REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA,
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Maracaibo, 16 de Mayo de 2018
207° y 159°
EXPEDIENTE Nº: 14.872
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos ENDER ANTONIO PALENCIA FREITES y LIDIA CLARET SÁNCHEZ DE PALENCIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.181.224 y V-7.837.5320, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos REMCZY MÁRQUEZ, AARON ALBERTO BELDARES BARBOZA y JOSEFA ALEXANDRA SÁNCHEZ RONDON, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 127.624, 33.753 y 46.540, respectivamente, y de este domicilio, según consta en poder apud-acta, cursante en autos.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano RAFAEL JOSÉ SALAZAR HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 3.646.085, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano RICARDO OCANDO SILVA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 45.531, según consta en poder apud-acta, cursante en autos.
FECHA DE ENTRADA: 12 de Junio de 2017
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
DE LA RELACIÓN DE ACTAS
En virtud de la distribución de ley le correspondió conocer a este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia de la demanda que por motivo de Desalojo, incoada por los ciudadanos ENDER ANTONIO PALENCIA FREITES y LIDIA CLARET SÁNCHEZ DE PALENCIA, en contra del ciudadano RAFAEL JOSÉ SALAZAR HERNÁNDEZ, plenamente identificados.
En fecha 12 de junio de 2017, el Tribunal le dio entrada al expediente. En fecha 22 de junio de 2017, la parte actora otorga poder apud acta.
En fecha 26 de junio de 2017, el Tribunal previo cumplimiento de lo exigido en auto de fecha 12 de junio del mismo año, admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda.
En fecha 07 de agosto de 2017, el Alguacil de entonces, expuso haber citado a la parte accionada.
En fecha 14 de agosto de 2017, se realizo la audiencia de mediación. En fecha 06 de octubre de 2017, la parte accionada procedió a dar contestación a la demanda.
En fecha 18 de octubre de 2017, el Tribunal fijo los limites de la controversia y aperturo el lapso probatorio.
En fecha 15 de febrero de 2018, el Tribunal ordeno la notificación cartelaria de la parte accionada.
En fecha 13 de marzo de 2018, la parte actora través de su representación judicial consigna ejemplar de diario La Verdad, donde consta el cartel de notificación.
En fecha 22 de febrero de 2018, la parte actora, presenta escrito probatorio.
En fecha 09 de abril de 2018, el Tribunal admite cuanto ha lugar en derecho las pruebas presentadas.
En fecha 02 de mayo de 2018, el Tribunal mediante auto, fija al quinto (5) día de despacho siguientes la oportunidad para la Audiencia Oral y Publica.
En fecha 10 de mayo de 2018, el Tribunal ordeno oficiar a la Unidad de Audiovisual de esta Sede, a los fines legales consiguientes.
En fecha 11 de mayo de 2018, se realizo la Audiencia Oral y Pública, y se pronuncio el dispositivo del fallo.
II
DE LA CONTROVERSIA
Narrado lo anterior, procede este Tribunal a fijar la presente causa sobre los puntos controvertidos en atención a los fundamentos esbozados por la parte demandante y las defensas opuestas por la parte demandada, a los efectos de emitir el pronunciamiento congruente de Ley. En definitiva, este Juzgado evidencia que la traba de la litis se perfeccionó en los siguientes términos:
Manifiesta la parte actora, que son arrendadores y propietarios de un apartamento y de los derechos pro indivisos que le son inherentes incluido el mobiliario que dentro de éste se encuentra, distinguido con el No. TA-6C de la sexta planta de la Torre "A", ubicado en el edificio denominado "DOÑA PAULA", situado en la calle 82, Número 13B-52, en jurisdicción de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en el cual suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano RAFAEL JOSÉ SALA2AR HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.646.085, suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Cabimas del Estado Zulia, de fecha 19 de febrero de 2.010, anotado bajo el No. 46, Tomo 13, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Ahora bien, siguen manifestando los actores, que a partir del mes de agosto de 2011 y en reiteradas oportunidades, le hicieron la manifestación de forma verbal y por escrito al ciudadano arrendatario, tal como se demuestra en el expediente S-090-16 que cursa por ante el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, relativo “…el deseo de NO CONTINUAR con la relación arrendaticia arriba señalada, ya que nos encontramos en la necesidad de habitar nuestro inmueble, para establecer allí nuestro domicilio y nuestro hogar. Nuestra edad, salud y condiciones de vida nos hacía imperiosa la necesidad de establecer domicilio en nuestra propiedad, pues ya nos es imposible seguir pagando arrendamientos a terceros o viviendo arrimados en casa de familiares y amigos, siendo nosotros legítimos propietarios de un bien adquirido gracias a años de esfuerzo y ahorro, pero ante su negativa de hacer entrega voluntaria y pacifica del referido inmueble es por lo acudí en fecha 09 de mayo de 2012, por ante la Superintendencia Nacional de Vivienda de la Región Zuliana, para solicitar el desalojo del inmueble arrendado por el ciudadano RAFAEL JOSÉ SALAZAR HERNÁNDEZ, ya identificado.”
