REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA Expediente N° 14.702 INTRODUCCIÓN Conoce este Juzgado Superior de la presente causa en virtud de la Distribución efectuada en fecha 13 de abril de 2018, por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Municipio Maracaibo del estado Zulia, con ocasión a la apelación interpuesta en fecha 07 de noviembre de 2017, por la abogada en ejercicio LUCIA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, e inscrita en el inpreabogado bajo el número 67.702, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada en la presente causa, ciudadanos LUIS COQUIES Y TERESA VILLALOBOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nro. V-10.429.916 y V-15.059.630, y domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra la decisión dictada en fecha 13 de junio de 2017, por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con motivo a los juicios que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, siguen los ciudadanos ANDREINA LOZADA DE COLINA y CÉSAR ENRIQUE COLINA CRESPO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nro. V-14.025.126 y V-9.730.419; y RESOLUCION DE CONTRATO (ACUMULADO), siguen los ciudadanos LUIS COQUIES y TERESA VILLALOBOS, contra los ciudadanos ANDREINA LOZADA DE COLINA y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO, antes identificados, todos domiciliados en el Municipio Maracaibo estado Zulia. NARRATIVA Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional en fecha 20 de abril de 2017, tomando en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva. Se evidencia de actas procesales que en fecha 03 de julio de 2013, los ciudadanos ANDREINA LOZADA DE COLINA y CÉSAR ENRIQUE COLINA CRESPO, antes identificados, asistidos por los abogados en ejercicio, MARCO RIVERA Y MARÍA PIRELA, venezolanos, mayores de edad, e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 53.580 y 52.009, consignaron escrito libelar en su condición ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, concerniente al juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, siguen los ciudadanos ANDREINA LOZADA DE COLINA y CÉSAR ENRIQUE COLINA CRESPO, contra los ciudadanos LUIS COQUIES Y TERESA VILLALOBOS, todos plenamente identificados, basado en los motivos que más adelante en esta motiva serán explanados. En fecha 12 de mayo de 2014 los ciudadanos LUIS COQUIES Y TERESA VILLALOBOS, asistidos por la abogada en ejercicio LUCIA RODRIGUEZ, antes identificada, opusieron la cuestión previa consagrada en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente en fecha 20 de abril de 2014, la abogada en ejercicio MARÍA PIRELA, consignó escrito de oposición a la cuestión previa de litispendencia opuesta por los demandados, aunado a la solicitud de acumulación de causas por continencia objetiva, en virtud del juicio que era ventilado ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, concerniente al juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO, siguen los ciudadanos LUIS COQUIES y TERESA VILLALOBOS, contra los ciudadanos ANDREINA LOZADA DE COLINA y CÉSAR ENRIQUE COLINA CRESPO. En fecha 27 de junio del año 2014, el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó decisión, declarando SIN LUGAR, la cuestión previa opuesta por los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS DE COQUIES, contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la litispendencia, y; en consecuencia ordenó la continuidad del juicio. En fecha 30 de julio de 2014, los ciudadanos LUIS COQUIES Y TERESA VILLALOBOS, asistidos por la abogada en ejercicio LUCIA RODRIGUEZ, dieron contestación a la demanda, en virtud de que la cuestión previa alegada fue declarada SIN LUGAR y por lo tanto desechada, de conformidad con el articulo 358 del Código de Procedimiento Civil. Este Juzgador Superior evidencia en actas que en fecha 1° de junio de 2015, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó resolución mediante la cual ordenó la ACUMULACION de los expedientes N°3879-13, formado por el juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO incoare el ciudadano LUIS COQUIES y TERESA VILLALOBOS, contra los ciudadanos ANDREINA LOZADA DE COLINA y CÉSAR ENRIQUE COLINA CRESPO, y el expediente N°48.340, con ocasión la juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, siguen los ciudadanos ANDREINA LOZADA DE COLINA y CÉSAR ENRIQUE COLINA CRESPO, contra los ciudadanos LUIS COQUIES Y TERESA VILLALOBOS, todos plenamente identificados, a fin de evitar sentencia contradictorias , y además, en aras de la celeridad y economía procesal. Posteriormente, en fecha 22 de septiembre de 2015, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicto resolución ratificando la decisión del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual ordenó la acumulación de las causas. En fecha 13 de junio de 2017 el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó decisión, declarando CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoada por los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA en contra de los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS, todos identificados con anterioridad; y SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS en contra de los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA, decisión sobre la cual se interpuso el recurso de apelación en fecha 07 de noviembre de 2017. En fecha 28 de mayo de 2018, fue presentado escritos de informes por ante este Juzgado Superior, por las representaciones judiciales de ambas partes sometidas a la presente relación jurídica procesal. En fecha 08 de junio de 2018, la abogada en ejercicio MARIA PIRELA, identificada previamente, actuando en representación de la parte actora en el juicio atrayente, consignó escrito de observaciones a los informes. Verificados cada uno de los autos que conforma el presente expediente, pasa este Juzgado con fundamento en la competencia que posee como Segundo Grado de la Jurisdicción y alzada del Tribunal de la recurrida, de acuerdo a la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, N°. 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, y en concordancia con lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a dictar la presente sentencia tomando en consideración lo siguiente: MOTIVOS DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA CONCERNIENTE AL JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA Expresa la demandante en su escrito introductorio de la causa, lo siguiente: …omissis… “En fecha 18 de Diciembre de 2012, suscribimos por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, el cual riela inserto en los archivos de las mencionada oficinal notarial bajo el N°30, Tomo 136, con el ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, suficientemente autorizado por la ciudadana TERESA CANDELARIA VILLALOBOS DE COQUIES, en su calidad de cónyuge (…) El objeto de la negociación jurídica pacta, versa sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N°1-B ubicado en el Conjunto Residencial Villa Harvard, Edificio 7, Piso 1, en jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Autónomo Maracaibo, Estado Zulia (…) …omissis… El día 20 DE JUNIO DE 2013, (…) recibimos una llamada del ciudadano LUIS COQUIES, quien nos manifiesta su voluntad de esperar los VEINTE (20) DÍAS HÁBILES, y textualmente citamos ‘’…que de no firmarse entre un (1) mes y medio, máximo dos (2) meses, desistiría de la negociación, y así poder aumentar el precio del inmuebles de tal manera de recuperar lo perdido, producto de la devaluación…’’’ A las 2:00 p.m. del mismo día en cuestión, invitamos al ciudadano LUIS COQUIES, a fin de concertar una reunión en la oficina inmobiliaria Century 21, con el objeto de solicitarle el borrador de liberación, las cédulas y los registro de información fiscal de él y su esposa, para poder consignarlos en BANAVIH, tal y como nos lo señalaron en la sede de ese Instituto Autónomo, obteniendo la siguiente respuesta: ‘’no podré asistir, ya que me encuentro en la Costa Oriental…además he decidido desistir de la negociación pactada con nosotros, por las razones expuestas…’’ Ante esta situación, desde el día 21 DE JUNIO DE 2013 hasta el 25 DE JUNIO DE 2013, enviamos mensajes a través de la mensajeria ‘’whatsapp’’, ya que de telefónica no atendía las llamadas, le solicitamos los documentos y la obligación de consignar los mismos en BANAVIH, con el fin de cumplir con la obligación intrínseca de liberar el inmueble, convencionalmente adquirida en el contrato de opción de compra venta (…) En todo caso la única respuesta que se obtuvo, fue a través de una comunicación donde da por terminado de manera unilateral el contrato suscrito de fecha 18 DE DICIEMBRE DE 2012, la cual acompañamos, (…) Lo narrado anteriormente ha constituido para nosotros una vulneración de los compromisos adquiridos por parte de ciudadano LUIS COQUIES, pues creemos que desde el inicio del negocio jurídico el ciudadano mencionado estaba conscientes de la situación planteada, es decir, de la intervención de terceros a la relación jurídica como lo son Banco Bicentenario, Banco del Sur y BANAVIH, cuyas decisiones inciden directamente, tanto para él como para nosotros, pues el in mueble no estaba totalmente solvente, ya que pesaba sobre él, como se señalo anteriormente, Hipoteca de Primer Grado. Creemos firmemente, que la razón de desistir por parte del ciudadano LUIS COQUIES, es temeraria y extemporánea, habida cuenta que según como lo señalamos anteriormente de la lectura de la cláusula SEGUNDA, el lapso de duración del contrato de opción de compraventa estaba sometido a una condición, que en este caso especifico es el trámite y obtención de todos lo requisitos conducentes para liberar el inmueble, y en el caso de marras lo constituye la hipoteca que pesa aún hasta la fecha de la presente (…) …omissis… Ante la reitera y obstinada actitud del ciudadano LUIS COQUIES, en no querer cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compraventa, suscrito el 18 DE DICIEMBRE DE 2012, inclusive hasta las fechas