TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la
Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta
Años 208° y 159°

Expediente N° 25.411
Sentencia Interlocutoria.-
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
I.1) PARTE DEMANDANTE: RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº 4.294.913.
I.2) APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: No acreditó representación judicial.
I.3) PARTE DEMANDADA: MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.489.414 y 4.045.846, y la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 13-11-2015, bajo el N° 2, Tomo 118-A, Rif Nº J-40690356-6.
I.4) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO-DEMANDADA MARÍA ROSARIO MILLAN DE MARVAL y ROMULO CESAR HERNANDEZ MUJICA: Abogados en ejercicio LUIS A. ALFONZO y AARON L. ALFONZO SERRANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 17.695 y 270.121, respectivamente.
I.5) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO-DEMANDADA GRIGORIO, C.A.: Abogados en ejercicio JESÚS RAFAEL GARCIA ESPINOZA, GUSTAVO ADOLFO MORENO MEJIAS, MANUEL ENRIQUE CAMEJO CASTELLANOS, MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ SÁNCHEZ y ALFREDO MILLÁN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 17.291, 12.073, 37.697, 115.010 y 8.466, respectivamente.
I.6) DEFENSOR AD-LITEM DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS: Abogado en ejercicio NERIO A. MARQUEZ MORA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 192.531.

II.- MOTIVO DEL JUICIO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (INCIDENCIA DE LAS CUESTIONES PREVIAS DE LOS ORDINALES 6°, 10° Y 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL C.P.C.).-

III.- ALEGATOS DE LA DEMANDA:
Señala la parte demandante en su escrito de reforma de la demanda, que desde hace más de doce (12) años, es arrendatario de un inmueble destinado al uso de vivienda, ubicado en la calle Maneiro, casa 29-20, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, siendo las propietarias y arrendadoras las ciudadanas ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR y MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL, titulares de la cédula de identidad Nos. 3.826.855 y 3.489.414, respectivamente, constando la propiedad del mismo en el documento Nº 8, Tomo 87 de los libros llevados por la Notaría Pública de Porlamar, en fecha 31-12-1990, y posteriormente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 18-12-1991, estando autorizado para el cobro del canon, el ciudadano ROMULO CESAR HERNANDEZ MUJICA, cónyuge de la primera de las nombradas. Que desde el inicio, la relación transcurrió de manera normal, pero desde Octubre del año 2015, perdió contacto con la persona que hacía el cobro, pues ni acudió más a cobrar el canon y tampoco contestó sus llamadas al número telefónico por el que se comunicaban, pero que a mediados del mes de febrero de 2016, tuvo noticias de manera verbal, a través de terceras personas que una de las propietarias arrendadora, había fallecido, por lo que intentó nuevamente comunicarse con el ciudadano ROMULO CESAR HERNANDEZ MUJICA, lo que fue infructuoso, por lo cual decidió acudir ante la Oficina de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda de este Estado, a los fines de iniciar el procedimiento administrativo por consignación de canon de arrendamiento contenido en los artículos 71 y disposición transitoria novena de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, en concordancia con su Reglamento y demás leyes, donde pudo verificarse la relación arrendaticia, siguiéndose cabalmente el procedimiento, siendo que se intentó localizar a sus arrendadoras, enterándose que había fallecido la ciudadana ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, por lo que trató de localizar a los ciudadanos MARIA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y ROMULO CESAR HERNANDEZ MUJICA, a los fines de definir la situación legal del inmueble, puesto que por el procedimiento que inició ante el Sunavi, correspondía realizar la audiencia conciliatoria, siendo esto imposible, por lo que se publicó el correspondiente Cartel de Notificación tal como consta en dicho expediente, efectuándose la audiencia en fecha 30-8-2016, a la que no asistieron ni en forma personal ni mediante abogado o representante, quedando pendiente lo de la consignación del canon que tuvo que efectuar de forma provisional en la cuenta de ahorros del Banco Banesco Nº 0134-10-7980-0002000989, a su nombre, abierta para tal fin, consignando los comprobantes al expediente Nº 1445-16, por indicaciones del funcionario instructor de la Oficina Regional de dicha Superintendencia, por cuanto el pago del canon de arrendamiento era hecho en dinero efectivo a la persona autorizada para el cobro y dado que por razones técnicas fue imposible la afiliación al sistema Savil, pero se realizó de manera efectiva y satisfactoria el 02-2-2017, Comprobante Nº 00122050, siendo que en fecha 06-2-2017, le fueron emitidas las planillas de pago correspondiente al período comprendido entre el mes de Octubre de 2015 hasta enero de 2017, así como los Certificados Electrónicos de Solvencia, encontrándose solvente en el cumplimiento de sus obligaciones en lo que concierne al canon de arrendamiento de la vivienda que ocupa de manera legítima junto con su familia, sin que hasta la presente fecha haya sido perturbado en la posesión de ésta.
Que dado lo extraño de la actitud de sus arrendadoras y de la persona autorizada para el pago, al hacer caso omiso al procedimiento llevado ante la Oficina Regional de la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda, a los fines de verificar la información que le dieron de manera verbal a finales del mes de noviembre de 2016, acerca de la venta del inmueble que habita en calidad de arrendatario, acudió a la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente y solicitó ver los libros de registro, en los que aparece el Documento Nº 8, Tomo 87 de los libros de autenticaciones de la Notaría Pública de Porlamar, en fecha 31-12-1990, y posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Mariño del Estado Nueva Esparta, de fecha 18-12-1991, que acreditaba la propiedad de sus arrendadoras, encontrándose que en el mismo existe una nota donde se evidencia que la propiedad fue enajenada a una sociedad mercantil de nombre GRIGORIO, C.A., el 25-11-2015, mediante documento protocolizado bajo el Nº 2015.2139, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado Nº 398.15.6.1.12437, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, donde pudo verificar que en efecto la ciudadana ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, falleció en fecha 15-5-2014, y que el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario fue vendido por los ciudadanos MARIA ROSARIO MILLAN DE MARVAL y ROMULO CESAR HERNANDEZ MUJICA, en su condición de copropietaria y herederos, donde además, puede evidenciarse que son multi propietarios. Que por cuanto hasta la presente fecha se encuentra en posesión del inmueble de manera legítima, la que no ha sido perturbada en forma alguna por encontrarse solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, su arrendadora MARIA ROSARIO MILLAN DE MARVAL y el ciudadano ROMULO CESAR HERNANDEZ MUJICA, en su condición de co-propietaria y herederos, integrantes ambos de la Sucesión ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, no le realizaron la correspondiente notificación de Preferencia Ofertiva, de conformidad con las normas contenidas para tal fin en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, encontrándose dentro de los supuestos para ejercer el derecho al Retracto Legal, según las previsiones de dicha Ley, por lo que acude ante esta autoridad a ejercer la presente demanda.