En este sentido, manifiestan los actores, que una vez cumplidas todas y cada una de las etapas del procedimiento administrativo previo, en fecha 18 de septiembre de 2.012, el referido órgano administrativo dictó una resolución en la cual nos faculta a acudir a instancias judiciales a fin de dar fin a dicha relación arrendaticia y a recuperar la posesión su propiedad.
Además, manifiestan los actores, que “…han sido meses e incluso años de excusas, mentiras, promesas y timos que ciertamente han erosionado gravemente nuestra vida. Incluso, en el pasado te ofrecimos en venta el inmueble y el inquilino aceptó, pues para ese entonces teníamos deseo de emigrar a otro país. De hecho, de manera escrita y privada fijamos un plazo de 90 días para concretar la negociación, atendiendo a solicitud de éste tal como se demuestra en el folio 21 del expediente llevado por la Superintendencia Nacional de Vivienda, pero igualmente nos engañó; haciéndonos perder tiempo, dinero y nuestros planes de vida y vejez tranquila. Somos dos personas mayores, cuyos ingresos alcanzan a duras penas para alimentación y medicamentos. Hoy día, resulta casi imposible para nosotros, seguir pagando arrendamiento por la humilde casa que habitamos actualmente, como en electo hacemos hasta la fecha, teniendo vivienda propia pero en manos de alguien que pretende arrebatarnos años de esfuerzo y trabajo.”
A estos efectos, esgrimen los accionantes, que “…el inmueble que actualmente ocupamos, pertenece a un familiar y ya debemos hacerte entrega del mismo, pues por tos motivos que sean, es el legitimo dueño de esa propiedad y no podemos pretender trasladar nuestro problema hacia ésta persona. No somos personas de dinero, ni dueños de otras propiedades. Vivimos de nuestras pensiones y caridad de nuestros hijos, pagando por la vivienda que ocupamos actualmente casi un 2000% más de lo que paga nuestro inquilino en la actualidad, sin dejar a un lado que la perniciosa actitud de nuestro inquilino, no solo nos afecta a nosotros, sino a quienes en su legítimo derecho, desean recuperar la vivienda en la que vivimos, pero que por benevolencia nos han permitido seguir en ella hasta solventar esta aciaga situación, pero ya es sumamente vergonzoso para nosotros estar en este situación de vida.”
Como conclusión, solicitan los actores, de conformidad con lo previsto en el artículo 97 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda, el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, y “…subsidiariamente por DAÑOS Y PERJUICIOS…”, por la necesidad de habitar el inmueble, “…tal como se señaló y demostró en el procedimiento administrativo previo, de conformidad con lo previsto en el de conformidad al Articulo 91, Ordinal 2 de la Ley Para La Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda, por cuanto ya a nuestra edad, condición económica y deteriorada salud, necesitamos asegurar nuestros últimos años de vida en paz, en nuestra propiedad y este individuo se niega a permitimos disfrutar del fruto de nuestro trabajo de décadas al servicio de la nación…”
En fecha 06 de octubre de 2017, la parte accionada, dio contestación a la demanda, bajo los siguientes argumentos:
Acepta que desde el mes de agosto del año 2011 en reiteradas oportunidades el arrendatario ha manifestado en forma verbal y escrita su deseo de no continuar con la relación arrendaticia.
