TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CUIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE: No. 6097-16
JUICIO: RESOLUCION DE CONTRATO DE POCION DE COMPRA-VENTA.
SENTENCIA: Definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 17 de octubre de 2016.
DEMANDANTE:
Sociedad Mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS DEL SUR COMPAÑÍA ANONIMA (DESURCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el1 de septiembre de de 2005, anotada bajo el No. 33, Tomo 63-A, modificada en varias oportunidades y siendo su ultima modificación en fecha 28 de octubre de 2015, bajo No. 8, Tomo 200-A, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES:
MARIA GABIELA FERRER ZUBILLAGA, REIDEMIX BARRIOS MATHEUS Y DANIELA CRISTINA CASA D´ALTA, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 24.232, 43.648 y 148.242, respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
DEMANDADO:
JOHN ALBERTS ANDRADE GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 10.426.640, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL:
WILLIAM MUÑOS VIZCAINO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 141.681, domiciliados en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
Sometida la demanda al Sistema de Distribución de Documentos, le correspondió conocer de la causa a este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitiéndola por auto de fecha 17 de octubre de 2016, sustanciándola a través de los trámites previstos en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, relativo al Procedimiento Oral , ordenándose la citación de la parte accionada, a fin de que comparezca ante este Tribunal en el término de veinte (20) días hábiles siguientes después de citada, para que rinda contestación a la Demanda y esgrima los medios de defensa que considere pertinentes en relación a la acción incoada en su contra.
Posteriormente el apoderado judicial de la parte actora abogado REIDEMIX BARRIOS MATHEUS, hizo entrega al Alguacil de este Despacho de los emolumentos necesarios para hacer efectiva la citación de la parte demandada, indicando para este fin la dirección de esta. Igualmente.
De un examen de las actas procesales, se observa que que fueron librados los recaudos de citación, pagándose al Alguacil Natural de este despacho, los emolumentos necesarios a fin de practicar la citación personal de la parte demandada. Hay constancia en actas del cumplimiento de estas formalidades, así como de la consignación de los recaudos de citación por el Alguacil Natural de este Despacho, ante la imposibilidad de localizar a la parte demandada, como se certifica de su exposición en fecha 10 de enero de 2017.
Posteriormente, en la misma fecha comparece ante la Sala de este Tribunal el apoderado judicial la parte accionante, solicitando se ordene la Citación Cartearía de la parte demandada, de conformidad a lo establecido en el Articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo proveída el día 19 de mayo de 2017.
Hay constancia en actas de la emisión, publicación y consignación del Cartel de Citación, así como de su fijación en el domicilio de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 01 de marzo de 2017, el apoderado judicial la parte actora solicita la designación de Defensor Ad Litem para la parte demandada, nombrándose a tal efecto a la abogada en ejercicio y de este domicilio MIRIAM PRADO CAMARGO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 49.336, quien previo cumplimiento de las formalidades legales de Notificación y Aceptación, procedió a prestar juramento de Ley ante el Juez y Secretario de este Órgano Jurisdiccional.
DE LA DEMANDA
Alega el apoderado de la actora en su escrito Libelar, que en fecha 17 de noviembre de 2011, su representada la Sociedad Mercantil SOCIEDAD MERCANTIL DESARROLLOS INMOBILIARIOS DEL SUR COMPAÑÍA ANONIMA (DESURCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el1 de septiembre de de 2005, anotada bajo el No. 33, Tomo 63-A, modificada en varias oportunidades y siendo su ultima modificación en fecha 28 de octubre de 2015, bajo No. 8, Tomo 200-A, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, quien a los efectos del contrato de denominaría “La Promotora”, celebró contrato privado de opción de compra-venta con el ciudadano JOHN ALBERTS ANDRADE GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 10.426.640, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia, quien a los efectos del contrato de denominaría “El Promitente Comprador”, según se evidencia de documento que consigna marcado con la letra “B”.
Continúa alegando que en las cláusulas contractuales expresamente se convino Cláusula Primera: La Promotora desarrollaría para ser vendidas por etapas de acuerdo al sistema previsto en la Ley de Parcelas la Urbanización Bosque Alto Villas, ubicada en una extensión de terreno de veintisiete mil doscientos cuarenta y cuatro metros cuadrados con noventa y tres decímetros cuadrados (27.244,93 Mts2), aproximadamente situada en la Parroquia Francisco Ocho del Municipio San francisco del Estado Zulia.
En la Cláusula Segunda: El promitente comprador, se compromete a comprar y al promotora a vender la parcela once (11) de la IV Etapa de la Urbanización Bosque Alto Villas y la casa-quita que se edificara sobre ella.
En la Cláusula Cuarta: El precio del inmueble objeto de este contrato se ha estimado en la cantidad de bolívares cuatrocientos noventa mil (Bs. 490.000.00) los cuales el promitente comprador se obliga a pagar a la promotora antes de la protocolización del documento de compra-venta que deberá efectuarse hasta 30 dias después de obtenerse la constancia de que la vivienda ha sido ejecutada en un todo de conformidad con las variables urbanas ya indicadas, si esta ocurre en fecha posterior. Si llegado el termino para otorgar el documento definitivo de venta, no se hubieran cancelado las cuotas estipuladas en el plan de pago previsto en la cláusula séptima por no haber transcurrido el tiempo debido, se procederá igualmente al otorgamiento del documento de compraventa y al pago del precio, quedando como saldo deudor las cuotas del plan de pagos pendientes, la cuales serán canceladas en la fechas establecidas constituyéndose hipoteca sobre en inmueble vendido que seria de segundo grado si el promitente comprador hubiese pactado con alguna entidad financiera la constitución de hipoteca para el financiamiento de la adquisición de la vivienda.
