TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCIA, VILLALBA, TUBORES Y PENINSULA DE MACANAO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL
ESTADO BOLIVARIANO NUEVA ESPARTA

Porlamar, 21 de Febrero de 2019
208° y 160°

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano IVAN SALOMON ALCALA REINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-6.910.810.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 178.444.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana SONIA SUSANA DE LEON RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.924.521.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada Abg. MARGARITA CHITTY DAVID, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-8.382.255, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 24.997.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

II. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Se inicia la presente demanda por CUMPLIMINETO DE CONTRATO presentada el Abg. CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano IVAN SALOMON ALCALA REINA, contra la ciudadana SONIA SUSANA DE LEON RAMIREZ, todos identificados en autos; y se le asigno el número 260-18, nomenclatura particular de este Tribunal.
En fecha 09 de mayo de 2018, se recibió la demanda por distribución procedente del Tribunal Distribuidor y en la misma fecha se le dio entrada y se anotó en los libros respectivos. Y por auto de fecha 22 de mayo de 2018 se admitió la demanda, ordenando citar a la parte demandada y se fijó la audiencia de mediación.
Alega el abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano IVAN SALOMON ALCALA REINA, identificados ut supra, que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta en fecha 10 de agosto de 2011, anotado bajo el N° 19, Tomo 103, que su representado y la parte demandada ciudadana SONIA SUSANA DE LEON RAMIREZ, celebraron un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble propiedad de su representado, constituido por una vivienda unifamiliar construida sobre la parcela N° 29, ubicada en la Urbanización Pueblo Real, III Etapa, situada en el Fundo Denominado La Mariquita, Sector San Antonio, Urbanización Villa Caribe, Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta, iniciando en esa fecha la relación contractual; en dicho contrato se estableció en su cláusula segunda que el saldo restante del precio sería pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, en un plazo de noventa (90) días calendario, contados desde la firma del mismo, con una única prórroga de treinta (30) días continuos, a través de un crédito bancario solicitado por la demandada. No obstante, alega la parte actora que dicho lapso precluyó sin que la demandada cumpliera con la obligación de pagar la cantidad pactada en la CLAUSULA SEGUNDA del referido contrato, ni con la presentación del documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario, aún cuando su representado cumplió con todas y cada una de sus obligaciones contractuales y le hizo entrega a la misma de toda la documentación necesaria para tal fin. Agrega la parte actora, que en fecha 9 de Marzo de 2012 su representado decide celebrar un segundo contrato de opción de compraventa con la demandada, con la finalidad de brindarle a la misma una nueva oportunidad de cumplir con las obligaciones anteriormente contraídas, con la intención de darle una prórroga al contrato anteriormente firmado y que en el mencionado contrato se le permitió a la demandada ocupar, en forma de comodato la vivienda objeto del mismo y que transcurrieron hasta el momento de presentación de la demanda doscientos nueve (209) días sin que la demandada tramitara ante alguna entidad financiera el crédito hipotecario para cumplir con su obligación. La parte demandante señala en última instancia que su representado ha actuado siempre de buena fe, cumpliendo con sus obligaciones y además brindándole oportunidades a la demandada para que la misma cumpla las suyas, y que esta en contraposición ha actuado de mala fe al incumplir no solo en una, sino en dos ocasiones con las obligaciones contraídas, generando daños al representado de la parte demandante, razón por la cual solicita el cumplimiento de la CLAUSULA QUINTA del contrato de opción de compraventa y la inmediata devolución y entrega material del inmueble objeto del