TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DECIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
209° y 160°
Expediente No. 104-16
PARTE ACTORA: INVERSIONES HAGEFERCO COMPAÑÍA ANONIMA, inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 03/08/2000, anotada bajo el No. 61, Tomo 442 Qto.
PARTE DEMANDADA: RETOQUES COMPANIA ANONIMA, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25/08/2010, anotada bajo el No. 3, Tomo 76-A
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
SENTENCIA: DEFINITIVA

SÍNTESIS NARRATIVA:
Pasa este Tribunal a desarrollar la síntesis narrativa de conformidad con lo establecido en el artículo 243 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil.
Por libelo de demanda la ciudadana NERY COROMOTO MONTILLA BALLESTEROS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.833.573, abogada inscrita en el Inpreabogado No. 46.491, domiciliada en el Municipio Maracaibo Estado Zulia, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Inversiones Hageferco Compañía Anónima, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 03/08/2000, bajo el No. 61, Tomo 442 Qto, representación esta que se desprende de documento poder autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, en fecha 06/04/2016, anotado bajo el No. 33, Tomo 54, que riela en actas, demandó por Desalojo de conformidad a lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial a la sociedad mercantil Retoques Compañía anónima, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25/08/2010, anotado bajo el No. 3, Tomo 76-A.
Expresó la apoderada actora que la demanda tiene por objeto que la demandada convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, en hacerle entrega a su representada el inmueble arrendado objeto de litis, totalmente desocupado y libre de personas y cosas de conformidad a lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, literal “a”, y “g”.
Continúa narrando en su reforma del libelo de demanda que su representada pacto de forma verbal, el arrendamiento de un local comercial ubicado en el Centro Comercial Doral Center Mall, Local PC-11, Planta Baja en Jurisdicción del Municipio Maracaibo Estado Zulia, con la sociedad mercantil Retoques Compañía Anónima, ya identificada, con un lapso de duración de un año contados a partir del 01/01/2013, con un canón de arrendamiento inicial de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000.00) mensuales más el impuesto al valor agregado (IVA) pagaderos al vencimiento de cada mes.
Agrega que en ocasión al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley No. 602, de fecha 29/11/2013, de mutuo acuerdo las partes acordaron que a partir del mes de diciembre del 2013, el canon mensual sería por la cantidad de Siete Mil Setecientos Sesenta Bolívares (Bs. 7.760.00) más el impuesto al valor agregado, manteniéndose dicho canon desde diciembre del 2013 hasta el mes de abril del 2014, siendo que a partir del 14 de mayo del 2014 el canon pactado fue de Quince mil Seiscientos Veinte Bolívares (Bs. 15.620,00), siendo éste el último canon de arrendamiento acordado.
Indica que a la demandada le fue practicada notificación judicial mediante la cual se le informaba el vencimiento del contrato verbal pactado con esta y los retrasos en los pagos de los canones de arrendamiento de los meses julio, agosto y septiembre del 2013 y en las cuotas de condominio correspondiente a los meses de junio, julio, agosto 2013.
No obstante indica, que la demandada no cumplió con la entrega del inmueble y continúo ocupando el mismo, pese a haber realizado la accionante gestiones extrajudiciales para su cumplimiento, es así, como la demandada dejo de cancelar de cancelar temporáneamente las cuotas de condominio de los meses de octubre y noviembre del 2016 y los canones de arrendamiento del mes de diciembre del 2016 y enero 2017, razones para la demanda..
Continúa argumentando que a pesar que relación arrendaticia existió por imperio de los artículos 1133, 1159 y 1160 del Código Civil la demandada estaba obligada a cumplir con el mismo, es por ello que en nombre de su representada demanda a la sociedad mercantil Retoques Compañía Anónima, ya identificada, por Desalojo de conformidad a lo previsto en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, artículo 40 literales “A”, ” y “G”, para que entregue a su representada el local comercial objeto de litis, desocupado de bienes y personas.
