LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO ASOCIADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUIDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE No. 14530
I
INTRODUCCIÓN
PARTE DEMANDANTE: Los ciudadanos MEI LING ANGULO HIM y JESÚS ALBERTO RIERA PALMA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-9.615.423 y V-7.389.275 respectivamente, domiciliados en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: La ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 5.807.583, con domicilio en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Los profesionales del derecho, BIVIANA E. VENCE LEONES, DENKYS A, FRITZ PAYARES, ALICIA B. QUINTERO PÉREZ, ORNELLA F. SCAMPINI GARCÍA y CHRISTIAN A. KÜHN HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-9.781.285, V-9.499.771, V-18.122.678, V-15.718.964 y V-9.795.320, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 56.888, 56.813, 140.218, 132.974 y 83.388, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Los profesionales del derecho, MARYLAURA DE JESÚS CÁRDENAS SOSA y ROBERTO DE JESÚS CÁRDENAS SUE, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad No. 15.840.576 y 3.645.682 e inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 111.552 y 10.312, respectivamente.
A este superior órgano jurisdiccional fueron remitidas las actas que integran el presente expediente, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativas al juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, siguen los ciudadanos MEI LING ANGULO HIM y JESÚS ALBERTO RIERA PALMA, en contra de la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, todos plenamente identificados en actas. Lo anterior, motivado a la apelación interpuesta el día seis (6) de diciembre de 2016, por la representación judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada por dicho Juzgado en fecha treinta (30) de noviembre de 2016.
II
ANTECEDENTES
Ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, acudieron los ciudadanos MEI LING ANGULO HIM y JESÚS ALBERTO RIERA PALMA, con la asistencia de la profesional del derecho BIVIANA E. VENCE LEONES, y presentaron demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en contra de la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, basando su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. La actora acompañó con el libelo los documentos que consideró pertinentes.
Por distribución, le correspondió conocer al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien por auto dictado en fecha quince (15) de mayo de 2013, admitió la demanda en cuanto ha lugar en derecho, y ordenó la citación de la demandada CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, para que compareciera por ante ese juzgado dentro de los veinte (20) días despacho siguientes, a que constara en actas su citación, a los fines de la celebración del acto de contestación de la demanda.
En fecha diecinueve (19) de junio de 2013, el Alguacil natural del Juzgado ad quo, en lo concerniente al agotamiento de la citación personal de la parte demandada de autos, expuso no haber obtenido resultas.
En fecha veintisiete (27) de junio de 2013, el Juzgado de instancia, previa solicitud de la parte actora, ordenó librar los correspondientes carteles de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha once (11) de Julio de 2013, el Tribunal de la causa ordenó agregar los ejemplares de prensa pertinentes a la citación cartelaria de la parte demandada, consignados por la parte actora mediante diligencia de fecha nueve (9) de julio del mismo año. Posterior a ello, en fecha veintidós (22) de julio de 2013, el juzgado ad quo dejó constancia del cumplimiento de las formalidades exigidas para respectiva la citación.
Vista la no comparecencia de la parte demandada de autos a darse por citada en el lapso concedido a tal efecto, ni por sí ni por medio de apoderado judicial, previa citación personal y subsiguiente citación cartelaria, se observa que el Tribunal de la causa, a solicitud de parte y en aras de preservar el derecho a la defensa, procedió en fecha veinticinco (25) de septiembre de 2013, a nombrar como defensor ad litem de la parte demandada al abogado en ejercicio OCTAVIO VILLALOBOS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 5.803.273, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 47.799; quedando notificado en fecha dos (02) de octubre de 2013, y en fecha siete (7) de octubre de 2013, aceptó la defensa pública encomendada y prestó el juramento de ley.
Observa igualmente esta alzada que, mediante diligencia de fecha dos (02) de octubre de 2013, la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 7.716.843, expresó actuar en nombre y representación de la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, parte demandada en el presente juicio, en razón de un poder general de administración y disposición, el cual consignó en copia certificada, y consta que protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha diecisiete (17) de julio de 1997, bajo el No. 32°, Protocolo 3°, Tomo 1°. En ejercicio del antes referido mandato, procedió a otorgar poder Apud Acta a los abogados en ejercicio MARYLAURA DE JESÚS CÁRDENAS SOSA y ROBERTO DE JESÚS CÁRDENAS SUE, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédula de Identidad No. 15.840.576 y 3.645.682, respectivamente, e inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 111.552 y 10.312, respectivamente; a los fines que representen los derechos e intereses de la parte demandada.
La precedente narrada actuación fue impugnada por la contraparte en fecha ocho (08) de octubre de 2013, por considerar que resultaba ineficaz y absolutamente nula, alegando que la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, al no ser abogada carecía de capacidad de postulación para ejercer poderes en juicio en nombre de la demandada de autos.
Al respecto, se observa que en fecha dieciséis (16) de octubre de 2013, los abogados MARYLAURA DE JESÚS CÁRDENAS SOSA y ROBERTO DE JESÚS CÁRDENAS SUE, mediante escrito presentado por ante el Juzgado ad quo, afirmaron su representación judicial e insistieron en la validez de la actuación impugnada por la parte actora. En el mismo escrito, los mencionados abogados manifestaron que asumían la representación sin poder de la demandada, y ratificaron todos los escritos presentados por ellos con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA.
Pues bien, el Tribunal de la causa resolvió la incidencia anteriormente narrada, mediante sentencia interlocutoria de fecha veintiuno (21) de octubre de 2013, aceptando la representación judicial de los abogados MARYLAURA DE JESÚS CÁRDENAS SOSA y ROBERTO DE JESÚS CÁRDENAS SUE, declarándola válida y suficiente de conformidad con el articulo 168 del Código de Procedimiento Civil, e igualmente, declaró válidas todas las actuaciones efectuadas por los citados abogados en nombre de la demandada de autos. Dicha decisión, fue objeto de apelación interpuesta tempestivamente, en fecha veintidós (22) de octubre del año dos mil trece (2013), por la ciudadana DENKYS FRITZ PAYAREZ, apoderada judicial de la parte actora, la cual se oyó en efecto devolutivo.
A tales fines, el Juzgado ad quo, mediante Oficio No. 1.311, de fecha 19 de noviembre del año dos mil trece (2013) remitió legajo de copias certificadas relativas al presente expediente al Jefe de la Oficina General de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial, con el objeto de distribuirlo a uno de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta misma Circunscripción Judicial, con el objeto que alguno de los mencionados Tribunales, conociera de la apelación interpuesta en la presente causa, todo de conformidad a lo establecido en el artículo 295 del Código de Procedimiento Civil.
Por distribución resultó competente para conocer del recurso antes mencionado, a éste Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, quién en fecha veintiuno (21) de febrero de 2014, declaró con lugar la referida apelación, revocó la decisión dictada por este Tribunal en fecha veintiuno (21) de octubre de 2013, y en consecuencia, declaró nulas todas las actuaciones realizadas por los abogados ROBERTO DE JESÚS CÁRDENAS SUE y MARYLAURA DE JESÚS CÁRDENAS SOSA, quienes se acreditaban el carácter de apoderados judiciales de la demandada de autos, con base al poder que les fue otorgado por la ciudadana CONSIGLIA BERARDINI, considerando que el mismo carecía de validez: por lo anterior, se repuso la causa al estado en que el Tribunal de la causa procediere a citar al ciudadano OCTAVIO VILLALOBOS en su condición de Defensor Ad-Litem de la parte demandada de autos.
Posterior a ello, el abogado en ejercicio ROBERTO DE JESÚS CÁRDENAS SUE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 3.645.682, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 10.312, mediante diligencia de fecha veintidós (22) de abril de 2014, consignó constante de tres (03) folios útiles, instrumento poder que le fuere otorgado a su persona, y a la ciudadana MARYLAURA DE JESÚS CÁRDENAS SOSA, por parte de la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA demandada de autos, por ante la Sección Consular de la Embajada de la República Bolivariana de Venezuela, en la Confederación Suiza, en la Ciudad de Berna, el día ocho (08) de abril de 2014, a fin que se le considerara como apoderados judiciales de la antes mencionada mandante.
En fecha veintiocho (28) de abril de 2014, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de reforma del libelo de la demanda, el cual fue admitido por el ad quo en fecha dos (2) de junio de 2014.
En fecha catorce (14) de junio de 2014, la representación judicial de la parte demandada de autos procedió a oponer a la parte actora las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a la litispendencia y a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, ambas siendo declaradas Sin Lugar por el Juzgado ad quo, mediante sentencia interlocutoria de fecha doce (12) de enero de 2015.
En fecha dieciocho (18) de marzo del año 2015, la representación judicial de la parte demandada de autos, consignó escrito de contestación a la demanda.
Luego, la Secretaria del Juzgado de la causa, dejó constancia que la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas el día dieciséis (16) de abril de 2015, y a su vez, la parte actora consignó su respectivo escrito de pruebas el día diecisiete (17) de abril del mismo año.
Vistos los escritos de pruebas presentados por las partes en la presente causa, una vez finalizado el lapso de ofrecimiento de los medios de instrucción, el Tribunal de instancia por auto de fecha veinte (20) de abril de 2015, ordenó fueran agregados a los actas. Posteriormente, proveyó sobre su admisión en fecha veintinueve (29) de abril de 2015.
Transcurridos como fueron los lapsos procesales para la incorporación y evacuación de las diferentes fórmulas probáticas, en fecha treinta (30) de noviembre de 2016, el juzgado del conocimiento de la causa, dictó y publicó sentencia declarando SIN LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral incoada por los ciudadanos JESÚS ALBERTO RIERA PALMA y MEI LING ANGULO HIM, en contra de la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA.
En fecha seis (06) de diciembre de 2016, la representación judicial de la parte actora, ejerció el recurso de apelación en contra de la referida decisión.
En fecha doce (11) de enero de 2017, el Tribunal de la causa dispuso oír la apelación interpuesta en ambos efectos, remitiendo de ese modo las presentes actas procesales a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, a los fines legales consiguientes.
Por distribución efectuada en fecha dieciocho (18) de enero de 2017, correspondió el conocimiento del respectivo recurso de apelación al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien le dio entrada en fecha catorce (14) de febrero de 2017, tomando en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.
De conformidad con lo previsto en el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, la abogada en ejercicio ALICIA BEATRIZ QUINTERO PÉREZ, actuando como apoderada judicial de la parte actora de autos, ciudadanos MEI LING ANGULO HIM y JESÚS ALBERTO RIERA PALMA, antes identificados, mediante diligencia de fecha dieciséis (16) de febrero de 2017, solicitó a esta superioridad se constituyera con asociados; proveyéndose de lo solicitado en fecha veintiuno (21) de febrero de 2017. Al tal efecto, conforme a lo previsto en el artículo 119 ejusdem, se fijó el tercer día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), a los fines que las partes procedieran con la elección de los jueces asociados respectivos.
Consta en autos acta proferida por esta superioridad en fecha veinticuatro (24) de febrero de 2017, mediante la cual se dejó constancia que luego de insaculada las papeletas conformadas y presentadas. De la lista de aceptación consignada por la parte actora, resultó elegido como JUEZ ASOCIADO el abogado RICARDO JOSÉ CRUZ RINCÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 3.115.760, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 6.830. Igualmente se dejó constancia que, si bien la representación de la parte demandada presentó su terna de jueces asociados, no acompañó la totalidad de las aceptaciones requeridas; razón por la cual, esta superioridad propuso una lista de tres abogados, resultando seleccionada del proceso de insaculación, la abogada en ejercicio ZULEMA URDANETA MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 5.853.576, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 23.015.
Mediante auto de fecha dos (2) de marzo de 2017, se ordenó notificar a los ciudadanos RICARDO JOSÉ CRUZ RINCÓN y ZULEMA URDANETA, antes identificados, a los fines que manifestaran su aceptación al cargo de Juez Asociados, en virtud de la constitución del Tribunal colegiado respectivo.
Consta en actas exposición realizada por el Alguacil natural de este Juzgado Superior de fecha veinte (20) de marzo de 2017, mediante la cual dejó constancia de haber notificado a los abogados en ejercicio ZULEMA URDANETA y RICARDO JOSÉ CRUZ RINCÓN, del cargo recaído como Jueces Asociados en la presente causa, quienes en fecha veintidós (22) de marzo del 2017, mediante diligencia y por separado, aceptaron formalmente la mencionada función.
Luego, mediante acta de fecha treinta y uno (31) de marzo de 2017, SE CONSTITUYÓ EL TRIBUNAL CON ASOCIADOS, de conformidad con lo previsto en los artículo 119, 120, 121 y 122 del Código de Procedimiento Civil; y en cumplimiento del principio de celeridad procesal, se insaculó papeles con los nombres de la Juez Provisoria de este despacho, y de los dos (2) jueces asociados, y fue seleccionada como ponente a la Jueza Provisoria de este Juzgado Superior Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO.
En fecha quince (15) de mayo de 2017, fue consignado por la abogada en ejercicio MARYLAURA DE JESÚS CÁRDENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 15.840.576, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 111.552, actuando como apoderada judicial de la parte demandada, escrito de informes, en el cual se expuso lo siguiente:
“Analizado los elementos en forma individualizada que constituye el instrumento fundamental de la acción propuesta, se determinó fehacientemente y sin lugar a dudas que el mismo no es un contrato de compra-venta, sino de un contrato preliminar que las partes en el ejercicio de su libre voluntad manifestaron que en un futuro realizarían una operación de traslado de propiedad de un inmueble, cumpliendo los ELEMENTOS ESENCIALES, vale decir “precio”, “consentimiento y “Objeto”, pactando igualmente y siendo ley entre ellos, una condición resolutoria, la cual una vez cumplida dejaría sin efecto el acuerdo de voluntad, no existiendo de ninguna manera contrato futuro que cumplir.
En este procedimiento y de conformidad al contenido del ART. 531 del Código del Procediendo Civil el cual reza en su segunda parte: (…) Quedó demostrado que el cumplimiento de la prestación por parte de los demandantes, representado por el PAGO DEL PRECIO, NO CONSTA EN AUTOS, incluso no consta antes de la introducción de la demanda (15/05/2013) prueba de que hayan ofrecido el pago del precio, ni tampoco consta antes de vencerse el termino de vencimiento de la promesa bilateral de compra venta (incluso de su prorroga, esto es el 25/05/2013), los actores no pagaron a lo largo del juicio el valor (precio) pactado, y al no haber cumplido su obligación, no existe incumplimiento alguno por parte de la demandada, de conformidad con el Art. 1.168 del Código Civil, el cual expresamente indica: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación, si el otro no ejecuta la suya…”, así pues, de las actas procesales de manera inequívoca se desprende que los demandantes antes de producirse la sentencia NO hicieron ofrecimiento, pago o consignación alguna para cumplir con este elementos (sic) esencial, y por lo tanto mientras el promitente vendedor no hubiere recibido el saldo adeudado, no tenía la obligación de otorgar el documento definitivo, todo de conformidad a la cláusula primera del contrato de promesa bilateral de compra venta.
Así pues, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Al ser los actores los promitentes compradores y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debió ocurrir antes de que se produjere la sentencia, y debió constar en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador – oferido.
Aunado a lo antes expuesto, en tiempo hábil y dentro del lapso correspondiente, en pleno uso del derecho de disposición y retracto contenido en el mismo instrumento fundamental de la acción, como ha quedado suficientemente explicado, la propietaria hizo uso de la CLÁUSULA RESOLUTORIA del referido contrato y notificó los actores su voluntad de no llevar a cabo el documento definitivo, consignándoles a tal efecto las cantidades de dinero entregadas más la respectiva penalidad, lo que demuestra por el contrario que sí se cumplió el contrato.
De igual forma, de las pruebas promovidas y evacuadas, específicamente la proveniente del Banco Mercantil, se demuestra que los actores no continuaron con el trámite del crédito, ellos no poseían los medios para cancelar y pagar el precio convenido, y en las actas procesales se demuestra que en ningún momento estos dieron cumplimiento al pago del previo antes de que se produjese la sentencia, y es por ello que no les asiste el derecho, la verdad ni la razón en el presente juicio. Igualmente, el único TESTIGO abogado promovido por la parte actora, Jesús Asdrúbal Muguerza, confeso haber redactado el contrato de promesa bilateral de compra venta y expresamente dijo que: “…su intención al redactar el documento de opción con una cláusula resolutoria era que el vendedor y el comprador se guiaran en la negociación que estaban pactando”. De modo que el referido contrato verídicamente posee el consentimiento de las partes y su voluntad de someterse a su contenido como ley entre ellos, incluyendo la posibilidad de resolverlo y no llevar a cabo el documento definitivo.
(…) El derecho sin duda, que asiste a mi representada, es la facultad de poder dejar sin efecto las obligaciones contraídas en el Instrumento fundamental de la acción, y así fue pactado por las partes precisamente en el contenido de dicho instrumento preliminar; si no te cumplo, te debo reintegrar lo que me entregaste y otra cantidad de dinero por haber dejado de cumplir, con lo cual se dan los elementos de la cláusula resolutoria, que dependen de la voluntad de las partes. Visto así, mi poderdante SI cumplió lo pactado en el contrato preparatorio, hizo uso de la cláusula resolutoria, fehacientemente quedo demostrado que los actores fueron notificados que la venta definitiva no se llevaría a cabo y que tendrían el dinero y la penalidad a su disposición, todo ello se hizo a través de una autoridad pública competente para tal fin.
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Y es así como, en cumplimiento de lo pactado, esto es, en CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO INNOMINADO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, la representante de mi conferente, notificó a los hoy demandantes, que conforme a la CLAUSULA RESOLUTORIA contenida en el instrumento fundamental de la acción, CLAUSULA QUINTA del contrato de opción de compra venta, no se continuaría con el negocio jurídico planteado y tanto las cantidades de dinero entregada por ellos, como la establecida como daños y perjuicios estaban a su disponibilidad. Esta es la causa o motivo del porque no se continuó con el negocio jurídico planteado entre las partes, así como el hecho circunstanciado de que la poderdante se venía a establecer nuevamente en Venezuela.
Por todo lo anteriormente expuesto, (…) es por lo que muy respetuosamente solicito de su digno oficio ratifique, confirme y revalide la sentencia objeto de la presente apelación, condenando en costas a la parte actora, por carecer de asidero jurídico (…)”
En la misma fecha, la abogada en ejercicio ALICIA BEATRIZ QUINTERO PÉREZ, actuando como apoderada judicial de la parte demandante, consignó escrito de informes, en el cual se expuso lo siguiente:
“La lectura de los párrafos antes transcritos de manera parcial y que se corresponden a la parte narrativa y motiva de la sentencia emitida por el a quo, revela en primer término, (i) una clara contradicción en la sentencia apelada; (ii) una incongruencia entre lo expuesto en la parte motiva y lo resuelto en el dispositivo del fallo; (iii) una infracción al principio de exhaustividad por no haber decidido conforme a todo lo alegado en autos; (iv) un falso supuesto; (v) una errónea aplicación de normas sustantivas del Código Civil y (vi) una errónea aplicación de los criterios jurisprudenciales aplicables al caso.
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Más adelante en la sentencia apelada, al analizar el mérito probatorio del contrato celebrado entre mis representados JESÚS ALBERTO RIERA PALMA y MEI LING ANGULO HIM y la demandada CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, el cual constituye el fundamento de esta demanda y cuyo cumplimiento se exigió, la jueza a quo expresó que “ambas partes convinieron en que existe una relación contractual entre ellos, y que consiste en la promesa de compraventa sobre el bien inmueble objeto del contrato, y ambos concertaron en sus condiciones al exponer sus alegatos y defensas”, con lo cual retomó el criterio de que se trata de un contrato preliminar o precontrato en el que se convino la celebración de una futura venta.
