Se inicia el presente juicio de ACCIÓN REIVINDICATORIA seguido por la ciudadana MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.805.251, domiciliada en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, representada por la abogada en ejercicio YANINA MARGARITA PEROZO VILLALOBOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 46.372, del mismo domicilio contra la ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.746.903, de igual domicilio, mediante el cual la demandante solicita se le reivindique la propiedad del inmueble para vivienda tipo apartamento, situado en la Urbanización RAUL LEONI, II Etapa, Bloque 10, Edificio 03, apartamento 01-02,en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
RELACION DE LAS ACTAS
En fecha 01 de diciembre de 2017, se admitió la demanda y se ordenó citar a la demandada y se fijó oportunidad para una reunión conciliatoria conforme lo previsto en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de febrero de 2018, el Alguacil Natural de este despacho, expuso sobre la citación realizada en la persona de la demandada.
En fecha 11 de abril de 2018, la demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 07 de mayo de 2018, la secretaria dejó constancia que la parte demandada consignó escrito de pruebas.
En fecha 09 de mayo de 2018, la secretaria dejó constancia que la demandante consignó escrito de pruebas.
En fecha 14 de mayo de 2018, el Tribunal por auto dictado, ordenó agregar los escritos de pruebas presentados por las partes.
En fecha 21 de mayo de 2018, se dictó auto providenciando las pruebas promovidas.
En fecha 19 de septiembre de 2018, la demandada presentó escrito de informes.
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
Alega la representación judicial de la demandante, que la ciudadana MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ, es la única, exclusiva y legitima propietaria de un inmueble para vivienda tipo apartamento, situado en la urbanización RAUL LEONI, II etapa, Bloque 10, Edificio 03, apartamento 01-02, en jurisdicción de la Parroquia RAUL LEONI, Municipio Maracaibo, Estado Zulia; comprendo dentro de los siguientes linderos: Norte: linda con pared de apartamento 01-01 del mismo Edificio 03; Sur, linda con fachada Sur del Edificio; por el Este, linda con fachada Este del Edificio y por el Oeste, linda con fachada Oeste del Edificio y espacio común de circulación y tiene un área total de SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON CUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (68.04 MTS.). Que la propiedad sobre el determinado apartamento la tiene la ciudadana MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ, según documento inscrito en el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo, Estado Zulia; el día 01 de Diciembre de 2015, Bajo el Nro. 2015.226, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nro. 481.21.5.13.8746 y correspondiente al Libro de folio real del año 2015. Que el indicado inmueble se encuentra ocupado desde hace aproximadamente once (11) años por la Ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA y en virtud que su representada ha tratado de comunicarse con ella desde el momento que adquirió el indicado inmueble, le ha sido imposible; en consecuencia agotadas las gestiones extrajudiciales para que la demandada haga entrega del referido bien, se vio en la necesidad de recurrir a la vía administrativa, es decir, a la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE REGULACIÓN Y CONTROL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, REGIÓN ZULIANA, quien en fecha 17 de diciembre de 2014, habilitó la vía judicial. Que la demandada se ha apoderado del referido apartamento disponiendo del mismo y entrando y saliendo libremente de él, es decir ha usurpado el derecho de propiedad de su mandante, sin ningún título para ello (…) a sabiendas que ese inmueble no le pertenece y que no le asiste ningún derecho”.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad para contestar la demanda, la ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, asistida por el abogado RAFAEL MORENO FRANCO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 62.605, lo hizo de la siguiente manera:
Negó, rechazo y se opuso a todos y cada uno de los alegatos esgrimidos por la parte actora ciudadana MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ, identificada en actas. De igual manera, alega que la demandante no es propietaria legitima del bien inmueble que desea reivindicar al presente un titulo de propiedad según documento protocolizado por ante el Registro Publico del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 01 de Diciembre de 2015, anotado bajo el N° 2015.226, asiento Real 2, del inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.8746 y correspondiente al Libro Real del año 2015, documento a su decir viciado de nulidad absoluta, por ser adquirido por la demandante sin cumplir con las formalidades de ley, violando la cadena documental y de los elementos esenciales de los contratos de Compra-venta, como lo es el contenido de algunas normas de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda, como también lo que dispone la Ley del Inavi y el Código Civil.
Sigue alegando la demandada que tal y como evidencia del contrato de Arrendamiento suscrito y firmado por la Ciudadana DUBIA QUIJADA DE CHOURIO, titular de la cedula de identidad N° V-5.165.802, esposa de FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, titular de la cedula de identidad N° V-5.832.456, y su persona, según documento autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracaibo de fecha 22 de marzo de 2002, anotado bajo el N° 11, Tomo 35, de los libros llevados por esa Notaria, en el cual le cedió en arrendamiento desde hace 16 años y un mes, el inmueble donde habita actualmente de forma pública, notoria, pacifica e ininterrumpidamente, ubicado en la Urbanización RAUL LEONI, II etapa, Bloque 10, Edificio 03, apartamento 01-02, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, mediante el cual se demuestra que su persona como demandada, es poseedora legitima y por ende acreedora de titulo jurídico por ser arrendataria del inmueble objeto de esta demanda. Que en aras a lo expuesto, la demandante MARIA LEONOR VIRLA RODRÍGUEZ, antes identificada, en el libelo de la demanda solo indica como fundamento de su pretensión el ilegal titulo de propiedad del documento protocolizado por ante el Registro Publico del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 01 de Diciembre de 2015, anotado bajo el N° 2015.226, asiento Real 2, del inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.8746 y correspondiente al Libro Real del año 2015 (…) pero deliberadamente y de mala fe omite, no indica el documento original mediante el cual adquiere por medios fraudulento el inmueble ubicado en la Urbanización RAUL LEONI, II etapa, Bloque 10, Edificio 03, apartamento 01-02, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, mediante el cual hace la compra del inmueble al ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, titular de la cedula de identidad N° .V- 5.832.456, documento este autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, anotado bajo el N° 61, Tomo 03, de fecha 23 de Enero de 2014, de los libros llevados por esa notaria, es preciso indicar que en el anterior documento se violaron Derechos Legales que me asisten como es el Derecho de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal, consagrado en el articulo 131de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, donde se evidencia que me asiste el derecho preferente individual de oferta, el cual no se cumplió de parte del propietario del inmueble Francisco José Chourio Fuenmayor y su cónyuge Dubia Quijada Chourio”.
Señala igualmente la demandada que la venta del inmueble realizada ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, anotado bajo el N° 61, Tomo 03, de fecha 23 de enero de 2014, de los libros llevados por esa Notaría, es ilegal por no haberse cumplido con algunos requisitos esenciales de los contratos de compra venta, es decir, el inmueble objeto de esta demanda es una vivienda de interés social por ser adjudicada y vendida por el Estado Venezolano a través del Instituto Nacional de Vivienda y el precitado Instituto de carácter público debe autorizar la venta del inmueble siempre y cuando desista de readquirir el mismo, o sea el Inavi en la Ley que lo crea y lo sustenta en su artículo 16, establece que los propietarios de inmueble de interés social para vender el mismo necesitan de la aprobación del Instituto, situación esta que se omitió en el documento de compra Ut Supra, que el documento debe declararse nulo de nulidad absoluta. Que el contrato de compra venta del inmueble antes indicado, realizado entre el ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad N° 5.832.456 y la demandante ciudadana MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ, no se cumplió con lo estipulado en Sección II, Capítulo XI, del Código Civil referente al régimen de los bienes, la comunidad de bienes, especialmente lo dispuesto en los artículos 142, 148, 149 y 156 del precitado código civil. Que no se cumplen con los requisitos concurrentes de la acción reivindicatoria propuesta por la demandante, señalando lo asentado en la sentencia N° 229 de fecha 27 de abril de 2017, emitida por la Sala de Casación Civil, que establece: “…omissis…Que los juicios de Reivindicación como el de marras, la acción de reivindicación de esta condicionada y requiere para su cumplimiento la concurrencia de los siguientes presupuestos: 1) El derecho de propiedad de reivindicante; este elemento concurrente no se aplica en esta causa, en el sentido que la demandante presento un titulo de propiedad que no es legitimo, tal y como lo indicamos en este escrito de contestación y lo demostraremos con las pruebas que promoveremos y evacuaremos en este juicio, es decir no es la propietaria conforme a derecho. De seguida indico otro elemento de demanda de reivindicación que no se cumple, como es 2) La falta de derecho de poseer el demandado, en esta causa mi persona si poseo titulo Jurídico que me acredita como poseedora del inmueble objeto de esta demandada, y prueba de ello es el documento del contrato de arrendamiento suscrito y firmado por mi persona y la Ciudadana Dubia Quijada de Chourio, esposa del propietario del inmueble Francisco Jose Chourio Fuenmayor, ambos identificado; entonces, puedo afirmar según lo alegatos que el precitado requisito concurrente y obligatorio de la acción reivindicatoria tampoco se cumple en esta demanda por tener como demandada el derecho de poseer el inmueble, según se evidencia en el contrato de arrendamiento antes citado. Esto se fundamente en que la Sentencia antes indicada, es de vital importancia porque ratifica el criterio de la sala de casación civil del Tribunal Supremo de Justicia que dice. Los requisitos de procedencia de la acción de reivindicación son concurrentes y obligatorios…omissis…”
PRUEBAS DE LAS PARTES
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” y el artículo 1354 del Código Civil estatuye: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, de las referidas normas se desprende claramente, que quien afirme algo, tiene sobre sí la carga de probar sus respectivas afirmaciones.
