TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: VP31-R-2018-000037

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Superior Primero del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Zulia
sede Maracaibo

RECURRENTE: ISRAEL ALBERTO GARCÍA HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.713.026, domiciliado en la calle Max García, casa N° 158, sector Delicias Nuevas, parroquia Ambrosio, Cabimas, municipio Cabimas del estado Zulia.

APODERADAS JUDICIALES: Carmen Rodríguez de León y Neritza Melean, inscritas en el inpreabogado bajo los Nos. 71.109 y 63.544.

DEMANDADA: SARAID YAKARY NUÑEZ PRIETO, mayor de edad, venezolana, titular de la cedula de identidad N° 11.892.360, domiciliada en conjunto residencial OPS, avenida perimetral, Torre 3, piso 19, apartamento19-6, San Antonio de Los Altos, estado Miranda.

APODERADOS JUDICIALES: Jaime Enrique García Bermúdez, Josefa Alexandra Sánchez Rondón y Carolina Coromoto Castellanos Inciarte, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 51.650, 46.540 y 85.244.

ADOLESCENTE y NIÑA: (IDENTIDAD OMITIDA DE CONFORMIDAD CON EL ARTÍCULO 65 LOPNNA), nacidos el 16 de agosto de 2002 y 10 de enero de 2011, respectivamente.

MOTIVO: Juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra.

Se reciben las presentes actuaciones y se le da entrada mediante auto dictado en fecha 4 de diciembre de 2018, en virtud del recurso de apelación ejercido por el ciudadano ISRAEL ALBERTO GARCÍA HERNÁNDEZ, contra sentencia dictada en fecha 9 de agosto de 2018 por el Tribunal Primero de Primera Instancia de Juicio del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, en juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra, contra de la ciudadana SARAID YAKARY NUÑEZ PRIETO, juicio en el que aparecen involucrados dos hijos de 16 y 7 años de la demandante.

En fecha 12 de diciembre de 2018 este Tribunal actuando de conformidad con lo previsto en el artículo 488-A de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, fijó día y hora para llevar a efecto la audiencia de apelación. Formalizado el recurso se celebró la audiencia oral con contradictorio, y en la misma fecha se dictó el dispositivo del fallo, siendo ésta la oportunidad legal se publica el fallo en extenso en los siguientes términos:

I
DE LA COMPETENCIA

La competencia para conocer del presente recurso está atribuida a este Tribunal Superior, de conformidad con los artículos 175 y 177 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, por constituir el superior jerárquico del Tribunal a cargo de la Juez del Tribunal Primero de Primera Instancia de Juicio del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, el cual dictó la sentencia recurrida. Así se declara.