Respecto de esto conviene afirmar que lo expresado por la jueza a quo es totalmente falso e inexacto, por cuanto de la lectura de la reforma hecha al libelo original se evidencia que nuestros representados (…) argumentaron que a la luz del criterio contenido en la sentencia número 116 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo de 2013, esto es, con anterioridad a la interposición de esta demanda, el contrato celebrado entre ellos y la demandada de autos (…) debía ser considerado como una verdadera venta, esto es, como un contrato consensual ya consumado en el que solo restaba realizar la tradición por parte de la vendedora simultáneamente con el pago del saldo del precio acordado (cláusula segunda del mentado contrato), toda vez que en ese contrato se encontraban presentes los elementos esenciales que configuran la venta; a saber, el consentimiento legítimamente manifestado, el precio claramente establecido y la identificación perfecta del bien objeto de dicho contrato con indicación incluso de su data registral (…).
Por su parte, la demandada (…) se opuso contundentemente a ese alegato en su contestación a la demanda, negando en todo momento que el referido contrato fuese una venta y alegó por el contrario, que se trataba de un contrato preparatorio o un precontrato en el que las partes habían convenido la celebración de un futuro contrato de venta.
Luego: resulta totalmente falso que entre los demandantes de autos y la demandada (…) no haya habido controversia o contención en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato en el que se fundamentó la demanda. Muy por el contrario, las posiciones de ambas partes en este aspecto fueron radicalmente opuestas: los demandantes afirmaron que el mentado contrato debía tenerse como una venta ya realizada entre las partes y la demandada negó y controvirtió esa posición a la largo de su litiscontestación, alegando a su vez que dicha convención era un precontrato, un contrato preliminar o preparatorio de una futura venta y no la venta en sí.
Pues bien, retomando el punto en análisis, vemos entonces como la jueza a quo vuelve afirmar como lo había hecho en un principio, que la relación contractual habida entre mis representados (…) y la demandada (…) consistía (naturaleza jurídica) en una promesa compraventa sobre el bien inmueble objeto del mismo, con lo cual afirmaba implícitamente que la venta no se había realizado aún, a pesar de que la jueza a quo, luego de analizar los criterios jurisprudenciales aplicables al presente caso, concluyó claramente que el contrato que las partes celebraron era un verdadera venta conforme a la tesis crítica que se retomó en la antes aludida sentencia de la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal del 22 de marzo de 2013.
Pues bien, es contradictoria la sentencia apelada en tanto y en cuento, por una parte la jueza a quo decidió que el contrato celebrado entre mis representados (…) y la demandada (…) es un precontrato, es de naturaleza preliminar o preparatorio de un futuro contrato de venta pero también estableció en ese mismo fallo que ese contrato debe valorarse o estimarse como una verdadera venta.
Esta contradicción en la incurrió el Juzgado a quo, fue determinante al momento de proferir el dispositivo ya que en su confusión de si era un precontrato que preparaba una futura venta o si por el contrario, era una verdadera venta, una venta pura y simple, no logró vislumbrar que estas distintas posiciones (precontrato o venta pura y simple) conllevan conclusiones o tratamientos disímiles, como veremos más adelante.
De manera que esta contradicción nos permite concluir de manera clara e inequívoca, cuál fue la posición que adoptó la jueza de la recurrida en cuanto al criterio de si el contrato base de la demanda es un precontrato que anunciaba la celebración de una venta en el futuro o si en realidad es ya en sí mismo, una verdadera venta pura y simple. Ello a pesar de que luego de establecer que era un venta, verificó que en el contrato en cuestión, ciertamente se encontraban claramente determinados y presentes los elementos esenciales de dicha venta como son el consentimiento legítimamente manifestado por las partes contratantes (Cláusula Primera), el objeto perfectamente determinado con indicación de sus linderos y de su data registral (Cláusula Segunda), del cual es importante mencionar que se pagó mas del cincuenta (50%) por ciento.
En segundo lugar y concatenada con la contradicción denunciada supra, la sentencia apelada adolece de una incongruencia por cuanto no existe correspondencia entre lo expuesto en su parte motiva y lo que en definitiva resolvió el aquo en el dispositivo del fallo.
Esta incongruencia se deriva de la contradicción anotada anteriormente, ya que a pesar de establecer que el contrato celebrado entre mis mandantes y la demandada de autos era una verdadera venta en aplicación del criterio asentado en la sentencia número 116 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de marzo de 2013, sin embargo concluyó resolviendo el asunto como si se tratase de un precontrato o contrato preliminar y no de la venta pura y simple que en verdad es.
Esta incongruencia consiste en que, como ya se refirió someramente, si se trataba de una venta verdadera o venta pura y simple, no existía la expectativa de una futura venta sino que esta ya se había celebrado al momento de otorgarse el contrato fundante de esta demanda y por ende, ya lo que restaba era pagar el saldo del precio acordado el cual se materializaría conforme lo convenido en el contrato (Cláusula Segunda), en el momento inmediatamente previo al otorgamiento del documento correspondiente, ante el Registro Público competente.
De manera que, no era dable aplicar la exceptio non adimpleti contractus como lo hizo la jueza a quo al expresar que por no constar previamente el pago de dicho saldo, no se podía constreñir a la demandada a cumplir con su obligación de vender, no solo porque ya la venta estaba realizada y solo restaba la tradición del bien ante el Registro Público competente conforme a lo dispuesto en el artículo 1.488 del Código Civil, sino que conforme la misma jueza a quo consideró, constató y verificó, quien incumplió con su obligación de hacer fue la demandada CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, al manifestar de manera fehaciente (ante el Notario Público) el día 7 de mayo de 2013, su voluntad unilateral de no vender el inmueble a mis representados, sin alegar alguna justificación para ello y asumiendo, reconociendo y aceptando en ese mismo acto, su incumplimiento ya que ofreció devolver no solo lo pagado por mis mandantes, sino que además hacerles entrega de la penalidad que le correspondía por incumplir con su obligación.
Por lo que, resulta por demás claro e inequívoco que quienes sí podían invocar la exceptio non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil eran mis representados, ya que la demandada CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA fue quien manifestó expresa y rotundamente que no iba a venderles el inmueble objeto del contrato en cuestión, sin invocar causa justa para ello, y ante esa voluntad de no cumplir con su obligación de hacer exteriorizada por la demandada de autos, mis representados quedaban eximidos de cumplir a su vez con la suya (pagar el saldo) hasta tanto la accionada no accediera a cumplir con la de ella; obligación ésta de mis representados que por lo demás y conforme lo convenido en el contrato fundamento de esta acción, debía cumplirse ante el Registro Público competente y en el momento inmediatamente previo al otorgamiento del documento por el que se verificara la tradición de la cosa, esto es, simultáneamente, o como se dice coloquialmente, “dando y dando”; no antes, como decidió la jueza a quo que lo hicieran mis representados a pesar de que existe prueba fehaciente de que la vendedora manifestó expresamente de que ella no iba a cumplir con su obligación de hacer (de vender el apartamento) conforme se obligó y acordó en el instrumento fundamento de la demanda.
Dicho de otra forma: la jueza a quo estimó que mis representados debían cumplir con su obligación de pagar el saldo del precio de la venta antes del momento que las partes expresamente acordaron para ello, contrariando así su voluntad y el principio de la autonomía de su voluntad, pasando por encima de éste, ya que mis mandantes estaban y están obligados a pagar el saldo del precio, pero su oportunidad de cumplimiento es en el mismo acto del otorgamiento de la tradición del bien ante la oficina de Registro Público competente. No antes.
Lo dicho anteriormente va en perfecta consonancia con lo estipulado en el artículo 1.527 del Código Civil el cual a la letra dispone que: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”.
(…omissis…)
De manera que de haber sido congruente con su motivación expresada en el fallo apelado, la jueza a quo en perfecta lógica jurídica, al considerar que el contrato fundante de la demanda era una verdadera venta, debió simple y llanamente ordenar a la demandada que cumpliera con su obligación de realizar la tradición de la cosa en la forma estipulada en el artículo 1.488 del Código Civil y establecer que en caso de negativo a ello, se protocolizara la sentencia para que sirviera de título de propiedad, estableciendo previamente el plazo con el que contaban mis representados para consignar el pago del saldo del precio.
Por otra parte, en la sentencia apelada la Jueza a quo infringió lo dispuesto en el encabezamiento del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al no atender la obligación de atenerse a todo lo alegado y probado en actas, con lo cual faltó en su decisión al principio de exhaustividad que ordena que en su decisiones los jueces deben resolver todos los asuntos que le hayan sido planteados por las partes, bien en la demanda o bien en la contestación e incluso, en los escritos contentivos de las conclusiones y observaciones que presentes las partes.
En tal sentido, de la lectura tanto del libelo primigenio y de su reforma y a lo largo de toda la sustanciación de este procedimiento, mis representados invocaron a su favor la aplicación de la Resolución número 11 dictada en fecha 5 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela número 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013.
(…omissis…)
Dicha resolución ministerial expresa en uno de sus considerandos que “…la oferta de viviendas de nueva construcción o usadas presenta desviaciones que atentan contra los derechos fundamentales de los ciudadanos y ciudadanas a la seguridad social, a una vivienda y hábitat dignos, dada la inclusión de estipulaciones y/o cláusulas abusivas en los contratos que tienen por objeto la adquisición de vivienda principal,…” y en función de ello, alegaron mis representados en el libelo original, en su reforma y en las conclusiones presentadas, que el artículo 3 de dicha norma, en vigencia para el 7 de mayo de 2013 (ratione temporis), le impedía a la demandada CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA resolver unilateralmente el contrato suscrito entre las partes de este juicio, sin que mediara motivo por parte de mis mandantes, al establecer que: “Sólo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir del contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes”.
Y añadieron que la aspiración de la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, de dejar sin efecto de manera unilateral el contrato que suscribió con mis mandantes, mediante la notificación que de ello hizo a través de un funcionario notarial, es completamente nula, írrita e ilegal, habida cuenta de que en ningún momento mis representados dieron motivo alguno, ni incurrieron en algún incumplimiento de las obligaciones que asumieron al suscribir el contrato fundamento de esta acción, que justificase de manera legítima que la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, decidiese dar por terminado de manera unilateral el mismo, infringiendo la disposición legal en comentario.
Pues bien, sobre este alegato de mis representados no hubo pronunciamiento alguno por parte de la jueza a quo en la sentencia apelada, ni en su parte narrativa, ni en la motiva ni mucho menos en la dispositiva, salvo para expresar someramente que la norma invocada constituía una de los fundamentos legales de la demanda.
Esta omisión de pronunciamiento por parte de la Juez de primera instancia fue determinante, ya que si hubiese cumplido con su deber de exhaustividad en la sentencia (ex artículo 12 C.P.C.), tendría que haber resuelto lo que le había sido planteado en la demanda, ateniéndose a su obligación de pronunciarse sobre todo lo que se había sometido a su jurisdicción.
Esto nos lleva a la siguiente denuncia, como lo es el que la Jueza a quo incurrió en el falso supuesto, al expresar en la sentencia apelada (…), que la notificación practicada por la demandad CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA el 7 de mayo de 2013 mediante actuación de un Notario Público, en la que manifestó a mis representados que no iba a cumplir con la obligación asumida por ella en el contrato fundamento de esta demanda, “…fue realizada de forma inoportuna, toda vez que el lapso de vigencia del contrato había culminado; toda vez que dicha notificación fue realizada en fecha 7 de mayo de 2013 y el contrato tenía una duración de 90 días continuos mas una prórroga automática de 30 días contados a partir de su presentación, vale decir, contados a partir del 25 de enero de 2013”.
Pues bien, este hecho positivo y concreto establecido por la jueza a quo en su sentencia se revela manifiestamente falso e inexacto desde el mismo momento en que al realizar un cómputo de los días continuos transcurridos desde el 25 de enero de 2013 hasta el 7 de mayo de ese mismo año, se determina que hasta ésta última fecha habían discurrido ciento dos (102) continuos desde la celebración del contrato, por lo que al momento de realizarse dicha notificación restaban aún dieciocho (18) días continuos para el vencimiento del plazo establecido en el convenio que era de noventa (90) días continuos más una prórroga automática de treinta (30) días, por lo que el vencimiento del mismo se habría de producir el 25 de mayo de 2013.
La importancia de esta denuncia radica en la circunstancia de que esa notificación hecha el 7 de mayo de 2013 fue realizada por la demandada estando aún vigente el contrato, sin que mis representados hubiesen dado motivo alguno para que la accionada pretendiera resolverlo unilateralmente, y cuando mis mandantes conservaban aún la expectativa legítima de que el contrato llegara a feliz termino.
(…omissis…)
De otro lado, existe una errónea aplicación de los artículo 531 del código de Procedimiento Civil y 1.168 del Código Civil, invocados por la jueza a quo para sustentar su decisión de declarar sin lugar la demanda interpuesta, aduciendo que por cuento mis representados no habían cumplido con sus obligaciones, mal podían pretender exigir que la demandada cumpliera con las suyas.
Esta errónea aplicación surge a pesar de que la jueza de primera instancia consideró a lo largo de su sentencia que mis representados (…), demostraron que habían realizado todo lo necesario para llevar a feliz término la negociación (…) y que por el contrario, fue la demandada (…) “…quien estuvo negada a la realización de la venta definitiva…”.
(…omissis…)
Luego, la Jueza a quo yerra al aplicar el artículo 1.168 del Código Civil a favor de la demandada (…), quien era ciertamente y como demostró en el juicio, la que debía cumplir con su obligación de hacer (tradición del inmueble) y ante la prueba fehaciente (notificación del 7 de mayo de 2013) de que estaba negada hacerlo, al ser demandada por mis patrocinados por cumplimiento de contrato, debió excepcionarse al contestar la demanda, en la forma como lo establece el artículo 1.271 del Código Civil: probar el cumplimiento de su obligación, ó probar que la inejecución de su obligación se debió a una causa extraña no imputable, ó alegar la carencia de causa de su obligación por incumplimiento de la otra parte (exceptio non adimpleti contractus). Nada de esto alegó la demandada, no mucho menos lo probó.
En consecuencia cuando la Jueza a quo decidió aplicar el artículo 1.168 del Código Civil (exceptio non adimpleti contractus) a favor de la demandada, no hizo otra cosa que suplirle defensas que debió invocar la accionada en su contestación, infringiendo de esta manera el artículo 12 del Código de Procediendo Civil y creó un desequilibrio procesal en perjuicio de la pretensión de mis representados.
(…omissis…)
Finalmente, la jueza a quo aplicó erróneamente para la solución del caso, un criterio jurisprudencial que para la fecha de interposición y admisión de la demanda, incluso para el momento de la admisión de la reforma del libelo original, no existía aún sino que surgió con posterioridad al inicio de este procedimiento, como lo es el establecido en la sentencia No. 878 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia el 20 de julio de 2015.
(…omissis…)
Pues bien, con base a sus consideraciones jurisprudenciales la jueza a quo concluyó que el criterio que resultaba aplicable a este caso es el que considera a las promesas bilaterales de compraventa en las que están presentes el consentimiento, el objeto y el precio, como verdaderas ventas, en razón de que la demanda había sido interpuesta, admitida y reformada estando vigente dicho criterio de la Sala de Casación Civil, y en consideración de los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, todo en eras de la defensa de la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia y que por ende, el contrato fundamento de la demanda que aquí nos ocupa, es efectivamente una verdadera venta
No obstante ello, en la resolución del caso la jueza a quo aplicó en contra de mis representados lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, expresando que mis mandantes no habían demostrado el cumplimiento de su obligación de pago (que contractualmente no era exigible aún) antes del dictado de la sentencia y que por lo tanto, no podían exigir a la demandada que cumpliera su obligación si ellos antes no habían cumplido la suya (artículo 1.168 del Código Civil). Esto no es más que la aplicación del criterio establecido mucho después del inicio de este procedimiento judicial, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia número 878 del 20 de julio de 2015, en la que se estableció que las promesas bilaterales de compraventa son contrato preparatorios o precontratos y si el promitente comprador decidiere demandar el cumplimiento de la misma, debe acreditar el pago antes de que se produzca la sentencia.
Y al haber aplicado la jueza a quo, un criterio jurisprudencial que no estaba vigente para el momento en que mis representados impetraron la presente demanda les fueron violados sus derechos constitucionales a una expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, en detrimento de una tutela judicial efectiva, con la violación de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil e infracción de los artículos 2, 26, 49 ordinal 1° y 257 de la Constitución (…), al no dar un trato igual ante la ley a las partes en litigio conforme a la jurisprudencia para el momento en que se presentó la demanda.
Por lo que, resulta por demás claro e inequívoco que si el criterio jurisprudencial vigente para la fecha en que se presentó la presente demanda y su posterior reforma, era el establecido en la sentencia No. 116 del 22 de marzo de 2013, caso de Diego Argüello Lastre contra María Isabel Gómez Del Rio, esté es el criterio que sin duda alguna se debe aplicar al presente caso, lo que en un principio como dijimos anteriormente, hizo la jueza a quo, quien en la parte motiva de la sentencia apelada manifestó: “…en razón de lo anterior debe valorarse el contrato de promesa bilateral de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”, sin embargo, más adelante manifestó que el contrato celebrado entre mis mandantes y la demandada no era una verdadera venta, sino un contrato de promesa bilateral, cambiando el criterio vigente aplicable para el presente caso, lo cual como dijimos anteriormente viola a mis representados sus derechos constitucionales (…).”
De actas se evidencia que, en fecha veintiséis (26) de mayo de 2017, tanto la representación judicial de la parte demandada, como de la parte actora, presentaron sus respectivos escritos de observaciones a los informes de la contraparte.
Mediante auto de fecha veinticinco (25) de julio de 2017, esta Superior Instancia, difirió la publicación de la sentencia de la presente causa, hasta treinta días consecutivos.
Consta en actas procesales que en fecha veinticinco (25) de septiembre de 2017, la representación judicial de la parte actora solicitó el abocamiento del Dr. José Gregorio Nava González, en virtud de la aprobación de las vacaciones legales de la Dra. Ismelda Rincón Ocando.
Respecto lo anterior se pronunció este Juzgado Superior en fecha veintiséis (26) de septiembre de 2017, ordenando la notificación de las partes del abocamiento de la presente causa del Dr. José Gregorio Nava González, ello a los fines de dar continuidad al presente proceso.
En fecha veinticinco (25) de octubre de 2017, la representación judicial de la parte actora presentó diligencia mediante la cual se dio por notificada del abocamiento de la presente causa, y solicitó la notificación de su contraparte.
Vista la diligencia anterior, en fecha dos (02) de noviembre de 2017, este Juzgado Superior acordó proveer lo solicitado, y en consecuencia, ordenó expedir la respectiva boleta de notificación. En ese sentido, de la exposición efectuada por la Alguacil de este Tribunal, se constata que el día veintiocho (28) de noviembre de 2017, no se realizó la notificación encomendada, por cuanto al trasladarse al domicilio indicado, se encontraba cerrado y ausente de personas a quien pudiera hacerse entrega de la boleta.
Ante la imposibilidad expuesta por la Alguacil de este Juzgado de practicar la notificación de la parte demandada, En fecha treinta (30) de noviembre de 2017, la representación judicial de la parte demandante, mediante diligencia, solicitó se librará cartel de notificación correspondiente.
Vista la diligencia anterior, en fecha dos (04) de diciembre de 2017, este Juzgado Superior acordó proveer lo solicitado, y ordenó la fijación del mencionado cartel de notificación en la cartelera de este Juzgado Superior, a los fines de que la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, compareciera por ante este Juzgado dentro del término de preclusivo de diez (10) días de despacho, y en caso contrario, se le tendrá por notificada, continuando así el curso del proceso.