En fecha 15 de febrero del 2017, este Tribunal admitió la reforma del primigenio escrito libelar cuanto ha lugar en derecho, ordenando la citación de la demandada en la persona de cualquiera de sus directoras Betty Santa Castellanos Vásquez y/o Elisabeth Perez de Martínez, identificadas en actas.
En fecha 10 de marzo del 2017 el alguacil del Tribunal expuso haber citado a la demandada en la persona de Betty Santa Castellanos, consignó boleta firmada.
En fecha 04/03/2017 la representante de la demandada otorgó poder apud acta a los profesionales del derecho Alejandro González y Leonardo Hernández, inscritos en el inpreabogado bajo el No. 29.196. y 53.355 respectivamente.
Mediante escrito de fecha 07/04/2017 el apoderado judicial de la demandada contesta al fondo y opone cuestiones previas.
En fecha 05/05/2017 el Tribunal mediante decisión No. 61, resuelve las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, declarando sin lugar las mismas.
En fecha 08/05/2017 el apoderado accionado apela de la decisión proferida por este Tribunal en fecha 05/05/2017
Mediante Resolución de fecha 25/05/2017 el Tribunal escucha la apelación presentada y remite el expediente al Tribunal de Alzada.
En fecha 30-11-2017 el Tribunal de Alzada declara sin lugar las cuestiones previas alegadas por la parte demandada y confirma la sentencia recurrida.
En fecha 16/05/2018 el Tribunal reingresa el presente asunto y se ordena la notificación de las partes a los fines de la prosecución del proceso.
Mediante diligencia de fecha 20/05/2018 la parte accionante se da por notificada de la prosecución del proceso y en fecha 08/06/2018 la alguacil temporal del Tribunal informa haber notificado a la parte demandada.
En fecha 19/06/2018 se celebró la audiencia preliminar en el presente asunto, dejando constancia el Tribunal de la incomparecencia de la parte demandada al mismo.
En fecha 22 de Junio del 2018 el Tribunal fija los limites de la controversia y abre la causa a pruebas, consignando las partes sus escritos promocionales en tiempo hábil, providenciándolos este Tribunal en fecha 10/07/2018.
En fecha 17/06/2019 se celebró la audiencia publica oral y de juicio, dictando en ese acto la dispositiva del fallo, transcribiendo el acta respectiva que riela al folio 333 al 339 de actas, no se contó con reproducción de audio y video en la misma.- Así se confirma.-.
Carga de la Prueba y Actividad Probatoria
En el proceso judicial venezolano de índole netamente dispositivo resulta primordial a objeto de la determinación del victorioso, el cumplimiento de los principios básicos contenidos en los artículos 1.354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil. Conforme a la norma unívocamente derivada de la letra de esas disposiciones de derecho positivo, el que pide la ejecución de una obligación debe demostrar su existencia, y quien pretenda ser relevado de su cumplimiento, debe demostrar el pago o el hecho extintivo de tal obligación. De ahí parte inequívocamente, lo que contemporáneamente se ha dado por denominar la teoría del desplazamiento dinámico de la carga de la prueba, conforme a la cual, quien alega un hecho, en este caso la existencia de una obligación, tiene la carga de demostrarlo, y dinámicamente, quien alega otro hecho (el pago o la extinción de la obligación) debe por su parte demostrarlo.
Así las cosas, pasa quien juzga, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes a la litis.
Con el escrito libelar la accionante produjo las siguientes probanzas:
• Original de los instrumentos poder otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo Estado Zulia, de fecha 31/10/2014, anotado bajo el No. 2, Tomo 158; y ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, de fecha 06/04/2016, anotado bajo el No. 33, Tomo 54 instrumentos que no fueron impugnados o desconocidos por la parte accionada en virtud de lo cual se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; del cual se desprende la legitimación procesal para actuar en el presente proceso de las abogadas NERY COROMOTO MONTILLA BALLESTEROS, PAOLA CAROLINA MARQUEZ MONTILLA y LUISA ELENA CASANOVA BARBOZA, en nombre de la Sociedad Mercantil Hageferco Compañía Anónima y de los ciudadanos Fernando Jodar López y Gerardo López Ruíz.
