TSJ Regiones - Decisión

Exp. No. 632-2018
DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

PARTE SOLICITANTE: EDUARDO SEGUNDO CARRIZO ÁVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-1.684.434 domiciliado en la ciudad de Maracaibo estado Zulia
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS DAVID ATENCIO BLACKMAN Y FERNANDO JAVIER BARALT BRICEÑO, Venezolanos, mayores de edad, identificados con las cédulas de identidad Nº V-18.310.612 y V-20.379.733, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 184.906 y 209.040 respectivamente.
PARTE OPONENTE: RITA ELBA ALARCÓN POLANCO Y NERIO ENRIQUE POLANCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-1.690.769 y Nº V-2.819.670, domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ANGEL ADOLFO PUCHE RINCÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-3.372.495 e inscrito en el Inpreabogado bajo Nº 39.534.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA (OPOSICION A LA MEDIDA PREVENTIVA DE SECUESTRO)

I
SINTESIS NARRATIVA
Se inicia la presente causa mediante libelo de la demanda introducida por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, y en virtud de la distribución correspondiente de fecha 06 de abril del 2018, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, causa que se instaura por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, seguido por el ciudadano EDUARDO SEGUNDO CARRIZO ÁVILA, venezolano, mayor de edad titular, de la cedula de identidad, Nº v-1.684.434, representado por el Abogado en ejercicio FERNANDO JAVIER BARALT BRICEÑO, inscrito en el Inpreabogado bajo Nº 209.040, en contra de los ciudadanos RITA ELBA ALARCÓN POLANCO Y NERIO ENRIQUE POLANCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-1.690.769 y Nº V-2.819.670, domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, la cual fue admitida en fecha diez (10) de abril de 201, ordenándose emplazar a los demandados.
En este mismo juicio en fecha treinta (30) de octubre del 2018 la actora solicitó a este Tribunal medida de secuestro del local comercial identificado en actas, formándose pieza de medida.
En fecha primero (01) de noviembre del 2018, este Tribunal vista la solicitud de medida de secuestro, dicto auto ordenando oficiar al MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA EL COMERCIO, OFICINA REGIONAL ZULIA, a fin de que informe de las resultas del procedimiento administrativo previo en el cual no se aprecia que organismo recibió dicho escrito en el cual existe una firma ilegible.
En fecha veintiuno (21) de noviembre de 2018, la parte actora consignó un (01) folio útil oficio signado con el Nº OEZ/2018/Nº 09, de fecha vente (20) de noviembre de 2018, emitido por el MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA INDUSTRIAS Y PRODUCCION NACIONAL, Coordinador (E) Oficina Estadal de Zulia, mediante el cual informa que en fecha 20 de julio de 2018, fue recibido procedimiento administrativo incoado por EDUARDO SEGUNDO CARRIZO ÁVILA, signado bajo Expediente Nº OZ-052-18, solicitando el agotamiento de la instancia administrativa, señalando además que se agotó el procedimiento administrativo.
En fecha 26 de noviembre del año 2018, este Tribunal decretó MEDIDA PREVENTIVA DE SECUESTRO sobre un inmueble constituido por un (01) local comercial identificado con el número 2, ubicado en el centro comercial Valle Claro, situado en la avenida 70B, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni (antes Cacique Mara) del Municipio Maracaibo del estado Zulia, con un área de construcción de sesenta y cuatro metros cuadrados (64 m2) aproximadamente, comprendidos dentro de los siguientes linderos: NORTE: con local número 1, caseta de transformadores y depósito para basura; SUR: con fachada sur del edificio y con el local número 3; ESTE: con depósito para basura, y OESTE: con fachada oeste del edificio, que se encuentra en posesión de los arrendatarios RITA ELBA ALARCÓN DE POLANCO Y NERIO ENRIQUE POLANCO venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre si, titulares de las cédulas de identidad alfanuméricas V-1.690.769 y V-2.819.670, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
En fecha veintitrés (23) de enero de 2019, el Abogado ANGEL ADOLFO PUCHE RINCÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-3.372.495 e inscrito en el Inpreabogado bajo Nº 39.534, actuando con el carácter de apoderado judicial de los demandados, presento escrito dándose por citado y oponiéndose a la Medida de Secuestro solicitada por la parte actora y acordada por este Tribunal.