Con estos antecedentes históricos de asunto, y estando dentro del lapso establecido para sentenciar, este Juzgado Superior procede a dictar su fallo por considerar que es competente de conformidad con establecido en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. En ese sentido, se efectúan las siguientes consideraciones:
III
FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN
1. MOTIVOS DE LA PRETENSIÓN
Observa este Tribunal con Asociados que la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de reforma del libelo de la demanda, en el cual arguyó lo siguiente:
(…omissis…)
“Pues bien, en vista de que todos sus negocios e intereses se fueron asentando en Maracaibo, acordaron a finales del año 2012, adquirir una vivienda digna con el fin de que sirviera de hogar a nuestra familia y de brindarle a su hija un hábitat adecuado a su desarrollo físico y mental, razón por la cual se dirigieron a las oficinas de la sociedad mercantil MI CASA INTERNACIONAL DEL ZULIA C.A., (Franquicia de Rent-A-House), donde fueron atendidos por una de sus asesoras, quien procedió a mostrarles varios inmuebles para vivienda que estaban siendo ofrecidos en venta por sus respectivos dueños con intermediación de dicha empresa.
Uno de esos inmuebles que nos fue exhibido, fue un apartamento distinguido con las siglas 14B, ubicado en el Piso 14 del edificio A del Conjunto Residencial “Villas las Mercedes”, situado en la Calle 62 (Avenida Universidad), entre las Avenidas 4 (Bella vista) y 8 (Santa Rita), en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual visitaron junto con la asesora de la empresa inmobiliaria antes mencionada y resultó ser de su agrado y que es propiedad de la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, más adelante identificada, a tenor de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 29 de abril de 2011, inscrito bajo el Número 2011.908, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 479.21.5.6.2903 y correspondiente al Libro Real del Año 2011 (…).
Por tal razón decidieron adquirir el mismo e iniciaron la negociación siempre con intermediación de la empresa inmobiliaria indicada, la cual les expuso las condiciones bajo las cuales la dueña de dicho apartamento, ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad No. 5.807.583, domiciliada en la ciudad de Maracaibo, estado Zulia, estaba dispuesta a venderlo, siendo entre otras las siguientes:
La propietaria estaría representada a lo largo de la negociación, por una apoderada, la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, más adelante identificada.
El precio de la venta era por la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.650.000,00).
El pago de parte del precio podía realizarse mediante un crédito hipotecario bajo cualquiera de las modalidades aplicables a nuestro caso (Ley de Deudor hipotecario, Ley de Política Habitacional, etc.) otorgado por una entidad financiera (banco).
La negociación debía iniciarse mediante la firma de un contrato de opción a compra garantizado con la entrega de arras por parte de mis representados, consistentes en una cantidad de dinero por la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), que representaba poco menos del 50% del precio.
El plazo de la opción seria por el término de noventa (90) días continuos mas una prorroga automática de treinta (30) días.
Ante ello realizaron una contraoferta a la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad Número V- 7.716.843, domiciliada en la ciudad de Maracaibo, estado Zulia, en su condición de apoderada de la propietaria, consistente en fijar el precio de la venta en la suma de UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.550.000,00) y que el monto de las arras fuese menor, ya que el exigido nos parecía excesivo. La respuesta a ello fue aceptar el precio de venta contra ofertado por mis representados, pero manteniendo el monto de las arras en la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.800.000,00), lo cual aceptaron y expusieron que en vista del cuantioso monto de dicha garantía, se les concediera un tiempo razonable para vender el apartamento de su propiedad ubicado en Barquisimeto, Estado Lara y con parte del precio obtenido por esa venta, poder entregarle la cantidad exigida en arras para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que asumirían mediante la celebración de la opción.
En función de ello, la representante de la propietaria les exigió la entrega de la suma de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) por concepto de reserva del negocio, para así no seguir exhibiendo el apartamento a otros potenciales compradores.
Mis representados accedieron también a esta exigencia y en fecha 21 de diciembre de 2012 procedieron a entregar el cheque número 73471216 girado en contra de la cuenta número 01050171711171007396 del Banco Mercantil, C.A., por la suma de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) a favor de la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, (…) propietaria del apartamento en cuestión.
(…omissis…)
Un mes después, esto es, el 21 de enero del 2013 mis representados concretaron la venta de su apartamento en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara y con parte del dinero obtenido como precio de dicha venta, procedieron el día 25 de enero de 2013 a suscribir un contrato bilateral de opción de compra, por virtud del cual la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI, antes identificada, representada por su apoderada CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, antes identificada, se obligó a venderles y mis representados se obligaron a comprarle, el apartamento 14B, del edificio “A” del Conjunto Residencial “Villas las Mercedes” antes referido, por el precio de UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.550.000,00), entregándole en calidad de arras la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), y fijando un t
Dichas arras fueron entregadas por mis representados de la siguiente manera:
a) La suma de SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 760.000,00) mediante cheque de gerencia número 26165894 emitido por el Banco Mercantil, C. A. en fecha 24 de enero de 2013 contra la cuenta número 01050043512043165894, a nombre de la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, antes identificada, y
b) El saldo, esto es, la suma de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), se pagó con el monto que previamente mis representados entregaron en calidad de reserva del negocio (…)
Dicho contrato de opción a compra el cual constituye el fundamento de la presente acción, se otorgó ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, Estado Zulia, el 25 de enero de 2013, quedando anotado bajo el Numero 95, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones respectivos, posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 7 de mayo de 2013, el cual quedó inscrito bajo el Numero 2011.908, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el Numero 479.21.5.6.2903 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011.
Luego de suscrito tal contrato de opción de compra, el 30 de enero del 2013 mis representados consignaron ante el Banco Mercantil, C.A., todos los recaudos exigidos para iniciar los trámites pertinentes para la obtención de un crédito hipotecario bajo la modalidad establecida en la Ley del Deudor Hipotecario por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.00,00), que era el monto que les hacía falta para completar el precio de venta acordado en la opción de compra, todo vez que para entonces ya tenían y aún tienen la diferencia necesaria para cubrir la totalidad del precio convenido y los gastos de protocolización del documento de venta del apartamento.
Pues bien, en fecha 3 de abril de 2013, el Banco Mercantil, C.A. les notificó que el crédito hipotecario había sido aprobado por la totalidad de la suma solicitada y en esa misma oportunidad se les indicó cuáles eran los pasos a seguir; a saber: la elaboración del documento de venta por parte de los abogados del banco; retiro de dicho documento por parte de mis representados para visarlo ante el Colegio de Abogados; presentación del documento por parte de mis representados ante el Registro Público competente para el cálculo de los aranceles, tasas y demás emolumentos necesarios para la protocolización e indicación de los recaudos necesarios para su presentación y otorgamiento.
(…omissis…)
Con el transcurrir del tiempo y viendo que mis representados no tenían respuesta de parte de la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, en relación con la entrega de los recaudos que le fueron solicitados, se le efectuó una serie de llamadas tanto de parte de ellos como por parte de la asesora perteneciente a MI CASA INTERNACIONAL DEL ZULIA C.A., (Franquicia de Rent-A-House), obteniendo siempre como respuesta el que estaba en trámite de búsqueda de los recaudos solicitados y, en especial, del concerniente al registro de vivienda principal del inmueble en cuestión, ya que el mismo no tenia esa calificación o condición.
Mayor fue la sorpresa y desconcierto de mis representados, cuando el día lunes 22 de abril de 2013, reciben una llamada telefónica de la señora DOLORES GONZÁLEZ (…) para manifestarle que la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, antes identificada le había expresado a su vez, que la propietaria del apartamento opcionado no quería realizar la venta del inmueble.
(…omissis…)
Esto es ciudadano Juez, que luego de casi cuatro (4) meses después de entregada la reserva, después de casi tres (3) meses de suscrita la opción y de haber entregado la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) por concepto de arras, después de mis representados haber sufragado todos los gastos necesarios para poner a punto la negociación y lo que es mas grave aun, después de haber enajenado el único bien que en un momento dado, nos habría podido servir de vivienda. (…)
(…omissis…)
Mis representados accedieron a asistir a una reunión que había sido fijada para el día viernes 26 de abril de 2013 en las oficinas de MI CASA INTERNACIONAL DEL ZULIA C.A. (Franquicia de Rent-a-House); sin embargo, ese mismo día en horas de la mañana, recibieron una nueva llamada de parte de DOLORES GONZÁLES, quien nos informó que la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA le notificó que su representada CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA había cambiado de opinión y que no vendería el apartamento en cuestión, aun en el supuesto de que mis representados aceptaran pagarle la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) que ella había exigido por incremento en el precio.
(…omissis…)
El lunes 6 de mayo de 2013, la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, hizo acto de presencia en las oficinas de MI CASA INTERNACIONAL DEL ZULIA C.A (Franquicia de Rent-A-House) y le informó al doctor ASDRUBAL MUGUERZA que definitivamente su representada no les vendería el apartamento a mis representados tal y como había sido convenido en la opción de compra suscrita el 25 de enero de 2013, porque ya poseía otro precio mucho mayor.
En horas de la noche el día martes 7 de mayo de 2013, se presentó en el apartamento donde viven mis representados con su menor hija en calidad de arrendatarios, un funcionario perteneciente a la Notaria Publica Octava de Maracaibo, Estado Zulia, quien le manifestó a la ciudadana MEI LING ANGULO HIM, antes identificada, que estaba allí con la finalidad de notificarles que la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, en representación de CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, había decidido voluntariamente, dar por terminado de manera unilateral el contrato de opción de compra de fecha 25 de enero de 2013, basándose para ello en la Cláusula Quinta del mismo y que por lo tanto, ponía a su disposición, la cantidad total de NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 955.000,00), en una dirección que indicaba en la solicitud de notificación (…)
(…omissis…)
De esta manera las ciudadanas CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA Y CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, pretendieron formalizar su decisión de dar por terminado el contrato de opción de compra fundamento de esta acción y por ende, de no vender a mis representados el apartamento (…)
(…) el Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Hábitat, en aras de evitar que la oferta de viviendas usadas presenten desviaciones que atenten contra los derechos fundamentales de los ciudadanos y ciudadanas a una vivienda y hábitat dignos, ha dictado una serie de normas de aplicación general que regulan estas situaciones, como por ejemplo, la Resolución número 11 dictada en fecha 5 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivarianda de Venezuela número 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, en cuyo artículo se expresa lo siguiente: (…)
(…omissis…)
De manera que con su decisión ilegal, de dar por terminado el contrato de opción a compra de fecha 25 de enero de 2013, la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, por intermedio de su apoderada CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, incurrió en incumplimiento de la Cláusula Primera de dicho contrato por la cual se obligó a venderles el apartamento (…)
(…omissis…)
Pues bien, en el caso que aquí nos ocupa, debemos afirmar en consonancia con el criterio de la Sala de Casación Civil expuesto anteriormente y vigente para el momento de la presentación y admisión de la demanda primigenia, que el contrato de opción de compraventa celebrada entre mis representadas y la demandada CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, es una verdadera venta por cuanto en dicho contrato se encuentran contenidos los elementos de consentimiento de las partes, objeto del contrato y el precio de venta del cual se dio un anticipo del cincuenta y uno por ciento (51%).
(…omissis…)
Pues bien Ciudadano Juez, (…) ante el incumplimiento de la obligación contraída por la promitente vendedora CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, antes identificada, acudo ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demando en nombre de los ciudadanos MEI LING ANGULO HIM y JESÚS ALBERTO RIERA PALMA, antes identificados, a la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, antes identificada:
1°) Por cumplimiento del contrato bilateral de opción de compraventa autenticado ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, Estado Zulia, el 25 de enero de 2013, anotado bajo el Número 95, Tomo 07 de los libros de Autenticaciones respectivos y protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 7 de mayo de 2013, inscrito bajo el Número 2011.908 (…) en el sentido de que cumpla con su obligación de venderle a mis representados el apartamento (…) objeto de dicho contrato de opción de compra, en los términos y condiciones que fueron convenidas, todo conforme lo estipulado en la Cláusula Primera de la mencionada opción bilateral de compraventa.
2°) Por cumplimiento del contrato bilateral de opción de compraventa autenticado ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, Estado Zulia, el 25 de enero de 2013, anotado bajo el Número 95, Tomo 07 de los libros de Autenticaciones respectivos y protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 7 de mayo de 2013, inscrito bajo el Número 2011.908 (…) en el sentido de que CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA les haga entrega a mis representados de todos y cada uno de los recaudos y requisitos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta del apartamento (…) conforme se obligó a tenor de la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra que fundamenta esta opción.
3°) Para que CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA otorgue y/o suscriba el correspondiente documento de compraventa definitivo del apartamento (…) y que ante la eventual negativa de venderles a MEI LING ANGULO HIM y JESÚS ALBERTO RIERA la sentencia definitiva sirva a mis mandantes de titulo de propiedad conforme a lo dispuesto en el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil.
4°) Por último, demando las costas procesales y costos del proceso (…).”.
2. DEFENSAS DE LA PARTE DEMANDA
Por su lado, la representación judicial de la parte demandada de autos, en su respectivo escrito de contestación a la demanda, esgrimió las siguientes defensas:
(…omissis…)
“Niego, rechazo y contradigo, que mi mandante CORINA BERARDINI estaba dispuesta a vender el inmueble de su propiedad, bajo las condiciones especificadas en el escrito de reforma de la demanda; LA ÚNICA CONDICIÓN REQUERIDA POR MI MANDANTE, ERA EL PRECIO: UN MILLÓN SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.650.000,00). El resto de las condiciones que informan los actores, como lo son forma de pago, inicial y/o reserva, arras, garantía, sujeto a crédito y todas las demás NO emanaron de mi mandante.
En fecha 16 de diciembre de 2012, siendo la 1:33 p.m., el ciudadano JESUS RIERA envía a la comisionista inmobiliaria DOLORES GONZALEZ, un correo electrónico donde anexa la “carta de oferta por el Apartamento visitado en el Edificio Villa Mercedes”. A su vez DOLORES GONZALEZ en la misma fecha y siendo las 14:13 remite dicha oferta a la comisionista inmobiliaria CRISTINA HOMEZ, y esta in continente siendo las 19:25 reenvía la oferta a la apoderada de nuestra mandante. De manera que quien realiza una contra oferta y establece unas condiciones para la realización del negocio jurídico, fue JESUS RIERA PALMA, parte actora en este proceso, y no mi conferente o su apoderada general, todo lo cual ocurre el día dicho, y antes de celebrarse el contrato de reserva, el cual si contiene todas las especificaciones que de común acuerdo llegaron las partes para la celebración del negocio jurídico. Es así como de la documentación acompañada por la parte actora, se evidencia que el precio de venta, pactado de COMÚN ACUERDO Y VOLUNTARIO acuerdo tanto en el contrato de reserva como en el de opción de compra venta fue de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.550.000,00), REBAJÁNDOSE pues el precio de venta a esta cantidad, con lo cual se demuestra que en ningún momento se solicitó ninguna cantidad de dinero superior a la convenida.
Niego, rechazo y contradigo, que se haya convenido que parte del precio de venta, se cancelaría mediante un crédito hipotecario, bajo cualquiera de las modalidades aplicable a su caso (Ley del Deudor Hipotecario, Ley de Política Habitacional, etc.), otorgado por una entidad financiera (banco). (…)
Niego, rechazo y contradigo, que la negociación debía iniciarse mediante la firma de un contrato de opción a compra, garantizado con la entrega de arras por parte de los demandantes, consistentes en una cantidad de dinero por la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.00,00), que representaba un poco menos del cincuenta por ciento (50%) del precio, la cual seria imputable a dicho precio. La negociación se inicio con el contrato de RESERVA, el cual fue suscrito por entre las partes el día viernes 21 de de diciembre de 2012, y con fecha de vencimiento a los quince días hábiles siguientes (documental acompañada con el libelo y su reforma marcado con la letra “F”, Cláusula Segunda), esto es, se venció el mismo 15 de enero de 2013, por lo cual para el momento en que se suscribió en Notaria el contrato innominado de opción de compra-venta, el contrato de reserva estaba vencido, y se les concedió de buena fe una prórroga. Conforme a los términos de este contrato de reserva a su vencimiento mi mandante, se ha podido quedar con la cantidad de Bs. 40.000,00 cosa que NO sucedió así. Ello demuestra la buena fe por parte de Corina Berardini al momento de contratar. Así pues, ello nos induce a concluir que los Bs. 40.000,00 eran parte de la cantidad de dinero que se debía darse por concepto de garantía en la opción de compra venta (…)
(…omissis…)
Niego, rechazo y contradigo, que la apoderada de nuestra mandante CONSIGLIA BERARDINI, haya en ningún momento recibido contraoferta en la forma expresada por la parte actora.
Como consecuencia de ello, niego, rechazo y contradigo que mi representada o su apoderada haya realizado una contraoferta, más por el contrario ésta fue propuesta por los actores, nunca exigió el monto de las arras, este fue ofrecido por los actores, incluso en un monto mucho mayor.
(…) niego, rechazo y contradigo que mi representada o su apoderada les haya concedido un término prudencial para que los demandantes tuvieran la oportunidad de vender su apartamento de Barquisimeto y con parte del precio de esa venta, poder entregarle la cantidad exigida en arras. Mi representada o su apoderada jamás estuvieron en conocimiento de las actividades financieras de los actores y de la procedencia de su dinero o de sus haberes.
Niego, rechazo y contradigo, que bien mi mandante o su apoderada CONSIGLIA BERARDINI le haya exigido a los actores CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) por concepto de reserva del negocio, para de esta manera no seguir exhibiendo el apartamento a otros potenciales compradores. (…)
Niego, rechazo y contradigo, que el instrumento privado mediante el cual la apoderada de mi mandante, CONSIGLIA BERARDINI recibió la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), era por concepto de “reserva de venta de inmueble”, mientras se realizaba la venta del apartamento propiedad de los actores ubicado en la ciudad de Barquisimeto, Esto Lara. Esta condición NO EXISTIÓ NUNCA ni se lee por ninguna parte ni en el documento de reserva ni en el documento de opción de compra venta. (…)”
(…omissis…)
Niego, rechazo y contradigo, que el día 30 de enero de 2.013, los actores hayan consignado los recaudos exigidos para iniciar los trámites pertinentes para la obtención de un crédito hipotecario bajo la modalidad establecida en la Ley del Deudor Hipotecario, por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), que era el monto que les hacía falta para completar el precio de venta acordado en la opción de compra. De la misma manera, niego, rechazo y contradigo que en fecha 3 de abril de 2.013, el Banco Mercantil C.A., les notificara a los demandantes que el crédito hipotecario había sido aprobado en su totalidad de la suma solicitada, y cuales eran los pasos a seguir.
Niego, rechazo y contradigo, que los actores hayan puesto en conocimiento de lo anterior a la ciudadana DOLORES GONZALEZ, (…), persona que labora en MI CASA INTERNACIONAL DEL ZULIA C.A., para que atendiera lo referente a la negociación. Niego, rechazo y contradigo, que MI CASA INTERNACIONAL DEL ZULIA C.A., no sabemos por intermedio de quien, pues una persona jurídica no tiene voz, notificara a CONSIGLIA BERARDINI, para que en cumplimiento de la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra, recabara y entregara todos los recaudos requeridos; y de la misma manera, que esta iniciaría la búsqueda de los mismos.
(…) El enlace comunicacional siempre fue establecido de la siguiente manera: LOS ACTORES---DOLORES GONZALEZ----CRISTINA HOMEZ---CONSIGLIA BERARDINI. En ningún momento los actores se comunicaron en forma directa con Consiglia Berardini, apoderada de nuestra mandante.
Niego, rechazo y contradigo, que la apoderada de mi representada, haya violado los acuerdos contenidos en la OPCION DE COMPRA-VENTA, les haya exigido alegremente a los actores, sin estupor alguno que debían pagarle la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) adicionales al precio convenido. Esto jamás ni nunca ocurrió.
