REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA 209° y 160° I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil VANNY BAGS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 25 de enero de 2007, quedando anotada bajo el N° 24, Tomo 5-A, representada por su Directora la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAKHOUR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.192.093, con domicilio procesal en el Centro AB, nivel PL, oficina Nº 18, Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro de este Estado. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados ALEJANDRO CANONICO SARABIA, LJUBICA JOSIC RAMIREZ, NERYS MANUEL BETANCOURT SALAZAR, MARIANNY RODRÍGUEZ y LETICIA ESPINOZA CARRION, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 63.038, 69.417, 167.536, 192.662 y 127.318, respectivamente, y de este domicilio. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil C.C.C.P, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 17 de febrero de 2006, quedando anotada bajo el Nº 64, Tomo 8-A, representada por su Presidenta, la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO. Y el Ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-13.848.188. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditaron, ya que ambos demandados actuaron con la asistencia jurídica de la abogada en ejercicio ANTONIA BELLO CASTILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 11.716 y de este domicilio. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por la abogada LETICIA ESPINOZA, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil VANNY BAGS, C.A., antes identificada, en contra de la sentencia dictada el 22-01-2019, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 12-02-2019. Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 12 de febrero de 2019 (f. 116, 2ª pieza) y se le dio cuenta a la Jueza. Por auto de fecha 14 de marzo de 2019 (f. 117, 2ª pieza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio. Al folio 118 de la 2ª pieza, consta acta levantada por este tribunal en fecha 14 de marzo de 2019, mediante la Jueza Suplente Dra. ADELNNYS VALERA CARRILLO, la cual se inhibe por considerarse incursa en la causal 15º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 19 de marzo de 2019 (f. 119, 2ª pieza) el tribunal declara vencido el lapso de allanamiento de la inhibición planteada, y ordenó librar oficio a la Rectoría Judicial de este Estado, a los fines de la designación de un juez accidental. Por auto de fecha 13 de mayo de 2019 (f. 121, 2ª pieza) la Jueza Temporal de este Despacho, se ABOCA al conocimiento de la presente causa, y deja sin efecto el oficio librado en fecha 14-03-2019 a la Rectoría de este Estado Bolivariano. Mediante acta de fecha 23 de mayo de 2019 (f. 123, 2ª pieza) este tribunal declaró DESIERTA la reunión conciliatoria, en virtud de la falta de comparecencia de las partes a la misma. Mediante diligencia de fecha 14 de junio de 2019 (f. 124, 2ª pieza) la ciudadana DEISY NARVAEZ, debidamente asistida por el abogado GASPAR DUBOIS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 31.761, consignó escrito de informes ante esta alzada. Por auto de fecha 28 de junio de 2019 (f. 151, 2ª pieza) el tribunal aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del 27-06-2019 exclusive, de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Estando la presente causa dentro de la oportunidad para decidir, se hace en función de las siguientes consideraciones: III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.- 1ª pieza Se inició por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A. en contra de la Sociedad Mercantil C.C.C.P, C,A y el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, ya identificados. Por auto de fecha 8 de julio de 2013 (f. 50 y 51), se admitió la demanda y se ordenó la citación de los demandados, sociedad mercantil C.C.C.P C.A., en la persona de su Presidente, la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO y ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, para que al segundo (2°) día de despacho siguiente a la citación que del último de los demandados se haga y conste en autos, comparezcan por ante ese Tribunal, a dar contestación a la demanda incoada en su contra. Mediante diligencia de fecha 11 de julio de 2013 (f. 52 al 56) el abogado ALEJANDRO CANÓNICO, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, consignó instrumento poder que acredita su representación conjuntamente con los profesionales del derecho NERYS BETANCOURT, LJUBICA JOSIC RAMÍREZ y MARIANNY RODRÍGUEZ; y asimismo ratificó la medida preventiva solicitada en el libelo de la demanda. Por auto de fecha 17 de julio de 2013 (f. 58) el tribunal aquo ordenó la apertura de un cuaderno de medidas a los fines de tramitar lo conducente. Por diligencia de fecha 23 de julio de 2013 (f. 59) la abogada NERYS BETANCOURT, consignó los emolumentos necesarios a los fines de que se libren las respectivas boletas, En fecha 14 de agosto de 2013 (f. 63 al 96) el alguacil del tribunal de la causa consignó sin firmar boleta de citación librada al ciudadano HALIK MANSOUR y a la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A. Mediante diligencia de fecha 16 de septiembre de 2013 (f. 98) el abogado NERYS BETANCOURT, co-apoderado judicial de la parte actora, solicitó al tribunal aquo la notificación por carteles de los demandados. Por auto de fecha 19 de septiembre de 2013 (f. 99 y 100) el tribunal aquo acordó lo solicitado por el abogado NERYS BETANCOURT, y ordenó librar cartel de citación a la parte co-demandada, ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR y asimismo de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, ordenó librar boleta de notificación a la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., en la persona de su presidenta, ciudadana DAYSI DEL VALLE NARVÁEZ VALDIVIESO. En esa misma fecha se libró el cartel y la boleta de citación antes referidos (f. 101 al 103). Mediante diligencia de fecha 23 de septiembre de 2013 (f. 104) el abogado NERYS BETANCOURT, co-apoderado judicial de la parte actora, retiró el cartel de citación librado por el tribunal aquo en fecha 19-09-2013, a los fines de su publicación. Mediante diligencia de fecha 2 de octubre de 2013 (f. 105 al 107) el abogado NERYS BETANCOURT, co-apoderado judicial de la parte actora, consignó el cartel de citación debidamente publicado, y solicita al tribunal aquo fije los mismos en el domicilio del demandado. En fecha 19 de noviembre de 2013, mediante nota de secretaría (f. 109) se dejó constancia del traslado y la fijación del cartel de citación en el domicilio del demandado. Por medio de diligencia de fecha 19 de diciembre de 2013 (f. 110) la ciudadana DAYSI DEL VALLE NARVÁEZ VALDIVIESO, debidamente asistida de abogada, parte co-demandada, se da por citada del presente procedimiento. Mediante diligencia de fecha 7 de enero de 2014 (f. 111) abogado NERYS BETANCOURT, co-apoderado judicial de la parte actora, solicita al tribunal de la causa que le sea designado un defensor judicial a la parte demandada. Por auto de fecha 10 de enero de 2014 (f. 112) el tribunal de la causa designó como defensor judicial de la parte demandada al abogado LUIS ALVAREZ, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 161.387. En esa misma fecha se libró boleta de notificación (f. 118). En fecha 20 de enero de 2014 (f. 119 al 125) el alguacil del tribunal de la causa consigna boleta de notificación debidamente entregada y firmada por el defensor judicial designado. Por diligencia de fecha 23 de enero de 2014 (f. 126) el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, debidamente asistido por la abogada ANTONIA BELLO CASTILLO, se da por citado del presente proceso. Por diligencia de fecha 23 de enero de 2014 (f. 127) el defensor judicial deja constancia de que la parte demandada compareció al presente juicio con la asistencia jurídica debida. En fecha 28 de enero de 2014 (f. 128) oportunidad fijada para la contestación de demanda, el tribunal mediante acta dejó constancia de la comparecencia del abogado NERYS BETANCOURT, co-apoderado judicial de la parte actora; dejando asimismo constancia de la incomparecencia de los codemandados ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno. Asimismo en dicho acto el co-apoderado judicial de la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se declare la confesión ficta de la parte demandada. En fecha 28 de enero de 2014 (f. 129 al 136) la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, parte codemandada, consigna escrito de contestación a la demanda. En fecha 28 de enero de 2014 (f. 137) el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, parte codemandada, consigna escrito de contestación a la demanda. Mediante diligencia de fecha 31 de enero de 2014 (f. 140 al 331) las co-demandados codemandadas, consignan escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 5 de febrero de 2014 (f. 332), se ordenó cerrar la primera pieza del presente expediente y abrir una nueva. 2ª Pieza.- En fecha 5 de febrero de 2014 (f. 2 y 3) el tribunal de la causa admite las pruebas promovidas por los codemandados. Mediante diligencia de fecha 6 de febrero de 2014 (f. 4 al 9) el ciudadano KHALIL ABDUL, parte codemandada, consigna anexos a los fines de que sean agregadas a las pruebas promovidas previamente. Por auto de fecha 7 de febrero de 2014 (f. 10) el tribunal admite las pruebas presentadas por el ciudadano KHALIL ABDUL, parte codemandada, por no ser ilegales ni impertinentes. En fecha 11 de febrero de 2014 (f. 11 al 28) la parte actora, debidamente asistida de abogado, consigna escrito de promoción de pruebas, conforme al artículo 889 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 11 de febrero de 2014 (f. 29 al 31) el tribunal de la causa prorroga por quince (15°) días el lapso para la evacuación de las pruebas. Mediante auto de fecha 11 de febrero de 2014 (f. 32) el tribunal de la causa admite las pruebas promovidas por el actor y fija el segundo (2°) día de despacho al de hoy para que tenga lugar la designación de expertos. Consta a los folios 33 al 36 acta levantada por el tribunal de la causa en fecha 13 de febrero de 2014, con motivo de la designación de los expertos contables, designando por la parte actora, a la ciudadana CRISCEL PAEZ FARIAS, de quien se consignó aceptación; por la parte demandada al ciudadano FRANCISCO ANTONIO QUIJADA ROSAS y por el Tribunal al ciudadano CARLOS HERNÁNDEZ, a quien se ordena notificar mediante boleta. Mediante diligencia de fecha 13 de febrero de 2014 (f. 37 al 39) el ciudadano FRANCISCO QUIJADA, aceptó la designación como experto contable en la presente causa. Mediante nota de secretaría cursante al folio 40 se dejó constancia de haberse librado la boleta de notificación al experto contable designado, ciudadano CARLOS HERNÁNDEZ (f. 41). Consta a los folios 42 al 46, acta levantada por el tribunal de la causa en fecha 19 de febrero de 2014, a los fines de la juramentación de los expertos contables designados previamente. En esa misma fecha se agregó a los autos las aceptaciones de los ciudadanos CARLOS HERNANDEZ y FRANCISCO QUIJADA. Por medio de diligencia de fecha 14 de marzo de 2014 (f. 47) los expertos designados en la presente causa, solicitaron al tribunal aquo una prórroga por un lapso de diez (10) días para presentar sus respectivos informes de experticia. Por auto de fecha 14 de marzo de 2014 (f. 48) el tribunal de la causa acordó lo solicitado por los expertos contables, y ordena en consecuencia la prórroga solicitada de conformidad con el artículo 461 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia de fecha 28 de marzo de 2014 (f. 49 al 61) los expertos contables consignaron debidamente informe de experticia. Por medio de diligencia de fecha 11 de abril de 2014 (f. 62) la representación judicial de la parte demandada solicita al tribunal aquo sirva dictar sentencia. Mediante diligencia de fecha 24 de septiembre (f. 63) la parte demandada solicitó al tribunal aquo copia certificada del libelo de la demanda a los fines de su remisión al Registro Público y mediante auto de fecha 26 septiembre de 2014 (f. 65) el tribunal se abstuvo de proveer lo solicitado por cuanto corresponde a la materia cautelar, conforme al Parágrafo Primero del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil. Por diligencia de fecha 6 de marzo de 2018 (f. 69) la parte actora solicitó el abocamiento del juez provisoria al conocimiento de la presente causa. Mediante auto de fecha 8 de marzo (f. 70 al 72) la jueza provisoria de ese despacho se aboca al conocimiento de la presente causa, asimismo ordenó la notificación de la parte demandada por cuanto la misma no se encontraba a derecho. Mediante diligencia de fecha 17 de septiembre de 2018 (f. 73) el abogado ALEJANDRO CANONICO SARABIA, sustituye poder que le fuera otorgado por la parte actora en la persona de la profesional del derecho LETICIA ESPINOZA CARRION, inscrita bajo el Inpreabogado bajo el Nº 127.318. En fecha 3 de octubre de 2018 (f. 75 al 81) el alguacil del tribunal de la causa consigna sin firmar boletas de notificación libradas a los codemandados. Mediante diligencia de fecha 20 de noviembre de 2018 (f. 82) la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, actuando en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., parte codemandada, se da por notificada del abocamiento de la ciudadana jueza. En fecha 22 de enero de 2019 (f. 85 al 111) el tribunal de la causa dictó sentencia por medio de la cual declaró SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. Mediante diligencia de fecha 28 de enero de 2019 (f. 112) la abogada LETICIA ESPINOZA, en su condición co-apoderada judicial de la parte demandante, ejerció recurso de APELACIÓN en contra de la sentencia dictada por el tribunal de la causa en fecha 22-01-2019. Por auto de fecha 12 de febrero de 2019 (f. 114) el tribunal oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia definitiva dictada por le tribunal a quo en fecha 22-01-2019, remitiéndose las actuaciones a esta Alzada. CUADERNO DE MEDIDAS Por auto de fecha 17 de julio de 2013 (f. 1 y 2), se aperturó el cuaderno de medidas y el tribunal de la causa a los fines de proveer sobre la medida, ordenó a la parte actora que consignara copia certificada del documento de propiedad. Mediante diligencia de fecha 19 de julio de 2013 (f. 3 al 13) la parte actora consigna debidamente la copia certificada del documento de propiedad. Mediante auto de fecha 29 de julio de 2013 (f. 14 al 17) el tribunal de la causa decretó medida de enajenar y gravar sobre un bien inmueble propiedad de la co-demandada, constituido por un local comercial con mezzanina con setenta y seis metros cuadrados con sesenta centímetros (76,60 mts²), ubicado en el Centro Comercial C.C.C.P. C.A., ubicado en la esquina de las calles igualdad y Mariño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, cuyas especificaciones se encuentran el auto. En esa misma fecha se libró oficio al Registro Público de los Municipios Mariño y García a los fines de que estampen la respectiva nota marginal. En fecha 2 de agosto de 2013 (f. 18 al 20) el alguacil del tribunal de la causa consignó Oficio Nº 14.307 debidamente firmado y entregado al Registro Público en fecha 29-07-2013. En fecha 28 de enero de 2014 (f. 21 y 22) el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, debidamente asistido de abogado, consigna escrito de oposición a la medida cautelar decretada por el tribunal aquo. En fecha 3 de febrero de 2014 (f. 23 al 27) el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, debidamente asistido de abogado, consignó escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 3 de febrero de 2014 (f. 28) el tribunal de la causa admite las pruebas promovidas por la parte codemandada. Mediante auto de fecha 17 de febrero de 2014 (f. 29) el tribunal de la causa difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de quince (15°) días continuos. En fecha 5 de marzo de 2014 (f. 30 al 40) el tribunal dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró SIN LUGAR la oposición efectuada por la parte codemandada. Mediante diligencia de fecha 11 de marzo de 2014 (f. 41) el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, debidamente asistido de abogado, interpone recurso de apelación en contra de la decisión interlocutoria en fecha 05-03-2014. Por auto de fecha 13 de marzo de 2014 (f. 42 al 67) el tribunal aquo remitió mediante oficio Nº 0970-14.690 al tribunal de alzada la presente causa, dictando éste sentencia sobre la referida incidencia en fecha 04-07-2014 y declarando CON LUGAR el recurso de apelación y reponiendo la causa al estado de que sea complementado el auto de fecha 29-07-2013. Así mismo en fecha 22 de julio de 2014 (f. 68) el tribunal de alzada remitió el presente expediente al a su tribunal de origen mediante oficio Nº 236.14. En fecha 2 de octubre de 2014 (f. 72 al 77) el tribunal de la causa dictó auto complementario en relación con la medida nominada decretada en fecha 29-07-2013, librando en esa misma fecha oficio Nº 15.036 al Registrador Público de los Municipios Mariño y García de Estado Bolivariano de Nueva Esparta. En fecha 20 de octubre de 2014 (f. 80 al 82) el alguacil del tribunal de la causa consigna debidamente firmado y sellado, oficio librado al Registrador Público de los Municipios Mariño y García de este Estado. IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.