
En tal sentido, algunos autores como el Profesor Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones, Tomo 1, p. 506, 11ª. Edición, UCAB, Caracas, 1999.) han afirmado que la prescripción (extintiva) extingue la obligación y la acción, es decir, extingue el poder jurídico de hacer cumplir la obligación, transformándose la misma en una obligación natural, cuyo pago espontáneo es válido y no está sujeto a repetición; mientras que la caducidad es un término fatal, cuyo transcurso produce la extinción de la acción, no de la obligación; el titular del derecho subjetivo pierde la facultad de acudir a los órganos jurisdiccionales para reclamarlo o establecerlo. (Sent. N° 603 de fecha 7 de noviembre de 2003, caso Volney Fidias Robuste Graells, C/. Banco Consolidado, C.A., Hoy Corp Banca, C.A., Banco Universal, Exp. 01-289, reiterada en fallo N° RC-664 del 20 de octubre de 2008, caso Frank Calo, C/ Theodorus Henricus Ras, Exp. 07-855)…”.

Como se evidencia, la Sala delimitó ambas instituciones procesales, estableciendo en términos generales que la prescripción extingue la obligación, es renunciable y solo puede ser declarada cuando la parte accionada la alega en la oportunidad de dar contestación de la demanda, sin embargo la caducidad la acción es irrenunciable, puede ser declarada aún de oficioen cualquier etapa procesal y opera en los casos expresamente establecidos, como es el caso del retracto legal arrendaticio, las acciones de obra nueva, las disposiciones testamentarias, la nulidad de actas de asambleas, entre otras, ya que debe tener en cuenta que la caducidad es de orden público (vid sentencia de la Sala de Casación CivilNº RC.000707 de fecha 08-11-2016).
Precisado esto, se observa que la apoderada judicial de las demandadas, abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, alegó como defensa que en este caso operó la caducidad, en razón de que según el contenido de la cláusula CUARTA del contrato de opción, el lapso para efectuar la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del contrato, fue fijado en noventa (90) días continuos contados a partir de la firma de la opción, fecha que no se especifica en el documento, prorrogable por treinta (30) días más.
Si se revisa con detenimiento el contrato de opción de compra venta suscrito entre las artes se puede visualizar que el mismo versa sobre una extensión de terreno y la casa sobre este construida, la cual se encuentra ubicada en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, compuesta por dos (2) plantas y cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad; que el precio de venta se pactó en la suma de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.950.000,00); que el pago de dicha suma se acordó en forma fraccionada, ya que se dice que serian pagados de la siguiente manera: La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) que la vendedora declaró haber recibido en fecha 07-08-2013, mediante cheque N° 20323667 del Banco Mercantil, a su entera y cabal satisfacción. La cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL (Bs. 225.000,00) mediante Cheque N° 97323685 del Banco Mercantil, que pagaron a la fecha de la firma del referido contrato de opción a compra venta, fechado 22 de agosto de 2013 y la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 675.000,00) que serian pagados al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado; que el tiempo de vigencia del contrato se pactó por noventa (90) días contados desde el momento de la firma del contrato, mas treinta (30) adicionales por concepto de prorroga; que el vendedor garantiza al comprador la protocolización del documento definitivo de compraventa y en ese sentido para el momento de la protocolización el bien inmueble estaría desocupado y totalmente solvente en el pago de servicios públicos para lo cual entregara al comprador las solvencias o recibos de pago correspondientes; que las partes convinieron que en caso de que no se materialice la venta definitiva del inmueble, si la causa es imputable a EL COMPRADOR quedaría a favor de EL VENDEDOR, la cantidad entregada en ese acto y si es imputable a EL VENDEDOR, éste deberá indemnizar a EL COMPRADOR, entregándole la cantidad establecida en la Cláusula Tercera, LITERAL “A”; y lo último que es importante destacar, el contrato carece de fecha cierta, ya que se dice en su parte final que se hace un solo ejemplar se firma en señal de conformidad en la ciudad de Porlamar en la fecha de su presentación.
También se desprende del contenido del precitado contrato que en la cláusula tercera que es la que contempla la forma de pago de la suma prefijada como precio de la negociación se indicó que el monto son NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.0000,00), que el vendedor declaró haber recibido la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) el día 07-08-2013, la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.0000,00) mediante cheque Nº 97323685 del Banco Mercantil con fecha 22-08-2013 cantidad esta recibida en este acto y el resto quedo diferido para la fecha de la protocolización del documento definitivo de venta.
