TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR AGRARIO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA,
CON SEDE EN MARACAIBO Y COMPETENCIA EN EL ESTADO FALCÓN.
207° y 159°
Exp. 1.310.-
PARTE DEMANDANTE – APELANTE:
JULIO MIGUEL CUBILLÁN GARCÍA, venezolano, productor agropecuario, identificado con la cédula de identidad número V-9.784.165.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE – APELANTE:
LUIS RAIMUNDO SULBARÁN FUENMAYOR y JORGE LUIS LUGO TROCONIZ, abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA bajo los Nos. 135.054 y 132.850, respectivamente.
PARTE DEMANDADA - APELADA:
Sociedad mercantil CUBIGAR INVERSIONES C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 28 de julio del año 2000, anotada bajo el No. 19, Tomo 34-A.
LUÍS MARTIN HERNÁNDEZ y YOLIMA AURORA MÁRQUEZ DE MARTIN, venezolanos, identificados con las cédulas de identidad números V.-5.370.632 y V.-5.448.546.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA – APELADA:
JAIME LUIS GONZALEZ BELANDRIA y JESÚS MANUEL PERNÍA BELANDRIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad No. V.-8.080.539 y V.- 3.939.199, abogados en ejercicios, inscritos en el IPSA bajo los Nos. 25.704 y 15.994, respectivamente.
I.
RELACIÓN DE ACTAS.
En fecha 12 de diciembre de 2017, este Tribunal le dio entrada al presente expediente, bajo el No. 1.310, según la nomenclatura propia de este Tribunal, fijando la oportunidad para la promoción de pruebas, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 176 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario. En fecha 23 de noviembre de 2018, la parte demandante-apelante presentó escrito de promoción de pruebas. Posteriormente, en fecha 24 de noviembre del mismo año, la parte demandada-apelada, presentó igualmente escrito de promoción de pruebas. Igualmente, el ciudadano Luís Martín Hernández, ya identificado, en la presente causa, presentó escrito de promoción de pruebas en fecha 24 de enero de 2018, oportunidad en la cual este Tribunal se pronunció respecto de la admisibilidad de las pruebas promovidas.
Posteriormente, en fecha 25 de enero de 2018, este Tribunal fijó el segundo (2do) día de despacho siguiente, la oportunidad de audiencia de apelación. En fecha 5 de febrero de 2018, oportunidad fijada por este Tribunal, por inconvenientes técnicos, se difirió la audiencia a celebrar. En fecha 8 de febrero de 2018, oportunidad fijada con ocasión al diferimiento, este Tribunal se constituyó y celebró audiencia de apelación correspondiente. En fecha 20 de febrero de 2018, este Tribunal dictó dispositivo en la presente causa, en los siguientes términos:
“PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano Julio Miguel Cubillán García, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.- 9.784.165, representado por el abogado en ejercicio Luís Raimundo Sulbarán Fuenmayor y Jorge Luís Lugo Troconiz.
SEGUNDO: Se REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Agrario de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de noviembre de 2017, bajo el No. 122-2017.-
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada opositora de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se hace saber a las partes, que el Tribunal dictará el extenso del fallo dentro de los diez (10) días siguientes a la preclusión del presente acto de conformidad con el artículo 229 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario.”.

Tal como fue reseñado anteriormente quedó circunscrita la actividad de las partes ante este Juzgado Superior Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con Sede en Maracaibo, y Competencia en Falcón.
II.
LÍMITES DE LA APELACIÓN
Revisado como fue el expediente en cuestión, este Tribunal observa que la parte demandante-apelante fundamentó su apelación en los términos que a continuación se indican. Habiéndose pretendido inicialmente la declaratoria de nulidad del asiento notarial inscrito en la Notaría Pública de Santa Bárbara, Municipio Colón del Estado Zulia, en fecha 13 de diciembre del 2012, anotado bajo el número 78, Tomo 88, de los libros de autenticaciones llevados por ante esta Notaria Pública, aunado a la acción derivada de la garantía de permanencia; pretensiones las cuales fueron declaradas sin lugar.
En primer lugar, en necesario destacar que en primera instancia, la parte actora pretendió la nulidad del asiento registral, fundamentado en el alegato de que se ha debido tramitar una autorización ante el INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi), previo a la autenticación de tal contrato, el cual fue denominado por los contratantes como de “opción a compra”.
Por otra parte, se fundamentó la pretensión derivada del derecho de permanencia, en el Título de Garantía de Permanencia Socialista Agraria y Carta de Registro Agrario N° 2636418582013RDGP222842, otorgado por el INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi) sobre el fundo agropecuario denominado “SANTA CRUZ”, aprobado en sesión del Directorio extraordinario N° 518-13, de fecha veinte 20 de mayo de 2013, inserto ante la Unidad de Memoria Documental del referido instituto en fecha 24 de mayo de 2013, anotado bajo el N° 64, Folios 132 y 133, Tomo 2629, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Unidad.
En este sentido, indicó la parte apelante que el juez del tribunal ad quo presuntamente llegó a una conclusión en el dispositivo del fallo partiendo de una premisa falsa con relación a la naturaleza jurídica del contrato, todo lo cual fue afirmado por la parte. Así las cosas, la parte demandante-apelante estableció que:
“Resulta de suma importancia destacar que aun cuando el contrato contra el que se acciona se autodenomina “de opción a compra” en muchas de sus cláusulas las partes contratantes exceden la naturaleza típica de este tipo de convención, hasta el punto de desnaturalizarla y deja de ser en gran medida un contrato preparatorio para transformarse en un contrato definitivo con miras a la exigencia de la ley (…)”. (Negrillas agregadas por este Tribunal).

Señaló igualmente la parte demandante-apelante que el contrato cuyo asiento registral se pretendió que fuera anulado, presuntamente se pacta y ejecuta el fin último de un contrato de compraventa, invocando a tal efecto las cláusulas sexta, octava y décima del contrato, siendo éstas la tradición y entrega de la posesión inmediata del “inmueble agrario”, así como el aprovechamiento de los frutos que produzca, e incluso podría el optante comprador enajenar el fundo, todo según los dichos de la parte. En consecuencia, señaló la parte que aún cuando los contratantes calificaron el contrato como una opción a compra, lo que realmente se negociaba era una real compraventa, según alegó.
Indicó la parte que la convención en cuestión contiene un acto de transferencia de un fundo con vocación agraria. En relación a ello, la parte alegó que corresponde al INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi) la autorización de las negociaciones que se hagan respecto de fundos con vocación agraria. Indicó la parte que la disposición normativa resulta ser lo suficientemente amplia como para que se encuentren enmarcadas tanto los contratos de opción a compra, así como los contratos de venta definitiva.
En todo ello, la parte demandante-apelante alegó que el acto realizado no comportaba una opción a compra, sino que comportaba materialmente una venta del fundo en cuestión. Añadió la parte que la concepción de contrato de opción a compra no está regulado en la legislación venezolana, y que además no aplica en el presente caso, alegando que en el contrato en cuestión, una parte se obligaba a comprar, y la otra se obligaba a vender, lo cual –al decir de la misma-, significaba verdaderamente una venta.
No obstante lo anterior, la parte demandante-apelante, indicó que el bien respecto del cual recayó la negociación es un bien inmueble agrario, constituido por un fundo denominado Santa Cruz, ubicado en el sector Medio Cuarto, parroquia Urribarrí, municipio Colón del estado Zulia, el cual consta de una superficie de CIENTO CINCUENTA HECTÁREAS CON DOS SEISCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (150 Has con 2660 Mts²), alinderado de la siguiente forma: NORTE: Con terreno que ocupa y Hugo Urdaneta; SUR: Con terreno ocupado por Chinco Tapio y Camino S/N; ESTE: Con terreno ocupado por Chinco Tapio, Eugenio Soto y Ciro Soto; y, OESTE: Con terreno ocupado por posesión El Vigía.
Por tanto, se alegó que la naturaleza jurídica del bien respecto del cual recayó el contrato, es agraria, y por tanto relevante para el Estado venezolano, y por vía de consecuencia de dominio público. Aseveró la parte demandante-apelante igualmente que:
“Con este contrato de opción de compra, de forma clara en diversas cláusulas se conviene y ejecuta la actual y efectiva TRANSFERENCIA DEL FUNDO SANTA CRUZ, realizando de forma definitiva la entrega del inmueble con todo lo que se encuentra fomentado en él, incluso sus accesorios, bienes muebles y siembras, pactándose en el contrato de opción a los optantes compradores, que en realidad son compradores por el carácter definitorio y no provisional de sus cláusulas y los actos de dominio que se pretenden ejecutar en el fundo, la posibilidad extralimitada e ilegal que el optante comprador enajene el fundo.” (Negrillas de este Tribunal).