En la sexta cláusula: Se estableció que para garantizar a la promotora las obligaciones asumidas en el contrato por el promitente comprador como prueba de su voluntad de adquirir el inmueble objeto del contrato, este se obliga a pagar a la promotora la cantidad de Bolívares Doscientos Cuarenta Mil (Bs. 240.000,00) así la cantidad de Bolívares Ciento Veinte Mil (Bs.120.000,00), que la promotora declara haber recibido y la cantidad de Ciento Veinte Mil (Bs.120.000,00), en seis (6) cuotas de acuerdo al plan de pago siguiente: el quince (17) de Diciembre del 2011, la cantidad de Bolívares Veinte Mil (Bs. 20.000,00), el quince (17) de enero de 2012, la cantidad de Veinte Mil (Bs. 20.000,00), el quince (17) de febrero de 2012, la cantidad de Veinte Mil (Bs. 20.000,00), el quince (17) de marzo de 2012, la cantidad Veinte Mil (Bs. 20.000,00), el quince (17) de abril del 2012, la cantidad de Veinte Mil (Bs. 20.000,00), el quince (17) de mayo del 2012, la cantidad de veinte mil (Bs. 20.000,00); que para facilitar el pago se libraron seis (6) letras de cambio por la cantidades y fechas establecidas, lo cual no genera la novacion que si dicha cantidades no fueran pagadas en el dicho plazo podrán prorrogarse en treinta (30) dias previa cancelación por parte del promitente comprador a la promotora de los gastos de cobranza, los cuales se fijan en el cinco por ciento (5%) de la cantidad no cancelada en la fecha convenida que las cantidades recibidas de acuerdo con esta cláusula podrá ser imputada al precio estimado en el momento de la protocolización del documento de compra-venta.
En la cláusula séptima se estableció que la elaboración del documento será ordenada por la promotora quien cumplirá todos los requerimientos que se exijan para su otorgamiento y el promitente comprador deberá cancelar dentro de los cinco (5) dias siguientes a la fecha en la cual le sea requerido el monto de los derechos de registro, habilitación, traslado, honorarios de abogados y cualquier otro concepto análogo que cause la protocolización del documento los cuales se estiman en una cantidad equivalente al dos por ciento (2%) del precio definitivo de compraventa. Dichos gastos han sido calculados en forma aproximada, de manera de que si lo recibido excediere del monto de los mismo la diferencia será reintegrada al promitente comprador, en caso contrario si resultara insuficiente el promitente comprador deberá cancelar la diferencia. Así mismo, se conviene expresamente que en caso de incumplimiento de esta cláusula se procederá de acuerdo a lo estipulado.
En la misma cláusula séptima: El promitente comprador se compromete a comparecer el día y hora que se le indique para la protocolización del documento de venta en un plazo o mayor de cinco (5) dias contados a partir de la fecha en la cual la promotora haga el correspondiente requerimiento en caso de no compadecer o de comparecer sin la cedula de identidad, sin el registro de información fiscal o sin cumplir los requisitos establecidos se entenderá que el promitente comprador a desistido de la negociación y se procederá de cuerdo a lo estipulado en la cláusula novena del documento o si la promotora lo acepta, se fijara una nueva fecha para el otorgamiento del documento de compraventa dentro de un plazo no mayor de quince (15) dias, caso en el cual, el promitente comprador deberá pagar a la promotora una cantidad equivalente al uno por mil (1x1000) del precio por cada día de prorroga como indemnización de daños y perjuicios así mismo el promitente comprador se obliga a cancelar al momento de la protocolización de la venta la cantidad equivalente al momento del pago veinte (20) unidades tributarias por concepto de aporte al fondo de reserva para gastos de vigilancia y mantenimiento de la urbanización que será administrado por la promotora o que esta indique hasta tanto la administración de dicho fondo se entregada a los propietarios de la urbanización o a la persona que estos indiquen en asamblea de propietarios convocada por lo menos con cinco (5) dias anticipación y una vez se haya protocolizado el cincuenta por ciento (50%) de los documento de compraventa de los inmuebles de la urbanización autorizándose a la promotora a realizar con cargo a dicho fondo las erogaciones que se causen por la vigilancia y mantenimiento de la urbanización así como emolumentos por administración los cuales se fija en la cantidad equivalente al diez por ciento (10%) de total de gastos también serán asumidos por los propietarios por partes iguales los gatos de honorarios de abogados y gatos del registro que cause la constitución de la asociación de los propietarios de la urbanización.
En la cláusula octava: Se estableció que el promitente comprador no podrá ocupar el inmueble objeto de este contrato antes de la protocolización del documento de compraventa sin la autorización de la promotora dada por escrito.
En la cláusula novena: Se estableció que si el promitente comprador por causa no imputable a la promotora incumpliera una de las obligaciones estipuladas de este documento, estará obligado a pagar a la promotora una cantidad equivalente al 20% del precio definitivo de venta como indemnización por daños y perjuicios como cláusula penal y la promotora podrá considerar resuelto de pleno derecho este contrato quedando en libertad de vender o disponer de cualquier forma del inmueble a que se refiere el documento dicho cantidad será descontada de las cantidades recibidas y el saldo deudor será devuelto una vez que la promotora reciba la cantidad deuda del nuevo comprador de la parcela.
En la cláusula décima: Se estableció que si por causa no imputable la promotora incumpliera algún de las obligaciones contractuales estipuladas estará obligada a devolver al promitente comprador las cantidades recibidas y pagar una cantidad equivalente al 20% del precio como indemnización a daños y perjuicios y el promitente comprador no podrá reclamar cantidad adicional alguna, teniendo la promotora noventa (90) dias contados a partir de su incumplimiento para devolver las cantidades recibidas y la indemnización.
En la cláusula undécima: Se estableció que todos los pagos establecidos en este contrato deberán hacerse en la dirección de la promotora en cheque conformable no endosable a su orden o a la persona que este indique y que en caso de que el promitente comprador desee cancelar sus obligaciones en dinero efectivo este deberá ser depositado en la cuenta bancaria que a tales efectos indique la promotora contra recibo del comprobante del deposito bancario, estableciéndose que cualquier pago realizado en forma diferente no podrá ser imputado a los conceptos previstos en el contrato.