Esto quiere decir, que para poder precisar la fecha en que se suscribió el contrato, no es determinante precisar la fecha de la emisión del cheque, como lo pretende hacer ver la parte actora en su escrito libelar, sino el momento en que el vendedor recibió esa suma, lo cual no fue probado durante la etapa correspondiente; a lo anterior se le adiciona, y ello genera más dudas en torno a este aspecto, es la postura procesal asumida por la parte accionada, quien si bien rechazó la demanda en forma genérica, admitió como cierto –entre otros aspectos- que recibió la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) al momento de celebrarse el convenio, siendo que ese monto aparece descrito en el cheque que se menciona en el contrato que es el número N° 20323667 y tiene como fecha 07-08-2013 y también que recibió la suma DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.0000,00) mediante cheque Nº 97323685 con fecha 22-08-2013, lo cual genera serias dudas sobre la fecha en que se suscribió el contrato, ya que no se sabe a ciencia cierta si fue el día 07-08-2013 o el día 22-08-2013. Lo anterior se agudiza con el resto de los alegatos de la demandada en el escrito de contestación cuando duda sobre la veracidad de la fecha que señala el actor como fecha cierta del contrato, cuando expresamente dice que los plazos no están claros y que el actor se sustenta en puras conjeturas para precisarla, cuando expresamente señala:
“…se está en presencia de un documento privado cuya fecha tanto de celebración como de cumplimiento de los plazos allí establecidos, no están claros del todo, la misma parte demandante conjetura al respecto dando como fecha probable de negociación el 22-08-2013, tomando en cuenta la fecha de emisión del cheque con el cual se garantizaron las arras contractuales.
…si se toma en cuenta la fecha cierta del cheque como fecha de inicio del contrato, tenemos que los primeros noventa (90) días finalizaron el 22-11-2013 y los treinta (30) días adicionales de prorroga finalizaron el 22-12-2013…”

Bajo tales consideraciones es evidente que la actividad probatoria de la parte actora fue escasa, pues se limitó a consignar la copia del precitado cheque, a pesar de que la misma carece de valor probatorio, tal y como fue arriba especificado al momento de emitir criterios sobre su valoración, y no aportó otras pruebas pertinentes y conducentes que permitiera determinar la fecha en que se verificó el pago del mismo, esto para poder tener certeza sobre la fecha en que se celebró dicha negociación contractual.
Con esto queda claro que si bien dicha cláusula establece textualmente “De común acuerdo entre EL VENDEDOR Y LOS COMPRADORES, se establece que la presente Opción de compra venta tendrá una duración de Noventa (90) días, prorrogable por Treinta (30) días adicionales, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, al término del cual, deberá firmarse el documento de la venta definitiva por ante la Oficina de Registro Público que a tal efecto le corresponda.”; sin embargo –como ya se señaló- en el documento de opción de compra venta objeto de la presente demanda no contempla de manera clara y expresa la fecha en que se realizó la firma del mismo, por lo cual no se puede hablar en este caso de caducidad de la acción, por cuanto no se tiene la certeza sobre el momento en que se debe comenzar a computar el lapso de duración prefijado contractualmente de 90 días, ni mucho menos el de su prórroga de treinta (30) días adicionales, por lo cual la alegada caducidad carece de base fáctica y legal, y en consecuencia se desestima. Y así se decide.-
De tal manera que se concluye que en este asunto -como ya se dijo- no operó la caducidad de la acción por el hecho de que hayan transcurrido de manera sobrada los ciento veinte (120) días que se le dio de vida o vigencia al contrato, por cuanto conforme a lo establecido en el art 1.167 del Código Civil cuando se ha experimentado el incumplimiento de una convención o contrato la parte afectada tiene la opción de ejercer las demandas a que a su juicio sean las apropiadas para hacer valer sus derechos o en su defecto exigir el pago de daños y perjuicios, quedando sometido el tiempo para accionar a los lapsos de prescripción que regula el artículo 1.977 y siguientes del Código Civil. Por ese motivo, no es procedente la defensa de caducidad alegada. Y así se decide.-