DE LA PARTE ACTORA
La parte actora conjuntamente con su escrito de demanda, consignó:
• Original del documento de compra venta realizada entre los ciudadanos FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR y MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ, ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 01 de diciembre de 2015, bajo el N° 2015.226, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.8746 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, contenido desde el folio 10 al folio 15.
• Copia certificada del procedimiento previo llevado ante la OFICINA CONTRA EL DESALOJO Y DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVIENDAS, REGION ZULIA, seguido por la ciudadana MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ contra la ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, emitida en fecha 04 de marzo de 2015, expediente N° CDDAVZ-0089-01-2014, contenido desde el folio 16 al folio 64.
• Facturas de pagos de servicios municipales, Nos. 1052817, 1052815, 1052814, 1052813, 1052812, 1052811 y 1052810, cuenta contrato: 100000476533, expedido por el SEDEMAT, de fecha 09 de marzo de 2015, a nombre de SALAS GLORIA, cédula de identidad N° V-9746903, dirección del inmueble: URB. RAUL LEONI II ETAPA AVENIDA 73A 0001662000BLQ 10 EDRE 3 EDRE 3 01-021, CERCA LICEO MANUEL S. SANCHEZ. LDO BQ 12 MBO. Maracaibo ZUL, contentivo de siete (7) folios útiles. Folios 65 al 71.
• Recibo de pago de los impuestos municipales, de fecha 20-01-2016, cliente GLORIA SALAS, N° 100000476533, por la cantidad de Bs. 1.028,31. Folio 72
• Original de Estado de Cuenta, expedido por CORPOELEC, cuenta contrato N° 100000476533, de fecha 20-01-2016, cliente: GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA. Dirección: URB RAUL LEONI, II ETAPA, AVENIDA 73A, 1620020, BLQ 10, 1662000 EDRE 3 / PISO 1-Apto-01-02. Folio 73.
De igual manera, la parte actora en la etapa probatoria promovió las siguientes pruebas:
DOCUMENTALES:
• Ratificó el documento inscrito en el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 01 de diciembre de 2015, bajo el N° 2015.226, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.8746 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, para demostrar la propiedad del inmueble
• Ratificó copia certificada del procedimiento previo llevado ante la OFICINA CONTRA EL DESALOJO Y DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVIENDAS, REGION ZULIA, seguido por la ciudadana MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ contra la ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, emitida en fecha 04 de marzo de 2015, expediente N° CDDAVZ-0089-01-2014, para demostrar el cumplimiento a lo ordenado por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda
• Ratificó los recibos de pagos cancelados al SEDEMAT, para demostrar que es dicha parte quien cancela los servicios municipales del inmueble objeto de este proceso, así como el estado de cuenta de CORPOELEC de los años 2015 y 2016 y comprobante de pago.
• Promovió copia del oficio N° INAVI/GE-ZU/D-VR-N° 161, de fecha 13 de marzo de 2015, para demostrar que el inmueble objeto de la demanda fue liberado de la CLAUSULA DE RETRACTO LEGAL, contenida en el folio 98.
• Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el día 26 de febrero de 2015, anotado bajo el N° 80, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, para demostrar que la ciudadana DUBIA QUIJADA OLIVA , quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.165.802, de este domicilio, cónyuge del ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, declara que no tiene nada que reclamar sobre la venta del inmueble a reivindicar.
INFORMES:
como prueba de informes la demandante solicitó se oficie al Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que informe si en el cuaderno de comprobantes, correspondiente al documento inscrito por ante ese Registro, el día 01 de diciembre de 2015, bajo el N° 2015.226, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.8746 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, aparece agregado bajo el N° 9622, un oficio distinguido con el N° INAVI/GE-ZU/D-VR-N° 161, de fecha 13 de marzo de 2015, referido a la liberación de la CLAUSULA DE RETRACTO LEGAL, establecida en el documento antes indicado.
PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA
La demandada en la etapa probatoria promovió:
DOCUMENTALES
• Contrato de arrendamiento suscrito y firmado por las ciudadanas DUBIA QUIJADA DE CHOURIO y GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, antes identificadas, sobre el inmueble objeto de la demanda, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 22 de marzo de 2002, bajo el N° 11, Tomo 35, de los Libros de Autenticaciones. siendo el objeto de la prueba demostrar que dicho contrato pasó a ser de tiempo indeterminado, por estar su persona como arrendataria por más de 16 años ininterrumpidamente poseyendo el inmueble antes descrito.
• Documento de compra-venta suscrito y firmado por el ciudadano JOSE ANGEL GUTIERREZ, titular de la cédula de identidad N° V-11.902.174, en su carácter de Gerente del Instituto Nacional de la Vivienda del Estado Zulia (INAVI) y el ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad N° V-5.832.456, ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 18 de mayo de 2006, anotado bajo el N° 52, Tomo 45, de los Libros llevados por esa Notaria.
• Documento de compra-venta suscrito y firmado por el ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad N° V-5.832.456, en su carácter de propietario del inmueble objeto de la demanda y la ciudadana MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad N° 17.805.251, otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de enero de 2014, anotado bajo el N° 61, Tomo 03, de los Libros llevados por esa Notaría. Dicha prueba es para demostrar que no se cumplió con lo establecido en el artículo 16 de la Ley de Inavi, referente al derecho del Instituto de readquirir el inmueble, ni se cumplió con la preferencia ofertiva y la falta de autorización de la cónyuge del vendedor.
• Documento otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 17 de enero de 2014, anotado bajo el N° 61, Tomo 03, presentado posteriormente para su protocolización ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inscrito en fecha 01 de diciembre de 2015, bajo el N° 2015.226, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.8746 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, para demostrar que no se cumplió con lo establecido en el artículo 16 de la Ley de Inavi, referente al derecho del Instituto de readquirir el inmueble, ni se cumplió con la preferencia ofertiva y la falta de autorización de la cónyuge del vendedor.
Constancia de solvencia de pago emitida por la empresa CORPOELEC, de fecha 05 de marzo de 2015, control 100013560483, mediante el cual se deja constancia que la ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, titular de la cédula de identidad N° 9.746.903, es la usuaria titular del servicio de energía eléctrica del inmueble objeto de la demanda.
• Constancia de residencia emitida por el Consejo Comunal de la Urbanización Raúl Leoni, Segunda Etapa de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 02 de marzo de 2015, mediante la cual hace constar que la ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, titular de la cédula de identidad N° 9.746.903, habita en la Urbanización Raúl Leoni, II Etapa, bloque 10, edificio 03, apartamento 01-02, Sector Club Hípico, avenida 73A, Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, desde hace 13 años, para esa fecha.
• Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emitido por el MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HABITAT, SUPERITENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, otorgado a la ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, en virtud de haber cumplido con los requisitos legales para ser incorporada al Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas de fecha 06-04-2015.
• Documento contentivo del Procedimiento Administrativo previo a las demandas, expediente N° MC-01181/04-15 de fecha 09 de abril de 2015, conforme a lo dispuesto en la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento, incoado por la ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, en su condición de Arrendataria contra la ciudadana DUBIA QUIJADA DE CHOURIO, en su condición de Arrendadora propietaria del inmueble objeto de esta demanda.
INFORMES, solicitó se oficie a los siguientes organismos:
Notaría Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, para que informe si en los libros llevados por dicha Notaría se encuentra autenticado y otorgado el Documento contentivo del Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, suscrito y firmado por la ciudadana DUBIA QUIJADA DE CHOURIO y GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, anotado bajo el N° 11, Tomo 35, de fecha 22 de marzo de 2002.
Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, para que informe si en los libros llevados por dicha Notaría se encuentra autenticado y otorgado el Documento de compra venta sobre el inmueble objeto de la demanda, suscrito y firmado por el ciudadano JOSE ANGEL GUTIERREZ, titular de la cédula de identidad N° V-11.902.174, en su carácter de Gerente del Instituto Nacional de la Vivienda del Estado Zulia (INAVI) y el ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad N° V-5.832.456, de fecha 18 de mayo de 2006, anotado bajo el N° 52, Tomo 45.
Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, para que informe: 1) si en los libros llevados por dicha Notaría se encuentra autenticado y otorgado el Documento de compra venta sobre el inmueble objeto de la demanda, suscrito y firmado por el ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad N° V-5.832.456 y la ciudadana MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad N° 17.805.251, de fecha 17 de enero de 2014, anotado bajo el N° 61, Tomo 03. 2) Si en el precitado documento el notario que suscribe le fue presentada ante él, por el vendedor FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, la constancia expresa emitida por el INAVI, mediante el cual el Instituto manifiesta su interés en readquirir o no el inmueble objeto de esta demanda, por ser el mismo una vivienda de interés social. 3) Si la ciudadana DUBIA QUIJADA DE CHOURIO, en su carácter de cónyuge del vendedor, manifestó su autorización para que se realizara la referida venta. 4) Si el vendedor FRANCISCO CHOURIO presentó alguna notificación por escrito referente a la preferencia ofertiva que le asiste a la ciudadana GLORIA SALAS COLINA, antes identificada, en su condición de arrendataria del inmueble objeto de esta demanda.
Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que informe si en el documento presentado para su protocolización que quedó inscrito en fecha 01 de diciembre de 2015, bajo el N° 2015.226, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.8746 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, le fue presentado al Registrador para su otorgamiento la constancia emitida por el INAVI-ZULIA, mediante el cual dicho Instituto se reserva el derecho de readquirir o no el inmueble objeto de esta demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda.
Dirección Municipal de Registro Civil y Electoral del Estado Zulia, adscrita al Consejo Nacional Electoral, para que informe si antes o después de la fecha del 17 de enero de 2014, cuál era el estado civil de los ciudadanos FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR y DUBIA QUIJADA DE CHOURIO, titulares de la cédula de identidad Nos. 5.832.456 y 5.165.802 respectivamente.
TESTIMONIALES
Promovió como testigos a los ciudadanos YOHAM CARLOS ZAMBRANO PARRA, LIXI EDWARDS DE GUTIERREZ, MISCAELA DEL CARMEN PACHECO, IVIS DEL VALLE HIDALGO DE ROMERO y MARILYN DEL VALLE FERRER AVILA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. 14.356.529, 9.788.601, 5.806.085, 12.697.409 y 6.831.771, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo.
VALORACION DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA ACTORA
En relación al original del documento de compra venta realizada entre los ciudadanos FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR y MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ, ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 01 de diciembre de 2015, bajo el N° 2015.226, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.8746 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, contenido desde el folio 10 al folio 15, el cual fue ratificado en la etapa probatoria, observa esta Sentenciadora que se trata de un instrumento público oponible a terceros, tal como lo dispone el artículo 1.357 del Código Civil, sobre el cual la parte demandada indica en su escrito de contestación que se encuentra viciado de nulidad por los hechos alegados en dicha contestación, por lo que el referido instrumento se valorará conjuntamente con las pruebas aportadas para demostrar la procedencia de la compra venta efectuada. Así se declara.
En relación a la copia certificada del procedimiento previo llevado ante la OFICINA CONTRA EL DESALOJO Y DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVIENDAS, REGION ZULIA, seguido por la ciudadana MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ contra la ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, emitida en fecha 04 de marzo de 2015, expediente N° CDDAVZ-0089-01-2014, contenido desde el folio 16 al folio 64, ratificado en la etapa probatoria, la misma constituye los documentos denominados administrativos, los cuales emanan de funcionarios públicos en ejercicio de sus funciones, tal como lo dejó asentado el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional en sentencia N° 211 de fecha 09 de abril de 2014, con ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, que indica:
“…omissis…
Sin embargo, existe una tercera categoría de prueba instrumental, y son los denominados “documentos administrativos”, los cuales no pueden asimilarse al documento público previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, como sí a los documentos privados reconocidos o a los tenidos legalmente por reconocidos, “sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad” (Vid., Sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia Nº 497 del 20 de mayo del 2004, caso: A.M.S..
Tales apreciaciones, fueron corroboradas posteriormente por la referida Sala mediante sentencia Nº 1.257 publicada en fecha 12 de julio de 2007 (caso: Sociedad Mercantil Eco Chemical 2000, C.A.), en la que dispuso lo siguiente:
Delimitado lo anterior, no puede esta S. pasar por alto que de acuerdo con la persona que incorpore algún acta al expediente administrativo, se pueden dar tres supuestos, a saber: i) Los documentos emanados de los funcionarios públicos sustanciadores del procedimiento administrativo, en ejercicio de sus atribuciones legales, los cuales constituirán documentos administrativos; ii) Los documentos emanados de los particulares interesados en el procedimiento y; iii) Los documentos emanados de terceros, distintos a las partes involucradas, entendiendo como partes a la autoridad administrativa sustanciadora del expediente y a los legítimos interesados en el procedimiento; tales como informes emanados de organismos públicos o privados necesarios para la resolución de la controversia, en los términos consagrados en el artículo 54 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Ahora bien, tal y como se advirtiera, cada instrumental incorporada al expediente administrativo tendrá el valor probatorio conforme a la naturaleza del documento que se trate, pero tal y como lo ha establecido esta S., los documentos administrativos se valorarán igualmente como un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil...…omissis…”.
En tal sentido, esta Sustanciadora observa que la prueba bajo estudio no fue impugnada por el adversario, por lo que se acoge en todo su valor probatorio. Así se declara.
En relación a las facturas de pagos de servicios municipales, Nos. 1052817, 1052815, 1052814, 1052813, 1052812, 1052811 y 1052810, cuenta contrato: 100000476533, expedido por el SEDEMAT, de fecha 09 de marzo de 2015, a nombre de SALAS GLORIA, cédula de identidad N° V-9746903, dirección del inmueble: URB. RAUL LEONI II ETAPA AVENIDA 73A 0001662000BLQ 10 EDRE 3 EDRE 3 01-021, CERCA LICEO MANUEL S. SANCHEZ. LDO BQ 12 MBO. Maracaibo ZUL, contentivo de siete (7) folios útiles, desde el folios 65 al 71, igualmente ratificado en la fase probatoria, sobre los referidos instrumentos, el artículo 1.383 del Código Civil indica: “Las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”
Al respecto el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil en sentencia N° RC 000269 de fecha 21 de junio de 2011, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMIREZ JIMENEZ, asienta:
“…omissis…
En ese mismo sentido se pronunció la Sala en sentencia N° 573 de fecha 26 de julio de 2007, en el caso: M.G.F., contra la ciudadana M.M.P., en la que expresó:
“…En la obra citada supra, contenida en la Revista de Derecho Probatorio N°V 9, la autora interpretando el valor probatorio de las notas de consumo de servicio eléctrico, vistas como tarjas igualmente, hace la siguiente afirmación:
“…El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios.
…el símbolo probatorio no indica un hecho, lo representa, y ante el signo, quien lo ve, por fuerza directa o indirecta de la ley, debe creer que un hecho en particular ha sucedido, el cual está representado (vuelto a presentar) por el símbolo…Del símbolo nace una presunción…No es puridad un medio de prueba, el no es un vehículo de transporte de hechos al proceso, él aparece grabado o estampado en un bien y es transportado a la causa junto con ese bien, por los medios capaces de hacer el traslado; pero, cuando ingresa al expediente, como una abstracción hace presumir iuris tantum un cúmulo de situaciones que se comprendían en él sin que exista una razón lógica o natural fuera del mandato legal, entre el signo y todo lo que representa…Pero, los símbolos probatorios, al revés de los hechos que hacen presumir, no está dirigidos al Juez para que fije un hecho desconocido, sino que tiene como destinatarios al público, ya que ellos producen como otro efecto jurídico, al ser garantía, información o identificación de alto nivel masivo. Esta característica hace que los símbolos de por sí sean autenticantes…
(Cabrera Romero .Oc.II.122.)
En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas. (Cursivas del texto).
Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual hace evidenciar que el ad quem al considerar que las constancias emitidas por la Energía Eléctrica de Barquisimeto, C.A., (ENELBAR) y, por el servicio de gas doméstico Aragas, C.A., promovidas por el demandante, eran documentos privados emanados de terceros, exigiendo para su valoración la ratificación, mediante la prueba testimonial consagrada en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, incurrió en falsa aplicación de dicha normativa, por cuanto, las referidas notas de consumo no requieren de la ratificación para ser promovidas en el juicio.
Sin embargo, el formalizante pretende que dichas notas de consumo sean valoradas como indicios, por lo que delata la falta de aplicación del artículo 510 del Código de Procedimiento Civil…omissis…
Ahora bien, de conformidad con la jurisprudencia precedentemente transcrita, los recibos provenientes de servicios públicos si representan tarjas, pues es posible verificar de quienes provienen los mismos…omissis…”.
Declarado como ha sido que los instrumentos promovidos constituyen tarjas, debe aplicarse lo normado en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, que indica: “Los jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre si, y en relación con las demás pruebas de autos”, en tal sentido, esta Sentenciadora al constituirse dichos instrumentos como indicios, apreciará éstos conjuntamente con las otras probanzas en la motiva de la decisión a proferir. Así se declara.
En cuanto al recibo de pago de los impuestos municipales, de fecha 20-01-2016, cliente GLORIA SALAS, N° 100000476533, por la cantidad de Bs. 1.028,31. Folio 72, ratificado en pruebas, al igual que la anterior prueba documental, considerada como tarja y que representa un indicio de los hechos que se pretenden demostrar, el cual se apreciará conjuntamente con las restantes pruebas promovidas por las partes. Así se declara.
Original de Estado de Cuenta, expedido por CORPOELEC, cuenta contrato N° 100000476533, de fecha 20-01-2016, cliente: GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA. Dirección: URB RAUL LEONI, II ETAPA, AVENIDA 73A, 1620020, BLQ 10, 1662000 EDRE 3 / PISO 1-Apto-01-02. Folio 73, ratificado en el lapso probatorio, al igual que las anteriores pruebas se consideran como tarja, que representa un indicio y que se valorará conjuntamente con las restantes pruebas a analizar. Así se declara.
En relación a la copia del oficio N° INAVI/GE-ZU/D-VR-N° 161, de fecha 13 de marzo de 2015, para demostrar que el inmueble objeto de la demanda fue liberado de la CLAUSULA DE RETRACTO LEGAL, contenida en el folio 98, en su encabezado se lee: “Ciudadano: FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, CEDULA DE IDENTIDAD N° V- V-5.832.456. URBANIZACIÓN RAUL LEONI, II ETAPA, BLOQUE 10, EDIFICIO 03, APARTAMENTO 01-02” y en el contenido se lee: “En atención a su correspondencia en la cual solicita de este INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), se le libere de la Cláusula Opcional de Retracto legal, que le confiere en las Disposiciones Transitorias Primea y Segunda del Decreto N° 6.267 del 31/07/2008 de la nueva Ley del INAVI. En tal sentido, cumplimos en hacer de su conocimiento que en base a lo establecido en su documento Protocolizado por ante: Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia,13 de Marzo de 2015, bajo el N° 2015.226, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.8746 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, él INAVI, ha resuelto liberarlo de la CLAUSULA DE RETRACTO LEGAL que pesa sobre su vivienda, quedando usted en plena facultad para efectuar con terceras personas cualquier tipo de negociación…”. Dicho instrumento constituye los documentos denominados administrativos, los cuales emanan de funcionarios públicos en ejercicio de sus funciones, tal como lo dejó asentado el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional en sentencia N° 211 de fecha 09 de abril de 2014, con ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, antes citada y que aquí se da por reproducida, observando esta Sentenciadora que el mismo no fue impugnado ni tachado por la contraparte, por lo que se acoge en todo su valor probatorio. Así se declara.
En relación al original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el día 26 de febrero de 2015, anotado bajo el N° 80, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contenido en los folios 95 al 97, en la cual la ciudadana DUBIA QUIJADA OLIVA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.165.802, domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, declara que NO tiene nada que reclamar sobre la copra venta que celebró su ex cónyuge el ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.832.456, el día Diecisiete (17) de Enero de 2014, otorgado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 61, Tomo 03, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, sobre un inmueble ubicado en la URBANIZACIÓN RAUL LEONI, II ETAPA, BLOQUE 10, EDIFICIO 03, APARTAMENTO 01-02, jurisdicción del Municipio Maracaibo, con la ciudadana MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.805.251, observa esta Juzgadora que el mismo constituye un documento privado reconocido, tal como lo dispone el artículo 1.363 del Código Civil, el cual no fue impugnado por el adversario, por lo que se acoge en todo el valor probatorio que de el se desprende. Así se declara.
En relación a la prueba de informes, en la cual se solicita se oficie al Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que informe si en el cuaderno de comprobantes, correspondiente al documento inscrito por ante ese Registro, el día 01 de diciembre de 2015, bajo el N° 2015.226, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.8746 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, aparece agregado bajo el N° 9622, un oficio distinguido con el N° INAVI/GE-ZU/D-VR-N° 161, de fecha 13 de marzo de 2015, referido a la liberación de la CLAUSULA DE RETRACTO LEGAL, establecida en el documento antes indicado, en tal sentido el mencionado Registrador Público en oficio Nº 481-2018-085 de fecha 22 de junio de 2018, dio respuesta a lo solicitado de la siguiente manera: “…omissis…En atención al mismo después de realizar la búsqueda en el archivo, se remite copia certificada del recaudo agregado al cuaderno de comprobante bajo el N° 9622, emitido por Instituto Nacional de la Vivienda de fecha 13-03-2015, referente a la liberación opcional de retracto legal perteneciente al documento protocolizado en fecha 01-12-2015, bajo el No. 2015.226, Asiento Registral 2, matriculado bajo el No. 481.21.5.13.8746…omissis…”. De igual manera, se acompaño al oficio el mencionado instrumento referente a la Cláusula Opcional de Retracto Legal, cuyo contenido es el siguiente: “…omissis… INAVI/GE-ZU/D-VR-Nº 161, de fecha 13 de marzo de 2015, Ciudadano: FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, CEDULA DE IDENTIDAD Nº V- V-5.832.456. URBANIZACIÓN RAUL LEONI, II ETAPA, BLOQUE 10, EDIFICIO 03, APARTAMENTO 01-02” y en el contenido se lee: “En atención a su correspondencia en la cual solicita de este INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), se le libere de la Cláusula Opcional de Retracto legal, que le confiere en las Disposiciones Transitorias Primea y Segunda del Decreto Nº 6.267 del 31/07/2008 de la nueva Ley del INAVI. En tal sentido, cumplimos en hacer de su conocimiento que en base a lo establecido en su documento Protocolizado por ante: Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia,13 de Marzo de 2015, bajo el N° 2015.226, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 481.21.5.13.8746 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, él INAVI, ha resuelto liberarlo de la CLAUSULA DE RETRACTO LEGAL que pesa sobre su vivienda, quedando usted en plena facultad para efectuar con terceras personas cualquier tipo de negociación…”..
Dicha prueba no fue desconocida ni tachada por la contraparte, por lo que se acoge la misma en todo su valor probatorio, demostrándose con la misma que para el momento del registro de la venta del inmueble objeto de la demanda, esto es 01 de diciembre de 2015, el INAVI liberó el inmueble de la citada cláusula de retracto legal a favor de la Institución, por lo que no existe violación a la misma. Así se declara.
VALORACION DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA
En relación al contrato de arrendamiento suscrito y firmado por las ciudadanas DUBIA QUIJADA DE CHOURIO y GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, antes identificadas, sobre el inmueble objeto de la demanda, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 22 de marzo de 2002, bajo el N° 11, Tomo 35, de los Libros de Autenticaciones., siendo el objeto de la prueba demostrar que dicho contrato pasó a ser de tiempo indeterminado, por estar su persona como arrendataria por más de 16 años ininterrumpidamente poseyendo el inmueble antes descrito, observando esta sentenciadora que dicho instrumento no fue acompañado con la contestación a la demanda, sin embargo señala en dicho escrito los datos del documento otorgado, la Oficina Notarial y la fecha de su otorgamiento, solicitando en la etapa probatoria información al respecto, tal como lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que dicha prueba instrumental se valorará con las resultas que aporte la Oficina Notarial señalada. Así se declara.