En este sentido, continuó la parte señalando que el carácter definitivo de la negociación se patenta, por ejemplo, en la cláusula sexta del mencionado documento convencional, toda vez que en el mismo se afirmó que los optantes compradores podrían disponer de la empresa o inmueble descrito. Igualmente, la parte apelante invocó el contenido de la cláusula octava del mencionado contrato, la cual dispone que formó parte de tal negociación todas las adherencias, accesorios, mejores y bienechurías realizadas respecto del inmueble.
La parte apelante censuró el hecho de que –a su decir-, el contrato en cuestión, en su cláusula décima, dispone que a del otorgamiento del instrumento ante la Notaría Pública de Santa Bárbara del Zulia, quedaba en convenio de las partes la autorización amplia y suficiente para tomar en posesión el bien inmueble agrario, así como sus accesorios, mejoras y bienechurías; y adicionalmente hacer suyos los frutos que la hacienda pudiere producir. Indicó que la parte que, vista las cláusulas contenidas en la negociación, correspondía al INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi) la autorización de tal transacción.
En relación a todo lo antes expuesto, este Tribunal observa que la parte alegó, en síntesis, que el juez ad quo partió del hecho de que el contrato cuya nulidad se pretendía era un contrato de opción a compra. Sin embargo, la parte recurrente se resistió a tal consideración, alegando que el contrato celebrado en el fondo resultaba un contrato de compraventa definitiva, en evasión de la norma aplicable, la cual dispone que tal transacción deba ser autorizada por el INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi).
Por otra parte, la demandante-apelante afirmó que el juez ad quo dio por probado un hecho que no estaba suficientemente acreditado en actas, es decir, adoptó en su pronunciamiento un falso supuesto de hecho, según fue señalado por la parte. A este tenor, alegó la parte respecto que invocó su pretensión derivada del derecho de permanencia, fundamentado en el Titulo de Garantía de Permanencia Socialista Agraria y Carta de Registro Agrario No. 2636418582013RDGP222842, otorgado por el INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTI) sobre el fundo agropecuario denominado “Santa Cruz”, aprobado en sesión del Directorio extraordinario No.- 518-13, de fecha veinte (20) de mayo del 2013.
Ahora bien, se evidencia de los alegatos recursivos que el juez ad quo sentenció tomando como un hecho cierto que el mencionado título de garantía de permanencia, había sido revocado, por lo cual declaró sin lugar la pretensión de protección a la permanencia en el mencionado inmueble agrario. En relación a ello, la parte demandante-apelante alegó que el título en cuestión no había sido revocado, sino que se encontraba abierto un procedimiento de revocatoria del título de garantía de permanencia, el cual no había concluido.
En este sentido, señaló la parte demandante-apelante que la Coordinación de la Oficina Regional de Tierras (ORT) informó mediante oficio No. O-COORD-005-2017, al juzgado ad quo que existía un procedimiento de Declaratoria de Garantía de Derecho de permanencia a favor del ciudadano LUIS MARTÍN HERNÁNDEZ, la cual fue aprobada por el directorio No. ORD 663-15 de fecha 08 de octubre de 2015 sobre el Fundo Agropecuario denominado “Santa Cruz”. Igualmente, señala la parte que la mencionada oficina informó al Tribunal sobre la existencia de un Procedimiento de Revocatoria de Derecho de Permanencia otorgado al ciudadano, JULIO MIGUEL CUBILLAN GARCÍA, sobre la mencionada unidad de producción.
Por tanto, alegó la parte que el juez dictó el pronunciamiento judicial, tomando como un hecho cierto y probado que el derecho de permanencia del cual el ciudadano JULIO MIGUEL CUBILLÁN GARCÍA, había sido revocado. Sin embargo, se alegó que respecto de tal condición, a penas se había iniciado el procedimiento para su revocatoria, tal como fue informado al Tribunal ad quo, según afirmó la parte. En este sentido, la parte demandante-apelante alegó que a los fines de acreditar el hecho de ser titular del derecho de permanencia, el ciudadano LUIS MARTÍN HERNÁNDEZ presentó copia de Título de Garantía de Permanencia a su favor. Sin embargo, señaló el apelante que:
“Por lo que afirmamos que dicho documento fue presentado en copia simple, el mismo día de la audiencia de pruebas, es decir, el día 27 de junio de 2017, y el mismo el juez en plena audiencia oral y pública la desestimo por ser extemporánea.
(…)
Así las cosas, no podemos comprender como un medio probatorio tan insuficiente, viciado de nulidad, fue el elemento principal para declarar sin lugar la INTENTIO DERIVADA DEL DERECHO DE PERMANENCIA, como, podemos comprender que el ciudadano co-demandado en el año 2015, obtenga una carta de permanencia agraria sobre un fundo donde ya existe una adjudicación, y como logro este ciudadano que se aperturara un procedimiento administrativo desconocido para el afectado, sería muy interesante acudir ante el organismo correspondiente e iniciar una seria investigación.” (Negrilla de la parte).