Con respecto a la alegada renuncia tácita del contrato sustentada en el hecho de que el actor actuó de mala fe y de forma extemporánea, ya que accionó luego de finalizada la opción de compraventa, esto es, CUATRO (4) AÑOS, DOS MESES (2) y CATORCE DÍAS (14), y sin haber cumplido con sus obligaciones contractuales, la situación no varía, por cuanto la cláusula SEPTIMA del contrato contempla la posibilidad de establecer contractualmente el monto de los daños y perjuicios que puedan surgir o acarrearse, en caso de que no se concrete la negociación definitiva del inmueble dado en opción de compra venta, pues de su contenido exacto se desprende lo siguiente:
“…que en caso de incumplimiento, dependiendo de quién provenga el mismo, imputables a EL COMPRADOR no se lleva a cabo la venta objeto de este contrato, quedará a favor de EL VENDEDOR, la cantidad entregada en este acto, según lo establecido en la Cláusula Tercera, Literal “A”, como justa indemnización por daños y perjuicios. Si por el contrario no se efectuase la venta del inmueble por causas imputables a EL VENDEDOR, éste deberá indemnizar a EL COMPRADOR, entregándole la cantidad establecida en la Cláusula Tercera, LITERAL “A”, más una suma igual por concepto de daños y perjuicios causados”
En todo caso, en el supuesto negado de que en la referida cláusula o en el texto del contrato se hubiera previsto la posibilidad de que uno de los contratantes renunciara a cumplir unilateralmente con el contrato o que el vendedor de manera unilateral se rehusara a protocolizar el documento definitivo de venta, y ofrecer a cambio una indemnización, la misma estaría al margen de la ley, y sería nula de manera absoluta, ya que según el artículo 5 de la Resolución N° 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115 del 21 de febrero de 2013, se estableció:
Artículo 5: Los oferentes de Viviendas se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación unilateral o prevean la posibilidad para ellos de inhibirse a protocolizar las ventas de inmuebles que hayan pactado con los Sujetos del Sistema, salvo que haya incumplimiento previo de parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos.

Para más claridad es preciso señalar lo precisado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia Nº 0238 en fecha 18-07-2019 dictada en el expediente Nº 17-1256, donde se estableció:
“…Ahora bien, aprecia esta Sala que el inmueble objeto de juicio constituye la vivienda de los demandantes –hoy solicitantes de la revisión - la cual ocupan en calidad de arrendatarios además de haber pactado para la adquisición de la misma una opción de compra venta primeramente el 23 de octubre de 2013, posteriormente renovada bajo los mismos términos el 19 de marzo de 2015 según acuerdos alcanzados por las partes ante la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Nueva Esparta.
Siendo ello así, la sentencia objeto de revisión al momento de resolver sobre la posibilidad de resolución unilateral del contrato prevista en la cláusula tercera del contrato que vincula a las partes, debió tener en cuenta el contenido del artículo 5 de la Resolución n.° 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 40.115 del 21 de febrero de 2013, que establece:
Artículo 5: Los oferentes de Viviendas se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación unilateral o prevean la posibilidad para ellos de inhibirse a protocolizar las ventas de inmuebles que hayan pactado con los Sujetos del Sistema, salvo que haya incumplimiento previo de parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos.
Por tanto en el caso bajo análisis la sentencia objeto de revisión dejó de aplicar una norma de protección en materia de vivienda que era fundamental para la resolución del asunto planteado y además determinante en el dispositivo del fallo, toda vez que con la sentencia objeto de revisión se permitió la vigencia de una estipulación que permitía la terminación unilateral del contrato y/o la inhibición a la protocolización de la venta pactada sobre un inmueble destinado a vivienda, lo que no era dable conforme a la normativa supra citada y además trasciende el orden público, no solo la sensible materia de la que se trata sino porque admitir un criterio como el vertido en la sentencia objeto de revisión propendería al caos procesal.
De manera que, advierte esta Sala Constitucional la violación al derecho a la vivienda que pretende garantizar la resolución antes mencionada, que limitó el principio de la autonomía de la voluntad en materia de contratos de venta de vivienda, así como el derecho a la tutela judicial efectiva de la parte solicitante con ocasión de la sentencia impugnada. Así se decide.