Continuamente, alega el apoderado actor que el demandado no cumplió con las obligaciones descritas específicamente con la contraprestación a la que estaba obligado en los fines de adquirir el inmueble, ya que no cancelo el total del precio acordado para la venta dentro de los treinta dias siguientes a la fecha 20 de agosto de 2012, fecha en la cual se le obtuvo la constancia de que la vivienda había sido ejecutada o permiso de habitabilidad otorgado por el organismo correspondiente, por lo que la promotora esta facultada para resolver el contrato de compraventa privado suscrito con el promitente comprador.
Invoca el contenido de los artículos 1133, 1134, 1159,1160 y 1167 del Código Civil y el contenido de la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil en fecha 8 de Febrero del 2012 en el expediente numero AA20-C-2011-000503 con ponencia del magistrado Luís Antonio Ortiz fijando criterio sobre la interpretación del articulo 1167 del Código Civil ya embocado.
Finalmente refiere, que el promitente comprador realizo su ultimo pago en fecha 5 de Junio del 2012 por la cantidad de ocho mil (Bs. 8.000.00), que las omisiones y actos realizados por el demandado fuera de la fecha acordada en la convención afectan los intereses patrimoniales de su representada que son imputables al accionado como causa principal del incumplimiento por lo cual solicita se declare la resolución del contrato de compraventa up-supra señalado.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.
Se observa de actas que una vez citado el Defensor Judicial, el ciudadano JOHN ALBENTS ANDREADE GUERRERO, parte demandada con la asistencia de la abogada en ejercicio y de este domicilio MIRIAM PRADO CAMARGO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 49.336, (Defensora Judicial designada en la causa), procedió en fecha 09 de febrero de 2018, a dar Contestación a la demanda incoada en su contra. Negando, rechazando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora en su escrito libelar,
Admite como cierto, la suscripción del contrato privado de opción de compra-venta con la accionante Sociedad Mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS DEL SUR COMPAÑÍA ANONIMA (DESURCA), sobre el inmueble situado en la urbanización Bosque Alto villas, Etapa IV, Casa No.11, identificado en el contrato, así como la veracidad de las cláusulas y condiciones de pago establecidas en el mismo. Alega que la demandante Sociedad Mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS DEL SUR COMPAÑÍA ANONIMA (DESURCA), recibió y acepto el pago de la suma inicial de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00), así como el pago total de las seis (6) cuotas de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) cada una, establecida en el contrato, mas la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00), cancelados en fecha 5 de junio de 2012 , que solicita sea imputada al precio total de la venta, ya que ha pagado la cantidad de Doscientos Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (bs. 248.000,00), que ha cumplido con el pago de mas del cincuenta por ciento (50%) del pago del precio fijado para la venta del inmueble objeto del contrato.
Sigue alegando que saldo deudor que la cantidad de Doscientos Cuarenta y dos mil Bolívares (Bs. 242.000,00), seria cancelado mediante la adquisición de un crédito hipotecario, que estaría sometido a la aprobación de una Institución Bancaria, que en caso de ser negado este crédito el pago del saldo deudor se haría por sus propios medios, que no habiendo logrado la optación de crédito hipotecario solicitado a la Entidad Bancaria Banco Occidental de Descuento se dirigió a la demandante para solicitar un plan de pago de quien no obtuvo respuesta.
Que pasado algún tiempo recibió una comunicación vía telefónica de la Doctora Daniela Casas, en su carácter de representante de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS DEL SUR COMPAÑÍA ANONIMA (DESURCA), que en la entrevista sostenida con la referida abogada, el hizo una propuesta de pago que fue rechazada y se le comunico que debería pagar la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00), más gastos de administración y honorarios que sumaban la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), en un plazo de cinco (5) dias. Luego en fecha 30 de agosto del mismo año, que ofreció para cancelar la deuda el pago de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000, 00), pero que la respuesta de la Dra. Casas, fue que eran Seis Millones de Bolívares (Bs. 6.000.000,00), que posteriormente en el mes de septiembre se reunió de nuevo con la doctora Casas, quien le manifestó que la deuda era de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) y que si no pagaba de inmediato lo demandaría, poniéndole cada vez más difícil la posibilidad de adquirir la vivienda que con tanto esfuerzo y sacrificios para ser habitada con sus hijos, de lo que se evidencia que la demandante no esta interesada en solucionar el conflicto con una conciliación.
Niega, rechaza y contradice, que se halla negado a pagar a la demandante la totalidad del precio convenido por la vivienda objeto del contrato, afirma que es la accionante quien ha puesto obstáculos para evitar el fiel cumplimiento de su parte.
Continua alegando que el pago debe verificarse dentro de los treinta (30) dias siguientes de haberse obtenido la constancia de que la vivienda ha sido ejecutada (permiso de habitabilidad emitido por el organismo competente), aunado al hecho de que en fecha 26 de febrero de 2013, la demandante le hizo entrega de la llave de su vivienda y desde esa fecha permanece en posesión del inmueble, al cual le ha realizado arreglos y mejoras por su propia cuenta como verdadero dueño y poseedor como un buen padre de familia.
Finalmente alega que pagado la cantidad de Doscientos Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (bs. 248.000,00), que es mas del cincuenta por ciento (50%) del precio convenido para la venta y consigna copia de capture de depósito bancario No. 35248023, de fecha 01/02/2018, por la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,00), realizado en la cuenta de este Tribunal, la cual ofrece como pago del saldo deudor y gastos de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta.
