TSJ Regiones - Decisión

Republica Bolivariana de Venezuela

en su nombre:
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia,
con sede en Cabimas

Exp. No. 2592-17-68

PARTE DEMANDANTE: Los ciudadanos KERVIN JOSÉ OJEDA SÁNCHEZ y ANGELICA MARIA CASTILLO DE OJEDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 12.329.809 y V- 14.448.994, respectivamente, y domiciliados en el Municipio Lagunillas del estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: Las ciudadanas GLADYS JOSEFINA SALAZAR y GUILLERMINA JOSEFA SALAZAR, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 2.820.973 y V- 2.772.234, respectivamente, y domiciliadas en el Municipio Lagunillas del estado Zulia, la primera de las nombradas; y la segunda en el Estado Anzoátegui.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Los profesionales del derecho CHIARA CAMPISI, JULIO SALAZAR y NILHSY CASTRO DE OJEDA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 212.005, 84.377 y 40.719, respectivamente.
APODERADO JUDICUAL DE LA PARTE DEMANDADA: El abogado en ejercicio JOSÉ JUAN MARCANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 53.599.
A este superior órgano jurisdiccional fueron remitidas las actas que integran el presente expediente, por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, relativas al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA seguido por los ciudadanos KERVIN JOSÉ OJEDA SÁNCHEZ y ANGELICA MARIA CASTILLO DE OJEDA, en contra de las ciudadanas GLADYS JOSEFINA SALAZAR y GUILLERMINA JOSEFA SALAZAR, todos plenamente identificados en actas. Motivado a la apelación interpuesta por las demandadas, en contra de la decisión dictada por el a quo en fecha 04 de agosto de 2017.
ANTECEDENTES
Acudieron por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, los ciudadanos KERVIN JOSÉ OJEDA SÁNCHEZ y ANGELICA MARIA CASTILLO DE OJEDA, ya identificados en actas, asistidos por la abogada Chiara Campisi, y demandaron por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta a las ya mencionadas co-demandadas, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.159 y siguientes del Código Civil. Alegando los actores que suscribieron con la ciudadana GLADYS JOSEFINA SALAZAR, quien actúa en su propio nombre y en representación de la ciudadana GUILLERMINA JOSEFA SALAZAR, un contrato de opción a compra venta sobre un inmueble constituido por una casa de habitación fomentada cobre una parcela de terreno propio ubicada en la Calle 13-F (Calle Flores N° 08), entra Avenida 2, (Avenida Intercomunal) y Avenida 1-C, Barrio Nuevo I, en Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia. Además, los demandantes estimaron su pretensión en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (BS. 10.000.000,00), es decir, el equivalente a 66.666,66 Unidades Tributarias; e incorporaron junto al escrito los elementos que consideraron pertinentes.
A dicha demanda el Juzgado de la causa le dio entrada en fecha 09 de octubre de 2015, y la admitió en cuanto ha lugar en derecho ordenando lo conducente al caso.
En fecha 26 de octubre de 2015, los demandantes confirieron Poder Apud Acta a los abogados en ejercicio Chiara Campisi, Julio Salazar y Nilhsy Castro ded Ojeda.
Más adelante, en fecha 20 de enero de 2016 el a quo repuso la causa al estado de que se cumpla con la publicación del cartel de citación, conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de julio de 2016, el Tribunal de la causa proveyó de conformidad con lo peticionado por la parte actora, designando como Defensor Judicial de las demandadas a la profesional del derecho Nilda Robertiz, a quien se le convocó de su cargo, acepto el mismo, y fue citada por el Alguacil Natural de ese mismo Juzgado.
En fecha 23 de noviembre de 2016, el abogado José Juan Marcano, con las facultades de acreditado en actas, dio contestación a la demanda.
En fecha 20 de enero de 2017, el Juzgado de la causa admitió las Pruebas aportadas por las partes.
En fecha 04 de agosto de 2017, el a quo profirió sentencia declarando CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta siguen los ciudadanos KERVIN JOSÉ OJEDA SÁNCHEZ y ANGÉLICA MARÍA CASTILLO DE OJEDA, contra las ciudadanas GLADYS JOSEFINA SALAZAR y GUILLERMINA JOSEFA SALAZAR. Es así, que como contra la referida decisión la parte co-demandada ejerció el recurso de apelación.
En fecha 14 de agosto de 2017, el Tribunal de la causa acordó oír la apelación interpuesta en ambos efectos; remitiendo de esa manera las presentes actas procesales a este Juzgado superior quien le dio entrada el día 23 de octubre de 2017.en fecha 24 de noviembre de 2017, solamente la parte demandante presentó escrito de informes.
En fecha 08 de diciembre de 2017, se dejó constancia que las co-demandas no concurrieron al acto de observaciones.
En fecha 23 de febrero de 2018, se dictó auto difiriendo el pronunciamiento de la sentencia.
Con estos antecedentes históricos del asunto, y siendo hoy el último día del lapso previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a dictar su fallo, por considerar que es competente de conformidad con lo establecido en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. En ese sentido, se efectúan las siguientes consideraciones:

