TSJ Regiones - Decisión

Exp. N° 15.026.
S.M. Joyería Comercio C.A. y otra vs. Nervio Reyes y otros.
Retracto Legal Arrendaticio.
16 de abril de 2017.
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Maracaibo, 20 de septiembre de 2019
209 y 160°
EXPEDIENTE N°: 15.026.
PARTE DEMANDANTE: JOYERÍA COMERCIO SOCIEDAD ANÓNIMA, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de diciembre de 1991, bajo el N° 34, Tomo 39A, y ciudadana DULCE MARÍA MONTILLA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.350.676, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: MARISOL MEDINA DI MAURIZIO, RAFAEL ROSENDO MEDINA MORALES, FRANCIS GUANIPA, NATALIA ARISPE, ILDEGAR ARISPE y FREDDY SUÁREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 142.284, 12.533, 233.706, 170.692, 23.413 y 12.683, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: NERVIN RAFAEL REYES, JACOB GUDIÑO y FIDEL AL MATAR AL DIB, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-4.538.596, V-2.618.486 y V-15.162.149, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: ALIRIO JOSÉ GARCÍA CHIRINO y CARMEN GRACIELA AMAYA URDANETA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 68.661 y 150.735, respectivamente.
FECHA DE ENTRADA: 16 de abril de 2017.
MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio.
SENTENCIA: Definitiva.
I.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
La parte actora Sociedad Mercantil JOYERIA COMERCIO S.A., antes identificada, demanda el retracto legal arrendaticio, bajo los siguientes términos:
Manifiesta que, en fecha 14 de abril de 2000, la Sociedad Mercantil INVERSIONES RILA, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de febrero de 1994, bajo el N° 35, Tomo 14-A, dio en arrendamiento a la JOYERIA COMERCIO S.A, antes identificada, un (01) inmueble de su propiedad, constituida por dos (02) locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Paseo las Delicias de Maracaibo.
Así mismo, alega que en fecha 01 de agosto de 2014, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, procedió a celebrar el Acto de Remate Judicial de los identificados locales comerciales, en el juicio que por DAÑOS Y PERJUICIOS siguieron la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA EL OJO DE HORUS C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 11 de marzo de 2008, bajo el N° 22-A, y el ciudadano JACOB GUDIÑO, previamente identificado, en contra de la Firma de Comercio INVERSIONES RILA C.A., antes identificada, proceso judicial del cual no fue parte la solvente arrendataria JOYERIA COMERCIO S.A., previamente identificada, siendo el caso que a partir de la presente fecha del remate judicial los adjudicantes y nuevos propietarios se convirtieron por subrogación en arrendadores de la JOYERIA COMERCIO S.A, antes identificada, continuando vigente la relación arrendaticia por tiempo indeterminado.
En este mismo orden de ideas, expresa que, en fecha 13 de agosto de 2014, la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA EL OJO DE HORUS C.A, antes identificada, parte co-demandante en el referido juicio por DAÑOS Y PERJUICIOS, cedió el cincuenta por ciento (50 %) de los derechos litigiosos así como los beneficios de la buena pro, al ciudadano NERVIN RAFAEL REYES, antes identificado, quien se convirtió en parte Co-Ejecutante con el ciudadano JACOB GUDIÑO, previamente identificado, procediendo el Juzgado Segundo de Primera Instancia, mediante resolución de fecha 26 de septiembre de 2014, a ratificar la plena propiedad adquirida por remate judicial y transmitida la cesión de derechos efectuada por el ciudadano NERVIN RAFAEL REYES al ciudadano JACOB GUDIÑO, previamente identificados, constituyéndose entonces como arrendadores de los referidos locales comerciales.
Alega que, en fecha 04 noviembre de 2014, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó resolución a instancia de los propietarios-arrendadores NERVIN RAFAEL REYES y JACOB GUDIÑO, antes identificados, ordenando comisionar a algún Juzgado de Municipio, a los fines de ejecutar la tradición de la cosa, mediante la entrega material de los locales comerciales arrendados, situación que impidió a la Sociedad Mercantil JOYERIA COMERCIO S.A, antes identificada, gozar pacíficamente de la cosa arrendada, pese a encontrarse solvente con todas sus obligaciones emanadas de la relación arrendaticia y violando su derecho a opción a compra dentro de las posturas contractuales legalmente permitidas.
De igual manera, afirma que, en fecha 22 de abril de 2015, el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por orden del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se trasladó y practicó la medida de entrega material de los locales comerciales arrendados, ocasionando la suspensión de la relación arrendaticia existente sobre dichos inmuebles.
En este mismo orden de ideas, expresa que, en fecha 06 de mayo de 2015, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, se procedió a la protocolización del Acta de Remate con Adjudicación, según sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, tomando en cuenta que dicha protocolización ocurrió mientras se tramitaba por ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, el Recurso de Apelación que comprueba que la JOYERIA COMERCIO S.A., antes identificada, continuaba siendo la arrendataria de los locales comerciales, el cual fue declarado posteriormente con lugar en fecha 31 de marzo de 2017.