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
Producto de la intervención de los litigantes en la audiencia preliminar, quedaron admitidos como hechos de relevancia en la causa, la existencia del Contrato de Opción de Compra-Venta Privado, consignado por la parte actora en original junto al libelo de demanda y que corre del folio 8 al folio 11, así como las condiciones bajo las cuales fue suscrito. De manera que, la audiencia de debate quedó reducida o limitada a discutir entre las partes, si en efecto, el accionado incumplió con las obligaciones contractuales establecidas, y si tal supuesto puede conllevar a una declaratoria judicial de Resolución del Contrato. Es así que posteriormente en el término de ley, se fijaron por el Tribunal los limites de la controversia, y se aperturó el proceso a pruebas por de cinco (5) días (ex art. 868 del C.P.C.), para promover pruebas sobre el mérito de la causa. Una vez aperturado el referido lapso probatorio, las partes hicieron valer sus respectivos medios de pruebas y se evacuaron conforme a las regla de procedimiento aplicables a cada una de ellas, para crear certeza en el razonamiento del Juez sobre los hechos alegados. Hay constancia en autos del resultado de estas pruebas.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS Y SU VALORACIÓN
PARTE DEMANDANTE
A.- Promovió original del Contrato de Opción de Compra-Venta Privado celebrado entre la accionante y el ciudadano JOHN ALBERTS ANDRADE GUERRERO, contrato que fue calificado por el Tribunal como una promesa bilateral de compra –venta sujeta al cumplimiento de ciertas condiciones, se toma como fidedigno y se le otorga valor probatorio, en especial al hecho cierto de la celebración del contrato entre las partes y es valorado por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1361 del Código Civil, Así se decide.-
B.- Promovió Prueba de Informe solicitando al Tribunal, se sirva oficiar a la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio San Francisco del Estado Zulia Maracaibo, para que informe a este Tribunal si otorgo permiso de habitabilidad No. NDPU-H-2012-005, de fecha 20 de agosto de 2012, a favor de la accionante del Conjunto IV que forma parte del Desarrollo denominado” Bosque Alto Villas”. En cuanto a esta prueba se recibió respuesta, la cual riela al folio ciento dieciocho (118) de este expediente y este operador de justicia la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.
PARTE DEMANDADA
A) Invoca el principio de la Comunidad de la Prueba, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo No. 460 de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, ha desarrollado la apreciación respecto a la solicitud de apreciación del merito favorable de autos, de la siguiente manera:
Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual a no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones.
Por lo que, estima este Tribunal que la jurisprudencia ha establecido que invocar tales principios no constituye prueba alguna, en virtud de la obligación en que está el Juez de considerar y valorar todas las actas procesales que conforman el expediente. Así se decide.
B) Original de seis (6) letras de cambio de fecha 17 de noviembre de 2017, enumeras 1/6, 2/6, 3/6, 4/6, 5/6, y 6/6 con fecha de vencimiento: 17 de Diciembre del 2011, 17 de enero de 2012, 17 de febrero de 2012, 17 de marzo de 2012, 17 de abril del 2012 y 17 de mayo del 2012, las cuales se toman como fidedignas y se le otorga valor probatorio, en especial al hecho cierto del pago de la segunda parte del precio del inmueble acordado por las partes en el contrato y es valorado por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1282 del Código Civil, Así se decide
C) Copias certificas de actas de nacimientos de los menores ADRIAN JOHN ANDRADE MORENO, AARON JOHN ANDRDE MORENO y MARIA GABRIELA ANDRADE INCIARTE, hijos del ciudadano JOHN ALBERTS ANDRADE GUERRERO, dichos instrumentos fueron autorizados por un funcionario público competente de conformidad con las solemnidades de Ley, por lo tanto tiene carácter público según lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, y por cuanto fue presentado en original y no fue tachado de falso, ostenta pleno valor probatorio en el presente proceso, en consecuencia hace fe entre las partes y frente a terceros, de los hechos que el funcionario declara haber efectuado si tenía la facultad para ello, según lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil. Así se decide.
D) Recibo de Servicio Eléctrico, emitido por la empresa CORPOELEC, contrato numero 100001644743.2 nombre del ciudadano JOHN ALBERTS ANDRADE GUERRERO, dicho instrumento fue autorizado por un funcionario público competente de conformidad con las solemnidades de Ley, por lo tanto tiene carácter público según lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, y por cuanto fue presentado en original y no fue tachado de falso, ostenta pleno valor probatorio en el presente proceso, en consecuencia hace fe entre las partes y frente a terceros, de los hechos que el funcionario declara haber efectuado si tenía la facultad para ello, según lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil. Así se decide.
E) Original Constancia de Residencia emitida por el Consejo Comunal Sierra Maestra Sector los Silos, de la Parroquia Francisco Ochoa del Municipio San Francisco del Estado Zulia, dicho instrumento emana de un ente que se considera de carácter administrativo y una vez opuesto a la parte demandada, ésta no ejerció ningún mecanismo de impugnación para enervar su valor probatorio, y por cuanto se trata de información que necesariamente debe manejar la parte actora en sus archivos, éste Tribunal les otorga pleno valor probatorio de conformidad con la sana crítica, prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora
F) Original Constancia de Residencia emitida por Registro Civil de la Parroquia Francisco Ochoa del Municipio San Francisco del Estado Zulia, Dicho instrumento fue autorizado por un funcionario público competente de conformidad con las solemnidades de Ley, por lo tanto tiene carácter público según lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, y por cuanto fue presentado en original y no fue tachado de falso, ostenta pleno valor probatorio en el presente proceso, en consecuencia hace fe entre las partes y frente a terceros, de los hechos que el funcionario declara haber efectuado si tenía la facultad para ello, según lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil. Así se decide
G) Original constancia revisión de vivienda, emitida la Sociedad Mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS DEL SUR COMPAÑÍA ANONIMA (DESURCA). Dicho instrumento fue presentado en original y no fue tachado de falso, ostenta pleno valor probatorio en el presente proceso, en consecuencia hace fe entre las partes y frente a terceros, según lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.
H) Original comprobante transacción bancaria, dicho instrumento emana de la parte actora quien a su vez lo aportó al juicio, y una vez opuesto a la parte demandada, ésta no ejerció ningún mecanismo de impugnación para enervar su valor probatorio, y por cuanto se trata de información que necesariamente debe manejar la parte actora en sus archivos, éste Tribunal les otorga pleno valor probatorio de conformidad con la sana crítica, prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora
I) Original Registro de Información Fiscal y copia de cedula de identidad del Ciudadano JOHN ALBERTS ANDRADE GUERRERO, Documento éste que a juicio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 211, Expediente No. 13-1007, de fecha 09 de abril del 2.014, con ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, dejó sentado, respecto al valor probatorio de los Documentos Públicos Administrativos, lo siguiente:
En cuanto al valor probatorio del documento administrativo, esta Sala Constitucional ha señalado:
El concepto de documento público administrativo (sic), ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Pública gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige (s. S.C. n° 1307/03 –resaltado añadido-).