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN
Conoce esta alzada de apelación ejercida por el abogado JOSE JUAN MARCANO, en su carácter de apoderad judicial de la parte demandada ciudadanas GLADYS JOSEFINA SALAZAR y GUILLERMINA JOSEFA SALAZAR, contra la sentencia dictada por el tribunal a quo y que declaró CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta.
Expone la parte demandante ciudadanos KERVIN JOSE OJEDA SANCHEZ Y ANGELICA MARIA CASTILLO DE OJEDA, en su libelo de demanda lo siguiente:
…”En fecha diez (10) de marzo del año dos mil quince (2015), suscribimos un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA con la ciudadana GLADYS JOSEFINA SALAZAR, quien actúa en su propio nombre y en representación de la ciudadana GUILLERMINA JOSEFA SALAZAR…sobre un inmueble constituido por una casa de habitación fomentada sobre una parcela de terreno propio, ubicada en la calle 13-F (Calle Las Flores N° 08) entre Avenida 2, (Avenida Intercomunal) y Avenida 1-C, Barrio Nuevo I, de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia…el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en fecha Diez (10) de Marzo de 2015 el cual quedó anotado bajo el número 72, Tomo 20, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría…El precio de la venta se pactó en la cantidad de UN MILLON DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (BsF 1.010.000,oo)…que en fecha veintisiete (27) de julio del presente año dos mil quince (2015) a través de la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, se hizo entrega de una Notificación a la ciudadana GLADYS JOSEFINA SALAZAR,…a los fines de que compareciera el día martes veintiocho (28) de julio del presente año a las once de la mañana a la Agencia de la Entidad Bancaria Fondo común, ubicada en la Zona Industrial de Maracaibo 141, Estado Zulia, a los fines de firmar la venta definitiva del inmueble descrito suficientemente con anterioridad, por cuanto se han cumplido todos lo requisitos incluyendo el saldo pendiente de la venta definitiva…y que en reiteradas oportunidades se ha hecho de su conocimiento, en forma verbal, para que acudiera a firmar la venta definitiva del inmueble por cuanto ya se habían cumplido todos y cada uno de los requisitos exigidos para llevar a cabo la venta final.”…

Por lo anteriormente transcrito, se presume que la parte demandada se negó a cumplir en forma voluntaria con su obligación de firmar la venta definitiva sobre el inmueble señalado anteriormente; y por tal motivo, la actora acude a demandar por la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPARA VENTA, y que las co-demandadas sean condenadas por el tribunal del conocimiento a trasladar la propiedad del bien inmueble de la forma acordada en el referido contrato, es decir que se traspase los derechos de propiedad, dominio y posesión del bien antes descrito y consecuencialmente la entrega del mismo.
Por su parte, las co- demandas en su escrito contestación, reconoce la existencia del contrato celebrado entre ellos. Sin embargo, negaron, rechazaron y contradijeron lo alegado por la parte demandante en el libelo, manifestando que son falsos e inciertos todos lo alegatos, en lo que respecta al incumplimiento en hacer efectiva la total cancelación o efectuar el pago del saldo restante dentro del termino extintivo y convenido por las partes; que el contrato se inició el 10 de marzo de 2015 y finalizó el 10 de julio de 2015 y que manifestaron verbalmente a los compradores, tal situación.
Luego de lo precedente, corresponde valorar las distintas fórmulas probáticas allegadas al proceso por las partes, atendiendo al respecto la regla de la carga de la prueba contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE ACTORA