Así las cosas, la parte demandante indicó que es ineficaz el medio probatorio con ocasión al cual se pretendió probar el derecho de permanencia que el ciudadano LUIS MARTÍN HERNÁNDEZ alegó tener respecto de fundo “Santa Cruz”, objeto del contrato cuya validez se discute, siendo este uno de los alegatos atenientes a la pretensión de derecho de permanencia del demandante-apelante.
Alegó la parte apelante haber cumplido con su carga probatoria correspondiente a los alegatos esbozados con ocasión a su pretensión. A tales fines, se señaló haber promovido el contrato de opción de compraventa cuyo asiento notarial fue impugnado. Igualmente, alegó haber presentado Titulo Definitivo De Garantía De Permanencia Agraria, garantía de permanencia agraria, No. 489262, a favor del ciudadano JULIO MIGUEL CUBILLÁN GARCÍA, así como una acta de comparecencia de fecha 25 de febrero de 2013, ante la Defensoría Pública Agraria de Santa Bárbara. Señaló igualmente haber promovido acta de campo de fecha 13 de marzo de 2013, levantada en el fundo Santa Cruz, previamente identificado. Así también, consta en el expediente, según indicó la parte, oficio No. NPSBZ16-2013 de fecha 20 de marzo del 2013, emitido por el notario público de Santa Bárbara del Estado Zulia. En consecuencia, la parte apelante-demandante alegó haber cumplido con su carga probatoria en el juicio tramitado ante el Tribunal ad quo.
Con ocasión a todo lo planteado, la parte demandante-apelante sintetizó sus alegatos indicando que el fundamento de la pretensión de nulidad de asiento notarial es la contrariedad a derecho de la convención celebrada, en el entendido que comportaba una real venta, y aún siendo cualquier otra clase de negociación. Aseveró la parte que toda vez que se no se tenía autorización del INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi) para tal negociación, ni ninguna otra; la misma contraría el interés superior del Estado, patentado en la protección a la soberanía agroalimentaria.
Por otra parte, el demandante-apelante fundamentó su pretensión derivada del derecho de permanencia, invocando el Título de Garantía de Permanencia Socialista Agraria y Carta de Registro Agrario N° 2636418582013RDGP222842, otorgado por el INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi) sobre el fundo agropecuario denominado “SANTA CRUZ”, aprobado en sesión del Directorio extraordinario N° 518-13, de fecha veinte 20 de mayo de 2013, inserto ante la Unidad de Memoria Documental del referido instituto en fecha 24 de mayo de 2013, anotado bajo el N° 64, Folios 132 y 133, Tomo 2629, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Unidad.
En este sentido, se alegó que mal pudo el Tribunal ad quo considerar como revocado el derecho de permanencia, cuando en realidad –al decir de la parte-, había quedado probado que tal derecho se encontraba en un procedimiento de revocatoria, por lo cual debía ser tutelado. En estos términos quedaron delimitados los alegatos recursivos de la parte demandante-apelante en la presente causa.
III.
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.
Se evidencia de actas que la parte demandante-apelante, ejerció tal recurso contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Agraria en la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 122 de fecha 22 de noviembre de 2017, cuyo dispositivo fue el siguiente:
“1°) SIN LUGAR la cuestión perentoria de fondo referida a la falta de cualidad activa, opuesta por los ciudadanos LUÍS MARTIN HERNÁNDEZ y YOLIMA AURORA MÁRQUEZ DE MARTIN, venezolanos, mayores de edad, identificados con las cédulas de identidad números V-5.370.632 y V-5.448.546, y por la sociedad mercantil CUBIGAR INVERSIONES, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de julio de dos mil (2000), bajo el Nº 19, Tomo 34-A;
2°) SIN LUGAR las pretensiones de NULIDAD DE ASIENTO NOTARIAL Y NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO autenticado ante la Notaría Pública de Santa Bárbara del estado Zulia, en fecha trece (13) de diciembre de dos mil doce (2012), bajo el N° 78, Tomo 88, propuesta por el ciudadano JULIO MIGUEL CUBILLÁN GARCÍA, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-9.784.165, contra la sociedad mercantil CUBIGAR INVERSIONES, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de julio de dos mil (2000), bajo el Nº 19, Tomo 34-A, y contra los ciudadanos LUÍS MARTIN HERNÁNDEZ y YOLIMA AURORA MÁRQUEZ DE MARTIN, venezolanos, mayores de edad, identificados con las cédulas de identidad números V-5.370.632 y V-5.448.546;
3°) SIN LUGAR la pretensión de ACCIÓN DERIVADA DEL DERECHO DE PERMANENCIA, propuesta por el ciudadano JULIO MIGUEL CUBILLÁN GARCÍA, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-9.784.165, contra la sociedad mercantil CUBIGAR INVERSIONES, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de julio de dos mil (2000), bajo el Nº 19, Tomo 34-A, y contra los ciudadanos LUÍS MARTIN HERNÁNDEZ y YOLIMA AURORA MÁRQUEZ DE MARTIN, venezolanos, mayores de edad, identificados con las cédulas de identidad números V-5.370.632 y V-5.448.546; y,
4°) SE CONDENA EN COSTAS al demandante, JULIO MIGUEL CUBILLAN GARCÍA, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-9.784.165, por haber sido vencido totalmente en la presente causa, ello en conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, el cual es aplicado supletoriamente a la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario.”

Ahora bien, a tenor de los límites recursivos, se evidencia de actas que resulta relevante, a los fines de la presente decisión, analizar los fundamentos de hecho y de derecho esbozados por el Tribunal ad quo. Tal como fue planteado en los alegatos, una de las controversias resueltas por el mencionado Tribunal, era la calificación del contrato celebrado entre la sociedad mercantil CUBIGAR INVERSIONES C.A., y los ciudadanos LUÍS MARTIN HERNÁNDEZ y YOLIMA AURORA MÁRQUEZ DE MARTIN, todos previamente identificados; por ante la Notaría Pública de Santa Bárbara, municipio Colón del estado Zulia, en fecha 13 de diciembre de 2012, anotado bajo el N° 78, Tomo 88, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría Pública. En relación a ello, el Tribunal en cuestión, posterior a citar las cláusulas de la convención, expuso que:
“La forma en que fueron redactadas las cláusulas del contrato objeto de la presente controversia, llevan a este órgano jurisdiccional a considerar el mismo como un contrato preliminar bilateral de compraventa, según los criterios establecidos por la jurisprudencia supra citada, toda vez que la venta definitiva del inmueble se realizaría una vez los contratantes cumplieran con todas las obligaciones pactadas, lo cual obligaría a ambas partes para celebrar el contrato prometido (compraventa) en las condiciones de modo, tiempo y lugar pactadas en el contrato preliminar, pero que no implicaba que el contrato prometido se perfeccionó en dicha oportunidad, cuando incluso consta en la cláusula décima que si bien se hace entrega de la posesión del inmueble en ese momento, se hace referencia a que la compraventa definitiva ocurriría con posterioridad.” (Negrilla de este Tribunal).

Así las cosas, añadió el Tribunal que el referido contrato:
“(…) otorgaba el derecho a los ciudadanos LUÍS MARTIN HERNÁNDEZ y YOLIMA AURORA MÁRQUEZ DE MARTIN, para adquirir el inmueble, en el lapso de tiempo estipulado en el contrato y previo el pago del resto del precio acordado, siendo que la principal obligación de la sociedad mercantil CUBIGAR INVERSIONES, C.A., era venderle el inmueble a los promitentes compradores, siempre que estos cumplieran con las obligaciones pactadas; razón por la cual, el acuerdo manifestado por las partes sobre la cosa y el precio, no puede considerarse como una compraventa definitiva, mas aún cuando existían obligaciones principales y accesorias pendientes por cumplir por los contratantes.” (Negrillas de este Tribunal).

Adicionó el Tribunal ad quo que según constó en actas, el mencionado contrato –calificado como de opción a compraventa por parte Tribunal-, fue objeto de modificación en dos oportunidades. La primera modificación fue realizada mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de Santa Bárbara, municipio Colón del estado Zulia, el primero en fecha 17 de enero de 2013, anotado bajo el No. 11, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública; y modificado por segunda oportunidad en fecha 25 de febrero de 2013, anotado bajo el No. 23, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública.
El Tribunal ad quo, habiendo analizado el contenido de las modificaciones previamente identificados, afirmó que:
“(…) se aprecia que la forma en la que fueron redactadas las nuevas cláusulas no alteran la naturaleza jurídica de contrato inicial, siendo este a criterio de este órgano jurisdiccional un contrato preliminar bilateral de compraventa, toda vez que de las modificaciones supra señaladas lo único que se hizo fue efectuar una aclaratoria del contrato original, un aumento en cuanto al tiempo para realizar el pago completo del precio y establecer que dicho contrato no tendría carácter definitivo hasta tanto no fueran resueltas todas las obligaciones o los conflictos de intereses existentes sobre el fundo agropecuario denominado “SANTA CRUZ”, ante los diferentes organismos agrarios; de forma que, una vez perfeccionados por la promitente vendedora y por los promitentes compradores las condiciones de modo, tiempo y lugar previstas en el contrato, se procedería a otorgar el contrato prometido, a saber, la compraventa definitiva del inmueble.” (Negrillas y subrayado de este Tribunal).

