LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente No. 14.673
I
DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: ALDEMA MORENO GUTIÉRREZ, ALBERTO MORENO GUTIÉRREZ, YULEXSYS YASMIN LUGO GUTIÉRREZ, RAFAEL ARTURO LUGO GUTIÉRREZ y BEZAIDA LUGO DE MOJI, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.778.286, 4.750.573, 7.626.218, 7.765.916 y 7.765.915, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, quienes actúan como herederos conocidos de la de cujus CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ, quien en vida era venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 126.404.
PARTE DEMANDADA: ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 14.356.128, con domicilio asentando en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: RAMÓN ÁVILA NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 40.768.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS RAFAEL ACOSTA, DANIEL ÁVILA PARRA y ARGENIS DE JESÚS CUBILLAN, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 40.918, 90.578, 228.274, respectivamente.
DEFENSOR AD LITEM DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS: JASMIRY PAZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nros. 87.885.
A este Órgano Jurisdiccional fueron remitidas por parte del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, las actas contentivas del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA, incoado por los ciudadanos ALDEMA MORENO GUTIÉRREZ, ALBERTO MORENO GUTIÉRREZ, YULEXSYS YASMIN LUGO GUTIÉRREZ, RAFAEL ARTURO LUGO GUTIÉRREZ y BEZAIDA LUGO DE MOJI, quienes actúan como herederos conocidos de la de cujus CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ, en contra de la ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA, con motivo a la apelación interpuesta el día 07 de diciembre del año 2017, por la parte demandante, contra la sentencia interlocutoria proferida el día 05 de diciembre del año 2017, por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
II
ANTECEDENTES
En fecha 26 de septiembre del año 2016, el profesional del derecho RAMÓN ÁVILA NUÑEZ, actuando en representación de la ciudadana CARMEN VIOLETA GÚTIERREZ, presentó por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del estado Zulia, escrito libelar de resolución de contrato de venta.
En fecha 30 de septiembre del año 2016, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admite la demanda interpuesta, ordenando citar a la ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA.
El día 02 de noviembre del año 2016, resulta consumada la citación de la ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA.
El 23 de noviembre de 2016, el juzgado a quo, suspendió la causa de conformidad con el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de enero del año 2017, el profesional en derecho RAMÓN ÁVILA, solicita la citación de los herederos conocidos y desconocidos de la de cujus CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ.
El día 08 de junio de 2017, el juzgado de la causa, en vigor de la solicitud realizada por el apoderado judicial de la parte accionante, procede a nombrar como defensor ad litem de los herederos desconocidos de la ciudadana CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ, a la profesional en derecho JASMIRY PAZ MENDOZA.
Una vez aceptado el cargo, juramentada y citada la abogada en ejercicio JASMIRY PAZ MENDOZA, esto último en fecha 11 de octubre de 2017, quedó habilitada la referida profesional del derecho como auxiliar de justicia, para llevar a cabo las funciones de defensora ad litem de los herederos desconocidos de la de cujus CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ.
Así las cosas, el día 25 de octubre del año 2017, estando en el lapso legal correspondiente, la parte demandada, ciudadana ANDREIVY VANEZZA FERNÁNDEZ PEÑA, por medio de la representación del abogado en ejercicio CARLOS RAFAEL ACOSTA RIVERA, invocó la cuestión previa contenida en el ordinal 11°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente, el día 02 de noviembre del año 2017, el abogado en ejercicio RAUL ÁVILA NUÑEZ, apoderado judicial de la parte accionante, formuló escrito de contestación a la cuestión previa interpuesta.
En fecha 06 de noviembre del año 2017, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de contestación a la cuestión previa interpuesta.
El 07 de noviembre de 2017, la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas, en razón de la cuestión previa interpuesta.
El 10 de noviembre del año 2017, la parte demandante consigna escrito de promoción de pruebas, en ocasión a la cuestión previa interpuesta por la parte demandada.
En fecha 13 de noviembre de 2017, el Tribunal con conocimiento de la causa, dicta auto de admisión de pruebas.
