REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXPEDIENTE: No. 13.284. DEMANDANTE: MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.427.711, domiciliada en el municipio San Francisco del estado Zulia. APODERADAS JUDICIALES: HÉCTOR DANILO DUARTE y NORA BRACHO MONZANT, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.073 y 26.643, respectivamente. DEMANDADO: JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.772.741, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADAS JUDICIALES: YNGRID QUIJADA ROMERO, NICBRIELA MARCANO ECHEGARAY y RAYMARY YAJURE PEROZO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 51.885, 51.895 y 150.302, respectivamente. JUICIO: Cumplimiento de contrato. SENTENCIA: Definitiva FECHA DE ENTRADA: 27 de noviembre de 2017. Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio MERWING ARRIETA MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 74.594, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.772.741, contra decisión de fecha 29 de septiembre de 2017, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.427.711, en contra del recurrente, ut supra identificado; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda. En tal sentido, condenó a la parte demandada a otorgar el documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas PH-B del edificio Los Amigos, situado en la Avenida 8 (Santa Rita) entre calles 86A y 87, distinguido con el No. 86A-60, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia del municipio Maracaibo Estado Zulia, ante la Oficina de Registro competente. Del mismo modo, ordenó a la parte actora pagar a la parte demandada, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de la sentencia, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (420.000,00 Bs.), no contradicha por el demandado como saldo del precio después de la imputación al mismo de la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (100.000,00 Bs.), que ya recibió de la actora. Igualmente, precisó que una vez conste en actas el pago de la parte actora reconvenida, si la parte demandada no ha cumplido con su obligación la sentencia surtirá los efectos de contrato no cumplido. Por último, el Tribunal de la causa condenó en costas a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida en la instancia. Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones: PRIMERO DE LA COMPETENCIA Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA. SEGUNDO DE LA DECISIÓN APELADA La decisión apelada se contrae a sentencia de fecha 29 de septiembre de 2017, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda incoada. En tal sentido, condenó a la parte demandada a otorgar el documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas PH-B del edificio Los Amigos, situado en la Avenida 8 (Santa Rita) entre calles 86A y 87, distinguido con el No. 86A-60, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia del municipio Maracaibo Estado Zulia, ante la Oficina de Registro competente; ordenó a la parte actora pagar a la parte demandada, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de la sentencia, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (420.000,00 Bs.), no contradicha por el demandado como saldo del precio después de la imputación al mismo de la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (100.000,00 Bs.), que ya recibió de la actora. Igualmente, precisó que una vez conste en actas el pago de la parte actora reconvenida, si la parte demandada no ha cumplido con su obligación la sentencia surtirá los efectos de contrato no cumplido. Del mismo modo, condenó en costas a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida en la instancia; fundamentando su decisión en los siguientes términos: (…Omissis…) “Con fundamento a los razonamientos anteriormente expuestos, es forzoso concluir que conforme al contrato supra citado, la parte demandada tiene la obligación de realizar la tradición de la propiedad del inmueble vendido en la Oficina de Registro competente y la parte actora tiene la obligación del pago del precio. En vista de ser la promitente compradora quien invoca el cumplimiento del contrato, resulta necesario que la misma pruebe inequívocamente haber cumplido con sus obligaciones, lo cual se evidenció en el contrato suscrito en fecha veinticinco (25) de junio de 2012, por los ciudadanos JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA y MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, en cuanto del mismo se deriva el pago de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00 Bs.), como parte del precio total de la venta, comprometiéndose a pagar la cantidad de dinero restante, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00 Bs.), una vez protocolizado el documento definitivo de venta. Por su parte, la parte demandada alegó haber cumplido su obligación de entregar oportunamente a la parte actora, los documentos necesarios para tramitar el crédito hipotecario, en cumplimiento de la cláusula séptima del contrato objeto de litigio, asimismo, aseguró que la parte actora no cumplió con su obligación de obtener el crédito hipotecario dentro del lapso establecido en la cláusula tercera del contrato en estudio, ni dentro de la prorroga acordada; sin embargo, esta Juzgadora observa que la parte actora obtuvo el crédito hipotecario ante una entidad financiera, dentro del lapso de ciento veinte (120) días previsto en la cláusula tercera del contrato en litigio, específicamente se evidencia de los oficios enviados por la entidad financiera Banco de Venezuela, en relación a la prueba de informes promovidas. En oposición a lo expuesto, se evidencia que la parte demandada no cumplió con la obligación contraída en el contrato suscrito con la parte actora, es decir no cumplió con la tradición legal de protocolizar el documento definitivo de compra venta ante la oficina de registro correspondiente. En razón de lo antes expuesto, resulta forzoso declarar CON LUGAR la presente demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, contra el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA; debiendo la parte demandada, cumplir su obligación de hacer la tradición referida, de conformidad con los artículos 1.159, 1.264, 1.486 y 1.488 del Código Civil, en virtud de que el contrato de compra venta tiene fuerza de ley entre las partes que lo celebraron, la obligación mencionada debe ser cumplida exactamente como fue contraída, la tradición es una obligación del vendedor demandado y la misma se cumple con el otorgamiento del documento de propiedad ante la Oficina de Registro competente, por ser un inmueble el bien vendido; debiendo pagar la actora al demandado, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de esta sentencia, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00 Bs.), no contradicha por el demandado como saldo del precio restante después de la imputación al mismo de la suma de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00 Bs.), que ya recibió de la actora. Una vez conste en actas el pago de la parte actora, si la parte demandada ha cumplido con su obligación esta sentencia surtirá los efectos de contrato no cumplido. Y así se decide”. (…Omisiss…) TERCERO DE LOS ANTECEDENTES De la revisión exhaustiva y análisis pormenorizado de las actas procesales, se evidencia que: En fecha 18 de diciembre de 2013, el otrora Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, en contra del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA. El día 10 de enero de 2014, el abogado en ejercicio HÉCTOR DANILO DUARTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 26.073, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, suministró los emolumentos necesarios para llevar a cabo la práctica de la citación de la parte demandada. En esa misma oportunidad, en virtud de la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada por la parte demandante, el Tribunal de la causa ordenó la apertura de un cuaderno separado de medida. En fecha 13 de enero de 2014, el Alguacil del Tribunal primigenio, expuso que le fueron suministrados los emolumentos necesarios para practicar la citación del demandado, ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA. El día 15 de enero de 2014, el Tribunal de la causa decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del litigio, conforme a lo solicitado por la parte actora, a cuyos efectos ordenó oficiar a la Oficina de Registro correspondiente. El día 03 de febrero de 2014, el Alguacil del Tribunal de origen, dejó constancia que no pudo practicar la citación personal de la parte demandada. En fecha 04 de febrero de 2014, con ocasión a la exposición realizada por el Alguacil, la parte actora solicitó se libren los correspondientes carteles de citación, de esta forma, mediante auto fechado 06 de febrero de 2014, el tribunal de la causa acordó la citación cartelaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En este orden de ideas, el día 10 de febrero de 2014, la parte demandante recibió los carteles de citación, para posteriormente, en fecha 24 de febrero de 2014, consignar los ejemplares de los diarios PANORAMA y LA VERDAD, en los cuales consta la mencionada publicación, así pues, el día 25 de febrero de 2014, el Tribunal ordenó el desglose de los ejemplares de los periódicos consignados. En fecha 28 de marzo de 2014, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó la designación de un defensor ad-litem, a estos fines, el Tribunal de la causa designó a la abogada en ejercicio SARA ELENA LEÓN BOHÓRQUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 21.726, quien fue notificada y juramentada los días 07 y 08 de abril de 2014, respectivamente. El día 14 de abril de 2014, los ciudadanos CARLOS EDUARDO BURGOS GONZÁLEZ y DORISMEL JUNIOR ÁLVAREZ HERNÁNDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 131.546 y 110.700, actuando en su carácter de representantes sin poder del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, solicitaron la reposición de la causa al estado en que se practique la citación personal de la parte demandada en su residencia en los Estados Unidos de