En este sentido, el criterio del Tribunal en cuestión es que el contrato primitivo no mutó en su naturaleza jurídica de contrato preliminar de compraventa, a pesar de que fueron modificadas sus cláusulas, respecto de algunos aspectos del mismo. Por tanto, el Tribunal ad quo adoptó la postura de que la convención celebrada no constituyó un contrato definitivo de compraventa, como afirma el demandante-apelante, sino un contrato preliminar bilateral de compraventa, también conocido como contrato de opción a compraventa.
Con base en lo anteriormente expuesto, el Tribunal ad quo, una vez determinada la naturaleza jurídica del contrato en cuestión, procedió a analizar la existencia de los elementos esenciales del contrato, con los fines de determinar “(…) si el mismo se encuentra ajustado a derecho o si es contrario al orden público agrario.”. Luego de haber realizado un extenso análisis sobre los elementos estructurales del contrato, el Tribunal ad quo concluyó que el mismo “(…) cumple acumulativamente con todos y cada uno de los requisitos necesarios para su validez.”. Igualmente, se tiene que el Tribunal de primera instancia analizó igualmente el alegato señalado por la parte, el cual es el incumplimiento de la Décima Disposición Final de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, la cual dispone que:
“Los Registradores y Notarios exigirán las autorizaciones previstas en esta Ley, y no podrá protocolizarse, reconocerse o autenticarse por ante Notaría u Oficina de Registro Público alguna, sin la debida autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTI), ningún acto de transferencia de la propiedad o gravamen de tierras con vocación agrícola o bienhechurías fomentadas en dichas tierras, o mediante los cuales se efectúe la constitución de sociedades, celebración de contratos de mandatos, arrendamiento, comodato, cesión de derechos, medianería, aparcería, usufructo o, en general, cualesquiera documentos o negocios jurídicos, que impliquen el aprovechamiento de predios rurales con vocación agrícola de forma indirecta.” (Negrillas de este Tribunal).

En este sentido, el Tribunal ad quo razonó que toda vez que el contrato se había calificado como un contrato preliminar bilateral de compraventa, entonces el mismo no era traslativo de la propiedad, por lo que mal podría aplicar la disposición señalada. A tal efecto, el Tribunal señaló que:
“(…) solo será necesaria en los supuestos en que se efectúe la transferencia de la propiedad o se efectué un gravamen sobre la misma, situación que en el presente caso no ha ocurrido, toda vez que no han sido cumplidas todas las obligaciones pactadas en el contrato preliminar bilateral de compraventa y por ende no ha sido otorgado el documento definitivo de compraventa, tal como expresamente lo reconocen los demandados, el cual si debe ser acompañado con la autorización del señalado ente administrativo agrario para su protocolización, autenticación o reconocimiento ante el Registro Público o la Notaría Pública correspondiente.” (Negrillas de este Tribunal).

Así las cosas, como consecuencia de todo lo antes señalado, el Tribunal ad quo consideró que era improcedente la pretensión de nulidad de asiento notarial y nulidad absoluta del contrato inserto ante la Notaría Pública de Santa Bárbara, municipio Colón del estado Zulia, en fecha 13 de diciembre de 2012, anotado bajo el No. 78, Tomo 88 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría Pública, propuesta por el ciudadano JULIO MIGUEL CUBILLÁN GARCÍA, contra la sociedad mercantil CUBIGAR INVERISONES, C.A. y contra los ciudadanos LUÍS MARTIN HERNÁNDEZ y YOLIMA AURORA MÁRQUEZ DE MARTIN. Así se decidió.
Por otra parte, el Tribunal ad quo, al momento de analizar la pretensión derivada del derecho de permanencia propuesta por la parte demandante, señaló que la misma alegó en su escrito libelar de demanda, las supuestas vías de hecho incurridas para “(…) despojarlo la posesión del fundo agropecuario denominado “SANTA CRUZ”, arrebatándole las plantaciones que desarrollaba en el mismo, alterando y perturbando la posesión agraria ejercida por él.”.
Ahora bien, respecto de tal pretensión, el Tribunal ad quo señaló que:
“(…) durante el iter procedimental fue recibida ante la secretaría comunicación signada bajo el N° R24-0-COORD-005-2017, emitida por la Coordinación de la Oficina Regional de Tierras (ORT), Zona Sur del Lago del estado Zulia del Instituto Nacional de Tierras (INTI), a través de la cual le informó a este órgano jurisdiccional de la existencia de un procedimiento de Declaratoria de Garantía de Derecho de Permanencia a favor del ciudadano LUÍS MARTIN HERNÁNDEZ, la cual fue aprobada por el Directorio N° ORD 663-15 de fecha ocho (08) de octubre de dos mil quince (2015), sobre el fundo agropecuario denominado “SANTA CRUZ”, señalando a su vez sobre la existencia de un procedimiento de Revocatoria de Derecho de Permanencia otorgado al ciudadano JULIO MIGUEL CUBILLÁN GARCÍA, sobre la mencionada unidad de producción, por lo que evidentemente el título sobre el cual fundamenta su pretensión el ciudadano JULIO MIGUEL CUBILLÁN GARCÍA ha sido revocado, perdiendo en consecuencia los beneficios que dicho acto administrativo trae consigo.”. (Negrillas y subrayado de este Tribunal).

Así también señaló el Tribunal ad quo que:
“(…) es evidente que la Garantía de Permanencia Socialista Agraria y Carta de Registro Agrario N° 2636418582013RDGP222842 otorgada al demandante de autos, fue revocada en virtud del Título de Garantía de Permanencia Socialista Agraria y Carta de Registro Agrario N° 24340169615RAT0229810 otorgado a favor del ciudadano LUÍS MARTIN HERNÁNDEZ, en fecha ocho (08) de octubre de dos mil quince (2015), siendo que ambas recaen sobre el fundo agropecuario denominado “SANTA CRUZ”. Así se observa.” (Negrillas y subrayado de este Tribunal).

Como consecuencia de tale afirmaciones, el Tribunal ad quo concluyó que el INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi) reconocía como poseedor de la unidad de producción, al ciudadano LUIS MARTÍN HERNÁNDEZ, y no al demandante JULIO MIGUEL CUBILLÁN GARCÍA, con fundamento en el orden cronológico de los Títulos de Garantía de Permanencia otorgados por el referido instituto, considerando como revocada la garantía primitiva. En este sentido, el Tribunal ad quo dejó asentado el hecho de que:
“(…) el demandante no cumplió con la carga probatoria que tenía asignada dada la naturaleza de la pretensión propuesta, vale decir, no demostró o creó en este órgano jurisdiccional la convicción de que se encontraba en posesión de las tierras o que ejercía alguna actividad agroproductiva sobre ellas, siendo que de las diferentes inspecciones judiciales realizadas a lo largo del procedimiento tampoco se logró evidenciar tal situación (…)”. (Negrillas y subrayado de este Tribunal).

