REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE El Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.- 209° Y 159° Expediente N° 09261/18 I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES: I. A) PARTE DEANDANTE: Ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.852.284 y domiciliado en la Avenida San Martín, El Paraíso II, Residencias Aguamarina Suites, apartamento 16-PB, Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. I. B) APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas MARIA GABRIELA FERNANDEZ y AGUEDA VIRGINIA NARVAEZ VELASQUEZ, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 115.010 y 192.548, respectivamente. I. C) PARTE DEANDADA: Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 23 de octubre de 2006, bajo el Nro. 05, Tomo 54-A, representada por sus Presidente y Vicepresidente, ciudadano OLIVER GONZALEZ MILLAN y DANIEL OLIVARES GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.145.530 y 11.539.886, respectivamente y de este domicilio. I. D) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ALFREDO MILLAN GUZMAN y ALFREDO MILLAN HERNANDEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 8466 y 69.160 respectivamente. II.- MOTIVO DEL JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA. III.- SENTENCIA: DEFINITIVA. IV.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO. Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por la abogada MARÍA GABRIELA FERNANDEZ, apoderado judicial de la parte actora, ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, ya identificado, en contra de la sentencia dictada el 13 de diciembre de 2.017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 22 de mayo de 2.012, por el referido juzgado. En fecha dos (2) de marzo de 2018, se recibió el presente expediente, procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en virtud de las apelaciones interpuestas por la apoderada de la parte actora y en ese orden se le dio cuenta al Juez. (Folio 69). En fecha cinco (05) de marzo de 2018, se le dio entrada al presente asunto y se anotó en los libros respectivos bajo el número 09261/18 y en orden se le informó a las partes que el acto de informes se llevaría acabo el vigésimo (20) día de despacho siguiente, igualmente se fijó para el quinto (5to) día de despacho siguiente a las diez de la mañana (10:00 AM) reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio. (Folio 70). En fecha cinco (05) de marzo de 2018, la Jueza Temporal del Tribunal Dra. Jiam Salmen de Contreras se Inhibe de seguir conociendo la presente causa. (Folio 71). En fecha ocho (08) de marzo de 2018, en virtud del vencimiento del lapso de allanamiento la Jueza Inhibida Dra. Jiam Salmen de Contreras ordenó oficiar a la Rectoría de esta Circunscripción Judicial a los fines de la designación de un Juez Accidental en la presente causa y en ese orden libró a oficio N° 085-18 a la referida Rectoría. (Folios 72 y 73). En fecha diecinueve (19) de marzo de 2018, la alguacila titular del Tribunal consignó constante de un folio útil debidamente firmado y sellado copia del oficio N° 085-18 de fecha 08-03-18, dirigido al Juez Rector de este Estado Dr. Jaiber Núñez. (Folios 74 y 75). En fecha veinticinco (25) de abril de 2018, se recibió y agregó a los autos oficio N° 162-18, emanado de la Rectoría de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, mediante el cual comunican a la Dra. Jiam Salmen Jueza del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de este Estado, que la Jueza Accidental Dra. Adelnnys Valera, mediante escrito consignado ante ese despacho Rector aceptó conocer la presente causa. (Folio 77). En fecha veintiséis (26) de abril de 2018, esta Juzgadora accidental, constituye el Tribunal con la Secretaria y Alguacil Titular del Tribunal y se aboca al conocimiento de la presente causa, se dejó constancia que el este Tribunal Accidental se acogió a los días de Despacho del Juzgado Natural, igualmente se ordenó la notificación de las partes y se libraron las correspondientes Boletas de Notificación. (Folios 78 al 80) En fecha quince (15) de mayo de 2018, la alguacila titular del Tribunal consignó boleta de notificación debidamente firmada por la apoderada de la parte actora abogada María Gabriela Fernández. (Folios 81 y 82). En fecha veintitrés (23) de mayo de 2018, la alguacila temporal del Tribunal Yulzolys González Galindo, consignó boleta de notificación debidamente firmada por el apoderado de la parte demandada abogado Alfredo Millán. Folios 83 y 84 En fecha catorce (14) de junio de 2018, esta Juzgadora declaró con lugar la Inhibición propuesta por la Dra. Jiam Salmen de Contreras. (Folios 85 al 90). En fecha veinticinco (25) de junio de 2018, se declaró desierto el acto de reunión conciliatoria fijada en virtud de la incomparecencia de las partes. (Folio 93). En fecha diecisiete (17) de julio de 2028, la apoderada de la parte actora abogada María Gabriela Fernández, consignó constante de quince (15) folios útiles escrito de informes y en esa misma fecha se agregaron a los autos. Folios 94 al 109, lo cual hace en los siguientes términos. V.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA. Se inició la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, incoada por el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, plenamente identificado, en contra de la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 23 de octubre de 2006, bajo el Nro. 05, Tomo 54-A. PRIMERA PIEZA. En fecha 06-06-2016, fue presentada la demanda y sus anexos para su distribución, correspondiéndole conocer de la misma a este tribunal. (Fs. 01 al 37). Por auto de fecha 14-06-2016 se admitió la pretensión antes referida, a cuyos efectos se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. (Fs. 38 y 39). En fecha 29-06-2016 fue reformado el texto íntegro de la demanda incoada. (Fs. 40-50). Por auto de fecha 01-07-2016, se admitió la pretensión antes referida, posteriormente reformada, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. (Fs. 53-54). En fecha 11-10-2016, compareció el alguacil de este Tribunal y consignó compulsas sin firmar librada a la parte demandada. (Fs. 59-152). En fecha 03-11-2016, compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se librara cartel de citación a la parte demandada. (Fs. 153). Por auto de fecha 08-11-2016 se ordenó librar cartel de citación a la parte demandada. (Fs. 154-156). En fecha 23-11-2016, la representación judicial de la parte actora consignó ejemplares de cartel de citación publicado en la prensa, siendo éstos agregados a los autos en esta misma fecha. (Fs. 158-161). En fechas 10- 01-2017, se dejó constancia de haberse cumplido con la formalidad establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Fs. 164). En fecha 02-02-2015, compareció la representación judicial de la parte demandada y mediante diligencia consignó escrito de cuestiones previas y anexos. (Fs. 165-192). En fecha 10-03-2017, compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó escrito de rechazo a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. (Fs.193-202). En fecha 27-03-2017, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito de pruebas. (Fs. 203-205). Por auto de fecha 28-3-2.017, se ordenó salvar la duplicidad de foliatura existente y se ordenó cerrar la pieza nro. 1. (Fs. 206-208). SEGUNDA PIEZA. Por auto de fecha 28-03-2017, se abrió una nueva pieza denominada SEGUNDA, en virtud que la anterior cerró con un total de DOSCIENTOS OCHO (208) folios útiles. (Fs. 1). En fecha 28-03-2017, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito de conclusiones. (Fs. 2-10). Por auto de fecha 28-03-2017, se admitieron las pruebas promovidas por el apoderado actor, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva. (Fs. 11). En fecha 29-03-2017, compareció la representación judicial de la parte demandada y mediante diligencia consignó anexos de oposición a las conclusiones presentadas por la parte actora. (Fs. 12-163). En fecha 03-04-2017, este tribunal dictó sentencia declarando sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demanda. (Fs. 164-174). En fecha 17-04-2017, comparecieron los abogados ALFREDO MILLAN GUZMAN y ALFREDO MILLAN HERNANDEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada y mediante diligencia consignaron escrito de contestación a la demanda. (f. 175-194). En fecha 26-04-2017, comparecieron los abogados ALFREDO MILLAN GUZMAN y ALFREDO MILLAN HERNANDEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada y mediante diligencia consignaron escrito de contestación a la demanda. (Fs. 195-219). En fecha 26-04-2017, compareció el abogado ALFREDO MILLAN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito de contestación a la demanda. (Fs. 220-225). En fecha 19-05-2017, compareció la abogada MARIA GABRIELA FERNANDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y consignó escrito de promoción de pruebas, promoviendo las que aparecen en las actas procesales y de las cuales se hará referencia en capítulo separado en este fallo, siendo agregado a los autos respectivos en fecha 24-05-2017, (Fs. 226-244). En fecha 22-05-2017, comparecieron los abogados ALFREDO MILLAN GUZMAN y ALFREDO MILLAN HERNANDEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, y consignaron escrito de promoción de pruebas, promoviendo las que aparecen en las actas procesales y de las cuales se hará referencia en capítulo separado en este fallo, siendo agregado a los autos respectivos en fecha 24.05.2017 (Fs. 245-275). En fecha 01-06-2017 el tribunal providenció sobre los medios probatorios promovidos por la parte actora. (Fs. 276-283). En fecha 01-06-2017 el tribunal providenció sobre los medios probatorios promovidos por la parte demandada. (Fs. 284). En fecha 13-6-2.017, compareció la abogada MARÍA GABRIELA FERNANDEZ, actuando como apoderada judicial de la parte actora quien mediante diligencia consignó cheque de gerencia a favor de la parte demandada. (Fs. 285-286). Por auto de fecha 15-6-2.017, se ordenó el resguardo del cheque consignado en la caja fuerte del tribunal. (Fs. 287). En fecha 16-6-2.017, se agregó a los autos comunicación emanada de la Dirección de Desarrollo Urbano del Municipio Maneiro. (Fs. 288). En fecha 19-6-2.017, se agregó a los autos comunicación emanada del Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado. (Fs. 298). En fecha 10-7-2.017, los abogados ALFREDOS MILLAN GUZMAN, y ALFREDO MILLAN HERNANDEZ, actuando como apoderados judiciales de la parte demandada consignaron escrito. (Fs. 290-293). Por autos de fecha 21-7-2.017, se ordenó salvar la foliatura y cerrar la pieza nro. 2. (Fs. 294-296). TERCERA PIEZA.- En fecha 21 de julio de 2017, el Juzgado Segundo Civil, Mercantil y del Tránsito de este estado, ordena abrir la pieza N° 3, y se ordena expedir por Secretaría cómputo. En fecha 21 de julio de 2017, dicta auto mediante el cual, el Tribunal ordena ratificar la prueba de informes, por cuanto las mismas no han sido recibidas, y apertura cuenta de ahorro en el banco, a favor de las partes intervinientes. En fecha 9 de agosto de 2017, el Tribunal informa al Gerente del Banco Bicentenario, La Asunción, que se remitió cheque del Banco BanPlus, por un Millón de Bolívares, a favor del ciudadano Jesús Bruzual y Constructora La Ladera. En fecha 28 de septiembre de 2017, el tribunal ratifica oficios a Corpoelec y Ministerio Poder Popular para Vivienda y Hábitat. En fecha 23 de octubre de 2017, el Tribunal informa que a través de la vía telefónica por el Gerente del Banco Bicentenario La Asunción, se remitió cheque de Gerencia por un monto de BS. 1.100.000,00. En fecha 26 de octubre de 2017, se agrega al expediente oficios N° 00818 1240, emanado de Corpoelec. En fecha 2 de noviembre de 2017, se agrega al expediente oficio N° 1240, emanado del Viceministerio de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras. En fecha 7 de noviembre de 2017, el Tribunal dicta auto mediante la cual, informa a las partes que a partir del día 6 de noviembre de 2017, comenzó el lapso para la presentación de los informes. En fecha 24 de noviembre de 2017, comparece la apoderada judicial de la parte actora, y consigna escrito de informes. En fecha 8 de diciembre de 2017, el Tribunal aclara a las partes que a partir del día 7 de diciembre d e2017, la presente causa entró en etapa de sentencia. En fecha 13 de diciembre d e2017, el Tribunal declara Sin Lugar la presente demanda. En fecha 15 de diciembre de 2017, comparecen los apoderados de la parte demandada, y solicitan 2 juegos de copias certificadas de la sentencia dictada en el expediente N° 12.020-16. En fecha 18 de diciembre de 2017, el Tribunal acuerda con lo solicitado y ordena expedir las copias certificadas solicitadas. En fecha 19 de diciembre de 2017, comparece el apoderado judicial de la parte demandada, y retira las copias certificadas solicitadas. En fecha 19 de diciembre de 2017, comparece la apoderada de la parte actora, y apela de la sentencia de fecha 13-12-2017. En fecha 9 de febrero de 2018, comparece la apoderada de la parte actora y apela de la sentencia dictada en fecha 13-12-2017. En fecha 28 de febrero de 2018, el tribunal ordena expedir cómputo. En fecha 28 de febrero de 2018, el Tribunal ordena escuchar las apelaciones interpuesta por la apoderada de la parte actora, en ambos efectos y remitir el expediente al Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de este estado. En fecha 2 de marzo de 2018, se recibe el presente expediente n el Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de este estado, se le da entrada. En fecha 5 de marzo de 2018, el Juzgado Superior de este estado, dicta auto mediante el cual, informa a las partes que el acto de informes tendrá lugar el 20° día de despacho siguiente al de hoy, a las 10:00 am. En fecha 5 de marzo de 2018, la Juez Superior Civil, de esta estado, se inhibe de seguir conociendo la presente causa. En fecha 8 de marzo de 2018, vencido como se encuentra el lapso de allanamiento de la inhibición, solicita se designe Juez Accidental en la presente causa, se libra oficio a la Rectoría Regional. En fecha 19 de mayo de 2018, el alguacil del Juzgado Superior en lo Civil de este estado, deja constancia de haber entregado a la Rectoría Regional oficio N° 085-18. En fecha 25 de abril de 2018, la Secretaria del Juzgado Superior Civil de este estado, deja constancia de haber recibido oficio N° 162-18, emanado de la Rectoría Regional, donde se designa como Juez Accidental a la Abg. Adelnnys Valera Carrillo. En fecha 26 de abril de 2018, se constituye el Juzgado Superior Accidental en la presente causa, y se aboca al conocimiento del mismo, y se ordena la notificación de las partes. En fecha 15 de mayo de 2018, la alguacil del Juzgado Superior Accidental, deja constancia de haber notificado, a la apoderada judicial de la parte actora. En fecha 23 de mayo de 2018, la alguacil del Juzgado Superior Accidental, deja constancia de haber notificado, al apoderado judicial de la parte demandada. En fecha 14 de junio de 2018, el Tribunal Superior Accidental, declara con lugar la inhibición propuesta por la Juez Jiam Salmen de Contreras y se ordena remitir copia certificada de la presente decisión. En fecha 21 de junio de 2018, siendo la oportunidad para la reunión conciliatoria, se anuncio y no comparecieron, por lo que se declaró desierto. En fecha 17 de julio de 2018, la secretaria del Juzgado Superior Accidental, deja constancia, que la apoderada judicial de a parte actora consigna escrito de informe en la presente causa. En fecha 17 de julio de 2018, la alguacil del Juzgado Superior Accidental, consigna copia del oficio N° 205-18, recibido por la ciudadana Jiam Salmen. En fecha 1 de agosto de 2018, el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito de observación a los informes. En fecha 3 de agosto de 2018, el Tribunal dicta auto, mediante la cual informa que vencido el lapso de las observaciones, en fecha 02-08-2018, la presente causa entró en sentencia. CUADERNO DE MEDIDAS. Por auto de fecha 14-07-2016, se apertura el cuaderno de medidas respectivo y se negó el decreto de la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada. (Fs. 1). ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA: El ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, parte actota asistido de abogado en su en su escrito de demanda alegó los siguientes: Que a principios del año 2007 pactó en forma verbal, con la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 23 de Octubre de 2006, bajo el No.05, Tomo: 54-A, la adquisición de una vivienda – en construcción- distinguida con las letras y numero TH-3 del Conjunto Residencial La Ladera, ubicado en el sector “R” de la Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, razón de ello, el día 06 de marzo de 2007 efectué un pago a la citada compañía por la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.50.000.000) hoy reconvertidos en CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000), pactándose un precio total por el inmueble de UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.1.650.000.000) hoy reconvertidos en UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.650.000). El referido primer pago por la suma de CIENCUENTA MIL BOLIVARES reconvertidos (Bs50.000), lo realizó mediante cheque No.45500864 librado contra la cuenta corriente No.0008-0021-05-0008163931 del Banco Guayana C.A (hoy Banco Caroní), fechado 12-02-2007, el cual fue depositado en la Cuenta Corriente de Constructora La Ladera C.A. en fecha 06 de marzo de 2007. Que sucesivamente, y en atención a lo pactado verbalmente, hice otro pago por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000) en fecha 25 de febrero de 2012, luego otro siguiente por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000) en fecha 26 de abril de 2012 y otro más por la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000) en fecha 30 de julio de 2012. Totalizando los pagos efectuados por mí persona, como abono al precio, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.550.000). Que como quiera que el contrato de opción a compra venta inicialmente era de naturaleza verbal, solicité a los directores de CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. el otorgamiento de un contrato por escrito que reflejara las condiciones de la venta y los pagos efectuados por mi persona. A este punto, es conveniente destacar que a pesar de haber pagado la primera cuota desde febrero de 2007, yo no poseía recibo o factura fiscal, ni otro instrumento que diera cuenta de mis pagos. Que es así, como en fecha 02 de octubre de 2012 (a más de cinco años desde el primer pago), suscribí con LA CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. un CONTRATO ESCRITO ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, el cual quedó anotado bajo el No.22, Tomo: 157 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Que en dicho documento consta que la sociedad CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. representada por su Presidente y su Vicepresidente, ciudadanos OLIVER GONZALEZ MILLAN y DANIEL OLIVARES GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos.V-11.145.530 y V-11.539.886, respectivamente, celebraron con el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, sobre una vivienda en construcción constituida por el apartamento distinguido con las siglas TH-3 que formará parte del CONJUNTO RESIDENCIAL LA LADERA, que se construye sobre una parcela ubicada en el Sector R de la Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. Que como puede observarse de la redacción de su texto, dicho contrato fue redactado en forma leonina, desproporcionada y en flagrante contravención con la normativa jurídica aplicable para la fecha, en especial la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria; sin embargo, como quiera que no contaba yo con un instrumento escrito que amparara la negociación en curso no tuvo otra opción que suscribirlo. Que es el caso, que el referido CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA adolece de graves vicios que constituyen flagrantes contravenciones a la LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA (publicada en fecha 30 de Abril de 2012), lo cual entraña un incumplimiento contractual por parte de la Constructora, creándose además en estado de incertidumbre y vulneración de mis derechos, por lo cual me excepcioné, con causa justificada, de continuar con los pagos programados hasta tanto la empresa vendedora cumpliese con la normativa legal vigente, en especial con los requisitos y exigencias de la Ley antes nombrada. Cabe destacar que ante el flagrante incumplimiento de mi contraparte, yo, de buena fe, inclusive pagué la cuota correspondiente al mes de Julio de 2012, aguardando que CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. le extendiera un contrato estructurado en forma legal. Que no obstante, que mi persona había contratado en condiciones francamente desfavorables, sin embargo, esperaba en la buena fe, la adecuación del contrato a la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, lo cual no ocurrió, sino que por el contrario, la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. procedió, atribuyéndole “…la falta de pago de la mayoría…” de los pagos, a accionar judicialmente en su contra por la acción de RESOLUCION del mencionado CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, demanda que la Constructora instauró ante el Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro, donde una vez cumplidos los tramites de la admisión y citación, opuse la Cuestión Previa prevista en el ordinal 1ero del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la falta de Jurisdicción, con fundamento en el artículo 18 de la LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA. Que dicha Cuestión Previa fue declarada SIN LUGAR por el referido Juzgado de Municipio, siendo dicho fallo fue recurrido por mi representada mediante la Regulación de la Jurisdicción. Que el conocimiento del referido Recurso de Regulación de la Jurisdicción correspondió a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia. Que como puede, apreciarse la Sala Político Administrativa de nuestro Máximo Tribunal determinó dos circunstancias relevantes, 1) Que es aplicable al caso subestudio la LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA para el caso de acciones de RESOLUCION, y 2) Que en casos de Resolución de contratos como el comentado CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, el Poder Judicial no tiene Jurisdicción. Que en su aspiración por resolver el contrato, la sociedad CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., procedió a instaurar, en fecha 18-06-2012, ante la Dirección General de Gestión adscrita al Despacho de la Viceministra de Infraestructura de Vivienda y Gestión de Hábitat, adscrita al Ministerio Para el Poder Popular de Vivienda y Hábitat, una solicitud para la Rescisión de la Convención Preparatoria de Venta suscrita en fecha 02-10-2012, entre la citada sociedad y su persona JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, cuyo objeto es la adquisición de un apartamento distinguido con las siglas TH-3, el cual forma parte del Conjunto Residencial La Ladera, ubicado en la Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. Que en dicho procedimiento al momento de su solicitud LA EMPRESA expuso lo siguiente: “(…) 3.-El opcionante, como se puede observar, no cumplió con la obligación de pagar las últimas 04 cuotas. Ahora bien, ocurre que El opcionante cumplió con el pago de las tres primeras cantidades acordadas hasta el final del Mes de Abril (26) del año 2012 de conformidad a lo antes expresado, pero no dio cumplimiento al pago de las cantidades establecidas para cumplir con lo establecido en el contrato de Promesa Bilateral de Venta, antes referido, permaneciendo impagadas las restantes cuotas correspondientes a los meses desde Abril hasta Noviembre 2012, ambas inclusive. En consecuencia, fueron pagadas las primeras 3 cuotas y no pagadas las restantes 4 o ultimas cuotas. Que al respecto debo acotar que es cierto que pagué las tres (3) primeras cuotas, pero adicionalmente debo advertir que también pagué la cuarta (4ta) cuota, correspondiente al mes de Julio de 2012, tal y como se evidencia de copia sellada por el Banco Caroní del Cheque No.19837245 librado en fecha 30-07-2012, contra la cuenta No.0128-0011-86-1100991338 por la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000). Que en el presente caso, el contrato fue suscrito en fecha 02 de octubre de 2012, por lo tanto estaba en plena vigencia la LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA, publicada en fecha 30 de Abril de 2012, cuyos dispositivos quedaron incorporados al texto contractual, en virtud de lo que dispone el citado artículo 1.160 del Código Civil, sin embargo la Constructora demandada incumplió con los dispositivos de la citada Ley. Que a continuación describo los hechos constitutivos del incumplimiento por parte de CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., muchos de los cuales se configuran en la redacción misma del Contrato y otros se refieren a falta de cumplimiento de sus obligaciones legales, pre-contractuales. Que la Constructora se reservó el derecho a modificar las características del inmueble ofertado, (…) esta mención contenida en la cláusula SEGUNDA del contrato en comento violenta el espíritu del ordinal quinto (5to) del artículo 14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria publicada en concordancia con el ordinal octavo del citado artículo, que prevén la descripción de las características del inmueble, incluida su distribución y la prohibición de modificaciones al contrato, respectivamente. Que el citado CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA no fue aprobado por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitad, tal y como lo exige el numeral 9º del artículo 14 de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria. Que la Cláusula Octava del citado contrato viola de manera flagrante el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Que la empresa CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., tampoco cumplió con su obligación legal, previa al inicio de la obra y de las ventas, de constituir y presentar ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, una fianza con un monto equivalente al cien por ciento (100%) del precio total de la obra y por el tiempo de ejecución de la misma. Ésta circunstancia violenta el artículo 12 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Que la sociedad CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. también ha incumplido con su obligación legal de inscribirse, antes de proceder a la venta, en la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, como lo exige la Disposición Transitoria Tercera de la Ley contra La Estafa Inmobiliaria. Que tampoco cumplió CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. de entregarme los recibos de pago que exige la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, cuyo numeral tercero del artículo 14 establece como obligación de la vendedora. - Que considerando que el contrato fue suscrito en fecha 02 de octubre de 2012, no se explica porque la Constructora no hace mención a haber recibido los pagos que hice con anterioridad al otorgamiento del contrato (cuatro en total), lo cual violenta el artículo 14 de la LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA. Que otro actuar ventajoso lo constituye el hecho comprobable que en dicho contrato corren dos plazos o lapsos paralelos, es decir, un plazo de dieciocho (18) meses contados a partir de la fecha de autenticación del contrato (02 de octubre de 2012) que vencen el 02 de abril de 2014, para que CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. cumpla con finalizar la vivienda y hacerme entrega, y otro, para que mi poderdante pagase las cuotas que se inicia en marzo del año 2007, con la primera cuota, y culmina el 30 de noviembre de 2012, fecha de la ultima cuota. De la sobre-posición de los plazos se evidencia que el lapso de dieciocho (18) meses para hacer la entrega del inmueble no se computa desde que se hizo el primer pago, en el año 2007, sino que convenientemente lo fija CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. desde la suscripción del contrato en el 2012, obviando toda relación temporal anterior surgida con motivo de los pagos que comencé a realizar desde comienzos del año 2007. Que las predichas infracciones de parte de CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., justificaron legalmente que mi persona no continuara con el cronograma de pagos mas allá de los ya efectuados, pues frente al flagrante incumplimiento por parte de la Constructora, mi persona temió con fundada razón por la solvencia y legalidad del proyecto constructivo, así como por la suerte de los pagos ya realizados. Que la anterior descripción de las faltas a las obligaciones integradas al contrato configura una manifiesta contravención por parte de CONSTRUCTORA LA LADERA C.A la LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARA y además se traduce en un franco incumplimiento contractual, pues debemos partir del hecho que no solo le son exigibles a CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. las cláusulas del contrato sino también las que se derivan de la Ley, pues así lo establece el ya citado artículo 1.160 del Código Civil, según el cual los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley. Que el flagrante incumplimiento por parte de Constructora La Ladera C.A. a las regulaciones establecidas en la citada Ley constituyó y constituye motivo suficiente para que mi persona JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ se acoja a la excepción de contrato no cumplido. Que en el presente caso la demandada CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., debe cumplir con las obligaciones contractuales, tanto las previstas en el contrato de promesa bilateral de compra-venta, y en general todas aquellas que según el uso inmobiliario están a su cargo, incluyendo la obtención de la correspondiente permisología, la redacción y protocolización del correspondiente Documento de Condominio. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: Los abogados ALFREDO MILLAN GUZMAN y ALFREDO MILLAN HERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A., en su escrito de contestación a la demanda alegaron los siguientes: Que promovemos la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Que es indudable que no estado concluida la vía administrativa que se inició en fecha 1° de agosto de 2014, por la denuncia efectuada por la parte actora, el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ ante la Dirección General de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras del Ministerio del Poder popular para Hábitat y Vivienda fundamentada en el artículo 27 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, no está autorizado este Tribunal para sustanciar y decidir la demanda propuesta por éste contra nuestra representada CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., es decir, está prohibida por la ley la admisión de la acción de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de venta, en virtud del contenido de la disposición transitorio primera de ley en referencia. Que negamos, rechazamos y contradecimos la temeraria demanda que por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa instauró el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, tanto en los hechos, ya que son absolutamente infundados como en el derecho aplicable. Que el demandante se comporta como un contratante solvente y aparenta la conducta de un pater familae cuando emerge de autos, del resto de las pruebas que ofreceremos en su oportunidad, y de sus propios alegatos, el inocultable estado de insolvencia en que se encuentra ya que contravino severamente la cláusula TERCERA de dicha convención relativa a las condiciones pactadas para el pago de las cuotas que constituyen en forma parcial el precio del bien inmueble objeto de la contratación preliminar. Que el demandante sólo pagó a nuestra representada la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), es decir suma que representa las cuotas 1, 2, 3, y 4, a que se refiere la cláusula TERCERA del contrato (…), quedando por lo tanto sin cumplir, las cuotas 5 y 6 y obviamente la 7 como consecuencia del no ejercicio de la opción de compraventa por el retardo en el cumplimiento de la obligación. Que por consiguiente, al encontrarse irremediablemente acreditado el incumplimiento por parte del demandante JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ como se desprende de los documentos cursantes en autos, tales como la Resolución Administrativa del 08/09/2015, y los demás instrumentos fundamentales de la acción propuesta, muy especialmente los demostrativos de que la únicas cuotas pagadas por el actor son las 1, 2, 3 y 4, emerge de forma indiscutible que el presupuesto sustantivo para proponer esta clase de acción (cumplimiento del demandante), no ha sido satisfecho y por ello, no puede prosperar. Que paradójicamente, no reclama daños y perjuicios por el supuesto incumplimiento en que incurrió nuestra representada CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., y tal reclamación no se produce, y aun, siquiera se fundamenta la acción ejercida en la norma legal que la otorga, porque teme ser cuestionado por su proceder, dado que, está plenamente comprobado de autos que las obligaciones de pago que asumió en la cláusula TERCERA del contrato cuyo cumplimiento reclama, resultaron groseramente infringidas, lo cual impide la procedencia de la acción. Que en conclusión, el contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes engendró para ellas obligaciones; para “LA PROMOTORA”, nuestra representada, la establecida en la cláusula PRIMERA (la preferencia sobre el inmueble), y para el “PROMITENTE COMPRADOR”, la establecida en la cláusula TERCERA (el pago de las cuotas), y el resto de las obligaciones que están incluidas en las cláusulas que integran el contrato se generan sólo cuando estas se cumplan. Que alegamos a favor de nuestra representada la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus contemplada en el articulo 1.168 del Código Civil, en virtud del cierto y grosero incumplimiento de la obligaciones contractuales por parte del accionante, el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, lo cual permite al otro contratante, en este caso, CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., no ejecutar la obligaciones contractuales asumidas. Que en esta causa judicial ha quedado demostrado que el demandante JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ no cumplió con la cláusula TERCERA del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA pero está exigiendo a la empresa CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., que le dé en venta el inmueble objeto del contrato, dicha empresa se ampara en esta excepción y se niega a cumplir esa obligación, ya que el actor no cumplió con pagar las cuotas que integran el precio del inmueble. Que está demostrado que no cumplió con las obligaciones de pago de las cuotas que asumió en el contrato cuyo cumplimiento pide, el cual conviene mi representada en que fue celebrado en forma verbis en Febrero del 2007 y luego, el 2 de octubre de 2012, autenticado ante la Notaria Pública de Pampatar, anotado bajo el N° 22, tomo 157 de los Libros de Autenticaciones. Que a todo evento alegamos a favor de nuestra representada La Retroactividad de la Ley con el siguiente basamento: PRIMERO: ¿Desde dónde comienza a surtir sus efectos la negociación o Pacto de PROMESA BILATEERAL DE COMPRA-VENTA, entre nuestra representada Sociedad Mercantil Constructora La Ladera C.A., y el demandante y quejoso señor Jesús Eloy Bruzual Lárez, antes identificado? Veamos. Que admite el demandante Bruzual, pagó a nuestra representada la primera cuota desde Febrero del 2007. Y cabe la pregunta ¿Sobre qué y para qué le pagó a nuestra representada esa cantidad de dinero? INDUDABLEMENTE, que lo fue por la adquisición del inmueble, Apartamento en el conjunto La ladera, ya que si no fuese así, no hubiese hecho valer ese primer pago de Quinientos Cincuenta Mil, en Febrero de 2007 en la oportunidad que ha pretendido hacer valer la primera parte de dicho pago por la adquisición del inmueble. Que el señor Bruzual, pretende hacer valer dos cosas, obviando lo primordial, como si los demás no supiesen leer o razonar, y es que quiere hacer valer que el contrato de Promesa Bilateral de venta suscrito con nuestra representada comenzó a surtir sus efectos a partir del 2 de octubre del 2.012 y no la fecha inicial que él mismo confiesa haber pagado la primera cuota, en Febrero del año 2007. Que LA LEY SOBRE ESTAFA INMOBILIARIA, sobre la que el señor Bruzual trae a colación y pretende protegerse con ella, fue promulgada el 30 de abril del 2.012 y ello trae como consecuencia que cuando el demandante JESUS ELOY BRUZUAL, pactó o suscribió CONTRATO VERBIS por el inmueble a que se refiere el mismo contrato suscrito ante Notaria cinco años después del primero celebrado con nuestra representada en febrero del 2007. Por lo tanto la pretensión exhibida del mencionado ciudadano Bruzual, sobre la aplicación de la Ley Contra estafa Inmobiliaria a su favor, no tiene cabida y menos aplicación en su caso, porque Las leyes en nuestro país no son retroactivas, así lo tiene concebido el artículo 24 de la Constitución bolivariana de la República de Venezuela. Que en nombre de mi representada reconozco por ser cierto, que en el año 2.007 mi representada pacto en forma verbal con la parte actora plenamente identificada en autos la adquisición de una vivienda en construcción distinguida con las letras y números TH-3 situada en el conjunto residencial La ladera, ubicada en el sector R de la urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. Que en nombre de mi representada reconozco por ser cierto, que el día 06 de marzo del año 2007, con motivo de contrato de opción de compra venta celebrado en forma verbal a principio del año 2007, la parte actora efectuó a mi representada un pago de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00) valor antiguo, hoy reconvertidos en Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00). Que en nombre de mi representada reconozco por ser cierto, que con motivo de contrato de opción de compra venta celebrado en forma verbal a principio del año 2007, la parte actora, efectuó otro pago a mi representada por la cantidad CIEN MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 100.000) el día 25 de febrero de 2012 y luego realizado otro pago a mi representada por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 300.000) en fecha 26 de febrero 2012 y otro pago más por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 100.000) el día 26 de Abril 2012, totalizando dichos pagos efectuados por la parte actora en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 500.000,00). Que en nombre de mi representada reconozco por ser cierto, que en fecha 02 de Octubre 2012, se escrituró el contrato de opción de compra venta ya celebrado en forma verbal a principio del año 2007, ante la Notaria Publica de Pampatar, Estado Nueva Esparta, el cual quedo anotado bajo el N° 22, Tomo 157 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Que el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, en su condición de prominente comprador del bien inmueble objeto del contrato Bilateral de Opción de compra ya referido, acudió ante la oficina notarial, en forma voluntariamente y sin ningún tipo de coacción por parte del representante legal de la parte demandada, quien actuó de buena fe, al aceptar la proposición del prominente comprador de regularizar la negociación pactada verbalmente a través de la celebración u otorgamiento de un contrato Bilateral de Opción de compra, como efectivamente fue notariado. Que la Ley contra Estafa Inmobiliaria publicada en fecha 30 de abril 2012, no tiene efecto jurídico alguno sobre la relación contractual verbal convenida a principio del año 2007, por cuanto dicha relación jurídica nació o fue constituida con anterioridad a la fecha de haberse sancionado la citada Ley, lo cual fue admitido por el propio actor en su defensa. Y sí tomamos en cuenta la naturaleza de las normas supuestamente infringidas por mi representada de la citada ley (los artículos 12 y 14 numerales 2°, 3°, 5°, 8° y 9°) éstas no son normas procesales que deben aplicarse desde su entrada en vigencia, muy por el contrario son normas de naturaleza Sustantiva, es decir creadoras de derechos y deberes que no rigen para las situaciones antiguas creadas bajo el imperio de otra Ley (contenida en el Código Civil Venezolano) y en el supuesto caso, que el Tribunal que conoce la presente causa considere que existe alguna duda sobre la aplicación de alguna Ley en el presente caso, respetuosamente, considero que debe aplicarse la norma que beneficie a la demandada de acuerdo a lo previsto en la norma constitucional ya citada contenida en el artículo 24 de la Carta magna de la República Bolivariana de Venezuela, cuyo texto fue referido up-supra en concordancia con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Que en nombre de mi representada, rechazo, niego y contradigo, tanto los hechos como el derecho alegados como defensa por la parte demandante en la presente causa, por no ser verdadero ni cierto que el actor, haya tenido o tenga derecho a excepcionase con causa justificada de continuar con los pagos programados hasta tanto la empresa vendedora cumpliese con la normativa legal vigente. CARGA DE LA PRUEBA. Ahora bien, una vez trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes esta obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, en ese sentido, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación, conforme a lo instituido en el Código de Procedimiento Civil, Capitulo X, de la carga y apreciación de la prueba, específicamente el articulo 506, que es establece:: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. Igualmente el Código Civil en el artículo 1.354, dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En atención a lo previsto en la legislación, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia expresó que: (Sentencia, SCC, 26 de Julio de 2006, Ponente Magistrado Dr. Luís Antonio Ortiz Hernández, juicio Jardinca C.A., Vs. Mazdu 7, C.A., Exp. N° 06-0031, S. RC N° 0536). “…Como se evidencia del contenido del Art. 506 del Código Adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del Art. 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley…”. En razón de los mandatos legislativos y el antecedente jurisprudencial aludido, resulta incuestionable que la actora en su cualidad de promitente compradora y la demandada en su carácter de promitente vendedora tienen la carga de demostrar la existencia de cada uno de los hechos expuestos, para que de acuerdo a lo alegado y probado en autos se resuelva este litigio dando cumplimiento a la disposición normativa establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; de modo que, esta Sentenciadora procede a la valoración de los medios probatorios promovidos y evacuados en la presente causa en aras de garantizar la tutela judicial efectiva. VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES: De seguidas, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, y lo hace de la siguiente forma: APORTACIONES PROBATORIAS ACOMPAÑADAS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA: 1.- Copia fotostática del cheque No.45500864 librado contra la cuenta corriente No.0008-0021-05-0008163931 del Banco Guayana C.A, de fecha 12-02-2007, por la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.50.000.000), con sello húmedo del Banco Caroní, de fecha 15-8-2.014, Cajero Principal, a favor de Constructora La Ladera, C.A., con endoso para ser depositado en la cuenta nro. 00080021050008169261, a nombre de Constructora La Ladera, C.A. La presente documental no fue impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal, en consecuencia, se le asigna valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se valora para demostrar el deposito por la cantidad de 50.000.000, oo, bolívares, en la cuenta N° 00080021050008169261, de la Institución Bancaria Banco Guayana, de la cual la demandada sociedad mercantil Constructora La Ladera, C.A., es la titular. Así se decide. 2.- Copia fotostática de movimientos bancarios correspondientes a la cuenta corriente No.0008-0021-05-0008163931. En cuanto a estos medios probatorios observa esta Juzgadora respecto a la presente documental, que la misma emana de tercero a la causa, y al no haberse evacuado su ratificación, se consideran no ratificadas por el tercero del cual emana. Por lo que, no cumplida tal formalidad, es forzoso para este sentenciador no valorar la misma a los fines de la decisión, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. 3.- Original de documento autenticado ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, en fecha 02 de octubre de 2012, inserto bajo el No.22, Tomo: 157 de los libros de autenticaciones respectivos. (f. 15 al 20, I Pza.) De la presente documental se evidencia la promesa bilateral de compra-venta entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A., representada por los ciudadanos OLIVER JOSÉ GONZÁLEZ MILLAN y DANIEL JOSÉ OLIVARES GUTIERREZ, en su carácter de Presidente y Vice-presidente, respectivamente, plenamente identificados en el encabezado de esta sentencia; que a los efectos de este contrato se denominará LA PROMOTORA, por una parte y por la otra parte, JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 11.852.284, que para los efectos de este contrato se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR. Del mismo se desprende que en la cláusula PRIMERA: que LA PROMOTORA, da en Opción de Compraventa al PROMITENTE COMPRADOR, un (1) inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas THA-3, el cual formara parte del CONJUNTO RESIDENCIAL LA LADERA, el cual construye sobre una (1) parcela de terreno de su exclusiva propiedad, situada en el Sector R, de la Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, con un área aproximada de TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTIMETROS CUADRADOS (3.646,20 Mts2) siendo sus linderos y medidas los siguientes: NORTE: En cincuenta y un metro con setenta y nueve centímetro (51,79 Mts) lineales con servidumbre de paso; SUR: En veintinueve metros con dos centímetros (29,02 Mts) lineales con parcela 23; ESTE: En ciento nueve metros con veintidós centímetros (109,22) lineales con la Avenida Aldonza Manrique de la Urbanización Playa el Ángel; y OESTE: En noventa metros con un centímetro (90,01 Mts) lineales con la Vía Aguamiel. Que la parcela de terreno, antes identificada, le pertenece a LA PROMOTORA, según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, de fecha 10 de junio de 2008, anotado bajo el Nº. 37, protocolo Primero, folio 186 al 190, Tomo 10, Segundo Trimestre; por ante la misma Oficina de registro Publico, en fecha 05 de febrero de 2010, quedando anotado bajo el Nº. 14, folio 54, Tomo 2 del Protocolo de Trascripción del año 2010; igualmente EL PROMITENTE COMPRADOR, acepta que la referida parcela de terreno en donde se construye el referido Conjunto Residencial se encuentra sometida al régimen de Obligaciones que regula a la URBANIZACION LAS CASONAS, sitio en el cual esta ubicada la misma, y en virtud le corresponde al futuro Conjunto Residencial un porcentaje de 5,634% sobre las cosas y las cargas comunes de la referida urbanización; todo de conformidad con la Memoria Descriptiva de Urbanismo que se encuentra en el documento de Parcelamiento y Urbanismo debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, de fecha 29 de abril de 1998, anotado bajo el Nº. 49, Protocolo Primero, folio 220 al 223, Tomo 4, Segundo Trimestre; y, documento de reparcelamiento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, de fecha 3 de diciembre de 1998, anotado bajo el Nº. 01, Protocolo Primero, folios 02 al 14, Tomo 10, Cuarto Trimestre. En su cláusula SEGUNDA establecieron: El futuro apartamento distinguido con las siglas TH-3, que por este documento se da en opción a compra-venta, posee un área aproximada de construcción de CIENTO CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMETROS CUADRADOS (156,89 Mts2); un área aproximada de balcón techado y posterior de VEINTIDOS METROS CUADRADO CON OCHO CENTIMETROS (22, 08 Mts2); y un área aproximada de acceso y balcón principal QUINCE METROS CUADRADO CON DIECIOCHO CENTIMETROS CUADRADOS (15,18 Mts2) lo que totaliza un área general aproximada de CIENTO NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON QUINCE CENTIMETROS CUADRADOS (194,15 Mts2); y se encuentra distribuido de la siguiente manera: PLANTA NIVEL 1: Porche de acceso, sala-comedor, sala, cocina, un (1) baño de visita, una (1) habitación de servicio con su baño, lavandero (servicio), área de balcón techado y escalera de acceso al nivel 2; PLANTA NIVEL 2: Escalera de acceso, una (1) habitación principal con vestier, baño y balcón principal, estudio, un (1) baño auxiliar, una (1) habitación, una (1) habitación con su baño y un balcón posterior. EL PROMITENTE COMPRADOR, acepta las características y determinaciones antes señaladas, son aproximadas y las misma pueden estar sujetas a variaciones por replanteamiento del proyecto o por variaciones impuestas por Autoridades Municipales, Estadales, Nacionales o cualquier otro entre facultado a tal fin, en cuyo caso solo valdrán las características que se especificaran en el documento de Condominio de EL PROYECTO de igual manera, EL PROMITENTE COMPRADOR, declara conocer los folletos promociónales de EL PROYECTO Y acepta que las ilustraciones en el contenidas solo tienen un carácter promocional y los mismo no necesariamente reflejan con exactitud la realidad de las fachadas, áreas, dimensiones o demás características constructivas de EL PROYECTO. En razón de ello, solo serán validas aquellas contenidas en la memoria descriptiva y en los planos aprobados por Ingeniería municipal. En su cláusula TERCERA: El precio del inmueble que por este contrato se da en opción será la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.6500.000,00), los cuales EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a pagarlos a LA PROMOTORA de la siguiente manera :1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00) el día 07 de marzo de 2008; 2) la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1000.000,00) el día 25 de febrero de 2008; 3) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 26 de abril de 2012; 4) la cantidad de CIEN MIL BOLIVRES (Bs. 100.000,00) el día 30 de julio de 2012; 5) la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00) el día 30 de agosto de 2012; 6) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 30 de noviembre de 2012; y, 7) la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante la Oficina de Registro Publico respectivo. En la cláusula CUARTA: El plazo establecido para ejercer el presente Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, será de DICIOCHO (18) MESES continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento. Así mismo, es expresamente convenido que LA PROMOTORA, notificara a EL PROMITENTE COMPRADORA, por lo menos con veinte (20) días continuos de antelación, la fecha, hora y lugar en que se verificara la protocolización del documento definitivo de compra-venta. En su cláusula QUINTA: Son obligaciones de EL PROMITENTE COMPTRADOR, y este así lo acepta, las siguientes; 1) Entregar todos los documentos que le sean requeridos por la PROMOTORA, tales como Registro de Información Fiscal (R.I.F), copia de la cedula de identidad y todos aquellos que sean necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, los cuales deberá presentar con un mínimo de diez (10) días de antelación al momento de la firma. 3) Pagar todos los gastos que sean requeridos por LA PROMOTORA, para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, tales como; Derecho de registro, gastos de notaria, habilitaciones, traslados, tasa de Hacienda Municipal y honorarios de abogados por redacción y gestiones diversas, los cuales de la única y exclusiva contratación de LA PROMOTORA. En su cláusula SEXTA: Son obligaciones de LA PROMOTORA, las que a continuación se señalan: 1) Entregar EL PROYECTO con las especificaciones establecidas en la Memoria Descriptiva y Plano del Conjunto. 2) Obtener la respectiva Cedula de Habitabilidad y otorgar el Documento de Condominio con antelación a la entrega de El Proyecto. 3) Preparar toda la documentación necesaria para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta. En su cláusula SEPTIMA: En caso de incumplimiento por causas directamente imputables a LA PROMOTORA, de la presente Promesa Bilateral de Compra-Venta, esta deberá devolver la cantidades efectivamente recibida hasta el momento del incumplimiento y deberá pagar adicionalmente una cantidad equivalente al veinticinco por ciento (25%) de los montos recibidos, como única indemnización por los daños y perjuicios que su incumplimiento le ocasione a EL PROMITENTE COMPRADOR. En caso de incumplimiento por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR, de la presente Promesa Bilateral de Compra-Venta, LA PROMOTORA, retendrá el equivalente a un veinticinco por ciento (25%) de las cantidades efectivamente recibidas para el momento del incumplimiento como indemnización por los daños y perjuicios que el incumplimiento de EL PROMITENTE COMPRADOR, le haya causado, y deberá devolver la diferencia de esas cantidades. En su cláusula OCTAVA: EL PROMITENTE COMPRADOR acepta expresamente, que LA PROMOTORA podrá rescindir de pleno derecho del presente contrato, sin necesidad de sentencia o resolución Judicial, cuando se produzcan los siguientes eventos o circunstancias: 1) Por imposibilidad total o parcial de cumplir con EL PROYECTO, por causas sobrevenidas no imputables a las partes o que están fueras del control de ellas. 2) Por disposiciones contenidas en leyes, reglamentos ordenanzas o regulaciones, emanadas de cualquier autoridad civil o militar, que impidan o prohíban la terminación, uso o modifique de alguna manera EL PROYECTO o el terreno donde será construido, con lo cual se imposibilite el cumplimiento del presente contrato. 3) Cuando por disposiciones emanadas de cualquier autoridad civil o militar se regulen la política de precios de los inmuebles, que impida a LA PROMOTORA cumplir con sus expectativas económicas y le imposibilite el cumplimiento del presente contrato. En cualquier de estos casos antes señalados, LA PROMOTORA, devolverá las cantidades efectivamente percibidas, mas los intereses que esta hayan podido generar durante el periodo que estuvo en su dominio, previa deducción de aquellos gastos que este mismo contrato haya podido ocasionar. Y En su cláusula NOVENA: La presente Promesa Bilateral de Compra-Venta, no podrá ser cedida, ni traspasada, ni transferida por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR, sin la previa autorización de LA PROMOTORA. De igual manera, el presente contrato no dará a EL PROMITENTE COMPRADOR derechos de propiedad o posesión sobre el inmueble objeto de este contrato, ni podrá arrendar, subarrendar, traspasar o de cualquier forma disponer del inmueble, bajo pena de nulidad de cualquier acción que en ese sentido emprenda debiendo responder por los daños y perjuicios que ocasione en contravención a esta disposición. A la presente documental este Tribunal, le asigna todo valor probatorio, de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, para demostrar las circunstancias en él reflejada. Así se establece. 4.- Copia fotostática del cheque No.19837245 librado contra la cuenta corriente No.0128-0011-86-1100991338 del Banco Caroní, fechado 30-07-2012, por la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000.000), con endoso para ser depositado en la cuenta nro. 00080021050008169261, a nombre de Constructora La Ladera, C.A. La presente documental no fue impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal, en consecuencia, se le asigna valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se valora para demostrar el deposito por la cantidad de 100.000, oo, bolívares, en la cuenta N° 00080021050008169261, de la Institución Bancaria Banco Guayana, de la cual la demandada sociedad mercantil Constructora La Ladera, C.A., es la titular. Así se decide. 5.- Copia fotostática del estado de cuenta o movimientos bancarios correspondientes a la cuenta corriente No. 0128-0011-86-1100991338, emitida en fecha 23-05-2014. En cuanto a estos medios probatorios observa esta Juzgadora respecto a la presente documental, que la misma emana de tercero a la causa, y al no haberse evacuado su ratificación, se consideran no ratificadas por el tercero del cual emana. Por lo que, no cumplida tal formalidad, es forzoso para este sentenciador no valorar la misma a los fines de la decisión, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. 6.- Copia certificada de documento debidamente registrado ante la oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 10.06.2008, bajo el No.37, folios del 186 al 190, Protocolo Primero, Tomo: 10, Segundo Trimestre del año 2008. El anterior medio probatorio que no fue tachado en la oportunidad correspondiente se valora de conformidad con el artículo 1.359 y 1360, del Código Civil, para la demostrar la propiedad que ostenta la demandada de las parcelas de terreno identificadas con el número 24 y 25, del Sector “R”, de la Urbanización Playa el Ángel, por dación de pago realizada por la sociedad mercantil OPTIMA CONSTRUCCIONES, C.A. Así se establece. 7.- Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, estado Nueva Esparta, en fecha 22.05.2014, anotado bajo el No.4, Tomo: 64 del Tomo de Autenticaciones del año 2014. La referida documental que no fue tachada durante el lapso establecido para ello, se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, de la cual se demuestra el poder general que les fue otorgado a los abogados ALFREDO MILLAN G., y ALFREDO MILLAN H., con inpreabogados nros. 8.466 y 69.160, respectivamente, por los ciudadanos OLIVER GONZALEZ MILLAN y DANIEL OLIVARES GUTIERRES, actuando como Presidente y Vicepresidente de la empresa mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA, .C.A. Así se establece. PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS: PARTE DEMANDANTE: En la oportunidad procesal para promover pruebas, la abogada MARIA GABRIELA FERNÁNDEZ SÁNCHEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, promovió lo siguiente: 1.- Promovió el contrato de promesa bilateral de compra venta que fue otorgado ante la notaría Pública de Pampatar, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 2 de Octubre de 2.012, anotado bajo el nro. 22, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría. El presente medio probatorio fue valorado precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar. INFORMES: 2.