En primer lugar, la parte demandante en su escrito de pruebas presentado en fecha 14 de diciembre de 2016, invoca el mérito favorable de las actas procesales que conforman la presente causa, en atención al principio de la comunidad de la prueba. En cuanto al mérito favorable, este Tribunal en atención a la pacífica, constante y reiteradas jurisprudencias, considera que no es un medio de prueba, pues, su promoción resulta impertinente ya que no aporta ningún elemento de valor al juicio, y además de la obligación impuesta al Juez de valorar todas las pruebas aportadas al proceso. ASÍ SE CONSIDERA.
En ese sentido se aprecia que con el libelo de demanda, lo que fue ratificado en la etapa de promoción de pruebas, la parte actora consigna:
PRIMERO: El documento fundamental de la demanda, marcado con la letra “A”, el cual consiste en la instrumental que tiene como contenido la promesa bilateral de compra-venta celebrada entre los contratantes, y que fue autenticada por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, municipio Lagunillas del Estado Zulia, en fecha 10 de marzo de 2015 bajo el No. 72, Tomo 20 de los libros respectivos, que forma los folios 14 al 18 inclusive. La celebración del negocio jurídico contenido en la antes referida instrumental no es un hecho controvertido; sin embargo, existen algunas discrepancias en relación a ciertas cláusulas de dicho documento, lo que se constatará a partir de la valoración del resto de la probanza de autos. Por ende, se hace expresa reserva de la estimación judicial de la documental in examine, una vez resulte conjugado con las fórmulas probáticas allegadas al proceso. ASÍ SE ESTABLECE.
SEGUNDO: Promovió y consignó tanto con el libelo, como con el escrito de pruebas, los siguientes instrumentos: Factura del Servicio Desconcentrado Municipal de Aseo Urbano Lagunillas (SEDEMAUL) No. 12.485 de fecha 07 de enero de 2015, y Solvencia No. 00047-P Factura No 12485, de fecha 08 de enero de 2015, válida hasta el 31-12-2015; todas a nombre de Gladys Salazar.-
Factura No. 0045452 de fecha 26-06-2015, a nombre de Gladys Salazar, relacionada con la cuenta 03103110, con la descripción de Solvencia; Factura 0042083, con No. de cuenta 03103110, por concepto de Abono año 2015, y sello de “pagado”; Solvencia de Gas de fecha 26-06-2015, No. de factura 0045452, válida hasta 30-09-2015, también a nombre de Gladys Salazar.
Recibo de Contribuyente emitido por SEDEMAT, donde el Intendente Tributario Municipal, hace constar que Gladys Josefina Salazar / Guillermina Josefina Salazar, como propietario del inmueble, que identifica con su ubicación y linderos, Padrón No. 02-24647, y con un valor de 1.395.650, está solvente con el Fisco Municipal por concepto de impuesto sobre inmueble urbano. Valida hasta el 30 de Junio de 2015. Anexos a la Solvencia están Recibos de Pago: No. 1500000716, Fecha 14-01-2015, por Bs. 2.505,88, con sello y firma; Planilla PL No.00001024 a nombre de Gladys Salazar, con dirección del inmueble, por Bs.63,50 de fecha 14 de Enero de 2015, con sello y Firma; Resumen de Planilla 1500000393, Pago de Impuesto, correspondiente al 1er y 2do Trimestre de 2015, a nombre de Gladys Josefina Salazar, con Cédula Catastral del inmueble, que se describe, como destinado a vivienda, por Bs. 2.442,38; Planilla de la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Lagunillas, de fecha 13-01-2015; con datos del inmueble, a nombre de la misma ciudadana, donde se fija un Total de Avaluó de Bs. 1.395.650,35, con firma del ciudadano Kervin Ojeda, como propietario /ocupante o representante legal Administrador, firmada por el Director de Catastro, y provisto de sello húmedo.
Recibo de la C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo, a nombre de Gladys Salazar, por un monto de Bs.440.33 correspondiente a las fechas 08-02-2015; 05-03-2015; 07-04-2015; 05-05-2015; 03-06-2015; 03-07-2015 y 05-07-2015. Estas instrumentales, constituidas por facturas y solvencias, emanadas de entes públicos no fueron impugnadas, ni objetadas por la parte demandada, se les da pleno valor probatorio ya que con ellas quedó demostrado que los demandantes, si cumplieron con el pago de los servicios públicos del inmuebles, tal y como fue pactado verbalmente por las partes, antes de suscribir el contrato de opción de compra-venta dando certeza de lo alegado en el libelo. ASÍ SE ESTABLECE.