posteriores a la presentación del documento definitivo de compraventa, es decir, luego del 19 DE JUNIO DE 2013, esto es, de Liberar el inmueble, objeto de la negociación pactada, de la hipoteca de primer grado que recae sobre el mismo y consecuencialmente hacer la tradición de la cosa vendida, luego de haber aceptado el precio y aún más, de recibir parte de éste; es por lo que hemos decidido exigir el cumplimiento de su deberes. …omissis… (…) en este caso el ciudadano LUIS COQUIES, está exigido a cumplir con las principales obligaciones del vendedor, como lo son la tradición y el saneamiento de la cosa, en el supuesto de hecho relacionado con la segunda obligación, ésta es de liberar el inmueble de toda carga o gravamen que recaiga sobre el bien y, con relación a la primera obligación y como consecuencia del cumplimiento de la segunda, la tradición de la cosa o traslación de la propiedad, habida cuenta del pago del precio por parte de los compradores. …omissis… (…) ocurrimos ante Usted, con el debido respeto y acatamiento, para DEMANDAR, (…) a los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS (…) POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA (…)”. …omissis… MOTIVOS DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA CONCERNIENTE AL JUICIO DE RESOLUCION DE CONTRATO …omissis… “YO, LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, (…) ante usted con el debido respeto ocurro para exponer: Celebre contrato de opción de compra venta por ante la Notaria Publica (sic) Decima (sic) Primera de Maracaibo de fecha 17 de diciembre de 2012, bajo el N°30, tomo 136; con los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO (…) sobre un inmueble de mi propiedad según consta de documento Protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 15 de Mayo de 2006 (…) …omissis… Es el caso ciudadano Juez que oportunamente cumplí con la entrega de solvencias y documentos que me fueron requeridos por los Promitentes Compradores para que ellos tramitaran un crédito hipotecario y pudieran hacer cumplir con el pago definitivo de la venta (…) Los ciudadanos ANDREINA LOZADA LOPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO, (…) tenían conocimiento de que el inmueble de esta venta se encontraba hipotecado con la Institución Financiera DEL SUR y BANHABIT y que la misma se liberaría en el mismo acto de protocolización definitiva, por tal motivo le entregue el borrador de liberación de Hipoteca ya que era uno de los requisitos que le exigía el banco donde ellos solicitarían su crédito. …omissis… Ocurre Ciudadano Juez que una vez llegado el día para la frima de la venta, (…) el Representante del BANHABIT se negó a firmar ya que el documento no tenía el visto bueno de esa institución, indicando que ese documento debería ser enviado a Caracas y realizar los trámites para un posterior Registro, con lo que se tardaría aun mas la entrega del dinero (…) el contrato de compra venta ya había perdido vigencia (…) y la firma que se había programado ya había superado la duración de dicho contrato señalada en la CLAUSULA SEGUNDA del documento de opción de compra venta (…) En vista de haber surgido esta circunstancia que retrasaba mas aun la entrega de la totalidad del valor del inmueble , le manifesté a los promitentes compradores que ya no podía esperar mas (…) …omissis… Dada la ocurrencia de todos estos hechos y en atención a lo estipulado y aceptado por ambas partes en vista del carácter bilateral de los contratos, me dispuse a comunicarme de forma cordial con los ciudadanos ANDREINA LOZADA LOPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO para devolverle el dinero, pero eso fue totalmente infructuoso (…) Manteniendo los Promitentes Compradores su posición de no recibir el dinero (…) decidí depositar el dinero en la cuenta personal de uno de los Promitentes Compradores, fue entonces cuando uno de estos ciudadanos decidieron transferirlo nuevamente a mi cuneta ocurriendo esta situación en varias oportunidades. …omissis… Por todo lo antes expuesto, Ciudadano Juez y en virtud del articulo 881 del Código de Procedimiento Civil vigente es que DEMANDO como en efecto lo hago por RESOLUCIÓN DE CONTRATO a los ciudadanos ANDREINA LOZADA LOPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO (…) en su carácter de PROMITENTES COMPRADORES (…) en virtud del INCUMPLIMIENTO DE LA CLUSULA TERCERA del referido contrato.”. …omissis… RAZONES DE LA DEFENSA DE LA PARTE DEMANDADA CONCERNIENTE AL JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA Como se evidencia en actas en fecha 30 de julio de 2014, los ciudadanos LUIS COQUIS Y TERESA VILLALOBOS, asistidos por la abogada en ejercicio LUCIA RODRIGUEZ, dieron contestación a la demanda, de conformidad con el articulo 358 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que la cuestión previa contenida ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la litispendencia alegada en fecha 27 de junio de 2014 por los demandados fue declarada SIN LUGAR y por lo tanto desechada. Soporta su contradicción a la pretensión de autos la parte accionada, en los siguientes razonamientos: …omissis… “PRIMERO: Niego rechazo y contradigo las afirmaciones realizadas por la parte actora en este proceso …omissis… TERCERO: En el libelo de demanda los demandantes alegan que el contrato celebrado entro en vigencia en el mes de enero de dos mil trece, afirmación que negamos y contradecimos ya que según lo indica la cláusula segunda el lapso de vigencia comenzaría a contar a partir de la fecha cierta de la autenticación del documentos, es decir el día 18 de diciembre de dos mil doce (…) en esta misma cláusula se señala que la duración de la vigencia del contrato seria de 90 días continuos mas 30 días igualmente continuos siempre y cuando las partes así lo convengan es decir un total de 120 días naturales y continuos. CUARTO: La parte actora señala que el lapso otorgado en el contrato seria en beneficio nuestro para liberar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble antes descrito, afirmación que negamos y contradecimos ya que dicho lapso seria utilizado por los promitentes compradores, hoy demandantes para que tramitaran un crédito hipotecario de adquisición de vivienda por antes el Banco Bicentenario, y la cancelación de la hipoteca seria efectuada al momento de la venta de inmueble, siendo esta la modalidad utilizada por las entidades bancarias que otorgan un crédito hipotecario sobre un inmueble que previamente está gravado a favor de otra entidad financiera. …omissis… NOVENA: los atores en este proceso indican que nos solicitaron el Borrador de Liberación de hipoteca para llevarlo al BANAVIH y que no se les entrego, afirmación esta que negamos y contradecimos, ya que inclusive se le entrego el Borrador original, sino como se explica que el Banco Bicentenario (entidad financiera que aprobó el crédito) elaboro el documento de cancelación de hipoteca, venta y constitución de hipoteca e primer grado (…) Así las cosas Ciudadano Juez, hemos sido demandados por cumplimiento de contrato de forma injusta y maliciosa, ya que como lo han relatado los demandantes en su libelo de demanda estuvimos presentes hasta el último momento con la buena fe de firma en la sede del BANAVIH la venta del inmueble aun cuando había trascurrido más de seis meses de la firma del contrato de opción de compra venta y dos meses después de vencidos los lapso estipulados en el contrato para que se llevara a cabo la negociación. Si la firma no se llevo a cabo fue por la negativa del representante del BANAVIH y nunca por la negativa de nuestra. …omissis… Como bien lo indican los demandantes el documento que se firmaría les fue entregado a ellos y ellos mismos se encargaron de llevarlo al Registro solo que obviaron un paso fundamental que indicaba el borrador de liberación de hipoteca en la nota al pies de página, el cual consistía en que debía ser llevado el documento al BANAVIH para su visto bueno, razón por la cual la representantes del BANAVIH se negó a firmar. …omissis… Es injusto pensar que deberíamos seguir esperando aun más tiempo del que ya habíamos esperado, y sin embargo lo hicimos, esperamos mas de seis meses cuando la opción establecía un lapso de cuatro meses, mas aun tomando en cuenta la opción establecía un lapso de cuatro meses, mas aún tomando en cuenta la devaluación de la moneda y el alto índice infraccionario, (…) por tal motivo fue que interpusimos una demanda por resolución de contrato en contra de los demandantes en autos, que cursa y esta pendiente ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial (…) (Negrillas del tribunal Superior) …omissis… Como ya lo indicamos siempre estuvimos en la buena disposición de firmar la venta, entregando todo lo pertinente en el tiempo oportuno, (…) pero no fue por nuestra lo acontecido en la sede del BANAVIH el día 19 de 2013, en todo caso el hecho de no firmar fue a causa de un tercero, ajeno al contrato como lo fue a causa del BANAVIH. En la cláusula segunda del documento de opción de compra venta se establece que por causas de fuerza mayor o extrañas no impotables debería por escrito solicitarse y autorizarse una prorroga legal, lo cual no ocurrió. …omisiss…’’ RAZONES DE LA DEFENSA DE LA PARTE DEMANDADA CONCERNIENTE AL JUICIO DE RESOLUCION DE CONTRATO Soporta su contradicción a la pretensión de autos la parte accionada, en los siguientes razonamientos: …omissis… “(…) en aras de la economía procesal y de evitar que se dicten sentencias contrarias o contradictorias, oponemos la declinatoria de competencia en virtud de la conexión existente entre la presente causa (pretensión) y el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia signado internamente con el No, 48340 incoado por nosotros, los ciudadanos ANDREINA LOZADA LOPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO (…) en contra de los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA (…) y (…) TERESA CANDELARIA VILLALOBOS DE COQUIES(…) …omissis… PRIMERO: Es cierto que en fecha 18 de Diciembre de 2012, suscribimos por ante la Notaria