TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DEL ESTADO ZULIA
DECIDE:

EXPEDIENTE N°: 4002
PARTE ACTORA: ISRAEL SEGUNDO SAEZ y ANA ISABEL PEREZ de SAEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad bajo los Nos. V-1.926.955 y V-3.060.165 respectivamente, domiciliados en San Cristóbal del estado Táchira.
APODERADA JUDICIAL: Abogada en ejercicio ANA DUGARTE SANGRONIS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 56.912.
PARTE DEMANDADA: RAQUEL MARGARITA ORDOÑEZ RIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.892.808, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL: Abogado en ejercicio JOSÉ RAMON PERALTA HERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 13.449.
FECHA DE ADMISIÓN: 7 de enero de 2016
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
SÍNTESIS NARRATIVA
En fecha 7 de enero de 2016, Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial, admitió demanda de Desalojo de Vivienda incoada por la profesional del derecho ANA DUGARTE SANGRONIS, actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos ISRAEL SEGUNDO SAEZ y ANA ISABEL PEREZ de SAEZ en contra de la ciudadana RAQUEL MARGARITA ORDOÑEZ RIOS, ordenándose la citación de la parte demandada y fijando el lapso correspondiente para la celebración de la audiencia de mediación, de conformidad con el procedimiento oral establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Seguidamente, en fecha 14 de enero de 2016, la apoderada judicial de la parte actora solicitó se libraran los respectivos recaudos de citación, consignando en la misma fecha los emolumentos correspondientes, según exposición efectuada por el alguacil de dicho tribunal.
En fecha 14 de marzo de 2016, expuso el alguacil la imposibilidad de lograr la citación personal de la parte demandada, por lo que la parte actora solicitó por diligencia la citación por carteles, siendo proveído dicho pedimento en la misma fecha.
En fecha 15 de marzo de 2016, el abogado en ejercicio JOSÉ RAMON PERALTA HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 13.449, presentó escrito solicitando la perención de la instancia, cuestión que fue resuelta a través de resolución dictada por el juzgado de la causa en fecha 18 de marzo de 2016, en la cual se determinó de oficio que no operaba la perención breve, y advirtiéndole al mencionado profesional del derecho que en virtud de que no se encontraba su carácter o condición como parte o apoderado judicial de alguna de ellas, no debe presentar diligencias o escritos en la causa.
Posteriormente, fueron consignados por la parte demandante los periódicos en los cuales se efectuó la publicación del cartel de citación, siendo agregados a las actas en fecha 5 de abril de 2016. En fecha 9 de mayo del mencionado año, la secretaria dejó constancia del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Posterior a ello, y a solicitud de parte, el tribunal designó como defensor ad litem de la parte demandada a la abogada en ejercicio YANMEL RAMÍREZ inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 114.943, quien una vez notificada, aceptó el cargo recaído en su persona y prestó el juramento de ley.
En fecha 7 de noviembre de 2016, la ciudadana RAQUEL MARGARITA ORDOÑEZ RÍOS, otorgó poder apud acta al abogado JOSÉ RAMON PERALTA HERNÁNDEZ, antes identificado.
En la oportunidad fijada para celebrar la audiencia de mediación, compareció únicamente la parte actora quien presentó escrito manifestando su insistencia en continuar con el proceso judicial.
En fecha 29 de noviembre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual opuso defensas previas, para lo cual, se llevó a cabo la respectiva incidencia.
En fecha 18 de enero de 2017, la abogada ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO, en su carácter de Juez del Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial, presentó su inhibición para seguir conociendo de la presente causa, siendo la misma declarada con lugar por el órgano superior, y resultando redistribuida la causa, correspondiéndole su conocimiento al Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario, quien le dio entrada mediante auto de fecha 7 de febrero de 2017.
En fecha 17 de abril de 2017, se dictó sentencia interlocutoria a los fines de resolver la incidencia de cuestiones previas, siendo declaradas sin lugar la defensas invocadas.
En fecha 21 de abril de 2017, el tribunal de la causa dictó auto mediante el cual fijó los límites de la controversia y abrió el lapso probatorio de ocho (8) días para que las partes promovieran las pruebas que consideraran pertinentes.
Presentados los escritos de pruebas por ambas partes, los mismos fueron providenciados por auto de fecha 12 de mayo de 2017, estableciendo como lapso de evacuación de las pruebas treinta (30) días de despacho.
En fecha 12 de julio de 2017, la abogada LOLIMAR URDANETA GUERRERO presentó formal inhibición para seguir conociendo de la causa, la cual fue resuelta con lugar por el órgano superior, siendo redistribuida la causa correspondiendo su conocimiento a este Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, dándosele entrada por auto de fecha 1 de diciembre de 2017.
Finalizado el lapso de evacuación de pruebas, el tribunal mediante resolución de fecha 27 de junio de 2018, ordenó la notificación de las partes para que una vez constara en actas las mismas, se procediera a fijar la oportunidad para la audiencia oral de juicio.
Constando en actas la notificación de ambas partes, y en virtud de la designación como jueza Suplente de este Despacho de la abogada BERTHA CARRILLO POLO, se dictó auto en fecha 20 de septiembre de 2018 mediante el cual se abocó al conocimiento de la presente causa.
