LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: El JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUIDICIAL DEL ESTADO ZULIA I INTRODUCCIÓN Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la distribución efectuada en fecha 02 de mayo de 2017, por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con ocasión a la apelación interpuesta en fecha 03 de abril de 2017, por la abogada ELEIDA BRACHO DÍAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número 5.052.695, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 42.589, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número 13.007.367, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra la decisión dictada en fecha 15 de marzo de 2017, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, sigue la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número 11.257.597, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, ya identificado. II NARRATIVA Se recibió y se le dio entrada por ante este Órgano Jurisdiccional a la presente causa, en fecha 5 de mayo de 2017, tomando en consideración que la sentencia apelada tiene carácter Definitiva. En fecha 7 de junio de 2017, fue presentado escrito de Informe por la abogada ELEIDA BRACHO DÍAZ, apoderada judicial del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, quien expuso lo siguiente: “En fecha 09 de Noviembre de 2012, mi representado… y MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ,…, celebraron un contrato de opción de compra venta de un inmueble, propiedad de mi representado, cuya presentación y redacción del documento, fue realizada por la PROMITENTE COMPRADORA quien encomendó para tal labor a su abogado, JOSÉ MEDINA YEDRA…, y presentado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, por la Ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, lo cual puede evidenciarse, en el Documento de Opción de compra venta… El convenio realizado por nuestro representado, versaba sobre su vivienda principal y así lo manifestamos al Tribunal Primero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y de Tránsito del Estado Zulia, consignando prueba documental del registro de vivienda principal, emitido por el Seniat, con número de registro 202040700-13-00342965…, pero la Ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, al encomendar la redacción del documento de Opción de Compra venta, transformó los datos registrales, e incluso el número de nomenclatura del inmueble, es decir, colocó “4D” siendo correcto “4B”, y describió los datos registrales así “CLÁUSULA PRIMERA; …”Dicho inmueble le pertenece a EL PROMITENTE VENDEDOR por haberlo adquirido según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del antes Distrito Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 23 de Agosto de 2.005, bajo el No. 48, Tomo 19, protocolo 1”, siendo correcto, como lo indica el documento de propiedad del inmueble…, “QUEDÓ REGISTRADO BAJO EL NÚMERO 16, PROTOCOLO PRIMERO, TOMO 7”, de fecha 20 de Julio de 2007”. Este error dolosa, cometido por LA PROMITENTE COMPRADORA , a pesar de que tenía en su poder la cadena documental del inmueble, proporcionado por nuestro representado, puede evidenciarse al comparar el documento de Opción de compra venta…, con el documento de propiedad del inmueble… Tal situación no fue percibida por nuestro apoderado en el momento de la firma del mismo, siendo LA PROMITENTE COMPRADORA , la encargada de redactarlo y presentarlo, lo cual puede evidenciarse en el análisis del documento y la planilla del SAREN, siendo la más interesada, en que el documento no tuviera errores, pues era el más importante para la obtención del crédito bancario y lograr así la compra del inmueble, nuestro representado…, no se preocupó por revisar en detalle las condiciones del contrato y sus cláusulas en razón a que confió en la buena fe de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, a fin de que prosperara el crédito bancario y se concretara la venta. Sin embargo, se estableció una cláusula penal, en el contrato para definir, la forma y como de que manera se iban a indemnizar los daños causados en caso de incumplimiento de lo acordado entre ellos. (…) Percibimos entonces ciudadano Juez Superior, como la PROMITENTE COMPRADORA, conscientes de los errores y el fraude cometidos en el contrato de Opción de Compra venta, pues ella encomendó esta tarea a su abogado de confianza, emprende una Acción Judicial a través de una demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta y Daños y Perjuicios…, para despojar a nuestro representado, de su vivienda principal, sobre la base de una serie de mentiras, que la llevaron a apoderarse del inmueble de manera violenta, ingresando con su hija, sin el consentimiento de mi representado…, propietario del inmueble antes identificado y donde ha permanecido durante este litigio, simulando una relación Arrendaticia, que no existe, ni existió, ni pudo demostrar en el proceso, además de incumplir y desacatar, la negativa del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito, en cuanto a la solicitud que hiciera de la regulación del canon de arrendamiento y la permanencia en el inmueble, hasta que se resolviera la controversia, tal cual puede evidenciarse en la resolución dictada por este Tribunal, la cual quedó anotada bajo el número 207, de fecha 25 de Abril de 2013, y se libró oficio Nro. 486, de la misma fecha, donde se decretó una Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre un inmueble que no corresponde a la data registral del inmueble de mi representado y dio sin lugar la solicitud que hiciera dicha ciudadana… Asimismo, en relación a lo señalado sobre el documento de Opción de Compra venta, y el hecho de que lo presentó la PROMITENTE COMPRADORA, en la Notaría Octava de Maracaibo, puede constatarse en la Planilla PUB del (SAREN), que se encuentra anexada en el documento de compra venta… (…) … Ciudadano Juez Superior, que como lo hemos manifestado desde el inicio de este litigio, no sólo están presentes las causas extrañas no imputable como son el hecho fortuito y de fuerza mayor, ante la negativa de la opción de compra venta que tenía en trámite nuestro representado, sino además los tres vicios considerados por la Doctrina y la ley, para solicitar la nulidad de un contrato, demostrados en esta causa, y así lo hemos señalado. No obstante, la Juez de a quo, inobservó las pruebas promovidas, y realiza una fijación en las actas de la sentencia 090, de fecha 15 de marzo de 2017, donde sólo copia y pega, el contenido de las pruebas documentales de manera textual, sin que haga uso de la técnica jurídica requerida para expresar las razones reales y legales por las cuales da con lugar esta solicitud de la parte demandante, y niega la oferta real de pago de nuestro representado, violentando lo exigido por el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece los requisitos de forma para tal fin, en esta sentencia, no expresa de manera precisa y detallada cuales son las razones por las cuales el niega la nulidad solicitada y admite una demanda fundamentada sobre documentos que contraponen la veracidad de la pretensión de la solicitante, o sencillamente, no distingue los datos legales del objeto sobre le cual recae la pretensión avalando y corrigiendo un error cometido por la parte demandante que extralimita sus funciones. (…) Es por ello que dejamos a su criterio Juez Superior, la valoración de los hechos para determinar si en esta causa se encuentran presentes los Vicios de consentimiento, requeridos para decretar NULIDAD DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, y desestimar la pretensión de la Accionante ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ. (…) Aún así, por otro lado, la Juez de A quo, desestima la oferta Real, que es la litis accesoriedad de la presente causa, inobservando los requisitos exigidos por la ley según lo previsto en los artículos 1.306 del Código Civil Venezolano, y 819 al 825 del Código de Procedimiento Civil, Oferta que deja de manifiesto la buena fe de nuestro representado, …, quien a pesar de la conducta desplegada por la PROMITENTE COMPRADORA, procura disolver su relación convencional con ella, sin causarle daño y devolviendo las arras recibidas, incluyendo la penalidad que por daños y perjuicios habían convenido. Igualmente de manera pacífica y paciente se ha sometido a las disposiciones legales que implica someterse a un proceso judicial, a pesar del desacato a las decisiones dictadas por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en relación a las Medidas cautelares innominadas solicitadas por la accionante, actitud que ha manifestados de manera reiterada la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ. Es por ello que nuestro representado, pone a disposición del Tribunal lo correspondiente en arras y su penalidad para cubrir los daños y perjuicios contemplados en el contrato, lo cual demuestra su buena fe. A pesar de percatarse de los vicios cometidos en el contrato… (…) … Solicitamos a este digno tribunal: PRIMERO: SEA ADMITIDO EL PRESENTE RECURSO DE APELACIÓN… SEGUNDO: SE DECRETE LA NULIDAD DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y por ende su disolución. En razón a que presenta vicios de consentimiento que anulan su validez, tal cual se encuentra expresado en la doctrina patria y en los artículos: 1.146 al 1.148 del Código Civil Venezolano. Ordenándose la entrega inmediata y voluntaria del inmueble a nuestro representado…”. En fecha 13 de junio de 2017, fue presentado escrito de observaciones a los informe por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, asistida por la abogada NORA BRACHO MONZANT, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 26.643, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, quien expuso lo siguiente: “…La parte demandada basa sus informes alegando dos (2) situaciones absurdas desde la perspectivas que se quiera analizar, bien sea jurídica o legal, dice en su escrito que actué con dolo y fraude, cuando en la oposición de compra, se colocó los datos registrales, al que señala el documento que establece su propiedad… resulta y acontece, que, en todo caso el fraude o dolo fue producido por él mismo, ya que su abogado fue quien redactó la opción de compra, mal puede entonces, alegar un fraude o dolo, cuando ni siquiera fue objeto de debate en la presente controversia, inclusive con total desconocimiento del derecho, cuando señala en sus informes, que debe declararse la Nulidad de Documento de opción de Compra, siendo este pedimento un abrupto jurídico, puesto, que la Nulidad Documental, por vicios o de otra índole, debe pretenderse con una demanda autónoma sobre ese hecho en particular, y no como pretende hacer ver la parte demandada, que se ventile como una acción en este mismo proceso, cuando ambos son contradictorios. En este mismo orden de ideas, también apuesta la parte demandada equívocamente, la hecho de que yo estaba obligada a recibir las cantidades de dinero que ponía a mi orden, mediante una oferta de pago, indemnizándome inclusive con daños y perjuicios, por aplicación de la cláusula penal que esta presente en la demanda. Al respecto quiero manifestarle a la parte demandada, mi desacuerdo a esta pretensión que quiere hacer ver como de acto obligatorio, cuando yo tengo la potestad de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, o bien de pedir por vía judicial la Resolución del Contrato, o el Cumplimiento de Contrato, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, si la otra parte no ejecuta su obligación, que en síntesis fue la acción que pretendí en contra del demandado por su incumplimiento al no quererme otorgar el documento definitivo de compra-venta en el término establecido en el contrato de opción de compra. …quiero hacer referencia a que la parte demandada, dirigió su defensa solamente basado en dos circunstancias: 1.- La existencia de un incumplimiento involuntario por una causa extraña no imputable. Sobre esta defensa, tenemos que concluir, que a pesar de ser factibles tales circunstancias, en el tiempo y en el espacio, los mismos no fueron demostrados por la parte demandada en su oportunidad procesal, ya que no se evidencian la existencia de una causa extraña no imputable, y la 2.