Publica Décima de Maracaibo, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, anotado bajo el No. 30, Tomo 136 de los libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaria, con el ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA suficientemente autorizado por la ciudadana TERESA CANDELARIA VILLALOBOS DE COQUIES, en su calidad de cónyuge (…) …omissis… TERCERO: Es falso que el contrato de opción a compra que celebramos le estipularíamos un lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de día 18 de Diciembre de 2012, ya que de una lectura de la cláusula Segunda Referida, se evidencia que la vigencia o duración del contrato de opción a compra-venta referido, es a partir del día quince (15) de enero del año dos mil trece (2013) con una vigencia de ciento (120) días continuos y naturales con la prorroga legal convencional (…) …omissis… Pero es falso que esa gestión o diligencia de obtener el visto bueno del documento ante el Banco del Sur y ante el BANAVIH, sea una causa de incumplimiento imputable a nosotros, los promitentes compradores, mal puede el Promitente Vendedor, trasladar esa responsabilidad a nosotros o pretender imputarnos su incumplimiento. …omissis… Ese dia 19 de Junio de 2013, cuando estaba fijado para llevarse a cabo el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, la apoderada de BANAVIH expresa su imposibilidad de firmar el documento en virtud que faltaba el visto bueno de la institución que representa al documento de cancelación de hipoteca, (…) Ante tal situación sorpresiva e inesperada, los interesados LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, TERESA CANDELARIA VILLALOBOS DE COQUIES, ANDREINA LOZADA LOPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO, acordamos realizar todas las gestiones tendientes a obtener el visto bueno requerido por la apoderada de BANAVIH se obtuviese lo más pronto posible (…) Habiendo acordado lo antes expuesto, pasado unos días, específicamente el día cuatro (4) de Julio de 2013, el ciudadano LUIS E. COQUIES P., de manera informal por WhatsApp y unilateralmente nos comunica su decisión irrevocable de no vender y que dejo el cheque concerniente al monto pagado en la oficina de Century 21 Nemosa. Decisión que no aceptamos y así lo hicimos de su conocimiento e inclusive le informamos que resolveríamos esta diferencia en otras instancias en virtud que cada uno tenia una posición y no pudimos resolverla. …omissis… Para la procedencia de una causa extraña no imputable, la doctrina es conteste en exigir la comprobación de haber mediado una fuerza externa desvinculada de la voluntad del obligado que sea imprevisible e irresistible, para que opere como eximente de responsabilidad contractual. …omissis… Por todos los argumentos de hecho y derecho arriba referido, negamos, rechazamos y contradecimos lo expuesto por el ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, como fundamento para demandarnos la resolución del contrato de opción a compra-venta suscrito. …omissis… RECONVENCIÓN A todo evento en virtud de existir una pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra-Venta que cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia (…) y que la cuestión previa opuesta sea desestimada o declarada sin lugar, de conformidad con el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 361 del citado Código en su parte in fine, ocurrimos para exponer: Nosotros ANDREINA LOZADA LOPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO (…) proponemos la reconvencion y en efecto reconvenimos a la parte actora, ciudadano LUIS COQUIES PEÑA (…) y a su cónyuge la ciudadana TERESA CANDELARIA VILLALOBOS DE COQUIES (…) o en su defecto sean condenados al CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA. DE LOS HECHOS …omissis… Finalmente el día 19 DE JUNIO DE 2013, fecha de otorgamiento y protocolización del documento definitivo, presentes en la sede de BANAVIH (…) fue presentada para su firma el Documento Definitivo de Compraventa, (…) cuando en la sala de reuniones de la sede de BANAVIH, fuimos informados (…) que el documento no tenía el ‘’troquel’’ de BANAVIH, que demuestra el visto bueno de la institución autónoma para que se proceda a la firma del documento definitivo de compraventa. El día 20 DE JUNIO DE 2013, (…) recibimos una llamada del ciudadano LUIS COQUIES, quien nos manifiesta su voluntad de esperar los VEINTE (20) DÍAS HÁBILES, y textualmente citamos ‘’…que de no firmarse entre un (1) mes y medio, máximo dos (2) meses, desistiría de la negociación, y así poder aumentar el precio del inmuebles de tal manera de recuperar lo perdido, producto de la devaluación…’’’ A las 2:00 p.m. del mismo día en cuestión, invitamos al ciudadano LUIS COQUIES, a fin de concertar una reunión en la oficina inmobiliaria Century 21, con el objeto de solicitarle el borrador de liberación, las cédulas y los registro de información fiscal de él y su esposa, para poder consignarlos en BANAVIH, tal y como nos lo señalaron en la sede de ese Instituto Autónomo, obteniendo la siguiente respuesta: ‘’no podré asistir, ya que me encuentro en la Costa Oriental…además he decidido desistir de la negociación pactada con nosotros, por las razones expuestas…’’ Ante esta situación, desde el día 21 DE JUNIO DE 2013 hasta el 25 DE JUNIO DE 2013, enviamos mensajes a través de la mensajeria ‘’whatsapp’’, ya que de telefónica no atendía las llamadas, le solicitamos los documentos y la obligación de consignar los mismos en BANAVIH, con el fin de cumplir con la obligación intrínseca de liberar el inmueble, convencionalmente adquirida en el contrato de opción de compra venta (…) En todo caso la única respuesta que se obtuvo, fue a través de una comunicación donde da por terminado de manera unilateral el contrato suscrito de fecha 18 DE DICIEMBRE DE 2012, la cual acompañamos, (…) Lo narrado anteriormente ha constituido para nosotros una vulneración de los compromisos adquiridos por parte de ciudadano LUIS COQUIES, pues creemos que desde el inicio del negocio jurídico el ciudadano mencionado estaba conscientes de la situación planteada, es decir, de la intervención de terceros a la relación jurídica como lo son Banco Bicentenario, Banco del Sur y BANAVIH, cuyas decisiones inciden directamente, tanto para él como para nosotros, pues el in mueble no estaba totalmente solvente, ya que pesaba sobre él, como se señalo anteriormente, Hipoteca de Primer Grado. Creemos firmemente, que la razón de desistir por parte del ciudadano LUIS COQUIES, es temeraria y extemporánea, habida cuenta que según como lo señalamos anteriormente de la lectura de la cláusula SEGUNDA, el lapso de duración del contrato de opción de compraventa estaba sometido a una condición, que en este caso especifico es el trámite y obtención de todos lo requisitos conducentes para liberar el inmueble, y en el caso de marras lo constituye la hipoteca que pesa aún hasta la fecha de la presente (…) …omissis… Ante la reitera y obstinada actitud del ciudadano LUIS COQUIES, en no querer cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compraventa, suscrito el 18 DE DICIEMBRE DE 2012, inclusive hasta las fechas posteriores a la presentación del documento definitivo de compraventa, es decir, luego del 19 DE JUNIO DE 2013, esto es, de Liberar el inmueble, objeto de la negociación pactada, de la hipoteca de primer grado que recae sobre el mismo y consecuencialmente hacer la tradición de la cosa vendida, luego de haber aceptado el precio y aún más, de recibir parte de éste; es por lo que hemos decidido exigir el cumplimiento de su deberes. …omissis… (…) En este caso el ciudadano LUIS COQUIES, está exigido a cumplir con las principales obligaciones del vendedor, como lo son la tradición y el saneamiento de la cosa, en el supuesto de hecho relacionado con la segunda obligación, ésta es de liberar el inmueble de toda carga o gravamen que recaiga sobre el bien y, con relación a la primera obligación y como consecuencia del cumplimiento de la segunda, la tradición de la cosa o traslación de la propiedad, habida cuenta del pago del precio por parte de los compradores. …omissis… (…) De manera pues que en consideración, reiteramos, de los argumentos de hecho y de derecho ampliamente explanados, ocurrimos ante Usted, con el debido respeto y acatamiento, para RECONVENIR, (…) a los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS DE COQUIES, (…) POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA para que convenga en el cumplimiento de las obligaciones suscritas en el contrato pre aludido.” …omissis… FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA RECURRIDA …omissis… “Resumidos los argumentos expuestos por las partes, quedan así establecidos los límites de la controversia en el sentido de que se encuentra reconocido por ambas partes el contrato celebrado en fecha 18 de diciembre de 2012, teniendo como objeto, el inmueble identificado en las actas. De igual forma, se reconoce el precio pactado y la duración de ciento veinte (120) días del contrato, conformado por el lapso inicial y su respectiva prorroga, así como también queda reconocido que se encontraban en conocimiento de la existencia de la hipoteca que recaía sobre el inmueble y de la tramitación de un crédito hipotecario por parte de los compradores para pagar el resto del precio convenido. No obstante lo anterior, se encuentra controvertida la fecha de inicio de la vigencia del contrato, así como también el cumplimiento de las obligaciones de las partes, ya que por un lado, se aduce que se produjo un incumplimiento por parte del vendedor, al no tramitar la liberación de la hipoteca oportunamente y al retractarse de efectuar la venta cuando era evidente que las razones por las que no se llevó a cabo la venta el día pautado eran por causas no imputables a los compradores. Por otro lado, se plantea que el incumplimiento devino de parte de los compradores, con fundamento en que no cumplieron con el lapso establecido en el contrato, no fueron diligentes para lograr que se efectuara la venta el día fijado. En ese