Exp. N° 15.021. S.M. Inversiones Arauca C.A. vs. S.M. Star Lago C.A. Cumplimiento de Contrato. 22 de marzo de 2018. REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA Maracaibo, 24 de septiembre de 2019 209 y 160° EXPEDIENTE N°: 15.021. PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES ARAUCA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 08 de mayo de 1987, bajo el N° 42, Tomo 24-A. APODERADO JUDICIAL: LUIS ESPARZA BRACHO, RAFAEL RINCÓN URDANETA, CARLOS RINCÓN BARBOZA y ORLANDO OBALLLOS ROA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 4.944, 83.665, 85.284 y 83.375, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil STAR LAGO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de abril de 2002, bajo el N° 09, Tomo 16-A, y ciudadanos ONORIO JOSÉ VILLEGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.944.089. DEFENSOR AD LITEM: JESÚS ALBERTO CUPELLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 130.325. FECHA DE ENTRADA: 22 de marzo de 2018. MOTIVO: Cumplimiento de Contrato. SENTENCIA: Definitiva. I. LIMITES DE LA CONTROVERSIA La parte actora, Sociedad Mercantil INVERSIONES ARAUCA, Compañía Anónima, antes identificada, demanda por Cumplimiento de Contrato, en el presente caso, bajo los siguientes términos: Manifiesta que, en fecha 26 de abril de 2011, suscribo un contrato arrendamiento a tiempo determinado con la Sociedad Mercantil STAR LAGO, Compañía Anónima, sobre un (01) inmueble constituido por un local comercial, signado bajo la nomenclatura “FC-08”, ubicado en el nivel feria del Centro Comercial Lago Mall, en la Avenida 2 El Milagro, estado Zulia. Así mismo, alega que la duración del último contra sucrito en la fecha anteriormente expuesta, quedo convenida entre las partes en la Cláusula Quinta de dicho instrumento, la cual está referida a un (01) año contado a partir del 01 de marzo de 2011, sin quedar sujeto a prorrogas automáticas ni expresas ni tacitas, ni aun el caso de que el arrendatario continué ocupando el inmueble arrendado después de finalizado el plazo o termino del mismo, ni en el caso de que el arrendador reciba cantidades de dinero por concepto de canos de arrendamiento o de la cláusula penal, aún después de su vencimiento. En este mismo orden de ideas, afirma que, finalizado como fue el tiempo de duración del contrato y dado que existía una relación arrendaticia previa de mas de diez (10) años, se le reconoció a los arrendatarios de autos el derecho a la prorroga legal que otorga el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, en su artículo 26, el cual establece que: “…vencido como fueren los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario”, razón por la cual, expresa la parte actora, que se le concedió una prorroga legal de tres (03) años en razón de la duración de la relación arrendaticia en cuestión, que iniciaron de pleno derecho el día 01 de marzo de 2012 y vencieron el 28 de febrero de 2015, constituyendo entonces la fecha de entrega del inmueble mas tardar el 01 de marzo de 2015. En tal sentido, manifiesta que, demostrada como ha sido la obligación de los arrendatarios a la entrega del inmueble tras el vencimiento del contrato, pues el mismo no contempla el derecho a prorrogas, a menos que fueren recogidas por escrito y autenticadas por las partes, y disfrutado como fuere el derecho a la prorroga legal otorgado por el legislador, que en el referido caso tiene una duración de tres (03) años, y por cuanto se ha transgredido el precepto convenido en el contrato, reclama la parte el cumplimiento de contrato, a fin de que sea entregado el inmueble que constituye en este caso el objeto del contrato de arrendamiento. Ahora bien, en fecha 18 de febrero del presente año, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, quedando “trabada la litis” y, en tal sentido, niega, rechaza y contradice que, en fecha 26 de abril de 2011, fue celebrado un contrato de arrendamiento entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARAUCA, antes identificada, y su representada, el cual tuvo como objeto un inmueble ubicado en el nivel feria del Centro Comercial Lago Mall, en la Avenida 2 el Milagro, estado Zulia distinguido con las siglas “FC-08” Asimismo, niega, rechaza y contradice que, según la cláusula quinta del referido contrato, el plazo de duración del mismo fuere de un año, a partir del 01 de marzo del año 2011, sin tener prorrogas automáticas, ni aun el caso de que el arrendatario continué ocupando el inmueble arrendado después de finalizado el plazo. Al respecto, alega que de la cláusula contractual anteriormente referida se evidencia una violación íntegra al derecho a la prorroga legal, la cual constituye el beneficio acordado por el legislador al arrendatario con la finalidad de que al vencerse el contrato suscrito por tiempo determinado, el mismo continúe ocupando determinado inmueble durante el tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato. En tal sentido, afirma que, en el caso bajo estudio, el contrato de arrendamiento se refirió a un año de duración, sin embargo, la parte actora reconoció que la relación arrendaticia superara el lapso de diez (10) años, reconociendo entonces el derecho a la prorroga legal. Finalmente, la parte demandada niega, rechaza y contradice el reclamo económico alegado por la parte actora referido a la cláusula penal contenida en el contrato objeto del presente proceso, así como todos