Posteriormente, el 05 de diciembre de 2017, el Tribunal de la causa profiere sentencia interlocutoria en vigor de la cual declara: Con Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
El día 19 de diciembre de 2017, el juzgado a quo acordó oír la apelación de la sentencia de fecha 05 de diciembre de 2017, en ambos efectos, y ordenó la remisión de las presentes actas procesales a este Tribunal Superior, quien le dio entrada el día 16 de enero de 2018.
En fecha 16 de febrero del año 2018, las partes litigantes presentaron escritos de informe ante esta superioridad.
El 02 de marzo del año 2018, la parte demandada presentó ante esta alzada escrito de observación a los informes de su contraparte.
III
FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN
1.- Motivos de la pretensión:
El profesional del derecho RAMÓN ÁVILA NUÑEZ, en representación de los derechos e intereses de la ciudadana CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ, presentó demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA, esbozando los siguientes hechos:
(…omissis…)
“Ciudadano Juez, pese a la principal obligación contraída por la compradora ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA, con la vendedora CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ, en el contrato de venta, registrado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 23 de julio de 2012, anotado bajo el Número 2012.1671, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 479.21.5.2.3659 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, como es pagar el precio del inmueble objeto de venta (…) y sin embargo, la compradora ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA hasta la presente fecha no ha pagado el precio del inmueble; muy por el contrario, ha hecho caso omiso a los innumerables requerimientos de pago del precio que ha realizado mi mandante CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ.
(…omissis…)
Ciudadano Juez, en nombre de mi mandante CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ, fundamento la presente acción de Resolución de Contrato de Compraventa en el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 1.527, 1.528, 1.486, 1.487, 1.488, 1.489, 1.159, 1.160, 1.163 y 1.264, del mismo Código Civil.”.
2.- Fundamentos de la cuestión previa
Consta en actas, que la parte demandada, ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA, por medio de la representación de su apoderado judicial, el profesional en derecho CARLOS RAFAEL ACOSTA RIVERA, interpuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esgrimiendo los siguientes argumentos:
(…omissis…)
“Ahora bien, ciudadana Juez de una simple lectura del libelo de demanda, se puede verificar que la demandante y su apoderado, efectivamente manifestaron que el motivo de la misma era por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA, la cual tiene su origen en el documento de compra venta de un inmueble de su propiedad, el cual está suficientemente identificado en actas, suscrito por la ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA (…) el cual se encuentra agregado a las actas que conforman el presente expediente, y lo damos aquí por reproducido y en el documento al cual hacemos referencia se determina que el inmueble objeto de la venta, era de una vivienda unifamiliar la cual sirve actualmente de vivienda principal a la demandada y a su grupo familiar, es decir, que la posesión y ocupación del inmueble dado en venta por la demandante a la demandada, se amparaba en el escrito arriba indicada, por lo que la posesión y ocupación de mi representada y su grupo familiar en el inmueble dado en venta no es de forma precaria, ya que ella detenta a su favor un documento de compra venta sobre el inmueble reclamado, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, y el cual corre inserto a las actas, que la acredita como propietaria del mismo y sobre el cual se solicita la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.
En este sentido, al encontrarnos frente a una situación en la cual se pretende interrumpir, o cesar la posesión legítima que viene ejerciendo la demandada y su grupo familiar en el inmueble reclamado, y el cual actualmente viene siendo destinado por su propietaria ANDREIVY VANEZZA HNERÁNDEZ PEÑA, a vivienda principal, tal y como consta en dicha escritura, es por lo que la parte actora antes de acudir a este Órgano Jurisdiccional, ha debido realizar el respectivo procedimiento previo a las demandas contenido en la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas (…) con el fin de que el Ente Administrativo le habilitara la vía judicial en caso de considerarlo pertinente y con lugar.”