Seguidamente, habiendo transcurrido íntegramente el lapso de ley, se dictó auto fijando fecha y hora para la celebración de la audiencia oral de juicio.
En fecha 8 de octubre de 2018, el apoderado judicial de la parte demandada diligenció exponiendo una serie de alegatos.
En fecha 9 de octubre de 2018, se celebró la audiencia oral de juicio con la presencia de ambas representaciones judiciales.
II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Manifiesta la profesional del derecho Ana Dugarte Sangronis, que su representado ISRAEL SEGUNDO SAEZ suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana RAQUEL MARGARITA ORDOÑEZ RÍOS, mediante documento privado fechado 31 de julio de 2010, para que junto a su familia habitaran en calidad de arrendatarios el inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 6-A, planta sexta del edificio Cayaurima II, ubicado en la avenida Circunvalación N°2, con las avenidas 12 y Las Delicias, del municipio Maracaibo del estado Zulia, por un período de un (1) año, establecido en la cláusula tercera del referido contrato.
Aduce que la arrendataria debía pagar como canon de arrendamiento la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs.1.500,oo), de acuerdo a lo establecido en la cláusula segunda del contrato, indicando que se cumplió con ello por unos meses. Señala que posterior a ello, siempre “han pagado fallo” y fuera de fecha, manifestando que el último pago se produjo en junio de 2015 por seis (6) meses de atraso y quedando pendiente siete (7) meses por cancelar.
Con base a lo anterior, solicita la desocupación del inmueble en virtud de la falta de pago reiterada de los cánones de arrendamiento, así como también por la necesidad de ocupar el inmueble, aduciendo que sus representados están en su derecho de exigir la desocupación y cederlo a su hijo, quien se encuentra arrendado en la ciudad de San Cristóbal del estado Táchira.
Por último, fundamenta su pretensión fundamento en los ordinales 1°, 2°, 4° y 5° del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, adicionando a lo antes narrado, los presuntos hechos de que la arrendataria ha causado deterioro al inmueble y que ha incurrido en la violación o incumplimiento de las normas de convivencia social, peticionando la desocupación del inmueble antes descrito.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En su escrito de contestación a la demanda, el abogado en ejercicio JOSÉ RAMÓN PERALTA HERNÁNDEZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la demandada, opuso en primer término cuestiones previas relativas al defecto de forma de la demanda, la ilegitimidad de la parte demandada para actuar en la presente causa y la existencia de una cuestión prejudicial.
En cuanto al fondo de la demanda, el mencionado representante judicial procedió a negar que la parte actora haya llamado a su representada para cobrarle; que la ciudadana Raquel Ordoñez o su familia se haya negado a recibir boleta de notificación; que el ciudadano JOSÉ PERALTA se haya valido de su profesión para “entrampar” a la parte actora; que haya habido negativa por la parte demandada de notariar el contrato de arrendamiento.
Apuntala que la parte actora señala como fundamento de su pretensión, una presunta insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, para concluir que se adeuda la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,oo), monto que según su criterio, además de falso es matemáticamente imposible, ya que por ningún múltiplo que se calcule los arrendamientos se puede llegar a dicha cantidad.
Refiere además, que en el contrato de arrendamiento se estableció en su cláusula segunda que “el canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales, incluyendo el condominio” lo que a su criterio, configura el deber del propietario de pagar la cuota de condominio, y ante tal incumplimiento, la arrendataria ha pagado las referidas cuotas que en la actualidad exceden hasta cinco (5) veces el monto del canon de arrendamiento, derivado de lo cual, no podría hablarse de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por haber cancelado montos superiores a este por concepto de condominio.
En ese orden de ideas, hace énfasis en lo consagrado en el artículo 1.178 del Código Civil, señalando que en virtud de que el pago de lo indebido debe reclamarse de forma autónoma, opone a la parte actora como excepción la Compensación Legal, solicitando al Tribunal que a través de una experticia complementaria u otro medio que considere idóneo, realice el ajuste correspondiente estableciendo la cantidad matemática que resulte de tal compensación.
Por último, impugna, niega, rechaza y contradice toda validez, existencia y eficacia jurídica de los recaudos acompañados al libelo de demanda por ser superfluos, contradictorios, insustanciales, banales e inconexos con la causa que se ventila, y que como medios de pruebas son inconducentes, impertinentes, inidóneas e ilegales, solicitando que se declare sin lugar la demanda.
III
DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS APORTADOS A LA CAUSA
Considera pertinente esta operadora de justicia señalar que en lo que respecta a los medios probatorios presentados por la parte actora, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda procedió a oponerse a estos, en los siguientes términos: “impugno, niego, rechazo y contradigo toda validez, existencia y eficacia jurídica de los recaudos acompañados al libelo de demanda por ser superfluos, contradictorios, insustanciales, banales e inconexos con la causa que se ventila y además como medio de prueba son radicalmente inconducentes, impertinentes, inidóneas e ilegales”.
Al respecto, es necesario indicar que la prueba es aquella actividad desarrollada por las partes con el tribunal para adquirir el convencimiento de la verdad o certeza de un hecho o para fijarlos como ciertos a los efectos de un proceso; por lo tanto, constituye el elemento procesal mas relevante para efectuar la determinación de los hechos.
