LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. EXPEDIENTE: No. 14.532 PARTE DEMANDANTE: RAÚL JAVIER NAVA VÁSQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 12.456.147, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia. PARTE DEMANDADA: GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 10.532.638 y 13.262.616, ambos domiciliados en el Municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: OSCAR ATENCIO GALBÁN inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 60.511. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO JOSÉ VARELA y IRAMA CECILIA RIVERO RIERA inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 65.286 y 56.933, respectivamente. A este Órgano Jurisdiccional fueron remitidas las actas que integran el presente expediente, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativo al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, incoado por el ciudadano RAÚL JAVIER NAVA VÁSQUEZ, en contra de los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, todos identificados en las actas procesales, con motivo de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, en contra la sentencia dictada por el referido Juzgado, en fecha 20 de diciembre del año 2016. I ANTECEDENTES Ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Municipio Maracaibo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, acudió el ciudadano RAÚL JAVIER NAVA VÁSQUEZ, debidamente representado por el profesional del derecho OSCAR ATENCIO GALBÁN, y procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA a los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, todos debidamente identificados. En dicho contrato, el demandante se compromete a comprar un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 10-A, del Edificio Residencias Atasloa, situado en la Calle 78 (Antes Dr. Portillo), entre las Av. 10 y 11, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; estimando la presente demanda en la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), equivalente a Cinco Mil Seiscientos Siete Unidades Tributarias Con 47/100(5.607,47 U.T.); asimismo, la parte actora acompañó con su libelo los instrumentos que consideró conducentes a favor de su pretensión. Por distribución de causas, le correspondió conocer al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de allí que en fecha 23 de julio del año 2013, se admitió la referida demanda conforme a las reglas del procedimiento ordinario establecidas en el Código de Procedimiento Civil, y se ordenó la citación de la parte demandada para dar contestación a la demanda. En ese sentido, en fecha 05 de octubre de 2013, se llevó a efecto la citación del co-demandado GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ, por su lado, la co-demandada LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, compareció ante el Tribunal de la causa, dándose por citada el día 08 de noviembre de ese mismo año. Seguidamente, en fecha 29 de noviembre del año 2013, compareció el profesional del derecho ANTONIO JOSÉ VALERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, y consignó escrito de contestación a la demanda y, a la vez, reconvino a la parte actora, mutua pretensión que fue admitida por el Juzgado de la causa el día 18 de diciembre de 2013, en cuyo auto se fijó el día quinto de despacho siguiente para que la parte actora reconvenida de contestación a la reconvención propuesta, lo que tuvo lugar en fecha 13 de enero de 2014. En fechas 03 de febrero de 2014, la parte actora reconvenida en la oportunidad respectiva para ello, presentó escrito de promoción de pruebas. Por su parte la demandada reconviniente en fecha 04 de febrero de 2014, presentó igualmente escrito de pruebas. Luego, el Tribunal a quo ordenó agregar los antes mencionados escritos probáticas a los autos, pronunciándose y dejando a salvo la apreciación de las pruebas admitidas en la sentencia definitiva. Ambas partes presentaron escrito de informes y consiguientes escritos de observaciones a los informes, y finalmente, el Juzgado a quo pronunció sentencia en fecha 20 de diciembre de 2016, declarando Sin Lugar la reconvención y Con Lugar la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa. Contra la antes referida sentencia, en fecha 12 de enero de 2017, el profesional del derecho IRAMA CECILIA RIVERO RIERA, actuando en su condición de apoderada judicial de los co-demandados, ejerció el recurso de apelación. Por su parte, el Juzgado a quo mediante auto de fecha 2 de febrero de 2017, acordó oír la apelación en ambos efectos, remitiendo el presente expediente a este Juzgado Superior, quien le dio entrada el día 1° de septiembre de 2017. Con estos antecedentes históricos del asunto, estando dentro lapso establecido en la norma, este Juzgado Superior procede a dictar su fallo por considerar que es competente de conformidad con lo previsto en la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, la cual entró en vigencia según Gaceta Oficial Nº 39.152, de fecha 02 de abril de 2009, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y para ello efectúa las consideraciones que de seguidas se transcriben. II FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN i. Motivos de la demanda: La parte actora en el presente litigio, expresó en su escrito introductorio las siguientes razones de hecho y de derecho: …omissis… “Consta en documento (…) que suscribí un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, (…), para la adquisición de un inmueble formado por un apartamento distinguido con el No. 10-A, del Edificio Residencias Atasloa, situado en la Calle 78 (antes Dr, portillo), entre las Avenidas 10 y 11, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia, Municipio Maracaibo del Estado Zulia. En dicho contrato yo me comprometí a compra y los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, a vender, el apartamento precedentemente mencionado por un precio de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00). …omissis… A los fines de completar el precio de la venta del inmueble (…) recurrí a un crédito hipotecario bajo la modalidad FAOV, a través del Banco Mercantil, (…) dicha institución aprobó el crédito hipotecario (…) por un monto de Bs. 300.000,00, procediendo el Escritorio Jurídico Casas Rincón González Rubio, por instrucciones del Banco Mercantil, a la redacción del documento definitivo (…). En este sentido, (…) los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, como PROMITENTE VENDEDORES, tenían la obligación de entregarme todos los recaudos necesarios para proceder a consignar en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente el documento de compra venta, (…), sin embargo dichos ciudadanos jamás cumplieron con su obligación, imposibilitando el tramite regular que desencadenaría con el otorgamiento del documento de compra venta en cuestión. Además de lo anterior, pesaba sobre el apartamento (…), hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, para garantizar el préstamo otorgado por el Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A. a los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, hipoteca que seria liberada con antelación al otorgamiento del documento de compra venta cuyo texto de liberación o cancelación formaba un solo documento junto con el texto de la compra venta. …omissis… Es el caso, que los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, no han dado cumplimiento a su fundamental obligación de efectuar la tradición legal de la cosa vendida otorgando el instrumento o escritura de propiedad respectivo, razón por la cual, me he visto impedido de proceder al pago de los TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) (…)”. …omissis… ii. Motivos de la contestación: …omissis… “Es falso de toda falsedad, que el PROMITENTE COMPRADOR no cumplió la obligación de “pagar el saldo del precio de venta” por causa del “incumplimiento de las obligaciones asumidas por LOS PROMITENTES VENDEDORES”, como paso a demostrarlo de seguidas. …omissis… II.2.- La cláusula TERCERA del contrato reza: “El lapso de la presente opción de compra venta es de noventa (90) días, contados a partir de la firma del presente documento con treinta (30) días de prorroga”. Esto es, que el “contrato de opción de compra-venta” se pactó con una vigencia y eficacia máxima de 90 + 30 = 120 días. Conforme a lo establecido en el Artículo 12 del Código Civil Venezolano “Los lapsos de días u horas se contaran desde el día u hora siguiente a los en que se ha verificado el acto que da lugar al lapso” indicando que “Estas mismas reglas son aplicables a la computación de las fechas y lapsos que se señalan en las obligaciones y demás actos cuando las partes que en ello intervengan no pacten o declaren otra cosa.” En consecuencia, como no se declaró ni se pactó nada en contrario, los ciento veinte días calendarios consecutivos pactados para la vigencia y efectividad del “contrato de opción de compra-venta”, contados a partir del Viernes 17 de Agosto de 2012, se vencieron fatalmente “por ley entre las partes”, el Viernes 14 de Diciembre de 2012 a las doce de la noche. Así, pues, es confesión escrita del Demandante y Promitente Comprador, contenida en el libelo de la demanda, que “el Escritorio Jurídico Casas Rincón González Rubio, por instrucciones del Banco Mercantil” procedió a “la redacción del documento definitivo de compra venta, siendo recibido por el Banco en fecha 14 de diciembre de 2012”. Esto es, que no fue sino hasta el ultimo día de vigencia del “contrato de opción de compra-venta” cuando el “Banco Mercantil”, que no el Demandante y Promitente Comprador, recibió del “Escritorio Jurídico Casas Rincón González Rubio” el “documento definitivo de compra venta”. De tal confesión del Demandante se infiere directamente las falsedades absolutas de sus