- Está referida a la facultad de desistir, conforme a la cláusula Séptima del referido contrato de Opción de Compra. En cuanto a este hecho, si bien es cierto, que resulta la utilización de cláusulas penales, en los Contratos de Promesas Bilaterales de Compra-Venta, mal podría entenderse, que la estipulación del mismo excluye la facultad que tienen los contratantes de exigir el cumplimiento del contrato, en caso de que la parte contraria, haya incurrido en incumplimiento, así lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, que también da el derecho de poder demandar el cumplimiento del contrato, que no es otra cosa, que otorgar el documento traslativo de propiedad, ante el Registro Subalterno correspondiente, por lo tanto no se debe desestimar la pretensión de cumplimiento de contrato, basado en lo asentado, en la cláusula penal prevista en el contrato de opción de compra-venta. …tenemos que señalar, que en el contrato de opción de compra, se encuentra identificado plenamente, el bien inmueble objeto de la presente demanda, en cuanto a su ubicación, linderos y medidas, sin embargo, los datos registrales, distinguidos en dicho contrato no corresponden con el documento o título de propiedad, por un error material involuntario subsanable, y en virtud del cual el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, trata de desvirtuar la realidad o certeza de la referida negociación de compra-venta, basado en este hecho, que por cierto fue ocasionado por él miso, ya que fue su abogado quien redactó dicho contrato de opción de compra, pero está demostrado que efectivamente, dicho ciudadano, es el propietario del inmueble en cuestión, hasta el punto de ponerme en posesión del mismo, mediante un contrato de arrendamiento verbal, y además hace una Oferta Real de Pago, donde se demuestra el incumplimiento del sistemático contractual en que incurrió, al no querer otorgar el contrato de compra-venta basado en subterfugio, cuando está demostrado que los datos que aparecen en el contrato objeto de este litigio, concerniente a la fecha y número de registro del documento, pertenecen a la venta que le hicieron a los ciudadanos ALEXIS MANUEL BRACHO DÍAZ y AYARI DEL CARMEN INCIARTE…, que a la vez son los que venden al ciudadano EDIBERTO ANTONIO URDANETA, el inmueble antes deslindado, objeto de este litigio, pero siendo, que este hecho es un error material involuntario subsanable, que en nada desvirtúa la intención y el consentimiento de las partes, para concretar la negociación de compra-venta del inmueble antes dicho, tomando en cuenta, que en el contrato de opción de compra, se estableció en forma clara y precisa los linderos del inmueble y otras especificaciones, que viene hacer precisamente su identificación real, que si corresponden a susodicho apartamento, en tal sentido no puede considerarse como un aspecto de defensa, para tratar de vulnerar el deber ser…”. En fecha 26 de septiembre de 2017, este Juzgado Superior se avocó al conocimiento de la presente causa, y ordenó notificar a las partes intervinientes. De actas se desprende las notificaciones respectivas, por lo que este sentenciador pasa a narrar el resto de las actas que contiene el presente expediente. En fecha 26 de marzo de 2013, fue presentado escrito demanda por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, asistida por el abogado RAFAEL DE JESÚS DELGADO ALTAMAR, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número 7.714.057, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 87742, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, exponiendo lo siguiente: “… que el día nueve (09) de Noviembre del año (2012), mi poderdante, suscribió un contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, CON EL CIUDADANO EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO…, dicho contrato suscrito, fue autenticado por ante la notaría pública octava de Maracaibo Estado Zulia, en fecha 09 de Noviembre del año 2012, quedando anotado bajo el No 21 del tomo 128 de los libros de autenticaciones, el cual presento en copia certificada…, el mencionado contrato tenía como objeto principal, obligar a sus firmantes a cumplir en los términos establecidos en el mismo, el compromiso, uno de comprar y el otro de vender, en este caso un inmueble propiedad del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO…, un apartamento destinado a vivienda principal, signado con el No. 4-B, ubicado en la cuarta planta del Edificio Río de la Plata, marcado con el No. 77-77, situado en la avenida 20 A, entre calle 77 y 78, en el lugar denominado Sector Paraíso, Cédula Catastral No. 231308U01001011007001P04002, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual tiene una superficie aproximada de CIENTO TREINTA METROS CON SETENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (130,78 Mts 2); comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: Mide once metros con veinte centímetros (11,20 mts); fachada Norte y tres metros (3 mts) con el hall de ascensor y escalera; SUR: Mide quince metros con ochenta centímetros (15,80 mts) y linda con la fachada Sur del edificio; ESTE: Mide un metro con cincuenta centímetros (1,50 Mts) con área libre del inmueble y nueve metros (9 mts) con fachada Este del edificio; OESTE: Mide un metro con cincuenta centímetros (1,50 mts) con área libre del inmueble cinco metros con quince centímetros (5,15 mst) con escalera y hall de ascensor seis metros con noventa centímetros (6,90 mts) con el apartamento 4 A, medidas reproducidas en el contrato de Opción a Compra-Venta… (…) El precio pactado para la venta quedó fijado en SEISCIENTOS MIL BOLÍAVARES (Bs. 600.000,00), conforme lo establece la cláusula dos (2) del contrato, sobre esto podemos decir, que para determinar el precio de venta y como requisito exigido por la Institución Financiera Banesco, se solicitó informe de avalúo, el cual estuvo a cargo de expertos autorizados por la institución financiera señalada, …; con respecto la cláusula tercera del contrato, referido este plazo fijado para la venta, es de NOVENTA (90) días, más una prórroga de TREINTA (30) días, computados a partir de la fecha de autenticación del documento, es decir que la fecha de vencimiento de dicho contrato era el día nueve (09) de marzo de 2013, plazo este que con toda responsabilidad y apego al contrato muy responsablemente cumplió la promitente compradora…, ya que en fecha 27 de Noviembre de 2012 hizo entrega al promitente vendedor la constancia de aprobación del crédito BANESCO…, ya que antes del vencimiento del referido contrato ya contaba con los mencionados créditos disponibles mediante cheques a nombre del promitente vendedor, uno por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 139.755,00), con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) de la Entidad Bancaria conocida como BANESCO, y el otro por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 160.245,00), para un total de trescientos mil bolívares que le fueron otorgados como beneficiaria del Programa de subsidio Directo Habitacional… En fecha siete (07) de febrero de 2013 se introdujeron en el Registro de Segundo Circuito Inmobiliario, los recaudos exigidos para la firma de protocolización de la negociación Compra-Venta del inmueble negociado, la fecha fijada por el Registro Inmobiliario Segundo Circuito, para materializar la firma del documentos de Compra-Venta y otorgamiento de la propiedad, fue el día catorce (14) de Febrero de 2013… Como puede observar este juzgador la fecha 14 de febrero está dentro del compromiso para dar cumplimiento por parte de la promitente compradora a la obligación. Pero que el promitente vendedor, con toda mala intención no se presentó en la sede de BANAVIH donde se le había solicitado al registrador del Segundo Circuito que se trasladara para la firma y así finiquitar la protocolización, alegando muy irresponsablemente que no iba a vender el inmueble por el precio convenido sino que por motivos de la devaluación de la moneda ahora el precio era de (900.000,00), bolívares… como el mismo contrato establece la promitente compradora, en aras de asegurar la negociación y darle cumplimiento al contrato, le entregó al promitente comprador la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), esa era una suma muy alta para dar en calidad de arras, pero el promitente vendedor le dijo que esta cantidad era la que él necesitaba para resolver un asunto de negocios, la promitente vendedora no constaba con ese dinero…, pero para que no tuviera excusas de prescindir del contrato, accedió la promitente compradora, a buscarlos y el único medio que tenía…, era tomando la dura decisión de vender el único bien que tenía, que era vender su hogar, una casita tipo estudio, en donde vivía en ese momento con su menor hija, quedando de esta manera, sin casa antes de haber comprado otra casa… la promitente compradora, vendió la casa donde vivía con su menor hija, por un monto de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00)…, de esos 280.000,00 le entregó al promitente vendedor en calidad de arras la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍAVRES (Bs. 200.000,00), en el acto de Protocolización del documento de Opción de Compra-Venta, con Cheque de Gerencia No. 00075367, cuenta No. 0108-0243-19-0900000016, de la Entidad Bancaria Banco Provincial… El saldo restante del momento total de la venta, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍAVRES (Bs. 400.000,00), serían cancelados, mediante le crédito hipotecario… una vez más violado el contrato que firmó y se comprometió a cumplir el promitente vendedor, le solicitó a la promitente compradora en fecha quince de diciembre de dos mil doce (15/12/2012), mucho antes de la aprobación de los créditos que le adelantara la cantidad de CIENMIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) más aparte de los DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) que ya se le habían entregado… según él los necesitaba para completar una negociación… una vez más en aras de no interrumpir el contrato… decidió buscar prestado el restante del dinero que le faltaba y le completó los otros CIEN MIL BOLÍAVRES (Bs. 100.000,00) que requería el promitente vendedor…, en fecha once de enero del dos mil trece (11/01/2013), la promitente compradora le entregó al promitente vendedor la suma de CIEN MIL BOLÍAVRES más…, a parte de los doscientos mil (Bs. 200.000,00) que ya le había entregado en calidad de arras, para un total de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), que equivale al 50% del valor total del apartamento objeto del contrato, restándole nada más la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), que equivale al 50% del valor total del apartamento objeto del contrato, restándole nada más la suma de trescientos mil bolívares, para cubrir el total del precio del apartamento objeto del contrato de opción de compra, como estos cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) no estaban reflejados en el contrato, redactaron un documento privado, que prueba la entrega del dinero antes mencionado… El ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BLACHO… procede a entregarle el inmueble en calidad de ARRENDAMIENTO, mediante un contrato privado en el cual establece un canon mensual de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), también se establece en ese contrato de arrendamiento, el pago de cuotas mensuales de condominio por valor de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍAVRES (Bs. 450,00) además el pago de las cuotas extraordinarias que el condominio imponga, así como el pago de los servicios públicos del inmueble sujeto a la negociación Los cánones de arrendamiento los ha venido pagando la promitente compradora de forma consecutiva en efectivos y a través de depósitos bancarios… y otro pago a través de depósito bancario N° 000001042 en la cuenta corriente N° 01080021870100336604, en el banco Provincial en fecha 01 de marzo de 2013, a nombre del ciudadano EDILBERTO ANOTNIO URDANETA BRACHO… en Enero 2013, la institución BANAVIH otorgó a la promitente compradora recurso de subsidio habitacional, mediante listado de beneficiados, y el promitente vendedor realizó después de esa fecha, las gestiones de actualizar las solvencias del inmueble, entre ellas, SEDEMAT (05 de febrero de 2013), e HIDROLAGO (05 de febrero de 2013), y como el inmueble, el promitente vendedor no lo tenía registrado como vivienda, por lo tanto el propietario pagó un impuesto al lujo, es decir el 0.5% en la forma 33 del DENIAT por enajenación del inmueble, esto fue en fecha (06 de febrero de 2013), aquí puede observar… que el promitente vendedor en ningún momento había manifestado que no quería vender el inmueble y espero que la promitente compradora realizara todas las gestiones y gastos conducentes a la compra del inmueble… en fecha (07) de Febrero de 2013 una vez obtenidos todos los recaudos por parte del promitente vendedor, se introdujeron en el Registro Segundo Circuito Inmobiliario, el documento de compraventa definitivo traslativo de la propiedad con todos los recaudos… y finiquitar la negociación Compra-Venta del inmueble negociado, el cual se le solicitó también su traslado a las oficinas de BANAVIH, la fecha fijada por el Registro de Segundo Circuito Inmobiliario para materializar la protocolización y otorgamiento de la propiedad, fue el día (14) de Febrero de 2013… es un hecho del conocimiento público que en fecha 08 de Febrero de 2013 se produce de manera oficial la declaración del aumento de las divisas extranjeras y muchos los asociaron con una devaluación de la moneda en nuestro país, motivo por el cual el vendedor a través de la vía telefónica le informó a la promitente compradora, que el precio del inmueble se había incrementado en un 50% de lo que anteriormente habían pautado mediante el documento de Opción a Compra es decir la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (900.000,00 Bs). La promitente compradora le explica que los créditos que ella solicitó ya están aprobados y en el registro esperando su firma para que él los pudiera retirar pero que a ella le es imposible pagar lo que él esta exigiendo de manera irracional…Razón por la cual el promitente Vendedor se negó a ir a firmar la venta, y rescindió de la negociación de manera unilateral, incumpliendo con lo acordado en la negociación Compra-Venta. No obstante el día 14 de febrero de 2013 el mismo día e la firma d ela liquidación de la negociación… el ciudadano EDILBERTO ANOTNIO URDANETA BRACHO, llamó por teléfono a la promitente compradora quien lo había esperado too el día en el registro…, y le comunicó… que él no había ido a firmar el documento en el registro porque el negocio no lo iba a realizar, después, el día domingo 24 de febrero de 2013, recibió la promitente compradora, un correo electrónico, de parte del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, donde le manifestaba abiertamente que no va a cumplir con la venta… Luego le manifestó a la promitente compradora que le diera su número de cuenta bancaria para reintegrarle el dinero de opción de compra que le había dado, como le fue posible, ya que en esos momentos no contaba con el dinero suficiente para emitir el reembolso completo, que él consideraba que dicho dinero lo podía reunir en dos (2) semanas…, sin tomar en cuenta los años y perjuicios que le había causado… No conforme con eso, le solicitó el desalojo inmediato del inmueble, ya que el tenía un comprador, que éste lo iba a comprar a un precio mayor y así le devolvería su dinero… el día (05) de marzo de 2013, se presentó el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, acompañado de su abogada… en el referido