- Comunicación remitida al Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, a fin de que informe, Si sobre el inmueble constituido por una parcela ubicada en el sector R de la Urbanización Playa el Ángel, Municipio Maneiro de este Estado, con un área de aproximadamente de tres mil seiscientos cuarenta y seis metros cuadros con veinte centímetros cuadrados, (3.646, 20 Mts2), alinderado así: Norte: en 51,79 Mts, lineales servidumbre de paso; Sur: En 29,02, Mts lineales con parcela 23; Este: En 109,22 Mts lineales con avenida Aldonza Manrique de la Urbanización Playa el Ángel, y, Oeste: En 90,01 mts lineales con vía de Aguamiel, la cual le pertenece a la Constructora La Ladera, C.A., según documento protocolizado en ese mismo Registro Público en fecha 10-06-2.008, bajo el nro. 37, folios 186 al 190, Protocolo I, Tomo 10, del Segundo Trimestre de 2.008, y posteriormente integradas según documento protocolizado ante el mismo registro público en fecha 05-02-2.010, bajo el nro. 14, Folios 54, Tomo 2 del Protocolo de Trascripción del año 2.010, se ha constituido un documento de condominio o parcelamiento del Conjunto Residencial La Ladera u otro que con diferente denominación haya constituido Constructora La Ladera, C.A., Rif. J-31693361-0, sobre el descrito inmueble. Al respecto el tribunal observa que cursa de autos del folio 289, de la pieza nro. 2, del presente expediente, respuesta del Registro Público del Municipio Maneiro, signada con el nro. 396-2017063; informando: que no se ha constituido condominio alguno sobre el inmueble antes identificado en esta oficina de Registro Público. Considera esta Juzgadora que el informe remitido, no versa sobre hechos controvertidos en el proceso como son el pago del precio por la venta del inmueble y/o la construcción del mismo según el contrato de marras, por tal razón, no se le otorga valor probatorio a la referida prueba de informe. Así se establece. 3.- Comunicación remitida al Director de CORPOELECT, ubicado en el Sector San Fernando detrás del Sambil, Municipio Maneiro de este Estado, a fin de que informe: Primero: Si constructora La Ladera, C.A., RIF-J J-31693361-0, ha obtenido la aprobación de la factibilidad eléctrica para un proyecto habitacional de su propiedad denominado Conjunto Residencial La Ladera, ubicado en el Sector R de la Urbanización Playa el Ángel, Municipio Maneiro de este estado. Segundo: Para el caso de que sea afirmativo el anterior particular, indique en la fecha le fue conferida la aprobación de dicha factibilidad eléctrica. Al respecto el tribunal observa que cursa de autos del folio 289, de la pieza nro. 2, del presente expediente, respuesta del Registro Público del Municipio Maneiro, signada con el nro. 396-2017063; informando: que se emitió respuesta de factibilidad de servicio eléctrico para Conjunto Residencial La Ladera, cuya fecha de aprobación fue el 23-1-2.017, bajo el oficio D-NV-00050. Considera esta Juzgadora que el informe remitido, no versa sobre hechos controvertidos en el proceso como son el pago del precio por la venta del inmueble y/o la construcción del mismo según el contrato de marras, por tal razón, no se le otorga valor probatorio a la referida prueba de informe. Así se establece. 4.- Comunicación remitida al Alcalde del Municipio Maneiro de este Estado, ubicado en la Calle el Cristo de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, a fin de que informe: Primero: Si el proyecto denominado Conjunto Residencial La Ladera, Ubicado en el Sector R de la Urbanización Playa el Ángel, Municipio Maneiro de este Estado, tiene expedida habitabilidad de Uso. Segundo: Para el cado de que tuviera Habitabilidad de Uso, se sirva indicar desde cuando lo obtuvo. Al respecto el tribunal observa que cursa de autos del folio 288, de la pieza nro. 2, del presente expediente, respuesta de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Maneiro de este Estado, signada con el nro. DDU-017-2017; informando: que el mencionado proyecto aún no tiene cédula de habitabilidad expedida en esa dirección, y que el referido proyecto denominado Conjunto Residencial La Ladera no ha solicitado ni obtenido aún la cédula de Habitabilidad. Considera esta Juzgadora que el informe remitido, no versa sobre hechos controvertidos en el proceso como son el pago del precio por la venta del inmueble y/o la construcción del mismo según el contrato de marras, por tal razón, no se le otorga valor probatorio a la referida prueba de informe. Así se establece. 5.- Comunicación remitida al Viceministerio de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras, Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y vivienda, ubicado en la antigua Torre Inavi, Avenida Francisco Fajardo de Miranda, Municipio Chacao del Estado Miranda, a fin de que informe: PRIMERO: Si existe constancia que la Sociedad Mercantil Constructora La Ladera, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de este estado, 23.10.2016, bajo el Nº. 5, Tomo 54-A, inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F) bajo el Nro. J-31693361-0, esta inscrita ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, como lo exige la Disposición Transitoria Tercera de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. SEGUNDO: Si la mencionada sociedad mercantil Constructora La Ladera, C.A, presento ante esta instancia administrativa, fianza bancaria por el cien por ciento (100%) del monto de la obra y por duración de la misma del proyecto denominado Conjunto Residencial La Ladera, ubicado en el Sector R de la Urbanización Playa el Ángel, Municipio Maneiro de este estado, como lo exige el articulo 12 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. TERCERO: Para el caso que haya presentado la fianza a que se refiere el particular anterior, exprese en que fecha la constituyo, con indicación del monto, duración de la misma y entidad bancaria que fungió de Afianzadora. CUARTO: Si la mencionada Sociedad Mercantil Constructora La Ladera, C.A, ha hecho revisar los contratos de preventa del mencionado proyecto Conjunto Residencial La Ladera, C.A, QUINTO: PARA EL CASO QUE LA Constructora La Ladera, C.A, haya hecho revisar los mencionados contratos de preventa, indique si los mismo fueron aprobados, con indicación del acto administrativo que lo acordó, el funcionario que los aprobó y la fecha de tal aprobación. SEXTO: Para el caso que los referidos contratos de preventa hubiesen sido aprobados por ese órgano administrativo, se sirva indicar a este Juzgado el modelo aprobado. Al respecto el tribunal observa que cursa de autos del folio 19, de la pieza nro. 3, del presente expediente, respuesta del Viceministerio de Gestión Supervisión y Seguimiento de Obras, signado con el nro. 1240, informando: “PRIMERO: La Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A., se encuentra registrada ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, con el Expediente N° DGG-23-R-2014, en virtud de la solicitud de aval de rescisión de contrato suscrito con el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LARES, en fecha 02 de octubre de 2012, el cual quedó anotado bajo el N° 22, Tomo 157 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta; el cual fue decidido en fecha septiembre 2015. SEGUNDO: La Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A., no presentó ante esta instancia, ningún tipo de fianza bancaria. TERCERO: La Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A., no presentó ante esta instancia solicitud de aprobación de un (1) Modelo de Contrato de Opción a Compra-Venta, en el marco de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, correspondiente al proyecto habitabilidad en cuestión. Considera esta Juzgadora que el informe remitido, no versa sobre hechos controvertidos en el proceso como son el pago del precio por la venta del inmueble y/o la construcción del mismo según el contrato de marras, por tal razón, no se le otorga valor probatorio a la referida prueba de informe. Así se establece. 6.- Promovió a los fines de demostrar la sumisión legal de la parte demandada CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A., a la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, sin convenir en el contenido de las citas, el instrumento privado emanado de la parte actora, suscrito por sus apoderados y aportado por estos juntos al escrito de promoción de pruebas, denominado recurso de reconsideración. En relación a la promoción y evacuación como medios de prueba de lo explanado en los escritos presentados por las partes en una contienda judicial, esta juzgadora cree altamente justificado hacer las consideraciones que a continuación se expresan: los diferentes escritos presentados por las partes en un juicio civil, no es más que la actividad que les toca cumplir para dar respuesta a un pedimento realizado por la otra parte, para así cumplir con las etapas normales del litigio y que al igual que el libelo de demanda no contiene esencialmente ningún destino probatorio. Por tanto, como se ve, el acto del recurso de reconsideración, materializado en un documento escrito, permite conducir al juez a una solución determinada, por tanto, no puede considerarse tal escrito como un medio probatorio, y en consecuencia debe ser desechado y por tal razón no se le asigna ningún valor probatorio. Así se decide. 7.- Promovió a los fines de demostrar la sumisión legal de la parte demandada CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A., a la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, la afirmación hecha por los apoderados de la parte demandada en su escrito de proposición de cuestiones previas donde en referencia a la Resolución que dictara la Dirección de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda. En relación a la promoción y evacuación como medios de prueba de lo explanado en los escritos presentados por las partes en una contienda judicial, esta juzgadora cree altamente justificado hacer las consideraciones que a continuación se expresan: los diferentes escritos presentados por las partes en un juicio civil, no es más que la actividad que les toca cumplir para dar respuesta a un pedimento realizado por la otra parte, para así cumplir con las etapas normales del litigio y que al igual que el libelo de demanda no contiene esencialmente ningún destino probatorio. Por tanto, como se ve, el acto de promoción de prueba, materializado en un documento escrito, permite conducir al juez a una solución determinada, por tanto, no puede considerarse tal escrito como un medio probatorio, y en consecuencia debe ser desechado y por tal razón no se le asigna ningún valor probatorio. Así se decide. 8.- Promovió el contrato de promesa bilateral de compra venta, que fuera otorgado ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, en fecha 2 de Octubre de 2.012, anotado bajo el nro. 22, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría. La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar. Así se establece. PARTE DEMANDADA: En la oportunidad procesal para promover pruebas, los abogados ALFREDO MILLAN GUZMAN y ALFREDO MILLAN HERNANDEZ, actuando como apoderados judiciales de la parte demandada, promovió lo siguiente: 1.- Reproduce el merito favorable de los autos, todas aquellas pruebas que en modo alguno favorecen a la causa de su representada. Al respecto, la doctrina y la Jurisprudencia patria han señalado, que la solicitud de apreciación de los meritos favorables de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. Así se establece. 2.- Ratifican del mismo modo y que corre inserto al folio 43 y siguiente y parece marcado con la letra “A”, el documento constitutivo de su representada la empresa Constructora La Ladera. De la presente documental se demuestra la constitución de la compañía denominada Constructora la Ladera, C.A., en fecha 23 de Octubre de 2.000. La presente documental no fue impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal, en consecuencia, se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos acaecidos en la presente controversia, por tal razón, se le niega valor probatorio a la referida documental. Así se decide. 3.- Ratifican el documento marcado con la letra “B”, que corre inserto al folio 58 al 61 y siguiente, el contrato de promesa bilateral de compra venta. La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar. Así se decide. 4.- Promovió copia certificada de la inspección judicial extra-liten, evacuada por el Tribunal de Municipio Maneiro de este Estado, en fecha 26 de septiembre de 2.014. La presente documental no fue desconocida por la parte contraria en su oportunidad procesal, en consecuencia, se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos acaecidos en la presente controversia, por tal razón, se le niega valor probatorio a la referida documental. Así se decide. 5.- Ratifican el documento inserto al folio 67 contentivo del instrumento poder otorgado por su representada. La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar. Así se establece. 6.- Ratifican recurso de reconsideración interpuesto en la Dirección General del Ministerio Popular de Hábitat y vivienda. A la presente documental se le negó valor probatorio al momento de la valoración de las documentales promovidas por la parte actora. Así se establece. FUNDAMENTOS DE LA APELACION.- LA SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 13-12-2017, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber: “…DE LA CUESTIÓN PREVIA DEL NUMERAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.- Antes de entrar analizar el fondo de la controversia, debe esta sentenciadora emitir el correspondiente pronunciamiento sobre las defensas previas opuestas por la demandada, específicamente en lo concerniente a la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.El numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente: “11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. En el caso bajo estudio se extrae que los abogados ALFREDO MILLAN GUZMAN y ALFREDO MILLAN HERNANDEZ, actuando en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL “CONSTRUCTORA LA LADERA”, C.A., sustentaron como fundamento de la defensa previa invocada, los siguientes hechos, a saber: - Que “Promovemos la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. - Que “Es indudable que no estando concluida la vía administrativa que se inició en fecha 1° de agosto de 2014, por la denuncia efectuada por la parte actora, el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ ante la Dirección General de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras del Ministerio del Poder popular para Hábitat y Vivienda fundamentada en el artículo 27 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, no está autorizado este Tribunal para sustanciar y decidir la demanda propuesta por éste contra nuestra representada CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., es decir, está prohibida por la ley la admisión de la acción de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de venta, en virtud del contenido de la disposición transitorio primera de ley en referencia que establece:…”. Los apoderados de la parte demandada han opuesto la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundando la defensa previa en la no culminación de la vía administrativa que se inició en fecha 1° de agosto de 2014, por la denuncia efectuada por la parte actora, el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ ante la Dirección General de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda. En razón del alegado fundamento los referidos apoderados coligen que este tribunal no está autorizado para sustanciar y decidir la demanda propuesta. Consta en autos que el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, intentó una acción de cumplimiento contra la sociedad CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A. De conformidad con el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria corresponde a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat conocer y decidir, a través de un procedimiento administrativo, sobre la terminación del contrato, donde el poder judicial no tiene jurisdicción. Por el contrario, cunado se trata de una acción de cumplimiento de contrato cuyo objeto sea la venta o preventa de inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren en proceso de construcción o aún no construidos, el Poder Judicial tiene plena jurisdicción para conocer y decidir la demanda propuesta. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 06 de julio de 2016, con ponencia del Magistrado GULLERMO BLANCO VÁZQUEZ, Exp. 2015-000788, expresó claramente que la existencia de un procedimiento administrativo no constituye una cuestión prejudicial que deba resolverse en un “proceso distinto” Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, visto que en el caso de autos se pretende el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta de un bien inmueble destinado a vivienda, que para el momento de la celebración del indicado contrato se encontraba en proceso de construcción, este tribunal declara sin lugar la cuestión previa invocada por los apoderados de la parte demandada. Y así se decide. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN. El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones. Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad. Sobre este particular la doctrina y jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el mas trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución. Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738). Sobre el incumplimiento culposo de obligaciones contractuales.- El incumplimiento culposo es aquel que se deriva de la culpa del deudor. Por culpa del deudor debe entenderse tal concepción en su significado mas amplio (latu sensu), que comprende tanto los actos intencionales o dolosos del deudor como los actos propiamente culposos (negligencia o imprudencia). El carácter culposo del incumplimiento en materia de obligaciones contractuales es presumido por el legislador cuando la obligación no es ejecutada por el deudor. Ante el incumplimiento de una obligación contractual, el legislador presume que se debe a una causa imputable al deudor, y corresponderá a éste desvirtuar dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a un caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor). La presunción de culpa está consagrada en el artículo 1271 del Código Civil: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.” Según la citada norma, una vez ocurrido el incumplimiento, trátese de inejecución de la obligación, como de retardo en la ejecución, el legislador condena de una vez al deudor a soportar el pago de los daños y perjuicios, salvo que sea por causa extraña no imputable, es decir, el incumplimiento se presume culposo por la ley. Por lo que respecta al sistema de la apreciación de la culpa acogido por nuestro legislador, no hay duda que es el de la apreciación en abstracto; así se desprende de la referencia al buen padre de familia, contenida en el artículo 1270 del Código Civil. Sobre la carga de la prueba en materia de incumplimiento contractual.- La llamada presunción de culpa en materia contractual no es sino una forma de explicar la carga de la prueba que tiene el acreedor, en aplicación del artículo 1354 del Código Civil, según el cual “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”, en concordancia con el artículo 1271 del Código Civil. En materia contractual al acreedor le basta con demostrar la existencia de la obligación, es decir, la existencia del contrato que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumple con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, el acreedor no tiene que demostrar en principio el incumplimiento del deudor, le basta con demostrar que el deudor está obligado en virtud del contrato. En conclusión, cuando ocurre el incumplimiento de una obligación, al acreedor le corresponde la carga de la prueba de la existencia de la obligación, y al deudor le corresponde demostrar que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable. Por ello se afirma que contra el deudor contractual existe una doble presunción: a) una presunción de incumplimiento; y b) una presunción de culpa en el incumplimiento. Demostrada la existencia de la obligación, el legislador considera que el deudor no ha cumplido y que ese incumplimiento se debe a su culpa. Una vez fijado el marco legal y doctrinario que rige en materia de cumplimiento de contrato, corresponde a esta juzgadora, tomando en cuenta los elementos que surgen de autos, determinar si procede o no la acción propuesta, y a tal efecto, observa: Sobre la existencia de la obligación.- Luego de un cuidadoso análisis en relación a las posiciones contrarias de las partes y las supuestas obligaciones incumplidas por la demandada de autos, esta juzgadora considera que el centro del asunto debatido mas allá de centrarse en la existencia misma del contrato, cuya celebración admitieron las partes en conflicto, debe concentrarse en determinar si la LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA (publicada en fecha 30 de Abril de 2012) es fuente inmediata de obligaciones sustantivas en la relación contractual celebrada entre el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. Es indudable que el momento de la celebración del contrato, para los efectos subsiguientes, es de suma importancia y necesario para la resolución del presente conflicto. Como fundamento de la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, entre otros aspectos, alegó lo siguiente: - Que “A principios del año 2007 pacté en forma verbal, con la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A, (…), la adquisición de una vivienda – en construcción- distinguida con las letras y numero TH-3 del Conjunto Residencial La Ladera, ubicado en el sector “R” de la Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, razón de ello, el día 06 de marzo de 2007 efectué un pago a la citada compañía por la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.50.000.000) hoy reconvertidos en CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000), pactándose un precio total por el inmueble de UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.1.650.000.000) hoy reconvertidos en UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.650.000)…” - Que “Como quiera que el contrato de opción a compra venta inicialmente era de naturaleza verbal, solicité a los directores de CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. el otorgamiento de un contrato por escrito que reflejara las condiciones de la venta y los pagos efectuados por mi persona…” - Que “Es así, como en fecha 02 de octubre de 2012 (a más de cinco años desde el primer pago), suscribí con LA CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. un CONTRATO ESCRITO ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, el cual quedó anotado bajo el No.22, Tomo: 157 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria,…” De los hechos admitidos por la demandada.- - Que “En nombre de mi representada reconozco por ser cierto, que en el año 2007 mi representada pactó en forma verbal con la parte actora plenamente identificada en autos la adquisición de una vivienda en construcción distinguida con las letras y números TH-3 situada en el conjunto residencial La ladera, ubicada en el sector R de la urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta”.- Que “En nombre de mi representada reconozco por ser cierto, que en fecha 02 de Octubre 2012, se escrituró el contrato de opción de compra venta ya celebrado en forma verbal a principio del año 2007, ante la Notaria Publica de Pampatar, Estado Nueva Esparta, el cual quedo anotado bajo el N° 22, Tomo 157 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria” Sobre este particular, el Autor RODRIGO RIVERA MORALES, en su obra “LAS PRUEBAS EN EL DERECHO VENEZOLANO”, 7ma edición, señala: “De acuerdo con lo expuesto puede precisarse que hay hechos que a pesar de formar parte del objeto concreto de la prueba en ese proceso, no requieren ser probados mediante medios probatorios en los lapsos correspondientes de promoción y evacuación, porque de alguna manera son válidos, ciertos y se tienen por probados (artículo 389 del Código de Procedimiento Civil). La doctrina nos dice que esos hechos que no necesitan probarse son: los admitidos por las partes o no controvertidos, los presumidos por la ley, los notorios, los no pertinentes o irrelevantes, los prohibidos por la ley y la prueba de derecho. Se entiende entonces que los hechos admitidos expresamente por las partes, son hechos no controvertidos, es decir, no es necesario probarlos por otro medio, pues, ya están probados.” En el caso de autos, tomando en cuenta la admisión hecha por la demandada, es evidente que se encuentra patentado la existencia de los elementos esenciales del contrato (consentimiento, objeto y casusa), es decir, está demostrado que las partes consintieron la celebración de un contrato de promesa bilateral de compraventa a través del cual el vendedor se obligó a transferir la propiedad de una vivienda en construcción distinguida con las letras y números TH-3 situada en el conjunto residencial La Ladera, ubicada en el sector R de la urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, por un lado; y por el otro, el comprador a pagar el precio. Desde el punto de vista material, de acuerdo con su estructura, el contrato es objeto de numerosas clasificaciones. Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, Tomo II, Página 531”, nos señalan: “Desde el punto de vista material el contrato puede ser verbal, inclusive por señas, o por la utilización de instrumentos tecnológicos (el boleto del metro, el cajero automático, las máquinas vendedoras); pero generalmente queda plasmado en un documento, público o privado, que tiene por objeto precisar su alcance”. Lo resaltado significa que el documento público o privado, es entonces una necesidad práctica para probar el contenido del contrato, es decir, la prueba documental constituye un requisito ad-probationem para demostrar la existencia de las obligaciones contractuales. Así se desprende del artículo 1355 del Código Civil: “El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es solo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tienen ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto” Ahora bien, esta juzgadora tomando en consideración: 1) los hechos admitidos por las partes, esto es, que en el año 2007 pactaron el contrato en forma verbal; y 2) que del contenido del documento suscrito ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, en fecha 02 de octubre 2012, anotado bajo el N° 22, Tomo 157 de los libros de autenticaciones respectivos, no se aprecia disolución alguna o novación alguna de lo pactado en el año 2007; concluye que el momento de la celebración del contrato, para los efectos siguientes de este fallo, es el año 2007. En consecuencia, el citado documento suscrito ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, en fecha 02 de octubre 2012, anotado bajo el N° 22, Tomo 157 de los libros de autenticaciones respectivos, debe ser valorado como prueba documental para demostrar la existencia de las obligaciones contractuales pactadas en el año 2007. En relación a la existencia de la obligación, el actor alegó que el contrato de promesa bilateral de compra-venta adolece de graves vicios que constituyen flagrantes contravenciones a la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria (publicada en fecha 30 de Abril de 2012), lo cual, según el demandante, entraña un incumplimiento contractual por parte de la constructora partiendo del hecho que no solo le son exigibles a la Constructora La Ladera C.A. las cláusulas del contrato sino también las que se derivan de la Ley, pues, según lo alegado, así lo establece el artículo 1.160 del Código Civil. En otro giro de palabras el actor fundamenta la acción en el incumplimiento o violación de las siguientes normas: a) ordinal quinto (5°) del artículo 14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en concordancia con el ordinal octavo (8°) del citado artículo; b) ordinal noveno (9º) del artículo 14 de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria; c) artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; d) artículo 12 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; e) disposición transitoria tercera de la Ley contra La Estafa Inmobiliaria; y f) ordinal tercero (3°) del artículo 14 de la Ley contra La Estafa Inmobiliaria. Esta juzgadora no duda que la causa mediata de todas las obligaciones es la Ley; pero hay casos en los cuales es la fuente inmediata de obligaciones. Ahora bien, cabe preguntarse ¿debe admitirse la LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA (publicada en fecha 30 de Abril de 2012) como fuente inmediata de obligaciones sustantivas en una la relación contractual celebrada en el año 2007? La anterior interrogante, nos lleva a realizar algunas consideraciones conceptuales y doctrinarias respecto al principio fundamental sobre la irretroactividad de las leyes; el principio de la autonomía de la voluntad de las partes; y el principio de indivisibilidad jurídica contractual, frente al orden público; y como aplican al caso bajo estudio. El principio fundamental sobre la irretroactividad de las leyes está consagrado en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual claramente establece: “Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o a la rea, conforme a la Ley vigente para la fecha en que se promovieron. Cuando haya duda se aplicará la norma que beneficie al reo o a la rea.” El principio de irretroactividad de las leyes se fundamenta en la necesidad de respetar las situaciones creadas bajo el imperio del Derecho. ¿Qué nos quiere decir el Constituyente al expresar que: Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo? La palabra – retroactivo – significa: Que obra sobre lo pasado. Así tenemos, que una Ley promulgada hoy, no tiene efecto alguno sobre un hecho producido ayer. Pero nuestra Constitución va más allá y dispone: “excepto cuando imponga menor pena”. En el asunto bajo estudio está demostrado que el momento de la celebración del contrato es el año 2007 y la Ley contra La Estafa Inmobiliaria fue publicada en fecha 30 de Abril de 2012. En consecuencia, en este caso en particular, la Ley contra La Estafa Inmobiliaria no tiene efecto alguno sobre la relación contractual constituida con anterioridad (año 2007), simplemente porque si observamos el contenido íntegro de las normas cuya aplicación se solicita, todas son de naturaleza sustantivas y no adjetivas o procesales. Lo contrario, a juicio de esta juzgadora, comportaría una violación a la garantía constitucional consagrada en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En relación al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: “Por autonomía de la voluntad se entiende, pues, el poder que artículo 1159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la ley, los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a los tipos de contrato que prevé el Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada caso en particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan sólo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes”. “Las consecuencias de este principio son: a) Las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran; b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aun orgánicas, de los contratos previstos en el Código Civil y aun las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así pueden establecer que la trasmisión de propiedad quede sin producirse hasta que ocurra un acontecimiento; y c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ejemplo: estableciendo una formalidad (contrato escrito) que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual”. Fundado en el principio de la autonomía de la voluntad, las partes contratantes, podían convenir en todas las modalidades que regirían el contrato de promesa bilateral de compra-venta e inclusive podían derogar las normas previstas en el Código Civil toda vez que la Ley contra La Estafa Inmobiliaria no existía para el momento de su celebración y no tiene efecto alguno sobre dicha relación contractual. Es indudable que este poder de la voluntad de las partes no es absoluto e incondicionado; él tiene un límite definido, el “orden público” –tesis invocada por el actor en su escrito de informe-. El orden público consiste en el respeto por todos los habitantes de aquellos principios o normas fundamentales de convivencia sobre los que reposan la organización de una colectividad determinada. Y más correctamente, resulta de la observancia de un conjunto de normas jurídicas, cuyo cumplimiento es indispensable, para preservar el mínimo de condiciones necesarias para una convivencia normal. Ahora bien, las áreas que conforman el campo del orden público se han venido delimitando, lo que implica que no tiene un carácter absoluto cuando se trata de normas sustantivas, como sucede en el presente caso, sino que, como todos los derechos y garantías constitucionales, se encuentra limitado por su interacción con otros del mismo rango, siempre y cuando no se altere su núcleo esencial, por lo que las restricciones al derecho a la libertad contractual en cualquier caso deben estar en consonancia con los fundamentos del Estado Democrático y Social, de Derecho y de Justicia que propugna nuestro Texto Constitucional. Así tenemos, en el ámbito del derecho penal, que “ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena”, y en el ámbito del derecho civil, el principio de indivisibilidad jurídica contractual, que no es mas que el desarrollo de la seguridad jurídica como derecho constitucional fundamental. El concepto de la indivisibilidad jurídica encuentra su fundamento en el enlace o ensamblaje contractual celebrado “para la realización de una única operación económica”. Así, en nuestro País el artículo 1252 del Código Civil establece que aun cuando la obligación sea divisible, debe cumplirse entre el deudor y el acreedor como si fuera indivisible. El contrato constituye un ensamblaje contractual indivisible, es decir, cuando entre dos o más obligaciones existe una condición de indivisibilidad jurídica originada o dirigidas a la realización de una única operación económica, cualquier modificación que sufra una de ellas, y peor aun, si se le incorporan otras que no fueron pactadas por las partes, conlleva a la desaparición del contrato. La interdependencia de las obligaciones debe ser tal que al dejar de existir una de ellas o modificada, el contrato queda desprovisto de todo interés hacia el futuro, o sea, se produce una ausencia sobrevenida en la causa. De incorporarse nuevas obligaciones, como pretende la actora, la ejecución del contrato se hace imposible, mas aun si las partes contratantes conocían desde el año 2007 la existencia de todas y cada una de sus obligaciones contractuales. Por último, no debemos olvidar que el contrato constituye una de las principales fuentes de las obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas. El contrato es el instrumento por excelencia para que el hombre en sociedad pueda satisfacer sus necesidades. Constituye el acto jurídico de mayor aplicación por cualquier sujeto de derecho, hasta el punto de que sin su uso no se podría concebir la realización de la vida económica en las comunidades organizadas. Es por ello que el Estado debe ejercer contraloría, pero también debe garantizar que la esperanza de los ciudadanos de conseguir lo deseado sea cierta (Principio de Confianza Legitima y Expectativa Plausible). Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este tribunal declara que la Ley contra la Estafa Inmobiliaria (publicada en fecha 30 de Abril de 2012) no es fuente inmediata de obligaciones sustantivas en la relación contractual celebrada entre el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. En consecuencia, al quedar establecido que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A no estaba ni está obligada a cumplir las siguientes normas: a) ordinal quinto (5°) del artículo 14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en concordancia con el ordinal octavo (8°) del citado artículo; b) ordinal noveno (9º) del artículo 14 de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria; c) artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; d) artículo 12 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; e) disposición transitoria tercera de la Ley contra La Estafa Inmobiliaria; y f) ordinal tercero (3°) del artículo 14 de la Ley contra La Estafa Inmobiliaria. Es lógico concluir y afirmar que la parte actora durante la secuela probatoria no demostró la existencia de la obligación, con ello no cumplió con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, lo cual conlleva a determinar que las pretensiones del actor carecen de sustento legal y que por ende, la presente demanda debe ser rechazada. Y así se decide. En cuanto al derecho del deudor o demandado a negarse a ejecutar su obligación debido a que la otra parte (accionante) no cumplió con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, se puede verificar que en este proceso la parte demandada en su contestación a la demanda opuso como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. Sobre este particular, la demandada alegó: - Que “Alegamos a favor de nuestra representada la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus contemplada en el articulo 1.168 del Código civil, en virtud del cierto y grosero incumplimiento de la obligaciones contractuales por parte del accionante, el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, lo cual permite al otro contratante, en este caso, CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., no ejecutar la obligaciones contractuales asumidas….”. Al quedar demostrado: a) que el precio definitivo de venta convenido por las partes sobre el bien objeto del contrato, es la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.650.000,00), los cuales el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ se obligó a pagar a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. de la siguiente manera: 1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) el día 07 de marzo de 2008; 2) La cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) el día 25 de febrero de 2008; 3) La cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 26 de abril de 2012; 4) La cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) el día 30 de julio de 2012; 5) La cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 30 de agosto de 2012; 6) La cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 30 de noviembre de 2012; y 7) La cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta por ante la oficina de Registro Público respectivo -así se observa de la cláusula tercera del documento autenticado ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, en fecha 02 de octubre de 2012, inserto bajo el No.22, Tomo: 157 de los libros de autenticaciones respectivos (f. 15 al 20, I Pza.)-; b) que ambas partes admiten que el actor no canceló las cuotas correspondientes a los días 30 de agosto de 2012 y 30 de noviembre de 2012, ambas por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00); y c) demostrado como ha quedado que el demandante no estaba excepcionado de dicho cumplimiento toda vez que este tribunal declaró que la Ley contra la Estafa Inmobiliaria (publicada en fecha 30 de Abril de 2012) no es fuente inmediata de obligaciones sustantivas en la relación contractual celebrada entre el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A. en el año 2007. Inexorablemente, debe esta juzgadora declarar procedente y con lugar la excepción o defensa de contrato no cumplido o non adimpleti contractus opuesta por la demandada, de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil. Y así se decide.- IV.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ en contra de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A., ya identificados. SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida…” (Negrita y subrayado del tribunal aquo). ACTUACIONES EN LA ALZADA.- INFORMES DE LA PARTE ACTORA: Como sustento del recurso de apelación sostuvo la abogada MARIA GABRIELA FERNANDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, como aspectos de mayor relevancia, los siguientes: Que el acto apelado es la sentencia definitiva dictada el 13 de diciembre de 2017 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo del estado Nueva Esparta, que declaró: “…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ contra sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A, ya identificados. SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida…” Que en el presente caso, el fallo apelado determinó que “…la Ley Contra la estafa Inmobiliaria (publicada en fecha 30 de Abril (sic) de 2012) no es fuente inmediata de obligaciones sustantivas en la relación contractual celebrada entre JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A…” Que con base en la anterior premisa, la juez de la recurrida dictaminó que: “…la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A, no estaba ni está obligada a cumplir con las siguientes normas: a) ordinal quinto (5°) del artículo 14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en concordancia con el ordinal octavo (8°) del citado artículo; ordinal noveno (9°) del artículo 14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; c) articulo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; d) artículo 12 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; e) disposiciones Transitorias tercera de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; y f) ordinal tercero (3°) del artículo 14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria…” Que al pronunciar las anteriores afirmaciones la recurrida vulneró los principios de Integridad de la Ley, Uniformidad de la Jurisprudencia y Expectativa Plausible, al contravenir lo que, en sentido contrario y entre las mismas partes, dispuso la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 30 de abril de 2014 con ponencia de la Magistrada MONICA MISTICCHIO TORTORELLA, publicada el 06 de mayo de 2014, bajo el número 00634, con ocasión al Recurso de Regulación de la Jurisdicción que interpusiera su el actor de autos, en el marco del proceso de Resolución de Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta que, en proceso distinto a este, intentó en su contra la demandada de autos, acción que versó sobre el mismo contrato y bien inmueble aquí judicializados, las copias certificadas de la totalidad de dicho proceso rielan en autos desde el folio 37 al 163 de la segunda pieza. Cursando tal proceso por ante el Tribunal del Municipio Maneiro de este estado, bajo el número 2013-2360. Que en la mencionada acción resolutoria señaló el actor de autos y demandado en el expediente 2013-2360, impugnó la jurisdicción ( art 346-1° del CPC (SIC)) con fundamento en lo que dispone el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, llegada la oportunidad de decidir la cuestión previa el Juez del Municipio Maneiro de este Estado, declaró sin lugar la cuestión previa, en función de lo cual ejerció el recurso de regulación de la Jurisdicción, siendo remitido el referido expediente a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia. Señala que en fecha 30 de abril de 2014, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 00634 (publicada el 06 de mayo de 2014) con ponencia de la Magistrado MONICA MISTICCHIO TORTORELLA, le declaró CON LUGAR el recurso de regulación de la jurisdicción ejercido, disponiendo que el PODER JUDICIAL NO TIENE JURISDICCIÓN para conocer la demanda de resolución de contrato que interpuso CONSTRUCTORA LA LADERA C.A contra el actor de autos. Que como se pudo verificar de lo trascrito, el objeto del indicado contrato era la venta de un bien inmueble en proceso de construcción destinado a vivienda, motivo por el cual en el caso bajo estudio es aplicable la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Que de lo antes expuesto que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia expresamente estableció la positiva aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria al contrato objeto de la presente controversia sobre “…un (1) inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas TH-3, el cual forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL LA LADERA…” según dicha sala, la aplicación del citado instrumento legal a los contratos de preventa de viviendas no depende de la fecha de celebración del mismo, sino que lo determinante es la fase constructiva en que se halle la vivienda para el momento de contratar, y que dicha fase constructiva se mantuviese para el momento de la entrada en vigencia del referido instrumento legal. Que el anterior criterio se consolidó como doctrina de la Sala Político Administrativa, siendo desarrollado e incorporado en sus fallos subsiguientes, dentro de los cuales nombró los siguientes: Sentencia N° 00761, publicada el 29 de mayo de 2014, Caso Promotora El Trapiche, donde se aplicó la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria a un contrato de preventa suscrito el 01 de marzo de 2012, es decir, antes de la entrada en vigencia de dicha Ley; Sentencia N° 1169, publicada el 30 de julio de 2014, caso Yunelsy Calvo vs H.D Inversiones, donde se aplicó la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria a un contrato de preventa celebrado el 28 de abril de 2011, es decir antes de la entrada en vigencia de la referida Ley, Sentencia N° 0039 publicada el 21 de enero de 2016, donde se aplicó la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria a un contrato de preventa celebrado el 22 de octubre de 2008, es decir antes de la entrada en vigencia de la referida Ley, en una acción de cumplimiento de contrato como el presente caso. Sentencia N° 00298, publicada el 10 de marzo de 2016, donde se aplicó la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria a un contrato de preventa celebrado el 16 de abril de 2009, es decir antes de la entrada en vigencia de la referida Ley, en una acción de cumplimiento de contrato. Que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, al igual que la jueza de instancia, constató que la relación contractual bajo estudio se inició antes de la entrada en vigencia de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, sin embargo, ello no fue obstáculo para que la Sala dispusiera la positiva aplicación de la referida Ley. Que con base a lo anteriormente expuesto puede concluirse que: Primero: la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, analizó el contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA suscrito entre las partes de autos, advirtiendo que el primer pago- inicio del contrato- se hizo en el año 2008( en realidad 2007), aun cuando el contrato fue escriturado en octubre de 2012. Segundo: la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, estableció que el criterio para determinar aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria a una relación contractual radica en determinar si la vivienda negociada se encontraba en fase de construcción para el momento de la celebración del contrato y aun se mantenía así para el momento de entrada en vigencia de dicha norma, siendo irrelevante la fecha de la celebración del contrato. Tercero: la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, determinó la positiva aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria a la relación Contractual surgida con motivo del contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA suscrito entre las partes de autos, cuyo objeto es el TH-3, que forma parte del Conjunto Residencial la Ladera, ubicado en el sector R de la Urbanización playa El Angel, municipio Maneiro de este Estado, estableciéndose un criterio particular que debe ser acogido por los jueces de instancia. Cuarto: La Jueza de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, violó flagrantemente el Principio de Expectatividad Plausible y Seguridad Jurídica al establecer que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria no se aplica a la relación contractual celebrada entre las partes de autos, contraviniendo expresamente lo que en sentido contrario estableció la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia. Que en razón de lo anterior la sentencia apelada debe ser revocada y así pide sea decidido. Que la Indebida desaplicación de los artículos 1°, 3°,12°,14°,18° y Disposición Transitoria Tercera de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. La falta de aplicación, ocurre cuando el juez deja de aplicar la norma jurídica cuyo supuesto de hecho se ajusta correctamente a los hechos que constan a los autos. (Sala de Casación Civil, Exp., N°, 2014-000321, abr.10-2015 Magistrado Ponente: Marisela Godoy Estaba) Que el fallo recurrido expresamente negó la aplicación de los artículos 1°, 3,12°,14,18° y Disposición Transitoria Tercera de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria a la relación contractual entre las partes de autos, nacida con ocasión al contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA. Que para Fundamentar la indebida desaplicación, la recurrida arguye que como quiera que la relación contractual debatida nació en forma verbal en el año 2007, y en consideración a que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria fue promulgada en el año 2012, no debía aplicarse esta norma a una relación contractual nacida antes de su entrada en vigencia, razonamiento que la juez de instancia hizo descansar en el Principio de Irretroactividad de la Ley; sin embargo, este aserto resulta errada, ya que el artículo 3 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria contiene un criterio especialísimo para determinar su aplicación temporal, siendo determinante en grado enfático, que el bien inmueble objeto del contrato se encuentre en fase de construcción para el momento de la entrada en vigencia de dicha Ley. Que la correcta interpretación del citado artículo determina que toda vivienda que se encuentre en fase de construcción para el momento de la entrada en vigencia de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria debe regirse bajo esta norma, en especial lo relativo a los contratos de preventa. Esta fue la interpretación que al respecto hizo la Sala Político Administrativo en su sentencia N° 00634 del 2014, la cual resulta vinculante para este proceso, en virtud de lo que dispone el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil. Que en el presente caso, independientemente de que la relación contractual se iniciara en forma verbal en el año 2007, lo cierto es que cuando ambas partes celebraron el convenio escrito en el año 2007, lo cierto es que cuando ambas partes celebraron el convenio escrito en octubre de 2012, en el texto del contrato se hizo constar que el inmueble dado en opción estaba en proceso de construcción, tal circunstancia fue recogida en las, ya citadas, cláusulas Primera y Segunda del contrato que aluden al estado de construcción del inmueble objeto de la negociación. Que concluye diciendo que la condición constructiva del inmueble objeto del contrato sub-estudio determinó positivamente la aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria así pide sea declarado en la sentencia. Que aparte de las consideraciones legales y jurisprudenciales relacionadas a l fase constructiva de la vivienda al momento del nacimiento del contrato como parámetro para determinar la aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Que a través de la disposición arriba transcrita el legislador previó la situación de aquellos constructores con preventas en curso para el momento de entrada en vigencia de dicha Ley, siendo así, CONSTRUCTORA LA LADERA C.A, dispuso de sesenta (60) días computados a partir de la promulgación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria (30 abril 2012 para adecuarse a ella, lo cual implica que debió cumplir con las obligaciones derivadas de dicha norma a más tardar el 30 de junio de 2012, de manera tal, que al otorgar por escrito el contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA en octubre de 2012 la constructora-demandada estaba obligada a ajustar la operación de preventa al mencionado texto legal. Que adicionalmente argumentó para sustentar la positiva aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria a la relación contractual analizada, trajo a colación la doctrina casacional relacionada con la aplicación de una nueva Ley a los contratos en curso, es decir, aquellos que se ejecutan progresivamente en el tiempo, en relación a la irretroactividad establecida en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Que para entender el casi absoluto nivel de inejecución del contrato para el momento de entrada en vigencia de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y en consecuencia determinar los “actos pendientes por ejecutar” sometidos a la nueva legislación, basta con leer la cláusula Cuarta del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, la cual reza: “… CUARTA: El plazo establecido para ejercer el presente Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, será de DIECIOCHO (18) MESES continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento…” la cláusula anterior se concatena conlas ya citadas cláusulas Primera y Segunda del contrato analizado que aluden a la fase de construcción en que se encontraba el inmueble para el inicio de los dieciocho (18) meses antes indicados, todo lo cual nos indica que l contrato prácticamente comenzó a ejecutarse a partir del otorgamiento del contrato escrito. Que en función de lo que dispone la referida cláusula contractual el plazo de dieciocho (18) meses para ejercer la promesa bilateral de compra-venta se inició el 02 de octubre de 2012, bajo la absoluta vigencia de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria e igualmente se consumió íntegramente bajo el rigor de dicho texto legal aun vigente; como consecuencia de ello, sus derechos como adquiriente, debieron y deben ser tutelados en la forma que prevé tal norma, lo que en sentido contrapuesto significa que la CONSTRUCTORA LA LADERA C.A, debía cumplir con las obligaciones que tal norma le impuso. Que la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria vigente desde el 30 de abril de 2012, resultó aplicable a los actos contractuales no ejecutados para esa fecha en virtud del efecto temporal facta pendencia de la Ley; que de conformidad con la cláusula Cuarta del contrato en comento el plazo de dieciocho (18) meses para “ejercer” el contrato quedó fijado a partir de su autenticación el 02 de octubre de 2012; que la finalidad de dicha norma es garantizar que el adquiriente ejerza el contrato en condiciones de seguridad y equilibrio, resulta obligante concluir que el: a) ordinal quinto (5° del artículo 1 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en concordancia con el ordinal octavo (8°) del citado artículo; ordinal noveno (9°) del artículo 14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; C) artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; d) artículo 12 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; e) disposiciones transitorias tercera de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; y f) ordinal tercero (3°) del artículo 14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, fueron indebidamente desaplicados por la juez de instancia, lo cual configura el vicio denominado Falta de Aplicación de la Ley cuya consecuencia es la revocatoria del fallo apelado. Que existe contradicción en la sentencia cuando sus argumentos se contradicen y anulan recíprocamente, quebrantándose el contenido del artículo 243 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, generándose el vicio de inmotivación del fallo. (Sala de Casación Civil 27-4-2004. Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez. Exp.N° 03-296, Sent.N° 353) Que En el presente caso la juez de instancia aplicó en su sentencia dos (2) normas jurídicas con supuestos y efectos jurídicos que se excluyen entre si, razonando motivos irreconciliables que impregnan de contradicción el fallo apelado. Que agregó que resulta contradictorio, indicar en una misma causa judicial, que “…la parte actora durante la secuela probatoria del juicio no demostró la existencia de la obligación, con ello incumplió la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, lo cual conlleva a determinar que las pretensiones del actor carecen de sustento legal y que, por ende, la presente demanda debe ser rechazada y en el párrafo siguiente expresó “… debe esta Juzgadora declarar procedente y con lugar la excepción o defensa del contrato no cumplido o non adimpleti contractus opuesta por la demandada…”. Que no obstante la improcedencia de la excepción del contrato incumplido opuesta por la demandada, la razón de tal incompatibilidad radica en que la non adimpleti contratus implica el reconocimiento de las obligaciones reciprocas nacidas de un contrato bilateral, es decir debe existir la llamada interdependencia de las obligaciones, que comienza por reconocer la existencia de la obligación propia a cargo de aquel que opone la excepción, ello significa que quien opone la excepción expresamente reconoce su obligación, sin embargo, suspende su ejecución hasta tanto la contraria de cumplimiento a la suya, este reconocimiento releva a la otra parte de probar la existencia de la obligación. Que cuando la CONSTRUCTORA LA LADERA C.A, opuso la excepción del contrato no cumplido (artículo 1.168 del Código Civil) relevó a la demandante de probar la existencia de la obligación a cargo de la accionada (artículo 1354 del Código Civil), razón por la cual no podía establecerse que la actora no probó la obligación. Así pues, resulta contrapuesto sostener la aplicación de ambas normas y argumentos para desechar la demanda, evidenciándose la motivación contradictoria que impregna al fallo apelado, lo cual debe resultar en su revocatoria. Que el vicio de error de interpretación de una norma jurídica, ocurre cuando el juez desnaturaliza su sentido y desconoce su significado, en cuyo supuestos, el juzgador, aun conociendo la existencia y validez de la norma apropiada al caso, yerra en su alcance general y abstracto, derivándose de ella, consecuencias que no concuerdan con su contenido, siendo dicha transgresión transcendental en el dispositivo del fallo. (Sentencia N° 799 de fecha 16 de diciembre de 2009, caso Williams López Carrión contra Avior Airlines, C.A) Que señaló que la jueza de la recurrida malinterpretó la naturaleza y alcance del artículo 1.168 del Código Civil referente a la excepción del contrato incumplido, al considerarla una defensa resolutoria y liberatoria de las obligaciones en contraposición con su verdadera naturaleza suspensiva, desconociendo el efecto transitorio de la excepción mientras la contraparte ejecuta su prestación a favor de quien la opone. Que a pesar de que sostiene la improcedencia de la la non adimpleti contractus opuesta por la demandada de autos, destacó que la mencionada excepción fue malograda por la recurrida al desfigura su naturaleza, alcance y efecto, en la forma que expuso: Que la más calificada y reiterada doctrina nacional e internacional ha concebido la excepción del contrato no cumplido es de carácter temporal y transitorio en el sentido de limitar el efecto suspensivo del cumplimiento de la obligación por parte del excepcionado hasta tanto su contraparte cumpla con su contraprestación. Que cuando la demandada de autos opuso la excepción del contrato no cumplido expresó que reconocía su obligación, pero que no cumpliría con otorgar el documento de venta definitiva a favor del actor hasta tanto éste no le pagara el monto adeudado, es decir el saldo del precio pactado, sin embargo la jueza de la recurrida interpretó la referida excepción en un sentido resolutorio y extintivo de la obligación, liberando a la accionada del cumplimiento, en virtud del negado incumplimiento injustificado de parte del adquiriente, a todo evento la jueza no se percató ( ni siquiera mencionó en la reseña de las actuaciones procesales) que el actor había cumplido con pagar el saldo del precio de la venta, mediante la consignación del cheque de gerencia N° 33004803, librado contra la cuenta corriente N° 0174-0112-20-1124001429 del Banco Banplus, por la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLIVARES (Bs.1.100.000,00) a favor de CONTRUCTORA LA LADERA C.A., lo cual hizo a todo evento, mediante diligencia de fecha 13 de junio de 2017, en estricto acatamiento de la sentencia N° 878 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, del 20/07/2015, con ponencia del Magistrado Marco Tulio Dugarte. Que al constar en autos, de un lado, la voluntad del demandado-oferente de suspender sus prestaciones hasta tanto el demandante cumpliera las suyas, y de otra parte, que el demandante-adquiriente había cumplido con pagar el saldo del precio, no era ajustado a derecho declarar” procedente y con lugar la excepción o defensa de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, opuesta por la demandada…”, sin embargo, la Juez Instancia declaró su procedencia, desdibujando así la naturaleza juridica y efecto de dicha excepción, lo cual se traduce en un error de Interpretación del artículo 1.168 del Código Civil. Que con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la parte accionada alegó al fondo la cuestión prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la Prohibición de la Ley Admitir la Acción; para fundar su defensa previa la accionada alegó lo siguiente: “… Es indudable que no estando concluida la vía administrativa que se inició en fecha 1° de agosto de 2014 por una denuncia efectuada por la parte actora ante la Dirección General de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras del Ministerio del Poder Popular para Hábitad y Vivienda fundamentada en el artículo 27 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, no está autorizado este Tribunal para sustanciar y decidir la demanda propuesta, es decir esta prohibida por la Ley la admisión de la acción de cumplimiento de contratos de promesa bilateral de venta, en virtud del contenido de la disposición transitoria primera de la ley en referencia que establece: Los inmuebles destinados a viviendas, que se encuentren sujetos a procedimientos administrativos que estén en curso, estarán bajo las disposiciones establecidas en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria hasta culminación definitiva.. omissis… y por último agregó que el procedimiento administrativo no estaba concluido… Que en ese orden rechaza el actor argumentando que los alegatos de la parte accionada se refieren a las acciones de rescisión, resolución o terminación de un contrato de preventa de un inmueble y no a casos como el presente donde la acción deducida es la acción de cumplimiento de contrato con lo cual se devela lo equivocado del enfoque jurídico usado para sustentar la cuestión previa. Que de manera que las normas invocadas por la parte accionada pueden ni siquiera inferir, una prohibición u obstáculo para el ejercicio de la presente acción, adicionalmente a ello, la parte accionada no cumplió con demostrar en autos el elemento fáctico de su defensa, es decir trajo a los autos el elemento probatorio sobre la existencia del Procedimiento Administrativo, la única prueba cursante a los autos que hace referencia a un procedimiento administrativo es el oficio N° DVGSSO/N°. 1240 de fecha 24 de agosto de 2017, suscrito por el Viceministro de Gestión, Supervisión y seguimiento de Obras del Ministerio del Poder Popular de Habitad y Vivienda, donde el particular Primero se informa al Tribunal que el expediente N° DGG-23-R-2014 “ fue decidido en fecha septiembre 2015…”, lo cual es contrario a lo alegado, porque del mismo se evidencia que ya fue decidido. Que rechaza el punto previo de la inadmisibilidad de la presente acción por no cursar en el expediente prueba alguna de las circunstancias fácticas invocadas como sustento de la negada inadmisibilidad, es decir, no existen en autos pruebas que demuestren la existencia de un procedimiento administrativo en curso, bien sea con motivo de una denuncia interpuesta por la actora de autos ante nombrado Ministerio o bien por haberlo solicitado la accionada de autos, el aval administrativo ante esa instancia como lo exige el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Que ahora bien con respecto a los requisitos de procedencia de la excepción del contrato no cumplido, nuestra doctrina ha señalado las condiciones que deben cumplirse. Que en el caso de autos la excepción del contrato no cumplido opuesta por CONSTRUCTORA LA LADERA C.A, efectivamente estamos en presencia de un contrato bilateral con lo cual se cumple con el requisito que ocupa el primer lugar de la anterior lista de exigencias, sin embargo, no se cumplen con los demás requisitos, debido a las siguientes razones. Que en primer término, no existe incumplimiento culposo del actor autos, ya que estaba justificado para suspender la ejecución de sus prestaciones hasta tanto la demandada vendedora, cumpliera con las obligaciones que le impuso la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria de otra parte, al no tener el carácter de incumplimiento culposo, tampoco puede ser catalogado como un incumplimiento importante. Que afirma el recurrente que el oponente de la excepción, causó y generó su incumplimiento porque las infracciones de parte de la constructora a la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria fueron anteriores a la suspensión de los pagos por parte de adquiriente y porque el incumplimiento de la referida sociedad mercantil fue de tal importancia que rompió el equilibrio contractual, colocando en estado de fragilidad y desamparo al adquiriente, y por tal razón alega que se vio en la necesidad de suspender los pagos para evitar un mayor riesgo y lesión para sus intereses. Que en lo relativo al orden cronológico del incumplimiento, alegó que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria entró en vigencia el 30 de abril de 2012, concediéndole a los constructores sesenta (60) días para adecuarse a la referida norma, periodo de gracia que venció el 30 de mayo de 2012 sin que la constructora hubiera dado cumplimiento a las obligaciones exigidas por la tan nombrada Ley, no obstante, alega el recurrente que suspendió a partir de la quinta (5ta) cuota inclusive con vencimiento el 30 de agosto de 2012, ocurriendo primero la infracción de la Ley por parte de la constructora y después el actor de autos suspendió justificadamente sus pagos en razón del incumplimiento previo lesivo de la constructora. Que con relación a la gravedad del incumplimiento por parte de la constructora, destaca su infracción al artículo 12 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria que exige a los constructores la constitución de una fianza por el termino de duración y el valor de la obra, fianza que funge como seguro contra incumplimiento al garantizar que la obra se construya en la forma y termino convenido de manera que los pagos hechos por los adquirientes tengan un respaldo para el caso que la constructora los desvíe, distraiga o de alguna manera incumplida; otra infracción importante a la referida ley por la demandada, es la falta de sellado y aprobación del contrato de preventa por parte del Ministerio del Poder Popular para Hábitad y Vivienda, paso previo a la preventa que exige el numeral 9° del artículo 14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, esta norma evita la inclusión de cláusulas leoninas, desproporcionadas y desequilibradas en el contrato como efectivamente resultaron las cláusulas del contrato objeto de presente controversia, que tiene un carácter injusto. Que por otra parte afirmó que el lapso para el ejercicio del referido contrato se estableció en 18 meses contados desde el otorgamiento, es decir desde el 2 de octubre de 2012, en virtud de lo cual queda sentado que él (actor comprador) fue sujeto de protección durante toda la vigencia del contrato de marras, de alli que las infracciones a la Ley cometidas por la constructora resultan en una lesiva vulneración de sus derechos como adquiriente. Que por tales razones es que la excepción del contrato no cumplido opuesta por la demandada no cumple con los elementos o requisitos para prosperar y así pidió sea declarado. Que por otra parte expresó, que la constructora actuó contradictoriamente en lo relativo al alegato referido a la falta de pago del actor de las quinta (5ta) y sexta (6ta) del cronograma de pago previsto en el contrato con vencimiento el 30 de agosto de 2012 y el 30 de noviembre respectivamente de 2012, por cuanto el mismo fue otorgado el 02 de octubre de 2012, resulta incomprensible que la demandada hubiese otorgado en contrato existiendo una cuota vencida impagada (la correspondiente al 30-08-2012), surgiendo como única explicación que el cronograma de pagos quedó derogado tácitamente por la constructora habida cuenta de su incumplimiento a la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Que en síntesis, afirmó que las defensas expuestas por la parte demandada son improcedentes e ineficaces en virtud de su comprobada trasgresión a los dispositivos de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, que se tradujo en la violación del contrato mismo en virtud del Principio de Integración del Contrato previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, según el cual las partes no solamente están obligadas a cumplir con las cláusulas contractuales sino también con las regulaciones de rango legal que le sean aplicables, bajo el entendido que nadie puede excusarse en el incumplimiento ajeno si ha dado motivo para ello a su vez ha incumplido previamente con la Ley. Que reconocen ambas partes, la existencia de la obligación, siendo contestes en que el precio de la futura venta se estableció en un Millón Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.1.650.000,00) divididos en seis (6) cuotas y un último pago al momento de la protocolización, aceptando ambas partes que el demandante de autos pagó la primera cuota el 07 de marzo de 2008 (realmente 2007); la segunda cuota el día 25 de febrero de 2008; la tercera cuota el día 26 de abril de 2012 y la cuarta cuota el día 30 de julio de 2012; estando de acuerdo todos los litigantes que el demandante no pagó las cuotas quintas y sexta del cronograma de pagos, correspondientes al 30 de agosto de 2012 y 30 de noviembre de 2012, respectivamente. Que expresa que el tema a decidir gira en torno a determinar si él estaba justificado para suspender el pago de las cuotas quinta (5ta) y sexta (6ta) del cronograma de pagos, al respecto el demandante sostiene que si estaba excepcionado de pagar las referidas cuotas correspondientes al 30 de agosto de 2012 y 30 de noviembre de 2012 en virtud del flagrante y abusivo incumplimiento por parte de la constructora vendedora de determinadas normas insalvables de orden público contenidas en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, la cual es aplicable a este caso, afirma que no estaba obligado a interpelar o poner en mora a la constructora, respecto del cumplimiento del mencionado instrumento legal, pues esta última estaba y aún está obligada a cumplirla sin que nadie se lo exija, esto en virtud de lo dispuesto en los artículos 1° y 2° del Código Civil, los cuales son de obligatorio cumplimiento y su ignorancia no es excusa para incumplirlas. Que para comprender los motivos legales que motivaron suspender los pagos de las cuotas con vencimientos posteriores al 30 de agosto de 2012 inclusive (pago de la cuarta cuota) se deben tomar en consideración las siguientes circunstancias: 1.- En fecha 07/03/2007, pagó a la Constructora la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000; luego el 25 de febrero de 2018 le pagó la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000) sumas que constituyeron abono al precio total de una vivienda en construcción suficientemente identificada, luego cinco años después, en fecha 26 de abril de 2012 mi mandante hizo un tercer pago por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000, 00) y en fecha 30 de julio de 2012, un cuarto pago por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00). 2. Todos los pagos antes mencionados se efectuaron en condiciones de verbalizad contractual impregnada de vulnerabilidad e incertidumbre, en circunstancias totalmente inseguras para el Ciudadano: JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, quien realizo pagos a favor de CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A, sin que mediara entre ellos un contrato escrito; sin que le fuera entregado recibos por parte de la constructora; sin que se estableciera un plazo o termino para ejercer la opción ni para terminar la vivienda opcionada, la cual para el tercer pago ya llevaba mas de CUATRO (4) AÑOS EN CONSTRUCCION y, para colmo aun esta inconclusa. 3. En fecha 30 de abril de 2012, entro en vigencia la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, cuya Disposición Transitoria Tercera, obligaba a CONSTRUCTORA LA LADERA C.A, a adecuarse a dicha norma en un plazo de sesenta (60) días, es decir a mas tardar, el 30 de junio de 23012. 4. Vencido el plazo que tenia la CONSTRUCTORA LA LADERA C.A para adecuarse a la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria (30 de junio de 2012), la relación contractual siguió bajo un manto de inseguridad y vulnerabilidad generada por la falta de un contrato por escrito, sin embargo, el demandante en una demostración de buena fe efectuó el pago de la cuarta (4ta) cuota el 30 de julio de 2012, con la esperanza de que su gesto fuera retribuido por la constructora mediante el otorgamiento de un contrato escrito que cumpliera las exigencias legales. Advierto que este acto de buena fe, de la parte actora no puede interpretarse como una excusa o licencia para que la constructora incumpliera con adecuar su actividad a la referida Ley, en virtud del carácter obligatorio, no renunciable y de orden publico que tal norma reviste. 5. Mientras que el demandante esperaba que le extendieran su contrato por escrito, se hizo exigible la cuota correspondiente al 30 de agosto de 2012, cuyo pago el demandante justificadamente se rehusó hacer, hasta tanto no se documentara la relación y fuera salvaguardado sus derechos mediante la adecuación de la negociación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. 6. El 22 de octubre de 2012, a mas de cinco (5) años contados desde el primer pago, CONSTRUCTORA LA LADERA C.A, por fin accedió a celebrar por escrito el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, el cual se ante la Notaria Publica de Pampatar, quedando anotado bajo el Nº. 22, Tomo: 157, en la cláusula Cuarta del referido contrato se estableció que el lapso para “…ejercer el presente Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, será de DIECIOCHO (18) MESES continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento…” esta condición temporal significa que se elimino todo pacto verbal al termino para ejecutar la Promesa Bilateral de Compra-Venta, estableciéndose un nuevo marco temporal para que la parte actora JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ ejerciera sus derechos, el cual se inicio con la suscripción del referido contrato (2-10-2012) y corrió íntegramente dentro de la vigencia temporal de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, razón por la cual era ineludible su observancia por parte de la constructora. 7. El referido contrato por escrito no contó con la debida de revisión y aprobación del contrato de prevenla por parte de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitad, tal y como lo exige el numeral 9º del articulo14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, que reza: “…Los contratos modelos debe ser previamente revisados y aprobados por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitad, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia …” Esta violación a la Ley quedo probada en el presente proceso mediante la respuesta contenida en el particular Tercero del oficio Nº. DVGSSO/Nº. 1240 de fecha 24 de agosto de 2017, suscrito por el Viceministro de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras de Ministerio del Poder Popular de Hábitat y Vivienda, en el cual dicha institución informa ala Tribunal, que: “ La Sociedad Mercantil CONSTRUTORA LA LADERA, no presento ante esta instancia solicitud de aprobación de un (1) Modelo de Contrato de Opción a Compra-Venta, en el marco de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria…” 8. La Sociedad Mercantil CONSTRUTORA LA ALADERA C.A, no constituyo la fianza de fiel cumplimiento por el cien por ciento (100%) de la Obra por la Duración de la Obra que exige el articulo 12 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria que reza: “…Articulo 12 de la fianza bancaria. El constructor, promotor, productor o contratista de un proyecto de vivienda, debe presentar ante la Dirección Generadle Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, adscrita al Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, una fianza bancaria de fiel cumplimiento otorgada por una entidad financiera, preferiblemente, si existe, que sea la misma entidad financista de la obra. El monto de la fianza debe ser el equivalente al cien por ciento (100%) del precio total de la obra y por el tiempo de ejecución de la misma. La fianza debe ser presentada antes del inicio de la obra…”. En cuanto a la oportunidad en que debía efectuarse la constitución de la fianza, debemos considerar que en el supuesto que la obra se hubiera iniciado antes de la entrega en vigencia de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, la obligación de constituir la fianza se hizo exigible a partir del vencimiento de los sesenta (60) días confiere la Disposición Transitoria Tercera de la mencionada Ley para que los constructores se adecuen a la misma, contados a partir de su promulgación el 30de abril de 2012, razón suficiente para considerar que para el vencimiento de la quinta cuota el 30 de agosto de 2012;y mas aun para el momento de la firmarse el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, el 02 de octubre de 2012, dicha fianza ya debía estar constituida como garantía de los fondo de los optantes y enfurción de asegurar que la obra seria culminada en su totalidad y en el termino pactado. Esta grave infracción quedo demostrada en auto cuando en el particular Segundo del oficio Nº. DVGSSO/Nº. 1240 de fecha 24 de agosto de 2017, suscrito por el Viceministro de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras del Ministerio del Poder Popular de Hábitat y Vivienda, dicha institución informa al Tribunal, que: ”La Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A no presento ante esta instancia ningún tipo de fianza bancaria..”. La necesidad de una fianza de fiel cumplimiento se justifica plenamente el presente caso habida cuenta del descarado incumplimiento por parte de la constructora, que tal y como se evidencia del resultado de la prueba de informes rendida por la Dirección de Desarrollo Urbano de Alcaldía del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, de fecha 14 de junio 2017, (f.228,ll pieza), que da cuenta que el proyecto denominado Conjunto Residencial La Ladera, ubicado en el sector R de la urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro de este estado, aun no tiene cédula de habitabilidad expedida por esa dirección; idéntica realidad se constata de la comunicación de fecha 12 de junio de 2017, rendida por el Registro Publico del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta (f.289,llPza) mediante el cual se informa que no se ha constituida condominio alguno sobre la parcela donde se ejecuta el proyecto objeto del presente juicio; estos elementos probatorios demuestran que a amas de diez (10) desde el primer pago hecho bajo condiciones de verbalizad contractual (2007), y a casi cinco (5) años desde la suscripción del contrato por escrito (2012), vencidos en demasiado como están los dieciocho (18) meses de vigencia de la PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, todavía CONSTRUCTORA LA ALADERA C.A no esta en capacidad de otorgar los documentos definitivos de compra-venta por no tener las certificaciones y documentos necesarios. ¿ Cabe preguntarse si una constructora que no ha otorgado la fianza exigible por Ley, que no hizo sellar los contratos por el ente administrativo, que se abrogo facultades leoninas en el contrato y que además ha incumplido con creces los plazos contractuales, legales y razonables para terminar la obra, puede exigir algún tipo de pago? La respuesta obvia es NO. Que además de las infracciones legales antes descritas, Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A contribuyo con el estado vulnerabilidad e incertidumbre del demandante, al redactar una condición totalmente leonina contenida en la cláusula Octava del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, la cual reproducida dice así: “…EL PROMITENTE COMPRADOR acepta expresamente, que LA PROMOTORA podrá rescindir del pleno derecho el presente contrato sin nesecidad de sentencia o resolución judicial, cuando se produzcan los siguientes eventos o circunstancias: …omissis….(3) Cuando por deposiciones emanadas de cualquier autoridad civil o militar se regulen la política de precios de los inmuebles que impida a ala PROMOTORA cumplir con sus expectativas económicas y le imposibiliten el cumplimiento del presente contrato…”. Lo anterior significa que CONSTRUCTORA LA LADERA C.A se atribuyo la abusiva facultad de resolver unilateralmente el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta para el caso que sus apetencias económicas no resultaran sastifechas debida a las regulaciones gubernamentales, ubicando al optante Ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL, en un mayor estado de inseguridad y fragilidad dependiente de la voracidad económica de La Constructora, lo cual violenta expresamente el Articulo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, que dispone: “…Articulo 18 de las rescisiones. No podrá, ni es valido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en ventas o preventa decidan rescindir de los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por mas de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de vivienda y Hábitat…” Que las anteriores circunstancias, debidamente comprobadas en autos, demuestran claramente que para la fecha de vencimiento de la quinta (5ta) cuota, es decir para el 30 de agosto del 2012, y con mas razón aun, para la oportunidad de la firma de contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA (02-10-2012) la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A, había incumplido flagrante, reiterada y ofensivamente con sus obligaciones legales derivada de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, razón por la cual el demandante JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, estaba suficientemente justificado para suspender los pagos a partir de la quinta (5ta) cuota, inclusive hasta tanto la CONSTRUCTORA LA LADERA, no cumpliera con sus obligaciones de orden publico y rango legal contenidas en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, suspensión de los pagos que tiene su basamento en el articulo 1.1168 del Código Civil referente a la excepción del contrato incumplido. Que puede concluirse que el Ciudadano: JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, estuvo moral y legalmente excepcionado de pagar las cuotas quinta (5ta) y sexta (6ta) del contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, considerando que las violaciones a la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, cometidas previamente por la constructora no puede ser catalogadas como simples infracciones administrativas, si no que por el contrario, deben ser calificadas como graves lesiones a los derechos de adquiriente, quien no estaba obligado a seguir pagando sin contar con las garantías que dicha Ley estableció a su favor como adquiriente de una vivienda en construcción, tampoco esta obligado el Ciudadano: JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, a notificar a la constructora para que cumpliera con la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, ya que según los artículos 1º y 2º del Código Civil, las normas legales son de obligatorio cumplimiento y su ignorancia no excusa su violación. En razón de ello no le es imputable incumplimiento alguno que pueda servir de excusa para la improcedente la excepción non adimpleti contractus alegada por la parte demandada o de otra defensa que se funde en la suspensión de pagos justificadamente puesta en practica por la parte actora ahora bien por el contrario el Ciudadano: JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, si esta plenamente legitimado para exigir a ala Sociedad Mercantil CONSTRUCTRA LA LADERA C.A el cumplimiento del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA y de las leyes aplicables, en especial la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, en razón de lo que dispone el articulo 1160 del Código Civil. Y así pido sea declarado. Que la acción de cumplimiento de contrato se fundamenta ene. Artículo 1.167 del Código Civil venezolano estable lo siguiente: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…” Que el antes mencionado artículo se complementa con las siguientes disposiciones del Código Civil: Articulo 1.159 del Código Civil: “…Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse si no por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…” Articulo 1.160 del Código Civil: “…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, si no a todas las consecuencias que se deriven de los mismo contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” Que en el presente caso se cumplen todos los extremos que exige la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato accionada por la parte actora el Ciudadano: JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, contra la Sociedad Mercantil CONSTRUCTRA LA LADERA C.A., estos son: 1.- La existencia de un contrato bilateral del cual se deriven las obligaciones, este requisito se cumple con la aportación documental del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, otorgado en fecha 22 de octubre de 2012 ante la Notaria Publica de Pampatar, Nueva Esparta, anotado bajo el Nº. 22 Tomo: 157 de Autenticaciones y el reconocimiento expreso que han formulado las partes de tener una relación contractual de las características de una preventa de una vivienda, identificada como TH-3 que forma parte del Conjunto residencial La Ladera, construido en el Sector R de la Urbanización Playa del Ángel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. 2.- Que el actor haya cumplido, prometa cumplir o este justificado para haber incumplido; en el presente caso esta demostrado que, en principio, hubo el cumplimiento parcial por parte del Ciudadano: JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, quien pago las primeras cuatros (4) cuotas, sin embargo antes el flagrante, constante y lesivo incumplimiento de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria por parte de la constructora la parte actora se vio Justificado suspender los pagos hasta que la compañía constructora se adecuara a dicha Ley, no obstante a todo evento, para cumplir con las exigencias jurisprudenciales, la parte actora el Ciudadano: JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, procedió durante el transcurso del proceso a consignar un cheque por el saldo del precio, con lo cual acredito su cumplimiento. 3.