No obstante, manifiesta la parte accionada, su negación que los ciudadanos actores a que “…se encuentren en la necesidad de habitar el inmueble de su propiedad.” Y además niegan que “…su edad, salud y sus condiciones de vida les haga la imperiosa necesidad de establecer domicilio en su propiedad.” Que “…hayan pagado o estén pagando arrendamientos a terceros o vivan arrimados en casa de familiares y amigos.”
Por ultimo, niegan todo los hechos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar y solicita que la demanda intentada se improcedente.
III
DE LA ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS
DOCUMENTOS JUDICIALES
1. Expediente cursante por ante el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativo a notificación al ciudadano Rafael Salazar de “…NO PRORROGAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…”
Al respecto se advierte que el expediente llevado ante un Tribunal, constituye en su conjunto un documento judicial y por ende ostenta carácter público, toda vez que ha sido tramitado y sustanciado (autorizado) por un funcionario público competente con las solemnidades de Ley, como lo es un Juez, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, y el mismo carácter ostenta un oficio que se ordene en el mismo expediente, en virtud de lo cual al no ser tachados de falsos estos instrumentos los mismos ostentan pleno valor probatorio, y en consecuencia hacen fe entre las partes y frente a terceros sobre la veracidad, respecto a su existencia y contenido, según lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
DOCUMENTOS AUTENTICADOS
2. Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Cabimas del Estado Zulia, de fecha 19 de febrero de 2.010, anotado bajo el No. 46, Tomo 13, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Las copias certificadas de instrumentos autenticados se equiparan a la presentación de éstos en original, por lo tanto el instrumentos antes descritos se valoran conforme a las mismas reglas, en tal sentido tienen carácter de privados reconocidos ante Notario Público, que al no ser objeto de tacha tienen pleno valor probatorio según lo dispuesto en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil y por ende hacen fe entre las partes y frente a terceros de la verdad de su declaración, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE VALORA.
DOCUMENTOS PÚBLICOS.
3. Copia certificada de documento de propiedad registrado por ante el Registro Publico del Segundo Circuito de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 25, Protocolo 1°, Tomo 14 de los libros respectivos de fecha 10 de noviembre de 1995.
4. Copia certificada de documento de propiedad registrado por ante el Registro Publico de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia, bajo el No. 28, Protocolo 1°, Tomo 13 de los libros respectivos de fecha 12 de noviembre de 2009.
Estas copias fueron obtenidas de un instrumento público, cuya presentación en juicio está regulada por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido al no ser objeto de impugnación se tienen como fidedignas de conformidad con esa norma. ASÍ SE VALORAN.
DOCUMENTOS PÚBLICOS ADMINISTRATIVOS
5. Expediente administrativo, signado con el No. S-00414/07-12, con la respectiva resolución donde se habilito la vía judicial de fecha 18 de septiembre de 2012, emitido por la Superintendencia Nacional de Viviendas-Región Zulia.
6. Copia simple de documento de identidad de los ciudadanos Lidia Claret Sánchez de Palencia y Ender Antonio Palencia Freites, titulares de las cedulas de identidades Nos. V-7.837.532 y V-5.181.224, respectivamente.
7. Constancia de inspección con anexos fotográficos dictado por el Cuarte Central TCNEL (B) Ibrahim Ferrer del Cuerpo de Bomberos y Bomberas del Municipio Cabimas del Estado Zulia.
Estos documentos denominados instrumentos públicos administrativos, pues éste es el carácter que ostentan la cédula de identidad y el expediente por ante la Superintendencia Nacional de Viviendas –Región Zulia, y la constancia de inspección, al ser expedidos por órganos de la administración pública nacional, y de conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia estos instrumentos constituyen una tercera categoría entre públicos y privados y pueden ser desvirtuados con cualquier género de pruebas, y por cuanto los mismos no se encuentran regulados en forma expresa por el Código de Procedimiento Civil, al ser presentados en copias fotostáticas y originales se les debe aplicar por analogía el artículo 429 de ese texto legal, y por lo tanto al no ser impugnadas por la contraparte se tienen como fidedignas y se les otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE VALORAN.
8. Informe medico suscrito por el Medico Fanny Avila, titular de la cedula de identidad No. V-10.432.898, inscrito por ante el MPPS bajo el No. 58.668, de la ciudadana Lidia Sánchez de Palencia y Ender Palencia, donde se deja constancia de “…antecedentes patológicos conocidos de Enfermedad de Crohn…” e “…hipertensión arterial severa…”, respectivamente.