inmueble, en el cual habita la promitente compradora con su niña de 12 años de edad, como pretensión de sacarla a la fuerza de manera arbitraria con gritos e improperios y amenazas de muerte, situación que presenciaron vecinos y personas que se encontraban en ese momento en el edificio… Es del conocimiento público que las cantidades de dinero que le fueron asignadas, tanto por el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), como de la Entidad Bancaria conocida como Banesco, dichas cantidades de dinero de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL SETENCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (139.755,00), y el que le fue otorgado como beneficiaria del Programa de subsidio Directo Habitacional, por un monto de CIENTO SESENTA MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍAVRES SIN CÉNTIMOS (Bs. 160.245,00), de conformidad con lo establecido en el artículo 58 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, son créditos que no podrá usar la promitente compradora, ya que una vez aprobados deben utilizarse o si no, son devueltos a las entidades que los emitió, y son reasignados. Dado que el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO incumplió. No fue a firmar ni a recibir los cheques, estos cheques salen directamente a nombre de los vendedores, el crédito se pierde, así que, para adquirirlo nuevamente tiene la promitente compradora que solicitar nuevamente dichos préstamos, pero no podrá hacerlo en un plazo estimado menos de siete meses (7 meses), causándole un daño a la promitente compradora… (…) Con fundamento a lo anteriormente expuesto es por lo que formalmente en este acto demando a EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO…, para que cumpla con su promesa de venta del inmueble ya identificado y firme el título traslativo de la propiedad, o sea condenado a ello por este Tribunal. Y al pago de los daños y perjuicios que ocasionó su incumplimiento en su debido momento los cuales según lo establecido en el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimo en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (400.000,00)…”. En fecha 8 de abril de 2013, el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRUCNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, admitió cuanto ha lugar en derecho la presente causa. En fecha 29 de julio de 2013, fue presentada diligencia por la abogada ELEIDA BRACHO, apoderada judicial de la parte demandada, mediante la cual opone cuestiones previas de conformidad con lo previsto en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto existe en el Tribunal dos controversias, la causa número 45333 de OFERTA REAL DE PAGO Y DEPÓSITO y la causa número 45331 por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. En fecha 3 de octubre de 2013, el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRUCNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó y publicó sentencia declarando lo siguiente: “… SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la parte demandada, referida al ordinal1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta y Daños y Perjuicios, incoara la ciudadana María del Carmen González contra el ciudadano Edilberto Antonio Urdaneta Bracho…”. En fecha 07 de octubre de 2013, fue presentado escrito de contestación a la demanda, por la abogada CECILIA GARCÍA MÉNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número 10.446.781, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 96.518, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, quien expuso lo siguiente: “…PRIMERO: Niego, rechazo y Contradigo, en todas y cada una de sus partes en forma total, la demanda propuesta por la parte actora, por cuanto los hechos alegados en el libelo de la demanda no son ciertos, salvo los expresamente admitidos en este escrito, y en consecuencia no le corresponde el derecho reclamado, ni ningún otro, así como también, niego, rechazo y contradigo el derecho reclamado por ser improcedente e inaplicable a los hechos alegados, en el supuesto negado de que resulten ciertos. +++ … es totalmente falso que el demandado se negó a vender el inmueble por haberse oficialmente declarado el aumento en el precio de las divisas y, por consiguiente, que el precio del bien inmueble se había incrementado en un cincuenta (50%) por ciento con respecto a lo que anteriormente se había pautado mediante documento de opción de compra venta, es decir, la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) para alcanzar un total de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00)… .. es necesario afirmar que la parte actora no tiene interés alguno en el proceso, mucho menos de llegar a un acuerdo amistoso para darle fin a dicha problemática. Tal afirmación deviene la negativa de la parte actora de no haber contestado la Oferta Real de Pago que cursa ante este Tribunal, Expediente No. 45333, con la negativa de exponer sus alegatos del porqué y de su fundamento de no recibir las arras más los daños y perjuicios… es de hacer notar y no podemos negar que el demandado incumplió con su obligación de vender, si, incumplió, pero con justa causa; no obstante, el demandado no se ha negado a restituir lo establecido en la cláusula penal, en la cual su obligación es: restituir la cantidad recibida en calidad de arras y el cuarenta (40%) por ciento por concepto de indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento; es decir, la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00), monto el cual, DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) responden a la cantidad recibida en calidad de arras, que dio la parte actora como opción de compra venta, y OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, según lo establecido en el artículo 1306 del Código de Procedimiento Civil… SEGUNDO: Niego, Rechazo y Contradigo, cuando la parte actora pretende aseverar que el demandado se encontraba insolvente para restituirle las arras y la indemnización por daños y perjuicios, así como lo establece la CLÁUSULA SÉPTIMA del contrato de opción de compra-venta donde la misma hace referencia a la CLÁUSULA PENAL… En consecuencia de lo anterior, el demandado se encuentra ajustado a derecho en lo referente al cumplimiento de lo establecido en la cláusula penal, así como lo instituye nuestro Código Civil Venezolano en su artículo 1257… TERCERO: Niego, Rechazo y Contradigo, cuando la actora pretende la cantidad exagerada de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00). Ahora bien, la parte actora no acompañó su demanda con sus elementos de prueba por escrito que demuestren lo alegados daños de los cuales fue victima, lo cual sería el documento fundamental de su demanda o acción… En consecuencia reitero la negativa y rechazo a la reclamación que formula la parte actora, en cuanto al pago de la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) por indemnización de daños y perjuicios. (…) … el motivo por le cual el demandado incumple con la firma definitiva de la venta, ya que el día seis (6) de febrero de dos mil trece (2013) el demandado se comunicó con la parte actora, para hacerle saber el motivo por el cual no vendería dicho inmueble y le explica que se le presentó una causa sobrevenida no imputable a él, figura esta que se encuentra tipificada en nuestro Código Civil venezolano… (…) … precisamos antes que nada, que el demandado estaba gestionando la compra de un inmueble ubicado en el Sector Cañada Honda, ubicada en “Terraza” J del Conjunto Residencial “TERRAZA DEL LAGO”, identificada con el No. J-09, situada en la Circunvalación No. 1, jurisdicción de la parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo, del Estado Zulia, propiedad del ciudadano FRANSCISCO JAVIER GARCÍA URDANETA…, siendo esta la persona quien ofreció en calidad de venta dicho inmueble. Cabe destacar que la actora tenía el conocimiento que el demandado estaba gestionando la compra del inmueble antes mencionado… Ahora bien…, resulta que, el día seis (6) de febrero de dos mil trece (2013) el ciudadano FRANCISCO JAVIER GARCÍA URDANETA…, le manifiesta al demandado que, por razones económicas, no le venderá el inmueble, motivo por el cual lo promovemos en este acto en calidad de testigo… Una vez enterado mi defendido de la negativa del ciudadano FRANCISCO JAVIER GARCÍA URDANETA en cuanto a la venta del inmueble, y hacer conciencia de la magnitud de tal evento, de inmediato se comunica con la parte actora vía telefónica para hacerle saber lo que acontecía… (…) … la actora introduce con el libelo de la demanda el mensaje del correo electrónico, pero en ningún momento de la demanda menciona tal hecho. Niego, Rechazo y Contradigo, donde la actora afirma que mi defendido no tenía dinero suficiente para emitir el reembolso completo y que consideraba que podía reunirlo en dos (2) semanas, y por otro lado que ya tenía un comprador que lo iba a comprar a un precio mayor y así devolvería su dinero; es por ello que consignamos los estados de cuenta bancario donde se demuestra que el dinero estaba disponible… … el demandado al no poder comprar el inmueble que constituiría como vivienda principal, debido a la causa sobrevenida anteriormente expuesta, fue el motivo de no cumplir con la venta. Es obvio que fue un incumplimiento sin culpa, ya que, de vender el inmueble se quedaría sin vivienda; a la vez, surge otra causa sobrevenida, la cual hace imperativa la decisión de no vender dicho inmueble, ya que con urgencia requiere de el para habitarlo con su concubina LENYS ALICIA FERREBUS ROMERO, y su hijastra LORENA ISABEL MATA FERREBUS, niña de siete (7) años de edad. ESTA OTRA CAUSA SOBRERVENIDA (sic), es la muerte trágica del Ciudadano LUÍS GERARDO MATA FUENTES ocurrida el día ocho (8) de agosto de dos mil trece (2.013)…, quien en vida fue el padre biológico de la menor LORENA ISABEL MATA FERREBUS… Lo anteriormente expuesto demuestra que es otra causa no imputable del demandado ya que requiere el inmueble para darle un hogar donde vivir a su concubina y a su hijastra…, debido a que ambas se encuentran en calidad de arrimo con la progenitora del demandado… Cabe destacar que, mi defendido ha asumido toda responsabilidad sobre la menor, LORENA MATA FERREBUS… … antes de entrar en consideración, es importante, y por mutuas razones, expresar el contenido explícito del artículo 3 del Código Civil Venezolano el cual establece “La ley no tiene efecto retroactivo”…no pretenda la parte actora como argumento jurídico, la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, del Ministerio de Vivienda y Hábitat. Es relevante destacar que no es nuestro caso, ya que el contrato se convino antes de la entrada en vigencia tal disposición… (…) CUARTO: … Niego, rechazo y Contradigo, cuando la parte actora manifiesta que el demandado la obligó vender su “casita” para que le comprara el inmueble en litigio, es falso de toda falsedad que el demandado obligó a la parte actora a vender su vivienda tipo estudio. Con referencia a lo anterior, si verificamos… podemos observar que la actora consigna una copia del documento de venta de la casa tipo estudio, por la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00) en fecha veintiséis (26) de octubre de dos mil doce (2012), la cuan es incongruente, contraria, inversa… Como puede observarse, si la venta de la casa tipo estudio fue realizada el día veintiséis (26) de octubre de dos mil doce (2012) y la firma de la opción de compra venta se realizó el día nueve (9) de noviembre de dos mil doce, cabría preguntarse, como obligó el demandado a la parte actora a vender su casa tipo estudio… +++QUINTO: Niego, Rechazo y Contradigo, que existía un contrato de arrendamiento, y que la parte actora haya cancelado de su propio dinero el pago de condominio por un valor de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450,00) de los meses de enero y febrero, quien le entrega en calidad de efectivo a la parte actora por medio del demandando para que le hiciere el favor de depositarlo, y el mes de marzo lo deposita actuando de mala fe, por que desistió el demandado de vender el inmueble, aprovecha que el demandado se encontraba de viaje a la ciudad de Caracas por asuntos de trabajo, es importante mencionar que dichos recibos se encuentran a nombre del demandado, razón obvia, que si fuere inquilina los recibos saldrían en su nombre, como es de notar, sigue la parte actora mintiendo. +++ SEXTO: Niego, Rechazo y Contradigo, que en algún momento el demandado ha obligado a la parte actora a recibir el dinero entregado en arras y el pago de daños y perjuicios (cláusula penal). Es justo devolver los mismos según lo establecido en la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta, por supuesto, no podemos negar que el demandado y la abogada Cecilia García, visitaron a la parte actora, pero en ningún momento en una operación tipo comando…, si bien es cierto que fue a hacérsele el ofrecimiento de los cheques, también es falso que debería irse de inmediato del inmueble por las buenas o por las malas, es falso de toda falsedad que la abogada amenazó de muerte a la actora y su hija, siendo su hija quien pagaría las consecuencias de su negativa de abandonar el apartamento… SEPTIMO: Niego, rechazo y Contradigo, que es arrendataria del inmueble en litigio… la parte actora…, ha querido probar con sus argumentos fraudulentos la condición de arrendataria, es falso de toda falsedad que existe un documento de arrendamiento, si la parte actora no lo consignó en el libelo de la demanda es debido a que dicho documento no existe…, es falso el recibo que consigna por un monto de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) por concepto de arrendamiento, de fecha veintisiete (27) de noviembre de dos mil doce (2012)… significa que fue elaborado por la parte actora para comprometerlo y obligarlo, y de no ser así, que demuestre… OCTAVO: Niego, rechazo y Contradigo, denuncia interpuesta en la Fiscalía octava en contra del demandado por violencia de