afirmaciones relativas a que “a partir de esa fecha podía cumplir dentro del plazo establecido en el citado contrato… con la obligación que asumí con LOS PROMITENTES VENDEDORES”, y a que no cumplió la obligación de “pagar el saldo del precio de venta” por causa del “incumplimiento de las obligaciones asumidas por LOS PROMITENTES VENDEDORES”. Ello así, porque a partir del 15 DIC 2012 (sic), a las 00:00:01 horas, ya se había producido la caducidad del citado “contrato de opción de compra-venta” sin que en tal hecho cierto y ya acontecido influyeran absolutamente para nada ni la voluntad ni las acciones de “LOS PROMITENTES VENDEDORES” demandados en esta causa, como queda suficientemente evidenciado y probado. (…) pero se oculta que de acuerdo a lo pactado en la Cláusula SEXTA, tal obligación debía ser cumplida por los PROMITENTES VENDEDORES “al momento de perfeccionarse el documento definitivo de compraventa” lo cual nunca ocurrió dentro del lapso de vigencia de ese “contrato de opción de compra-venta” En consecuencia fue el PROMITENTE COMPRADOR, quien no fue debidamente diligente para que los PROMITENTES VENDEDORES, pudieran cumplir con lo establecido en esa cláusula del contrato y en el artículo 1488 del Código del Código Civil Venezolano. (…). …omissis…. En esta inmediata afirmación falaz el PROMITENTE COMPRADOR trata de inculpar a los PROMITENTES VENDEDORES por su propio descuido en dejar que se produjera la caducidad del “contrato de opción de compra-venta”. …omissis… En efecto, al no ser imputable a LOS PROMITENTES VENDEDORES el que se haya producido la caducidad del “contrato de opción de compra-venta” por el vencimiento del lapso de su efectiva vigencia, motivo verdadero este por el cual no se concretó “la compra del inmueble objeto” de ese contrato, ese hecho de la vida real produjo la consecuencia jurídica, según lo pactado voluntariamente por las partes en la Cláusula QUINTA del contrato de opción de compra-venta, que “EL PROMITENTE COMPRADOR” perdiera “el derecho de adquisición del inmueble opcionado, así como el 25% del monto dado en opción, como indemnización de los daños y perjuicios causados a LOS PROMITENTE VENDEDORES” ...omissis… Dada la conducta del PROMITENTE COMPRADOR, en cuanto a que “por ningún medio acepté firmar”, ello impidió a los PROMITENTES VENDEDORES” cumplir con la devolución del dinero que les había sido entregado, con extrema bondad y generosidad. …omissis… V.- Sobre la caducidad del contrato y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta a que se refiere el ordinal 11 del articulo 346 de Código de Procedimiento Civil, así como de la falta de cualidad o la falta de interés en el actor para intentar o sostener el juicio según lo estipulado en los artículos 16 y 361 del Código de Procedimiento Civil.”. …omissis… iii. Motivos de la reconvención: “Con fundamento en lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y en lo pactado en el “contrato de opción de compra-venta” demandamos al PROMITENTE COMPRADOR a que convenga en la caducidad del lapso de vigencia de ese contrato, y por ende de su validez y eficacia, aceptando que ello no ocurrió por causas imputables a los PROMITENTES VENDEDORES y cumpla con lo estipulado en igualdad de condiciones para ambos contratantes en la cláusula QUINTA: “EL PROMITENTE COMPRADOR, este perderá el derecho de adquisición del inmueble opcionado, así como el 25% del monto dado en opción, como indemnización de los daños y perjuicios causados a LOS PROMITENTES VENDEDORES”. Así, el objeto de esta reconvención es que el ciudadano RAUL JAVIER NAVA VASQUEZ, (…) acepte el pago de los 225.000 Bs para finiquitar ese negocio jurídico con autoridad de cosa juzgada”. …omissis… iv. Motivos de la contestación a la reconvención: …omissis… “Mi representado niega, rechaza y contradice de manera general y absoluta lo expuesto por los demandados en su escrito de reconvención. Mi representado niega, rechaza y contradice que exista caducidad del lapso de vigencia del contrato de opción de compra venta (…). En este sentido, vemos que el representante judicial de la parte demandada confunde lo que es la figura jurídica de la caducidad con el lapso fijado en el contrato de opción de compra venta para el cumplimiento de las obligaciones de las partes que suscriben el mismo. …omissis… Ciudadana Juez, la pretensión de mi representado es el cumplimiento del contrato de opción e compra venta, el cual, no se llevo a cabo por causas imputables a los demandados, quienes no cumplieron con las obligaciones asumidas en dicho documento. Efectivamente. Los demandados tenían la obligación y no cumplieron con entregarle a mi poderdante todos los recaudos necesarios para proceder a consignar en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente el documento de compra venta, tales como, solvencia municipal vigente, solvencia de Hidrólago vigente, ficha catastral, planilla de pago de impuesto sobre enajenación del inmueble o su defecto la constancia de vivienda principal, impidiendo el tramite normal que llevaría a la firma del correspondiente contrato de compra venta y posterior tradición de lo vendido. Además, era obligación de los demandados vender el inmueble totalmente libre de pasivos y gravámenes de cualquier tipo, para lo cual, requerían cancelar la deuda pendiente por el préstamo otorgado por el Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A. y posteriormente, liberar la hipoteca de primer grado que a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat pesa sobre el inmueble objeto del contrato (…). …omissis… Por todo lo anterior, niego, rechazo y contradigo que mi representado haya perdido su derecho de adquirir el inmueble dado en opción, así como, niego y rechazo deba perder un monto equivalente al 25% del dinero entregado como parte del precio de venta, por cuanto, mi representado no incumplió los términos del contrato de opción de compraventa.”. …omissis… v. Fundamentos de la decisión objeto de apelación: Expresa el Tribunal de la recurrida, lo siguiente: “…omissis… De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…” …omissis… En el instrumento bajo análisis se estableció la forma de ejecución del contrato, se evidencia que el promitente comprador debía cancelar el saldo restante al momento del documento definitivo de compra venta y del cúmulo probatorio se desprende, que el demandante gestiono los tramites requeridos para adquirir un crédito bancario con la finalidad de adquirir el inmueble objeto del contrato y el mencionado crédito fue respectivamente aprobado durante el lapso establecido en el contrato, lo que evidencia el ejercicio de la opción de compra venta por parte del comprador. Por su lado, los promitentes vendedores tenían obligación de librar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble y además de entregar las solvencias y documentación necesaria “al momento de perfeccionarse el documento definido de compra venta” y al analizar que el contrato de promesa bilateral de compra venta se equipara a una venta, y este tipo de contrato se perfecciona con el simple consentimiento, se entiende entonces que desde el momento en que suscribieron el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 16 de agosto de 2012, bajo el No. 82, Tomo 91; empezó a correr la oportunidad para ejecutar las obligaciones, de las cuales consta en actas no hay evidencia de su cumplimiento, en sentido contrario, se corrobora que la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble en virtud del préstamo otorgado por la Entidad Bancaria Banco Occidental de Descuento, no ha sido liberada. Lo que respecta a la cláusula quinta que estipula “En caso de no llevarse a cabo la compra del inmueble por causas imputables al promitente comprador este perderá el derecho de adquision del inmueble opcionado, así como el 25% del monto dado en opción, como indemnización de los daños y perjuicios causados a los promitentes vendedores.” Debe acotarse que la citada cláusula comporta una condición resolutoria, es decir que en caso de haberse dado el incumplimiento del contrato por alguna causa imputable al comprador, este perderá el derecho de adquirir el inmueble, y como se ha verificado, al demandante reconveniente, quien es el promitente comprador le fue aprobado el crédito hipotecario por parte del Banco Mercantil, Banco universal para cumplir con su obligación y pagar el saldo restante dentro del tiempo estipulado, razón por la cual no opera la cláusula señalada. De las declaraciones se desprende que el demandante reconveniente gestionó los tramites necesarios para que la Institución Bancaria el aprobará el crédito hipotecario para adquirir el inmueble, el cual fue aprobado dentro del lapso establecido en el contrato, así como también fue redactado dentro de ese lapso el documento de venta definitivo. (…). En lo que respecta a la reconvención planteada por los demandados, al haberse pronunciado esta Operadora de Justicia sobre la caducidad el contrato y haber expresado que la misma no operó en el presente contrato de promesa bilateral de compra venta y consiguientemente haberse verificado el cumplimiento por parte de demandante reconveniente, sin estar en la necesidad tener este que aceptar el pago de los DOCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 225.000) para finiquitar el negocio jurídico, resulta forzosos para esta Juzgadora declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta. Así se decide. V. POR LOS FUNDAMENTOS EXPUESTOS: Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR, la caducidad convencional, invocada por los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI LÓPEZ, antes identificados, parte demandada reconveniente en este proceso. SEGUNDO: SIN LUGAR, la prohibición de intentar la acción propuesta por los demandados reconvenientes. TERCER: SIN LUGAR, la falta de cualidad del actor para sostener el presente juicio, propuesta por los demandado reconvenientes. CUARTO: SIN LUGAR el fraude procesal propuesto por los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI LÓPEZ, antes identificados, parte demandada reconveniente en el presente proceso. QUINTO: CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano RAUL JAVIER NAVA VÁZQUEZ contra los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI LÓPEZ. En virtud de esto, SE CONDENA a los demandados a cumplir con lo estipulado en el contrato de promesa bilateral, autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo estado Zulia, en fecha 16 de agosto del año 2012, bajo el N. 82, Tomo 91, vale decir, con la entrega de toda la documentación y solvencia requerida y cancelar los correspondientes recibos de impuestos municipales, así como también, librar de todo gravamen al inmueble objeto del contrato, con el fin último de protocolizar por la Oficina Subalterna de Registro correspondiente el documento definitivo de compra venta y consumar la tradición del inmueble, debiendo pagar el actor reconvenido a los demandados reconvenientes, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de esta sentencia, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00 Bs.), no contradicha por los demandados reconvenientes como saldo del precio después de la imputación a los mismos de la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,00 Bs.), que ya recibieron del actor. SEXTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI LÓPEZ contra el ciudadano RAUL JAVIER NAVA VÁSQUEZ.” III PUNTO PREVIO DE LAS DEFENSAS DE FONDO ALEGADAS EN LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA La presente controversia se circunscribe en la acción de ejecución o cumplimiento del contrato que, a decir de las partes, es un contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 16 de agosto del año 2012, incoada por el ciudadano RAUL JAVIER NAVA VASQUEZ, actuando en calidad de promitente comprador en contra de los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LOPEZ y LORENA SINISCALCHI DE LOPEZ, en su condición de promitentes compradores. Por su parte los codemandados, al momento de rendir su contestación al fondo de la demanda, reconvinieron de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, solicitando al Tribunal de la causa declarase la caducidad del término del contrato y, al mismo tiempo, la representación judicial de la parte demandada opuso las defensas de fondo referidas a la caducidad de la acción propuesta, a la prohibición de la ley de admitir la misma, así como también la falta de cualidad activa, tal y como quedó establecido en la parte narrativa del presente fallo. En atención a ello, es que antes de decidir lo conducente en relación al incumplimiento o no del referido contrato, es necesario pasar a resolver como punto previo lo relativo dichas defensas opuesta, toda vez que este sentenciador está obligado a examinar si la decisión proferida por el a quo comporta una decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas, no apartándose de ellas con la finalidad de no infringir el principio que informa el proceso civil, denominado como principio de congruencia. Así las cosas, es importante traer a colación lo expresado por la parte demandada en su escrito de contestación, con ocasión a la defensa de fondo referida a la caducidad que, supuestamente, alega haber operado en el presente asunto, y que se encuentra establecida en el ordinal 10º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, como una de las cuestiones previas que puede proponer el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, y a la vez, puede ser opuesta como una defensa de fondo tal como lo permite el 1er. aparte del articulo 361 del Código de Procedimiento Civil; en ese sentido la parte accionada aduce lo siguiente: …omissis… “En la presente demanda observamos que el Demandante y PROMITENTE COMPRADOR, ciudadano RAUL JAVIER NAVA VASQUEZ, aspira hacer prevalecer su presunto derecho a comprar la cosa objeto del contrato. Por ello está ejercitando el Derecho a la Acción. Sin embargo, ignora que lo está haciendo fuera del lapso de vigencia del “contrato de opción de compra-venta” según lo establecido voluntariamente entre las partes en la Cláusula TERCERA del contrato.”. ...omissis… De lo anterior, se colige como la parte demandada alega que el accionante ha perdido el derecho de adquirir el inmueble objeto del contrato que se pretende hacer cumplir mediante el presente litigio, todo ello de conformidad con la Cláusula Tercera que se corresponde con la Cláusula Temporal del contrato, y que establece que el lapso de duración del mismo era de noventa (90) días más, una prórroga de treinta (30) días, que serian contados a partir de la suscripción del contrato en mención, y por lo tanto, a su decir, había perdido el derecho a la acción. En razón de lo antes expuesto, considera pertinente este Juzgador pasar a discriminar lo que comprende la figura de la caducidad de la acción. En ese sentido, establece el autor Maduro Luyando, en su obra titulada Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo I, Pág. 506, que la caducidad es un término fatal, cuyo transcurso produce la extinción de la acción, no de la obligación, la cual se caracteriza porque en ella está interesado el orden público, que puede ser suplida de oficio por el Juez, y que produce la carencia de la acción, ya que el titular del derecho no tendrá ya la facultad de acudir el órgano jurisdiccional para reclamar o establecer su derecho subjetivo. Asimismo, Rafael Ortiz-Ortiz, en su obra Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos, define a la caducidad de la pretensión como aquella sanción que se le impone a un ciudadano, constituida por la omisión y el transcurso de un plazo dentro del cual la ley habilita a su titular para hacer valer una pretensión material por ante los órganos jurisdicciones, verificándose con ello, una condición de inadmisibilidad por la cual la pretensión del actor carece de posibilidad jurídica por parte del Estado. Es importante señalar el criterio mantenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en relación a la caducidad, y en razón de ello es oportuno traer a colación la sentencia de fecha 29 de junio del año 2001, expediente No. 00-2350, a través del cual se estableció lo siguiente: “La acción es el derecho de las personas a exigir de los órganos jurisdiccionales, mediante el proceso, la resolución de una controversia o de una petición, independientemente de que obtengan o no sentencia favorable. La acción pone en movimiento a la jurisdicción y una de las formas de su extinción es la sentencia que finaliza definitivamente el proceso. Con el ejercicio del derecho de acción se crea en el Estado, por intermedio del órgano jurisdiccional competente, la obligación de prestar la función jurisdiccional. La ley muchas veces exige que ese derecho sea ejercido en un determinado lapso, y si no se incoa en dicho tiempo, la acción deviene en inadmisible y la tutela jurídica del estado, invocada por el accionante, no tiene lugar, si ella se ejerce después de vencido el plazo. A ese término fatal se le llama caducidad, y es un plazo en el cual se debe realizar la actividad que la ley previno para el lapso, cual es –en el caso de la acción- interponerla formalmente con la pretensión que mediante ella se hace valer. Si ello no ocurre, la acción caduca y se extingue, al igual que la pretensión que por medio de ella se proponía deducir. El legislador ha creado la caducidad por razones de seguridad jurídica. Para evitar la incertidumbre, establece un límite temporal para hacer valer derechos y acciones, y la falta de ejercicio dentro del plazo prefijado los extingue. En ese sentido, la caducidad disminuye en cierta forma el derecho de acceso a la justicia, ya que a pesar que cualquier persona puede accionar, sin embargo en determinados casos, el conocimiento del fondo de las controversias queda eliminado al constatarse que no se incoó la acción dentro de un término para ello, y a pesar que esto no limita el derecho de acceso a la justicia, sin embargo lo restringe. (Énfasis de Alzada) Así las cosas, a modo de conclusión, la caducidad lo que hace es quitar la posibilidad jurídica a la pretensión planteada, esto es, la aptitud para que el asunto que conforma la pretensión de las partes en el proceso pueda ser tutelado en derecho, y constituye una consecuencia de la falta de actividad de la parte de someter su pretensión por ante un órgano jurisdiccional. En atención a ello, quien aquí decide considera necesario para resolver la defensa de fondo relativa a la caducidad, que ahora ocupa el conocimiento de este Juzgador, examinar si la parte actora ha cumplido o no con su carga de accionar dentro del tiempo concedido para intentar la pretensión que engloba el cumplimiento del contrato de opción de compraventa de marras, para dilucidar si procede o no la misma. Para ello, importa sobremanera establecer que la obligación que se pactó a través del contrato que mediante el presente litigio se pretende hacer cumplir, es de naturaleza personal, por lo tanto de acuerdo a las disposiciones establecidas en el Código Civil Venezolano, las partes contratantes gozan de un lapso de 10 años para el ejercicio del derecho de acción, es decir, para poner en marcha al aparato jurisdiccional en defensa de los derechos e intereses que crean menoscabados y que se derive del incumplimiento de la convención celebrada entre ellas. Por tanto, dicha aseveración carece de todo asidero legal, ya que la representación judicial de la parte demandada confunde ligeramente en su escrito de contestación y reconvención -a criterio de quien Juzga- el vencimiento del