A este respecto, en un principio tal informe medico, constituye un documento emanado de un tercero, que debe ser ratificado en Juicio a través de la prueba testimonial del ciudadano medico que la suscribe. No obstante, de acuerdo a fallo No. RC.000664, Expediente 12-268, de fecha 23 de octubre de 2012, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández, explica respecto de los informes médicos de profesionales de la medicina adscrito al Servicio Público de Salud, lo siguiente:
“Ahora bien, revisada dichas copias certificadas se observa, que las ciudadanas doctoras Osiris Sánchez de Briceño y Digna R. Quintero Parra, actuaron en el juicio de interdicción seguido al ciudadano Ramón Alfonzo Marín, al haber sido designadas por el tribunal antes citado, como médico psiquiatra para examinar al presunto indiciado de defecto intelectual.
Su actuación no es como médico privado de oficio, sino que actuaron como funcionarios auxiliares del tribunal, expertas debidamente notificadas y juramentadas, para cumplir una función que le encomendó el Estado por intermedio del órgano de administración de justicia. (Cfr. Folios 34 al 38 de la pieza uno).
En tal sentido cabe aclarar, que dichos informes médicos no se corresponden con documentos privados emanados de terceros, que deben ser ratificados en juicio por el tercero emisor, en conformidad con lo previsto en el artículo 431 el Código de procedimiento Civil, sino que se corresponden con documentos administrativos, al emanar de un funcionario público en cumplimiento de sus funciones, por lo cual su promoción en juicio es válida.”
En consecuencia a lo anterior, tal informe medico constituye un documento publico administrativo, y constituye una tercera categoría entre públicos y privados y puede ser desvirtuado con cualquier género de pruebas, y por cuanto el mismo no se encuentra regulado en forma expresa por el Código de Procedimiento Civil, al ser presentado en original y al no ser impugnadas por la contraparte se tiene como fidedigna y se le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE VALORAN.
DOCUMENTOS EMANADOS DE CONSEJOS COMUNALES
9. Copia simple de carta de residencia emanada del Consejo Comunal Barrio Obrero Unido Revolucionario de fecha 18 de octubre de 2017, en la cual se deja constancia que la ciudadana Lubina C. Sanchez R, titular de la cedula de identidad No. V-7.667.235, habita en el Barrio Obrero, Bloque 1, Casa No. 57 del Municipio Cabimas del Estado Zulia.
10. Carta de residencia de fecha 20 de octubre de 2017, emanada del Consejo Comunal EL PODER DE DIOS del Municipio Cabimas del Estado Zulia, en la cual se deja constancia que la ciudadana Lidia Sanchez, reside desde hace cuatro (4) años en la urbanización Esperanza, Calle 01, Casa No. 28A., Cabimas.
11. Carta de residencia de fecha 20 de octubre de 2017, emanada del Consejo Comunal EL PODER DE DIOS del Municipio Cabimas del Estado Zulia, en la cual se deja constancia que el ciudadano Ender Palencia, reside desde hace cuatro (4) años en la urbanización Esperanza, Calle 01, Casa No. 28A., Sector el Lucero, Cabimas.
En este sentido, los documentos presentados por la parte demandante se debe tomar como documentos administrativos, el cual versa sobre la constitución de manifestación de certeza jurídica, es decir, un acto emanado de una instancia de participación popular, cuyos actos son objeto de control contencioso administrativo de conformidad con lo establecido en el articulo 7 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativo, tal como lo son, las certificación emanadas en el marco de sus competencias, de conformidad con lo establecido en el articulo 29 numeral 10 de la Ley Orgánica de los Consejos Comunales. Por tanto, los documentos administrativos bajo valoración, gozan de pleno valor probatorio, siendo suficiente la declaración de la referida instancia popular, respecto de tal situación fáctica manifestada por las partes, apreciándolo de tal manera. ASÍ SE DECIDE.
TESTIMONIALES
12. Ciudadana YOLEIDA CHIQUINQUIRÁ CAMPOS PIRELA, venezolana, mayor de edad, titular de La cédula de identidad No. V-7.761.494, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia y a laciudadana GLENDIS MARGARITA ARENAS DE SILVA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.212.885, domiciliada en el Municipio Cabimas del Estado Zulia.