Asimismo, manifiesta que, mediante la misma oficina de Registro Publico, en fecha 4 de septiembre de 2015, los ciudadanos NERVIN RAFAEL REYES y JACOB GUDIÑO, antes identificados, dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable y sin ningún tipo de reserva al ciudadano FIDEL AL MATAR AL DIB, previamente identificados, los dos (02) locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Paseo las Delicias, afirmando que de la mencionada venta realizada la Sociedad Mercantil JOYERIA COMERCIO S.A., previamente identificada, tuvo conocimiento el día 23 de noviembre de 2017, fecha en la cual se activó su derecho a ejercer el Retracto Legal Arrendaticio por no haber sido notificada de la venta efectuada el 4 de septiembre de 2015.
Por tales fundamentos, concluye la parte demandante, que ocurre a ejercer el derecho al retracto legal arrendaticio en los términos señalados en contfra de los ciudadanos NERVIN RAFAEL REYES, JACOB GUDIÑO y FIDEL AL MATAR AL DIB, previamente identificados, para que convengan en sustituir a la Sociedad Mercantil JOYERIA COMERCIO S.A., previamente identificada, en la persona del ciudadano FIDEL AL MATAR AL DIB, antes identificado, en las mismas condiciones de la venta efectuada en fecha 4 de septiembre de 2015.
Ahora bien, en fecha 07 de febrero del presente año, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, quedando “trabada la litis” y, en tal sentido, niega, rechaza y contradice todo en cuanto alega la JOYERIA COMERCIO S.A. antes identificada, con relación al derecho a la acción de Retracto Legal Arrendaticio, así como que los ciudadanos NERVIN RAFAEL REYES y JACOB GUDIÑO, antes identificados, deban sustituir a la JOYERIA COMERCIO S.A. los inmuebles objeto del presente proceso.
Asimismo, niega, rechaza y contradice todo en cuanto alega la JOYERIA COMERCIO S.A., con relación a la violación a su derecho a adquirir los referidos locales comerciales, por cuanto no se le notificó de la enajenación que hicieron los ciudadanos NERVIN RAFAEL REYES y JACOB GUDIÑO al ciudadano FIDEL AL MATAR AL DIB, todos antes identificados.
De igual manera, niega, rechaza y contradice la existencia de un litis consorcio pasivo necesario, forzoso e impropio, así como que el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio comenzara en fecha 23 de noviembre de 2017.
En tal sentido, manifiesta que la Sociedad Mercantil JOYERIA COMERCIO S.A., antes identificada, tenía pleno conocimiento de que la Sociedad Mercantil INVERSIONES RILA, previamente identificada, era la propietaria de los locales comerciales objeto del debate, en razón de que, en fecha 14 de abril del 2000, celebró y suscribió con ella contrato de arrendamiento.
En este mismo orden de ideas, expresa que, en fecha 27 de noviembre de 2014, cuando el Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en cumplimiento del despacho comisorio, precedió formalmente a Embargar Ejecutivamente los locales comerciales y notificó e identificó al ocupante del inmueble, la Sociedad Mercantil JOYERIA COMERCIO S.A., por intermedio de su presidente, el ciudadano MICHLE PARTIPILO RIZZI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.796.813.
De igual manera, alega que, en fecha 01 de agosto de 2014, se llevó a cabo la celebración del Acto de Remate de los locales comerciales, procediéndose a la adjudicación de la buena pro a los ciudadanos NERVIN RAFAEL REYES y JACOB GUDIÑO, partes demandantes en el juicio que, por Daños y Perjuicios, siguiera la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA EL OJO DE HORUS C.A., antes identificada, y en la cual la JOYERIA COMERCIO S.A., previamente identificada, no hizo valer su derecho de preferencia, razón por la cual, en fecha 26 de septiembre de 2014, se adjudicó y ratificó la plena propiedad de los locales comerciales a los ciudadanos NERVIN RAFAEL REYES y JACOB GUDIÑO, anteriormente identificados.
Posteriormente, afirma que, en fecha 06 de mayo de 2015, ante el Registro Primero del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, se procedió a protocolizar el Acta de Remate emitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual se adjudicó la plena propiedad de los locales comerciales que pertenecían anteriormente a la Sociedad Mercantil INVERSIONES RILA, antes identificada, momento en el cual comenzó a correr el lapso para interponer la acción de Retracto Legal Arrendaticio.
Del mismo modo, manifiesta que, en fecha 26 de septiembre de 2014, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, adjudicó y ratificó la plena propiedad de los locales comerciales a los ciudadanos NERVIN RAFAEL REYES y JACOB GUDIÑO, previamente identificados, quienes vendieron al ciudadano FIDEL AL MATAR AL DIB, antes identificado, por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por no existir ningún tipo impedimento de tipo legal que limitará o prohibiera la enajenación del referido inmueble. Así mismo, alega que, a raíz de la venta de los referidos inmuebles a los ciudadanos NERVIN RAFAEL REYES y JACOB GUDIÑO a el ciudadano FIDEL AL MATAR AL DIB, los primeros no son parte del proceso y por tanto no tiene legitimidad para actuar.
Finalmente, promueve la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción, realizando un resumen cronológico de todas y cada una de las actuaciones realizadas por las partes y los Juzgados a cargo de sustanciar y decidir el proceso, situación que fue decidida por este Juzgado mediante resolución de fecha 24 de abril de 2019.
II.