II
DE LA FORMALIZACIÓN DEL RECURSO

En el escrito de formalización presentado ante esta alzada, por la abogada Carmen Rodríguez De León, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 71.109, acreditándose el carácter de apoderada judicial de la parte apelante, expuso que:
“El Juez de Juicio fundamentó su decisión en: “comunicación N. 0000637 emitida en fecha 2 de mayo de 2017 por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) en la cual informó que el operador financiero Banco de Venezuela S.A. Banco Universal solicito ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat los recursos para la protocolización del crédito para la adquisición de vivienda principal del ciudadano ISRAEL ALBERTO GARCIA HERNANDEZ, en los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2014 y que asimismo BANAVIH aprobó y transfirió los recursos al operador financiero en las fechas 07 de abril de 2014, 05 de junio de 2014, 08 de julio de 2014 y 13 de agosto de 2014 y que adicionalmente el operador financiero indico vía correo electrónico que en agosto de 2014, el vendedor se retractó de la venta del inmueble implicando que en la actualidad el caso se encuentre con el status de revocado, ahora bien, de la comunicación antes descrita, se evidencia que para la fecha de solicitud de los recursos por parte del operador financiero a BANAVIH, así como la aprobación y transferencia de los recursos., fue en abril de 2014, estando para esa fecha vencido el plazo de Ciento Veinte (120) días contados desde la firma del contrato de opción de compraventa suscrito por las partes, no existiendo constancia en autos de que se haya solicitado prorroga alguna para la firma del documento definitivo de compraventa, igualmente consta en actas comunicación No. GCR-2017-69968, de fecha 02 de febrero de 2017, emitida por el Banco de Venezuela, Gerencia de Registro de Clientes, mediante la cual informan que no fue redactado el documento de compraventa a nombre del ciudadano ISARAEL ALBERTO GARCIA HERNANDEZ, debido a que el mismo fue revocado en fecha 2 de febrero de 2015, por no enviar los recaudos solicitados. Por todo lo antes planteado, se evidencia que por causas imputables a El Promitente Comprador, en este caso demandante de autos, quien no cumplió con su obligación de gestionar la compra del inmueble dentro del plazo y condiciones estipuladas en el documento de opción de compra venta no llegándose a protocolizar el documento definitivo de venta en el registro correspondiente por lo que en consecuencia este tribunal debe declarar en el dispositivo del presente fallo SIN LUGAR la demanda presentada por el ciudadano ISRAEL ALBERTO GARCIA HERNANDEZ por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. ASI SE ESTABLECE””.
Por lo que al respecto, alega: “… se evidencia en las actas procesales la insistencia de esta representación en solicitar nuevamente respuesta a los oficios de prueba de prueba de informe dirigidos al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) pues observaba que existía error y contradicción en la respuesta de los mismos. Y a todas la juzgadora le dio pleno valor probatorio...”.
Señala que: “2) En la primera respuesta (folio 91 pieza 2) informó el operador financiero Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, solicitó ante el Banco Nacional de Vivienda y Habitat (sic) los recursos para la protocolización del crédito para la adquisición de vivienda principal del ciudadano ISRAEL ALBERTO GARCIA HERNANDEZ, en los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2014 y que asimismo BANAVIH aprobó y transfirió los recursos al operador financiero en las fechas 07 de abril de 2014, 12 de mayo de 2014, 05 de junio de 2014 y 13 de agosto de 2014 y que adicionalmente el operador financiero indicó vía correo electrónico que en agosto 2014, el vendedor se retractó de la venta del inmueble implicando que en la actualidad el caso se encuentre con el status de revocado”.
Manifiesta que: “En la segunda respuesta (folio 98) “informó el operador financiero Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, solicitó ante el Banco Nacional de Vivienda y Habitat (sic) los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la vivienda (FAOV) para la protocolización del crédito de adquisición de vivienda principal del ciudadano ISRAEL ALBERTO GARCIA HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad No. 12.713.026 los días 07 de abril, 12 de mayo, 05 y 06 de junio y el 13 de agosto de 2014, pero adicionalmente a las fechas mencionadas inicialmente dicho operador financiero solicitó los recursos ante el BANAVIH el día 28 de agosto de 2013”.
Refiere que: “En la tercera y última respuesta (folio 140) COMUNICACIÓN VPE/GFAV/O-718/. DE FECHA 21 DE MARZO DE 2018”… En tal sentido, la Gerencia de Fondos de Ahorro para la Vivienda a través del Departamento de operaciones de Fondo de Ahorro, procedió a realizar la verificación en la base de datos de solicitud de recursos FAOV y constato lo siguiente: El operador financiero Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, solicita los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes al Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH) los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la vivienda (FAOV), para la protocolización Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) del crédito de adquisición de vivienda principal, para el caso del ciudadano ISRAEL ALBERTO GARCIA HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad No. 12.713.026, el BANAVIH transfirió los recursos al Operador Financiero en las fechas 28 de agosto de 2013, 07 de abril, 12 de mayo, 05 y 08 de junio y el 13 de agosto de 2014. Adicionalmente, es de destacar que el Operador Financiero indicó vía correo electrónico, que en agosto de 2014, el vendedor se retractó de la venta del inmueble implicando esto que en la actualidad el caso se encuentre con status “revocado” por lo que no se realizó la protocolización de crédito…”
Alega que: “En consecuencia se evidencia que las respuestas no fueron contestes y en esta última se observa que se refiere al año 2013, año en el cual la promitente vendedora y actual demandada no cumplió con lo establecido en el contrato de opción de compra venta”.
Asimismo refiere que: “… es pertinente indicar que en fecha 17 de septiembre de 2013, mi mandante demandó a SARAID YAKARY NUÑEZ PRIETO, plenamente identificada en actas, por motivo de cumplimiento de contrato, por ante el Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, cuya nomenclatura es VP21-V-2013-000699 y que se acumuló en la presente causa. Es decir durante la vigencia del contrato de opción de compra venta motivado a que esta se negaba a cumplir lo pactado en el referido contrato, de lo que se infiere que mi representado si quería cumplir con lo pactado”.
Agrega que: “Con relación a la comunicación No. GCR-2017-69688, de fecha 02 de febrero de 2017, emitida por el Banco de Venezuela, Gerencia de Registro de Clientes, mediante la cual informan que no fue redactado el documento de compra venta a nombre del ciudadano ISRAEL ALBERTO GARCIA HERNANDEZ, debido a que el mismo fue revocado en fecha 26 de febrero de 2015, por no enviar los recaudos solicitados, esto no quiere decir que el incumplimiento es imputable a ISRAEL GARCIA, pues sabemos que el promitente vendedor y promitente comprador tienen cargas diferentes y entre las cargas del promitente vendedor es entregar oportunamente los recaudos y voluntad exigida”.
Manifiesta que: “Es pertinente indicar que el Banco de Venezuela, en fecha 16 de julio de 2013, le envió a la promitente vendedora y al promitente comprador el correo electrónico del modelo del contrato, tal como se evidencia del folio 156 de lo que se concluye que el Banco de Venezuela, si emitió un contrato para que las partes lo leyeran y tuvieran conocimiento de la negociación que se estaba haciendo y la demandada al tener conocimiento de la misma se retracta (información que no fue impugnada por la demandada, modelo de contrato que esta anexo al expediente y con sello húmedo del Banco de Venezuela)”.
Por lo que refiere: “De todo lo antes expuesto se infiere que el promitente comprador cumplió con todo lo exigido para obtener el crédito solicitado y quien se retracta es la Promitente Vendedora)”.
Alega que: “El juez ad quo le confiere a la copia simple de la página de consulta de beneficiarios de crédito hipotecario FAOV pleno valor probatorio y le reconoce el mismo valor que su original y en el mismo se les “Fecha Transferencia de Recursos 2013-08-28” y la cual no fue objeto de impugnación por parte de la demandada, quedando demostrada la intención que siempre tuvo el actor en la adquisición del inmueble, esta prueba adminiculada con la última respuesta de BANAVIH y con la demanda VP21-V-2013-000699 y las que nos ocupa, prueban que mi mandante realizo oportunamente los actos pertinentes y necesarios para el cumplimiento del contrato”.
En su juicio, señala que: “Es menester establecer que, el contrato, es un negocio jurídico bilateral, es decir, un acuerdo jurídico de voluntad entre dos o más partes amparado por el ordenamiento jurídico venezolano y que se encuentra dirigido a estatuir relaciones jurídicas a las cuales los contratantes se someten bajo su voluntad.”
Por lo que: “Es considerado que los contratantes tienen amplia libertad para realizar acuerdos o convenimientos para lo cual interviene la ley únicamente como supletoria de su voluntad. La existencia de un segundo elemento circunda en la modificación o extinción de voluntades, y por último, se encuentran las obligaciones que generan las prestaciones que se esgrimen en obligaciones de hacer, de no hacer o de dar.”
En este orden refiere que: “… se evidencia que el contrato suscrito entre las partes genero una obligación de dar, es decir, según lo pactado, la ciudadana SARAID NUÑEZ, en calidad de vendedora del inmueble se obligaba a transferir su posesión de derecho a el ciudadano ISRAEL GARCIA, hecho este no controvertido en virtud del reconocimiento de ambas partes de la suscripción del contrato objeto de marras.”
Señala que: “… es necesario establecer que el contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato posterior, y esto es así, por cuanto el contrato de opción contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción ésta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.”
Indica que: “Existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.” Asimismo, refiere que: “La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legitima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.”
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, refiere que la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimientos, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia No. 116 del 12/4/05. Asimismo, indica que en sentencia de recién data, del 22 de marzo de 2013, la Sala estableció que el contrato de opción de compra-venta debe equipararse “a la venta pura y simple”, tomando en consideración que se produzca el cruce de “consentimientos” en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en el contrato de opción de compra venta los requisitos del “objeto y precio”, de conformidad a lo establecido en el Articulo 1.141 del Código Civil, el cual indica los elementos de existencia de un contrato, en concordancia, a lo que estableció la Sala de Casación Civil, a saber: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1.- Consentimiento de las partes; 2.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3.- Causa licita”.
Manifiesta que del contenido y condiciones establecidas en la norma, “se desprende que el consentimiento, es uno de los elementos esenciales del contrato, el cual define la doctrina, como la manifestación de voluntad expresada en forma libre por las partes, la cual puede ser expresa o tácita. En el caso de autos, se desprende del contenido de la cláusula primera, que la demandada ofreció en venta al hoy actor, un inmueble de su propiedad plenamente identificado en la misma, quedando así evidenciado la voluntad entre los contratantes, o sea, entre la oferta y su aceptación, requisito principal del contrato, cumpliéndose de esta manera el primer requisito de la norma, por lo que se concluye que hubo consentimiento.”
En cuanto al segundo y tercer requisito referidos al objeto y precio, observa que: “… el objeto del contrato es precisamente la venta del inmueble antes señalado, lo cual viene concatenado con el consentimiento, y, el precio quedó estipulado en la cláusula Tercera de la cual se desprende textualmente que “LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a vender AL PROMITENTE COMPRADOR, y estos a comprar el inmueble en referencia por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00) los cuales entregan en el acto de la firma de este contrato de promesa bilateral de opción de compra-venta la cantidad de Bs10.000, mediante (1) Cheque identificado con el No. 35000149 del Banco Occidental de Descuento, de la cuenta No. 0116-0107-3700-0553-0740, cuyo titular es GARCIA HERNANDEZ ISRAEL, a la entera y cabal satisfacción de LA PROMITENTE VENDEDORA, y II.- el saldo deudor de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), una vez aprobado el crédito hipotecario bancario solicitado al Banco de Venezuela, en el plazo indicado en la cláusula tercera”, siendo así, quedan satisfechos los dos (2) restantes requisitos para la existencia del contrato.”
Señala que: “…, la intención y propósito de las partes al contratar, y por en ende su verdadera naturaleza jurídica es decir, asumieron una obligación bilateral, en el sentido que, la optante vendedora se obligó a venderle al optante comprador, y que, el optante comprador por su parte se obligó a comprarle a la optante vendedora el inmueble identificado en actas, del mismo modo queda evidenciado que por el consentimiento que existió entre las partes sobre el objeto y sobre el precio a pagar, tal operación equivale a una venta definitiva, aunado al hecho que las partes en el contrato bajo estudio no acordaron para la verificación o perfección de la negociación, la realización de un contrato ulterior de compra venta, sino simplemente quedó pendiente por parte de la llamada optante vendedora fue la firma definitiva del documento de venta el cual constituye simplemente la prueba de la negociación y la obligación por parte de la vendedora de hacer la tradición del inmueble ofrecido en venta.”
Finalmente alega que: “en cuanto a lo alegado por la parte demandada, referido a que la actora incumplió dentro de la fecha del término establecido en el contrato con el pago definitivo de la venta, arguyendo a su favor, que para esa fecha el actor no tenía la disponibilidad dineraria, cabe señalar, que el actor en su libelo indico que el crédito hipotecario por el solicitado, le habían hecho transferencia de recursos en fecha 28 de agosto de 2013, fecha esta anterior a la expiración del contrato.”
Por otra parte, señala que: “… no puede pretender la demandada, hacer valer la cláusula penal, cuando ella misma incumplió con lo allí estipulado, es decir, no devolvió a la actora ni personal ni a través de un tribunal la cantidad fijada en la cláusula quinta, más por el contrario, quedó evidenciado en autos que fue en fecha agosto de 2014, una vez que ya se encontraba en conocimiento de la presente acción, que procedió a retractarse de la venta del inmueble, tratando de evadir el compromiso adquirido en el contrato objeto de litis.”
Por último concluye en que se declare con lugar el recurso de apelación interpuesto, se revoque la sentencia apelada y con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, intentó el ciudadano ISRAEL ALBERTO GARCIA HERNANDEZ contra de la ciudadana SARAID NUÑEZ PRIETO, y se condene a la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
III
DE LA CONTESTACIÓN DE LA FORMALIZACIÓN