II
DE LO ALEGADO POR LAS PARTES
DE LO ALEGADO POR LA PARTE OPONENTE
Por su parte la demandada oponente ejerciendo su derecho señalo en su escrito de oposición a la medida, entre otras cosas lo siguiente:
“…:en nombre de mis representados, me doy por citado, en el presente juicio y como consecuencia de ello, al hacerme parte en el mismo, me opongo a la medida de secuestro solicitada por la parte actora y acordada por este tribunal. Al efecto, traigo a colación que el pago es una forma de extinción de las obligaciones y señala el Articulo 1283 de nuestro Código Civil “el pago puede ser hecho por toda persona que tenga interés en ello, y aun por un tercero que no sea interesado, con tal que obre en nombre y descargo del deudor...” pues bien ciudadano Juez, es falso lo alegado por el representante de la parte actora, de que se deban mensualidades, de arrendamiento por parte de los ciudadanos NERIO ENRIQUE POLANCO MEJÍA Y RITA ELBA ALARCÓN DE POLANCO, por el alquiler del local comercial identificado en el libelo de demanda. Lo que si es cierto es que como el Arrendador ciudadano EDUARDO CARRIZO se negó a recibir el pago por instrucciones de su apoderado, el mencionado pago se hizo mediante Consignación arrendaticia en el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial en el Expediente No. 4746 cuya copia cerificada, consigno en este acto. El apoderado de la parte actora, tiene pleno conocimiento de esta consignación, pues extemporáneamente se opuso a ella, el tribunal de la causa le declaró sin lugar la oposición y como apeló del fallo, actualmente estamos esperando el resultado de esta apelación. Por las razones de hecho y de derecho expuestas, solicito ciudadano Juez, dejar sin efecto la medida cautelar de secuestro acordada y esperar la apelación hecha en el Juzgado Quinto antes identificado por el apoderado de la parte actora, se resuelva.”
Junto con el escrito de oposición a la medida la parte oponente, promovió las siguientes pruebas:
- Original del documento poder otorgado por el ciudadano IVÁN HELY ALARCÓN, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-1.690.768, quien actúa en representación de los ciudadanos RITA ELBA ALARCÓN DE POLANCO Y NERIO ENRIQUE POLANCO, ya identificados, al Abogado ÁNGEL ADOLFO PUCHE RINCÓN, también identificado, suscrito por ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha veintitrés (23) de enero de 2019, bajo Nº 18, Tomo 7, Folios 87 hasta 91.
- Copia certificada del expediente Nº 4766, que cursa por ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativo a Consignación de Canon de Arrendamiento, de IVÁN HELY ALARCÓN, quien actúa en representación de los ciudadanos RITA ELBA ALARCÓN DE POLANCO Y NERIO ENRIQUE POLANCO, ya identificados, para EDUARDO SEGUNDO CARRIZO ÁVILA, también identificado.
Durante el periodo probatorio establecido en el primer aparte del artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, ninguna de las partes aporto ninguna prueba que obrara a su favor.
Ahora bien, encontrándonos dentro del lapso establecido en el artículo 603 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a resolver, previa las siguientes consideraciones:
La parte solicitante en su escrito de solicitud de la medida preventiva de secuestro, señaló entre otras cosas, lo siguiente:
“Siendo ello cierto, debo señalar que el 20 de julio de 2018, en nombre de mi representado, acudí a la Oficina Regional del Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas, órgano competente de conformidad con el artículo 5° del DLRAIUC, con el propósito de iniciar el procedimiento administrativo previsto en la letra I del artículo 41 eiusdem, que fue documentado en el expediente alfanumérico OZ-052-18; de suerte que, habiendo vencido el lapso de treinta días concedido por la norma para la sustanciación del procedimiento, contado a partir de la introducción de la solicitud, es forzoso concluir que la vía administrativa fue agotada y, consecuentemente, que fue cumplido el requisito de admisibilidad especial previsto para la petición de la medida cautelar típica civil de secuestro de un bien inmuebles destinado al uso comercial.”
“Mi representado es propietario de un local comercial identificado con el número 2, ubicado en el centro comercial Valle Claro, situado en la avenida 70B, en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni (antes Cacique Mara) del municipio Maracaibo del estado Zulia, con un área de construcción de sesenta y cuatro metros cuadrados (64 m2) aproximadamente, comprendidos dentro de los siguientes linderos: norte: con local número I, caseta de transformadores y depósito para basura; sur: con fachada sur del edificio y con el local número 3; este: con depósito para basura, y oeste: con fachada oeste del edificio; que le pertenece por haberlo adquirido según documento inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, el 23 de diciembre de 1991, bajo el número 9, protocolo 1°, tomo 30°, cuya hipoteca fue liberada según documento autenticado en la Notaria Pública Décima Novena de Caracas, el 17 de noviembre de 1994, bajo el número 24 del tomo 97, inscrito posteriormente en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, el 28de marzo de 2017, bajo el número 50, tomo 13 del protocolo de trascripción.
Mi representado dio en arrendamiento el inmueble indicado con anterioridad a los ciudadanos Rita Elba Alarcón de Polanco y Nerio Enrique Polanco, según se desprende del documento autenticado en la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, el 23 de octubre de 2000, bajo el número 36 del tomo 185.
Luego de la celebración del contrato, los arrendatarios cumplieron de buena fe sus obligaciones, motivo por el cual fue prorrogado de manera automática por periodos consecutivos de un año, según lo previsto en su cláusula tercera, que contiene una disposición de prorroga automática a plazo fijo, ejemplo de pacto expreso que prohíbe la tácita reconducción. Sin embargo, es el caso que el miércoles 23 de marzo de 2016 el local comercial sufrió un incendio que causo graves daños en el inmueble, lo que permite presumir, a través de la presunción hominis recogida en el artículo 1.399 del Código Civil (CC, 1982), que los arrendatarios infringieron la cláusula sexta del contrato, en cuya virtud se obligaron “a no introducir en el local arrendado sustancias o artefactos que por su naturaleza puedan producir incendios, explosiones o en general poner en peligro el local objeto de este contrato y zonas adyacentes.