Como se desprende de la anterior cita, los documentos “emanados” de la administración pública gozan de presunción de veracidad y legitimidad (autenticidad), es decir, aquellos instrumentos cuyo contenido constituye una manifestación de voluntad de la administración…”
Como consecuencia de la precedente jurisprudencia, emanada de la Máxima y última Interprete de la Constitución Nacional parcialmente transcrito, los Documentos Públicos Administrativos, gozan de pleno valor probatorio, por lo que constituyen instrumentos que expresan la voluntad de la administración pública y gozan de una presunción de veracidad y en consecuencia, los mismos deben ser valorados por el Juez, por cuanto ostentan plena autonomía en el proceso, en virtud de que la parte accionante no produjo ningún medio de prueba capaz de desvirtuar el alcance y contenido de los documentos presentados por el demandador en forma tempestiva, por lo cual la valoración debe ser realizada con base al Principio de la Sana Crítica, es decir, como lo establece el procesalista Arístides Rengel Romberg: “razonada, crítica, basada en las reglas de la lógica, la experiencia, la psicología, y no arbitraria”. Así se decide.
J) Prueba Testimonial de los ciudadanos:
RAMON ALBERTO OJEDA GONZALEZ, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad No. V-14.415.943, y de este domicilio.
ENDER SAUL URDANETA VILLALOBOS, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad No. V- 25.660.542, y de este domicilio.
EDGAR ENRIQUE OJEDA GONZALEZ, mayor de edad, venezolana, titular de la cedula de identidad No. V- 16.150.558, y de este domicilio.
Por ultimo en lo que respecta a la testifícales esta prueba que fue admitida por este Tribunal, en este sentido, la parte promovente, hizo dejación del señalado medio probatorio, cuando la parte accionante no gestionó el impulso necesario para la evacuación de la misma, en esta Audiencia de Juicio, produciéndose de esta manera el incumplimiento de la parte, relativo a las cargas para el cumplimiento de la prueba. En consecuencia el Tribunal declara desistido el referido medio de prueba hecho valer por la parte accionada. Así se decide.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR AMBAS PARTES
A). Inspección Judicial evacuada por este Juzgado en fecha 25 de abril de 2018, mediante la cual se constató la existencia física, construcción o edificación del inmueble objeto del litigio, sus linderos, composición física, y demás datos que lo identifican, así mismo, se constató el estado de conservación del inmueble y que esta ocupado por el ciudadano JOHN ALBERTS ANDRADE GUERRERO y su grupo familiar. Es oportuno señalar que la prueba de inspección extra-litem fue evacuada por este Tribunal de causa, el cual tiene Competencia Territorial y Jurisdicción conferida por la Republica Bolivariana de Venezuela, que estando presente ambas partes en ese momento donde se pudo ejercer el control sobre la prueba y se formularon las observaciones pertinentes de conformidad con estipulado en el articulo 474 del Código de Procedimiento Civil por lo que este juzgador le da valor probatorio. Así se establece.-
B) Requerir información al Consejo Comunal Sierra del Sector Los Silos de la Parroquia Francisco Ochoa del Municipio San Francisco del Estado Zulia. Con relación a esta prueba se recibió respuesta, la cual riela al folio ciento diecisiete (117) de la presente causa y a la misma este juzgador le da valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.-
C) Requerir información al Registrador Civil de la Parroquia Francisco Ochoa del Municipio San Francisco del Estado Zulia. Con relación a esta prueba se recibió respuesta, la cual riela al folio ciento diecinueve (119) de la presente causa y a la misma este juzgador le da valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.-
D) Requerir información al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria del Estado Zulia. Con relación a esta prueba se recibió respuesta, la cual riela al folio noventa y seis (96) de la presente causa y a la misma este juzgador le da valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.-
E) Requerir información al Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, la Mujer y la Comuna, Banco Universal. Con relación a esta prueba se recibió respuesta, la cual riela a los folios 114 y 115 de la presente causa y a la misma este juzgador le da valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.-
F) Requerir información a la Junta Administradora de la Urbanización Bosque Alto Villas. Con relación a esta prueba se recibió respuesta, la cual riela al folio ciento dieciocho (118) de la presente causa y a la misma este juzgador le da valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.-
G) Requerir información a la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC). Con relación a esta prueba se recibió respuesta, la cual riela al folio 110 de la presente causa y a la misma este juzgador le da valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
El Tribunal pasa a resolver el alegato de la violación de la cláusula octava del contrato hecho por la parte accionante en el desarrollo de la audiencia Oral y Pública.
A este respecto, el articulo 864 del Código de Procedimiento Civil, en su encabezamiento que textualmente dice ” El procedimiento oral comenzará por demanda escrita que deberá llenar los requisitos exigidos en el articulo 340, el demandante la presentará por escrito……..” así mismo, el articulo 77 expresa el demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aun que deriven de diferentes títulos. Con lo cual el legislador estableció que es al inicio del juicio cuando se pueden acumular pretensiones por el demándate no pudiendo traer hechos nuevos al procedimiento en cualquier momento y en consecuencia se declara inadmisible el alegato de la violación de la cláusula octava del contrato hecho por la parte demanda en el desarrollo de la audiencia Oral y Pública. Así se decide.
En segundo lugar es necesario traer a colación al fallo dictado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo del 20 de julio de 2015, en el expediente N° 14-0662, con ponencia del Dr. MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, en la que reza lo siguiente:
“.omisiss……… La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. omisiss………..”
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
En líneas generales, el fallo parcialmente transcrito autoriza a los Jueces suplir los argumentos de derecho que no hubiesen sido alegados o que erróneamente se hubieran invocado por las partes, por lo que, en su misión jurisdiccional, el Juez está en el deber de aplicar las disposiciones de la legislación positiva, conforme al principio IURA NOVIT CURIA, que significa “que el juez conoce y aplica el Derecho”, sobre el cual la Doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha expresado que dicho Principio reconoce al Juez su amplio poder instructorio, en lo que se refiere a la escogencia de la norma jurídica aplicable al caso, así como a disponer de la facultad de presentar la cuestión de derecho en forma distinta a como fue ofrecida por las partes, no solo cambiando las calificaciones que hayan brindado, sino incluso agregando apreciaciones o argumentos legales producto de su enfoque jurídico.