Bajo tales razonamientos, el Tribunal de que conoció en primera instancia, desestimó la pretensión o “intentio” –como la denomina el mencionado Tribunal-, mediante la cual se solicitaba la protección al derecho de permanencia que alegó titular el ciudadano JUIO MIGUEL CUBILLÁN GARCÍA, respecto del fundo agropecuario SANTA CRUZ, ubicado en el sector Medio Cuarto, parroquia Urribarrí, municipio Colón del estado Zulia, el cual consta de una superficie de CIENTO CINCUENTA HECTÁREAS CON DOS SEISCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (150 Has con 2660 Mts²), alinderado de la siguiente forma: NORTE: Con terreno que ocupa y Hugo Urdaneta; SUR: Con terreno ocupado por Chinco Tapio y Camino S/N; ESTE: Con terreno ocupado por Chinco Tapio, Eugenio Soto y Ciro Soto; y, OESTE: Con terreno ocupado por posesión El Vigía.
En los términos señalados, el Tribunal ad quo desarrolló su conocimiento respecto de la causa, lo cual fue el fundamento de la decisión proferida por el mismo. En este sentido, corresponde a este Tribunal analizar los alegatos recursivos previamente señalados, en contraste con los razonamientos contenidos en la sentencia de fecha 22 de noviembre de 2017, bajo el No. 122.
IV.
MOTIVACIÓN.
Habiendo realizado una síntesis precisa de la sentencia previamente identificada, proferida por el Tribunal de primera instancia, así como de los alegatos recursivos de la parte demandante-apelante; no queda más a este Tribunal que pronunciarse respecto de la procedencia de tal apelación, realizando previamente un análisis de lo traído a su conocimiento, a lo cual se procede en los siguientes términos.
LA NATURALEZA DEL CONTRATO CELEBRADO.
En primer término, se tiene que la parte demandante-apelante, continuando con su línea argumentativa, desarrollada en primera instancia; objetó la calificación realizada por el Tribunal ad quo respecto del contrato celebrado entre los demandados, el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública de Santa Bárbara, Municipio Colón del Estado Zulia, en fecha 13 de diciembre de 2012, anotado bajo el número 78, Tomo 88, de los libros de autenticaciones llevados por ante esta Notaria Pública.
En relación a ello, se tiene que con ocasión a los alegatos de las partes, se estableció la necesidad de fijar –por parte del Tribunal ad quo-, la naturaleza del contrato, puesto que en caso de que el mismo sea interpretado como un contrato de opción a compraventa o contrato preliminar, estaría sometido a un régimen distinto, que si se hubiese interpretado como un contrato real de compraventa, todo ello respecto del fundo en cuestión.
Se tiene que el Tribunal ad quo realizó un vasto análisis de las cláusulas del contrato antes referido, así como sus ulteriores modificaciones, concluyendo que se trataba de un contrato preliminar de opción a compraventa, con ocasión a la cual el optante vendedor se obligaba a transmitir la propiedad del fundo a optante comprador, siempre que se cumplieran las condiciones estipuladas por ambas partes.
Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto de la controversia planteada, este Tribunal considera necesario hacer referencia a la cláusula sexta de la convención cuya nulidad se pretende que sea declarada, la cual establece que: “SEXTA: LOS OPTANTES COMPRADORES podrán disponer en venta de la empresa o inmueble descrito (…).”.
Adicionalmente, la cláusula décima de la misma convención establece que:
“DÉCIMA: A partir del otorgamiento de este instrumento por ante la Notaría Pública de Santa Bárbara del Zulia, queda en convenio entre las partes la autorización amplia y suficiente para tomar posesión legitima del bien inmueble, sus accesorios mejoras y bienhechurías radicadas y edificadas sobre el mismo, con todas las especificaciones aquí establecidas o acordadas por las partes, obligándose a mantenerla en las mismas condiciones durante el termino de duración de la presente opción de compra venta, y a su vez también podrá hacer suyos los frutos que la hacienda pudiere producir.” (Negrillas y subrayado de este Tribunal).

Todo lo antes citado, da a entender que el denominado optante comprador puede “disponer” del inmueble en cuestión, así como hacer suyos los frutos que se produzcan en el mismo; todo ello a partir del otorgamiento ante la Notaría Público, lo cual ocurrió en fecha 13 de diciembre del 2012, como fue referido con anterioridad. En este sentido, se debe tener en cuenta que la materia agraria sigue la misma noción de “propiedad” que el derecho común. Por lo tanto, el artículo 545 del Código Civil establece que:
“Artículo 545.- La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley.”

Igualmente, el texto constitucional venezolano, en su artículo 115 establece que:
“Artículo 115.- Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho de uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. (…).”

Así las cosas, es de precisar que la propiedad es el derecho real por excelencia, el cual implica un dominio absoluto del bien del cual se trate. Ahora bien, la titularidad de tal derecho comporta una serie de prerrogativas reconocidas constitucional y legalmente, como fue señalado; las cuales son el uso, goce y disposición. Por su parte, el uso del bien comporta un aprovechamiento natural de la cosa, conforme a su finalidad económica social, en relación a lo cual el artículo 624 de Código Civil establece que:
“Artículo 624.- Quien tiene el uso de un fundo sólo podrá tomar de ellos frutos que basten a sus necesidades y a las de su familia.”

Tal como se evidencia, el uso de la cosa puede ser cedido por el propietario a una persona distinta a él, sin que tal acto comporte la pérdida de la propiedad misma. Similar a ello, ocurre con el derecho de goce del bien, el cual es la prerrogativa que comporta un aprovechamiento máximo, obteniendo de él, frutos civiles y naturales, tal como lo dispone el artículo 583 del Código Civil, en los siguientes términos:
“Artículo 583.- El usufructo es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo haría el propietario.”

En este sentido, se evidencia que en principio el goce de la cosa corresponde únicamente al propietario, sin embargo, el mismo puede constituir un derecho de usufructo a una persona distinta, quien aprovechará el bien en lugar del propietario. Es último se convierte entonces en un “nudo propietario”, por cuanto no tiene el uso ni el goce de la cosa, sino únicamente la disposición.
Por último, la tercera de las prerrogativas inherentes a la propiedad es precisamente la disposición, la cual es por excelencia la atribución del propietario del bien. Se tiene entonces que el derecho de disposición es inalienable a la condición de propietario, a diferencia del uso y el goce, prerrogativas estas que pueden ser perfectamente cedidas a una persona. En este sentido, en caso de que sea cedido el derecho de disposición, se debe entender como transmitida la propiedad de la que se trate.
Habiendo reseñado lo anterior, se tiene que los sedicentes optante comprador y vendedor, acordaron que el primero de ellos podría disponer del fundo en cuestión, atribución que corresponde únicamente a aquel que detente la condición de propietario. Por tanto, la renuncia expresa por parte del propietario, de disponer de la cosa, pudiendo ejercer tal facultad otro; debe interpretarse como una transmisión definitiva del bien en cuestión.
Resulta pertinente de igual forma analizar, el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual en su único aparte establece que:
“Artículo 12.-
(…)
En la interpretación de contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, lo jueces se atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (Negrillas de este Tribunal).

Se evidencia del contrato celebrado que el propósito del mismo, y la intención de las partes no fue otra poner en posesión del fundo al “optante comprador”, incluso al punto de reconocerse el derecho de disposición sobre el mismo. Por tanto, a criterio de este Tribunal, la mencionada convención deberá ser entendida e interpretada como un contrato real y definitivo de compraventa, mediante el cual no sólo se cedió la posesión, uso y goce del fundo –lo cual es bastante-, sino que también la disposición.
Así entonces, el contrato celebrado ante la Notaría Pública de Santa Bárbara, Municipio Colón del Estado Zulia, en fecha 13 de diciembre de 2012, anotado bajo el número 78, Tomo 88, de los libros de autenticaciones llevados por ante esta Notaria Pública, entre la sociedad mercantil CUBIGAR INVERSIONES C.A., por una parte, y por otra los ciudadanos LUÍS MARTIN HERNÁNDEZ y YOLIMA AURORA MÁRQUEZ DE MARTIN; es un contrato definitivo de compraventa. Así se decide.-
NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DEL INTi Y EL ORDEN PÚBLICO AGRARIO.
Como se afirmó anteriormente, el contrato cuya nulidad se pretendió solicitar resulta ser –según se desprende de sus propias cláusulas-, un contrato definitivo de compraventa celebrado entre las partes, por lo cual es aplicable la Disposición Final Décima de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, la cual dispone que:
“Décima. Los Registradores y Notarios exigirán las autorizaciones previstas en esta Ley, y no podrá protocolizarse, reconocerse o autenticarse por ante Notaría u Oficina de Registro Público alguna, sin la debida autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTI), ningún acto de transferencia de la propiedad o gravamen de tierras con vocación agrícola o bienhechurías fomentadas en dichas tierras, o mediante los cuales se efectúe (…) en general, cualesquiera documentos o negocios jurídicos, que impliquen el aprovechamiento de predios rurales con vocación agrícola de forma indirecta.” (Negrillas y subrayado de este Tribunal).

