TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE: No. 14.749

I
INTRODUCCIÓN

Aprehende este juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Sede Judicial de Maracaibo –Torre Mara– en fecha cinco (05) de diciembre 2018. En virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha veinticinco (25) de octubre de 2018, por la profesional del derecho YANETSY DAMARI VILCHEZ PAZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 88.466, actuando en su carácter de Defensora Ad Litem de la parte demandada en la presente causa, contra la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Machiques de Perijá de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha diecisiete (17) de octubre de 2018, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA incoara la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.937.498, domiciliada en el municipio Machiques de Perijá del estado Zulia del estado Zulia en contra del ciudadano CARLOS LUIS SCHOLOETER CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.801.875, del mismo domicilio.

II
NARRATIVA

En fecha diez (10) de diciembre de 2018, se le dio entrada a la presente causa por ante este Juzgado Superior, con fundamento en lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas.

Así, de una revisión exhaustiva efectuada a las actas que conforman a las actas que conforman el presente expediente, se observa que en fecha nueve (09) de noviembre de 2016 fue debidamente admitida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Machiques de Perijá de esta misma Circunscripción Judicial, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA incoara la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ, antes identificada, debidamente asistida por el abogado en ejercicio JUAN CARLOS PARRA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 61.027, en contra del ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER, previamente identificado.

Dentro del mencionado escrito libelar, se sirve a reseñar la demandante que en virtud de encontrarse en un estado de imperiosa necesidad médica, motivado a una enfermedad padecida por su hija, precedió a ofrecer la venta de un inmueble de su propiedad, ubicado en el Caso Central de la Calle Páez, Vía Parmalat, entre avenida Antonio María Romero y Calle 12-A, Casa S/N, de la población de Machiques, Municipio Perijá del estado Zulia, conformado por una casa construida sobre dos (02) parcelas de terreno contiguas de mayores extensiones, identificadas dichas parcelas de terreno con las letras ‘’A’’ y ‘’B’’. La parcela de terreno identificada con la letra ‘’A’’, tiene una superficie aproximada de CIEN METROS CUADRADOS (100,00 mts²), es decir diez metro (10,00 mts) por sus lados Norte-Sur, y diez metros (10,00 mts) por sus lados Este-Oste, la cual, se encuentra alinderada de la siguiente manera: por el Norte: con propiedad que es o fue de Juan Arteaga, Sur: con propiedad que es o fue de Yoneira Josefina Navarro González, Este: Con inmueble de su propiedad de su propiedad; y Oeste: con terreno Municipal desocupado, ahora propiedad de Ana María Rujano; y la parcela de terreno identificada con la letra ‘’B’’, tiene una superficie aproximada de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS (170,00 mts²) es decir, diecisiete metros (17,00 mts) por sus lados Norte-Sur, y diez metros (10,00 mts) por sus lados Este-Oeste, y alinderada de la siguiente manera: por el Norte: con propiedad que es o fue de Juan Arteaga; Sur: con propiedad que es o fue de José Luis Barrios Báez; Este: con propiedad que es o fue de José Dolores Martínez y calle Páez intermedia; y Oeste: con inmueble de su propiedad.

En tal sentido, manifiesta la actora que dicho ofrecimiento fue realizado en fecha primero (01) de diciembre de 2013 al ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER CAVAJAL, antes identificado, quien se encontraba interesado en adquirir el inmueble a través de la Ley de Política Habitacional, y dado el estado de necesidad antes referido, se estableció el valor del inmueble en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.00,00). De esta manera, según lo expresado por la demandante, el ciudadano antes mencionado se encontraba ante la urgencia de ocupar el inmueble en cuestión y le manifestó que su abogada se encargaría de redactar el documento de propiedad, razón por la cual la accionante le concedió la ocupación del inmueble y le realizó la entrega de una copia del documento de propiedad del mismo, a los fines de la elaboración del contrato de opción de compraventa y la tramitación del crédito hipotecario referido.

No obstante lo anterior, según lo narrado por la parte actora, no fue posible realizar el contrato de opción de compraventa, pues solamente obtenía excusas del ciudadano hoy demandado para evitar la consecución de tal fin. Aunado a ello, fue presuntamente pautado un encuentro entre ambas partes a los fines de consolidar el acuerdo, reunión esta que no pudo ser llevada a cabo dada la incomparecencia del ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER CARVAJAL.

Dada la anterior circunstancia, la demandante se trasladó hacia el inmueble en cuestión a los fines de consultar las condiciones del mismo, y a su vez, informarse sobre los requisitos necesitados por el demandado para tramitar el crédito hipotecario referido. En dicha oportunidad, según su decir, la referida parte actora pudo presenciar la realización de trabajos y reformas al inmueble que no hubiesen sido autorizadas por esta, y una vez reclamada tal situación del demandado, este indicó que con tales trabajos se podría lograr la superación del precio del avalúo respecto al precio convenido por la venta además de brindarle comodidad.

Asimismo, continúo expresando la actora, que debido al transcurso del tiempo y la falta de suscripción del contrato de opción a compraventa, esta le manifestó en fecha catorce (14) de abril de 2014, una vez entregados los requisitos antes mencionados, que debido al incumplimiento en el que hubiere incurrido el demandado, se debía incrementar la cantidad del precio de la compraventa a la suma QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) lo cual fue debidamente aceptado por ambos.

En concordancia con lo anterior, narra la demandante, que el ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER CARVAJAL, luego de haber transcurrido unos meses desde el inicio de las relaciones contractuales entre ambos, procedió a pagarle en partes la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) correspondientes a la cantidad que hubiere sido exigido por la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ en un inicio para la celebración de la opción a compraventa, distribuidos de la siguiente manera: cuarenta mil bolívares (40.000,00) el veintiocho (28) de mayo de 2014, cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) el cinco (05) de junio de 2014, y finalmente veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), el veinticuatro (24) de julio de 2014. Sin embargo, continuaba existiendo la disputa respecto a la suscripción del contrato de opción de compraventa, como requisito fundamental para el otorgamiento del Préstamo por Política Habitacional.

En virtud de tales motivos, arguye la accionante que notificó al ciudadano hoy demandado acerca de la finalización de la negociación de compraventa planteada y que, por lo tanto, solicitaba la entrega del inmueble desocupado de bienes y personas, manifestándole además su interés de restituirle las cantidades de dinero depositadas. Ante tal situación, el ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER, según decir de la demandante, le indicó su negativa de desocupar el inmueble hasta tanto se le pagaran las mejores que este hubiere realizado, más los intereses calculados al veinticinco por ciento (25%).