género, a través de acoso psicológico emocional y amenazas de homicidio en la Fiscalía Octava de Maracaibo del Estado Zulia, bajo expediente No. 90918-13 de fecha doce (12) de marzo de 2013… la parte actoras ha denunciado la mala fe e irresponsablemente a mi defendido, ya que es falso de toda falsedad, que el demandado haya cometido tan descarriada denuncia. Debido a esto no impulsa su denuncia, ya que carece de fundamento de convicción y por consiguiente no estar interesada en que se investigue tal hecho… NOVENO: Niego, Rechazo y Contradigo, que el demandado se haya dirigido a la parte actora con agresiones y amenazas, e incumplimiento de contrato como pretende alegar los motivos del mismo, por otro lado mi defendido la estaba obligando a que le recibiera el dinero que le había entregado por la opción a compra de compra venta del inmueble, y que desocupe de forma inmediata el inmueble, como pretende la actora en la denuncia formulada ante la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo el día doce (12) de marzo de 2013… DÉCIMO: Niego, Rechazo y Contradigo que la parte actora haya esperado al demandado en las oficinas del registro del segundo circuito todo el día, ya como se evidencia según escrito de denuncia de fecha 14 de febrero de 2013, por estafa inmobiliaria en la oficinas la DIRECCIÓN GENERAL DE GESTIÓN DEL SISTEMA NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT, OFICINA CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA DEL ESTADO ZULIA; consignamos prueba documental oficio del expediente No. DGGSNVHZ-0004-02-2013 de fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil trece (2013)…, de la mencionada oficina contra estafa inmobiliaria, donde la misma resuelve que el demandado EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO…, no ha estafado a la parte actora, nuevamente la parte actora pretende obligar a mi defendido a vender el inmueble, denunciándolo por los distintos medios sin argumentos serios…”. En fecha 30 de octubre de 2013, fue presentado escrito de promoción de pruebas por el abogado RAFAEL DE JESÚS DELGADO ALTAMAR, ya identificado, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual promovió lo siguiente: • Ratificó las pruebas documentales presentadas junto al escrito libelar. • Promovió la providencia administrativa dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat oficina contra la estafa inmobiliaria Estado Zulia. • Promovió testimonial de los ciudadanos NELLY ESPERANZA PACHANO MORIES, NELLY JOSEFINA ROMERO OJEDA, LISBETH YUDITH MÁRQUEZ y EMMA JULIA COTY, venezolanas, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad números 3.677.842, 2.867.934, 10.676.489 y 7.485.060 respectivamente, domiciliadas en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia. • Solicitó al Tribunal se traslade al Registro Segundo Circuito Inmobiliario, a fin que inspeccione el documento ingresado en esa oficina con el No. 54 número de trámite 480.2013.1.1103 de fecha jueves 7 de febrero de 2013 presentado por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, y deje informe de toda la documentación que se encuentre en dicho expediente. • Solicitó al Tribunal se traslade al Registro Segundo Circuito Inmobiliario, a fin que coteje las copias simples que presentó con el libelo de la demanda como pruebas marcadas con las letras B, C, D, J, K, y L. • Solicitó al Tribunal se oficie a la entidad bancaria BANESCO, a fin que remita copia del cheque o informe sobre el cheque esa entidad había emitido a nombre del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, en ocasión a la solicitud de préstamo realizada por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, para la compra del inmueble objeto de la presente controversia. • Solicitó se oficie a la entidad bancaria BANAVIH, a fin que remita al tribunal copia del cheque o informe sobre el cheque que esa entidad bancaria había emitido a nombre del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BHACHO, en ocasión a la solicitud de préstamo realizada por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ. En fecha 22 de noviembre de 2013, fue presentado por las abogadas CECILIA GARCÍA MÉNDEZ y ELEIDA BRACHO DÍAZ, en su condición de apoderadas judiciales del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, escrito de oposición a las pruebas presentadas por la parte actora. Ahora bien, de actas se desprende que el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó sentencia en la demanda de OFERTA REAL DE PAGO incoada por e ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA contra la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, en la cual declaró lo siguiente: “… La causa inició con ocasión de una solicitud de oferta de pago, presentada por el ciudadano Edilberto Antonio Urdaneta, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía número 13.007.367, representado en juicio por la ciudadana abogada Cecilia García Méndez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula número 96.518, según poder otorgado apud acta en fecha 8 de abril de 2013; en contra de la ciudadana María del Carmen González, venezolana, mayor de edad, identificada con la cédula de ciudadanía número 11.257.597, representada judicialmente por el ciudadano abogado Rafael Delgado Altamar, inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el número de matrícula 87.742, de acuerdo a poder otorgado apud acta en fecha 4 de noviembre de 2013. (…) Entonces, encontrándose el proceso en fase para dictar sentencia que resuelva sobre la procedencia o improcedencia de la oferta y del depósito de acuerdo a las previsiones del artículo 825 del Código de Procedimiento Civil, entiende quien suscribe que, con antecedencia al estudio de mérito de la pretensión, resulta forzoso realizar ciertas precisiones en torno a una virtual acumulación de la causa, por exigirlo así prerrogativas fundamentales y principios de reconocimiento constitucional. Bajo este hilo conductor, es menester estimar que en este Tribunal se está desenvolviendo un proceso que inició con ocasión de una pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, incoada con anterioridad a la admisión de esta solicitud de oferta de pago, por la ciudadana María del Carmen González, en contra del ciudadano Edilberto Antonio Urdaneta. Habiendo hecho el oficio judicial un estudio de las dos pretensiones, se concluye cuanto sigue a continuación: Que existe identidad lógica entre las partes materiales de los dos procesos. Que las dos pretensiones se derivan de una única relación jurídica sustancial, que hace a la oferta de pago y depósito accesoria al cumplimiento de contrato. Que el proceso relativo a la demanda por cumplimiento de contrato, se encuentra en estadio de desahogo probatorio. Que el proceso relativo a la oferta de pago, se encuentra en el lapso para dictar sentencia de mérito. En atención a estas consideraciones, entiende el Tribunal que proceder a dictar sentencia en el proceso seguido por oferta de pago implicaría, de suyo, un menoscabo de los principios de celeridad y economía procesales, y una amenaza de violación del principio de no contradicción y del derecho a la ejecución del fallo, y con éste último, en definitiva, del derecho a la tutela judicial efectiva. Tejido al hilo, resulta pertinente comentar el precedente judicial establecido por la Sala de Casación Civil en el caso Tomcar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio (en adelante, caso Tomcar C.A., Almacén). El asunto en comentarios tratose de dos procesos seguidos ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del municipio Puerto Cabello de la Circunscripción judicial del estado Carabobo, uno por cumplimiento de contrato de opción a compra venta, el otro por oferta de pago y depósito, que fueron acumulados a solicitud de parte por el oficio judicial, en atención al vínculo de las causas que hacía accesoria la oferta de pago al cumplimiento del contrato. Frente a la decisión que unificó los procesos se ejerció recurso de regulación de competencia de conformidad con el artículo 80 del Código de Procedimiento Civil, por considerarse que hubo una inepta acumulación de pretensiones por incompatibilidad de procedimientos. Correspondió su conocimiento al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, de Tránsito y de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de la circunscripción judicial del estado Carabobo, quien concordó con el oficio a quo en la accesoriedad de los procesos, estimando en ese sentido necesaria su acumulación. Contra la indicada decisión se anunció casación y se formalizó oportunamente el recurso. Examinado el caso, la Sala Civil concluyó que no hubo inepta acumulación de pretensiones, por entender que la acumulación se ordenó luego de que las causas se tramitaran hasta el estado de sentencia, de acuerdo a sus respectivos procedimientos. En este sentido, consideró que la combinación de procesos obedeció a «la necesidad de unificar dentro de un mismo expediente ambas causas, por existir entre ellas una relación de accesoriedad, por lo que debían ser decididas en una sola sentencia y así evitar pronunciamientos contradictorios sobre el mismo asunto, además de garantizar los principios de celeridad y economía procesal[es]» (TSJ, SCC, sentencia número 404, de fecha 8 de junio de 2012). Nótese que entre el precedente judicial y el caso de especie existen nítidas similitudes, que hacen lógicamente presumible su aplicación al proceso de marras. Sin embargo, ello no puede hacerse sin las debidas aclaraciones. Es menester, entonces, precisar las diferencias entre ambos casos. En ese orden de ideas, debe puntualizarse que la acumulación de procesos efectuada en el caso Tomcar C.A., Almacén, fue ordenada a propósito de la solicitud de una de las partes, de acuerdo a la norma recogida en el artículo 80 del Código de Procedimiento Civil, que establece: (…) No obstante, en el presente caso no ha habido solicitud de alguna cualquiera de las partes en torno a la acumulación de los procesos con ocasión de la evidente accesoriedad de las causas. Ello, en principio, fuerza al juez de instancia a decidir sobre la oferta de pago con precedencia al proceso por cumplimiento de contrato. Sin embargo, el juez de instancia no sólo es juez de la legalidad, pues es también, primariamente, tutor de la constitucionalidad en cada concreto caso. Bajo esa línea de argumentación, entiende esta Sentenciadora que la aplicación de la ley en el caso de especie implicaría de suya una virtual trasgresión del ordenamiento constitucional, pues el dictar sentencia separadamente podría comportar la eventual contradicción de los fallos, haciéndolos inejecutables. Y es que la posible contradicción entre las decisiones que se llegasen a dictar en los dos procesos no está sujeta, o al menos no de forma exclusiva, a la existencia de errores en el juzgamiento, por estimarse de manera disímil una única relación jurídica sustancial. Alrededor de la decisión que toma un juez en cada caso concreto, gravitan motivos tan variados como la actividad procesal desplegada por las partes, las circunstancias que atañen directamente a la pretensión, a la excepción y a los hechos controvertidos, o las consecuencias derivadas de la natural interacción entre aquéllas. Puede, entonces, ser posible que un tribunal dicte sentencias contradictorias en procesos donde existe relación de accesoriedad, sin que se cometan errores de juicio. De esta forma, a la violación de los principios de celeridad y economía procesales, propias de la no acumulación de procesos accesorios, se debe adicionar la amenaza de violación del principio de no contradicción y, con ella, la del derecho a la tutela judicial efectiva, concretamente, del derecho a la ejecución de la sentencia. Entiéndase que dos conductas no pueden estar en las mismas dimensiones de tiempo y espacio, prohibidas y permitidas. Ergo, dos decisiones contrarias y pasadas en autoridad de cosa juzgada, no pueden hacerse valer en el mismo tiempo y lugar (véase Couture, E., Fundamentos del Derecho Procesal Civil, Primera Edición, Buenos Aires: Editorial Atenea, 2007). Entonces, es ineludible concluir que la no acumulación de las causas atentaría contra la tutela judicial efectiva, reconocida como derecho fundamental en el artículo 26 de la Constitución, pues, la existencia de dos sentencias contrarias e igualmente válidas (en el plano formal) implica, en suma, la imposibilidad de ser ejecutadas. (…) En definitiva, la ejecución de la sentencia es ontológicamente un derecho subjetivo público inmerso en el plexo de libertades y garantías que integran la tutela judicial efectiva como entidad omnicomprensiva, cuyo reconocimiento constitucional y protección judicial descansan sobre el principio de progresividad en materia de derechos humanos y las cláusulas de derechos implícitos y pro homine, incardinados en los artículos 19, 22 y 23 constitucionales. No es posible concebir un Estado constitucional democrático donde las decisiones de los órganos encargados de administrar justicia no se acaten, o no puedan ser ejecutadas por evidente contradicción. Por ese motivo, vuelve a insistir quien suscribe que permitir la posibilidad de que se dicten sentencias contrarias constituye una amenaza pluriofensiva de violación del ordenamiento constitucional. Ese inminente daño no se ceñiría únicamente a los artículos 19, 22, 23 y 26 constitucionales, pues permearía transversalmente en la estructura de la norma fundamental, quebrantando además los artículos 2, 25, primer aparte del 253 y 257; normas que reconocen respectivamente, la configuración constitucional de Venezuela como un Estado de justicia y el principio de preeminencia de los derechos humanos, la nulidad de los actos que menoscaben los derechos reconocidos constitucionalmente, el deber de los órganos del Poder Judicial de ejecutar o hacer ejecutar sus sentencias y la naturaleza del proceso como instrumento dirigido a la realización de la justicia. Por