TSJ Regiones - Decisión

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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE No: 13.043.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos ANDREINA MARIA MONTIEL PULGAR y LUIS GUILLERMO GUTIERREZ VILCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de cédula de identidad Nos. 9.748.568 y 7.862.994, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio RAFAEL JOSÉ RINCÓN URDANETA, CARLOS ERNESTO RINCÓN BARBOZA y ORLANDO M. OBALLOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 83.665, 85.284 y 83.375, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSÉ KONG RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad No. 1.639.875, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio JULIO CESAR NUÑEZ y JOSÉ LUIS LOPEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.067 y 25.489, respectivamente.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de opción a compra-venta.
SENTENCIA: Definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 21 de julio de 2016.

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano JOSÉ KONG RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad No. 1.639.875, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, a través de su apoderado judicial, abogado en ejercicio JULIO CESAR NUÑEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 26.067, contra sentencia definitiva de fecha 02 de mayo de 2016, proferida por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA, incoado por los ciudadanos ANDREINA MARIA MONTIEL PULGAR y LUIS GUILLERMO GUTIERREZ VILCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de cédula de identidad Nos. 9.748.568 y 7.862.994, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia contra el recurrente anteriormente identificado; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la pretensión, ordenado consecuencialmente a la parte demandada a otorgar el respectivo documento definitivo de compra-venta, siendo éste condenado en costas por resultar totalmente vencido.

Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión objeto del recurso de apelación se contrae a sentencia definitiva de fecha 02 de mayo de 2016, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato y en consecuencia, ordenó a la parte demandada a otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. A-1-7, situado en el piso No. 1 del edificio A del Conjunto Residencial El Portón, en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, conforme a lo pactado en el contrato de opción de compra venta firmado en fecha 03 de julio de 2012. Así mismo condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en dicha decisión, la cual se fundamentó en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“Valoradas como han sido las pruebas aportadas en el presente proceso, pasa esta Juzgadora a resolver el fondo de la controversia sub examine, previas las siguientes consideraciones:
El Código Civil en sus artículos 1.159, 1.160, 1.161 y 1.167, establece lo siguiente:
(…Omissis…)
Cabe destacar lo dispuesto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en sus artículos 6, 131 y 133, la cual prevé lo sucesivo:
(…Omissis…)
Asimismo, el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, en su primer (1°) artículo, dispone lo subsiguiente:
(…Omissis…)
Por otro lado, la Resolución Ministerial No. 11 en la cual se dictan Normas Referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer las modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas, publicada en Gaceta Oficial No.40115 de fecha cinco (05) de febrero de 2013, prevé lo sucesivo:
(…Omissis…)
Ahora bien, la sentencia número RC.000116 proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo de 2013, dictada en el expediente N° 12-274, por la Magistrada ponente Yraima Zapata Lara, estableció lo siguiente:
(…Omissis…)
En virtud de los argumentos anteriormente expuestos y de los hechos probáticos analizados en actas, observa esta Juzgadora que ciertamente la parte actora ciudadanos LUIS GUILLERMO GUTIÉRREZ VILCHEZ y ANDREÍNA MARÍA MONTIEL PULGAR, antes de proceder a firmar un documento privado de opción de compra-venta en fecha 03 de julio de 2012, poseían el inmueble objeto de la presente causa en calidad de arrendatarios, motivo por el cual se encuentran amparados bajo las bases legales ut supra citadas, por lo que es menester para esta Juzgadora establecer que no obstante los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes como lo dispone el Código Civil, los mismos no pueden ir en contra de lo establecido en el ordenamiento jurídico venezolano y mucho menos cuando son de orden público y de obligatorio cumplimiento, debiendo aplicarse en todo el territorio de la República. Así se establece.
En este devenir se indica que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su articulado estipula que en caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, e igualmente dispone que en las condiciones y modalidades de la oferta de venta no se podrá establecer un plazo menor de un año a los efectos de la obtención del crédito hipotecario, y tampoco se podrá colocar cláusula alguna que contemple la posibilidad de resolución unilateral por parte del propietario oferente; es significativo para este Órgano Jurisdiccional observar que la preferencia ofertiva en este caso específico sí la tuvieron los arrendatarios, parte actora en la presente causa, empero no fijaron el plazo para la obtención del crédito hipotecario conforme a lo previsto en la referida Ley, es decir, bien se encuentra establecido que el plazo en el contrato de opción de compra-venta no puede ser menor a un año, razón por la cual ahora la parte demandante exige el cumplimiento conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil. Así se observa.
De las pruebas documentales valoradas y apreciadas por este Órgano Jurisdiccional observa esta Sentenciadora que el contrato privado de opción de compra-venta fue firmado en fecha 03 de julio de 2012, es decir, el plazo debe entenderse como mínimo establecido hasta el 03 de julio de 2013, motivo por el cual se denota que la parte actora dentro del plazo mínimo indicado cumplió con efectuar los trámites correspondientes al crédito hipotecario otorgado para la adquisición de vivienda, como se demuestra en actas, mas aun para la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta la parte demandada, el ciudadano JOSÉ KONG RUIZ, propietario oferente en este caso, no se presentó a la firma por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia; ahora bien, la Máxima Jurisdicción Civil retomó en fecha 22 de marzo de 2013 el criterio jurisprudencial previamente citado, por lo que para la fecha de la presentación y admisión de la presente demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, se encontraba vigente esta doctrina reiterada en la cual mientras se cumpla con los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta. Así se observa.
Con respecto a lo anteriormente expuesto, resulta importante para esta Juzgadora establecer que por más que el criterio jurisprudencial de fecha 22 de marzo de 2013 se encontraba vigente para el momento de admisión de la presente demanda, es decir, primero (01°) de julio de 2013, el referido documento privado correspondiente al contrato de opción de compra-venta fue firmado en fecha 03 de julio de 2012, por lo cual se encontraba vigente para ese momento la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; por lo que como consecuencia de lo anterior, no se puede valorar el referido documento de opción de compra-venta como una verdadera venta así se encuentren cumplidos los extremos antes mencionados, empero visto la relación de los hechos con el fundamento de derecho aplicable en la presente causa, es motivo por la cual debe esta Sentenciadora ordenar a la parte demandada, ciudadano JOSÉ KONG RUIZ, otorgue el respectivo documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. A-1-7, situado en el piso No. 1 del edificio A del Conjunto Residencial El Portón, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, conforme a lo pactado en el referido contrato de opción de compra-venta firmado en fecha 03 de julio de 2012. Así se establece.
Razón por la cual esta Sentenciadora, vistos todos los fundamentos anteriormente expuestos, en la parte dispositiva del presente fallo se deberá declarar CON LUGAR la pretensión incoada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA seguida por los ciudadanos LUIS GUILLERMO GUTIÉRREZ VILCHEZ y ANDREÍNA MARÍA MONTIEL PULGAR contra el ciudadano JOSÉ KONG RUIZ, todos previamente identificados. ASÍ SE DECIDE.-”
(…Omissis…)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

De la revisión pormenorizada de las actas procesales que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a esta Superioridad, se desprenden las siguientes actuaciones:

En fecha 01 de julio de 2013, se admitió la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA fue planteada por los ciudadanos ANDREINA MARIA MONTIEL PULGAR y LUIS GUILLERMO GUTIERREZ VILCHEZ, contra el ciudadano JOSÉ KONG RUIZ, todos anteriormente identificados.