3.- Contestación a la cuestión previa interpuesta:
Así las cosas, en fecha 02 de noviembre de 2017, la parte demandante, presentó escrito de contestación a la cuestión previa interpuesta en su contra, explanando las siguientes defensas:
“(…) sus alegatos fundamentados para pretender validar la procedencia de la defensa previa de fondo opuesta a mis representados, no han de ser atendidos por el Juzgador de esta instancia; y en este sentido, hago la observación a la representación judicial de la demandada y a este Juzgador que en el caso de marras, no nos encontramos en presencia de una acción o demanda postulado contra la demandada con fundamento en la resolución o ejecución de un contrato de arrendamiento, como tampoco en el presente proceso se ha postulado o demandado el desalojo por el incumplimiento de un contrato verbal de arrendamiento, para que forzosamente tengamos que aplicar como pretende la representación judicial de la demandada, la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Viviendas.
(…omissis…)
(…) la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda tiene aplicación preferente respecto a la legislación en materia de arrendamientos inmobiliarios y la legislación procesal vigente (…).”.
4.- Fundamentos de la decisión recurrida:
El juzgado a quo explano los siguientes fundamentos en la sentencia objeto de apelación:
“Con fundamento a la jurisprudencia anteriormente citada, esta Juzgadora señala que en los casos de Resolución de contrato, cuyo objeto implique la desocupación de bienes inmuebles destinados a viviendas, se debe cumplir previamente con el procedimiento administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
(…omissis…)
En consecuencia, siendo el hecho que ciertamente existe en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, disposición normativa que prohíbe admitir la acción deducida, esta Juzgadora se ve forzada a declarar CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del vigente Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
IV. De la decisión de este Órgano Jurisdiccional:
Por los fundamentos expuestos con anterioridad, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa promovida por la parte demandada ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA, referida al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 356 ejusdem, se declara EXTINGUIDO el presente juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, incoaran los ciudadanos ALDEMA MORENO GUTIÉRREZ, ALBERTO MORENO GUTIÉRREZ, YULEXSY YASMIN LUGO GUTIÉRREZ, RAFAEL ARTURO LUGO GUTIÉRREZ y BEZAIDA LUGO DE MOJI, Herederos conocidos de la ciudadana CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ, en contra de la ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA, plenamente identificados en actas.
IV
EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA COMPETENCIA
De la exploración de las actas que constan en el expediente contentivo de la presente causa, se observa que la parte demandada, ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA, invocó la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 de la Ley Civil Adjetiva, la cual alude “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”, argumentando que la vivienda in comento, esta destinada a vivienda principal, la cual es habitada por la ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA y su hija menor de edad, por cual, es menester interponer primeramente el procedimiento administrativo regulado en el artículo 5 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas.
Por su lado, la parte accionante expone que la acción incoada no implica una resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual no puede ser aplicado el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraría de Vivienda.
Luego de lo anterior, y dado como han quedado establecidos los hechos controvertidos, corresponde a las partes de conformidad con la regla de la carga de la prueba prevista en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, demostrar sus distintas afirmaciones de hecho. En ese sentido, se procede a valoras las distintas formulas probáticas incorporadas a los autos.
1.- Copia certificada del documento de compra venta de fecha 23 de julio de 2012, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 2012.1671, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.2.3659 y correspondiente al folio real del año 2012, que consta en el expediente en los folios desde el veinte (20) hasta el veintidós (22).
El elemento probática señalado ut supra comporta la copia certificada de un documento público, el cual ha sido invocado por ambas partes confluctuantes y tiene pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil. Así las cosas, de esta documental se desprende el negocio jurídico celebrado entre las ciudadanas CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ y ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA, que comporta un contrato de venta sobre una vivienda distinguida con el N° 11-4, tipo C, el cual se encuentra ubicado en el Conjunto Residencial Lago Country I Villas, situado al margen de la Avenida Fuerzas Armadas, en dirección Norte, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia, por la cantidad de NOVESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00). De esta manera, al comprender este elemento probatorio el documento fundamental de la presente demanda, este Tribunal lo estima a los efectos de esta sentencia interlocutoria. Así se establece.