- ACTORA.- CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.- 1.- Copia fotostática (f. 13 al 18 de la 1ª pieza) del acta constitutiva de la sociedad mercantil VANNY BAGS, CA. inscrita en fecha 25-01-2007 ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva esparta, bajo el N° 24, Tomo 5-A, de la cual se infiere que dicha empresa fue constituida por los ciudadanos FARIZ WADIH ZAKHOUR BITAR y LAURA IBRAHIM DE ZAKHOUR, que tiene por objeto la comercialización al mayor o al detal de todo tipo de mercancía seca ya sea nacional o importada; que tiene su domicilio procesal en la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño del estado de Nueva Esparta, que sería administrada y dirigida por una junta directiva, formada por dos directores; y que para el primer periodo de diez (10) años, fueron designados como directores los ciudadanos FARIZ WADIH ZAKHOUR BITAR y LAURA IBRAHIM DE ZAKHOUR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-11.536.911 y V-13.192.093,y como comisario a la ciudadana LILIA ROJAS GONZALEZ. El anterior instrumento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar el carácter con el que actúa la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAKHOUR, como representante legal de la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A. Y así se establece.- 2.- Copia fotostática (f. 19 al 22) de documento autenticado en fecha 06-02-2007, por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 17, Tomo 22, del cual se infiere que se celebró un contrato de arrendamiento entre la ciudadana DAYSI DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, actuando en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP, C.A., a quien se denominó EL ARRENDADOR por una parte, y por la otra la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A., representada por su director, ciudadana FARIZ WADIH ZAKHOUR BITAR, a quien se denominó EL ARRENDATARIO, el cual recayó sobre un local comercial con mezanine, ubicado en el Centro Comercial CCCP, C.A., en la esquina de la calle Igualdad y Mariño, frente a la Plaza Bolívar de la ciudad de Porlamar, de este Estado, que el lapso de duración del arrendamiento sería de cuatro (4) años fijos, prorrogable por periodos iguales, el cual comenzaría a regir a partir del 01-02-2007, que el canon de arrendamiento sería de Bs. 1.000.000,00 para el primer año, y que por cada año que transcurriera el canon se incrementaría por Bs. 100.000,00. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que en fecha 06-02-2007 la ciudadana DAYSI DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en representación de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., y la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A., representada por su directora, ciudadana FARIZ WADIH ZAKHOUR BITAR, celebraron contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble y en los términos y condiciones establecidos en las cláusulas que lo conforman. Y así se establece. 3.- Copia fotostática (f. 23 al 27) del documento protocolizado en fecha 14-11-2012 ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, bajo el N° 2012.2521, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, Número 2012.2522, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3969 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, Número 2012.2523, Asiento Registral 1 de inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3970 y correspondiente al Libro de Folio Real del 2012, del cual se infiere que la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, actuando su carácter de directora de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., dio en venta al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.848.188, un inmueble constituido por tres locales identificados con los Nros. 2, 3 y 4, y que se componen de la siguiente manera: LOCAL Nº 2 de planta baja y planta mezzanina, el área total del local Nº 2 es de cuarenta y un metros cuadrados con treinta y siete centímetros (41.37 mts²) Planta Baja: Tiene un área de treinta y cuatro metros cuadrados (34.00 mts²) los linderos son: Norte: Con local Nº 3; Sur: con el pasillo de circulación que es su frente; Este: con calle Mariño; Oeste: con local Nº 9. Planta Mezzanina: con baño incorporado y escalera que llegan desde la planta baja. Tiene una superficie de siete metros cuadrados y treinta y siete centímetros (7,37 mts²) y sus linderos son: Norte: con local Nº 3; Sur: con local Nº 1; Este: con calle Mariño; Oeste: con local Nº 9.- LOCAL Nº 3: Consta de Planta Baja y Planta Mezzanina. El área total es de doscientos nueve metros cuadrados (209 mts²). Planta Baja: Con baño incorporado y escaleras que comunican con la Planta Mezzanina. Tiene un área de ciento cuatro metros cuadrados con cincuenta centímetros (104, 50 mts²). Los linderos son: Norte: con calle igualdad; Sur: con local Nº 2; Este: con calle Mariño que es su frente; Oeste: En parte con el local Nº 4 y local Nº 9 y Planta Mezzanina: Tiene un área de ciento cuatro metros cuadrados con cincuenta centímetros (104,50 mts²) y sus linderos son: Norte: con calle igualdad; Sur: con local Nº 2; este: con calle Mariño y Oeste: en parte con local Nº 4 y local Nº 9. LOCAL Nº 4; se compone de planta baja y planta mezzanina. El área total del local Nº 4 es de setenta y seis metros cuadrados con sesenta centímetros (76,60 mts²). Planta Baja: con escaleras que dan a la planta de Mezzanina. Tiene un área de treinta y ocho metros cuadrados con treinta centímetros (38, 30 mts²). Los linderos son: Norte: con calle igualdad que es su frente local; Sur: Con el local Nº 9; Este: con local Nº 3; Oeste: con local Nº 5. Planta mezzanina: con baño incorporado y escalera que llegan desde la planta baja. Tiene una superficie de treinta y ocho metros cuadrados con treinta centímetros (38,30 mts²) y sus linderos son: Norte: con calle Igualdad; Sur: con local Nº 9; Este: con local Nº 3 y Oeste: con local Nº 5. Que el precio de esta venta es la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) por lo que con este otorgamiento les hace la tradición legal y se obliga al saneamiento de ley en caso de evicción. El anterior instrumento se refiere a un fotostato de un documento público, la cual no fue impugnada en su oportunidad por la parte contraria, por lo tanto se tiene como fidedigna y se le imparte valor probatorio con base al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.359 del Código Civil, para demostrar que en fecha 14-11-2012 la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, representando a la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., le dio en venta al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, el referido bien inmueble. Y así se establece. 4.- Copia fotostática (f. 28 al 34 de la 1ª pza) del documento protocolizado en fecha 09-12-1997 por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, bajo el N° 31, folios 204 al 209, protocolo 1, tomo 19, 4to trimestre de 1997, del cual se infiere que el ciudadano AREVALO EMILIO CEDEÑO CASTAÑEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-870.311, dio en venta a la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., representada por su presidente el ciudadano AREVALO EMILIO CEDEÑO CASTAÑEDA, una casa y un terreno de un área de ochocientos veinticuatro metros cuadrados con noventa centímetros (824,90 m), donde está construida la misma, ubicada en la esquina que forma la intersección de la calle Mariño con Igualdad de la Ciudad de Porlamar de este Estado, y cuyas medidas y linderos son los siguientes: Norte: con calle Igualdad, en una extensión de treinta y seis metros con cuarenta y seis centímetros (36,46m) comprendidos entre los puntos “c” y “f”, que se señalan en el plano de ubicación que debidamente sellado y firmado por la Oficina de Catastro del Concejo Municipal del Municipio Mariño; Este: con calle Mariño, en una extensión de veinte metros con quince centímetros (20,15 m), comprendidos entre los puntos “i” y “g”, más tres metros con noventa y seis centímetros (3,96 m), entre los puntos “g” y “f”, del referido plano de ubicación; Sur: con casa de la ciudadana Carmen Dolores Castañeda de López, en una extensión de treinta y cinco metros (35m), comprendidos entre los puntos “a” e “i” de plano de ubicación antes señalado. Oeste: con casa de Pedro José Caraballo, en una extensión de veintidós metros con cincuenta y cinco centímetros (22, 55,) comprendida entre los puntos “a” y “b” del plano de ubicación; del área total del terreno se cedió para construcción de acera, en el lindero Norte, doce metros comprendidos entre los puntos “b”, “d”, “e” y “c”, que se identifican en el referido plano con lo cual el área neta del terreno objeto de esta venta es de ochocientos doce metros con noventa centímetros (812, 90 mts); y que el precio de esa venta es la cantidad de nueve millones novecientos mil bolívares (Bs. 9.900.000,00). La anterior copia fotostática no fue impugnada durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna y se le imparte valor probatorio con base al artículo 1.359 del Código Civil para demostrar que en fecha 09-12-1997, el ciudadano AREVALO EMILIO CEDEÑO CASTAÑEDA, dio en venta a la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A, el inmueble arriba descrito, ubicada en la esquina que forma la intersección de la calle Mariño con Igualdad de la Ciudad de Porlamar de este Estado. Y así se establece. 5.- Original de solicitud de notificación judicial (f. 35 al 48) presentada ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en fecha 09-07-2012, por la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAKHOUR, en su carácter de arrendataria de un inmueble constituido por un local comercial con Mezzanina, ubicado en el Centro Comercial C.C.C.P, calle Igualdad, entre Arismendi y Mariño, frente a la Plaza Bolívar de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño mediante la cual señala que en fecha 17-02-2006 la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de arrendadora y Presidenta de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., trasladó y constituyó el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, le ofreció en venta del local comercial que ocupa en calidad de arrendataria por el precio de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), y que respuesta a dicho ofrecimiento conforme al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicita que se le notifique que no posee la totalidad de los recursos para cubrir la totalidad de la suma ofertada por cuanto inicialmente la arrendadora le ofertó por la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) que es la cantidad que podría satisfacer realmente en la oferta realizada, y que considera pertinente que se realice una experticia complementaria consistente en avalúo de dicho inmueble a los fines de determinar y sincerar con cifras reales el valor del inmueble ofertado y que así exista equidad y certeza en la negociación propuesta por La Arrendadora; igualmente se observa de las actuaciones que se analizan que en fecha 13-07-2012 se trasladó el tribunal en compañía de la solicitante, se constituyó en un inmueble denominado La Hacienda 80, ubicado en la población de San Antonio, Municipio García del estado Nueva Esparta, a los fines de llevar a cabo la notificación judicial solicitada, que le impuso de su misión a la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO mediante lectura y a viva voz, y le hizo entrega de una copia de la solicitud original presentada, quedando así dicha ciudadana notificada judicialmente. El anterior instrumento fue consignado en original por la parte actora, por lo cual se tiene como fidedigno y se le confiere valor probatorio con base al artículo 1.359 del Código Civil para demostrar las señaladas circunstancias, esto es que en fecha 13-07-2012, se trasladó el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, en compañía de la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAKHOUR, en su carácter de arrendataria del inmueble objeto de la presente controversia, y procedió a notificar a la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO en su carácter de arrendadora y Presidenta de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A, el contenido de la solicitud, concretamente “que no posee la totalidad de los recursos para cubrir la totalidad de la suma ofertada por cuanto inicialmente la arrendadora le ofertó por la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) que es la cantidad que podría satisfacer realmente en la oferta realizada...” . Y así se establece.- EN LA ETAPA PROBATORIA.- 6.- Promovió las pruebas documentales traídas al proceso junto con el escrito libelar que se describen a continuación: a) contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar del Estado Nueva Esparta, en fecha 06-02-2007, anotado bajo el Nº 17, Tomo 22, de los libros llevados por dicha Notaría, suscrito entre la ciudadana NERYS BETANCOURT y la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A; b) documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público de Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 14-11-2012, inscrito bajo el Nº 2012.2521, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012; c) documento de propiedad de un inmueble perteneciente a la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., debidamente registrado en fecha 09-12-1997, ante la Oficina Subalterna de Registro Público de Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 31, Folios 204 al 209, Tomo 19, Protocolo Primero, 4to trimestre; d) notificación judicial signada con el Nº 1.292-12, efectuada el 13-07-2012, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. Los anteriores instrumentos fueron analizados y valorados por esta alzada en este mismo capítulo, y en consecuencia resulta innecesario valorarlos nuevamente. Y así se decide. 7.