TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 13.019
DEMANDANTE: Sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de octubre de 1996, bajo el No. 64, Tomo 86-A y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: PAULO RANGEL GUERRA, ALFREDO MACHADO NÚÑEZ, CELINA PADRÓN ACOSTA, JESÚS RINCÓN PIRELA y JUAN CARLOS GUERRERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 47.266, 7.437, 28.986, 40.752 y 81.632, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
DEMANDADOS: Ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 11.816.336 y 7.799.474, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, y a la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de septiembre de 1986, bajo el No. 15, Tomo 76-A y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DEL CO-DEMANDADO EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ: MARÍA GABRIELA FERRER ZUBILLAGA, REIDELMIX BARRIOS MATHEUS, MORLY UZCÁTEGUI y ESKEYLA AGUILERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.232, 43.468, 39.546 y 113.403, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL FOTO BELLA VISTA S.A.: ELIANA VILLASMIL, GENESIS VIVAS e INELUZ ROMERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 181.397, 175.779 y 162.320, respectivamente, domiciliadas en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
JUICIO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
SENTENCIA: Interlocutoria con fuerza definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 07 de junio de 2016.

Visto el acuerdo presentado ante este Tribunal Superior en fecha 17 de mayo de 2018, por una parte, los ciudadanos CARMEN GLENDA URDANETA DE MORALES y HECTOR ALONSO MORALES URDANETA, venezolanos, mayores de edad, titulares de cédulas de identidad No. 1.644.441 y 7.819.615, quienes con el carácter de PRESIDENTA y VICE-PRESIDENTE, respectivamente, actúan en representación de la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de octubre de 1996, bajo el No. 64, Tomo 86-A y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, asistidos judicialmente por el abogado en ejercicio OSCAR VELARDE RINCON, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 19.444, y por la otra, el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad No. 11.816.336, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en nombre propio y en representación de la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de septiembre de 1986, bajo el No. 15, Tomo 76-A y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, asistido judicialmente por el abogado en ejercicio REIDELMIX BARRIOS MATHEUS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 43.468, quienes acudieron de común acuerdo a efectuar reciprocas concesiones, y en virtud de la cual solicitaron la correspondiente homologación de la transacción realizada con ocasión al presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDAMIENTO; este Tribunal de Alzada pasa a pronunciarse previa las siguientes consideraciones:

De la lectura del referenciado acuerdo celebrado por las partes procesales se evidencia que se acordaron las siguientes concesiones:

(...Omissis...)
“CLAUSULA PRIMERA: Las partes después de analizar y discutir ampliamente los motivos que originaron la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, con la finalidad de evitar altos gastos que pudieran seguirse causando, no solamente para proseguir este litigio, sino también para soportar el impredecible paso del transcurso del tiempo que implica el enfrentar un proceso de esta naturaleza, discutido, confrontado y seguramente tardío en su resolución judicial debido al exceso de trabajo de este órgano jurisdiccional , en virtud del ejercicio de los recursos que pueden ser intentados en contra del fallo proferido en segunda instancia, y a la vez estimando que todo juicio produce alternativas impredecibles independientemente de los fundamentos de la pretensión deducida en juicio, o de las excepciones y alegatos que se pudieran plasmar en el transcurso del proceso, han considerado y decidido finalizar el presente litigio, así como precaver futuros litigios, que pudieran estar relacionados con aspectos directa e indirectamente ventilados en este procedimiento, haciéndose para ello recíprocas concesiones, libres de todo constreñimiento y apremio. CLAUSULA SEGUNDA: Las partes a todo evento renuncian expresa y voluntariamente a los lapsos procesales que actualmente se encuentran discurriendo en el presente procedimiento, así como a cualquier lapso futuro o eventual, pues su decisión irrevocable es finalizar la presente causa. De la misma manera, declaran expresamente que por cuanto en fecha diecinueve (19) de junio de 2012, el co demandado JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.799.474, presento ante el Juzgado de la causa, diligencia mediante la cual manifestó su voluntad de rescindir del contrato de arrendamiento objeto del presente procedimiento, y consigna revocatoria del poder otorgado a los abogados María Gabriela Ferrer, Reidelmix Barrios Matheus, Morly Uzcategui Catary, Eskeyla Aguilera y Yenny Uzcategui, autenticada por ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo-Estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de junio de 2012, la cual quedo inserta bajo el N° 66, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones respectivos; "LA DEMANDANTE", desiste en este acto del procedimiento instaurado en su contra, y el co demandado EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ, quien actúa en nombre propio y en representación de la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., conviene en dicho desistimiento, conforme a lo previsto en el artículo 263 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que los términos de la presente transacción se entienden suscritos por las partes identificadas en el encabezamiento de la misma. CLAUSULA TERCERA: Con la finalidad de dar por culminado el presente procedimiento las partes han acordado expresamente que "EL DEMANDADO" hará uso de la prorroga legal del contrato de arrendamiento objeto de litigio, por un período de tres (3) años, el cual comenzará a computarse a partir del 30 de marzo de 2018 y culminará en fecha 28 de febrero de 2021 .oportunidad en la cual se deberá entregar el inmueble arrendado en perfecto estado, libre de personas, bienes y totalmente solvente con los servicios públicos e impuestos municipales. Asimismo, acuerdan que durante el primer año del lapso estipulado, el canon de arrendamiento mensual ascenderá a la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo),más IVA; durante el segundo año del lapso estipulado, el canon de arrendamiento mensual ascenderá a la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,oo), más IVA; finalmente, durante el tercer año del lapso estipulado el canon de arrendamiento mensual ascenderá a la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,oo), más IVA, y deberán ser canceladas por mensualidades adelantadas, los cinco (5) primeros días de cada mes, mediante trasferencia bancaria a la cuenta corriente número 0116- 0103-1800-0408-9413, a nombre de ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003 C.A., RIF: J-310643180, ante la institución financiera BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO (BOD); enviando soporte de la transacción al email LosMorichales@gmail.com.La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, dará derecho a "LA DEMANDANTE" de solicitar la ejecución de la presente transacción, así como a solicitar el pago de las indemnizaciones de Ley, los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, y los que faltaren por vencerse hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. CLAUSULA CUARTA: El inmueble arrendado sólo podrá ser utilizado para continuar con la actividad que actualmente desarrolla, es decir, un restaurant y/o tasca