Norteamérica. Con ocasión al escrito presentado, el Tribunal a-quo, en fecha 23 de abril de 2014 ordenó la citación del demandado por carteles, para que dentro de los treinta (30) días continuos, una vez que conste en autos la última formalidad cumplida, comparezca personalmente o por medio de apoderado; dichos carteles deberán contener las menciones indicadas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y se publicarán en los diarios PANORAMA y LA VERDAD, una vez por semana. Seguidamente, el día 09 de junio de 2014, el abogado en ejercicio HÉCTOR DUARTE, actuando en su carácter de representante judicial de la parte actora, consignó los ejemplares de los diarios PANORAMA y LA VERDAD, cuyo desglose fue ordenado por el Tribunal de la causa, en fecha 09 de junio de 2014; en este sentido, la Secretaria del Juzgado el día 13 de agosto de 2014, expuso que fijó cartel de citación en el inmueble constituido por un apartamento signado con las siglas PH-B, ubicado en el edificio Los Amigos, No. 86A-60, avenida 8 (Santa Rita), entre calles 86A y 87, municipio Maracaibo del estado Zulia, al igual que, dejó constancia que en fechas 9, 16, 23 y 30 de mayo de 2014, fueron publicados los carteles de citación, por lo que, se encuentran cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil. El día 14 de octubre de 2014, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó la designación de defensor ad-litem, de tal manera, el Tribunal de la causa, en fecha 15 de octubre de 2014, designó al abogado en ejercicio FRANCISCO ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 91.241, siendo así se notificó y se juramentó los días 08 y 09 de julio de 2015, respectivamente. En fecha 27 de julio de 2015, el Alguacil del Tribunal de la causa expuso que citó al defensor ad-litem designado; sin embargo, en esa misma fecha, el abogado en ejercicio DORISMEL JUNIOR ÁLVAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 110.700, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, se dio por citado, notificado y emplazado en nombre de su representado e igualmente, presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención. El día 29 de julio de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada presentó mediante diligencia nuevamente el escrito de contestación a la demanda, toda vez que el que se consignó en fecha 27 de julio de 2015, fue extemporáneo por anticipado. En esa misma fecha, el Tribunal a-quo declaró inadmisible la reconvención propuesta. El día 30 de julio de 2015, el abogado en ejercicio HÉCTOR DANILO DUARTE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de oposición a la reconvención propuesta. En fechas 05 y 06 de agosto de 2015, la parte demandada y demandante, respectivamente, presentaron escritos de promoción de pruebas; las cuales fueron admitidas los días 06 y 07 de agosto de 2015, correspondientemente, por el Tribunal de la causa. En fecha 12 de agosto de 2015 las partes presentaron escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal ad initio, salvo su apreciación en la sentencia definitiva mediante autos de fecha 13 de agosto de 2015. El día 13 de julio de 2016, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito de conclusiones. En fecha 30 de septiembre de 2016, el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial declaró su incompetencia por la cuantía para seguir conociendo de la presente demanda, y declinó su competencia a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Producto de la distribución de ley le correspondió el conocimiento de la causa Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien el día 10 de noviembre de 2016, le dio entrada, y posteriormente, el día 29 de septiembre de 2017, dictó la decisión objeto del presente recurso de apelación, el cual fue interpuesto en fecha 02 de noviembre de 2017, por el abogado en ejercicio MERWING ARRIETA MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 74.594, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada. El día 10 de noviembre de 2017, este Tribunal ad-quem dio entrada a la presente causa, a los fines del trámite legal correspondiente. En fecha 29 de septiembre de 2017 el Tribunal de Primera Instancia dictó la decisión en los términos suficientemente explicitados en el capitulo segundo del presente fallo, contra la cual ejerció el recurso ordinario de apelación la representación judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio MERWING ARRIETA MENDOZA, en fecha 02 de noviembre de 2017. CUARTO DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que llegada la oportunidad prevista en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, para la presentación de los escritos de informes en esta segunda instancia, a saber en fecha 16 de enero de 2018, ambas partes presentaron los suyos en los términos siguientes: En primer lugar, el apoderado judicial de la parte demandante-recurrente, abogado en ejercicio HECTOR DANILO DUARTE, antes identificado, indicó que el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, suscribió un contrato de opción de compra en relación a una promesa bilateral, donde éste se obligó a vender a su representada, el inmueble sub litis. De igual forma explanó que el precio estipulado y convenido por ambas partes de la venta sobre este inmueble, se fijo en la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs 520.000), cuya modalidad de pagos para la compra del inmueble mediante ese contrato para lo cual establece una inicial de CIEN MIL BOLIVARES (Bs 100.000,00), para lo cual alega el que la forma de pago fue de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs 80.000,00), con cheque girado contra la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, a nombre del promitente vendedor, y por otro lado, VEINTE MIL BOLIVARES (Bs 20.000,00), en dinero en efectivo para lo cual fue debidamente entregado, y por otro lado los restantes CUATROCIENTOS VEINTE MIL (420.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta. En tal sentido, concluyó que su representada pagó más del diez por ciento, (10%) del monto del precio total de venta, ello en arras de garantía; lo cual, a su decir, debe interpretarse de conformidad con los principios establecidos mediante decretos, así como jurisprudencias, que el contrato de autos se equipara a un contrato de venta a plazos, basándose para ello en los requisitos objetivos que le da fuerza a un contrato, como lo son el objeto, precio y consentimiento, por otro lado, también alega que se probó que su representada solicitó un préstamo a crédito con la entidad bancaria Banco de Venezuela en beneficio del accionado, a fin de que éste procediere a otorgar el documento traslativo de propiedad, previo a pago del monto del préstamo solicitado. Así mismo hizo referencia, al Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Publica Nacional, en concordancia con lo previsto en los artículos 5,6, numerales 1,2,3 y 9, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, mediante gaceta oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela No 40.115, de fecha 21 de Febrero del 2012, y en tal sentido, indicó que se encuentra expresada la voluntad de las partes de vender y comprar el inmueble sub litis, ya que, la solicitud del crédito antes aludido, bajo la mención de “recursos propios”, a su decir, demuestra certeza de que se encuentra disponible la cantidad de dinero restante del precio de venta acordado, esto es, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00). Aunadamente alegó que es injusto e inverosímil que la parte demandada de alguna u otra manera utilice excusas para aumentar el monto del precio pactado en el mencionado contrato, lo cual contraría lo previsto el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley sobre Financiamiento de Vivienda. Citó a su favor la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se estableció que si en el contrato de opción de compra están inmersos elementos como los son el consentimiento, precio y objeto, esta equivaldría a un contrato de venta. Discernió que se han cumplido con todos y cada uno de las obligaciones establecidas en el referido contrato de opción de compra, haciendo pago de la inicial de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), como arras de garantía, además de cumplir con la obligación de pago convenida al estar a entera disponibilidad del promitente vendedor el resto de la cantidad de dinero de la obligación contratada la cual es de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00), en este sentido, citó el contenido de los articulos 1.159 y 1.160 del Código Civil y requirió de la parte demandada que ejecute la obligación y que de esa forma otorgue el documento de compra-venta ante el registro correspondiente. Una vez ello, puntualizó los hechos que a su decir fueron reconocidos por la parte demandada en su escrito de contestación, en tal sentido indicó como cierta la relación contractual entre su representada y la parte demandada; en relación al preció afirmó que el accionado reconoció el monto convenido en el contrato a opción a compra, esto es, la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 520.000,00), del cual se entregó la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) en arras de garantía, y que el saldo restante se pagaría en forma integra y de contado, al momento del otorgamiento del documento traslativo de propiedad, ante la oficina del Registro Publico correspondiente. Así mismo manifestó que el demandado reconoció que en fecha 14 de septiembre de 2012, se acordó ampliar la prorroga inicialmente fijada de treinta (30) días a sesenta (60) días continuos; de la misma forma mencionó el resto de los alegatos efectuados por su representada y que fueron negados y contradichos por el demandado. De esta forma, hizo mención a las pruebas que fueron promovidas y evacuadas en su cabalidad en el lapso correspondiente, es por ello que solicita que sea confirmada la sentencia dictada por el tribunal de la causa que declaró con lugar la causa en definitiva con sus respectivos pronunciamientos de ley. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, abogada en ejercicio YNGRID QUIJADA ROMERO, presentó los suyos de la siguiente forma: En primer lugar, singularizó cada uno de los argumentos expuestos por la parte actora en el escrito de demanda y por su mandante en el escrito de contestación. De la misma forma, afirmó que el contrato materia de este litigio es un contrato de opción a compra-venta, y no uno de venta, fundamentando su alegato en criterios jurisprudenciales de la Sala Constitucional y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por lo tanto alega que en caso del incumplimiento del contrato por cualquiera de las partes, procederían a aplicar la cláusula penal como justa indemnización por la falta de cumplimento. Argumentó que entregó oportunamente a la actora las solvencias necesarias, para que procediera a tramitar un crédito hipotecario ante la entidad financiera Banco de Venezuela, y que de esa forma se dio el real y efectivo cumplimiento de las obligaciones pactadas; por lo contrario, alegó que fue la demandante quien incumplió la obligación de obtener dentro del lapso establecido contractualmente, el saldo remanente del precio del inmueble pactado. Derivado de lo anterior, alegó que el contrato sub iudice venció el día 21 de diciembre de 2012 como se desprende de la prórroga otorgada en fecha 14 de septiembre de 2012, en virtud de lo cual su representado realizó una oferta real de pago a la parte actora, haciendo uso de la cláusula penal. Por otra parte alegó que el recurrente no demostró sus afirmaciones, incumpliendo así con la carga de la prueba, y como consecuencia argumentó que éste no logro probar que la venta definitiva del inmueble no se produjo por causas imputables al promitente vendedor, aunado a que, según sus dichos, no probó que la parte accionante haya intentado contactar a su representado así como tampoco demostró su alegato relativo a que éste no entregó tempestivamente los recaudos requeridos por el banco para la tramitación del crédito hipotecario y de esa forma se contradijo en sus deposiciones, lo que a su decir, refleja que no ha actuado con probidad durante el iter procesal, ya que, aseveró que le fue aprobado dicho crédito, lo que implica que ha debido consignar para ello toda la documentación necesaria. Manifestó que, la demandante se limitó a consignar junto al libelo, copia certificada del instrumento fundante de la pretensión y original del acuerdo privado en donde se extendió el lapso de tiempo fijado para el perfeccionamiento, es por ello que no probó que el precio de la venta haya incrementado en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00), por lo que esto difiere con respecto al monto solicitado a la entidad financiera Banco de Venezuela C.A., por lo que indicó que ello debe ser tomado con escepticismo por parte de este Tribunal de Alzada. Destacó que no logró acreditar la parte actora que su representado se encontrara fuera del país para la fecha en que debió llevarse a cabo la venta definitiva, lo cual afirmó era su obligación de conformidad con lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil; como consecuencia, señaló que no probó que el poder enviado fuere presentado en idioma inglés para que fuera traducido y registrado y que así tomara validez, añadió que tampoco demostró en el juicio que el presunto apoderado del promitente vendedor no se presentó a firmar por encontrarse en el extranjero. Indicó que tampoco probó la parte actora que una vez celebrado el contrato de opción de compraventa, la situación se haya tornado irregular para ella, producto de unas supuestas exigencias por parte de su mandante para que se terminare de perfeccionar la negociación ante el Registro Público. Como consecuencia, argumentó que es evidente que la demandante no notificó al demandado en virtud de no haber obtenido tempestivamente el crédito para pagar el precio de la venta, y según sus dichos intentó dilatar el cumplimiento de la obligación empero que el contrato no quedó supeditado a la obtención de un crédito hipotecario por parte de la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, de manera que, según sus afirmaciones, si ésta hubiese tenido interés en adquirir el inmueble hubiese podido efectuar el pago de cualquier manera dentro del lapso contractual y su prorroga y en caso de la negativa de su mandante de recibir el monto correspondiente, hubiese podido realizar una oferta real de pago. De igual forma precisó que de la prueba informativa promovida por la parte demandante solo se obtiene que no se presentó ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, documento alguno contentivo de una operación de compra-venta del inmueble sub iudice, en el lapso previsto en el contrato. Es por ello que considera que deben ser desestimadas las pruebas testimoniales promovidas por la parte actora en virtud de que no se puede probar la celebración de una obligación o extinguirla haciendo uso de testimonios, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.387 y 1.389, del Código Civil, Por otro lado, se deja constancia que de la revisión de las actas que conforman el presente expediente se desprende que ninguna de las partes presentó escrito de observaciones en esta instancia, a tenor de lo contemplado en el artículo 519 de Código de Procedimiento Civil. QUINTO DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR De la revisión exhaustiva y análisis pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a este órgano jurisdiccional y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 29 de septiembre de 2017, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, contra el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA. En tal sentido, condenó a la parte demandada a otorgar el documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas PH-B del edificio Los Amigos, situado en la Avenida 8 (Santa Rita) entre calles 86A y 87, distinguido con el No. 86A-60, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia del municipio Maracaibo Estado Zulia, ante la Oficina de Registro competente. Asimismo, ordenó a la parte actora pagar a la parte demandada, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de la sentencia, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (420.000,00 Bs.), no contradicha por el demandado como saldo restante del precio de venta después de la imputación al mismo de la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (100.000,00 Bs.), que ya recibió de la actora. Igualmente, precisó que una vez conste en actas el pago de la parte actora reconvenida, si la parte demandada no ha cumplido con su obligación la sentencia surtirá los efectos de contrato no cumplido. Finalmente, el Juzgado a-quo condenó en costas a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida en la instancia. Seguidamente, se evidencia que la parte demandada ejerció el recurso de apelación, producto de su disconformidad con la decisión recurrida, en virtud de los argumentos explanados en el escrito de informes presentado en esta segunda instancia. De los vicios de la sentencia De la revisión de las actas que conforman el presente expediente se desprende que en el escrito de informes presentado por la parte demandada, se delató que la sentencia recurrida adolece del vicio de incongruencia, toda vez que no emitió pronunciamiento acerca de la impugnación de la cuantía realizada en el escrito de contestación. De esta manera, es menester de esta Jurisdicente traer a colación lo establecido en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del siguiente tenor: “Artículo 243.- Toda sentencia debe contener: 1º La indicación del Tribunal que la pronuncia. 2º La indicación de las partes y de sus apoderados. 3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos. 4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión. 5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. 6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión. Artículo 244.- Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”. En este orden de ideas, con respecto al principio de congruencia, en este orden de ideas, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 21 de enero de 1988, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Trejo Padilla, contempló: “… Quiere la Ley que la decisión no solo sea manifiesta, definitiva e indubitable sino que guarde relación o consonancia con los términos en que fue planteada la pretensión del actor y con los términos en que fue propuesta la defensa del demandado. Este requerimiento formal que la doctrina ha denominado principio de congruencia, tiene relación con dos deberes fundamentales del juez al decidir: resolver sólo sobre lo alegado y resolver sobre todo lo alegado… Esta congruencia entre la litis y el fallo, la ha venido exigiendo la Sala no solo para el juicio principal, sino también para las incidencias…”. Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia No. 0114, de fecha 13 de abril de 2000, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, señaló: “…El vicio de incongruencia que constituye infracción del Art. 12 y del Ord. 5º del Art. 243 del C.P.C., tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello: en principio, en el escrito de demanda, en la contestación o en los informes cuando en éstos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían los relacionados con la confesión ficta, reposición de la causa y otras similares, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el sentenciador está en el deber de resolver de forma expresa, positiva y precisa…”. De las normas y criterios jurisprudenciales antes citados, se desprende que los Jueces se encuentran limitados a lo alegado por las partes, de manera que, no deben dejar de emitir pronunciamiento alguno sobre los argumentos explanados, y en caso de hacerlo, estarían incurriendo en el vicio de incongruencia negativa, lo cual conlleva la nulidad de la decisión proferida. Ahora bien, se evidencia de las actas procesales que el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 30 de septiembre de 2016, dictó decisión en la que declaró procedente el rechazo a la estimación de la cuantía, y producto de esto, determinó su incompetencia para conocer el presente asunto, decisión ésta la cual no fue objeto de recurso alguno y por lo tanto quedó definitivamente firme. Visto como ha sido, que el Tribunal de Municipio resolvió el mencionado punto, resulta inoficioso que el Juzgado de Primera Instancia al cual le correspondió conocer en virtud de la distribución de ley al haberse declarado incompetente el Tribunal primigenio, emita nuevamente un pronunciamiento sobre la impugnación de la cuantía, en aras de evitar sentencias contradictorias, que atenten contra la seguridad jurídica de las partes, el derecho a la defensa, economía y celeridad procesal, en consecuencia, si bien en la decisión apelada el Juzgado a-quo no hizo pronunciamiento de fondo con respecto a la impugnación de la cuantía, a criterio de quien aquí decide, se considera que no incurrió el vicio de incongruencia, por las razones que anteceden. Y ASÍ SE DECLARA. De la reconvención De la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se desprende que la parte demanda reconvino por resolución de contrato, sin embargo, dicha reconvención fue declarada inadmisible por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial, mediante decisión de fecha 29 de julio de 2015, la cual quedó definitivamente firme, al no haber sido objeto de recurso alguno, en consecuencia, la reconvención propuesta no forma parte del tema a decidir por este Tribunal Superior. Y ASÍ SE DETERMINA. De esta manera delimitado quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por este órgano jurisdiccional de segunda instancia, se proceden a analizar los medios probatorios aportados por las partes en la presente causa. Pruebas promovidas por la parte demandante Junto al escrito libelar la parte actora consignó: • Copia certificada de contrato de opción de compraventa, suscrito entre los ciudadanos JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA (promitente vendedor) y MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL (promitente compradora), autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 25 de junio de 2012, bajo el No. 49, tomo 40. Determina esta Jurisdicente de segunda instancia que el medio de prueba bajo estudio, constituye copia certificada de un instrumento privado suscrito entre las partes intervinientes en la presente causa, de esta manera, al no haber sido desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte no promovente, de acuerdo con lo contenido en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, se aprecia en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA. • Copia simple de comunicación dirigida a la institución financiera Banco de Venezuela, por los ciudadanos JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA y MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL. Verifica esta Sentenciadora Superior que el aludido medio probatorio constituye copia simple de un instrumento privado suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, en consecuencia, al no haber sido desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte interesada se aprecia en todo su valor probatorio, de acuerdo con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA. En el escrito de promoción de pruebas, fueron presentados los siguientes medios probatorios: • Prueba de informes dirigida a la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Se evidencia de actas que en fecha 10 de febrero de 2016, mediante oficios Nos. 479-16-2016 y 479-17-2016, la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia informó que en el periodo comprendido entre el día 15 de septiembre y 21 de diciembre de 2012, ambas fechas inclusive, no fue presentado por ante ese Registro documento contentivo de alguna operación de compraventa que versare sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con las siglas PHB, ubicado en la planta pent house del edificio Los Amigos situado en la avenida 8, sector Santa Rita entre calles 86A y 87; del mismo modo, informó que no se puede señalar si en el titulo adquisitivo existe alguna nota o comentario manuscrito relativo a la presentación y a la revisión de alguna operación sobre el mencionado inmueble, puesto que no se tiene referencia de la fecha, tomo, número y protocolo del asiento del registro por el cual adquiere el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, destacó que el título registrado el 09 de diciembre de 1981 bajo el No. 4, tomo 20, protocolo 1º se refiere al documento de condominio del edificio Los Amigos, y ninguna nota marginal refleja la venta del inmueble referido. En el segundo oficio, informó que existe el trámite No. 479.2013.1.2591 de fecha 25 de marzo de 2013 a nombre de la ciudadana MARIA GABRIELA VALERA MONTIEL contentivo de los actos jurídicos de cancelación, venta e hipoteca y cuyo otorgamiento estaba pautado para el día 01 de abril 2013, tal como se evidencia en la constancia de recepción No. 12 de la cual se desprende que al momento de la presentación fueron consignados los siguientes recaudos: documento de identidad, certificado de solvencia de agua, certificado de solvencia municipal, planilla de pagos municipales, copia de poderes, registros de información fiscal, declaración jurada y cedula catastral. Asimismo, informó que el documento fue solicitado para su otorgamiento en dos (2) oportunidades pero en ningún caso comparecieron las partes para concluir el acto del documento, por lo tanto, al transcurrir sesenta (60) días continuos desde el momento de la presentación el tramite No. 479.2013.1.2591 fue anulado sin que el mismo haya sido otorgado; señalaron igualmente, que en fecha 16 de agosto de 2013, la ciudadana MARÍA VALERA retiro el documento presentado según el trámite No. 479.2013.1.2591, comprobante No. 519 folio 876. Consignado el informe solicitado, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte interesada, le merece fe en su contenido a esta Jurisidicente, de conformidad con lo estipulado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA. • Prueba de informes dirigida a la institución financiera Banco de Venezuela. Se evidencia que el Tribunal de la causa ofició bajo el No. 428-2015, de fecha 07 de agosto de 2015, a la institución financiera Banco de Venezuela, y la misma dio respuesta a través de oficio signado con el No. GRC-2014-55682, fechado 04 de septiembre de 2015, mediante el cual informó que la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, tramitó una solicitud de préstamo hipotecario por un monto de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), aprobado el día 11 de octubre de 2012, el mismo fue revocado por tiempo expirado en fecha 06 de marzo de 2014, y fue enviado el expediente completo a la oficina 459 Maracaibo Delicias Norte, el día 10 de marzo de 2014. Así pues, al haber sido consignado el informe solicitado, y no ser impugnado o tachado de falso por la parte interesada, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, merece fe en su contenido a esta Superioridad. Y ASÍ SE ESTIMA. • Testimoniales de los ciudadanos CARMEN MORENO, BELKYS MORILLO, YOALI ROMERO, YANESKI OSORIO y DEVLIN CARDOZO, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia. Constata esta Jurisdicente que no fueron evacuadas las testimoniales de los ciudadanos CARMEN MORENO, YOALI ROMERO y DEVLIN CARDOZO, toda vez que llegada la oportunidad para rendir declaraciones los mismos no comparecieron, debiendo en consecuencia, ser desestimado, de acuerdo con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte, se evidencia que en fecha 12 de agosto de 2015, rindieron declaración las ciudadanas BELKYS MORILLO y JANESKI OSORIO, las cuales fueron contestes al afirmar que conocen a la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA. Sin embargo, a partir del testimonio emitido por la ciudadana BELKYS MORILLO, se evidencia que existe un grado de amistad con la parte promovente del medio de prueba, al indicar que son compañeras de trabajo y fue ella quien, según sus dichos, la llevó al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), por lo que, resulta forzoso para esta Juzgadora desestimar las declaraciones ofrecidas, de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. En lo que respecta a la ciudadana JANESKI OSORIO, la misma declaró que mantiene una relación cliente asesor con la parte demandante, por lo que, sus declaraciones podrían ser tomadas en cuenta, no obstante, al haber sido desestimada la testimonial de la BELKYS MORILLO, las declaraciones rendidas por un solo testigo, como es el caso de la ciudadana JANESKI OSORIO, no pueden generar certeza de los hechos que pretende demostrar la parte promovente del medio de prueba, en consecuencia, se desestima, a tenor de lo establecido en el artículo 508 ejusdem. Y ASÍ SE DETERMINA. • Copia simple de contrato de compraventa y constitución de hipoteca. Verifica esta Juzgadora de Alzada que el aludido medio de prueba no se encuentra efectivamente suscrito, ni sellado, en consecuencia, no se puede demostrar su autenticidad, debiendo ser desestimado por esta Superioridad, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA. • Constancia de recepción, emitida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25 de marzo de 2013, signada con el No. de trámite: 479.2013.1.2591. Aprecia esta Judicante que el mencionado medio de prueba constituye original de instrumento público el cual no fue tachado de falso, desconocido ni impugnado, según lo indicado en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil, esta Alzada lo aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE VALORA. • Original de constancia de solicitud de crédito de fechas 25 de septiembre y 15 de octubre de 2012, emanada de la institución financiera Banco de Venezuela. Determina esta Juzgadora Superior que el aludido medio probatorio emanada de una institución financiera, ameritando entonces, su ratificación a través de la prueba de informes, de acuerdo con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y al no constar en actas dicha ratificación, el señalado medio de prueba se