lapso de tiempo pactado de mutuo consentimiento para que se cumplieran las respectivas obligaciones contenidas en el contrato, o que es lo mismo la vigencia del contrato en cuestión, y la caducidad de la acción que tienen las partes contratantes, en el caso que nos ocupa, la parte actora, para acudir a los órganos jurisdiccionales a solicitar la tutela al derecho subjetivo, asimismo, exigir la restauración de cualquier situación anómala o irregular que pueda derivarse del incumplimiento de dicho negocio jurídico, y que, se insiste, no opera con el supuesto de hecho que se traduce en el vencimiento del lapso de vigencia establecido de mutuo acuerdo por las partes. En razón de los argumentos proferidos ut supra, resulta forzoso para quien decide declarar improcedente la defensa de fondo referida a la caducidad de la acción. Consecuentemente resulta de igual forma forzoso declarar improcedente la falta de cualidad e interés alegada por la representación judicial de la parte demandada, en virtud de que la misma está sostenida bajo el argumento respecto del cual el actor al haber perdido el derecho subjetivo que -a su decir- le otorgaba el contrato que los vincula, carece de derecho para fundar de manera válida su interés procesal actual en la demanda incoada; cuestión que como se explicó en líneas pretéritas carece de asidero legal. Así se decide. Finalmente, en cuanto a la defensa de fondo referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, esta alzada considera oportuno resaltar que la misma está consagrada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, está concebida como una de las cuestiones previas que puede oponer el demandado en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, no obstante en el presente juicio la misma, conforme a como quedó establecida en el escrito de contestación de la demanda, no fue propuesta como tal, sino como una defensa de fondo conjuntamente con las defensas invocadas en la contestación de la demanda. Tal defensa quedo establecida en los siguientes términos: …omissis… “V.- Sobre la caducidad del contrato y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta a que se refiere el ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como de la falta de cualidad o la falta de interés en el actor para intentar o sostener el juicio según lo estipulado en los artículos 16 y 361 del Código de Procedimiento Civil. …omissis… Lo anteriormente visto, se consideró oportuno destacar en razón de los múltiples escritos que durante el decurso del proceso consignó la representación judicial de la parte demandada, alegando que la parte actora había admitido la prohibición de admitir la acción por ella incoada, toda vez que omitió el procedimiento establecido en el articulo 351 del Código de Procedimiento Civil, vale decir por haber omitido manifestar dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del lapso de enlazamiento, si convenía en ella o si las contradecía, teniendo el silencio de la misma como admisión de la cuestión previa no contradicha. No obstante, el momento oportuno para decidir la defensa en cuestión no es otra sino en la sentencia de mérito que fue pronunciada en el presente proceso, y que ahora está siendo objeto de revisión en razón de la interposición del recurso de apelación que ahora mismo ocupa el conocimiento de este Juzgador, por ser propuesta la susodicha defensa no como una cuestión previa, sino como una defensa de fondo de conformidad con la estructura regulativa del artículo 361 de la Norma Adjetiva Civil. Vale acotar que, habiendo resuelto la cuestión que antecedió, este Juzgador se percata que dicha defensa estaba argumentada, igualmente, en el supuesto de hecho de haber operado la caducidad de la acción, expresando en el propio escrito de contestación que las mismas razones de caducidad de la demanda y de “improponibilidad” de la misma se subsumen en la causal de “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” –a juicio de la parte demandada- constituyendo el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil la norma prohibitoria exigida, por lo tanto, alegan que dada la falta de cualidad de la parte actora para intentar la demanda, debía ser declarada inadmisible la misma. En ese sentido, quien aquí decide ya se ha pronunciado sobre los argumentos en lo que se fundamenta la defensa de fondo que ocupa el estudio y examen de este Juzgado, siendo las mismas declaradas improcedentes; lo que se traduce en la declaratoria de improcedencia de la presente, invocada como “defensa de fondo” referida a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, como una consecuencia inmediata de ello. Así se decide. IV PRUEBAS 1. Copias Certificadas del Contrato de Opción de Compraventa, suscrito por los ciudadanos RAÚL JAVIER NAVA VÁSQUEZ, en calidad de promitente comprador y los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, en calidad de propietarios y promitente vendedores del inmueble conformado por un apartamento signado con el No. 10-A, del Edificio Residencias Atasloa, situado en la Calle 78 (Antes Dr. Portillo), entre las Av. 10 y 11, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia, del Municipio Maracaibo del estado Zulia, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 16 de agosto del año 2012, bajo el No. 82, Tomo 91. (Folios del 5 al 11 de la pieza principal N°. 1). A dicha instrumental este Tribunal procede a valorarla de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que se trata de un documento privado debidamente autenticado presentado en copias certificadas, por lo que hace fe de la verdad de las declaraciones contenidas en él; en ese sentido se tendrá como verdadero el hecho de que las partes procesales suscribieron una convención, en la cual manifestaron su intención de comprar y vender en la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), el inmueble suficientemente identificado ut supra, de los cuales fueron cancelados la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) en calidad de arras, y el cual además, constituye la prueba fundamental de la presente acción, por ser su cumplimiento o ejecución lo que se pretende. No obstante, es importante acotar que la parte demandada, en su escrito de contestación admiten el hecho de haber celebrado el referido contrato, por lo tanto la suscripción del mencionado negocio jurídico no comportará para este Juzgador un hecho que se repute como controvertido. Así se decide. 2. Copia simple del documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de mayo de 2007, bajo el No. 39, tomo 28, Protocolo 1. (Folios del 90 al 96 de la pieza principal N°. 1). Del citado instrumento se extrae que los codemandados, efectivamente, son propietarios del inmueble objeto del contrato que se pretende hacer cumplir a través de la presente acción, y fue adquirido por medio de un préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, el cual fue otorgado por el Banco Occidental de Descuento (BOD), a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) (BANAVIH), al cual esta alzada le concede pleno valor probatorio toda vez que se trata de un documento público que fue allegado al proceso en copias fotostáticas, y que no fue rebatido por la parte contraria, ello de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. 3. Copia Certificada del Expediente signado con el número 0998-2013, llevado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo de la solicitud de Oferta Real de Pago incoada por los codemandados a favor del demandante de autos, en la cual se profirió decisión en fecha 07 de octubre de 2013. En dicha solicitud los codemandados y solicitantes de la misma expresan que habiendo suscrito un contrato de “opción de compra-venta”, el mismo había fenecido sin llevarse a efecto la compraventa definitiva por razones imputables al comprador, en atención a ello exponen que en varias oportunidades quisieron comunicarse con el ciudadano RAÚL JAVIEL NAVA VASQUEZ, para hacerle entrega de la cantidad opcionada, menos el 25% del monto dado en arras de conformidad con la cláusula quinta del aludido negocio jurídico, negándose en recibir dicha cantidad de dinero, y en consecuencia, en virtud del artículo 1.306 del Código Civil y 819 del Código de Procedimiento Civil, consignó la cantidad de Doscientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), mediante cheque de gerencia del Banco Provincial, a favor del ciudadano prenombrado. No obstante el Tribunal de conocimiento declaró improcedente la oferta real de pago aludida en fecha 07 de octubre de 2013. La documental que antecede por corresponderse con una copia certificada de documento público, obtiene pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil Venezolano, de la cual se desprende la voluntad de los codemandados de devolver la suma de dinero dada en calidad de arras, menos 25% correspondientes a la cláusula penal del contrato, la cual no se efectuó por la declaratoria de improcedencia de la referida tutela jurisdiccional. 4. Copia Simple de la Certificación de Gravamen Expedida en fecha 05 de septiembre del año 2012, por la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. La documental que antecede hace referencia la reproducción fotostática de un documento público, por ello, merece pleno valor probatorio por haber sido incorporada al proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser uno de esos documentos que pueden ser allegados al proceso en copias fotostáticas y por no haber sido rebatido por su contraparte. Asimismo, se desprende de la reproducción de la instrumental in examine, la existencia de una hipoteca de primer grado para la época en que se expidió dicha certificación, vale decir, para el mes de septiembre del año 2012, que recae como garantía sobre el inmueble objeto del contrato que se pretende hacer cumplir o ejecutar, y cuya propiedad pertenece a los codemandados de autos. 