TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Maracaibo, de febrero de 2018
207º y 158º
EXPEDIENTE: 14.632
PARTE DEMANDANTE: CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE 12, ubicado en la Avenida 12 entre las Calles 78 y 79, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y cuyo documento de Condominio se encuentra Registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha Veintinueve (29) de Septiembre de 1980, bajo el No. 29, tomo 19, protocolo 1.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: EUGENIO LÓPEZ SIMANCAS y JÓSE MARTINEZ PAZ, inscritos por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajos los Nos. 87.702 y 103.071, respectivamente representación que consta en poder judicial general cursante en el folio cinco (05) de la primera pieza del expediente, autenticado por ante la Notaria Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha quince (15) de Marzo del año 2004, inscrito bajo el No. 09, Tomo 30, de los libros de autenticaciones respectivos. En este mismo sentido en fecha veintitrés (23) de enero del año 2018, el abogado en ejercicio EUGENIO LÓPEZ SIMANCAS, sustituye poder que le fuese otorgado a los abogados en ejercicio ALFREDO MIGUEL CALDERA URDANETA Y HELI RAMÓN ROMERO MENDEZ, inscritos por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajos los Nos.228.211 y 50.637, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: APORTES FINANCIEROS MARACAIBOS, C.A., inscrita actualmente con la denominación comercial, ARMIN INVESTMENTS C.A., por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día diecisiete (17) de Junio del 1980, bajo el No. 120, Tomo 11-A, denominación social ésta que, de conformidad con el Acta de Asamblea General Extraordinaria de la compañía, celebrada el día veinticinco (25) de septiembre de 2001, registrada en el Registro Mercantil antes nombrado el cinco (05) de diciembre de 2011, bajo el No. 38, Tomo 82-A RM1, se aprobó cambiar la denominación social original por la nueva denominación comercial de “ARMIN INVESTMENTS S.A. “, ARMINSA, denominación social ésta que fue modificada de manera definitiva por la de ARMIN INVESTMENTS, C.A., según la voluntad expresa en la Asamblea General Extraordinaria de Acciones de la compañía, celebrada el día siete (07) de Diciembre de 2011, inserta en el Registro Mercantil Primero, ya identificado, el día veinte (20) de diciembre de 2011, en el Tomo 1-A-2011 RM1, en la persona de su presidente el ciudadano EMIL HERRMANN BELLOSO, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad No. V-3.110.361, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: EDUARDO JOSÉ COELLO TORRES, POMPILIO ARDILA y AURYMARY A. SALAS S., inscritos por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajos los Nos.17.871, 37.930, 108.556, respectivamente, representación que consta en el poder judicial y extrajudicial, cursante en el folio ciento ochenta y cinco (185), de la primera pieza del expediente, autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo Estado Zulia, de fecha diecinueve (19), de Octubre del año 2015, bajo el No. 06, Tomo 232, folios del 19 al 22, de los libros de autenticaciones respectivos.
MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES (VÍA EJECUTIVA)
FECHA DE ENTRADA: Once (11) de julio del año 2016.
I.
RELACIÓN DE ACTAS

Se inicio el presente procedimiento de Cobro de Bolívares vía ejecutiva, incoada por el CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE 12, contra SOCIEDAD MERCANTIL ARMIN INVESTMENTS C.A., en la persona EMIL HERRMANN BELLOSO, ya identificados, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Por medio de auto de fecha once (11) de julio del año 2016, se admite la demanda y se ordena la citación de la parte demandada.
En consecuencia de lo anterior, comparece en fecha dos (02) de febrero del año 2017, el apoderado judicial de la parte demandada a darse por citado y emplazado en su nombre.
De las actas se desprende que en fecha dos (02) de marzo del mismo año, ocurre ante este despacho el apoderado de la parte demandada, a dar la oportuna contestación a la demanda.
Asimismo, en las fechas diez (10) y dieciséis (16), de marzo del año 2017, estando dentro del lapso correspondiente, los apoderados de la parte actora y la parte demandada, respectivamente, presentaron escrito de promoción de pruebas, en el mismo sentido en fecha dieciocho (18) de Abril del año 2017, se realiza la admisión de pruebas por parte de este Órgano.
En tal sentido, en fecha dieciséis (16) de octubre del año 2017, ambas partes, estando dentro del termino fijado por la ley presentaron sus escritos de observaciones, respectivamente, y posteriormente, presentaron las observaciones a los mismos.