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
DOCUMENTALES:
DOCUMENTOS JUDICIALES:
- Copia certificada de expediente contentivo de Solicitud de Consignación de Cánones de Arrendamiento, que cursa por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia, signado bajo el N° C-69 de la nomenclatura interna de ese Tribunal, expedida por dicho Tribunal en fecha 14 de marzo de 2018.
- Copia certificada y simple de Recibo de Ingreso N° 23, librado por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia, en fecha 25 de marzo de 2013, mediante el deja constancia de la consignación de un (01) cheque de gerencia, signado bajo el N° 04483491, de fecha 05 de marzo del mismo año, por un monto de dos mil dieciséis bolívares (Bs. 2.016), por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, y enero de 2014, a razón de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00) mensuales.
- Copia certificada y simple de Recibo de Ingreso N° 37, librado por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia, en fecha 07 de abril de 2014, mediante el cual deja constancia de la consignación de un (01) cheque de gerencia, signado bajo el N° 04686839, de fecha 13 de febrero del mismo año, por un monto de dos mil dieciséis bolívares (Bs. 2.016), por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, y enero de 2015, a razón de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00) mensuales.
- Copia certificada de expediente signado bajo el N° 43.420, de la nomenclatura interna del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio que por motivo de Resolución de Contrato siguiera la Sociedad Mercantil INVERSIONES RILA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de febrero de 1994, bajo el N° 35, tomo 14-A, en contra de la Sociedad Mercantil JOYERÍA COMERCIO SOCIEDAD ANÓNIMA, antes identificada, expedida por dicho Tribunal en fecha 25 de octubre de 2016.
- Copia certificada de expediente signado bajo el N° 56.574, de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio que por motivo de Daños y Perjuicios siguiera la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA EL OJO DE HORUS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 11 de marzo de 2008, bajo el N° 22-A, y el ciudadano JACOB GUDIÑO, antes identificado, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES RILA C.A., previamente identificada, expedida por dicho Tribunal en fecha 03 de junio de 2015.
- Copia certificada de Comisión signada bajo el N° 5550-15, de la nomenclatura interna del Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio que por motivo de Daños y Perjuicios siguiera la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA EL OJO DE HORUS C.A. y el ciudadano JACOB GUDIÑO, antes identificadoS, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES RILA C.A., previamente identificada, expedida por dicho Tribunal en fecha 25 de mayo de 2015.
- Copia certificada de expediente signado bajo el N° 56.574, de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio que por motivo de Daños y Perjuicios siguiera la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA EL OJO DE HORUS C.A. y el ciudadano JACOB GUDIÑO, antes identificados, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES RILA C.A., previamente identificada, expedida por dicho Tribunal en fecha 15 de marzo de 2018.
Al respecto, se advierte que los anteriores documentos constituyen documentos judiciales y, por ende, ostentan carácter público, toda vez que han sido tramitados y sustanciados (autorizados) por un funcionario público competente con las solemnidades de Ley, como lo es un Juez, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de lo cual, al no ser tachados de falsos, ostentan pleno valor probatorio y, en consecuencia, hacen fe entre las partes y frente a terceros sobre la veracidad respecto a su existencia y contenido, según lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-

DOCUMENTOS PÚBLICOS:
- Ejemplar de Gaceta Oficial del Estado Zulia, publicada bajo el N° 3.694, en fecha 17 de diciembre de 1975.
- Copia Certificada de documento de compraventa del inmueble constituido dos locales comerciales, signados con los N° 2, 3, 4 y 5, situados en la Planta Baja del Edificio Principal del Centro Comercial Paseo Las Delicias, ubicado en la avenida 15 (antes prolongación de la Avenida Las Delicias), en la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, alinderado de la siguiente manera: NORTE: en CIENTO SIETE METROS CON CUATRO CENTÍMETROS (107,04 mts) propiedad que fue de Zulia Motors C.A., hoy propiedad de Comaica; SUR: en CIENTO DIEZ METROS CON TREINTA CENTÍMETROS (110,30 mts), con el Centro Comercial Raffanelli; ESTE: en línea quebrada de tres lados que partiendo del ángulo Noreste del terreno se precisa así: el primero en dirección Norte Sur, mide CIENTO SETENTA Y NUEVE METROS CON CINCUENTA CENTÍMETROS (179,50 mts) y limita con la Urbanización Altos del Pilar, intermedio la Avenida 14E, el segundo en dirección Oeste-Este en VEINTE METROS CON CINCUENTA CENTÍMETROS (20,50 mts) y limita con la Calle 57 y l tercero en dirección Norte-Sur mide TREINTA Y TRES METROS CON CINCUENTA Y NUEVE CENTÍMETROS (33,59 mts) y limita con la Urbanización Uredca, intermedio la Avenida 14D y por el Oeste en DOSCIENTOS DIECISIETE METROS CON TREINTA Y UN CENTÍMETRO (217,31 mts) con la Avenida 15 antes prolongación de la Avenida Las Delicias. La descripción de los locales objeto de esta venta es como sigue: LOCAL N° 2. Tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTITRÉS CENTÉSIMAS DE METROS CUADRADOS (84,23 mts), con los siguientes linderos: Norte-Sur, con las fachadas correspondientes a esos lados del Edificio; Este, el local N° 3; y Oeste, el local N° 1. Le pertenece el puesto N° 112 del estacionamiento posterior. LOCAL N° 3. Tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTITRÉS CENTÉSIMAS DE METROS CUADRADOS (84,23 mts), con los siguientes linderos: Norte-Sur, con las fachadas correspondientes a esos lados del Edificio; Este, el local N° 4; y Oeste, el local N° 2. Le pertenece el puesto N° 111 del estacionamiento posterior. LOCAL N° 4. Tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTITRÉS CENTÉSIMAS DE METROS CUADRADOS (84,23 mts), con los siguientes linderos: Norte-Sur, con las fachadas correspondientes a esos lados del Edificio; Este, el local N° 5; y Oeste, el local N° 3. Le pertenece el puesto N° 110 del estacionamiento posterior. LOCAL N° 5. Tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTITRÉS CENTÉSIMAS DE METROS CUADRADOS (84,23 mts), con los siguientes linderos: Norte-Sur, con las fachadas correspondientes a esos lados del Edificio; Este, el local N° 6; y Oeste, el local N° 4. Le pertenece el puesto N° 109 del estacionamiento posterior. A cada local le corresponde una cuota de participación del 0,51% sobre las cosas y cargas comunes del PASEO LAS DELICIAS, cuyo documento de condominio y aclaratorias están protocolizados en dicho registro en fecha 01 de diciembre de 1988, bajo el N° 44, tomo 20, el 19 de enero de 1989, bajo el N° 23, tomo 6 y el 24 de febrero de 1989, bajo el N° 16, tomo 18, todos del protocolo 1, en el cual consta la servidumbre recíproca constituida sobre el lindero norte de la edificación y correlativamente sobre el lindero sur del inmueble contiguo perteneciente a Comaica, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de junio de 1994, bajo el N° 35, protocolo primero, tomo 36.
Tales copias fueron obtenidas de instrumentos públicos, cuya presentación en juicio está regulada por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido, al no ser objeto de impugnación, se tienen como fidedignas de conformidad con esa norma. ASÍ SE VALORAN.-
DOCUMENTO AUTENTICADO:
- Copia certificada del instrumento poder judicial general otorgado por el codemandado, ciudadano NERVIN RAFAEL REYES, antes identificado, al abogado en ejercicio ALIRIO JOSÉ GARCÍA CHIRINO, previamente identificado, autenticado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Machiques y Rosario de Perijá del Estado Zulia con Funciones Notariales, en fecha 08 de julio de 2009, bajo el N° 12, tomo 15 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Oficina, consignado con el libelo de demanda.
Las copias certificadas de instrumentos autenticados se equiparan a la presentación de éstos en original, por lo tanto, el instrumento antes descrito se valora conforme a las mismas reglas. En tal sentido, el documento anteriormente referido tiene carácter de privado reconocido ante Notario Público que, al no ser objeto de tacha, tiene pleno valor probatorio, según lo dispuesto en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil y, por ende, hace fe entre las partes y frente a terceros de la verdad de sus declaraciones, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE VALORA.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
DOCUMENTALES:
DOCUMENTOS JUDICIALES:
- Copia certificada de expediente signado bajo el N° 56.574, de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio que por motivo de Daños y Perjuicios siguiera la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA EL OJO DE HORUS C.A. y el ciudadano JACOB GUDIÑO, antes identificados, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES RILA C.A., previamente identificada, expedida por dicho Tribunal en fecha 15 de diciembre de 2014.
- Copia certificada de expediente signado bajo el N° 56.574, de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio que por motivo de Daños y Perjuicios siguiera la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA EL OJO DE HORUS C.A. y el ciudadano JACOB GUDIÑO, antes identificados, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES RILA C.A., previamente identificada, expedida por dicho Tribunal en fecha 22 de octubre de 2018.
Al respecto, se advierte que el anterior documento constituye en su conjunto un documento judicial y, por ende, ostenta carácter público, toda vez que ha sido tramitado y sustanciado (autorizado) por un funcionario público competente con las solemnidades de Ley, como lo es un Juez, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de lo cual, al no ser tachado de falso, ostentan pleno valor probatorio y, en consecuencia, hacen fe entre las partes y frente a terceros sobre la veracidad respecto a su existencia y contenido, según lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-
DOCUMENTOS PÚBLICOS:
- Copia Certificada de copia mecanografiada de Acta de Remate, levantada por Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el expediente signado bajo el N° 56.574 de la nomenclatura interna de ese Tribunal, en fecha 10 de octubre de 2014, protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 06 de mayo de 2015, bajo los N° 2015.663, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.6701, correspondiente al libro de folio real del año 2015 y 2015.664, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.6702, correspondiente al libro de folio real del año 2015.