5. Correo electrónico remitido por el co-demandado reconviniente GUSTAVO LÓPEZ desde la dirección de e-mail: glopez.luz@gmail.com, al demandante reconvenido ciudadano RAUL JAVIER NAVA VÁSQUEZ, a la dirección de e-mail: raulj.nava@gmail.com, en fecha 30 de mayo de 2013. (Folio 114 de la pieza principal N°. 1) El elemento probatorio contenido en el anterior particular, alude a información contenida en un mensaje de datos reproducidos en formato impreso, cuyo estudio ha sido llevado a cabo por el Máximo Tribunal de la República, en Sala de Casación Civil, estableciéndose en sentencia de fecha 04 de octubre del año 2011, Exp. Nº 11- 237, lo siguiente: “Asimismo, esta Sala de Casación Civil, en sentencia dictada el 24 de octubre de 2007, caso: Distribuidora Industrial de Materiales C.A. contra Rockwell Automation de Venezuela C.A., dejó asentado que el documento electrónico debe entenderse como cualquier tipo de documento generado por medios electrónicos, incluyendo en esta categoría los sistemas electrónicos de pago, la red de internet, los documentos informáticos y telemáticos, entre otros. También ha sido catalogado como un medio atípico o prueba libre, por ser aquél instrumento que proviene de cualquier medio de informática o que haya sido formado o realizado por éste, o como el conjunto de datos magnéticos grabados en un soporte informático susceptible de ser reproducidos que puede fungir como objeto de prueba y su reproducción, independientemente de su denominación, debe ser considerada otro documento que actúa como medio para su traslado al expediente. La valoración de los mensajes de datos o correos electrónicos, como suelen llamarse también, se rige por la normativa prevista en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas (publicado en Gaceta Oficial No. 37.148 del 28 de febrero de 2001) y por el Código de Procedimiento Civil, texto legal aplicable por remisión expresa del artículo 4 del referido Decreto-Ley. En efecto, el artículo 2 del Decreto-Ley, consagrada al mensaje de datos como “...toda información inteligible en formato electrónico o similar que pueda ser almacenada o intercambiada por cualquier medio...”. La Sala en la sentencia antes referida (24 de octubre de 2007) dispuso que era evidente que los mensaje de datos son un medio de prueba atípico, cuyo soporte original está contenido en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa y es sobre esto que debe recaer la prueba. En cuanto a su eficacia probatoria, el Decreto-Ley en su artículo 4, prevé que: “Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil. La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.” En concordancia con la previsión anterior, el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, que enuncia el principio de libertad probatoria, es del siguiente tenor: “Son medios de prueba admisibles en juicio aquellos que determina el Código Civil, el presente Código y otras leyes de la República. Pueden también las partes valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido expresamente por la ley, y que consideren conducente a la demostración de sus pretensiones. Estos medios se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, y en su defecto, en la forma que señale el Juez”. De acuerdo a los dispositivos transcritos se colige que tratándose de mensajes que han sido formados y transmitidos por medios electrónicos, éstos tendrán la misma eficacia probatoria de los documentos escritos. Sin embargo, su promoción, control, contradicción y evacuación deberá regirse por lo que el legislador ha establecido para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil. Así, por ejemplo, para tramitar la impugnación de la prueba libre promovida, corresponderá al juez emplear analógicamente las reglas previstas en el referido texto adjetivo sobre medios de prueba semejantes, o implementar los mecanismos que considere idóneos en orden a establecer la credibilidad del documento electrónico. En este sentido, el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en su artículo 7, dispone: “...cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un mensaje de datos si se ha conservado su integridad y cuando la información contenida en dicho mensaje de datos esté disponible. A tales efectos, se considerará que un mensaje de datos permanece íntegro, si se mantiene inalterable desde que se generó, salvo algún cambio de forma propio del proceso de comunicación, archivo o presentación…”. En esta perspectiva, se colige del fragmento jurisprudencial expuesto, que los mensajes de datos se catalogan como pruebas libres, cuya promoción y evacuación se regirá por lo expuesto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Dentro de esta premisa, la información reproducida en formato impreso de mensajes de datos tendrá una valoración analógica a la otorgada a las copias fotostáticas, preceptuadas en el artículo 429 de la Ley Civil Adjetiva, recepción normativa que le otorga exclusivamente valor probatorio a las copias simples de documentos públicos y documentos privados reconocidos o tenidos como tal. De esta manera, al haber sido el referido mensaje de datos allegado al proceso en formato impreso, y atendiendo lo aseverado en la sentencia parcialmente transcrita, dicha instrumental no se reputa como aquellas que pueden ser debidamente incorporadas al proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por no ser una reproducción fotostática o a través de otro modo mecánico de un documento público o privado reconocido o tenido como tal. De allí que, era necesaria la promoción de una experticia técnica a los fines de verificar la autenticidad, y por ende, la certidumbre jurídica de la prueba o mensaje de dato in examine; razón por la cual se desestima para la definitiva. Así se decide. 6. Prueba de informe por medio de la cual se ordena oficiar a través a la Superintendecia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) al Banco Mercantil, Banco Universal, situado en la prolongación Av. Las Delicias, C.C. Blvd. Delicias, de esta ciudad de Maracaibo estado Zulia, a fin de que informase sobre los siguientes particulares: • Si en el Departamento u Oficina encargada de tramitar los créditos hipotecarios, existe solicitud de crédito formulada por el ciudadano RAUL JAVIER NAVA VASQUEZ. • De existir dicha solicitud de crédito formulada por dicho ciudadano, a su vez informe la fecha de la misma, si fue aprobada, cual fue el monto aprobado, cual es el destino que se le daría a dicho crédito, si se había elaborado el documento de compraventa, préstamo e hipoteca, y constatar si el mencionado documento contenía el texto de la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato que se pretende ejecutar en la presente controversia. • De existir, remitir el manual de procedimiento que se sigue luego de la aprobación del crédito para la redacción del documento y quien lo redacta. Y finalmente informar acerca del procedimiento a seguir en caso que deban anexar una liberación de otro banco al documento de compraventa, préstamo e hipoteca. En atención a dicha promoción, el Tribunal a quo ofició a la mencionada Superintendencia para que requiriera la información en cuestión, dando respuesta a dicho oficio en fecha 21 de mayo de 2014 (Folio 190 de la pieza principal del presente expediente). En la referida respuesta se informó que el ciudadano RAUL JAVIER NAVA VASQUEZ, actor en este proceso, solicitó un crédito en fecha 20 de septiembre de 2012, el cual fue aprobado el 16 de noviembre de ese mismo año, por el monto de Trescientos Mil Bolívares exactos (Bs. 300.000,00), destinados a la adquisición de un inmueble ubicado en la Av. 78, Esquina con Avenida 10, edificio Atasloa, apartamento 10-A, en el Municipio Maracaibo, estado Zulia; vale decir, estaban destinados para adquirir el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa que las partes procesales suscribieron en fecha 16 de agosto de 2012. De igual manera, de las resultas de la prueba, se desprende que el documento definitivo de compra venta, préstamo e hipoteca fue debidamente redactado, el cual contenía incluido la liberación de la hipoteca del Banco Occidental de Descuento (BOD) y Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH). Asimismo, se informó que el procedimiento a seguir una vez aprobado el crédito, consistía en enviar al departamento legal los soportes correspondientes para la debida redacción del documento de crédito, y por último, en el caso que el inmueble a adquirir posea un hipoteca vigente, el cliente deberá consignar el borrador del documento de liberación de la hipoteca respectiva, elaborada por el banco correspondiente. El anterior medio probatorio, se observa, fue debidamente promovido y evacuado de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se le otorga pleno valor probatorio, y cuya apreciación será reservada para un punto más delante de esta motiva. Así se valora. 