- A los folios 18 al 28 (2da pieza) copia fotostática de documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta en fecha 05-10-2012, quedando inserto bajo el Nº 32, folio 184, tomo 21, del protocolo de Transcripción del año 2012, del cual se desprende que la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, actuando en su carácter de Presidenta de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., enajenó por el Sistema de Propiedad Horizontal el inmueble formado por una parcela de terreno y casa que fue reformada y en ella construido el denominado Centro Comercial C.C.C.P, C.A; que dicha parcela tiene un área de ochocientos veinticuatro metros cuadrados con noventa centímetros (824,90 mts²) y está ubicada en la esquina que forma la intersección de la calle Mariño con Igualdad de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta; según plano que fue presentado y agregado al cuaderno de comprobantes bajo el Nº 218, folio 714 del 4to trimestre de 1987 de fecha 09-12-1987, con ficha catastral Nº 2048, cuyas medidas y linderos son los siguientes: Norte: con calle Igualdad, en una extensión de treinta y seis metros con cuarenta y seis centímetros (36,46 mts), comprendidos entre los puntos “c” y “f”; Este: con calle Mariño, en una extensión de veinte metros con quince centímetros (20,15mts), comprendidos entre los puntos “i” y “g”, más tres metros con noventa y seis centímetros (3,96mts) comprendidos entre los puntos “g” y “f”; Sur: con casa de la ciudadana Carmen Dolores Castañeda de López, en una extensión de treinta y cinco metros (35mts), comprendido entre los puntos “a” e “i”; Oeste: con casa de Pedro José Caraballo, en una extensión de veintidós metros con cincuenta y cinco centímetros (22,55mts), comprendidos entre los puntos “a” y “b”. El edificio tiene una superficie de un mil doscientos ochenta y seis metros cuadrados con cincuenta y seis centímetros (1.287,56mts²) aproximadamente y el cual se compone de planta baja y planta mezzanina, y está distribuido en diez locales comerciales, distinguidos con los números 1, 2, 3 , 4, 5, 6, 7, 8 y 10. El anterior documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.359 del Código Civil, para demostrar las señaladas circunstancias, esto es, que se enajenó por el Sistema de Propiedad Horizontal, el inmueble formado por una parcela de terreno y la casa que fue reformada y en ella construido el denominado Centro Comercial C.C.C.P, C.A; que dicha parcela tiene un área de ochocientos veinticuatro metros cuadrados con noventa centímetros (824,90 mts²), que el edificio tiene una superficie de un mil doscientos ochenta y seis metros cuadrados con cincuenta y seis centímetros (1.287,56mts²) aproximadamente, y se compone de planta baja y planta mezzanina, las cuales se encuentran distribuidos en diez locales comerciales, distinguidos con los números 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 10. Y así se establece.- 8.- Con fundamento en el principio de la comunidad de la prueba, invocó la actora, el mérito favorable que emana del instrumento consignado en original por la empresa codemandada sociedad mercantil CCCP, C.A, el cual cursa a los folios 143 al 152 de la 1ª pieza, contentivo de la notificación judicial N° 1280-12 de la nomenclatura particular del Tribunal Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en fecha 09-07-2012, presentada por la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de Presidenta de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A, y evacuada en fecha 22 de junio de 2012, por el referido tribunal. Esta alzada considera inoficioso emitir juicio de valor en torno a esta prueba por cuanto el mismo será objeto de análisis y valoración en el capitulo destinado a las pruebas promovidas por la parte demandada. Y así se decide.- 9.- PRUEBA DE EXPERTICIA La parte actora promovió conforme a los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, prueba de experticia a los fines de que los expertos designados y juramentados, determinaran el precio que corresponde a cada local, tomando como base para dicho cálculo, el precio global en el que fueron vendidos los inmuebles, y el área que cada local posee, y de esta manera obtengan el valor individual de venta de cada uno de los inmuebles: todo a los fines de determinen cuanto le corresponde pagar a su representada, por la cuota inicial, y el saldo restante de las nueve (9) cuotas trimestrales iguales y consecutivas, siendo la finalidad de la promoción de dicha prueba, demostrar que la venta del local N° 4 del Centro Comercial C.C.C.P, que ocupa su representada en calidad de arrendataria, se hizo por un precio inferior al que le fue ofertado, y sus condiciones fueron mas favorables que las ofrecidas inicialmente, y que por ese motivo tiene derecho a retrotraer esa porción del inmueble. Cursa a los folios 50 al 56 de la 1ª pieza, informe consignado en fecha 28-03-2014, por los expertos contables del cual emanan las siguientes circunstancias: - que el objeto de la experticia se basaba en determinar el precio que corresponde a cada local tomando como base para dicho cálculo el precio global en el que fue vendido el inmueble y el área que cada local posee, y de esa manera obtener el valor individual de venta de cada uno de los inmuebles. - que se procedió a la lectura y análisis del documento de compraventa para poder determinar los datos necesarios para hacer la experticia encomendada. - que el precio total del inmueble es de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) y el área total del inmueble de 326,97 mts². - que el área individual de los locales que conforman el inmueble vendido es: Local N° 2, área 41,37 mts², Local N° 3, área 209 mts² y Local N° 4, área 76,60 mts². - que al local N° 2, cuya área es de 41, 37 mts² le corresponde el un porcentaje del 12,65 % del total del área del inmueble, siendo el valor unitario de dicho local la cantidad de quinientos seis mil ciento un bolívar con cuarenta y siete céntimos (Bs. 506.101,47). - que al local N° 3, cuya área es de 209 mts² le corresponde el un porcentaje del 63,92 % del total del área del inmueble, siendo el valor unitario de dicho local la cantidad de dos millones quinientos cincuenta y seis mil ochocientos nueve bolívares con cuarenta y nueve céntimos ( (Bs. 2.556.809,49). - que al local N° 4, cuya área es de 76,60 mts² le corresponde el un porcentaje del 23,43 % del total del área del inmueble, siendo el valor unitario de dicho local la cantidad de novecientos treinta y siete mil ochenta y nueve bolívares con cuatro céntimos ( (Bs. 937.089,04). - que del estudio del expediente se determinó que la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A, posee un contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar en fecha 06-02-2007, sobre un inmueble constituido por un local comercial con mezzanina, identificado con el N° 4, con una superficie aproximada de 76,60 mts², ubicado en el Centro Comercial C.C.C.P., C.A., el cual se encuentra situado en la esquina de las calles Igualdad y Mariño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, y que el valor del referido inmueble según los cálculos efectuados es la cantidad de novecientos treinta y siete mil ochenta y nueve bolívares con cuatro céntimos (Bs. 937.089,04) y el porcentaje es el veintitrés coma cuarenta y tres por ciento (23,43%); - que se determinó que la sociedad mercantil CCCP, vende al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, los locales comerciales 2, 3 y 4 del Centro Comercial CCCP, C.a, por el precio global de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), pagaderos de la siguiente forma: un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) pagado en la fecha de la protocolización (equivalente a un treinta y siete coma cincuenta por ciento -37,50%- del valor total) y queda adeudando la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00) con los intereses legales que se pagarían en nueve (9) cuotas trimestrales y consecutivas de doscientos ochenta mil quinientos cincuenta y cinco bolívares exactos (Bs. 280.555,00) cada una. - que el valor del local N° 4, es la cantidad de novecientos treinta y siete mil ochenta y nueve bolívares con cuatro céntimos (Bs. 937.089,04) y en consecuencia treinta y siete coma cincuenta por ciento (37,50%) del valor del local N° 4 es la cantidad de trescientos cincuenta y un mil cuatrocientos ocho bolívares con treinta y nueve céntimos (Bs. 351.408,30) siendo esta la cuota inicial, quedando un monto restante de quinientos ochenta y cinco mil seiscientos ochenta bolívares con sesenta y cinco céntimos (Bs. 585.680,65) el cual dividido entre nueve correspondiente al número de cuotas y cuyo monto corresponde a capital e intereses al uno por ciento (1%) mensual, da un total de sesenta y cinco mil setecientos veintiséis con treinta y ocho céntimos (Bs. 65.726,38) a pagar por cada una de las cuotas trimestrales. La anterior experticia fue realizada por personas que por su profesión tienen conocimientos sobre la materia objeto de la misma, y en consecuencia esta alzada le imparte valor probatorio de conformidad con el artículo 1.422 del Código Civil, a los fines de demostrar todas las señaladas circunstancias, mas concretamente que el precio real del inmueble consistente en un local comercial signado con el Nº 4, compuesto de planta baja y planta mezzanina con un área total de setenta y seis metros cuadrados con sesenta centímetros (76,60mts²), según el informe presentado por los expertos contables es de novecientos treinta y siete mil ochenta y nueve bolívares con cuatro céntimos. (Bs. 937.089,04). Y así se establece.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA En la etapa probatoria Codemandada Sociedad Mercantil C.C.C.P, C.A. 1.- A los folios 143 al 152 de la 1ª pieza, original de solicitud de notificación judicial N° 1280-12 de la nomenclatura del Tribunal Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, presentada en fecha 09-07-2012 por la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, actuando en su carácter de Presidenta de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A, por medio de la cual solicitó el traslado y constitución del tribunal en el Centro Comercial C.C.C.P, C.A, ubicado en la calle Igualdad con Mariño de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, a los fines de practicar la notificación al arrendatario que se encuentran ocupando un local en el Centro Comercial C.C.C.P, C.A., ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, y participarle que por cuanto ha decidido vender el local que ocupa, le hace la oferta formal de venta del mismo por el precio de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) estrictamente de contado, y que de estar interesada tenía un plazo de quince (15) días contados a partir de la fecha de dicha notificación, y que de ser lo contrario una vez vencido el plazo dado de no estar interesado de adquirir el local, quedaría libre para ofrecerlo a un tercero interesado. Se observa que en fecha 22 de junio de 2012, se trasladó el Tribunal Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, en compañía de la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, y se constituyó en el local comercial VANIBAS (sic) situado en el Centro Comercial C.C.C.P, C.A, y notificó de su misión a la ciudadana VANESSA ZAHKOUR IBRAHIM, a quien de viva voz le hizo entrega de un facsímil de la notificación original para ser entregada a la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, quedando así dicha ciudadana notificada judicialmente. El anterior instrumento emana de un funcionario público competente por lo tanto se tiene como fidedigno y se le confiere valor probatorio con base al artículo 1.359 del Código Civil para demostrar que en fecha 22-06-2012 se trasladó el Tribunal Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, en el Centro Comercial C.C.C.P, C.A, ubicado en la calle Igualdad con Mariño de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, y que notificó de su misión a la ciudadana VANESSA ZAHKOUR IBRAHIM, y le hizo entrega de un facsímil de la notificación original para ser entregada a la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, de que a los fines de participarle su decisión de venderle el local que ocupa, y que en ese sentido le hace la oferta formal de venta del mismo por el precio de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) estrictamente de contado, y que de estar interesada tenía un plazo de quince (15) días contados a partir de la fecha de dicha notificación, y que de ser lo contrario una vez vencido el plazo dado de no estar interesada de adquirir el local, quedaría libre para ofrecerlo a un tercero interesado. Y así se establece 2.- Copia fotostática (f. 153 al 157) del documento protocolizado en fecha 14-11-2012 ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, bajo el N° 2012.2521, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, Número 2012.2522, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3969 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, Número 2012.2523, Asiento Registral 1 de inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3970 y correspondiente al Libro de Folio Real del 2012. El anterior instrumento fue objeto de análisis y valoración en el capitulo destinado a las pruebas promovidas por la parte actora, y en razón de ello este tribunal considera inoficioso someterlo nuevamente a análisis y valoración. Y así se decide.- 3.- A los folios 158 y 159, copia fotostática de escrito de fecha 20-03-2013 suscrito por la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, procediendo en su carácter de Directora de la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A, arrendadora del local comercial con mezzanina, ubicado en el Centro Comercial C.C.C.P, C.A., y presentado ante el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, a través del cual expone que en virtud del contrato de arrendamiento que tiene suscrito con la sociedad mercantil CCCP, C.A, sobre un local comercial con mezzanina ubicado en el Centro Comercial CCCP, C.A, ubicado en la esquina de la calle Igualdad con calle Mariño, frente a la Plaza Bolívar de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, y pro cuanto la Arrendadora se ha negado a rehusado a recibir las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2013, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, procede a consignar en nombre de su representada dichas pensiones de arrendamiento por los meses de febrero y marzo de 2013, encontrándose dentro del lapso de 15 días contados a partir del cinco de cada mes, plazo para pagar el canon de arrendamientos, consignando a tales efectos la suma de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) por dichos meses de febrero y marzo de 2013, mediante cheque de gerencia Nº 26066993, emanado del Banco Mercantil Banco universal. El tribunal de abstiene de emitir juicio de valor en torno al contenido de este instrumento, por cuanto el mismo será objeto de análisis y valoración en este mismo capitulo al valorar el expediente íntegro de consignaciones consignado por el co-demandado Khalil Ismael Abdul Hadi Mansour y emanado del referido Juzgado. Y así se decide.- Parte Codemandada Khalil Ismael Abdul Hadi Mansour 1.- Con fundamento en el principio de la comunidad de la prueba promovió el mérito favorable que emana del instrumento que cursa a los folios 23 al 27 y 153 al 157 de la 1ª pieza, protocolizado en fecha 14-11-2012 por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, bajo el N° 2012.2521, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, Número 2012.2522, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3969 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, Número 2012.2523, Asiento Registral 1 de inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3970 y correspondiente al Libro de Folio Real del 2012, el cual fue producido tanto por la actora como por el co-demandado, el cual fue objeto de análisis y valoración previamente. Y así se decide.