De manera que, advierte esta Sala Constitucional, la violación al derecho a la tutela judicial efectiva de la parte solicitante con ocasión de la sentencia impugnada. Así se decide.
Ello así, esta Sala Constitucional, en uso de su potestad exclusiva de revisión, a la luz de lo previsto en los artículos 26 y 257 de la Constitución, y atendiendo a que la interpretación de las normas debe hacerse bajo la premisa que el proceso es instrumental para la realización de la justicia y un medio para garantizar la tutela judicial efectiva, declara ha lugar la presente solicitud de revisión. Así se decide.
Ahora bien, el artículo 35 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia dispone:

“Artículo 35. Cuando ejerza la revisión de sentencias definitivamente firmes, la Sala Constitucional determinará los efectos inmediatos de su decisión y podrá reenviar la controversia a la Sala o tribunal respectivo o conocer la causa, siempre que el motivo que haya generado la revisión constitucional sea de mero derecho y no suponga una nueva actividad probatoria; o que la Sala pondere que el reenvío pueda significar una dilación inútil o indebida, cuando se trate de un vicio que pueda subsanarse con la sola decisión que sea dictada”.
Por los razonamientos expuestos, esta Sala declara ha lugar la revisión constitucional de la sentencia dictada el 14 de noviembre de 2017, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, que declaró: (i) con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada ciudadano Jhonatan Eduardo VILLEGAS Cárdenas contra la sentencia dictada el 28 de abril de 2017 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta; (ii) revocó el fallo apelado dictado por el referido Tribunal Municipal y, (iii) sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por la hoy solicitante de la revisión contra el ciudadano Jhonatan Eduardo Villegas Cárdenas, motivo por el cual se anula la referida decisión y, como quiera que en el presente fallo ha quedado evidenciado la grave violación al orden público, considera esta Sala que, por las dimensiones del referido vicio, ordenar el reenvío de la causa constituiría una dilación inútil ya que la nueva sentencia se limitaría a establecer que la estipulación de resolución unilateral del contrato que vincula a las partes resulta contraria a derecho, por lo que, en atención a la facultad establecida en el artículo 35 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, esta Sala declara igualmente la nulidad de ésta última sentencia y asume el conocimiento del asunto principal toda vez que, en los términos en que quedó trabada la litis en la presente causa no se requiere desplegar actividad probatoria adicional, ello en virtud de que quedó demostrado tanto en primera como en segunda instancia que el incumplimiento del contrato es atribuido a la parte demandante de la resolución y propietario del inmueble, en consecuencia declarada la nulidad de la sentencia objeto de revisión, queda definitivamente firme la decisión dictada el 28 de abril de 2017 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. Así se decide…”

De tal manera que se desechan ambos alegatos por carecer los mismos de sustento legal. Y así se decide.-.
PROCEDENCIA DE LA DEMANDA
LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
Precisado lo anterior, advierte esta alzada que es claro el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Para el autor PALACIOS HERRERA, la frase: “El Contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes. Debe recordarse, que el propio filósofo Aristóteles, definió el contrato como una ley particular que liga a las partes. Sabemos pues, que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente el contrato, debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento de la parte que no ha ejecutado en forma debida su obligación.
En este mismo orden de ideas se tiene que el artículo 1.264 eiusdem, establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; el cual se complementa con el artículo 1.267 eiusdem, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Como se evidencia del contenido de las anteriores disposiciones legales, en ambas se establece lo concerniente al sistema de responsabilidad del deudor por el simple hecho del incumplimiento de la obligación contractual, las cuales igualmente se complementan con el artículo 1.160 del mismo Código Sustantivo Civil, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.
Así pues que es evidente que desde el momento en que un contrato no tiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligadas a observar la ley, al punto de que si una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los tribunales y pedir, ya el cumplimiento forzoso de la convención, ya la resolución del mismo.
En suma de lo señalado se tiene que los contratos no pueden ser revocados por la voluntad unilateral de una de las partes, sino por mutuo acuerdo, ya que los mismos se asimilan a leyes de carácter privado, cuyo cumplimiento es obligatorio desde todo punto de vista, a menos que existan motivos que justifiquen su inobservancia, como por ejemplo que opere la excepción del contrato no cumplido contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil, o alguna de las causales eximentes de responsabilidad civil.