7. Prueba de Informes por medio de la cual se ordena oficiar a través a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) al Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., a fin de que informase acerca de los siguientes particulares: • Si en los archivos de créditos hipotecarios están registrados los codemandados como deudores hipotecarios con ocasión a la celebración de un contrato de préstamo con garantía hipotecaria por la compraventa de un apartamento distinguido con el No. 10-A, ubicado en el edificio Residencias Atasloa, calle 78, entre las avenidas 10 y 11, Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del estado Zulia. • Si los mismos pagaron la obligación contraída con el Banco, e indicar la fecha en que lo efectuaron. • Si existe un trámite o solicitud pendiente de elaboración de un documento de liberación de hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, en virtud del contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado suscrito con el BOD con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda. En atención a dicha promoción, el Tribunal a quo ofició a la mencionada Superintendencia para que requiriera la información en cuestión, dando respuesta a dicho oficio en fecha 10 de febrero de 2015 (Folio 229 de la pieza principal del presente expediente). En la referida respuesta se informó que los ciudadanos GUSTAVO LOPEZ y LORENA SINISCALCHI, codemandados en el presente juicio, presentan un crédito vigente bajo la modalidad de Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, el cual fue liquidado el 29 de mayo de 2007, y corresponde a un apartamento distinguido con las características pertenecientes al inmueble objeto de litigio. La mencionada institución bancaria anexó con la respuesta dada al Tribunal de la causa, la copia del indicado negocio jurídico. De esta misma forma, se informó que el referido crédito aún se encuentra vigente, vale decir, que no ha sido pagado en su totalidad. En relación al particular respecto de la existencia de algún trámite pendiente o solicitud de elaboración de un documento de liberación, la referida institución bancaria informó que de conformidad con lo indicado por su Gerencia de Banca Hipotecaria, los codemandados requirieron un modelo de liberación en octubre de 2012, y en enero del año 2013, tramitaron su visto bueno por ante el BANAVIH; sin embargo, la firma de esa liberación no se llevó a cabo. Además, se informó cuales eran los requisitos que debían presentarte ante dicha institución a los fines de la liberación de la hipoteca antes señalada. El anterior medio probatorio, se observa fue debidamente promovido y evacuado de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se le otorga pleno valor probatorio, y cuya apreciación será reservada para un punto más delante de esta motiva. Así se valora. 8. Prueba de informe por medio de la cual se ordena oficiar a través a la Superintendecia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), situado en la Av. 4 Bella Vista con calle 67 Cecilio Acosta, Edif. Elizabeth, en esta Ciudad de Maracaibo estado Zulia, a fin de que informe sobre los siguientes particulares: • Si el departamento u oficina encargado de tramitar los créditos hipotecarios, se encuentran registrados los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, ya identificado, como deudores hipotecarios, producto de la celebración de un contrato de préstamo con garantía hipotecaria otorgado por el Banco Occidental de Descuento, con ocasión a la compra venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 10-A, del Edif. Residencias Atasloa, situado en la calle 78, entre las avenidas 10 y 11, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. • Y en caso de ser afirmativa la respuesta al particular anterior, informar si dichos ciudadanos cancelaron la obligación asumida, y el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, procedió a liberar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble. • Si fue cancelada dicha obligación, consignar o dejar constancia de la fecha de su cancelación. • Informar de igual forma, si existe un trámite pendiente o si se presentó en ese banco para su revisión y aprobación un documento de liberación de hipoteca de primer grado a favor del mismo, en virtud del contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado suscrito por los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, con el Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, para la compra del apartamento distinguido con el No. 10-A, del Edif. Residencias Atasloa, situado en la calle 78, entre las avenidas 10 y 11, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del estado Zulia. En ese sentido, de ser afirmativa la respuesta, dejar constancia del tramite o estatus respectivo. En atención a dicha promoción, el Tribunal a quo ofició a la mencionada Superintendencia para que requiriera la información en cuestión, dando respuesta a dicho oficio en fecha 09 de julio de 2014 (Folio 211 de la pieza principal del presente expediente). En la referida respuesta se informó que esa Institución no otorga créditos hipotecarios, siendo su objetivo principal la administración de los recursos destinados a los planes, proyectos y acciones requeridas para la vivienda y hábitat solicitados por los Operadores financieros. Así pues, recomendó dirigirse al Banco Occidental de Descuento a los fines de determinar si los ciudadanos GUSTAVO LÓPEZ y LORENA SINISCALCHI recibieron algún crédito hipotecario por la referida institución. Además, señalaron, que los ciudadanos GUSTAVO LÓPEZ y LORENA SINISCALCHI, solicitaron ante la Institución el visto bueno de un documento de liberación de hipoteca correspondiente a un apartamento signado con el No. 10-A, del edificio Residencias Atasloa, situado en la calle 78 (antes Dr. Portillo), entre las avenidas 10 y 11, en la jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia, del Municipio Maracaibo del estado Zulia. Así las cosas, observa este jurisdicente que la prueba in examine ha sido promovida y evacuada de conformidad con lo pautado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto cuenta con pleno valor probatorio; sin embargo, de ella no se deduce algún hecho que pueda coadyuvar con el esclarecimiento de la presente controversia, por lo tanto se procederá a desechar las mencionadas resultas del material probatorio de autos. Así se decide. 9. Prueba de informe en la cual se ordena oficiar al Escritorio Jurídico Casas Rincón, González Rubio y Asociados, situado en la avenida El Milagro, edificio 2001, piso 3 en esta ciudad de Maracaibo estado Zulia, a fin que informe sobre los siguientes particulares: • Si dicho escritorio jurídico recibió una solicitud por parte del Banco Mercantil, Banco Universal, para la elaboración o redacción de un documento de compraventa y préstamo otorgado por la mencionada entidad financiera, al ciudadano RAUL JAVIER NAVA VASQUEZ, con garantía hipotecaria a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, en el que forman parte de la operación los ciudadanos GUSTAVO LOPEZ y LORENA SINISCALCHI DE LOPEZ, como deudores hipotecarios que cancelan la obligación a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, y como vendedores del inmueble formado por un apartamento signado con el No. 10-A, del edificio Residencias Atasloa, situado en la calle 78 (antes Dr. Portillo), entre las avenidas 10 y 11, en la jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia, del Municipio Maracaibo del estado Zulia. • De ser afirmativo lo anterior, informar en que fecha recibieron la solicitud, en que fecha lo remitieron al banco. • Si existe, remitan el manual de procedimiento que siguen, si deben anexar previamente el texto de su documento de compraventa, préstamo y garantía hipotecaria correspondiente al Banco Mercantil, Banco Universal, una liberación de hipoteca de otro banco. • Se sirvan remitir una reproducción del documento de compra venta y préstamo otorgado por el Banco Mercantil, Banco Universal, referido a la operación de crédito a nombre del ciudadano RAUL JAVIER NAVA VASQUEZ. En atención a dicha promoción, el Tribunal a quo ofició a la mencionada Superintendencia para que requiriera la información en cuestión, dando respuesta a dicho oficio en fecha 30 de mayo de 2014 (Folios 191 y 192 de la pieza principal del presente expediente). En la referida respuesta se informó que, efectivamente, el Escritorio Jurídico recibió por parte del Banco Mercantil, Banco Universal, en fecha 03 de diciembre de 2012, solicitud para redactar documento de préstamo otorgado por el Banco Mercantil, Banco Universal, en favor del ciudadano RAUL JAVIER NAVA VASQUEZ, demandante en este juicio. Asimismo, que una vez redactado dicho documento, fue enviado al Banco Mercantil, Banco Universal. Por último, informaron que no existe manual de procedimiento alguno para la redacción de documento de compra venta, préstamo y garantía hipotecaria del Banco Mercantil, Banco Universal, y anexaron a la correspondiente respuesta, el borrador del documento de compraventa y préstamo celebrado por el Banco Mercantil con el ciudadano RAÚL JAVIER NAVA VASQUEZ. As las cosas, observa este jurisdicente que la misma ha sido promovida y evacuada de conformidad con lo pautado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto merece pleno valor probatorio; sin embargo, su apreciación la hará quien aquí decide en un punto más delante de esta motiva. Así se decide. V DE LA RECONVENCION En cuanto a la reconvención propuesta por los codemandados en la presente causa, resulta oportuno establecer que la misma, como se puede evidenciar en la narrativa del presente fallo, se fundamentó en el ofrecimiento de pago de la cantidad de Doscientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 225.000,00), es decir, devolver la cantidad recibida en calidad de arras, menos un 25% del mismo, en razón de que a su decir, el contrato de promesa bilateral de compra venta no se celebró por razones imputables a la parte actora, y en ese sentido, su pretensión consistía en dar cumplimiento a la Cláusula Quinta de la convención de marras. Dicha cláusula del contrato establece que: “En caso de no llevarse a cabo la compra del inmueble por causas imputables al promitente comprador este perderá el derecho de adquisición del inmueble opcionado, así como el 25% del monto dado en opción, como indemnización de los daños y perjuicios causados a los promitentes vendedores.” Vale decir explana que en caso de no celebrarse la venta definitiva del inmueble prometido en venta, por una causa que le sea imputada al