TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXPEDIENTE: 49.065
PARTE DEMANDANTE: ELFIDA ELENA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.816.248, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio EUDO TROCONIS MACHADO, EUDO JOSÉ TROCONIS RINCÓN, GRELYS RINCON CARDENAS, JESUS BARRIOS PERNÍA y GREISY CARDENAS LUNA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 19.484, 126.874, 25.339, 229.185 y 210.588, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MARIELA ESTHER MONTERO y ALEXANDER MONTERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.422.863 y V-15.841.407 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: Abogada en ejercicio ZULEIMA ORFILA NEGRETTE, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 96.073.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
FECHA DE ADMISIÓN DE LA DEMANDA: 28 de marzo de 2016.
I
ANTECEDENTES
Por auto de fecha 28 de marzo de 2016, este órgano jurisdiccional admitió demanda de Resolución de Contrato, incoada por la ciudadana ELFIDA ELENA GONZÁLEZ, asistida por los abogados EUDO TROCONIS MACHADO y JESÚS ALBERTO BARRIOS PERNÍA, en contra de los ciudadanos MARIELA MONTERO y ALEXANDER MONTERO, todos identificados con anterioridad, ordenando su citación para que comparecieran por ante este Despacho, dentro de los veinte (20) días siguientes contados a partir de la constancia en actas de la última citación a los fines de dar contestación a la demanda.
En fecha 2 de mayo de 2016, la representación judicial de la parte actora a través de diligencia, consignó las copias y los emolumentos para impulsar la citación.
En fecha 18 de julio de 2016, a través de exposición del alguacil de este Juzgado, se dejó constancia de haber sido practicada la citación personal de ambos demandados.
En la misma fecha, la abogada ZULEIMA ORFILA NEGRETTE, diligenció consignando poder autenticado otorgado por la ciudadana MARIELA MONTERO, así como también, el demandado ALEXANDER MONTERO, otorgó poder apud acta a la referida profesional del derecho.
En fecha 28 de julio de 2016, dicha representación judicial presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 17 de octubre de 2016, se agregaron a las actas los escritos de pruebas presentados por las partes, siendo providenciadas mediante auto de fecha 27 de octubre de 2016.
Una vez evacuadas las probanzas en la presente causa, la representación judicial de la parte demandante, solicitó mediante escrito de fecha 20 de abril de 2017, la fijación de la oportunidad para presentar informes.
En la oportunidad correspondiente, ambas partes presentaron sus escritos de informes, por lo que encontrándose este órgano jurisdiccional en la etapa para dictar sentencia, se procede con base a las siguientes consideraciones.
II
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN INCOADA
Se evidencia del escrito libelar, que la accionante ELFIDA ELENA GONZÁLEZ afirma que a mediados del año 2001, inició la posesión de una parcela de terreno con la Cooperativa Zucuguaypaa Wayuu 545, adjudicándole la parcela No. 191 de la Manzana No. 8, del inmueble ubicado en el barrio Chiquinquirá II, Av. 71D, entre calle 50 y 59, de la parroquia Idelfonso Vazquez del municipio Maracaibo del estado Zulia. Señala que posteriormente en el año 2009, le cedió en forma de uso y disfrute a la ciudadana MARIELA MONTERO, el referido inmueble para que lo habitara debido a su necesidad, y ésta última durante el año 2012, empezó a hacerle cambios al mismo y la construcción de una nueva pieza.
Indica que después de diversos acuerdos, la ciudadana MARIELA MONTERO le manifestó su voluntad de comprar el inmueble, a lo cual accedió, suscribiéndose un contrato privado entre su persona y los ciudadanos MARIELA MONTERO y ALEXANDER MONTERO en fecha 25 de octubre de 2015, mediante el cual se acordó la opción de compra venta del mencionado inmueble por el precio de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,oo) pagadero en dos partes.
En tal sentido, expone que ninguna de las dos cuotas fue cancelada, por lo que después de haber transcurrido el tiempo establecido, se reunió con la precitada ciudadana a los efectos de que le entregara el inmueble, negándose a entregarlo y alegando que era de ellos.
Conforme a ello, solicita la resolución del contrato, que se le restituya su inmueble para poseerlo por ser de su propiedad y que se condene a la parte demandada al pago del monto de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) por concepto de daños y perjuicios.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Establecido lo anterior, es preciso para esta operadora de justicia indicar que en fecha 06 de mayo de 2011, fue publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, teniendo como sustento la obligación del Estado, de garantizar el disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la dignidad humana, entre ellos el derecho a una vivienda digna.
Así pues, en su artículo 5 se estableció que “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el recurso de interpretación N° RI 175, de fecha 17 de abril de 2013, expediente N° 12-712, en la solicitud del ciudadano Jesús Sierra Añón, respecto de los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, determinó lo siguiente:
(…Omissis…)
“De la interpretación antes transcrita, se infiere que las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, resultan aplicables tal como lo indican los artículos 1 y 2, a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, es decir, el objeto es dar protección a esos sujetos comprendidos en la Ley que habitan en el inmueble que constituye su vivienda familiar, que la exposición de motivos del citado cuerpo legal se constata las múltiples referencias a esta noción, por ejemplo: “las familias que ocupan las viviendas”, “las familias que habitan durante largos períodos en una vivienda”, “políticas de protección a la familia y las personas en el acceso a la vivienda”, previendo igualmente que la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real.
Asimismo, dispone que el espíritu, propósito y razón del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
Además, en cuanto al procedimiento administrativo previo para recurrir en la vía jurisdiccional, la Sala en el mencionado recurso de interpretación estableció que “…el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley…”, “…configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley…”, por tanto, se debe hacer un análisis objetivo y ponderar los intereses particulares en conflicto, que permitan determinar si los elementos que configuran el caso se subsumen en los supuestos que contempla el referido instrumento normativo.”
(…Omissis…) (Subrayado de este Tribunal)