Con respecto a la testimonial realizada al momento de la Audiencia Oral y Publica, de la ciudadana YOLEIDA CHIQUINQUIRÁ CAMPOS PIRELA, manifestó en respuesta a la pregunta formulada por la parte actora, su amistad manifiesta con los ciudadanos actores por mas de veinte (20) años, lo cual el Tribunal al observar esto, la desecho en razón a lo establecido en el artículo 478 de la Ley Adjetiva Civil que expresa al respecto:
Artículo 478.- No puede tampoco testificar el magistrado en la causa en que esté conociendo; el abogado o apoderado por la parte a quien represente; el vendedor, en causa de evicción sobre la cosa vendida; los socios en asuntos que pertenezcan a la compañía. El heredero presunto, el donatario, el que tenga interés, aunque sea indirecto, en las resultas de un pleito, y el amigo íntimo, no pueden testificar en favor de aquellos con quienes les comprenda estas relaciones. El enemigo no puede testificar contra su enemigo. (Subrayado y negritas del Tribunal)
Ahora bien, la mencionada ciudadana, como se dijo anteriormente, manifestó su notoria y directa amistad, con los ciudadanos actores, por lo tanto, al existir tal prohibición de la Ley Adjetiva Civil, de testificar en juicio el amigo intimo, ya que tiene un interés personal en el litigio lo que implica estar inmerso en un marco de subjetividades que puede originar una parcialidad al momento de declarar, en razón a que “No puede tampoco testificar (…) el amigo intimo…”, este Tribunal concluye, que no hay materia sobre la cual valorar. ASÍ SE DECIDE.
Por otro lado, la testimonial de la ciudadana GLENDIS MARGARITA ARENAS DE SILVA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.212.885, manifestó con respecto a los hechos litigiosos, que los actores tienen la necesidad de habitar el inmueble de su propiedad y que los actores viven arrendados en otro inmueble y cuyas condiciones no son adecuadas a un estándar de vida normal.
Con respecto a la declaración de la mencionada ciudadana, observa esta Juzgadora que su declaración concuerda con su edad y resulta congruentes ya que no incurrió en contradicciones y atañe a los hechos controvertidos, de lo cual tiene un hecho personal y no referencial, en virtud de lo cual se les otorga pleno valor probatorio de acuerdo con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Agotada la sustanciación del presente juicio, esto es, la fase de introducción e instrucción de la causa, y siendo la oportunidad procesal pertinente para publicar el fallo en extenso en la presente causa, siguiendo las pautas del juicio oral especial de conformidad con las disposiciones 97 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, y verificados los alegatos de hecho y de derecho controvertidos y en los cuales quedó trabada la litis, y realizada la valoración de los elementos de convicción que conforman el acervo probatorio del presente juicio suficientemente allegados a las actas por los sujetos procesales litigantes identificados en autos, por lo tanto, a emitir pronunciamiento en extenso en el presente juicio previo las siguientes consideraciones:
Cursa por ante este Tribunal, demanda por motivo de Desalojo de Vivienda, tramitada a través del Procedimiento Oral especial conforme a las pautas de la Ley especial que regula la materia, interpuesta por los ciudadanos ENDER ANTONIO PALENCIA FREITES y LIDIA CLARET SÁNCHEZ DE PALENCIA, en contra del ciudadano RAFAEL JOSÉ SALAZAR HERNÁNDEZ, plenamente identificados y cumplidas como fueron, las fases iniciales del proceso, sin haberse logrado la conciliación de las partes, condujo a la fijación por parte del Tribunal de la Audiencia Oral y Pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de conformidad con la Ley especial que rige la materia, en la cual las partes realizaron sus respectivas exposiciones sobre los hechos litigiosos, esto es, en fecha 11 de mayo de 2018, y al momento de dictar el dispositivo se declaró PARCIALMENTE POSITIVA, la demanda de Desalojo de Vivienda, conforme a los pedimentos contenidos en el Libelo de la Demanda y, por este motivo, procede este Juzgado de mérito a dictar dentro de los tres (03) días siguientes el fallo en extenso de la Decisión para ser agregada por Secretaría a los autos, de conformidad con el artículo 121 ejusdem.