- Que el demandado haya incumplido sin justificación; en el presente caso la demanda trato infructuosamente de justificar su propio incumplimiento alegando una negada infracción contractual culposa por parte del Ciudadano: JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, sin embargo y por el contrario, quedo claro que el adquiriente justificadamente suspendió sus pagos debido a que la constructora no acato las disposiciones de orden publico prevista en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, de manera tal que la accionada incumplió flagrantemente el contrato al contravenir la Ley, en virtud de lo que dispone el articulo 1160 del Código Civil, según el cual se considera incorporadas al contrato las normas que lo regulan, lo que significa, que incumplir la Ley equivale a no cumplir con el contrato. Todo lo anterior demuestra que CONSTRUCTORA LA ALADERA C.A, incumplió flagrantemente la Ley y el contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, al punto que para el año 2017, fecha de los informes rendidos por la Alcaldía del Municipio Maneiro del estado Nueva Separata y el Registro Inmobiliario de esa misma jurisdicción, la empresa obligada no había obtenido la cedula de habitabilidad ni tampoco había protocolizado el documento de Condominio, instrumento que la citada ley exige a toda constructora para proceder a las preventas. Todo lo anterior acredita incumplimiento de la demanda, el cual fue previo la suspensión justificada de los pagos efectuada por el Ciudadano: JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, y de importancia tal que genero un desbalance contractual que expuso al adquiriente a un estado de atropellada vulnerabilidad y desamparo legal. OBSERVACIONES A LOS INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE ACTORA: El abogado ALFREDO MILLAN GUZMAN, actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A procedió a hacer observaciones a los informes alegando: Que La parte accionante inicia su escrito de formalización, describiendo el acto apelado, como en efecto los es la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de diciembre de 2017, emitida por el tribunal sustanciador de primera instancia que antecedió a esta alzada; en la cual se declara sin lugar la demanda incoada en contra de mi representada; siguiendo en su narración con los vicios que según sus dichos, afectan al acto recurrido; los que a continuación serán objeto de contradicción por esta representación. Que así las cosas, en el Capítulo II del referido escrito de informes, en su numeral II.A. se denuncia, violación de los principios de integridad de la ley, uniformidad de la jurisprudencia y expectativa plausible; en el numeral II.B. Falta de aplicación de la ley; en el numeral II.C. Vicios de contradicción contradictoria; en el numeral II.D. Error en la interpretación de la norma. Que en lo tocante al primer vicio alegado por la formalizante, a saber según sus dichos, violación de los principios de integridad de la ley, uniformidad de la jurisprudencia y expectativa plausible, éste pretende fundamentar el referido vicio, en los siguientes: Señala un extracto de la Sentencia de la Sala Constitucional, N° 327 de fecha 07 de marzo de 2008; en la cual la Sala hace referencia los principios de confianza legitima y seguridad jurídica en el ámbito jurisdiccional; sosteniendo la sala que la expectativa legitima es relevante para el proceso; la cual nace de los usos procesales a los cuales las partes se adoptan y tomándolos en cuenta ejercitan sus derechos; continuando narrando la Sala, que en base a lo anterior, se le dio valor al principio de expectativa plausible, el cual sienta sus bases sobre la confianza que tienen los particulares en que los órganos jurisdiccionales actúen de la misma manera como lo han venido haciendo, frente a circunstancias similares. Así mismo señala la Sala, que nuestro ordenamiento jurídico con excepción de la doctrina de interpretación establecida por la Sala Constitucional, la jurisprudencia no es fuente directa de derecho, no obstante la motivación de los fallos emitidos por las salas de Casación que trascienden los limites particulares del caso sub iudice, para ser generalizados mediante la aplicación uniforme y constante de casos similares, tienen una importancia relevante para los litigantes dada la función de la corrección de la actividad jurisdiccional de los tribunales de instancia que ejerce la Salas de Casación, cuando desacaten o difieran de su doctrina. Que es evidente que lo establecido por la formalizante, es una errada interpretación de lo establecido por la Sala Constitucional, en relación al Principio de Expectativa Plausible; pues muy por el contrario de la interpretación que le da la formalizante a lo establecido por la Sala Constitucional; ha sido la misma Sala quien en reiteradas oportunidades ha reafirmado su poderío, al dejar en claro que ella es la única que puede dictar sentencias que tienen "carácter vinculante"; es decir que sus contenidos deben ser seguidos y acatados obligatoriamente por todos los tribunales, incluidas las demás salas del máximo juzgado. Que en base a lo antes dichos, no se puede afirmar como lo hace el accionante, que todos los criterios jurisprudenciales de las Salas del Tribunal supremo son de obligatorio cumplimiento para los tribunales de instancia; y que si no lo hacen, consecuencialmente se vulnera el principio de expectativa plausible; ya que para que este principio se considere vulnerado es necesario que los jueces de instancia no acojan un criterio jurisprudencial consolidado, bien por cuanto ha sido dictado por esta Sala con criterio vinculante para el resto de las Sala Constitucional y todos los tribunales de la República o se trata un criterio de las Salas especializadas cumpliendo el fin nomofiláctico de la casación; como se observa, que no son todos los criterios, sino aquello que se consideren criterios jurisprudenciales consolidados, en el caso de la Sala Constitucional porque los haya declarado vinculante; y en de las otras Salas Casacionales, que los criterios jurisprudenciales, hayan sido reiterados; y que cuya interpretación sea en sentido restrictivo, de manera que no dé lugar a dudas, para el supuesto de hecho en que se requiera su aplicación. Que establecido lo anterior, de seguida se pasa al análisis de los argumentos en los que la formalizante intento fundamentar, la violación los principios de expectativa plausible, integridad de la ley y uniformidad jurisprudenciales, alegados por ella. En tal sintonía, señala la accionante, que el fallo apelado determino que: “...la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria no es fuente inmediata de obligaciones sustantivas en la relación contractual celebrada entre JESUS ELOY BRUZULA LAREZ y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A…” Que en este orden de ideas, alega la accionante formalizante, que al haber afirmado la recurrida, lo antes trascrito, la misma vulnero los principios de de integridad de la ley, uniformidad de la jurisprudencia y expectativa plausible; toda vez que según sus dichos, contravino en lo sostenido por la Sala Político Administrativa del tribunal Supremo de justicia, en sentencia 30 de abril de 2014, publicada el 06 de mayo de ese mismo año, bajo el N° 00634, con ocasión al Recurso de Jurisdicción de la Jurisdicción; que interpusiera el accionante; con motivo de la pretensión de resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta, que incoara mi representada encontra del aquí hoy demandante; pretensión que tenía como titulo sobre el mismo contrato, cuyo cumplimiento en esta litis se demanda. Sigue argumentando la formalizante, que fundamentó regulación de la jurisdicción, en base a lo establecido en el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; y que la Sala Político administrativa del Tribunal Supremo e Justicia, en la referida sentencia, declaro la falta de jurisdicción del Poder Judicial, para conocer la demanda por resolución de contrato. Que lo antes expuesto merece la siguiente consideración; en síntesis, la formalizante afirma que se vulneraron los principios de integridad de la ley, uniformidad de la jurisprudencia y expectativa plausible, por cuanto en la sentencia apelada se establece que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria no es fuente inmediata, mientras que la Sala Político Administrativa, en aplicación del artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, declaró que el Poder Judicial no tenia Jurisdicción para conocer de la primigenia demanda que por resolución de contrato que mi representada incoó en contra de la parte accionante de esta litis; pues tal vulneración de los principios invocado, es errada lo cual fundamento en lo que a continuación explanare. Que es de importancia destacar, que en el asunto sometido a la Sala política administrativa, no versaba sobre si la relación contractual, que vincula a los litigantes su fuente inmediata y directa era la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; en tal sentido la referida Sala en su sentencia no tuvo pronunciamiento al respecto; lo que decidió la Sala fue la Falta de Jurisdicción del Poder Judicial y aplico el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; pero este es un supuesto diferente, y no se puede entenderé que con esa decisión la Sala se pronuncio sobre la temporalidad de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria para toda la relación contractual, lo que me permitiré analizar detalladamente a continuación. Que es importante para el entendimiento de lo arriba señalado, a fin de que no se entienda como una contradicción en los dichos alegados en cuanto a la aplicabilidad de la Ley referida a toda la contratación; aclarar lo siguiente. Que la relación contractual de mi representada y la parte accionante se inicio en el año 2007; lo que está plenamente probado en la presente causa, pues así fue aceptado y admitido por ambas partes; por lo tanto es en esa fecha donde las partes dieron su consentimiento para la celebración del contrato; y en esa fecha establecieron y acordaron la regulación de ese contrato que de forma verbis celebraron; en esa fecha quedo establecido el precio de la futura venta, la forma de pago, el objeto de la venta que es el inmueble descrito, así como las demás regulaciones que regirían a la relación contractual; es decir en esa fecha se perfecciono el contrato, toda vez que en ese momento se dio el consentimiento de las parte, se estableció el objeto y causa del contrato; que de acuerdo a la teoría general del contrato son los elementos de existencia del contrato, a saber consentimiento, objeto y causa; no obstante en el 02 de octubre de 2012, las partes mediante documento autenticado asentaron por escrito, lo que ya habían pactado, es decir plasmaron en un documento todo lo convenido en el año 2007 por ellos; como así lo admite la accionante. Que el incumplimiento de la parte accionante por falta de pago de las cuotas que formaban parte del precio de la futura venta; es un hecho nuevo a esa relación contractual, pues cuando iniciaron el contrato, cada parte gozaba de buena fe en relación a la otra; y es en ese momento, es decir cuando la parte accionante deja de cumplir con el pago las cuotas a que se obligo; que nació el derecho a mi representada de resolver el contrato; y en efecto se ejerció la acción resolutoria por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial; en la que declaro sin lugar la cuestión previa de falta de jurisdicción, cuya decisión fue revocada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia. Que es este precisamente el punto a dilucidar; en el momento que se interpone la demanda de resolución de contrato, ya estaba en vigencia la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; y la Sala en aplicación del artículo 18 de la referida ley, acordó la falta de Jurisdicción del Poder Judicial; cabe preguntarse ¿por qué la Sala aplico el artículo 18 de la referida Ley? Porque considero que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria era fuente inmediata para todas las obligaciones sustantivas que nacieron del contrato celebrado en el 2007; pues no fue esta la razón de la Sala, de hecho en ninguna parte de la sentencia lo establece como criterio; lo hizo porque el artículo 18 del la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, es una norma de carácter ADJETIVO; es decir en una norma reguladora del proceso; y visto que la pretensión de la demanda era la resolución del mismo, que como ya se dijo, fundada en que el accionante incumplió con el pago, incumpliendo así su obligación contractual; hecho ocurrido estando en vigencia la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; era lógico que la Sala diera cumplimiento al señalado articulo 18; y estableciera lo que decidió; pues repito, el incumplimiento de la accionante por no efectuar los pagos al que estaba obligado; fue un hecho nuevo a la relación contractual, que le dio derecho a mi representada de resolver el contrato; ocurriendo todos estos hecho en el momento que ya había entrado en vigencia la tan mencionada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Que de lo antes dicho por la accionante se desprende, que acepta y reconoce, lo afirmado por esta representación; que el contrato e perfecciono en el 2207 y fue escriturado, como ella misma señal en el octubre del 20012; ahora en cuanto a sus dichos que la Sala analizo el contrato, claro que lo hizo pero en ningún momento declaro ni estableció que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria era aplicable de forma inmediata para todas las obligaciones sustantivas surgidas del contrato; hizo referencia a quien le tocaba el conocimiento del asunto, con motivo de la regulación de la jurisdicción; como se dijo era lógico, porque para ese momento se le tenía que dar aplicación a la norma adjetiva, ya que en el momento que se plantea el conflicto, lo repito un hecho nuevo en la contratación, estaba en vigencia la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; y se trataba de un asunto meramente procesal, de regulación por las normas de carácter adjetivos y no sustantivos. Que en cuanto a lo afirmado en el particular tercero de ese mismo punto I.A., la formalizante señala, que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, determino la positiva aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria a la relación contractual surgida del contrato de promesa bilateral de compra venta, estableciendo un criterio que debe ser acogida por los jueces de instancia; lo que esto totalmente falso, pues la Sala, en ninguna parte de sus sentencia, estableció lo que señala la accionante; declaro la falta de jurisdicción del poder judicial; me pregunto la recurrida en algún momento estableció que el poder judicial en caso que fue sometido a conocimiento de la Sala, si tenía Jurisdicción, pues no, entonces donde esta la sujeción de la recurrida al criterio establecido por la Sala; la respuesta, en ninguna parte; entonces cual fue el criterio que la recurrida desacato de la Sala Política Administrativa, para que haya vulnerado el principio de expectativa plausible, la respuesta ninguno; por lo que solicito que esa denuncia sea desecha por esta alzada. Que en este orden de idas, me permito ir un poco mas allá; la pretensión de la presente causa, esta circunscrita a el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA; pero pareciera por todos los alegatos de la accionante que se tratase de una pretensión de NULIDAD DE CONTRATO, por incumplimiento de lo regulado por la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; pues a lo largo de la alegaciones de la accionante, desde su inicio en el escrito libelar, así como los subsiguientes, aluden es a la falta de aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; pero ampliare este punto, en el desarrollo del análisis de los vicios denunciados, ya que siempre guardan relación con la insistencia en la aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en la relación contractual que los une con mi representada. Que denuncia la formalizante la desaplicación por parte de la Jueza de instancia que antecedió a esta alzada, de los artículos 1, 3, 12, 14, 18, así como las disposiciones transitoria de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; fundamente su denuncia en lo establecido en la recurrida cuando en ella se señala que mi representada no estaba en la obligación de cumplir con el ordinal tercero (3°), ordinal quinto (5)°, ordinal octavo (8°) , ordinal noveno (9) del artículo 14; artículos 12, 18, la disposición transitoria tercera de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Que tal y como lo señalo la formalizante, la jueza de instancia, considero, y así lo estableció en la sentencia que profirió, que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria ni es fuente inmediata de las obligaciones sustantivas en la relación contractual celebrada entre el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ y la sociedad mercantil LA LADERA C.A., y en consecuencia no estaba obligada a cumplir con el ordinal tercero (3°), ordinal quinto (5)°, ordinal octavo (8°) , ordinal noveno (9) del artículo 14; artículos 12, 18, la disposición transitoria tercera de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; lo que fundamento en el hecho de que la relación contractual entre los litigantes, nació en forma verbal en el año 2007, y por cuanto la Ley Contra la Estafa inmobiliaria entro en vigencia con posterioridad al nacimiento del contrato, la misma no debería regir las obligaciones sustantivas derivadas de la referida contratación. Que se hace oportuno, como colorario, y en defensa de lo establecido por la recurrida, al señalar que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, no es fuentes inmediata de las obligaciones sustantivas que rigen la relación contractual que une a las partes del presente proceso; hacer referencia a lo siguiente; en tal sentido tenemos que según la fuentes de la obligaciones, están se clasifican en contractuales y extracontractuales, así pues que las obligaciones contractuales son aquella cuya fuente directa e inmediata es el contrato, en tal sentido este es la principal fuente de las obligaciones; mientras que las obligaciones extracontractuales son aquellas cuyo fuente directa e inmediata es la ley, como es el caso de las obligaciones que surgen con motivo, al hecho ilícito, articulo 1.185 al 1.196 del Código Civil (CCV); la gestión de negocios, artículos 1.173 al 1.177 CCV; el pago de lo indebido, artículos 1.178 al 1.183; el enriquecimiento sin causa articulo 1.184 CCV; el abuso de derecho segundo aparte de articulo 1.185 CCV. Que siendo que la pretensión que da origen a la presente causa es contentiva de la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, celebrado por las partes litigante; es evidente que la obligaciones sustantivas en la relación contractual su fuente directa inmediata es el contrato celebrado por las partes, y que en todo caso la ley especial que lo pudiera o no regir, es fuente mediata. Pues en la relación contractual es regida por el principio de autonomía de la voluntad de las partes, cuyo límite es el orden público o una disposición expresa en la ley, y es allí donde la ley es fuente mediata del la relación contractual. Que la denuncia versa sobre la desaplicación por parte de la recurrida de los artículos 1, 2, 3, 12, 14, 18 y Disposiciones Transitorias de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; en tal sentido se hace necesario señalar lo regulado en los artículos de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria cuya falta de aplicación se denuncia, así tenemos lo siguiente: a) El Artículo 1 establece el objeto de la ley; b) El artículo 3 establece el ámbito de aplicación de la ley; c) El artículo 12 hace referencia a la obligatoriedad para el constructor, contratista, promotor de constituir una fianza bancaria de fiel cumplimiento otorgada por una entidad financiera; d) El Articulo 14 hace mención a los requisitos que deben cumplir los contratos o documentos equivalentes regulados por la Ley, que celebren las personas naturales o jurídicas e) El artículo 18 este regula la prohibición de las rescisiones unilaterales, y la obligatoriedad de la autorización del ente administrativo para las pretensiones de extinción del contrato; f) Las Disposición Transitoria Tercera establece que el constructor, promotor, productor o contratista de un proyecto de venta y preventa de viviendas, tendrá un lapso de sesenta días para registrarse ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, así como adecuarse a la presente Ley. Que establecido lo anterior, y atendiendo a la denuncia de la formalizante, la falta de aplicación de las normas legales arriba mencionadas; a los efectos de verificar la procedencia o no del lo denunciado; cabe preguntarse ¿ Cuál es el thema decidendume de la presente causa; entendido este como la cuestión sobre la que el sentenciante se pronunciará en la parte resolutiva; así tememos que en el proceso civil se encuentra regido por el principio dispositivo, en virtud del cual las partes son las encargadas de fijar el alcance y contenido de sus pretensiones, y que la actividad permite demarcar el perímetro del thema decidendum. Que la pretensión de la esta litis esta circunscrita al cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, celebrado por las parte litigantes; mediante la cual pretende el accionante que mi representada cumpla con otorgarle el documento definitivo de compra- venta, del inmueble prometido en venta; defendiéndose mi representada ante tal pedimento, en el hecho cierto de que el accionante no cumplió con los pagos a los que se obligo en el contrato; quedando así trabada la litis; lo que corresponde al sentenciador es verificar la procedencia o no de la demanda, atendiendo a lo alegado y probado en autos; en este sentido el Tribunal tendrá que analizar el acervo probatorio a fin de verificar por una parte si el actor logar probar sus afirmaciones; y por la otra si la defensa de la demandada, en relación a la falta de pago es cierta o no; sobre los resultados de este análisis, versara el dispositivo del fallo; que fue precisamente lo que hizo la sentenciadora de la primera instancia; quedando demostrado que el accionante no cumplió con sus obligaciones contractuales de pagar oportunamente las cuotas, como parte del precio de la futura venta, declaro sin lugar la demanda. Que mas allá de que si la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, era fuente inmediata o no de las obligaciones sustantivas emanadas del contrato que vincula a las parte; en el supuesto negado que si lo fuera; cual es la relevancia en la sujeción a las normas denunciadas como no aplicada; o es que a caso la pretensión de esta litis en la Nulidad del Contrato, por no ajustarse a la referida ley, pues no lo es; o es que acaso es una denuncia contra mi representada por no adecuarse a la referida ley, tampoco; de paso estas denuncia escapan de la esfera del conocimiento del Órgano Jurisdiccional, ya que sus conocimiento y sustanciación le compete al Órgano administrativo señala en la referida Ley. Que en base a lo anterior, se puede determinar que la recurrida no está viciada por la falta de aplicación de las normas mencionadas, por la formalizante; ya que el thema decidendum de la presenta causa no versa sobre un asunto, en el cual la procedencia de o no de la demanda, dependiera de la aplicación de los referidos artículos de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Toda vez que cuando la recurrida señala que la Ley de Estafa Inmobiliaria no es fuente inmediata del las obligaciones sustantivas que emergen del contrato, lo hace en referencia a lo alegado por la demandante en su escrito libelar; ya que es su obligación pronunciarse sobre todas las alegaciones efectuada por las partes; en este sentido la jueza en la recurrida, dando respuesta a lo alegado por la accionante; analizo la temporalidad de formación del contrato y temporalidad de la entrada en vigencia de la referida ley; declaro lo antes mencionado; pero insisto, aunque la recurrida haya establecido lo contrario; es decir que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria si era fuente inmediata de la obligaciones contractuales; esto en nada hubiera afectado lo decidido, pues lo pretendido no guarda relación alguna con las aplicación o no de referidas normas denunciadas como no aplicadas. Que en un reflexivo análisis, de los alegatos de la parte accionante en su escrito libelar para fundamentar su pretensión; en el cual como ya se dijo lo que pretendía era que mi representa cumpliera con el contrato entre ellos celebrado; aspirando la firma del contrato definitiva de venta. Que admite que en el año 2007, pacto con mi representada en forma verbal, un contrato de opción de compra venta, el cual tiene por objeto inmueble descrito en el libelo; así mismo admite que desde ese momento, fue pactado el precio de la futura venta, a saber la cantidad de Un Millón Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares; lo cual demuestra que la relación contractual que une a las partes en presente proceso inicio en el año 2007. Que en ese mismo orden y dirección, alega la accionante que, según sus dichos, el contrato fue redactado en forma leonina, desproporcionada en fragante contravención con la norma jurídica aplicable para la fecha; pero que como no contaba con un instrumento escrito que ampara la negociación en curso no tuvo otra opción que suscribirlo. Es evidente que la accionante con estos dichos pretende insultar la inteligencia del Órgano Judicial pues es que acaso los contratos verbales no son recocido por nuestro derecho positivo; por qué si el documento que suscribió le parecía tan desfavorables para sus derechos e interese, los firmo, ¿Quién lo obligo?, el hecho de que su contratación era verbal, es ilógico, pues es bien sabido que los contrato verbales, una vez demostrada su existencia, tiene la misma fuerza legal que uno escrito; evidentemente lo suscribió por estar de acuerdo en cada uno de lo establecido en el referido documento. Que puede observarse en su escrito libelar, después de alegar lo antes señalado; sigue su exposición con una series de alegatos tendientes a atribuirle a mi representada el incumplimiento de la relación contractual que los vincula, fundamentándose en que mi representada según sus dichos, incumplió con lo establecido a la Ley Contra estafa inmobiliaria; tales como modificaciones inconsultas, falta de revisión y aprobación del contrato por el Ente Administrativo, ausencia de fianza, falta de inscripción de la constructora en el registro administrativo, sobre proposición de plazos en forma desproporcionada. Que lo largo de los planteamientos que realizó el acciónate, lo más sorprendente es el hecho, que el mismo pretende excepcionales del incumplimiento de su obligación contractual en que incurrió, al no pagar el precio de la futura venta en los términos acordados y aceptados por él; alegando que las supuestas infracciones cometida por mi representada, según sus dichos, justificaron legalmente que ella no continuara con el cronograma de los pagos; aunque ilógico y fuera de todo conocimiento jurídico. Que el accionante, convencido como esta que la Ley Contra la Estafa inmobiliaria, rige la relación contractual que lo une con mi mandante, y si se vio tan afectado en sus derechos por la presuntas infracciones que aduce cometió mi representada; lo que según él le creó un estado de incertidumbre y vulneración de sus derechos; por qué entonces a tal vulneración de sus derechos como lo dice, no se amparo en la Ley Contra Estafa Inmobiliaria, y formulo la denuncia por ante el Órgano Administrativo competente, de las supuestas infracciones cometidas por mi representante. Que resulta totalmente ilógico el proceder de la accionante, pues conociendo la tan mencionada ley, por qué entonces, no procedió en defensa de sus derechos, que según él fueron gravemente lesionados; y no acudió por ante el Órgano Administrativo, que de paso en el competente para ello, y formulo su denuncia; tomando en cuenta que según sus dicho, desde el mismo momento que suscribió el documento, a saber, el 02 de octubre de 2012, se les vulneraron sus derechos; por el contrario se quedo inerte; pero si después de cuatro años pretende acudir a la vía jurisdiccional para demandar el cumplimiento de un contrato, que como él mismo lo admitió incumplió por no pagar las cuotas respectivas, pretendiendo solapar y justificar su incumplimiento, ante este órgano el jurisdiccional; con planteamientos y denuncias por violación de las normas contenida en la Ley Contra la Estafa inmobiliaria; que como repito su conocimiento esta atribuido por la referida Ley, a un Órgano administrativo; a saber, Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular; el cual mediante un procedimiento administrativo, de conformidad con lo establecido en el citado artículo 27 de la ley, será el competente para declarar si hubo o no violaciones a la Ley, es tanto así que la misma ley establece en su artículo 40, cuales son las sanciones que impondrá el órgano administrativo, si verificara en el procedimiento administrativo, las violaciones denunciadas. Que el accionante, en su escrito libelar, astutamente hizo un hibrido; el pretende el cumplimento de un contrato, haciendo uso del órgano jurisdiccional, que efectivamente es el que tiene jurisdicción para sustanciar y decidir el asunto; pero todos sus alegatos y peticiones los fundamenta en un supuesto incumplimiento de las normas contenidas en la Ley de Estafa Inmobiliaria, lo que es del conocimiento sustanciación y decisión de un Órgano Administrativo; que solo si estuviésemos en sede Contencioso Administrativo, y en el caso que se hubiese solicitado la nulidad de una resolución emitida por el órgano administrativo, tuviese jurisdicción el Poder Judicial; de lo contrario el único ente que se puede pronunciar sobre las violaciones o no de la alguna norma de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, es la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular. Que