mismo orden de ideas, respecto a la demanda por resolución de contrato, se encuentran reconocidos y negados los mismos hechos, adicionando el demandante vendedor que dado el incumplimiento de los compradores y en aras de resolver de forma amistosa la situación, decidió emitir un cheque por la totalidad del monto entregado por concepto de arras, sin embargo, a pesar de intentarlo en varias ocasiones, siempre fue devuelto el mismo, por lo que peticiona que sea declarado resuelto el contrato y que se condene a los demandados compradores al pago de la cantidad estipulada por cláusula penal y la respectiva indexación. (Negrillas del Tribunal de Instancia) …omissis… La pretensión incoada por los ciudadanos ANDREINA LOZADA y CESAR ENRIQUE COLINA, se encuentra delimitada por una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, con fundamento en el presunto incumplimiento del ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y su cónyuge TERESA CANDELARIA VILLALOBOS, respecto del contrato de “opción de compra venta” celebrado entre ellos, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Decima Primera de Maracaibo, en fecha 18 de diciembre de 2012, anotado bajo el No. 30, tomo 136 de los libros de autenticaciones. Por su parte, la pretensión incoada por el ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES y posteriormente adherida a la misma su cónyuge, se refiere a la RESOLUCIÓN del mismo contrato, con fundamento en el incumplimiento de los compradores respecto a la vigencia del contrato. …omissis… En derivación, conforme al deber que tienen los órganos jurisdiccionales de mantener la uniformidad en los criterios establecidos en el espacio temporal aplicable, en aras de garantizar la expectativa plausible, y de evitar menoscabar los derechos e intereses de las partes, resulta congruente en el presente caso, determinar que dado a que las partes reconocen que el contrato versó sobre un inmueble situado en el sector Ziruma, calle 59, entre avenida 15 (Delicias) y 16 (La Guajira), del Conjunto Residencial Residencias Villa Harvard, Edificio 7, Piso 1, Apartamento 1-B, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, y además, que el precio pactado fue por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,oo), entregándose por concepto de anticipo o arras la cantidad total de CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 174.000,oo); estamos en presencia de una venta pura, por contener de forma clara los requisitos de objeto y precio. Así se establece. Establecido lo anterior, observa de actas quien suscribe la presente decisión, que los aspectos controvertidos por las partes están referidos principalmente a la duración del contrato, y lo relacionado con las obligaciones atinentes a cada parte contratante. (…) …omissis… Al respecto, de la lectura de la citada cláusula segunda del contrato se evidencia, a pesar de su confusa redacción, que se estableció que el lapso de ciento veinte (120) días, continuos y naturales con la prorroga incluida, empezaría a contarse desde el 15 de enero de 2013, aún cuando posterior a ello se lee “fecha cierta y de autenticación de este instrumento”, no obstante, a juicio de esta sentenciadora es claro que las partes contratantes estipularon una fecha cierta para dar inicio a la vigencia del contrato, distinta a la fecha en que efectivamente se autenticó el documento de opción de compra venta, es decir el día 18 de diciembre de 2012. Además, se observa que la redacción se realizó en tiempo futuro “a partir de ese momento” “deberá comenzar a gestionar”, lo cual constituyen indicativos para quien interpreta el contenido de la contratación, que efectivamente las partes plasmaron su voluntad de diferir el inicio del lapso establecido para una fecha posterior o una fecha cierta distinta al momento de la autenticación del documento. En consecuencia, a los efectos de determinar el cumplimiento de las obligaciones de las partes en el tiempo de duración del contrato, se debe tomar en cuenta como fecha de inicio del mismo, el día 15 de enero de 2013, tal como lo afirma la parte accionante en el juicio de cumplimiento de contrato. Y así se establece. Ahora bien, en lo que respecta a la procedencia de la prórroga, observa esta operadora de justicia que en el contrato no se estableció condición especial ni requerimiento específico para que pudiera operar la misma, sólo se indicó que en caso de ser necesario y adicional al lapso estipulado por las partes, se establecía una prorroga de treinta (30) días, extendiéndose así la vigencia del contrato por ciento veinte (120) días. En derivación, visto que las partes continuaron con la negociación en esos términos, se deduce que la duración del contrato abarcó los ciento veinte (120) días estipulados en el documento, por lo que de un simple cómputo, se evidencia que el lapso de dicho contrato inició el día 15 de enero de 2013 y culminó el día 15 de mayo de 2013. Y así se estima. …omissis… Seguidamente, según la cronología de eventos, fueron tramitadas por el vendedor las solvencias del inmueble, según se reseñó con anterioridad, y posterior a ello, la ciudadana ANDREINA LOZADA consignó los recaudos correspondientes en fecha 20 de junio de 2013 ante la Oficina de Registro, conocido y aceptado dicho hecho por el vendedor. Con posterioridad a ello, según las testimoniales evacuadas en la presente causa, se observa que se fijó para el día 19 de junio de 2013, la firma definitiva del documento de compra venta, en las oficinas del BANAVIH, en cuya oportunidad no se pudo llevar a cabo, en virtud de que el documento no tenía el troquel del visto bueno del BANAVIH. Ante tal situación, aduce la parte vendedora que dicha omisión es imputable a los compradores, y en lo que a ello respecta, considera esta juzgadora pertinente destacar que el cumplimiento de dicha obligación no constituye un deber exclusivo de los compradores, ya que tratándose de una revisión y visto bueno del documento respecto de las entidades financieras DEL SUR Banco Universal y BANAVIH, atinentes a la liberación de la hipoteca, también podía ser gestionado por los vendedores. Y así se considera. …omissis… Por lo tanto, visto que efectivamente la parte compradora dio cumplimiento a sus deberes intrínsecos relativos a la obtención del crédito hipotecario solicitado, y dado que su obligación principal según lo establecido en el contrato, era pagar el precio del saldo restante en la oportunidad de la firma definitiva del documento de compra venta, siendo que la misma no se produjo por causas no imputables a dicha parte, y por el otro lado, visto que los vendedores debían cumplir con gestionar la solvencia del inmueble, así como la liberación de toda carga o gravamen, adicionado a efectuar la venta en la forma convenida, observándose de actas que hasta la fecha continúa gravado por hipoteca el inmueble y que se niega a efectuar la venta, se deriva así, el incumplimiento del vendedor respecto de la negociación pactada por las partes. Así se determina. …omissis… Respecto de la pretensión de resolución de contrato incoada por el ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, se tienen como motivaciones todas las consideraciones plasmadas con anterioridad, adicionando a ello, que la aplicación de la cláusula penal invocada por el vendedor resulta improcedente en derecho, por cuanto, según se desprende del contrato suscrito por las partes, la función de la misma se encuentra supeditada a la responsabilidad por el incumplimiento de cualquiera de los contratantes, a las obligaciones asumidas mediante la referida contratación, estableciéndose que para los promitentes compradores su obligación era cancelar el precio en la forma convenida. Por lo tanto, visto que en el caso sub examine, no se produjo el incumplimiento de los compradores, ya que como se estableció con anterioridad, la firma del documento definitivo no se produjo en la oportunidad acordada por razones no imputables a ellos, y dado que se estableció que era en el acto definitivo de compraventa que sería cancelado el saldo deudor o remanente del precio, no antes ni después, concluye esta juzgadora que no se constata el incumplimiento alegado. Así se determina. (Negrillas del Tribunal de Instancia) …omissis… V DISPOSITIVO Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con base a los fundamentos de hecho y derecho plasmados anteriormente, DECLARA: PRIMERO: PROCEDENTE la impugnación a la estimación del valor de la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, propuesta en su escrito de contestación por los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA, y en consecuencia, se tiene como estimación definitiva de dicha pretensión la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,oo) SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoada por los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA en contra de los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS, todos identificados con anterioridad; en consecuencia, SE ORDENA a la parte perdidosa ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS, a otorgar el documento de compra venta definitivo a los compradores antes identificados, en la forma estipulada en la cláusula segunda del contrato celebrado en fecha 18 de diciembre de 2012, esto es solvente y libre de gravámenes, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 1-B, ubicado en la primera planta del Edificio No. 7 del Conjunto Residencial Residencias Villa Harvard, situado en el sector denominado Ziruma en la calle 59, entre avenidas 15 (delicias) y 16 (La Guajira), en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyas medidas y linderos fueron especificados en la parte motiva del presente fallo, propiedad que se desprende de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el asiento N° 23, protocolo primero, tomo 18°, de fecha 15 de mayo de 2006; todo ello, previa cancelación por la parte demandante del saldo restante del precio convenido, esto es la cantidad de CUATROCIENTOS SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 406.000,oo), que deberá ser acreditado durante el lapso de cumplimiento voluntario. De igual forma, se le hace saber a la parte perdidosa que en caso de no dar cumplimiento voluntario a lo establecido en el presente dispositivo debe tomarse esta decisión como documento traslativo de propiedad y ser remitido a la oficina de registro correspondiente a los efectos de su protocolización. TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS en contra de los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA, conocida por este órgano jurisdiccional por efecto de acumulación de causas, de conformidad con los términos explanados en la parte motiva de este fallo.”