En relación al documento de compra-venta suscrito y firmado por el ciudadano JOSE ANGEL GUTIERREZ, titular de la cédula de identidad N° V-11.902.174, en su carácter de Gerente del Instituto Nacional de la Vivienda del Estado Zulia (INAVI) y el ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad N° V-5.832.456, ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 18 de mayo de 2006, anotado bajo el N° 52, Tomo 45, de los Libros llevados por esa Notaria, al igual que la anterior prueba documental no fue acompañado con la contestación a la demanda, sin embargo señala en dicho escrito los datos del documento otorgado, la Oficina Notarial y la fecha de su otorgamiento, solicitando en la etapa probatoria información al respecto, tal como lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que dicha prueba instrumental se valorará con las resultas que aporte la Oficina Notarial señalada. Así se declara.
En relación al documento de compra-venta suscrito y firmado por el ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad N° V-5.832.456, en su carácter de propietario del inmueble objeto de la demanda y la ciudadana MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad N° 17.805.251, otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de enero de 2014, anotado bajo el N° 61, Tomo 03, de los Libros llevados por esa Notaría. Dicha prueba es para demostrar que no se cumplió con lo establecido en el artículo 16 de la Ley de Inavi, referente al derecho del Instituto de readquirir el inmueble, ni se cumplió con la preferencia ofertiva y la falta de autorización de la cónyuge del vendedor, al igual que las anteriores pruebas instrumentales, la parte demandada solicitó información a la correspondiente Notaría Pública, por lo que se valorará la misma con las resultas provenientes de la Notaría en cuestión. Así se declara.
En cuanto al documento otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 17 de enero de 2014, anotado bajo el N° 61, Tomo 03, presentado posteriormente para su protocolización ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inscrito en fecha 01 de diciembre de 2015, bajo el N° 2015.226, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.8746 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, para demostrar que no se cumplió con lo establecido en el artículo 16 de la Ley de Inavi, referente al derecho del Instituto de readquirir el inmueble, ni se cumplió con la preferencia ofertiva y la falta de autorización de la cónyuge del vendedor, el mismo se valorará conforme a las resultas provenientes de dicha Notaría Pública. Así se declara.
En relación a la constancia de solvencia de pago emitida por la empresa CORPOELEC, de fecha 05 de marzo de 2015, control 100013560483, mediante el cual se deja constancia que la ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, titular de la cédula de identidad N° 9.746.903, es la usuaria titular del servicio de energía eléctrica del inmueble objeto de la demanda, de la revisión efectuada a las actas que conforman el expediente, especialmente la contestación a la demanda y las pruebas promovidas, observa esta Sentenciadora que dicho instrumento no fue acompañado ni con la contestación ni con el escrito promocional de pruebas, por lo que se tiene como no promovida. Así se declara.
En cuanto a la constancia de residencia emitida por el Consejo Comunal de la Urbanización Raúl Leoni, Segunda Etapa de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 02 de marzo de 2015, mediante la cual hace constar que la ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, titular de la cédula de identidad N° 9.746.903, habita en la Urbanización Raúl Leoni, II Etapa, bloque 10, edificio 03, apartamento 01-02, Sector Club Hípico, avenida 73A, Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, desde hace 13 años, para esa fecha, al igual que la anterior prueba la misma no consta en actas, ni fue promovida como informes, por lo tanto se tiene como no promovida. Así se declara.
En relación al Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emitido por el MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HABITAT, SUPERITENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, otorgado a la ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, en virtud de haber cumplido con los requisitos legales para ser incorporada al Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas de fecha 06-04-2015, al igual que las anteriores pruebas documentales mencionadas, no fue acompañada al escrito de contestación ni traída a las actas en la oportunidad de promover pruebas, por lo que se tiene como no promovida. Así se declara.
Sobre el documento contentivo del Procedimiento Administrativo previo a las demandas, expediente N° MC-01181/04-15 de fecha 09 de abril de 2015, conforme a lo dispuesto en la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento, incoado por la ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, en su condición de Arrendataria contra la ciudadana DUBIA QUIJADA DE CHOURIO, en su condición de Arrendadora propietaria del inmueble objeto de esta demanda, el mismo no fue aparece agregado a las actas, por lo que se tiene como no promovido. Así se declara.
En relación a la prueba informativa, se tiene que la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, ante la solicitud de que si en dicha Notaría se encuentra autenticado y otorgado el Documento contentivo del Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, suscrito y firmado por la ciudadana DUBIA QUIJADA DE CHOURIO y GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, anotado bajo el N° 11, Tomo 35, de fecha 22 de marzo de 2002, el mencionado Organismo dio respuesta en fecha 26 de junio de 2018, bajo el N° 196-0028-18, señalando: “…omissis…remito a usted, Copia Certificada Fotostática de documento Autenticado ante esta Oficina Notarial, en fecha: 22-03-2.002, bajo el No. 11, Tomo: 35, el mismo se encuentra inserto en el respectivo Tomo de Autenticaciones, así como en los Libros de Diario e Índice de Otorgantes llevados por esta Oficina Notarial…omissis…”. Asimismo, acompaña copia certificada del mencionado documento en el cual se lee:”Entre DUBIA QUIJADA DE CHURIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.165.802, …omissis…quien a los efectos de este contrato se denominará LA ARRENDADORA, por una parte y por la otra GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.746.903, quien a los efectos de este contrato se denominará LA ARRENDATARIA, han convenido en celebrar como en efecto celebran un contrato de arrendamiento que se regirá por las disposiciones legales que rigen la materia y por las cláusulas que ha continuación se determinan: PRIMERA: LA ARRENDADORA ceden en calidad de ARRENDAMIENTO a LA ARRENDATRIA un inmueble de su única y exclusiva propiedad , constituido por un apartamento para habitación familiar, ubicado en la Urbanización Raúl Leoni, Segunda Etapa, bloque 10, Edificio 3, Apartamento 01-02, situado en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia…omissis…TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de (6) meses, prorrogable por seis (6) meses más, contados a partir de la fecha cierta del presente documento…omissis…” Leyéndose en la Nota de Autenticación: “REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. MINISTERIO DEL INTERIOR Y DE JUSTICIA. ABOGADO: NERIO VERGARA MORALES. NOTARIO PUBLICO DE LA NOTARIA PUBLICA QUINTA DE MARACAIBO. Maracaibo, veintidós (22) de marzo de DOS MIL DOS …omissis…Presentes sus otorgantes dijeron llamarse: DUBIA QUIJADA DE CHOURIO y GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA…omissis…de estado civil Casada y Sotera, titulares de las cédula (s) de identidad No(s) 5.165.802 y 9.746.903…omissis…Dejándolo anotado bajo el No. 11. Tomo 35, de los libros de Autenticaciones llevados ante esta Notaria…omissis…”.
Ante la prueba bajo estudio, observa esta Sentenciadora que la demandante no impugnó la misma en la oportunidad correspondiente, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil se tiene como válido y se acoge en todo su valor probatorio. Así se declara.
En relación a la prueba informativa solicitada a la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, para que informe si en los libros llevados por dicha Notaría se encuentra autenticado y otorgado el Documento de compra venta sobre el inmueble objeto de la demanda, suscrito y firmado por el ciudadano JOSE ANGEL GUTIERREZ, titular de la cédula de identidad N° V-11.902.174, en su carácter de Gerente del Instituto Nacional de la Vivienda del Estado Zulia (INAVI) y el ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad N° V-5.832.456, de fecha 18 de mayo de 2006, anotado bajo el N° 52, Tomo 45, se tiene que la mencionada oficina dio respuesta el día 26 de Junio de 2018, con oficio N° 198-018-18, indicando en su contenido: “Anexo al presente oficio copia simple del documento autenticado bajo el No. 52, Tomo 45 de fecha 18 de Mayo de 2006,de los libros respectivos llevados por esta Notaría” y en el documento anexo, se lee: “Yo, JOSE ANGEL GUTIERREZ, mayor de edad, venezolano, S/T 1°. (EJ.), titular de la cédula de identidad N° V-11.902.174, domiciliado en esa ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, procediendo en este acto en mi carácter de Gerente del INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA DEL ESTADO ZULIA (INAVI) en el Estado Zulia, …omissis…, por medio del presente documento declaro: Mi representado celebró Contrato Privado de Venta a Plazos N° 148338 de fecha 20-07-1.982 con el ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, …omissis…sobre un inmueble de su propiedad, destinado a VIVIENDA, ubicado en la URBANIZACIÓN RAÚL LEONI, II ETAPA, BLOQUE 10, EDIFICIO 03, APARTAMENTO 01-02, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia…omissis…” Y en la nota de autenticación se lee que dicho instrumento es de fecha 18 de mayo de 2006, anotado bajo el N° 52, Tomo 45. Dicho instrumento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte, de conformidad con lo previsto en el Artículo 1.363 del Código Civil, por lo que se acoge en todo su valor probatorio, demostrándose con el mismo, que el inmueble objeto de la demanda pertenecía al ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, al momento de realizar la tradición a la demandante. Así se declara.