Antes por el contrario conforme instrumento que constante de tres (03) folios útiles y marcado con letra “N” acompaña la parte actora con su libelo de demanda y el cual hace valer en la reforma, se establece sin lugar a duda que es la ciudadana DOLORES GONZALEZ (intermediaria inmobiliaria de MI CASA INTERNACIONAL ZULIA y asesora de los actores) quien se dirige a Jesús Riera y este a su vez a DENKYS FRITZ, (su asesor legal) donde la adjunta un documento de aumento, para su revisión el cual nunca ni en ningún momento fue autorizado por mi mandante o su apoderada, y que nació del deseo de obtener los beneficios propios de intermediación inmobiliaria de DOLORES GONZALEZ, así se dice en dicho instrumento en su CLAUSULA TERCERA (…). Este documento nunca fue firmado en señal de conformidad, pero si contiene una declaración expresa y directa del cambio de las condiciones de negociar en un momento determinado. La parte actora en consecuencia confiesa que hay causa justificada para anular el contrato de opción de compra venta, por cuanto el instrumento marcado con la letra “N” es de su procedencia; a confesión de parte relevo de prueba. (…).
CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, apoderada de mi mandante jamás pidió aumento de precio del bien inmueble objeto de la opción de compra venta; antes por el contrario y como consecuencia de lo manifestado por los actores en su correspondencia que acompañan en trates folios marcados con la letra “N”, opto por seguir las instrucciones de su mandante y no proceder a la venta, por cuanto CORINA BERARDINI se venía nuevamente a vivir a Venezuela, y necesitaba su techo o casa de habitación (…).
(…) niego, rechazo y contradigo, que el día 30 de abril de 2013, la apoderada de mi representada, les haya informado a los actores así como a los asesores inmobiliarios, que CORINA BERARDINI no vendería porque aspiraba un precio mayor, y mucho menos que consultaría y luego informaría la decisión de su mandante; esto en la forma expuesta en la reforma del libelo de la demanda, jamás ni nunca ocurrió; (…) Niego, rechazo y contradigo que en la reunión del día expresado, se le haya hecho una serie de consideraciones o señalamientos de carácter legal: antes por el contrario fue constreñida, presionada y acosada psicológicamente para que aceptara la proposición hecha por los asesores inmobiliarios y los actores; esto fue el sobreprecio, le decían si es por el dinero no hay problemas, acorralándola para que aceptase el incremento sugerido por ellos en todo momento.
Niego, rechazo y contradigo, que el día 6 de mayo de 2.013, la apoderada de mi mandante hiciese acto de presencia en las oficinas de MI CASA INTERNACIONAL DEL ZULIA C.A (…) y le informase a ASDRUBAL MUGUERZA, que definitivamente su representada no le vendería el apartamento a los actores, porque ya poseía otro precio mucho mayor; esto en la forma expuesta y dicha en la reforma del libelo de la demanda, jamás ni nunca pasó. No se vendía porque CORINA BERARDINI (…) retornaría a Venezuela a pasar sus últimos años en su casa de habitación, teniendo por ende la necesidad de habitarlo.
(…Omissis…)
Ciertamente, la apoderada CONSIGLIA BERARDINI siguiendo las instrucciones de su mandante CORINA BERARDINI, y dando cabal y fiel cumplimiento a lo establecido en el ante contrato de opción de compra venta el día martes 07 de mayo de 2013 NOTIFICA a la actora MEI LING ANGULO HIM de conformidad a la CLAUSULA QUINTA del innominado contrato, que ponía a su disposición la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 955.00, 00), que se corresponden a los Bs. 800.000,00 supuestamente dados en garantía mas los Bs. 155.000,00 por concepto de cláusula penal por daños y perjuicios tal y como se estableció en el contrato suscrito por las partes, motivo por el cual solicito desde ahora, declare sin lugar la acción propuesta contra mi representada, consecuencia de haberse cumplido el contrato referido.
De esta manera CONSIGLIA BERARDINI y CORINA BERARDINI, le dieron fiel y cabal cumplimiento a la CLAUSULA RESOLUTORIA contenida en el innominado contrato, objeto de esta litis. Así pido se declare desde ahora.
(…omissis…)
La justificación para resolver el contrato se encuentra en la cláusula tercera del instrumento marcado con la letra “N” acompañado por la parte actora, como ya se dijo anteriormente. Y aunado a esto, el contrato era perfectamente rescindible por una de las partes, ya que así fue convenido y pactado voluntariamente por los contratantes. Y con el animus de prevenir hechos futuros, inciertos o a circunstancias externas inexistentes para el momento de la contratación, que hagan presumir el desmejoramiento económico de unas partes se estableció la CLAUSULA RESOLUTORIA con la penalidad monetaria convenida.
(…omissis…)
Dentro de contexto epistemológico que hemos venido utilizando y haciendo valer, tanto mi representada, como su apoderada general, no estaban en conocimiento de la existencia de una jurisprudencia que equiparaba los contratos innominados de opción de compra-venta a una venta (…)
De haber estado en conocimiento de que el contrato en cuestión equivaldría a una compraventa pura y simple, no se hubiesen arriesgado a firmar el innominado de opción de compra-venta, enmarcándose pues un VICIO EN EL CONSENTIMIENTO POR ERROR DE DERECHO POR EL CRITERIO JURISPRUDENCIAL (jurisprudencia como fuente del derecho); la intención de las partes al contratar, en la forma como lo hicieron, fue de establecer un precio determinado de un inmueble determinado, y para el caso de incumplimiento, se instituyó una “cláusula Penal”(…).
(…omissis…)
De tal suerte que, existiendo como existe un vicio en el consentimiento por estar presente un ERROR DE DERECHO en el contrato que une a mi conferente con la parte actora , invocando el mismo como condición para nulidad de entre, conforme a lo establecido en el Articulo 1146 del Código Civil (…) es por lo que en representación de la ciudadana CORINA BERARDINI estoy ocurriendo a su noble oficio para solicitarte como toda forma de derecho lo hago, declare la nulidad del contrato de opción de compra venta objeto de la presente acción y así mismo declare SIN LUGAR la acción propuesta y consecuencialmente la resolución del mismo por ser nulo y por cuanto aun así fue cumplido por mi mandante en los términos convenidos, cláusula quinta del referido instrumento (…)”
3. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN RECURRIDA
Se soporta la sentencia recurrida en los siguientes razonamientos de hecho y de derecho:
“Apreciadas y tasadas como han sido todas las pruebas admitidas, resulta necesario para este Tribunal comprobar realizando una revisión exhaustiva de las actas procesales, que los promitentes compradores, en vista de ser los que pretenden el cumplimiento del contrato, hayan demostrado inequívocamente haber cumplido con sus obligaciones, tal como lo ordena el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela, en lo siguientes términos:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos”.
En este sentido, la parte actora, vale decir los promitentes compradores, no dieron cumplimiento a su prestación la cual era pagar el precio de la venta acordada en el contrato, toda vez que el mismo contemplaba la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, por lo que el pago del precio debía efectuarse antes de que se produjera la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador”.
Se infiere entonces que no es dable declarar el cumplimiento del contrato de Promesa Bilateral, puesto que no puede exigírsele la ejecución de la obligación a la parte demandada, en este caso, si no ha habido cumplimiento por la parte demandante, fundamento que se encuentra contenido en el artículo 1168 del Código Civil Sustantivo:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Es importante señalar lo establecido por nuestra jurisprudencia patria, al respecto de este tipo de planteamiento la cual ha asentado por otra parte, para exigir el cumplimiento, debe existir la constancia de cumplimiento de la obligación, en el caso de que el cumplimiento o la oferta de presunción no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse en el transcurso de juicio, así como el caso de cumplimiento exigido , cuando el actor sea el promitente comprador contraria preliminar contemple la obligación de pagar el precio el momento de sentencia definitiva del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir ante de que se produzca la sentencia y debe constar en el expediente el cumplimiento por parte del comprador oferido,
Ahora bien de la revisión exhaustiva de las actas que componen la presente causa, se evidencia que ni en la demanda, ni en la reforma de la misma, ni en el devenir del curso de la presente pretensión se denota la existencia del ofrecimiento dado por el promitente comprador para cancelar la totalidad del precio pautado para la venta del inmueble que se pide el cumplimiento del contrato en cuestión, aunado al hecho de que en el suscrito contrato de Opción de compra venta, se desprende de en su cláusula segundo “El precio de venta será la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS CINCUIENTA MIL BOLIVARES CON 00/ 100 (Bs.1.550.000,oo), el cual deberá ser pagado por el PROMITENTE COMPRADOR a EL PROMITENTE VENDEDOR en forma íntegra y de contado en el momento inmediatamente previo al otorgamiento del documento que reproduzca el contrato definitivo de compra/ venta del inmueble antes descrito, ante el Registro Público competente, previa deducción de las sumas que ya hubiese abonado. La obligación contemplada en esta cláusula tiene carácter de obligación esencial o principal, por lo que EL PROMITENTE VENDEDOR, mientras no reciba el saldo del precio adeudado, no tendrá obligación alguna de otorgar el documento contentivo del contrato definitivo de compra venta.”
De igual forma debe expresarse que la parte actora alego que la parte demandada había aumentado el precio pactado de la venta, que posteriormente manifestó su deseo de no querer vender, pero al mismo tiempo los actores tenían a su favor vías jurídicas que hicieran ver al operador de justicia su intención de darle cumplimiento al contrato suscrito, lo cual tampoco se evidencia de actas una oferta real de pago por ejemplo que hubiesen realizado para demostrar la intensión de pago por su parte y así cumplir por su parte la obligación contraída y poder solicitar el cumplimiento por parte de la promitente vendedora, que como ya se estableció y según se desprende de la parte infine de la cláusula segunda del contrato suscrito. La obligación contemplada en esta cláusula tiene carácter de obligación esencial o principal, por lo que EL PROMITENTE VENDEDOR, mientras no reciba el saldo del precio adeudado, no tendrá obligación alguna de otorgar el documento contentivo del contrato definitivo de compra venta. Subrayado del tribunal.
En consecuencia, Esta Sentenciadora pasa declarar Sin Lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, en vista de no constar en el juicio el cumplimiento de las obligaciones atribuidas a la parte actora en el contrato celebrado. Así se decide.
III
DE LA DECISIÓN DE ESTE ÓRGANO JURISDICCIONAL
Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de promesa bilateral intentaron los ciudadanos JESÚS ALBERTO RIERA PALMA y MEI LING ANGULO HIM en contra de la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA plenamente identificados en la parte narrativa del presente fallo.
SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada reintegrar a la parte demandante la cantidad de dinero recibida en calidad de arras más la cantidad por concepto de única penalidad de ciento cincuenta y cinco mil Bolívares (Bs.155.000.00) de conformidad con lo establecido en la Cláusula Quinta del Contrato de Promesa Bilateral celebrado por ambas partes litigantes.
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.”
IV
PUNTO PREVIO
DE LA INCONGRUENCIA POSITIVA
Es primordial advertir que, dadas las facultades revisoras de esta Instancia Superior con Asociados respecto a la juridicidad del fallo recurrido, quienes juzgan proceden a revisar si la sentencia sometida a su conocimiento en apelación se halla viciada por incongruencia positiva; en ese sentido, se considera:
El artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual prescribe los requisitos intrínsecos que debe contener toda sentencia.
“Artículo 243: Toda sentencia debe contener:
1º La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2º La indicación de las partes y de sus apoderados.
3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.”
En relación con lo anterior, Ricardo Henríquez La Roche, en su Obra Código de Procedimiento Civil Comentado, Ediciones LIBER, Caracas, 2006, en consideración a los ordinales 4° y 5° del precitado artículo expone:
“Toda decisión debe ser expresa, positiva y precisa. Expresa, porque no puede sobrentenderse ni ser deducible del contexto. Positiva, en el sentido de que no puede declararse en forma negativa, la sintaxis gramatical es más clara cuando se enuncia la oración en forma positiva. Precisa, (…) que es menester para un fin; puntual, fijo, exacto, cierto, determinado; distinto, claro y formal. (…)
La decisión también debe ser congruente con las pretensiones del demandante y con las defensas y excepciones deducidas por el demandado (…)
(…) Por tanto, el juez debe atenerse a los términos en que ha sido planteada la causa, en la tarea de elaborar el fallo congruentemente. La pretensión del actor y la contrapretensión del demandado, fijan el programa del debate subsiguiente y el contenido de la sentencia, particularmente en el sistema procesal dispositivo. (…)”.
En este orden de ideas, en lo que concierne al contenido del ordinal 5° de la norma in commento, en dicha estructura regulativa se preceptúa el requerimiento de congruencia que debe existir en toda sentencia, lo cual involucra parara el Juez el constreñimiento de dictar un fallo expreso, positivo y preciso de acuerdo a los términos en que fue planteada la controversia, esto es, con arreglo a las acciones deducidas y a las excepciones y defensas opuestas por las partes en el proceso; sin tener la posibilidad de abstenerse en el pronunciamiento de alguna de ellas, lo que configuraría una incongruencia negativa del fallo, o extenderse en su decisión sobre pretensiones o excepciones no formuladas, lo que en este caso, comportaría una incongruencia positiva.
La doctrina jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal de la República ha adoptado pacíficamente los argumentos expuestos; en tal sentido, respecto al vicio de incongruencia del fallo, la Sala de Casación Social del Tribunal supremo de Justicia, mediante sentencia No. 68, de fecha tres (3) de Mayo de 2001, Exp. No. 00-362, distingue lo siguiente:
“La doctrina patria ha establecido que: Puede incurrirse en el vicio de falta de congruencia de la sentencia con la pretensión del actor y la defensa del demandado tanto en sentido positivo, v.gr.: cuando el juez se sale de los términos en que está planteada la controversia y suple excepciones o argumentos de hecho no alegados, como en sentido negativo, v.gr.: cuando el juez deja de considerar argumentos de hecho en que se fundamentan ya la pretensión del actor, ya la defensa del demandado. (Arístides Rengel Romberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano.)”
Lo anterior es ratificando por esa misma Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la sentencia No. 607, de fecha seis (6) de noviembre de 2002, bajo ponencia del Magistrado OMAR ALFREDO MORA DÍAZ, Exp. No. AA60-S-2002-000352, en la cual se asentó:
“(…) como reiteradamente ha sostenido la jurisprudencia de este Alto Tribunal, la incongruencia adopta de manera esencial dos modalidades y tres aspectos.
En efecto, la modalidad conocida como incongruencia positiva, que se suscita cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial al cual fue sometido; teniendo como aspectos de la misma, a los supuestos de “ultrapetita”, cuando se otorga más de lo pedido, y a los de “extrapetita”, cuando se otorga algo distinto de lo pedido. Con respecto a la restante modalidad, la cual se identifica como incongruencia negativa, debe señalarse que la misma se verifica cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre algunos de los términos del problema judicial, teniendo como aspecto fundamental a los supuestos de “citrapetita”, esto es, cuando se deja de resolver algo pedido u excepcionado.
Ahora bien, en cuanto al vicio de incongruencia, es oportuno resaltar que éste, según nuestra doctrina patria, se configura cuando existe disconformidad formal entre el problema judicial planteado por las partes del proceso, de un lado y lo decidido por el Tribunal del Mérito, del otro, o como el autor Humberto Cuenca expresa: "La incongruencia es un error de concordancia lógica y jurídica entre la pretensión y la sentencia que nuestro ordenamiento impone al exigir ésta que sea dictada con arreglo a las acciones deducidas y las excepciones o defensas opuestas".”
Bajo el mismo orden jurisprudencial, la Sala de Casación Civil, bajo la ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, mediante sentencia No. 179 de fecha quince (15) días del mes de abril de 2009, en el exp. 2008-000655, aseveró:
“En relación con el vicio de incongruencia, esta Sala lo ha definido en innumerables fallos, como una infracción al requisito de la sentencia de pronunciarse sobre el problema jurídico sometido a su decisión, circunscrito a los términos de la demanda y de la contestación, por lo cual sólo puede resolverse las cuestiones que hayan sido presentados en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados.
Asimismo, la jurisprudencia y la doctrina han definido la congruencia de la sentencia como la conformidad que debe existir entre ésta y la pretensión o pretensiones que constituyan el objeto del proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto delimitan este objeto. De allí, que la congruencia supone que el fallo no contenga más de lo pedido por las partes (ultrapetita), menos de lo pedido por las partes (citrapetita), ni algo distinto de lo pedido por las partes (extrapetita).”
Acorde a los parámetros antes explanados, resulta evidente la labor del juez como administrador de justicia en cuanto a pronunciarse en torno a todos y cada uno de los alegatos o defensas esbozados por las partes en el decurso de la controversia; todo ello con la finalidad de proferir un fallo congruente, pues, de no tomarse en cuenta todas las defensas presentadas por cada sujeto procesal, se establecería una manifiesta desigualdad en contra de alguna de ellas, y no podría hablarse de administrar justicia en condiciones de igualdad y equidad, lo que afectaría el derecho-deber fundamental de la tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En correspondencia con lo anterior, la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, bajo la ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, mediante sentencia No. 453 de fecha 06 de agosto de 2009, en el Exp. 2009-000166, aludiendo concretamente a la modalidad de la incongruencia positiva, estableció:
“Ahora bien, el artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, prevé que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Esta norma es acorde con el artículo 12 eiusdem, el cual dispone, entre otras cosas que el juez debe atenerse a lo alegado en autos.
Ambas normas constituyen una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en el ordenamiento jurídico venezolano, y sujetan la actividad decisoria del juzgador: a) Sólo sobre los hechos alegados en el proceso, sin extender su pronunciamiento a los no controvertidos por las partes; y, b) Sobre todos y cada uno de los alegatos en que quedó trabada la litis, so pena de cometer el vicio de incongruencia positiva o incongruencia negativa, respectivamente.
Este requisito de congruencia está referido a aquellos hechos alegados en la demanda y en la contestación, pues, luego de ello no es posible alegar nuevos hechos, por disposición del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil.
Sin embargo, por vía jurisprudencial la Sala ha extendido esta exigencia respecto de aquellos alegatos formulados en el escrito de informes, que sean de imposible presentación en la demanda y en la contestación, por referirse a cuestiones presentadas luego de verificados dichos actos, siempre que éstos sean determinantes en la suerte de la controversia, y a título de ejemplo se ha señalado la confesión ficta o la cosa juzgada sobrevenida.
Ahora bien, considera la Sala que al no haberse contestado la demanda, la parte accionada no podía alegar nuevos hechos, por ende, la prescripción de la acción no fue alegada oportunamente, por lo tanto, no constituía un alegato a resolver por el juez en su sentencia.
Por consiguiente, el juez de alzada al declarar procedente la defensa de prescripción de la acción no alegada en la oportunidad legal correspondiente, extendió su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración.
En consecuencia, la decisión recurrida esta viciada de incongruencia positiva porque suplió una defensa no opuesta por la parte demandada en la etapa procesal correspondiente, (Subrayado del Tribunal) como fue la prescripción de la acción, quebrantando así los artículos 12, 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.”
Observado lo precedente, se colige que el Juez del fallo recurrido explanó textualmente lo siguiente:
“En este sentido, la parte actora, vale decir los promitentes compradores, no dieron cumplimiento a su prestación la cual era pagar el precio de la venta acordada en el contrato, toda vez que el mismo contemplaba la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, por lo que el pago del precio debía efectuarse antes de que se produjera la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador” (Sic)
Se infiere entonces que no es dable declarar el cumplimiento del contrato de Promesa Bilateral, puesto que no puede exigírsele la ejecución de la obligación a la parte demandada, en este caso, si no ha habido cumplimiento por la parte demandante, fundamento que se encuentra contenido en el artículo 1168 del Código Civil Sustantivo:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.”