En ese orden de ideas, esta juzgadora es del criterio que la impugnación o desconocimiento que se efectúe respecto de las pruebas, debe hacerse de manera específica y no de forma genérica como si se tratara de un grupo homogéneo de probanzas. En otras palabras, ante la consignación de documentos públicos, documentos privados, documentos administrativos junto al escrito libelar, no puede la parte demandada ejercer un desconocimiento o contradicción genérica de las diferentes instrumentales, ya que como es bien sabido, cada una tiene una forma legal de ser impugnado en el proceso, así pues, a través de la tacha para el caso de documentos públicos, a través de otro medio probatorio capaz de enervar los efectos en el caso de un documento administrativo, o por medio del desconocimiento en cuanto a su contenido o firma de los documentos privados que emanen de las partes intervinientes.
En derivación, visto que el apoderado judicial de la parte demandada ejerció su impugnación en los términos señalados con anterioridad, esta operadora de justicia atendiendo al principio de igualdad procesal, desestima dicha contradicción y procede a valorar las probanzas presentadas por las partes, tomando en consideración las disposiciones legales atinentes a los medios probatorios promovidos. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE
Junto al escrito libelar presentó las siguientes documentales:
• Copias simples de las cédulas de identidad y registro de información fiscal de los demandantes ISRAEL SEGUNDO SAEZ y ANA ISABEL PÉREZ de SAEZ.
• Copia certificada de documento originariamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 24/08/94, anotado bajo el No. 75, tomo 119 de los libros de autenticaciones, y posteriormente protocolizado en fecha 21/10/94 ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 50, del protocolo 1°, tomo 8° del 4to trimestre, en el cual consta la adquisición por parte de los ciudadanos ISRAEL SEGUNDO SAEZ y ANA ISABEL PÉREZ de SAEZ de un inmueble constituido por un apartamento vivienda señalado con las siglas 6-A, planta sexta del edificio Cayaurima II, situado en el sector conocido como Monteclaro, en la avenida Circunvalación II, con las avenidas 12 y Las Delicias, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia.
• Copia simple de acta de nacimiento No. 80, correspondiente al ciudadano ISRAEL ALEXANDER SAEZ PEREZ, de la que se desprende su carácter de hijo de los ciudadanos demandantes.
Al respecto, se constata que los anteriores instrumentos se tratan de copias simples y certificadas de documentos públicos, que al no ser tachados de falso por la contraparte, se les otorga pleno valor probatorio respecto a su contenido, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ellos, la identidad de los demandantes, su carácter de propietarios sobre el inmueble objeto de la pretensión y la cualidad de hijo de los demandantes, del ciudadano ISRAEL ALEXANDER SAEZ PEREZ. Y así se valora.
• Copia certificada de expediente No. MC-01134/02-15, llevado ante la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Zulia, en el procedimiento seguido por la abogada Ana Dugarte Sangronis, en representación del ciudadano Israel Segundo Saez en contra de la ciudadana Raquel Margarita Ordoñez. (Procedimiento Administrativo previo a la vía judicial).
En lo que a ello se refiere, tal instrumento se trata de un documento público administrativo, mediante el cual, se deja constancia del cumplimiento del procedimiento administrativo previo a la vía judicial, y en tal sentido, se presume la veracidad del mismo salvo prueba en contrario, y visto que la parte demandada se limitó a indicar que instauró recurso contencioso de nulidad contra dicho procedimiento, siendo dicho aspecto dilucidado a través de la incidencia de cuestiones previas, este Tribunal estima la referida copia certificada en todo su valor probatorio. Y así se estima.
• Original de Libreta correspondiente a la cuenta de ahorros No. 01160122750199416648 del Banco Occidental de Descuento, cuyo titular son los ciudadanos Israel Segundo Saez y Ana Isabel Pérez de Saez. Al respecto, considera quien decide que si bien fue presentada la referida libreta en original, de una revisión del contrato de arrendamiento donde se lee que el canon de arrendamiento debe ser cancelado o depositado en la cuenta corriente No. 0116-0122752122028863, no existe coincidencia entre tal numeración, razón por la cual, este Tribunal desecha dicha probanza por ser impertinente a la presente causa.
• Original de contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano Israel Segundo Saez y la ciudadana Raquel Margarita Ordoñez, sobre un inmueble propiedad del arrendador, ubicado en la calle 59, del conjunto residencial La Paraguita, apto 6-A del edificio Cayaurima II, piso 6, en jurisdicción de la parroquia Juana de Avila del municipio Maracaibo del estado Zulia.
El referido medio probatorio constituye uno de los instrumentos fundantes de la pretensión, ya que se trata del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y en tal sentido, especial paréntesis debe realizar esta juzgadora en lo que respecta al desconocimiento del contrato efectuado por la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de oposición a la admisión de las pruebas de su contraparte efectuado en el lapso probatorio. Así pues, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el reconocimiento o desconocimiento de un instrumento privado producido con el libelo, deberá realizarse en el acto de contestación a la demanda, y en todo caso, el silencio de la parte al respecto, dará por reconocido el instrumento. De este modo, visto que efectivamente dicha instrumental fue consignada junto al libelo de demanda, la parte demandada debió realizar el desconocimiento del mismo en la contestación a la demanda, so pena de preclusión de dicha oportunidad, por lo cual, concluye quien decide que dicho desconocimiento resulta extemporáneo. Adicionado a lo anterior, a lo largo del iter procesal ambas partes reconocen expresamente la existencia del contrato, por lo cual, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose las condiciones de forma, tiempo y lugar en que se desarrollaría la referida relación arrendaticia. Y así se valora.