Dados los hechos previamente señalados, y tomando en consideración que desde la presunta notificación de desocupación del inmueble hasta la presentación de la demanda hubieren transcurrido más de dos (02) años sin que se haya hecho la entrega material del inmueble, es que la actora demanda, como en efecto lo hizo, al ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER CARVAJAL por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA, fundamentándose en los artículos 5, 6, 10 y siguientes de la Ley contra la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y los artículos 1.137 y 1.167 del Código Civil.

En fecha nueve (09) de noviembre de 2018, el abogado en ejercicio JUAN CARLOS PARRA, antes identificado, consigna mediante diligencia instrumento poder a través del cual se acredita su carácter y el de los abogados en ejercicio OMAIRA MONCADA FIALLO, SERGIO PARRA, ANGELA QUIVERA y ROBERTO DEVIS SANCHEZ, debidamente inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 61.027, 132.861, 132.886, 242.138 y 25.291, como apoderados judiciales de la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ, antes señalada como parte demandante del presente asunto.

En fecha quince (15) de diciembre de 2018, el Alguacil Natural del Tribunal a quo, expone la imposibilidad de efectuar la citación personal del ciudadano demandado, luego de haberse trasladado en dos (02) oportunidades a la dirección suministrada por la actora.

Dada la anterior circunstancia, y previa solicitud de parte, en fecha veintiocho (28) de enero de 2017, el Tribunal a quo ordena librar cartel de citación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, para que el mismo sea publicado en la forma legalmente prevista de los diarios respectivos.

En fecha primero (01) de marzo de 2017, el apoderado judicial de la parte demandante, consigna mediante diligencia los ejemplares correspondientes a los periódicos PANORAMA y LA VERDAD, en los cuales consta las publicaciones mencionadas y que hubieren sido realizadas en fecha quince (15) y dieciocho (18) de febrero de 2017, respectivamente.

En fecha veintitrés (23) de marzo de 2017, la Secretaria Natural del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Machiques de Perijá de la Circunscripción Judicial del estado Zulia dejo constancia de haber cumplido con la última de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

De seguido, en fecha cuatro (04) de mayo de 2017, previa solicitud de parte, el prenombrado Tribunal procedió a designar a la abogada en ejercicio YANETSY VILCHEZ PAZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 88.466, en el cargo de Defensora Ad Litem a los fines de representar los intereses de la parte demandada en la presente causa. Dicha profesional del derecho, previa notificación debidamente efectuada, procedió a aceptar y juramentarse en el cargo sobre ella recaído en fecha once (11) de agosto de 2017.

En fecha veintitrés (23) de marzo de 2018, la prenombrada YANETSY VILCHEZ PAZ, en su carácter de Defensora Ad Litem, procedió a darse por citada para todos y cada uno de los actos del presente juicio.

Posterior a ello, en fecha treinta (30) de abril de 2018, la referida profesional del derecho, presentó su escrito de contestación a la demanda, indicando en el mismo que realizó labores de localización del ciudadano CARLOS LUIS SHCLOETER CARVAJAL, logrando una reunión con el mismo en cual le indicó la motivación de su designación y el derecho que poseía de hacerse parte en cualquier estado y grado de la causa. De igual forma, se limito en tal escrito a negar, rechazar y contradecir todos y cada uno de los hechos narrados en el libelo de demanda, señalando además que lo realmente ocurrido fue que la accionante le vendería el inmueble mediante crédito hipotecario por la cantidad de DOSCIENCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), la cual fue presuntamente aumentada de manera unilateral por la actora sin entregar los requisitos necesarios para tramitar el crédito hipotecario, alegando además que las mejoras realizadas al inmueble fueron debidamente autorizadas por la propietaria en virtud del deterioro que poseía el mismo.

En fecha dos (02) de mayo de 2018, el Tribunal a quo declaro que por error involuntario se admitió la presente demanda conforme a lo establecido en el JUICIO ORAL; previsto en el Código de Procedimiento Civil en sus artículos 859 y siguientes cuando lo presuntamente correcto debió ser la admisión de la misma según lo establecido en el JUICIO ORAL, previsto en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y; en tal sentido, repone la causa al estado de establecer como cumplido el acto comunicacional de la citación y fijar el quinta (5º) día del despacho siguiente a los fines de llevar a cabo la audiencia de conciliación y que de allí se continúe con los trámites del juicio de conformidad con lo establecido en la prenombrada ley especial.

En fecha nueve (09) de mayo de 2018, se llevó a cabo la referida audiencia de conciliación, según lo previsto en el artículo 97 y siguientes de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda, dentro de la cual se dejó constancia de la comparecencia del abogado un ejercicio JUAN CARLOS PARRA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, quien manifestó la imposibilidad de llegar a una conciliación en el presente juicio y, a su voz, de la abogada en ejercicio YANETSY DAMARI VILCHEZ PAZ, en su carácter de Defensora Ad Litem designada en la causa quien señalo que carece de la facultad necesaria para llegar a un acuerdo con la parte demandante procediendo a negar, rechazar y contradecir todos y cada uno de los hechos presentados en el libelo de demanda.

En fecha veintidós (22) de mayo de 2018, fue presentado escrito de contestación a la demanda por parte de la Defensora Ad Litem, en los mismo términos que hubieren sido previamente planteados.

En fecha treinta (30) de mayo de 2018, procedió a fijar los puntos controvertidos en la presente causa de la siguiente forma: 1.- la existencia de un contrato verbal de opción de compraventa de un inmueble entre la demandante y el demandado, el cual versa sobre un inmueble constituido por una vivienda construida sobre dos parcelas de terreno contiguas las cuales se describen y deslindan en el alineamiento Oeste de la Calle Páez entre Avenida Antonio María Romero y la Calle 12-A, sector 5 de Julio, con una superficie total de cientos setenta metro cuadrados (270 mts²); 2.- la fecha de celebración del contrato de opción de compraventa del que trata la presente causa y el cumplimiento de ambas partes en las obligaciones contraídas para la entrega de recaudos y realización de trámites para la concreción del referido contrato; 3.- que se realizaran en el inmueble en referencia mejoras y que las mismas fueran autorizadas o no; 4.- la elaboración o no del documento de opción de compra como primer requisito para el trámite de crédito para la vivienda en referencia; 5.- el pago definitivo de los montos dinerarios acordados en el contrato de compraventa; 6.- no es controvertido la falta de atención del demandado a los actos del proceso, constando en actas que se realizó el trámite administrativo previsto en la norma para habilitar la vía judicial y se cumplió el acto comunicacional de la citación agotándose la citación personal y posteriormente la cartelaria sin que haya comparecido el demandado por lo que se realizó el nombramiento de defensor ad litem con el cual se entiende la citación, garantizando al demandado el derecho a la defensa y la asistencia de un abogado que sostenga y defienda sus derechos. Dentro de tal audiencia, se ordenó además la apertura de un lapso de ocho (08) días de despacho para la promoción de pruebas.