2.- Copias fotostáticas certificadas por el Registro Publico del Primer Circuito del Estado Zulia, del cuaderno de comprobante del documento registrado en dicha oficina de fecha veintitrés (23) de julio de 2012, anotado bajo el No. 2012.1671, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.2.3659, y correspondiente al folio real del año 2012 de los libros de protocolización correspondiente. Donde fueron agregados los siguientes instrumentos: copia de cédula de identidad de las ciudadanas ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA y CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ; constancia No. 020412-10050633 de fecha 02 de abril de 2012, emanada del Centro de Procesamiento Urbano Dirección de Catastro; constancia de la nomenclatura emanada por el C.P.U, de la alcaldía de Maracaibo; registro de vivienda principal del mencionado inmueble emitida por el SENIAT; cheque No. 12361530, por la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000.00), a la orden de CARMEN VIOLETA GUTIERREZ, de fecha mayo 2012; declaración Jurada de origen y destino licito de fondos de fecha 5 de julio de 2012 del ciudadano ANIBANGEL MOLINA AÑEZ, que van desde el folio veintitrés (23) hasta el treinta (30).
Los instrumentos descritos comportan copias certificadas de documentos administrativos, los cuales gozan de una presunción de certeza y veracidad, que solo puede ser desvirtuado por prueba en contrario. Por lo tanto, al no haber formula probatoria alguno tendiente a enerva las documentales in examine, este Juzgador les otorga pleno valor probatorio. En ese sentido, los instrumentos referidos, comprenden el conjunto de requisitos a consignar por las partes contratantes para la protocolización de la venta celebrada entre ellas, lo cual no constituye elemento algún que coadyuve a resolver la presente cuestión preliminar, por lo cual este juzgador las desestima a los efectos de la sentencia interlocutoria. Así se determina.
3.- Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del presente litigio, constituido por una vivienda identificada con el No. 11-4, que forma parte del conjunto Residencial Lago Country I Villas, situado al margen de la Avenida Fuerzas Armadas en dirección norte, en el sector conocido como Santa Rosa de Tierra, Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia.
Esta Jurisdicente le otorga pleno valor probatorio a la inspección judicial indicada, de conformidad a lo estipulado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.429 del Código Civil, de cuya acta se desprende que el inmueble descrito ut supra, se encuentra destinado a vivienda principal, el cual es habitado por la compradora, ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA, con su hija menor de edad; en consecuencia, se estima la formula probatoria examinada a los efectos de esta sentencia interlocutoria. Así se estipula.
4.- Copia simple de la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de noviembre de 2016, en el juicio por reivindicación que siguen los ciudadanos MIGUEL ANGEL, EDICTA DE LA TRINIDAD y REINA GLORIA VOLCÁN RAMOS, en contra del ciudadano VICENTE ALBERTO MONTIEL, y que corre inserto en los folios desde el ciento treinta y uno (132) hasta el ciento cuarenta y seis (146).
5.- Copia simple de la sentencia proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, proferida el 15 de junio de 2017, en el juicio por reivindicación que siguen los ciudadanos MIGUEL ANGEL, EDICTA DE LA TRINIDAD y REINA GLORIA VOLCÁN RAMOS, en contra del ciudadano VICENTE ALBERTO MONTIEL, que consta en los folios desde el ciento cincuenta y ocho (158) hasta el ciento setenta y cinco (175).
Los instrumentos contenidos en los particulares 4 y 5 constituyen copias fotostáticas de documentos públicos, las cuales por reputarse como reproducciones mecánicas de actas judiciales, se consideran como debidamente allegadas al proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, al no aportar las actuaciones anteriores elemento alguno que sea útil para la resolución de la presente controversia preliminar, este Juzgado las desestima para tal fin. Así se observa.
V
PARTE MOTIVA
Una vez analizadas las actas que rielan en el expediente de la presente causa, esta alzada procede a decidir la cuestión preliminar en examen, tomando en consideración los siguientes fundamentos:
Como bien fue indicado en líneas pretéritas, la parte demandada ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ PEÑA, por medio de su apoderado judicial, interpuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la vivienda objeto del contrato de venta celebrado con la ciudadana CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ, está destinado a vivienda principal, y actualmente, lo habita junto a su hija menor de edad; por lo cual, antes de proceder a incoar una demanda de resolución de contrato que conduzca a una desocupación o desalojo de vivienda, debe llevarse a cabo el procedimiento previo a la demanda comprendido en el artículo 5 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas.