II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Manifiesta la parte actora, que la sociedad mercantil “APORTES FINANCIEROS C.A”, identificada en actas, y representada por su presidente EMILL HERRMANN BELLOSO, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.110.361, y domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia, es propietaria de los siguientes locales comerciales:
Local Número 1; el cual presenta una superficie aproximada de NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTÍMETROS (97,10 Mts), que incluye CINCUENTA METROS CUADRADOS CON TREINTA CENTÍMETROS (50,30 Mts2) de mezzanina y está comprendido dentro de los siguientes linderos; Norte; fachada norte del edificio; Sur; Local No. 2; Este y Oeste; Fachada Este y Oeste del edificio respectivamente, ubicado en la planta baja del Edificio Torre 12, al cual le corresponde un porcentaje de 4,09% sobre las cosas y cargas comunes del Edificio Torre 12, inmueble por el cual la parte actora alega se le adeuda la cantidad de CIENTO TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 137.363,09), por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias insolutas de condominio, correspondiente de Julio de 2015 hasta Mayo de 2016.
Local Número 2; el cual presenta una superficie aproximada de CIENTO NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA CENTÍMETROS (193,30 Mts2) que incluye CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTÍMETROS (110,10 Mts2) de mezzanina y está comprendido dentro de los siguientes linderos; Norte: Local No1; Sur: Local No. 3; Este y Oeste: fachada este y oeste del edificio respectivamente, ubicado en la planta baja del Edificio Torre 12, al cual le corresponde un porcentaje de 7,71% sobre las cosas y cargas comunes del Edificio Torre 12, con motivo al inmueble descrito la parte accionante indica que se le adeuda la cantidad de doscientos cincuenta y ocho mil cuatrocientos ochenta y seis bolívares con veintidós céntimos, con motivo de las cuotas ordinarias y extraordinarias del condominio correspondientes a los meses comprendidos entre julio de 2015 a mayo de 2016.
Local Número 3: presenta una superficie aproximada de CIENTO TRES METROS CUADRADOS CON SETENTA CENTÍMETROS (103, 70 Mts2) que incluye CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS CON OCHENTA CENTÍMETROS (51,80 Mts2), de mezzanina y está comprendido dentro de los siguientes linderos; Norte: Local No.2, Sur: Local No. 4; Este y Oeste; fachada Este y Oeste del edificio respectivamente, ubicado en la planta baja del Edificio Torre 12, al cual le corresponde un porcentaje de 4,35% sobre las cosas y cargas comunes del Edificio Torre 12, inmueble por el cual indica la parte actora se le adeuda la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.145.975, 32), por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias, correspondiente a las cuotas de condominio, correspondiente de julio del año 2015 a mayo de 2016.
Local Número 4: presenta una superficie aproximada de NOVENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CUARENTA CENTÍMETROS (96,40 Mts) que incluye CUARENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTÍMETROS (47, 60 Mts) de mezzanina y está comprendido dentro de los siguientes linderos Norte; Local No. 3 Sur: Local No. 5, Este y Oeste; Fachada Este y Oeste del edificio respectivamente, se encuentra ubicado en la planta baja del edificio, al cual le corresponde un porcentaje de 4,06% sobre las cosas y cargas comunes del Edificio Torre 12, alega la parte actora que en razón del identificado local la parte demanda le adeuda la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.136.255,88) por conceptos de cuotas de condominio de los meses comprendidos entre julio de 2015 y Mayo de 2016.
Local Número 5; presenta una superficie aproximada de NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON OCHENTA CENTÍMETROS (97,80 Mts2) que incluye CINCUENTA METROS CUADRADOS CON SETENTA CENTÍMETROS (50,60 Mts2) de mezzanina y está comprendido dentro de los siguientes linderos; Norte; Local No.4; Sur; fachada sur del edificio; Este y Oeste; fachada Este y Oeste del edificio respectivamente, se encuentra ubicado en la planta baja del edificio, al cual le corresponde un porcentaje de 4,10% sobre las cosas y cargas comunes del Edificio Torre 12, expone la parte actora que en razón de este inmueble se le adeudan al condominio del edificio la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS NOVECIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs.136.939,61) por conceptos de gastos ordinarios y extraordinarios del condominio de los meses comprendidos entre julio de 2015 y Mayo de 2016 .