En este sentido, se tiene que el INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi) ha debido autorizar a las partes para la celebración del contrato en cuestión, toda vez que comportaba una verdadera transferencia de la propiedad mediante una compraventa. Igualmente, la Notaría Pública de Santa Bárbara ha debido abstenerse de autenticar el documento contentivo de la mencionada convención, por existir una exigencia legal que no había sido llenada por las partes.
Sin embargo, es de observar que aún si se tratase de un contrato de opción a compraventa, sería igualmente necesaria la autorización del INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi), por los términos que se señalarán. La sentencia recurrida, previamente citada, aplicó parcialmente la norma invocada, limitándose a analizar la naturaleza del contrato, y por vía de consecuencia, verificar si se transfirió la propiedad, a los fines de encuadrarla en tal supuesto. Más allá de esto, la misma Disposición Final Décima, en su parte final, establece un supuesto enunciativo de los actos que deberán ser autorizados por el INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi); señalando que son éstos cualquier documento o negocio jurídico, que implique el aprovechamiento de previos rurales con vocación agrícola de forma indirecta.
Estando consciente el legislador de que la materia contractual se encuentra en constante cambio, y es lo suficientemente flexible como para que las partes puedan celebrar convenciones que no estén reguladas expresamente en la ley; el legislador agrario no se limitó a establecer de forma taxativa en la ley los contratos que deban ser autorizados, sino que se dispuso a enunciarlos de la forma previamente reseñada.
Realizando un análisis de las disposiciones contractuales, se evidencia que con ocasión al contrato mismo, el denominado optante comprador –realmente comprador definitivo-, podría tomar posesión del fundo, y hacer suyos los frutos que éste produzca. Por tanto, tal convención conlleva a un aprovechamiento indirecto por parte de un tercero, del predio con vocación agrícola; lo cual es susceptible de autorización por parte del INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi). Igualmente resulta relevante atender al contenido del artículo 65 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, el cual dispone lo que de seguidas se transcribe:
“Artículo 65.- Sobre la parcela y la estructura productiva queda excluida cualquier negociación a terceros no autorizada por el Instituto Nacional de Tierras (INTI), a través de acta de transferencia.
En el acta respectiva, el sujeto beneficiario de la transferencia deberá comprometerse a mantener la eficiencia productiva del fundo estructurado por un término no menor de tres años, al cabo de los cuales podrá ser beneficiario de título de adjudicación de tierras.” (Negrillas y subrayado de este Tribunal).

La disposición mencionada anteriormente, reafirma el carácter general de la prohibición expresa por el legislador de realizar cualquier negociación con un tercero, sin que esta cuenta con la debida autorización del INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi), la cual vela por la equitativa distribución de la tierra, velando así por el cumplimiento de los fines de la ley que lo regula. En este sentido, se debe atender igualmente al contenido del artículo 147 de la mencionada Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, el cual dispone que:
“Artículo 147.- (…)
La propiedad agraria y demás derechos o beneficios otorgados por el Instituto Nacional de Tierras (INTI), sólo podrán ser transferidos, cedidos o heredados en los casos y condiciones establecidos expresamente en la presente Ley.
Quienes ejecuten actos o celebren negocios jurídicos mediante los cuales pretendan evadir o contrariar lo dispuesto en el presente artículo, perderán la propiedad agraria, derecho o beneficio que le fuere otorgado, quedando inhabilitados para realizar solicitudes de garantía de permanencia o adjudicación de tierras por un período de cinco años.” (Negrillas y subrayado de este Tribunal).

Así entonces, el legislador dispone que cualquier negociación que pueda afectar la propiedad, e incluso la posesión de la tierra, se harán únicamente mediante las condiciones establecidas en la ley. Igualmente, la disposición citada sanciona a aquel que pretenda evadir las estipulaciones contenidas el cuerpo normativo que regula la materia agraria, contenidas en la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, y demás leyes especiales. Más aún, se evidencia que el artículo 11 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario reza que:
“Artículo 11.- Las parcelas adjudicadas por el Instituto Nacional de Tierras (INTI) pueden ser objeto de garantía crediticia sólo bajo la modalidad de prenda sobre la cosecha, previa aprobación de las Oficinas Regionales de Tierras. Sobre las mismas no podrán constituirse hipotecas o gravámenes de cualquier naturaleza. Debe expedirse por escrito el certificado para constituir prenda agraria.” (Negrillas y subrayado de este Tribunal).

El artículo previamente citado refiere que la parcela adjudicada por el INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi) no puede ser objeto de garantía hipotecaria, pero sin embargo, se podrá constituir prenda respecto de la cosecha del fundo, para lo cual se requiere autorización del mencionado instituto. Ahora bien, si el legislador establece que se deberá tramitar autorización para constituir garantía sobre la cosecha de un fundo, cuanto más no se requerirá autorización para celebrar un contrato que pueda comprometer eventualmente la posesión del fundo, como lo es una opción a compraventa.
Igualmente, el Parágrafo Primero del artículo 17 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, dispone lo siguiente:
“Parágrafo Primero: La garantía de permanencia otorgada por el Instituto Nacional de Tierras (INTI), es de carácter estrictamente personal, y las tierras agrícolas en ella comprendidas sólo podrán ser aprovechadas por el titular del acto que al efecto fuere dictado, o sus familiares directos, salvo autorización expresa del mencionado Instituto.” (Negrillas y subrayado de este Tribunal).

Así entonces, se evidencia que la ley establece que la explotación de la tierra deberá ser únicamente por la persona respecto de la cual se dictó la garantía de permanencia, y que ninguno otro diferente a él mismo o sus familiares directos, podrá explotarla, salvo autorización expresa del INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi). Es decir, se requiere una autorización expresa para explotar la tierra cuya permanencia se le ha garantizado a otro. En este sentido, cuanto más no se requerirá autorización expresa para comprometerse a transferir, o hacerlo definitivamente; una unidad de producción agrícola, para que la misma sea definitivamente explotada por otro.
Por otra parte, el artículo 115 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario establece claramente que:
“Artículo 115.- El Instituto Nacional de Tierras (INTI), tiene por objeto la administración, redistribución de las tierras y la regularización de la posesión de las mismas, de conformidad con la presente Ley, su Reglamento y demás leyes aplicables.
De ser necesario para garantizar la ejecución de los actos administrativos que dicte, podrá hacer uso de la fuerza pública.” (Negrillas de este Tribunal).