IV. ALEGATOS DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS POR LOS CODEMANDADOS MARIA ROSARIO MILLAN DE MARVAL y ROMULO CESAR HERNANDEZ MUJICA.-
El apoderado judicial de los mencionados codemandados, en la oportunidad procesal correspondiente, procedió a oponer las siguientes cuestiones previas en los siguientes términos:
- Que opone la cuestión previa contenida en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ello es el defecto de forma del libelo de la demanda, en el sentido de los requisitos que debe contener toda demanda, señalados en el artículo 340 eiusdem, numeral tercero, que establece que cuando el demandante o demandado fuese una persona jurídica se debe señalar la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro, por cuanto se aprecia del escrito libelar que no constan los datos relativos a su creación ni quien representa a la sociedad mercantil codemandada.
- Asimismo opone la cuestión previa contenida en el numeral 10 del citado artículo 346, referida a la caducidad de la acción establecida en la Ley, ya que ésta se encuentra caduca y ello en base a que la presente acción es ejercida sobre la totalidad de un inmueble cuya venta quedó debidamente protocolizada ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 25-11-2015, bajo el Nº 2015.2139, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.12439, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015. Que el demandante señala que no le realizaron la correspondiente notificación de preferencia ofertiva, de conformidad con las normas contenidas en la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, encontrándose, a su decir, dentro de los supuestos para ejercer el derecho de Retracto Legal, pero que cabe preguntarse ¿Cuándo comienza a correr el lapso de caducidad para el ejercicio o interposición de la acción de retracto legal arrendaticio, sino se produce la notificación de ley?, y que la respuesta se encuentra contenida en el artículo 1.547 del Código Civil, el cual establece que: “No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura”; pero que la actual doctrina jurisprudencial ha sido constante en establecer que al no estar presente el inquilino omitido de notificación en la celebración de la venta, difícilmente podría estar al corriente de su protocolización, y que por esa razón en la actualidad en casos donde no conste la notificación del arrendatario, ésta comenzará a correr desde el momento en el cual existía constancia cierta de que éste último se encuentra enterado del negocio realizado entre el arrendador y el adquirente y nuevo propietario. Que consta de manera fehaciente, directa y categórica, conforme a los documentos aportados por el mismo, que el hoy inquilino demandante, tuvo conocimiento de la venta realizada, desde mediados del mes de febrero de 2016, según se evidencia de sus actuaciones realizadas ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, en su escrito de consignación de canon de arrendamiento fechado abril de 2016, y recibido por el citado Despacho el 05-4-2016, por tanto al tener conocimiento a mediados del mes de febrero de 2016, y el ejercicio de la acción de retracto legal ejercida por éste último en el mes de abril de 2017, es lógico concluir que está más que sobrepasado el lapso de caducidad para intentar la acción. Agrega además que siendo la caducidad de estricto orden público, se debe observar el contenido del artículo 139 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, que establece igualmente un lapso de caducidad de 180 días hábiles, lapso éste que transcurrió fatalmente para el accionante, tomando como punto de partida la señalada fecha de febrero de 2016, que es cuando el demandante tiene conocimiento de la venta del inmueble, hasta la fecha de interposición de la demanda en abril de 2017, habiendo transcurrido más de los 180 días hábiles, lo que trae como consecuencia que en la acción deducida opere la caducidad.
- De igual manera opone la cuestión previa en el numeral 11 del mencionado artículo 346, ello es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, ya que del contenido de todas y cada uno de los folios que conforman el expediente, se observa que el hoy demandante no agotó previamente la vía administrativa para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, sólo acudió a la vía administrativa para el procedimiento de la vía ofertiva de canon de arrendamiento a favor de los codemandados, es decir, no se determina el agotamiento de la vía administrativa para el ejercicio de ésta acción, ya que debió haberse cumplido y agotado previo a ésta demanda, siguiendo el procedimiento establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango Valor y Fuerza de Ley, contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, según lo establece el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo dichas normas de orden público, por tanto la acción propuesta debe ser declarada inadmisible.

V. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
No habiendo ni subsanación ni contradicción como correspondía a la parte demandante, pasa este Tribunal, una vez realizada la narrativa del contenido de la demanda y explanado los argumentos expuestos en las cuestiones previas opuestas por la parte codemandada, considera necesario realizar las siguientes citas, normativas, jurisprudenciales y doctrinales a los fines de deliberar en el presente proceso.
Las Cuestiones Previas tienen una función de saneamiento procesal, para que en el desarrollo de la misma litis, los sujetos procesales se encuentren en un plano de igualdad de condiciones normativas, ya que así se evitaría decidir en base a falsos supuestos procesales o actos constitutivos írritos, salvaguardando la actividad pública que deriva de la interferencia continua del interés general y del individual. Nuestro sistema actual se caracteriza porque todas las defensas de este tipo deben ser promovidas acumulativamente en el mismo acto sin que puedan admitirse después ninguna otra.
Para estos casos el Dr. Rengel Romberg, es del criterio que las cuestiones previas de los ordinales 1ero, 2do, 3ro, 4to y 5to del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, están referidas a los sujetos procesales y la cuestión previa del ordinal 6to, está referida a la formalidad o requisitos que debe contener el libelo de demanda. Y las cuestiones previas de los ordinales 7mo, 8vo y 9no del Artículo 346 del Código Procesal están referidas a la pretensión del actor, y al defecto de forma de la demanda ordinales 10mo y 11ro están referidas a la acción.
Ahora bien, abierta la causa a pruebas solo la parte demandante presentó el respectivo escrito de promoción de pruebas en esta incidencia, motivo por el cual este Juzgado pasa a precisar que dicha institución se encuentra establecida en la norma adjetiva en los artículos 346 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen lo siguiente:
“Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…Omissis…)
Artículo 350: Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente:
(…Omissis…)
Artículo 352: Si la parte demandante no subsana el defecto u omisión en el plazo indicado en el artículo 350, o si contradice las cuestiones a que se refiere el artículo 351, se entenderá abierta una articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar pruebas, sin necesidad de decreto o providencia del Juez, y el Tribunal decidirá en el décimo día siguiente al último de aquella articulación, con vista de las conclusiones escritas que pueden presentar las partes.” (Destacado nuestro)