Posteriormente, el Alguacil natural del Juzgado a-quo, a través de exposición efectuada el día 04 de julio de 2013, dejó constancia de que recibió lo respectivos emolumentos para practicar la citación personal de la parte demandada. Y, en el mismo orden, el referido funcionario judicial, en fecha 26 de julio de 2013, expuso que, citó a la parte demandada, ciudadano JOSE KONG RUIZ.

En este orden de ideas, en fecha 25 de septiembre de 2013, compareció el ciudadano JOSÉ KONG RUÍZ, con asistencia judicial del abogado en ejercicio CARLOS ALBERTO ORDOÑEZ VALBUENA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 82.973, y presentó escrito de contestación a la demanda.

Consiguientemente, en fecha 22 de octubre de 2013, con ocasión de haber fenecido el lapso de promoción de medios probatorios, el Tribunal ad initio ordenó que los escritos contentivos de las aludidas promociones fueren integrados a las actas. Y bajo éste mismo tenor, a través de auto de fecha 04 de noviembre de 2013, el referido Tribunal admitió todos los medios probatorios promovidos, a excepción de la prueba de cotejo esgrimida por la parte actora.

Ulteriormente, en fecha 13 de noviembre de 2013, la parte demandante, a través de su apoderado judicial, abogado en ejercicio RAFAEL RINCÓN URDANETA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 83.665, presentó escrito en el cual, solicitó que sea revocado por contrario imperio el auto de admisión de pruebas, debido a que la prueba de cotejo fue promovida de forma tempestiva; sobre ello, el Tribunal primigenio emitió pronunciamiento favorable con respecto a dicho pedimento, en tal sentido, reformó dicho auto en el entendido de que sea admitido dicho medio probatorio, y debido a que dicha promoción se efectuó con ocasión a enervar el desconocimiento que formuló la parte contraria con respecto al instrumento fundante de la pretensión, ordenó la apertura de un trámite incidental para tales fines.

Producto de toda aquella sustanciación, el Tribunal que conoció en primera instancia dictó decisión definitiva en fecha 02 de mayo de 2016, sentencia ésta que fue suficientemente explicitada en el capítulo II del presente fallo, la cual fue objeto del recurso de apelación que realizó la parte demandada a través de su apoderado judicial, ordenándo ser oída en ambos efectos, como se observa del auto de fecha 23 de mayo de 2016 publicado por el referido Juzgado.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que llegada la oportunidad prevista en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, para la presentación de los escritos de informes en esta segunda instancia, a saber, en fecha 23 de septiembre de 2016, compareció, primeramente, el apoderado judicial de la parte demandante, abogado en ejercicio RAFAEL JOSE RINCON URDANETA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 83.665, presentando el suyo bajo los siguientes términos:

En un primer término, detalló las actuaciones ocurridas bajo la cognición del Tribunal de primera instancia.

Ahora bien, alegó que la decisión impugnada se encuentra fundamentada en la cualidad de arrendatarios ostenta la parte demandante, siéndoles aplicables el amparo de la Ley de Regularización y Control y de los Arrendamientos de Vivienda con ocasión a que, conforme al artículo 131 del referido instrumento normativo, a ellos los cubre el derecho a la preferencia ofertiva, y en relación al artículo 133 eiusdem, argumentó –según sus dichos- que del mismo contempla las formas de cómo realizar –infiere esta Sentenciadora que con respecto al contrato de opción a compra- la negociación entre las partes, no pudiendo establecer un lapso menor a un (1) año a los efectos de obtención del crédito hipotecario, asimismo, dicha disposición también prohíbe la estipulación de una cláusula que legitime la posibilidad de rescindir el contrato unilateralmente por el oferente.

Finalmente, señaló que con fundamento a que fue demostrado en el procedimiento primigenio la existencia del contrato de arrendamiento, la validez del contrato de opción a compraventa, el incumplimiento de la parte demandada y el carácter de orden público que ostenta la referida Ley de arrendamientos vivienda, como se evidencia de lo establecido en su artículo 6, sustenta la solicitud que esbozó ante este Juzgado de Alzada de declarar sin lugar la apelación ejercida por el ciudadano JOSÉ KONG RUIZ, confirme la decisión recurrida, y en consecuencia, ordene al prenombrado ciudadano a otorgar el documento definitivo de compraventa.

Por otro lado, y en la misma oportunidad procesal, el apoderado judicial de la parte recurrente, abogado en ejercicio JULIO CESAR NUÑEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 26.067, presentó su respectivo escrito de informes, fundamentando el mismo en lo sucesivo:

Previo a señalar los estadios procesales que le resultaron importantes, alegó que, ciertamente, la normativa aplicable al caso de autos establece que el lapso para la obtención del crédito hipotecario no puede ser menor a un (1) año, no obstante, es igualmente cierto que para que el arrendatario pueda disfrutar de las prerrogativas que la Ley, este debe encontrarse solvente con relación al pago de los cánones de arrendamiento, supuesto fáctico este que, a su decir, no se es verificable para con la parte demandante, de hecho, señaló que resulta evidente de las copias certificadas del expediente No. S-00120 del procedimiento administrativo, tramitado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, que la parte actora se encontraba insolvente.

Seguidamente, argumentó que con respecto a la calidad del instrumento de opción a compra venta que fundamenta la pretensión de la parte demandante, la Jueza de la decisión recurrida incurrió en contradicción en la parte motiva, y con ocasión a dicha delación, trajo a colación fuentes legales y jurisprudenciales en virtud de sustentar lo denunciado.

En otro punto, la parte recurrente comprendió un análisis crítico con relación a la valoración que otorgó el Tribunal ad initio sobre las pruebas evacuadas en primera instancia, delatando su discrepancia con respecto el criterio de dicho Órgano Judicial sobre determinadas probanzas, lo que lo llevó a la convicción de que la parte actora no probó sus alegatos, lo cual –según argumentó- deviene en la improcedencia de la pretensión y así solicita que sea declarado por este Juzgado Superior, y por ende, solicita sea declarado con lugar el presente recurso de apelación, revocando la decisión impugnada.

QUINTO
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, se desprende que el objeto de conocimiento se contrae a sentencia proferida por el Tribunal a-quo, en fecha 02 de mayo de 2016, mediante la cual declaró con lugar la pretensión, ordenado consecuencialmente a la parte demandada a otorgar el respectivo documento definitivo de compra-venta, siendo éste condenado respectivamente en costas por resultar totalmente vencido.

Del mismo modo, en virtud del carácter que ostenta la decisión apelada, concluye esta Juzgadora Superior que el recurso ejercido por la parte demandada deviene de su interés de que sea analizado el fallo impugnado a tenor de las circunstancias denunciadas en el escrito de informes que presentó ante este Tribunal de Alzada.