En este asunto se observa que la demanda instaurada tiene como objeto el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre el ciudadano HUGO GALIN CORREA y las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALIA GUENDSECHADZE MANC, y dentro de los argumentos que se citan en el escrito libelar se mencionan los mas resaltantes:
- que el optante se comprometió a comprar y las vendedoras a venderle, un inmueble constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construida, la cual se encuentra ubicada en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, compuesta por dos (2) plantas y cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad.
- que en la cláusula tercera del contrato, se estableció que el precio del inmueble ofertado era la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.950.000,00), los cuales serian pagados de la siguiente manera: La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) que la vendedora declaró haber recibido en fecha 07-08-2013, mediante cheque N° 20323667 del Banco Mercantil, a su entera y cabal satisfacción. La cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL (Bs. 225.000,00) mediante Cheque N° 97323685 del Banco Mercantil, que pagaron a la fecha de la firma del referido contrato de opción a compra venta, fechado 22 de agosto de 2013 y la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 675.000,00) que serian pagados al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado.
- que en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se pretende, la vendedora se obligó a entregar al comprador el inmueble objeto de la opción desocupado para el momento de la firma del documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario del Municipio Mariño.
- que el lapso de duración del contrato se estableció en noventa (90) días contador a partir de la firma del mismo más una prorroga de treinta (30) días adicionales, no obstante que el referido contrato privado carece de fecha al momento de su suscripción puede determinarse usando como referencia la data del cheque N° 97323685 del Banco Mercantil por la cantidad de Bs. 225.000 el cual está fechado 22 de agosto de 2013, siendo esta la fecha en que se llevó a cabo la negociación.
- que la ocupante del inmueble, ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, se mantuvo ocupando el mismo hasta el 07-02-2018, tal como lo hizo constar la Consejera Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, CONSEJO COMUNAL COFIPECA, ciudadana ROCIO CARRASCO.
- que dicha ocupación constituye una violación flagrante a la obligación que asumió la parte oferente (vendedor en el contrato) en la cláusula sexta del contrato, cuyo texto es el siguiente: “…SEXTA: EL VENDEDOR se obliga a entregar a LOS COMPRADORES el inmueble objeto del presente contrato de Opción de Compra venta, desocupado al momento de la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta…”.
- que el incumplimiento de la cláusula sexta del referido contrato se mantuvo hasta el 07-02-2018, fecha en la cual el inmueble objeto del presente juicio fue desocupado, quedando entonces, despejado el panorama contractual a partir de la mencionada desocupación.
- que como el inmueble objeto del contrato se encuentra desocupado, las vendedoras no tienen excusas para rehusarse a otorgar el documento definitivo de compra-venta en la forma convenida, sin embargo se han negado a ello, razón por la cual intenta la presente demanda expresando su voluntad de pagar el saldo del precio al momento de la firma del documento definitivo de venta, o en la oportunidad procesal correspondiente, ello con la finalidad de honrar sus obligaciones derivadas del contrato de opción de compra suscrito.
- que la otorgante del contrato, ciudadana ANA MARIANA MANC DE GARRIDO, actuó legítimamente y debidamente facultada en nombre y representación de las opcionantes-oferentes según los siguientes poderes: 1) Poder especialísimo, otorgado en fecha 04-07-2013, por la ciudadana SILVIA GUENDSECHADZE MANC, identificada ante el Notario de ciudad de Guatemala, Lic. Francisco Antonio Ortiz Rizzo, Autenticada su firma por el Archivo General de Protocolos Registro Electrónico de Notarios, Guatemala, C.A, Certificado por el Ministerio de Relaciones Exteriores de la República de Guatemala C.A, legalizado bajo el Nº 385 por la Embajada de la República Bolivariana de Venezuela en Guatemala en fecha 15 de julio de 2013 y Protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, el 21 de agosto de 2013, inscrito bajo el Nº 16, folio 53 del Tomo 11 del Protocolo de Transcripción de 2013, el cual en copia anexo marcado “G”. 2) Poder conferido por la ciudadana NATALIA GUENDSECHADZE MANC, identificada en fecha 09-07-2013, ante la Notario Público de Florida, Estados Unidos de Norteamérica, Mildred Hernández, debidamente apostillado el 17 de julio de 2013 y debidamente Protocolizado ante el Registro Público de Maneiro del estado Nueva Esparta, en fecha 21 de agosto de 2013, inscrito bajo el Nº 18, folio 67, Tomo 11 del Protocolo de Transcripción del año 2013. 3) Poder especialísimo conferido por la ciudadana ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, identificada en fecha 27-06-2013, ante la Notario de Texas, Estados Unidos de Norteamérica, Doris Mabel Maldonado, apostillado en fecha 27 de junio de 2013 y Protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 21 de agosto de 2013, inscrito bajo el Nº 17, folio 59 del Tomo 11 del Protocolo de Transcripción del año 2013 y 4) Poder especialísimo otorgado por la ciudadana DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, fecha 10-07-2013, anotado bajo el N° 1422, ante JUANMANUEL ALVAREZ-CIENFUEGOS, Notario de Terrassa, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña, Reino de España, apostillado el 12 de julio de 2013 y Protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, en fecha 21 de agosto de 2013, inscrito bajo el N° 19, folio 72 del Tomo 11 del Protocolo de Transcripciones del año 2013.