. …omissis… FUNDAMENTOS DEL FALLO DE ALZADA Corresponde resolver la demanda de Cumplimiento de Contrato interpuesta por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por los ciudadanos ANDREÍNA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO, contra los ciudadanos LUÍS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS de COQUIES, identificados en las actas procesales, la cual fue admitida en fecha 12 de julio de 2013; a la cual se acumuló la demanda de Resolución de Contrato introducida por los demandados en la causa antes mencionada, contra los respectivos actores de dicho asunto, y que fue admitida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de septiembre de 2013. En ese sentido, antes de lo relacionado con la concreción de los hechos controvertidos y el análisis de las distintas fórmulas probáticas allegadas al proceso, corresponde en esta motiva precisar algunos aspectos relacionados con la naturaleza de la relación contractual controvertida. Al respecto, tanto la tutela jurisdiccional de Cumplimiento de Contrato, como la acumulada por Resolución, se soportan en lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De elemento regulador precedentemente citado, se observa el reconocimiento en nuestro ordenamiento jurídico de dos tutelas jurisdiccionales intrínsecas a las obligaciones bilaterales, específicamente, en aquellos supuestos que satisfecho el cumplimiento de una de las partes de su compromiso obligacional, la otra a su vez no satisface su reciproca obligación; a su elección queda la parte no contumaz facultada, bien a exigir judicialmente el cumplimiento de la bilateral obligación no honrada o la resolución del vínculo contractual existente. Además, a la tutela jurisdiccional que se pretenda, el actor puede adosar o acumular el reclamo indemnizatorio de los daños y perjuicios que tal incumplimiento haya podido ocasionar. Vale acotar, que las tutela jurisdiccionales de cumplimiento y resolución, por perseguir propósitos disímiles o contradictorios, no se pueden integrar en un mismo libelo de demanda; lo contrario acarrearía la inepta acumulación prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. En resumidas cuentas, el artículo 1,167 ibídem, deja a voluntad del pretensor ejercitar ante el incumplimiento de su contraparte, la posibilidad de optar bien a la acción de cumplimiento, o la demanda de resolución; la cual debe ser ejercitada una con exclusión de la otra; siempre y cuando el legitimado activo haya satisfecho su propia obligación bilateral asumida. Expresado lo que antecede, es de interés para esta motiva efectuar algunas consideraciones relacionadas con las promesas bilaterales de contratos de compraventa; en ese sentido, se trae a colación lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra reza lo siguiente: “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (Negrillas del Tribunal) En relación a esta labor de interpretación, expone el Dr. JOSÉ MÉLICH ORSINI, en su obra “Doctrina General del Contrato, Tercera Edición”, lo siguiente: “La interpretación consiste en desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión para precisar tal contenido, es decir, la regulación de intereses que las partes han intentado realizar en la práctica y decidir en consecuencia”. Debe advertirse que la interpretación de los contratos implica, la labor llevada a cabo por los Jueces de la República encaminada a vislumbrar la intención manifestada por las partes en el momento de su celebración, para así poder determinar su alcance y efectos. (Negrillas del Tribunal) En este orden de ideas, el contrato de promesa bilateral de compra venta es percibido como aquel convenio en el cual las partes se obligan a celebrar en un momento futuro un contrato de venta, teniendo en la mayoría de los casos identificados los elementos de objeto y precio. Del mismo modo, es importante indicar que el contrato de promesa bilateral de compra venta constituye un contrato innominado, por lo cual es elemental precisar que aún cuando no existe recepción normativa que regule individualmente a las promesas bilateral de compra venta, se encuentran bajo el resguardo de la normas generales que rigen a todos los contratos, verbigracia, el artículo 1.167 del Código Civil, recepción normativa de las acciones de cumplimiento y resolución de contrato. Con relación al alcance de este tipo de contratos bilaterales, importa sobre manera resaltar que la doctrina tanto nacional como foránea no esta conteste con respecto a la naturaleza y alcance de los mismos. En este sentido, existe un criterio o corriente que ha sido denominada como noción o concepción tradicional, que considera que los contratos de promesa bilateral de compra venta son sencillamente contratos preparatorios que no constituyen una verdadera venta; dentro de esta concepción se ubican autores extranjeros como Francesco Degni y Mercadé, autores patrios como Luís Sanojo, y Anibal Dominic, este último señala que “La promesa reciproca, es decir, la promesa de vender y comprar una cosa, celebrada entre dos personas, no produce los efectos de la venta misma, porque en virtud de la promesa no se transfiere la propiedad, sino se ofrece transferirla. Las partes adquieren, únicamente, el derecho de obligarse mutuamente a llevar a cabo el contrato, que existe en estado de promesa; el uno a comprar y el otro a vender, bajo pena de resarcimiento de daños y perjuicios. Un documento del vendedor a favor del comprador, sin que conste la voluntad de comprar expresada por éste no valdría a venta; pero este contrato como es consensual, basta que el comprador cumpla con el deber de pagar el precio, para que surta todos sus efectos en derecho, aunque no aparezca por escrito la aceptación (....)”. Otra noción sostiene que si en los contratos de promesa bilateral de compra-venta hay consentimiento de las partes sobre la cosa y sobre el precio, deben equipararse o considerarse contratos de compra-venta y consecuentemente una vez que alguna de las partes contratantes den lugar al incumplimiento, puede acarrear como consecuencia la venta del bien que ha sido objeto de dicho contrato de promesa bilateral de compra-venta; bajo esta tesis se inscriben autores como Lauren, Demante y Zancharce. Por su lado, la jurisprudencia venezolana durante el transcurso de los años ha mutado el criterio respecto al alcance y efectos del contrato de promesa bilateral de compra venta, por ende se procederá a exponer algunas de las posiciones que ha asentado el Alto Tribunal de la República en relación a este tipo de contratos. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia de fecha 12 de abril de 2005 N°0016, expuso que: ‘’De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.’’ Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio. Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil. En cuanto a la infracción del artículo 1.527 del Código Civil, que dispone “...La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato...”, se evidencia en la sentencia recurrida que el juzgador en su parte motiva y dispositiva no se fundamentó en el referido artículo tal como lo expresa el formalizante, sino que de la interpretación del contrato de opción de compra venta, el contradocumento y las pruebas cursantes en autos, estableció que las partes debían dar cumplimiento a sus respectivas obligaciones contraídas, tales como pagar la parte actora el saldo del precio, y la demandada, otorgar el documento de propiedad, por lo que en el caso de autos no se configuró el vicio de errónea interpretación alegado. Así las cosas, en el año 2005, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ajustó su criterio a la concepción defendida por Lauren, Demante y Zancharce, según la cual un contrato de promesa bilateral de compra venta es equiparable al de venta, siempre que en el se encuentren contenidos los elementos de consentimiento, precio y objeto. Posteriormente, el 9 de junio de 2009, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, profiere la sentencia N° 358, en la cual estableció: “Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Vale acotar, que estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. …omissis… De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…” Se observa que la posición adoptada por el Tribunal Supremo de Justicia para el año indicado, es antagónica a la establecida en el año 2005, y concibe el contrato de promesa bilateral de compra venta como un contrato preparatorio en el cual, si bien debe contener la manifestación de voluntad expresa de las partes, ello no comporta el perfeccionamiento del contrato de venta definitivo. La noción planteada se ratifica en el año 2011, cuando la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia N° 198 expuso lo siguiente: “Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131).” Posteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia N° 116, publicada el 22 de marzo de 2013, expresó: “Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia Nº. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecue su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma”. En el año 2013 la Sala de Casación Civil ajusta su criterio al establecido en el año 2005, que percibe a los contratos de promesa bilateral de compra venta como un contrato de venta puro y simple, siempre y cuando en ellos se encuentren de manera concurrente los elementos de consentimiento, objeto y precio. No obstante, el último criterio apuntado por el Máximo Tribunal de la República es el establecido en el expediente N° 14.0662 de la Sala Constitucional, de fecha 25 de julio de 2015 en el cual se abandona el criterio asentado en el año 2013, y se establece que: “Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. …omissis… 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.”. Una vez expuesto lo precedente, corresponde precisar los hechos controvertidos tanto en la causa de Cumplimiento de Contrato como en la acumulada por Resolución. Por lo que concierne a la mencionada causa de Cumplimiento de Contrato incoada por los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO, contra los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS de COQUIES; en ese sentido, los codemandantes antes mencionados señalan que celebraron lo que debe calificarse, atendiendo lo expresado ut supra, como una promesa bilateral de compraventa sobre un bien inmueble, el cual aparece debidamente identificado en autos, y al respecto los promitentes vendedores se han, presumiblemente, negado a otorgar la venta definitiva, por lo que proceden a impetrar el susodicho cumplimiento basado en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.486. 1.504 y 1.474 del código Civil. En contravención a lo pretendido por los codemandantes y promitentes compradores, los codemandados aducen en su escrito de contestación de la demanda de fecha 30 de julio de 2014 (f. 146 al 150 de la Pieza Principal N° 1), están contestes con la celebración del contrato de marras, sin embargo, rechazan las afirmaciones de hecho expresadas en el libelo, refutan el inicio de su duración, que el lapso haya sido otorgado a beneficio de los codemandados con el propósito de liberar la hipoteca que gravaba el antes aludido inmueble, que el crédito les fue aprobado a los codemandados cuando ya había fenecido el lapso contemplado en el contrato de promesa bilateral de compraventa, que muchas de las gestiones reseñadas en el escrito de contestación fueron llevadas a cabo por los codemandantes más allá del tiempo estipulado en el contrato, y que si les fue entregado a los promitentes compradores el documento borrador de la liberación de hipoteca que existía sobre el inmueble objeto del contrato. Por lo que respecta a los hechos controvertidos en la causa acumulada de Resolución de Contrato, se observa que el demandante, ciudadano LUÍS EDUARDO COQUIES PEÑA, demanda a los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO, y es el caso que los últimos mencionados, supuestamente incumplieron en el período pactado en el referido negocio jurídico, el pago total del saldo del precio fijado, siendo esa la circunstancia por lo que de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, demanda la resolución de dicha relación jurídica. En cuanto lo expuesto en el respectivo escrito de contestación de la demanda por parte de los codemandados mencionados en el párrafo anterior, en primer lugar, impugnan la estimación de la demanda, lo cual efectúan de una manera genérica sin indicar cuál debe ser el monto que debe atenderse como el adecuado para esa estimación por parte del actor. Por ello, mal puede este jurisdicente declarar como válida la susodicha impugnación, se insiste, en virtud que esta no puede llevarse a cabo de manera general; de acuerdo a lo anterior, se separa este órgano superior de lo decidido en la recurrida al declarar procedente la referida impugnación de la estimación de la demanda. Por lo antes expresado, quien decide considera que se está en presencia de una excepción al principio de la reformatio in peius, se insiste, dado el carácter de orden público atinente a la competencia y a la interposición de los recursos ASI SE DECIDE. Igualmente en el escrito de contestación de la demanda, en lo que atañe a la contestación al fondo, los codemandados en la causa resolutoria acumulada afirman como cierta la celebración del contrato de marras; sin embargo, contradicen y objetan que se le haya estipulado al referido negocio un plazo de noventa (90) días, a partir del 18 de diciembre de 2012, pues, su inicio se pactó a partir del 15 de enero de 2013, y con una vigencia de ciento veinte (120) días, de acuerdo a lo estipulado en la respectiva Cláusula Segunda. Asimismo, expresan los codemandados que es falso que el ciudadano LUÍS EDUARDO COQUIES PEÑA haya cumplido sus obligaciones en el lapso convenido, esto a la luz de la fecha que se indica en el Certificado de Solvencia de Hidrolago N°. 251158, pues se indica como fecha el 16 de junio de 2013. De igual modo, indican conocer la existencia de la hipoteca que existía sobre el inmueble objeto del contrato, las intervenciones de las empresas Century 21 NEMOSA y Century 21 MI CASA en dicho contrato, la obligación del promitente vendedor del documento de hipoteca antes indicado a la respectiva agencia bancaria de Banco Del Sur y el BANAVIH, que fueron ellos quienes presentaron el borrador del documento de hipoteca suministrado por Banco Del Sur, al Banco Bicentenario; no obstante, alegan como falso que sea responsabilidad de los promitentes compradores y codemandados en la causa acumulada, obtener el visto bueno de del documento antes citado por parte del banco Del Sur y el BANAVIH, y por ende, su incumplimiento no es una causa que pueda imputárseles. En este orden de ideas, los codemandados invocan el artículo 1.193 del Código Civil, en el sentido que no se les puede imputar a ellos las razones por la cuales no se firmó el documento definitivo en la oportunidad para la cual estaba fijada dicho acto: igualmente, invocan en su defensa las estructuras regulativas 1.159, 1.160, 1.167, 1.486, 1.504 y 1.474 eiusdem; así como en los artículos 1,3,4,5,6 y 7 de la resolución emanada de la Consultoría Jurídica del Despacho del Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Hábitat, y las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de los créditos para la adquisición de viviendas, dictadas por el Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Hábitat, publicadas en la gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013. Atendiendo como han quedado establecidos los hechos controvertidos, corresponde a las partes de conformidad con la regla de la carga de la prueba contemplada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, valorar las distintas fórmulas probáticas allegadas por las partes al proceso. En ese sentido, se observa lo siguiente: Con el libelo de demanda de la causa de Cumplimiento de Contrato, los codemandados producen entre los folios 09 al 15 de la Pieza Principal N°. 1, copia certificada documento de promesa bilateral de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo estado Zulia, en fecha 18 de diciembre de 2012, bajo el N°. 39, Tomo: 136, de los Libros de autenticaciones respectivos. Dicha documental se refiere al documento fundamental de la demanda que fue allegado al proceso adecuadamente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ,o que se le atribuye el valor probatorio que se desprende del contenido del artículo 1.384 del Código Civil. Vale acotar que la prueba in examine, como ya fue expuesto, se reputa como el documento fundamenta, por lo que cualquier conclusión en torno a él está supeditada al análisis del resto del material probatorio de autos, a los fines de verificar su cumplimiento o no por parte de los confluctuantes, y que haga pasible o no la procedencia de las tutelas jurisdiccionales que se hallan acumuladas en las actas procesales. ASÍ SE ESTABLECE. Cursa entre los folios 16 al 23 de la Pieza Principal N°. 1, copia certificada del documento registrado de donde deviene el derecho de propiedad que le asiste a los PROMITENTES VENDEDORES sobre el bien inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de compraventa. En relación con el derecho de propiedad que se deriva de la instrumental anterior, no se encuentra cuestionado en la litis, por ende, no se trata de un hecho controvertido que sea susceptible de prueba. En consecuencia, se desestima la prueba antes vista a los efectos de la definitiva, dada su irrelevancia para la solución del conflicto planteado. ASÍ SE DECIDE. A los folios 24 y 25 de la Pieza Principal N°. 1, cursa original de bauche o planilla bancaria de emisión cheque de gerencia por la cantidad de BOLÍVARES CIENTO CUARENTA Y UN MIL QUINIENTOS VEINTE, que sumado lo correspondiente al IVA, arroja la suma de BOLÍVARES CIENTO CUARENTA Y UN MIL QUINIENTOS TREINTAQ CINCO (Bs. 141.535,00), relacionados con parte del monto dado en arras en la oportunidad de la firma del contrato de promesa bilateral de compraventa, aspecto que no se reputa controvertido según se desprende de lo aseverado por el codemandado LUÍS EDUARDO COQUIES PEÑA en el libelo de demanda de la causa acumulada, al afirmar sus varios intentos de devolver las cantidades dadas en arras a los PROMITENTES COMPRADORES. Por lo que no se considera lo que se pretende probar a través de la prueba examinada como un hecho controvertido susceptible de demostración. ASÍ SE DECIDE. Cursa al folio 26 de la Pieza Principal N° 1, Constancia de Recepción emanada del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, la cual se reputa como un documento administrativo, y por ende, no puede ser consignado al proceso en reproducción fotostática de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de acuerdo a lo explanado por los PROMITENTES COMPRADORES, tanto en su escrito de contestación a la demanda de Cumplimiento de contrato como en el libelo de la causa resolutoria acumulada, tal consignación se llevó a cabo de manera extemporánea, es decir, más allá del plazo otorgado en la Cláusula Segunda del contrato de promesa bilateral de compraventa. De allí que, si bien la constancia in examine no resultó adecuadamente incorporada a las actas, no se discute en la litis la veracidad de su contenido, en especial, lo atinente a la oportunidad en que dichos recaudos fueron consignados a la oficina de registro respectiva . Además, debe tomarse en consideración la resulta de la prueba de informe que de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, fue dirigida a la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Maracaibo del estado Zulia, las cual riela al folios 207 de la Pieza Principal N°.1, de lo que consta que en fecha 20 de mayo de 2013, fueron consignados los recaudos que se indican en la Constancia de Recepción de autos; por lo que debe ser estimada dicha información a los fines de la definitiva, restando precisar, una vez sea analizado el documento fundamental de la demanda luego de valoradas la totalidad de las pruebas allegadas a las actas, si tal consignación hecha por los PROMITENTES COMPRADORES fue o no tempestiva, o deben considerarse otros aspectos de relevancia con este punto. ASÍ SE ESTABLECE. Consta al folios 27, estado de cuenta relacionado con el crédito con hipoteca inmobiliaria otorgado por el Banco Del Sur a favor del codemandado en la causa de Cumplimiento de Contrato y actor de la causa resolutoria acumulada, ciudadano LUÍS EDUARDO COQUIES PEÑA; vale acotar que la existencia de la mencionada relación crediticia no es un hecho cuestionado en la presente controversia. ASÍ SE ESTABLECE. Cursa entre los folios 28 al 34 de la Pieza Principal N°. 