los hechos alegados por la parte actora en su libelo de demanda. En consecuencia, solicita a este Tribunal se declare sin lugar la pretensión incoada en el presente proceso. II. VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DOCUMENTOS AUTENTICADOS: - Copia certificada de sustitución de poder otorgado por el abogado en ejercicio LUIS ESPARZA BRACHO, antes identificado, a los abogados en ejercicio RAFAEL RINCÓN URDANETA, CARLOS RINCÓN BARBOZA y ORLANDO OBALLLOS ROA, previamente identificados, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de enero de 2018, bajo el N° 58, Tomo 16, Folios 183 al 186 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Oficina. - Copia certificada del instrumento Poder Especial de Administración otorgado por el ciudadano FADY ABIASSAF ABOU- EL- MOUNA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.696.130, al ciudadano TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM, previamente identificado, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 23 de noviembre de 2011, bajo el N° 42, Tomo 24-A, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Oficina. - Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM, previamente identificado, en su carácter de ARRENDADOR, y la Sociedad Mercantil STARS LAGO C.A. y el ciudadano ONORIO JOSÉ VILLEGAS, antes identificados, en su carácter de ARRENDATARIOS, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de abril de 2011, anotado bajo el N° 69, Tomo 52, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Las copias certificadas de instrumentos autenticados se equiparan a la presentación de éstos en original, por lo tanto, los instrumentos antes descritos se valoran conforme a las mismas reglas. En tal sentido, tienen carácter de privados reconocidos ante Notario Público que, al no ser objeto de tacha, tienen pleno valor probatorio, según lo dispuesto en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil y, por ende, hacen fe entre las partes y frente a terceros de la verdad de sus declaraciones, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE VALORAN.- DOCUMENTOS PÚBLICOS: - Copia simple de Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARAUCA C.A., antes identificada. - Copia simple de documento de propiedad de los inmuebles constituidos por un local comercial distinguido con las siglas FC-08 y un depósito distinguido con las siglas FD-01, ambos ubicados en el Nivel Feria del Centro Comercial Lago Mall, parroquia Santa Lucía, jurisdicción de hoy municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyos linderos y demás determinaciones son las siguientes: El local comercial FC-08 tiene un área aproximada de ochenta y tres metros cuadrados con ochenta y tres decímetros de metro cuadrado (83,83 mts2) y sus linderos son: NORTE: local FC-07, SUR: pasillo de acceso peatonal del área de estacionamiento, ESTE: en parte local FC-07 A, intermedio pasillo de circulación peatonal y OESTE: área de estacionamiento. El referido depósito FD-01 tiene un área aproximada de cincuentas y ocho metros cuadrados con cuarenta y siete decímetros de metro cuadrado (58,47 mts2) y sus linderos son: NORTE: fachada norte del centro comercial, SUR: rampa que sube al nivel plaza, ESTE: área de estacionamiento, intermedio hall de acceso al depósito con rampa y OESTE: cuarto de electricidad FE-4, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de junio de 2001, bajo el N° 26, protocolo primero, tomo 16. Al respecto, debe advertir esta Juzgadores que tales copias fueron obtenidas de instrumentos públicos, cuya presentación en juicio está regulada por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido, al ser objeto de impugnación en tiempo hábil por la contraparte y ser aportadas al proceso en copias fotostáticas simples, lo cual contraría lo dispuesto en la norma in comento, se desestiman del presente debate probatorio. ASI SE ESTABLECE.- TARJAS: - Copia fotostática del Formulario para Liquidación y Pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias, signado bajo el N° 095485, expedido por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT) de la Alcaldía de Maraibo, a nombre del ciudadano ONORIO JOSÉ VILLEGAS, por concepto de “Arrendamientos, rentas, servidumbre y otros semejantes”. - Copia de factura signada bajo el N° 00354, de fecha 20 de abril de 2012, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DOCE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 12.320), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Marzo de 2012; siendo el 1er mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00356, de fecha 23 de mayo de 2012, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DOCE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 12.320), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Abril de 2012; siendo el 2do mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00358, de fecha 19 de junio de 2012, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DOCE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 12.320), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Mayo de 2012; siendo el 3er mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00360, de fecha 12 de julio de 2012, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DOCE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 12.320), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Junio de 2012; siendo el 4to mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00362, de fecha 16 de agosto de 2012, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DOCE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 12.320), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Julio de 2012; siendo el 5to mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00365, de fecha 21 de septiembre de 2012, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DOCE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 12.320), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Agosto de 2012; siendo el 6to mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00368, de fecha 19 de octubre de 2012, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DOCE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 12.320), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Septiembre de 2012; siendo el 7mo mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00371, de fecha 23 de noviembre de 2012, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DOCE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 12.320), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Octubre de 2012; siendo el 8vo mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00373, de fecha 27 de diciembre de 2012, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DOCE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 12.320), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Noviembre de 2012; siendo el 9no mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00375, de fecha 23 de enero de 2013, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DOCE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 12.320), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Diciembre de 2012; siendo el Décimo mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00379, de fecha 19 de marzo de 2013, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DOCE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 12.320), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Enero de 2013; siendo el Décimo primero mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00381, de fecha 21 de abril de 2013, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DOCE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 12.320), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Febrero de 2013; siendo el Décimo segundo mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00382, de fecha 26 de abril de 2013, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DIECIOCHO MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 18.480), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Marzo de 2013; siendo el Décimo tercero mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00384, de fecha 24 de mayo de 2013, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DIECIOCHO MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 18.480), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Abril de 2013; siendo el Décimo cuarto mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00387, de fecha 01 de julio de 2013, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DIECIOCHO MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 18.480), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Mayo de 2013; siendo el Décimo quinto mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00390, de fecha 25 de julio de 2013, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DIECIOCHO MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 18.480), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Junio de 2013; siendo el Décimo sexto mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00392, de fecha 14 de agosto de 2013, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DIECIOCHO MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 18.480), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Julio de 2013; siendo el Décimo séptimo mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00394, de fecha 16 de septiembre de 2013, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DIECIOCHO MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 18.480), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Agosto de 2013; siendo el Décimo octavo mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00396, de fecha 23 de octubre de 2013, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DIECIOCHO MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 18.480), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Agosto de 2013; siendo el Décimo noveno mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00398, de fecha 25 de noviembre de 2013, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DIECIOCHO MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 18.480), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Octubre de 2013; siendo el Bigésimo mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00403, de fecha 03 de enero de 2014, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DIECIOCHO MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 18.480), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Noviembre de 2013; siendo el Vigésimo primer mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00405, de fecha 09 de enero de 2014, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DIECIOCHO MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 18.480), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Diciembre