en el marco de las consideraciones anteriores, no obstante a que esta representación comulga con el criterio establecido de la recurrida, referido a que la Ley Contra la Estafa inmobiliaria no es fuente inmediata de las l obligaciones sustantiva que emergen del contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda; en un supuesto hipotético, que esta alzada acogiera un criterio contrario, es decir, que considere que la referida Ley si debe aplicarse a la relación contractual; en el normativo de la Ley Contra Estafa Inmobiliaria, no existe articulo alguno, que excepciones a comprador de no pagar el precio de la venta, porque el constructor haya incumplido con alguno de los artículo de la ley; al contrario en ella se establece un mecanismo de denuncia y determina cuales son las sanciones a aplicar, pero no excepcional a comprador del cumplimiento de sus obligaciones. Que por lo tanto no puede considerarse ni determinarse que el incumplimiento en el que incurrió la parte actora, que como se ha dicho, fue admitido por este, sea un incumplimiento justificado; por el contrario fue culposo; y con esta actuación en sede jurisdiccional, hasta doloso; toda vez que se pretende aprovechar dolosamente, de la protección que brinda la ley, aquellos compradores que realmente si se les vulnera sus derechos; en mas mi representada siempre ha actuado de buena fe; prueba de ello, es la suscripción del documento de 2012; venían con un contrato verbal, que aunque reconocido por nuestro ordenamiento jurídico, quien lo quiere hacer valer tiene la carga de demostrar su existencia, no siendo la prueba de su existencia, tan fácil como la que da la escritura; sin embargo mi representada firmo el documento; se pudo haber negado; y dejarla la carga de la prueba al accionante; y no lo hizo; pues su intención siempre fue de cumplir con las obligaciones nacidas del contrato verbal; por sus máxima de experiencia, Usted debe saber que es así. Que se puede observar claramente las contradicciones en que incurre la accionante, para justificar su incumplimiento, que como dije no solo es culposo, sino doloso; cabe agregar para sustentar lo que afirmo, lo siguiente; el acciónate no deja repetir, desde su escrito libelar hasta en sus escritos subsiguientes; que él pago las primeras cuatro cuotas pero que ante la incertidumbre en que estaban sus derechos, por el supuesto incumplimiento de mi representa por no cumplir el contrato con lo establecido en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; el no cumplió con el cronograma de pago, es decir no pago las cuotas faltantes; pero resulta que él le dio un cheque a mi cliente para el pago de la quinta cuota; resultando que el referido cheque no tenia fondo; lo que está perfectamente demostrado, pues en el expediente sustanciado por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Mediadas del Municipio Mariño de este estado; que cursa en estas actuaciones en copia certificada, esta anexa una Inspección Judicial solicitada por mi representada y evacuada por el referido Tribunal; en la cual se constancia que el cheque Nro 19816164, correspondiente a la cuenta corriente Nro 0128-0011-80-1100991353, cuyo titular en el ciudadano JESUS BRUZUAL LAREZ, aquí parte demandante, a favor de la empresa Constructora LA LADERA C.A.; para la fecha que se presento al cobro no tenia fondos; (ver folios del 249 al 279 de la segunda pieza del presente expediente). Entonces, visto lo anterior, cabe preguntarse; ¿El accionante no cumplió con su obligación de pagar las cuotas faltante, porque se sentía vulnerados en sus derechos? evidentemente que no; al punto de dar un cheque sin fondo; cual no fue demandado, que dice de la buena fe de mi representada; porque esta pudo ejercer una acción penal por emisión de cheque sin fondo, o no? Sin embargo fue burlado en su buena fe, porque cuando le exigía el cobro al accionante, este siempre burlo su confianza, pues le daba unas series de excusas, contrarias a los que hoy en esta demanda explana. Que por las consideraciones anteriores; debe ser desechado los alegatos del accionante, pues su incumplimiento fue culposo; y no tenía ninguna causa legal como así lo manifiesta, para dejar de cumplir con su obligación de cumplir oportunamente con el cronograma de pago al que se obligo en el contrato celebrado con mi representada; por lo que su demanda de cumplimiento de contrato no puede prosperar. Que otras de la contradicciones en la que incurre, lo constituyen sus dicho, cuando alega que esta exencionado de cumplir con el cronograma de pago al que se obligo; por la excepción del contrato no cumplido; es decir, insistiendo en que mi representada no ha cumplido con lo establecido en la Ley Contra Estafa Inmobiliaria; y por eso el se considera justificado su falta de cumplimiento en el pago; entonces si a lo largo de este procedimiento insiste en que mi representada persiste en tal incumplimiento; porque ahora pretende el cumplimiento del contrato; y consigna un cheque, no solo por lo que debería pagar en al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; dando cumplimiento a la Sentencia de la Sala Constitucional; sino que le adiciona las cantidades que con anterioridad debió pagar; si incite, como ya dije, que mi representada no ha dado cumplimiento a la ley; por qué está pagando ahora lo que tenía que pagar; en que ha cambiado la circunstancia; son alegatos carente de asidero jurídico, para justificar su incumpliendo; que repito es injustificado. Que alega la formalizante que la Jueza que profirió la sentencia que aquí se apela, aplico dos normas jurídicas con supuestos y efectos que se excluyen entre sí, que impregna al fallo de contradicción; y a tal efecto manifiesta que la en la recurrida señala lo siguiente “... la parte actora durante la secuela probatoria no demostró la existencia de obligación, con ello incumplió la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, lo cual conlleva a determinar que las pretensiones del actor carecen de sustento legal y que, por ende, la presente demanda debe ser rechazada. Y asi se decide..” y en el párrafo siguiente expresa “...debe ésta juzgadora declarar procedente y con lugar la excepción o defensa del contrato no cumplido o non adipletis contractus opuesta por la demandada...” Que cabe destacar que las sentencia al igual que los textos normativos, deber ser analizados concatenado todo su contenido; utilizando un método lógico; en el caso de las leyes, el elemento sistemático permite interpretar la ley atendiendo a las conexiones de la misma con la totalidad de su contenido; en el caso de las sentencia la misma debe ser analizada atendiendo a todo lo establecido por el sentenciador durante el desarrollo del fallo; en tal sentido, en el caso que nos ocupa se evidencia que la jueza que profirió el fallo. Que aunado a lo antes trascrito, en la sentencia objeto del recurso de apelación que aquí se sustancia; la sentenciadora analizo las condiciones y regulación del contrato del cual la parte accionante pretende su cumplimento; en atención a lo anterior es evidente que la sentenciadora considero demostrada la existencia del contrato objeto de la pretensión de cumplimiento; por lo tanto es evidente que lo señalado por el accionante, referido a que en la recurrida se estableció que el demandante no cumplió con la existencia de la obligación; fue un error material de la sentencia, ya que de todo el contenido de la misma se desprende que la jueza de la primera instancia determino que el actor no cumplió con la carga de demostrar el cumplimiento de su obligación, a saber el pago a que se obligo contractualmente; por lo que solicito que la presente denuncia sea desechada. Que en lo tocante a esta denuncia, la formalizante manifiesta que la jueza que profirió la recurrida malinterpreto la naturaleza y alcance del artículo 1.168 del Código Civil referente a la excepción del contrato no cumplido; así mismo manifiesta que ella sostiene la improcedencia de esta excepción, por cuanto fue según sus dichos malograda por la recurrida; en relación a lo alegado esta representación disiente de lo denunciado; no obstante en el caso que esta alzada consienta el criterio plasmado por la accionante en relación a la excepción opuesta; en necesario destacar a esta alzada, que en el escrito de contestación, consta otras defensa opuestas, la cual están contenida en los Capítulos IV, que se titula Del Incumplimiento Del Contrato Por Parte Del Demandante Que Le Impide El Ejercicio De La Acción De Cumplimiento De Contrato y el Capitulo V, que se titula De La Naturaleza Del Contrato Suscrito Y De La Improcedencia De La Acción Ejercida De Cumplimiento De Contrato. Que en el desarrollo del CAPÍTULOS IV, DEL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DEL DEMANDANTE QUE LE IMPIDE EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; alegue el incumplimiento culposo en el cual incurrió el accionante, por no cumplir con las obligaciones contractuales a las que se obligo, toda vez que no efectuó el pago de las cuotas 4ta y 5ta, hecho este que fue admitido por el acciónate; en ese sentido fundamente esta a defensa, que por cuanto esta demostrado el incumplimiento por parte del demandante; emerge de forma indiscutible que el presupuesto sustantivo para no poder el demandante proponer la acción de cumplimiento; ya que quien pide la ejecución de una obligación tiene que demostrar haber cumplido con la suya; de lo contrario no puede pedir la ejecución del contrato; y en consecuencia solicite que la presente pretensión de cumplimiento no puede prosperar; pedimento que ratifico en este acto. Que tal y como se evidencia del escrito de contestación, en el desarrollo del CAPÍTULOS V, DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO SUSCRITO Y DE LA IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN EJERCIDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; se hizo referencia al lo establecido en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil; fundamentando como defensa de esta defensa; que la acción de cumplimiento propuesta por el accionante, a saber, el cumplimiento del contrato; solo debe prosperar cuando el que pide el cumplimiento del contrato haya cumplido con su obligación; lo que no paso en el caso de marra, toda vez que el demandante, tal y como quedo plenamente demostrado en autos, por haberlo admitido así el mismo acciónate; motivo por el cual solicite y ratifico, que la pretensión del demandante, atinente a que se le transfiera la propiedad del inmueble prometido en venta, no puede prosperar, por cuanto este no cumplió con su obligación contractual; lo que le impide el derecho de pedir el cumplimiento del contrato por parte de mi representada. que como puede observarse, la formalizante afirma que en la presenta causa se cumplen con todos los extremos que exige la ley para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato solicitado por la accionante; y al efecto señala los requisito de procedencia; estableciendo lo siguiente. 1.- La existencia de un contrato bilateral del cual deriven las obligaciones: en tocante a este requisito conviene esta representación que en la presente causa se cumple con el mismo; ya que quedo plenamente demostrado la existencia del contrato que vincula a las partes; el cual fue celebrado en forma verbis en el año 2007; quedando en esa misma fecha acordada las condiciones que lo regirían; las cuales fueron asentada en un documento suscrito en forma autentica por las partes el 02 de octubre de 2012; lo cual quedo también plenamente demostrado; por haberlo admitido así ambas partes. 2.- Que el actor cumplido, prometa cumplir o esté justificado para haber cumplido: En relación a este particular, cabe agregar que el accionante reconoció que no cumplió con su obligación; insistiendo en que está justificado legalmente para ello; lo que es totalmente falso; este invoca que su incumplimiento está justificado por el incumplimiento del mi representada en cumplir con lo establecido en la Ley de Contra la Estafa Inmobiliaria; pretendiendo que la juzgadora de esta alzada se pronuncio sobre dicho incumplimiento; pues como ya dije este órgano Jurisdiccional no tiene jurisdicción para pronunciarse sobre el incumplimiento o no de la Ley de Estafa Inmobiliaria, pues escapa de la esfera de su conocimiento. Que en tal sentido habiendo incurrido la acciónate en un incumplimiento injustificado de las obligaciones que emerge del contrato, no le nace el derecho para pedir el cumplimiento del mismo. Toda vez que tratándose, como en el caso, de contratos que impliquen derechos y obligaciones recíprocas entre las partes, para que proceda la acción de cumplimiento de contrato a una de las partes para exigir de la otra el cumplimiento total, es necesario que la demandante justifique hallarse previamente al corriente en el cumplimiento de las obligaciones que le corresponden conforme al contrato; lo que no ocurrió en la presente causa. Que en este orden de ideas, tanto la doctrina como la jurisprudencia han sido contestes en sostener que cuando se trata de la existencia de un “contrato bilateral”, esto es, de un contrato en el cual cada una de las partes está obligada a ejecutar ciertas prestaciones a favor de la otra parte encontrándose esas recíprocas obligaciones en una relación de interdependencia entre sí; quien pretenda el cumplimiento del contrato deber haber cumplido con la suya. 3.- Que el demandado haya incumplido sin justificación; en cuanto a este requisito, ratifico lo alegado en cuanto a que mi representada no ha incumplido con ninguna de las obligaciones sustantivas pactadas y establecidas en el contrato cuyo cumplimiento se le exige. Que finalmente esta representación considera, que la sentencia que aquí se recurre, fue dicta ajusta a derecho; el Tribunal se pronunció sobre todo lo alegado por las partes litigantes, atendiendo a las pretensiones deducidas y a las defensas opuestas; analizando todo el material probatorio; dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; motivo por el cual muy respetuosamente solicito a esta alzada sea confirmada la recurrida. PUNTO DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO. CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL OPUESTA COMO DEFENSA DE FONDO DE CONFORMIDAD CON EL ARTÍCULO 361 EJUSDEM. En este sentido, aprecia este Juzgado, que los apoderados judiciales de la parte demandada sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A., han opuesto, la cuestión previa extintiva, contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente, debe iniciar este tribunal, el conocimiento de la misma, lo cual pasa analizar de la siguiente manera. El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 11°, dispone: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …omissis… 11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…” La cuestión previa opuesta se encuentra tipificada en el grupo de las atinentes a la acción; al respecto el Dr. Arístides Rengel Romberg, en su libro “Tratado de Derecho Procesal Civil”, Tomo III, señala: “…cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decido que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción…” En virtud de lo anterior, se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 341 ejusdem, que prevé: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”. Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa: “… el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda. En este orden de ideas, considera necesario este Tribunal traer a colación, la Sentencia de la Sala Político Administrativa Nº 00353 de Sala, expediente Nº 15121 de fecha 26 de febrero de 2002, que señala lo siguiente: “…la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca ?expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que ?en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. (...) el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…” Ahora bien, pasa este Tribunal al estudio de la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración la jurisprudencia parcialmente transcrita, la cual este Tribunal acoge y aprecia en su integridad. En este sentido, los apoderados judiciales de la demandada oponibles de la cuestión previa señalan lo siguiente: Que es indudable que no estado concluida la vía administrativa que se inició en fecha 1° de agosto de 2014, por la denuncia efectuada por la parte actora, el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ ante la Dirección General de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras del Ministerio del Poder popular para Hábitat y Vivienda fundamentada en el artículo 27 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, no está autorizado este Tribunal para sustanciar y decidir la demanda propuesta por éste contra nuestra representada CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., es decir, está prohibida por la ley la admisión de la acción de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de venta, en virtud del contenido de la disposición transitorio primera de ley en referencia. En este sentido, la parte demandante en su demanda primigenia y posterior reforma, indicó como fundamento de derecho el artículo 1.160 del Código Civil, alegando el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrito ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado, anotado bajo el nro. 22, Tomo 157, y que se protocolice el documento de compra-venta definitivo del inmueble destinado a vivienda distinguida con las letras y números TH-3, del Conjunto Residencial La Ladera. Así las cosas, al constituir el objeto principal del presente juicio una acción de Cumplimiento de Contrato, resulta oportuno hacer referencia al contenido del artículo 1.167, ejusdem, el cual dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, La referida norma consagra de manera inequívoca que si en una relación contractual una de las partes incumple su obligación la otra puede acudir al órgano jurisdiccional en busca de la tutela de su derecho. Respecto a la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta observa esta sentenciadora que para la procedencia de la cuestión previa opuesta, presupone la existencia de una disposición legal que limite o impida su ejercicio de manera expresa. Cabe destacar que todo lo que limite el derecho de accionar, el derecho a la defensa o a la tutela judicial efectiva, es de interpretación restrictiva, es por esta razón que la procedencia de la cuestión previa a que se refiere el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, requiere que se esté en un caso de prohibición expresa de la ley de admitir la acción propuesta, y no que sea necesario analizar las distintas posiciones doctrinarias para determinar si se admite o no la acción incoada, ya que ello corresponde al juzgador al momento de dictar la sentencia definitiva. En este sentido, los apoderados judiciales de la parte demandada sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A., opone como fundamento de la cuestión previa, que, no estado concluida la vía administrativa que se inició en fecha 1° de agosto de 2014, por la denuncia efectuada por la parte actora, el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ ante la Dirección General de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras del Ministerio del Poder popular para Hábitat y Vivienda fundamentada en el artículo 27 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. Ahora bien, en fecha 30 de abril de 2.012, mediante gaceta oficial nro. 39.912, se promulgó la ley Contra la Estafa Inmobiliaria la cual tiene por objeto, establecer un conjunto de normas, dirigidas a controlar, regular, y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera que sea su denominación contractual, mediante el empleo de artificios de engaños e incumplimiento, sancionando el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines. La referida en su artículo 18 establece: “No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitad.” Conforme a lo previsto en la normativa citada, los contratos cuyo objeto sea la venta o preventa de inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren en proceso de construcción o aún no construidos, no podrán ser rescindidos unilateralmente por los constructores, contratistas, productores o promotores, a menos que se verifique el incumplimiento o falta de pago del comprador; toda vez que, será la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la encargada de decidir, a través de un procedimiento administrativo, sobre la terminación del contrato, OTORGANDO O NEGANDO EL AVAL . Sobre este punto la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia nro. 00039 de de fecha 21 de Enero de 2.016, estableció: “…En este orden de ideas, considera necesario la Sala Político-Administrativa traer a colación el artículo 1° de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, que dispone lo siguiente: “Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificio de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”. Sobre el contenido de la norma transcrita, esta Sala en sentencia N° 00761 del 29 de mayo de 2014, señaló que lo pretendido por el aludido instrumento normativo es impedir que los eventuales compradores suscriban contratos desprovistos de controles en los que se incorporen cláusulas leoninas, que estipulen condiciones asimétricas, que los hagan inejecutables y que, en definitiva operen en detrimento de los adquirientes. Asimismo, aprecia este Máximo Tribunal que el artículo 18 eiusdem contempla lo siguiente “Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”. (Destacado de la Sala). Como bien lo estableció esta Sala Político-Administrativa, mediante la aludida sentencia N° 00761, publicada el 29 de mayo de 2014, para que los constructores, contratistas, productores y promotores de vivienda “puedan ser liberados de su obligación, deben pedir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la terminación del contrato que deberá ser avalada por ésta. Ello supone, la inclusión en la norma de un trámite que exige la sustanciación de un procedimiento en sede administrativa para dar por finalizado un contrato por rescisión”. Asimismo, en el aludido fallo se advirtió conforme a lo previsto en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria que si una de las partes pretende rescindir un contrato celebrado sobre un inmueble en construcción o aún no construido deberá acudir ante “un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada”. (Destacado de la sentencia N° 00761 del 29 de mayo de 2014)…” De la sentencia parcialmente transcrita se evidencia el trámite de un procedimiento administrativo cuando los constructores, contratistas, productores y promotores de vivienda requieran ser liberados de su obligación contractual, el cual deberá ser tramitado ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Ahora, en el caso de marras, se observa que la pretensión del demandante es el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrito entre los sujetos que conforman el presente juicio, y cuyo objeto es una vivienda – en construcción- distinguida con las letras y numero TH-3 del Conjunto Residencial La Ladera, ubicado en el sector “R” de la Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta. Es evidente pues, que el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria antes citado, trae consigo una prohibición expresa de admitir las acciones de recisión de los contratos de compra-venta de inmuebles destinados a vivienda que se encuentren en etapa de construcción, cuando tal acción es solicitada por los constructores, contratistas, productores o promotores, alegando incumplimiento o falta de pago del comprador, sin que antes tal acción sea avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Por consiguiente, al tratarse el presente juicio de un cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, en el cual se solicita el otorgamiento del documento público de compra-venta definitivo del inmueble arriba señalado, se concluye que la presente acción esta fuera del ámbito de aplicación del artículo 18 tantas veces indicado de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, por cuanto el procedimiento administrativo indicado en la referida norma, va dirigido a los constructores, contratistas, productores o promotores, que pretendan rescindir de los contratos unilateralmente, alegando incumplimiento o falta de pago del comprador. Es por todo lo que en apego, a los hechos y el derecho expuesto que esta Juzgadora declara Sin lugar la Cuestión previa opuesta por la parte demandada, es decir la contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como será indicado en forma concisa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se establece. PROCEDENCIA DE LA ACCION.- Determinados los límites de la controversia y analizados los medios probatorios aportados al proceso, debe esta jurisdicente pronunciarse sobre el recurso de apelación intentado por la parte actora, y en este sentido debemos referirnos a que, la apelación como medio de gravamen típico está relacionado con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual se supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias tiene mejor probabilidad de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia delimitada por la pretensión deducida en el libelo de demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público, motivo por el cual no pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia. En este sentido, es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que correctamente interpretado, significa esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte, que el juez debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos. De allí que la formación del material de conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez de tal forma que no puede en su sentencia referirse a ciertos hechos distintos a los alegados por aquellas. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tiene la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios. De tal forma, que en el caso bajo estudio en virtud del sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, la carga de la prueba le corresponde al actor, dado que la parte demandada negó en cuanto a los hechos, la expresada acción de cumplimiento de contrato; en este sentido aquél debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestran de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos. En este sentido es importante destacar al respecto que el cumplimiento del contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, concibiéndose el mismo como un acuerdo de voluntades entre dos a más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (art. 1133 Código Civil). Así mismo, el Código Civil define al contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vinculo jurídico, cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; por otra parte, también regla el señalado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución al menos que la otra parte no cumpla con la suya de conformidad con el artículo 1.168 de la Ley Sustantiva. Precisado lo anterior, advierte esta alzada que es claro el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Para el autor PALACIOS HERRERA, la frase: “El Contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes. Debe recordarse, que el propio filósofo A., definió el contrato como una ley particular que liga a las partes. Sabemos pues, que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente el contrato, debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento de la parte que no ha ejecutado en forma debida su obligación. En este mismo orden de ideas se tiene que el artículo 1.264 ejusdem, establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; el cual se complementa con el artículo 1.267 ejusdem, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Como se evidencia del contenido de ambas disposiciones legales, en ambas se establece lo concerniente al sistema de responsabilidad del deudor por el simple hecho del incumplimiento de la obligación contractual, las cuales igualmente se complementan con el artículo 1.160 del mismo Código Sustantivo Civil, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”. Así pues que es evidente que desde el momento en que un contrato no tiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligadas a observar la ley, al punto de que si una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los tribunales y pedir, ya el cumplimiento forzoso de la convención, ya la resolución del mismo. En suma de lo señalado se tiene que los contratos no pueden ser revocados por la voluntad unilateral de una de las partes, sino por mutuo acuerdo, ya que los mismos se asimilan a leyes de carácter privado, cuyo cumplimiento es obligatorio desde todo punto de vista, a menos que existan motivos que justifiquen su inobservancia, como por ejemplo que opere la excepción del contrato no cumplido contemplada en el artículo 1.168 ejusdem, o alguna de las causales eximentes de responsabilidad civil. Por su parte el artículo 1.168 del Código Civil, que señala que “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”. Ahora bien, la excepción de contrato no cumplido o o non adimpleti contractus, requiere para su procedencia las siguientes condiciones: 1) debe tratarse de un contrato bilateral, en el que ambas partes tienen obligaciones recíprocas; 2) debe tratarse de un incumplimiento culposo de la obligación, y 3) el incumplimiento culposo debe ser de importancia, o estar referido a una obligación principal del contrato. Estudiadas las actas procesales se desprende que la demanda fue incoada con el objeto de que la contraparte, ya identificada cumpla con el contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 02 de octubre de 2012 ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, el cual quedó anotado bajo el No.22, Tomo: 157 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, mediante el cual se prometió la construcción de un inmueble distinguido con las letras y numero TH-3 del Conjunto Residencial La Ladera, ubicado en el sector “R” de la Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, por el precio total de UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.1.650.000.000) hoy reconvertidos en dieciséis MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SOBERANOS, (Bs.S.16.500), que se pactó pagar de la siguiente forma: 1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000, oo) el día 07 de marzo de 2008; 2) la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000, oo) el día 25 de febrero de 2008; 3) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) el día 26 de abril de 2012; 4) la cantidad de CIEN MIL BOLIVRES (Bs. 100.000,oo) el día 30 de julio de 2012; 5) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,oo) el día 30 de agosto de 2012; 6) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) el día 30 de noviembre de 2012; y, 7) la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) al momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante la Oficina de Registro Publico respectivo. Que el plazo establecido para ejercer el presente Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, era de DIECIOCHO (18) MESES continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento. Así mismo, es expresamente convenido que LA PROMOTORA, notificaría a EL PROMITENTE COMPRADOR, por lo menos con veinte (20) días continuos de antelación, la fecha, hora y lugar en que se verificara la protocolización del documento definitivo de compra-venta, y con fundamento en los hechos destacados reclama en el libelo que se cumpla con el contrato y en consecuencia, protocolice a su favor el documento de compra-venta definitivo del inmueble identificado en el contrato; y por su parte la empresa accionada, representada por su apoderado judicial, abogados ALFREDO MILLAN GUZMAN y ALFREDO MILLAN HERNANDEZ, rechazaron la demanda alegando que el demandante sólo pagó a su representada la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), es decir suma que representa las cuotas 1, 2, 3, y 4 a que se refiere la cláusula TERCERA del contrato, que la misma no canceló las cuotas 5 y 6 y obviamente la 7 como consecuencia del no ejercicio de la opción de compraventa, alegaron además a su favor la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus contemplada en el articulo 1.168 del Código Civil. En el presente caso, se desprende que una vez trabada la litis conforme a la postura asumida por la parte accionada, la misma reconoció que le fueron cancelados la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), correspondientes a las cuotas 1, 2, 3, y 4 del contrato, este Tribunal en acopio a los principios doctrinarios los cuales establecen que los hechos admitidos no necesitan probarse, en consecuencia esta alzada tiene como realizado el pago reconocido por la parte demandada en su contestación a la demanda. Así se establece. Así, en esos términos, quedó planteada la controversia en este asunto, puesto que las partes reconocen la existencia del contrato verbal de compra-venta efectuado a principios del año 2.007, por la adquisición de una vivienda en construcción distinguida con las letras y números TH-3, del Conjunto Residencial la Ladera, así como la celebración del contrato de promesa bilateral de compra-venta, autenticado en fecha 02 de octubre de 2.012, ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, anotado bajo el No. 22, Tomo 157 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida notaria, por el mismo bien inmueble en construcción, pero la demandada difiere en que se le pretenda imputar las causas, únicas y exclusivas de la no ejecución del contrato autenticado, por cuanto la parte actora dejó de cancelar las cuotas 5 y 6 y 7, establecidas en el contrato de promesa bilateral de compraventa, alegando a su favor la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus contemplada en el articulo 1.168 del Código Civil. Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la pretensión propuesta, a tal efecto, observa esta Superioridad que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato denominado “CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, el cual no fue atacado ni desconocido por la demandada, dicho contrato une a los sujetos procesales de este juicio; que en el precitado contrato la parte demandada en este caso LA PROMOTORA, se compromete y obligó a lo siguiente 1) construir un (1) inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas TH-3, el cual formara parte del CONJUNTO RESIDENCIAL LA LADERA, sobre una (1) parcela de terreno de su exclusiva propiedad, situada en el Sector R, de la Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, con un área aproximada de TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTIMETROS CUADRADOS (3.646,20 Mts2) siendo sus linderos y medidas los siguientes: NORTE: En cincuenta y un metro con setenta y nueve centímetro (51,79 Mts) lineales con servidumbre de paso; SUR: En veintinueve metros con dos centímetros (29,02 Mts) lineales con parcela 23; ESTE: En ciento nueve metros con veintidós centímetros (109,22) lineales con la Avenida Aldonza Manrique de la Urbanización Playa el Ángel; y OESTE: En noventa metros con un centímetro (90,01 Mts) lineales con la Vía Aguamiel. 2) Notificar a EL PROMITENTE COMPRADOR, por lo menos con veinte (20) días continuos de antelación, la fecha, hora y lugar en que se verificara la protocolización del documento definitivo de compra-venta. 3) Entregar EL PROYECTO con las especificaciones establecidas en la Memoria Descriptiva y Plano del Conjunto. 4) A obtener la respectiva cédula de Habitabilidad y otorgar el Documento de Condominio con antelación a la entrega de El Proyecto. 5) a preparar toda la documentación necesaria para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta. Así mismo el PROMITENTE COMPRADOR, se compromete y obliga a pagar a LA PROMOTORA:1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00) el día 07 de marzo de 2008; 2) la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1000.000,00) el día 25 de febrero de 2008; 3) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 26 de abril de 2012; 4) la cantidad de CIEN MIL BOLIVRES (Bs. 100.000,00) el día 30 de julio de 2012; 5) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00) el día 30 de agosto de 2012; 6) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 30 de noviembre de 2012; y, 7) la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante la Oficina de Registro Publico respectivo, Igualmente se comprometió a entregar todos los documentos que le sean requeridos por la PROMOTORA, tales como Registro de Información Fiscal (R.I.F), copia de la cédula de identidad y todos aquellos que sean necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, los cuales deberá presentar con un mínimo de diez (10) días de antelación al momento de la firma. Y Pagar todos los gastos que sean requeridos por LA PROMOTORA, para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, tales como; Derecho de registro, gastos de notaria, habilitaciones, traslados, tasa de Hacienda Municipal y honorarios de abogados por redacción y gestiones diversas, los cuales de la única y exclusiva contratación de LA PROMOTORA. Corresponde ahora establecer a esta Juzgadora el lapso de cumplimiento del presente contrato por las partes contados a partir de la firma del documento autenticado. Las partes establecieron en la cláusula CUARTA lo siguiente: “El plazo establecido para ejercer el presente Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, será de DIECIOCHO (18) MESES continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento. Así mismo, es expresamente convenido que LA PROMOTORA, notificará a EL PROMITENTE COMPRADORA, por lo menos con veinte (20) días continuos de antelación a la fecha, hora y lugar en que se verificará la protocolización del documento definitivo de compra-venta.” De lo antes trascrito queda expresamente convenido que la protocolización del documento definitivo de compra-venta, se procedería a celebrar dentro de los DIECIOCHO (18) MESES contados a partir del día 2 de octubre de 2.012. Del texto debe entenderse que la obligación consistió en el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, dentro del los 498 días antes mencionados. Ahora bien, el demandante alega en su libelo de la demanda, que la demandada de autos, no cumplió con su responsabilidad y obligación contenida en los ordinales tercero (3°), quinto (5°), octavo (8°) y noveno (9°) del artículo 14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; así como los artículos 12 y 18 de la referida Ley, y, que no solo le son exigibles a la Constructora La Ladera C.A., las cláusulas del contrato sino también las que se derivan de esa Ley. Por su parte los apoderados judiciales de la demandada difieren en que se les pretende imputar las causas, únicas y exclusivas de la no ejecución del contrato de promesa bilateral de compra-venta, por cuanto el actor solo pagó la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), es decir suma que representa las cuotas 1, 2, 3, y 4, a que se refiere la cláusula TERCERA del contrato; que a todo evento alegan a favor de su representada la retroactividad de la Ley; que La Ley Sobre Estafa Inmobiliaria fue promulgada el 30 de abril del 2012 y ello trae como consecuencia que cuando el demandante JESUS ELOY BRUZUAL, pactó o suscribió CONTRATO VERBIS por el inmueble a que se refiere el mismo contrato suscrito ante Notaria cinco años después del primero celebrado con su representada en FEBRERO DEL 2007, no tiene cabida y menos aplicación en su caso, porque Las leyes en nuestro país no son retroactivas, así lo tiene concebido el artículo 24 de la Constitución Bolivariana de la República de Venezuela; así mismo alegan a favor de su representada la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus, contemplada en el articulo 1.168 del Código Civil. Ahora bien, sobre este punto esta juzgadora de Alzada no comparte la opinión expresada por el aquo, al establecer que la Ley contra La Estafa Inmobiliaria no tiene efecto alguno sobre la relación contractual objeto del presente juicio y que se quiere hacer valer, por cuanto, es evidente que la mencionada Ley entró en vigencia en fecha 30 de abril de 2.012, mediante gaceta oficial nro. 39.912, la cual tiene por objeto, establecer un conjunto de normas, dirigidas a controlar, regular, y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; y el contrato objeto de este litigio fue autenticado en fecha 02 de octubre 2012, ósea varios meses después de la entrada en vigencia de la referida Ley y adicionalmente a ello, la vivienda se encontraba en proceso de construcción, por tal razón, el contrato objeto del presente juicio no se encuentra fuera del ámbito de aplicación de la nombrada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Por otro lado esta Alzada comparte el criterio proferido por el aquo, al establecer que la Ley contra la Estafa Inmobiliaria no es fuente inmediata de obligaciones sustantivas en la relación contractual celebrada entre el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., ya que como es sabido toda controversia relacionada con un contrato está regida por el Título III, De las Obligaciones, Capitulo I, De las Fuentes de las Obligaciones, Sección I, de los Contratos, articulo 1140, del Código Civil Venezolano, como Ley sustantiva de nuestro ordenamiento Jurídico, al establecer: “Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales.” Determinado lo anterior, debe traer a colación esta alzada lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, por lo que las partes en criterio de esta Juzgadora deben acogerse a los términos establecidos en el contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta celebrado en fecha 02 de octubre 2012, inscrito en los Libros de Autenticaciones de la Notaría Pública de Pampatar bajo el N° 22, Tomo 157. Así las cosas, tenemos que del análisis del contrato autenticado en fecha 2 de octubre de 2.012, cuya valoración ha sido previamente establecida por este Tribunal, se desprende de su cláusula Tercera y Cuarta, lo siguiente: “…cláusula TERCERA: El precio del inmueble que por este contrato se da en opción será la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.650.000,00), los cuales EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a pagarlos a LA PROMOTORA de la siguiente manera :1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00) el día 07 de marzo de 2008; 2) la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1000.000,00) el día 25 de febrero de 2008; 3) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 26 de abril de 2012; 4) la cantidad de CIEN MIL BOLIVRES (Bs. 100.000,00) el día 30 de julio de 2012; 5) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00) el día 30 de agosto de 2012; 6) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 30 de noviembre de 2012; y, 7) la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante la Oficina de Registro Publico respectivo. En la cláusula CUARTA: El plazo establecido para ejercer el presente Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, será de DIECIOCHO (18) MESES continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento…” Ahora bien, lo más resaltante es que dentro de ese plazo de dieciocho meses, no se concretó la operación de compra venta mediante la firma del documento definitivo de venta, por causas que le son única y exclusivamente imputables al actor, por cuanto a pesar de que conforme al contenido de la cláusula -TERCERA- asumió el compromiso de pagar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00) los días 30 de agosto y 30 de noviembre ambos de 2012; y, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante la Oficina de Registro Publico respectivo, no existen evidencias que comprueben que éste en forma oportuna haya cumplido con la obligación de pagar las cantidades antes mencionadas como parte del precio de venta del inmueble. Por el contrario, consta que dicho pago lo hizo en forma tardía, extemporánea, ya que la fecha tope o limite para protocolizar el documento definitivo de venta era dentro de los dieciocho (18) meses, después de la firma del contrato autenticado, ósea, 498 días después del el día 2 de octubre de 2.012, sin embargo conforme lo demostrado de las actas del presente expediente, la parte actora mediante la figura de su apoderada judicial procedió a consignar el pago restante de la obligación contraída contractualmente en fecha 13 de junio de 2.017, por ante el tribunal del aquo, mediante cheque de gerencia nro. 33004803, a nombre de Constructora la Ladera, C.A., por un monto de UN MILLON CIEN MIL BOLÍVARES, (Bs. 1.100.000, oo), que por lógica y sumatoria corresponden a las cantidades adeudadas de las cuotas 5,6 y 7 del contrato de marras, con esto queda claro que el actor o demandante de autos, incumplió con el contrato de objeto de la controversia, por cuanto canceló fuera del limite contractualmente establecido, las dos cuotas de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000, 00), comprometidas a pagar los días 30 de agosto y 30 de noviembre de 2012; y, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta, ante la Oficina de Registro Publico respectivo, incumpliendo así con la cláusula tercera y cuarta del contrato, esta última la cual estableció claramente que la opción de compra se concedía por un lapso de dieciocho meses, calculado a partir de la firma del contrario, esto es, el día 2 de octubre de 2012. Bajo tales parámetros estima esta alzada que la presente demanda debe ser desestimada tal y como lo estableció el Tribunal de la causa en el fallo apelado. Vale destacar que los alegatos vinculados con la excepción como causa justificada de no continuar con los pagos programados hasta tanto la empresa vendedora cumpliese con los requisitos y exigencias de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, no constituye un sustento valedero para justificar dicha conducta infractora, puesto que en el contrato, no se indicó que el pago del precio de las últimas tres cuotas restante sería cancelado una vez la promotora cumpliera con dicha normativa legal, más aún cuando el contrato objeto de este litigio fue autenticado posteriormente a la entrada en vigencia de la referida Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, lo que quiere decir que factiblemente pudo reglarse tal excepción alegada pero no se hizo, mal puede ahora ser opuesta como irregularidad para no realizar los pagos pendientes. En razón de lo expresado, es evidente que en este asunto el incumplimiento provino de la parte actora, en razón de que no cumplió con el pago del precio de venta en su debida oportunidad, en el momento contractualmente establecido, ni mucho menos justificó su retraso en el cumplimiento de su obligación contractual con hechos ciertos, puesto que si bien pretendió justificar su retraso en el cumplimiento de la obligación contractual de pagar el restante del precio de venta del inmueble según lo previsto en el contrato, endilgándoselo a la demandada hasta que cumpliera con lo indiciado en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, tal justificación, no se encontraba sustentado en la referida Ley, en su Capitulo IV, de las Denuncias, artículo 27, faculta a los compradores a denunciar la vulneración de sus derechos ante la Dirección General del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y esta a su vez aplicará las sanciones correspondientes previa sustanciación del respectivo procedimiento administrativo, es evidente pues, que el objeto principal de la citada Ley, es sancionar a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas que incurran en el delito de estafa y otros fraudes afines al sector inmobiliario, por esta razón, no debió el actor tomar la Ley por sus propias manos al dejar de pagar, sino que debió denunciar en aquel momento a la constructora ante el Órgano Administrativo correspondiente para que obligara a ella y en caso negativo, impusiera las sanciones, por ello considera quien juzga que el actor, no debió amparándose en el incumplimiento de la demandada en las estipulaciones contenidas en la tantas veces nombrada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y menos cuando existe una sanción en caso de omisión de las obligaciones referidas, si el comprador se vio vulnerado en sus derechos podía acudir al ente administrativo a formular su denuncia para que éste lo obligara y fuera el mismo ente, el que impusiera las sanciones a que hubiere lugar de ser el caso, de hecho el mismo comprador hoy actor, sabía que la falta de pago por mas de noventa (90) días, es causal de rescisión del contrato previo aval del ente administrativo, lo que quiere decir que la referida Ley contra la Estafa Inmobiliaria no ampara a los morosos y es por esas razones que queda así desvirtuada su justificación de no pagar el precio restante de la obligación contraída en su oportunidad correspondiente. Ahora bien, del análisis de las actas que conforman el presente expediente se desprende que, si bien está demostrado la existencia de un contrato de promesa bilateral de compra-venta, por el inmueble distinguido con las siglas TH-3, el cual formará parte del CONJUNTO RESIDENCIAL LA LADERA, la parte demandada logró excepcionarse de la protocolización de la venta definitiva del bien inmueble antes referido, en razón del incumplimiento culposo de las obligaciones de la parte actora, en lo que respecta al pago de las últimas tres cuotas del precio de venta, a tenor de lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil. Respecto a lo anterior se observa además que estamos en presencia de un contrato bilateral, que se trata de un incumplimiento culposo de la obligación por parte del actora, y además de una obligación principal del contrato, y tomando en consideración que no está demostrado en autos que las obligaciones de las partes tengan pactadas fechas diferentes, quien juzga considera que se encuentran cumplidos los requisitos de procedencia de la excepción de contrato no cumplido, Así se declara. Así mismo, extraña a esta Juzgadora de Alzada la conducta omisiva en la que se ha venido desenvolviendo el actor a lo largo de la relación contractual asumida con la demandada, en los pagos de sus obligaciones contraídas por la compra del inmueble distinguido con las siglas TH-3, que forma parte del Conjunto Residencial La Ladera, ya que de sus mismos dichos libelares se denota que casi cinco (5) años después de haber pagado la primera cuota del precio de venta del inmueble procedió a realizar tres (3) pagos más como abono al precio de venta, para sumar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, (Bs. 550.000, oo), y que luego pasado más de tres (3) años del vencimiento del lapso establecido en la cláusula cuarta del contrato autenticado en fecha 2 de octubre de 2.012, procediera a realizar el pago restante del precio de venta en el tribunal aquo, con la consignación de cheque de gerencia a favor de la demandada. Con respecto a lo manifestado por la demanda en cuanto que alegan a su favor la retroactividad de la Ley, por cuanto la aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria no tiene cabida y menos aplicación en este caso, porque Las leyes en nuestro país no son retroactivas, esta Alzada observa, que el principio de la irretroactividad de las leyes se encuentra previsto tanto en el artículo 3 del Código Civil venezolano, en el cual se establece que: “La ley no tiene efecto retroactivo”, como en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone: “Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las Leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso, pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas, se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la Ley vigente para la fecha en que se promovieron…”. En este sentido la Sala Constitucional de nuestro máximo tribunal en sentencia Nº 288 de fecha 5 de marzo 2004, caso: Siderúrgica del Orinoco (SIDOR) C.A., señaló lo siguiente: “… El artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela indica lo siguiente: (…Omissis…) Del precepto antes transcrito se destaca el hecho de que el legislador, en consonancia con la doctrina moderna que trata el problema de la aplicación de la ley en el tiempo, distingue entre retroactividad y efecto inmediato de la ley. En este sentido, debe señalarse que Roubier, quien ha sido reconocido como una autoridad en el tema, en su momento indicó que la ley tiene efectos retroactivos ‘cuando se aplique a hechos consumados (facta praeterita) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es anterior al cambio de legislación, más no tendrá efecto retroactivo sino efecto inmediato, cuando se aplique a hechos futuros (facta futura) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es posterior al cambio de legislación’ (tesis desarrollada por Paul Roubier en su obra Les conflits de lois dans le temps (Théorie dite de la non-rétroactivité des lois) y explicada por Joaquín Sánchez-Covisa. ‘La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano’, en Obra Jurídica. Ediciones de la Contraloría General de la República, 1976, p. 234). De lo anterior se deduce que la ley tendrá efectos retroactivos cuando se aplique a hechos consumados y hechos en curso anteriores a su entrada en vigencia, mientras que la ley tendrá efectos inmediatos cuando se aplique a hechos futuros y a situaciones jurídicas todavía en curso luego de su entrada en vigencia. (…Omissis…) Es conveniente reiterar la distinción que hace el constituyente en el artículo 24, porque las consecuencias prácticas de uno y otro efecto son distintas. En efecto, la retroactividad de una ley sólo se admite en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado (sentencia nº 35/2001 del 25 de enero, caso: Blas Nicolás Negrín Márquez), en cambio, el efecto inmediato, en el caso de las leyes procesales, las cuales pueden versar sobre materia penal, civil, mercantil, laboral, entre otras, es que las mismas se aplican para las causas futuras y en curso…”. Con relación al principio de irretroactividad de la ley, el autor Sánchez-Covisa señala que “…el problema de la irretroactividad entraña tres cuestiones claramente diferenciales, que son, a la vez, los tres requisitos esenciales de toda aplicación de la ley que no incurra en vicio de retroactividad: 1º La ley no debe afectar a la existencia de cualesquiera supuestos de hecho (hechos, actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor (…) 2º La ley no debe afectar a los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera supuestos de hecho (…) 3º La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia de los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella…” (cfr. SÁNCHEZ-COVISA, Joaquín, La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, 2007, pág. 146 y siguientes). Continúa señalando el referido autor que “La Ley no regula las consecuencias pasadas de supuestos de hecho pasados, es decir, no afecta cualesquiera consecuencias jurídicas producidas con anterioridad a su vigencia, ya que tales consecuencias serán evidentemente resultado de hechos anteriores…” (cfr. SÁNCHEZ-COVISA, Joaquín, La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, 2007, pág. 162). En ese sentido, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en interpretación del artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, ha señalado que “…los hechos y actos ya cumplidos, efectuados bajo el imperio de la vieja ley, se rigen por ella en cuanto a los efectos o consecuencias procesales que de ellos dimanan…” (cfr. Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Ediciones Líber, 2da. Edición, Caracas, 2004, p. 41)…”. Del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, se infiere que la retroactividad de una ley sólo opera en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado, lo cual implica que la entrada en vigencia de una nueva ley sólo ejerce su influencia hacia el futuro, pues, respecto a lo pasado no puede producir derechos y obligaciones de ninguna especie, ello en resguardo de la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento jurídico a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones de los actos y los hechos realizados en aplicación de la ley derogada, salvo tal y como se indicó respecto a la excepción constitucional prevista en materia penal. En el caso de marras la parte demandada alega a su favor el principio de la retroactividad de las leyes, alegando que la Ley contra la Estafa inmobiliaria no tiene cabida ni aplicación al caso de marras, sin embargo como ya se dijo en la presente decisión la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria entró en vigencia en fecha 30 de abril del 2.012, y posterior a esto, fue autenticado el contrato de promesa bilateral de compra venta objeto del presente juicio, ósea el día 2 de octubre de 2.012, lo que permite concluir que el contrato objeto de este litigio se encuentra dentro del ámbito de aplicación de la referida Ley, y que tal principio solo opera en materia penal. Así se establece. De tal manera, que determinado como ha sido que en este asunto el incumplimiento provino del demandante, y por ello, haciendo eco del principio de la libre autonomía de la voluntad, contemplado en el artículo 1.159 del Código Civil el cual establece que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, se debe concluir que la presente demanda debe ser declarada improcedente, tal y como lo concluyó el a quo pero bajo otra motivación, y como esta alzada lo recalcará en forma expresa, directa y positiva en la parte dispositiva de este fallo. Así se decide. Basado en lo anterior esta superioridad confirma la sentencia dictada en fecha 13-12-2.017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, pero –se insiste– con otra motivación. Así se decide. DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada MARÍA GABRIELA FERNANDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, en contra de la sentencia dictada el 13-12-2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. SEGUNDO: Procedente la excepción de contrato no cumplido alegada por los apoderados judiciales de la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil. TERCERO: SE CONFIRMA la sentencia dictada el 13-12-2017 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, pero con otra motivación. CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte apelante. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad. Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los diecinueve (19) días del mes de Septiembre del año dos mil dieciocho (2.018). AÑOS 208º y 159º. LA JUEZA ACCIDENTAL, DRA. ADELNNYS VALERA CARRILLO, LA SECRETARIA ACCIDENTAL, ABG. MARIA ISABEL LEÓN LAREZ. En esta misma fecha, siendo las 11:03 a.m. se publicó y registró la anterior decisión, previas formalidades de Ley. LA SECRETARIA ACCIDENTAL, ABG. MARÍA ISABEL LEÓN LAREZ. Exp. Nro. 09261/18 AVC/.