desestima, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 ejusdem. Y ASÍ SE DETERMINA. • Original de recibo de fecha 04 de junio de 2012, suscrito por el ciudadano JUAN RINCÓN VALBUENA. Constata esta Sentenciadora que el señalado medio de prueba constituye original de un documento privado emanado por una de las partes, de esta manera, al no haber sido desconocido, impugnado, ni tachado de falso, es valorado en todo su contenido y valor probatorio, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA. • Prueba de informes dirigida al Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT). Se desprende que mediante oficio No. 445-2015, del día 13 de agosto de 2015, el Tribunal de la causa solicitó al Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), que informe si las solvencias municipales signadas con los Nos. 0001554, 0006526 y 0011397 fueron canceladas, al igual que, si por ante ese organismo fue tramitada y cancelada la planilla de pago de impuesto de las transacciones inmobiliarias signada con el No. 20.233. A tal efecto por medio de oficio signado con el No. IMT-GCJ-572-2015, de fecha 02 de octubre de 2015, informó que efectivamente las solvencias municipales si fueron canceladas, y pertenecen al inmueble del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, ubicado en el edificio Los Amigos, avenida 8, entre calles 86A y 87, apartamento PH-B, del municipio Maracaibo del estado Zulia. Con respecto al tramite y cancelación de la planilla No. 07113143752 correspondiente al pago del impuesto de las transacciones inmobiliarias signada con el No. 20233, en fecha 11 de marzo de 2013, por un monto de QUINIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 561,75), perteneciente a la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, del inmueble ubicado en la urbanización La Coromoto, calle 169, casa 40A-38 del municipio San Francisco, parroquia Bolívar del estado Zulia. Una vez presentado el informe, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte interesada, le merece fe en su contenido a esta Sentenciadora, de acuerdo con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA. • Prueba de informes dirigida a la C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO). Destaca esta Jurisdicente que mediante oficio No. 1053, de fecha 21 de octubre de 2015, la C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO) dio respuesta al oficio emanado por el Tribunal de primera instancia, signado con el No. 446-2015, fechado 13 de agosto de 2015, informando que el inmueble situado en la avenida 8, esquina calles 86A y 87, nomenclatura PH-B edificio Los Amigos, municipio Maracaibo del estado Zulia, se encuentra registrado en el sistema bajo la póliza No. 137049, a nombre del Edificio Los Amigos, en fecha 20 de junio de 2013, fue cancelada la solvencia signada bajo el No. 239822, a nombre del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, en fecha 20 de mayo de 2012, fue cancelada solvencia signada bajo el No. 243806, a nombre del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, en fecha 22 de marzo de 2013, fue cancelada solvencia signada bajo el No. 198651, a nombre del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, y en fecha 29 de abril de 2013 fue cancelada solvencia signada bajo el No. 251374, a nombre del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA. Presentado como fue el informe, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte interesada, le merece fe a esta Juzgadora, de acuerdo con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA. • Prueba de informes dirigida a la Dirección de Catastro del Centro de Procesamiento Urbano de la Alcaldía de Maracaibo. Constata esta Operadora de Justicia que en respuesta al oficio No. 447-2015 de fecha 13 de agosto de 2015, emanado del Tribunal de la causa, la Dirección de Catastro del Centro de Procesamiento Urbano de la Alcaldía de Maracaibo, mediante oficio No. 0594 del día 28 de abril de 2016, informó que se pudo constatar que efectivamente la constancia signada con el No. 170512-10055359 fue emitida por esa oficina pero la misma se otorgó en fecha 17 de mayo de 2012 y no 2015 como se mencionó en el oficio del Tribunal a-quo, y en razón que la mencionada solicitud fue procesada en el año 2012 no poseen copia de la constancia, por lo que, anexaron copia certificada de los datos generados por su sistema. Consignado como ha sido el informe solicitado, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte interesada, le merece fe a esta Superioridad, en virtud del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA. • Prueba de informes dirigida al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Se evidencia que en respuesta al oficio signado con el No. 448-2015, de fecha 13 de agosto de 2015, el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) el día 28 de septiembre de 2015, emitió oficio No. 569, informando que en el Registro de Información Fiscal a nombre del ciudadano RINCÓN VALBUENA JUAN ELIEZER, se desprende que en fecha 22 de marzo de 2013 fue pagada la planilla Forma 33 Declaración y Pago de Enajenación de Inmueble número 1100272303 depositada en la entidad bancaria Banco de Venezuela, por la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.600,00), en cuento a indicar a que inmueble pertenece informó que en los archivos de la Gerencia Regional, no reposa físico de la misma donde se pueda verificar dicha información. Así pues, presentado como fue el informe solicitado, al no ser impugnado o tachado de falso por la parte interesada, le merece fe en todo su contenido a este Tribunal de Alzada, en atención al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA. • Original de cuatro (4) solvencias signadas con los Nos. 239822, 243806, 198651 y 251374, de fechas 22 de marzo de 2013, 29 de abril de 2013, 02 de mayo de 2012, y 20 de julio de 2013, respectivamente, expedidas por la C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO). Destaca esta Superioridad que el medio de prueba bajo estudio constituye original de instrumento emanado de un tercero, el cual debía ser ratificado por medio de la prueba de informes, en virtud de lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, de manera que, al constar en actas su ratificación a través de la referida prueba, se aprecia en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA. • Original de solvencias municipales signadas con los Nos. 0001554, 0006526 y 0011397, de fechas 22 de febrero de 2013, 26 de abril de 2013 y 16 de agosto de 2013, respectivamente, emanada del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT). • Original de constancia No. 170512-10055359, expedida en fecha 17 de mayo de 2012, por la Dirección de Catastro del Centro de Procesamiento Urbano de la Alcaldía de Maracaibo. • Formulario para la Autoliquidación y Pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias, signado con el No. 20233, de fecha 11 de marzo de 2013, emanada del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT). • Planilla de Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas (Forma 33), signada con el No. 00272303, de fecha 22 de marzo de 2012, emanado del Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Constata esta Jurisdicente Superior que el medio probatorio bajo estudio constituye copia certificada de documento administrativo, por emanar de entes públicos administrativos, como lo son el Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), Dirección de Catastro del Centro de Procesamiento Urbano de la Alcaldía de Maracaibo y Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), los cuales gozan de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad, y hace plena prueba mientras no sean desvirtuados con otro medio probatorio, de acuerdo con lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 08 de marzo de 2005, así pues, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, le merece plena fe a esta Superioridad en todo su contenido, de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE ESTIMA. Pruebas de la parte demandada Se deja constancia que junto al escrito de contestación a la demanda, la parte demandada no presentó medio probatorio alguno. Junto al escrito de promoción de pruebas, la parte demandada presentó los siguientes medios de pruebas: • Original de solvencia municipal No. 000149, de fecha 22 de mayo de 2012, expedida por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT). Evidencia esta Sentenciadora de Alzada que el medio probatorio bajo estudio constituye copia certificada de documento administrativo, por emanar de un ente público administrativo, como lo es, el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), el cual goza de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad, y hace plena prueba mientras no sea desvirtuado con otro medio de prueba, en virtud del criterio asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 08 de marzo de 2005, en consecuencia, al no haber enervado su efecto la parte no promovente con otro medio probatorio, le merece fe a esta Judicante en todo su contenido, de de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE APRECIA. • Copia simple de constancia No. 170512-10055359, expedida en fecha 17 de mayo de 2012, por la Dirección de Catastro del Centro de Procesamiento Urbano de la Alcaldía de Maracaibo. Establece esta Juzgadora que el precitado medio de prueba constituye copia simple de documento público administrativo, razón por la cual, al no haber sido impugnado, se aprecia en todo su valor probatorio, a tenor de lo contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Copia simple de solvencia No. 198651, expedida por la C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO), en fecha 02 de mayo de 2012. Determina esta Sentenciadora de Alzada que el medio de prueba bajo estudio constituye copia simple de instrumento emanado de un tercero, razón por la cual, debía ser ratificado a través de la prueba de informes, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, al constar en actas su ratificación a través de la referida prueba, se aprecia