REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA



EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Maracaibo, 28 de Noviembre de 2018
208° y 159°
Exp. 14.935.-
Agotadas íntegramente las fases iniciales del proceso, como lo son, la fase Instructoria y Preliminar, sin haberse logrado la conciliación de las partes, condujo al Tribunal a fijar la Audiencia Oral y Pública, de conformidad con lo establecido en el Capítulo III, artículo 114 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en la cual las partes realizaron sus respectivas exposiciones sobre los hechos litigiosos, bajo las formas procesales establecidas en dicha Ley, por ende en aplicación a las pautas relativas al Juicio Oral y Público en materia arrendaticia, corresponde a este Tribunal de mérito de acuerdo a lo establecido en el artículo 120 eiusdem, pronunciar su Decisión expresando el Dispositivo del Fallo, con una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho en los que se basa la presente decisión, y dentro de los tres (3) días de Despacho siguientes, se reproducirá por escrito el fallo completo de la decisión en referencia, para ser agregada a los autos.
En consecuencia se procede dictar el dispositivo del fallo con las siguientes consideraciones:
En la presente causa, el ciudadano RICARDO DE BACCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-8.038.377, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, representado en el proceso por sus apoderados judiciales, ciudadanos OVELIO PIÑA y ANNELY OLIVARES, inscrito por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 33.802 y 108.136, respectivamente, según consta en poder cursante a los autos, interpuso demanda por motivo RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, objeto de este proceso, se intentó en contra de la ciudadana YOSUSSI ANASHI HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-14.235.759, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, representado en este proceso por el profesional del derecho ALEJANDRO ACOSTA, inscrito por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 23.343, en su carácter de defensor ad litem.
Ahora bien, en relación a los hechos narrados en el Libelo, la parte accionante afirma ser propietario de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 3-4, del Edificio Neblina del Conjunto Residencial Amazonia, ubicado en el margen oeste de la avenida Milagro Norte (prolongación norte El Milagro), del sector denominado Santa Rosa de Tierra, en jurisdicción de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia según documento de propiedad cursante a los autos.
Continúa expresando la parte actora que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana YOSUSSI ANASHI HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, antes identificada, sobre el referido inmueble, suscrito por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 14 de Octubre de 2.009, anotado bajo el No.48, Tomo 103, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que cursa en copia certificada en los folios 12 al 17 de la Pieza Principal del expediente.
En este sentido, la parte actora explica que la ciudadana arrendataria ha incurrido en la violación de varias cláusulas del contrato inquilinario, entre ellas “…la segunda (nueve (09) mensualidades insolutas),. Igualmente cláusula décima novena (referida a los a los bienes muebles dejados en el apartamento para el uso y disfrute de la arrendataria y que están especificados en el anexo al contrato de arrendamiento supra señalado, y en inspección ocular realizada por la Notaría Publica Décima de Maracaibo, en fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil diecisiete (2017), que se acompaña marcado con la letra "E"), También hubo trasgresión de la cláusula cuarta del referido contrato en lo atinente al debido mantenimiento que debió darle la arrendataria al apartamento en cuestión. En la inspección realizada por la notaria consta el franco deterioro e higiene del inmueble.”
Y como petitorio, solicita, la declaratoria con lugar, en consecuencia, la resolución del contrato de arrendamiento, y que cancele la demandada “…nueve (9) mensualidades insolutas a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), para un total de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.700.000,00).”, con la debida corrección monetaria. Además, solicita al Tribunal “…La posesión del bien aplicando la cláusula octava de abandono que se estableció en el contrato, el cual está debidamente probado con el informe emitido por la vigilancia del Conjunto Residencial Amazonia…” y que la accionada “…reintegre los bienes muebles señalados en el inventario y que no aparecen dentro del inmueble.”
Trabada la litis por efectos de la citación de la parte demandada, y luego de haberse celebrado previamente la Audiencia de Mediación con arreglo a la ley en fecha 02 de abril de 2018, quedó aperturado el lapso de diez (10) días de despacho, para que la accionada rindiera contestación a la demanda, con arreglo a lo establecido en el artículo 107 de la Ley especial.
Es así, que la parte demandada YOSUSSI ANASHI HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, como integrante de la relación procesal, por intermedio del Profesional del Derecho ALEJANDRO ACOSTA, inscrito por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 23.343, rindió contestación a la demanda, en fecha 05 de Abril de 2.018, quien hizo valer las siguientes alegaciones y defensas:
1. Contesta de forma genérica la demanda, negando, rechazando y contradiciendo los hechos y el derecho reclamado.
Ahora bien, al ventilarse el presente juicio conforme a las pautas del Procedimiento Oral arrendaticio, el Juez de mérito decide la causa, aplicando para la valoración probatoria, el principio de la sana crítica, como lo contempla el artículo 99 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ello quiere significar que el Juez, debe efectuar su análisis probatorio de acuerdo con la lógica y las reglas de experiencia.