Asimismo, debo señalar que las partes convinieron el aumento del monto del canon de arrendamiento en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000.00), a partir del 1° de julio de 2017. Sin embargo, precisamente desde el mes de julio de 2017, los arrendatarios no han cumplido con su obligación de pagar la pensión de arrendamiento mensual, ni han estado en la disposición de buscar una solución amistosa al conflicto de intereses, a pesar del ánimo de mi representado de llamarlos a dialogar.”
“De acuerdo con el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, se decretará el secuestro:
De la cosa arrendada, cuando el demandado lo fuere por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que esté obligado según el Contrato. También se decretará el secuestro de la cosa arrendada, por vencimiento del término del arrendamiento, siempre que el vencimiento de dicho término conste del documento público o privado que contenga el contrato.
Son cuatro, pues, los hechos hipotéticos legales previstos por el legislador para la procedencia de la medida cautelar típica civil de secuestro, sobre los bienes muebles o inmuebles que sean objeto de un contrato de arrendamiento. Desde luego, cada uno de carácter alternativo, según se desprende de la utilización del fonema vocálico “o”, o como conjunción disyuntiva en el texto de la norma.”.
“…Del cumplimiento del requisito del periculum in mora.
En el caso que nos ocupa, los demandados lo son por resolución de contrato, con base en la falta de pago de la pensión de arrendamiento mensual, de manera que, una vez demostrado, como en efecto se razonará mas adelante, la presunción grave del derecho reclamado, el tribunal deberá emitir un pronunciamiento favorable a la pretensión cautelar deducida.
En ese orden de ideas, es necesario precisar que el supuesto de hecho relativo a la falta de pago del canon de arrendamiento, previsto en el artículo 599 eiusdem, en cuanto tal, implica la existencia de un peligro de infructuosidad del eventual fallo de condena, toda vez que el hecho propio de la insolvencia de los arrendatarios supone una actuación de mala fe que, de por si, hace dable presumir que la parte demandada, sirviéndose de la duración del proceso, buscará evadir el cumplimiento de un virtual fallo desfavorable. De la actitud desleal de los arrendatarios, entonces, se puede colegir que la integridad física del inmueble, durante la tramitación del procedimiento, se encontrara en un estado de riesgo real y constante.
En efecto, desde el mes de julio de 2017 los arrendatarios se encuentran incumpliendo culposamente una de las obligaciones principales derivadas del contrato, cual es el pago mensual del precio en dinero (canon de arrendamiento). Ese incumplimiento culposo, por su gravedad y persistencia, debe ser objetivamente apreciado por el tribunal como una infracción a la lealtad reciproca que se deben las partes en el marco de un contrato bilateral. Los hechos del caso son bastante claros y no dan margen a una duda razonable. El tiempo más que prolongado de retardo en el pago lleva a la convicción de la existencia de un ánimo deliberado de los arrendatarios de sustraerse del cumplimiento de buena fe de las obligaciones nacidas con ocasión del contrato. Por ello, resulta más que evidente que la causal de la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, de suya, supone la existencia de un riesgo de inejecutabilidad de la sentencia definitiva.
Por supuesto, la procedencia inauditam alteram parte de la medida cautelar de secuestro, bajo el supuesto de la falta de pago de la pensión de arrendamiento, no requiere de la demostración del periculum in mora. En efecto, bastará la sola alegación de la falta de pago, por cuanto la ausencia de pago constituye, propiamente, un hecho negativo concreto que opera el traslado del peso de su prueba hacia la contraparte. Ello es lógico, toda vez que este tipo de hecho negativo únicamente puede ser desvirtuado por la prueba de un hecho positivo antagónico, que siempre se encuentra en posesión del sujeto contra quien se afirma el hecho.
En el caso de marras, la alegación de la falta de pago sólo puede ser desvirtuada con la prueba del pago efectivo. Por ello, si la prueba del pago de la obligación, de haberse efectuado, queda en disposición de los arrendatarios, en colofón, debe recaer sobre la arrendataria la carga (imperativo del propio interés) de desvirtuar el hecho negativo con la prueba del hecho antagónico correspondiente.”
“…Del cumplimiento del requisito del fummus boni iuiris.
Siendo ello de tal forma, con base en el titulo de propiedad y el contrato de arrendamiento, cuyos documentos son acompañados al presente escrito, resulta por demás sensato estimar como verosímil que mi representada es titular de un derecho subjetivo que la sitúa en una situación concreta de poder, de querer y de obrar, respecto de los arrendatarios, por encontrarse obligados al pago de las pensiones de arrendamiento.
Entonces, claramente, de los instrumentos en cuestión se desprende la apariencia de certeza o seriedad de la pretensión sustancial deducida, motivo por el cual, a partir de la verosimilidad del derecho arrogado, de conformidad con los artículos 1394 y 1399 del Código Civil, el tribunal podrá presumir que mi representado se encuentra en una posición subjetiva que merece ser tutelada por la Administración de Justicia, a través de un medio de tuición diferenciado y preventivo, cual es la cautela de secuestro.”
“De acuerdo con lo expuesto acudo en nombre de mi representado, ante su competente autoridad, para solicitar, sobre la base del ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 585 eisudem, que decrete la medida cautelar típica civil de secuestro del local comercial identificado con el número 2, ubicado en el centro comercial Valle Claro, situado en la avenida 70B, en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni (antes Cacique Mara) del municipio Maracaibo del estado Zulia.”
Junto con el escrito de solicitud de la medida preventiva de secuestro, la parte solicitante promovió las pruebas siguientes:
- Copia simple del documento poder otorgado ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, el 11 de enero de 2018, anotado bajo el número 10, tomo 5.
- Escrito de solicitud de procedimiento previo dirigido al Ministerio del Poder Popular de Economía Finanzas, de fecha veinte (20) de julio de 2018, el cual tiene sello húmedo, así como firma del funcionario receptor, y posteriormente fue recibido por ante este Tribunal en fecha veintiuno (21) de noviembre de 2018, comunicación Nº OEZ/2018/Nº 09, de fecha veinte (20) de noviembre de 2018, emanado del Coordinador (E) de la Oficina Estadal de Zulia, Lcdo. Giuseppe Tamborino, Ministerio del Poder Popular Para Industrias y Producción Nacional, mediante el cual señala:

“Al respecto le informamos que, el Ministerio del Poder Popular de Industrias y Producción Nacional, exiguo Ministerio del Poder Popular para el Comercio, es quien ejerce la rectoría en cuanto a la aplicación del Decreto de Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en la actualidad, competencia consagrada en el Articulo 5 de la Ley in comento, ahora bien, en virtud de lo solicitado certificamos que en fecha 20 de Julio del 2018 fue recibido procedimiento administrativo incoado por la parte accionante antes identificada, signado bajo de Expediente Nº OZ-052-18, solicitando el agotamiento de la instancia administrativa. Al respecto damos fe que se agotó el procedimiento administrativo necesario para dictar o aplicar Medida Cautelar de Secuestro sobre el local comercial identificado con el número 2, ubicado en el Centro Comercial Valle Claro, situado en la Avenida 70B, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; en este sentido, priva lo establecido en el Artículo 41, Literal “L” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.”

- Copia simple del titulo de propiedad sobre el local comercial número dos (2) del centro comercial Valle Claro, situado en la avenida 70B entre Urbanización Las Lomas y el Parcelamiento Valle Claro, en Jurisdicción del antiguo Municipio cacique Mara, hoy Parroquia Cacique Mara del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con un área de construcción de aproximadamente sesenta y cuatro metros cuadrados (64 mt2), esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con local No. 1, caseta de transftores y deposito para basura; Sur: con fachada Sur del Edificio y local No. 3; Este: con deposito de basura y Oeste: con fachada Oeste del Edificio, inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, el 23 de diciembre de 1991, bajo el número 9, protocolo 1°, tomo 30°. Y copia simple del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, el 23 de octubre de 2000, bajo el número 36 del tomo 185 de los Libros de autenticaciones, se evidencia que el mismo fue suscrito entre el ciudadano Eduardo Segundo Carrizo Ávila, y los ciudadanos Rita Elba Alarcón de Polanco y Nerio Enrique Polanco, identificados en actas, acordando en el contenido del mismo especifico en la cláusula PRIMERA:

“El Arrendador” cede en calidad de arrendamiento a “Los Arrendatarios” el local Comercial ubicado en el Centro Comercial Valle Claro signado con el No. 2, Av. 70B, Parroquia Raúl Leoni, de esta Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia. Consta dicho local de una sala Sanitaria y además de una línea telefónica signada con el No. 533781, propiedad de “El Arrendador”, la cual está totalmente solvente y de la misma forma deberán mantenerla “Los Arrendatarios”. (Cursiva del Tribunal)

Y en la cláusula QUINTA:

“El local objeto de este contrato está destinado única y exclusivamente para uso comercial y no podrá ser subarrendado total o parcialmente a terceras personas, sin previo consentimiento dado por escrito por “El Arrendador”. (Cursiva del Tribunal)

III
DE LOS MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
Ahora bien, este Tribunal mediante resolución de fecha veintiséis (26) de noviembre de 2018, señalo entre otras cosas lo siguiente:
“No obstante, este Juzgador previo a verificar el cumplimento de los requisitos establecidos en el articulo 585 del Código de Procedimiento Civil, como lo son: 1) EL PERICULUM IN MORA o el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución de la sentencia, y 2) EL FUMUS ONIS IURIS o la presunción de derecho que se reclama, debe constatar que el actor cumple con el requerimiento impuesto por el legislador patrio atinente a los juicios de desalojo local comercial, previsto en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su articulo 41 que a la letra dice:

“En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
I. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considerara agotada la instancia administrativa” (cursivas del Tribunal)
Ahora bien, en el caso in comento consta que el actor acompaña escrito de solicitud de procedimiento previo dirigido al Ministerio del Poder Popular de Economia Finanzas, de fecha veinte (20) de julio de 2018, el cual tiene sello húmedo, así como firma del funcionario receptor, y posteriormente fue recibido por ante este Tribunal en fecha veintiuno (21) de noviembre de 2018, comunicación Nº OEZ/2018/Nº 09, de fecha veinte (20) de noviembre de 2018, emanado del Coordinador (E) de la Oficina Estadal de Zulia, Lcdo. Giuseppe Tamborino, Ministerio del Poder Popular Para Industrias y Producción Nacional, mediante el cual señala:
“Al respecto le informamos que, el Ministerio del Poder Popular de Industrias y Producción Nacional, exiguo Ministerio del Poder Popular para el Comercio, es quien ejerce la rectoría en cuanto a la aplicación del Decreto de Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en la actualidad, competencia consagrada en el Articulo 5 de la Ley in comento, ahora bien, en virtud de lo solicitado certificamos que en fecha 20 de Julio del 2018 fue recibido procedimiento administrativo incoado por la parte accionante antes identificada, signado bajo de Expediente Nº OZ-052-18, solicitando el agotamiento de la instancia administrativa. Al respecto damos fe que se agotó el procedimiento administrativo necesario para dictar o aplicar Medida Cautelar de Secuestro sobre el local comercial identificado con el número 2, ubicado en el Centro Comercial Valle Claro, situado en la Avenida 70B, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; en este sentido, priva lo establecido en el Artículo 41, Literal “L” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.”
Por lo que, en virtud de que el pedimento de decreto de medida preventiva de secuestro tuvo lugar en fecha posterior, esto fue mediante escrito consignado ante este Despacho el día treinta (30) de octubre de 2018, considera este Juzgador que fue agotada la instancia administrativa por la parte demandante Eduardo Segundo Carrizo Ávila, visto que transcurridos los 30 días continuos previstos en el referido Decreto Ley no se evidencia pronunciamiento por parte del ente administrativo, lo que faculta a este Operador de Justicia pasar a estudiar el pedimento de medida preventiva cautelar efectuado por la representación judicial de la parte actora.
Por lo anterior este Tribunal pasa a resolver bajo los siguientes términos:
Establece el ordinal 7° del Articulo 599 del Código de Procedimiento Civil:
“De la cosa arrendada, cuando el demandado lo fuere por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que este obligado según el Contrato” (cursiva del Tribunal)
Aunado a la situación configurada en la norma parcialmente transcrita, este Juzgador debe analizar si cumplen con los requisitos a que se contrae el articulo 585 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el peligro grave de que resulte ilusoria la ejecución de la sentencia definitiva (periculum in mora) y la presunción grave del derecho que se reclama (fumus boni iuris), por lo que, este Juzgador pasa a examinar los requisitos de procedencia de la presente solicitud de secuestro.
1.- En cuanto al extremo especifico, señalado en el ordinal 7° del articulo 599, es decir, de la cosa arrendada, por falta de pago de los cánones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa o por haber dejado de hacer las mejoras convenidas, de actas se evidencia que se ventila la presente causa por desalojo, y señala la parte actora en su escrito libelar que la arrendataria no ha cumplido con su principal obligación contractual de pagar puntualmente el canon de arrendamiento convenido, adeudando actualmente los correspondientes desde el mes de julio de 2017, configurándose así la situación establecida en el articulo señalado.
2.- Con respecto a la presunción del buen derecho, se verifica con base en el titulo de propiedad inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, el 23 de diciembre de 1991, bajo el número 9, protocolo 1°, tomo 30°, y el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, el 23 de octubre de 2000, bajo el número 36 del tomo 185 de los Libros de autenticaciones, se evidencia que el mismo fue suscrito entre el ciudadano Eduardo Segundo Carrizo Ávila, y los ciudadanos Rita Elba Alarcón de Polanco y Nerio Enrique Polanco, identificados en actas, acordando en el contenido del mismo especifico en la cláusula PRIMERA:

“El Arrendador” cede en calidad de arrendamiento a “Los Arrendatarios” el local Comercial ubicado en el Centro Comercial Valle Claro signado con el No. 2, Av. 70B, Parroquia Raúl Leoni, de esta Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia. Consta dicho local de una sala Sanitaria y además de una línea telefónica signada con el No. 533781, propiedad de “El Arrendador”, la cual está totalmente solvente y de la misma forma deberán mantenerla “Los Arrendatarios”. (cursiva del Tribunal)

Y en la cláusula QUINTA:

“El local objeto de este contrato está destinado única y exclusivamente para uso comercial y no podrá ser subarrendado total o parcialmente a terceras personas, sin previo consentimiento dado por escrito por “El Arrendador”. (Cursiva del Tribunal)
En base a lo anterior, se traduce en la posibilidad de que las pretensiones de la demandante tengan el suficiente sustento factico y jurídico como para ser satisfechas en la decisión definitiva que recaiga en el presente proceso, salvo que en el curso del mismo la demandada desvirtué la existencia de las obligaciones demandadas, en consecuencia, del mismo se aprecia la apariencia del buen derecho a favor del demandante sin que de esta forma se prejuzgue en la presente fase del procedimiento el fondo del asunto debatido, cumpliendo así con la presunción del buen derecho o fumus bonis iuris.
3.- en cuanto a la verificación del requisito del periculum in mora, ha sido reiterado pacíficamente por la doctrina y la jurisprudencia, que su verificación no se limita a la mera hipótesis o suposición, sino a la presunción grave del temor al daño por violación o desconocimiento del derecho si este existiese, o por los hechos del demandado durante la tramitación del juicio tendentes a burlar o desmejorar la efectividad de la sentencia esperada, este Tribunal en observancia de lo anteriormente trascrito en relación a este supuesto y en consideración a la falta de pago de cánones de arrendamiento, y que el inmueble objeto del litigio pueda sufrir algún daño, considera que se cumple con dicho extremo.”
Por su parte, la parte demandada oponente a la medida preventiva de secuestro, fundamenta su oposición en el hecho de que existe un procedimiento de consignación arrendaticia en el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial en el Expediente No. 4746, e invoca lo establecido en el artículo 1283 del Código Civil.
Al respecto se hace necesario traer a colación un caso similar, en el cual se trataba de una incidencia surgida con ocasión a la oposición efectuada a una medida cautelar, y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC- 000239, de fecha 29 de abril de 2008, caso: Inversiones La Económica C.A., La Económica C.A., y Constructura 325 C.A. contra Del Sur Banco Universal C.A., y otras, dejó establecido el siguiente criterio jurisprudencial:
“…Al respecto, resulta fundamental precisar la naturaleza y alcance de la función jurisdiccional cautelar. En efecto, la idea de cautela sugiere aquellos actos que producen la anticipación sustitutiva de un momento procesal hipotético o las condiciones que lo hagan posible, a los efectos de evitar la imposibilidad o cierta dificultad en el futuro al momento de ejecutar la decisión definitiva, frustrando legítimas expectativas de derecho, en razón de la tardanza de esa decisión. Estas medidas varían según la naturaleza del bien que se pretende y tienen por finalidad precaver y asegurar el resultado práctico del juicio.
Ahora bien, cabe destacar que dichas medidas son ejercidas en forma autónoma, y tramitadas en cuaderno separado, no obstante esto no quiere significar que son ajenas o aisladas del juicio principal, por el contrario, una de sus características más resaltantes es la instrumentalidad respecto de aquél, es decir, auxilian o ayudan a la decisión principal, anticipando y precaviendo los efectos de una decisión definitiva, a la cual se encuentra subordinada su eficacia.
En ese sentido, es importante señalar, que las medidas cautelares están limitadas a esa función cautelar per se, la cual aparece claramente definida por el legislador en los artículos 585 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual es de estricto cumplimiento por los jueces en ejercicio de tal función.
En este orden de ideas, el pronunciamiento del juez sobre alguna medida cautelar debe circunscribirse a los aspectos directamente vinculados con la cautela -requisitos de procedencia y demás aspectos relacionados- pues si bien la misma se encuentran directa y vitalmente conectada al proceso principal, ésta debe aguardar -en razón de su instrumentalidad- la decisión sobre el juicio final; por tanto, el juez se ve impedido de extender su pronunciamiento en una incidencia cautelar sobre el tema de fondo que deberá ventilarse en el juicio principal. Sostener lo contrario, significaría atentar contra la naturaleza esencialmente cautelar y no sustitutiva de tales medidas, y en tal sentido se ha pronunciado esta Sala de Casación Civil, en los términos siguientes:
“…En la esfera de las medidas cautelares, para decretar o no su procedencia, corresponde al juez verificar los extremos que la ley exige…Ahora bien, esa exigencia no puede llevarse hasta el extremo de que el material (alegaciones, pruebas) que el juez debe tomar en consideración para otorgar la medida, tenga que ser el mismo que se requiere para resolver sobre el juicio principal, y en consecuencia, deba ser tratado del mismo modo como se exige para el procedimiento principal. De ser así, no sólo se le estaría obligando al sentenciador a juzgar sobre el fondo de la controversia -aspecto que no es atinente a las medidas cautelares, sino que también se desnaturalizaría la función que tiene encomendada la cautelar, estos es, superar la demora que implica el proceso principal y el riesgo de que el demandado adopte conductas que dificulten la efectividad de la sentencia…”’. (Ver sentencia de fecha 23 de marzo de 2006, caso: Agnet Josefina Chirinos Ochsnerv c/ C.A. Central Banco Universal, A.F.C. Allied Fund Corporation A.V.V., y otros. (Cursiva del texto).
Del precedente jurisprudencial parcialmente transcrito, se evidencia indefectiblemente que la decisión sobre las cautelares debe circunscribirse a la previa verificación de los extremos de Ley, para acordar su procedencia, sin que pueda el juez, por ningún motivo, partir de algún elemento de fondo para fundamentar su decisión. De lo contrario, atentaría contra la verdadera esencia de las medidas preventivas, que no es otra que “…superar la demora que implica el proceso principal y el riesgo de que el demandado adopte conductas que dificulten la efectividad de la sentencia...”. En otras palabras, el juez debe tener extremo cuidado en el proceso cautelar, por cuanto la finalidad de éste, por ser distinta al propósito del juicio en el cual son dictadas las medidas, ya que éste último es un proceso de conocimiento en el cual sólo se persigue el reconocimiento de la petición expresada en la demanda, mientras que la finalidad de la medida preventiva no es, como se ha indicado, la declaración del derecho reclamado; sino el aseguramiento material y efectivo, la ejecutividad de la sentencia que declara la existencia del derecho reclamado.