de 2013; siendo el Vigésimo segundo mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00407, de fecha 11 de febrero de 2014, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DIECIOCHO MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 18.480), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Enero de 2014; siendo el Vigésimo tercer mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00408, de fecha 20 de marzo de 2014, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DIECIOCHO MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 18.480), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente al mes de Febrero 2014; siendo el Vigésimo Cuarto mes de la prorroga legal del respectivo contrato de arrendamiento”. - Copia de factura signada bajo el N° 00409, de fecha 07 de agosto de 2014, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 252.000), por concepto de “Pago Canon de Arrendamiento del local FC-08 ubicado en el C.C. Lago Mall, correspondiente a los meses: Marzo 2014 Prorroga legal 25 Abril 2014 Prorroga legal 26 Mayo 2014 Prorroga legal 27 Junio 2014 Prorroga legal 28 Julio 2014 Prorroga legal 29”. - Copia de factura signada bajo el N° 00410, de fecha 24 de septiembre de 2014, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de CINCUENTA MIL CUATROSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 50.400), por concepto de “Canon de Arrendamiento correspondiente al mes de Agosto de 2014, que corre durante el transcurso de la prorroga legal del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes cuyo objeto es el Local FC-08, ubicado en el Centro Comercial Lago Mall, cuyo vencimiento originario fue el día 28 de Febrero de 2012”. - Copia de factura signada bajo el N° 00411, de fecha 24 de septiembre de 2014, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de CINCUENTA MIL CUATROSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 50.400), por concepto de “Canon de Arrendamiento correspondiente al mes de Septiembre de 2014, que corre durante el transcurso de la prorroga legal del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes cuyo objeto es el Local FC-08, ubicado en el Centro Comercial Lago Mall, cuyo vencimiento originario fue el día 28 de Febrero de 2012”. - Copia de factura signada bajo el N° 00412, de fecha 24 de octubre de 2014, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de CINCUENTA MIL CUATROSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 50.400), por concepto de “Canon de Arrendamiento correspondiente al mes de Octubre de 2014, que corre durante el transcurso de la prorroga legal del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes cuyo objeto es el Local FC-08, ubicado en el Centro Comercial Lago Mall, cuyo vencimiento originario fue el día 28 de Febrero de 2012”. - Copia de factura signada bajo el N° 00413, de fecha 22 de diciembre de 2014, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de CINCUENTA MIL CUATROSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 50.400), por concepto de “Canon de Arrendamiento correspondiente al mes de Noviembre de 2014, que corre durante el transcurso de la prorroga legal del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes cuyo objeto es el Local FC-08, ubicado en el Centro Comercial Lago Mall, cuyo vencimiento originario fue el día 28 de Febrero de 2012”. - Copia de factura signada bajo el N° 00414, de fecha 20 de enero de 2015, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de CINCUENTA MIL CUATROSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 50.400), por concepto de “Canon de Arrendamiento correspondiente al mes de Diciembre de 2014, que corre durante el transcurso de la prorroga legal del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes cuyo objeto es el Local FC-08, ubicado en el Centro Comercial Lago Mall, cuyo vencimiento originario fue el día 28 de Febrero de 2012”. - Copia de factura signada bajo el N° 00415, de fecha 11 de febrero de 2015, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de CINCUENTA MIL CUATROSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 50.400), por concepto de “Canon de Arrendamiento correspondiente al mes de Enero de 2015, que corre durante el transcurso de la prorroga legal del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes cuyo objeto es el Local FC-08, ubicado en el Centro Comercial Lago Mall, cuyo vencimiento originario fue el día 28 de Febrero de 2012”. - Copia de factura signada bajo el N° 00416, de fecha 18 de marzo de 2015, expedida por “TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM”, a nombre de “Stars Lago Mall C.A.”, por un monto de CINCUENTA MIL CUATROSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 50.400), por concepto de “Canon de Arrendamiento correspondiente al mes de Febrero de 2015, que corre durante el transcurso de la prorroga legal del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes cuyo objeto es el Local FC-08, ubicado en el Centro Comercial Lago Mall, cuyo vencimiento originario fue el día 28 de Febrero de 2012”. Estas copias fueron obtenidas de instrumentos que, conforme al criterio asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00573, de fecha 26 de julio de 2007, Exp. Nro. 06-940, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, constituyen tarjas, las cuales, al no tener regla de valoración expresa en la ley adjetiva civil, se les aplica por analogía el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido que se consideran fidedignas al no haber sido objeto de impugnación. ASÍ SE VALORAN.