I
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Visto los alegatos traídos a colación por la defensa de la parte demandada en la causa, es menester recalcar lo indicado en el Articulo 115 de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, el cual regula lo atinente a las formalidades que rigen la audiencia de juicio en materia inquilinaría de vivienda, en este sentido la disposición en cuestión establece;
Articulo 115 la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. “En el día la hora fijados para la realización de la audiencia de juicio deberán concurrir las partes o sus apoderados o apoderadas, quienes expondrán oralmente los alegatos contenidos en la demandad y en su contestación, y no podrán ya admitirse alegaciones de nuevos hechos. Si ninguna de las partes compareciera a la audiencia, el proceso se extinguirá y así lo hará constar el juez o jueza, en el acta que inmediatamente levantara al efecto”.
De la disposición legal que antecede se desprende la imposibilidad para esta Juzgadora de pronunciarse en esta oportunidad, sobre el alegato aquí ventilados relativo a la falta de cualidad de propietario del ciudadano Ricardo de Bacco sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Asimismo resulta preciso para esta jurisdicente advertir que aun cuando la cualidad comporta un presupuesto procesal de la pretensión que es materia de orden público de conformidad a lo indicado en Sentencia proferida por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, signada bajo el Numero 890 de fecha veinticinco de octubre de 2016, no obtente este tribunal solo podrá entrar a conocer sobre ella, cuando el alegato controvertido recaiga sobre la cualidad de arrendatario o arrendador por ser la presente causa materia de vivienda, y como quiera que en presente juicio la parte demandante se encuentra firmada en su legitimación a tenor del contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaria Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha catorce (14) de octubre del año 2009, asentado bajo el No. 48, Tomo 103 del libro de autenticaciones, en derivación por tales 1circunstancia este tribunal desecha el alegato en cuestión formulado por representación judicial de la parte demandada. Así se decide.
En otro orden de ideas es menester entrar a conocer sobre el fondo de la causa, en primer lugar, la parte actora para hacer valer su solicitud de Resolución de Contrato de Arrendamiento, expuso como petitorio en su Libelo, lo siguiente:
“1. Resolución del Contrato de Arrendamiento supra señalado con la letra "C".
2. La posesión del bien aplicando la cláusula octava de abandono que se estableció en el contrato, el cual está debidamente probado con el informe emitido por la vigilancia del Conjunto Residencial Amazonia y que se encuentra anexo a esta demanda identificado por la letra "D"
3. Que la demandada pague las nueve (9) mensualidades insolutas a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), para un total de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.700.000,00).
4. Que la demandada reintegre los bienes muebles señalados en el inventario y que no aparecen dentro del inmueble.”
Conforme a lo relatado precisa el Juez, que la pretensión es un acto procesal del actor y lo narrado en el Libelo de demanda no vincula por sí mismo al demandado, es decir, que el accionado por la mera presentación de la demanda no queda sujeto a los efectos jurídicos pretendidos por la parte actora, pues debe mediar una sentencia que acoja la pretensión o en su defecto la rechace.
Siendo así, es de considerar y precisar que la afirmación contenida en toda pretensión, se circunscribe a que entre las partes existe una determinada relación o estado jurídico que se dice violado, con lo cual se le hace al Juez y a la contraparte una participación sobre la existencia de determinados hechos, para esperar la resolución solicitada, que obligue al accionado a cumplir una determinada prestación de hacer o de no hacer.
Bajo esta misma serie argumental el Dr. Gilberto Guerrero Quintero (La Resolución del Contrato), señala claramente y en la misma interpretación: “… en razón de que el artículo 1.167 del Código Civil prevé que si en el contrato bilateral, una de las partes incumple su obligación la otra puede solicitar la resolución del contrato (si es a tiempo determinado o no)…”, en estos términos la parte actora fundamenta la resolución del contrato en la violación de las clausulas segunda y octava, en el contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaria Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha catorce (14) de octubre del año 2009, referidas a la fijación, pago e incumplimiento del canon de arrendamiento; en este sentido es menester traer a colación la sentencia número RC.000604 emanada de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 10 de diciembre de 2.010, ratificada por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de Justicia, en fecha 27 de julio de 2.011 en sentencia No. 11-0705 con Ponencia de la Magistrada Gladys Gutiérrez Alvarado, en la que fija doctrina en el sentido de que cuando el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos emanan de la propia demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba.
Ahora bien, de lo ventilado en el presente proceso no ha logrado la parte demandada demostrar válidamente por cualquier medio, que ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento que se le reclaman, o que sobre ella pesa la ocurrencia de algún hecho no imputable a la parte que lo excuse en su atraso, teniendo en consideración que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, aprecia este Órgano judicial una violación por parte de la arrendataria YOSUSSI ANASHI HERNÁNDEZ, a las cláusulas segunda y octava del contrato de arrendamiento contraído por su persona y el ciudadano RICARDO DE BACCO, en el año 2009. Así se establece.