promitente comprador, en este caso a la parte actora de la presente causa, la consecuencia seria la perdida del derecho de adquisición del inmueble, asimismo, debían pagar el 25% del monto dado en calidad de arras, de allí la intención de la parte accionada en ofrecer la cantidad de dinero recibida al momento de pactar la promesa de venta menos el 25% correspondiente a la sanción por haber dado incumplimiento del contrato. Así las cosas, una vez realizado el estudio pormenorizado del material probático en la presente causa, no se desprende del mismo, medio de instrucción tendiente a la demostración del incumplimiento de la parte actora, o que es lo mismo el incumplimiento culposo del accionante y promitente comprador, que pudiera acarrear en ese sentido la aplicación de la sanción prevista en la Cláusula Quinta del contrato objeto del presente litigio. Asimismo, de las alegaciones in commento no se desprende alguna pretensión en especifico que pueda ser tutelada mediante la reconvención o acción propuesta por los codemandados, sino, por el contrario se colige que los codemandados intentan es proponer algún tipo de transacción o convenio, obviando que las obligaciones pactadas y suscritas por dicha parte en el contrato cuya resolución se pretende, deben ser cumplidas tal y como fueron pactadas; examen que corresponderá hacer a este Juzgador a fin de verificar la juridicidad del fallo objeto de apelación. Por los argumentos anteriormente transcrito, resulta forzoso declara SIN LUGAR la Reconvención propuesta por los codemandados en la presente causa en contra del ciudadano RAUL JAVIER NAVA VASQUEZ. Así se decide. V MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Ahora bien, el negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto, envuelve la conformación de una expectativa en la que existe la posibilidad cierta de la transmisión de la propiedad del inmueble descrito en autos en beneficio de la aquí demandante; negociación ésta que, tal como aprecia quien decide, imponía a la parte demandada reconviniente y, propietarios de dicho inmueble, la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, y además, llevar a cabo lo conducente para consignar las solvencias y recaudos necesarios para protocolizar el documento definitivo de venta, debiendo suscribirse el precitado contrato definitivo dentro de los noventa (90) días siguientes contados a partir de la suscripción del contrato, vale decir a partir del día 16 de agosto del año 2012, cuyo cumplimiento se pretende, más un lapso de treinta (30) días concedidos como prórroga. Por su parte, las obligaciones a cargo del actor reconvenido se traducían en satisfacer la suma restante del precio estipulado por las partes al momento de protocolizarse el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro correspondiente, esto es, la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), en razón que el precio definitivo pautado en dicha obligación era la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), de los cuales Trescientos habían sido recibidos por los promitentes vendedores de mano del promitente comprador en calidad de arras. Lo anterior, no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan los contratos bilaterales, pues, si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario, si el precio no se paga o no se cumple lo estipulado en cabeza de los propietarios, se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual. En razón de ello, uno de los efectos primordiales de la acción a la que se circunscribe la de marras, vale decir, el cumplimiento o ejecución del contrato, es la observancia debida de las obligaciones contraídas por ambas partes contratantes, las cuales se demandan como incumplidas, a fin de dar continuidad a lo estatuido en la convención suscrita. En ilación con lo anterior, los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre en su obra “Curso de Obligaciones” Derecho Civil III, Tomo I, comentan lo siguiente: “El efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída. Quien contrae una obligación, cualquiera que fuese su fuente, queda sujeto a su ejecución, queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser ejecutado voluntariamente por el deudor o para ser impuesto por el acreedor coactivamente (aun en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales (tribunales de justicia). En el primer caso, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución voluntaria de la obligación, y en el último caso mencionado, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución forzosa de la obligación”. (Énfasis de Alzada). Resumiendo cuentas, se puede afirmar por lo que respecta al cumplimiento del contrato, que las obligaciones producen dos efectos fundamentales que se traducen en que el deudor deba, insoslayablemente, cumplir con las obligaciones pactadas; y en segundo lugar, que el acreedor tiene la facultad o el derecho de imponerle al deudor que no ejecute voluntariamente la obligación asumida, la satisfacción coactiva a través de los órganos jurisdiccionales. De igual forma, en el artículo 1.264 del Código Civil, se enuncia el principio general en esta materia cuando se establece que “la obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”. Por lo tanto, se puede aseverar que el deudor de la obligación siempre queda compulsado a cumplirla bien sea, ejecutando la obligación tal y como fue pactada, o pagando los daños y perjuicios que la inejecución cause. En ese orden de ideas, observa quien aquí decide que deben analizarse los presupuestos de la acción de cumplimiento, en ese sentido es necesario transcribir lo establecido en el artículo 1.167 del Código Adjetivo, el cual dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.” Del texto de las normas anteriormente transcritas, a saber, de los artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil, se tiene que en forma ineludible deben cumplirse determinados requerimientos para que dicha tutela jurisdiccional proceda, como lo son el carácter de bilateralidad del contrato celebrado cuyo cumplimiento se demanda, y asimismo, se exige la demostración de un incumplimiento de la parte opuesta, y la satisfacción de la propia obligación bilateral contraída. Vale acotar que el incumplimiento antes referido no derive de una causa extraña no imputable a las partes. Visto lo precedente, en cuanto la existencia del contrato bilateral como presupuesto para la procedencia de la acción, es necesario realizar la interpretación del contrato traído a las actas del presente expediente, para ello este sentenciador debe considerar y revisar de forma individualizada los términos y elementos establecidos en el contrato cuyo cumplimiento se pretende, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado por las partes, esto para identificar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, y así establecer sus efectos o consecuencias jurídicas, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, ambas partes han reputado al contrato por ellas suscrito, y así aparece identificado en el mismo, como de “opción de compra venta”, denominándose los aquí demandados como “los propietarios” y “promitentes vendedores”, mientras que el actor tomó el nombre de “promitente comprador”. Asimismo quedó expresado en el cuerpo del convenio jurídico objeto de debate, la manifestación de voluntad de los firmantes respecto a la realización de la compra-venta a futuro del bien inmueble allí identificado, lo cual quedó establecido en la respectiva Cláusula Primera. De allí que, puede concluir este sentenciador que el contrato objeto de debate se trata de un contrato de promesa bilateral de compra-venta, y en consecuencia, factible de soportar una demanda de cumplimiento conforme el artículo 1.167 ibídem. Igualmente, es importante resaltar que este tipo de contrato está contenido dentro de la categoría de los contratos innominados, es decir, el mismo no tiene recepción normativa expresa que los regule individualmente, sin embargo es elemental precisar que se encuentra en pleno resguardo de las normas generales que rigen a todos los contratos. En relación al alcance de los negocios in examine, tanto la doctrina como nacional y foránea ha incurrido en un debate respecto de su naturaleza. En este orden de ideas, existe un criterio o corriente que ha sido denominada como noción o concepción tradicional, que considera que los contratos de promesa bilateral de compra venta son sencillamente contratos preparatorios que no constituyen una verdadera venta; dentro de esta concepción se ubican autores extranjeros como Francesco Degni y Mercadé, autores patrios como Luís Sanojo, y Anibal Dominic, este último señala que “La promesa reciproca, es decir, la promesa de vender y comprar una cosa, celebrada entre dos personas, no produce los efectos de la venta misma, porque en virtud de la promesa no se transfiere la propiedad, sino se ofrece transferirla. Las partes adquieren, únicamente, el derecho de obligarse mutuamente a llevar a cabo el contrato, que existe en estado de promesa; el uno a comprar y el otro a vender, bajo pena de resarcimiento de daños y perjuicios. Un documento del vendedor a favor del comprador, sin que conste la voluntad de comprar expresada por éste no valdría a venta; pero este contrato como es consensual, basta que el comprador cumpla con el deber de pagar el precio, para que surta todos sus efectos en derecho, aunque no aparezca por escrito la aceptación (....)”