Ahora bien, precisa el Tribunal que se trata de un litigio a través del cual, los accionantes solicitan la restitución del inmueble con vista a la necesidad que invocan ellos para ocupar el inmueble en razón de que “…por cuanto ya a nuestra edad, condición económica y deteriorada salud, necesitamos asegurar nuestros últimos años de vida en paz, en nuestra propiedad y este individuo se niega a permitimos disfrutar del fruto de nuestro trabajo de décadas al servicio de la nación…”
Con vista al análisis probatorio y encontrándonos en presencia de una solicitud de Desalojo fundada en la necesidad justificada invocada en este juicio por la arrendadora y su grupo familiar de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, pasa a examinar la Jueza si se han probado los alegatos que hagan procedente el pedimento de desalojo contenido en la demanda, para lo cual se hacen las siguientes consideraciones:
Ahora bien, el desalojo es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir, “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo al contenido del ordinal 2 del artículo 91 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…) 2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
(…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.”
En este sentido, en cuanto a la necesidad del inmueble, el autor Gilberto Guerrero Quintero señala en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, página 194 y 195, esgrime respecto a la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, que deben probarse tres (03) requisitos, los cuales son:
“La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación”.
“Si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá la acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras)”
“La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo.
Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual”
En el caso en análisis, la parte actora demanda en razón, a la necesidad de ocuparlos por ser el propietario, alegando, la causal segunda de desocupación, establecida en el artículo 91, numeral “2” de la Ley especial que rige el tema inquilinario de viviendas, referida a la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento.
En este sentido, y resumiendo lo anterior, es de doctrina que para la procedencia de la demanda de Desalojo con vista a la causal invocada, el propietario arrendador se encuentra en la obligación de probar tres (3) requisitos fundamentales, a saber:
1.- La existencia de un contrato arrendaticio por tiempo indefinido (verbal o por escrito).
2.- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, como requisito de procedencia del Desalojo, y es de entender que, la legitimidad para invocar la mencionada causal se justifica en virtud del derecho de propiedad que ostenta la parte accionante para lograr que él o su pariente consanguíneo puedan ocupar el inmueble arrendado y,
3.- Que la necesidad del propietario o pariente, se acredite fehacientemente.
Así las cosas, en cuanto a los requisitos mencionados, que deben ser probados por los propietarios arrendadores, el primero de ellos, es decir, la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, quedó plenamente probado en el desarrollo del proceso, al admitir la parte accionada en su contestación de la demanda, la existencia del vínculo arrendaticio que le une con la parte accionante, por lo cual dejó de ser un hecho controvertido en el proceso, y además de contar con el título autenticado que así lo prueba, suscrito entre las partes y cursante en autos en copia certificada, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Cabimas del Estado Zulia, en fecha 19 de febrero de 2.010, anotado bajo el No. 46, Tomo 13, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. ASÍ SE ESTABLECE.
En cuanto al segundo requisito de procedibilidad para solicitar el Desalojo ante el Órgano Jurisdiccional, también se encuentra cumplido en el caso de autos, al cursar en actas, el documento de propiedad del inmueble litigioso dado en arrendamiento, a favor de los ciudadanos ENDER ANTONIO PALENCIA FREITES y LIDIA CLARET SÁNCHEZ DE PALENCIA, registrado por ante el Registro Publico del Segundo Circuito de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 25, Protocolo 1°, Tomo 14 de los libros respectivos de fecha 10 de noviembre de 1995 y que cursa en el expediente en copia certificada. ASÍ SE ESTABLECE.
En torno al tercer elemento, referido a que la necesidad del propietario o pariente, se acredite fehacientemente, cabe precisar que esta solicitud o requerimiento era conocida por el demandado de autos con antelación al inicio del presente proceso, tomando en cuenta que fue notificado del inicio del procedimiento iniciado en contra del arrendatario ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda-Región Zulia, de la necesidad de ocupar el inmueble, -como consta en expediente No. S-00414/07-12-, lo cual constituye una inequívoca manifestación de voluntad de hacer uso de la cosa arrendada, cumpliendo en ese sentido, con los presupuestos de procedencia para pedir el Desalojo por esta causal y además al encontrarse dentro de una relación arrendaticia celebrada en forma escrita a tiempo indeterminado con el ciudadano Rafael Salazar.