- Copia Certificada de documento de compraventa del inmueble constituido dos locales comerciales, signados con los N° 2, 3, 4 y 5, situados en la Planta Baja del Edificio Principal del Centro Comercial Paseo Las Delicias, ubicado en la avenida 15 (antes prolongación de la Avenida Las Delicias), en la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, alinderado de la siguiente manera: NORTE: en CIENTO SIETE METROS CON CUATRO CENTÍMETROS (107,04 mts) propiedad que fue de Zulia Motors C.A., hoy propiedad de Comaica; SUR: en CIENTO DIEZ METROS CON TREINTA CENTÍMETROS (110,30 mts), con el Centro Comercial Raffanelli; ESTE: en línea quebrada de tres lados que partiendo del ángulo Noreste del terreno se precisa así: el primero en dirección Norte Sur, mide CIENTO SETENTA Y NUEVE METROS CON CINCUENTA CENTÍMETROS (179,50 mts) y limita con la Urbanización Altos del Pilar, intermedio la Avenida 14E, el segundo en dirección Oeste-Este en VEINTE METROS CON CINCUENTA CENTÍMETROS (20,50 mts) y limita con la Calle 57 y l tercero en dirección Norte-Sur mide TREINTA Y TRES METROS CON CINCUENTA Y NUEVE CENTÍMETROS (33,59 mts) y limita con la Urbanización Uredca, intermedio la Avenida 14D y por el Oeste en DOSCIENTOS DIECISIETE METROS CON TREINTA Y UN CENTÍMETRO (217,31 mts) con la Avenida 15 antes prolongación de la Avenida Las Delicias. La descripción de los locales objeto de esta venta es como sigue: LOCAL N° 2. Tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTITRÉS CENTÉSIMAS DE METROS CUADRADOS (84,23 mts), con los siguientes linderos: Norte-Sur, con las fachadas correspondientes a esos lados del Edificio; Este, el local N° 3; y Oeste, el local N° 1. Le pertenece el puesto N° 112 del estacionamiento posterior. LOCAL N° 3. Tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTITRÉS CENTÉSIMAS DE METROS CUADRADOS (84,23 mts), con los siguientes linderos: Norte-Sur, con las fachadas correspondientes a esos lados del Edificio; Este, el local N° 4; y Oeste, el local N° 2. Le pertenece el puesto N° 111 del estacionamiento posterior. LOCAL N° 4. Tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTITRÉS CENTÉSIMAS DE METROS CUADRADOS (84,23 mts), con los siguientes linderos: Norte-Sur, con las fachadas correspondientes a esos lados del Edificio; Este, el local N° 5; y Oeste, el local N° 3. Le pertenece el puesto N° 110 del estacionamiento posterior. LOCAL N° 5. Tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTITRÉS CENTÉSIMAS DE METROS CUADRADOS (84,23 mts), con los siguientes linderos: Norte-Sur, con las fachadas correspondientes a esos lados del Edificio; Este, el local N° 6; y Oeste, el local N° 4. Le pertenece el puesto N° 109 del estacionamiento posterior. A cada local le corresponde una cuota de participación del 0,51% sobre las cosas y cargas comunes del PASEO LAS DELICIAS, cuyo documento de condominio y aclaratorias están protocolizados en dicho registro en fecha 01 de diciembre de 1988, bajo el N° 44, tomo 20, el 19 de enero de 1989, bajo el N° 23, tomo 6 y el 24 de febrero de 1989, bajo el N° 16, tomo 18, todos del protocolo 1, en el cual consta la servidumbre recíproca constituida sobre el lindero norte de la edificación y correlativamente sobre el lindero sur del inmueble contiguo perteneciente a Comaica, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de junio de 1994, bajo el N° 35, protocolo primero, tomo 36.
- Copia simple de documento de compraventa, promovido por la parte demandada, que fue promovido en copia certificada por la parte demandante, del inmueble constituido dos locales comerciales, signados con los N° 2 y 3, que forman un solo local, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Paseo Las Delicias, también conocido como “Delicias Norte”, situado en la avenida 15 “Delicias”, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, descritos de la siguiente manera: Local N° 2: con una superficie aproximada de OCHENTA Y CUATRO METRO CUADRADOS CON VEINTITRÉS CENTÉSIMAS DE METROS CUADRADOS (84,23 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE-SUR: con las fachadas correspondientes a esos lados del edificio; ESTE: con el local N° 3; OESTE: con el local N° 1. Le corresponde el puesto N° 112 del estacionamiento posterior. Local N° 3: con una superficie aproximada de OCHENTA Y CUATRO METRO CUADRADOS CON VEINTITRÉS CENTÉSIMAS DE METROS CUADRADOS (84,23 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE-SUR: con las fachadas correspondientes a esos lados del edificio; ESTE: con el local N° 4; OESTE: con el local N° 2. Le corresponde el puesto N° 111 del estacionamiento posterior. A cada local le corresponde una cuota de participación del 0,51% sobre las cosas y cargas comunes del PASEO LAS DELICIAS, cuyo documento de condominio y aclaratorias están protocolizados en dicho registro en fecha 01 de diciembre de 1988, bajo el N° 44, tomo 20, el 19 de enero de 1989, bajo el N° 23, tomo 6 y el 24 de febrero de 1989, bajo el N° 16, tomo 18, todos del protocolo 1, en el cual consta la servidumbre recíproca constituida sobre el lindero norte de la edificación y correlativamente sobre el lindero sur del inmueble contiguo perteneciente a comainca, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 04 de septiembre de 2015, bajo los N° 2015.663, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.6701, correspondiente al libro de folio real del año 2015 y 2015.664, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.6702, correspondiente al libro de folio real del año 2015.