• Copia simple del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil INVERSIONES HAGEFERCO C.A, registrada por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, tomo 442AQTO, Numero 61; instrumento que no fue impugnado o desconocido por la parte accionada en virtud de lo cual se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-
• Copia simple del Documento de compra venta del local comercial objeto de litis, registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, registrado bajo el No. 36, Protocolo Primero, Tomo 1. instrumento que no fue impugnado o desconocido por la parte accionada en virtud de lo cual se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-
• Copia simple del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil RETOQUES COMPAÑÍA ANONIMA, registrada por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, tomo 76-A, Numero 03, instrumento que no fue impugnado o desconocido por la parte accionada en virtud de lo cual se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-
• Original del Expediente No. 1151/13, contentivo de Notificación Judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco, en fecha 27/11/2013 La documental referente, comporta el original de un documento público, el cual ostenta pleno valor probatorio en virtud de lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, se adminiculará con las demás probanzas que rielan en actas.
• Originales de factura No. 0038, 0039 y 0040 a nombre de Retoques C.A de los meses julio, agosto y septiembre del 2013. documentales que no fueron impugnadas ni tachadas por la parte contraria, no obstante, no representan en su conjunto el tema debatido en el presente proceso, en consecuencia se desechan las mismas.- Así se decide.-
• Copia simple de escrito dirigido al Juez Décimo Sexto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Losada.- La instrumental señalada se trata de la reproducción fotostática de un documento privado, por ende, al no tratarse de una copia de un documento público o privado reconocido o tenido como tal, no puede ser incorporada al proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por ello se desestima a los efectos de la definitiva. Así se decide.
• Copia simple de escrito dirigido al Juez Décimo Sexto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Losada, contentivo de contestación de demanda presentada por la ciudadana Betty Santa Castellanos de Vaquez.- La instrumental señalada se adminiculara como un indicio con el resto de las probanzas incorporadas al proceso.- Así se decide.
• Copia simple de relación de cuentas por cobrar emanado del Condominio Doral Center Mall, relacionado con el inmueble objeto de litis.- Esta fórmula probatorio de tipo documental corresponde ser valorada de manera articulada con la prueba de informes dirigida al Condominio Doral Center Mall.- Así se confirma.
Con el escrito de contestación la accionada produjo las siguientes probanzas:
• Original del contrato de arrendamiento celebrado entre Inversiones Hageferco C.A y la sociedad mercantil BETTYMAR C.A., otorgado por ante la Notaría Publica Novena de Maracaibo, en fecha 13/10/2000, anotado bajo el No. 40, Tomo 67. La documental referente, comporta el original de un documento privado, el cual ostenta pleno valor probatorio en virtud de lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en razón de no haber sido rebatido por la parte demandante. Sin embargo, aún cuando este medio de prueba goza de validez, no se desprenden elementos que puedan coadyuvar a esta jurisdicente a disipar la presente controversia.- Así se observa.
• Original de Contrato de Franquicia “Hands Care Center” entre el franquiciante Hand Care Center de Venezuela C.A y el franquiciado sociedad Mercantil BettyMar C.A.- El mecanismo previsto para el reconocimiento de documentos privados, sólo rige para aquellos emanados de la parte a quien se opone, lo que encuentra justificación en su desinterés de que se fabriquen pruebas que podrían desfavorecerle, lo que no se cumple respecto del tercero, quien podría pretender beneficiar a alguna parte, aún a sabiendas de que se está desfigurando la verdad de los hechos ocurridos en el caso concreto y que conforman el tema a decidir, la Sala ha expresado que el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, en consecuencia se desecha la presente probanza.- Así se confirma.-
• Copia simple de los estatutos de la sociedad mercantil VALABE C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, tomo 15ª Numero 45. La documental referente, comporta copia simple de un documento privado, el cual ostenta pleno valor probatorio en virtud de lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en razón de no haber sido rebatido por la parte demandante. Sin embargo, aún cuando este medio de prueba goza de validez, no se desprenden elementos que puedan coadyuvar a esta jurisdicente a disipar la presente controversia.- Así se observa
• Original de documento Solvencia emanado de Condominio Doral Center Mall, de fecha 13/03/2017.- La siguiente probanza será adminiculada con la prueba de informes promovida en el presente asunto.