No obstante, además del trámite administrativo, en el cual se formula la restitución del inmueble bajo la necesidad invocada, resulta en criterio del Juez, que la parte actora logró crear en la convicción de quien decide, el hecho afirmado en la demanda, como lo es, el estado de necesidad, cumpliendo así, con la carga probatoria del hecho alegado, ya que siendo los accionantes los propietarios del inmueble, les asiste lógicamente el derecho de hacer uso del mismo previo el cumplimiento del trámite administrativo, aunado al conjunto de documentales que demuestran tal necesidad de ocupar el inmueble, como las cartas de residencia emitidas por el Consejo Comunal “El Poder de Dios”, consideradas documentos públicos administrativos, como se dejo sentado en la parte de valoración probatoria del presente fallo, y a los informes médicos emitido y valorado anteriormente de los ciudadanos actores que demuestran el estado de necesidad, agravado por su estado de salud y por habitar en un inmueble que no es de su propiedad, tal y como consta en la documental promovida en autos; es decir, realizando un análisis probatorio y concatenando las pruebas entre si, la parte actora, demuestra fehacientemente el estado de necesidad justificada de ocupar el inmueble.
En este sentido, para puntualizar y rescatar lo precedentemente expuesto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 21 de marzo de 2.014, Expediente 14-0011, con ponencia del Magistrado Juan José Mendoza Jover, en recurso de revisión constitucional relacionado al punto en examen hizo suyo el criterio, expuesto por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:
“Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de éste órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad”, éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”
A este respecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Volumen 1. Editorial Libresca. Pág. 218. Caracas. 2000, explica en razón a tal causal de necesidad, lo siguiente:
“En efecto, esa necesidad de ocupación es aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, pues de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. No solamente desde el punto de vista económico, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifique de manera justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestre indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.”
En conclusión, entiende esta Operadora de Justicia que hoy decide, que la necesidad de ocupar el inmueble no obedece a razones económicas, sino que puede tener una naturaleza diferente para un momento dado, que justifique de forma justa la procedencia del Desalojo, y se concreta bajo las exigencias de la Ley cuando han mediado circunstancias fácticas comprobadas en juicio, que lleven al Juez a la plena convicción de que existe ‘justo motivo’ que se pone de relieve ante el interés indudable del necesitado para ocupar la vivienda como ocurrió en el presente caso, mas no otro motivo en particular, aunado a los dichos proferidos por la ciudadana GLENDIS MARGARITA ARENAS DE SILVA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.212.885, de la necesidad que tienen los actores de habitar el inmueble de su propiedad.
No obstante, al momento de la evacuación de la testimonial de la ciudadana YOLEIDA CHIQUINQUIRÁ CAMPOS PIRELA, en respuesta a la pregunta formulada por la parte actora, la referida ciudadana manifestó su amistad manifiesta con los ciudadanos actores por mas de veinte (20) años, lo cual el Tribunal al observar esto, la desecho en razón a lo establecido en el articulo 478 de la Ley Adjetiva Civil que expresa al respecto “No puede tampoco testificar (…) el amigo intimo…”; en este sentido se encuentra igualmente probado este tercer elemento que conduce a esta Jueza a encontrar demostrada en su mérito, la causal invocada en el Libelo de demanda y como dice el autor, José Luís Varela, en su obra “Legislación Inquilinaria Practica”, Editorial el Guay. Caracas. 1.997. Pág. 181, manifiesta que tal causal de desalojo, implica:
“En efecto, esa necesidad de ocupación es aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, pues de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. No solamente desde el punto de vista económico, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifique de manera justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestre indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.”
No obstante, la parte actora, demanda“…subsidiariamente por DAÑOS Y PERJUICIOS…”, y a este respecto, observa el Tribunal que tal pretensión no fue demostrada en su merito lo que conlleva a concluir en su negativa, ya que el articulo 1.273 del Código Civil, dispone como beneficiarios de los daños y perjuicios, lo siguiente: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación.”