Conforme a lo anterior, se puede constatar que el juzgado ad quo utilizó como fundamento para declarar Sin Lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, ventilada en la presente causa, el artículo 1.168 del Código Civil, disposición normativa que contempla la defensa perentoria denominada por la doctrina patria como excepción non adimpleti contractus (excepción del contrato no cumplido), también llamada excepción de incumplimiento; entendida doctrinalmente como aquella defensa que concede el legislador a la parte constreñida a cumplir lo pactado en una relación jurídica bilateral, de abstenerse o negarse a cumplir sus respectivas obligaciones, en el caso que su contraparte le exija dicho cumplimiento sin haber honrado sus propias obligaciones contractualmente asumidas.
En ilación a esta premisa, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil al indagar en el estudio de la materia en cuestión, es decir, la excepción de incumplimiento, expresó en la sentencia No. RC.00760 de fecha 13 de noviembre de 2008, lo siguiente:
“Conforme a la norma citada la excepción de contrato no cumplido, que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya.
A tales efectos, se observa que el artículo 1.168 del Código Civil, como indica el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, Tomo II, página N° 972, Caracas, Universidad Católica Andrés Bello, 2003, comprende que “la excepción de incumplimiento, aún cuando su efecto es suspender la ejecución de la obligación, es una defensa de fondo”, por lo que la parte demandada debe oponerla en la fase de contestación de la demanda como defensa de fondo o perentoria para ser resuelta por un Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.
De igual forma conforme a la doctrina ya citada, Tomo III, páginas 503 a la 507, los supuestos de procedencia de la excepción de contrato no cumplido, o excepción non adimpleti contractus, en resumen son los siguientes:
1.- Debe tratarse de un contrato bilateral, no procede en los contratos unilaterales, ni en los contratos sinalagmáticos imperfectos.
2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y en caso de ser culposos se aplica la teoría de los riesgos.
3.- El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias. Siendo consideradas como de importancia o principales las de cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También son principales aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. Las secundarias serían aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumpliendo no ha sido calificado como tal por ellas.
4.- Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando.
5.- Que la parte que oponga la excepción no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.”
En vigor del postulado jurisprudencial trascrito, tenemos que la excepción del contrato no cumplido debe ser invocada a instancia de la parte interesada, como defensa de fondo en la oportunidad de dar contestación a la demandada; por lo que mal podría el operador de justicia, cuyo deber es decidir según lo alegado y probado en actas, suplir de oficio tal excepción que, expresamente la Ley Civil Sustantiva, ha sido estatuida a favor de la parte cuyo cumplimiento se exige en un contrato bilateral, para rehusarse a efectuar la prestación que le incumbe hasta que la contraprestación debida le sea satisfecha.
En ese orden de ideas, examinado como ha sido el escrito de contestación a la demanda, presentado el día 18 de marzo de 2015, por los profesionales del derecho ROBERTO CÁDENAS SUE y MARYLAURA CÁRDENAS, actuando en defensa de los derechos e intereses de la ciudadana CORINA BERANDINI MOLINA, se pudo constatar que entre las defensas esgrimidas por la parte demandada, no fue invocada de manera expresa, ni sobrentendida la excepción del contrato no cumplido.
Sin embargo, un análisis exhaustivo del artículo 1.167 del Código Civil, nos conduce a determinar que es presupuesto particular de las tutelas jurisdiccionales tanto de cumplimiento como de resolución contenidas en dicha norma, la satisfacción de las obligaciones bilaterales correspondientes al actor respectivo; por lo que es irrelevante que frente a estas específicas acciones o tutelas judiciales sea invocada como defensa la excepción de no cumplimiento en su oportunidad de ley, pues, se insiste, es requisito o presupuesto esencial de la exigencia jurisdiccional del cumplimiento o de la acción resolutoria del contrato, la satisfacción de los compromisos contractuales del respectivo accionante.
En razón de las anteriores consideraciones, por el supuesto examinado, el Juez de la causa al fundamentar en el fallo proferido que no era “dable declarar el cumplimiento del contrato de Promesa Bilateral, pues, no podía exigírsele la ejecución de la obligación a la parte demandada, en este caso, si no ha habido cumplimiento por la parte demandante,” no suplió excepciones no alegadas ni probadas, ni transgredió lo contenido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y por ende, no se generó con ello la consecuencia prevista en el artículo 244 eiusdem; por lo contrario, bajo su criterio, cuya juridicidad será revisada en la oportunidad del conocimiento del mérito de la controversia, al declarar que los codemandantes no cumplieron su obligación contractual que los habilitaba para el ejercicio de la acción, se fundamenta en la no satisfacción de uno de los presupuestos particulares de la tutela jurisdiccional ejercida en el sub iudice. Así se decide.
No obstante lo anterior, igualmente se observa de la sentencia recurrida como se trae a colación el criterio según el cual, en el supuesto que en un negocio jurídico de opción de compraventa, se hallen presentes los presupuestos intrínsecos a la compraventa propiamente dicha, es decir, consentimiento, preció e identificación del objeto del contrato, esa relación jurídica debe reputarse como una venta y no como una promesa futura de venta (Sent. T.S.J., S.C.C. N°.116, 22/03/2013). Sin embargo, en las respectivas consideraciones del fallo apelado, el Tribunal a quo asevera que el contrato de marras debía ser considerado como una verdadera venta, pues dicho negocio jurídico se encontraba ya consumado y sólo restaba la tradición legal de su objeto.
Vale acotar que la motivación debe entenderse como las consideraciones explicativas que el juzgador ofrece a las partes como solución a la controversia, sin obviar que ésta debe ser una solución racional y capaz de responder a las exigencias de la lógica y al entendimiento humano, y que manifieste la razón jurídica en virtud de la cual se acoge una determinada decisión, como señala Perelman, a través de una sentencia que se repute como la única racional y razonablemente posible en derecho; analizando para ello el contenido de cada una de las pruebas, comparándolas y relacionándolas con todos los elementos existentes en el expediente.
Como consecuencia de lo anterior, en el contexto de un proceso con todas las garantías, lo que constituye per se, un requisito cuyo propósito es permitir a las partes entender los motivos que sustentan el fallo pronunciado, y garantizarle el ejercicio del control de la legalidad; los motivos del fallo además de corresponder a las alegaciones y defensas de las partes, a los fines de evitar cualquier incongruencia sea positiva o negativa, no deben ser entre ellos contradictorios, pues, tal circunstancia haría de lo decidió un mandato que no responda a la razonabilidad de la que debe estar revestida una sentencia judicial.
Es oportuno al respecto traer a colación un comentario de GONZÁLEZ ESCORCHE, J. (La Sentencia Civil como Declaración de Voluntad. Caracas. Paredes Editores. 1996, pág. 188 y ss), que en relación conel vicio de inmotivación, expresa:
“Es doctrina del Máximo Tribunal venezolano que si bien es cierto que el juez no está obligado a dar la razón de cada razón, también es cierto que está obligado a fundamentar aun en forma exigua sus afirmaciones, ya que de lo contrario resultaría ser meras peticiones de principio, vicio de razonamiento que consiste precisamente en dar por demostrado lo que se quiere demostrar. Lo que se traduce en que los jueces, al motivar sus sentencias, no deben usar formulas generales y vagas, tales como ‘’consta en autos’’, ‘’aparece comprobado’’, ‘’resulta comprobado en las pruebas evacuadas’’ expresiones de todas ellas que, lejos de ser motivos fundados, constituyen verdaderas peticiones de principios, pues dan por probado lo mismo que debe ser probado.
De ahí surgió la teoría del vicio de inmotivación de la sentencia que es causa de su nulidad. Para la corte, desde el año 1906, el vicio de falta de motivación del fallo estriba en la falta absoluta de fundamentos; y no cuando los mismos son escasos o exiguos con lo cual no debe confundirse. En sentencia del año 1990 sostuvo que la escasez o exigüidad de la motivación no debe confundirse con la falta de motivos, sino que la inmotivación que da base para declarar con lugar la infracción existe cuando hay carencia absoluta de motivos. Esta falta absoluta de motivos –según criterio de casación- se comete en los siguientes casos: 1) Cuando la sentencia no presenta materialmente ningún razonamiento de hecho ni de derecho en que pueda sustentarse el dispositivo; 2) que las razones dadas por el sentenciador no guarden relación alguna con la acción o la excepción, y deben tenerse por inexistentes jurídicamente; 3) que los motivos se destruyan los unos a los otros por contradicciones graves e inconciliables, situación comparable a la falta absoluta de fundamento; $) que todos los motivos sean tan vagos, genéricos, inocuos, ilógicos o absurdos, que impidan conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su decisión; 5) cuando el sentenciador incurre en el denominado vicio de silencio de prueba.’’. (negrillas de la sentencia).
Por lo antes expuesto, los razonamientos legales y doctrinarios antes plasmados en este punto de la motiva, y dada la contradicción entre los razonamientos en que se soporta el fallo recurrido, según lo señalado ut supra, resulta forzoso para esta alzada conformada por jueces asociados en virtud de la estructura contingente última examinada, declarar la NULIDAD de la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día treinta (30) de noviembre del año 2016, por motivo de adolecer del vicio de inmotivación, tal como ha quedado dilucidado en estas consideraciones. Así se dispone.-
Resuelto lo anterior, deben estos sentenciadores asociados hacer la salvedad que si bien la parte accionante en el escrito de informes presentado por ante esta instancia, y el cual fue parcialmente trascrito en la parte narrativa del presente fallo, señala que la sentencia recurrida padece de otros vicios distintos al analizado, no obstante, para esta alzada con asociados resulta inoficioso emitir pronunciamiento al respecto, en virtud de lo antes decidido en relación a la Nulidad de la sentencia recurrida.
En consecuencia de lo anterior, y en estricto acatamiento del precepto normativo contenido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, esta superioridad conformada por Jueces Asociados pasa a resolver sobre el fondo del litigio, en los siguientes términos.
V
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE ACTORA
1. Copia o reproducción fotostática del Acta de Matrimonio No. 260, expedida por la Jefatura Civil de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del estado Lara, inserta en los libros de registros de matrimonios respectivos, cursante en los folios No. 10 al 11 de la Pieza No. 1 del presente expediente. No escapa de la consideración de esta superioridad, que la parte actora de autos, dentro del lapso probatorio, consignó la referida Acta de Matrimonio No. 260, en copias certificadas mecanografiada, expedida al efecto por el Registro Civil de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha veintitrés (23) de Octubre de 2013; cursante en el folio No. 285 de la Pieza No. 3 del presente expediente.
La prueba anterior evidencia el vínculo matrimonial contraído entre los ciudadanos JESUS ALBERTO RIERA PALMA y MEI LING ANGULO HIM, en fecha veintiocho (28) de Septiembre de 1996, lo cual no comporta relevancia o influencia sobre el tema controvertido. En virtud de lo anterior, se desestima a los efectos de la definitiva. Así se decide.
2. Reproducción fotostática de documento privado autenticado en fecha once (11) de febrero de 2005 por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, contentivo del Contrato de Arrendamiento, inserto bajo el No. 24, tomo 10 de los libros de autenticaciones respectivos, cursante en los folios Nos. 12 al 15 de la Pieza No. 1 del presente expediente. No escapa de la consideración de esta superioridad que la parte actora de autos dentro del lapso probatorio, consignó la documental aludida en copias certificadas, expedida por la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha treinta (30) de Octubre de 2013; cursante en los folios Nos. 288 al 293 de la Pieza No. 3 del presente expediente.
El referido medio probatorio, al constituir la reproducción de un documento privado emanado de un tercero ajeno a la presente causa, para este Operador de Justicia, necesariamente, debe ser ratificado a través de la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual carecerá de eficacia probatoria. Es el caso que al no constar en autos la ratificación del documento antes mencionado, se insiste, de acuerdo a lo previsto en la estructura regulativa precitada, dicha instrumental debe ser desestimada a los efectos de la definitiva. Así se decide.
Vale acotar que dentro del lapso probatorio, la parte actora de autos promovió Prueba Informativa dirigida a la sociedad mercantil, INVERSIONES ATLANTIS, S.A., cuyas resultas fueron recibidas el día nueve (9) de julio del año dos mil quince (2015) por el juzgado ad quo, cursante en los folios Nos. 93 y 94 de la pieza No. 4 del presente expediente; lo anterior, en respuesta al Oficio No. 458 librado el cinco (5) de mayo del mismo año. De las resultas de la prueba de informe antes referida, esta alzada constata que la sociedad mercantil INVERSIONES ATLANTIS, S.A. y el ciudadano JESÚS ALBERTO RIERA PALMA, celebraron un contrato de arrendamiento respecto del inmueble antes individualizado; que el mencionado contrato ha sido prorrogado en varias oportunidades manteniéndose vigente hasta la presente fecha, y que ciertamente el ciudadano JESÚS ALBERTO RIERA PALMA, en la actualidad continúa habitando el inmueble, conjuntamente con su esposa e hija, en calidad de arrendamiento, lo que no comporta relevancia e influencia en cuanto al tema controvertido. En virtud de lo anterior, se desestima a los efectos de la definitiva la prueba in examine. Así se decide.
3. Copia certificada de documento contentivo del Acta de Nacimiento No. 615, levantada en fecha ocho (08) de Diciembre de 2011, por la comisión de Registro Civil y Electoral del Consejo Nacional Electoral, inserta en el Folio 115, en el Libro de Nacimiento No. 3 llevado por ante el Registro Civil de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia, cursante en los folios 16 al 17 de la Pieza Principal No. 1 del presente expediente.
La instrumental antes descrita se constata el parentesco existente entre los ciudadanos JESUS ALBERTO RIERA PALMA Y MEI LING ANGULO HIM, accionantes de autos, respecto de su legítima hija VICTORIA PAOLA RIERA ANGULO, lo cual carece de relevancia respecto al tema controvertido. En virtud de lo anterior, se desestima a los efectos de la definitiva. Así se decide.
4. Reproducción fotostática de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de abril de 2011, contentivo del Contrato de Compra Venta, inserto bajo el No. 2011.908, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.2903 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Cursante en los Folios Nos. 18 al 25 de la Pieza No. 1 del presente expediente.
La documental ut supra constituye una reproducción mecánica de documento público que se considera acertadamente allegado al proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, aún cuando la presente prueba goza del valor probatorio que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil, quien decide constata exclusivamente la titularidad que ostenta la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, sobre el inmueble objeto de la litis, lo cual no reviste de influencia sobre el punto debatido en la presente controversia. En virtud de lo anterior, se desestima la reproducción in examine a los efectos de la definitiva. Así se decide.
5. Reproducción fotostática de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha veintinueve (29) de abril de 2011, contentiva del Documento de Aclaratoria, inserto bajo el No. 2011.908, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.2903 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Cursante en los Folios Nos. 26 al 31 de la Pieza No. 1 del presente expediente.
La instrumental descrita constituye copia fotostática de un documento público que se considera acertadamente allegado al proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, quien aquí decide constata que las aclaratorias y correcciones de los errores involuntarios de trascripción contenidos en el documento de propiedad del inmueble objeto de la presente controversia, propiedad de la demandada de autos, ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, lo que no reviste de relevancia alguna sobre el punto debatido en la presente controversia. En virtud de lo anterior, se desestima la reproducción in examinea los efectos de la definitiva. Así se decide.
6. Original de documento privado contentivo del Contrato de Reserva de Venta suscrito en fecha veintiuno (21) de Diciembre de 2012, por los ciudadanos MEI LING ANGULO HIM y JESUS ALBERTO RIERA PALMA, por una parte, y por la otra, la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, quien actuó en representación de CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, cursante en los folios Nos. 32 al 34 de la Pieza No. 1 del presente expediente.
La referida instrumental comporta original de un documento privado que al no ser objeto de impugnación por su adversario, muy por el contrario, fue ratificado por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas. En ese sentido, la presente prueba goza del valor probatorio que le otorga el artículo 1.363 del Código Civil, y quien aquí decide constata de la instrumental in examine la celebración de un contrato de reserva de venta, respecto al inmueble objeto de la presente controversia, suscrito por MEI LING ANGULO HIM y JESÚS ALBERTO RIERA PALMA, por una parte, y por la otra, la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, quien actuó en representación de CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, en fecha veintiuno (21) de Diciembre de 2012.
Vale acotar, que ambas partes en litigio conciertan en la celebración de dicho contrato, contando con la intermediación en tal negociación de las ciudadanas Dolores González y Cristina Homez, como franquicias personales de Rent-A-House; constituyendo esa circunstancia un punto no controvertido en autos, y por ello, será estimado en la definitiva. Así se establece.-
7. Reproducción fotostática de Cheque No. 73471216, de la entidad financiera Banco Mercantil, Banco Universal, Agencia Barquisimeto Parque Real, girado en fecha veintiuno (21) de Diciembre de 2012, contra la cuenta corriente No. 0105-0171-71-1171007396, por los ciudadanos MEI LING ELENA ANGULO HIM y JESUS ALBERTO RIERA PALMA, a favor de la ciudadana CORINA BERARDINI MOLINA, por la cantidad de cuarenta mil bolívares 00/100 (40.000,00), cursante en el folio No. 35 de la Pieza No. 1 del presente expediente.
8. Reproducción fotostática de Cheque de Gerencia No. 26165894, de la entidad financiera Banco Mercantil, Banco Universal, Agencia 5 de Julio de Maracaibo, girado en fecha veinticuatro (24) de enero de 2013, en contra de la cuenta mayor No. 0105-0043-51-2043165894, a favor de la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, por la cantidad de SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES 00/100 (760.000,00). Cursante en el folio No. 54 de la Pieza No. 1 del presente expediente.
De las documentales antes descritas, constata esta superioridad que constituyen copias o reproducciones fotostáticas de documentos privados simples; siendo determinante sobre este particular traer a colación el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil en fecha nueve (09) de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, en juicio del abogado Daniel Galvis Ruíz, contra Ernesto Alejandro Zapata, expediente No. 93-279, donde sostuvo:
“...Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado…
(…)
…Si promueve una copia fotostática de un documento privado simple, como es el caso de autos, esta carece de valor según lo expresado por el artículo 429 eiusdem, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, por ello, en el caso subiudice, la copia fotostática era inadmisible, ya que no representa documento privado alguno, por estar ante un caso de inconducencia. Es por virtud del conjunto de razones antes expuestas que esta Sala Civil Accidental desestima la denuncia aquí examinada. Así se decide…”.
Por lo anterior, en recta interpretación de los requisitos previstos en el artículo 429 ejusdem, así como del criterio jurisprudencial ut supra transcrito, este Juzgador observa que las reproducciones promovidas carecen de valor probatorio, aún cuando no hayan sido objeto de impugnación, por tratarse de una copia fotostática de documentos privados simples, toda vez que la reproducción de tal documental resulta inadmisible de conformidad con lo previsto en el artículo 429 ejusdem, que sólo permite consignar las copias fotostáticas de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. Así se establece.-
9. Reproducción fotostática de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha veintiuno (21) de enero de 2013, contentivo del Contrato de Compra Venta, inserto bajo el No. 2013.50, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 362.11.2.3.4804 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013. Cursante en los Folios Nos. 36 al 41 de la Pieza No. 1 del presente expediente. No escapa de la consideración de esta superioridad, que la parte actora de autos dentro del lapso probatorio, consignó la documental aludida en copias certificadas, expedida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha treinta (30) de Octubre de 2013; cursante en los Folios Nos. 296 al 305 de la Pieza No. 3 del presente expediente.
La instrumental antes descrita constituye copia certificada de un documento público, que al no ser objeto de impugnación a través de los mecanismos procesales pertinentes, y considerarse acertadamente allegada al proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, goza del valor probatorio que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Sin embargo, quien aquí decide constata la celebración de un contrato de compra venta, entre la ciudadana MEI LING ANGULO HIM y la ciudadana MONICA ABOU ASSAF ABOU ASSAF, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad No. V-13.510.379, en fecha veintiuno (21) de enero de 2013, respecto de un inmueble propiedad de MEI LING ANGULO HIM, parte actora de autos, constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización EL PARQUE, Municipio Santa Rosa, Distrito Iribarren del estado Lara; por lo que carece de relevancia en relación con lo debatido en la presente controversia, y debe ser desestima a los efectos de la definitiva. Así se decide.