- que fundamenta la presente demanda en lo establecido en los artículos 1.167 y 1.160 del Código Civil, los cuales prevén: (Omissis).
- que demanda a las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, para que convenga o en su defecto sean condenadas por el tribunal a: PRIMERO: Cumplir con el contrato de opción de compra venta contenido en el documento privado en el sentido de venderle de inmediato mediante documento público, un inmueble constituido por: Una extensión de terreno y la casa sobre este construida, la cual se encuentra ubicada en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, compuesta por dos (2) plantas y cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad. SEGUNDO: de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil solicita se condene en costas a las demandadas.
- que de conformidad con lo previsto en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, solicita se decrete medida de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre un bien propiedad de las demandadas constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construida, la cual se encuentra ubicada en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, compuesta por dos (2) plantas y cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad; dicho inmueble le pertenece a las accionadas según documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta en fecha 17-07-1984, bajo el Nº 10, folios 33 al 34, protocolo primero, Tomo 02 del tercer trimestre del año 1984.
Estos argumentos fueron parcialmente rechazados por la parte accionada, ya que en su escrito reconoció que sus representadas celebraron el contrato de opción de compra venta con el ciudadano HUGO GALIN CORREA; que el precio de la venta se pactó en la cantidad señalada por el actor; que se recibió la cantidad CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) al momento de celebrar el convenio; que se recibió la cantidad de doscientos VEINTICINCO MIL bolívares (Bs. 255.000,00) mediante cheque Nº 97323685 del banco mercantil girados en fecha 22-08-2013; que la diferencia del precio pactado, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 675.000,00) sería cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; que de conformidad con la cláusula sexta el inmueble objeto del contrato se debía entregar desocupado, libre de personas y bienes; que el inmueble se encontraba ocupado al momento de la celebración del convenio por la ciudadana MARIANGELGARRIDO ROSALES, titular de la cédula de identidad Nº 2.168.303; que reconocen el acta convenio Nº 01 de fecha 21-10-2013 emanada de la Defensa Pública Primera con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para el Derecho a la Vivienda que cursa en autos por la parte actora marcada “E” donde se dejó constancia de que las ciudadanas MARIANGEL GARRIDO y ANA MARIANA MANC, acudieron a ese ente con el objeto de resolver aspectos relacionados con el plazo para desalojar un inmueble (casa) signado con el Nº 5, ubicado en la calle Libertad, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, y acordando ambas partes de forma voluntaria que el inmueble se entregaría en las mismas condiciones en las cuales se inició la relación de comodato; quien si bien rechazó la demanda en forma genérica, admitió como cierto –entre otros aspectos- que recibió la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) al momento de celebrarse el convenio, siendo que ese monto aparece descrito en el cheque que se menciona en el contrato que con el número 20323667 del Banco Mercantil de fecha 07-08-2013 y que también que recibió la suma DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00) mediante cheque Nº 97323685 del banco mercantil girados en fecha 22-08-2013, lo cual genera serias dudas sobre la fecha en que se suscribió el contrato, si fue el día 07-08-2013 que es la fecha de emisión del cheque emitido por la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) o el día 22-08-2013 que fue la fecha de emisión del segundo cheque que se menciona en el contrato, por el monto de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00). Vale decir que debió en todo caso la parte actora para sustentar su tesis sobre la fecha cierta del contrato no limitarse a consignar la fotocopia de ambos efectos mercantiles los cuales –se insiste- no fueron valorados por esta Alzada, sino aportar pruebas que realmente generen la convicción de que la fecha de emisión del segundo cheque tantas veces mencionado, se corresponde con la del pago de dicha suma y por ende, con la fecha en que se celebró el convenio que dio lugar a esta demanda.