• Originales de comunicaciones tituladas como notificación de desalojo, de fechas 25/10/11, 08/01/15 y 12/01/15, suscritas por Ana Dugarte y dirigidas a la ciudadana Raquel Ordoñez.
Se aprecia con respecto a dichas documentales que las mismas se encuentran suscritas por la apoderada judicial de la parte actora abogada Ana Dugarte, pero no se encuentran recibidas por persona alguna, y dado que el principio de alteridad de la prueba indica que ninguna de las partes puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión, es decir nadie puede fabricarse su propia prueba, este Tribunal desestima dichas notificaciones en todo su valor probatorio. Y así se establece.
• Original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana Margarita Corona García y el ciudadano Israel Alexander Saez Perez, fechado 18 de octubre de 2010.
En lo que a ello respecta, se observa que dicho instrumento se trata de un documento privado emanado de tercero ajeno al proceso, que no fue ratificado en juicio a través de la prueba testimonial, razón por la cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desestima en todo su valor probatorio.
• Impresiones de pantalla de celular correspondientes a mensajes de texto intercambiados entre el ciudadano Israel Saez y el ciudadano José Peralta Hernández, así como historial de llamadas.
• Legado de veintisiete (27) folios correspondientes a impresión de correos electrónicos intercambiados entre la dirección issaez1801@hotmail.com y la dirección joserperaltah@hotmail.com.
Respecto a dichas documentales, observa esta juzgadora que se trata de pruebas libres que no fueron expresamente desconocidas por la parte demandada, de cuyo contexto se extrae los atrasos presentados en cuanto a los pagos de los cànones de arrendamiento del apartamento 6A, los cuales este Tribunal los valora como indicios de tales hechos, por no ser pruebas concluyentes de los mismos.
Durante la incidencia de cuestiones previas promovió:
• Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda impreso en fecha 03/02/2015, respecto del ciudadano Israel Segundo Saez en su condición de arrendador, sobre el inmueble signado con el No. 6-A, edificio Cayaurima II, en circunvalación No. 2 con las avenidas 12 y Las Delicias de la parroquia Olegario Villalobos.
• Croquis de localización referente al Edificio Cayaurima II, La Paraguita, parroquia Olegario Villalobos.
Se valoran como documentos administrativos de los cuales se presume su veracidad, y al no ser impugnados o enervados su valor a través de otro medio probatorio, se estiman en la presente causa respecto a lo que se refiere a la ubicación del inmueble.
• Copia simple de documento de condominio correspondiente a los Edificios Cayaurima I y Cayaurima II, protocolizado en fecha 21 de octubre de 1982, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 26, protocolo 1, tomo 6. Se valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil
• Prueba de Informes dirigida a la Oficina Municipal de Catastro. En tal sentido, se recibió respuesta de dicho organismo mediante oficio No. DCE-0386-2017, informando que en cuanto a la condición jurídica del Edificio Cayaurima II, ubicado según sus registros, en el conjunto residencial La Paraguita, calle 56 entre avenidas 14B y 15 de la parroquia Olegario Villalobos, es propiedad de Desarrollo La Paraguita, según documento de fecha 09/06/1976, Nº 66, protocolo 1, tomo 5, del plano de mensura RM-81-05-0015; todo ello en función de las coordenadas Norte: 205461 y Este: 198387 sustraídas del centro de la parcela del croquis de ubicación presentado por el solicitante, que se encuentra anexo a dicho oficio debidamente aprobado por la Directora de la Oficina Municipal de Catastro.

En el lapso probatorio de la causa, ratificó las documentales consignadas junto a su escrito libelar y aquellas presentadas en la incidencia de cuestiones previas. De igual manera ratificó la promoción efectuada en su libelo de las testimoniales de los ciudadanos ROSALI JOSEFINA BERMUDEZ ESPINA, GARDENIA ISABEL OQUENDO NAVA, GONZALO ENRIQUE ARANGUIBEL BECERRA, JESUS DARIO OQUENDO, MARIA DEL CARMEN ARANGUIBEL BECERRA, MARGARITA CORONA GARCIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.524.037, V-6.536.256, V-7.670.289, V-12.308.886, V-4.533.203, V-3.428.533, respectivamente y la ciudadana MARY JANE LUGO, cuyos datos no fueron aportados por la promovente.
Al respecto se constata que en la audiencia oral de juicio compareció únicamente la testigo ROSALI JOSEFINA BERMUDEZ ESPINA, quien, bajo juramento, presenta su cédula de identidad laminada, donde aparece identificada como venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-14.524.037, indicando que se encuentra domiciliada en la Prolongación Circunvalación 2, Calle 56, Conjunto Residencial La Paraguita, sector Delicias Norte, Edificio Cayaurima II, apartamento 7A, quien manifestó conocer a los demandantes y a la demandada y su grupo familiar por ser vecina del mismo edificio, que durante un período fue presidenta del condominio del edificio Cayaurima II, que ciertamente efectuaron un reclamo público a los ocupantes del apartamento 6A del edificio Cayaurima II, por ser constante el comportamiento incorrecto de estos respecto de los bienes comunes pertenecientes al inmueble, así como el comportamiento con el resto de los vecinos. De igual forma, indicó que quien paga las cuotas ordinarias de condominio del apartamento 6A, es el propietario del apartamento 6B, en virtud del alquiler del puesto de arrendamiento perteneciente al apartamento 6A, que únicamente y siempre de manera difícil, los arrendatarios del apartamento 6A pagan las cuotas extraordinarias que requiera el condominio.