el razonamiento que precede, este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción judicial del estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, sobre la base de los artículos 334 de la Constitución y 20 del Código de Procedimiento Civil, y con miras de adecuar al ordenamiento constitucional la aplicación del artículo 80 del Código de Procedimiento Civil en el presente caso, desaplica la locución relativa a la exigencia de petición de parte y, en consecuencia, ordena la suspensión de esta causa y su acumulación al proceso seguido por cumplimiento de contrato, contenido en el expediente número 45.331, luego de que ésta última entre en estado de sentencia, ello con el propósito de que se dicte una sola decisión de mérito que resuelva de manera uniforme y en atención a la relación de accesoriedad, las pretensiones de cumplimiento de contrato de opción a compra venta y de oferta real de pago y depósito. En vista de la desaplicación legislativa, y cumpliendo con lo establecido en el artículo 33 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se ordena remitir una copia certificada de la presente decisión al Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, con la finalidad de que se sirva en realizar un examen abstracto sobre la exequibilidad (constitucionalidad) de la norma en cuestionamiento…”. En virtud de lo decidido, es por lo que pasa esta superioridad a narrar el expediente contentivo de la OFERTA REAL DE PAGO incoada por el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA contra la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, signado bajo el número 45.333 por el tribunal A quo y ordenada su acumulación con el presente expediente contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA sigue la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ contra el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA. En fecha 1° de septiembre de 2013, fue presentado escrito libelar por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Expedientes del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, suscrito por el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, asistido por la abogada CELIA ANTONIA GARCÍA MÉNDEZ, quien expuso lo siguiente: “Soy propietario de un inmueble de única y exclusiva propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal signado con el No. 4B, ubicado en la cuarta planta del Edificio Río de la Plata, marcado con el No. 77.77, sitiado en la avenida 20 A, en el lugar denominado sector Paraíso. Cédula catastral No. 041207, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo de la Circunscripción del Estado Zulia, donde consta haberlo adquirido según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del antes Distrito Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 23 de Agosto de 2005, bajo el No. 48, Tomo 19, protocolo 1. la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ…, se ha negado a recibirme dos (02) cheques de gerencia, el 1.- por dos mil ochocientos tres (2.803) unidades tributarias que hacen trescientos mil bolívares (300.000,00) de fechas primero (01) de marzo del presente año, donde su concepto es devolución de la opción de compra, y el 2.- por setecientos cuarenta y ocho unidades tributarias (748) que hacen el monto de ochenta mil bolívares (80.000,00) por concepto de penalización por incumplimiento de la venta del inmueble “cláusula penal” establecida en el contrato de opción a compra venta… el día dos (02) de marzo, a las siete y treinta y cinco de la mañana … me dirijo al apartamento $B, acompañado por el trabajador residencial del edifico… señor Carlos Alfaro y la abogada Cecilia García…, seguidamente toco la puerta… esperamos cinco minutos y aparece, me dirijo a ella diciéndole he (sic) intentado por varias vías teléfono, correo electrónico y ahora personalmente para entregarle los dos cheques de gerencia…, en el mismo instante se niega a recibir los cheques… El día ocho (08) de marzo del presente recibo una comunicación de la administradora del condominio la ingeniero Jácira García donde me informa que el trabajador residencial (conserje), había sido objeto de persecución con amenaza y serias advertencias por un acompañante de la señora María del Carmen González. El motivo de no vender fue causa ajena a mi voluntad, ya que el inmueble que estaba gestionando para comprarlo, su propietario decidió a última hora no venderme y ello trajo como consecuencia esa decisión…”. En fecha 10 de abril de 2013, el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, admite cuanto ha lugar en derecho la presente solicitud. En fecha 29 de septiembre de 2013, el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en virtud que se encuentra vencido el lapso procesal para que la parte oferida aceptada la cantidad de dinero ofrecida, se ordenó emitir un cheque a la cuenta corriente que lleva ese tribunal por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES, a fin de oficiar al Banco Bicentenario remitiéndole el referido cheque, con el objeto de proceder a la apertura de una cuenta de ahorro a nombre del tribunal cuya beneficiaria es la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ. En fecha 8 de octubre de 2013, el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó auto de conformidad con lo previsto en el artículo 824 del Código de Procedimiento Civil, y ordena la citación de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, para que comparezca dentro de los tres días siguientes a su citación, a exponer las razones y alegatos que considere contra la validez de la oferta y del depósito efectuados. Vencido este lapso, haya expuesto o no la oferida las razones y alegatos, la causa quedará abierta a prueba por diez días. En fecha 04 de noviembre de 2013, fue presentado escrito por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, asistida por el abogado RAFAEL DE JESÚS DELGADO ALTAMAR, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número 7.714.057, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 87742, exponiendo lo siguiente: “…Ciudadano juez mi representada, MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ… se negó y se niega en este acto a recibir la oferta de pago que le ofrece e ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, a través de este digno tribunal por cuanto consideramos que en este caso no procede es inválida la oferta que hace el oferente por que no cumple con los requisitos de validez necesarios establecidos en el artículo 1307 del Código Civil vigente… la oferta que está realizando el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, es producto de la demanda que le tiene incoada la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁÑEZ, por cumplimiento de contrato por ante este mismo tribunal bajo el Nro. 45331-13, que como puede observar… fue introducida con anterioridad a la oferta del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, demanda que va a demostrar el derecho real que tiene la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, que ahora pretende desconocer el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, simplemente con devolver el dinero que se le entregó sin considerar los intereses del dinero que se le entró (sic) el día 07/01/2013 que no forman parte de las arras, ni los daños patrimoniales causados en virtud del registro de la documentación, ni de los daños causados en virtud de la solicitud del crédito que devolvieron por su incumplimiento, ni el traslado de los funcionarios de las entidades bancarias, ni el tiempo que la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, invirtió en todos los trámites para cumplir con la compra pautada…”. En fecha 20 de noviembre de 2013, fue presentado escrito de promoción de pruebas por la abogada ELEIDA BRACHO DÍAZ, apoderada judicial del demandado, ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO. quien promovió lo siguiente: * Original de documento de Opción de Compra Venta, protocolizado por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 20 de julio de 2007, bajo el número 16 Protocolo 1°, Tomo 7. * Copia simple del cheques números 76018382 del Banco Mercantil, por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍAVRES (Bs. 80.000,00); del cheque número 00078071 del banco Provincial, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), y recibo donde la oferida le entrega al oferente los chequeas antes mencionados. * Copia simple del cheque de gerencia signado bajo el número 00006881 de Banesco Banco Universal por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), de los cuales DOSCIENTOS MIL (Bs. 200.000,00) por concepto de opción de compra-venta, y CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de adelanto voluntario como parte de pago; y cheque número 00006882, de Banesco Banco Universal, por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) por concepto de lo establecido en la cláusula séptima del contrato de opción de compra-venta. * Copia simple de los cheques de gerencia a nombre del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y como beneficiaria de los mismos la ciudadana María Del Carmen González, por la negativa de no recibir los cheques que le ofreció el oferente, uno por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) y otro por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00). * Copia simple de las pruebas consignadas en el expediente número 45331, contentivo del cumplimiento de contrato de opción de copra-venta, signadas bajo las letras A, B, C, D, E, F, G, H , I, J, K, L, LL, M, N, Ñ, O. P. * Denuncia interpuesta por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ en contra de la abogada CECILIA GARCÍA MÉNDEZ, por ante el Colegio de Abogados del Estado Zulia, Tribunal Disciplinario. En fecha 21 de noviembre de 2013, fue presentado escrito de pruebas por el abogado RAFAEL DE JESÚS DELGADO ALTAMAR, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, en le que promovió lo siguiente: * Contrato de opción de compra-venta suscrito por el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA y MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9 de noviembre de 2012, anotado bajo el número 21 del tomo 128 de los libros de autenticaciones. * Documento privado a través del cual el demandado declara que recibió cien mil bolívares más aparte de las arras como parte del pago del apartamento, el cual se encuentra en el expediente 45331 que cursa por ante el tribunal de instancia marcado con la letra G. * Copia de los cheques por un monto de CIEN MIL BOLÍVARES, el cual se encuentra en el expediente número 45331 que cursa por ante el tribunal de instancia marcado con la letra H. * Consignó en el acto copia del pago que realizado por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, a SEDEMAT. * Solicitó al tribunal se traslade al Registro del Segundo Circuito Inmobiliario, a fin que coteje las copias simples de recibo de pago de las transferencias inmobiliarias que presentó como prueba marcada con la letra A. En fecha 25 de abril de 2014, el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó la sentencia anteriormente citada. III FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN A los efectos de seguir un orden metodológico en esta motiva, quien decide considera pertinente referirse, en un primer término, a la controversia relacionada con la causa adherida, es decir, la Oferta Real y Depósito incoada por el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA contra la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, ambos debidamente identificados en actas. En ese sentido, el artículo 1.307 del Código Civil, establece cuales son los requisitos que se deben cumplir a los efectos que se considere válido el ofrecimiento, a saber: a) Que se haga al acreedor que sea capaz de exigir, o aquel que tengas facultades de recibir por él; b) Que se haga por persona capaz de pagar; c) Que comprenda la suma íntegra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva de cualquier suplemento. d) Que el plazo esté vencido si se ha estipulado a favor del acreedor; e) Que se haya cumplido la condición bajo la cual se ha contraído la deuda; f) Que el ofrecimiento se haga en el lugar convenido para el pago, y cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago, que se haga a la persona del acreedor, o en su domicilio, o en el escogido para la ejecución del contrato; y g) Que el ofrecimiento se haga por ministerio de un Juez. Visto lo anterior, es pertinente detenerse en lo que atañe al punto tercero de los requisitos de validez del ofrecimiento antes observado. Es así como se establece que el oferente debe ofrecer una suma que abarque los gastos ilíquidos, para lo cual debe entenderse aquellas erogaciones en las que pueda incurrir el acreedor a los efectos de recibir el pago ofrecido. Por lo anterior, y atendiendo las cantidades y conceptos ofrecidos por el oferente en la tutela judicial de oferta real y depósito in examen, ésta no fue efectuada de manera integra a tenor del elemento regulador antes citado, pues, no comprende, como se dijo, la suma necesaria para cubrir los gastos ilíquidos. En ese sentido, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09 de junio de 2015, dictada en el Expediente N°. AA-20-C-2015-000148, la cual asentó: “En el caso concreto, es preciso hacer especial referencia al ordinal 3°, según el cual, para la validez de la oferta, es necesario que la misma “comprenda la suma íntegra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento”. En relación con este requisito, esta Sala ha señalado de manera reiterada que “los jueces están en el deber de constatar si el requisito contemplado en el ordinal 3° del artículo 1.307 del Código Civil, está presente en la oferta que se formule, pues se ha considerado que el mismo es esencial para que el ofrecimiento real sea eficaz, y el cual no es otro que sea ofrecida o incluida en la oferta los gastos líquidos, ilíquidos, con la reserva para