En primer lugar, pasa este Tribunal a analizar la cuestión previa contenida en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ello es “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem ..”, en su numeral 3, que establece “Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro”
A tales efectos, de la revisión del escrito de demanda presentado por la parte actora así como en su reforma, se evidencia que la parte demandante identificó correctamente a la sociedad mercantil demandada, lo cual consta en el folio 1 de la demanda, así como al folio 107 del escrito de reforma a dicha demanda; motivo por el cual se declara improcedente la defensa opuesta por la parte demandada. Así se resuelve.-
En cuanto a la cuestión previa opuesta, contenida en el numeral 10 del citado artículo 346, referida a “La caducidad de la acción establecida en la Ley”.
Señala, la parte codemandada en el escrito de oposición de la cuestión previa contenida en el numeral 10 del citado artículo 346, referida a la caducidad de la acción establecida en la Ley, que ésta se encuentra caduca y ello en base a que la presente acción es ejercida sobre la totalidad de un inmueble cuya venta quedó debidamente protocolizada ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 25-11-2015, bajo el Nº 2015.2139, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.12439, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015; por cuanto el demandante señala que no le realizaron la correspondiente notificación de preferencia ofertiva, de conformidad con las normas contenidas en la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, encontrándose, según su decir, dentro de los supuestos para ejercer el derecho de Retracto Legal. Asimismo agrega que la actual doctrina jurisprudencial ha sido constante en establecer que al no estar presente el inquilino omitido de notificación en la celebración de la venta, difícilmente podría estar al corriente de su protocolización, razón por la cual se sostiene en la actualidad el principio según el cual el lapso de caducidad en casos como el de autos, en el cual no consta la efectiva notificación del arrendatario, que el mismo comenzaría a correr desde el momento en el cual exista constancia cierta de que éste último se encuentra enterado del negocio realizado entre el arrendador y el adquirente y nuevo propietario.
En base a lo anteriormente expuesto, y por cuanto se desprende de las Disposiciones Derogatorias de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que fueron derogadas todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda; lo que se traduce en que la ley que aplica para este caso es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual establece en su artículo 1 “Objeto”, lo siguiente: “La presente Ley, tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente...”(omissis). (Destacado del Tribunal).
A tales efectos y en aplicación de dicha Ley, tenemos que en cuanto a la preferencia ofertiva y el retracto legal, que la ley Especial bajo estudio establece en su artículo 131 eiusdem, lo siguiente:
“En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero..”
De igual manera el artículo 132 de dicha Ley, en cuanto a los requisitos para la preferencia ofertiva, prevé:
“A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.
Dicha comunicación deberá indicar:
1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble ..;
2. Condiciones de venta;
3. Modalidades de negociación;
4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta;
5. Documento de propiedad del inmueble;
6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender;
7. Certificación de Gravamen.
Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.”