Tal como claramente se desprende de la doctrina transcrita, los jueces deben ponderar en cada caso particular, los intereses de las parte s así como sus derechos y la forma de preservarlos y garantizarlos, pues es posible –como se expresó ut supra- que la decisión que se emita en un procedimiento “eventualmente” conlleve la pérdida de la posesión o tenencia de un bien inmueble; mas –se insiste- ésta no sería arbitraria por la existencia del contradictorio plenamente resuelto.
De igual forma, se expresa en la sentencia antes referenciada que:
“En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo
caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.”
(…Omissis…)

Ahora bien, se observa que la pretensión incoada se encuentra determinada por la resolución de un contrato de opción de compra venta, que genera un efecto retroactivo (en caso de ser declarada su procedencia), que se traduce en que las partes quedan en situación precontractual, por lo que los contratantes quedan en la misma situación jurídica como si el convenio jamás se hubiese celebrado. En tal sentido, dado que en el caso sub iudice, el bien inmueble objeto del contrato, destinado a vivienda, se encuentra ocupado por los demandados, según afirmación de la misma parte accionante, el efecto jurídico de una resolución pronunciada conlleva a la entrega o desocupación del referido inmueble.
De este modo, determinados como han sido anteriormente, los argumentos de hecho en los cuales se sustenta la pretensión de la parte demandante, de los cuales se desprende, que demanda la resolución de un contrato de opción de compra venta, que tiene por objeto un inmueble destinado a vivienda, y que por la propia afirmación de la accionante, se constata que los demandados se encuentran en posesión del mismo, en principio por haberles cedido el uso del inmueble y posteriormente, por haber celebrado presuntamente el contrato cuya resolución se reclama, nos encontramos así en presencia de un supuesto de hecho que ha sido objeto de estudio y analizado por la doctrina casacional, estableciéndose de forma reiterada en diversos fallos que:
“considerando que…, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda” (188723-RC.000411-4716-2016-15-701)