1, modelo del documento de hipoteca a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIT), y de venta definitiva efectuada por el PROMITENTE VENDEDOR LUÍS EDUARDO COQUIES PEÑA, a favor de los ciudadanos ANDREIDA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO, PROMITENTES COMPRADORES. La referida propuesta documental definitiva de venta y constitución de hipoteca no es un hecho cuestionado en actas, y por ende, ha de ser estimada a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECLARA. Por último, entre las instrumentales que se presentaron conjuntamente con el libelo de la causa por Cumplimiento de Contrato, se produce comunicación que fue impugnada en el acto de contestación de la demanda por los codemandados, no haciéndose luego valer a través de los medios que establecen los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; no obstante, no es menos cierto que en el libelo de la demanda de la causa resolutoria acumulada el codemandado LUÍS EDUARDO COQUIES PEÑA, asevera “…dada la ocurrencia de todos estos hechos y en atención a lo estipulado y aceptado por ambas partes en vista del carácter bilateral de los contratos, me dispuse a comunicarme de forma cordial con los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO, antes identificados, para devolverle el dinero dado en arras …”. Lo anterior, es evidencia de la veracidad del contenido de la comunicación in examine, lo que si bien consta en una misiva impugnada en la contestación de la demanda, y no fue hecha valer por los promoventes a través del trámite previsto en la ley, en virtud de la adminiculación que debe existir entre ambas causas acumuladas, resulta diáfano para este Juzgador que la misiva de autos se trata de una de las aludidas comunicaciones afirmadas por el PROMITENTE VENDEDOR LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, en el escrito libelar de la causa acumulada por Resolución de Contrato, y así será tomado en cuenta para esta definitiva. ASÍ SE ESTABLECE. Por lo que atañe a las pruebas producidas en el escrito de promoción de los codemandantes de la causa por Cumplimiento de Contrato de autos (f. 163 al 164 de la Pieza Principal N°.1), en el punto Primero de las Pruebas documentales, se invoca el valor probatorio del documento fundamental de la demanda, cuyo análisis conclusivo quedó reservado para un punto más delante de esta motiva En el punto Segundo de las Pruebas Documentales, se invoca el valor probatorio de la instrumental que acredita el derecho de propiedad de los codemandados en la causa de cumplimiento sobre el bien inmueble prometido en venta, el cual ya resultó valorado precedentemente. Se promueve la declaración de la testigo Belkis Guzman, identificada en autos, cuyo testimonio consta a los folios 182 al 183 de la Pieza Principal N°. 1. La declaración in examine está relacionada con hechos que no han sido cuestionados en la litis, en el sentido que las partes están contestes del otorgamiento del préstamo a favor de los PROMITENTES COMPRADORES, de los instrumentos cheques que fueron elaborados al respecto, y de las razones por las cuales no se pudo protocolizar el documento definitivo. Por lo que las resultas del testimonio en cuestión, nada nuevo aportan a los efectos de la definitiva y que no fuere ya demostrado con otras pruebas de autos, v. gr., las resultas de la prueba de informe dirigida al Registro Público del Primer Circuito de Maracaibo del estado Zulia, o porque no fueran puntos de controversia en actas. ASÍ DE DECLARA. En cuanto las pruebas informes promovidas de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, precedentemente ya resultó valorada aquella dirigida a la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Maracaibo del estado Zulia; y en relación a la dirigida a la entidad bancaria Banco Del Sur, su resulta consta a los folios 192 al 194 de la Pieza Principal N°.1, de lo que se deduce que el ciudadano LUÍS EDUARDO COQUIES PEÑA, para el mes de mayo de 2013, era beneficiario de un crédito hipotecario otorgado por dichas entidad bancaria, con un saldo deudor para 31 de octubre de 2014, BOLÍVARES TREINTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 30.445,15),entre otros datos que se desprenden la de la respectiva comunicación remitida por el Banco Del Sur, al Tribunal de las causas integradas en el sub iudice. En consecuencia, se le otorga a la resulta de la presente prueba todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE. Por lo que respecta a la inspección judicial promovida por los codemandantes de la causa de Cumplimiento de Contrato, esta resultó declarada inadmisible según auto de fecha 1° de octubre de 2014 (f. 165 de la Pieza Principal N°. 1) Por lo que tiene que ver con las instrumentales producidas por los codemandados de la causa de Cumplimiento de Contrato, conjuntamente con su escrito de contestación de la demanda, esto es, borrador del documento de documento de liberación de la hipoteca del crédito otorgado por el Banco Del Sur, al ciudadano LUÍS EDUARDO COQUIES PEÑA; si bien se está ante un modelo que no está suscrito por ninguno de los en él declarantes, no es menos cierto que está relacionado sobre un hecho que es aceptado en la litis como real, y por ende, no controvertido, esto atendiendo los expresado por los propios confluctuantes en sus respectivos escritos de alegaciones y defensas, y de las resultas de pruebas que han sido valoradas en líneas pretéritas. ASÍ SE ESTABLECE. Ente los folios 153 al 155 de la Pieza Principal N°. 1, cursa reproducción de certificado de nacimiento la cual nada tiene que ver con los hechos controvertidos, por lo que se desestima para la definitiva. Asimismo, se presenta conjuntamente con el escrito de contestación antedicho (f. 155 al 158 de la Piezas Principal N°. 1), reproducción de una sentencia judicial, que por ello, se reputa como copias fotostática de documento público allegadas de conformidad con el artículo 429 de la Norma Adjetiva Civil; no obstante, esas reproducciones no están relacionadas con los hechos controvertidos en las presentes causas acumuladas. ASÍ SE ESTABLECE. Corresponde ahora valorar las fórmulas probática incorporadas a las actas de la causa acumulada por Resolución de Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa. En ese sentido, se producen con el libelo de demanda el documento fundamental (f. 05 al 10 de la Pieza de la Causa Acumulada N°. 1), es decir, el contrato de promesa bilateral de compraventa cuya apreciación para decidir las causas del sub iudice, está supeditada al resto de la valoración de las probanzas de autos Igualmente, con el libelo de demanda de la causa de Resolución de Contrato acumulada, se agregan entre los folios 11 al 13 de la respectiva pieza, modelo de otorgamiento de crédito hipotecario, el cual como tal no aparece suscrito, sin embargo, está relacionado sobre hechos no controvertidos en la litis, como ya fue expuesto ut supra. Entre los folios 14 al 20 y 30, se acompañan al libelo de la causa resolutoria acumulada, reproducciones de instrumentos no susceptibles de allegar al proceso de manera mecánica o en copia fotostáticas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como es el caso de algunos bauches o planillas bancarias, y constancia de emisión de cheque de gerencia; estados de cuentas emanados de terceros ajenos al proceso, cuya información debe traerse a las actas de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 433 eiusdem; original de planilla de depósito, constante en el folio 16 de dicho cuaderno, que de igual modo, debe incorporarse a través de la prueba de informe; y original de cheque N°. 07920849, librado contra la cuenta corriente de Banesco, para ser pagado a la codemandada ANDREINA LOZADA. En torno a las referidas constancias e instrumentos, se trata pruebas impertinentes por estar dirigidas a demostrar hechos no controvertidos, resultando también inoficioso verificar si está comprobada esas circunstancias que constan en las mencionadas instrumentales o reproducciones por medio de otras fórmulas probáticas allegadas al proceso. Entre los folios 21 al 27 de la Pieza Acumulada N°. 1, rielan constancias de solvencias de servicios públicos y de tributos municipales relacionados con el inmueble objeto de las presentes causas, lo que indica el cumplimiento de dichos requisitos a los efectos de la protocolización definitiva de la venta prometida en el negocio jurídico bilateral suscrito por los confluctuantes, lo que igualmente se desprende de la constancia de recepción de la Oficina de Registro Mercantil del Primer Circuito del estado Zulia apreciada ut supra. ASÍ SE ESTABLECE. Entre los folios 31 al 37 del Cuaderno de la Causa Acumulada N°. 