Dispone el antes citado artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, lo siguiente:
“Artículo 5: Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”.
En este mismo orden de ideas, debe destacarse que el artículo 1° del referido Decreto Ley establece quienes son los sujetos sobre los cuales recae su protección, y prescribe al respecto dicha estructura regulativa, lo siguiente:
“Artículo 1: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.”.
Visto lo precedente, este administrador de justicia encuentra necesario señalar lo explanado por el Máximo Tribunal de la República en Sala de Casación Civil, en sentencia No. 00075, de fecha 17 de abril de 2013, expediente No. 2012-000712, en el cual se lleva a cabo una labor interpretativa del Decreto Ley mencionado, estableciendo su alcance y aplicación; se asienta en el citado fallo, lo siguiente:
“En este sentido, el artículo 1° del mencionado Decreto con Fuerza de Ley, en la sentencia supra transcrita se analizó el objeto de la Ley, respecto del cual se específicó la obligación de protección a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren tales sujetos, o cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. Sobre este particular, la Sala dejó claro que el mencionado Decreto Ley se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal para el grupo familiar, el cual es objeto de protección contra las medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
Al respecto de esta última condición, es decir que se trate del inmueble en el que habita el grupo familiar, nótese que el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley está dirigido expresamente al inmueble que ocupan las personas naturales y sus grupos familiares en calidad de vivienda principal (artículo 2° eiusdem). Ciertamente, de la exposición de motivos del citado cuerpo legal se constata las múltiples referencias a esta noción, por ejemplo: “las familias que ocupan las viviendas”, “las familias que habitan durante largos períodos en una vivienda”, “políticas de protección a la familia y las personas en el acceso a la vivienda”. Por lo tanto, es el propósito del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley dar protección a los sujetos comprendidos en la Ley que habitan en el inmueble que constituye su vivienda familiar.
Por otra parte, en relación con la posesión que merece objeto de protección por parte de este nuevo cuerpo Legal, esta Sala considera importante advertir que la posesión, tenencia u ocupación a que se refiere la ley debe de ser lícita, es decir, tuteladas por el derecho.
(…omissis…)
Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. (…)
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.
(…omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. (subrayado del Tribunal).
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.”.
De esta manera, en corolario al fragmento jurisprudencial que antecede, se puede vislumbrar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se circunscribe en la protección de todos aquellos que se encuentren en una posesión licita de un inmueble destinado a vivienda principal, ya sea que esa posesión derive de una relación arrendaticia, de un contrato de comodato, o de la adquisición de ese inmueble destinado a vivienda principal. Por lo tanto, para evitar desalojos o desocupaciones arbitrarios, el legislador estableció en el referido Decreto Ley, la necesidad de llevar a cabo un procedimiento administrativo ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, previo a la interposición de una demanda judicial que conlleve la desocupación o desalojo del inmueble destinado a vivienda principal, con el fin de buscar una conciliación entre las partes intervinientes, en atención al derecho fundamental de acceso a los medios alternos de resolución de conflictos reconocido en el artículo 268 del Texto Constitucional.
Ahora bien, en el caso in examine, se observa que la demanda incoada por la ciudadana CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ, versa sobre la resolución de un contrato de venta celebrado con la ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ, sobre un inmueble destinado a vivienda principal, el cual es habitado en la actualidad por la ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ. En esta perspectiva, si bien, la parte accionante no solicita de manera expresa el desalojo de la ciudadana ANDREIVI VANEZZA HERNÁNDEZ, la acción resolutoria implica el ejercicio de una facultad o posibilidad que tiene una de las partes de un contrato bilateral de exigir la terminación del mismo y la restitución de las prestaciones cumplidas, como consecuencia del incumplimiento de la otra parte, lo que quiere decir, que uno de los efectos de la resolución del contrato sería la restitución del bien inmueble que actualmente habita la ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ, y por ende, su desocupación.