En fecha treinta y uno (31) de mayo de 2018, el apoderado judicial de la parte demandante procedió a presentar su escrito de promoción de pruebas, haciendo lo propio la Defensora Ad Litem designada en al presente causa en fecha cuatro (04) de junio de 2018.

En fecha cinco (05) de junio de 2018, fue presentado por el apoderado judicial de la parte demandante, escrito de promoción de pruebas como complemento del que hubiere sido previamente presentado dentro del juicio en cuestión. Dichos escrito, fueron debidamente admitidos por el Juez a quo en fecha diecinueve (19) de junio de 2018.

En fecha veintiuno (21) de junio de 2018, el abogado en ejercicio JUAN CARLOS PARRA, antes identificado como apoderado judicial de la parte demandante, y la Defensora Ad Litem YANETSY VILCHEZ PAZ, solicitan la suspensión de la causa por un lapso de siete (07) días de despacho. En la misma fecha, fue debidamente acordado por el Tribunal de la causa la referida suspensión.

En fecha diez (10) de octubre de 2018, se celebró la audiencia oral y pública, a la cual comparecieron el apoderado judicial de la parte actora y la designada Defensora Ad Litem, ratificando en todas y cada una de sus partes el escrito libelar y el escrito de contestación a la demanda, respectivamente. De igual forma, dentro de dicho acto, procesal se procedió a la evacuación de la prueba testimonial promovida por la parte actora, y se difirió el pronunciamiento del dispositivo para el día de despacho siguiente a la referida fecha.

En fecha once (11) de octubre de 2018, se dictó de forma oral el dispositivo del fallo correspondiente declarándose lo siguiente:
“Así las cosas, se tiene que el contrato preliminar de compraventa no es una venta obligatoria de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar). De allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y, los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.- En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “...la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, sí el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. En este orden de ideas se observa que la actora posee los documentos fidedignos de propiedad del inmueble que se dio en opción de compra.
(…Omissis…)
De la misma forma consta de actas mediante inspección judicial que el inmueble en referencia está ocupado por el demandado de actas por cuando se encontraba presente y atendió al tribunal en la oportunidad de realizar dicha actuación, se le instruyo y notificó sobre la misión que el tribunal estaba cumpliendo. Se tiene además la testimonial rendida por el ciudadano EUDO ALBERTO TROCONIS BAEZ, portador de la cédula de identidad N. V-7.687.587 el cual por ser testigo único no produce plena prueba pero se adminicula con los demás elementos del juicio y se establece la presunción de veracidad de sus dichos al afirmar que traslado a la demandante a realizar las gestiones de los pagos de servicios y solvencias que son necesarios para firmar el documento de opción de compra y luego llevar a la demandante a entregarlos al demandado para que realizara el documento, lo cual según se evidencia de actas no se materializo, es decir, no se realizaron los tramites necesarios para que se generara la obligación de prestar el consentimiento para suscribir el contrato definitivo de compra – venta; razón por la cual al no cumplir con la realización del documento opción de compra-venta y la cancelación de la totalidad del precio se concluye que no existe un interés real del demandado en concretar el negocio planteado por lo que se considera que deba prosperar en derecho y por consiguiente declarar con lugar la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO (COMPRA VENTA), seguido por la ciudadana ZAIDA ESTELA CONZÁLEZ titular de la cedula de identidad V-7.937.438 contra el ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER CARVAJAL titular de la cedula de identidad numero V-12.801.875 –Así se decide…”

En fecha diecisiete (17) de octubre de 2018, fue publicada en extenso el fallo correspondientemente a la presente causa con los mismos fundamentos establecidos anteriormente, estableciendo el siguiente dispositivo:

“Por los fundamentos expuestos, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MAQUICHES DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en MAQUICHES, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: CON LUGAR LA DEMANDA QUE POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentó la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ, C.I. V-7.937.498, en contra del ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER V-12.801.875, al no cumplir con la realización del documento de opción compra-venta; y la cancelación de la totalidad del precio se concluye que no existe un interés real del demandado en concretar al negocio planteado por lo que se considera que debe prosperar en derecho y por consiguiente declarar: CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO (COMPRA VENTA) seguido por la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ C.I. V-7.937.498, contra del ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER, V-12.801.875, cuyo objeto esta constituido por una casa construida sobre dos (02) parcelas de terreno contiguas identificadas dichas parcelas de terreno con las letras “A” y “B”. La parcela de terreno identificada con la letra “A”, tiene una superficie aproximada de CIEN METROS CUADRADOS (100,oo Mts.), por sus lado Este-Oeste; linda de la siguiente manera: Norte: Con propiedad que es o fue de Juan Arteaga, Sur: Con propiedad que es o fue Yoneira Josefina Navarro González, Este: Con inmueble propiedad de la actora, y Oeste: Con terreno Municipal desocupado, ahora propiedad de Ana María Rujano; y la parcela de terreno identificada con la letra “B”, tiene una superficie aproximada de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS (170,oo Mts), es decir, Diecisiete Metros (17,oo Mts), por sus lados . Norte- Sur, y Diez Metros (10,oo Mts) por sus lados Este-Oeste; y alinderada de la siguiente manera: Norte: Con propiedad que es o fue de Juan Arteaga, Sur: Con propiedad que es o fue de José Dolores Martínez y Calle Páez intermedia, y Oeste: Con inmueble propiedad de la actora. Las referidas parcelas identificadas “A” y “B”, tienen una superficie total de DOSCIENTOS SETENTA METROS CUADRADOS (270,00 Mts 2), ubicado en el alineamiento Oeste de la calle Páez entre Avenida Antonio Maria Romero y la Calle 12-A Casa S/N, sector 5 de Julio de esta ciudad del Municipio Machiques de Perijá del Estado Zulia, la cual me pertenece por haberla adquirido según consta en documento registrado en la oficina subalterna del registro Perijá del Estado Zulia, de fecha diecisiete (17) de Noviembre de 1995, quedando registrado bajo el numero (41), protocolo primero, Tomo (01), cuarto trimestre de 1995 y según ACLARATORIA la superficie real es de DOSCIENTOS TRES METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMETROS (203,94 Mts2), según consta en documento registrado en el Registro Público del Municipio Perijá del Estado Zulia, de fecha 27 de septiembre de 2012, quedando registrado bajo el número 42, folios 176 del Tomo 19 del protocolo de transcripción del año 2012.- En consecuencia, una vez firme la presente decisión procédase a hacer entrega a la demandante del inmueble descrito, totalmente desocupado de personas y muebles.- ASÍ SE DECIDE.
Se condena a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la presente causa.”