En relación a la información solicitada a la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, para que informe: 1) si en los libros llevados por dicha Notaría se encuentra autenticado y otorgado el Documento de compra venta sobre el inmueble objeto de la demanda, suscrito y firmado por el ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad N° V-5.832.456 y la ciudadana MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad N° 17.805.251, de fecha 17 de enero de 2014, anotado bajo el N° 61, Tomo 03. 2) Si en el precitado documento el notario que suscribe le fue presentada ante él, por el vendedor FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, la constancia expresa emitida por el INAVI, mediante el cual el Instituto manifiesta su interés en readquirir o no el inmueble objeto de esta demanda, por ser el mismo una vivienda de interés social. 3) Si la ciudadana DUBIA QUIJADA DE CHOURIO, en su carácter de cónyuge del vendedor, manifestó su autorización para que se realizara la referida venta. 4) Si el vendedor FRANCISCO CHOURIO presentó alguna notificación por escrito referente a la preferencia ofertiva que le asiste a la ciudadana GLORIA SALAS COLINA, antes identificada, en su condición de arrendataria del inmueble objeto de esta demanda, se tiene que dicha Oficina Notarial dio contestación en fecha 22 de junio de 2018, bajo el N° 195-035-2018, de la siguiente manera: “…omissis…y al mismo tiempo remitirle respuesta a su solicitud de Copia Certificada de documento autenticado por ante esta Notaría de fecha 17 de enero de 2014, inserto bajo el N° 61, Tomo 03 de los Libros de Autenticaciones…omissis…”. , observándose que el documento anexo al oficio se corresponde con el documento de venta sobre el inmueble objeto de la demanda, realizado por el ciudadano FRANCISCO CHOURIO a la ciudadana GLORIA SALAS COLINA, el cual fue valorado con antelación, acogiéndose en todo su valor probatorio . Así se declara.
En relación a la información solicitada al Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que informe si en el documento presentado para su protocolización que quedó inscrito en fecha 01 de diciembre de 2015, bajo el N° 2015.226, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.8746 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, le fue presentado al Registrador para su otorgamiento la constancia emitida por el INAVI-ZULIA, mediante el cual dicho Instituto se reserva el derecho de readquirir o no el inmueble objeto de esta demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda, dicha prueba ya fue valorada con antelación, puesto que la misma fue igualmente promovida por la demandante para demostrar que el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), liberó al inmueble objeto de la demanda, de la CLAUSULA DE RETRACTO LEGAL que pesa sobre el mismo, autorizando al propietario efectuar con terceras personas cualquier tipo de negociación, demostrándose con la prueba in comento que para el momento del registro de la venta no pesaba impedimento por parte del INAVI. Así se declara.
En relación a la información solicitada a la Dirección Municipal de Registro Civil y Electoral del Estado Zulia, adscrita al Consejo Nacional Electoral, para que informe si antes o después de la fecha del 17 de enero de 2014, cuál era el estado civil de los ciudadanos FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR y DUBIA QUIJADA DE CHOURIO, titulares de la cédula de identidad Nos. 5.832.456 y 5.165.802 respectivamente, la misma no pudo ser evacuada, tal como se evidencia de exposición del Alguacil Temporal de este Juzgado, quien asentó: “…omissis…me trasladé a la dirección que indico el interesado al Edificio IVIMA a 100 metros de la Sede de los Tribunales Civiles, donde fui atendido por el ciudadano LUIS MOTNILLA, quien se identifico con su cedula de identidad No. V-13.006.228 y me informo que labora con el cargo de Coordinador de la Dirección Municipal de Registro Civil y Electoral de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, negándose a recibir el Oficio por cuanto los Libros de la presente Dirección , fueron trasladados a la Oficina del Registro Principal del Estado Zulia…omissis…”
En relación a la prueba testifical, de las actas se evidencia que ante el Tribunal QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fechas 12 y 13 de junio de 2018, declararon bajo juramento los ciudadanos YOHAM CARLOS ZAMBRANO PARRA, LIXI EDWARDS DE GUTIERREZ, MISCAELA DEL CARMEN PACHECO, IVIS DEL VALLE HIDALGO DE ROMERO y MARILYN DEL VALLE FERRER AVILA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. 14.356.529, 9.788.601, 5.806.085, 12.697.409 y 6.831.771, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo, quienes afirman que conocen de vista, trato y comunicación a la ciudadana GLORIA SALAS COLINA, que la mencionada ciudadana tiene viviendo en el bloque 10, piso 1, apartamento 01-02 de la Urbanización Raúl Leoni, 2 etapa, aproximadamente 15 o 16 años en calidad de arrendataria, que ella vive en el inmueble con sus hijos y su esposo, que la propietaria es la ciudadana DUBIA, que la ciudadana GLORIA SALAS COLINA ha sido responsable con el pago de condominio. Ante las deposiciones realizadas por los testigos, esta Sentenciadora evidencia que se encuentran contestes con la afirmación realizada por la demandada en su escrito de contestación a la demanda, por lo que se acogen en todo su valor probatorio. Así se declara.
Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, el Tribunal para decidir hace previas las siguientes consideraciones:
La accionante en su escrito de demanda, señala que es propietaria de un inmueble situado en la urbanización RAUL LEONI, II etapa, Bloque 10, Edificio 03, apartamento 01-02, en jurisdicción de la Parroquia RAUL LEONI, Municipio Maracaibo, Estado Zulia, que el mismo se encuentra ocupado desde hace aproximadamente once (11) años por la ciudadana GLORIA SALAS COLINA, que ha sido imposible comunicarse con la mencionada ciudadana para la entrega del inmueble, por lo que tramitó ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE REGULACION Y CONTROL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, REGION ZULIANA, el procedimiento previo administrativo, siendo habilitada la vía judicial, inmueble que solicita se le reivindique.
Por su parte, la demandada en su escrito de contestación alega que es ocupante del inmueble objeto de la demanda en calidad de arrendataria según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo de fecha 22 de marzo de 2002, anotado bajo el N° 11, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que la demandante no es propietaria legítima del inmueble por cuanto el documento de venta se encuentra viciado de nulidad absoluta por cuanto no existe la liberación de la Cláusula de Retracto Legal por parte del INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), así como el consentimiento de la cónyuge del vendedor, ciudadana DUBIA QUIJADA DE CHOURIO. Asimismo, señala que se le violó el derecho preferente como arrendataria de adquirir el inmueble objeto de la demanda.
Planteada así la controversia, esta Juzgadora deja asentado que la acción reivindicatoria se encuentra contenida en el Artículo 548 del Código Civil, que a la letra dice:
“El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes”
En tal sentido el autor GertKummerow, en su obra “BIENES Y DERECHOS REALES”, asienta:
“…omissis…
La acción reivindicatoria se halla dirigida, por tanto, a la recuperación de la posesión sobre la cosa (de la que el titular ha sido despojado contra su voluntad) y a la declaración del derecho de propiedad discutido por el autor del hecho lesivo. En esta hipótesis, la restitución del bien aparecería como una resultante del derecho de propiedad, reconocido por el pronunciamiento del organismo jurisdiccional competente. La acción reivindicatoria es “acción de condena o, cuando menos, acción constitutiva, en el sentido de que, además de tender a la declaración de certeza del derecho de propiedad, tiende a obtener que, para el futuro, el demandado dimita la posesión, restituyéndola al propietario.
…omissis…
B) Caracteres
a) La acción reivindicatoria es una acción real, petitoria, de naturaleza esencialmente civil. Se ejerce erga omnes, cualquiera sea el detentador. Puede intentarse contra todo poseedor actual que carezca de título de propiedad.