De la anterior cita de la Ley Sustantiva Civil, se desprende, que los daños y perjuicios que se deben generalmente al acreedor, y son, la pérdida que haya sufrido y la utilidad de que se le haya privado, no obstante, los ciudadanos ENDER ANTONIO PALENCIA FREITES y LIDIA CLARET SÁNCHEZ DE PALENCIA, antes identificados como solicitantes del tal pedimento, estaban en la obligación de probar su pretensión, al ser esta de condena, en conformidad con lo determinado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que disponen lo siguiente:
Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
ART. 1354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Es decir, al no haber ejercido mecanismos probatorios que hayan demostrado la pretensión de Daños y Perjuicios, resulta para este Juzgado, DECLARAR SIN LUGAR, tal pedimento. ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, y tomando en cuenta que quedó probada en su mérito la causal invocada como fundamento de la pretensión contenida en el Libelo de la demanda mas no así la pretensión de Daños y Perjuicios realizada, resulta forzoso concluir para quien juzga hoy, DECLARAR PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada de DESALOJO, hecha valer en la demanda por la parte actora, y en consecuencia se ORDENA la restitución del inmueble identificado en actas a la parte accionante, previo cumplimiento de las formalidades establecidas en el Decreto con Rango, Valor, y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, en su artículo 12 y 13 numeral 2 y de la Sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia número 1171, Expediente N° 15-0484 de fecha 17 de agosto de 2015 con ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado publicada en Gaceta Oficial N° 40.773 de fecha 23 de octubre de 2015, con la prohibición para la parte actora de cumplir lo establecido en el parágrafo único, del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que expresa “…Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.”
V
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que por motivo de DESALOJO, seguida por los ciudadanos ENDER ANTONIO PALENCIA FREITES y LIDIA CLARET SÁNCHEZ DE PALENCIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.181.224 y V-7.837.5320, respectivamente, en contra del ciudadano RAFAEL JOSÉ SALAZAR HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 3.646.085, y de este mismo domicilio.
SEGUNDO: SE ORDENA EL DESALOJO del ciudadano RAFAEL JOSÉ SALAZAR HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 3.646.085, de este mismo domicilio, y su RESTITUCIÓN a los ciudadanos ENDER ANTONIO PALENCIA FREITES y LIDIA CLARET SÁNCHEZ DE PALENCIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.181.224 y V-7.837.5320, respectivamente, del apartamento y de los derechos pro indivisos que le son inherentes incluido el mobiliario que dentro de éste se encuentra, distinguido con el No. TA-6C de la sexta planta de la Torre "A", ubicado en el edificio denominado "DOÑA PAULA", situado en la calle 82, Número 13B-52, en jurisdicción de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, inmueble objeto de arrendamiento, según consta en contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Cabimas del Estado Zulia, de fecha 19 de febrero de 2.010, anotado bajo el No. 46, Tomo 13, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, previo cumplimiento de las formalidades establecidas en el Decreto con Rango, Valor, y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, en su artículo 12 y 13 numeral 2 y de la Sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia número 1171, Expediente N° 15-0484 de fecha 17 de agosto de 2015 con ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado publicada en Gaceta Oficial N° 40.773 de fecha 23 de octubre de 2015.
TERCERO: SIN LUGAR, el pedimento de la parte actora respecto a los Daños y Perjuicios solicitados en contra de la parte accionada.
CUARTO: SE ADVIERTE, a los ciudadanos ENDER ANTONIO PALENCIA FREITES y LIDIA CLARET SÁNCHEZ DE PALENCIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.181.224 y V-7.837.5320, respectivamente, dar cumplimiento a lo establecido en el parágrafo único, del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que expresa lo siguiente: “…Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.”
QUINTO: No hay condenatoria en costos y costas procesales por no haber vencimiento total en la presente controversia.
IMPRIMASE. REGÍSTRESE. PUBLÍQUESE Y AUTORÍCESE CON EL SELLO DEL TRIBUNAL.
Déjese copia certificada de la sentencia por Secretaría, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en Maracaibo a los dieciséis (16) días del mes de Mayo de 2.018, en el despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia: 207° años de la Independencia y 159º de la Federación.-
LA JUEZA,

Dra. INGRID COROMOTO VÁSQUEZ RINCÓN
LA SECRETARIA

MSc. DIANA BOLÍVAR.
En la misma fecha, siendo las diez (10:00) de la mañana, se dictó y publicó el fallo que antecede quedando anotado bajo el N° 05-2018
LA SECRETARIA
ICVR/eddyafranci*