Así las cosas, al encontrarse en riesgo la posesión que ejerce la ciudadana ANDREIVYS VANEZZA HERNÁNDEZ, sobre un inmueble constituido por una vivienda principal, la cual es una posesión licita ya que se sustenta en un contrato de venta contenido en el documento protocolizado el 23 de julio de 2012, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 2012.1671, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.2.3659, es requisito sine qua non para la admisión de la demanda, que la parte accionante, representada por los herederos de la de cujus CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ, lleve a cabo el procedimiento previo a la demanda ordenado por el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
En consecuencia, al no constar en actas resultas del procedimiento administrativo regulado en el mencionado Decreto Ley, este Juzgado Superior encuentra forzoso declarar CON LUGAR, la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil; por lo tanto, se declara INADMISIBLE la demanda por resolución de contrato de venta incoado por los ciudadanos ALDEMA MORENO GUTIÉRREZ, ALBERTO MORENO GUTIÉRREZ, YULEXSYS YASMIN LUGO GUTIÉRREZ, RAFAEL ARTURO LUGO GUTIÉRREZ y BEZAIDA LUGO DE MOJI, quienes actúan como herederos conocidos de la de cujus CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ, en contra de la ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ. Así se decide.
En virtud de los antes decidido, no se hace ninguna otra consideración respecto las alegaciones formuladas por las partes en sus respectivos escritos.
Por los fundamento previamente expuestos, este Juzgado Superior declarará en la parte dispositiva del presente fallo: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la parte accionante, sobre la sentencia dictada por el Tribunal a quo en fecha 05 de diciembre de 2017; por ende, queda CONFIRMADA, la sentencia proferida por el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 05 de diciembre del año 2017, en el juicio que por resolución de contrato de venta incoaren los ciudadanos ALDEMA MORENO GUTIÉRREZ, ALBERTO MORENO GUTIÉRREZ, YULEXSYS YASMIN LUGO GUTIÉRREZ, RAFAEL ARTURO LUGO GUTIÉRREZ y BEZAIDA LUGO DE MOJI, quienes actúan como herederos conocidos de la de cujus CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ, en contra de la ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ.
VI
DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la parte accionante, sobre la sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal a quo en fecha 05 de diciembre de 2017.
SEGUNDO: SE CONFIRMA, la sentencia proferida por el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 05 de diciembre del año 2017, en el juicio que por resolución de contrato de venta incoaren los ciudadanos ALDEMA MORENO GUTIÉRREZ, ALBERTO MORENO GUTIÉRREZ, YULEXSYS YASMIN LUGO GUTIÉRREZ, RAFAEL ARTURO LUGO GUTIÉRREZ y BEZAIDA LUGO DE MOJI, quienes actúan como herederos conocidos de la de cujus CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ, en contra de la ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ, previamente identificados. En este sentido:
• Se declara CON LUGAR, la cuestión previa interpuesta por la ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ, en consecuencia: se declara INADMISIBLE la demanda por resolución de contrato de venta incoado por los ciudadanos ALDEMA MORENO GUTIÉRREZ, ALBERTO MORENO GUTIÉRREZ, YULEXSYS YASMIN LUGO GUTIÉRREZ, RAFAEL ARTURO LUGO GUTIÉRREZ y BEZAIDA LUGO DE MOJI, quienes actúan como herederos conocidos de la de cujus CARMEN VIOLETA GUTIÉRREZ, en contra de la ciudadana ANDREIVY VANEZZA HERNÁNDEZ.
Se condena en costa a la parte recurrente, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 de la Ley Civil Adjetiva.
PUBLÍQUESE y REGISTRESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los nueve (09) días de marzo de dos mil dieciocho (2018). Años 207 de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,
Dr. JOSÉ GREGORIO NAVA GONZÁLEZ
EL SECRETARIO,
Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ
En la misma fecha anterior siendo la una (01:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO,
Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ
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