Es de considerar por este Juridicente que en base a la “quaestio iuris”, la relación jurídica existente entre las partes, para la enajenación del inmueble litigioso se sustenta en el principio de la autonomía de la voluntad de los particulares, que se entiende, como el poder que asiste a las partes para reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones reciprocas establecidas en el contrato por ellas celebrado, como lo autoriza el articulo 1.159 del Código Civil, que textualmente dice “ Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes . No pueden revocarse por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley”. Lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, según sus intereses particulares y de las obligaciones que se imponen.
Siendo así, entiende el Juzgador que las partes contractualmente estipularon que la transmisión de la propiedad no se efectuaría por efecto del mero consentimiento como lo contempla el articulo 1.161 del Código Civil, sino que la misma debía llevarse a cabo previo cumplimiento de determinadas condiciones, las cuales deben ser analizadas por el Juez en el presente fallo, tomando en cuenta las posiciones asumidas sobre este asunto por los litigantes.
Como consecuencia de lo anterior, para este Juzgador nos encontramos en presencia de un contrato preparatorio o preliminar que contiene una promesa bilateral de compra venta, que por efecto de de las condiciones estipuladas por las partes para su cumplimiento se transformo en una venta plazos sujeta al cumplimiento varias condiciones, en virtud que se requiere ciertas formalidades que anteceden al acto mismo de transmisión definitiva de los derechos de propiedad. Así se decide.
Hecha la calificación jurídica y habiendo quedado establecido que el contrato objeto de análisis es un contrato de venta a plazos que contiene una promesa bilateral de compra venta, se debe determinar la forma y condiciones para su cumplimiento, en nuestra legislación los contratos deben cumplirse exactamente como han sido pactados, principio del derecho común denominado pacta sunt Servando, en el caso de marras, las partes expresamente acordaron que la Sociedad Mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS DEL SUR COMPAÑÍA ANONIMA (DESURCA), construiría en la urbanización Bosque Alto Villas, Etapa IV, la Casa No.11, cumpliendo variables urbanas del proyecto y que resumen así sistema constructivo tradicional combinado con muros portantes, losa fundación de concreto armado, paredes internas de bloques de arcilla, revestimiento de cerámica en las paredes de los baños hasta una altura máxima de 1,60 metros, y una franja en la cocina; ventanas en aluminio y vidrio; dichas viviendas serán continuas de una superficie aproximada de sesenta y ocho metros cuadrados (68m2) de construcción, distribuidos en dos plantas con los ambientes siguientes: Sala-comedor, cocina, un y medio baño, dos dormitorios, área de closet y una superficie aproximada de ciento ocho (108) metros cuadrados de parcela, para ser vendido al demandado ciudadano JOHN ALBERTS ANDRADE GUERRERO, ya identificado, quien se obligo a comprarla; dentro de ese mismo contrato establecieron el precio de la venta en la cantidad de Cuatrocientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 490.000,00) y las condiciones de modo, tiempo y lugar del pago de dicho precio, siendo que el promitente vendedor queda personalmente obligado a construir el inmueble y vender el inmueble casa-quinta, tramitar y obtener la cedula de habitabilidad del inmueble ante el organismo correspondiente, elaborar y tramitar el otorgamiento del documento definitivo de compraventa y el promitente comprador a pagar el precio acordado bajo las modalidades y términos estipulados en el contrato.
Como se puede inferirse al escudriñar las cláusulas del contrato celebrado, se extraen elementos de trascendental importancia para el presente fallo de mérito, tomando en cuenta que uno de los puntos en discusión durante el debate procesal, lo constituye el momento en el que debió pagar la parte demandada el remanente del precio de compra-venta, esto es, la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 242.000,00), ya que al haber recibido la demandante la cantidad de Ciento Veinte Mil bolívares (Bs. 120.000,00), en el momento de la firmar del contrato, mas la cantidad de Ciento Veinte Mil bolívares (Bs. 120.000,00), correspondientes a la cancelación de la seis (6) letras emitidas para garantizar el pago de las seis (6) cuotas de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00), letras que están en poder del demandado y que fueron consignadas en original en actas, mas el pago realizado por el accionado en fecha 5 de Junio del 2012 por la cantidad de ocho mil (Bs. 8.000.00), que no fue rechazado en la oportunidad correspondiente por la actora lo que viene a representar un expreso reconocimiento de los pagos efectuados por el demandado, independientemente del reclamo en cuanto a la tempestividad de la satisfacción de dichas cuotas, lo que sin lugar a dudas pierde importancia y trascendencia para la decisión de la causa, pues al recibirse el pago y extender el finiquito correspondiente, el elemento temporal no tiene significación alguna en cuanto a los efectos del vinculo contractual, pues cualquier atraso o retardo quedo convalidado con la recepción de los pagos en referencia y en consecuencia, este alegato no formará parte del tema decidendum, producto del perdón insurgente en la parte accionante.
Además, establecieron que la negociación estaba condicionada a la consecución, tramitación y obtención de toda la permisología (constancia de habitabilidad del inmueble) a través de las autoridades correspondientes, así como la elaboración del documento definitivo de venta por parte de la promitente vendedora, dentro de los treinta dias siguiente a la cancelación del saldo deudor y los gastos de protocolización del documento definitivo de la venta.
No obstante las estipulaciones antes referidas, también las partes dejaron establecido en la Cláusula Séptima del contrato que:
“…El Promitente Comprador a los efectos de protocolización del documento publico de compraventa, cuya elaboración será ordenada por la promotora, …” (Subrayado del tribunal).
Así mismo en la cláusula duodécima se estipulo:
“Cualquier correspondencia, participación, aviso o notificación relacionados con este contrato que la promotora deba hacer a el Promitente Comprador bastara que la haga por carta certificada, telegrama o cualquier medio publico o privado de correspondencia dirigido a la dirección siguiente: urbanización san jacinto, Av 6, sector 18, casa #13; teléfonos 0416-6617111- oficina 02617902060, la cual para todos lo efectos de este contrato o de el derivados es la dirección de el promitente comprador. Cualquier cambio de dirección deberá ser informado a La Promotora, por escrito, inmediatamente y de no participarse dicho cambio de dirección este no podrá serle opuesto”.