Por su parte en el escrito de contestación presentado por la representación judicial de la parte demandada, contradice lo pedido por la recurrente en su exposición inicial como en todo su contenido cuando menciona: “insisto en solicitar nuevamente respuesta a los oficios de pruebas de informes dirigidos al banco nacional de vivienda y hábitat (BANAVIH)”, en esta fase de audiencia de apelación de sentencia no se pueden traer nuevos alegatos los cuales fueron debatidos en su oportunidad”.
Añade que: “En la cláusula tercera del contrato de opción compra venta, establece el lapso de duración de contrato el establece 90 días más treinta días (30) de prórroga, es decir 120 días contados a partir de la firma del contrato, el cual fue firmado el 09 de mayo del 2013 contando 120 días calendarios termina dicho contrato el 06 de septiembre tal y como se manifestó en los hechos controvertidos”.
Alega que: “En ese lapso de 120 días, el opcionante comprador debe realizar ciertos trámites para obtener la aprobación del crédito hipotecario, quien tiene la obligación (el opcionante comprador) de impulsar el crédito hipotecaria ante las instituciones financieras para que lleguen los recursos y así protocolizar la documentación definitiva del inmueble, es el opcionante comprador, quien hace todos los trámites ante el banco, lleva los documentos exigidos por la gerencia legal, el en el tiempo estipulado de su presentación”.
Manifiesta que: “Detallamos que en oficio N 000280 de fecha 21 de marzo de 2018, emanado por el ministerio del poder popular para habitad y vivienda, dirigido a la Sala de Juicio de este Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, en respuesta al oficio N0040-18, de fecha15-02-2018, inserto en el folio 140, donde se solicita informe de las fechas de otorgamiento de los recursos otorgados del fondo de ahorro obligatorio para la adquisición de vivienda (FAOV) para la protocolización del crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal del ciudadano ISRAEL GARCIA, e indicar donde se tramitó la solicitud del crédito”.
Asimismo refiere que: “La respuesta de (BANAVIH)… la gerencia de ahorros para la vivienda a través del departamento de operaciones de fondos de ahorro procedió a realizar y verificar la información en la base de datos de solicitud de recursos FAOV y constató lo siguiente: El operador financiero banco de venezuela s.a. banca universal, solicita los primeros días hábiles de cada mes al banco nacional de vivienda y habitad (BANAVIH) los recursos del fondo de ahorro obligatorio para la vivienda (FAOV) para la protocolización del crédito de adquisición de vivienda principal”.
Señala que: “Para el caso del ciudadano ISRAEL GARCIA, titular de la C.I. V-12713.025, el BANAVIH le transfirió en las fechas 28 de agosto de 2013, 07 de abril, 2 de mayo, 5 y 8 de junio y el 13 de agosto 2014”.

Alega que: “De tal oficio se desprende que los recursos estaban aprobados desde el 28 de agosto del año 2013 y terminaron de transferir los recursos de BANAVIH a la institución financiera banco de Venezuela, el trece (13) de agosto del año 2014, catorce (14) meses siete (7) días después de haber terminado el contrato de opción a compra venta, tardaron en completar la transferencia del crédito en agosto 2014”.

Manifiesta que: “No optante (sic) a eso, adicionalmente dice: es de destacar que el operador financiero indicó vía correo electrónico que en agosto dos mil catorce (08-2014) el vendedor se retractó de la venta del inmueble estando el caso en status revocado por lo no se realizó la protocolización del crédito”; y que: “En esa misma fecha agosto 2014 es cuando indican que la solicitud se encuentra en estatus revocado una vez que en esa misma fecha terminan de transferir los recurso del crédito solicitado en fecha agosto 2013, (08-2014)”.

Alega que: “Por tal motivo si es una causa imputable al opcionante comprador ya que mi representada no es la solicitante del crédito y le colocaron término a la opción, existiendo unas cláusulas de incumplimiento de contrato estipuladas y aceptadas por el opcionante comprador y mi representada, ya que ha quedado comprobado de que los aportes empezaron en esa fecha 28.08-2013 y culminaron en fecha 13-08-2014, mucho después de haber culminado el término de duración del contrato.” Finalmente, solicita que se ratifique la sentencia apelada declarando sin lugar la apelación”.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Como quiera que la parte demandada no ejerció recurso alguno contra el punto N° 2 del dispositivo del fallo apelado mediante el cual está declarada sin lugar la reconvención propuesta contra la parte actora, se infiere que está conforme con lo decidido en la recurrida en relación con la reconvención. Así se establece.

Ahora bien, no obstante que en el escrito de formalización de la apelación el recurrente no expresa en forma concreta y razonadamente cada motivo por los cuales impugna la apelada y lo que pretende, sino que generaliza y hace defensas sobre la valoración de las pruebas y la interpretación del contrato de opción de compra, lo cual fue ratificado en la audiencia oral y pública de apelación, pasa esta alzada a resolver el recurso, y a los fines de delimitar los hechos, hace las siguientes consideraciones:

Señala el recurrente en la formalización del presente recurso, entre otras cosas, que el Juez de Juicio fundamentó su decisión en lo siguiente:

(…) comunicación N. 0000637 emitida en fecha 2 de mayo de 2017 por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) en la cual informó que el operador financiero Banco de Venezuela S.A. Banco Universal solicito ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat los recursos para la protocolización del crédito para la adquisición de vivienda principal del ciudadano ISRAELALBERTO GARCIA HERNANDEZ, en los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2014 y que asimismo BANAVIH aprobó y transfirió los recursos al operador financiero en las fechas 07 de abril de 2014, 05 de junio de 2014, 08 de julio de 2014 y 13 de agosto de 2014 y que adicionalmente el operador financiero indico vía correo electrónico que en agosto de 2014, el vendedor se retractó de la venta del inmueble implicando que en la actualidad el caso se encuentre con el status de revocado, ahora bien, de la comunicación antes descrita, se evidencia que para la fecha de solicitud de los recursos por parte del operador financiero a BANAVIH, así como la aprobación y transferencia de los recursos., fue en abril de 2014, estando para esa fecha vencido el plazo de Ciento Veinte (120) días contados desde la firma del contrato de opción de compraventa suscrito por las partes, no existiendo constancia en autos de que se haya solicitado prorroga alguna para la firma del documento definitivo de compraventa, igualmente consta en actas comunicación No. GCR-2017-69968, de fecha 02 de febrero de2017, emitida por el Banco de Venezuela, Gerencia de Registro de Clientes, mediante la cual informan que no fue redactado el documento de compraventa a nombre del ciudadano ISARAEL ALBERTO GARCIAHERNANDEZ, debido a que el mismo fue revocado en fecha 2 de febrero de 2015, por no enviar los recaudos solicitados. Por todo lo antes planteado, se evidencia que por causas imputables a El Promitente Comprador, en este caso demandante de autos, quien no cumplió con su obligación de gestionarla compra del inmueble dentro del plazo y condiciones estipuladas en el documento de opción de compra venta no llegándose a protocolizar el documento definitivo de venta en el registro correspondiente por lo que en consecuencia este tribunal debe declarar en el dispositivo del presente fallo SIN LUGAR la demanda presentada por el ciudadano ISRAEL ALBERTOGARCIA HERNANDEZ por motivo de CUMPLIMIENTO DECONTRATO. ASI SE ESTABLECE.