• Copias simples de transferencias a otro titular mismo banco, de fecha 16/01/2017, 16/02/2017 y 06/03/2017, por la cantidad de 17.495,00 Bolívares.-. Las presentes documentales ostenta pleno valor probatorio, en razón de no haber sido rebatido por la parte demandante, no obstante esta juzgadora no puede precisar si corresponden a los pagos demandados por la parte accionante, en consecuencia se desestiman de la presentes probanzas.- Así se confirma.- los mismos serán juzgados con el resto de las probanzas vertidas en el proceso, Así se declara.-
En el lapso probatorio la accionada promovió:
1. Documento autenticado por ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo Estado Zulia, de fecha 13/10/2000 anotado bajo el No. 40 Tomo 67. Dicha probanza ya fue valorada ut supra.- Así se confirma.
2. Contrato de Franquicias Comercial autenticado por ante la Oficina Publica notarial Décima de Maracaibo Estado Zulia, de fecha 04/06/2004, inserto bajo el No. 25 tomo 31.-La referente probanza ya fue objeto de valoración ut supra.- Así se confirma.
3. Copia fotostática del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil VALABE C.A, inscrita por ante el registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 01/03/2004, bzjo el No. 45, Tomo 13-A.- La anterior probanza ya fue objeto de valoración ut supra.- Así se confirma.
4. Inspección Judicial del expediente No. 0047-15 de la nomenclatura interna del Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesus Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial Estado Zulia, con la finalidad de demostrar los pagos realizados a la demandante por concepto de cánones de arrendamiento y solvencia de cuotas de condominio. El Tribunal la evacuo en fecha 09/08/2018, dejando constancia: Primero: Se evidencia al folio 80 del expediente referido que existe planilla No. 11717871 emitida por la entidad bancaria 100%Banco, Código cuenta cliente NO. 01210334410011658746, por la cantidad de Bs. 22.400, al folio 81, se observa planilla de depósito No. 13282377, con el mismo código cuenta cliente por la cantidad de Bs. 22.400, al folio 82 existen tres planillas de deposito del banco indicado No. 14316974, 14590406 y 14893843 por la cantidad de Bs. 17.495,00 y la ultima por la cantidad de Bs. 7000,00; al folio 83 existen tres planillas del banco indicado, No. 14893858, se lee escrito en bolígrafo “agosto 2014” por la cantidad de Bs. 10.495,00; planilla No. 15230941 por la cantidad de Bs. 17.495,00 y planilla No. 16706725, se lee en su parte superior derecha por la cantidad de Bs. 17.495,00; al folio 84 planilla No. 17317659 se lee en la parte superior derecha escrito en bolígrafo “noviembre 2014” , planilla No. 17117818 se lee escrito en bolígrafo “octubre 2014” por la cantidad de Bs. 3563,00 y planilla No. 17117762 se lee escrito en bolígrafo “Octubre 2014” por la cantidad de Bs. 13.932,00; al folio 85, planilla No. 18061634, se lee escrito en bolígrafo “Febrero 2015” por la cantidad de Bs. 17.495,00 y planilla 17675323, se lee escrito en bolígrafo “2 meses en una diciembre 2014, Bs. 17.415,00 Enero 2015 17.415,00 por la cantidad de Bs. 34.830,00; al folio 86 planilla No. 18421268 se lee escrito en bolígrafo “junio 2015” por la cantidad de Bs. 17.495,00, planilla 18541847, por la cantidad de Bs. 17.495,00, , planilla No. 18.186145 se lee escrito en bolígrafo “abril 2015” por la cantidad de Bs. 17.495,00; al folio 87 planilla No. 16692611 por la cantidad de Bs. 17.495,00.- En relación al particular segundo el Tribunal observa que al folio 88 existe un documento sellado y firmado emitido por Doral Center Mall Condominio, se lee que indica “Solvencia de fecha 18 de junio del 2015, indicando solvencia de las cuotas de condominio el local signado PC-11, cuotas correspondiente a HIDROLAGO, IMAU , Impuesto de Inmueble que se encuentra incluido en la cuota de condominio”.- Concluyo la evacuación de la probanza. La anterior probanza demuestra la realización de pagos de parte de la accionada, más no puede precisar esta Juzgadora si los mismos corresponden a los pagos demandados por el actor, no así el documento solvencia que establece que la accionada se encuentra solvente para la fecha de 18/06/2015, no obstante dicho pago no es parte de la pretensión del actor.- Así se valora.-