10. Reproducción certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha siete (07) de mayo de 2013, contentivo del contrato identificado como “Opción de Compra”, suscrito el día veinticinco (25) de enero de 2013, por la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, representada por la CONSIGLIA ASSUNTA BERANDINI MOLINA, y los ciudadanos JESÚS ALBERTO RIERA PALMA y MEI LING ANGULO GIL; inserto bajo el No. 2011.908, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.2903, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Cursante en los folios Nos. 42 al 53 de la Pieza Principal No. 1 del presente expediente llevado por ante esta superioridad.
La instrumental antes descrita constituye copia certificada de un documento público, que se reputa válidamente incorporado a las acta, que además, no fue objeto de impugnación a través de los mecanismos procesales pertinentes por su adversario, muy por el contrario, fue ratificado por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, por ende, merece el valor probatorio otorgado por el artículo 1.384 del Código Civil.
Del referido medio de prueba, se aprecia que se trata del documento fundante de la presente demanda, de donde se constata la relación jurídica respecto al cual orbita el conflicto de intereses planteado, esto es, la celebración de un contrato textualmente identificado como de “Opción de Compra”, en fecha veinticinco (25) de enero de 2013, entre la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, representada por la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERANDINI MOLINA, a quien se le atribuye el carácter de promitente vendedora, y los ciudadanos JESÚS ALBERTO RIERA PALMA y MEI LING ANGULO GIL, actuando con el carácter de promitentes compradores.
En ese sentido, se constata que en la Cláusula Primera del citado negocio jurídico se estipula lo siguiente:
“PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a vender a EL PROTENTE COMPRADOR y éste a su vez a comprarle al EL PROMITENTE VENDEDOR un inmueble propiedad de este último, el cual se identificada de la siguiente forma: apartamento con siglas 14-B del Edificio “A”, del conjunto Residencial Villas Las Mercedes, ubicado en la Calle 62, entre Avenidas 8 y 4, N° 5-32. jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyos linderos, medidas y demás datos identificatorios constan en el Documento de Propiedad (…)”
Asimismo, se observa que en la Cláusula Segunda se reguló lo relativo al pago del precio del valor del inmueble, su la cantidad exacta, el momento de llevarlo a cabo y lo entregado por concepto de arras de garantía; obligación ésta que le es imputada a los promitentes compradores. La referida Cláusula fue redactada en los siguientes términos:
“SEGUNDA: El precio de venta será la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.550.000,00), el cual deberá ser pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR a EL PROMITENTE VENDEDOR en forma íntegra y de contado en el momento inmediatamente previo al otorgamiento del documento que reproduzca el contrato definitivo de compra-venta del inmueble antes descrito, ante el Registro Público competente, previa deducción de las sumas que ya hubiere abonado. La obligación contemplada en esta cláusula tiene carácter de obligación esencial o principal, por lo que “EL PROMITENTE VENDEDOR” mientras no reciba el saldo del precio adeudado, no tendrá obligación alguna de otorgar el documento contentivo del contrato definitivo de compra-venta. El saldo del precio insoluto no devengara intereses compensatorios. PARÁGRAFO PRIMERO: Queda expresamente convenido entre las partes contratantes que EL PROMITENTE COMPRADOR constituye como garantía del cumplimiento de las obligaciones que legal y contractualmente asume y muy especialmente como prueba de la voluntad de adquirir el inmueble, un depósito, por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 800.000,00), que recibe EL PROMITENTE VENDEDOR en calidad de Arras conforme a las normas del Código Civil. (…)”
Igualmente, es importante destacar que según lo previsto en la Cláusula Tercera, el referido contrato tendría una duración de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del documento, más una prórroga automática de treinta (30) días; lo cual equivale en su totalidad a una vigencia comprendida desde el día veinticinco (25) de enero de 2013 hasta el día veinticinco (25) de mayo de 2013 concretamente.
También es relevante agregar, que en la Cláusula Cuarta se prescriben obligaciones que le son atribuidas a la promitente vendedora, tales como:
“CUARTA: EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a vender el inmueble descrito en la presente Opción, con las correspondientes solvencias por concepto de servicio de agua, acueducto o afines, impuestos municipales, electricidad, condominio y otras aplicables. (…) en todo caso se obliga hacer la tradición legal del inmueble vendido y a responderle el saneamiento legal, cumplidos como hayan sido los requisitos para las partes contratantes. (…) PARÁGRAFO ÚNICO: EL PROMITENTE VENDEDOR estará en la obligación de proporcionar a EL PROMITENTE COMPRADOR los documentos y recaudos que éste requiera a los fines de la ejecución definitiva de este contrato (…)”
Bajo esta misma línea argumental, debe destacarse que el contrato bajo estudio prevé una Cláusula Penal, en virtud de la cual se consagró expresamente la obligación para la parte contratante que incumpliera con el contrato, de pagar una cantidad de dinero por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios causados a la parte contraria. Al mismo tiempo, se estipuló expresamente una especie de cláusula de resolución del contrato en caso de incumplimiento imputable al promitente comprador, en los siguientes términos:
“QUINTA: En caso de no efectuarse la negociación pactada por una causa imputable a EL PROMITENTE COMPRADOR, EL PROMITENTE VENDEDOR tendrá derecho a retener por concepto de indemnización por daños y perjuicios, la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.155.000.00), del monto que recibió de arras de garantía, debiendo devolver el resto de dinero recibido en calidad de Arras en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles. Asimismo, si el incumplimiento del contrato fuere imputable a EL PROMITENTE VENDEDOR estará éste obligado a reintegrar a EL PROMITENTE COMPRADOR la totalidad de la cantidad de dinero recibida en calidad de arras más una indemnización adicional CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.155.000.00), en concepto de única penalidad contractual, dentro de la cual se incluye todo tipo de pretensión compensatoria o resarcitoria que EL PROMITENTE COMPRADOR tuviere en contra de EL PROMITENTE VENDEDOR. PARÁGRADO ÚNICO: Queda estipulado expresamente que la resolución de contrato de pleno derecho operará, en los supuestos de incumplimiento, total o parcial, del presente contrato, imputable a EL PROMITENTE COMPRADOR, sin necesidad de requerimiento o notificación previa que aperciba a EL PROMITENTE COMPRADOR, ni declaratoria judicial que declare la resolución del contrato. Sin embargo, si fuere necesario ejercer alguna acción judicial que ejercerá será de carácter declarativa encaminada a que la Jurisdicción reconozca el acaecimiento del incumplimiento y la legalidad del acto de resolución contractual dispuesto por EL PROMITENTE VENDEDOR, entendiéndose que EL PROMITENTE VENDEDOR estará en plena libertad, desde el momento en que acaezca la situación de incumplimiento determinante de la resolución, para disponer del inmueble, sin necesidad del consentimiento de EL PROMITENTE COMPRADOR, pues el incumplimiento de éste lo libera de pleno derecho de la obligación de abstenerse de vender el bien objeto de éste contrato durante el tiempo de su vigencia. Queda endentado que en caso de resolución unilateral del contrato adoptada por voluntad de EL PROMITENTE VENDEDOR éste no estará obligado a compensar o indemnizar cualquier modificación, obra, mejora o bienhechuría que EL PROMITENTE COMPRADO hubiere efectuado por su cuenta sobre el inmueble, sin la autorización expresa dada por escrito por EL PROMITENTE VENDEDOR.” .
Del mismo modo, se constata que el contrato bajo examen regla lo referido al pago que deba efectuarse a los ciudadanos encargados de llevar a cabo la venta del inmueble. Por todo lo expuesto, en relación con la documental in examine, la cual como fue afirmado se trata del documento fundamental de la demanda, cualquier valoración quedará reservada para un punto más delante de esta motiva, una vez sean valoradas la totalidad de las pruebas de autos, pues, las alegaciones y defensas explanadas en las actas procesales en torno al sub iudice, giran alrededor de las cláusulas obligaciones previstas en dicho documento fundamental. Así se observa.-
11. Original de documento contentivo de la Comunicación emitida por el Coordinador de Créditos Hipotecarios de la entidad financiera, Banco Mercantil, Banco Universal, ciudadano Carlos Herde Lima, de fecha ocho (08) de mayo de 2013, respecto del Crédito No. 0610426442, dirigida al ciudadano Jesús Alberto Riera Palma, titular de la Cédula de identidad No. V- 7.389.275, en la cual notifica que en atención a la solicitud del Crédito Hipotecario por Ley de Deudor Hipotecario efectuada por su persona, le fue aprobado en fecha dieciocho (18) de marzo de 2013 por un monto de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100, (200.000,00), destinados para la adquisición de una vivienda ubicada en la calle 62 entre av. 4 y 8 N-5-32 Conjunto Residencial Villa Las Mercedes Edificio A, piso 14, apartamento 14B, parroquia Olegario Villalobos Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Cursante en el Folio No. 55 de la Pieza Principal No. 1 del presente expediente llevado por ante esta superioridad.
El referido medio probatorio, al constituir la reproducción de un documento privado emanado de un tercero ajeno a la presente causa, ineludiblemente debe ser ratificado a través de la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. De allí que, al no verificar de autos la ratificación en cuestión, carece de valor probatorio alguno, por lo que se desecha del acervo probatorio.
Sin embargo, dentro del lapso probatorio la parte actora de autos promovió como medio autónomo y no con fines ratificatorios del antes visto documento privado emanado de tercero ajeno al proceso, Prueba Informativa dirigida a la entidad financiera Banco Mercantil, Banco Universal, por intermedio de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), cuyas resultas fueron recibidas por el juzgado ad quo, en fecha veintiuno (21) de julio del año dos mil quince (2015), cursante en los folios Nos. 107 al 116 de la Pieza No. 4 del presente expediente llevado por ante esta superioridad; en respuesta al Oficio No. 463 librado por el ad quo el día cinco (5) de mayo del mismo año.
Al respecto, este Operador de Justicia observa que, a través de dicho medio probatorio se informó lo siguiente:
• Que el ciudadano Jesús Alberto Riera Palma es titular de una cuenta corriente No. 1043-51446-5, abierta en fecha veinticuatro (24) de abril del año 2000; asimismo, es segundo titular de una cuenta corriente No. 1171-00739-6, abierta en fecha 13 de octubre del año 2000; y de una cuenta de ahorros No. 0067-40007-8 abierta en fecha 14 de enero del año 2009; cuyo primer titular es la ciudadana Mei Ling Angulo Him.
• Que el Cheque No. 73471216 girado en fecha veintiuno (21) de Diciembre del año 2012, contra la cuenta corriente No. 1171-00739-6, por la cantidad de 40.000,00 Bs., fue pagado en fecha veintiséis (26) de Diciembre del año 2012 por medio de la cámara de compensación; aun cuando la Institución ofreció la información anterior, dejo constancia que fue imposible ubicar el físico del cheque en cuestión.
• Que los ciudadanos demandantes son titulares de una Cuenta Mayor No. 0105-0043-51-2043165894, la cual es una cuenta creada al momento de la elaboración de un cheque de gerencia, como cuentas transitorias, en contra de la cual fue girado en fecha veinticuatro (24) de enero del año 2013, el cheque de gerencia No. 26165894, por la cantidad de Bs. 760.000,00, el cual fue elaborado con los fondos disponibles en la cuenta de ahorro No. 0067-40007-8. La institución anexó junto con el oficio copia de la nota de debito No. 98110246, de la cual se observa todos los datos del cheque que alega la parte actora haber emitido, así como también, se desprende que la beneficiaria del mismo es la ciudadana Consiglia Asunta Berardini Molina;
• Que el ciudadano Jesús Alberto Riera Palma figuró en los registros de la institución como solicitante del Préstamo No. 0610429442, bajo la modalidad de Deudor Hipotecario, para la adquisición del inmueble ubicado en la siguiente dirección: Calle 62, entre Avenidas 4 y 8, N-5-32 Conjunto Residencial Villa Las Mercedes, Edificio A, Piso 14, Apartamento 14B, Parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo, Estado Zulia; dicho préstamo fue solicitado en fecha primero (1°) de febrero del año 2013 y aprobado el día dieciocho (18) de marzo de 2013, por un monto de Bs. 200.000,00;
• Que en fecha cuatro (4) de abril de 2013, se le entregó al ciudadano Jesús Alberto Riera Palma el Documento de Constitución de Hipoteca para su debida protocolización;
• Por último, se informó que para la fecha en que se ofició la respectiva solicitud de información bancaria, el préstamo se encontraba inactivo, pues, el cliente nunca notificó la oportunidad de su firma para la debida protocolización de la hipoteca a contraer con esa entidad de financiamiento. De igual forma, acompañó al oficio en cuestión, los respectivos estados de cuenta de los periodos 2012 y 2013; así como los movimientos digitalizados de las mencionadas cuentas, realizados desde el año 2013 hasta el año 2015.
En relación con las anteriores resultas de la prueba de informe examinada, esta superioridad con Asociados las valora de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que fue evacuada de conformidad con lo previsto en el artículo 433 ejusdem; evidenciándose en consecuencia, que los promitentes compradores, parte actora de autos, efectuaron dentro del lapso de vigencia del contrato objeto de litigio, los trámites necesarios para lo obtención de un crédito hipotecario, y siendo que, en fecha primero (1°) de febrero del año 2013, solicitaron por ante la entidad financiera Banco Mercantil, Banco Universal, un préstamo a interés bajo la modalidad de deudor hipotecario, para la adquisición del inmueble objeto de litigio, y que resultó aprobado el dieciocho (18) de marzo de 2013, por un monto de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00).
Asimismo se constató, que el día cuatro (04) de abril de 2013, la entidad financiera en cuestión entregó al ciudadano Jesús Alberto Riera Palma, el documento de Constitución de Hipoteca para su debida protocolización. No obstante, para la fecha del presente informe, ante la falta de notificación de la oportunidad de la firma para protocolización del mencionado documento, el préstamo se encuentra en estatus inactivo; quedando igualmente demostrado, aunque no es un hecho controvertido por las partes en litigio, el pago de las arras dadas en garantía por los promitentes compradores. Por lo expuesto, a lo anterior esta superioridad con asociados le otorga pleno valor probatorio a los efectos de la definitiva. Así se decide.
12. Impresión de correo electrónico remitido por el ciudadano JESUS ALBERTO RIERA PALMA, a través de la dirección de correo electrónico jesus.riera@outlook.com, a la destinataria, ciudadana DOLORES GONZALEZ, bajo la dirección de correo electrónico dolgonzalez2@yahoo.com, en fecha nueve (09) de abril de 2013, por medio del cual indicó los recaudos necesarios para la protocolización ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, del documento de venta del inmueble objeto del presente litigio. Cursante en el Folio No. 56 de la Pieza Principal No. 1 del expediente llevado por ante esta superioridad.
13. Impresión de correo electrónico remitido por la ciudadana DOLORES GONZALEZ, bajo la dirección de correo electrónico dolgonzalez2@yahoo.com, en fecha veinticinco (25) de abril de 2013, a los demandantes de autos, bajo la siguiente dirección electrónica: rierjesa@hotmail.com, mediante el cual remitió adjunto documento de convenio de pago de fecha veintiséis (26) de abril de 2013, y solicitó indicar conformidad u observaciones de ser el caso, por la misma vía. Cursante en los Folios No. 69 al 71 de la Pieza Principal No. 1 del expediente llevado por ante esta Superioridad.
14. Impresión de correo electrónico remitido por la ciudadana DOLORES GONZALEZ, Profesional Inmobiliario Integral de Rent a House-Mi Casa Internacional del Zulia, bajo la dirección de correo electrónico dolgonzalez2@yahoo.com, en fecha veintiséis (26) de abril de 2013, a los demandantes de autos y a todos los involucrados en la negociación del inmueble objeto del presente litigio, bajo las siguientes direcciones electrónicas: Cristina Homez (Rentahouse525@gmail.com); Consiberardini@hotmail.com; Asdruvalmuguerza@gmail.com; rierjesa@hotmail.com; meiriera@hotmail.com; por medio del cual solicitó confirmación de asistencia a la reunión pautada para el día veintiséis (26) de abril de 2013, a las cuatro de la tarde (4:00 pm.) en las instalaciones de la Oficina Rent a House Mi casa Internacional del Zulia, a los fines de tratar lo concerniente a la venta del apartamento Villa Las Mercedes. Cursante en el Folio No. 72 de la Pieza Principal No. 1 del expediente llevado por ante esta Superioridad.
Esta superioridad con asociados constata que los mencionados correos electrónicos hacen referencias a informaciones contenidas en mensajes de datos reproducidas en formato impreso, y que de conformidad con el artículo 4° del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, tienen la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.
Referente a la valoración de tales instrumentos ha sido extensa la doctrina jurisprudencial, así en fecha 11 de octubre de 2013 la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal mediante sentencia No. RC.000609, bajo la ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, Exp. No. AA20-C-2013-000247, expresó lo siguiente:
…omissis…
“La valoración de estos mensajes de datos o correos electrónicos, se rige por la normativa prevista en el Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y por el Código de Procedimiento Civil, texto legal aplicable por remisión expresa del artículo 4° del referido Decreto-Ley a saber “La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”.
Ciertamente, el juez debe apreciar los mensajes de datos, otorgándoles el mismo valor que se les da a las copias o reproducciones fotostáticas, en tanto que su promoción y evacuación se efectuara aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, según lo estatuido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. (Sentencia N° 460 de fecha 05 de octubre de 2011, Caso: Transporte Doroca, C.A. contra Cargill de Venezuela, S.R.L.).
No obstante, este valor y eficacia probatoria dependerá del adversario del promovente, quien tendrá la carga de impugnar dichos documentos, en la contestación de la demanda si son producidos por la parte actora, o cinco días después de la contestación de la demanda si son presentados por la parte demandada, o cinco días después de la promoción de pruebas, caso contrario se reputarán fidedignas, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil”.
En consecuencia, conforme al criterio jurisprudencial antes esbozado, y toda vez que la información contenida en los descritos correos electrónicos no fue objeto de impugnación por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad procesal pertinente, este Tribunal Superior con Asociados le otorga pleno valor probatorio, en el sentido que se tiene como cierto que los promitentes compradores solicitaron de la promitente vendedora, a través de la asesora inmobiliaria de Rent a House - MI CASA INTERNACIONAL C.A, Dolores González, los recaudos necesarios que fueron exigidos por parte de los funcionarios del Registro Público para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de venta; al igual que se tiene como cierto el hecho de que los promitentes compradores estaban dispuestos a reunirse y llegar a un acuerdo respecto de la venta del inmueble objeto de litigio.
No obstante, el documento adjunto al correo electrónico remitido por la ciudadana DOLORES GONZALEZ, contentivo del supuesto convenio de pago, donde se incrementa el precio de la venta definitiva, como resultado del presunto ajuste monetario, a doscientos mil con cero céntimos bolívares (Bs. 200.000,00) adicionales, no hace plena prueba que comporten a este órgano superior con asociados firme convencimiento de que el mencionado acuerdo fuese realizado por ambas partes, toda vez que no se encuentra debidamente firmado por los involucrados respectivos; en consecuencia, se desecha la mencionada documental, al no demostrar que con ocasión a la celebración del contrato que aquí se analiza, se haya realizado algún incremento de precio o modificación alguna en cuanto a la venta del inmueble objeto de litigio. Así se establece.-
15. Original de documento privado visado por ante el Colegio de Abogados del Estado Zulia, en fecha cinco (5) de abril de 2013, y posteriormente en fecha trece (13) de abril del mismo año, por el abogado en ejercicio CESAR CASAS TORRES, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 19.134, del Despacho de abogados Casas Rincón, González Rubio & Asoc; contentivo de un Contrato de Venta con garantía hipotecaria de primer grado a favor de la institución financiera, Mercantil C.A, Banco Universal, en virtud de un préstamo a interés bajo la modalidad de deudor hipotecario que le fue otorgado al ciudadano Jesús Alberto Riera Palma. Cursante en los Folios Nos. 57 al 63 de la Pieza Principal No. 1 del expediente llevado por ante esta Superioridad.