con venta de alimentos y licores denominada "TASCA ASTURIA, C.A., Rif J-31145965-0, e inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha catorce (14) de abril de 2004, bajo el N° 08, Tomo 24-A, debiendo darle los cuidados de un buen padre de familia. CLAUSULA QUINTA: "EL DEMANDADO" reitera haber recibido el inmueble al momento de la autenticación del contrato de arrendamiento objeto del presente procedimiento, en buen estado de aseo y conservación y debidamente pintado, tanto en cuanto se refiere a la parte interior como exterior, por lo que se comprometen a devolverlo al finalizar la presente prorroga legal, en el mismo estado de aseo y conservación, así como también en perfecto estado de pintura interior y/o exterior; igualmente se comprometen a no introducir y/o almacenar sustancias explosivas y/o inflamables. CLAUSULA SEXTA: Las partes aceptan expresamente que el inmueble arrendado se encontraba dotado de bienes muebles cuya descripción y estado se indicaron en el inventario fotográfico que se agregó al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en el Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de septiembre de 2010, el cual quedó inserto bajo el N° 64, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones respectivos, los cuales deben ser entregados en el mismo estado de conservación. CLAUSULA SÉPTIMA: No se derivara en ningún caso responsabilidad civil para "LA DEMANDANTE" por defectos de construcción o vicios ocultos, en el inmueble arrendado, así como tampoco será responsable por los daños y perjuicios que pudieran sufrir "EL DEMANDADO", o las personas que se encuentren en el inmueble arrendado por motivo de incendio, robo, hurto, rotura de vidrios, terremoto o inundación; por lo que se comprometen a mantener vigente una póliza de seguros, que cubra todo tipo de riesgos o daños que puedan sufrir los bienes muebles que se encuentran en el inmueble arrendado, las personas que lo ocupen o el propio inmueble. CLAUSULA OCTAVA: En cualquier caso, si "EL DEMANDADO" efectúa en el inmueble alteraciones o instalaciones, las mismas deberán ser autorizadas previamente por escrito por "LA DEMANDANTE", y deberán ser removidas por "EL DEMANDADO" antes de finalizar la presente prórroga legal, a los fines de entregar el inmueble en las mismas condiciones en las cuales lo recibió, dichos trabajos de remoción deberán ser realizados dentro del lapso de la presente prorroga legal. No obstante lo anterior, "LA DEMANDANTE" podrá aceptar las mejoras de carácter permanente que hayan efectuado "EL DEMANDADO" al inmueble arrendado, las cuales pasaran a ser de su propiedad sin que deba pagarse ninguna suma o indemnización por tal concepto. CLAUSULA NOVENA: Queda expresamente prohibido y así lo aceptan "EL DEMANDADO": A) Celebrar o permitir que se celebren en el inmueble objeto del contrato, reuniones que puedan perturbar el orden público y la tranquilidad social. B) Fijar o permitir fijar carteles, avisos, señales o propagandas comerciales, políticas o de otra índole en las paredes, puertas, fachadas, ventanas, u otras partes del inmueble arrendado, es decir, todas aquellas que no sean pertinentes con la actividad comercial o social, a la cual está destinado el inmueble arrendado, sin la autorización previa de "LA DEMANDANTE". C) Realizar actos y/o acciones que causen molestias a los vecinos, ni permitir que terceras personas las realicen. CLAUSULA DECIMA: Las reparaciones menores o mayores del inmueble arrendado serán por cuenta de "EL DEMANDADO" quien se obliga a poner en conocimiento por escrito a "LA DEMANDANTE" en el término perentorio de dos (2) días hábiles siguientes a su conocimiento, sobre cualquier novedad dañosa o indicio de que pueda ser necesaria una reparación mayor o urgente sobre el inmueble arrendado, para de esta forma medir responsabilidades y tomar o exigir acciones, en caso contrario será responsable de los daños o sanciones administrativas o judiciales que su omisión causare. CLAUSULA DECIMA PRIMERA: El inmueble arrendado está provisto de todas las instalaciones para los servicios públicos apropiados para el uso del mismo, y correrán por cuenta de "EL DEMANDADO" los pagos por consumo de energía eléctrica correspondiente al espacio arrendado, los impuestos nacionales, regionales y municipales que se generen por el uso del inmueble arrendado, el pago de agua, gas, aseo urbano, derecho de frente, gastos de instalación, derecho de suscripción y pago mensual de servicio telefónico, aseo del espacio arrendado, inclusive el aseo general, cambio de bombillos y tubos fluorescentes; de la misma manera, "LA DEMANDANTE" no responderá de las deficiencias de servicios públicos mencionados, y si alguno de ellos fallare o entorpeciera la actividad