5.- Comprobante de Solvencia emitido en fecha 13/03/2017 por el Condominio Doral Center Mall.- La presente documental ostenta pleno valor probatorio, en razón de no haber sido rebatido por la parte demandante, e indica que la accionada para la fecha descrita se encuentra solvente con pagos del condominio, se aprecia en su valor probatorio.- Así se Confirma.-
6.- Prueba informativa de conformidad a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para que el Condominio del Centro Comercial Doral Center Mall indique: Si para el mes de octubre hasta el mes de diciembre ambos del 2013 estuvo solvente el local comercial PC-11 respecto de la obligación de pago de las cuotas de condominio y si para la presente fecha se encuentra solvente el local objeto de litis, enviar al tribunal un estado detallado de los pagos recibidos por concepto de cuotas de condominio correspondiente al local objeto de controversia. Dicha probanza fue evacuada en tiempo hábil, cuya respuesta riela en actas al folio 205 y 206, precisando quien aquí Juzga que para los meses de octubre a diciembre del 2013 la accionada estuvo insolvente con las cuotas condominiales y para la fecha de la informativa la misma se encuentra solvente con las obligaciones referidas.- se le otorga el valor probatorio que de ella dimana, así se confirma.-

7.- Prueba informativa de conformidad a lo establecido en el 433 del Código de Procedimiento Civil a los fines que el Banco 100% Banco informe sobre la existencia de la cuenta No. 01560023330100180736 cuyo titular es el ciudadano Fernando Jodar y sean remitidos los movimientos de la referida cuenta desde el 01/01/2013 hasta el 31/03/2017. Dicha probanza fue evacuada en tiempo hábil, la respuesta riela al folio 228 al 326 de actas, la presente probanza no obstante no haber sido impugnada o tachada por la parte accionante, quien aquí juzga no puede precisar si los depósitos, transferencia y movimientos realizados en la referida cuenta correspondan a los pagos reclamados por la accionante de autos, en consecuencia se desestima en su valor probatorio.- Así se confirma.-
En el lapso probatorio la accionante promovió:
1. Confesión judicial a tenor de lo establecido en el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil. Quien aquí juzga precisa que existen suficientes elementos de convicción en el presente asunto, que indican la existencia de una relación arrendaticia entre la accionante y la accionada.- Así se confirma.-
2. Notificación Judicial realizada por el Tribunal Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco, de fecha 27/11/2013.- Dicha probanza indica que le fue notificado a la accionada la no intención de la accionante de continuar con la relación arrendaticia verbal que mantenían y la culminación de esta, se le otorga el valor probatorio que de ella dimana.- Así se confirma.-
3. Copia fotostática simple del expediente No. 0047-15 de la nomenclatura del Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesus Enrique Losada y San Francisco, mediante el cual en la audiencia oral el apoderado judicial expuso que existe una relación de contrato verbal con la hoy demandada. Sobre el particular este Tribunal ya se pronunció en el numeral 1.- Así se confirma.-
4. Promovió las testimoniales de los ciudadanos Ana Revilla Delgado, Nestor Bracho y Alexis Lizardo, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. 3.909.395, 4.160.574 y 10.427.216 respectivamente, los cuales debían deponer sus dichos en la audiencia oral y publica de juicio, y por cuanto no comparecieron, este Tribunal nada tiene que valorar sobre los mismos.- Así se confirma.-
5. Promovió prueba informativa a la oficina del Condominio del centro comercial Doral Center Mall a los fines que indique sobre los particulares promovidos.- Dicha probanza fue evacuada en tiempo hábil, la respuesta riela al folio 204, observando quien aquí juzga que la misma arroja cumplimientos de la accionada con retrasos en las oblilgaciones condominiales, se le otorga el valor probatorio que de ella dimana.- Así se confirma.-