Así pues, cabe destacar que el presente juicio tuvo origen a través de la pretensión de la parte actora, ciudadanos ANDREÍNA MARÍA MONTIEL PULGAR y LUIS GUILLERMO GUTIÉRREZ VILCHEZ de conseguir el cumplimiento de contrato de opción a compraventa que ambos suscribieron en fecha 03 de julio de 2012, de forma privada, con el ciudadano JOSE KONG RUIZ, en carácter de promitente vendedor, en la cual ambas partes se comprometieron a tramitar la compraventa del inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda distinguida con el No. A-1-7, situado en el piso No. 1 del Edificio A del Conjunto Residencial el Portón, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia.
De esta manera, alegó que, ciertamente, en la cláusula tercera de dicha convención se estipuló la duración de la misma por un plazo de ciento veinte (120) días, incluyendo prórroga, no obstante, resulta igualmente cierto que debido a la vigencia de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, cual estableció en su artículo 133 que en las ofertas de venta no se puede pactar en un lapso de duración menor a un (1) año, debe reputarse la duración de la aludida contratación en el tiempo que establece la Ley, siendo la misma aplicable para el caso de marras por cuanto la parte demandada son poseedores precarios de inmueble sub iudice.

No obstante, indicó que llegado el día para la suscripción del instrumento definitivo de compraventa, la parte demandada, ciudadano JOSÉ KONG RUIZ, no se presentó dicho acto, lo cual motivó a los demandantes a notificarlo, sin embargo, todo ello no rindió frutos con ocasión a que el prenombrado ciudadano no emitió ningún tipo de respuesta.
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En el libelo de la demanda, se evidencia que la parte actora, mediante la elaboración de distintas consideraciones, tomando en cuenta fuentes legales, doctrinales y jurisprudenciales, considera que el contrato que se enuncia como opción a compraventa, es verdaderamente una promesa bilateral de compraventa, lo cual, según adujo, es equivalente a una compraventa simple, y de esta manera pretende su cumplimiento.

Asimismo, destacó que no se encuentra en la obligación de pagar el precio, a saber, TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00) mediante el procedimiento de oferta real de pago y depósito debido a que ésta no es la vía apta e idónea para lograr el cumplimiento de obligaciones complejas, como es la que ante esta instancia nos ocupa.

Finalmente, precisó que no les es dable al oferente rescindir unilateralmente el contrato o inhibirse a protocolizar la venta, a menos que existan motivos justos o incumplimiento de los compradores, conforme al Ley competente en arrendamientos de vivienda y la resolución ministerial de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40115.

En contraposición a ello, la parte demandada, ciudadano JOSÉ KONG RUIZ, desconoció aquel documento de opción a compraventa; Posteriormente, sin admitir la validez de la referida convención, alegó que la parte actora pretende “torcer las normas legales a su favor” con ocasión que dicho instrumento fundamente de la pretensión se encuentra expirado por cuanto ya ha transcurrido el tiempo pactado para la duración del mismo.

En este sentido, indicó que la parte actora tergiversa la aplicación del artículo 133 de la Ley competente en materia de arrendamientos de vivienda, al concluir que a través de dicha disposición el contrato de opción a compraventa posee, debido a la vigencia de dicha Ley, una duración de un año.

Asimismo, consideró que con motivo al presunto incumplimiento del ciudadano JOSE KONG RUIZ relacionado al otorgamiento del documento definitivo de compraventa, cual a su decir, la presunta notificación a su persona y son la obtención de crédito alegado por la parte demandante adquirido por parte de la entidad financiera MERCANTIL, BANCO UNIVERSAL, C.A., son afirmaciones carentes de sustento fáctico.

Del mismo modo, argumentó con relación a la misiva emitida por la entidad financiera MERCANTIL, BANCO UNIVERSAL, C.A., la cual no reconoce en su totalidad, demuestra que la referida sociedad mercantil otorgó realmente un subsidio a la parte demandante por una cantidad inferior a la adeudada con respecto al referido instrumento de opción a compraventa, y que sin embargo, dicha cantidad aún no se encontraba efectivamente aprobada para su cobro.

Finalmente, desestimó diversos medios probatorios por los cuales se vale la pretensión de la parte demandante, desestimación ésta que será considerada en el momento de valorar pruebas por ante esta Superioridad.

Y así, conforme a lo explanado en líneas pretéritas, y en conjunción con lo deducido en los escritos informes, esta Jurisdicente delimita su thema decidendum y pasa inmediatamente a proferir las consiguientes deliberaciones en virtud de dirimir la controversia que ante esta instancia se plantea.

De los vicios de la sentencia
En la labor analítica que recae sobre el presente expediente y en la interpretación de las actas, esta Sentenciadora observó ciertas irregularidades con respecto a la integridad de la sentencia, con lo cual, es necesario que este Tribunal descienda a deliberar lo relacionado al avistamiento de dichos defectos. De esta manera, se fundamenta el presente proceder de oficio a través de lo estatuido en los artículos 11 y 212 del Código de Procedimiento Civil, los cuales expresan:
“Artículo 11: En materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden publico o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes
(… Omissis…)
Artículo 212: No podrán decretarse ni la nulidad de un acto aislado del procedimiento, ni la de los actos consecutivos a un acto irrito, sino a instancia de parte, salvo que se trate de quebrantamientos de leyes de orden público, lo que no podrá subsanarse ni aun con el consentimiento expreso de las partes; o cuando la parte contra quien obre la falta no se le hubiere citado válidamente para el juicio o para su continuación, o no hubiere concurrido al proceso, después de haber sida citada, de modo que pudiese ella pedir la nulidad.”
(Negrillas de este Juzgado Superior).

Así pues, conforme a estas disposiciones legales, resulta totalmente loable el ánimo de este Tribunal de intervenir directamente sin que medie pedimento de parte sí a su juicio son detectadas infracciones que atenten contra la incolumidad del orden público y de las buenas costumbres; en este sentido, y siendo el caso que, el orden público es una categoría de derechos inalienables que debido a su estricta relación con normas e instituciones jurídicas inherentes a la sociedad y al Estado, derogan las disposiciones de carácter particular o ius privatistas con ocasión a que éstas deben prevalecer al mantener, a través de su aplicación directa o indirecta, el estado social de derecho y justicia que forma parte de los preceptos fundamentales estatuidos en la Carta Magna.

A criterio de esta Sentenciadora, se debe resaltar que el actuar de oficio por parte de los Órganos Judiciales era una situación completamente vedada en épocas pretéritas, estando los litigios ceñidos al ciego rigor de la voluntad de los litigantes, lo cual limitaba la actividad jurisdiccional del Juez, a pesar de que pudieran ser evidentes subversiones genéricas o específicas en el derecho solicitado o declarado, o bien, en el procedimiento mismo, motivo por el cual, ha sido parte de las nociones procesalitas mas modernas, acogidas por la legislación patria y reforzadas por la Máxima Jurisdicción, que el proceder de oficio, actualmente, trasciende de una mera facultad para consagrarse como una atribución imperativa para el Juez, debido a que éste debe custodiar celosamente la forma en que se aplican los mecanismos judiciales, en pro de garantizar la plenitud de la Administración de Justicia.

De esta manera, por cuanto este Juzgado considera que la decisión impugnada se encuentra potencialmente viciada por inmotivación, hace necesaria la deliberación consiguiente para determinar la prosperidad de dicha delación.