En fecha veinticinco (25) de octubre de 2018, la abogada en ejercicio YANETSY DAMARI VILCHEZ PAZ, antes identificada como Defensora Ad Litem en la presente causa, apela de la decisión referida, recurso este que fue debidamente admitido por el Juez a quo en ambos efectos en fecha veintiséis (26) de octubre de 2018, ordenándose a remisión en original del expediente al Juzgado Superior correspondiente.

En fecha diez (10) de diciembre de 2018, previa distribución de Ley, esta Superioridad le dio entrada a la presente causa fijándose para el tercer (3º) día de despacho siguiente la celebración de la audiencia oral y pública de apelación.

III
AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA

Una vez llegado el día y la hora fijada para la celebración de la Audiencia Oral y Pública, esta Superioridad dejó expresa constancia de la comparecencia de la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ, debidamente asistida por la abogada en ejercicio NORA BRACHO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 26.643. Asimismo, deja constancia la Secretaria del Tribunal de la incomparecencia de la parte demandada-recurrente ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER CARVAJAL, antes identificado, así como de la Defensora Ad Litem designada en su nombre, abogada en ejercicio YANETSY VILCHEZ inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 88.466.

Iniciada la audiencia, se le concedió la palabra a la parte actora, ejerciendo tal derecho la abogada asistente NORA BRACHO, antes identificada, la cual esgrimió lo siguiente:

• Que la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ junto con el ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER celebró un contrato de opción a compraventa de manera verbal para la venta de un inmueble de su propiedad, dado un estado de necesidad que esta tenía en virtud de la operación de su hija.
• Que la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ le informó al ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER que necesitaba realizar de forma escrita el contrato de opción a compraventa celebrado; lo cual fue afirmado por este último, informándole que su abogada se encargaría de realizar el mismo.
• Que transcurrido un tiempo, la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ, le escribió al demandado la suscripción del contrato de opción a compraventa celebrado y solicitó la entrega de una parte del precio del mismo, la cual sería por la cantidad de Cien Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 100.000,00), y el monto de la vente se definió en cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 450.000,00).
• Que en virtud de la anterior situación, la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ hizo entrega de las llaves del inmueble para que el ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER lo habitara, encontrándose hasta este momento en posesión del mismo.
• Que luego de un tiempo, fue pagado el precio antes identificado de Cien Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 100.000,00) en partes, correspondientes a la opción a compraventa celebrada, pero no fue así suscrito el documento que contuviera el contrato de opción a compraventa solicitado.
• Que luego de un tiempo, el ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER le solicitó a la ciudadana ZAIDA ESTE GONZÁLEZ una serie de requisitos para adquirir el inmueble en virtud de la Ley de Política Habitacional, y una vez la ciudadana ZAIDA GONZÁLEZ acudió al inmueble a entregarle los referidos requisitos se percató cuenta que estaba realizando reformas en el inmueble si su autorización.
• Que en virtud del transcurso del tiempo, sin que se haya suscrito el contrato de opción a compraventa, ni se suscribió la venta definitiva, la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ le informo al ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER que le iba a devolver el dinero entregado a cambio de la entrega del inmueble, lo cual fue rechazado por el último de los mencionados ciudadanos, quien por el contrario, le solicitó una suma superior al monto pactado para la venta del inmueble.
• Que el dinero entregado por el ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER fue devuelto al mismo, y consta en las actas del expediente la realización de una oferta real de pago ante el Tribunal de Municipio de Machiques para tal fin, más los intereses devengados.
• Que por tales motivos, la actora se vio en la necesidad de acudir a la vía administrativa, a la cual no compareció el ciudadano demandado, y luego de ser habilitada la vía jurisdiccional acudió ante el Tribunal respectivo a demandar como en efecto se realizó.
• Que en el juicio tramitado se cumplieron con todos los requisitos, nombrándosele un Defensor Ad Litem al demandado, contactando y reuniéndose con este mismo al punto de suspender el proceso por un lapso prudencial a los fines de llegar a un acuerdo, pero al no haber acudido el demandado, se continuó con el proceso.
• Que el ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER jamás compareció al juicio, aun cuando tuvo conocimiento de la existencia del mismo.
• Que posterior a la evacuación de las pruebas respectivas, fue dictada la sentencia por el Tribunal de Municipio de Machiques de Perijá, declarando con lugar la demanda.
• Que solicita en nombre de la parte actora sea dictada por este Juzgado Superior una sentencia favorable, que ratifique la decisión dictada por el Tribunal de Municipio referido y declare con lugar la demanda planteada.

Seguidamente, al haberse dejado constancia de la incomparecencia de la parte demandada-recurrente, ni por si ni por medio de la Defensora Ad Litem designada en su nombre, este Juzgado Superior indica que no se hace necesario hacer uso del derecho a réplica y contrarréplica en la presente audiencia.

Así, una vez descritas todas las actuaciones que conforman el presente expediente y narrados los hechos expuestos en la Audiencia Oral y Pública, procede esta Sentenciadora a decidir sobre el caso concreto, todo lo cual será realizado en los términos siguientes:

IV
PUNTO PREVIO

De un estudio pormenorizado que se realizare a las actas que conforman el presente expediente, se percata esta Jurisdicente que el presente asunto versa sobre una RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA, que hubiere sido celebrado entre la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ y el ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER CARVAJAL, cuyo objeto resultó ser un inmueble, suficientemente con anterioridad, destinado a vivienda. Dicha demanda fue estimada, para el momento de su presentación, en la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo), equivalentes a CIENTO DOCE CON NOVENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (112.99 UT).