desarrollada en el inmueble arrendado, se deberá reclamar directamente a la empresa que los suministra, por lo que la arrendadora no será responsable por la carencia de electricidad, agua, aseo comercial, y sus consecuencias. CLAUSULA DECIMA SEGUNDA: "EL DEMANDADO" antes de desocupar el inmueble arrendado al finalizar la presente prorroga legal, derivada del anterior contrato, deberá presentar los recibos de pago y las solvencias de los servicios públicos con los cuales se encuentre dotado el inmueble arrendado, en señal de tener al día el pago de los mismos. CLAUSULA DECIMA TERCERA: La prórroga del presente contrato de arrendamiento, se considera rigurosamente celebrado intuito personae, por lo que respecta a los arrendatarios, en atención a ello no podrá cederse, traspasarse, subarrendar en forma alguna o título, total ni parcialmente el inmueble arrendado, bajo pena de nulidad, sin haber obtenido previamente la autorización por escrito de la arrendadora; por lo que en caso de incumplimiento, ésta podrá exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado y la ejecución de la presente transacción; además tendrá derecho a pedir el desalojo inmediato de la persona o personas que total o parcialmente hubiesen ocupado el inmueble objeto de este contrato con motivo de la indebida cesión o autorización que le hubiere dado el arrendatario, por cuenta de quien serán los gastos, daños y perjuicios que se ocasionaren. La arrendadora podrá también dar por resuelto la presente prórroga del contrato de arrendamiento, por las causas siguientes: A) Si el arrendatario sufriere medida judicial o preventiva o ejecutiva contra cualquiera de sus bienes y que no sean suspendidas en el transcurso de siete (7) días continuos. B) Si estuviere en estado de suspensión de pagos, salvo el caso de que conste mediante resolución judicial su estado de atraso o quiebra. C) Si el arrendatario cediese o traspasare la mayoría de sus bienes a favor de sus acreedores o quedase en estado de insolvencia. D) Si el arrendatario en caso de desaparición, muerte, ausencia o insolvencia del fiador, no lo sustituye por otro, a satisfacción de la arrendadora dentro del término de un (1) mes contado a partir de la fecha en la cual ocurra algunas de las situaciones previstas en la presente cláusula. CLAUSULA DECIMA CUARTA: El arrendatario se obliga a la finalización de la presente prorroga legal a entregar el inmueble arrendado en buenas condiciones de conservación, limpieza, debidamente pintado, en caso contrario deberá pagar la cantidad estipulada en el presupuesto preparado, que para el momento de la terminación del contrato de prórroga se le exhiba. Así mismo, para el caso de que el inmueble arrendado se haya entregado con aire acondicionado, el arrendatario se obliga a efectuarle antes de su entrega, una limpieza y revisión general, para lo cual se le exigirá el recibo de la empresa correspondiente. De la misma manera, el arrendatario se compromete en responder por cualquier desperfecto o reparación necesaria en el inmueble arrendado, que sea observado por la arrendadora, dentro de los quince (15) días siguientes a la entrega del inmueble y los bienes muebles arrendados; y hasta tanto la arrendadora le haya otorgado un finiquito de buen funcionamiento. CLAUSULA DECIMA QUINTA: Todos los gastos que ocasione la presente prórroga del contrato de arrendamiento, correrán por cuenta de los arrendatarios, inclusive los honorarios de abogado, así como los que pudieran originarse de la cobranza judicial o extra judicial, o de cualquier otra gestión de cualquier naturaleza realizada por incumplimiento de los arrendatarios, o una cualquiera de las obligaciones a las que se contrae este documento. CLAUSULA DECIMA SEXTA: "EL DEMANDADO", conoce y acepta expresamente que no podrá atribuirse ni invocar derechos, en razón del mayor valor que pudiera tener el inmueble arrendado por cualquier causa, pues el llamado PUNTO COMERCIAL y/o GOOD WILL es un derecho exclusivo del inmueble, en consecuencia no tendrán derecho alguno por el eventual punto comercial que pudiere desarrollar el inmueble arrendado. CLAUSULA DECIMA SÉPTIMA: Una vez finalizada la prórroga del contrato "EL DEMANDADO" dejará en calidad de depósito una cantidad de acuerdo al consumo promedio de los servicios públicos de los últimos tres (3) meses, para la cancelación de las eventuales facturas de los servicios públicos y/o privados con los cuales se encuentre dotado el inmueble, así como de los impuestos municipales, regionales y/o nacionales; en caso de no existir factura pendiente se devolverá el monto del depósito o su excedente. CLAUSULA DECIMA OCTAVA: En caso de que "EL DEMANDADO" desocupe el inmueble arrendado antes del vencimiento de la presente