Así, la debida motivación del fallo es un requerimiento impuesto por el legislador en el ordinal 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, constituyendo uno de los aspectos sustanciales que debe contener toda providencia judicial para ésta sea política y jurídicamente válida; en este sentido la inmotivación es una circunstancia antinómica que desestabiliza la legalidad del acto sentencial, y por ende, quimeriza la virtualidad y el estamento del derecho positivo. Para tratar lo referente a dicho vicio, es pertinente traer a colación el criterio que ha doctrinado este Tribunal Superior en fallos anteriores, el cual cuyo tenor reza lo sucesivo:

(… Omissis…)
“…vicio de inmotivación del fallo, el cual, como ha sido bastamente desarrollado por la jurisprudencia patria, es, en términos generales, la ausencia absoluta de fundamentos fácticos o jurídicos que sostengan la eficacia de decisión judicial, lo cual puede apreciarse en providencias que carezcan absolutamente de parte motiva, hecho éste que resulta pragmáticamente difícil de concebir, o aquellas en las cuales sus motivos son incoherentes, inocuos, vagos, impertinentes o contradictorios, haciendo ilusorios los debidos apotegmas en los cuales debe basarse un dispositivo jurisdiccional; cabe señalar que, como bien a puntualizado la jurisprudencia, no opera la denuncia por vicio de inmotivación contra aquellas sentencias continentes de consideraciones exiguas o escasas sí a través de éstas se hace permisible el debido control de la legalidad.”
(… Omissis…)

No puede confundirse la delación de este vicio con aquellos errores en la motivación del fallo, cuales han sido propiamente denominados por la doctrina y jurisprudencia como errores de juzgamiento, debido a su método de resolución se realiza a través del estudio lógico del espíritu de las consideraciones señaladas como anacrónicas o equivocas, siendo ello una circunstancia que meramente puede ser impugnada a través de de una denuncia efectuada ante un Tribunal de Casación.

Bajo el mismo tenor, la Sala de Casación Civil del Alto Tribunal ha sostenido un criterio similar al de éste Juzgado Superior, como puede observarse en decisiones como la proferida en fecha 30 de enero de 2007, signada con el No. 0016, contenida en el expediente No. 06-0754, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, cual se adjunta de la siguiente manera:

“… debe esta Ala referirse al vicio de inmotivación, el cual ha sido señalada por la Sala como “… la falta absoluta de fundamentos y no cuando los mismos son escasos o exiguos con lo cual no debe confundirse. También ha sostenido la Sala en repetidas ocasiones que la falta absoluta de motivos puede asumir varias modalidades: a) Que la sentencia no presente materialmente ningún razonamiento. b) Que las razones dadas por el sentenciadora no guarden relación alguna con la acción o la excepción y deben tenerse por inexistente jurídicamente. c) Que los motivos se destruyen los unos a los otros por contracciones graves e irreconciliables y d) Que todos los motivos sean falsos…””

A mayor abundamiento, el maestro Humberto Bello Tabares, en su obra “LA CASACIÓN CIVIL”, Ediciones Paredes, Caracas, 2010, página 472 y 473, expresó lo siguiente con respecto a la motivación:

“En resumen, por motivación de la sentencias podemos entender las explicaciones de los argumentos de hecho y de derecho que justifiquen el dispositivo del fallo, el cual como hemos venido expresando, es el producto de la construcción de la premisa menor y mayor del silogismo judicial de la actividad de subsumir los hechos concretos en el supuesto abstracto de la norma, actividades intelectuales estas que debe constar en el cuerpo de la decisión, en otras palabras, la motivación son las argumentaciones de hecho y derecho que expliquen las razones que tuvo el juzgador para acoger o no la pretensión…
Ahora bien,… el judicante debe motivar su decisión en forma precisa, esto es, exacta, fija cierta determinada, suficiente, esto es, bastamente apto e idónea, consistente, esto es, duración estabilidad, solidez, coherente, esto es, conexión, relación lógica o unión de elementos para despejar todo elemento capricho y arbitrario”

Finalmente, con motivo de generar convergencia con lo primeramente discernido, es imprescindible recalcar y garantizar que el desarrollo del presente vicio constituye materia de orden público, y así lo ha mantenido en reiterados fallos el Tribunal Supremo de Justicia, como puede observase en la decisión que profirió en fecha 18 de diciembre de 2004, en Sala Constitucional, a través del fallo signado con el No. 2629, contenido en el expediente No. 04-1796, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en el cual se dispone lo subsiguiente:

(… Omissis…)
“… Es jurisprudencia reiterada de la SCC, tanto de la extinta CSJ como del actual TSJ, la cual ha hecho suya esta Sala Constitucional en sentencias Nos…, ha dispuesto que los requisitos intrínsecos de la sentencia, que indica el Art. 243 del CPC, entre los cuales se halla el de la motivación, son de estricto orden público…” (Negrillas de este Tribunal Superior)
(… Omissis…)

En este sentido, orientado bajo las premisas contenidas en líneas pretéritas, este Tribunal, en el examen analítico que efectuó sobre la integridad de la sentencia recurrida ante esta instancia, circunscribe la irregularidad en las consideraciones finales del fallo impugnado, las cuales, a método de señalarlas debidamente, se trae a colación de la siguiente manera:

“De las pruebas documentales valoradas y apreciadas por este Órgano Jurisdiccional observa esta Sentenciadora que el contrato privado de opción de compra-venta fue firmado en fecha 03 de julio de 2012, es decir, el plazo debe entenderse como mínimo establecido hasta el 03 de julio de 2013, motivo por el cual se denota que la parte actora dentro del plazo mínimo indicado cumplió con efectuar los trámites correspondientes al crédito hipotecario otorgado para la adquisición de vivienda, como se demuestra en actas, mas aun para la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta la parte demandada, el ciudadano JOSÉ KONG RUIZ, propietario oferente en este caso, no se presentó a la firma por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia; ahora bien, la Máxima Jurisdicción Civil retomó en fecha 22 de marzo de 2013 el criterio jurisprudencial previamente citado, por lo que para la fecha de la presentación y admisión de la presente demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, se encontraba vigente esta doctrina reiterada en la cual mientras se cumpla con los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta. Así se observa.”

Ahora bien, en el párrafo consiguiente, el Juzgado de primera instancia coligió:

“Con respecto a lo anteriormente expuesto, resulta importante para esta Juzgadora establecer que por más que el criterio jurisprudencial de fecha 22 de marzo de 2013 se encontraba vigente para el momento de admisión de la presente demanda, es decir, primero (01°) de julio de 2013, el referido documento privado correspondiente al contrato de opción de compra-venta fue firmado en fecha 03 de julio de 2012, por lo cual se encontraba vigente para ese momento la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; por lo que como consecuencia de lo anterior, no se puede valorar el referido documento de opción de compra-venta como una verdadera venta así se encuentren cumplidos los extremos antes mencionados, empero visto la relación de los hechos con el fundamento de derecho aplicable en la presente causa, es motivo por la cual debe esta Sentenciadora ordenar a la parte demandada, ciudadano JOSÉ KONG RUIZ, otorgue el respectivo documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. A-1-7, situado en el piso No. 1 del edificio A del Conjunto Residencial El Portón, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, conforme a lo pactado en el referido contrato de opción de compra-venta firmado en fecha 03 de julio de 2012. Así se establece”

Conforme a ello, a discreción de esta Judicante, es loable considerar que el Tribunal a-quo erró al no establecer debidamente el enlace lógico entre los juicios que en dichos parágrafos expresó, produciendo una incompatibilidad argumentativa que solo trae como consecuencia la indeterminación y confusión de la motivación que sostiene la decisión proferida, lo cual, procediendo en desmedro de la tutela judicial efectiva, genera un altamente lesivo estado de incertidumbre para los justiciables.