Local para Oficina 3-C; presenta una superficie aproximadamente de NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (95 Mts 2) y esta comprendido dentro de los siguientes linderos; Norte: Fachada Norte del Edificio, Sur: Caja de hall de Ascensores y apartamento 3-B, Este; Fachada Este del edificio y Oeste: Apartamento 3-D, respectivamente, ubicado en la planta cuarta del Edificio Torre 12, al cual le corresponde un porcentaje de 1,92 % sobre las cosas y cargas comunes del Edificio Torre 12, inmueble por el cual la parte actora alega se le adeuda la cantidad de SETENTA Y CUATRO QUINIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 64.581,43), por conceptos de cuotas de condominio de los meses comprendidos entre julio de 2015 y Mayo de 2016.
En síntesis, solicita al Tribunal la parte accionante, que no habiéndose satisfecho las cantidades expresadas y por cuanto le fueron infructuosas las gestiones destinadas a obtener el pago, se proceda por medio de esta instancia al cobro de bolívares por la vía ejecutiva.
Por su parte, el abogado en ejercicio Eduardo José Coello Torres, en su carácter de apoderado judicial de la firma mercantil ARMIN INVESTMENTS C.A, inscrita originalmente con la denominación comercial APORTES FINANCIEROS MARACAIBO C.A., identificada en autos, en la oportunidad correspondiente, dio contestación a la demanda en los siguientes términos;
Primeramente niega, rechaza, contradice y formula oposición, en todas y cada una de las partes de la demanda que por cobro de cuotas de condominio ha intentado el condominio del edificio torre 12, en contra de su representada, por no ser ciertos los hechos narrados ni procedente el derecho invocado.
En un mismo sentido niega, rechaza, contradice y formula oposición; de que las cantidades que se alegan adeudadas no fueron canceladas por la parte demandada, en el mismo sentido, rechaza que el presente proceso deba tramitarse por vía ejecutiva.
Asimismo la parte impugna y desconoce, tanto en su contenido como en su firma todos y cada uno de los recibos y relaciones de gastos que emitió el Condominio Edificio Torre 12, y que la parte actora califica como documentos fundamentales de la acción, en este orden de ideas, la parte indica los siguiente: “INSISTIMOS que, IMPUGNAMOS Y DESCONOCEMOS TANTO EN SU CONTENIDO Y FIRMAS, POR NO TENER FIDEDIGNIDAD, todos y cada uno de los recibos y las supuestas relación de gastos, porque tales documentos son espurios y no constituyen el titulo reconocido y admitido por el artículo 14, ejusdem, con la fuerza ejecutiva, y así tenemos que:
El demandante confiesa en el libelo de demanda que consigna REPORTE DE CUENTAS POR COBRAR, que bajo ninguna forma, condición o cualidad, constituyen: La liquidación o planilla que contenga el detalle o descripción de los GASTOS COMUNES”.
Ahora bien la parte accionada alega que todos y cada uno de los actos realizados por la parte actora (miembros de la junta de condominio, administrador), están al margen de la ley razón por la cual, califica a todos lo actos, expresiones y documentos que acompañan el libelo de la demanda; extemporáneos, ilegítimos y descalificativos, por carecer de validez formal y material, en caso especifico de las documentales de recibos y la relación de gastos, por no cumplirse el protocolo legal de aprobación de la asamblea ni constar en el libro de actas de asamblea de copropietarios su aprobación.
En otro orden ideas, indica la parte demandada que en la relación de gastos presentados se visualizan unos apartados denominados; fondo para ascensores, fondo para prestaciones sociales, utilidades, vacaciones y fondo de reserva; acota la parte que el documento de condominio, nada dice sobre la creación de apartados o fondos de reserva, y que para instaurar los mismos debe realizarse mediante acuerdo en una Asamblea de copropietarios, y que por muy nobles que sean sus fines, no poseen sustento legal.
Ahora bien, también establece que dentro de las cosas comunes a los locales, solamente y exclusivamente se encuentran aquellas que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y que en este sentido, el documento de condominio no califica expresamente a los ascensores , como cosa, bien o carga común imputable a los locales comerciales 1, 2, 3, 4 y 5, mismos se encuentran ubicados de de forma tal que nunca tendrán acceso, bajo ninguna circunstancia al uso de los ascensores.
Indica la parte, que es falso de toda falsedad, el cobro de cantidades y conceptos demandados, en razón de que la parte demandada, procedió a pagar mediante depósitos de cheques de gerencia, los cuales identifico y acompaño con la contestación.
III
PUNTO PREVIO