Por lo que las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, es decir, que están preordenadas para suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de los contratantes, siempre y cuando no se violente el orden publico como limite a la libertad contractual, como lo recoge el artículo 6 de la ley sustantiva civil.
Sobre este particular, el Juez debe aplicar, dentro de su función juzgadora, la llamada interpretación gramatical, sobre el contenido de las cláusulas contractuales transcrita en forma parcial la primera y total la segunda, que forman parte del mismo contrato. Para ello es preciso efectuar una interpretación conforme a la lógica, y el punto de partida de esta indagación, se encuentra dirigido a establecer racionalmente lo que las partes tuvieron a bien contemplar, en el momento de la celebración de la convención que les une. Para estos efectos, como norma orientadora debe tomarse en cuenta el contenido del artículo 4 del Código Civil, que a la letra establece:
“A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.”.
Ahora bien, partiendo de la idea que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes como lo dispone el artículo 1.159 de la Ley Sustantiva Civil, se infiere que los contratantes no pueden relevarse de las obligaciones previamente contraídas, y de una interpretación concatenada y racional del contenido de sus cláusulas, se entiende que los contratantes establecieron:
a) El precio de la venta de la parcela once (11) de la IV Etapa de la Urbanización Bosque Alto Villas y la casa-quita que se edificara, en la cantidad de la cantidad de Cuatrocientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 490.000,00), que se elaboro un cronograma como debería ser pagado el precio fijado de la siguiente forma la cantidad de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs.240.000,00), en dos (2) partes la cantidad de Ciento Veinte Mil bolívares (Bs. 120.000,00), en el momento de la firmar del contrato y la cantidad de Ciento Veinte Mil bolívares (Bs. 120.000,00), seis (6) cuotas de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) y un (1) ultimo pago final que comprendería el saldo deudor que de una simple operación matemática resulta la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.250.000,00), mas los gastos de protocolización del documento definitivo de venta.
b) Que este saldo deudor y los gastos de protocolización, serian cancelado dentro de los treinta dias anteriores a la firma del documento definitivo de venta.
c) Que la accionante se obligo a la obtención de la constancia de habitabilidad y la elaboración del documento definitivo de venta.
d) Por ultimo, que se fijo un domicilio especial para cada una de las partes en el cual se deberían hacer las notificaciones derivadas del contrato.
Con vista a los anteriores antecedentes, este Operador de Justicia en cumplimiento de su obligación de garantizar el equilibrio en el que debe mantener a las partes en el juicio y proteger el derecho de defensa de cada una de ellas, para dar cumplimiento al mandato legal contenido en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, que obliga al Juez a la búsqueda de la verdad dentro del proceso en los limites de su oficio, ateniéndose a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos.
Resultando necesario para quien decide, invocar el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra expresa:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Conforme al transcrito artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes en virtud de la tesis de las cargas compartidas, tienen la responsabilidad de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pide la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretende que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En el caso bajo análisis se adapta perfectamente a la norma in comento, la accionante Sociedad Mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS DEL SUR COMPAÑÍA ANONIMA (DESURCA), alega que el promitente comprador JOHN ALBERTS ANDRADE GUERRERO, no cumplimiento con las obligaciones pautadas, en relación al pago del precio del inmueble, en los términos convenidos, que las omisiones y que los actos realizados por el demandado fuera de la fecha acordada en la convención afectan los intereses patrimoniales de su representada que son imputables al accionado como causa principal del incumplimiento por lo cual solicita se declare la resolución del contrato, en consecuencia debe se resolver en este fallo de mérito, conforme a las probanzas y sus resultados, en virtud de la vinculación que guardan con el derecho material y dirigido a determinar la procedencia o no del supuesto incumplimiento de contrato atribuido por la parte demandada de autos, para dictar un fallo que considere la pertinencia de la pretensión de Resolución de Contrato que este órgano jurisdiccional calificara como un contrato preparatorio o preliminar que contiene una promesa bilateral de compra venta, en virtud de la supuesta actitud omisiva invocada en la demandante y atribuida al accionado.
Ahora bien, para dilucidar la interrogante planteada respecto al incumplimiento atribuido a la parte accionada, se observa por un lado que el demandado JOHN ALBERTS ANDRADE GUERRERO, pago mas del cincuenta coma sesenta y uno por ciento (50,61) del precio del inmueble objeto de este contrato, fijado en la cantidad de Bolívares Cuatrocientos Noventa Mil (Bs. 490.000.00), al haber entregado a la Sociedad Mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS DEL SUR COMPAÑÍA ANONIMA (DESURCA), con anterioridad a la interposición de la acción la cantidad de Doscientos Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 248.000,00 ), lo cual no fue refutado por la accionante. Aunado al hecho que en el acto de la contestación el demandado consigno copia de capture de depósito bancario No. 35248023, de fecha 01/02/2018, por la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,00), realizado en la cuenta de este Tribunal, la cual ofrece como pago del saldo deudor la cantidad de Doscientos Cuarenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 242.000,00).y los gastos de protocolización del documento definido de venta.