- 2.- A los folios 162 al 331 de la 1ª pieza, copias fotostáticas del expediente de consignaciones Nº 499-19, llevado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, cuya consignataria es la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A, y la beneficiaria la sociedad mercantil CCCP. C.A, el cual contiene las siguientes actuaciones: a) diligencia suscrita en fecha 07-08-2013 por el abogado ALEJANDRO CANONICO, por medio de la cual consignó copia del documento de propiedad del inmueble objeto del proceso, donde consta que el nuevo propietario es el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, según consta de venta protocolizada en fecha 14-11-2012 por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, bajo el N° 2012.2521, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, Número 2012.2522, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3969 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, Número 2012.2523, Asiento Registral 1 de inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3970 y correspondiente al Libro de Folio Real del 2012, b) Escrito de fecha 20-03-2013 suscrito por la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, procediendo en su carácter de Directora de la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A, arrendadora del local comercial con mezzanina, ubicado en el Centro Comercial C.C.C.P, C.A., donde señala que por cuanto la Arrendadora se ha rehusado a recibir las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2013, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, procede a consignar dichas pensiones de arrendamiento por los meses de febrero y marzo de 2013, encontrándose dentro del lapso de 15 días contados a partir del cinco de cada mes, plazo para pagar el canon de arrendamientos, consignando a tales efectos la suma de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) mediante cheque de gerencia Nº 26066993, emanado del Banco Mercantil Banco universal, c) Escritos de fechas 10-04-2013, 10-05-2013, 07-06-2013, 11-07-2013, 09-08-2013, 16-09-2013, 14-10-2013, 19-11-2013, 16-12-2013 suscritos por la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, procediendo en su carácter de Directora de la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A, por medio del cual procedió a consignar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013, consignando a tales efectos la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) por cada mes, los dos primeros mediante cheques Nº 44067033, 44067033, y el resto mediante depósitos bancarios Nº 058262947, 061654127, 065605494, 069455901, 072269346, 076585567, 080218406, 085372061, respectivamente, a favor de la cuenta 50076710061648133, aperturada por orden del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta a nombre de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., a los fines legales correspondientes. Esta alzada le imparte valor probatorio a los anteriores instrumentos, conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.357 del Código Civil, a los fines de demostrar las anteriores circunstancias, mas concretamente para demostrar los pagos o consignaciones efectuadas por la arrendataria hoy demandante, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013, a favor de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A. en los términos y condiciones de temporalidad y tempestividad en que se efectuaron los mismos conforme al contenido de la cláusula TERCERA del contrato que establece en términos generales que las pensiones locatarias se deberán efectuar por mensualidad adelantada en concatenación con el artículo 51 de la ley especial que rige esta materia, Y así se decide.- 3.- Original de notificación judicial (f. 5 al 9 de la 2da pieza) solicitada en fecha 09-07-2012 por el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, propietario de un inmueble constituido por un local comercial con Mezzanina, ubicado en el Centro Comercial C.C.C.P, calle Igualdad, entre Arismendi y Mariño, frente a la Plaza Bolívar de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño; identificados con los Nº 2, 3 y 4; que el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 22-06-2012, se trasladó y constituyó en el local Nº 4 y le impuso de su misión a la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, a los fines de participarle el cambio de propietario y que de ahora en adelante, el referido ciudadano era el arrendador del local comercial Nº 4 que ocupa ésta en carácter de arrendataria. La anterior copia fotostática certificada expedida por un funcionario público competente no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.359 del Código Civil para demostrar que en fecha 17-02-2006 la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, representando a la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., le informó judicialmente que se verificó la venta del local que ocupa como arrendatario y que por consiguiente, el nuevo propietario el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, será el arrendador del mismo. Y así se establece V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION.- LA SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 22-01-2019, mediante la cual se declaró –entre otros– sin lugar la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber: “…Ahora bien, la legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado. De esta manera, estima conveniente quien aquí decide traer a colación lo que al respecto señalan los artículo 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios: (…omissis…). Por otra parte, el autor Fernando Martínez Riviello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, página 262, señala: “…De la exégesis del artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se infiere que el derecho de adquisición preferente se aplica a los contratos de arrendamiento sin importar, si el contrato es a tiempo indeterminado o a tiempo determinado, con tal que el arrendamiento hubiere durado mas de dos años y si no hubiese durado más de este tiempo, el arrendatario tendría ese derecho con tal que hubiese ejecutado mejoras en el inmueble que excedan el 5% del valor de mismo…” “…El otro requisito para el ejercicio válido de este derecho es que el arrendatario estuviese solvente en el pago de las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones de Decreto. En fin para el ejercicio válido de ese derecho, debe existir un contrato de arrendamiento vigente para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato y el arrendatario debe estar solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones, lo que significa que no debe estar incurso en ninguna causa de resolución ni causal de desocupación..”. Nótese pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y, la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho. El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto Legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma Ley, los requisitos concurrentes que debe reunir dicho arrendatario a los fines de la procedencia de esta acción, los cuales se resumen así: (i) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (ii) que se encuentre solvente en los pagos y (iii) que satisfaga las aspiraciones de propietario (artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Establecidos los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio de seguidas pasa esta juzgadora a analizar si se cumplen en el presente juicio, así: Con respecto al primer requisito, tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble como inquilino del mismo. Este requisito, en virtud de lo alegado por todas las partes en este juicio, constituye un hecho admitido y por lo tanto, cierto y válido. Así pues, la demandante sociedad mercantil VANNY BAGS., C.A., cumple plenamente con este requisito. Con respecto al segundo requisito “estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos”, se evidencia de las actas que la parte actora no se ocupó de acreditar su condición de solvencia de los pagos. Le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales, que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Y se diría de dos años, por constituir el mismo lapso que le da su derecho a la adquisición preferente. No lo hizo, lo que constituía su cargar probatoria, en vista de que la parte demandada había negado su solvencia inquilinaria. En consecuencia, ante la ausencia probatoria de su solvencia inquilinaria, hay que afirmar que la parte actora-arrendataria no estaba solvente y por lo tanto, está negado su derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio. Así se declara. El hecho de que la parte demandada, ejecutando una estrategia procesal inentendible, haya consignado copia del expediente de consignaciones inquilinarias, de donde se evidencia la acreditación de pagos de los arrendamientos correspondientes desde febrero del año 2003, a parte de que se evidencia el pago de dos pensiones locativas juntas –febrero y marzo de 2013-, no se acredita de mismo, la solvencia inquilinaria, ya que dichos pagos se refieren a cánones posteriores a la fecha de va venta y la solvencia a que se refiere nuestro legislador, tiene que ver con la conducta de buen pagador del arrendatario en el periodo anterior a la venta, para así hacerse acreedor al derecho de preferencia retractual arrendaticia. Luego, al no estar acreditada la solvencia inquilinaria del arrendatario en el periodo anterior a la fecha de la venta de inmueble, se genera una duda razonable a favor de los demandados, y por aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se reputa no cumplido este extremo o requisito de procedencia de la acción retractual. Así se declara. En virtud de lo precedentemente expuesto, quien aquí sentencia declara inoficioso el análisis del tercer requisito de procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, esto es (iii) que satisfaga las aspiraciones del propietario, pues las condiciones que debe cumplir la arrendadora en este juicio son concurrentes y al faltar una de ellas, ya hace improcedente la demanda e innecesario analizar los demás alegatos y probanzas. En atención a lo expuesto, este tribunal considera que la presente acción de Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A., debe ser declarada sin lugar, en vista de no cumplir con el presupuesto procesal de procedencia de la acción: solvencia inquilinaria, y por lo tanto se tiene como válida la venta realizada sobre el inmueble por parte de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.,A., al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, plenamente identificado en el encabezado de esta decisión. Así se decide.- DISPOSITIVA. En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito (sic) de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE la confección (sic) de la parte demandada sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., y KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, solicitada por el apoderado judicial de la parte demandante en el acto de contestación a la demanda. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A., en contra de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., y el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR. Y, en consecuencia, es válida la venta que hiciera la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, del inmueble constituido por un local comercial mezanine, identificado con el Nº 4 con una superficie aproximada de setenta y seis metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (76,60 Mts2), ubicado en el Centro Comercial C.C.C.P, C.A, el cual se encuentra situado en la esquina de las calle Igualdad y Mariño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, según consta de documento protocolizado en esa fecha, inscrita bajo el Nº 2012.2521, Asiento Registral 1 de inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2012. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 de Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en el presente proceso. …” ACTUACIONES EN ALZADA.- Consta de las actas procesales que en fecha 14-06-2019 (f. 125 al 136 de la 2ª pieza) el abogado GASPAR DUBOIS ARISMENDI, asistiendo en ese acto a la parte codemandada, ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, quien actúa en su nombre y en representación de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., presentó ante esta alzada escrito de informes en el cual señaló. -que acertadamente como fue indicado por el aquo, y es conocido por todos en el amplio derecho civil, la figura de la confesión solo es procedente si se dan en forma concurrente cada uno de los supuesto establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente: (…omissis…). -que como se puede observar de las actas, tal como lo indicó el aquo, no podemos hablar de la configuración de una confesión ficta por esta parte, ya que si bien es cierto que no pudo comparecer en la oportunidad para ello a dar contestación a la demanda, se demostró de los autos, y como fue indicado en la sentencia objeto de la apelación que en la oportunidad correspondiente para ello procedió en nombre de su representado, a la promoción del material probatorio que sirvió de sustento para desvirtuar la pretensión libelar, siendo así, que antes del vencimiento del lapso para la promoción de las pruebas y al haber comparecido dentro de esa oportunidad procesal a promover las pruebas que sirvieron de base para enervar la pretensión libelar, no pueden hablar de una configuración de la confesión ficta establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. -que quedó demostrado de los autos, la notificación que le hizo a la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, donde se le oferta la venta del local constituido por un (1) local comercial con mezanine, ubicado en el Centro Comercial C.C.C.P, en la esquina de la calle Igualdad y Mariño, frente a la plaza Bolívar, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, por un precio de venta de (Bs. 1.500.000,00), el cual debería ser cancelado de contado, y dar respuesta en un plazo de quince (15) días a partir del a fecha de la notificación de la oferta. -que igualmente quedó demostrado de los autos la notificación que les hiciera la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, en su carácter de representante de la empresa VANNY VABGS, C.A., arrendataria del local comercial con mezanine, identificado con el Nº 4, ubicado en el referido centro comercial, dirigida a su persona como representante de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., en respuesta a su ofrecimiento de venta, en donde les participó que no poseía los recursos para cubrir la totalidad de la suma ofertada por la venta del local comercial. -que queda claro que la parte actora no tenía los medios económicos necesarios para satisfacer el ofrecimiento de venta que le hizo, por tal razón, no satisfacía las aspiraciones de su representada como propietaria, por lo tanto, desde ese momento tuvo negado el derecho a ser preferida. Por otra parte igualmente se demostró de los autos, que la venta que le hizo el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR fue efectuada dentro de los 180 días a que alude el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual, no hace necesario una nueva oferta de venta a la arrendataria. -que para demostrar más aun la temeridad de la presente acción, indica que la parte actora, no tenía el derecho para ejercer la presente acción de Retracto Legal en contra de su representada, y en contra de comprador