1, se produce modelo del contrato de venta definitiva y constitución de hipoteca, lo que ya resultó valorado en líneas pretéritas. Asimismo, al folio 38 de la antes referida pieza acumulada, consta correo electrónico respecto al cual no se promovió la respectiva experticia técnica y así evidenciar su certidumbre; lo que la hace no estimable para la definitiva. ASÍ SE DECIDE. Por lo que se atañe a la fórmula probática de los codemandados en la causa acumulada de Resolución de Contrato, se acompaña con el escrito de contestación de la demanda el documento de opción de compra el cual ha sido reputado como el documento fundamental de ambas pretensiones acumuladas en el sub iudice; y actas del expediente judicial donde cursa la causa de Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, a la que se ha acumulado la demanda de de resolución de la antedicha relación jurídica contractual, las cuales fueron allegadas al proceso conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de actas que se consideran documentos públicos, y se insiste, han servido para la procedencia de la integración en un solo proceso de ambas controversias de autos. Asimismo, se allega reproducción documental donde consta la propiedad de la parte actora de la causa resolutoria acumulada, el cual ya resultó valorado ut supra; resumen de mensajes de datos respecto los cuales para verificar su certidumbre judicial, no fue promovida experticia técnica alguna; constancia de recepción del documento definitivo de compraventa, el cual fue valorado precedentemente en esta motiva: estado de cuenta del saldo deudor emitido por el Banco Del Sur, ya apreciado en líneas que anteceden, y copia de la Gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela, y como ya fue afirmado, no se trata de un medio de prueba objeto de valoración. ASÍ SE ESTABLECE. Ahora bien, en virtud de cómo han quedado establecidos los hechos controvertidos, cuyo aspecto medular consiste en el incumplimiento de las partes de sus respectivas obligaciones en el plazo para ello estipulado en la Cláusula Segunda del Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa; resulta oportuno para esta motiva traer a colación lo previsto en el artículo 1°, de la estructura regulativa de la Resolución del Despacho de la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular Para Vivienda y Hábitat, Número: 11, de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°. 40.115, Año CXL, Mes V, del 21 de febrero de 2013, a saber: “Articulo 1: En los contratos que tenga por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de clausulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerara responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación’’ Como puede colegirse del artículo antes citado, y se reitera, atendiendo los hechos que han sido admitidos y controvertidos por las partes, así como de lo que resulta de las distintas valoraciones probáticas de autos, se está conteste de que el cumplimiento de las obligaciones concernientes al pago para el precio definitivo de la venta inmobiliaria prometida, estaba supeditado a un financiamiento por parte de una entidad bancaria a través de un crédito hipotecario, así todo lo que concierne de los trámites respectivos, como es el caso de la satisfacción de los requisitos de ley y de las pautas que establezcan las instituciones financieras involucradas; por ende, las objeciones puestas al documento definitivo por parte del BANAVIH, que propiciarían una extensión más allá del plazo estipulado contractualmente, no debe considerarse como imputables a los PROMITENTES COMPRADORES; por lo que el retardo en la protocolización del documento definitivo en cuestión no es responsabilidad de las partes, se reitera, en virtud que el desembolso de los recursos para el pago del precio y posterior protocolización, dependía de un tercero de la relación contractual: el BANAVIH. Además, atendiendo lo dispuesto en la Cláusula Segunda del Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, en el referido negocio jurídico se estableció un plazo de duración de NOVENTA (90) días, más una prorroga de TREINTA (30) días, lo que hacía CIENTO VEINTE (120) días en total, contados a partir del 15 de enero de 2013, señalándose ésta como probable fecha de autenticación del referido documento, sin embargo, el documento respectivo fue debidamente autenticado en fecha 18 de diciembre de 2012. Vale acotar que de manera expresa se señala en la antes mencionada Cláusula Segunda, lo siguiente: “…, a partir de ese momento “PROMITENTE VENDEDOR” deberá comenzar a gestionar y a obtener en beneficio de “LOS PROMNITENTES COMPRADORES” todos los documentos que demuestren fehacientemente la solvencia del inmueble objeto de la presente negociación…”; dejando a salvo los contratantes que en dicho plazo, podrán acordadamente proceder al otorgamiento definitivo si cuentan con todos los documentos respectivos para la debida protocolización. Como puede observarse, de manera expresa las parte establecen que a partir del 13 de enero de 2013, el PROMITENTE VENDEDOR debe iniciar los trámites necesarios para recopilar los recaudos requeridos para el registro definitivo de la venta prometida, y que esa protocolización podrá de forma consensuada efectuarse antes del vencimiento de dicho plazo si se encuentran cubiertos los requerimientos en cuestión, v.gr., solvencias municipales, pagos de tributos, entre otros. En ese sentido, de las resultas de la prueba de informe que cursan al folio 207 de la Pieza Principal N°. 1 de la causa originaria de cumplimiento de contrato, consta información remitida por la Registradora del Primer Circuito de la Oficina de Registro Público del Municipio Maracaibo del estado Zulia, que el 30 de mayo de 2013, fueron presentados los recaudos requeridos para la protocolización de la susodicha venta definitiva. Sin embargo, de las fecha que constan en las solvencias de servicios públicos que se acompañan al libelo de la causa de resolución de contrato acumulada, consta de la fecha de la solvencia de SEDEMAT, es decir, del Servicio Desconcentrado Municipal de administración Tributaria, data de fecha 14 de mayo de 2013 (f. 25 y 26 de la Pieza Acumulada N°. 1), esto es, ya cumplidos los 120 días que comenzaron a correr del 13 de diciembre de 2013, y aún si fuere así tomado como término de inicio del plazo en cuestión, de la fecha de autenticación de la promesa bilateral de compraventa (18/12/2012); por lo que se desprende de la anterior circunstancia un incumplimiento del PROMITENTE VENDEDOR del tiempo previsto para suministrar los recaudos in comento. De acuerdo a lo anterior, mal se le podía atribuir a LOS PROMITENTES COMPRADORES, cualquier retardo en la consignación de los susodichos recaudos en la oficina de registro correspondiente en el plazo estipulado en el contrato. Por lo antes expresado, en función de la Resolución de la Consultoría Jurídica traída a colación a estas consideraciones del fallo, y dado lo expuesto en el párrafo que antecede, no le es dable a este Juzgador de alzada declarar Con Lugar la demanda acumulada por Resolución de Contrato incoada por LUÍS EDUARDO COQUIES PEÑA, contra los codemandados ANDREINA LOZADA LÓPES y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO, identificados en actas, tal como consta en el la sentencia apelada; no así en lo que concierne a la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa impetrada por los antes mencionados ADREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO, contra LUÍS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS de COQUIES, esta última igualmente identificada en autos, la que irrefutablemente debe ser declarada como procedente en derecho. ASÍ SE DECIDE. En consecuencia, en virtud de los razonamientos de hecho y de derecho esbozados en las presentes consideraciones de esta superior Instancia, ineludiblemente, en la dispositiva que corresponda se declarará: SIN LUGAR la actividad recursiva ejercida contra la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 13 de junio de 2017, y por ende, queda confirmada la declaratoria CON LUGAR, de la demanda de la causa originaria por Cumplimiento de Contrato; así como SIN LUGAR, la demanda acumulada de Resolución de Contrato. Así se decide. Por lo que respecta a lo declarado en esta motiva en cuanto a la impugnación de la demanda, se reitera, queda REVOCADA la declaratoria de Con Lugar de la susodicha Impugnación a la Estimación de la Demanda decidida por el Tribunal de la recurrida, por lo que en virtud de ello queda PARCIALMENTE CONFIRMADO el fallo apelado. ASÍ SE DECIDE. DISPOSITIVA Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 07 de noviembre de 2017, por la abogada en ejercicio LUCIA RODRIGUEZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada en la presente causa, ciudadanos LUIS COQUIS Y TERESA VILLALOBOS, plenamente identificados en actas. SEGUNDO: PARCIALMENTE CONFIRMADA, la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 13 de junio de 2017, y por ende, quedando confirmado lo atinente a la declaratoria CON LUGAR, de la demanda de la causa originaria por Cumplimiento de Contrato, así como SIN LUGAR la demanda acumulada de Resolución de Contrato; quedando REVOCADO la declaratoria de Con Lugar de la Impugnación a la Estimación de la Demanda decidida por el Tribunal de la recurrida; todo con ocasión a los juicios que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, siguen los ciudadanos ANDREINA LOZADA DE COLINA y CÉSAR ENRIQUE COLINA CRESPO; y RESOLUCION DE CONTRATO (ACUMULADO), siguen los ciudadanos LUIS COQUIES y TERESA VILLALOBOS, contra los ciudadanos ANDREINA LOZADA DE COLINA y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO. Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los trece (13) días del mes de junio de dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. EL JUEZ TITULAR. fdo Dr. JOSÉ GREGORIO NAVA GONZÁLEZ. EL SECRETARIO, fdo ABG. ALEXANDER LEÓN DÍAZ. En la misma fecha anterior, siendo las diez de la mañana (10:00 AM), se dictó y publicó el fallo que antecede. EL SECRETARIO, fdo ABG. ALEXANDER LEÓN DÍAZ.