Sobre el particular, esta Sala en reiteradas oportunidades ha diferenciado la naturaleza, efectos y procedimientos, tanto del juicio principal como del cautelar, delimitando claramente su alcance. Así, mediante sentencia de fecha 12 de diciembre de 2006, caso: Juan Orlando Díaz Albornoz c/ Antonio Sánchez Roda, citando a Ricardo Henríquez La Roche en su libro “Código de Procedimiento Civil”, Tomo IV, Caracas 2004, p. 483, estableció lo siguiente:
“…La existencia de sendos cuader¬nos, principal y de medida, y su independiente sustanciación, tienen su origen en el interés de la ley porque se lleve ordenadamente el desarrollo de ambos juicios en tal forma que las actas del juicio pre¬ventivo no se encuentren intercaladas y diseminadas en el expedien¬te principal. No obstante, la razón de fondo de esa mutua indepen¬dencia consiste en el hecho de que la naturaleza y esencia, el procedimiento y efectos así como las finalidades de ambos procesos son considerablemente diferentes. La solicitud de medida preventiva supone la subsecuente sustanciación de un verdadero juicio, en el cual existe una parte demandante, una demanda y una pretensión; un demandado, un juez, un objeto, una causa petendiy un thema decidendum distinto, o más exactamente diríamos diverso, al juicio principal la pretensión del solicitante es el aseguramiento del resul¬tado práctico de la ejecución forzosa, el objeto del juicio son los bie¬nes a afectar o afectados por la medida y la causa de la pretensión está representada por el peligro en la mora; por manera que el tema a decidir, no es que sea contrario o ajeno al del juicio principal, sino que se halla en una dimensión distinta al de este…’”. (Negrillas del texto).
De lo anterior se observa, las notas distintivas y características, tanto del juicio principal como de la incidencia cautelar, y particularmente se destaca el ámbito del thema decidendum en el caso del proceso cautelar; así pues, en este último se advierte que es distinto al principal, toda vez que su esencia y naturaleza se limita a asegurar precisamente la materialización efectiva de la decisión definitiva.
…omissis…
Ahora bien, en la situación que se analiza, el requisito de congruencia exige precisamente que la decisión del superior respecto a la medida cautelar se ajuste a resolver específicamente sobre su mantenimiento o revocación, debiendo el juez someterse plenamente a las alegaciones, oposiciones y pruebas aportadas por las partes y circunscribirse a las defensas y demás argumentaciones que realice el afectado en su escrito de oposición a la medida cautelar, sin que por ningún motivo pueda en dicho pronunciamiento valerse de argumentaciones que son aplicables a la sentencia de fondo. Es decir, no puede el sentenciador pronunciarse acerca de una medida cautelar solicitada, de modo que su decisión se convierta en una apreciación adelantada, de la forma en la cual puede ser resuelta la cuestión debatida. (Negrillas de la Sala de Casación Civil [Accidentakl]).
En este caso, la Sala pudo evidenciar que el ad quem, partiendo de la acción principal ejercida –de simulación- y de los efectos que con respecto a terceros adquirientes de un inmueble, que no han tenido conocimiento de la simulación, declara el artículo 1.281 del Código Civil, consideró que no habría sido satisfecho el requisito del periculum in mora que exige el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.
En efecto, el ad quem concluyó que “…tomando en cuenta que de la pretensión principal de simulación, deviene también la petición indemnizatoria de daños y perjuicios y, en razón que fue también pretendido de manera subsidiaria, el rescate convencional alegado, el mismo artículo trascrito establece de manera clara y contundente el efecto legal en virtud de la cual no puede quedar ilusoria una eventual declaratoria con lugar y, por ende, una condenatoria a las demandadas. Ello es, el registro de la demanda de simulación…”.
En virtud de lo anterior, esta Sala pudo constatar el exceso cometido por el sentenciador ad quem, que al fundamentar su decisión respecto a la oposición de la medida cautelar en el examen de los efectos previstos para el registro de la demanda de simulación en el artículo 1.281, del Código Civil, adelantó opinión y dejó sentado su criterio respecto de la solución del juicio principal.
En consecuencia, resulta evidente que el juez superior infringió los artículos 12, 243 ordinal 5° y 585 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, cabe añadir que, respecto de las normas invocadas como infringidas por el formalizante, es decir, los artículos 15, 206 y 604 eiusdem, se desestiman, por cuanto no guardan relación con el planteamiento de la presente denuncia. Así se establece…”.
La jurisprudencia antes transcrita es aplicable al caso concreto, en el cual el ad quem al analizar los requisitos exigidos por el artículo 585 del Código de Procedimiento
Civil, relativos al fumus boni iuris y periculum in mora, se extralimitó del ámbito del thema decidendum del proceso cautelar al valerse de argumentaciones propias de la sentencia de fondo que deberá dictarse en el juicio principal, respecto a la validez de las consignaciones de los cánones de arrendamiento efectuadas por la empresa demandada para demostrar que ésta se encontraba solvente para el momento en que se introdujo la demanda, lo que pone de relieve la violación en ambos fallos recurridos de lo dispuesto en los artículos 12, 243 ordinal 5° y 585 del Código de Procedimiento Civil, por lo que incurrió en el vicio de incongruencia detectado por la Sala Constitucional, el cual la hace susceptible de la sanción de nulidad prevista en el artículo 244 eiusdem. Así se declara.”
Pues bien, en base al criterio anteriormente señalado, y visto que medidas cautelares están limitadas a esa función cautelar per se, la cual aparece claramente definida por el legislador en los artículos 585 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, no le es dado a este Juzgador pronunciarse en esta etapa del proceso sobre la validez o no de las consignaciones arrendaticias señaladas por la parte oponente, ya que las mismas versan sobre el fondo del asunto principal, ya que el pronunciamiento del Juez sobre alguna medida cautelar debe circunscribirse a los aspectos directamente vinculados con la cautela (requisitos de procedencia y demás aspectos relacionados), pues si bien la misma se encuentran directa y vitalmente conectada al proceso principal, ésta debe aguardar (en razón de su instrumentalizad) la decisión sobre el juicio final, y por cuanto la parte oponente no desvirtuó los requisitos de procedibilidad para la procedencia o no de la medida preventiva de secuestro decretada, es por lo que se hace forzoso para este Tribunal declarar improcedente la oposición formulada. Así se decide.