cualquier suplemento, los cuales, sin duda condicionan su procedencia”. (Vid. Sentencia N° 642, de fecha 9 de octubre de 2012, caso: Alfajul R.E., S.A. contra Banesco S.A. (Banesco International Bank, INC)). La referida sentencia N° 642 también expresa en su texto que “según la previsión del ordinal 3° del artículo 1.306, denunciado como infringido, como requisito de fondo para que la oferta real sea declarada como válida es que comprenda la suma íntegra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento, mas no establece como condición que se especifique las cantidades adeudadas, pues basta que la suma ofertada sea suficiente para cubrir tales exigencias, ya que es un exceso extremadamente formalista interpretar que la oferta es inválida porque no se establecieron con precisión esos montos”. En virtud de las opiniones y la doctrina jurisprudencial antes citada, especialmente, dado que no fue ofrecida cantidad alguna como suplemento para cubrir las erogaciones o gastos ilíquidos en las que pueda incurrir el acreedor, irremisiblemente, en la dispositiva que corresponda deberá declararse: NO VÄLIDA la Oferta Real y Depósito incoada por el ciudadano EDILBERTO ANTONIUO URDANETA, contra la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, ambos identificados en actas. Así se decide. Luego de lo antes decidido, corresponde a este Juzgador pronunciarse en relación a la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta de autos. En ese sentido, vistas y analizadas cada una de las actas procesales que conforman el presente expediente, pasa éste Juzgado Superior a dictar sentencia en relación con la tutela jurisdiccional originaria de Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, previo a las siguientes consideraciones: La presente controversia versa sobra la exigencia del cumplimiento de contrato de compra venta a plazo de un apartamento destinado a vivienda principal, signado con el No. 4-B, ubicado en la cuarta planta del Edificio Río de la Plata, marcado con el No. 77-77, situado en la avenida 20 A, entre calle 77 y 78, en el lugar denominado Sector Paraíso, Cédula Catastral No. 231308U01001011007001P04002, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual tiene una superficie aproximada de CIENTO TREINTA METROS CON SETENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (130,78 Mts 2); comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: Mide once metros con veinte centímetros (11,20 mts); fachada Norte y tres metros (3 mts) con el hall de ascensor y escalera; SUR: Mide quince metros con ochenta centímetros (15,80 mts) y linda con la fachada Sur del edificio; ESTE: Mide un metro con cincuenta centímetros (1,50 Mts) con área libre del inmueble y nueve metros (9 mts) con fachada Este del edificio; OESTE: Mide un metro con cincuenta centímetros (1,50 mts) con área libre del inmueble cinco metros con quince centímetros (5,15 mst) con escalera y hall de ascensor seis metros con noventa centímetros (6,90 mts) con el apartamento 4 A, Ahora bien, para quien juzga resulta imperioso a los fines de clarificar el conflicto de autos, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, pasar a analizar el contenido de las normas procesales relacionadas con los contratos, así pues, el artículo 1.159 del Código Civil establece: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (Negrillas del Tribunal). Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, comentan: “La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales. Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal). De lo anterior, se desprende que cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que han sido establecidas deben ser cumplidas en la manera acordada; además, este principio no solo atañe las partes sino que también se extiende al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la solución de la controversia; pautándole un límite interpretativo al negocio jurídico (principio de la intangibilidad de los contratos), el cual se contextualiza de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes en la susodicha relación (principio de la autonomía de la voluntad de las partes). Continuando con la precisión de las estructuras regulativas del Código Civil relacionadas al caso sub examine, corresponde citar el contenido del artículo 1.167 ejusdem, el cual dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas del Tribunal). La estructura regulativa de este artículo comprende no más que la posibilidad que tienen las partes de elegir cuál tutela jurisdiccional ejercer en el supuesto de insatisfacción de una de las partes a sus obligaciones contractuales, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento; pudiendo adosar a cualquiera de esa pretensiones la tutela reparatoria o indemnizatoria de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. Asimismo, en consideración a lo planteado en este litigio, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto: “…La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…” En ese sentido, y en lo que respecta a las pruebas promovidas por las partes, atendiendo a la regla de la carga de la prueba contenida en los artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, se procede en esta motiva a valorar las distintas fórmulas probáticas allegadas por las partes a las actas procesales. Es así como la parte demandante, conjuntamente con el escrito de demanda de la causa originaria, produce los siguientes instrumentos: * Copia Certificada del contrato suscrito por las partes autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo Estado Zulia, en fecha 9 de noviembre de 2012, anotado bajo el número 21, tomo 128 de los libros de autenticaciones. (Folio 10 al 17 pieza principal 1). El presente instrumento es un documento privado reconocido por las partes intervinientes en la presente causa, por lo que se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. De la documental en cuestión, se evidencia que se trata del documento donde consta el contrato de opción a compra-venta celebrado por las partes intervinientes (documento fundamental de la demanda), sobre “… un (1) inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por un Apartamento destinado a vivienda principal, signado bajo el No. 4D, ubicado en la cuarta planta del Edificio Río de Plata, marcado con el número 77-77, situado en la avenida 20 A, en el Lugar denominado sector Paraíso, cédula catastral No. 041207, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia…”. Vale acotar que la referida relación jurídica no es un hecho controvertido en la presente causa; sin embargo, a los efectos de la apreciación interpretativa del citado contrato, así como la determinación de las conclusiones que de dicha instrumental se desprenden, éstas se reservan para una oportunidad más adelante de esta motiva, una vez sean valoradas las demás pruebas de autos. Así se establece. * Copia o reproducción fotostática del informe de avalúo efectuado por los expertos autorizados por la institución financiera Banesco, Banco Universal. La presente reproducción fotostática no se trata de un documento público o privado reconocido o tenido como tal, por ende, se considera inadecuadamente allegado al proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que se desestima a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE. * Copia simple del documento definitivo de Compra Venta Hipotecario y original de planilla emanada de la Oficina de Recepción de Documentos del Registro Segundo Circuito Inmobiliario. (Folios 34 al 50 y el Folio 51 respectivamente). La presente reproducción consiste en una copia fotostática de un documento que fue presentado ante la oficina de Recepción de Documentos del Registro Segundo Circuito del Estado Zulia, para su ulterior protocolización, junto con la planilla forma 33, timbres fiscales con un valor equivalente a veintidós bolívares (Bs. 22,00), certificado de solvencia de agua, certificado de solvencia municipal, planilla de pagos municipales, registro de información fiscal, copia de cheque, declaración jurada, comprobante bancario y ficha catastral; lo anterior, conforme la constancia de recepción emitida por el referido Registro Público a la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, parte actora en el sub iudice; señalándose que el día para el otorgamiento y protocolización respectiva estaba estipulado para el 14 de febrero de 2013. Es el caso, que la referida constancia de recepción debe ser apreciada como un documento público administrativo que sólo puede ser desvirtuado por otra prueba de autos; por lo que se reserva su estimación judicial en la presente causa, hasta tanto sean valoradas las distintas formulas probáticas allegadas al proceso. Así se establece. * Copia o reproducción fotostática de documento de compra-venta celebrado entre los ciudadano MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ y DIEGO POMPEYO LEMUS ROMERO, con la ciudadana LIGIA JOSEFINA YORI CONIL, sobre un inmueble constituido por un inmueble ubicado en la en la Parcela N° 2-92, sector 2, Villa Atardecer que forma parte de la Primera Etapa del Parcelamiento de la Urbanización “Nueva Democracia”, Parroquia Idelfonso Vásquez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, autenticada por ante la Notariada por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo Estado Zulia, en fecha 26 de octubre de 2012, inserto bajo el número 30, too 121 de los libros de autenticaciones. La presente reproducción fotostática de documento privado autenticado no se refiere a aquellas instrumentales que pueden ser incorporadas al proceso de esa forma mecánica, conforme al antes citado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que se desestima a los efectos de la definitiva. Así se establece. * Original de documento suscrito por el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, mediante el cual manifiesta que recibió de manos de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES, mediante dos cheques de gerencia, emitidos por el Banco mercantil por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES, y el segundo por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES. Además, que dicha cancelación es diferencia de pago y demás especificaciones de negocio jurídico que tienen pactado, y que serán restados en el momento de la firma de la venta definitiva del inmueble objeto de la presente causa. (Folio 57). El presente documento privado es valorado de conformidad con lo previsto en el artículo 1.364 del Código Civil, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria, por lo que se estima en todo su valor probatorio. Así se establece. * Recibo de pago por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), por concepto de arrendamiento, de fecha 27 de noviembre de 2013, firmado por el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO. (Folio 59). El presente documento privado emanado por la parte actora y recibido por la parte demandada, no fue desconocido por el ciudadano EDILBERTO URDANETA en la contestación de la demanda; por lo que se tiene como reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 1.364 del Código Civil; de allí que este sentenciador le otorga todo el valor probatorio a los efectos de la definitiva. Así se establece. * Recibo de depósito bancario de la entidad bancaria Provincial, signado bajo el número 000001042, por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), depositados por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, al ciudadano EDILBERTO URDANETA, de fecha 01 de marzo de 2013. Este sentenciador considera que el medio de prueba objeto de la presente valoración, constituye una prueba documental asimilable a las tarjas y, por lo tanto, tiene valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil; sin embargo, la parte actora pretende demostrar con el referido recibo, que el pago ahí efectuado deviene de una contratación arrendaticia entre su persona y el demandado, no siendo este medio de prueba el idóneo, y por ende, que conduzca a la convicción de que ese dinero depositado en la ya citada cuenta bancaria viene dado por una contratación arrendaticia celebrada entre las partes, por lo que se desestima en todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. Así se establece. * Copia simple de las solvencias del SEDEMAT, de fecha 05 de febrero de 2013, HIDROLAGO de fecha 05 de febrero de 2013, y del pago de impuesto al lujo en la forma 33 del SENIAT por enajenación del inmueble. (Folios 61, 62 y 63). Los referidos instrumentos de pruebas son copia simple de documentos administrativos, los cuales debieron ser presentados en original o en su defecto en copia certificada, de acuerdo a lo dispuesto en el ya citado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, las referidas reproducciones no dilucidan la situación jurídica controvertida, por lo que se desestiman en todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. Así se establece. * Correo electrónico remitido o de parte del ciudadano EDILBERTO ANOTNIO URDANETA BRACHO, de fecha 24 de febrero de 2013. (Folio 64 y 65). El presente instrumento presentado por la parte actora, no cumple con los requisitos de autenticidad, por cuanto no consta de actas el certificado electrónico que garantice la autoría del mensaje de datos, por ende, se está en presencia de un documento privado consignado en copia simple; por consiguiente, está erradamente incorporado al proceso de conformidad con el artículo 429 ibídem. En ese sentido, se desestima todo el valor probatorio de la prueba in examine a los efectos de la definitiva. Así se establece. * Recibos de pagos de condominio signado bajo los números 2950; 2969; 2987; y el último sin número, de fecha 10 de febrero de 2013, emitidos por la Junta de Condominio del Edificio Río Plata. (Folios 66, 67, 68 y 70). La presenta prueba se trata de documentos privados emanados de terceros ajenos al presente juicio, por lo que han debido ser ratificados