Visto esto, en la oportunidad correspondiente, esto fue en fecha nueve (09) de noviembre de 2016, el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor del Municipio Machiques de Perijá de la Circunscripción Judicial del estado Zulia procedió a admitir la demanda, emplazando al demandado dentro de dicho auto para que dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes compareciera a los fines de dar contestación a la demanda.

Posterior a ello, en fecha dos (02) de mayo de 2018 el mencionado órgano jurisdiccional procedió a determinar que erróneamente se había admitido la presente demanda conforme al procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil cuando, según su decir, lo correcto ha debido ser la tramitación de dicha causa a través del procedimiento oral establecido en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenándose entonces la reposición de la causa al estado de celebrar la audiencia de conciliación establecida en dicha ley especial, declarando cumplido de acto de la citación del demandado, con la respectiva designación de la Defensora Ad Litem tantas veces mencionada.

Ahora bien, mencionada como ha sido la referida ley encargada de regular los arrendamientos de vivienda, es preciso traer a colación lo establecido en los artículos 1º y 6º de la misma, los cuales a su deber disponen lo siguiente:

“Artículo 1.- La presente Ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente(…)
Artículo 6.- Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.
A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, queda sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.”

Así, tal y como puede observarse, la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, solo resultará ser aplicable a aquellos casos en los que se vea involucrado un contrato de arrendamiento o subarrendamiento que tengan por objeto un inmueble destinado a la vivienda de una persona o grupos de personas. Sin embargo, tomando en consideración lo que ha sido plasmado por las partes intervinientes y el propio tratamiento jurídico que le ha dado el Juez a quo a la presente causa, en todo momento se ha estado en presencia de la resolución de un contrato de OPCIÓN A COMPRAVENTA, el cual de forma clara e inequívoca, se escapa del ámbito de aplicación de la referida legislación especial, incurriendo entonces el mencionado Tribunal en un error al tramitar la demanda intentada por el referido motivo mediante un procedimiento establecido en una Ley que no resulta ser la aplicable al caso en concreto, por no estarse tratando en ningún momento de un contrato de arrendamiento o subarrendamiento.

Dicho esto, de manera de dilucidar y vislumbrar el error cometido, en al causa tramitada ante el Tribunal de Municipio de Machiques de Perijá, es preciso incluir en el presente fallo la Resolución 2009-0006 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia mediante la cual se estableció en los artículos 2º y 4º del mismo lo que a continuación se sirve a transcribir este Juzgado Superior:

“(…) Artículo 2.- Se tramitaran por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresadas en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.)
(…Omissis…)
Artículo 4.- Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia…”

En efecto, tomando en consideración que la demanda constituida como origen del presente proceso se presentó en fecha cuatro (04) de noviembre de 2016, resulta evidente para quien hoy decide la necesaria aplicabilidad de la resolución previamente transcrita, por cuando su entrada en vigencia se circunscribe al dos (02) de abril de 2009, fecha en la cual fue publicada en gaceta oficial No. 39.152, debiéndose entonces atender a las modificaciones en ella contenidas para las nuevas causas que se introdujeran con posterioridad a dicha publicación.

Por tales motivos, al haber sido estimada la demanda en VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000) equivalentes en el año 2016 a CIENTO DOCE CON NOVENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (112,99 U.T), tomando en cuenta que para dicho año el valor de la misma se posicionaba en ciento setenta y siete bolívares (Bs.177) por unidad tributaria, no cabe lugar a dudas que dicha cantidad permite determinar que las reglas correctamente aplicables a la presente causa resultaban ser las que componen el mencionado procedimiento breve y no mediante el procedimiento oral de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda como lo afirmó el Tribunal de la causa, por no exceder su cuantía de mil quinientas unidades tributarias (1.500.U.T.) y no versa la presente causa sobre contrato de arrendamiento o subarrendamiento alguno.

No obstante lo anterior, si bien es cierto que esta Jurisdicente se ha percatado del referido error, no es menos cierto que debe observar en su conjunto las disposiciones legales que conforman el ordenamiento jurídico vigente y, sobretodo, las contempladas en la Constitución Nacional. De allí que, ante la posibilidad de ponderar la preservación de las formas procesales frente a impedir a toda costa una reposición inútil, debe necesariamente atenderse este último fin, pues lo que debe procurarse con la consolidación de un Estado Democrático Social de Derecho y de Justicia, es el acercamiento de la justicia de los ciudadanos para que esta no se convirtiera en meras ilusiones sin que exista la posibilidad de materializarla.

A tal efecto, es preciso aportar lo dispuesto en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de la siguiente manera:

“Artículo 26. Toda persona tiene derecho a acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela judicial efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.
Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán las simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”.

De esta manera, es preciso destacar que en el proceso llevado a cabo ante el Tribunal de Municipio de Machiques de Perijá se cumplieron cada una de las etapas procesales respectivas, garantizándole en cada una de ellas el derecho a la defensa y al debido proceso, todo lo cual puede observarse en el efectivo agotamiento de la citación personal y carcelaria, en la debida designación del Defensor Ad Litem, y en las respectivas audiencias celebradas dentro del referido proceso. Aunado a ello, existió dentro de la causa un claro conocimiento por parte del ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER CARVAJAL de la existencia del presente juicio y las posibilidades con las que este contaba para hacerse parte y defender sus intereses.

Por ello, no puede negarse que a pesar de haberse tramitado por un procedimiento erróneo, en la presente causa no existió en ningún momento violación al derecho a la defensa o igualdad entre las partes, pues ambas contaron con oportunidades exactas para que hicieran valer sus derechos e intereses dentro del juicio en cuestión. Además de esto, observándose desde un punto de vista procedimental, el procedimiento oral, que fue aquel mediante el cual se condujo la presente pretensión de resolución de contrato, resulta ser mucho más amplio que el procedimiento breve, conteniendo un numero mas elevado de actos para las partes, a los fines de dilucidar el fondo de su controversia permitiendo esto afirmar que lejos de cercenar derechos, se incrementaron vías para plantear sus alegatos.