IV
DISPOSITIVO
PRIMERO: SIN LUGAR la oposición a la medida preventiva de secuestro hecha por los ciudadanos RITA ELBA ALARCÓN DE POLANCO Y NERIO ENRIQUE POLANCO, ya identificados, a través de su apoderado judicial el Abogado ÁNGEL ADOLFO PUCHE RINCÓN, también identificado, en contra de la Resolución emitida por este Tribunal en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2018, mediante la cual se decretó la MEDIDA PREVENTIVA DE SECUESTRO sobre un inmueble constituido por un (01) local comercial identificado con el número 2, ubicado en el centro comercial Valle Claro, situado en la avenida 70B, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni (antes Cacique Mara) del Municipio Maracaibo del estado Zulia, con un área de construcción de sesenta y cuatro metros cuadrados (64 m2) aproximadamente, comprendidos dentro de los siguientes linderos: NORTE: con local número 1, caseta de transformadores y depósito para basura; SUR: con fachada sur del edificio y con el local número 3; ESTE: con depósito para basura, y OESTE: con fachada oeste del edificio, que se encuentra en posesión de los arrendatarios RITA ELBA ALARCÓN DE POLANCO Y NERIO ENRIQUE POLANCO venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre si, titulares de las cédulas de identidad alfanuméricas V-1.690.769 y V-2.819.670, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, y que fuera solicitada por el ciudadano EDUARDO SEGUNDO CARRIZO ÁVILA, plenamente identificado en actas, representado por el Abogado en ejercicio FERNANDO JAVIER BARALT BRICEÑO, también identificado.
SEGUNDO: En consecuencia se mantiene en plena vigencia la medida preventiva de secuestro decretada, antes señalada.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada oponente de la medida preventiva de secuestro decretada, y antes señalada, por haber sido vencido totalmente en esta incidencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.
A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los once (11) días del mes de febrero de 2019. 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ

ABG. JUAN CARLOS CROES
EL SECRETARIO TEMPORAL

Abg. XAVIER URDANETA
En la misma fecha anterior, previo anuncio de Ley, a las puertas del Despacho, se dictó y publicó el anterior fallo, bajo el No. 012-19, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) y se expidió la copia certificada ordenada. EL SECRETARIO TEMPORAL.

JCC/Xu