Valoradas como ha sido el acervo probatorio de actas, esta Juzgadora pasa a dictar el extenso de la dispositiva pronunciada en la audiencia oral y publica celebrada en el presente asunto, de la siguiente manera:
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD PASIVA
En el caso de autos se pide la declaración de la falta de cualidad de la demandada para sostener el presente juicio, fundada en la afirmación que la ciudadana Betty Santa Castellanos Vásquez, quien en forma personal es quien ostenta la cualidad pasiva en el presente asunto, precisa que desde el 01/12/2000 quien demanda en el presente juicio, celebro contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil BETTYMAR C.A., representada por la ciudadana Betty Santa Castellanos Vásquez, en el inmueble objeto de litis, donde funcionaria la FRANQUICIA HANDS CARE CENTER, posteriormente la referida ciudadana renueva contrato con la hoy demandante bajo la firma comercial de VALEBE C.A., igualmente para la franquicia HANDS CARE CENTER y en el mes de septiembre del 2010 hasta la fecha, se instaló en el local objeto de litis la demandada RETOQUES COMPAÑÍA ANONIMA, cuya directora y representante es la ciudadana Betty Santa Castellanos de Vásquez.
Adiciona que el local desde su estreno ha estado ocupado por una empresa administrada, dirigida y//o representada por la referida ciudadana, explotando comercialmente los servicios integrales de manos y pies, con conocimiento expreso de la propietaria del local y arrendadora INVERSIONES HAGEFERCO C.A. Precisa que estos hechos hacen concluir que a tenor de lo establecido en el artículo 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, que se trata de una misma relación arrendaticia ( de carácter verbal y a tiempo indeterminado) vinculándose diferentes personas en la relación jurídico contractual siendo la ciudadana Betty Santa Castellanos Vásquez, a quien se le ha cedido en arrendamiento el local objeto de litis, para que a través de los fondos de comercio indicados explote los servicios de pies y manos. En consecuencia reclama que no siendo su representada la sociedad mercantil Retoques Compañía Anónima, el sujeto de derecho legitimado pasivamente y contra quien debe dirigirse las acciones por parte de los legitimados activos, debe ser desechada la presente demanda.-
Sobre el anterior particular, la doctrina ha sostenido que la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla, siguiendo las enseñanzas del maestro Luís Loreto, como aquella “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita” (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987)
Así, la cualidad viene a ser la idoneidad que tiene la persona del actor o del demandado para actuar válidamente en juicio, la que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra.
Ahora bien, de los alegatos, afirmaciones y defensas de ambas partes realizadas en este proceso, se evidencia que hay relación de identidad entre la persona jurídica Retoques C.A y las ciudadanas Betty Santa Castellanos Vásquez y/o Elizabeth Pérez de Martínez, en su condición de directoras de la sociedad mercantil demandada, a mayor ilustración esta Juzgadora transcribe lo que establece el artículo 138 del Código de Procedimiento Civil, que a su letra indica “ Las personas jurídicas estarán en juicio por medio de sus representantes según la Ley, sus estatutos o sus contratos..(Omisis”, razón por la cual este Tribunal, concluye que hay cualidad pasiva en el procedimiento examinado por lo que resulta improcedente la defensa esgrimida en este sentido, por la representación judicial de la parte demandada. Así se Decide.-
MOTIVACION PARA DECIDIR

Esta Sentenciadora deja expresa constancia, que el presente juicio se decide conforme al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36845, de fecha 07 de diciembre de 1.999, y en tal virtud, tanto la sustanciación del mismo como su decisión se rige por dicha normativa, quedando la causa circunscrita para quien aquí juzga, en la pretensión de la actora del Desalojo del inmueble objeto de litis, fundamentada en lo establecido en el artículo 40 literal “a” y “g”, con la resistencia de la demandada en los hechos y circunstancias plasmados por la accionante en su escrito libelar.