de local comercial, por cuanto, tal como fue acertadamente indicado por el aquo , la parte actora en este caso sociedad mercantil VANNY VABGS, C.A., no se encontraba solvente en los cánones de arrendamiento, tal como lo instituyen los artículo 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no quedando acreditado de los autos, la conducta de buen pagador del arrendatario en los periodos anteriores a la materialización de la venta que le hizo a KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, para así hacerse acreedor al derecho de preferencia retractual arrendaticia. -que es evidente que en la presente causa reinó el principio In dubio pro reo, consagrado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual obliga a los jueces a desestimar la demanda cuando a su juicio no exista plena prueba de los hechos alegados en ella e inclusive, lo faculta para que en caso de dudas sentencie a favor del demandando, ya que sin duda alguna se demostró de los autos, el ofrecimiento de venta que hiciera la sociedad mercantil C.C.C.P., a la sociedad mercantil VANNY VABGS, C.A., la extemporánea participación de VANNY VABGS, C.A., de no cubrir la expectativa de la venta ofrecida, y la insolvencia de este en los cánones de arrendamiento del local comercial que ocupa, en el periodo anterior a la venta materializada. Consta de las actas procesales que en fecha 14-06-2019 (f. 139 al 149 de la2ª pieza) el abogado GASPAR ANTONIO DUBOIS ARISMENDI, asistiendo a la parte codemandada, ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, presentó ante esta alzada escrito de informes en el cual señaló. - que acertadamente como fue indicado por el aquo, y es conocido por todos en el amplio derecho civil, la figura de la confesión solo es procedente si se dan en forma concurrente cada uno de los supuesto establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente: (…omissis…). - que como se puede observar de las actas, tal como lo indicó el a quo, no podemos hablar de la configuración de una confesión ficta por esta parte, ya que si bien es cierto que no pudo comparecer en la oportunidad para ello a dar contestación a la demanda, se demostró de los autos, y como fue indicado en la sentencia objeto de la apelación que en la oportunidad correspondiente para ello procedió en nombre de su representado, a la promoción del material probatorio que sirvió de sustento para desvirtuar la pretensión libelar, siendo así, que antes del vencimiento del lapso para la promoción de las pruebas y al haber comparecido dentro de esa oportunidad procesal a promover las pruebas que sirvieron de base para enervar la pretensión libelar, no pueden hablar de una configuración de la confesión ficta establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. - que quedó demostrado de los autos, la notificación que le hizo a la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, donde se le oferta la venta del local constituido por un (1) local comercial con mezanine, ubicado en el Centro Comercial C.C.C.P, en la esquina de la calle Igualdad y Mariño, frente a la plaza Bolívar, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, por un precio de venta de (Bs. 1.500.000,00), el cual debería ser cancelado de contado, y dar respuesta en un plazo de quince (15) días a partir del a fecha de la notificación de la oferta. - que igualmente quedó demostrado de los autos la notificación que les hiciera la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, en su carácter de representante de la empresa VANNY VABGS, C.A., arrendataria del local comercial con mezanine, identificado con el Nº 4, ubicado en el referido centro comercial, dirigida a su persona como representante de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., en respuesta a su ofrecimiento de venta, en donde les participó que no poseía los recursos para cubrir la totalidad de la suma ofertada por la venta del local comercial. - que queda claro que la parte actora no tenía los medios económicos necesarios para satisfacer el ofrecimiento de venta que le hizo, por tal razón, no satisfacía las aspiraciones de su representada como propietaria, por lo tanto, desde ese momento tuvo negado el derecho a ser preferida. Por otra parte igualmente se demostró de los autos, que la venta que le hizo el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR fue efectuada dentro de los 180 días a que alude el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual, no hace necesario una nueva oferta de venta a la arrendataria. - que para demostrar más aun la temeridad de la presente acción, indica que la parte actora, no tenía el derecho para ejercer la presente acción de Retracto Legal en contra de su representada, y en contra de comprador de local comercial, por cuanto, tal como fue acertadamente indicado por el aquo , la parte actora en este caso sociedad mercantil VANNY VABGS, C.A., no se encontraba solvente en los cánones de arrendamiento, tal como lo instituyen los artículo 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no quedando acreditado de los autos, la conducta de buen pagador del arrendatario en los periodos anteriores a la materialización de la venta que le hizo a KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, para así hacerse acreedor al derecho de preferencia retractual arrendaticia. - que es evidente que en la presente causa reinó el principio In dubio pro reo, consagrado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual obliga a los jueces a desestimar la demanda cuando a su juicio no exista plena prueba de los hechos alegados en ella e inclusive, lo faculta para que en caso de dudas sentencie a favor del demandando, ya que sin duda alguna se demostró de los autos, el ofrecimiento de venta que hiciera la sociedad mercantil C.C.C.P., a la sociedad mercantil VANNY VABGS, C.A., la extemporánea participación de VANNY VABGS, C.A., de no cubrir la expectativa de la venta ofrecida, y la insolvencia de este en los cánones de arrendamiento del local comercial que ocupa, en el periodo anterior a la venta materializada. VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.- ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.- Como fundamento de la acción de retracto legal arrendaticio la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAKHOUR, en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil VANNY VAGS, C.A., debidamente asistida de abogado, señaló lo siguiente: - que su representado suscribió con la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un local comercial con mezzanina, identificado con el número cuatro (4), con una superficie aproximada de setenta y seis metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (76,60 mts²), ubicado en el Centro Comercial C.C.C.P, C.A., dicho local posee las siguientes dependencias, medidas y linderos: Planta baja con un área de treinta y ocho metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (38,30 Mts²), linda por el Norte: Con calle igualdad que es su frente, Sur: Con el local Nº 9, Este: Con local Nº 3, y Oeste: Con local Nº 5. La planta mezzanina con baño incorporado y escalera, tiene una superficie de treinta y ocho metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (38, 30 Mts²), y linda por el Norte: Con calle igualdad, Sur: Con el local Nº 9, Este: Con local Nº 3, y Oeste: Con local Nº 5. - que el día 21 de mayo de 2013, se trasladó el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, al domicilio de su representada, a los fines de notificarle que mediante documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., le vendió el local que mantiene su representada arrendada, al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR. Tal acto fue nuevamente notificado, con el mismo órgano jurisdiccional en fecha 18-06-2013. - que luego de recibida dicha comunicación, su representada se vio en la necesidad de acudir a la Oficina de Registro correspondiente para obtener copia del documento traslativo de la propiedad, y enterarse realmente de los detalles de la negociación. - que efectivamente, la arrendadora de su representada y propietaria inicial del inmueble, vende al referido ciudadano, los locales comerciales 2, 3, 4 del denominado Centro Comercial, por el precio global de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), pagaderos de la siguiente forma: un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) presuntamente pagado en la fecha de la protocolización (equivalente a un treinta y siete coma cincuenta por ciento -37,50%- del valor total), y el saldo, esto es, la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00) con los intereses legales, se pagarán, en nueve (9) cuotas trimestrales y consecutivas de doscientos ochenta mil quinientos cincuenta y cinco bolívares exactos (Bs. 280.555,00). - que de la modalidad de la negociación contenida en el mencionado documento de venta, se llega al a conclusión de que en proporción a las áreas que cada local posee, el valor individual de venta de cada uno de los inmuebles, es el que se determina a continuación: 1.- Local Nº 2, área 41,37 mts², equivalente al doce coma seis mil quinientos veinticinco por ciento (12,6525%), valor quinientos seis mil ciento dos bolívares (Bs. 506.102,00); 2.- Local Nº, área 209 Mts², equivalente al sesenta y tres coma nueve mil doscientos dos por ciento (63,9202%), valor dos millones quinientos cincuenta y seis mil ochocientos nueve bolívares (Bs. 2.556.809,00); 3.- local Nº 4, área 76,76 mts², equivalente al veintitrés coma cuatro mil doscientos setenta y dos por ciento (23,4272%), valor novecientos treinta y siete mil ochenta y nueve bolívares (Bs. 937.089,00). Y en función de las condiciones de pago adoptadas, le correspondería pagar por cada uno, el valor equivalente al 37,50% como inicial, y el saldo, en nueve (9) cuotas trimestrales, iguales y consecutivas. - que la arrendadora, trasladó y constituyó al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, al domicilio de su representada a los fines de notificarle el ofrecimiento en venta del local en la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00). - que su representada responde al ofrecimiento de venta efectuado por la arrendadora de manera auténtica, mediante notificación judicial efectuada el 13 de julio de 2012, con la asistencia de mismo órgano jurisdiccional, con la cual le indica que no posee los recursos suficientes para pagar la cantidad de dinero señalada (Bs. 1.500.000,00) por el local, ya que le parecía excesiva, y por cuanto se le había ofrecido inicialmente en la cantidad de Bs. 800.000,00); en consecuencia solicitaba un avalúo para que determinara el valor y proceder de la negociación. - que vista esa situación, y luego la venta celebrada por un precio inferior al ofrecido y en condiciones más favorables a las ofrecidas inicialmente, es por lo que concluyen que le genera el derecho de retracto a su representada, previsto en el artículo 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en efecto, a su representada le ofrecieron el local en venta por Bs. 1.500.000,00, de contado, y posteriormente el mismo loca, donde su representada es arrendataria, fue vendido por Bs. 937.089,00, y en una negociación a crédito, violándose en consecuencia el derecho de preferencia ofertiva que tenía su representada. - que dicho traslativo de propiedad, se efectuó en total contravención al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en absoluta violación de derecho de Preferencia Ofertiva que le asiste a su representada, ello al estar en condición de arrendataria de tal inmueble por más de dos (02) años, y manteniéndose solventa, según consta de recibos y expediente de consignación, como especialmente lo señala el artículo 42 del decreto-ley, siendo pues del todo procedente al efectuarse la oferta conforme los requisitos previstos en la norma, pero luego celebrada la operación de compra venta, en condiciones de precio y forma de pago, más favorables a las originalmente ofrecidas, tal y como lo señala el artículo 48, literal c, conjuntamente con el artículo 47, ambos del referido decreto, surgiendo así la consecuente acción que se aquí se pretende. - que ratifica que su representada se encuentra dentro del supuesto contenido en la norma, que le genera el derecho a la preferencia ofertiva. -que tal derecho supone que cuando el arrendador desee dar en venta el inmueble arrendado, debe previamente ofrecérselo a la arrendataria de forma auténtica y cumpliendo unos parámetros que la propia ley señala, deberá indicar su voluntad de vender, el precio, las condiciones de la venta y las modalidades de la negociación, las cuales deberán mantener inalterables en futuras negociaciones (parte in fine del artículo 44 DLAI). Siendo cierto que en ese caso la propietaria arrendadora realizó la oferta, pero no cumplió en definitiva con la comentada disposición, ya que alteró en perjuicio de su representada, las condiciones ofrecidas para celebrar la negociación. - que como consecuencia de la falta por parte del arrendador de seguir el procedimiento antes referido, establecido en los artículo 42 al 46 de la precitada ley, procedimiento que, como señalaron, resultó del todo soslayado, nace así pues la acción de retracto legal arrendaticio que se intenta, al celebrarse el negocio jurídico traslativo de propiedad. -que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala en sus artículo 42, 43, 47 y 48 lo siguiente: (…omissis…). - que dado que su mandante ha estado en condición de arrendataria por más de dos años, en virtud de que la relación contractual dio inicio desde el día primero (1°) de febrero de 2007, previa suscrición de la escritura contentiva del a relación contractual, y al mantenerse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, sumado a no haber cumplido el arrendador con “el mantenimiento de la oferta pasada inicialmente a su representada, al vender el local comercial por un precio inferior y en condiciones más favorables, vulnera la oferta preferente al arrendatario. Por su parte, la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., debidamente asistida por la abogada ANTONIA BELLO CASTILLO, contestó la demanda en los siguientes términos: - que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en derecho, la demanda incoada en contra de su representada, la sociedad mercantil CCCP, C.A., por parte de la sociedad mercantil VANNY VABGS, C.A. - que en la notificación judicial se dejó establecido que de estar interesada en la compra del inmueble en cuestión, la arrendataria debería notificar por vía indubitable su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor en un plazo de quince (15) días continuos de conformidad con lo establecido en la ley que rige la materia, y de no hacerlo la propietaria arrendadora quedaría en libertad de vender a terceros interesados bajo la modalidad y condiciones que creyere conveniente. - que la notificación fue recibida y firmada en la misma fecha por la representante de la empresa, ciudadana LAURA IBRAHIM de ZANKOUR. - que desde la fecha de la notificación 22-06-2012, hasta el día 09-07-2012, fecha en la que la arrendataria introduce la solicitud de notificación para dar respuesta a la oferta de venta habían transcurrido 17 días, es decir, le había caducado el plazo de quince días establecidos en la ley para responder su negativa o aceptación a la oferta de venta, y que es lo mismo, no dio cumplimiento a lo establecido en el Parágrafo único del artículo 44 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, el cual establece que: (…omissis…). - que el mismo abogado establece en su libelo que fue el día 13 de julio que el tribunal tercero de Municipio de este Estado, notificó respuesta de la arrendataria a su representada, es