mismo. Asimismo, expresa el actor que con motivo del incumplimiento de la demandada, su representado está sufriendo un daño emergente en virtud de que no pudo cumplir con otras obligaciones contractuales asumidas como la adquisición de una nueva vivienda para el y su familia, viéndose en la penosa necesidad de vivir con su familia en viviendas arrendadas y pagando altas sumas de dinero por concepto de cánones de arrendamiento. Finalmente, señala como punto relevante que en la primera opción de compra venta fue cuando la demandada realizó el pago de una parte del precio, cuyo pago fue el único que recibió su representado en el curso de las dos opciones que se suscribieron con la intención de que la segunda sirviera de prórroga de la primera y que de todo lo narrado en su libelo se desprende que la demandada incumplió con la obligación de pagar el precio, por lo que le fue imposible ejecutar la venta definitiva, causándole daños a su representado. Asimismo, manifiesta la parte actora que previo a la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y consecuentemente de DESALOJO DE VIVIENDA, agotó el procedimiento administrativo correspondiente. Peticiona el cumplimiento de la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta suscrito por ambas partes autenticado por ante la Notaría Pública de Juan Griego del Estado Nueva Esparta en fecha 09/03/2018, anotado bajo el N° 03, Tomo 22; la entrega material de la vivienda objeto de la presente demandada constituida por una vivienda unifamiliar construida sobre la parcela N° 29, ubicada en la Urbanización Pueblo Real, III Etapa, situada en el Fundo Denominado La Mariquita, Sector San Antonio, Urbanización Villa Caribe, Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta y el pago de los gastos y costas que se generen del presente procedimiento.
El día 15 de noviembre de 2018, se llevo a cabo la Audiencia de Mediación, a la cual asistió el abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y la abogada MARGARITA CHITTY, en su carácter de Defensora Judicial designada a la parte demandada en la presente causa quien manifestó que: “…En virtud de las diligencias personales practicadas por esta representación para lograr encontrar a mi representada ciudadana SONIA SUSANA DE LEON RAMIREZ, y siendo infructuosas las mismas rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en su contra por el ciudadano IVAN SALOMON ALCALA REINA, por cuanto no tengo en este momento cualquier medio de prueba por parte de mi defendida para aportar al presente juicio y me comprometo a seguir insistiendo en su localización…”, por su parte la representación judicial de la parte actora ratifico en dicha audiencia de mediación el libelo de la demanda y por ende el incumplimiento de la cláusula quinta de los contratos de opción de compra celebrados entre las partes en el año 2011 y 2012 respectivamente, y asimismo solicitó se de continuidad al proceso y consignó inspección ocular practicada por la Superintendencia de Arrendamiento de Viviendas de este estado en el inmueble objeto de demanda, no llegando en ese acto a acuerdo alguno entre las partes.
En fecha cuatro (4) de diciembre de 2018, compareció ante este Tribunal abogada MARGARITA CHITTY, en su carácter de Defensora Judicial designada a la parte demandada, y consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 10 de diciembre de 2018, este Tribunal mediante auto fijó los puntos controvertidos en la presente causa.
En fecha 08 de enero de 2019, se recibió diligencia presentada por el Abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consigna escrito de promoción de pruebas y de sustitución de poder, escritos que fueron certificados por la secretaria del Tribunal.
En fecha 09 de enero de 2019, se recibió diligencia presentada por la abogada MARGARITA CHITTY, en su carácter de Defensora Judicial designada a la parte demandada, mediante la cual consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 21 de Enero de 2019, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes en la presente causa y fijo el lapso de diez (10) días para la evacuación de las mismas, de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda. En fecha 11 de febrero de 2018, este Tribunal mediante auto fijo la audiencia de juicio, la cual se llevo a cabo en fecha 18 de febrero de 2016.

III. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.-
Una vez culminada la audiencia de juicio y siendo la oportunidad procesal correspondiente para pronunciarse y dictar la correspondiente sentencia en el presente procedimiento, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pasa a hacerlo de la siguiente manera:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
En su escrito de promoción de pruebas el apoderado judicial de la parte actora Abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, suficientemente identificado en autos, reprodujo y ratificó los siguientes documentos promovidos junto con su escrito libelar y en la audiencia de mediación:
a) Copia certificada del poder autenticado ante la Notaría Pública de Asunción del Estado Nueva Esparta, en fecha 15 de enero de 2014, anotado bajo el N° 21, tomo 04, de los libros de autenticación del año 2014, otorgado por el ciudadano IVAN SALOMON ALCALA REINA, a los ciudadano CANDY VERONICA VASQUEZ DE NARVAEZ y CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, todos identificados en autos. Este Tribunal lo aprecia como un documento Público y al no ser impugnado le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículo 1359 y 1360, quedando demostrado la facultad del abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, para actuar en nombre y representación de la parte actora en la presente causa. Y así se decide.-
b) Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, el cual se encuentra registrado por ante el Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, en fecha 13-08-2004, registrado bajo el Nº 09, folios 69 al 79, Protocolo Nº 1, Tomo Nº 11, Tercer Trimestre del año 2004. Este Tribunal lo aprecia como un documento Público y al no ser impugnado le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1359 y 1360, quedando demostrado, el carácter de propietario de la parte actora en la presente causa. Y así se decide.-
c) Copia Certificada de contrato de opción de compra venta, del inmueble constituido por una vivienda unifamiliar construida sobre la parcela N° 29, ubicada en la Urbanización Pueblo Real, III Etapa, situada en el Fundo Denominado La Mariquita, Sector San Antonio, Urbanización Villa Caribe, Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta, autenticado por ante la Notaria Publica de Pampatar del Estado Nueva Esparta en fecha 10 de agosto de 2011, quedando asentado bajo el N° 19, Tomo 103, del Tomo de autenticaciones del año 2011. Este Tribunal lo aprecia como un documento Público y al no ser impugnado le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1359 y 1360, quedando demostrada la relación contractual entre las partes en el presente expediente, sus obligaciones contraídas y el tiempo de vigencia de dicha relación. Y así se decide.-
d) Copia simple de Ficha Catastral, emitida por la oficina de Catastro del Municipio García, N° Catastral 14427, correspondiente al inmueble ubicado en Urbanización Pueblo Real, III Etapa, situada en el Fundo Denominado La Mariquita, Sector San Antonio, Urbanización Villa Caribe, Calle “C”, Casa N° 29, Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta, mediante la cual se evidencia que el ciudadano IVAN SALOMON ALCALA REINA, presento para su inscripción el inmueble descrito. Ahora bien, considera este Tribunal que lo que pretende probar la parte actora con la presente prueba, no aporta aspectos de relevancia con relación a lo que pretende demostrar y en consecuencia desecha la misma por impertinente. Y así se decide.-
e) Copia simple de Recibo de pago N° 80465, emitido por la oficina de Hacienda Municipal del Municipio García, mediante la cual se evidencia que el ciudadano IVAN SALOMON ALCALA REINA se encuentra solvente en los impuestos municipales de la propiedad inmobiliaria registrada con el N° Catastral 14427 hasta el año 2011. Con relación a esta documental, este Tribunal la desecha por impertinente, en virtud de que nada aporta al contradictorio. Y así se decide.-
f) Copia simple de contrato de opción bilateral de compra venta, del inmueble constituido por una vivienda unifamiliar construida sobre la parcela N° 29, ubicada en la Urbanización Pueblo Real, III Etapa, situada en el Fundo Denominado La Mariquita, Sector San Antonio, Urbanización Villa Caribe, Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta, autenticado por ante la Notaria Publica de Juan Griego del Estado Nueva Esparta en fecha 09 de marzo de 2012, quedando asentado bajo el N° 03, Tomo 22, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. Este Tribunal lo aprecia como una copia simple de un documento Público y al no ser impugnado le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1359 y 1360, quedando demostrado que las partes celebraron un segundo contrato de opción de compra venta, desprendiéndose de dicho acto que no se dio cumplimiento al primer contrato suscrito entre ellos y del mismo modo se presume la buena fe por parte del demandante dándole una nueva oportunidad a la demandada para cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato inicial. Y así se decide.-
g) Expediente de inspección judicial, practicada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial de este estado, en el inmueble objeto de la presente demandada, en fecha 01-11-2016. Este Tribunal por cuanto considera que la presente prueba no aporta nada al contradictorio de la presente causa la desecha por impertinente. Y así se decide.-
h) Expediente N° 108-15”, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, del cual se desprende que se agotó la vía administrativa. Este, al ser un documento Público y al no ser impugnado, el tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, quedando demostrado que se cumplió el procedimiento administrativo previo a la vía judicial. Y así se decide.-
i) Copia Certificada de providencia Administrativa, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en la cual se evidencia que se habilita la vía judicial. Este, al ser un documento Público y al no ser impugnado, el tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, quedando demostrado que se habilitó la vía judicial por parte del referido ente para intentar la presente demandada. Y así se decide.-