prórroga, sin haberlo participado previamente por escrito a "LA DEMANDANTE" y sin haber cumplido con el pago de todas las obligaciones asumidas en la presente transacción, se entenderá como un abandono; en este caso se dejaran trascurrir siete (7) días hábiles consecutivos siguientes a la fecha en la cual se tenga conocimiento del abandono del inmueble, en espera de que "EL DEMANDADO" den efectivo cumplimiento a sus obligaciones contractuales; en caso contrario, "LA DEMANDANTE" en resguardo de la integridad material del inmueble arrendado, a fin de evitar, que dicho inmueble sea objeto de invasión u objeto de acciones delictivas por parte de terceros, procederá sin más dilación a notificar a este Órgano Jurisdiccional del estado de abandono, quien verificará dicho estado, a los fines legales consiguientes. En caso de abandono del inmueble objeto de prórroga "LA DEMANDANTE", se reservan el derecho de acudir por ante los órganos jurisdiccionales competentes, con el objeto de demandar los daños y perjuicios que eventuaimente pudieran haberse causado al inmueble arrendado como consecuencia directa o indirecta del abandono. CLAUSULA DECIMA NOVENA: "LA DEMANDANTE" podrá ceder o traspasar los derechos y obligaciones derivados de la presente prórroga a cualquier persona natural o jurídica previa notificación por escrito dada a "EL DEMANDADO". CLAUSULA VIGÉSIMA: A los efectos de la presente prórroga legal, queda vigente la fianza constituida por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ, antes identificado, quien actuando en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A. se constituyeron en fiadores solidarios y principales pagadores para responder del fiel cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento originalmente suscrito y en la presente prórroga, pues dicha fianza^ se extiende y tendrá vigencia hasta que el inmueble arrendado sea entregado a satisfacción de "LA DEMANDANTE" junto con los correspondientes recibos cancelados y solvencias de los servicios públicos y/o privados con los cuales se encuentre dotado el inmueble arrendado, además de las solvencia de los impuestos municipales, regionales y/o nacionales. CLAUSULA VIGÉSIMA PRIMERA: Las partes convienen expresamente que durante el lapso aquí estipulado, se considerarán inalterables las cláusulas del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en el Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de septiembre de 2010, el cual corre inserto en las actas que conforman el presente expediente, siempre que no colidan con las cláusulas establecidas en la presente transacción. CLAUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA: Por cuanto cursa por ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento signado con el númeroC-180, de la nomenclatura llevada por dicho despacho, las partes en el procedimiento acuerdan que "LA DEMANDANTE", retire las cantidades de dinero que se encuentren depositadas a su favor, sin que ello implique aceptación de los términos en los cuales se realizó la consignación de marras. CLAUSULA VIGÉSIMA TERCERA:Ambas partes en forma recíproca declaran que fuera de las estipulaciones antes expresadas, nada tienen que reclamarse la una a la otra por motivos vinculados al presente proceso judicial, por cuanto se ha cubierto hasta la presente fecha, la totalidad de los montos demandados, así como los costos, costas judiciales y honorarios profesionales. Por las consideraciones expuestas, las partes en el presente acto renuncian a cualquier acción o procedimiento que en función al mismo, o que vinculado a éste directa o indirectamente se encuentren en curso, y en igual sentido se otorgan en forma mutua el más amplio finiquito de ley, declarando expresamente que cada una de las partes sufragara los gastos, costos o costas procesales, en los cuales haya incurrido en ocasión al presente procedimiento, así como el pago de los honorarios profesionales de los abogados asistentes y/o apoderados judiciales. CLAUSULA VIGÉSIMA CUARTA: Ambas partes solicitan expresamente al Ciudadano Juez, se sirva impartir su homologación a la presente TRANSACCIONJUDICIAL, pasándola en autoridad de cosa juzgada, absteniéndose de ordenar el cierre y archivo del presente expediente hasta tanto conste en actas el cumplimiento de las obligaciones contraídas por "EL DEMANDADO", en lo concerniente a la entrega del inmueble en la fecha cierta estipulada. De la misma manera, las partes expresamente acuerdan que el incumplimiento a alguna de las cláusulas estipuladas en la presente transacción, dará lugar a solicitar que se ponga en ejecución el mismo, comprobando previamente en actas el incumplimiento aludido. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.”
(...Omissis...)