Tales copias fueron obtenidas de instrumentos públicos, cuya presentación en juicio está regulada por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido, al no ser objeto de impugnación, se tienen como fidedignas de conformidad con esa norma. ASI SE VALORAN.-
DOCUMENTOS AUTENTICADOS:
- Copia certificada fotostática de contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES RILA C.A., antes identificada, en su carácter de ARRENDADORA, y la Sociedad Mercantil JOYERÍA COMERCIO S.A., antes identificada, en su carácter de ARRENDATARIA, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 14 de abril de 2000, bajo el N° 05, tomo 59 de los Libros de Autenticaciones llevados al efecto por esta Notaría.
- Copia certificada del instrumento poder judicial especial otorgado por los codemandados, ciudadanos NERVIN RAFAEL REYES y JACOB GUDIÑO, antes identificados, a los abogados en ejercicio ALIRIO JOSÉ GARCÍA CHIRINO y CARMEN GRACIELA AMAYA URDANETA, previamente identificados, autenticado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Machiques y Rosario de Perijá del Estado Zulia con Funciones Notariales, en fecha 19 de noviembre de 2018, bajo el N° 30, tomo 20, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Oficina.
Las copias certificadas de instrumentos autenticados se equiparan a la presentación de éstos en original, por lo tanto, los instrumentos antes descritos se valoran conforme a las mismas reglas. En tal sentido, tienen carácter de privados reconocidos ante Notario Público que, al no ser objeto de tacha, tienen pleno valor probatorio, según lo dispuesto en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil y, por ende, hacen fe entre las partes y frente a terceros de la verdad de sus declaraciones, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE VALORAN.-
III.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Analizados los medios de pruebas aportados en la presente causa, procede esta Juzgadora de Primera Instancia, a decidir la presente causa, haciendo previas las siguientes consideraciones:
La legislación inquilinaria venezolana consagra en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el derecho del arrendatario de un local comercial al retracto legal, como un derecho preferente de carácter proteccionista destinado a adquirir el inmueble arrendado.
Determinado lo anterior, estima conveniente quien aquí decide traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los cuales establecen lo siguiente:
Artículo 38.- En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el paso de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones de propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menos a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
Artículo 39.- En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación. (Negritas y Subrayado de este Tribunal)
De los preceptos legales que anteceden, se desprende que el arrendatario, por disposición expresa de la Ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto Legal, subrogándose en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma Ley los requisitos concurrentes que debe reunir dicho arrendatario a los fines de la procedencia de esta acción, los cuales se resumen así: (i) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (ii) que se encuentre solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias y (iii) que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Por su parte, el autor Fernando Martínez Riviello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, señala:
“…De la exégesis del artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se infiere que el derecho de adquisición preferente se aplica a los contratos de arrendamiento sin importar, si el contrato es a tiempo indeterminado o a tiempo determinado, con tal que el arrendamiento hubiere durado mas de dos años y si no hubiese durado mas de este tiempo, el arrendatario tendría ese derecho con tal que hubiese ejecutado mejoras en el inmueble que excedan del 5% del valor del mismo…” “… El otro requisito para el ejercicio válido de este derecho es que el arrendatario estuviese solvente en el pago de las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del Decreto. En fin para el ejercicio valido de ese derecho debe existir un contrato de arrendamiento vigente para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato y el arrendatario debe estar solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones, lo que significa que no debe estar incurso en ninguna causa de resolución ni causal de desocupación…” (pág. 362).
Del criterio que antecede, se deduce que la procedencia del retracto legal inquilinario está supeditada a la existencia de un contrato de arrendamiento válido, el perfeccionamiento de un contrato de compraventa sobre el bien inmueble objeto de la litis y la circunstancia de que sea el arrendatario, como único titular a quien le corresponde, quien ejerza el derecho al retracto legal en cuestión.
En tal sentido, esta Juzgadora pasa a hacer un análisis por separado del cumplimiento de los requisitos que debe reunir el ejercicio de un retracto legal arrendaticio para su procedencia, en los siguientes términos:
- La existencia de un contrato de arrendamiento. La procedencia del retracto legal arrendaticio exige la existencia efectiva de una relación arrendador – arrendatario, esto es, un contrato de arrendamiento, debido a que es al arrendatario a quien se debe ofertar el inmueble objeto de dicho contrato. En este orden, la parte actora, al hacer uso de la presente acción, debe demostrar a lo largo del iter procesal, la relación arrendaticia invocada que la hace merecedora de este derecho. A tales efectos, en el caso sub examine, la parte demandante de autos señala el carácter de arrendataria que ostenta, según se evidencia del Contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 14 de abril de 2000, bajo el N° 05, tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados al efecto por dicha Notaría, consignado junto al escrito libelar, que celebró con la Sociedad Mercantil INVERSIONES RILA C.A., antes identificada, en su carácter de arrendadora, sobre un inmueble constituido por dos (02) locales comerciales, signados bajo los N° 2 y 3, que forman un solo local, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Paseo Las Delicias, también conocido como “Delicias Norte”, situado en la avenida 15 “Delicias”, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia.
Al respecto, se desprende del documento autenticado anteriormente descrito que, en la cláusula tercera, las partes contratantes convinieron expresamente en que la relación arrendaticia en estudio tendría una vigencia de un (1) año fijo, contado a partir del 1º de marzo del año 2000 hasta el día 28 de febrero del año 2001.