- III. MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Analizados los medios de pruebas aportados en la presente causa, procede esta Juzgadora de Primera Instancia a decidir la presente causa, atendiendo al principio cardinal que rige la actividad jurisdiccional del jurisdicente conforme al cual el mismo debe motivar su decisión ateniéndose a lo alegado y probado en autos (artículo 12 del Código de Procedimiento Civil), haciendo uso de la subsunción de los hechos en la norma aplicable al caso bajo estudio. En este orden, el presente juicio versa sobre una demanda de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por el ciudadano TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.776.276, actuando en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARAUCA C.A., previamente identificada, en contra de la Sociedad Mercantil STARS LAGO C.A. y el ciudadano ONORIO JOSÉ VILLEGAS, previamente identificados. Tal pretensión de carácter civil atañe a la Responsabilidad Civil Contractual, esto es, aquella que deriva del incumplimiento de un contrato, siendo menester recordar que la noción de responsabilidad civil tiene su fundamentación en la concepción iusnaturalista conforme a la cual nadie debe causar un daño injusto a otro, y en caso de ocasionarlo éste debe ser reparado, siendo condiciones concurrentes para su procedencia, el incumplimiento culposo de una obligación estipulada en un contrato; la existencia de daños y perjuicios causados por el incumplimiento; la relación de causa a efecto entre el incumplimiento culposo y el daño causado; y la mora del deudor. Al respecto, es pertinente traer a colación las siguientes disposiciones del Código Civil venezolano: Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En atención a la normativa antes citada, es oportuno indicar que el contrato constituye una convención o negocio jurídico que vincula a dos o más personas con el objeto de constituir, modificar, regular o extinguir una relación jurídica sustancial, conforme al artículo 1.146 del la norma sustantiva civil, o en su defecto, en palabras del autor José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”: “El contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, trasmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no solo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato)”. De tal manera, en materia contractual, la relación jurídica obliga a los contratantes a la ejecución de sus respectivas obligaciones conforme fueron establecidas en cláusulas previamente acordadas, las cuales son una manifestación del principio de autonomía de la voluntad de las partes, por cuanto los efectos del contrato permanecen incólumes salvo que, mediante el muto consentimiento que dio inicio al vínculo jurídico, se enerve la intangibilidad contractual. En consecuencia, la ejecución de las obligaciones que derivan del contrato en cuestión se deben cumplir bajo los términos precisos del mismo, es decir, se deben ejecutar las obligaciones principales y consecuenciales que, en virtud de la integración contractual, resulten meritorias para cumplir el fin con el que se celebró el negocio jurídico. Bajo ese orden de ideas, si durante el desarrollo del contrato, se ve obstaculizada la ejecución de este en virtud del incumplimiento de las obligaciones de los sujetos contratantes, surge la facultad para la parte que sí cumplió con su obligación, o bien se vio impedida de cumplir en virtud del incumplimiento de la parte contraria, de solicitar judicial la ejecución o resolución del contrato (artículo 1.167 ejusdem). En tal sentido, es conteste la doctrina al estimar los requisitos de procedencia para determinar la apreciación positivamente en derecho de la pretensión de cumplimiento de contrato, a saber; (a) que la demanda esté fundamentada en un contrato bilateral; (b) que la parte que interpone la pretensión haya cumplido con su prestación contractual; y (c) que la demanda se invoque contra aquél sujeto que se encuentra en estado de incumplimiento de una obligación principal. Ahora bien, con relación a los hechos narrados en el escrito libelar, la parte accionante afirmó haber celebrado un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil STARS LAGO C.A. y el ciudadano ONORIO JOSÉ VILLEGAS, antes identificados, sobre un local comercial distinguido con las siglas FC-08, ubicado en el Nivel Feria del Centro Comercial Lago Mall, en la Avenida 2 (El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, con una superficie aproximada de OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECÍMETROS DE METRO CUADRADO (83,83 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: local FC-07, SUR: pasillo de acceso peatonal del área de estacionamiento, ESTE: en parte local FC-07 A, intermedio pasillo de circulación peatonal, OESTE: área de estacionamiento, suscrito por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de abril de 2011, anotado bajo el N° 69, Tomo 52, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que cursa en copia certificada en los folios 30 al 33 de la Pieza Principal del presente expediente. En este sentido, la parte actora explica que la arrendataria de autos ha incurrido en la violación de la cláusula quinta y sexta