Relata la parte actora que contrajo verbalmente el arrendamiento del inmueble objeto de litis con la demandada, a partir del 01 de enero del 2013, procediendo en noviembre del 2013 la accionante a comunicarle a la accionada mediante notificación judicial, su no intención de continuar con la relación arrendaticia verbal que sostenían y que a tales fines debía entregar el inmueble objeto de litis para el día primero de enero del 2014, fecha en la cual se vencía el contrato verbal que según refiere la accionante, fue pactado de común acuerdo con un termino de un año, adicionó la accionante que para la fecha de la notificación judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, la accionada se encontraba insolvente con los pagos de canones de arrendamiento de los meses julio, agosto y septiembre del 2013, así como retrasos en las cuotas de condominio de los meses junio a agosto 2013, hecho este que fue igualmente notificado a la accionada en ese acto judicial.-.
Continua relatando que no obstante haber sido notificada judicialmente la accionada, de la intención de su arrendador de no continuar con la relación arrendaticia de carácter verbal, la demandada para la fecha de vencimiento del contrato verbal no entregó el local objeto de litis, y continuo ocupándolo, a pesar de haber realizado intentos extrajudiciales para que efectuara la entrega voluntaria del mismo, no fue posi9sble, y para los meses de octubre y noviembre del 2016 dejo de pagar temporáneamente las obligaciones con el condominio y los canones de arrendamiento de los meses de diciembre del 2016 y enero 2017, razón por la cual se instauró la respectiva demanda de desalojo con fundamento en la causal A y G del artículo 40 de la Ley Especial que rige la materia.
Llegada la oportunidad procesal para la respectiva contestación, la accionada negó, rechazó y contradijo haber pactado de forma verbal el arrendamiento del inmueble objeto de litis, encontrando esta una contradicción en el escrito libelar en relación al inicio de la supuesta relación arrendaticia y opuso la falta de cualidad pasiva para sostener el presente juicio.
Quien aquí decide debe detenerse a aclarar que existen suficientes evidencias en las actas procesales y en el acervo probatorio consignado, que indican que existe una relación arrendaticia entre las partes en litio, hecho este que fue decidido como punto previo a la presente decisión.- Así se confirma.-
Continuo argumentado la accionada, que la accionante reclama los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses julio, agosto y septiembre del 2013 y los pagos de las cuotas de condominio de loes meses de junio, julio y agosto del 2013, considerando esta que de haber sucedido tales supuestos y nunca admitidos incumplimientos para la fecha de la presentación de la demandad ya habían transcurridos casi tres (03) años desde su supuesta consumación, lo que debe entenderse como desistimiento, condonación o perdón de los demandantes ante los supuestos incumplimientos demandados.
En consecuencia, opuso de conformidad a lo establecido en el artículo 1980 del Código Civil la prescripción de la obligación de pagar los atrasos correspondientes a las cuotas de condominio y cánones de arrendamiento demandados por tratarse de obligaciones que deben pagarse en plazos periódicos más cortos que un año.
Ahora bien, esta Juzgadora a los fines de esclarecer lo argumentado por la parte4 accionada, observa el artículo 1980 del Código Civil, establece: “Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen y en general, de todo cuanto debe pagarse por años o por plazos periódicos más cortos”.