Lo anterior se agudiza con el resto de los alegatos de la demandada en el escrito de contestación cuando duda sobre la veracidad de la fecha que señala el actor como fecha cierta del contrato, cuando expresamente dice que los plazos no están claros y que el actor se sustenta en puras conjeturas para precisarla cuya fecha tanto de celebración como del cumplimiento de los plazos allí establecidos, no están claros del todo y que la parte actora realiza conjeturas al respecto dando como fecha probable de negociación el 22-08-2013, y esto tomando en cuenta la fecha de emisión del cheque con el cual se garantizaron las supuestas arras contractuales.
También rechazó que el inmueble haya estado ocupado por una tercera persona, específicamente, la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES hasta el día 07-02-2018, como se indica en la constancia emitida por la ciudadana ROCIO CARRASCO en su carácter de Consejera Principal de Planificación Pública de Municipio Mariño, del Estado Nueva Esparta, del Consejo Comunal COFIPECA, en prueba de ello anexa acta de defunción mediante la cual se evidencia que la mencionada ciudadana falleció el día 17-03-2014, por un accidente de tránsito.
Del mismo modo sostiene que el incumplimiento en este caso proviene de la contraparte quien no gestionó la protocolización del documento definitivo de venta, a pesar de que conforme a la letra del contrato se le entregaron las solvencias correspondientes, que basado en tal circunstancia, es aplicable la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1.168 del Código Civil. Por último sostuvo que se consumó la caducidad de la acción así como la renuncia basándose en la Cláusula Cuarta, en la cual se estableció: “…De común acuerdo entre EL VENDEDOR Y LOS COMPRADORES, se establece que la presente Opción de compra venta tendrá una duración de Noventa (90) días, prorrogables por treinta (30) días adicionales, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, al término del cual, deberá firmarse el documento de la venta definitiva por ante la Oficina de Registro Público que a tal efecto le corresponda.”
En estos términos quedó trabada la litis, observándose, en primer lugar, luego de analizar los alegatos y defensas, así como el material probatorio que el contrato de marras en efecto como se indicó antecedentemente carece de fecha cierta, por cuanto no se especifica la fecha en que el mismo fue suscrito, y por consiguiente, por mandato expreso del artículo 1.212 del Código Civil que establece que en esos casos, ante la presencia de una obligación sin término, debió la parte actora antes de ejercer la presente demanda solicitar que en sede judicial se fijara el término del contrato, para así tener certeza sobre la fecha en que se debían cumplir las obligaciones derivadas del contrato, o en su defecto, demandar el cumplimiento del contrato y al mismo tiempo exigir en el petitorio de la demanda que una vez que se declare firme la sentencia se fije el lapso para que la parte accionada cumpla con sus cargas contractuales correspondientes, lo cual tampoco se cumplió por cuanto el actor en el libelo de la demanda, en el petitorio se limitó a solicitar que las demandadas convinieran o fueran condenadas por el tribunal a cumplir con el contrato de opción de compra venta contenido en el documento privado en el sentido de venderle de inmediato mediante documento público, un inmueble constituido por: Una extensión de terreno y la casa sobre este construida, la cual se encuentra ubicada en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, compuesta por dos (2) plantas y cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad. (Vid. Sentencia Nº 580 de fecha 01-08-2006 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia).