El Tribunal para resolver, observa:

La parte actora en el escrito de demanda alegó que en su caso: “…se realizaron todos los trámites reglamentarios para adquirir un Crédito Hipotecario por ante el Banco de Venezuela el cual fue aprobado según se evidencia de la Consulta de Beneficiarios de Crédito Hipotecarios (FAOV-Subsidio y donde puede evidenciarse que indica mi Cédula de Identidad (sic), la entidad bancaria y la fecha de transferencia de los recursos. Pero la abuela de mi cónyuge después del fallecimiento de la Abuela (sic) de mi cónyuge se negó tajantemente a cumplir su obligación a la cual está obligada a cumplir según el Contrato de Opción de Compra Venta.”

Para demostrar sus dichos el demandante consignó copias certificadas de actas de nacimiento de los hijos, copia simple de contrato de arrendamiento del referido inmueble, documento de propiedad del inmueble, copia certificada del contrato de opción de compra, los cuales ya han sido analizados y valorados con anterioridad, quedando por verificar si el demandante en su condición de promitente comprador cumplió con su obligación de pagar el precio en el tiempo estipulado, y la propietaria no dio cumplimiento a su obligación de otorgar el documento de propiedad en los términos establecidos en la opción de compra-venta, aspecto en el cual según expuso el demandante en el escrito de promoción de pruebas (vuelto del folio 127), para demostrar que el crédito fue aprobado en tiempo hábil al vencimiento del contrato de arrendamiento, promovió prueba de informe al Banco Nacional de Vivienda y Habitad (Banabih) en la ciudad de Maracaibo a los fines de que informara al Tribunal la fecha exacta y el operador financiero del beneficiario de la cédula de identidad N° V-12.713.026, perteneciente al ciudadano Israel Alberto García Hernández.

Asimismo, solicitó el demandante como prueba de informe, oficiar a la Entidad Bancaria Banco de Venezuela, en el municipio Cabimas del estado Zulia, para que informara si fue redactado por el Departamento Legal de esa entidad bancaria el documento de venta sobre el inmueble ubicado en la calle Max García, casa N° 158, sector Delicias Nuevas, parroquia Ambrosio, municipio Cabimas del estado Zulia, especificando medidas, linderos y características de la vivienda.
En el mismo escrito de promoción de pruebas promovió Gaceta Oficial N° 4.115 de fecha 21 de febrero de 2013, e indica que se puede interpretar que una sola de las partes en la opción de compra venta es quien se obliga, y la otra no asume compromiso contractual; además promueve prueba testimonial. Pruebas todas admitidas y evacuadas en la audiencia de juicio.

Contestada la demanda, la parte demandada negó todos y cada uno de los hechos libelados, alegó que el demandante no solo no pagó ni canceló de otra forma el precio acordado para la venta, sino que además, no impulsó el trámite en el registro ni el pago de los aranceles correspondientes a la protocolización de un eventual documento definitivo de compra-venta, por lo que perdió el interés en comprar, y al cumplirse el plazo se extinguió la opción, quedando ella liberada de su obligación de vender por el incumplimiento culposo del demandante, por lo que quedó en su poder la cantidad de dinero dada en arras como indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del demandante.

Refiere la demandada que el promitente comprador no cumplió administrativamente con los trámites necesarios para otorgar el documento definitivo de venta ante el Servicio Autónomo de Notarías y Registro Público, por lo que no podrá exigirse al representante del Banco ni a la promitente compradora, que asistan a la firma de un documento que no existe jurídicamente, que no podrá exigirse al Banco que liquide un préstamo que no fue garantizado, ni que se le entregue una cantidad de dinero a un promitente comprador-vendedor que no ha vendido nada, y menos exigírsele a éste que venda un inmueble que no le fue pagado en el tiempo acordado, con los evidentes perjuicios a su patrimonio.

Alegó que el promitente comprador incumplió la obligación contractual de pagar la referida suma de dinero de Bs. 300.000,00 cuyo pago debía realizar dentro del plazo de 120 días contados desde la firma del contrato de opción de compra, es decir, “hasta el 6 de septiembre de 2013”, o en el momento mismo en que fuera aprobado el crédito hipotecario bancario, como fue convenido en el contrato, por lo que el demandado se hizo acreedor de las sanciones previstas en la Cláusula Quinta de la opción de compra.

Asimismo, manifestó que por los hechos narrados que ponen en evidencia el incumplimiento del demandante de las obligaciones que contrajo en el contrato de opción de compra, reconviene por resolución de contrato de opción de compra-venta, destacando que el demandante-reconvenido debía pagar el monto establecido como precio de la compra-venta, aprobado el crédito hipotecario bancario en el lapso de 120 días que vencieron el 6 de septiembre de 2013, sin que se protocolizara el documento definitivo de la venta por su causa y culpa negligente, incumpliendo con las obligaciones derivadas del contrato, razón por la cual se extinguió la oferta y la promitente vendedora podría disponer del inmueble, pues lo que se trató fue de reservar por un tiempo establecido, la posibilidad de que el demandante comprara el inmueble, por lo que resulta aplicable la cláusula quinta que desarrolló las consecuencias que se derivan en los casos de incumplimiento contractual.

Refiere que el demandante ha abandonado por completo las obligaciones contractuales, como es la falta absoluta de pago, se encuentra en estado de insolvencia ocupando de manera ilícita el inmueble, sin hacer frente a las obligaciones contraídas como promitente comprador, sin que le sirva de excusa que la vendedora se rehúso a recibir el pago, invoca los artículos 1.306 y 1.307 del Código Civil, el artículo 819 y siguientes del CPC, y lo pautado en el artículo 450 del Código de Comercio.

Seguidamente, indicó que por los hechos narrados en contraposición a la postura del demandante le obligan a reconvenir a su demandante por resolución de contrato de opción de compra-venta autenticado en la Notaría Pública Trigésima Séptima del municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 9 de mayo de 2013, anotado bajo el N° 33, Tomo 61 de los libros de autenticaciones, por incumplimiento de las cláusulas segunda, tercera y quinta, y de las disposiciones legales conexas, y cita los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, y de ese modo exige la entrega del inmueble libre de personas y cosas, y el pago de los daños y perjuicios a que haya lugar, causados por el promitente comprador por el incumplimiento, reservándose demandar por separado los daños y perjuicios que se causaren al inmueble, finalmente promueve pruebas documentales, prueba de informe al Banco de Venezuela, al Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), al Registro Inmobiliario de los municipios Cabimas, Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del estado Zulia, y testimoniales.

Al realizar el análisis de la sentencia recurrida, se observa que en relación con las cláusulas del contrato de opción de compra, la sentenciadora luego de analizar las pruebas aportadas, en su parte motiva al analizar los términos del contrato de opción de compra cita el artículo 1.167 y 1.160 del Código Civil, hace mención al principio de la autonomía de la voluntad, cita doctrina nacional y extranjera, y luego de realizar su razonamiento en relación con los hechos libelados y las pruebas aportadas concluye en que: “… por causas imputables al promitente comprador, en este caso demandante de autos, quien no cumplió con su obligación de gestionar la comprar (sic) del inmueble dentro del plazo y condiciones estipuladas en el documento de opción de compraventa, no llegándose a protocolizar el documento definitivo de venta en el registro correspondiente, por lo que en consecuencia, este Tribunal debe declarar en el dispositivo del presente fallo SIN LUGAR la demanda …”, y así lo hizo en los siguientes términos:

1) SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano: ISRAEL ALBERTO GARCIA HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.713.026, domiciliado en el municipio Cabimas del estado Zulia, en contra de la ciudadana: SARAID YAKARY NUÑEZ PRIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.892.360, domiciliada en el municipio Sucre del estado Miranda.