En relación con la presente prueba, constata este Tribunal Superior con Asociados que la instrumental ut supra constituye en cuestión original de un documento privado, no obstante, al no encontrarse firmada por sus respectivos otorgantes, carece de valor probatorio alguno de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil, pues, precisamente la firma constituye un requisito sine quo nom exigido en esta clase de instrumento, en virtud de determinar su autoría; que si bien su ausencia no afecta la existencia del instrumento privado, sí su eficiencia probatoria.
En tal sentido, toda vez que la signatura autógrafa del instrumento por parte del obligado, vale decir, la firma bien sea o no legible, resulta uno de los elementos por medio de los cuales puede obtenerse la autenticidad del mismo, pues sobre ella recaerá el reconocimiento de su autor, es por lo que resulta forzoso para quien juzga desechar la mencionada documental del acervo probatorio, toda vez que autónomamente no ostenta valor probático alguno.
Asimismo, no escapa de la consideración de esta superioridad, que la parte actora de autos, dentro del lapso probatorio, promovió Prueba Informativa dirigida al Despacho de Abogados Casas Rincón González Rubio & Asociados, cuyas resultas fueron recibidas en fecha tres (3) de agosto del año dos mil quince (2015) por el juzgado ad quo, cursante en los folios Nos. 127 al 129; en respuesta al Oficio No. 462 que librara en fecha cinco (5) de mayo del mismo año.
En cuanto a las resultas de la presente prueba de informe, este Operador de Justicia observa que a través de dicho medio probatorio se colige lo siguiente:
1. Que el mencionado despacho redactó en el mes de abril del año 2013, por orden del Banco Mercantil, C. A., un contrato de venta con garantía hipotecaria de primer grado a favor de la mencionada institución financiera, mediante un préstamo a interés bajo la modalidad de deudor hipotecario que le fue otorgado al ciudadano Jesús Alberto Riera Palma, por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), para la adquisición de un apartamento distinguido con las siglas 14-B, ubicado en el Piso 14, situado en el Edificio A del Conjunto Residencial Villas Las Mercedes, ubicado en la calle 62, entre las avenidas 4 y 8, distinguido con el No. 5-32 de la nomenclatura municipal, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia;
2. Que las partes aludidas en dicho contrato de venta con garantía hipotecaria son las siguientes: a) La vendedora CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, representada por su apoderada CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA; b) El comprador JESÚS ALBERTO RIERA PALMA; c) EL BANCO Mercantil, C.A., Banco Universal, representado por su apoderado ALONSO ROJAS PIRELA;
3. Que el respectivo contrato fue visado en el Colegio de Abogados del Estado Zulia en una primera oportunidad en fecha cinco (5) de abril de 2013 y por una corrección que se le realizó al documento fue visado nuevamente en fecha trece (13) de abril de 2013.
En este sentido, este Tribunal con Asociados valora la prueba examinada de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que fue evacuada de conformidad con lo previsto en el artículo 433 ejusdem. No obstante, resulta pertinente adminicular a tal medio probatorio las documentales contentivas de original de la Planilla Única Bancaria (PUB), No. 47920132501 de fecha nueve (9) de abril de 2013 y la planilla de solicitud de trámite de la misma fecha, emitidas por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, adscrito al Servicio Autónomo de Registros y Notaría (SAREN).
De lo anterior, se evidencia que los promitentes compradores, parte actora de autos, efectuaron dentro del lapso de vigencia del contrato objeto de litigio, los trámites necesarios para la redacción y visado del documento definitivo de compra venta, esto para su posterior protocolización; al mismo tiempo, acudieron por ante las oficinas del SAREN, a los fines de la determinación de las unidades tributarias correspondientes a cancelar, por lo que les fue emitida la Planilla Única Bancaria (PUB) No. 47920132501 de fecha nueve (9) de abril de 2013, para ser cancelada; igualmente les fue emitida la planilla de recaudos a entregar en atención a la protocolización del contrato de venta con garantía hipotecaria. Por lo expuesto, las anteriores resultas serán estimadas a los efectos de la definitiva. Así se decide.
16. Copia fotostática de Carta Misiva, remitida por el Abogado ASDRÚBAL MUGUERZA SEIJAS, dirigida a la ciudadana CONSIGLIA ASUNTA BERARDINI MOLINA, en su condición de apoderada de la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, en fecha veintiséis (26) de abril de 2013. Cursante en el Folio No. 73 de la Pieza Principal No. 1 del expediente llevado por ante esta superioridad.
Se constata que esta prueba constituye una reproducción fotostática de una carta misiva dirigida entre terceros ajenos al proceso, además, por lo que atañe a su valoración, resulta pertinente traer a colación lo expuesto por la Sala de Casación Civil mediante sentencia No. RC. 00863, de fecha catorce (14) de noviembre de 2006, con ponencia de la Magistrado YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, Exp. No. AA20-C-2006-000206, en la que se sostuvo:
(…omissis…)
“En lo tocante a las cartas misivas, estas se encuentran reguladas en el artículo 1.371 del Código Civil, constituyendo instrumentos privados provenientes de las partes o terceros y las cuales pueden contener hechos jurídicos que sirvan de elementos probatorios o principio de prueba por escrito que ayudaran a formar la convicción del operador de justicia, siendo que a dichas cartas se aplican las normas relativas a la eficacia probatoria de los instrumentos privados establecidas en el Código Civil.
(…omissis…)
Así pues, respecto a la producción de copias simples de instrumentos privados, la Sala ha indicado que en juicio sólo pueden ser presentadas copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenido legalmente por reconocidos.
Ahora bien, en el presente caso la Sala estima que la copia fotostática de la carta misiva presentada por la parte demandada es un documento privado simple, pues no es reconocido ni se tiene como legalmente reconocido, por tanto dicha carta no tiene el valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de la copia simple de un documento privado no reconocido.
(…omissis…)
Por tanto, de conformidad con los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos, la Sala constata que la fotocopia de la mencionada carta misiva no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por tanto no constituye el tipo de documento al cual debe dársele el valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esa copia de documento privado simple fue desestimada por el juez de alzada.
En consecuencia, atendiendo la doctrina jurisprudencial precitada, la documental promovida por la parte actora carece de valor probatorio, aún cuando no haya sido objeto de impugnación por la parte demandada, por tratarse de una copia fotostática de un documento privado simple, toda vez que la reproducción de tal documental resulta inadecuadamente incorporada al proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 429 ejusdem, que sólo permite consignar reproducciones fotostáticas o por otros medios mecánicos de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. Así se establece.-
17. Original de documental contentiva de la Notificación y sus resultas, practicada en fecha siete (07) de mayo de 2013, por la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, a instancia de la ciudadana CONSIGLIA BERARDINI MOLINA, actuando en su condición de apoderada general de la ciudadana, CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, demandada de autos, cursante en los folios Nos. 273 al 276 de la Pieza No. 3, del presente expediente llevado por ante esta superioridad. Cursante en los Folios Nos. 74 al 77 de la Pieza Principal No. 1 del expediente llevado por ante esta Superioridad.
Al respecto, se constata que la instrumental ut supra constituye original de un documento privado autenticado, por lo cual se procede a valorarla de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. En ese sentido, al descender al estudio de la prueba antes descrita, quien aquí decide colige el traslado y constitución efectuado por el Notario Público Octavo del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha siete (07) de mayo de 2013, a las siete de la noche (7:00 pm), en el inmueble ubicado en la Avenida 4, (Bella Vista), con Calle 69, Edificio Atlantis, Apartamento No. 7, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con la finalidad de practicar la notificación de los ciudadanos JESUS ALBERTO RIERA PALMA Y MEI LING ANGULO HIM, solicitada a instancia de la ciudadana CONSIGLIA BERARDINI MOLINA, en su condición de apoderada de la promitente vendedora de la ciudadana CORINA BERARDINI MOLINA, de la decisión de dar por terminado unilateralmente, o mejor dicho, revocar el contrato de opción de compra que celebraron con su poderdante CORINA BERARDINI MOLINA, así como también, que tienen a su disposición de la suma de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00), que recibió la promitente vendedora en calidad de arras y la suma de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 155.000,00), en concepto de penalidad, por haber decidido unilateralmente dar por terminado el referido contrato de opción a compra, razón por la cual, podían retirar la suma de NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 955.000,00), a la siguiente dirección: inmueble distinguido con la nomenclatura Municipal 13A-07, ubicado en la Avenida 13A con calle 70, Sector Tierra Negra, jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Aunado a lo anterior, al evidenciarse que el medio probatorio en examen fue promovido tanto por la parte demandante como por la parte demandada en el presente juicio, por lo cual se entiende que ambas partes son contestes al establecer el hecho de que dicha notificación fue llevada a cabo en fecha 07 de mayo de 2013, no constituyendo por ello un punto contradictorio en la litis. De lo anterior, atendiendo al objeto del presente litigio, este órgano procede a otorgarle a la antes referida notificación pleno valor probatorio a los efectos de la definitiva. Así se establece.-
18. Reproducción fotostática mecanografiada de documento privado autenticado en fecha treinta (30) de enero de 1996, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, posteriormente protocolizado en fecha diecisiete (17) de julio de 1997, bajo el No. 32°, Protocolo 3°, Tomo 1°, por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, contentiva de Poder General de Administración y Disposición otorgado por la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA a la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, cursante en los folios Nos. 86 al 89 de la Pieza Principal No. 1 del presente expediente llevado por ante esta superioridad.
En relación con lo anterior, constata esta alzada que la instrumental ut supra constituye en cuestión copias fotostáticas de un documento privado autenticado en fecha treinta (30) de enero de 1996, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y posteriormente protocolizado; por lo que se considera debidamente allegada al proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Descendiendo al estudio de la prueba antes descrita, quienes aquí deciden constatan las facultades de administración y disposición conferidas de forma amplia y suficiente, por la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA a la ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, que abarca cualquier clase de bienes, muebles o inmuebles, presentes o futuros, de su propiedad; de lo que se evidencia la validez de los actos jurídicos efectuados en nombre y representación de la demandada de autos, CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, en todo lo concerniente a la celebración del contrato de opción de compra venta, y en consecuencia, de las obligaciones válidamente contraídas frente a los actores que incoan el presente juicio. De lo anterior, atendiendo al objeto del presente litigio, esta superioridad con Asociado procede a otorgarle pleno valor probatorio a la prueba in examine para la definitiva. Así se establece.-
19. Copia o reproducción fotostática de documento privado emanado de tercero, contentivo de la Constancia de trabajo, emitida en fecha quince (15) de abril de 2015 por el Supervisor de Recursos Humanos de Baker Hughes Venezuela S. C. P. A., ciudadana ANAISA GONZÁLEZ, cursante en el folio No. 286 de la Pieza No. 3, del presente expediente llevado por ante este Tribunal Superior.
Tratándose la prueba anterior de un documento privado emanado de un tercero ajeno a la presente causa, ineludiblemente, requiere su ratificación a través de la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, de actas se evidencia que en el lapso de evacuación de pruebas, compareció al proceso la ciudadana ANAISA BEATRIZ GONZÁLEZ MENESES, venezolana, de cincuenta años de edad, psicólogo, titular de la Cédula de Identidad No. V-7.872.113, a los fines de reconocer el documento como efectivamente emanado de ella; por lo que por medio de la prueba testimonial evacuada en fecha once (11) de junio de 2015, se ratificó debidamente el contenido y firma del documento promovido.
Lo anterior, debe ser adminiculado con las resultas de la prueba de informe dirigida a la Sociedad Mercantil Baker Hughes Venezuela S. C. P. A., que fueron recibidas en fecha veinticinco (25) de mayo del año dos mil quince (2015) por el juzgado ad quo, y cursan en los folios Nos. 48 y 49 de la pieza No. 4 del presente expediente, en respuesta al Oficio No. 457, librado en fecha cinco (5) de mayo del mismo año.
Se observa que dicho medio probatorio tiene como finalidad demostrar que el ciudadano JESÚS ALBERTO RIERA PALMA, efectivamente, mantuvo una relación laboral con la mencionada sociedad mercantil desde el día cuatro (4) de junio del año dos mil (2000) hasta el día quince (15) de Noviembre del año dos mil trece (2013); que él ocupó inicialmente el cargo de Coordinador de Servicios de Tecnología de Información, luego se desempeñó como Especialista de Sistemas IV, y su último cargo fue de Supervisor de Tecnología de Información; asimismo, que siempre prestó sus servicios personales y directos a la reconocida transnacional, en su sede de la ciudad de Maracaibo, estado Zulia.
Establecido lo anterior y, atendiendo al objeto del presente litigio, resulta forzoso para quienes juzgan desechar del proceso los aludidos medios probatorios, habida cuenta que no se desprenden elementos de convicción tendientes a la comprobación de los hechos concernientes a la presente causa y, por ende, son irrelevantes para la resolución de la controversia de autos. Así se establece.-
20. Prueba de informes dirigidas a la U. E. BEATA LAURA MONTOYA (CHILDRENCITO´S PREESCOLAR LAURA MONTOYA), al CENTRO DE EDUCACIÓN INICIAL BOLIVARIANA TAKUPI (C.E.I. TAKUPI), y a la UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SAN VICENTE DE PAÚL, con la finalidad de que dichos planteles educativos informen si la niña VICTORIA PAOLA RIERA ANGULO, cursó o cursa estudios en la referida unidad educativa, y señale el nombre completo y números de Cédula de Identidad de sus padres.
Este órgano superior observa que el Juzgado ad quo, en fecha cinco (5) de mayo de 2015, libró oficios bajo los Nos. 459, 460, 461, cursante en los folios Nos. 50, 29, 27 de la pieza No. 04, del presente expediente, donde requirió la información solicitada a los directores respectivos de los planteles educativos indicados en el párrafo que antecede. Es así, como esta alzada evidencia de actas que las resultas fueron recibidas por el juzgado ad quo, primero, en fecha dieciocho (18) de mayo del año dos mil quince (2015), la referida a la información suministrada por la UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO SAN VICENTE DE PAÚL, cursante en el folio No. 31 de la pieza No. 4 del presente expediente; segundo, en fecha treinta (30) de septiembre de 2015, la recibida del CENTRO DE EDUCACIÓN INICIAL BOLIVARIANA TAKUPI (C.E.I. TAKUPI), cursante en el folio 159 de la mencionada pieza y, por último, en fecha catorce (14) de Octubre de 2015, la a su vez remitida por la U. E. BEATA LAURA MONTOYA (CHILDRENCITO´S PREESCOLAR LAURA MONTOYA, cursante en el folio No. 165 de la misma pieza.
En torno a las antes reseñadas resultas, este Tribunal Superior con Asociados observa que dicho medio probatorio tuvo como finalidad demostrar que la niña VICTORIA PAOLA RIERA ANGULO, cursó y aprobó en las referidas instituciones educativas los grados o curso señalados en dichas comunicaciones; que los demandantes de autos figuran en los registros de los mencionadas centros educativos como los padres de la niña VICTORIA PAOLA RIERA ANGULO, y que mantienen su residencia en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.
Establecido lo anterior y, atendiendo al objeto del presente litigio, resulta forzoso para esta superioridad desechar del proceso los aludidos resultados del medio probatorio in examine, habida cuenta que no se desprenden elementos de convicción tendientes a la comprobación de los hechos controvertido en la presente causa y, por ello, nada aportan para el esclarecimiento del tema decidendum. Así se establece.-
21. Testimoniales de los ciudadanos DOLORES GONZÁLEZ DÍAZ y JESÚS ASDRUVAL MUGUERZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédulas de Identidad Nos. V- 4.581.445 y V- 3.150.305, respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del estado Zulia, para que declaren bajo fe de juramento, a tenor del interrogatorio que se les formulara en la oportunidad procesal correspondiente.
Se observa de actas que en el lapso de evacuación de pruebas, la ciudadana DOLORES GONZÁLEZ DÍAZ, antes identificada, no compareció al proceso a los fines de rendir su correspondiente declaración en el día y hora señalada por el Tribunal comisionado, por lo que fue declarado desierto dicho acto, por ende, nada tiene que apreciar este Tribunal Superior con Asociados en torno a la referida prueba testimonial. Así se establece.-
En este orden, en fecha cinco (5) de junio del año 2015, el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, oyó la declaración del ciudadano JESÚS ASDRUVAL MUGUERZA, quien manifestó lo siguiente:
1. Que conoce de trato, vista y comunicación a los ciudadanos demandantes, que los conoce en referencia a un documento de opción de compra que ellos suscribieron, pues el fue quien lo hizo;
2. Que sólo conoce de trato, vista y comunicación a la ciudadana Consiglia Berardini, a raíz de la referida opción de compra redactada por el, y en cuanto la ciudadana Corina Francisca Berardini, manifestó nunca haberla visto ni tratado;
3. Asimismo, manifestó que tiene conocimiento de la suscripción ante la Notaria de un contrato de opción de compra-venta, a través del cual la señora Corina Berardini, por intermedio de la señora Consiglia Berardini, se obligó a vender el inmueble ya identificado, que lo conoce y sabe del mencionado contrato, pues, él mismo fue quien lo redactó, lo visó y lo introdujo en la Notaría Octava de Maracaibo, por lo que se encuentra en conocimiento absoluto de la firma de ese contrato;
4. Manifestó que tuvo conocimiento de la negativa a suscribir el documento de venta definitivo por parte de la señora Consiglia Berardini, a través de las promotoras en la negociación pactada, quien según el interrogado declararon que la señora Berardini se negaba porque quería hacer un ajuste en el precio ya pactado de antemano, solicitando un aumento de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), por encima del precio que había sido estipulado en el contrato de opción;
5. De igual forma afirmó, que estuvo presente en una reunión de fecha 26 de abril de 2013, donde también estuvieron presentes las promotoras o asesoras inmobiliarias Dolores González, Cristina Homez y los ciudadanos Jesús Riera Palma y Mei Ling Angulo, cuyo motivo fue encontrar una solución satisfactoria para las partes contratantes; reunión que no fue la única celebrada en ese sentido, dado que se habían celebrado otras anteriores en vista de la situación planteada;
6. Refirió el interrogado que, en vista de la ausencia de la señora Berardini a la reunión fijada para el 26 de abril del año 2013, envió una comunicación por la cual invitó a la ciudadana Consiglia Berardini a una reunión que tendría lugar en fecha 30 de abril de 2013, buscando en última instancia que la mencionada suscribiera el contrato definitivo de venta a la que se había obligado;
7. Afirmó que la ciudadana Consiglia Berardini, asistió a la reunión convocada por su persona, y le manifestó los inconvenientes que podían presentarse ante la negativa de la firma del documento definitivo de compra venta, y en torno a ello, la ciudadana Berardini le informó que su representada no estaba de acuerdo con la firma de ese contrato.