Del contenido de la norma precedentemente transcrita, queda evidenciado la forma o pasos a seguir, para que el propietario de un bien inmueble, realice la preferencia ofertiva al arrendatario o arrendataria que ocupa el mismo, de lo contrario no surtirá efectos. (Subrayado nuestro)
En el caso de autos, revisadas las actas que conforman este expediente, se verifica que no consta en autos que el propietario o propietarios del inmueble objeto del presente litigio, hayan realizado tal notificación al demandante de autos en la forma prevista en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a los fines de determinar la caducidad a que hace alusión la cuestión previa prevista en el Ordinal 10 del artículo 346 eiusdem.
Y en ese orden de ideas, tenemos que la caducidad de la pretensión es definida como la sanción que se le impone a un ciudadano, conformada por su omisión al dejar de transcurrir un plazo dentro del cual la ley lo habilita para que haga valer una pretensión material, que se convierte en pretensión procesal al ser atendida por los órganos jurisdiccionales, y se verifica una condición de inadmisibilidad, por lo cual la pretensión del actor carece de posibilidad jurídica por parte del estado.
Para que se produzca o configure materialmente la caducidad se requiere de dos condiciones, en primer lugar que exista una disposición legal que establezca el plazo de caducidad de una situación jurídica determinada y en segundo lugar, que exista una clara omisión o inactividad por parte del titular de ese interés jurídico en presentar la pretensión material por ante los órganos de administración de justicia.
A tales efectos, es prudente citar el criterio de la Sala Constitucional establecido mediante sentencia Nº 727, de fecha 8-04-2003, sobre la caducidad legal:
“En efecto, la finalidad del lapso de caducidad es la materialización de la seguridad jurídica y el aseguramiento, de esa forma, de que tras el transcurso del lapso que preceptúa la ley, se extinga el derecho de toda persona al ejercicio de la acción que el ordenamiento jurídico le proporcione; ello para evitar que acciones judiciales puedan proponerse indefinidamente en el tiempo. Lo cual, obviamente, incidiría negativamente en la seguridad jurídica.
El lapso de caducidad, como lo denunció el recurrente, transcurre fatalmente y no es susceptible de interrupción, ni suspensión. Sin duda alguna, la caducidad es un lapso procesal y en relación con el carácter de éste, la Sala Constitucional se ha pronunciado y ha establecido que los lapsos procesales establecidos en las leyes y aplicados jurisdiccionalmente no son formalidades que puedan ser desaplicados con base en el artículo 257 Constitucional…”

En este caso en particular, considera quien aquí se pronuncia que al no haber realizado el arrendador la debida notificación al arrendatario, tal y como se encuentra prevista en la Ley Especial, no se configura la alegada caducidad de la acción prevista en el Ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido omitida tal formalidad de conformidad con el antes mencionado artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, además es importante acotar que en la forma que ha sido redactada la referida norma, no da lugar a una notificación tacita, eso quiere decir que la notificación debe realizarse en la forma prevista en el nombrado artículo(132), de lo contrario no surtirá efectos, motivo por el cual dicha cuestión previa no prospera en derecho. Así se decide.-
Con respecto a la cuestión previa contenida en el numeral 11 del mencionado artículo 346, ello es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
En este caso, alega la parte demandada que el hoy demandante no agotó previamente la vía administrativa para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, ya que sólo acudió a la vía administrativa para el procedimiento de la vía ofertiva de canon de arrendamiento a favor de los codemandados, es decir, no se determina el agotamiento de la vía administrativa para el ejercicio de ésta acción, ya que debió haberse cumplido y agotado previo a ésta demanda, siguiendo el procedimiento establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango Valor y Fuerza de Ley, contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, según lo establece el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo dichas normas de orden público, y que por tanto la acción propuesta debía ser declarada inadmisible.
En cuanto a dicho alegato, se hace menester transcribir el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que dice:
“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.” (Destacado nuestro).
De acuerdo a lo establecido en el artículo precedentemente trascrito, le corresponde es al Arrendador (propietario) realizar dicho trámite ante el Órgano competente, no siendo éste el caso que aquí nos ocupa, motivo por el cual dicha cuestión previa debe ser declarada sin lugar. Así se establece.-

VI. DISPOSITIVA.-
En fuerzas de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en el Ordinal 6 en concordancia con el artículo 340.3, y ordinales 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por los codemandados, ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLAN DE MARVAL y ROMULO CESAR HERNANDEZ MUJICA, ya identificados en autos. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte promovente de las cuestiones previas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Por cuanto la presente decisión fue emitida dentro del lapso de diferimiento dictado el 10-8-2018, no se ordena la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de este Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción a los diez (10) días del mes de octubre del año Dos Mil Dieciocho (2018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.-
LA JUEZA PROVISORIA,

Dra. ADELNNYS VALERA CARRILLO.
EL SECRETARIO,

Abg. FELIX VILLARROEL.

En esta misma fecha 10-10-2018, se publicó y registró la presente decisión, siendo las 10:00 a.m. Conste.-

EL SECRETARIO,

Abg. FELIX VILLARROEL.

Expediente Nº 25.411
AVC/fv/mcf.-