En tal sentido, resulta evidente para esta Sentenciadora que darle prioridad al error de tramitación de la causa ordenándose así la reposición de la misma al estado de tramitar nuevamente este proceso mediante las reglas del procedimiento breve traería indudablemente, la presencia de una reposición inútil, pues a todas luces resulta ser más perjudicial dicha reposición que dilucidar el fondo de la presente controversia en la forma que se ha presentado.

Por tales consideraciones, aun cuando se advirtió el tantas veces mencionado error respecto al procedimiento utilizado, esta Superioridad considera prudente, en aras de garantizar una justicia imparcial, sin dilaciones indebidas ni reposiciones inútiles descender al fondo de la controversia sin que deba ordenarse una nueva reposición de la causa, por considerarse la misma como inútil e innecesaria. Y así se decide.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Advierte esta Sentenciadora que, tal y como se indicó con anterioridad, la presente demanda se basó en una Resolución de Contrato de Opción a Compraventa, el cual fue celebrado de forma verbal presuntamente en fecha primero (01) de diciembre de 2013, entre la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZALEZ y CARLOS LUIS SCHLOETER, los cuales fungen como parte demandante y demandada respectivamente, teniendo dicho contrato como objeto un inmueble destinado a vivienda ubicado en el Casco Central de la Calle Paéz, entre Avenida Antonio María Romero y Calle 12-A, Casa S/N de la población de Machiques Municipio Machiques de Perijá del estado Zulia.

Dentro de tal contrato, según las afirmaciones planteadas por la actora en su escrito libelar y la Defensora Ad Litem luego de localizar al ciudadano demandado, en el referido contrato se estableció obligaciones reciprocas para las partes contratantes, disponiéndose para la promitente vendedora la obligación de entregar el inmueble, así como los requisitos necesarios para tramitar el crédito hipotecario antes mencionado. Por su parte, el promitente comprador tenía la obligación de pagar el precio convenido para la opción de compraventa así como para la venta definitiva, gestionar el crédito hipotecario a los fines de obtener la liquidez necesaria para adquirir el inmueble y encargarse de los trámites relativos al instrumento contenido de la opción a compraventa.

En tal sentido, percibiendo esta Alzada que el contrato celebrado entre la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ y el ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER , anteriormente identificadas ambas partes, fue denominado como una opción de compraventa resulta idóneo analizar el contenido doctrinal, legal y jurisprudencial que rodea a este tipo de contratos en aras de obtener una mejor comprensión del mismo.

El autor patrio Luciano Lupinni, en la obra Derecho de las Obligaciones en el Nuevo Milenio (2007) se aproxima, de manera general, a la opción de compraventa y establece que constituye un contrato “por virtud del cual una de las parte se compromete a vender y la otra a comprar por un precio determinado una cosa cierta.”
Por su parte, el profesor José Luís Aguilar Gorrondona en su respectiva obra “Contratos y Garantías Derecho Civil IV” (2014) concibe esta figura como “el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”.

Así en atención a tales preceptos, se puede establecer que la opción compraventa es un tipo en el cual las partes se obligan a celebrar en un momento futuro: un contrato de venta, teniendo en la mayoría de los casos identificados los elementos de objeto y precio.

Del mismo modo, es importante indicar que el contrato de opción a compraventa constituye un tipo de contrato innominado, por lo cual es elemental precisar que aún cuando no existe recepción normativa que regule individualmente esta figura atípica, las mismas se encuentran bajo el resguardo de la normas generales, que rigen a todos los contratos, esto es, el artículo 1.113 del Código Civil el cual dispone:
“(…) El contrato es un convenio entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”

Ahora bien, con respecto al alcance de este tipo de contratos bilaterales, es importante resaltar que la doctrina tanto nacional como extrajera no se encuentra conteste con respecto a la naturaleza y alcance de esta figura de opción a compraventa. En este sentido, existe un criterio o corriente que ha sido denominada con noción o concepción tradicional, que considera que los contratos de opción a compraventa son sencillamente contratos preparatorios y no constituyen una verdadera venta; encontrándose dentro de esta concepción autores extranjeros como Francesco Degni y Mercadé y autores patrios como Luís Sanojo y Anibal Dominic. Este último ha establecido lo que a continuación se transcribe:

“La promesa recíproca, es decir, la promesa de vender y comprar una cosa, celebrada entre dos personas, no produce los efectos de la venta misma, porque en virtud de la promesa no se transfiere la propiedad, sino se ofrece transferirla. Las partes adquieren, únicamente, el derecho de obligarse mutuamente a llevar a cabo el contrato, que existe en estado de promesa; el uno a comprar y el otro a vender, bajo pena de resarcimiento de daños y perjuicios. Un documento del vendedor a favor del comprador, sin que conste a voluntad de comprar expresada por éste no valdría a venta; pero este contrato como es consensual, basta que el comprador cumpla con el deber de pagar el precio, para que surta sus efectos en derecho, aunque no aparezca por escrito la aceptación (…)”

Por su lado, la jurisprudencia venezolana durante el transcurso de los años ha mutado el criterio respecto al alcance y efectos de este tipo de contratos, estableciendo como último criterio el que hubiere sido apuntado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente No. 14.0662, de fecha 25 de julio de 2015, en el cual se dispuso:
“Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala Observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa.”

De esta manera, puede afirmar quien suscribe el presente fallo que la naturaleza del contrato debatido resulta ser efectivamente la de una opción a compraventa, entendida esta como un contrato preliminar, que de forma alguna puede entenderse como una venta definitiva aún cuando se encuentren presente los elementos de consentimiento, objeto y precio, tal y como se visualiza en el presente caso. En efecto, la parte demandante indicó que tanto ella como el demandado manifestaron sus voluntades para celebrar el referido contrato, formándose así el consentimiento referido, todo lo cual fue ratificado por la Defensora Ad Litem designada luego de efectuar sus tareas de localización del demandado; en cuanto al elemento de objeto, dicho contrato recayó sobre un bien inmueble destina a vivienda, el cual ha sido suficientemente señalado en el presente fallo; y cuanto, al precio, aun cuando existe discrepancia entre las cantidades indicadas por ambas partes, estas concuerdan en que fue pactado un precio por la futura venta.