2) SIN LUGAR la reconvención de la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, propuesta por la ciudadana SARAID YAKARY NUÑEZ PRIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.892.360, domiciliada en el municipio Sucre del estado Miranda, en contra del ciudadano: ISRAEL ALBERTO GARCIA HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.713.026, domiciliado en el municipio Cabimas del estado Zulia.

3) En cuanto al cumplimiento de lo estipulado en la cláusula quinta del documento de opción de compraventa suscrito por las partes, esta queda a favor de la vendedora por falta de cumplimiento del comprador, como indemnización por daños y perjuicios causados.

4) Se condena en costas a la parte demandante da de conformidad con lo establecido en los artículos 59 de la Ley Orgánica Procesal del Trabajo y el primer aparte del artículo 282 del Código de Procedimiento Civil, por aplicación supletoria conforme a lo previsto en el artículo 452 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes.

De modo que, de acuerdo con los alegatos formulados por la representación judicial del recurrente y lo contradicho por la contraparte, el punto a resolver en esta alzada se circunscribe a determinar si en relación con la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra, están dados los supuestos para que la parte demandada sea condenada a transferir la propiedad y otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de opción de compra para que se realice la protocolización, como pretende la parte actora ya que según lo alegado, en su condición de promitente comprador dio cumplimiento a lo estipulado en el contrato, o si por el contrario, el demandado en su condición de promitente comprador no cumplió con la obligación contenida en el contrato de opción de compra-venta, suscrito entre ambas partes en fecha 9 de mayo de 2013, como hechos contradichos por la parte demandada.

El Tribunal Superior para decidir, observa:

V
PUNTO PREVIO

Analizados los alegatos formulados por la parte apelante en cuanto al tipo de documento, y observando la confusión en la que incurre al señalar el recurrente que : “el contrato suscrito entre las partes generó una obligación de dar, es decir, según lo pactado, la ciudadana SARAID NUÑEZ, en calidad de vendedora del inmueble se obligaba a transferir su posesión de derecho a el (sic) ciudadano ISRAEL GARCIA, hecho este no controvertido en virtud del reconocimiento de ambas partes de la suscripción del contrato objeto de marras.”

Visto que en el mismo sentido, alegó que: “el contrato suscrito entre las partes generó una obligación de dar, es decir, según lo pactado, la ciudadana SARAID NUÑEZ, en calidad de vendedora del inmueble se obligaba a transferir su posesión de derecho a el (sic) ciudadano ISRAEL GARCIA,” como punto previo debe esta alzada determinar la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se pide, independientemente de la denominación que al mismo le ha sido dada por las partes, a los fines de establecer si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato.

Resuelto este punto, luego pasará la alzada a establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito entre las partes involucradas en este proceso, ello en aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en acatamiento de la doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sentado en “OBITER DICTUM” en sentencia de fecha 20 de julio de 2015 dictada en expediente N° 14-0662, con motivo de la controversia suscitada respecto a la naturaleza del contrato de opción de compra-venta, caso en el que la Sala Constitucional precisó lo siguiente:
“1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:

“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”

La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
(…).
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales.
B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa.
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
(…).
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
(…).
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
(…).
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
(…).
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
(…).
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluido por el contrato.
(…).
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
(…).
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.”

Ahora bien, con vista a las premisas y lo establecido por la Sala Constitucional en cuanto a la naturaleza del contrato de opción de compra, es evidente que en el caso sometido a la consideración de esta alzada, de acuerdo con el contenido del contrato ambas partes se obligaron mediante promesas bilaterales o sinalagmáticas, sobre lo cual la propietaria se obliga a vender y la otra a comprar por un precio determinado el bien inmueble que fue objeto de la contratación, para lo cual se fijó un lapso de tiempo, por tanto, se tiene que estamos en presencia de un contrato preliminar de compra-venta mediante el cual ambas partes están obligadas a cumplir sus respectivas obligaciones, es decir, otorgar el documento de venta recibido el precio en la oportunidad fijada. Así se declara.
VI
DE LA DECISIÓN DE FONDO