Ahora bien, la parte actora también alegó en su libelo de la demanda la violación por parte de la arrendataria de las cláusulas décima novena y cuarta, compuestas por las obligaciones recaídas sobre el inventario de los objetos muebles descritos en el contrato, y el mantenimiento de bien inmueble respectivamente, sobre incumplimiento de las cláusula contractuales anteriormente mencionadas debe este Juzgado tomar en consideración que de la lectura del Libelo de la Demanda, se observa una clara imperfección en el modo de reintegración de los bienes muebles, pues, conforme a lo transcrito, solo se denuncia un incumplimiento imputado a la arrendataria con respecto al inventario indicado en el contrato, sin que exista una completa y clara determinación de cuales son los bienes muebles que fueron sustraídos del inmueble.
En este sentido, no basta que en el escrito de demanda, se haga una descripción de los hechos y una petición para obtener la restitución pues lo determinante para individualizar el objeto del litigio, es la petición concreta y no la relación de los hechos contenidos en la afirmación, todo lo cual nos lleva a determinar que en la demanda objeto de revisión, no se realizó el pedimento respectivo, de lo que se infiere que estamos en presencia de una inexistente petición de condena, que deba ser atendida positivamente por el Juez. Ahora bien, de lo anterior, observa este Tribunal, que la parte demandante solo se limita a expresar en su demanda, que junto con la entrega del inmueble por parte del arrendador al arrendatario se entregaron una series de bienes mueble identificados en el contrato, del inmueble objeto del litigio, sin especificar o determinar a cuáles son aquellos que a la fecha de la petición de su resolución no se encuentran en el, incurriendo así en una indeterminación objetiva de la pretensión, como lo reconoce en un caso similar la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC.00738, de fecha 10 de diciembre de 2.009, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, sobre la cual se abundará en el fallo en extenso. Así se establece.
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho planteados anteriormente, determinados como los fueron las violaciones contractuales e incumplimientos parte de la ciudadana YOSUSSI ANASHI HERNÁNDEZ, es obligación de este Juzgado declarar PARCIALMENTE CON LUGAR en cuanto a derecho la acción incoada por ciudadano RICARDO DE BACCO en contra de los ciudadana YOSUSSI ANASHI HERNÁNDEZ. En otro orden de ideas la parte actora en su libelo de la demanda solicita la indexación de las cantidades de dinero demandadas en este sentido es el deber de este órgano ordenar una experticia complementaria del fallo. Así se decide.
IV.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SE DECLARA IMPROCEDENTE la falta de cualidad propuesta por la parte demandada en la persona de su defensor Ad- Litem Alejandro Acosta.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que por motivo de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda, incoada por el ciudadano RICARDO DE BACCO en contra de los ciudadana YOSUSSI ANASHI HERNÁNDEZ, ambos identificados en las actas, en consecuencia RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaria Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha catorce (14) de octubre del año 2009, asentado bajo el No. 48, Tomo 103 del libro de autenticaciones correspondiente.
TERCERO: En virtud de lo decidido acarrearía el desalojo o desocupación de una vivienda familiar SE ORDENA Antes de cualquier ejecución relacionada con el presente fallo, el agotamiento del procedimiento administrativo del Articulo 4 Del Decreto Con Rango Valor y Fuerza De Ley Contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraria De Vivienda.
CUARTO: SE CONDENA al pago de la cantidad de nueve (9) mensualidades insolutas a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), para un total de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.700.000,00) contentiva de mensualidades correspondientes a los meses desde junio del 2013 al mes de Julio 2014, asimismo se ordena la indexación de dicho monto. Por lo tanto, para la determinación del monto correspondiente se ordena la experticia complementaria del fallo, de conformidad con las pautas establecidas en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: IMPROCEDENTE LA RESTITUCION DE LOS BIENES MUEBLES por INTERMINACION OBJETIVA DE LA PRETENSION, establecido en particular cuarto de la demnada.
SEXTO: NO EXISTE CONDENATORIA en costas procesales por no resultar totalmente completamente vencida ninguna de las partes en la presente causa, con arreglo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.
Déjese copia certificada de la sentencia por Secretaría, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en Maracaibo a los VEINTIOCHO (28) días del mes de noviembre de 2.018, en el despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia: 208° años de la Independencia y 159º de la Federación.-
LA JUEZ PROVISORIA .

Dra. INGRID VÁSQUEZ RINCÓN
EL SERCRETARIO

Abg. FREDDY FERRER
En la misma fecha, siendo las doce (12:00) del mediodía, se dictó y publicó el fallo que antecede quedando anotado bajo el N°
EL SECRETARIO.

Abg. FREDDY FERRER