...omissis…
b) La acción reivindicatoria supone la prueba del derecho de propiedad por parte del demandante. En cambio, una acción personal está condicionada únicamente a los vínculos creados por la relación jurídica establecida entre acreedor y deudor.
c) La acción reivindicatoria supone la privación o la detentación posesoria de la cosa, por quien no es propietario.
d) Como acción real, dirigida a la defensa de un derecho de esta misma naturaleza, la acción reivindicatoria no es susceptible de prescripción extintiva…omissis…La inercia del propietario, el no uso de la cosa por veinte años o más, no provoca resultantes negativas para el derecho del titular, tornándose ineficaz para liquidar el dominio, si –por su parte-un tercero no ejercita los actos posesorios correspondientes al contenido del derecho por igual lapso, en forma tal que pueda consumarse en su provecho la usucapión…omissis…Requisitos de la acción Reivindicatoria. La procedencia de la acción reivindicatoria se halla condicionada a la concurrencia de los siguientes requisitos:
a) El derecho de propiedad o dominio del actor (reivindicante);
b) El hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada;
c) La falta de derecho a poseer del demandado;
d) La identidad de la cosa reivindicada: esto es, que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual el actor alega derechos como propietario.
En virtud de ello, el actor deberá probar en el juicio respectivo:
a) Que es propietario de la cosa
b) Que el demandado posee o detenta el bien;
c) Que el bien cuyo dominio pretende es el mismo que posee o detenta el demandado (identidad)…omissis…”
De igual manera, el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en Sentencia de fecha 27 de abril de 2017, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vázquez, determinó:
“…omissis…De los criterios jurisprudenciales antes transcritos, se evidencia que en los juicios de reivindicación como el de autos, la acción de reivindicación se halla condicionada a la concurrencia de los siguientes presupuestos: 1) el derecho de propiedad del reivindicante; 2) el hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada; 3) la falta de derecho de poseer del demandado y; 4) la identidad de la cosa reivindicada, esto es, que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual el demandante alega derechos como propietario. También, indica el criterio de esta Sala, que el actor al ejercer la acción reivindicatoria debe solicitar al tribunal la restitución del derecho de propiedad, apoyado en que tiene justo título y quien posee, usa y disfruta el inmueble sin ser el propietario del bien. Por lo tanto, considera la Sala que en los juicios de reivindicación los jueces tienen la obligación de determinar si se cumplen o no los presupuestos concurrentes a los cuales se halla condicionada la acción de reivindicación para poder declarar la procedencia o improcedencia de la acción reivindicatoria…omissis…”
Conforme a la norma y criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, la demandante debe demostrar el cumplimiento de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción reivindicatoria; sin embargo se evidencia de actas que la demandada esgrime en su defensa el hecho que es poseedora legítima del inmueble en ocasión a la existencia de un contrato de arrendamiento, por tanto corresponde a ambas partes demostrar sus alegatos tal como tal como lo expresa la sentencia casacional antes citada, que indica:
“…omissis…Ahora bien, en sentencia de vieja data, se estableció, en relación con la carga de la prueba, que: “…quien quiera que se sienta como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o excepción no resulta fundada…”. (Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de fecha 7 de noviembre de 1960, Ramírez y Garay. V. II. Pág. 289) Sobre el contenido y alcance del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala en sentencia del 12 de abril de 2005, en el juicio de Pedro Antonio CovaOrsetti contra Domingo Pereira Silva y Gladys Del Carmen Parra, expediente N° 2004-000349, estableció: “…Con el propósito de determinar la existencia de la pretendida infracción, la Sala observa que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece: (...Omissis...) Esta norma regula la distribución de la carga de la prueba, correspondiéndole al actor probar los hechos constitutivos y al demandado probar los hechos extintivos, modificativos e impeditivos...” (Negrillas de la Sala). En cuanto al artículo 1.354 del Código Civil, esta Sala dejó sentado en sentencia del 30 de noviembre de 2000, en el juicio de Seguros La Paz C.A. contra El Banco Provincial de Venezuela S.A.I.C.A., expediente N° 2000-000261, lo siguiente: “...La recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onusprobandi de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”. (Negrillas de la Sala).8/6/2018 197840-RC.000229-27417-2017-16-626.html http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/abril/197840-RC.000229-27417-2017-16- 626.HTML 45/59 Entonces, se tiene que las normas ut supra transcritas, de acuerdo a su contenido y a la interpretación que le ha dado esta máxima instancia jurisdiccional, establecen cómo debe ser distribuida la carga de la prueba, al determinar que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Tales artículos consagran de manera expresa, el aforismo jurídico “reus in excipiendofit actor”, según el cual, atañe al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor, y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa…omissis…”.
Así las cosas, para la procedencia de la acción reivindicatoria debe cumplirse los presupuestos concurrentes como lo son: 1) el derecho de propiedad del reivindicante; 2) el hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada; 3) la falta de derecho de poseer del demandado y; 4) la identidad de la cosa reivindicada.
En relación al primer requisito, se tiene que la demandante señala que el inmueble le corresponde por haberlo adquirido del ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, inicialmente ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de enero de 2014, anotado bajo el N° 61, Tomo 03 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría y posteriormente registrado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo, Estado Zulia; el día 01 de Diciembre de 2015, Bajo el Nro. 2015.226, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nro. 481.21.5.13.8746 y correspondiente al Libro de folio real del año 2015, venta ésta que la demandada aduce se encuentra viciada de nulidad absoluta por cuanto a su decir, para la fecha de la tradición de la cosa pesaba sobre el inmueble la cláusula de retracto legal a favor del INAVI y la falta de consentimiento de la cónyuge del vendedor, ciudadana DUBIA QUIJADA DE CHOURIO, hechos que fueron desvirtuados en la etapa probatoria, señalándose que para el momento del registro de la venta (01 de diciembre de 2015), se anexo oficio emitido por el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA, de fecha 13 de marzo de 2015, mediante el cual se libera al inmueble de la mentada cláusula; de igual manera se verifica que la ciudadana DUBIA QUIJADA OLIVA, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de febrero de 2015, manifestó su consentimiento a la venta realizada, en consecuencia, la accionante demuestra la propiedad que le asiste sobre el inmueble tipo apartamento, situado en la Urbanización RAUL LEONI, II Etapa, Bloque 10, Edificio 03, apartamento 01-02,en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, Municipio Maracaibo, Estado Zulia, cumpliéndose de esta manera el primer requisito para la procedencia de la acción reivindicatoria. Así se declara.
En este punto, esta Sentenciadora considera propicio señalar que la demandada aunado a lo antes explanado, alega que se le cercenó el derecho preferencial para adquirir el inmueble antes indicado, ante lo cual este Tribunal determina que para verificar la procedencia o no de la misma debe ser intentada a través de un juicio autónomo al presente caso. Así se declara.
En relación al segundo requisito, esto es el hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada, observa esta Sentenciadora que a pesar de que la parte actora no promovió prueba de inspección judicial, prueba esta idónea para demostrar que la demandada se encuentra en posesión del inmueble, dicha parte (demandada) en su escrito de contestación a la demanda declara encontrarse en posesión del referido bien, cumpliéndose de esta manera con el segundo requisito. Así se declara.
En relación al tercer requisito, esto es la falta de derecho de poseer del demandado, esta Juzgadora observa que la demandada, ciudadana GLORIA SALAS COLINA, en su escrito de contestación esgrime como defensa el hecho que es poseedora legítima del inmueble objeto del proceso, en ocasión a contrato de arrendamiento suscrito entre su persona y la ciudadana DUBIA QUIJADA DE CHOURIO, cónyuge del ciudadano FRANCISCO JOSE CHOURIO FUENMAYOR, según documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de marzo de 2002, anotado bajo el N° 11, Tomo 35; arrendamiento que fue reconocido por la accionante en el procedimiento administrativo instaurado contra la ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA, al indicar en los hechos y razones: “Que yo compré un inmueble, el cual el mismo esta alquilado desde hace 11 años, desde el mismo momento que lo firme e tratado de hablar con los inquilinos que están dentro de el …omissis…”; igualmente esa condición de arrendataria de la demandada, fue demostrado en la etapa probatoria, siendo valorado el referido documento en todo su valor probatorio.
En relación al arrendamiento de casas y predios rústicos, nuestro código sustantivo señala en los artículos 1.604 y 1.605, lo siguiente:
“Artículo 1.604: Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario.
…omissis…”
“Artículo 1.605: Aunque el arrendatario no conste de instrumento público o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración.
Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, deber hacerle oportuna participación”.