Decidido lo anterior, visto los alegatos formulados por el recurrente en la formalización del recurso y lo dicho por su contraria, dado que se demanda el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta, caso en que el demandante alega haber cumplido con la obligación y la demandada se niega a otorgar el documento de venta, siendo que a su vez, la demandada alega incumplimiento del comprador al no haber pagado el precio de la cosa, pasa esta alzada a resolver el recurso bajo estudio, sobre la base de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación; para determinar los hechos que fueron admitidos se pasa al análisis del material probatorio sobre el caso concreto.
El Tribunal advierte que ambas partes promovieron pruebas, para realizar su análisis se observa lo siguiente:
En el presente juicio, en cuanto a la propiedad del inmueble y la existencia de una relación contractual entre las partes, originada por el otorgamiento de documento de opción de compra autenticado en fecha 9 de mayo de 2013 entre el demandante y la demandada, sobre un inmueble ubicado en la calle Max García, casa No. 158, sector Delicias Nuevas, parroquia Ambrosio, Cabimas, municipio Cabimas del estado Zulia, cuyos linderos y medidas aparecen determinadas en el documento de propiedad y en el documento de opción de compra-venta se dan aquí por reproducidas, aspectos ambos sobre los cuales no existe controversia alguna, por lo que se tienen como hechos admitidos, y ambos documentos como válidos.
Se observa que riela en autos prueba documental evacuada en la audiencia de juicio, de instrumento público no impugnado por la parte a quien se le opuso (fls. 11 y 12) mediante el cual se evidencia que la ciudadana ANA LUISA PRIETO DE NUÑEZ, vende a la ciudadana SARAID YAKARY NÚÑEZ PRIETO, un inmueble ubicado en la calle Max García, casa No. 158, sector Delicias Nuevas, parroquia Ambrosio, municipio Cabimas del estado Zulia, cuyos linderos y medidas aparecen determinadas en el mismo documento otorgado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del estado Zulia, registrado en fecha 11 de abril de 2006, bajo el N° 17,Protocolo Primero, Tomo 2°, Segundo Trimestre de ese mismo año, por tanto, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por el carácter de documento público se tiene a la nombrada compradora como propietaria del referido bien inmueble, no obstante, ser un hecho sobre el cual no existe controversia alguna en este proceso. Así se declara.
En cuanto al documento de opción de compra-venta, se constata las condiciones de la contratación, muy especialmente, la duración del contrato, el precio y su forma de pago, el cual no impugnado, conserva el carácter de documento público y será analizado más adelante.
No están impugnadas y no entran en controversia las actas de nacimiento de los niños Paúl David Espinoza y Amanda Briella García Espinoza, por lo que se tiene como cierta la filiación allí contenida, y la relación con la parte demandante, esto es, el primero hijo de su cónyuge y la segunda hija de él y su cónyuge.
Está promovida con el escrito de demanda y evacuada como prueba, copia simple de un contrato privado de arrendamiento (fls. 8 y 9) presuntamente entre la ciudadana Ana Luisa Prieto de Núñez (difunta madre de la demandada), y el ciudadano Israel Alberto Hernández, de fecha primero de enero de 2008, sobre el mismo inmueble al que se alude en este proceso como bien dado en opción de compra; según alega el demandante en la audiencia de sustanciación, la mencionada ciudadana era su suegra y la abuela de su cónyuge, quien les había ofrecido en venta el referido inmueble por la cantidad de Bs. 310.000,00, asimismo, indica que la abuela de su cónyuge colocó el inmueble a nombre de su hija Saraid Yakary Núñez Prieto, siendo a su vez su cónyuge tía de la demandada, quien para darle cumplimiento a la palabra de la abuela de su cónyuge, le fue dado el inmueble en opción de compra a él por la hija de la difunta.
Consta en actas que fue impugnado por la parte demandada con fundamento en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la copia simple del contrato privado de arrendamiento (fls. 8 y 9) presuntamente otorgado entre la ciudadana Ana Luisa Prieto de Núñez, difunta madre de la demandada, y el ciudadano Israel Alberto Hernández, alegando no ser un documento que emana de ella, y lo desconoce en su contenido y firma; visto que la parte a quien se le opuso el referido documento no lo reconoce, se tiene por desconocido por cuanto la parte promovente no enervó su validez en este proceso, hecho éste ante el cual correspondía a la parte que produjo el documento probar su autenticidad, por lo que este documento queda desechado de este proceso, de conformidad con lo que prevé el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, haber sido admitido en la audiencia de sustanciación y evacuado en la audiencia de juicio, es evidente que yerra la sentenciadora al estimarlo y ser valorado en la apelada como documento público. Así se declara.
Promovió la parte actora y fue evacuada copia simple fotostática de consulta de beneficiarios de créditos hipotecarios FAOV-Subsidio, para demostrar la transferencia de recursos, la persona y entidad bancaria donde fue aprobado el crédito, documento que se desecha por ser una simple copia fotostáticas que no aparece firmada por persona alguna de la entidad que se dice lo emitió, ni por las partes involucradas en este proceso.
En cuanto a la Gaceta Oficial N° 4.115de fecha 21 de febrero de 2013, sobre la que la actora indica se puede interpretar que una sola de las partes en la opción de compra venta es quien se obliga, y la otra no asume compromiso contractual; no aplica el juicio realizado puesto que ya se ha dicho a la luz de la doctrina jurisprudencial del Máximo intérprete del Tribunal Supremo de Justicia, que en el presente caso se está en presencia de un contrato bilateral, es decir, ambas partes se obligaron en el contrato de opción de compra, como es la transmisión de la propiedad del inmueble bajo la condición del pago del precio convenido en el lapso de tiempo estipulado, por lo que los alegatos formulados sobre este aspecto por el recurrente quedan desechados.
Ahora bien, de las pruebas aportadas al proceso, está demostrado que la ciudadana SARAID YAKARY NÚÑEZ PRIETO, es la propietaria de un inmueble ubicado en la calle Max García, casa No. 158, sector Delicias Nuevas, parroquia Ambrosio, municipio Cabimas del estado Zulia, cuyos linderos y medidas aparecen determinadas en el mismo documento presentado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del estado Zulia, registrado en fecha 11 de abril de 2006, bajo el N° 17, Protocolo Primero, Tomo 2°, Segundo Trimestre de ese mismo año, por compra que de él hizo a la ciudadana ANA LUISA PRIETO DE NUÑEZ, asunto no controvertido en este proceso.
Asimismo, se observa que la parte actora consignó documento autenticado de opción de compra, por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 9 de mayo de 2013, registrado bajo el N° 33, Tomo 61 de los libros respectivos, otorgado por la ciudadana SARAID YAKARY NÚÑEZ PRIETO denominada la promitente vendedora, y el ciudadano ISRAEL ALBERTO GARCÍA HERNÁNDEZ denominado el promitente comprador, sobre un inmueble cuya propietaria es la ciudadana SARAY YAKARY NÚÑEZPRIETO, ubicado en la calle Max García, casa N° 158, sector Delicias Nuevas, parroquia Ambrosio, municipio Cabimas del estado Zulia, cuyos linderos y medidas aparecen determinadas en el mismo documento. En cuanto a su contenido es asunto no debatido en este proceso, de modo que se tiene como documento con carácter de público y se valora y estima de conformidad con lo que prevén los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Así pues, se observa que los contratantes pactaron en la Cláusula Tercera, que el contrato de opción de compra sería por el lapso de noventa (90) días contados a partir de la firma de ese documento de opción de compra, con una prórroga treinta (30) días calendario a partir de la fecha de su otorgamiento que fue el día 9 de mayo de 2013, expirando la prórroga el día 9 de septiembre del mismo año.
De igual manera, se observa que en la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra, el promitente comprador declara que conoce el documento de propiedad así como el inmueble objeto de ese contrato, y está conforme con sus características y áreas particulares, asunto no discutido en este proceso.
Implica entonces que, de acuerdo en el contenido del contrato de opción de compra se estableció el plazo de 90 días y una prórroga de 30 días para el pago del precio convenido, plazo que nació a partir de la fecha de otorgamiento, para la firma del documento definitivo de venta relacionada con la vivienda determinada en el escrito de demanda, plazo que a los efectos del caso bajo estudio resulta de vital importancia.
En la antepenúltima cláusula del contrato de opción de compra los contratantes de común acuerdo de voluntades, establecieron lo siguiente:
QUINTA: Si por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR este no cumple con su obligación de comprar el inmueble dentro del plazo y condiciones estipuladas en este documento y no se llegare a protocolizar el documento definitivo de venta en el registro correspondiente La cantidad entregada de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.00la0, oo) a EL PROMITENTEVENDEDORA, según lo establecido en la Cláusula Segunda quedará en poder de este último como indemnización por daños y perjuicios causados. Si por el contrario no se efectuare la venta del inmueble por causas imputables al (sic) EL PROMITENTE VENDEDORA éste deberá devolver de manera inmediata a EL PROMITENTE COMPRADOR la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) recibida en garantía, según lo establecido en la cláusula segunda, más una suma igual por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados.

En efecto, conforme al aludido documento de opción de compra-venta, de su análisis se observa y así se aprecia, que consta de su contenido la propuesta del promitente comprador de comprar el inmueble allí determinado, y la promitente vendedora la promesa de venderlo, para lo cual la nombrada propietaria y promitente vendedora lo da en opción de compra-venta al promitente comprador ciudadano Israel Alberto García Hernández, pactando en la Cláusula Segunda, el precio por Bs. F. 310.000,oo, de los cuales en ese mismo acto la vendedora recibió Bs. F. 10.000,oo, suma ésta que establecieron sería imputada al valor total del precio cuando se materializara la venta, por lo cual quedó a deber Bs. F. 300.000,oo, cantidad de dinero que sería cancelada “una vez aprobado el crédito Hipotecario Bancario solicitado al Banco de Venezuela”.
Así manifestada la voluntad de los contratantes, es evidente que estamos en presencia de un contrato bilateral mediante el cual las partes deben cumplir sus respectivas obligaciones, la una a otorgar el documento de venta, y la otra a pagar el precio pautado por el inmueble de lo que adeuda la cantidad de Bs. 300.000,oo, los cuales serían cancelados bajo la condición de “una vez aprobado el crédito Hipotecario Bancario solicitado al Banco de Venezuela”, según lo estipulado en la Cláusula Segunda del Contrato celebrado entre las partes.

De la prueba de informes, consta en actas Comunicación N° GRC-2017-69688 de fecha 2 de febrero de 2017 emitida por el Banco de Venezuela, Gerencia de Registro de Clientes, Suministro de Información en respuesta al informe requerido por el sustanciador, mediante la cual informa que de la revisión efectuada en sus base de datos, se evidenció que no fue redactado el documento de compra y venta a nombre del ciudadano ISRAEL ABERTO GARCÍA HERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-12.713.026, debido a que el mismo fue revocado en fecha 26 de febrero de 2015 por no enviar los recaudos solicitados.

Sobre este medio de prueba alega la representación judicial del recurrente que, “esto no quiere decir que el incumplimiento es imputable a ISRAEL GARCÍA, pues sabemos que el promitente vendedor y promitente comprador tienen cargas diferentes y entre las cargas del promitente vendedor es entregar oportunamente los recaudos y voluntad exigida”.

La referida prueba de informe no impugnada se estima y valora de conformidad con lo que prevé el artículo 81 de la Ley Orgánica Procesal del Trabajo, por remisión expresa del artículo 452 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes. En consecuencia, se tiene como cierta y válida la información suministrada por la referida institución bancaria, en cuanto a que no fue redactado el documento de compra-venta a nombre del ciudadano ISRAEL ABERTO GARCÍA HERNÁNDEZ, motivado a que en fecha 26 de febrero de 2015 fue revocada por no enviar los recaudos solicitados; así pues se infiere que siendo una de las obligaciones del comprador pagar el precio de la cosa en el plazo fijado para que la vendedora tuviera la obligación de otorgar el documento de venta del inmueble sobre el cual se realizó la opción de compra-venta, el futuro comprador no cumplió con el pago en la forma estipulada, por lo que mal pudo la vendedora otorgar el documento de propiedad sin haber pagado el comprador el precio estipulado en el contrato de opción de compra, por lo que quedan desestimados los alegatos del recurrente.