Por lo que respecta a la legislación, el artículo 1.133 del Código Civil Venezolano, define el contrato de la siguiente manera:
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellos un vinculo jurídico”.
Por su parte, los artículos 1.134, 1.161, 1.264 y 1.269 del mismo Código, establecen:
Articulo 1.134: “El contrato es unilateral cuando una sola de las partes se obliga y unilateral
cuando se obligan recíprocamente”.
Articulo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a
cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los
mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Articulo 1.161: “En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u
otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del
consentimiento legitimante manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del
adquiriente aunque la tradición no se haya verificado”.
Articulo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido
contraídas. El deudos es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Articulo 1.269: “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora
por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención…”.
Articulo 1.527: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar
determinados por el contrato”.
Igualmente, debe estar claro que la carga de la prueba es una facultad de las partes al comparecer en juicio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”

“Artículo 506: Las partes tienen la carga de la probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Ahora bien, analizados como han sido los medios probatorios aportados por las partes de cara a la pretensión del actor y a la defensa realizada por la Defensora Judicial designada a la accionada, tenemos que la relación que vincula a las partes en la presente causa es un contrato de opción de compra venta y que la ciudadana SONIA SUSANA DE LEON RAMIREZ, en su condición de optante compradora, incumplió con sus obligaciones contractuales por lo que respecta al pago pactado en la Cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta en las dos (02) oportunidades en que se celebró, de acuerdo con lo narrado por el actor y que no demostró ni probó haber dado cumplimiento a lo acordaron en la referida Cláusula, debiendo concluir este Tribunal en que efectivamente no cumplió con lo pactado en el contrato de opción de compra-venta. Y así se decide.-
De conformidad con todo lo antes revisado y analizado, estando en la oportunidad para decidir este Tribunal observa que en la oportunidad procesal correspondiente ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron debidamente admitidas por este Tribunal por auto de fecha 21 de enero de 2019. La defensora judicial de la parte demandada ut supra identificada, en su escrito de promoción de pruebas reprodujo el mérito favorable que se desprende de los autos en beneficio de su representada, ciudadana SONIA SUSANA DE LEON RAMIREZ, conforme al principio de la comunidad de la prueba, muy especialmente la limitación del derecho a la defensa de su representada al no haberla localizado. Asimismo, promovió e hizo valer telegrama que pretendió enviar a su defendida; no presentando en la oportunidad procesal correspondiente argumento alguno que desvirtuase la pretensión del demandante, ni prueba alguna que en tal sentido favorezca a su defendida durante el juicio, motivo por el cual resulta forzoso para este Tribunal declarar CON LUGAR la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA en los términos planteados por el demandante; y en consecuencia, se condena a la parte demandada ciudadana SONIA SUSANA DE LEON RAMIREZ, identificada ut supra, a dar cumplimiento a lo establecido en la CLAUSULA QUINTA, del contrato de opción de compra venta, suscrito por ambas partes y autenticado por ante la Notaria Publica de Juan Griego, Estado Nueva Esparta en fecha 09/03/2012, anotado bajo el N° 03, Tomo 22; y en tal sentido, hacer la entrega material a la parte actora de la vivienda objeto de la presente demandada constituida por una vivienda unifamiliar construida sobre la parcela N° 29, ubicada en la Urbanización Pueblo Real, III Etapa, situada en el Fundo Denominado La Mariquita, Sector San Antonio, Urbanización Villa Caribe, Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta. Y ASÍ SE DECIDE.-

IV. DISPOSITIVA.-
En orden a los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA; presentada por el Abg. CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 178.444, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano IVAN SALOMON ALCALA REINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-6.910.810, en contra de la ciudadana SONIA SUSANA DE LEON RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.924.521.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada ciudadana SONIA SUSANA DE LEON RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.924.521, a dar cumplimiento a lo establecido en la CLAUSULA QUINTA, del contrato de opción de compra venta, suscrito por ambas partes y autenticado por ante la Notaría Pública de Juan Griego, Estado Nueva Esparta en fecha 09/03/2012, anotado bajo el N° 03, Tomo 22 y hacer la entrega material a la parte actora del inmueble objeto de la presente demandada, constituido por una vivienda unifamiliar construida sobre la parcela N° 29, ubicada en la Urbanización Pueblo Real, III Etapa, situada en el Fundo Denominado La Mariquita, Sector San Antonio, Urbanización Villa Caribe, Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de Porlamar, a los veintiún (21) días del mes de febrero del año dos mil diecinueve (2019). Años 208º de la Independencia y 160º de la Federación.-
LA JUEZA TITULAR

Abg. MINERVA DOMINGUEZ

LA SECRETARIA
Abg. EMELYS ESTREDO HERNANDEZ

NOTA: En esta misma fecha (21-02-2018), siendo la 03:20 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.-
LA SECRETARIA

Abg. EMELYS ESTREDO HERNANDEZ

MD/EE
Exp. N° 260-18