Así las cosas, señala quien decide que corresponde al INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi) velar por la efectiva administración, distribución y regularización de la posesión de la tierra con vocación agrícola, a los fines de la realización del objeto de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario. Por tanto, velará el mencionado instituto por la continuidad en la producción de la tierra, a los fines de la protección superior de Estado respecto de la agropruducción, pilar fundamental para la soberanía agroalimentaria.
Atendiendo a lo antes señalado, resulta contrario a los principios que rigen la materia agraria, todo aquel acto realizado por particulares sin la debida autorización del INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi), modificando así la distribución de la tierra, preordenada por el mencionado ente, y de la cual se lleva el registro correspondiente. En este sentido, se debe rechazar cualquier convención particular que pueda afectar una unidad de producción agraria, principalmente si se trata de su tenencia; y así ha debido ser declarada por el Tribunal que conoció de la presente causa. Así se considera.
LA VALIDEZ DEL CONTRATO CELEBRADO.
Como consecuencia de lo planteado, se evidencia que hubo una irregularidad respecto del otorgamiento del documento en cuestión, por cuanto estaba sometido a una previa autorización por parte del INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi), y por tanto se tiene que el asiento notarial, así como el contrato mismo, están viciados de nulidad absoluta. En relación a ello, se tiene que el artículo 23 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario dispone que:
“Artículo 23.- Los jueces y juezas competentes de la jurisdicción agraria, el Instituto Nacional de Tierras (INTI), el Instituto Nacional de Desarrollo Rural (INDER) y cualquiera de los órganos agrarios, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y procedimientos jurídicos, cuando sean realizados con el propósito de efectuar fraude a las normas contenidas en la presente Ley. Igualmente sobre aquéllos que se les pretenda usar para efectuar similar fraude, aun cuando se hubieren celebrado con anterioridad.
Los hechos, actos o negocios jurídicos simulados o realizados con la intención de efectuar fraude a la presente Ley, no impedirán la aplicación de la norma evadida o eludida, ni darán lugar a los beneficios o ventajas que se pretendan obtener con ellos.” (Negrilla y subrayado de este Tribunal).

El citado artículo otorga a los jueces y juezas de los Tribunales agrarios, la facultad de desconocer la celebración de contratos, cuando sean realizados con el propósito de defraudar a las normas contenidas en la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario. Continúa el legislador señalando que a pesar de tal situación, no se podrá impedir la aplicación de la norma evadida o aludida, así como tampoco tendrá lugar beneficios que se hayan obtenido con ocasión a tales actos.
En el presente caso, resulta evidente que el contrato celebrado entre las partes, previamente identificado, se realizó en perjuicio y evasión de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, por cuanto se trasmitió la posesión y explotación de una unidad de producción agrícola, sin la debida autorización del INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi). En este sentido, se pretendió la transmisión –como en efecto se hizo-, mediante un contrato de compraventa, denominado además de “opción a compraventa”, celebrado entre ambas partes.
La denominación realizada por las partes respecto del contrato, así como la postura de éstas en el íter procesal deja ver que, lejos de un descuido técnico en la redacción del contrato en cuestión, se deja ver una intención evasiva de la norma agraria, a los fines de una transferencia de la propiedad y la posesión del fundo “SANTA CRUZ”, ya identificado, de la sociedad mercantil CUBIGAR INVERSIONES C.A., a los ciudadanos LUÍS MARTIN HERNÁNDEZ y YOLIMA AURORA MÁRQUEZ DE MARTIN.
Así entonces, se videncia que el beneficio pretendido fue precisamente en favor de los compradores, en relación a ponerlos en posesión del fundo, para que sean éstos quienes exploten el mismo, todo ello sin la debida autorización de INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi). Es de observar que tales razonamientos han debido ser desarrollados por el Tribunal que conoció de la presente causa en primera instancia, con base a los cuales ha debido desconocer el contrato traído a su conocimiento.
Por todo lo antes narrado, este Tribunal, acatando las normas que regulan la materia, considera ajustado a Derecho desconocer la validez jurídica del contrato autenticado ante la Notaría Pública de Santa Bárbara, Municipio Colón del Estado Zulia, en fecha 13 de diciembre de 2012, anotado bajo el número 78, Tomo 88, de los libros de autenticaciones llevados por ante esta Notaria Pública; el cual se considera como nulo, así como su asiento notarial, todo ello en virtud del interés nacional y colectiva propugnado en el texto fundamental. Así se decide.-
DERECHO DE PERMANENCIA RECLAMADO.
Revisados los alegatos recursivos de la parte demandante-apelante, así como la sentencia dictada por el Tribunal ad quo, se evidencia que uno de los puntos controvertidos es la garantía de permanencia del ciudadano JULIO MIGUEL CUBILLAN, en contraposición con la garantía de permanencia del ciudadano LUIS MARTÍN HERNÁNDEZ, todo ello en relación al fundo “SANTA CRUZ”, previamente descrito, identificado y alinderado en actas.
En primer término, se tiene como un hecho cierto que el ciudadano JULIO MIGUEL CUBILLÁN, demandante-apelante, es beneficiario del Título de Garantía de Permanencia Socialista Agraria y Carta de Registro Agrario N° 2636418582013RDGP222842, otorgado por el INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi), sobre el fundo agropecuario denominado “SANTA CRUZ”, aprobado en sesión del Directorio extraordinario No. 518-13, de fecha 20 de mayo de 2013, inserto ante la Unidad de Memoria Documental del referido instituto en fecha 24 de mayo de 2013, anotado bajo el No. 64, Folios 132 y 133, Tomo 2629, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Unidad.
Sin embargo, se evidencia que el ciudadano LUIS MARTIN HERNÁNDEZ presentó copia fotostática simple del Título de Garantía de Permanencia Socialista Agraria y Carta de Registro Agrario, otorgado por el referido ente administrativo agrario a su favor, mediante reunión N° ORD 663-15, de fecha 8 de octubre de 2015, todo según fue reseñado por el Tribunal ad quo.
Ahora bien, alegó la parte demandante-apelante que el ciudadano LUIS MARTÍN HERNÁNDEZ, no obstante haber presentado copia simple del referido título, la consignó en la audiencia de pruebas, por lo cual se solicitó que sea declarada como extemporánea y así sea desechada del proceso. Ahora bien, se evidencia de actas que en fecha 27 de junio de 2017, misma fecha en la cual fue celebrada la audiencia de juicio, el ciudadano LUIS MARTÍN HERNÁNDEZ, presentó a su favor Título de Garantía de Permanencia Socialista Agrario y Carta de Registro Agrario No. 24340169615RAT0229810, la cual fue dictada con ocasión a directorio No. ORD-663-15, de fecha 8 de octubre de 2015.-
En este sentido, resulta menester observar lo dispuesto en el último aparte del artículo 205 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, el cual dispone que:
“Artículo 205.-
(…)
La prueba documental, de testigos y las posiciones juradas, deberán ser promovidas en el acto de la contestación de la demanda. Ninguna de estas pruebas será admitida con posterioridad a este acto, a menos que se trate de documentos públicos y se halle indicado en el libelo, la oficina o lugar donde se encuentren.” (Negrillas y subrayado de este Tribunal).

Igualmente, lo dispuesto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, el cual se refiere en los siguientes términos:
“Artículo 865.- Llegado el día fijado para la contestación de demanda según las reglas ordinarias, el demandado la presentará por escrito y expresará en ella todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar.
El demandado deberá acompañar con su escrito de contestación, tola la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral.
Si el demandado no acompañare si contestación con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el escrito de contestación la oficina donde se encuentran.” (Negrillas de este Tribunal).