El resultado que se imputa en el párrafo anterior, por un lado, deviene en la destrucción del acto sentencial en sí mismo debido a la consecuencia antinómica que representa la existencia de referido vicio en los considerandos, y por otro lado, impide los fines que constituye la motivación de la decisión, a saber, uno político, cual consiste en la legitimidad, entendimiento y convencimiento por parte de los litigantes y de la sociedad de que lo decidido es la expresión definitiva de la Ley aplicada en un caso en concreto, y otro jurídico, al tergiversar los presupuestos procesales contenidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, los cuales hacen permisible, y susceptible, el sometimiento de dicha providencia al control de la legalidad en Sede Casacional.

De esta manera, proceder a la sombra, o sin reparo alguno, del requisito que fundamenta la presente actuación de oficio, representa una aversión al orden jurídico procesal y a los postulados fundamentales que a los jurisdiccionables les asiste, siendo la postura más plausible aquella que implica supresión del acto en cuestión en apremio de la debida Administración de Justicia; razón ésta por la cual, por cuanto para este Tribunal la decisión recurrida es considera viciada, es imperioso declarar su determinante nulidad. Y ASÍ SE DECIDE.

Consiguientemente, a tenor del precepto contenido en el artículo 209 del Código Procedimiento Civil, y en virtud de abastecer el vacío jurisdiccional consecuente del anterior pronunciamiento, este Juzgado Superior desciende a dar resolución al fondo de la controversia, de la manera que se desarrollará ut infra.

De la pruebas de la parte demandante

Junto al libelo de la demanda consignó:

• Original del contrato de opción a compraventa suscrito por el ciudadano JOSE KONG RUIZ, titular de cédula de identidad No. 1.639.875, en su carácter de promitente vendedor, y por los ciudadanos LUIS GUILLERMO VILCHEZ y ANDREINA MONTIEL, titulares de cédula de identidad No. 7.862.994 y 9.748.568, en su carácter de promitentes compradores. Dicho instrumento recae sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda distinguida con el No. A-1-7, situado en el piso No. 1 del Edificio A del Conjunto Residencial el Portón, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia.

El referido instrumento probatorio constituye un documento privado cual fue desconocido por la parte demandada en el acto de la contestación de la demanda, no obstante, pese a dicha impugnación, esta Juzgadora le concede pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, debido a la certificación que otorgó el análisis realizado por los expertos designados con ocasión a la prueba de cotejo promovida por la parte actora en virtud de contender la validez de dicha convención.

• Copias certificadas del expediente No. S-0-00120, contentivo del procedimiento administrativo instaurado por el ciudadano JOSE KONG RUIZ contra los ciudadanos LUIS GUILLERMO VILCHEZ y ANDREINA MONTIEL PULGAR, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en virtud de solicitar el desalojo los referidos ciudadanos del inmueble sub litis, cual fue decidido a través de providencia administrativa de fecha 06 de agosto de 2012.

Precisa este Órgano Judicial que el aludido medio probatorio constituye copia certificada de documento público administrativo, que por emanar de un ente de la administración pública, los cuales gozan de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hace plena prueba mientras no sea desvirtuado con otro medio probatorio, en virtud del criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 08 de marzo de 2005, en consecuencia, al no haber sido enervado sus efectos por la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merece plena fe a esta Sentenciadora, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

• Copia simple de la constancia de recepción emitida en fecha 29 de abril de 2013 por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Verifica esta Sentenciadora Superior que la prueba supra indicada constituyen copia simple de documento público, derivado de lo cual, al no haber sido impugnada por la parte interesada, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civildel Código de Procedimiento Civil.

• Original de recibo de telegrama, signado con el No. 0146, de fecha 06 de junio de 2013, dirigido para el ciudadano LUIS GUITIERREZ VILCHEZ.

De esta manera, de actas se evidencia que la parte demandante pretendió la ratificación del referido telegrama a través de la prueba de informes, no obstante, pese a que no se verificó respuesta por parte del referido ente y la inexistencia de impulso de parte para la debida evacuación de la referida probanza, esta Juzgadora ad-quem colige que al emanar el referenciado medio probatorio del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), y al ser éste un instituto o ente del Estado venezolano, tiene el carácter de documento administrativo, el cual procede de funcionarios públicos en ejercicio de sus competencias y se presumen ciertos hasta prueba en contrario, razón por la cual, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, le merecen plena fe a esta Superioridad, de conformidad con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA).

En fase probatoria promovió:

• Invocó el mérito probatorio que resulta de las actas del proceso, que sea favorable a la parte demandada.

Primeramente, esclarece este Sentenciador que la precitada invocación no constituye un medio de prueba propiamente dicho susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en atención a los principios que regulan la actividad probatoria de las partes en juicio, y, específicamente, en observancia de los principios de comunidad de la prueba y de adquisición procesal, se examinarán todas cuantas pruebas consten en autos. Del mismo modo, esclarece esta Superioridad que las pruebas ut retro señaladas ya fueron valoradas, motivo por el cual, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado.

• Ratificó las documentales consignadas junto al escrito libelar, identificadas ut supra.

Verifica esta Judicante que las pruebas acompañadas al escrito de demanda ya fueron objeto de valoración por esta Superioridad, por lo que se reproduce el valor probatorio otorgado en la oportunidad correspondiente.

• Misiva emitida por la institución financiera BANCO MERCANTIL UNIVERSAL, en oficina Delicias Norte, en fecha 27 de mayo de 2013 y ratificada el 30 de septiembre de 2013, dirigida para la ciudadana ANDREINA MARIA MONTIEL PULGAR. Dicho documento fue suscrita por el ejecutivo de negocios hipotecarios, ciudadano ALFREDO ALEJANDRO MARQUEZ ABREU.

Se evidencia que el medio probatorio bajo análisis emana de un tercero ajeno al juicio quien es una institución financiera, razón por la cual, debió se ratificado en juicio a través de la prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código Procedimiento Civil, en tal sentido, se evidencia que la parte actora promovió su ratificación a través de la prueba testimonial, no obstante, es criterio de quien aquí decide que el medio idóneo para demostrar la veracidad de los hechos contenidos en la referida misiva es la prueba prevista en el artículo antes señalado, debido a que el contenido de la misma reposa en los archivos de la persona jurídica cual emite dicha comunicación.

• Original de documento privado constituido por contrato de compra venta del inmueble sub litis, donde aparece como vendedor el demandado de autos, ciudadano JOSÉ KONG RUÍZ y como compradora la codemandante, ciudadana ANDREINA MARÍA MONTIEL PULGAR; así mismo se pretendió constituir en el mismo una garantía hipotecaria a favor del BANCO MERCANTIL, C.A, BANCO UNIVERSAL.