En atención a las repreguntas formuladas por el abogado Roberto Cárdenas, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, manifestó lo siguiente:
1. Que el mismo no prestaba sus servicios de abogado como contratado ni de la firma Rent-A-House, ni de la firma Mi Casa Internacional del Zulia, que se desempeñaba como abogado en libre ejercicio de la profesión, sin estar bajo dependencia o dirección de nadie, asimismo, manifestó no tener ningún tipo de interés pecuniario en las resultas del proceso; hasta el punto que desconocía si al final del juicio haya de cobrarse o pagarse cantidad alguna;
2. Que su intención al redactar el documento de opción de compra era que el vendedor y el comprador se guiaran en la negociación que estaban pactando;
3. Igualmente, refirió que sus honorarios profesionales les fueron cancelados por los ciudadanos Mei Ling Angulo y Jesús Riera Palma,
4. Manifestó la posición de conciliación que siempre mantuvieron los demandantes con la demandada, por cuanto su interés siempre fue adquirir el inmueble opcionado, hasta el punto de que ellos estuvieron conformes con el aumento solicitado, y que nunca amenazó o se disgustó de forma alguna con la demandada;
5. Finalmente, negó que la ciudadana Consiglia Berardini, en fecha seis (06) de mayo de 2013, le hiciere saber la decisión de no vender el inmueble y que se mantenía el precio del inmueble.
Examinadas las respuestas a las preguntas del antes referido del interrogatorio, se debe acotar que la prueba de testigo fue promovida no para establecer la constitución de un obligación, pues, entre las partes como se ha apreciado precedentemente, media un documento en el cual se reglaron bajo los principios de la autonomía de la voluntad y de la intangibilidad de los contratos las respectivas obligaciones bilaterales de los intervinientes; por ende, la finalidad de las testimoniales promovidas conllevan demostrar la satisfacción o no de las cláusulas pautadas en el antes referido instrumento fundamental de la demanda.
Por lo anterior, este Tribunal con Asociados observa que al ser contestes las declaraciones expuestas, y no existiendo contradicciones en las respectivas respuestas, se tiene como cierto el hecho de que en varias oportunidades se convocó a la parte demandada por intermedio de su representante, a los fines que se procediera a suscribir el documento definitivo de compra venta; no obstante, la ciudadana Consiglia Berardini, en representación de Corina Berardini, no estaba de acuerdo con la firma del documento en cuestión, negándose en consecuencia a suscribir el documento definitivo de compra venta a la cual había quedado obligada.
Así las cosas, una vez examinadas las respuestas a las preguntas restantes del interrogatorio, quien aquí decide aprecia y valora la testimonial en los términos que las deposiciones del ciudadano JESÚS ASDRUVAL MUGUERZA, no se oponen entre sí, ni incurre en contradicción con el restante legajo probatorio cursante en las actas procesales, además, merecen confianza en atención a la profesión que despliega como abogado de libre ejercicio. Por lo que se observa que dichas deposiciones no fueron tachadas por la representación judicial de la parte demandada, ni que de ellas se desprenda que exista amistad íntima entre el actor y el declarante; por el contrario, se limitó a responder las preguntas que le fueron formuladas por el apoderado de la parte promoverte y adversaria, se insiste, sin que entre dichas deposiciones se evidencie contradicción alguna, por lo que a juicio de quien aquí sentencia, mal puede concluirse que el testigo tenga interés en las resultas del juicio.
Por lo anterior, se colige que el testigo examinado no se encuentra en ninguno de los supuestos restrictivos previstos en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, específicamente, en relación con la testimonial secunda, se tiene como probado lo alegado por la parte actora en su libelo y posterior reforma de demanda, se insiste, respecto al hecho que en varias oportunidades se convocó a la parte demandada por intermedio de su representante, a los fines de que diera cumplimiento al contrato que había celebrado, y que ésta se negó a firmar el respectivo documento definitivo de compra venta. Así se establece.-
PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
Observa este Tribunal Superior con Asociados que en fecha 16 de abril de 2015, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, aportándolas en el siguiente orden:
● Prueba de Informe dirigida al Servicio Autónomo de Registros y Notarias (SAREN), con el objeto de que esa dependencia informara si los demandantes de autos, aparecen en algún protocolo relacionado con algún inmueble situado en el territorio nacional, durante el período que va desde el mes de enero del año dos mil siete (2007) hasta la presente fecha. En torno a lo anterior, se observa que el Juzgado ad quo en fecha cinco (5) de mayo de 2015, libró oficio bajo el No. 455, cursante en el folio No. 46 de la pieza No. 04, del presente expediente, donde requirió al Director del Servicio Autónomo de Registros y Notarias (SAREN), la información solicitada al efecto; sin embargo, se desprende de actas que no constan sus resultas, por lo que este Tribunal con Asociados nada tiene que apreciar. Así se establece.-
• Prueba de Informe dirigida a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), a objeto de que dicha institución informará si los demandantes de autos han solicitado créditos a alguna institución financiera, con motivo de la adquisición de inmuebles, sean estos vivienda o de carácter comercial. Las respectivas resultas fueron recibidas por el juzgado ad quo, en fecha quince (15) de julio del año dos mil quince (2015), en respuesta al Oficio No. 456 librado el día cinco (5) de mayo del mismo año, cursantes en folio No. 101 de la Pieza No. 4, del presente expediente.
En relación con las resultas antes referidas, este Tribunal con Asociado observa que a través de dicho medio probatorio se informó lo siguiente:
1. Que el ciudadano RIERA PALMA JESÚS ALBERTO realizó una solicitud de crédito para la adquisición de un inmueble ubicado en la Calle 62, entre Av. 4 y 8, N-5-32 Conjunto Residencial Villa Las Mercedes, Edif. A, Piso 14, Apto 14B, Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Maracaibo, Estado Zulia, en el Banco Mercantil C. A., en fecha primero (01) de febrero del año del 2013, sin embargo, el mismo no fue protocolizado ya que el mencionado ciudadano no continuó con el proceso de notificación de firma
Por lo precedente, se valora la prueba in examine de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la misma fue evacuada de conformidad con lo previsto en el artículo 433 ejusdem. Ratificándose que los promitentes compradores, parte actora de autos, efectuaron dentro del lapso de vigencia del contrato objeto de litigio, los trámites necesarios para lo obtención de un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto del presente litigio. Así se establece.
● Reproducciones fotostáticas de documento público contentivo de la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Zulia, en fecha veinte (20) de octubre de 2014, signada con el No. 1224-14, en la causa signada bajo el No. 4C-21620-13, de la nomenclatura interna de dicho juzgado, marcada con la Letra “A”, cursante en los Folios Nos. 252 al 259 de la Pieza No. 3 del presente expediente.
Esta alzada conformada por Jueces Asociados observan que la prueba ut supra constituye copias o reproducción fotostática de un documento público, por lo que se considera válidamente allegada al proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, toda vez que la parte actora no ejerció la debida impugnación de la documental en cuestión a través de los mecanismos procesales pertinentes, debe entenderse como fidedignas las reproducciones promovidas por la parte demandada.
En ese sentido, quienes aquí deciden constatan que la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Zulia, en fecha veinte (20) de octubre de 2014, signada con el No. 1224-14, en la causa signada bajo el No. 4C-21620-13, de la nomenclatura interna de dicho juzgado, en virtud de la solicitud presentada por el Abog. Jorge Ramírez, actuando con el carácter de Fiscal Décimo Tercero del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la cual se decretó el SOBRESEIMIENTO DE LA CAUSA, a favor de las ciudadanas CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA y CONSIGLA ASSUNTA BERARDINI MOLINA, por la presunta comisión de los delitos de ESPECULACIÓN Y ALTERACION FRAUDULENTA DE PRECIOS y por el delito de ESTAFA, así como el LEVANTAMIENTO DE LA MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR DEL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE PROCESO, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 300, ordinal 1° del Código Orgánico Procesal Penal. Este Órgano Superior evidencia que dicha causa penal, inició mediante denuncia que efectuaran por ante la Fiscalía Superior del Ministerio Publico, los ciudadanos MEI LING ANGULO HIM y JESUS ALBERTO RIERA PALMA.
Establecido lo anterior, y atendiendo al objeto del presente litigio, resulta forzoso para esta superioridad con Asociados desechar del proceso el aludido medio probatorio, por resultar inconducente para demostrar los hechos controvertidos, habida cuenta que la mencionada documental no resulta el medio idóneo destinado a probar la supuesta legalidad de la terminación del contrato objeto del presente litigio. Así se establece.
● Reproducción fotostática de documento privado contentivo del Contrato de Reserva de Venta, suscrito en fecha veintiuno (21) de diciembre de 2012. Cursante en los folios Nos. 260 al 262 de la Pieza No. 03 del presente expediente llevado por ante esta superioridad.
En relación a la documental en cuestión, esta superioridad con asociados en su oportunidad emitió pronunciamiento, por lo cual se entiende valorado y apreciado en los mismos términos. Así se establece.-
● Copia fotostática de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha siete (07) de mayo de 2013, contentivo del contrato identificado como “Opción de Compra”, celebrado en fecha veinticinco (25) de mayo de 2013, entre la ciudadana CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, por medio de la representación de su apoderada, ciudadana CONSIGLIA ASSUNTA BERANDINI MOLINA, y los ciudadanos JESÚS ALBERTO RIERA PALMA y MEI LING ANGULO GIL; inserto bajo el No. 2011.908, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.2903. y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Las anteriores reproducciones cursan entre los folios Nos. 263 al 272 de la Pieza No. 3, del presente expediente.
En relación a la documental en cuestión, esta superioridad con asociados en su oportunidad emitió pronunciamiento, por lo cual se entiende valorado y apreciado en los mismos términos. Así se establece.-
● Reproducción fotostáticas de documental contentiva de la Notificación y sus resultas, practicada en fecha siete (07) de mayo de 2013, por la Notaria Pública
Octava de Maracaibo del Estado Zulia, a instancia de la ciudadana CONSIGLIA BERARDINI MOLINA, actuando en su condición de apoderada general de la ciudadana, CORINA FRANCISCA BERARDINI MOLINA, demandada de autos, cursante en los folios Nos. 273 al 276 de la Pieza No. 3, del presente expediente.
Con respecto a la documental en cuestión, esta superioridad en su oportunidad emitió pronunciamiento, por lo cual se entiende valorado y apreciado en los mismos términos. Así se establece.-
● Invocó el principio del mérito favorable de las actas procesales.
En cuanto a la anterior invocación, observa este Tribunal con Asociados que no constituye un medio de prueba propiamente, sino la solicitud de aplicación de los principios de adquisición procesal y comunidad de la prueba, así como un planteamiento redundante del deber de Juez de tomar en cuenta, además de su ciencia y su conciencia, lo constante en las actas procesales.
Ahora bien, valoradas como han sido todas las pruebas incorporadas por las partes al proceso, es necesario en primer lugar, precisar de acuerdo con las consideraciones hasta ahora plasmadas en esta motiva, si se debe reputar el negocio jurídico de marras como un contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa o una venta propiamente, esto último por estar subyacentes los presupuestos que configuran dicho vínculo contractual.
En ese sentido, por un lado, se está conteste con el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, según el cual los contratos de opción de compra deben ser entendidos como una actividad preliminar no traslativa de ningún derecho real, y por ende, no se aseveran como una obligación que por su contenido pueda reputarse como de Dar, dado que se está ante una obligación de de Hacer; y como en cualquier negocio contractual, privan los principios de la autonomía de la voluntad de las partes y de intangibilidad de los contratos, siempre que no se afecte el orden público y el interés general.
Por otro lado, como consecuencia que para la oportunidad de la interposición de la demanda se encontraba vigente el criterio según el cual, cumplidos los presupuestos sustanciales del contrato de compraventa, la relación jurídica ventilada en el sub iudice debe de ser considerada como una venta y no un promesa bilateral a futuro de llevar a cabo la venta definitiva.
De acuerdo a lo anterior, corresponde verificar si, efectivamente, en el contrato causa de debate, es decir, en el que se prometió la compraventa futura de bien objeto de la pretensión, está presente el consentimiento de las partes intervinientes de que sea reputado como una venta propiamente dicha, esto como primer presupuesto sustancial del negocio jurídico in examine. En ese sentido, se debe acotar que del documento de reserva de opción de compra valorado en líneas pretéritas, y que luego posibilitó la celebración del contrato de compraventa futura contenido en el documento fundamental de la demanda constante en actas, concretamente de la Cláusula Tercera en la antes referida reserva, consta lo pautado por las partes a que:
“TERCERA: Es pacto expreso, formal e indubitable, que este documento no transmite la propiedad del inmueble que por medio del presente documento se RESERVA, por lo que sólo obliga a LOS PROMITENTES a no ofrecer en venta, ni vender el inmueble aquí reservado a tercera personas durante un lapso de vigencia de la presente RESERVA; y por lo que respecta a LOS COMITENTES COMPRADORES sólo concede la posibilidad de comprarlo dentro del plazo, en la oportunidad y condiciones previstas en el documento de Opción de Compra Venta que se deberá firmar dentro del plazo de vigencia de la presente RESERVA DE INMUEBLE…”.
Como puede colegirse de lo anterior, si un consentimiento se desprende de lo regulado por las partes intervinientes, es el de la intención volutiva que se tenga dicha relación jurídica como no traslativa de derecho de propiedad alguno; por lo que mal podría inferirse, en el marco de verificar si en el referido negocio jurídico están dados los presupuestos sustanciales de la compraventa, que se debe tener como cumplida la intención de las partes, o lo que es lo mismo, su consentimiento de que esa relación de derecho entre particulares deber ser considerada como una venta y no una promesa de venta a futuro de bienes inmuebles.
En torno al precio como presupuesto sustancial de la compraventa, quienes aquí deciden deben tomar en cuenta lo establecido en la Cláusula Séptima del contrato contenido en el documento fundamental de la presente demanda, es decir, donde se efectúa la promesa futura de venta del inmueble de marras, en el cual se acordó:
“SEPTIMA: Es entendido que EL PROMITENTE COMPRADOR sólo podrá entrar en posesión del inmueble cuando se protocolice el documento definitivo de compra-venta, para lo cual, en dicha oportunidad les serán entregadas las llaves del inmueble. Que deba expresamente convenido entre las partes, que EL PROMITENTE COMPRADOR no tiene ningún derecho sobre el inmueble objeto de la presente opción, por el hecho de haber entregado en calidad de Arras la suma estipulada en la Cláusula Segunda, pues dicha cantidad sólo está garantizando el cumplimiento de las obligaciones pactadas en la presente opción de compra y sólo podrá ser imputada al precio de venta, en el momento de la firma del documento definitivo de compra-venta”.
De lo anterior, además de dejar establecido los contratantes de manera expresa que, en ningún caso lo pactado podrá permitir a los promitentes compradores efectuar actos de posesión sobre el bien inmueble objeto del contrato, lo que no podrá ser hasta tanto no se efectúe el pago total del precio; igualmente de manara clara se enfatiza en el referido acuerdo contractual, que con las cantidades en arras sólo se “…está garantizando el cumplimiento de las obligaciones pactadas…”, y que las mismas únicamente han de ser imputadas al precio fijado cuando se firme el documento definitivo de compraventa ante la oficina de registro que corresponda.
Por lo precedente, mal puede llegar el intérprete a la conclusión que en el contrato causa del presente asunto, la naturaleza de las arras debe ser concebida como una manifestación parcial del pago del precio, pues, ha sido la intención de los confluctuantes establecer que éstas sólo tienen una función de garantía, y su imputación al pago del precio fijada para la futura venta prometida, está condicionado a que se otorgue el documento definitivo de traslación de propiedad.
Balo los razonamientos anteriores, no es le es dable a este Tribunal con Asociados, de acuerdo al análisis que efectúa del contrato de marras de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, asentar como conclusión que se encuentra ante un negocio jurídico distinto a una promesa bilateral futura de compraventa de bien inmueble, pues, tal circunstancia se deduce de lo que a juicio de este órgano subjetivo es el “…propósito y …omissis…la intención de las partes o los otorgantes. …”. En consecuencia, en lo que a la naturaleza del contrato in examine respecta, se considera que debe ser concebido, se insiste, como una promesa bilateral de compraventa y no como una venta definitiva, pues, no se cumplen todos los presupuestos sustanciales que caracterizan este último negocio jurídico. Así se establece.
Definida la naturaleza que a juicio de quienes deciden debe ser atribuida al contrato que funge como causas del presente conflicto de intereses, corresponde luego de valoradas las distintas fórmulas probáticas de autos, procederá adminicularla en el sentido siguiente:
Está demostrado en las actas procesales que los promitentes compradores luego que le fue aprobado el crédito hipotecario respectivo, lo que le permitía contar con las cantidades requeridas para pagar el precio acordado en el contrato, en tiempo contractualmente oportuno de 120 días (Ver Cláusula Tercera), presentaron ante la oficina de registro respectiva todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, actividad que según de evidencia de actas, no se llevó a cabo ante la posición de la promitente vendedora de no registrar el mencionado documento definitivo, según se desprende de lo declarado por las testimoniales evacuadas en juicio y que resultaros precedentemente apreciadas.
Asimismo, con la notificación efectuada a los promitentes compradores, relacionada con la intención de la promitente vendedora de resolver el contrato de promesa bilateral de compraventa en estudio, esto sin mediar declaración judicial alguna, queda demostrada igualmente la voluntad de la promitente vendedora de no otorgar el documento definitivo de compraventa. Vale señalar que la condición resolutoria establecida en el PARÁGRAFO ÚNICO, contempla la posibilidad que la promitente vendedora pueda resolver de manera unilateral el contrato, lo que se considera como una cláusula que, además de exorbitante, es lesiva de derechos fundamentales, como es el caso del derecho de acción y de acceso a los órganos jurisdiccionales, reconocido en el encabezamiento del artículo 26 del Texto Constitucional; por colocar un certoriari restrictivo a la posibilidad de que el promitente comprador pueda ocurrir ante los órganos de justicia a hacer valer los derechos que pudieran asistirle con ocasión del negocio jurídico in commento.
Por otra parte, debe igualmente enfatizarse en esta motiva que mal puede ser atribuido un incumplimiento a los promitentes compradores en lo que atañe al pago del precio acordado en la Cláusula Segunda del contrato de marras, como asevera la defensa de la demandada, pues, para ellos aún no ha nacido la oportunidad debida para cumplir con dicha obligación, la cual no es otra que el “…momento inmediatamente previo al otorgamiento del documento que reproduzca el contenido definitivo de compra-venta del inmueble antes descrito, ante el registro Público competente, …”.
En consecuencia, de conformidad con cada uno de los razonamientos expresados en las presentes consideraciones del fallo, irremisiblemente, en la dispositiva que corresponda se declarará: CON LUGAR, la actividad recursiva ejercida contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 30 de noviembre de 2016; por lo que se ANULA el fallo recurrido en todas sus partes. En virtud de lo anterior, se declara CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra, incoaran los ciudadanos JESÚS ALBERTO RIERA PALMA y MEI LING ANGULO HIM, contra la ciudadana CORINA FRANCISCA BELARDINI MOLINA, todos identificados en las actas procesales. Así se decide.
DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Asociado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la actividad recursiva ejercida por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia proferida en fecha 30 de noviembre 2016, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
SEGUNDO: SE ANULA la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 30 de noviembre de 2016, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, incoaran los ciudadanos JESÚS ALBERTO RIERA PALMA y MEI LING ANGULO HIM, contra la ciudadana CORINA FRANCISCA BELARDINI MOLINA.
TERCERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, incoaran los ciudadanos JESÚS ALBERTO RIERA PALMA y MEI LING ANGULO HIM, contra la ciudadana CORINA FRANCISCA BELARDINI MOLINA.
CUARTO: En el supuesto que no se efectúe en su oportunidad de ley el cumplimiento voluntario de lo decidido, es decir, el otorgamiento y protocolización de la venta definitiva del bien objeto del contrato de promesa bilateral de compraventa, procédase su ejecución de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de este JUZGADO ASOCIADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dos (02) días del mes de mayo de dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR PONENTE,
DR. JOSE GREGORIO NAVA GONZÁLEZ.
LA JUEZA ASOCIADO,
DRA. ZULEMA URDANETA.
EL JUEZ ASOCIADO,
DR. RICARDO CRUZ RINCÓN.
EL SECRETARIO
Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ
En la misma fecha anterior, siendo la una de la tarde (1:00 PM.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO
Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ
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