En lo que a ello respecta, observa esta operadora de justicia que la testigo no incurrió en contradicciones ni ambigüedades en su declaración, por el contrario, a este Tribunal le genera confianza los hechos por ella declarados, y en tal sentido, se valora conforme a las reglas de la sana crítica. No obstante, para los efectos de determinar la certeza de las afirmaciones plasmadas por la parte actora en su escrito libelar y siendo que parte del objeto de esta prueba es demostrar la configuración del presunto deterioro del inmueble y el incumplimiento de las normas de convivencia social por parte de la arrendataria y su grupo familiar, este Tribunal considera que una sola testimonial resulta insuficiente para tales efectos, siendo necesaria su adminiculación con otros medios probatorios para adquirir fuerza probatoria de tales hechos. Y así se establece.
Asimismo, promovió prueba de informes dirigida a SUDEBAN con el fin de que indique al Tribunal toda la información relacionada con la cuenta de ahorro Nº 01160122750199416648 y la cuenta corriente Nº 01160122752122028863 del Banco Occidental de Descuento, respecto a la fecha de apertura de las mismas, confirme quien es el titular (el arrendador y/o su esposa), el historial de depósitos y si las mismas se encuentran vigentes y activas para operaciones bancarias.
Al respecto riela en los folios ciento veinticuatro (124) y su vuelto de la pieza 2 del presente expediente, información emanada del Banco Occidental de Descuento, mediante la cual, remiten las impresiones de pantalla correspondientes a ambas cuentas, así como el historial de depósitos en un disco compacto, según los movimientos registrados los últimos diez (10) años. Observa este juzgado que fue informado por dicha entidad bancaria que las cuentas allí referidas se encuentran activas, no obstante a los efectos del merito de la causa, resulta impertinente lo referido a la cuenta la cuenta de ahorro Nº 01160122750199416648, por no tratarse de la cuenta específicamente señalada en el contrato de arrendamiento.
Promovió igualmente, prueba de informes dirigida a CORPOELEC, sobre la cuenta Nº 277257 del apartamento 6-A en el edificio Cayaurima II, para que indique a nombre de quien está y si la misma ha presentado aviso de corte. Se constata de actas que la parte promovente renunció durante el lapso probatorio de la evacuación de dicha prueba por lo que se tiene desechada del proceso.
Promovió prueba de inspección judicial a los fines de que el Tribunal se traslade en el Edificio Cayaurima II, apartamento 6A, piso 6, entre avenidas 12 y 15 Las Delicias, prolongación Circunvalación Nº 2, de la parroquia Olegario Villalobos a fin de demostrar lo requerido por la parte promovente, evidenciándose de actas que el órgano jurisdiccional primigenio se trasladó a la dirección señalada por la promovente, en el inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 6A piso 6 del Edificio Cayaurima II, entre avenidas 12 y 15 Las Delicias, prolongación Circunvalación Nº 2, de la parroquia Olegario Villalobos, siendo imposible continuar con la evacuación de dicho medio probatorio por cuanto nadie atendió los llamados efectuados en el sitio, en derivación se desprende únicamente el hecho de haberse trasladado el tribunal a la dirección antes mencionada, otorgándosele valor probatorio en tal sentido.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA,
Junto a su escrito de contestación, presentó:
• Copia certificada de Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad incoado por la ciudadana Raquel Ordoñez Ríos en contra de la providencia administrativa No. 00873, dictada por la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas del Estado Zulia, junto a su respectivo auto de admisión proferido por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial, de fecha 8 de julio de 2016. Se le otorga valor probatorio en lo que respecta a la introducción y la admisión de la referida demanda, sin embargo, dicho alegato de prejudicialidad fue resuelto en la incidencia de cuestiones previas, resultando impertinente al merito de la causa.
• Legajo de sesenta y seis (66) folios correspondientes a recibos de pago emanados de la Junta de Condominio del Edificio Cayaurima II. Los mismos se tratan de documentos emanados de terceros que no fueron ratificados en el presente juicio, aunado a que los mismos no se encuentran a nombre de la demandada de autos, por lo que no pueden otorgarse el valor probatorio requerido por la parte demandada.
En la oportunidad del lapso probatorio de la causa promovió: Legajo de trece (13) recibos de pago condominio del edificio Cayaurima II, correspondientes a meses de los años 2015 y 2016. De igual forma, promovió testimoniales jurada de seis (6) ciudadanos, sobre los que señala únicamente su ubicación geográfica. Con respecto a tales medios de prueba, los mismos fueron declarados inadmisibles por haber sido promovidos extemporáneamente, decisión que fue objeto de impugnación a través del recurso de apelación y que fue confirmada por el órgano superior. En consecuencia, tales medios probatorios se encuentran desechados de la presente causa.