En derivación, evidencia esta juzgadora que indudablemente el caso planteado es subsumible a los supuestos de hecho que abarca y requiere la protección del Estado como garante del derecho a una vivienda digna, pues tal como se observa de los criterios jurisprudenciales antes referidos, la tutela garantista no sólo abarca a los arrendatarios, sino también a los adquirentes de inmuebles (viviendas) en el mercado secundario, más aún cuando estos se encuentran ocupados por los optantes compradores. Razón por la cual, dado que los efectos de una posible declaratoria con lugar de este tipo de demanda, conllevaría eventualmente a la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble objeto de la pretensión (vivienda) respecto de sus ocupantes actuales, requiere para su tramitación el agotamiento del procedimiento administrativo previo a la vía judicial, según lo dispuesto en el artículo 5 del mencionado Decreto con Fuerza de Ley.
Asimismo, es pertinente señalar que la presente causa fue admitida por auto de fecha 28 de marzo de 2016, fecha evidentemente posterior a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, e incluso con posterioridad al criterio jurisprudencial mediante el cual, se interpretó la aplicación del mismo, por lo tanto, la presente causa no se encuentra dentro del marco establecido en el segundo aparte del artículo 4 eiusdem, esto es la posibilidad de la suspensión de la causa hasta tanto las partes acrediten haber cumplido con el procedimiento especial previsto en el Decreto-Ley.
Bajo estos presupuestos de hecho, no cabe duda para esta sentenciadora que la pretensión incoada, no debió ser admitida, en virtud de ser contraria a derecho, al no haberse cumplido con el procedimiento administrativo previo a la vía judicial, conforme a los argumentos explanados con anterioridad, hecho que a su vez configura una subversión del proceso y por ende la existencia de un vicio de orden público, cual es la infracción del derecho al debido proceso (artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela) que debe ser reparado según los lineamientos del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
En tal sentido, como bien lo señala Rengel-Romberg en su obra “La nulidad de los actos procesales en el Derecho Venezolano”, “la nulidad de los actos procesales está limitada solamente a la inobservancia de las formas esenciales y no se extiende a otras causas (vicios de sustancia), como los vicios de la voluntad, la incapacidad, la falta de legitimación y la incompetencia del juez, que tienen un régimen diferente en nuestro derecho positivo”.
En torno a ello, y visto que en el caso concreto nos encontramos en presencia de un error que no puede ser subsanado ni relajado por ninguna de las partes ni por el Juez, ya que fue admitida y tramitada una demanda cuyos efectos comportan –en caso de proceder- la desocupación de un inmueble destinado a vivienda por parte de sus ocupantes; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es deber declarar la INADMISIBILIDAD de la presente demanda y en consecuencia, se anularán todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de fecha 28 de marzo de 2016, y así se expresará en el dispositivo del presente fallo, siendo imposible para esta operadora de justicia descender al fondo de la controversia planteada. Y ASÍ SE DECLARA.
VI
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, DECLARA: LA INADMISIBILIDAD de la presente demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA fue incoada por la ciudadana ELFIDA ELENA GONZÁLEZ en contra de los ciudadanos MARIELA ESTHER MONTERO y ALEXANDER MONTERO, y en consecuencia se declaran NULOS todos los actos procesales ejecutados en la presente causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda de fecha 28 de marzo de 2016, conforme a los motivos expuestos con anterioridad. Y ASÍ SE DECIDE.
No hay pronunciamiento sobre costas en virtud de la naturaleza de la presente decisión.
PUBLÍQUESE. REGISTRESE.
Déjese copia certificada de la presente resolución por secretaría, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo, a los veintitrés (23) días del mes de marzo de dos mil dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA

Abog. ADRIANA MARCANO MONTERO
LA SECRETARIA

ABOG. ANNY CAROLINA DÍAZ
En la misma fecha se dictó y publicó la resolución que antecede bajo el No. 052-18
LA SECRETARIA

ABOG. ANNY CAROLINA DÍAZ

AMM/ad/bc