Se evidencia que el documento descrito se encuentra suscrito en la parte superior del mismo por el abogado CESAR CASAS TORRES, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 19.134, sin embargo, por ser el mencionado abogado un tercero ajeno al presente juicio, el mismo debía ser ratificado por éste, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código Adjetivo Civil, por lo que, a falta de ello y en virtud de que el mismo no se encuentra suscrito por ninguna de las partes a quién hace mención el contenido del contrato, el mismo debe ser desechado por esta superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

• Original de solvencia municipal No. 0005630, de fecha 16 de abril de 2013, expedida por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria.
• Original de solvencia No. 243476, de fecha 26 de abril de 2013, expedida por la C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo, filial de HIDROVEN.
• Original formulario para liquidación y pago del impuesto a las transacciones inmobiliarias, de fecha 26 de diciembre de 2012, signado con el No. 104227, expedido por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria.
• Original de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, signada con el No. 00238968, Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria.
• Original de constancia No. 2112-10086180, emitida en fecha 21 de diciembre de 2012, expedida por el Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo.

Precisa esta Jurisdicente que los aludidos medios probatorios constituyen originales y documentos públicos administrativos, que por emanar de entes de la administración pública, los cuales gozan de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hace plena prueba mientras no sea desvirtuado con otro medio probatorio, en virtud del criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 08 de marzo de 2005, en consecuencia, al no haber sido enervados sus efectos por la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merece plena fe a esta Sentenciadora, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

• Original de declaración jurada de origen y destino lícito de fondos, suscrita en fecha 29 de abril de 2013 por la ciudadana ANDREINA MONTIEL, titular de cédula de identidad No. 9.748.568.

En análisis de dicha instrumental, esta Judicante observa que, si bien es cierto que la misma esta realizada en virtud de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 17 de la resolución No. 150, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela signada con el No. 39.697, de fecha 16 de junio de 2011, relativa a la normativa para la prevención, control y fiscalización de las operaciones de legitimación capitales y financiamiento al terrorismo aplicables en las oficinas regístrales y notariales de la República Bolivariana de Venezuela, no es menos cierto que en el contenido del mismo no se evidencia de cual organismo proviene dicha declaración, así como también tampoco se constata la certificación correspondiente, todo lo cual, a juicio de este Tribunal, dicha probanza no desprende la fe que conlleve a esta Sentenciadora a la respectiva convicción de certeza respecto a la misma, así pues, se desestima conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

• Copia simple de la constancia de recepción emitida en fecha 29 de abril de 2013 por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Verifica esta Judicante que la referida prueba ya fue objeto de valoración por esta Superioridad, por lo que se reproduce el valor probatorio otorgado en la oportunidad correspondiente.

• Copia certificadas del documento de compraventa protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, en fecha 29 de agosto de 2013, asentado bajo el No. 2013.2415, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.5214, correspondiente al libro de folio real el año 2013.

Verifica esta Sentenciadora Superior que la prueba supra indicadas constituyen copia certificada de documento público, derivado de lo cual, al no haber sido impugnadas por la parte interesada, se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Prueba de informes dirigida a la Oficina Subalterna del Primer Circuito con la finalidad de que dicha oficina rinda informe con respecto a que sí en dicho organismo se introdujo un documento de compraventa en que la parte demandada, ciudadano JOSE KONG RUIZ, y la parte demandante, ciudadanos ANDREINA MONTIEL PULGAR y LUIS GUILLERMO GUTIERREZ VILCHEZ, con No. de planilla 4790069885 y trámite No. 479.2013.2.21214P, de fecha 29 de abril de 2013, presentaron dicho documento y que fin obtuvo el mismo.

Con respecto a dicha probanza, la parte demandante la ratificó a través de una novena promoción en la cual, en el entendido de solicitarle en a la referida oficina registral que informe igualmente de cuantas veces se presentó ante ella el referido documento de compraventa.

En este sentido, observa esta Arbitrium Iudiciis, que dicho medio probatorio fue evacuado a través del oficio signado con el N° 48.329, de fecha 11 de noviembre de 2013,, siendo respondido por el Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, abogado CARLOS OBERTO POCATERRA, en fecha 04 de febrero de 2014, bajo oficio singularizado con el N° 479-35-2014, en el cual informó que el referido inmueble fue presentado ante la aludida oficina para su protocolización a través de un documento de compra venta y constitución de hipoteca en primer grado, por la ciudadana ANDREINA MARIA MONTIEL PULGAR, titular de cédula de identidad No. 9.748.568 según trámite No. 479.2013.2.905, asignándole fecha de otorgamiento para su suscripción en fecha 03 de mayo de 2013, no obstante, por cuanto las partes no se presentaron a firmarlo durante el lapso de sesenta (60) días que otorga el sistema SAREN para su protocolización, dicho mecanismo automatizando anuló dicho trámite, y fue ulteriormente retirado prenombrada ciudadana, según comprobante No. 650, folio 1.014. Asimismo, afirmó que en dicho instrumento fue presentado para su protocolización en dos oportunidades, la primera vez por el ciudadano ALVARO HERNANDEZ, titular de cédula de identidad No. 15.560.218, según trámite No. 479.2012.1.1.68, en fecha 10 de enero de 2012, siendo retirado posteriormente por el ciudadano LUIS GUTIERREZ, titular de cédula de identidad No. 7.862.994, debido a que no se logró su debida suscripción, y la segunda oportunidad, ya fue anteriormente señalada.

En consecuencia, por cuanto se observa que este medio probatorio no fue impugnado ni tachado de falso por la parte contraria, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

De la pruebas de la parte demandada

• Invocó el mérito probatorio que resulta de las actas del proceso, que sea favorable a la parte demandada.

Primeramente, esclarece este Sentenciador que la precitada invocación no constituye un medio de prueba propiamente dicho susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en atención a los principios que regulan la actividad probatoria de las partes en juicio, y, específicamente, en observancia de los principios de comunidad de la prueba y de adquisición procesal, se examinarán todas cuantas pruebas consten en autos. Del mismo modo, esclarece esta Superioridad que las pruebas ut retro señaladas ya fueron valoradas, motivo por el cual, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado.

Conclusiones

Al caso que ante esta instancia se sustancia, implica, necesariamente la consideración de los postulados sociales y garantístas que contempla la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, puesto que, de actas se deduce que dentro de la vigencia del contrato de opción a compraventa se está en presencia una relación arrendaticia entre las partes aquí litigantes, todo lo cual, motiva a esta Judicante a emprender sus deliberaciones de la siguiente manera:

Bajo este orden, es pertinente precisar que el derecho procura la reglamentación de la conducta humana en virtud de producir armonía social entre quienes a éste se encuentran subordinados, por ende, para la debida elaboración de un ordenamiento jurídico se debe ser consecuente con las nociones fundamentales que ciñen la creación de normas, como es, específicamente para lo que se pretende ilustrar en líneas ulteriores, la noción de la igualdad jurídica.

Así pues, la igualdad en este sentido pretende la debida proporcionalidad de poderes en las relaciones jurídicas suscitadas entre los contratantes, en el entendido de otorgar a lo que los se definen como débiles jurídicos prerrogativas, garantías y privilegios legales para así eludir abusos y actuaciones desmedidas que pueda ejecutar quien predominantemente se constituye con el señorío de dicha relación; casos como éstos son evidentes en aquellos preceptos laborales que, debido a su estricta relación con aspectos tanto privados como público, se desprendieron de los dispositivos civiles para establecerse como derechos especiales de índole social. En materia civil, reiteradas veces el Poder Público, entiéndase la legislatura, la judicatura y el mandato ejecutivo, han fijado postura con respecto a la debilidad jurídica presente en las relaciones arrendaticias con respecto a los arrendatarios, articulando así, propiamente, una realidad jurídico-social que garantice, con justicia, el hogar, cual poseído de forma precaria, en virtud de contribuir con el debido desarrollo social cuales son los fines del Estado Venezolano.