decir, fuera del término establecido por la ley. - que en la extemporánea notificación igualmente la arrendataria demandante notificó a su representada que no poseía los recursos para cubrir la totalidad de la suma ofertada, ni le propuso oferta que pudiere satisfacer las aspiraciones de su representada, y ahora cual Pitágoras cálculos matemáticos para dar valor al inmueble que ocupa en su condición de arrendataria, sin saber de donde obtiene ese precio que estima al mencionado local comercial que ocupa como inquilina, ya que del documento de venta inserto a los autos del expediente quedó evidenciado que se hizo una venta global que incluía el local que la demandante ocupa como inquilina, por un solo precio, y no por el precio que aduce el abogado de la demandante en su libelo de demanda, no estable el documento de venta que el local que ocupa se vendió por un determinado precio, como lo inventa el abogado actor en su libelo de demanda producto de su imaginación, el precio de venta global por los tres locales allí descritos fue la suma de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,00), no se dio precio por unidad, como pretende dejar sentado el abogado de la demandante, no obstante la parte actora que es arrendataria de un local de los tres locales dados en venta pretende subrogarse en la compra venta de los tres locales vendidos de forma global, sin ser arrendataria de los otros dos locales, por lo que mal podría pretender subrogarse en el mencionado instrumento de compra venta, esto es que se traslade a su favor todos los efectos del contrato de venta, si no ocupa como arrendatario todos los inmuebles sobre el cual se encuentra el local vendido, siendo ello así, es de mediana claridad que operó la excepción establecida en el artículo 49 de la ley que rige la materia, que establece que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado, y que hace improcedente la presente acción. - que la demandante siempre estuvo en conocimiento de la negociación, así lo deja ver, al formar el expediente de consignación distinguido con el Nº 499-13, de la nomenclatura del Juzgado Tercero de Municipio, donde el apoderado de la empresa demandante, mediante diligencia suscrita en el mes de agosto, consigna el canon de arrendamiento del mes de julio del año 2013, a favor del nuevo propietario adquiriente de los locales de manera global, y en diligencia de fecha 07-08-2013 reconoce y ratifica como nuevo propietario del local al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, pretendiendo desconocer ahora la notificación de venta que se le efectuara, y en donde no ejerció el derecho ofertado, alegando a su favor su propia torpeza. - que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: (…omissis…). -que la parte demandante en su escrito libelar, demanda la falta de notificación de venta, y así mismo alega la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, pero en las actas procesales que conforman el expediente no se encuentra acreditada ninguna prueba de solvencia de la arrendataria en el pago de dichos cánones, lo que hace pensar que no existe tal solvencia, requisito indispensable para que pueda ser admitida la demanda por retracto legal arrendaticio, no existiendo prueba alguna de que la arrendataria haya pagado cánones de arrendamiento a su representada, y mucho menos el nuevo propietario haya recibido pago alguno en los meses comprendidos en los meses de febrero a junio del año 2013, mes en que interpone la demanda a su representada. - que el máximo tribunal ha establecido en diferentes decisiones, y en sentencia 084 de fecha 14-04-2011, caso Félix González Belandria contra Alhedicperi, C.A, criterio que ratifica el fallo de fecha 26-04-2010, caso Freddy Orlando Calatayud Pereira contra Carmelo Venancio Alvarado León y otro, lo siguiente: artículo 42: (…omissis…). - que de la sentencia transcrita en el caso que les ocupa, significaría que la demandada debió estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para el mes de junio del año 2013, fecha de la interposición de la demanda en cuestión. Ahora bien, de la simple lectura del expediente de consignaciones que lleva Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, expediente Nº 499-13, la arrendataria viene consignando cánones de arrendamiento a favor de la arrendadora original, es decir, la sociedad mercantil CCCP, C.A, sin que esta estuviere en conocimiento de tal situación, y tales consignaciones las viene haciendo de la manera que a ella mejor le conviene, es decir, sin tomar en cuenta lo establecido en la ley que rige la materia, es decir, violando lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que de manera clara y categórica dejó sentado el legislador con relación a las consignaciones efectuadas a favor del arrendador lo siguiente: (…omissis…). - que el lapso para consignar los cánones es de quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad, eso equivale a decir que la demandada ha incumplido con lo establecido en la ley, ya que de la simple lectura del contrato de arrendamiento en su cláusula segunda se establece que el plazo del contrato celebrado en fecha 06-02-2007, se inicia el día 01-02-2007, eso significa que como la arrendataria se negó a pagarle personalmente a la arrendadora ya que venía haciendo regularmente su pago hasta el mes de enero del año 2013, fecha en la cual tomó una actitud nada amistosa, y prefirió consignar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2007, debió consignar dicha mensualidad dentro de los quince días siguientes a su vencimiento, es decir, a mas tardar el día 16-02-2013, y así sucesivamente debió consignar los meses subsiguientes, eso en cumplimiento de lo establecido en el artículo 51 antes citado, y de las actas que conforman el expediente de consignación, la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, hoy parte actora, mediante escrito dirigido al tribunal de consignaciones, participa que abonó a la cuenta del tribunal, la suma de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) con los cuales cancela a favor de su representada los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y marzo del año 2013. -que comenzó extemporáneamente a pagar en abierta violación lo establecido en la legislación que rige la materia, por lo que las consignaciones extemporáneas se consideran como no efectuadas. - que si la arrendataria viene consignando cánones de arrendamiento a favor de la arrendadora ha debido dar cumplimiento a la ley, y además de consignar los cánones de arrendamiento dentro del plazo establecido, y cumplir con ella en todo lo concerniente a que la arrendadora se entere de tales consignaciones, es por ello que el artículo 53 de la referida ley, establece que el arrendatario tiene la obligación de aportar los inmobiliarios establece que el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación de beneficiario dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a la primera notificación. -que siendo su caso, fue notificada en fecha 25-07-2013 en la sede del Juzgado Tercero en donde acudió a informarse de una situación que le competía, desde la fecha de la primera consignación ocurrida el día 20-03-2013, habían transcurrido ciento veinticinco (125) días desde la fecha de la primera consignación, cuando la ley establece treinta (30) días continuos después de efectuada la primera consignación, así mismo para el caso de que fuera imposible la localización de el arrendador, establece la ley, que la arrendataria deberá solicitar un cartel de notificación y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble en el mismo plazo de treinta (30) días siguientes a la primera notificación, y de la lectura del expediente de consignaciones el cual consignará en la oportunidad correspondiente se puede ver claramente que el mencionado cartel fue expedido por el tribunal de consignaciones en fecha 20-05-2013, en un diario que ni siquiera está identificado en el ejemplar que consigna la arrendataria, es decir, fuera del término establecido en la ley, y como quiera que cuando la notificación al beneficiario no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada. Por su parte, el codemandado, ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, debidamente asistido por la abogada ANTONIA BELLO CASTILLO, contestó la demanda en los siguientes términos: - que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en cuanto al derecho, la demanda incoada en su contra. - que no es cierto que la empresa demandante desconociera la negociación que efectuó de manera global sobre los locales comerciales distinguidos con los números 2,3 y 4 del cual es inquilino de uno de ellos la empresa demandante, ya que una vez comprado los inmuebles en cuestión le notificó en julio de 2013, que era el nuevo propietario de los referidos inmuebles que forman parte del centro comercial CCCP, C.A., en razón de la compraventa que celebró sobre los ya mencionados locales de manera global, advirtiéndole que a partir de esa fecha, todo lo concerniente al contrato de arrendamiento que celebró la empresa demandante sobre el local Nº 4, debía notificárselo a él, en condición de nuevo propietario ya que se subrogaba en el mismo, dando cumplimiento así a las previsiones contenidas en el artículo 42 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, situación que fue aceptada por la empresa arrendataria, ya que a partir del mes de agosto de 2013, y por diligencia de fecha 07-08-2013, efectuada en el expediente de consignaciones que lleva el Juzgado Tercero de Municipio Mariño, distinguido con el Nº 499-13, el abogado Alejandro Canónico, en su condición de apoderado de la empresa consignante, reconoce su condición de propietario del local que ocupa como arrendataria y abona a su favor el cánon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto del 213, y así ha venido haciéndolo sucesivamente desde el mes de agosto, es decir, después de haber introducido ésta demanda, por lo que mal puede ahora demandar la falta de cumplimiento de las previsiones contenidas en Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a la notificación del arrendatario. - que ahora la parte actora, que es arrendataria de un local, de los tres locales dados en venta, pretende subrogarse en la compra venta de los tres locales vendidos en globo, sin ser arrendataria de los otros dos locales que fueron vendidos, por lo que mal podría pretender subrogarse en el mencionado instrumentote compra venta, esto es que se traslade a su favor todos los efectos del contrato de venta, si no ocupa como arrendatario todos los inmuebles sobre el cual se encuentra el local vendido, siendo ello así de mediana claridad que operó la excepción establecida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado, y que hace improcedente la presente acción.. VII.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.- ADMISION DE LA DEMANDA La preferencia ofertiva esta prevista en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Respecto al retracto legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. La norma anteriormente transcrita establece la preferencia ofertiva y el retracto legal, operando el primero de los casos en el supuesto de que el arrendador vaya a vender el inmueble, y por ende, el arrendatario tendrá preferencia con respecto a cualquier tercero. Ahora bien, establece la norma que será acreedor a la preferencia ofertiva el inquilino que posea más de dos (2) años como tal, siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por supuesto, que pueda satisfacer las pretensiones del arrendador, es decir, en cuanto al precio; lo cual significa, en primer término, que el arrendador esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble. Así pues, es criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia, que para la existencia del derecho de preferencia o tanteo legal, es menester la concurrencia de los siguientes requisitos: a) Es un derecho exclusivo del arrendatario. b) La existencia de un contrato de arrendamiento cuyos efectos temporales sean iguales o superiores a dos (2) años. c) La solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, y d) La voluntad del propietario arrendador de vender el inmueble arrendado. El segundo de los casos, el retracto legal arrendaticio, cual es la pretensión vertida en el escrito libelar, exige que el arrendatario cumpla con las mismas condiciones previstas en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que el arrendatario “tenga más de dos (2) años como tal, y siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”. A los efectos de precisar cual es el instrumento legal aplicable al caso bajo estudio, sí es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o bien, la actualmente vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en ese sentido se debe puntualizar que la venta o negociación que dio lugar a la presente demanda se efectuó en fecha 14-11-2012, cuando se encontraba vigente la primera de las leyes mencionadas, por lo cual para este asunto son aplicables las disposiciones legales contempladas en la misma, que van desde el artículos 42 al 49. Precisado esto, se observa que de acuerdo a la Ley Especial Inquilinaria, concretamente al contenido de los artículos 42 y 43, se requiere para que la demanda sea admitida que se cumplan tres condiciones de manera concurrente y obligatoria, la primera, que el accionante sea el arrendatario del inmueble objeto de la venta, la segunda, que se encuentre solvente en el pago de sus obligaciones inquilinarias, especialmente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo que abarque el momento en que se realizó la presunta venta y la fecha de interposición de la demanda, y en tercer lugar, que la acción se ejercite dentro del lapso temporal previsto en la norma, que es de cuarenta (40) días calendario desde el momento en que el arrendatario presuntamente afectado tenga conocimiento de la venta efectuada sobre el inmueble que ocupa bajo esa condición de inquilino. Sobre este punto conviene traer a colación un extracto de la sentencia N° 0517 emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 3 de agosto del 2018, en el expediente 17-0810 en la cual se clarifica y explica lo antes señalado, a saber: “… A este respecto, es de suma importancia para esta Sala aclarar que la finalidad del lapso de caducidad es la materialización de la seguridad jurídica y el aseguramiento, de esa forma, de que tras el transcurso del lapso que preceptúa la ley, se extinga el derecho de toda persona al ejercicio de la acción que el ordenamiento jurídico le proporcione; ello para evitar que acciones judiciales puedan proponerse indefinidamente en el tiempo, lo cual, obviamente, incidiría negativamente en la seguridad jurídica, toda vez que los lapsos procesales legalmente fijados y jurisdiccionalmente aplicados no pueden considerarse “formalidades” per se, sino que estos son elementos temporales ordenadores del proceso, esenciales al mismo y de eminente orden público, en el sentido de que son garantías del derecho de defensa de las partes que por ellos se guían (debido proceso y seguridad jurídica), así se determinó en los fallos nros. 208/2000, 727/2003 y 685/2016. Así las cosas, se observa que el Título VI, denominado “De la Preferencia Ofertiva y del Retracto legal Arrendaticio”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que: “Artículo 43. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”. …Omissis… “Artículo 47. El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”. (Subrayado de esta Sala). De lo anterior, se colige claramente que el lapso de los cuarenta (40) días calendario, previsto en la referida norma, es de caducidad, por cuanto determina los plazos dentro de los cuales el arrendatario o la arrendataria, dependiendo de la forma como adquiere conocimiento de la enajenación, debe ejercer útilmente su derecho de retracto legal arrendaticio, para hacer valer su derecho de preferencia. En el caso analizado, con el propósito de determinar si la presente demanda es admisible o no, se debe verificar si se cumplen los tres requisitos concurrentes antes mencionados, contemplados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observándose en cuanto al primero, el relacionado con la condición del actor como arrendatario del inmueble objeto de la venta cuyo retracto se persigue por esta vía, que no existen dudas sobre la condición del ciudadano FARIZ WADIH ZAKHOUR BITAR como arrendatario del inmueble constituido por un local comercial con mezzanina, ubicado en el centro comercial C.C.C.P, C.A., ya que en el libelo de la demanda señala expresamente ese hecho y se aporta en prueba de ello el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, en fecha 06-02-2007, quedando anotado bajo el Nº 17, Tomo 22, de los libros llevados por dicha Notaría, que suscribió con la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., y del cual se desprende que la ciudadana DAYSI DEL VALLE VALDIVIESO, actuando en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., denominada la arrendadora por una parte, y por la otra la sociedad de comercio VANNY BAGS, C.A., representada por su director FARIZ WADIH ZAKHOUR BITAR, denominado el arrendatario, suscribieron el referido contrato, adicionalmente consta que la parte demandada, KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, y la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., en sus escritos de contestación admiten dicha condición y hacen referencia directa al mencionado contrato de arrendamiento, cuando expresamente sostienen, el primero que “…no obstante que la parte actora que es arrendataria de un local de los tres locales dados en venta…” y el segundo de los nombrados que “…niega que la empresa demandante desconoce la negociación que efectuó de manera global sobre los locales comerciales distinguidos con los números 2, 3 y 4 del cual es inquilino de uno de ellos es la empresa demandante...” Sobre la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, se debe puntualizar que según los alegatos de la parte accionada, la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A., y el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, consta que se alega que la empresa demandante no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento durante los meses de febrero a junio del año 2013, y en prueba de ello se aporta a los autos copia fotostáticas del expediente de consignaciones Nº 499-13 llevado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, cursante desde el folio 162 al 331, del cual se infieren varias circunstancias que a continuación se menciona, a saber: “... que mediante escritos de fechas 20-03-2013, 10-04-2013, 10-05-2013, 07-06-2013, 11-07-2013, 09-08-2013, 16-09-2013, 14-10-2013, 19-11-2013, 16-12-2013 suscritos por la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, procedió en su carácter de Directora de la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A, a consignar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013, consignando a tales efectos la suma de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), y dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) por cada mes, los tres primeros mediante cheques Nº 26066993, 44067033, 44067033, y el resto mediante depósitos bancarios Nº 058262947, 061654127, 065605494, 069455901, 072269346, 076585567, 080218406, 085372061, respectivamente, a favor de la cuenta 50076710061648133, aperturada por orden del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta a nombre de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A. En aras de determinar si el actor como arrendatario se encontraba solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, se debe establecer que de acuerdo al contenido del contrato, se acordó que el pago de las mensualidades locatarias se haría por mensualidad anticipada, y en concordancia con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la fecha tope para cada consignación era el 20 de cada mes, ya que se debe dejar transcurrir íntegramente los cinco (5) primeros días de cada mes, conforme a lo convencionalmente pactado, más los quince (15) días que conforme al artículo 51 eiusdem se conceden para que se efectúen las consignaciones arrendaticias, y adicionalmente se deben efectuar las correspondientes notificaciones del beneficiario dentro de un plazo no mayor a los treinta (30) días conforme a lo dispuesto en el artículo 53 de la ley mencionada. De acuerdo a estos parámetros legales, se observa que en el asunto estudiado, con respecto a la solvencia durante el periodo comprendido entre noviembre de 2012 y julio de 2013, es decir, desde el 14-11-2012, fecha en que se protocolizó la venta, hasta la fecha en que se propuso la presente demanda, consta que las consignaciones imputables a los meses de noviembre, diciembre y enero se recibieron de manera voluntaria por la parte co-demandada, según copia de recibos que riela al folio 176 de la 1ª pieza del expediente; el cánon de arrendamiento imputable a los meses de febrero y marzo de 2013 se efectuó de manera conjunta, mediante consignación efectuada el día 20 de marzo del año 2013, y las imputables a los meses de abril en adelante del mismo año, se efectuaron los días 10-04-13, 10-05-13, 07-06-13, 11-07-13, 09-08-13, 16-09-13, 16-09-13, 14-10-13, 19-11-13 y 16-12-13, respectivamente, lo que quiere decir que con excepción de la consignación correspondiente al mes de febrero del 2013, que se hizo con retraso, conjuntamente con la de marzo, las demás se hicieron de manera tempestiva antes de la fecha límite antes mencionada, y aunado a ello se cumplió con el trámite de la notificación en cada caso, ya que existe evidencia según el contenido del expediente, que luego de agotarse el trámite de la notificación personal, y el mismo fuera infructuoso, se procedió a cumplir con la notificación cartelaria dentro del lapso señalado en la norma, ya que emerge de los folios 190, 194 y 210 de la 1ª pieza, que cursa la comparecencia del alguacil del tribunal mediante la cual dice que “…No le fue posible efectuar a la beneficiaria arrendadora la notificación de la consignación…”, y asimismo, según las fotocopias suministradas de los carteles publicados en fechas 25-05-2013, 12-06-2013 y 24-07-2013, se informa al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR (parte co-demandada en este juicio) como propietario del inmueble, sobre la referida consignación. Es necesario precisar que a pesar del retraso resaltado en la consignación que se hizo para pagar el cánon de arrendamiento imputable a febrero del 2013, no se puede considerar al arrendatario en situación de insolvencia, ya que por mandato legal, –artículo 34, a) de le Ley de Arrendamientos inmobiliarios- para considerar al arrendatario en situación de insolvencia éste debe dejar de pagar 2 o más mensualidades y no una sola, como ocurrió en este caso. Con respecto al lapso de caducidad que contempla el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que es de cuarenta (40) días consecutivos contados desde el momento en que el arrendatario afectado tiene conocimiento formal sobre la venta efectuada sobre el local que ocupa como arrendatario, se observa que en este asunto en particular, en fecha 22-06-2012, el actor en su carácter de arrendatario fue notificado sobre la venta del inmueble a favor del ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, por intermedio del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, tal y como se puede apreciar del acta levantada en fecha 19-06-2013, y que éste a los cuarenta (40) días siguientes, concretamente en fecha 08-07-2013 antes de que precluyera el referido lapso de caducidad, procedió a interponer la presente demanda, lo que conlleva a establecer que la presente demanda se propuso en tiempo hábil, y por consiguiente, no operó la caducidad de la acción alegada por la parte accionada en sus escritos de contestación ambos de fecha 28-01-2014, cursantes en los folios 129 al 136 y 137 al 139, respectivamente. Y así se establece.- PROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE PREFERENCIA OFERTIVA El retracto legal se encuentra contemplado en el artículo 1.546 del Código Civil y asimismo en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que era la norma vigente para la fecha en que se propuso la presente demanda, y en ese sentido se debe señalar que de acuerdo a la ley especial inquilinaria, concretamente al contenido del artículo 42 el cual establece que: ”La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”, se requiere el cumplimiento de requisitos para que dicha acción se pueda ejercer, de lo copiado es evidente que en primer lugar se requiere que el accionante lo sea el arrendatario del inmueble; en segundo lugar que ese arrendatario se encuentre solvente en el pago de sus obligaciones inquilinarias, especialmente en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a ese periodo, y en tercer lugar, que la acción se ejercite dentro del lapso temporal previsto en la norma, que es de cuarenta (40) días calendario desde el momento en que se protocoliza la venta del bien. Vale decir, que conforme al criterio de la Sala de Casación Civil este derecho no aplica a los casos en que el arrendatario ostente la posesión de una parte del bien arrendado, puesto que la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido. Al respecto, la Sala, en fallo del 18 de octubre de 1999 (Comercial Robert`s C.A. c/ Said Nicolás Rahal El Khouri), estableció que para la fecha de promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (27 de septiembre de 1947), no existía en Venezuela el actual régimen de propiedad horizontal, por lo cual resultaba legalmente imposible la venta de, por ejemplo, apartamentos, que si bien fuesen individualizables, formasen parte de un edificio. Una vez promulgada la Ley de Propiedad Horizontal, tal posibilidad se dio, indicándose que para esos casos era necesaria la existencia del documento de condominio debidamente protocolizado que permitiese la venta individual del apartamento, oficina, o la porción de un edificio. Este criterio se ha mantenido, pues el mismo está plasmado no solo en el artículo 1.546 del Código Civil, sino también en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (21 de octubre de 1999), que en su artículo 49 establece “...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...”. En fecha más reciente y en un caso resuelto por el Juzgado Superior Accidental de este Estado, la Sala en sentencia N° RC.000240 dictada en fecha 13-04-2016 en el expediente N° 15-578, con la ponencia del magistrado presidente Dr. GUILLERMO BLANCO señaló lo siguiente: “…Ahora bien, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, delatado como falsamente aplicado, establece la improcedencia del retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, tal y como fuera analizado en la denuncia que precede. Por su parte, el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalado como erróneamente aplicado, preceptúa que la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste. En el presente caso, el juez de la recurrida declaró la inadmisibilidad de la demanda luego de que determinó: “que el retracto legal, no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste”, aplicando la norma jurídica destinada a regir el hecho, de que en este caso, el bien inmueble de cual forma parte el ocupado por el arrendatario fue enajenado de manera global, supuesto en el cual la arrendadora no estaba obligada a hacerle tal ofrecimiento aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, en tanto la prelación o preferencia solo está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter, y, no a la totalidad del mismo. En caso similar al sub iudice sobre la procedencia del derecho de preferencia ofertiva al arrendatario en los casos de venta global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda o local del inmueble arrendado, esta Sala en sentencia Nº 62 de fecha 8 de febrero de 2012, expediente Nº 2011-000470, caso: DISCALTEX, C.A., contra las empresas CENTRO OCCIDENTAL DE INVERSIONES SOCIEDAD ANÓNIMA (CODISA) y COPORACIÓN INMOBILIARIA CENTRO OCCIDENTAL, S.A., (CICOSA), indicó: “…En modo alguno puede considerarse violatorio de los derechos de los inquilinos, cuyo quebrantamiento alega el recurrente, pues se trata de una excepción legalmente prevista a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que él tiene de subrogarse en el lugar de quien adquiere el predicho bien inmueble, la cual opera cuando existe una enajenación total de ese inmueble con respecto al que el bien dado en arrendamiento constituya una fracción, tal como se plantea en el caso particular. En el texto legal vigente para el momento en la cual se presentó la demanda que rige la materia de arrendamientos inmobiliarios, no existe ninguna disposición que derogue –como pretende el recurrente- la excepción bajo análisis contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no es posible darle cabida a su alegato, en cuanto a que el ofrecimiento de venta de la totalidad de los dos inmuebles que le fue hecho por las arrendadoras-propietarias mucho antes de concretar la venta de los mismos con la ciudadana Susana Wu Wu (supra identificada), constituya el otorgamiento del derecho de preferencia ofertiva, pues precisamente la ley por vía de excepción suprime ese derecho de preferencia al arrendatario en el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso sometido a consideración de la Sala, por lo que en el caso particular no resultaba aplicable el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, denunciado por falta de aplicación por el formalizante. Así queda establecido. En aplicación de los criterios jurisprudenciales supra transcritos, resulta determinante para considerar la procedencia o no del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario, en casos como el que hoy se plantea, tener en cuenta que el inmueble corresponda al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo arrendado no sea la totalidad del inmueble sino una fracción del mismo…”. (Resaltado de la sentencia).. …” Bajo tales consideraciones, estudiados los alegatos y probanzas aportados a este proceso se advierten varias situaciones que a continuación se detallan: La primera, que se incumplió con el parágrafo primero del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, toda vez que según emana del mérito probatorio que se extrae de las pruebas documentales cursantes desde el folio 143 al 152, consta que el actor luego de que fue notificado sobre la intención de vender el inmueble a favor de un tercero, es decir, del codemandado ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, procedió a dar respuesta a la oferta por intermedio del abogado ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLA, cuando habían transcurrido mas de los 15 días calendarios a los que hace mención la norma, contados desde el 22-06-2012 exclusive, ya que lo hizo el día 13-07-2012, concretamente cuando habían pasado 21 días consecutivos. También emana de dicha propuesta ofrecida por intermedio del Juzgado Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, que el actor rechazó la misma, toda vez que no la aceptó sino que por el contrario expreso lo siguiente: “... Que sobre el ofrecimiento en venta del local comercial arrendado por el precio de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), y que en atención y respuesta al