. Otra corriente sostiene que si en los contratos de promesa bilateral de compra-venta hay consentimiento de las partes sobre la cosa y sobre el precio, deben equipararse o considerarse contratos de compra-venta, y consecuentemente, una vez que alguna de las partes contratantes den lugar al incumplimiento, puede acarrear como consecuencia la venta del bien que ha sido objeto de dicho contrato de promesa bilateral de compra-venta. Bajo esta tesis se inscriben autores como Lauren, Demante y Zancharce. Por su lado, la jurisprudencia venezolana durante el transcurso de los años ha mutado el criterio respecto al alcance y efectos del contrato de promesa bilateral de compra venta, acogiendo en una y otra oportunidad una u otra de las corrientes doctrinales anteriormente desarrolladas, siendo su último criterio el publicado en sentencia de fecha 25 de julio de 2015, en el expediente Nº 14.0662 de la Sala Constitucional, en el cual se abandona el criterio asentado en el año 2013, y se establece que: “Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. …omissis… 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.”. Ahora bien, dilucidado el punto anterior, referido a la bilateralidad como requisito para que proceda la presente acción y analizado como fue la naturaleza jurídica y alcance del contrato de marras, es necesario verificar si consta en las actas del presente expediente la demostración del incumplimiento en el cual ha incurrido el contratante demandado, y la satisfacción de la obligación bilateral y reciproca por parte del accionante. En ese sentido, se desprende del cúmulo probatorio aportado por ambas partes en el presente litigio, que el promitente comprador, realizó una solicitud de crédito hipotecario bajo la modalidad Fondo de Ahorro de Vivienda, por ante el Banco Mercantil, Banco Universal, en fecha 20 de septiembre del año 2012, la cual fue aprobada en fecha 16 de noviembre de 2012, por una cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), vale decir, por la cantidad restante del precio definitivo del inmueble. Dicho crédito hipotecario según los dichos de esa Institución Bancaria, estaba destinado a la adquisición efectivamente del inmueble objeto del contrato de promesa bilateral. Asimismo, deviene el hecho que el Escritorio Jurídico Casas Rincón González Rubio redactó el documento definitivo de la venta, por órdenes expresas de dicha institución bancaria. En el referido documento, tal y como se desprende de los archivos incorporados por el aludido escritorio mediante la prueba informativa, estaba incluida la liberación de la hipoteca del Banco Occidental de Descuento (BOD) y Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH). Finalmente, luego de ser redactado, fue enviado al Banco Mercantil, Banco Universal, en fecha 14 de diciembre de 2012. Se observa entonces, que en aras de satisfacer la obligación contraída en el contrato de marras el ciudadano RAÚL JAVIER NAVA VÁSQUEZ, en calidad de promitente comprador, procuró dentro de la vigencia del contrato obtener la cantidad que restaba para pagar el precio definitivo al momento de protocolizar. Ahora bien, establece la Cláusula Sexta del contrato que vincula a las partes confluctuantes, que los promitentes vendedores, vale decir los co-demandados en la presente causa, contrajeron la obligación de transferir la propiedad del inmueble completamente libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligaciones, lo que se traduce en que de ser el caso, debía ser cancelada cualquier garantía hipotecaria para que procediera la protocolización del documento definitivo de venta. Aunado a ello, el Banco Mercantil, Banco Universal, -institución por ante la cual se tramitó el crédito hipotecario por parte del actor- expresó mediante la prueba informativa debidamente evacuada en el presente juicio, que en caso de que el inmueble a adquirir posea una hipoteca vigente, el cliente, en este caso, el promitente comprador, debía consignar el borrador del documento de liberación de hipoteca en forma física y electrónica, elaborado por la entidad financiera que corresponda. De igual modo, reza la Cláusula Sexta, que los promitentes vendedores se obligaron a facilitar en forma oportuna las solvencias y documentación requerida, así como los recibos de pagos de todos los impuestos municipales al momento de perfeccionarse la venta. Como se puede colegir, de las pruebas aportadas a los autos, específicamente, del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de marras debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Maracaibo del Estado Zulia, y de la Certificación de Gravamen emitida por dicha Oficina de Registro Público, deviene el hecho que sobre dicho inmueble prometido en venta pesaba una hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (como acreedor institucional), para garantizar el préstamo otorgado por el Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A. (como operador financiero). La información que antecede fue debidamente ratificada y confirmada por la entidad financiera en alusión a través de la prueba de informes promovida por la parte actora, mediante la cual consta que el referido crédito para el año 2015, aún se encontraba vigente, es decir que no había sido pagado en su totalidad, lo que trae como consecuencia inmediata la imposibilidad por parte del actor de consignar por ante la institución financiera respectiva el documento de liberación a los fines de protocolizar la venta definitiva. Se concluye entonces, que en la presente controversia sometida a consideración de esta alzada, ha quedado acreditado el incumplimiento de la parte demandada reconviniente, los cuales actúan con el carácter de promitentes vendedores y propietarios del inmueble objeto del contrato, esto en torno a sus respectivas obligaciones a los efectos de llevar a cabo la liberación de la hipoteca que grava el inmueble objeto del contrato, y limita la consecuente protocolización del documento definitivo de venta; asimismo, queda suficientemente acreditada la satisfacción de las obligaciones contraídas por la parte actora quien actúa como promitente comprador, quien llevó a cabo lo conducente para pagar la suma de dinero restante del precio definitivo del inmueble. Igualmente, de actas también se desprende la decisión unilateral de los promitentes compradores de no continuar con la relación jurídica contraída de forma arbitraria, obviando las normas establecidas en el Código Civil que a tales efectos disponen: “Artículo 1.160: los contratos tienen efectos entre las partes contratantes, por lo que deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. “Artículo 1.166: los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes, no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos en la ley”. Conforme las normas antes citadas, y tomando en consideración al principio fundamental de la autonomía de la voluntad de las partes, es evidente que la demandada reconviniente al suscribir dicho contrato, debía en el lapso de vigencia respectivo hacer lo que correspondía para otorgar el documento definitivo de venta, y con ello, transferir la propiedad del inmueble; sin embargo, lo que hizo fue apartarse de lo estipulado e incumplir con las cláusulas de dicha convención. Por lo que este Tribunal concierta que la parte demandada deberá acarrear con las consecuencias jurídicas y, por consiguiente, quedan sometidos los codemandados reconvinientes a dar cumplimiento al contrato de promesa bilateral de compraventa de autos. Así se decide. En consecuencia, dados los razonamientos de hecho y de derechos expresados en esta motiva, en la dispositiva que corresponda se declarará: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la profesional del derecho IRAMA RIVERO RIERA, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, parte demandada reconviniente en la presente causa, en fecha 20 de diciembre del año 2016; por lo que, SE CONFIRMA, el fallo dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 20 de diciembre de 2016 VI DISPOSITIVO Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la profesional del derecho IRAMA RIVERO RIERA, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ parte demandada en la presente causa, en fecha 20 de diciembre del año 2016, en contra de la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de diciembre de 2016. SEGUNDO: SE CONFIRMA, el fallo dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 20 de diciembre de 2016, en el sentido que: • Se declara CON LUGAR, la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, incoada por el ciudadano RAÚL JAVIER NAVA VÁSQUEZ en contra de los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, el cual versa sobre el inmueble conformado por un apartamento distinguido con el No. 10-A, ubicado en el edificio Residencias Atasloa, calle 78, entre las avenidas 10 y 11, parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y por lo tanto, queda obligada la parte demandada y promitente vendedora a entregar los documentos necesarios para protocolizar el documento definitivo de venta al cual se obligó en el contrato celebrado en fecha 16 de agosto del año 2012. • Se declara SIN LUGAR, la reconvención propuesta por los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ en contra del ciudadano RAÚL JAVIER NAVA VÁSQUEZ. • Se declaran IMPROCEDENTE las defensas de fondo referidas a la falta de cualidad, caducidad de la acción y prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, opuestas por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda. Se condena en costas a la parte apelante, por expresa disposición del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE y REGISTRESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los quince (15) días del mes de mayo de dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. EL JUEZ TITULAR, Dr. JOSE GREGORIO NAVA GONZALEZ EL SECRETARIO, Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ En la misma fecha anterior siendo la una de la tarde (1:00 p.m.) se dictó y se publicó el fallo que antecede. EL SECRETARIO, Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