TERCERO: COPIA DE DOCUMENTO DEFINITIVO DE VENTA, con nota del Registro Público de los Municipios Lagunillas y Valmore Rodríguez con fecha 21 de Julio de 2015, sin firmas de los otorgantes ni del Ciudadano Registrador, documento de venta de inmueble a los demandantes Kervin José Ojeda Sánchez y Angélica María Castillo de Ojeda del inmueble objeto de la Opción a Compra venta y en el mismo documento el Banco Fondo Común, conviene en celebrar con los compradores un Contrato de Préstamo a Largo Plazo, con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado, sobre el inmueble.
Nota de Cancelación fecha 21 de Julio de 2015, emitida por el Servicio Autónomo de Registro y Notarias, Registro Público de los Municipios Lagunillas y Valmore Rodríguez del Estado Zulia, donde se deja constancia de la Cancelación de Otorgamiento del documento del Trámite 471.2015.3.228, quedando sin efecto tanto en los Archivos de Documento como en el Cuaderno de Comprobantes. Planilla Unica Bancaria, emitida por SAREN, fecha de emisión 23-07-2015, No. de Control 488-0000.0000, por un monto de Bs.3.300,00, con vigencia de 30 días, a nombre del solicitante Kervin Ojeda, con fecha de cancelación, según fotostática de sello el 23 de Julio de 2015, que se acompañaron con el libelo de la demanda en fotostática. Dichas copias fotostáticas no fueron impugnadas, ni objetadas por la parte demandada, pero por haberse anulado en todos sus efectos por no haberse presentado la vendedora al momento del otorgamiento fijado por el Registrador Auxiliar y con sello que se identifica como de la oficina de Registro Público, se valoran como indicios de haberse realizado los trámites para la firma de la venta definitiva del inmueble, así como también la cancelación de dicha operación. ASI SE DECLARA.
CUARTO: Notificación realizada por la Notaria Pública Segunda de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia, hecha a la ciudadana Gladys Josefina Salazar, que se acompañó con el libelo de la demanda en fotostática, en la que se indica que la fecha para firmar la compra venta definitiva del inmueble descrito en el contrato de Opción de Compraventa, autenticado ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia, anotado bajo el No. 72, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevado por esta notaría, de fecha 10 de Marzo de 2.015, es el día Martes 28 de Julio de 2015, a las 11 a.m., en la Agencia de la Entidad Bancaria Fondo Común, ubicada en la Zona Industrial Maracaibo, 141, Estado Zulia, por cuanto se han cumplido todos y cada uno de los requisitos incluyendo la cantidad NOVECIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 910.000,00) que constituye el monto restante de dicha compraventa pagaderos en la forma acordada en el documento descrito y cuyo Cheque de Gerencia se encuentra ya elaborados para su entrega al momento de la firma. En la misma fecha 27 de Julio de 2015, se constituyó la Notaria, en el inmueble ya identificado, y se notificó a la ciudadana Gladys Josefina Salazar, quien se identificó con cédula de identidad No.2.820.973, y así mismo se deja constancia que dicha notificación quedó fijada en el referido inmueble.
Esta notificación, emanada de un Organismo Público y aceptada por los accionados en su contestación de demanda como realizada, se le da valor probatorio ya que con ello quedó demostrado, que las demandadas estuvieron en conocimiento de una fecha cierta para la firma del contrato de venta definitivo. ASI SE DECLARA .