Ahora bien, al estudiar el contexto de dicha cláusula del contrato en marras, se observa que el mismo fue celebrado inicialmente con una vigencia de un (01) año fijo, sin que conste de autos que la relación arrendaticia haya sido renovada mediante otro contrato o comunicación alguna, sin embargo, según se evidencia de los recibos de pago de cánones de arrendamiento consignados por la parte actora en las actas de la Consignación signada bajo el N° 69 de la nomenclatura interna del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, al demandado se le dejó en posesión del inmueble, una vez extinguida la relación arrendaticia primaria y su consecuente prórroga legal, razón por la cual considera esta Juzgadora que fue configurada la tácita reconducción, es decir, la conversión del contrato de arrendamiento inicialmente celebrado a plazo determinado, a un contrato hecho a tiempo indeterminado, por calificarlo así el artículo 1.600 del Código Civil venezolano, en virtud de las conductas asumidas por las partes contratantes, en consecuencia, colige este Tribunal que existe la relación inquilinaria necesaria para interponer la presente demanda de retracto legal. ASÍ SE ESTABLECE.-
- La venta perfeccionada o consumada sobre el inmueble objeto de la litis. En el presente caso, se desprende del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 04 de septiembre de 2015, bajo los N° 2015.663, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.6701, correspondiente al libro de folio real del año 2015 y 2015.664, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.6702, correspondiente al libro de folio real del año 2015, que los ciudadanos NERVIN RAFAEL REYES y JACOB GUDIÑO, antes identificados, respectivamente, dieron en “venta pura y simple, perfecta e irrevocable y sin ningún tipo de reserva”, al ciudadano FIDEL AL MATAR AL DIB, previamente identificado, el bien inmueble objeto del litigio, razón por la cual quien aquí decide considera que se encuentra cubierto el presente requisito de procedencia de la pretensión de retracto legal interpuesta. ASÍ SE ESTABLECE.-
- Ocupación del demandante respecto del bien inmueble objeto del litigio, en el carácter de inquilino, mínimo dos (02) años. En virtud de lo narrado anteriormente y visto que la arrendataria ocupa el inmueble objeto del presente proceso desde el 1º de marzo de 2000, según Contrato de Arrendamiento autenticado, debidamente valorado, este Tribunal juzga que el requisito de tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión fue cumplido por la parte actora de autos, a los efectos de analizar la procedencia de la pretensión de retracto legal arrendaticio invocada. ASÍ SE ESTABLECE.-
- Solvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, por parte del arrendatario. Respecto de la solvencia del arrendatario, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 121, de fecha 26 de abril de 2010, Exp. Nro. 09-405, con ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz, ha establecido lo siguiente:
“ […] la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia al arrendatario con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto, por lo que el juez de alzada en la aplicación del artículo 42 ejusdem, hizo una interpretación excesiva y sin basamento alguno al afirmar que al actor "…le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento…", siendo lo correcto que se demostrara la solvencia al momento de ejercer el derecho. (Subrayado de la Sala)
De la jurisprudencia anteriormente transcrita, así como de la doctrina reiterada sobre el tema, se entiende que, para cumplir con el requisito bajo estudio, es más que suficiente la solvencia del arrendatario con el pago de los cánones de arrendamiento al momento del ejercicio de su derecho de retracto legal, por lo que el pago puede realizarse tanto a nombre del antiguo arrendador, como a la persona del arrendador subrogado por la venta del inmueble.
En tal sentido, se colige de autos que este requisito concurrente aparece cumplido por la parte actora, según consta de las copias certificadas de los depósitos bancarios consignados ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por concepto de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2018, de los cuales se evidencia el pago de los cánones de arrendamientos realizados por la parte actora, en su carácter de arrendataria, a favor de su arrendador, para el momento en el cual se configura la interposición de la presente demanda, razón por la cual considera esta Juzgadora que el demandante tiene el derecho preferente de retracto arrendaticio que invoca. ASÍ SE ESTABLECE.-
- Satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario del bien inmueble objeto del litigio. Con relación a esta exigencia de procedencia de la pretensión de retracto legal arrendaticio, esta Jurisdicente considera que ésta no es más que la consecuencia de haber cumplido el arrendatario con los otros requisitos de procedencia, e incluye, además del pago del monto del precio, la forma de pago y todas las demás aspiraciones que deben ser satisfechas por el arrendatario subrogado conforme a la Ley, las cuales a criterio de quien aquí decide fueron cubiertas por el arrendatario de autos, razón por la cual se concluye que si se cumple con tal requisito de procedencia. ASÍ SE ESTABLECE.-