IV
PUNTOS PREVIOS
A los fines de descender con claridad al fondo de la controversia planteada, esta juzgadora considera pertinente analizar como punto previo determinados argumentos y alegatos expuestos por la representación judicial de la parte demandada, tanto en diligencia presentada en fecha 8 de octubre de 2018 como en la audiencia oral de juicio, referidos a: 1) La inadmisibilidad de la demanda por tratarse de un contrato a tiempo determinado, no siendo el desalojo la vía idónea; 2) Que las notificaciones efectuadas en la causa se encuentran viciadas de nulidad; y, 3) Que el procedimiento administrativo se encuentra viciado de nulidad.
De esta manera, y siguiendo el orden antes señalado, en lo atinente a la inadmisibilidad peticionada, constata esta operadora de justicia que dicho argumento no fue invocado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, por lo que no formó parte de los hechos controvertidos en la presente causa, no obstante, siendo la admisibilidad o no de la pretensión materia detectable incluso de oficio, es pertinente esclarecer dicho aspecto, en los siguientes términos: Queda evidenciado de actas e incluso del reconocimiento efectuado por las partes, que fue celebrado contrato privado de arrendamiento en fecha 31 de julio de 2010, en el cual se estableció un término de duración de un (1) año, prorrogable por periodos iguales, sin embargo, tal como se ha manifestado, la relación arrendaticia ha continuado de forma ininterrumpida hasta la presente fecha, pasando a ser este contrato a tiempo indeterminado, adicionado al hecho que de la propia lectura del mismo artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se ha establecido que “solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento…”, lo cual indica, que la pretensión de desalojo no es exclusiva del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado como si lo estipulada la derogada ley especial. En otras palabras, al entrar en vigencia el nuevo texto legal, tal distinción (contrato a tiempo determinado o indeterminado) no importa, pues el supra transcrito artículo 91 no hace la distinción de la naturaleza jurídica del contrato, por lo que resulta impertinente el argumento esgrimido por la parte demandada a lo largo de su defensa sobre la calificación jurídica de la pretensión incoada, pues en definitiva la demanda a intentar es la de desalojo; como efectivamente la intentó la demandante en el presente caso. En derivación, dicho argumento se debe declarar improcedente. Y así se establece.
Con respecto al alegato de que las notificaciones judiciales efectuadas en la causa se encuentran viciadas de nulidad, es imperante destacar que ha sido criterio reiterado de nuestro máximo Tribunal, que las reposiciones de la causa deben tener su fundamento en resguardar el debido proceso y el derecho de defensa de las partes, pero a su vez, debe tomarse en consideración que si los actos han cumplido su fin o su utilidad, las reposiciones serían inútiles y representarían un desgaste y retardo innecesario en el proceso, razón por la cual, atendiendo a que en la presente causa, la parte demandada a través de su apoderado judicial ha tenido y ha ejercido constantemente su derecho a la defensa, resulta improcedente tal alegato en esta instancia del proceso, ya que de ninguna manera se le causado indefensión a la parte demandada.
Por último, en lo referente a la nulidad del procedimiento administrativo, alega el apoderado demandado, que en la oportunidad correspondiente opuso como cuestión previa la prejudicialidad por existir un recurso contencioso administrativo de nulidad en contra del procedimiento administrativo llevado ante el SUNAVI, y en tal sentido, considera esta sentenciadora que tanto este argumento, como el relativo a la dirección o ubicación del inmueble, reiterado a lo largo del juicio, fueron dilucidados a través de sentencia interlocutoria dictada por el tribunal que llevaba la causa originariamente, en la cual, se declararon sin lugar las cuestiones previas opuestas, decisión contra la cual, no se ejerció recurso de impugnación alguno quedando firme tal decisión, razón por la cual, no le es posible a este órgano jurisdiccional revisar nuevamente dicho alegato, debiendo por tanto declararse improcedente el mismo.
V
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Vistas las pruebas promovidas por las partes, le corresponde a esta operadora de justicia descender al fondo de la controversia planteada, y en ese sentido, se desprende del escrito libelar, que la representación judicial de la parte actora pretende la desocupación del inmueble propiedad de sus representados, el cual fue objeto de un contrato de arrendamiento suscrito de manera privada entre el ciudadano ISRAEL SEGUNDO SAEZ y RAQUEL MARGARITA ORDOÑEZ, en fecha 31 de julio de 2010, fundamentando su pretensión en los ordinales 1°, 2°, 4° y 5° del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, referidos a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, la necesidad de ocupar el inmueble, el deterioro causado en el mismo y la falta de cumplimiento de las normas de convivencia. Por su parte, el apoderado judicial demandado como principales fundamentos de contradicción a la demanda que la ubicación del inmueble no coincide entre el documento de propiedad y el contrato de arrendamiento y que ha efectuado los pagos de las cuotas de condominio que actualmente exceden hasta cinco (5) veces el monto del canon de arrendamiento, derivado de lo cual, no podría hablarse de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por haber cancelado montos superiores a éste por concepto de condominio, invocando por esta razón como excepción, la compensación legal de los referidos montos.