En este aspecto, quedado una vez verificada, la naturaleza del contrato celebrado entre la parte demandante ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ y la parte demandada, ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETE, debe proceder esta Jurisdicente a verificar la procedencia de la resolución del referido contrato de opción de compraventa. En tal sentido, es preciso indicar que el artículo 1.167 del Código Civil, comprende la recepción normativa de la acción resolutoria al disponer:
“ (…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En este aspecto, debe indicarse que la resolución de un contrato implica la terminación de una convención en virtud del incumplimiento culposo de una de las partes que la conforman, suprimiendo así las obligaciones que se ese contrato derivan, acción esta puede ser exigida por la otra parte interviniente en virtud de la disposición expresa del Código Civil, teniendo incluso la posibilidad de exigir indemnización por daños y perjuicios.

Ahora bien, para determinar la concurrencia o no de los requisitos exigidos para la acción resolutoria y analizar la procedencia de la misma, es preciso descender al análisis de las pruebas que hubieren sido aportadas al presente juicio. En este estado, es preciso para esta Alzada indicar que las únicas pruebas existentes en el expediente en cuestión fueron arrojadas por la parte actora; no obstante, en virtud del principio de comunidad de la prueba, al ser valoradas las mismas, deberán tomarse en consideración todo los elementos que de ella se extraigan, sin importar si los mismo favorecen a la parte promovente o a aquellas que no realizó promoción alguna.
- De las pruebas de la parte demandante:
En un primer plano se encuentra prueba documental presentada en copia certificada, relativa al Procedimiento Administrativo, emanado del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, signada con el No. CDDAVEZ-0224-03-15. Tal instrumental, al haber emanado de un funcionario público competente y debidamente investido de las facultades necesarias para el ejercicio de la función pública, debe ser catalogado como un Documento Público Administrativo, el cual indudablemente requiere de una valoración positiva de conformidad con los artículos 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y 429 del Código de Procedimiento Civil, pudiendo destacarse de un instrumento el efectivo cumplimiento, realizado por la parte actora del presente asunto, de lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas relativo al agotamiento de la vía administrativa como requisito previa al conocimiento jurisdiccional de este tipo de demandas, pues tal y como lo ha establecido la jurisprudencia, en todo tipo de proceso judicial que pudiere conllevar a la desposesión material de un inmueble destinado a vivienda, debe necesariamente efectuarse dicho agotamiento, así como efectivamente lo realizó la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ, parte demandante en el presente asunto. Y así se establece.

De seguido, se encuentra prueba documental presentada en copia certificada relativa al documento de propiedad, y la aclaratoria del mismo, del inmueble ubicado en el Casco Central de la Calle Páez vía a Parmalat, entre Avenida María Romero y Calle 12-A, Casa S/N de la población de MAchiques, Municipio de Perijá del estado Zulia, protocolizado el primero por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Perijá del estado Zulia en fecha diecisiete (17) de noviembre de 1995, bajo el No. 41, Tomo 01 del Protocolo Primero y el segundo, registrado por ante el Registro Público del Municipio Perijá del estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de septiembre de 2012 bajo el No. 42, folio 176, Tomo 19 del Protocolo de transcripción del año 2012. En tal sentido, tal documento se constituye como un Documento Público que debe ser valorado de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, permitiéndose corroborar con el mismo, los datos que identifican el inmueble objeto del presente contrato de opción a compraventa, así como ratificar el carácter de propietaria de la parte actora y su aptitud para fungir como promitente vendedora del mismo. Y así se señala.

En cuanto a la prueba documental, presentada en copia certificada de depósitos bancarios emitidos por la entidad bancaria B.O.D No. 38679274 de fecha 28 de mayo de 2014, por CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) y No. 38688310 de fecha 05 de junio de 2014, por CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), esta Juzgadora sirve a indicar que no existe una correlación entre tales depósitos y los hechos controvertidos en el presente asunto, pues aún cuando en ellos aparecen reflejados los nombres de las partes aquí contendientes, no se determina el motivo de tales depósitos, no pudiendo por tal razón otorgársele valor probatorio alguno a tales instrumentales. Y así se decide.

Con respecto a las pruebas documentales relativas al Acta de Nacimiento No. 1399 de la ciudadana ISABELLA VALENTINA BARRIOS GONZÁLEZ, otorgado por la Jefatura Civil de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia, y al Informe Médico emanado por Traumatólogos Asociados, Dr. OSWALDO MORA, médico traumatólogo ortopedista, Código de Médico No. 2461, con mat. SAS No. 15531, de fecha 13 de abril de 2016, debe señalar este Órgano de Administración de Justicia que tales instrumentales escapan del ámbito controvertido de la presente causa, pues si bien con ellas la actora pretende probar su alegato de la urgencia que tenía para vender su inmueble, nada aporta tales hecho y pruebas a los fines de dilucidar el fondo de la presente controversia, deviniendo entonces el irremediable desecho de las mismas. Y así se establece.

En otro plano, se encuentra prueba de inspección judicial evacuada en fecha trece (13) de junio de 2018 por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Machiques de Perijá de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. Dicho medio, debe necesariamente ser valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.429 y 1.430 del Código Civil, en concordancia con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, permitiendo corroborarse con tal prueba, el conocimiento que tenía el ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER, parte demandada, respecto a la demanda instaurada en su contra, por ser el notificado al momento de evacuarse la misma y, a su vez, se demostró la ubicación del inmueble objeto del contrato en cuestión así como las condiciones del mismo. Y así se valora.

En un mismo orden de ideas, respecto a la prueba de informes promovida con la finalidad de obtener información contenida en la data de la Entidad Bancaria “BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, C.A.”, esta Juzgadora Superior indica que, tal y como se indicó en la oportunidad de los depósitos bancarios, la información remitida por la entidad requerida no es suficiente para establecer una correlación con los hechos controvertidos en la presente causa, al no poder vislumbrarse los motivos que originaron los depósitos en cuestión, razón por la cual quien hoy decide se ve en la imperiosa necesidad de desechar igualmente el presente medio probatorio. Y así se establece.