mediante prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; por lo que se desestima en todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. Así se establece. * Copia o reproducción fotostática de recibos de pago de la entidad bancaria Provincial, identificados con los últimos tres números de cada recibo bajo los números 132, 187 y 129 respectivamente. (Folio 69). La presente prueba es considerada por nuestro Legislador venezolano como tarja, por lo que debe atenderse lo dispuesto en el artículo 1.383 del Código Civil; sin embargo, para ser debidamente valorada debe ser consignada en original, y por cuanto fue consignada en copia o reproducción fotostática, de acuerdo al artículo 429 de la Norma Adjetiva Civil, por no ser reproducción de un documento público o privado reconocido o tenido como tal, por lo que se desestima a los efectos de la definitiva. Así se establece. * Dos notas de consumo de la empresa CORPOELEC, junto al recibo de pagos efectuados en fechas 03 de enero de 2013 y 04 de febrero de 2013. Si bien las notas de consumo emitidas por la empresa CORPOELEC, son consideradas por nuestro legislador venezolano como tarjas, y para ello debe atenderse lo dispuesto en el artículo 1.383 del Código Civil; sin embargo, los recibos de pago efectuados para la cancelación conforme al servicio prestado, a nombre del solicitante del referido servicio, fueron consignados por la parte actora con la finalidad de demostrar lo alegado respecto a que se encuentra en posesión del inmueble objeto de la presente causa, y que su persona es la que canceló dicho servicio. Es el caso, que la parte demandada en su contestación a la demanda no impugnó los instrumentos señalados y no contradijo lo alegado por la parte actora en torno al servicio público cancelado; tal circunstancia se reputa como un indicio o hecho indicante respecto a que la parte actora se encontraba en posesión del bien inmueble objeto de la presente controversia, por lo que debe ser conjugado con otra prueba o indicio de autos para llegar al hecho indicado o hecho a probar, esto de conformidad con el artículo 510 eiusdem. En consecuencia, se reserva la apreciación del indicio in examine para un punto más delante de esta motiva. Así se establece. * Original de denuncia efectuada por la ciudadana María del Carmen González, ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat del Estado Zulia, de fecha 14 de febrero de 2013, contra el ciudadano EDILBERTO ANOTNIO URDANETA BRACHO. De la referida denuncia, consta en actas que la misma fue recibida por dicho Ministerio en fecha 14 de febrero de 2013, asimismo, consta que fue promovida junto al escrito libelar providencia administrativa dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, Oficina contra la estafa inmobiliaria, emitida mediante oficio signado bajo el número 0042-06-2013, de fecha 18 de junio de 2013, por lo que la presente prueba será valorada al momento de analizar la mencionada providencia. Así se establece. * Denuncia emitida por la ciudadana María del Carmen González, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Zulia, en fecha 05 de marzo de 2013, contra el ciudadano EDILBERTO ANOTNIO URDANETA BRACHO. * Denuncia emitida por la ciudadana María del Carmen González, ante el Ministerio Público en fecha 11 de marzo de 2013, contra el ciudadano EDILBERTO ANOTNIO URDANETA BRACHO. Respecto a estas dos últimas denuncias, este sentenciador las desestima por cuanto no consta en actas la continuidad del asunto respectivo en sede administrativa ante la Institución señalada, que haya podido concluir en una decisión esa índole apreciable en sede jurisdiccional. Así se establece. Pruebas promovidas por la parte demandante en el lapso probatorio. • Promovió testimonial de los ciudadanos NELLY ESPERANZA PACHANO MORIES, NELLY JOSEFINA ROMERO OJEDA, LISBETH YUDITH MÁRQUEZ y EMMA JULIA COTY, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números 3.677.842, 2.867.934, 10.676.489 y 7.485.060 respectivamente, domiciliadas en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia. De actas se desprende que sólo rindieron su respectiva declaración las ciudadanas NELLY JOSEFINA ROMERO OJEDA, LISBETH YUDITH MÁRQUEZ y EMMA JULIA COTY, identificadas en autos, de las cuales se evidencia conforme a lo expuesto de manera conteste, que la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, se encuentra en calidad de arrendataria en el inmueble objeto de a presente controversia, e igualmente, manifiestan que el demandado en la presente causa lo ofreció en venta a la antes mencionada ciudadana, por lo que se estiman dichos testimonios en todo su valor probatorio a los efectos e la definitiva. Así se establece. • Solicitud al Tribunal de la causa para que se traslade al Registro Segundo Circuito Inmobiliario, a fin que inspeccione el documento ingresado en esa oficina con el No. 54 número de trámite 480.2013.1.1103, de fecha jueves 7 de febrero de 2013, presentado por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, y deje constancia de toda la documentación que se encuentre en dicho expediente. • Solicitud al Tribunal de la causa para que se traslade al Registro Segundo Circuito Inmobiliario, a fin que coteje las copias simples que presentó con el libelo de la demanda como pruebas marcadas con las letras B, C, D, J, K, y L. De la Inspección efectuada por el Tribunal de la causa el día 14 de febrero de 2014, por ante el Registro Segundo Circuito Inmobiliario del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, se dejó constancia de lo siguiente: “1) Constancia de recepción N° 54, número de trámite 480.2013.1.1.1103, hora: 02:56 p.m., de fecha 07 de febrero de 2013, cuya presentante fue la ciudadana MARÍA GONZALEZ. 2) Planilla única bancaria N° 48000036779 de fecha 07 de febrero de 2013, por un monto de UN MIL SETENTA BOLIVARES (Bs.1.070,00), pagado por la parte actora. 3) Dos ejemplares en original del documento definitivo de compraventa del inmueble en litigio, en el que consta la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el mismo y el otorgamiento de un préstamo hipotecario otorgado por la Entidad Bancaria Banesco, Banco Universal, a favor de la parte actora. 4) Copias de las cédulas de identidad del vendedor y compradora. 5) Planilla Forma 33 relativa a la declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas N° 00240619 por un monto de tres mil bolívares (Bs.3.000,00), recibida por el Banco de Venezuela el día 06 de febrero de 2013. 6) Solvencia n° 233327 emanada de Hidrolago de fecha 05 de febrero de 2013. 7) Solvencia municipal N° I.U.0000822-2013 emanada de la Alcaldía de Maracaibo (SEDEMAT) de fecha 05 de febrero de 2013. 8) Planilla Forma 00016 correspondiente a la información y pago de las tasas y planilla N° F-2012 N° 00180428 de fecha 07 de febrero de 2013. 9) Formulario para liquidación y pago del impuesto a las transacciones inmobiliarias N° 09308 de fecha 06 de febrero de 2013. 10) Copia fotostática de recibo otorgado por el ciudadano EDILBERTO URDANETA a la ciudadana MARÍA GONZALEZ, por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00). 11) Constancia N° 111012-10076214 emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Maracaibo, Centro de Procesamiento Urbano, planilla N° 0057457 de fecha 11 de octubre de 2012 contentivo del Código Catastral. 12) Copias fotostáticas del Registro de Información Fiscal del vendedor y compradora. 13) Copia fotostática de cheque N° 00075367 por la cantidad de DOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00) girado contra el Banco Provincial a favor del ciudadano EDILBERTO URDANETA y 14) Declaración jurada de no poseer vivienda de la ciudadana MARÍA GONZALEZ de fecha 06 de febrero de 2013”. Con las antes descritas resultas, se logró constatar que la parte actora, ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, cumplió sus obligaciones al respecto conforme lo contratado, y que el ciudadano EDLBERTO URDANETA, había cumplido con la entrega de las solvencias correspondientes. Por lo que se estima en todo su valor probatorio. Así se establece. • Solicitud al Tribunal de la causa se oficie a la entidad bancaria BANESCO, a fin que remita copia del cheque o informe sobre el cheque esa entidad había emitido a nombre del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, en ocasión a la solicitud de préstamo realizada por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, para la compra del inmueble objeto de la presente controversia. De actas se desprende, oficio emitido por la entidad bancaria BANESCO BANCA UNIVERSAL, de fecha 16 de junio de 2014, por el Gerente de División Investigaciones Canales y Medios de Pago, abogado MIGUEL PORTILLO, folio ciento noventa y dos (192) de la segunda pieza principal, mediante el cual informa lo siguiente: “… de acuerdo a los archivos de Liquidación de Crédito podemos evidenciar que la ciudadana María del Carmen González…, fue beneficiaria de un crédito Hipotecario a través del FAOV, aprobado en fecha 17/01/2013. Del cual podemos evidenciar la emisión de cheques que describimos a continuación y anulados por No Protocolizar: Crédito otorgado Bs. 139.755,00 y Subsidio Bs. 160.245,00 • CHEQUE N° 14957 POR BS. 35.424,61 a/n de Administración de Cartera por concepto de la duda total con Banesco Banca Universal. • CHEQUE N° 14958 POR BS. 104.330,39 a/n de EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, emitido por concepto del Crédito FAOV otorgado a la Sra. María González. • CHEQUE N° 14959 POR BS. 160.245,00 a/n de EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, emitido por concepto del Subsidio FAOV otorgado a la Sra. María González”. De la presente prueba se desprende que a la parte actora le fue aprobado el crédito hipotecario solicitado ante la entidad bancaria Banesco, Banca Universal, siendo aprobado en fecha 17 de enero de 2013, es decir, dentro del lapso previsto en el contrato de promesa bilateral de compra-venta celebrado entre las partes, por lo que se estima en todo su valor probatorio, en virtud que mediante la referida probática, se observa que la parte actora cumplió su obligación al respecto conforme lo contratado. Así se establece. • Solicitud de que se oficie a la entidad bancaria BANAVIH, a fin que remita al Tribunal de la causa copia del cheque o informe sobre el cheque que esa entidad bancaria había emitido a nombre del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BHACHO, en ocasión a la solicitud de préstamo realizada por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ. Conforme consta en actas en el folio ciento noventa y uno (191) de la Segunda Pieza Principal, se observa oficio emitido por la Vicepresidenta Ejecutiva del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, ciudadana JELIXE SILVIO, de fecha 30 de abril de 2014, mediante el cual informa que dicha institución no emite cheques a nombre de los ciudadanos por concepto de créditos hipotecarios, el BANAVIH se encarga de la transferencia de recursos a los operadores financieros calificados que trabajan con la cartera del Fondo Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), para que se encarguen, directamente, de transferirles a los beneficiarios los créditos por adquisición, mejora, ampliación y autoconstrucción de vivienda principal, que serán atendidos financieramente con estos recursos. Por lo anterior, la presente prueba se desecha y desestima por cuanto no conduce a dilucidar el conflicto de intereses planteado a la jurisdicción. Así se establece. Por lo que concierne a las pruebas presentadas por la parte demandada junto al escrito de contestación de la demanda, consta de actas que fue producida reproducción fotostática de la denuncia formulada por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, en contra del ciudadano EDILBERTO URDANETA, por supuestas agresiones verbales, amenazas e incumplimiento de contrato. ( Folio 137 al 142). Las referidas copias fotostáticas simples de documentos administrativos, este sentenciador las desestima en todo su valor probatorio, por cuanto no se refieren a aquellas documentales que pueden ser allegadas al proceso de esa forma mecánica, tal como lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. La parte actora junto al escrito de promoción de pruebas promovió providencia administrativa dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, Oficina contra la estafa inmobiliaria, emitida mediante oficio signado bajo el número 0042-06-2013 de fecha 18 de junio de 2013. De la referida prueba constata esta superioridad que constituye original de un documento administrativo, y que fue impugnado por la parte contraria, siendo determinante para esta motiva traer a colación el comentario que respecto la naturaleza jurídica que de este tipo de documento efectúa el Dr. HUMBERTO ENRIQUE BELLO TABARES, a saber: “El instrumento público administrativo es aquel emanado de funcionarios públicos, pero de la administración pública, en ejercicio de sus funciones y en la forma exigida por la ley, donde se representan actos provenientes, emanados y realizados, por la administración pública, sea nacional, estadal o municipal, pues ante ellas, bien los administrados actúan, actuaciones que deben documentarse o, la propia administración actúa aun sin la petición e intervención de los administrados, lo cual igualmente debe ser documentados (…).” (Tratado de Derecho Probatorio Tomo II, Caracas-Venezuela, 2007. Ediciones Paredes, Pág. 838). Bajo este contexto, el procesalita ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG ha sostenido que la función del documento administrativo “(...) no es otra que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica (...)”. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 152). Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: Henry José Parra Velásquez / Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, dejó sentado que los documentos administrativos: “...