en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA. • Prueba de informes dirigida al Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT). Destaca esta Superioridad que en respuesta al oficio signado con el No. 420-2015, de fecha 06 de agosto de 2015, emanado del Tribunal a-quo, el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) dio respuesta mediante oficio No. IMT-GCJ-395-2015, del día 24 de agosto de 2015, mediante el cual informó que en fecha 21 de mayo de 2012 fue cancelado el impuesto sobre propiedad inmobiliaria del inmueble ubicado en la avenida 8, con calle 86A y 87, edificio Los Amigos, signado con las siglas PH-B, propiedad del ciudadano JUAN RINCÓN, bajo el RIM No. &000019435, asimismo, el día 23 de mayo de 2012, fue cancelada la solvencia municipal signada con el No. IU000149-12, planilla No. 24612000794 correspondiente al inmueble descrito. Del mismo modo, con respecto a la factura signada con el No. 510180, correspondiente a la cuenta contrato 100001456381, que en fecha 04 de mayo de 2012 fue cancelada dicha factura y emitida por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), igualmente, fue anexado estado de cuenta y factura; en consecuencia, consignado como fue el informe solicitado, y al no ser impugnado o tachado de falso por la parte interesada, le merece fe en su contenido a esta Jurisdicente, en atención al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA. • Prueba de informes dirigida a la Dirección de Catastro del Centro de Procesamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Determina esta Jurisdicente ad-quem que en respuesta al oficio dirigido por el Tribunal de la causa, signado con el No. 422-2015, del día 06 de agosto de 2015, la Dirección de Catastro del Centro de Procesamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, emitió oficio No. 992-2016, de fecha 07 de julio de 2016, informando que la constancia signada con el No. 170512-10055359, efectivamente fue emitida por esa oficina el día 17 de mayo de 2012. Presentado como fue el informe solicitado, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte interesada, le merece fe en su contenido a esta Jurisdicente, en atención al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. • Prueba de informes dirigida a la C.A Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO). Se desprende que la C.A Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO), mediante oficio signado con el No. 0909, del día 25 de septiembre de 2015, dio respuesta al oficio proveniente del Tribunal a-quo signado con el No. 421-2015, de fecha 06 de agosto de 2015, a través del cual informó que el inmueble situado en la avenida 8, esquina calles 86A y 87, nomenclatura PH-B edificio Los Amigos, municipio Maracaibo del estado Zulia, se encuentra registrado en el sistema bajo la póliza No. 137049, a nombre del Edificio Los Amigos, y el día 02 de mayo de 2012, fue cancelada la solvencia signada con el No. 198651 a nombre del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, la cual es emitida cuando el inmueble se encuentra solvente. De esta manera, consignado como fue el informe solicitado, y al no haber sido impugnado o tachado de falso, le merece fe en su contenido a esta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. • Prueba de informes dirigida al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Se evidencia que los oficios emanados por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, fueron valorados precedentemente por este Tribunal Superior, razón por la cual, se reproduce el valor probatorio que le fue otorgado a los mismos. Y ASÍ SE ESTIMA. • Copia certificada de solicitud de oferta real de pago y depósito signada con el No. 1219 de la nomenclatura interna llevada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Determina esta Jurisdicente que el referenciado medio de prueba constituye copia de expediente judicial debidamente certificada por la Secretaria del Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por lo que se aprecian en todo su contenido y valor probatorio, al no haber sido solicitada su confrontación con el original, de acuerdo con lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. Conclusiones La presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoado por la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.427.711, en contra del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.772.741, con fundamento en un contrato de opción de compraventa, de fecha 25 de junio de 2012, por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, autenticado bajo el No. 49, tomo 40, sobre un inmueble destinado a vivienda principal constituido por un apartamento distinguido con las siglas PH-B del edificio Los Amigos, ubicado en la avenida 8 (Santa Rita) entre calles 86A y 87, distinguido con el No. 86A-60, parroquia Santa Lucia, municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con la fachada norte del edificio; Sur: con la fachada sur del edificio; Este: en parte con la fachada este del edificio y en parte con la zona del ascensor; y Oeste: con fachada oeste del edificio. Mencionó que en dicho contrato se fijó el precio de venta en la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 520.000,00), para lo cual, fue entregada en calidad de arras el monto de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), de la siguiente manera, la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), con cheque girado contra la institución financiera Banesco, Banco Universal, y el monto de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), en efectivo y de legal circulación en el país, y los restantes CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), alegó que serian cancelado al momento de protocolizarse el documento definitivo de compraventa. En ese mismo orden de ideas, alegó que por pedimento del promitente vendedor el día 04 de febrero de 2012, se procedió a introducir el documento de venta ante el Registro Inmobiliario Subalterno Primero de Maracaibo, pero éste no se presentó para firmar, al tener otros compromisos en la Republica de China, sin embargo, manifestó que iba a enviarle un poder a su hermano, JOSÉ DOMINGO RINCÓN, el cual vino escrito en idioma inglés, lo que ameritaba que tenia que ser traducido y registrado, para de esa forma tener validez en la Republica Bolivariana de Venezuela. Resaltó que no fue hasta el día 25 de marzo de 2013, cuando se introdujeron nuevamente todos los recaudos necesarios para proceder a la firma del documento definitivo de venta, el cual señaló era para la fecha 01 de abril de 2013, donde el apoderado del vendedor por motivos de viaje al extranjero tampoco se presentó a firmar, es por ello que, según sus alegatos, se introdujo nuevamente el documento por ante la oficina del Registro. En tal sentido, alegó que el día 29 de abril el promitente vendedor le comunicó que no podía vender el inmueble en el mismo precio, toda vez que el valor de las viviendas se había incrementado, en consecuencia, se aumentaría en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00), sobre el precio acordado inicialmente, lo cual señaló, fue aceptado por la parte demandante, de la misma forma, procedió a pagar los gastos propios del registro a saber, los gastos de solvencia municipal, solvencia de HIDROLAGO, SEDEMAT, transacción inmobiliaria, pago del impuesto al SENIAT equivalente al 0,5% del valor de la venta, y el traslado del registro a las oficinas del BANAVIH, manifestó igualmente que el promitente vendedor se comprometió a vender el inmueble libre de gravámenes, hipotecas, prohibición de enajenar y gravar, y a presentar las planillas de certificación de gravamen del Registro Inmobiliario, y todos los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa. De esa forma, explanó que el promitente vendedor le formuló exigencias para terminar de perfeccionar la negociación, las cuales fueron nugatorias y evasivas, y se negó a cumplir con sus obligaciones contractuales, lo que demuestra, a su decir, la contumacia, el incumplimiento y la mora, destacó que de manera amistosa y extrajudicial trató que el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, cumpliera con su obligación de realizar el traspaso definitivo, colocándose a su orden y comunicándose por vía telefónica y redes sociales, sin tener ninguna respuesta positiva. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), equivalentes a TREINTA Y SIETE CON TREINTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (37,38 U.T.). Por su lado, en el escrito de contestación a la demanda el abogado en ejercicio DORISMEL ÁLVAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, como punto previo impugnó la estimación de la demanda efectuada por la parte actora, debido a que, según sus dichos, la misma es exigua y desproporcionada dentro de la relación jurídica contractual objeto de la presente litis. Es por ello que, rechazó la estimación de la cuantía realizada en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), por ser, según su apreciación, ínfima, al estar por debajo del valor de la convención contractual, que da lugar al presente juicio, el cual fue por el monto de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 520.000,00), en tal sentido, indicó que la parte actora pretende sustraer el presente proceso de las garantías que ofrece el procedimiento ordinario y la asignación de la controversia a un órgano jurisdiccional incompetente por la cuantía. De esta forma, invocó las afirmaciones contenidas en el escrito de demanda, especialmente en el petitum, debido a que, se persigue la adquisición de la propiedad del inmueble de la parte demandada. Posterior a esto, el apoderado de la parte demandada negó, rechazó y contradijo las afirmaciones de hecho y de derecho contenidas en el libelo de demanda, con ocasión a que, según sus dichos, son falsos los hechos narrados; en este orden de ideas, afirmó que celebró un contrato de opción de compraventa con la parte demandante en fecha 25 de junio de 2012, sobre el inmueble sub litis, en consecuencia, reconoció cada una de las cláusulas establecidas en el mismo, especialmente