Si bien ambos contratantes tenían cargas diferentes, de acuerdo con la Cláusula Quinta del contrato, era obligación del promitente comprador pagar el precio en el tiempo estipulado, lo cual contradice lo alegado al respecto por el recurrente en esta alzada. Este medio probatorio lleva a concluir que el comprador no pagó oportunamente a la promitente vendedora la cantidad pautada en la opción de compra-venta, durante el plazo establecido, incluyendo la prórroga, por ende, se repite, la vendedora no estaba obligada contractualmente a vender el inmueble en cuestión.

Riela en autos al folio 160 informe emitido en fecha 8 de junio de 2018 por el Servicio Autónomo de Registro y Notarías de la República Bolivariana de Venezuela (SAREN), mediante el cual a requerimiento del tribunal informan si en su base de datos o sistema informático existe soporte digital o físico en el período comprendido desde el 9 de mayo de 2013 hasta el 6 de septiembre de 2013, y pago de aranceles para la inserción en los libros respectivos, para el registro de un documento de compra-venta con crédito hipotecario sobre inmueble propiedad de la ciudadana SARAID YAKARY NÚÑEZ PRIETO, informó que esa oficina no está automatizada, sin embargo, de la revisión en sus archivos y libros de índice del año 2006 existe documento registrado ante esa oficina en fecha 11 de abril de 2006, bajo el N° 17, Tomo 2, Protocolo Primero, mediante el cual Ana Luisa Prieto de Núñez, vende inmueble ubicado en sector Delicias, calle Max García casa N° 158, municipio Cabimas del estado Zulia, a Saraid Yakary Núñez Prieto, la cual es la última propietaria.

Esta información se estima y así se aprecia por no estar impugnada, dando por demostrado que la propietaria del inmueble es la parte demandada en este proceso, y a su vez la promitente vendedora del tantas veces mencionado inmueble.

Comunicación N° 000280 de fecha 21 de marzo de 2018 emitida por el Banco Nacional para Hábitat y Vivienda (BANAVIH) (fl. 140), mediante el cual a requerimiento del tribunal en relación al caso que se investiga, informa que el operador financiero para la adquisición de la vivienda por parte del ciudadano Israel Alberto García Hernández, es el Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal, quien solicita los primeros cinco días hábiles de cada mes, al Banco Nacional para Hábitat y Vivienda (BANAVIH), los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), y el BANAVIH transfirió los recursos al operador financiero en las fechas 28 de agosto de 2013, 7 de abril, 12 de mayo, 5 y 8 de junio, y el 13 de agosto de 2014. Adicionalmente, destaca en el informe que el operador financiero indicó, vía correo electrónico que en agosto de 2014, el vendedor se retractó de la venta del inmueble, implicando esto que en la actualidad el caso se encuentre con status “revocado”, por lo que no se realizó la protocolización de crédito.

Del referido informe como medio de prueba no impugnado, se estima y se aprecia en todo su contenido, quedando demostrado que la institución bancaria BANAVIH dio cumplimiento en varias oportunidades y transfirió los recursos al operador financiero, sin que conste que el comprador haya realizado las diligencias pertinentes y enviar los recaudos solicitados por el Banco para hacerlo efectivo.

Comunicación Nº GRC-2017-69544, emitida por el Banco de Venezuela de fecha 14 de junio de 2017, mediante la cual informa a requerimiento del tribunal que el ciudadano Israel Alberto García Hernández realizó solicitud de Crédito Hipotecario, y fue revocado por no enviar los recaudos solicitados por la agencia de documentación legal en el tiempo estipulado de fecha 22 de noviembre de 2013; información que a requerimiento del tribunal fue igualmente suministrada mediante comunicación N° GRC-2017-69688 de fecha 2 de febrero de 2017; la cual no siendo objeto de impugnación se estima y valora para dejar demostrado que no hubo respuesta por parte del comprador, a la consignación de los recaudos solicitados por la institución bancaria al promitente comprador, a través de la agencia de documentación legal, para proceder al otorgamiento del respectivo documento de venta del inmueble objeto de este proceso.

De las testimoniales promovidas y evacuadas por ambas partes, en lo que respecta al testigo promovido por la parte demandante, ciudadano EDGAR JESUS ARIAS CRUZ, al interrogatorio formulado contestó que conoce de vista trato y comunicación a las partes y a la difunta ciudadana Ana Luisa Prieto de Núñez, desde hace 55 años, que son vecinos, sabe y le consta que el deseo de la señora Ana era dejarle la casa a su nieta, que tiene conocimiento que el demandante y su esposa viven en esa casa, se sentían dueños y habían negociado con la demandada porque ella se fue para Caracas. Al ser repreguntado por la contraparte, manifestó que le consta que la señora Ana tenía intenciones de dejarle la casa a su nieta porque su mamá era vecina de la señora Ana; que escuchó conversaciones entre su progenitora y la señora Ana en las que ella manifestaba que quería dejarle la casa a su nieta, la hija de la señora Ana le hizo el trámite de la venta y se fue para Caracas. La referida testimonial nada aporta en este proceso, pues lo que se trata es de demostrar si las partes involucradas cumplieron sus respectivas obligaciones en relación con el contrato de opción de compra, por lo que este testigo no conoce sobre el cumplimiento de las obligaciones contraídas y su cumplimiento, por lo que se desecha de este proceso.

El testigo promovido por la parte demandante, ciudadano ADRIAN ALEXANDER MOLINA SUAREZ, al ser interrogado manifestó que conoce de vista, trato y comunicación al demandante y a la ciudadana Alexandra Espinoza, que trabajan juntos en la UNERMB; que sabe que el demandante tramitó un crédito hipotecario y le consta porque era su jefe inmediato y estaba en conocimiento de la solicitud que hizo, además, que también le solicitó asesoría ya que él también hizo ese crédito para obtener su casa; manifestó no precisar la fecha pero fue aproximadamente de 4 ó 5, ó de 3 a 4 años. Al ser repreguntado por la contraparte manifestó que el demandante le presentó documentos para preguntarle sobre el trámite, que no detalló los documentos, y para eso le solicitaba los permisos y le requería asesoría. La referida testimonial si bien da razón de la asesoría prestada en relación con el trámite de un crédito hipotecario, nada aporta en este proceso en relación al cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compra, pues en la carga probatoria lo que se trata es de demostrar si las partes involucradas cumplieron sus respectivas obligaciones en relación con el contrato de opción de compra-venta, por lo que el testimonio se desecha de este proceso.

El testigo promovido por la parte demandada, ciudadano ENIRSON PÍRELA al interrogatorio formulado contestó, que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana Saraid Núñez, y a la difunta Ana Luisa Prieto de Núñez, que sabe y le consta que la señora Ana Luisa puso la casa a nombre de su hija Saraid. Al ser repreguntada por la contraparte, respondió que Ana Luisa Prieto le dejó la casa a su hija Saraid por ser la única que no tenía casa. La referida testimonial nada aporta en este proceso, pues lo que se trata es de demostrar si las partes involucradas cumplieron sus respectivas obligaciones en relación con el contrato de opción de compra, por lo que este testigo no conoce sobre el cumplimiento de las obligaciones contraídas y su cumplimiento, por lo que se desecha de este proceso.