De otro lado, si tomáramos como valido el argumento de que la fecha del contrato se corresponde con la fecha que en que se emitió el cheque Nº 97323685 del banco mercantil girado en fecha 22-08-2013, se observa que tampoco fue probado el supuesto incumplimiento que se le asigna a la parte accionada, el cual se relaciona con el incumplimiento de la Cláusula Sexta del contrato basado en que el inmueble en cuestión se encontraba ocupado por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, y que dicho incumplimiento se mantuvo hasta el 07-02-2018, fecha en la cual se desocupó el inmueble objeto de la opción, ya que del material probatorio específicamente del acta de defunción que agregó la apoderada judicial de la parte actora al expediente conjuntamente con su escrito de informes en segunda instancia, se comprobó que dicho alegato está alejado de la realidad por cuanto la presunta ocupante del inmueble falleció en fecha 17-03-2014, por lo cual era imposible que ésta ocupara el bien hasta el día 7 de febrero del 2018, y más aun que esa situación falsa fuera confirmada por la ciudadana ROCIO CARRASCO, en su condición de Consejera Principal de Planificación Pública de Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, consejo comunal COFIPECA, como emana de la constancia que riela al folio 14 de la primera pieza de este expediente, así como de su propia declaración testimonial que riela al folio 4 de la segunda pieza.
En cuanto a la excepción de contrato no cumplido establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, que fue alegada por la parte accionada en su oportunidad procesal, se advierte que del mérito que arrojó la prueba de inspección judicial extralitem, signada con el N° 2167-18, evacuada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 18-12-2018, en donde se dejó constancia que en el sistema que data del año 2011 del Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, hasta el día 22-09-2018, no fue presentado documento de venta para la elaboración de la planilla única bancaria (PUB) por el ciudadano HERALDO GALÍN CORREA, sin embargo no existe constancia de que se le hayan entregado las solvencias correspondientes, pues del contenido de la referida cláusula solo se puede apreciar que se pactó el compromiso de entregar dichas solvencias en la oportunidad de que se procediera a la protocolización del documento definitivo de compraventa. Es por lo dicho que la defensa relacionada con la excepción del contrato no cumplido carece de sustento legal y por consiguiente se rechaza. Y así se decide.
Basado en lo anterior, es forzoso que en aplicación del principio in dubio pro reo contemplado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual le prohíbe a los jueces declarar con lugar la demanda cuando a su juicio no exista plena prueba de los hechos alegados en ella, así como también sentenciar por intuición o sobre la base de conjeturas o suposiciones, debido a que dada la trascendencia de la función jurisdiccional se le exige que actúen con extrema prudencia, ponderación, transparencia, seriedad y eficacia, para lo cual se requiere que en todo momento se atengan a lo alegado y comprobado en autos, resulta inexorable concluir que basado en que el contrato de marras carece de fecha cierta, debió la parte accionante adaptar su postura procesal a lo previsto en el art 1.212 del Código Civil, y asimismo probar uno de los argumentos en que se sustento para exigir el cumplimiento del contrato como lo fue que el inmueble estuvo ocupado hasta el 07-02-2018 por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES quien como se dijo falleció en el año 17-03-2014 a causa de un accidente de tránsito. Y así se decide.
Asimismo, en atención el contenido de las Resoluciones Nros. 2020-001, 2020-002, 2020-003, 2020-004 y 2020-05 de fechas 20-03-2020, 13-04-2020, 13-05-2020, 17-06-2020 y 14-07-2020, respectivamente, emitidas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en consonancia con las políticas adoptadas por el Ejecutivo Nacional en el Decreto N° 4.160, dictado en aras de proteger y preservar la salud de la población venezolana debido a la pandemia COVID-19-, mediante las cuales entre otros aspectos se estableció la suspensión de los lapsos procesales desde el día 16-03-2020 hasta la presente fecha, se aclara que la presente decisión se dicta dentro del lapso de ley y en consecuencia el lapso que contempla el artículo 314 del Código de Procedimiento Civil para la interposición del recurso de casación queda igualmente en suspenso hasta tanto la Sala Plena del Máximo Tribunal emita pronunciamiento respecto a la reanudación de los lapsos procesales. Así se establece.
VII.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la la abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALIA GUENDSECHADZE MANC, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 26-09-2019 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia apelada dictada por el referido Juzgado de Instancia en fecha 26-09-2019.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por el ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, contra las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALIA GUENDSECHADZE MANC.
CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDANTE de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código del Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve así como en la página www.nuevaesparta.scc.org.ve , déjese copia y bájese el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los veintinueve (29) días del mes de septiembre del año dos mil veinte (2.020). Años 210º de la Independencia y 161º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA

YULZOLYS GONZALEZ GALINDO.
Exp. N° 09520/20
JSDC/YGG