mismo conforme al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicita que se le notifique a La Arrendadora que no posee la totalidad de los recursos para cubrir la totalidad de la suma ofertada por cuanto inicialmente la arrendadora le ofertó por la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) que es la cantidad que podría satisfacer realmente en la oferta realizada, y que considera pertinente que se realice una experticia complementaria consistente en avalúo de dicho inmueble a los fines de determinar y sincerar con cifras reales el valor del inmueble ofertado y que así exista equidad y certeza en la negociación propuesta por La Arrendadora. Con todo lo dicho queda en evidencia que la codemandada C.C.C.P, C.A., desde ese momento quedó en libertad de dar en venta el inmueble a un tercero como en efecto lo hizo cuando enajenó el bien a favor del codemandado antes señalado KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR. Vale destacar que si tomáramos como hipótesis cierta que la respuesta ofrecida por el actor a la empresa hoy codemandada se hubiera hecho de manera oportuna, la misma tampoco hubiera generado el efecto de evitar que el propietario quedara en libertad para enajenar el bien a otra persona sea esta natural o jurídica, dado que en la respuesta ofrecida como ya se especificó se limitó a señalar que el precio era exagerado y que “no poseía la totalidad de los recursos para cubrir la totalidad de la suma ofertada por cuanto inicialmente se le ofertó por una cantidad distinta”, lo cual a criterio de quien resuelve en segunda instancia equivale al rechazo de la oferta que se hizo a su favor, por lo cual se concluye sin que exista lugar a dudas que en este asunto no se configuraron los supuestos que regula el artículo 48 eiusdem vinculados con la procedencia de la acción, los cuales tienen que ver, el primero con la ausencia de notificación, en virtud de que como ya se mencionó, el arrendatario hoy demandante expresó su respuesta a la oferta de venta fuera de la oportunidad legal, y la segunda, debido a que de haberse efectuado la misma en tiempo hábil, esto es, a los 15 días siguientes al momento en que se le hizo la oferta de venta, la respuesta del arrendatario hoy demandante, comunicado mediante la aludida notificación judicial evacuada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, no fue asertiva, ya que de su sola lectura se infiere que no contiene la aceptación de la oferta en los términos y condiciones en que se formuló, sino mas bien un claro desacuerdo con los términos en que se planteó la misma, por lo cual no existía impedimento para que el propietario, hoy parte co-demandado, quedara en libertad de ofertar el bien a terceros en condiciones distintas a las especificadas anteriormente. Por último, en cuanto a la denuncia que se formula en torno al incumplimiento del artículo 49 de la misma Ley por parte de los demandados, quienes sostienen que la venta se hizo en forma global, y no individual, se observa en primer lugar, que según el documento de condominio que riela desde el folio 18 al 28, la empresa codemandada C.C.C.P, C.A., era la exclusiva propietaria del Centro Comercial C.C.C.P, y los diez locales que lo conforman, identificados desde el número 1 al 10, de los cuales según las notas y asientos plasmados en el documento que se anexó al expediente se enajenaron los identificados con los números 2 (local que se menciona en el documento de venta que dio lugar a esta demanda), 3 (local que se menciona en el documento de venta que dio lugar a esta demanda) y 4 (que es el local arrendado por el actor y objeto de este juicio). Es decir, según lo que se aprecia del contenido del mencionado documento, la empresa co-accionada, como propietaria del Centro Comercial C.C.C.P y de los 10 locales que lo conforman, enajenó varios de los mismos a terceras personas, y para el momento en que efectuó la venta de los locales 2, 3 y 4, aun mantenía la propiedad de los locales identificados con los números 1, 5, 6, 7, 8, 9 y 10. Si bien estas apreciaciones se sustentan en los asientos y notas sobrescritas en el documento de condominio del Centro Comercial, el cual -como se dijo- riela desde el folio 18 al 28 de la segunda pieza del expediente, no son del todo fehacientes, ya que en su lugar se debieron promover otras pruebas, como por ejemplo la prueba de informes dirigida al Registro Inmobiliario de los Municipios Mariño y García de este Estado, a fin de que informara sobre las ventas realizadas y si para el momento en que se protocolizó el documento de venta que le hiciera al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, la co-demandada aun conservaba la propiedad de otros locales comerciales de ese mismo Centro Comercial, lo que permite concluir que la venta objeto de esta controversia no fue global como se alega, sino que versó sobre varios inmuebles que eran propiedad de la empresa accionada dentro de los cuales se encuentra el local ocupado por el actor en calidad de arrendatario. Diferente sería la situación si se tratara de la venta íntegra o global de los 10 locales comerciales que conforman el referido Centro Comercial, o bien, que la misma hubiera versado no solo sobre los locales 2, 3 y 4, sino también sobre todos aquellos que para ese momento se encontraban dentro de la esfera patrimonial de la empresa vendedora, es decir, los identificados con los números 1,5, 6,7, 8, 9 y 10, que según como se desprende del aludido documento de condominio, pareciera que aun son de la propiedad de la co-codemandada. Con esto se quiere significar que la referencia que contempla el precitado artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se debe enfocar como la venta de todos y cada uno de los locales, apartamentos y anexos que conforman un inmueble en su conjunto, que sean de la exclusiva propiedad del arrendador, por lo tanto, por el solo hecho de que se enajenen uno o varios de los locales de manera conjunta, mediante un mismo documento, como ocurrió en este asunto, no es un motivo suficiente para que se configure la referida causal de improcedencia, pues -se insiste- para hablar de transferencia global, es requerido que la venta que presuntamente infringe el derecho de preferencia ofertiva abarque no solo el bien arrendado, sino sobre todos los locales, oficinas o viviendas que conforman el inmueble donde los mismos están edificados. Basado en lo señalado, en vista de que según documento protocolizado en fecha 14-11-2012, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, anotado bajo el N° 2012.2521, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, Número 2012.2522, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3969 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, Número 2012.2523, Asiento Registral 1 de inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3970 y correspondiente al Libro de Folio Real del 2012, la venta recayó sobre 3 locales comerciales propiedad de la empresa codemandada, según documento de condominio, y no sobre todos los inmuebles que para ese momento eran propiedad de la empresa C.C.C.P, C.A., se desestima el alegato sobre la improcedencia de la demanda sustentado en el artículo 49 de la indicada Ley Especial. Sobre la interpretación y el enfoque que se le debe asignar a la norma mencionada, al sentido y alcance de lo que significa “transferencia global”, la Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia RC.000633, dictada el 12 de diciembre de 2018 en el expediente 2018-16-434, estableció con respecto a la aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario lo siguiente: “…Las cosas, riela al folio 16 de la primera pieza del expediente principal, contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ruperto Fernando Alzuru Hernández (arrendador) y el ciudadano Iván José Canela Mendoza, en representación de la sociedad mercantil Industrias Musicales ´Pablo Canela`, C.A. (arrendataria); mediante el cual el primero da en arrendamiento al segundo un inmueble, cuyas características se aprecian en la primera cláusula del mismo, el cual es del siguiente tenor: “…PRIMERA.- EL ARRENDADOR` da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA` dos [2] locales comerciales y anexos de la planta de un edificio, marcado con los Nros. 29-32 y 29-42, ubicados en la carrera 21 entre calles 29 y 30, de la ciudad de Barquisimeto, municipio Irribarren del estado Lara…”. (Negrillas, mayúsculas y del texto). Desprendiéndose de dicha cláusula que el objeto del aludido contrato de arrendamiento versa sobre dos (2) locales comerciales y anexos de la planta de un edificio, marcado con los Nros. 29-32 y 29-42. Por su parte, la jueza ad-quem, en la recurrida estableció lo que sigue: “…Por otro lado es importante señalar que es claro el contrato de arrendamiento privado, marcado ´B` e instrumento fundamental de la demanda, al establecer en su cláusula primera, al establecer lo siguiente: El Arrendador`, da en arrendamiento a ´La Arrendataria` dos [2] locales comerciales y anexos de la planta baja de un edificio, marcados con los Nros. 29-32 y 29-42, ubicados en la carrera 21 entre calles 29 y 30, de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara.`, por lo que quedó suficientemente demostrado que la relación contractual surgida por las partes de la presente traba, es sobre estos dos locales identificados con los números 29-32 y 29-42 y sus anexos, que forman parte de un edificio y que se encuentran en su planta baja, por lo que no están dadas las condiciones a los fines de que prospere la presente causa, tal como lo estipula el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo evidente para quien aquí suscribe, que el presente recurso de apelación no debe prosperar en derecho, como así se hará constar en la parte dispositiva que se dicte en la presente sentencia. Así se decide…”. Evidencia la Sala que efectivamente la jueza de alzada le atribuyó una mención que no contiene al aludido contrato de arrendamiento, cuando indica que “…´el Arrendador`, da en arrendamiento a ´La Arrendataria` dos [2] locales comerciales y anexos de la planta baja de un edificio, marcados con los Nros. 29-32 y 29-42…”. Cuando lo correcto es “…´EL ARRENDADOR` da en arrendamiento a ´LA ARRENDATARIA` dos [2] locales comerciales y anexos de la planta de un edificio, marcado con los Nros. 29-32 y 29-42…”. Error éste que no resulta trascendente en la dispositiva del fallo; dado que en el presente caso la jueza ad-quem determinó la improcedencia del retracto legal que le fue planteado, de conformidad con la ley vigente para la interposición de la demanda, puesto que el arrendatario sólo ocupaba parte del inmueble y la enajenación del bien inmueble arrendado se realizó de manera global; en ese sentido, de conformidad con lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluyó, acertadamente, que no le era permitido al accionante el ejercicio del mismo. Sobre este aspecto, del retracto arrendaticio en los casos de venta global del inmueble arrendado, la Sala Constitucional ha mantenido en forma reiterada -entre otras- en decisión Nro. 1310, del 16 de octubre de 2009, caso: de Ahmad Ali, el criterio expresado a continuación: “…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo que había sido arrendado al demandante no era la totalidad del inmueble sino una sola de sus divisiones, declaró procedente el retracto que se pretendió. …Omissis… De lo precedente se observa que la aplicación de la ley debe hacerse de manera responsable y transparente y sin que el juzgador pueda extraer conclusiones imprevistas e inesperadas por las partes en el proceso. En el caso que se sometió a revisión, el agravio al principio de la seguridad jurídica es notorio, por cuanto es la propia ley la que dispone, con la mayor claridad, la improcedencia del retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso de autos. La decisión objeto de la pretensión, que revela un desconocimiento a la doctrina de esta Sala en cuanto al respeto del principio a la seguridad jurídica, impone que la Sala, conforme a la potestad que le atribuyen los artículos 335 y 336.10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, unifique y mantenga la interpretación de los principios constitucionales y, en consecuencia, declare ha lugar a la revisión que se pidió y anule el fallo objeto de la petición. Así se decide…”. (Resaltado de la Sala). Siendo que, observa esta Sala a los folios 21 al 28 de la primera pieza del expediente principal copia certificada del documento de compra venta celebrado entre el ciudadano Ruperto Fernando Alzuru Hernández y el ciudadano Farid Antonio Nur Elcure, protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 15 de noviembre de 2012, del cual se desprende la venta realizada del bien constituido por un edificio y su terreno propio con una superficie total de cuatrocientos ochenta metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (480, 60 M2); constituyendo ésta la venta global del inmueble. Por consiguiente, conforme al criterio y a las consideraciones precedentemente expuestas, se concluye que la jueza de alzada procedió acertadamente y aplicó la norma vigente al caso de autos. Como se desprende del fallo transcrito, cuando se produce la venta global del inmueble, el cual está compuesto por locales, oficinas, apartamentos o viviendas, no es procedente que el arrendatario de uno o varios de los inmuebles que lo conforman ejerzan la demanda de preferencia ofertiva, ya que la norma de manera clara contempla esa situación y dispone de manera precisa que para esos casos la demanda es y debe ser declarada improcedente. En el caso estudiado la situación es distinta, ya que se plantea el caso pero con argumentos contrarios u opuestos al caso analizado en la sentencia parcialmente copiada, ya que la enajenación no fue total sino parcial, es decir, la venta que se objeta por esta vía, celebrada entre los demandados, no versó sobre todos los locales, que según el documento de condominio que riela desde el folio 18 al 28 de la segunda pieza son 10 los locales que conforman el Centro Comercial C.C.C.P, sino sobre tres de los locales, de los cuales solo uno de éstos, el identificado con el numero 4 es el que ocupa el actor como arrendatario, por lo cual a juicio de esta alzada no aplica la causal de improcedencia establecida en la norma comentada, y por ese motivo se desestima. Y así se decide.- En virtud de todo lo señalado este Tribunal de Alzada declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada LETICIA ESPINOZA, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, sociedad mercantil VANNY BAGS, en contra de la sentencia dictada en fecha 22 de enero de 2019, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial y se CONFIRMA la decisión apelada, tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.- VIII.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada LETICIA ESPINOZA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, sociedad mercantil VANNY BAGS, en contra de la sentencia dictada en fecha 22 de enero de 2019, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia apelada, dictada en fecha 22-01-2019 por el Juzgado de Instancia antes mencionado. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas del recurso a la parte apelante. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad. Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los veintiocho (28) días del mes de octubre del año dos mil diecinueve (2019). AÑOS 209º y 160º. LA JUEZA TEMPORAL, Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS. LA SECRETARIA, Abg. YULZOLYS GONZÁLEZ GALINDO EXP: N° 09415/19 JSDC/YGG/ddrs.- En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste, LA SECRETARIA, Abg. YULZOLYS GONZÁLEZ GALINDO