QUINTO: PRUEBAS DE INFORMES A.) Oficio No. 37.945-045-17 de fecha 20 de Enero de 2017, dirigido al Registro Público de los Municipios Autónomos Lagunillas y Valmore Rodríguez del Estado Zulia, con sede en Ciudad Ojeda, de lo cual se obtuvo respuesta mediante Oficio 15, de fecha 13 de febrero de 2016, dirigido al Juzgado de Primera Instancia, y se le informa: Que en relación a la información solicitada, “si para la fecha 21-07-2015, se presentó para su firma y protocolización un documento de compraventa e hipoteca entre los ciudadanos Angélica María Castillo de Ojeda y Gladys Josefina Salazar, quien actúa en su propio nombre y en representación de Guillermina Josefa Salazar, informa. “En fecha 16-07-2015, Kervin José Ojeda Sánchez, solicitó Planilla única bancaria para realizar una vez con hipoteca de 1er y 2do grado, tal como lo indica la P.U.B., anexa signada “A”, el día 20-7-2015, presentó el documento original y los recaudos solicitados, los cuales se identifican y especifican en la constancia de recepción que anexa marca “B”, y libro de presentación signado “C”, fijando como fecha de otorgamiento a partir del día 20-07-2015, disponiendo las partes de sesenta (60) días continuos para dicho otorgamiento, el cual no se realizó según costa en nota de anulación de fecha 23-11-2015, signada con la letra “D”que anuló el tramite definitivamente por vencimiento del lapso legal para su otorgamiento…” Con esta probática quedó demostrado que el documento fue presentado en la fecha 20-07-2015 para su otorgamiento y que ni en esa fecha, ni en los 60 días posteriores fue otorgado el documento y que fue anulado el trámite por vencimiento del lapso legal para el otorgamiento. ASI SE DECLARA.
B) Comunicación recibida del Banco Fondo Común, fechada en Caracas, 24 de Febrero de 2017, dirigida al Juzgado de Primera Instancia, donde en atención al Oficio No. 37945-046-17 de fecha 20 de Febrero de 2017, se informa: “…que una vez revisado el expediente de crédito con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para vivienda (FAOV) a nombre del solicitante Ojeda Sánchez Kervin José, titular de la cédula de identidad No. V-12.329.809, que reposa en nuestros archivos, pudimos constar que la firma del documento en cuestión, fue pautada para el día 20 de Julio de 2015, ante el Registro Público de los Municipios Lagunillas y Valmore Rodríguez en el Estado Zulia, según se evidencia del formato denominado “Notificación de Firma, Desembolso liquidación Préstamos Hipotecarios Recursos FAOV”, cuya copia se anexa marcada “A”, así como “Instrucción de Elaboración de Cheque”, el cual se anexa marcado “B”. Ahora bien, aun cuando la firma fue fijada para el día 20 de Julio de 2015, conforme a los procedimientos establecidos para ello, El otorgamiento del respectivo documento no se efectuó y en consecuencia no se perfeccionó la operación de compraventa…”.Con esta probática quedó demostrado que la entidad bancaria tenía conocimientos que la firma del documento definitivo estaba pautada para el 20-07-2015 y que la misma no se perfeccionó. ASI SE DECLARA.
SEXTO: PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL
Fue verificada por el Juzgado de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Ciudad Ojeda, con acta de fecha 09 de Marzo de 2017, por comisión del Juzgado de Primera Instancia que el inmueble, con esta probática quedó demostrado que haya identidad plena del bien inmueble objeto de la Inspección Judicial, con los datos contenidos en el documento fundamental de la acción con características de público, así como el identificado en el libelo de la demanda. ASI SE DECLARA.
SEPTIMO: PROMOCION DE TESTIGOS, fueron promovidas las testimoniales de los ciudadanos MORELIA DEL CARMEN TERAN DE VALBUENA, ELIANA MABEL MARTINEZ DE DELGADO, ARELIS MARGARITA QUINTERO COLINA y GUSTAVO ENRIQUE TAPIA MONTERO, que se analizan en su conjunto ya que muchos de los puntos sobre los que versan sus declaraciones han quedado suficientemente comprobados con documentos públicos y que resultan como aceptados por la parte accionada al no contradecirlos en su oportunidad procesal.
Es oportuno destacar, conforme a la interpretación del artículo 1.387 del Código Civil, que estas deposiciones entran en colisión con esa misma norma, que establece: “…No es admisible la prueba de testigo probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares. ASI SE DECLARA.

DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

PRIMERO: TESTIMONIALES La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas indica como testigos a los ciudadanos: ELIZABETH MONTERO GONZALEZ, ALICIA PASTOTA DE COLMENARES, MARIA ANDREINA COLINA MATERAN, MARIA MILAGROS GUILLEN, GILBERTO JOSE BRAVO, ANGELICA CASTILLO y AURA LUNA. Ninguno de los testigos promovidos compareció en las oportunidades fijadas para sus respectivas declaraciones, en tal sentido, no hay valor probatorio alguno que considerar en relación a esta probática. ASI SE DECLARA.

SEGUNDO: DOCUMENTALES: El Apoderado Judicial de la parte demandada, junto con el escrito de pruebas, consignó documento original firmado por sus representadas ciudadanas Gladys Josefina Salazar y Guillermina Josefa Salazar, y el ciudadano Kervin José Ojeda, en donde pretende modificar los términos del contrato que contiene la opción de compra venta que sirve de documento fundamental de esta acción, y que fue impugnado por la representación judicial de la parte demandante, ante tal impugnación la parte accionada no realizó actuación alguna que invalidara tal impugnación, además que se observa que se pretende traer al juicio hechos nuevos con posterioridad a la contestación de la demanda, en tal sentido no se le da valor probatorio alguno a la presente documental. ASI SE DECLARA.

Antes de proceder con la adminiculación de las pruebas precedentemente valoradas, se hace indispensable incorporar a la presente motiva algunas consideraciones relacionadas con las promesas bilaterales de compra venta, en especial, la más reciente doctrina jurisprudencial al respecto. En ese sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, en sentencia dictada en el Expediente N°. 14-0662, la cual vino a resolver la incertidumbre jurídica originada por recurrentes cambios de criterios en relación con la naturaleza de las opciones o promesas bilaterales de compra-venta, estableció lo siguiente:
…omissis…
“Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
…omissis…
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
…omissis…
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
…omissis…
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
…omissis…
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
…omissis…
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
…omissis…
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. …omissis...
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. ….”.

Conforme la sentencia anterior, quedó evidenciado que el referido fallo tiene como principio normativo la primacía de la intencionalidad de las partes al contratar de acuerdo al ejercicio del principio de la autonomía de la voluntad, como al de la intangibilidad de los contratos, siempre que no se vulnere con ello el orden público y el interés general.
En atención al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, es necesario determinar el alcance de esta voluntad, plasmada en el contrato objeto del presente litigio, con fundamento en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que establece en su parte in fine que en casos de ambigüedad o deficiencia en la interpretación de los contratos, el juez que conozca del asunto deberá decidir en atención al propósito e intención al de los otorgantes del contrato. Dicho esto, nos encontramos con un contrato con algunas cláusulas cuyo cumplimiento se cuestiona especialmente lo referido al lapso de vencimiento del contrato de marras, para una mejor comprensión del asunto se transcriben a continuación:

“CUARTA: La vigencia del presente contrato es de Noventa (90) días continuos más una prórroga de Treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento. LA VENDEDORA, se obliga a entregar a EL COMPRADOR todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de Compraventa. Si LA VENDEDORA no suministrará la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la Compraventa, el lapso de vigencia del presente contrato se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso de la entrega de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no serán imputable a EL COMPRADOR.
QUINTA: Queda entendido que en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el presente contrato por parte de EL COMPRADOR o en caso de no realizarse la venta definitiva del inmueble mencionado por causa imputable a éste, dará derecho a la VENDEDORA de retener hasta el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras o inicial a la firma del presente documento, es decir la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00) por concepto de Cláusula Penal, y LA VENDEDORA tendrá derecho a rescindir unilateral y de pleno derecho el presente contrato de opción a compra venta, debiendo reintegrar a EL COMPRADOR la suma restante luego de la deducción de la cantidad correspondiente a la Cláusula Penal. En caso que no se comprueba que la venta definitiva no se efectué a causas imputables a la VENDEDORA, este devolverá a EL COMPRADOR, la totalidad de lo recibido en calidad de arras o inicial, es decir la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs-100.000,00), más el 10% por concepto de Cláusula Penal, sin perjuicio de las acciones judiciales que el COMPRADOR pueda ejercer para hacer cumplir el presente contrato. SEXTA: En caso de no protocolizarse el documento definitivo de compra venta, dentro de los lapsos establecidos en el presente contrato, incluyendo la prórroga, a consecuencia de fuerza mayor o causas extrañas no imputable a ninguna de las partes debidamente comprobadas, podrán ambas partes de mutuo acuerdo resolver el presente contrato, sin que haya lugar a la aplicación de la Cláusula Penal, y en consecuencia LA VENDEDORA, devolverá a EL COMPRADOR la totalidad recibida.
SEPTIMA: Una vez vencido el lapso establecido en la Cláusula Cuarta. La VENDEDORA o EL COMPRADOR, deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debidamente de conformidad con las Clausulas anteriores, en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual a la inicial”.

Asimismo, la parte demandada alegó haber realizado una notificación verbal a los compradores, pese a que lo convenido exige una notificación escrita de querer disolver el negocio, en virtud del vencimiento del plazo, pero es el caso que tal alegato no fue probado en el caso bajo estudio, en tal sentido, la consecuencia de esta circunstancia es de haber quedado de esta manera, prorrogada la vigencia del contrato por un tiempo igual de Noventa (90) días continuos más una prórroga de Treinta (30) días continuos. Del contrato objeto del presente litigio así como de los alegatos de las partes, tenemos por cierto que la vigencia del contrato comienza el 10 de Marzo de 2015, se venció el 10 de Julio de 2015, incluyendo la prorroga de 30 días, y conforme a lo plasmado en la cláusula séptima, al no haber realizado la mencionada notificación de forma escrita, el contrato se prorrogó hasta el 10 de Noviembre de 2015, que incluye su prorroga de 30 días continuos; con lo que se evidencia de las actas del presente expediente que la notificación efectuada el 27 de Julio de 2015, por la Notaria Pública Segunda de Ciudad Ojeda, Estado Zulia, mediante acta de la misma fecha 27 de Julio de 2015, en la que se informa que se han cumplido con todos los trámites necesarios para el otorgamiento del documento definitivo, incluyendo la fecha cierta para la realización de tal acto, fue realizado en tiempo oportuno, conforme a o convenido por las partes.
Por todos los argumento vertidos en la presente motiva, aunado a la constancia del incumplimiento por parte de las demandadas a comparecer en el día fijado para el otorgamiento del documento definitivo de venta pese haber cumplido la parte demandante con todos los tramites necesarios para ello, es imperioso concluir que deberá en la dispositiva del presente fallo declarar SIN LUGAR la actividad recursiva ejercida contra la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, en fecha 04 de agosto de 2017; y en consecuencia se CONFIRMA la decisión apelada en todas sus partes. ASI SE DECIDE.

EL FALLO.

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
• PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la actividad recursiva ejercida por el profesional del derecho José Juan Marcano, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadanas GLADYS JOSEFINA SALAZAR Y GUILLERMINA JOSEFA SALAZAR, identificadas en actas, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, en fecha 04 de agosto de 2017.
• SEGUNDO: queda CONFIRMADA la sentencia recurrida en todas sus partes
Se condena a la parte demandada al pago de las costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE y PUBLIQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los veintitrés (23) días del mes de marzo del año dos mil dieciocho (2018). Años: 207º de la Independencia y 159º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. MARIAELVIRA REINA HERNANDEZ.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,

HELIER CARDOZO.

En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,

HELIER CARDOZO.
MRH/.