del contrato inquilinario anteriormente descrito, referidas a la vigencia del referido contrato y a la obligación de devolver el inmueble al vencimiento de dicho contrato, respectivamente, y que están especificadas en el anexo de contrato de arrendamiento supra señalado, en los siguientes términos: “QUINTA: El plazo de duración de este contrato es de UN (1) AÑO, contado a partir del día PRIMERO DE MARZO DEL AÑO DOS MIL ONCE. ESTE CONTRATO NO TENDRA PRORROGAS AUTOMATICAS, NI AUN EN EL CASO DE QUE EL ARRENDATARIO CONTINUE OCUPANDO EL INMUEBLE ARRENDADO DESPUÉS DE FINALIZADO EL TERMINO O PLAZO DEL MISMO, NI AUN EN EL CASO DE QUE EL ARRENDADOR RECIBA CANTIDADES DE DINERO POR CONCEPTO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO O DE CLAUSULA PENAL, AUN DESPUÉS DE SU VENCIMIENTO. No habrá prórrogas ni expresas ni tácticas en ningún caso, a menos que por escrito y en forma expresa y auténtica todas las partes otorgantes de este contrato así lo convinieren. […] SEXTA: Al vencimiento de este contrato el arrendatario se obliga a devolver el inmueble arrendado dentro de las condiciones estipuladas en este contrato y en las mismas perfectas condiciones de conservación, mantenimiento y pintura en que hoy declara recibirlo. El arrendatario no podrá mantener ni depositar en el inmueble arrendado, aún cuando lo necesite para sus servicios o para cualquier otra cosa, sustancias explosivas o inflamables ni objetos que por su peso o movilidad pudieren dañar, manchar, romper o en cualquier forma afectar el inmueble arrendado o sus paredes, techos, puertas, ventanas, vías de hecho o cualquier otra parte del mismo.” De tal manera, como petitorio, solicita la declaratoria con lugar de la pretensión de cumplimiento de contrato y, en consecuencia, la devolución del inmueble arrendado dentro de las condiciones de conservación, mantenimiento y pintura estipuladas en el contrato objeto del presente litigio y el pago de la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 3.210.000,00), por concepto de la cláusula penal establecida en dicho contrato. Trabada la litis por efectos de la citación de la parte demandada, en la persona de su defensor ad litem, según consta en exposición practicada por el Alguacil Temporal de este Tribunal, en fecha 15 de enero de 2019, el abogado en ejercicio JESÚS ALBERTO CUPELLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 130.325, actuando en su carácter de defensor ad litem de la parte demandada, antes identificada, presentó escrito de contestación a la demanda, en fecha 18 de febrero de 2019, en el cual negó, rechazó y contradijo los hechos alegados y el derecho reclamado por la parte actora. Ahora bien, de los alegatos y medios de prueba aportados por ambas partes en la presente causa quedó demostrado que, en fecha 26 de abril de 2011, según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 69, Tomo 52, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que cursa en copia certificada en los folios 30 al 33 de la Pieza Principal del presente expediente, el ciudadano TAUFIC ASSAD ABIASSAF MAKAREM, antes identificado, celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil STARS LAGO C.A. y el ciudadano ONORIO JOSÉ VILLEGAS, antes identificados, sobre un local comercial distinguido con las siglas FC-08, ubicado en el Nivel Feria del Centro Comercial Lago Mall, en la Avenida 2 (El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, con una superficie aproximada de OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECÍMETROS DE METRO CUADRADO (83,83 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: local FC-07, SUR: pasillo de acceso peatonal del área de estacionamiento, ESTE: en parte local FC-07 A, intermedio pasillo de circulación peatonal, OESTE: área de estacionamiento, cuya duración se pactó en un (01) año, contado a partir del día 01 de marzo del año 2011. Al estudiar el contexto de la cláusula quinta del contrato en marras, se observa que éste fue celebrado inicialmente con una vigencia de un (01) año fijo, contado a partir del primero de marzo del año 2011, sin que conste de autos que la relación arrendaticia haya sido renovada mediante otro contrato o comunicación alguna, sin embargo, según se evidencia de autos, al demandado se le dejó en posesión del inmueble, una vez extinguida la relación arrendaticia primaria, razón por la cual considera esta Juzgadora que fue configurada la tácita reconducción, es decir, la conversión del contrato de arrendamiento inicialmente celebrado a plazo determinado, a un contrato hecho a tiempo indeterminado, por calificarlo así el artículo 1.600 del Código Civil venezolano, en virtud de las conductas asumidas por las partes contratantes. Por otra parte, el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, consagra el derecho del arrendatario a disfrutar de una “prorroga legal”, cuyo lapso varía según la duración acordada en la relación arrendaticia primaria, una vez fenecida ésta, siempre y cuando sea superior a los seis (06) meses. Conforme a lo anterior, es importante para esta Juzgadora destacar el contenido de los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen: Artículo 12.