Así pues, la transacción es una figura procesal que se encuentra definida en el artículo 1.713 del Código Civil, de la siguiente manera: “La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”.

Difiere del convenimiento ya que éste es el acto de concertar en todo las pretensiones planteadas en la demanda; advirtiendo que para la validez de tales manifestaciones volitivas, es requisito sine qua non, que las mismas no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Dispuso la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia N° 0408 de fecha 28 de noviembre de 1996, bajo ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda, expediente N° 96-0340, lo siguiente:

“(…) es característica esencial de la figura de la transacción que las partes se hagan concesiones mutuas. Mientras que el convenimiento es una declaración unilateral por parte del demandado mediante la cual admite estar de acuerdo con lo reclamado por el actor (…)”.

Por su parte, el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo II, Ediciones Liber, Caracas, página 291, expresa:

“La doctrina coincide en admitir que la transacción es un negocio jurídico sustantivo –o sea, no un acto procesal-, que establece un contrato entre las partes transigentes cuyo objeto es la causa o relación sustancial (lo que se discute, el objeto de litis) sometida a beligerancia en el juicio, y que, por un acuerdo, en virtud de mutuas concesiones, desaparece por vía de consecuencia la relación procesal continente (la discusión misma). En la transacción judicial debe verse una implícita y doble renuncia a las pretensiones procesales: <
Dentro del mismo orden de ideas el autor Enrique Rivas Gómez, en su obra “DERECHO PROCESAL CIVIL. JUICIO ORDINARIO”, Primera Parte, Mobil-Libros, Caracas, 1999, página 89, desarrolla que la transacción: “(...) Es ponerse ambas partes de acuerdo para resolver sus diferencias aunque hagan sacrificios o concesiones mutuas (...)”.

Igualmente, el Dr. Humberto Bello Lozano, en su obra “PROCEDIMIENTO ORDINARIO”, editorial Mobil-Libros, Caracas, 1989, página 596, señala:

(...Omissis...)
“Constituye la transacción una de las formas de extinción de las obligaciones, y según el art. 1713 del Código Civil Venezolano, es un contrato, por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven uno eventual.
Conforme a la definición transcrita, el núcleo de la transacción lo está en el hecho de las recíprocas concesiones que las partes se hacen renunciando a las extremas posiciones en que se han situado en el negocio, comportando una de las formas de extinción del proceso.”
(...Omissis...)

Ahora bien, sobre los presupuestos del comentado modo anormal de terminación del proceso, los siguientes artículos son los encargados de regular la situación de la siguiente forma:

Artículo 255 del Código de Procedimiento Civil: “La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada.”

Artículo 256 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.”

Artículo 1.714 del Código Civil: “Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción.”

Artículo 154 del Código de Procedimiento Civil: “El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa.”

De lo antes transcrito se desprende que, acordada una transacción por las partes procesales, resulta indispensable su homologación por parte del Juez de la causa; siendo que, en sí misma, por tratarse de un contrato, tiene fuerza de Ley entre los contratantes y dicha homologación constituye el requisito consecuencial para que se entienda ejecutable judicialmente el contrato transaccional.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en ssentencia Nº 215, de fecha 7 de abril de 2000, expediente Nº 00-0062, con ponencia del Magistrado Dr. José Manuel Delgado Ocando, asentó que:

“En primer término, debe esta Sala precisar que la homologación de una transacción es el acto por el cual el juez imparte su aprobación al contrato bilateral por el que las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan -en el caso de autos- un litigio pendiente; es decir, los efectos procesales de la transacción no se producen sino a partir de la referida homologación, por lo que sólo desde ese momento puede hacerse referencia a la fuerza de cosa juzgada que tiene entre las partes. La gravedad de ello, por tanto, obliga a la verificación de la capacidad de las partes para disponer del proceso, y, muy especialmente, de los abogados que como apoderados las representen, por parte de la autoridad jurisdiccional a la cual competa impartir tal aprobación...” “No plantea el decisor, como se aprecia, motivación alguna de la cual se constate como efectuado, el necesario análisis tendente a la verificación que debió preceder a la homologación, particularmente por lo que respecta a la capacidad para disponer por parte del representante judicial del demandado, lo que evidencia un ejercicio arbitrario de la función jurisdiccional, violatorio del derecho constitucional a la tutela jurisdiccional efectiva.”

En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 0816, de fecha 13 de noviembre de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, expediente Nº 06-055 ACC, indicó lo siguiente:

“Con respecto a los efectos procesales que produce la homologación la Sala Constitucional en decisión Nº 3588, de fecha 19 de diciembre de 2003, expediente Nº 2002-002602, en el caso de Elyda Gil de López y otro estableció:
“...Finalmente, la citada ley adjetiva dispone en su artículo 256:
«Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución».
Atendiendo las disposiciones transcritas, se colige que el ordenamiento jurídico positivo confiere una doble naturaleza a la transacción: en primer término, la transacción es un contrato, en tanto que –a tenor de lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil– la misma tiene fuerza de ley entre las partes. En segundo término, la transacción es un mecanismo de autocomposición procesal, en el que las partes, mediante recíprocas concesiones, determinan los límites de las situaciones jurídicas controvertidas, y de allí que –esencialmente– tenga efectos declarativos, con carácter de cosa juzgada. Respecto del auto de homologación, viene a ser la resolución judicial que –previa verificación de la capacidad de las partes para transigir, así como la disponibilidad de la materia para ello– dota de ejecutoriedad al contrato en cuestión, esto es, la facultad de las partes de solicitar al órgano jurisdiccional competente su cumplimiento...”. (Resaltado de la Sala).

En derivación, se observa que el ordenamiento jurídico consagra que la transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada, a tenor de lo previsto en el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil, es decir, equivale a la sentencia, por ello, para transigir, se necesita cumplir una serie de requisitos indispensables que determinan su validez y que deben ser verificados por el operador de justicia, a los efectos de homologar dicho modo anormal de terminación del proceso, los cuales son: en primer lugar, que la transacción se haya efectuado por intermedio de apoderado, en atención a la acreditación de las facultades contenidas en el articulo 154 del Código de Procedimiento Civil venezolano, y que ésta verse sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones.

En primer lugar, para la validez de la transacción, el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil exige que la controversia objeto de la misma verse sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, y al efecto es pertinente traer a colación la cita que del autor Marcano Rodríguez hace el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su texto bibliográfico “MODOS ANORMALES DE TERMINACIÓN DEL PROCESO CIVIL”, Paredes Editores, Caracas-Venezuela, 1990, página 90, así:

“Según expresa Marcano Rodríguez, son ajenas a la transacción y al convenimiento las materias relativas al <>. Los asuntos que atañen a la moral, orden público, buenas costumbres, estado civil, etc., no admiten transacción o convenimiento, en estos casos, el Juez debe negar la homologación conforme a los artículos 256 y 264 C.P.C.
En efecto, ciertas relaciones jurídicas son indisponibles y escapan al poder negocial de las partes por interesar el orden público, es decir, valores en los cuales se sustenta la sociedad. El cambio, de ciertas relaciones o estados jurídicos no puede ocurrir sin previa declaración jurisdiccional de certeza de los requisitos que la ley exige a fin de que ese cambio pueda producirse. En tales casos el estado cumple una función jurisdiccional con la finalidad constitutiva de un nuevo estado jurídico.”
(...Omissis...)