Finalmente, se encuentra prueba testimonial promovida con la finalidad de obtener la declaración de los ciudadanos MARI CARMEN ZAMBRANO SANZ, RAFAEL NAVARRO, DORAINA DEL CARMEN URDANETA ZAMBRANO, LUIS ALFONSO LOPEZ JIMENEZ, EUDO ALBERTO TROCONIS BAEZ y OTONIEL ALFONSO QUIROGA venezolanos, mayores de edad, domiciliados los cinco primeros en el municipio Machiques de Perijá, y el último de ellos en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

En tal sentido, dentro de la audiencia oral y pública celebrada por ante el Juez a quo, siendo esta la oportunidad procesal correspondiente para evacuar dicho medio probatorio, solo concurrió a brindar su declaración el ciudadano EUDO ALBERTO TROCONIS BAEZ, antes identificado. Ahora bien, aun cuando es cierto que solo se obtuvo el testimonio de una sola persona colocando el presente medio en una situación poco veraz, no es menos cierto que del mismo puede extraerse indicios de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, pudiendo entonces convencer a esta Juzgadora, respecto al hecho cierto de que la actora proveyó al demandado de los requisitos necesarios para gestionar el crédito hipotecario que pretendía ser utilizado para adquirir el inmueble en cuestión. Y así se decide.

Ahora bien, valorado como han sido las pruebas promovidas en el presente juicio, procede esta Alzada a determinar la concurrencia o no de los requisitos necesarios para la procedencia de la acción resolutoria, los cuales se encuentran contenidos en la precipitada norma 1.167 del Código Civil. De dicha disposición normativa así como de lo inferido de lo expuesto por la doctrina nacional, se tiene que para que proceda la resolución de una convención, se exige que el contrato objeto de la acción exista y sea bilateral, característica que es notoria en el contrato estudiado pues, tal como se indicó con anterioridad, ambas partes ratificaron la existencia del mismo y determinando la presencia de obligaciones reciprocas catalogándose así dicho contrato como bilateral.

Aunado a lo anterior, se exige que el incumplimiento por parte del demandado sea culposo, es decir, que no derive de una casusa extraña no imputable a las partes. Así bien, constata este Tribunal que la parte actora invoca el incumplimiento de las obligaciones imputadas a la parte demandada, ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER, promitente comprador en el contrato cuya resolución se exige, la cual se refería a realizar el pago correspondiente a la opción a compraventa y la venta definitiva, gestionar el crédito hipotecario para adquirir el inmueble y tramitar el instrumento contentivo del contrato de opción de compraventa, hecho que no fue desvirtuado por la parte demandada mediante los medios de pruebas respectivos, tomando en consideración que recaía sobre el mismo la carga de probar el pago o el hecho extintivo de su obligación tal y como lo ordena el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no fue realizado por la parte actora.

Por tales motivos, al verificarse los requisitos necesarios para la procedencia de la pretensión en cuestión, esto es, al tratarse de un contrato bilateral el celebrado entre la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ y el ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER CARVAJAL, y el no contrariar la parte demandada el incumplimiento de las obligaciones que le correspondía y que le imputara la parte demandante, y sin tener la necesidad la parte actora de demostrar el cumplimiento de sus obligaciones, es menester para esta Sentenciadora proceder a declarar resuelto el contrato de opción a compraventa celebrado entre las antes referidas partes. Y así se decide.

A tenor de los fundamentos, legales, doctrinales y jurisprudenciales expresados, este Órgano Jurisdiccional se ve en la imperiosa necesidad de declarar SIN LUGAR el recurso de apelación que hubiere dado origen al conocimiento de esta Alzada, debiendo ser CONFIRMADA la decisión dictada por el Juez a quo, todo en los términos que serán debidamente expresados en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veinticinco (25) de octubre de 2018 por la abogada en ejercicio YANETSY VILCHEZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 88.466, en su carácter de Defensora Ad Litem designada en nombre de la parte demandada en la presente causa, contra la decisión dictada de forma Oral y Pública en fecha once (11) de octubre de 2018 y, extendida por escrito, en fecha diecisiete (17) de octubre de 2018 por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Machiques de Perijá de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la aludida decisión dictada de forma Oral y Pública en fecha once (11) de octubre de 2018 y, extendida por escrito, en fecha diecisiete (17) de octubre de 2018 por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Machiques de Perijá de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, y en este sentido, se declara: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoara la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ, antes identificada, en contra del ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER CARVAJAL, cuyo objeto está constituido por una casa construida sobre dos (02) parcelas de terreno contiguas de mayores extensiones, identificadas dichas parcelas de terreno con las letras “A” y “B”. La parcela de terreno con la letra “A”, tiene una superficie aproximada de CEN METROS CUADRADOS (100 mts.²), es decir, diez metros (10 mts.) por sus lados Norte-Sur y diez metros (10 mts.) por sus lados Este-Oeste; linda de la siguiente manera: por el Norte: con propiedad que es o fue de Juan Arteaga; por el Sur: con propiedad que es o fue de Yeneira Josefina Navarro González; por el Este: con inmueble propiedad de la actora; y por el Oeste con terreno municipal desocupado, ahora propiedad de Ana María Rujano; y la parcela identificada con la letra “B”, tiene una superficie aproximada de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS (170 mts.²), es decir, diecisiete metros (17 mts.) por sus lados Norte-Sur, y diez metros (10 mts.) por sus lados Este-Oeste, y alinderada de la siguiente manera: por el Norte: con propiedad que es o fue de Juan Arteaga; por el Sur: con propiedad que es o fue de José Dolores Martínez y Calle Páez intermedia; y por el Oeste: con inmueble propiedad de la actora. Las referidas parcelas identificadas “A” y “B”, tienen una superficie total de DOSCIENTOS SETENTA METROS CUADRADOS (270 mts.²) ubicado en el alineamiento Oeste de la Calle Páez entre Avenida Antonio María Romero y la Calle 12-A Casa S/N, sector 5 de Julio del Municipio Machiques de Perijá del estado Zulia. En consecuencia, SE ORDENA al ciudadano CARLOS LUIS SCHLOETER hacer entrega a la ciudadana ZAIDA ESTELA GONZÁLEZ, libre de personas y bienes, el inmueble antes descrito, previo cumplimiento de lo establecido en los artículos 12, 13 y 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida en la presente causa.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. Déjese por Secretaria copia certificada con lo previsto con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los nueve (09) días del mes de enero de dos mil diecinueve (2019). Años 209° de la Independencia y 158° de la Federación.

LA JUEZ SUPERIOR PROVISORIA,

Dra. MARTHA ELENA QUIVERA.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. EDIXA DAZA.

En la misma fecha anterior, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede quedando anotado en el copiador de sentencias de este Juzgado Superior bajo el No. 02.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. EDIXA DAZA.

MEQ/S8