- Los Jueces tendrán por norte de sus actos, la verdad, que procuraran conocer en los limites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia […] Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho […] Con respecto a esta norma, el autor Emilio Calvo Baca, en su obra Código de Procedimiento Civil Venezolano Comentado, ha dejado sentado: “…El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio (…) La carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones…” Por su parte, Humberto Enrique II Bello Tabares (2002), opina que uno de los actos esenciales en el proceso son las pruebas, que tiene por finalidad llevar al Juez al convencimiento de los hechos controvertidos en el mismo. Por tales motivos, el ofrecimiento de las pruebas es un acto del proceso que incumbe a las partes, teniendo como finalidad la demostración de la verdad y la razón de las pretensiones deducidas, razón por la cual las partes intervinientes de un proceso tiene el derecho de probar, por su misma función y esencia en el juicio, haciendo uso para tal fin de todos aquellos medios concedidos por la ley, en forma regulada o no, siempre que no sean prohibidos expresamente por la ley (principio de la libertad probatoria). De lo anterior se desprende que el concepto de pruebas, en un sentido jurídico, comprende: - La acción de probar, es decir, de aportar los elementos suficientes capaces de llevar al ánimo del juez la convicción necesaria que le permite plasmar en su sentencia la exacta realidad de los hechos. - El producto de la acción de probar. - El logro obtenido por el examen concienzudo de esos medios de pruebas traídos al proceso, que serán los vehículos esclarecedores de los hechos alegados y controvertidos, lo cual nos lleva a establecer la noción de la prueba. De tal manera, para el referido autor, en el sistema normativo vigente venezolano, la distribución de la carga de la prueba se encuentra regulada en los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, conforme a los cuales corresponde a la parte accionante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de presupuestos o fundamentos de la norma contentiva de la consecuencia jurídica solicitada en el libelo de demanda; y, por otra parte, corresponde al demandado, la carga de la prueba de aquellos hechos extintivos, impeditivos, invalidativos o modificativos que sirvan de fundamento en la norma contentiva de la consecuencia jurídica solicitada contestación de la demanda. Al respecto, se ha manifestado el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 12 de diciembre del 2006, Exp. Nro. 04-508, en la cual afirmó que: “De esa manera en conformidad con el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, y el desarrollo jurisprudencial de esa norma, quien tiene el interés de afirmar un hecho tiene la carga de probarlo, esto es, al actor corresponde probar los hechos constitutivos y al demandado corresponde probar los hechos extintivos, modificativos e impeditivos que haya alegado. Claro, puede darse el caso, como lo señala la jurisprudencia anteriormente citada, en la que el demandado se limita a una simple negación de las afirmaciones del actor, situación en la que corresponde al actor toda la carga de la prueba”. En ese sentido, si bien es cierto consta en autos, en treinta y dos (32) folios útiles, facturas pagadas por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de disfrute de la prórroga legal, verifica esta Jurisdicente que no se desprende del contenido de dichas facturas que las mismas hayan sido aceptadas de alguna forma por la arrendataria de autos, razón por la cual colige esta Jurisdicente que dichos instrumentos no constituyen pruebas fehacientes del disfrute de la prorroga legal por parte del arrendatario de autos. Derivado de esto, concluye esta Juzgadora que, como quiera que la parte demandante no logró demostrar válidamente que la parte demandada, Sociedad Mercantil STARS LAGO C.A. y ciudadano ONORIO JOSÉ VILLEGAS, anteriormente identificados, fuese notificada judicialmente del vencimiento del contrato de arrendamiento existente sobre el local comercial objeto del presente proceso, a los fines de optar efectivamente por el ejercicio de su derecho a la prórroga legal, establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, mal puede ésta exigir a la parte demandada la entrega del inmueble arrendado antes del disfrute de la prorroga legal, en consecuencia, considera quien hoy suscribe que lo ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR la demanda que, por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, fue incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARAUCA C.A. en contra de la Sociedad Mercantil STARS LAGO C.A. y el ciudadano ONORIO JOSÉ VILLEGAS, previamente identificados. ASÍ FINALMENTE SE DECIDE.- IV. DISPOSITIVO Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que, por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, fue incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARAUCA C.A. en contra de la Sociedad Mercantil STARS LAGO C.A. y el ciudadano ONORIO JOSÉ VILLEGAS, anteriormente identificados. SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.- Déjese copia certificada de la sentencia por Secretaría, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los 24 días del mes de septiembre del año dos mil diecinueve (2019). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación. LA JUEZA, Dra. LOLIMAR URDANETA LA SECRETARIA, Abg. VANESSA ALVES SILVA En la misma fecha, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando registrado bajo el N° __3_.- LA SECRETARIA, Abg. VANESSA ALVES SILVA LU/VAS/dcom. Exp. N° 15.021.-