En ese sentido se hace necesario señalar que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Por su parte el artículo 1.354 del Código Civil dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Las normativas antes citadas establecen, lo que la doctrina gusta llamar, la distribución de la carga de la prueba, por lo que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, es decir, la parte actora, debe probar la obligación del demandado y el incumplimiento alegado, y la parte demandada, debe por su parte probar el pago de los cánones de arrendamiento que se reputan como insolventes.
Ahora bien, en el caso de marras, ambas partes reconocen la relación arrendaticia, sin embargo, la parte demandada insiste en que existen en el expediente diversas direcciones o ubicación del inmueble que harían incluso inejecutable una futura sentencia condenatoria, alegando por tanto que existe una indeterminación objetiva.
Al respecto, aprecia esta sentenciadora que en primer término, a través de la cuestión previa opuesta como defecto de forma, dicha parte demandada invocó la referida discrepancia, manifestando que se encuentra una dirección en el contrato de arrendamiento y otra en el documento de propiedad, lo cual fue expresamente resuelto por el órgano jurisdiccional que le correspondió conocer, siendo declarada sin lugar la mencionada defensa previa y estableciendo que se trataba del mismo inmueble, decisión esta que no fue objeto de impugnación y que por ende quedó definitivamente firme en la causa. Adicionado a ello, constata esta juzgadora que si bien no coinciden plenamente en cuanto a las calles que se señalan, las dirección del inmueble identificada en el contrato de arrendamiento y la que se indica en el documento de propiedad e incluso en el documento de condominio, de las pruebas consignadas a las actas tales como las inspecciones judiciales llevadas a cabo durante el iter procesal, los documentos públicos (propiedad y condominio), la prueba de informes a la Dirección Municipal de Catastro y su respectivo croquis de ubicación, aunado al reconocimiento de la relación arrendaticia y a la testimonial evacuada que se identifica como vecina de los arrendatarios en el referido inmueble, estamos en presencia de una identificación plena del inmueble arrendado y que resulta ser el mismo propiedad de los demandantes y cedido en arrendamiento mediante documento privado de fecha 31 de julio de 2010 a la ciudadana RAQUEL ORDOÑEZ RÌOS, por lo que no existe tal indeterminación objetiva. Y así se establece.
Establecido lo anterior, estima oportuno quien suscribe, analizar por separado cada uno de los ordinales invocados por la parte demandante, a los fines de determinar su configuración y por ende la procedencia o no de la demanda propuesta. En tal sentido, con respecto a la necesidad de ocupar el inmueble, indica la parte demandante que el hijo de los demandantes, ciudadano ISRAEL ALEXANDER SAEZ PEREZ, se encuentra arrendado en la ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, por lo cual, teniendo derecho los propietarios a disponer del referido inmueble por ser suyo, su intención es que el mismo sea ocupado por su hijo.
En ese orden de ideas, observa esta juzgadora que si bien la representación judicial de los demandantes logró demostrar el nexo, filiación o parentesco entre sus mandantarios y su hijo, a través de la consignación de la partida de nacimiento del mismo, no logró acreditar suficientemente a las actas, la necesidad de ocupación del mismo, ya que el contrato de arrendamiento presuntamente suscrito por el ciudadano ISRAEL ALEXANDER SAEZ PEREZ y MARGARITA CORONA GARCÍA, mediante documento privado, fue desechado por este órgano jurisdiccional en la oportunidad correspondiente por tratarse de un documento emanado de tercero que no fue ratificado en juicio, lo cual conlleva a desestimar la referida causal por no encontrarse comprobada en autos. Y así se determina.
Con respecto al deterioro e incumplimiento de las normas de convivencia social (ordinales 4º y 5º), evidencia quien suscribe, que no existe constancia en actas de que la arrendataria haya efectivamente causado deterioro alguno en el apartamento arrendado, ya que sólo existe la ratificación de la testigo presentada en la audiencia sobre el reclamo público que no sólo fue suscrito por ella, sino que también fue firmado por otros ciudadanos cuya ratificación no consta en autos, y ya que no existe otras pruebas capaces de evidenciar tales hechos, resulta insuficiente para el convencimiento de esta juzgadora el testimonio de la único testigo presentada con respecto a la existencia de daños sobre el inmueble arrendado o al incumplimiento de las normas de convivencia social por parte de la arrendataria y su grupo familiar, quedando así desechadas dichas causales. Y así se estima.
Por último, en lo respectivo a la falta de pago de cánones de arrendamiento, dado el alegato de la representación judicial de la parte demandada, esta operadora de justicia está en la obligación de analizar el concepto de la INTEGRACIÓN DE LOS CONTRATOS para entender la situación planteada. En lo que a ello respecta, nuestro Código Civil, se refiere a dicha figura en el Artículo 1.160 que estatuye lo siguiente: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Asimismo, el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuyo segundo aparte, es del siguiente tenor: “… en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad, y de la buena fe.” La integración tiene por objeto completar el contenido del acuerdo de voluntad de las partes. En efecto, las partes no tienen con frecuencia una idea clara sobre todas las consecuencias jurídicas del acto que celebran, ellas se limitan frecuentemente a prever ciertos resultados económicos, pero no sólo yerran a veces sobre la calificación que corresponde al contrato que han celebrado, sino que ni siquiera llegan a pensar en la posibilidad de ciertas situaciones en las que se hallarán colocados como secuela de la celebración del contrato, es en estas situaciones donde el Juez interviene para completar el cuerpo normativo que las partes se dieron en el contrato, debiendo acudir a dicha integración que puntualizan los Artículos 1.160 y 12 antes referidos, para completar, como antes se dijo, las situaciones y circunstancias no pensadas por las partes al celebrar el contrato.