De lo antes narrado y transcrito se evidencia que la oportunidad para la presentación de las pruebas documentales es al momento de la interposición de la demanda, o de la contestación, no pudiendo ser admitidas después, en virtud del control y la contradicción de la prueba. Habiéndose promovido tal documental, y en copia simple, fuera del lapso previsto en la ley, se vulnera el derecho a la defensa de la otra parte, esta es, demandante-apelante, JULIO MIGUEL CUBILLAN GARCÍA, por lo cual se tiene como extemporánea y se desecha del proceso. Así se decide.-
Sin embargo, habiéndose desechado la prueba documental, el hecho de la existencia del derecho de permanencia quedó probado en actas mediante oficio remitido por la COORDINACIÓN REGIONAL DE TIERRAS, Zona Sur del Lago, bajo el No. R24-0-COORD-005-2017, el cual afirmó la existencia de un procedimiento de Declaratoria de Garantía de Derecho de Permanencia a favor del ciudadano LUÍS MARTIN HERNÁNDEZ, la cual fue aprobada por el Directorio No. ORD 663-15 de fecha 8 de octubre de 2015, sobre el fundo agropecuario denominado “SANTA CRUZ”, lo cual se tiene como cierto.
La mencionada oficina regional informó además que existía un procedimiento de Revocatoria de Derecho de Permanencia otorgado al ciudadano JULIO MIGUEL CUBILLÁN GARCÍA, tantas veces identificado en actas, sobre la mencionada unidad de producción, lo cual dio pie al Tribunal ad quo para considerar como revocado definitivamente tal derecho de permanencia, declarando sin lugar la pretensión, tal como fue reseñado.
Ahora bien, es de considerar que el hecho de que exista un procedimiento administrativo de Revocatoria de Derecho de Permanencia, no implica que el mismo deba tenerse como revocado, tal como el Tribunal ad quo supuso falsamente, incurriendo en el vicio de falso supuesto de hecho. En este sentido, respecto del presente proceso, se tiene como vigente el derecho de permanencia del ciudadano JULIO MIGUEL CUBILLAN GARCÍA, entre tanto no sea declarado como revocado, por parte del INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTi), mediante acto administrativo, de conformidad con el artículo 117, numeral 13 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, el cual establece que:
“Artículo 117.- Corresponde al Instituto Nacional de Tierras (INTI):
(…)
13. Revocar el acto que declaró la garantía de permanencia, cuando esté plenamente demostrado que los supuestos que le dieron origen a su reconocimiento han cesado o si voluntariamente el beneficiario hubiere dejado de permanecer en las tierras.
(…)” (Negrilla de este Tribunal).

Llama poderosamente la atención que el Tribunal ad quo manifestó que el demandante de actas no cumplió con su carga probatoria, por cuanto el mismo “(…) no demostró o creó en este órgano jurisdiccional la convicción de que se encontraba en posesión de las tierras o que ejercía alguna actividad agroproductiva sobre ellas, siendo que de las diferentes inspecciones judiciales realizadas a lo largo del procedimiento tampoco se logró evidenciar tal situación (…)”. (Negrillas de este Tribunal).
En este sentido, realizando un análisis de los alegatos esbozados por la parte demandante-apelante, se evidencia que la misma reclama que sea tutelado el derecho de permanencia que tiene garantizado, mediante el acto administrativo de Título de Garantía de Permanencia, previamente identificado; todo ello por haber sido presuntamente despojado de la posesión del identificado fundo, con ocasión al contrato de compraventa celebrado por los demandados.
Señala el Tribunal ad quo que el demandante no demostró que se encontraba en posesión de las tierras, pero no se detiene el mencionado Tribunal en considerar que es precisamente por ello por lo cual demandó; esto es, porque fue despojado de la posesión que ejercía respecto de la tierra, lo cual se evidenció en “(…) las diferentes inspecciones judiciales realizadas a lo largo del procedimiento (…)”.
En relación a lo antes planteado, se tiene que para que proceda la pretensión derivada de derecho de permanencia, es necesario acreditar suficientemente el derecho de permanencia, mediante un Título de Garantía de Permanencia. Igualmente, es necesario que se alegue haber sido despojado de la posesión del fundo agropecuario, cuya permanencia se ha garantizado. Y por último, resulta necesario probar que el demandado se encuentra en posesión del fundo en cuestión. Por tanto, la pretensión derivada del derecho de permanencia se asemeja en su procedencia a la pretensión reivindicatoria en material civil.
En el presente caso, quedó demostrado en actas que el demandante era titular de una garantía de permanencia, previamente identificado, la cual no había sido revocada, a pesar de la existencia de un procedimiento de Revocatoria del Derecho de Permanencia. En segundo lugar, se alegó que el ciudadano JULIO MIGUEL CUBILLÁN GARCÍA, había sido despojado de la posesión del fundo en cuestión. Y por último, se demostró en el juicio que el demandado, ciudadano LUIS MARTÍN HERNÁNDEZ, está en posesión del fundo agrario cuya permanencia se había garantizado. Existiendo, pues, los presupuestos necesarios para la procedencia de la reclamación derivada del derecho de permanencia, este Tribunal considera que el Tribunal ad quo ha debido declarar con lugar la pretensión de la parte demandante. Y así se decide.-
Así las cosas, se evidencia que una de las políticas agrarias desarrolladas en la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, es la protección a los productores agropecuarios, y con ellos a la producción misma. Lo antes mencionado se evidencia en el artículo 17 de la mencionada Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, en su numeral 2, el cual dispone que:
“Artículo 17.- Dentro del régimen del uso de tierras con vocación para la producción agrícola que permita alcanzar la soberanía alimentaria, se garantiza:
(…)
2. La permanencia de los pequeños y medianos productores agrarios en las tierras que han venido ocupando de forma pacífica e ininterrumpida superior a tres años.
(…)”.

Así entonces, se tiene que la protección al productor agropecuario comporta igualmente la protección a la producción agropecuaria misma, lo cual es un propósito de rango constitucional, a tenor del artículo 305 del texto mago en los siguientes términos:
“Artículo 305.- El Estado promoverá la agricultura sustentable como base estratégica del desarrollo rural integral, a fin de garantizar la seguridad agroalimentaria de la población; entendida como a disponibilidad suficiente y estable de alimentos en el ámbito nacional y el acceso oportuno y permanente a éstos por parte del público consumidor. (…)” (Negrillas de este Tribunal).

En este sentido, mal podría pretenderse garantizar la seguridad agroalimentaria, sin garantizar la permanencia de los productor agrarios en la tierra que trabajan, a los fines del óptimo desarrollo de la actividad agropecuaria. Por tanto, este Tribunal considera necesario que, habiendo concurrido los requisitos necesarios, se considere como procedente la pretensión derivada del derecho de permanencia.
Por todo lo antes expuesto, este Tribunal considera que lo procedente en derecho es declarar con lugar la apelación propuesta, y proceder a revocar la sentencia dictada en primera instancia, con fundamento en los razonamientos previamente esbozados y señalados. Todo lo cual se decide tutelando el principio legal y constitucional del orden público agrario, siendo esto de interés nacional. Así de decide.-
V.
DISPOSITIVO.
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, CON SEDE EN MARACAIBO Y COMPETENCIA EN EL ESTADO FALCÓN, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JULIO MIGUEL CUBILLÁN GARCÍA, venezolano, productor agropecuario, identificado con la cédula de identidad número V-9.784.165, asistido en tal acto por el abogado LUIS RAIMUNDO SULBARÁN FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad No. V.-9.746.291, inscrito en el IPSA bajo el No. 135.054, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de noviembre de 2017, bajo el No. 122.-
SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia dictada por Juzgado de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de noviembre de 2017, bajo el No. 122.-
Se condena en costas a la parte perdidosa en el proceso, a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo establecido el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del JUZGADO SUPERIOR AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, CON SEDE EN MARACAIBO Y COMPETENCIA EN EL ESTADO FALCÓN. Es justicia agraria que se dicta en Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de febrero de dos mil dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ;

Dr. JORGE LUIS CAMACHO GARCÍA.
LA SECRETARIA;

Abog. ALESSANDRA PATRICIA ZABALA MENDOZA.
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó la anterior decisión quedando anotada bajo el Nº 1.056.-
LA SECRETARIA;

Abog. ALESSANDRA PATRICIA ZABALA MENDOZA.
Exp. No. 1.310.-
JLCG/APZM/DASG.-