Que al haber cumplido el ciudadano JOHN ALBERTS ANDRADE GUERRERO, parte demandada en este proceso con el cronograma de pago del precio convenido para la venta inmueble casa-quinta, en la urbanización Bosque Alto Villas, Etapa IV, la Casa No.11, cumpliendo variables urbanas del proyecto y que resumen así sistema constructivo tradicional combinado con muros portantes, losa fundación de concreto armado, paredes internas de bloques de arcilla, revestimiento de cerámica en las paredes de los baños hasta una altura máxima de 1,60 metros, y una franja en la cocina; ventanas en aluminio y vidrio; dichas viviendas serán continuas de una superficie aproximada de sesenta y ocho metros cuadrados (68m2) de construcción, distribuidos en dos plantas con los ambientes siguientes: Sala-comedor, cocina, un y medio baño, dos dormitorios, área de closet y una superficie aproximada de ciento ocho (108) metros cuadrados de parcela, objeto de este contrato, fijado en la cantidad de Bolívares Cuatrocientos Noventa Mil (Bs. 490.000.00), al haber pagado del cincuenta coma sesenta y uno por ciento (50,61) del precio del inmueble objeto de este contrato con anterioridad a la interposición de esta acción de resolución de contrato y haber consignado en el acto de la contestación consigno copia de capture de depósito bancario No. 35248023, de fecha 01/02/2018, por la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,00), realizado en la cuenta de este Tribunal, la cual ofrece como pago del saldo deudor la cantidad de Doscientos Cuarenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 242.000,00) y los gastos de protocolización del documento definido de venta, dentro de los veinte (20) dias fijados para la contestación de la demanda, como lo estable sentencia vinculante dictada por el Tribunal Supremo en Sala de Constitucional, de fecha 20 de Julio de 2.015, en el expediente N° 14-0662, con Ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón que dispuso:
“….. (Omissis) Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido….. (Omissis)”
En una eventual acción principal de Cumplimiento de Contrato, que de resultar favorable dicha acción en la sentencia se ordenaría el otorgamiento del documento definitivo de venta, en el cual se establezcan en forma especifica los lideros, medidas y demás datos de identificación del inmueble objeto de la venta, sentencia que en caso de negativa del obligado a realizar el otorgamiento, de conformidad con lo preceptuado en el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, con una experticia complementaria del fallo en la cual se establezcan en forma especifica los lideros, medidas y demás datos de identificación del inmueble objeto de la venta de conformidad con el articulo 249 Ejusdem, producirá los efectos del contrato no cumplido o titulo de propiedad y que este juzgado puede acordar, por no haber sido solicitado mediante interposición de una oportuna reconvención por parte del accionado. ASÍ SE DECIDE.
Por otro lado no consta en actas que la Sociedad Mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS DEL SUR COMPAÑÍA ANONIMA (DESURCA), parte accionante, luego de haber tramitado y obtenido en fecha 20 de agosto de 2012, del Instituto Publico Municipal de Geomatica” Simón Bolívar”, Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía Bolivariana del Municipio San Francisco del Estado Zulia, la constancia de que la vivienda ha sido ejecutada en un todo de conformidad con las variables urbana (Constancia de habitabilidad del inmueble), así como haber ordenado la elaboración del documento definitivo de compra-venta, haya notificado al JOHN ALBERTS ANDRADE GUERRERO, parte accionada, de forma fehaciente bien través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), mediante correo certificado con acuse de recibo, o mediante una notificación autentica con una Notaria Publica y/o mediante una notificación judicial mediante un Tribunal competente, en la dirección contractual fijada para practicar las notificaciones que fueran necesaria al comprador en relación al contrato conforme con lo estipulado en la cláusula Duodécima del contrato suscrito, para que naciera la obligación de pagar dentro de los treinta (30) dias después de notificado, el saldo deudor del precio del inmueble objeto de este contrato estimado en la cantidad de cuatrocientos noventa mil bolívares (Bs. 490.000.00), conforme con lo establecido en el contrato privado suscrito entre las partes litigantes y el cual fijo las cláusulas que deben ser cumplidas conforme el articulo 1.159 del Código Civil, ya que lo estipulado en un contrato tiene fuerza de Ley entre las partes que los suscriben como lo dispone norma sustantiva Civil aplicable al caso.
En consecuencia, al no haberse realizado la notificación al comprador de haber obtenido la constancia de que la vivienda ha sido ejecutada en un todo de conformidad con las variables urbana, en la dirección Urbanización San Jacinto, Avenida 6, Sector 18, casa No. 13 en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, conforme con lo estipulado en la clausula Duodécima del contrato suscrito por las partes contratantes, para que el deudor se encuentre en mora en relación al pago del saldo deudor del precio, o sea la cantidad de Doscientos Cuarenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 242.000,00), así como el pago de los gastos de la protocolización del documento de compra-venta, los cuales se fijaron en el cinco por ciento (5%) de la cantidad no cancelada en el momento de la protocolización del documento de compra-venta, este jurisdicente que hoy decide y que calificó como un contrato preparatorio o preliminar que contiene una promesa bilateral de compra venta, suscrito en forma privada; que por efecto de los pagos realizados se transformo en un contrato de venta a plazos sujeto al cumplimiento de las condiciones establecidas en el texto del mismo contrato, es forzoso concluir para este jurisdiciente que no existe la causa de resolución de contrato por falta de pago alegada por la accionante en la demanda y se debe declarar sin lugar la acción propuesta por no ser procedente en derecho la pretensión contenida en el libelo de la demanda. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos, este TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRRIQUE LOSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la Republica y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE POCION DE COMPRA-VENTA, interpuso la SOCIEDAD MERCANTIL DESARROLLOS INMOBILIARIOS DEL SUR COMPAÑÍA ANONIMA (DESURCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el 1 de septiembre de de 2005, anotada bajo el No. 33, Tomo 63-A, modificada en varias oportunidades y siendo su ultima modificación en fecha 28 de octubre de 2015, bajo No. 8, Tomo 200-A, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia y de este domicilio, en contra del ciudadano JOHN ALBERTS ANDRADE GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 10.426.640, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia, por lo motivos ya expresados en la parte motiva de este fallo. Así se decide.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, con arreglo a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada del presente fallo por Secretaría, conforme a lo previsto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los treinta (30) días del mes de julio de 2019.- Años 208° de la Independencia y 160° de la Federación.
EL JUEZ SUPLENTE

MgSc. ALANDE BARBOZA CASTILLO
LA SECRETARIA SUPLENTE

Abg. NANCY GABRIELA PEÑA PIÑA.
En la misma fecha, previo cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó el presente fallo, siendo las nueve de la mañana (09: 00 a.m.).- Sentencia Definitiva Nº 042-2019.
LA SECRETARIA SUPLENTE

Abg. NANCY GABRIELA PEÑA PIÑA.