las referidas a las obligaciones para el registro, y que las partes acordaron ampliar el lapso de prorroga a sesenta (60) días continuos. Seguidamente, volvió a negar los hechos alegados por la parte demandante en su libelo de demanda, y una vez esto, procedió a realizar una narración de como ocurrieron, a su criterio, los hechos; en este orden de ideas, indicó que el lapso establecido en el contrato de opción de compraventa suscrito fue otorgado a la promitente compradora para que procediera con la tramitación y obtención de un crédito a través de una institución bancaria y poder pagar el remanente del precio definitivo para la venta definitiva, por lo que la transmisión de la propiedad se verificaría únicamente al momento de la protocolización del documento, y previo al pago del monto estipulado. Explanó que en virtud de la operación de crédito se requería de la documentación respectiva lo cual fue canalizado y obtenido por la parte demandada para que de esa forma la parte actora iniciara el trámite ante la institución bancaria, señaló que los recaudos eran los siguientes: copia del documento de propiedad del inmueble; copia del documento de condominio del edificio; borrador del documento de liberación de hipoteca ya que el inmueble se encontraba hipotecado ante la institución financiera Banesco, Banco Univerasal C.A, el cual seria liberado simultáneamente al documento definitivo de venta; constancia y solvencia por el pago de los servicios municipales que corresponden al inmueble y la solvencia de HIDROLAGO, correspondiente al apartamento objeto de la venta. Alegó que, quedaba de parte de la promitente compradora el cumplimiento de su obligación para obtener el crédito hipotecario, necesario para poder pagar el remanente del precio de venta acordado, de esta forma, no fue sino hasta el mes de septiembre del 2012, cuando surgió para la operación de crédito la necesidad de extender el plazo de la oferta, el cual fue llevado a sesenta (60) días continuos y calendarios una vez finalizado el lapso ordinario establecido en el contrato, precisó entonces, que el lapso ordinario otorgado fue de ciento veinte (120) días, el cual iniciaba en fecha 25 de junio del 2012 y vencía el día 22 de octubre de 2012, y con respecto a la prorroga acordada de sesenta (60) días continuos, inició en fecha 23 de octubre de 2012 y culminó el día 21 de diciembre del 2012. En este sentido, manifestó que llegada la fecha de vigencia del contrato, la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, no notificó de ninguna manera al promitente vendedor sobre la disponibilidad del dinero, y como consecuencia, no se perfeccionó la venta definitiva, y por ende, indicó que el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA quedó libre de la obligación de vender el inmueble. Arguyó que la parte actora no logró obtener en el tiempo previsto contractualmente el dinero necesario para pagar el remanente del precio acordado para la venta, aclaró que lo importante era cumplir con la obligación y tener a disposición la cantidad de dinero, obteniéndolo no exclusivamente del crédito bancario, sino también, a partir de cualquier otro medio licito. Asimismo, el apoderado judicial de la parte demandada, alegó que para el mes de junio de 2012, su representado ya contaba con los recaudos solicitados por la institución bancaria, los cuales fueron suministrados a la parte demandante, lo que le permitió el trámite crediticio, pues de lo contrario, según sus alegatos, no hubiese surgido la necesidad de prorrogar el lapso de vigencia del contrato a requerimiento de la institución financiera Banco de Venezuela, S.A. Para culminar, reconvino la demanda por resolución de contrato, aseveró que era obligación de la demandante-reconvenida asumir las gestiones en tiempo hábil para la obtención del crédito bancario o en su defecto mediante sus propios medios los recursos económicos necesarios para sufragar el remanente del precio pactado, y en este punto, manifestó que el Tribunal debe hacer uso de las máximas de experiencia para determinar que en las cláusulas segunda y tercera del contrato, eran para llevar a cabo todas las diligencias pertinentes en aras de obtener los recursos económicos suficientes para dar cumplimiento al contrato. Aunado a esto, alegó que la parte demandada-reconveniente, se encontraba completamente a disposición para la compraventa, únicamente a espera de la demandante-reconvenida le notificara y convocara la firma del documento definitivo, el cual señaló que nunca sucedió puesto que venció el lapso ordinario de ciento veinte (120) días y la prorroga de sesenta (60) días continuos, sin que la promitente compradora llevara a cabo la logística registral conjuntamente con la institución financiera ante la cual gestionó el préstamo hipotecario. En concordancia con lo anterior, destacó que la demandante-reconvenida contó con el lapso de tiempo suficientemente amplio para obtener el remanente del precio total del inmueble, no obstante a ello, solicitó el resarcimiento de los daños y perjuicios convenidos en la cláusula penal del contrato materia de litigio. Por esa razón, alegó que en virtud del incumplimiento de la parte actora, el demandado estaba en todo su derecho de reclamar la suma de dinero estipulada como penalidad, el cual es la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) menos el 20% de lo entregado en arras el cual equivaldría a VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), los cuales ya había puesto a disposición de la ciudadana mediante un procedimiento consignatario el día 26 de septiembre de 2013, por ante el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; por último, estimó el valor de la demanda en CUATROCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 442.500,00), equivalentes a DOS MIL NOVECIENTAS CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (2.950 U.T.). Ahora bien, la parte actora alegó la suscripción de un contrato de opción de compraventa con la parte demandada, hecho éste que fue reconocido por la parte demandada, al igual que, la diversas cláusulas contenidas en el contrato, y consecuentemente, las obligaciones en ellas contraídas, motivo por el cual, los referidos hechos no resultan controvertidos en la presente causa. Del mismo modo, el apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda aceptó el hecho alegado por la parte actora, relativo a que en fecha 14 de septiembre de 2014, se realizó un prorroga por sesenta (60) días en el plazo establecido en el contrato de opción de compraventa suscrito, en consecuencia, este hecho no resulta controvertido en la presente causa. Y ASÍ SE DETERMINA. Precisado lo anterior se evidencia que en la presente causa se está en presencia de una relación contractual, motivo por el cual, se trae a colación lo establecido sobre las obligaciones contractuales, por el tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, de la siguiente manera: “El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales). Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”. En este orden de ideas, el Código Civil dispone lo siguiente: Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Artículo 1264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. (Negritas de este Tribunal Superior) De lo ut supra esbozado, se desprende que las partes al momento de suscribir un contrato se comprometen a cumplir las obligaciones en él contenidas, y en el caso de incumplimiento de algunas de ellas, da lugar a que la otra parte demande la resolución o el cumplimiento del mismo. Realizadas las consideraciones que anteceden, es menester traer a colación lo establecido con referencia a la carga probatoria de las partes litigantes, de esta manera, los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, rezan lo siguiente: “Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba. Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Asimismo, asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente No. 06-0031, lo siguiente: “Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley”. Dentro de este contexto, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “OBJETO DE LA PRUEBA JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN”, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos No. 11, Caracas, 2008, pág. 31 y 75, señaló: “Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción del juez”. De lo explanado anteriormente, se colige que las partes deben aportar al proceso elementos que generen convicción acerca de los hechos alegados; sin embargo, en aras de determinar un posible incumplimiento de las partes contratantes tomando en consideración los alegatos esgrimidos y el material probatorio presentado, esta Juzgadora primeramente, debe analizar las cláusulas contractuales bajo las cuales se rige la relación jurídica sub examine, en atención al principio de autonomía de los particulares, el cual debe prevalecer al momento de la interpretación de los contratos, y es entendido por el autor JOSÉ MELICH ORSINI, en su obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, Serie Estudios, Págs. 20 y 21, de la siguiente manera: “Por autonomía de la voluntad se entiende, pues, el poder que el artículo 1159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley, los contratos que aquellas celebran; y lo hace según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto los tipos de contrato que prevé el Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan sólo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes. 21. Sus consecuencias. Consecuencias de este principio son: a) La partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1140 C.C.) b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aun orgánicas, de los contratos previstos en el Código Civil y aun las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así, pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1161 C.C.), sino que la transmisión de la propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1257 y ss.); o pueden alterar la regla de Art. 1344 C.C. según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida o deterioro ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, él continuará obligado, etc. c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento privado) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual.” (Negritas de esta Juzgadora) Dentro de este contexto, tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente: “Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (Negritas y subrayado de este Juzgado de Alzada) Por su parte, la Sala de Casación Civil mediante sentencia N° 0065 de fecha 29 de enero de 2002, bajo ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-0991, ha señalado lo siguiente: “El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación (…). (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 29 de noviembre de 1995, en el juicio de la Universidad Central del Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A., en el expediente N° 94-703, N° 569). (Destacado de la Sala).” (Negrillas de este Tribunal ad-quem) De lo ut supra expresado, se desprende que el juez en su labor de interpretación, no puede desnaturalizar lo convenido por las partes, debiendo atenerse a la manifestación de voluntad y la intención del contrato. De esta manera, se desprende del contrato de opción de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25 de julio de 2012, bajo el No. 49, tomo 40, fue celebrado entre el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, en su condición de promitente vendedor, y la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, como promitente compradora. Así pues, en lo que respecta al contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, el mismo, de acuerdo con lo consagrado en su cláusula primera que tenia por objeto el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. PH-B, ubicado en la planta pent house, del edificio Los Amigos, avenida 8 (Santa Rita), entre las calles 86A y 87, distinguido con el No. 86A-60, parroquia Santa Lucia del municipio Maracaibo del estado Zulia, con una superficie de NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (95 Mts.2) y que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con la fachada norte del edificio; Sur: con la fachada sur del edificio; Este: en parte con la fachada este del edificio y en parte con la zona del ascensor y hall de entrada; y Oeste: con la fachada oeste del edificio; correspondiéndole un (1) puesto de estacionamiento. El referido contrato tenía una vigencia, de acuerdo con lo estipulado en la cláusula tercera, de ciento veinte (120) días continuos, con una prorroga de treinta (30) días, contados a partir de la fecha cierta de la firma del contrato, a saber, el día 25 de junio de 2012, sin embargo, de los alegatos formulados por las partes y de la comunicación emanada, en fecha 14 de septiembre de 2012, por las partes dirigida a la institución financiera Banco de Venezuela, se evidencia que la referida cláusula contractual fue modificada y se amplió a sesenta (60) días la prorroga del lapso convenido para la compraventa definitiva, lo cual, equivaldría a un lapso definitivo de ciento veinte (120) días más sesenta (60) días de prorroga. Entendiendo así, que el contrato de opción de compraventa tenía una vigencia desde el día 25 de junio de 2012 hasta el 21 de diciembre de 2012. Asimismo, en la cláusula segunda se fijó el precio de venta del inmueble descrito, en la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 520.000,00), e indicó que se había cancelado el monto de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), en dinero efectivo, motivo por el cual, el saldo restante, a saber, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. Dentro de este contexto, el lapso establecido en la opción de compraventa iba a ser destinado por la parte demandante para la obtención de un crédito para cancelar el monto restante, en tal sentido, se colige del informe emanado por la institución financiera Banco de Venezuela que en fecha 11 de octubre de 2012, le fue aprobado un crédito hipotecario a la parte demandante por la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), sin embargo, el mismo fue revocado el día 06 de marzo de 2014. Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente se constata a partir de la constancia de recepción y los informes rendidos por el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que en fecha 25 de marzo de 2013, acudió la parte demandante, ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, ante el referido organismo para el otorgamiento de documento de cancelación venta e hipoteca, la cual fue fijada para el día 01 de abril de 2013, igualmente, en los informes presentados se estableció que fue solicitado su otorgamiento en dos (2) oportunidades pero en ningún caso comparecieron las partes. Producto de lo anterior, genera escepticismo a esta Sentenciadora que la parte actora al haber tenido el crédito aprobado no haya tramitado el otorgamiento dentro del lapso de la opción de compraventa. Asimismo, dentro del referido plazo no fue presentado documento alguno contentivo de compraventa sobre el inmueble sub litis, a partir de lo cual, infiere esta Superioridad que la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, debía notificar al ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, de la oportunidad establecida por la Oficina de Registro para el otorgamiento del documento de compraventa, hecho éste que no consta en actas. De los medios probatorios, aportados al proceso se evidencia que los documentos público administrativos fueron expedidos con anterioridad al lapso de vigencia del contrato de opción de compraventa suscrito, aunado al hecho que, de la constancia de recepción de fecha 25 de marzo de 2013, se desprende que fueron consignados los requisitos necesarios para la protocolización del documento de compraventa, a saber, documentos de identidad, certificado de solvencia de agua, certificado de solvencia municipal, planilla de pagos municipales, copias de poderes, registro de información fiscal, declaración jurada y cédula catastral. Producto de lo cual, discierne esta Arbitrium Iudiciis que la parte demandada, ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, suministró a la parte actora en observancia a la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa suscrito todos los recaudos necesarios para protocolizar el documento de compraventa. Y ASÍ SE DECLARA. Igualmente, la parte demanda de conformidad con lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa, en virtud del retardo en la materialización de la compraventa realizó una oferta real de pago para devolver la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), en fecha 30 de septiembre de 2013. Por otra parte, la parte demandante, alegó que el promitente vendedor incrementó el valor convenido para la compra del inmueble en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00), al igual que, se había puesto a la orden por vía telefónica, redes sociales y de manera personal, sin tener respuesta alguna; no obstante, no consta en actas medio probatorio alguna destinado a corroborar dichos referidos alegatos, lo que conlleva que los mismos sean desestimados. Y ASÍ SE DETERMINA. En virtud de lo anterior, considera esta Superioridad que no quedó demostrado en la presente causa incumplimiento alguno por parte del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, en consecuencia debe esta Juzgadora declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa interpuesta por la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL. Y ASÍ SE DECIDE. En aquiescencia a los motivos de hecho y de derecho expuestos, y al análisis de los criterios jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al contenido íntegro del caso sub litis, resulta forzoso para esta Juzgadora Superior, declarar: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, anteriormente identificado, por intermedio de su apoderado judicial, abogado en ejercicio MERWING ARRIETA MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 74.594, contra la decisión dictada en fecha 29 de septiembre de 2017, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. De esta manera, SE REVOCA la aludida decisión de fecha 29 de septiembre de 2017, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en tal sentido, se declara: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compraventa, incoada por la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, en contra del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, ambos anteriormente identificados; por último, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en la presente causa; y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE. DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoado por la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.427.711, en contra del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.772.741, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, anteriormente identificado, por intermedio de su apoderado judicial, abogado en ejercicio MERWING ARRIETA MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 74.594, contra la decisión dictada en fecha 29 de septiembre de 2017, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. SEGUNDO: SE REVOCA la aludida decisión de fecha 29 de septiembre de 2017, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en tal sentido, se declara: TERCERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compraventa, incoada por la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, en contra del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, ambos previamente identificados. Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dos (02) días del mes de marzo de dos mil dieciocho (2018). Años: 207º de la Independencia 159° de la Federación. LA JUEZA, DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO. LA SECRETARIA TEMPORAL, ABOG. LILIANA RODRÍGUEZ. En la misma fecha, siendo las nueve y cuarenta y cinco minutos de la mañana (09:45 a.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-020-18. LA SECRETARIA TEMPORAL, ABOG. LILIANA RODRÍGUEZ. GSR/Lr/S3