En síntesis, resultan ajenas a la transacción las materias relativas al estado y capacidad de las personas como el matrimonio, divorcio, separación de cuerpos, filiación, tutela, emancipación, interdicción, ciudadanía, así como las de alimentos, las que conciernen al ausente, las que traten sobre donaciones o instituciones testamentarias prohibidas por la ley, las de jurisdicción y competencia y cuestiones semejantes.

De esta forma, tratándose la presente causa de un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, allega a la conclusión esta Jurisdicente Superior que la controversia que fue sometida al conocimiento de esta segunda instancia no se encuentra inmersa en ninguna de las materias mencionadas ut supra que se encuentran prohibidas por la ley para la terminación anormal del proceso por medio de la examinada transacción. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Ahora bien, con respecto a lo establecido en el artículo 1.722 del Código Civil, cuyo tenor reza: “Es igualmente nula la transacción sobre un litigio que ya estaba decidido por sentencia ejecutoriada, si las partes o alguna de ellas no tenían conocimiento de esta sentencia”, debe explanar este Tribunal que a pesar de que el acuerdo transacción fue celebrado posterior a la decisión definitiva proferida por este Despacho Jurisdiccional, produce plenos efectos jurídicos con ocasión a que ésta aun no es susceptible de ser ejecutada, debido a que los derechos declarados en la referida providencia judicial, los cuales, cabe destacar, revisten carácter disponible producto de que pertenecen a la esfera ius privatista, no se encuentran erguidos de forma definitivamente firme, con fundamento a que no se han agotado las formas procesales atinentes al presente estadio procesal. Y ASÍ SE DETERMINA.

Y en segundo lugar, en el examen de los presupuestos requeridos para la validez de la transacción celebrada, es necesario analizar la existencia de la legitimación del ejercicio de la presente transacción, observándose que en el analizado acuerdo transaccional intervinieron, por la parte demandante, los ciudadanos CARMEN GLENDA URDANETA DE MORALES y HECTOR ALONSO MORALES URDANETA, actuando en representación de la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), y por la parte demandada, el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ, obrando en nombre propio y en representación de la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A, con la debida asistencia judicial de los profesionales del derecho cuya identificación se encuentra señalada ut supra.

Ahora bien, con respecto la manifestación que realizó del codemandado, ciudadano JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad No. 7.799.474 a través de diligencia de fecha 19 de junio de 2012, en la cual expresó su voluntad de rescindir del contrato de arrendamiento, haciendo entrega total del inmueble objeto del litigio y, en el mismo acto, consignó instrumento contentivo de la revocatoria del mandato judicial otorgado a sus representantes judiciales, se interpreta claramente su desinterés de sostener el presente juicio, y aunado a que no se verifica actuación alguna por parte del referido litigante durante el iter procesal posterior a la misma, todo lo cual hace discernir a esta Juzgadora que la conducta del prenombrado ciudadano resuelve una convalidación pretérita del acuerdo transaccional suscrito ante esta instancia. Y ASÍ SE CONSIDERA.

De esta manera, analizada como ha sido la transacción sub iudice, y que la misma obedece a los preceptos pertinentes para su validez, de conformidad con el criterio de este Tribunal, resulta forzoso para este Oficio Jurisdiccional HOMOLOGAR; y así será plasmado en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Con fundamento a todas las consideraciones expuestas, concordantes con los dispositivos normativos referenciados, la doctrina y la jurisprudencia acogida, resulta acertado en Derecho para el suscriptor de este fallo considerar que la transacción celebrada entre las partes interactuantes en la presente causa, como acto de autocomposición procesal, se encuentra válidamente cumplida con base al examen general de los presupuestos procesales que disponen los artículos 154, 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil anteriormente citados, en consecuencia, se le imparte su aprobación declarándose HOMOLOGADA, y se le concede el carácter de cosa juzgada. Y ASÍ SE DECLARA.

No hay condenatoria en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 277 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFIQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintitrés (23) días del mes de mayo de dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. PRISCILLA BOLAÑO HORVÁTH
En la misma fecha, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias bajo el Nº S2-034-18.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. PRISCILLA BOLAÑO HORVÁTH