De esta manera, cautelosa debe ser la Jurisdicción en cuanto se invoca la protección de dichas disposiciones normativas, no solo en entendido de impartir el respectivo amparo a sus protegidos, sino de velar, rigurosamente, que éstas no sean utilizadas para obtener el forjamiento de dictámenes jurisdiccionales fraudulentos que atenten con la debida implementación de la norma, cual ostenta carácter de orden público, conforme a lo previsto en el artículo 2 del referido instrumento normativo.

Motivada por éstas consideraciones, y en el ánimo de alcanzar la autenticidad de la verdad como noción axiomática, lo cual se encuentra en consonancia con lo establecido en el acápite del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora no puede presidir de apreciar con minuciosidad lo que de actas sustenta la convicción de la certeza, en virtud de generar una decisión con arreglo a derecho.

Y así, en el examen minucioso efectuado sobre el contenido probatorio aportado al proceso junto al escrito libelar, constató este Tribunal, en un primer lugar, de la revisión pormenorizada de las copias certificadas que hacen reproducción del expediente contentivo del procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, signado con el No. S-0-00120, un acuerdo transaccional en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento tramitado ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción del Estado Zulia y suscrito por los ciudadanos que ante esta instancia forman la triangulación procesal, en fecha 17 de diciembre de 2010, en el cual, a los fines deductivos consiguientes, se trae a colación de la siguiente manera:

(…Omissis…)
“ …LOS' ARRENDATARIOS, convienen en resolver total y definitivamente, el contrato de arrendamiento sobre un apartamento de la propiedad de EL ARRENDADOR, signado con el N° A-l-7, ubicado en el Conjunto Residencial el Portón, Planta Baja, Edificio A, en Jurisdicción, del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Y cuyo contrato de arrendamiento se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, del estado Zulia, el 20 de junio de 2007, anotado bajo el N° 68, Tomo 59 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, y así os acepta y conviene EL ARRENDADOR. SEGUNDO: LOS ARRENDATARIOS, como resarcimiento de los daños y perjuicios que se le causaron a EL ARRENDADOR acuerdan que cancelaran la cantidad de TRECE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES. .(Bs. 13.500,00) de la siguiente manera: En fecha 28 de febrero de 2011, se obligan a aceptar y librar una letra de cambio a favor de EL ARRENDADOR, por lacantidad de TRECE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.13.500,00),1 para ser pagada con la cláusula sin Aviso y Protesto, el treinta (30) de mayo de 2010.TERCERO: Adicionalmente LOS ARRENDATARIOS por su parte se comprometen a entregar el Inmueble aquí mencionado el 28 de Febrero de 2011, debidamente solvente de todos los servicios, y los equipos señalados en el contrato de arrendamiento referido con anterioridad, y libre de prsonas y de aquellos bienes muebles que no hayan sido arrendados. CUARTO: Ambas partes declaran que no tienen nada que reclamarse con ocasión de la relación contractual que los unió, la cual ha quedado resuelta mediante este instrumento, ni por ninguna otra obligación relacionada con la misma, salvo la derivada o establecidas en este acto de transacción.” … (Negrillas y subrayado propio de la cita)

En este orden de ideas, cabe destacar que, si bien es cierto que de actas no se evidencia el auto homologatorio que convalide el acuerdo entre los transigentes, no es menos cierto que dicha formalidad de carácter procesal, nada obsta para la validez de la misma por cuanto la intervención de la Judicatura no representa impeditivo alguno para que la transacción adquiera vigencia entre sus pactantes, como un documento privado, todo ello con fundamento al carácter consensual que ésta implica, (José Melich-Orsini, La Transacción, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, 2007)

En deducción de ello, para esta Jurisdicente se hace ampliamente inteligible que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual fue convenientemente invocado por la parte aquí demandante para fundamentar su cualidad de arrendatarios, y consiguientemente, refugiarse en el amparo protectorio que establece la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, feneció en el preciso momento en el cual sus contratantes manifestaron, entre otras cosas, resolver voluntariamente el mismo.

Por vía de consecuencia, mal podría considerarse que el contrato de opción a compraventa, el cual sustenta la pretensión de la parte actora, es un acto en el cual el presuntamente el señalado arrendador procedió en observancia de los preceptos relativos a la preferencia ofertiva, debido a que la relación arrendaticia concluyó por voluntad plena de las partes, como bien se infirió en el párrafo anterior, y por ende, sería absurdo subsumir los hechos aquí controvertidos a los dispositivos normativos contenidos en la Ley competente en arrendamientos de vivienda. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, determinado lo anterior, el punto que corresponde deliberar es el concerniente a la verificación del incumplimiento de la obligación que la parte demandante le imputa al ciudadano JOSE KONG RUIZ con relación que este se negó a realizar el otorgamiento del documento de compraventa definitivo sobre el inmueble sub litis, de modo que, para generar certeza con respecto a lo singularizado en líneas pretéritas, resulta pertinente para esta Sentenciadora discurrir con respecto al contrato de donde se desprende dicha obligación.

Es así, como partiendo de la definición de contrato que impone nuestro Código Civil, en su artículo 1.133, cual reza: “el contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Definición ésta, cabe destacar, que es poco cónsona con las teorías sustanciales modernas, sobre todo en el entendido de que, como bien es sabido, cuando se habla de enlaces jurídicos entre personas, el término adecuado es relación jurídica, porque solo entre individuos se pueden constituir propiamente relaciones, ahora, cuando este individuo encuentra sujeción con una cosa u objeto, se debe utilizar el término vinculo jurídico; A pesar de ello, dicha definición, aunque obsoleta, no pierde su eficacia para el estamento jurídico patrio, siendo ésta suficiente para distinguir la constitución de negocios jurídicos entre los contratantes.

Claramente, en el caso que ocupa la cognición de esta Alzada, no se debate la naturaleza intrínseco-jurídica de dicha contratación, no obstante, si fuese necesario determinar dicho aspecto, poca deliberación produciría por cuanto las partes, en la redacción del contrato y en lo manifestado en sus actuaciones alegatorias, señalan el mismo como un contrato de opción a compraventa, y así igualmente lo reconoce este Tribunal. ASÍ SE DETERMINA.

En este sentido, el contrato de opción, ha sido denominado por la doctrina y el argot jurídico como el contrato preliminar, pre-contrato o antecontrato, por cuanto obliga a sus contratantes a la ulterior ejecución de un determinado acto o negocio jurídico, aludiendo a una promesa que representa confianza y seguridad para los pactantes en el futuro, quienes, a efectos de dicha convención, son considerados promitentes.

Por lo general, en la mayoría de los contratos de opción a compraventa analizados en la carrera judicial de esta Juzgadora, estos presentan –se insiste, generalmente- el mismo patrón o formato en la redacción de tal instrumento, como puede verse en el caso de aquellas cláusulas contractuales estipuladas en virtud de garantizar la ejecución del contrato definitivo, o bien, de sancionar el incumplimiento de la obligación de realizar éste ultimo.