De igual manera, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 25 de abril de 2016, con ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VAZQUEZ, Exp. AA20C-2015-000711, dejó asentado:
“…omissis…Ahora bien, en relación a los requisitos de procedencia de la acción intentada en el presente caso, esta Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 62, de fecha 05 de Abril del 2001, caso: Eudocia Rojas contra P.C., expediente N° 99-889, expresó, lo siguiente: Los requisitos de la acción reivindicatoria son los siguientes: A.- El derecho de propiedad o dominio del actor. B.- El hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada. C.- La falta del derecho a poseer del demandado. D.- Que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual, el actor alega el derecho de propiedad…(Resaltado de la Sala).
Del criterio anterior, se desprende que la legitimación pasiva, derivada de la acción reivindicatoria, requiere que la posesión “no esté fundada en un título que la haga compatible con el derecho de propiedad”, en el sub judice constata la Sala, que uno de los alegatos fundamentales en los cuales se sustenta la acción se halla el hecho de la existencia de un contrato de arrendamiento, lo que implica que se presente una circunstancia que representa uno de los supuestos excepcionales en que las convenciones generan efectos frente a terceros, según lo pautado en los artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil, como lo es la obligación de los propietarios adquirientes del bien arrendado –en este caso los causahabientes a titulo universal del arrendatario- de respetar el arrendamiento estipulado.
En tal sentido, la doctrina ha sido conteste en indicar que el contrato de arrendamiento surte particulares efectos entre los coherederos del arrendador y la arrendataria, quienes en lo sucesivo pasan a ser la parte arrendadora, tal y como lo mantiene el Dr. E.M.L., al expresar lo siguiente:
“…Por parte se entiende las personas que efectivamente han contratado, que han celebrado el contrato comprometiendo sus respectivos patrimonios (…). Los terceros son las personas cuya voluntad de ninguna manera ha intervenido en el contrato y no tienen vínculo jurídico alguno con las partes. Reciben en doctrina la denominación de “penitus extranei” (…). Los causahabientes universales suceden a su causante en la totalidad o en una parte alícuota de su patrimonio, tanto en su activo como en su pasivo y son los continuadores jurídicos de su personalidad; por ello son considerados partes y no terceros en los contratos efectuados por el causante, contratos que sí producen plenos efectos para ellos, y por lo tanto pueden ser acreedores o deudores en las obligaciones nacidas de dichos contratos (…). En principio, el causahabiente a título particular es un tercero y no le afectan los contratos efectuados por el causante. Sin embargo, la doctrina establece algunas distinciones a saber: (…)2°- En cuanto a los contratos que establecen una obligación o derecho personal, sean efectuados antes o después de la transferencia, no producen efectos respecto al causahabiente a título particular, quien en este caso es considerado como tercero; salvo en los casos excepcionales preceptuados en la ley, a saber: a) en materia de arrendamiento (Art. 1605), el adquirente debe respetar el contrato de arrendamiento efectuado entre el anterior propietario y el inquilino…”. (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. E.M.L.P.S.. Caracas 2011). (Resaltado de la Sala).
En ese orden de ideas, esta Sala de Casación Civil, en sentencia N°17 del 16 de enero de 2014, expediente N° 13-000473, caso: M.F.A. de P. contra A.H., señaló lo siguiente:
“… En ese sentido, la normativa que regula la reivindicación contenida en el artículo 548 Código de Procedimiento Civil, expone lo siguiente:
El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes
. (Resaltado de la Sala)
Al respecto PUIG BRUTAU, explica que la acción reivindicatoria es una “…acción que puede ejercitar el propietario que no posee contra el poseedor que no puede alegar título jurídico, como fundamento de su posesión...”. (“Tratado Elemental de Derecho Civil Belga”. Tomo VI, pág. 105, citado por G.K., “Compendio de Bienes y Derechos Reales”. Derecho Civil II. Ediciones M., tercera edición, Caracas, 1980, pág. 338).
De tal definición se desprende que la acción reivindicatoria va dirigida a recuperar la cosa (de la que el titular ha sido despojado contra su voluntad), pero no podrá ejercerse contra aquél que ostenta un justo título.
Ahora bien, en el caso de autos, se observa que la demandante pretende reivindicar el inmueble del arrendatario que lo ocupa, -lo cual es un hecho admitido por las partes-, con lo cual, se pone de manifiesto que la actora interpuso una acción distinta o que no se corresponde con la legitimación que ostenta el arrendatario, pues en su caso ha debido incoar la acción que le permitiera, con base del examen de la relación arrendaticia, la devolución del inmueble
Ello es así, porque existen diferencias entre la acción reivindicatoria y otras cuyo objeto persigue, igualmente, la entrega del inmueble. En efecto, si bien es cierto que el comprador puede incoar una acción dirigida a que se le entregue la cosa vendida, lo debe hacer mediante la respectiva acción de cumplimiento o resolución, según lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil que dispone textualmente: “…si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Lo que permite concluir, que el propietario ha debido proponer la acción que le permitiera recuperar la posesión del inmueble, previa disolución del vínculo contractual. En este caso en particular, el cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento o en su defecto el desalojo, si se tratare de un contrato a tiempo indeterminado.
Como se observa, existe una diferencia entre las acciones derivadas de una relación jurídica en las que subyace la obligación de la entrega de una cosa y la reivindicación, pues en las primeras se le concede al legitimado activo el derecho a solicitar la restitución de la cosa soportada en la ejecución del vínculo contractual o de un conjunto de relaciones jurídicas, es decir, el titular persigue el cumplimiento de uno de los deberes a cargo del sujeto a quien atañe esa obligación (en este caso el arrendatario), de entregar la posesión real y efectiva del inmueble. En cambio, en la reivindicación el poseedor (demandado) no posee el inmueble con un justo título. El problema es que si el demandado posee con justo título procede igualmente la demanda y no se declarará inadmisible.
En ese orden de ideas, esta Sala de Casación Civil, en Sentencia N° 62 del 5 de abril de 2001, señaló que los requisitos de la acción reivindicatoria son los siguientes:
‘…Los requisitos de la acción reivindicatoria son los siguientes: A.- El Derecho de Propiedad o dominio del actor. B.- El hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada. C.- LA FALTA DEL DERECHO A POSEER DEL DEMANDADO. D.- Que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual, el actor alega el derecho de propiedad…’.
Este criterio ha sido reiterado, entre otras, en sentencia N° 30 del 2 de noviembre de 2011, caso: V.C.G. contra G.Z. de F..
Por consiguiente, para demandar la reivindicación de un inmueble resulta ineludible que la posesión “no esté fundada en un titulo que la haga compatible con el derecho de propiedad”. Esto en otras palabras, significa, que el comprador no puede reivindicar la cosa del arrendatario, pues para ello, debe ejercer las acciones que resulten pertinentes según la naturaleza del contrato...omissis…”.
Aplicando las normas antes citadas y el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito se determina que ante la existencia de una relación arrendaticia que involucre el inmueble objeto de reivindicación y que ésta sea anterior a la venta de éste, el nuevo propietario no puede reivindicar la cosa, ya que el locatario posee un justo título, en este sentido, se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y la ciudadana DUBIA QUIJADA DE CHOURIO, es de fecha 22 de marzo de 2002, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 11, Tomo 35, anterior a la venta efectuada a la hoy propietaria-demandante, ciudadana MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ, ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de enero de 2014, anotado bajo el N° 61, Tomo 03, de los Libros llevados por esa Notaría; en consecuencia, verificado como ha sido la existencia de un contrato de arrendamiento y que éste fue otorgado con antelación a la venta, se declara la legitimidad de la demandada para poseer precariamente el inmueble objeto de la acción reivindicatoria y por consiguiente no se cumple el tercer requisito para la procedencia de la mencionada acción. Así se declara.
Ahora bien, en relación al último requisito para la procedencia de la acción reivindicatoria, esta Sentenciadora se abstiene de hacer pronunciamiento alguno sobre el mismo por considerarlo inoficioso, puesto que los supuestos de procedibilidad deben ser concurrentes y al declararse incumplido uno solo de ellos, los restantes no harán prueba alguna. Así se decide.
Declarada como ha sido la legitimación de la demandada como arrendataria en el inmueble para vivienda tipo apartamento, situado en la urbanización RAUL LEONI, II etapa, Bloque 10, Edificio 03, apartamento 01-02, en jurisdicción de la Parroquia RAUL LEONI, Municipio Maracaibo, Estado Zulia; es determinante declarar sin lugar la acción reivindicatoria propuesta por la ciudadana MARIA LEONOR VIRLA RODRIGUEZ contra la ciudadana GLORIA JOSEFINA SALAS COLINA. Así se decide.
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