Ahora bien, revisados como fueron los requisitos de procedencia de la presente pretensión por parte del arrendatario, por último es menester para quien aquí decide revisar que el arrendatario haya ejercido el derecho de retracto dentro del plazo estipulado en la Ley, esto es, el lapso de seis (06) meses establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para lo cual se observa que, mediante escrito de fecha 29 de enero de 2019, el abogado en ejercicio ALIRIO JOSÉ GARCÍA CHIRINO, antes identificado, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadanos NERVIN RAFAEL REYES, JACOB GUDIÑO y FIDEL AL MATAR AL DIB, previamente identificados, opuso la cuestión previa referida a la caducidad de la acción, contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, incidencia que fue resuelta por este Tribunal, en sentencia de fecha 24 de abril de 2019, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción propuesta, opuesta por la parte demandada ciudadanos NERVIN RAFAEL REYES, JACOB GUDIÑO y FIDEL AL MATAR AL DIB, previamente identificados, en el presente proceso, por cuanto no quedó evidenciado en la articulación probatoria correspondiente, el acompañamiento de ningún medio probatorio que demostrara que la parte actora JOYERÍA COMERCIO S.A. y DULCE MARÍA MONTILLA, anteriormente identificados, fuese notificada de la celebración de la compraventa de los locales comerciales objeto del presente retracto legal arrendaticio o tuvo conocimiento alguno de ésta en la fecha alegada por la parte demandada de autos, razón por la cual considera esta Juzgadora que el derecho al retracto legal arrendaticio fue ejercido en el tiempo hábil para ello por la parte actora de autos. ASÍ SE ESTABLECE.-
En consecuencia, probado como ha quedado de autos el derecho de la demandante a ejercer el Retracto Legal Arrendaticio, por el derecho de preferencia que le asiste como arrendataria, en las mismas condiciones en que el ciudadano FIDEL AL MATAR AL DIB, antes identificado, adquirió el inmueble arrendado en el año 2015, y ejercido oportunamente dicho derecho, esta Sentenciadora debe necesariamente declarar CON LUGAR la presente demanda intentada por la Sociedad Mercantil JOYERÍA COMERCIO SOCIEDAD ANÓNIMA y la ciudadana DULCE MARÍA MONTILLA, anteriormente identificadas, en contra de los ciudadanos NERVIN RAFAEL REYES, JACOB GUDIÑO y FIDEL AL MATAR AL DIB, previamente identificados, todo lo cual quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ FINALMENTE SE DECIDE.-
IV.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por la Sociedad Mercantil JOYERÍA COMERCIO SOCIEDAD ANÓNIMA, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de diciembre de 1991, bajo el N° 34, Tomo 39A, y la ciudadana DULCE MARÍA MONTILLA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.350.676, en contra de los ciudadanos NERVIN RAFAEL REYES, JACOB GUDIÑO y FIDEL AL MATAR AL DIB, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-4.538.596, V-2.618.486 y V-15.162.149, respectivamente.
SEGUNDO: Queda subrogada la Sociedad Mercantil JOYERÍA COMERCIO SOCIEDAD ANÓNIMA y la ciudadana DULCE MARÍA MONTILLA, antes identificadas, en los derechos del comprador, ciudadano FIDEL AL MATAR AL DIB, en las mismas condiciones en que éste adquirió el inmueble constituido por dos (02) locales comerciales, signados bajo los N° 2 y 3, que forman un solo local, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Paseo Las Delicias, también conocido como “Delicias Norte”, situado en la avenida 15 “Delicias”, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, descritos de la siguiente manera: Local N° 2: con una superficie aproximada de OCHENTA Y CUATRO METRO CUADRADOS CON VEINTITRÉS CENTÉSIMAS DE METROS CUADRADOS (84,23 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE-SUR: con las fachadas correspondientes a esos lados del edificio; ESTE: con el local N° 3; OESTE: con el local N° 1. Le corresponde el puesto N° 112 del estacionamiento posterior. Local N° 3: con una superficie aproximada de OCHENTA Y CUATRO METRO CUADRADOS CON VEINTITRÉS CENTÉSIMAS DE METROS CUADRADOS (84,23 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE-SUR: con las fachadas correspondientes a esos lados del edificio; ESTE: con el local N° 4; OESTE: con el local N° 2. Le corresponde el puesto N° 111 del estacionamiento posterior. A cada local le corresponde una cuota de participación del 0,51% sobre las cosas y cargas comunes del PASEO LAS DELICIAS, cuyo documento de condominio y aclaratorias están protocolizados en dicho registro en fecha 01 de diciembre de 1988, bajo el N° 44, tomo 20, el 19 de enero de 1989, bajo el N° 23, tomo 6 y el 24 de febrero de 1989, bajo el N° 16, tomo 18, todos del protocolo 1, en el cual consta la servidumbre recíproca constituida sobre el lindero norte de la edificación y correlativamente sobre el lindero sur del inmueble contiguo perteneciente a comainca, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 04 de septiembre de 2015, bajo los N° 2015.663, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.6701, correspondiente al libro de folio real del año 2015 y 2015.664, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.6702, correspondiente al libro de folio real del año 2015.
TERCERO: Se ordena OFICIAR a la Oficina de Registro correspondiente, una vez quede firme la presente decisión, a fin de realizar la anotación respectiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.922 del Código Civil.
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-
Déjese copia certificada de la sentencia por Secretaría, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los 20 días del mes de septiembre del año dos mil diecinueve (2019). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZA,

Dra. LOLIMAR URDANETA
LA SECRETARIA,

Abg. VANESSA ALVES SILVA
En la misma fecha, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando registrado bajo el N° __02_.-
LA SECRETARIA,

Abg. VANESSA ALVES SILVA
LU/VAS/dcom.
Exp. N° 15.026.-