En otro orden de ideas, el apoderado de la parte accionada, de conformidad con el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso como punto previo al fondo, la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente acción, bajo los siguientes alegatos:
Indica la parte, que de conformidad con el Articulo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, el administrador del condominio es la única persona designada por la Ley, para ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes.
Así las cosas, se establece que para la fecha de introducción de la demanda, la figura del administrador se encontraba ejercida por la ciudadana María Francisca Castellano de Nava, titular de la cédula de identidad No. V-7.713.466, siendo la prenombrada ciudadana la persona facultada para ejercer la representación en juicio, en nombre del Condominio Torre 12, y por ser la cualidad materia de Orden Público, dejaría sin efecto cualquier otra representación basada en una cualidad que le compete únicamente al administrador.
En su escrito la parte accionada destaca; “…ÚNICO: La parte actora SINE QUALITAS, acompaña su libelo de demanda en los folios del 19 y 20, sendas comunicaciones al abogado Eugenio López, de fecha 08 de junio de 2016, en la cual remite, recibos de cobro de cuotas de condominio, para realizar la gestión de cobranza, y estas comunicaciones ESTÁN SUSCRITAS POR LA CIUDADANA MARIA FRANCISCA CASTELLANO DE NAVA, titular de la cédula de identidad No. 7.713.466, con el carácter y cualidad de administradora del CONDOMINIO DEL EFICIO TORRE 12, prueba esta que conlleva a concluir, que el poder otorgado por unos supuestos representantes del CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE 12, es espurio, pues esos supuestos representantes NO TIENEN LA CUALIDAD PARA OTORGAR PODER NI PARA REPRESENTAR AL CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE 12, CONFIGURÁNDOSE CON ELLO LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA DENUNCIA EN ESTA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA…”.
Asimismo, resalta la parte que la cualidad y el interés deben ser actuales, por lo que estando la administradora, en pleno ejercicio de sus funciones, debe la prenombrada sustituir a todo aquel que pretenda usurpar su cargo, en consecuencia el pode otorgado por la junta de condominio tuvo su validez y una vez designado el administrador del condominio, este y solamente este, es el ungido para representar y otorgar poder en los casos que dentro de su gestión sea necesario actuar jurídicamente.
Bajo este contexto; indica el apoderado de la parte demandada, que la parte actora no acompaño con su libelo de la demanda, la correspondiente autorización para ejercer las acciones judiciales de cobro de bolívares, elementos que destaca de esenciales y documentos fundamentales para la acción.
En relación a este punto insiste la parte; “Quien aspire a FUNGIR como demandante, sin tener la cualidad para sostener el juicio incoado por no estar facultado ope legis, para conferir poder, al no tener el carácter de ADMINISTRADOR de condominio, verdadero representante legal de los propietarios, PARA LA FECHA DE LA ADMISIÓN DE ESTA DEMANDA, usurparon e inocularon de nulidad, tal acto. Y ASÍ, PIDO SE DECLARE. IN LIMINE”.
Ahora bien, la cualidad se encuentra definida por el ilustre Dr. Eduardo Coutere de la siguiente forma; “…es una forma de legitimación pero no al Proceso sino a la causa y por lo tanto implica que la persona que demanda (Cualidad Activa) y a la que se reclama el derecho (Cualidad Pasiva) deben poseer la titularidad del Derecho, a partir de ahí poseen Cualidad pero una persona puede tener Cualidad y no poseer legitimación al Proceso porque es menor de edad o incapacitado…”
De conformidad con lo antes expuesto, es menester traer a colación las consideraciones realizadas por el procesalista Luís Loreto (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987) según el cual:

“…La cualidad, en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la partencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación en el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva.
El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo contra quien se ejercita en tal manera…”.

Vistas las definiciones doctrinales, que anteceden es menester traer a colación el contenido del Artículo 16 del texto adjetivo civil:

“Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente”.

Ahora bien, en relación al interés que debe existir en la causa la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia a través de la sentencia N°507/05, caso: Andrés Sanclaudio Cavellas, en el expediente N° 05-0656, dejó asentado lo siguiente:

“(…) Ahora bien, la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”.

De conformidad con el criterio jurisprudencial que antecede se evidencia la necesidad y obligatoriedad de la cualidad de las partes, para intentar la acción válidamente, en este orden de ideas, para determinar si efectivamente existe la falta de cualidad activa, alegada por la parte accionante, es menester traer a colación el contenido del Artículo 20 de la Ley de propiedad horizontal en la cual se establecen las funciones del administrador dentro condómino:

“Corresponde al Administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar”.

De la disposición que antecede, se desprende que la facultad de ejercer en juicio en representación de los propietarios del condominio es única y exclusivamente del administrador y como la misma Ley prevé, solo en casos excepcionales, podrá ejercerse por la Junta de condominio (cuando la junta asume función de administrador), en el caso bajo estudio se observa, se desprende de las actas que para el momento de la interposición de la demanda existía un administrador designado la ciudadana MARIA FRANCISCA CASTELLANO DE NAVA, titular de la cédula de identidad No. 7.713.466, Según se evidencia en el contenido de los recibos de ingreso contenidos en la primera pieza del expediente y actas de asamblea de condominio traídas al proceso, hecho que a su vez se ratifica en la testimonial rendida por dicha ciudadana al Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En observancia, a los criterios doctrinales, jurisprudenciales y legales que anteceden, considera esta juzgadora de obligatoriedad acotar, que la Sala Constitucional ha reiterado en diversas ocasiones, que la falta de cualidad constituye un vicio que conculca al orden público y en consecuencia debe ser atendido y subsanado por los juzgadores, pues de lo contrario permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen tutela jurídica. Por ello, conforme al razonamiento que procede se declara la falta de cualidad del condominio Edificio Torre 12 para intentar la presente acción y en consecuencia inadmisible la presente acción Cobro de Bolívares (vía ejecutiva).Así se decide.
V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA declara:
PRIMERO: PROCEDENTE la defensa de FALTA DE CUALIDAD, del CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE 12, para intentar la presente acción contra la SOCIEDAD MERCANTIL APORTES FINANCIEROS MARACAIBO, C.A., inscrita actualmente con la denominación comercial, ARMIN INVESTMENTS C.A., ambos identificadas en actas.
SEGUNDO: SE DECLARA INADMISIBLE, la demanda de Cobro de Bolívares (Vía ejecutiva ) incoada por CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE 12 contra la SOCIEDAD MERCANTIL APORTES FINANCIEROS MARACAIBO, C.A., inscrita actualmente con la denominación comercial, ARMIN INVESTMENTS C.A., ambos identificadas en actas.
TERCERO: Se condena en costas a la parte accionante.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 del la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los catorce (14) días del mes de febrero de dos mil dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA;

Dra. INGRID VÁSQUEZ RINCÓN
LA SECRETARIA;
MSc. DIANA BOLIVAR BOLIVAR
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, quedando anotada bajo el N° 10

LA SECRETARIA;
MSc. DIANA BOLIVAR BOLIVAR
Exp. N° 14.632

IVR/DBB/IAM