Lo que sí realmente resulta constante en todas éstas convenciones, es que las mismas se constituyen, claramente, como contratos de cumplimiento instantáneo, y no de tracto sucesivo como erróneamente ha sido calificado por algunos juristas. Sobre este punto, y para distinguir correctamente ante que modalidad del contrato sobre el cual recae el presente análisis, es pertinente traer a colación el criterio del notable autor José Mélich-Orsini, en su obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”. 5ta edición, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Caracas, 2014, página 49 y 50, a cuyo tenor expresa lo referente a los contratos de tracto sucesivo:
(… Omissis…)
“…en los cuales el contrato solo logra el efecto perseguido con su celebración mediante la “duración” de la ejecución de las prestaciones. Esta particularidad de distribuirse la ejecución del contrato “en el tiempo” no es algo accidental, sino que por el contrario, es el medio mismo de satisfacer la necesidad que indujo a las partes a contratar…
(… Omissis…)
…En los contratos de tracto sucesivo, en cambio, no se trata de que la prestación esté diferida, sino de que para que la misma resulte útil para el acreedor es necesario que ella este distribuida o repetida en el tiempo…”

Ahora bien, con respecto a los contratos de cumplimiento instantáneo, el referido autor expresó, en la página 49 de la misma obra, lo siguiente:

“Algunos contratos comportan una sola ejecución, en cuanto que tal ejecución agota toda su razón de ser. En tal sentido se los llama ejecución instantánea, queriendo significar no que el contrato reciba ejecución inmediata, sino que se ejecuta mediante una solutio única. Tal ocurre con la venta, permita, préstamo sin interés, etc.
(… Omissis…)
Debe advertirse que no son contratos de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva aquellos que tienen por objeto una prestación futura…, pues en éstos el tiempo concierne solo a la producción de un resultado que requiere para su obtención que la actividad del deudor se prolongue un cierto lapso, pero la imposición del término es solo una consecuencia de la naturaleza y no configura jurídicamente modalidad indispensable de la ejecución del contrato, que en sí misma es instantánea.”

Cabe añadir que, en ambos contratos generan obligaciones que pueden y deben, según sea el caso, ser pactadas para un hecho futuro, en caso de los de ejecución instantánea, o para varios sí son de tracto sucesivo, y es precisamente esta característica temporal, la cual no puede estar representada a través de condiciones o términos, es el aspecto que esencialmente los distingue de demás convenios.

Ahora bien, con sujeción al asunto de marras, en el analizado contrato de opción se pretende como fin, o como solutio única, el posterior otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio, el cual debe, a los efectos de la duración de la referida contratación, ser realizado en un periodo o término de noventa (90) días contados a partir de la fecha de su suscripción, siendo ello susceptible de ser prorrogado por un término de treinta (30) días adicionales si es requerido, conforme a lo estipulado en la cláusula tercera de dicho instrumento.

Periodo o término éste que pretendió la parte actora derogar por el lapso establecido en el artículo 133 Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, cual, entre otras cosas, estatuye: “… ni se podrá establecer un plazo menor de un año a los efectos del obtención de crédito hipotecario” Sin embargo, debido a las deliberaciones que antecedieron, la aplicación de ésta norma al caso en concreto es inoperante debido a que –se recalca- no se está en presencia de una relación arrendaticia debido a que ésta, al momento de la realización de contrato de opción, había sido culminada por acuerdo transaccional privado, es decir, con efecto entre las partes.

De hecho, a juicio de este Tribunal, es claramente discernible que dicha circunstancia, es decir, la carencia de cualidad de arrendatarios, ya era un hecho sabido y conocido por la parte actora debido a que la hermenéutica que desprende el estudiado contrato de opción a compraventa no revela que el mismo haya sido redactado con el fin de disponer de la prerrogativa de la oferta preferencial que debe realizar el arrendador para con sus inquilinos por mandato legislativo, lo cual confirma la teoría que delató esta Superioridad en párrafos precedentes.

El decaimiento de dicho alegato, repercute en que sea considerado como extemporáneo el día en el cual la parte demandante acudió al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a saber, en fecha 29 de abril de 2013, para la suscripción del presunto contrato definitivo de compraventa por cuanto dicha actuación se extralimitó de los parámetros temporales especificados en dicho contrato de opción a compraventa.

De esta manera, la convergencia de todo lo aquí deliberado, hace que esta Jurisdicente colija que fue propiamente la parte actora quien incumplió, con la carga que le correspondía como promitente compradora, la cual era abastecerse de los fondos suficientes para efectuar dicho negocio jurídico, razón ésta por la cual, resulta inoficioso exigirle u ordenarle al ciudadano JOSE KONG RUIZ el cumplimiento del otorgamiento definitivo del negocio jurídico pactado, por cuanto el mismo debió haber sido realizado, y por ende cumplido a cabalidad por las partes, en sus respectivas obligaciones con mucho tiempo de antelación a la fecha que pretendió probar la actora que debió apersonarse dicho ciudadano a la protocolización de la venta definitiva, por lo que, irremediablemente la pretensión instaurada en su contra es carente de prosperidad jurídica. Y ASÍ SE DECIDE.

Debido a los términos en los cuales fue decida la presente controversia, le es dable a este Tribunal no pasar a analizar todos los demás alegatos y defensas de fondo esgrimidas por los litigantes por resultar consecuencialmente inoficioso. Y ASÍ SE DETERMINA.

Finalmente, en síntesis de todo lo aquí decidido, y con arreglo a todos los argumentos jurídicos deducidos, es forzoso para este Juzgado Superior declarar CON LUGAR el presente recurso de apelación ejercido por la parte demandante, en consecuencia, se declara NULA la decisión impugnada, en igual sentido, se declara SIN LUGAR la demanda planteada por los ciudadanos ANDREINA MARIA MONTIEL PULGAR y LUIS GUILLERMO GUTIERREZ VILCHEZ contra el ciudadano JOSE KONG RUIZ, y así se plasmará de forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE.

SEXTO
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, incoado por los ciudadanos ANDREINA MARIA MONTIEL PULGAR y LUIS GUILLERMO GUTIERREZ VILCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de cédula de identidad Nos. 9.748.568 y 7.862.994, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia., en contra del ciudadano JOSÉ KONG RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad No. 1.639.875, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana ciudadano JOSÉ KONG RUIZ, antes identificado, a través de su apoderado judicial, abogado en ejercicio JULIO CESAR NUÑEZ inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 26.067, contra la decisión de fecha 02 de mayo de 2016, por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: NULA la sentencia de fecha 02 de mayo de 2016, proferida por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, cual ante esta instancia fue recurrida, y en virtud de ello, se declara:

TERCERO: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compraventa fue planteada por la parte demandante, contra el ciudadano JOSÉ KONG RUIZ, supra identificado.

Se condena en costas a la parte demandante conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, dada la naturaleza de la presente decisión.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los () días del mes de febrero del año dos mil dieciocho (2018). Años: 209° de la Independencia 158° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO

LA SECRETARIA TEMPORAL

ABOG. LILIANA RODRÍGUEZ.
En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m) hora de Despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-016-18.
LA SECRETARIA TEMPORAL

ABOG. LILIANA RODRÍGUEZ.