La testigo promovida por la parte demandada, ciudadana LISSETH QUINTERO, al ser interrogada manifestó conocer a la ciudadana Saraid Núñez y a su difunta madre desde hace más de diez años por ser vecinas, que sabe y le consta que la difunta madre de Saraid quería que la casa le quedara a su hija Saraid por ser la única que no tenía casa y todos sus hermanos estuvieron de acuerdo, que sabe que Saraid vive arrendada en San Antonio de los Altos. Al ser repreguntada por la apoderada judicial de la contraparte, respondió que el interés que tiene en el caso es que se resuelva el conflicto. La referida testimonial nada aporta en este proceso, pues lo que se trata es de demostrar si las partes involucradas cumplieron sus respectivas obligaciones en relación con el contrato de opción de compra, por lo que este testigo no conoce sobre las obligaciones contraídas y su cumplimiento, por lo que se desecha de este proceso.

La testigo promovida por la parte demandada, ciudadana CARMEN PRIETO al ser interrogada manifestó conocer de vista, trato y comunicación a la ciudadana Saraid Núñez y a su difunta madre Ana Prieto de Núñez, desde hace muchos años, que le consta que la difunta manifestaba que le iba a dejar la casa a su hija Saraid por ser la púnica que no tenía casa y vivía arrendada en San Antonio y por eso la casa está a su nombre desde el 2006. Consta que no fue repreguntada por a representación judicial de la parte contraria. La referida testimonial nada aporta en este proceso, pues lo que se trata es de demostrar si las partes involucradas cumplieron sus respectivas obligaciones en relación con el contrato de opción de compra, por lo que este testigo no conoce sobre el cumplimiento de las obligaciones contraídas y su cumplimiento, por lo que se desecha de este proceso.

Pues bien, analizado todo el material probatorio aportado por las partes, se constata del contrato que las partes suscribieron un contrato de opción de compra-venta, de cuyo precio el promitente comprador debía cancelar la cantidad de Bs.F. 300.000,oo, bajo la condición que el dinero sería cancelado sujeto a la aprobación de un crédito hipotecario que le sería otorgado por el Banco de Venezuela, para lo cual estipularon el plazo de tres meses con una prórroga de treinta días, a partir de su otorgamiento que fue en fecha 9 de mayo de 2013, por tanto, el vencimiento del plazo ocurrió el día 9 de septiembre de 2013, y al cumplir el comprador con la obligación de pagar el precio pautado la promitente vendedora, ésta debía otorgar el documento de venta.

De las pruebas aportadas no se evidencia que el promitente comprador haya dado cumplimiento a su obligación de pagar el precio, pues está demostrado de las pruebas de informes suministrados por el Banco de Venezuela y Banco Nacional para Hábitat y Vivienda (BANAVIH), que en fechas BANAVIH transfirió los recursos al operador financiero en las fechas 28 de agosto de 2013, 7 de abril, 12 de mayo, 5 y 8 de junio, y el 13 de agosto de 2014, sin embargo, según la información proporcionada por el Banco de Venezuela mediante informe rendido en Comunicación Nº GRC-2017-69544, emitida en fecha 14 de junio de 2017, el ciudadano Israel Alberto García Hernández realizó solicitud de Crédito Hipotecario, y fue revocado por no enviar los recaudos solicitados por la agencia de documentación legal en el tiempo estipulado de fecha 22 de noviembre de 2013; es decir, que el promitente comprador no cumplió y por ende, no se otorgó documento de venta por parte de la vendedora.

De modo que, al no existir medio de prueba alguno que deje en evidencia que de acuerdo con lo pautado por los contratantes, el comprador haya dado cumplimiento a lo convenido, como es pagar el precio fijado en el documento de opción de compra, dentro de los 120 días establecidos por ambos contratantes, no existe duda alguna en que, la vendedora no está obligada a vender el inmueble en cuestión ala parte actora en este proceso. Así se declara.

Esto es así por cuanto de conformidad con lo que prevé el artículo 1.133 del Código Civil, se define el contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, y como quiera que el acuerdo de voluntades es indispensable para la existencia del contrato y es lo que hace engendrar una obligación, como también modificarla; siendo que los contratos según el artículo 1.159 eiusdem, tienen fuerza de Ley entre las partes, conduce a esta alzada a concluir que las partes en este proceso estaban obligadas a cumplir con los términos pautados en el contrato de opción de compra-venta, conforme al principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato celebrado entre las partes, por lo que la obligación debía cumplirse tal como fue contraída en el contrato, y como lo define la norma sustantiva contenida en el artículo 1.264 de la norma sustantiva civil.

Así las cosas, se determina que la parte demandada no está obligada contractualmente a vender el inmueble aludido en este proceso, y como quiera, que en el documento de opción de compra-venta cuya ejecución se pide quedó establecido en la Cláusula Quinta que si por causas imputables a el comprador éste no cumple con su obligación de comprar el inmueble dentro del plazo y condiciones estipuladas, y no se llegare a protocolizar el documento de venta, la cantidad entregada de Bs. 10.000,oo, según lo establecido en la cláusula segunda, quedarán en poder de la vendedora como indemnización por los daños causados, en caso contrario, es decir, si lo fuere por causas imputables a la vendedora deberá devolverse al comprador la misma cantidad. En consecuencia, en aplicación de la cláusula penal establecida en el contrato de opción de compra, ante el incumplimiento del comprador al no pagar el precio del inmueble, de acuerdo con lo que prevé el artículo 1.258 del Código Civil, la promitente vendedora por lo pautado en el contrato de opción de compra-venta no está obligada a reintegrar la cantidad de Bs.F. 10.000,oo que recibió del promitente comprador a la fecha de la contratación. Así se decide.

En consecuencia, analizadas y estudiadas exhaustivamente todos y cada uno de los argumentos expuestos en alzada, así como el escrito de demanda, la contestación, los medios de prueba aportados en este proceso y los términos pautados por las partes en el contrato de opción de compra-venta, se llega a las siguientes conclusiones:

En primer término, tratándose de un contrato bilateral, no existe duda del incumplimiento por parte del promitente comprador de la obligación de pagar el precio convenido sobre el bien inmueble opcionado para ser adquirido por compra que haría a la propietaria y promitente vendedora, puesto que la parte actora no aportó la prueba demostrativa de haber cancelado el monto establecido en el contrato de opción a compra suscrito por los litigantes.

En segundo lugar, al no haber cumplido el demandante en el término establecido en el contrato con la obligación contraída de pagar el precio de la cosa, de conformidad con lo que prevé el artículo 1.258 del Código Civil, en el caso bajo estudio debe aplicarse a favor de la parte demandada la cláusula penal pactada en el documento de opción de compra, quedando a su favor la cantidad de Bs.F.10.000.oo, lo que hace concluir que la demanda incoada por la parte actora debe ser declarada sin lugar, y al no prosperar los alegatos formulados por el recurrente, el fallo apelado debe ser confirmado. Así se declara.

VII
DECISIÓN

Por los fundamentos expuestos, este TRIBUNAL SUPERIOR PRIMERO DEL CIRCUITO JUDICIAL DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADEO ZULIA, SEDE MARACAIBO, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: 1) SIN LUGAR el recurso de apelación formulado por la parte actora-reconvenida. 2) CONFIRMA sentencia de fecha 9 de agosto de 2018 dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia de Juicio del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, sede Cabimas, con motivo de juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta de inmueble propuesto por el ciudadano ISRAEL ALBERTO GARCÍA HERNÁNDEZ, contra la ciudadana SARAID YAKARY NÚÑEZ PRIETO. 3) CONDENA en costas a la parte demandante por haber apelado de una sentencia que se confirma en todas sus partes.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Déjese copia certificada para el archivo de este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior Primero del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, sede Maracaibo, a los cuatro (4) días del mes de febrero de 2019. Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
Juez Superior,

OLGA M. RUÍZ AGUIRRE

La Secretaria,

LEIDY M. SABEA MARCARIAN

En la misma fecha se publicó el fallo anterior y quedó registrado bajo el N° PJ0062019000006 en el Libro de Sentencias Definitivas llevado por este Tribunal Superior en el presente año. La Secretaria,