Ciertamente, la anterior normativa transcrita establece las prescripciones breves de las obligaciones de pagar, no obstante en el caso bajo estudio, la parte accionada obvio en su contestación el análisis y estudio de la reforma que realizó la parte actora a su primigenio escrito libelar, admitida por este Tribunal en fecha 12/02/2017, mediante el cual palmariamente se deduce que la acción y pretensión de la actora va direccionala al desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre 2016 y mes de enero del 2017, así como también la falta de pago de las obligaciones condominiales de los meses de octubre y noviembre del 2016 por parte de la accionada, en consecuencia, es forzoso desechar la defensa esgrimida en cuanto a oponer la prescripción de la obligación.- Así se establece.-
Dilucidado todas las defensas y excepciones recurridas por la parte demandada en el presente asunto, entra esta Juzgadora a producir una decisión con vista a lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:
En el proceso civil venezolano, de la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas; de modo, que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos
Cabe destacar, que el lapso probatorio viene a constituir la oportunidad procesal para que las partes que intervienen en un litigio, puedan ofrecer y aportar al proceso los medios de prueba permitidos por nuestro Legislador conforme al artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que la actora demuestre los hechos alegados en su libelo de demanda, y la demandada los desvirtué, todo ello a los fines de que se les garantice un debido proceso y le sea respetado su derecho constitucional de defensa.
En tal sentido, nuestro Código de Procedimiento Civil, señalo lo referente a la distribución de la carga de la prueba, establecida en el artículo 506 ejusdem, que indica: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
Cada parte en el proceso tiene la carga probatoria de demostrar sus respectivas afirmaciones de hechos, motivo por el cual quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberta de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.
Vale destacar, que la doctrina habla de manera genérica del concepto de incumplimiento, razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para el autor Puig Peña, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).
Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe quien aquí suscribe precisar que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
En el arrendamiento una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble a cambio de un precio que la otra se obliga a pagar, es claro entonces el carácter bilateral de este tipo contractual.
En el caso de autos nos ocupa el arrendamiento verbal de un inmueble para uso comercial, siendo la exigencia del actor el desalojo por el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…”
En definitiva, esta doble presunción que opera contra el arrendatario, se relaciona con la carga de la prueba que contempla el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza:” Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
De lo antes expuesto, y del análisis del material probatorio, se observa con meridiana claridad, tanto la existencia de la obligación recaída en la parte demandada, como su incumplimiento culposo producto de la ausencia de medios probatorios capaces de desvirtuar la presunción de carácter Juris Tantum que opera contra el arrendatario; por lo que en consecuencia, resulta a su vez procedente en derecho de conformidad con el artículo 40 literal “a” y “G”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la pretensión postulada por la actora respecto. Así se decide.
En consecuencia y por los fundamentos antes expuestos, este TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: Improcedente la falta de cualidad pasiva opuesta por la demandada de autos sociedad mercantil RETOQUES COMPAÑÍA ANONIMA.- SEGUNDO: Con Lugar la demandad que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intentara la sociedad mercantil INVERSIONES HAGEFERCO C.A Y los ciudadanos FERNANDO JODAR LOPEZ Y GERARDO ANTERO LOPEZ RUIZ, en contra de la sociedad mercantil RETOQUES C.A., fundamentad en el artículo 40 numeral “A” y “G” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- TERCERO: Se Ordena a la parte demandada, hacer entrega del inmueble objeto de la presente litis, suficientemente descrito y deslindado en actas, libre de personas y cosas a la parte demandante.- ASÍ SE DECIDE:-

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese y Regístrese.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dos días del mes de julio del año 2019.- Años 209 de la Independencia y 160 de la Federación.

LA JUEZA

Msc. ZIMARAY COROMOTO CARRASQUERO C

LA SECRETARIA TEMPORAL;
Abog. BELTZALIZ GONZALEZ JAIMES.
En la misma fecha, siendo las diez de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia definitiva anotada bajo el No. 34

La Secretaria Temporal,