Conforme a lo anterior, se evidencia que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estableció que “el canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales, incluyendo el condominio”; evidentemente, para quien decide, las partes acordaron el pago del monto de canon de arrendamiento, distinto al monto por concepto de condominio, lo cual genera la certeza para esta juzgadora que continúa siendo una obligación para la arrendataria el pago del canon de arrendamiento en la forma estipulada en el contrato, es decir, a través de depósitos efectuados en la cuenta bancaria señalada en el referido contrato.
No le es dable por tanto, a la arrendataria, modificar según su interpretación, el cumplimiento de dicha obligación considerando suficiente el pago del condominio por encima del pago de los cánones de arrendamiento, y en este sentido, le corresponde a dicha parte demostrar la realización y el cumplimiento de tales pagos a los efectos de enervar las afirmaciones de la parte demandante. En torno a ello, se evidencia, que el único alegato reiterado por la representación judicial fue el pago de las cuotas de condominio, trayendo como pruebas a las actas, un legajo de recibos de condominio del apartamento 6A, del Edificio Cayaurima II, del Conjunto Residencial La Paraguita, los cuales tal como se indicó en la respectiva valoración, son emanados de terceros ajenos a la causa, careciendo de su respectiva ratificación en juicio, adicionado al hecho de que en su mayoría se encuentran a nombre de la propietaria Isabel de Saez, no obstante, respecto al pago de los cánones de arrendamiento, no fue acreditado recibo ni pago alguno que demostrara el cumplimiento de tal obligación, siendo claro para esta juzgadora que ha sido incumplido el contrato por parte de la arrendataria en cuanto a los pagos de los cánones de arrendamiento.
Existe por tanto la obligación de pago por parte de la arrendataria, y ante la falta de demostración de haber cumplido con la misma, este Tribunal debe considerar procedente la referida causal. Y asì se establece.
Por último, en cuanto a la compensación legal arguida por la parte demandada, es preciso destacar que la misma se conoce coloquialmente como un “cruce de cuentas”, ya que implica que cuando dos personas sean deudoras entre sí, se opera entre ellas una compensación legal que extingue las deudas. No obstante, para que efectivamente se configure deben ser demostrados un cúmulo de requisitos que permita al sentenciador verificar su procedencia.
Al respecto, evidencia quien decide que la parte demandada opuso la referida excepción de una forma muy genérica y se limitó a indicar que ha efectuado los pagos por concepto de cuotas de condominio que le correspondían al propietario, sin embargo, analizando las pruebas presentadas como demostración de ello, se aprecia de autos que las mismas (recibos de condominio) no se encuentran ratificadas en juicio por los terceros de quienes emanan, así como también se encuentran en su mayoría a nombre de la codemandante Ana Isabel Perez de Saez, por lo que resulta imposible para esta operadora de justicia determinar que efectivamente se produjeron tales pagos por parte de la arrendataria.
En derivación, ante la carencia de elementos probatorios suficientes que le permitan a esta sentenciadora determinar que se encuentra configurara la compensación legal alegada por la parte demandada, este Tribunal se encuentra en el deber de declarar la improcedencia de tal alegato. Y asì se establece.
Con fundamento en lo anteriormente expuesto, en virtud de haber sido demostrada la falta de pago de los cánones de arrendamiento, a lo cual estaba obligado en virtud de lo dispuesto en el Artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y dado que la parte demandada, no logró imponer los elementos necesarios o idóneos dirigidos a desvirtuar dicho fundamento, o en su defecto a consolidar los requisitos de procedencia de la defensa por el invocada como eximente de responsabilidad o extinción de su obligación, este Tribunal se encuentra en el deber de declarar PROCEDENTE la demanda de Desalojo propuesta por la parte actora, y así se hará constar en el dispositivo del presente fallo.
V
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos este TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Constitución y la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la COMPENSACIÓN LEGAL alegada como excepción por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE VIVIENDA fue interpuesta por los ciudadanos por los ciudadanos ISRAEL SEGUNDO SAEZ y ANA ISABEL PÉREZ DE SAEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-1.926.955 y V-3.060.165 respectivamente, por intermedio de su apoderada judicial abogada ANA DUGARTE SANGRONIS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 56.912, en contra de la ciudadana RAQUEL MARGARITA ORDOÑEZ RIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.892.808, y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en consecuencia:
TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada a hacer entrega a la demandante, libre de bienes y personas, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 6A, planta 6, del edificio Cayaurima II, del Conjunto Residencial La Paraguita, ubicado en la avenida Circunvalación II, con las avenidas 12 y Las Delicias, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia.
Se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la presente causa.
REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los diecisiete (17) días del mes de octubre de 2018. Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA SUPLENTE

Abg. BERTHA CARRILLO POLO
LA SECRETARIA

DEXARETH VILLALOBOS

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia quedando anotada bajo el Nº 13
LA SECRETARIA

DEXARETH VILLALOBOS