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”. En igual sentido, la Sala Político Administrativa en sentencia No. 300 de fecha 28 de mayo 1998, caso: CVG Electrificación del Caroní, Expediente No. 12.818, expresó: “...Esta especie de documentos –los administrativos- conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por tanto, no pueden asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados. La especialidad de los antecedentes administrativos radica, fundamentalmente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, pero tal presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario. Se distinguen así esta especie de documentos de los instrumentos públicos, que sólo pueden ser impugnados mediante la tacha de falsedad; y de los meros documentos privados, que pueden ser, incluso, desconocidos en contenido y firma por el adversario. Siendo los documentos administrativos –como los promovidos por la empresa apelante- un medio de prueba distinto de los documentos privados, resulta claro para esta Sala que no pueden aquellos quedar sometidos a la disposición consagrada en el aparte único del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, pues dicho precepto regula, única y exclusivamente, la oportunidad en que deben producirse los documentos privados. Observa la Sala, finalmente, que no existiendo una disposición procesal especial que regule la oportunidad en que deben producirse en juicio los documentos administrativos, razón por la cual resulta plenamente aplicable, en esta materia, el principio general consagrado en los artículos 396 y 400 del Código de Procedimiento Civil. En tal virtud, las partes que quieran servirse de un documento de esta especie pueden anunciarlo o promoverlo en el lapso de promoción y producirlos o evacuarlos en la etapa de evacuación de pruebas...”. En base a lo anterior, la Sala de Casación Civil, bajo la ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., mediante sentencia de fecha cuatro (4) de mayo de 2004, Exp. 2003-00513, señaló las diferencias entre el documento público, el documento auténtico y el documento administrativo, en los siguientes términos: “(…) Las consideraciones expuestas permiten concluir que los documentos públicos se caracterizan por ser autorizados y presenciados, con las solemnidades legales, por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública; los privados por ser redactados y firmados por las partes interesadas, sin que intervenga ningún funcionario público, los cuales pueden adquirir luego autenticidad, si son reconocidos legal o judicialmente por sus autores; y los documentos administrativos por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, los cuales persiguen documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite. Es evidente, pues, que la diferencia entre documento público y documento administrativo, no es absoluta, los cuales coinciden en que ambos gozan de autenticidad desde que se forman, la cual emana del funcionario público que interviene en la formación del acto, quien cumpliendo las formalidades exigidas por la ley, otorga al instrumento una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad. Por tanto, la Sala considera que todo documento administrativo, por emanar de funcionario o empleado público facultado por la ley, goza de autenticidad y veracidad, salvo prueba en contrario.” Así pues, en base a los criterios jurisprudenciales antes transcritos, en lo que respecta a la valoración jurídica de la documental descrita, la misma goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario de la administración publica, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. En tal sentido, la presunción antes mencionada puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario, por ello la forma de impugnación es con la prueba en contrario que la desvirtúe, tal como fue expresado, sea para demostrar la falsedad de los hechos documentados, o la manifestación que hiciera otro funcionario de la administración pública, incluso, las partes intervinientes debidamente probada; lo que no ocurrió en el presente caso, por lo que se considera que este medio de prueba tiene pleno valor a los efectos de la definitiva y así debe ser estimado. Así se valora. Del referido documento se puede observar que el Director Ministerial exhorta a las partes a llegar a un arreglo amistoso, y que en caso de ser imposible dicho acuerdo, dirigirse a la vía jurisdiccional; todo ello en virtud de la denuncia efectuada por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, en contra del ciudadano EDILBERTO URDANETA, por presunta estafa inmobiliaria. Así se establece. No existe constancia en actas que la parte demandada haya promovido prueba alguna, por lo que pasa este sentenciador a exponer los motivos para decidir la presente controversia. Revisadas como han sido las actas que constan en el expediente, observa este sentenciador que, la controversia de autos se encuentra circunscrita en la tutela jurisdiccional por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, que sigue la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ contra el ciudadano EDILBERTO URDANETA, cuyo objeto esta constituido por un inmueble descrito como un apartamento destinado a vivienda principal, signado con el No. 4-B, ubicado en la cuarta planta del Edificio Río de la Plata, marcado con el No. 77-77, situado en la avenida 20 A, entre calle 77 y 78, en el lugar denominado Sector Paraíso, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia. En este estado, es importante asentar que el contrato calificado por las partes como contrato de opción de compra venta, es catalogado por la doctrina y la jurisprudencia como un contrato de promesa bilateral de compra venta, el cual es concebido por el profesor JOSÉ LUÍS AGUILAR GORRONDONA en la obra manuscrita “Contratos y Garantías”. Derecho Civil IV (2014) como “el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”. Por su lado, el autor patrio LUCIANO LUPINNI, en la obra Derecho de las Obligaciones en el Nuevo Milenio (2007) se aproxima en su comentario, de manera general, a la promesa bilateral o sinalagmática de compra venta, y señala que constituye un contrato “por virtud del cual una de las partes se compromete a vender y la otra a comprar por un precio determinado una cosa cierta.” Bajo estos preceptos, se puede establecer que la promesa bilateral de compra venta es un tipo de contrato en el cual las partes se obligan a celebrar en un momento futuro un contrato de venta, teniendo en la mayoría de los casos determinados los requisitos del objeto del negocio jurídico y el precio pautado. Del mismo modo, es importante indicar que el contrato de promesa bilateral de compra venta constituye un tipo de contrato innominado, por lo que es elemental precisar que aún cuando no existe recepción normativa que regule individualmente a las promesas bilateral de compra venta, dichas relaciones jurídicas se encuentran bajo el resguardo de la normas generales que rigen a todos los contratos, verbigracia el artículo 1.159 del Código Civil que dispone: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley: Asimismo, el artículo 1.167 ejusdem ut supra citado, se observa que el fundamento de la acción de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, consiste en que el demandado EDILBERTO URDANETA, se niega a cumplir conforme a lo pautado en el contrato celebrado en fecha 9 de noviembre de 2012, manifestando a su vez la parte actora que ha satisfecho todas las obligaciones estipuladas en el aludido negocio jurídico. Conforme al contrato de celebrado en fecha 9 de noviembre de 2012, este sentenciador observa que fueron cumplidas las siguientes obligaciones: - En virtud que el precio total estipulado para la venta del inmueble, fue por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000,00), los cuales DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (200.000,00 Bs), fueron cancelados al momento de celebrar el contrato de opción a compra venta; la cantidad de CIEN MÍL BOLÍVARES, entregados al demandado conforme al documento debidamente valorado por este jurisdicente, el cual se encuentra inserto en el folio 57 de la Primera Pieza Principal; y que las cantidades relacionadas con el saldo, se obtuvieron mediante Crédito Hipotecario aprobado dentro del lapso de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.139.755,00), y por Subsidio la cantidad de CIENTO SESENTA MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 160.245,00). - El promitente vendedor ciudadano EDILBERTO URDANETA entregó las solvencias correspondientes al Samat y los servicios públicos, Municipales y demás documentales señaladas en la cláusula quinta del contrato De esta manera quedando claro que la parte actora cumplió con toda la obligación pactada, e igualmente se observa que conforme a lo alegado por la actora y el propio demandado, no asistió a la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto de la presente causa, quien a su vez en el escrito de contestación a la demanda fundamente su incumplimiento debido a que se presentó una causa sobrevenida no imputable a su persona, por cuanto se encontraba gestionando la compra de un bien inmueble propiedad del ciudadano FRANCISCO JAVIER GARCÍA URDANETA, y que por razones económicas dicho ciudadano no le vendería tal inmueble, hecho este si bien no fue demostrado, los mismos no son considerados motivos para manifestar el antes alegado incumplimiento; por cuanto es un hecho ajeno o no imputable al contrato celebrado por las partes intervinientes en la presente causa, capaz de impedir la venta definitiva del bien objeto de la relación jurídica in examine. Ahora bien, es importante señalar lo pactado en la cláusula sétima del contrato de opción a compra-venta, el cual establece lo siguiente: “SEPTIMA: LA PROMITENTE COMPRADORA, conviene que si en el plazo estipulado más la prórroga no cumpliere con los término del contrato, EL PROMITENTE VENDEDOR, hará suyo el cuarenta (40%) por ciento del precio total de la opción del inmueble, es decir, la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del contrato. Si no obstante de haber cumplido LA PROMITENTE COMPRADORA, con todo lo convenido y EL PROMITENTE VENDEDOR, desistiera de la venta por incumplimiento de sus obligaciones estará obligado a restituir la cantidad recibida en calidad de arras y se obliga a cancelar a la promitente compradora el cuarenta (40%) por ciento del precio total de la opción del inmueble, es decir, la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento reintegrando el saldo dentro de los cinco (5) días siguientes”. Si bien las obligaciones deben cumplirse como han sido contraídas, por cuanto las disposiciones que han sido establecidas fueron acordadas por mutuo consentimiento, siendo ello ley entre las partes; se observa que en la cláusula séptima existe la posibilidad que el promitente vendedor, ciudadano EDILBERTO URDANETA, desistiera de la venta. Al respecto el demandado en su escrito de contestación alega lo siguiente: “… el motivo por le cual el demandado incumple con la firma definitiva de la venta, ya que el día seis (6) de febrero de dos mil trece (2013) el demandado se comunicó con la parte actora, para hacerle saber el motivo por el cual no vendería dicho inmueble y le explica que se le presentó una causa sobrevenida no imputable a él, figura esta que se encuentra tipificada en nuestro Código Civil venezolano… (…) … precisamos antes que nada, que el demandado estaba gestionando la compra de un inmueble ubicado en el Sector Cañada Honda, ubicada en “Terraza” J del Conjunto Residencial “TERRAZA DEL LAGO”, identificada con el No. J-09, situada en la Circunvalación No. 1, jurisdicción de la parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo, del Estado Zulia, propiedad del ciudadano FRANSCISCO JAVIER GARCÍA URDANETA…, siendo esta la persona quien ofreció en calidad de venta dicho inmueble. Cabe destacar que la actora tenía el conocimiento que el demandado estaba gestionando la compra del inmueble antes mencionado… Ahora bien…, resulta que, el día seis (6) de febrero de dos mil trece (2013) el ciudadano FRANCISCO JAVIER GARCÍA URDANETA…, le manifiesta al demandado que, por razones económicas, no le venderá el inmueble, motivo por el cual lo promovemos en este acto en calidad de testigo… Una vez enterado mi defendido de la negativa del ciudadano FRANCISCO JAVIER GARCÍA URDANETA en cuanto a la venta del inmueble, y hacer conciencia de la magnitud de tal evento, de inmediato se comunica con la parte actora vía telefónica para hacerle saber lo que acontecía…”. En virtud que la parte demandada fundamenta su incumplimiento, por cuanto se le presentó una causa sobrevenida no imputable a él, debido a que si bien estaba gestionando la compra de otro inmueble propiedad del ciudadano FRANSCISCO JAVIER GARCÍA URDANETA, luego le fue manifestado por dicho ciudadano que, por razones económicas, no le venderá el inmueble. Para analizar lo que conlleva un incumplimento del contrato en virtud de causa de fuerza mayor o caso fortuito, es preciso al autor MANUEL OSSORIO, en su Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, editorial Heliasta, Buenos Aires, año 200, quien define caso fortuito o fuerza mayor de la siguiente manera: “Caso Fortuito Llámese así el suceso que no ha podido preverse o que, previsto, no ha podido evitarse, Los casos fortuitos, lo mismo que los de fuerza mayor, pueden ser producidos por la naturaleza o por el acto del hombre. Para algunos autores no existe diferencia ni teoría ni practica entre el hecho fortuito y la fuerza mayor (v) ya que esta última también es consecuencia de un hecho imprevisible. Jurídicamente la distinción entre una y otra tiene escasa importancia, ya que ambas pueden ser justificadas del incumplimiento de una obligación…”. En comentarios al artículo 1.272 del Código Civil, realizado por EMILIO CALVO BACA (ediciones Libra, 2002), expresa lo siguiente: “Entre la circunstancia de Causa Extraña No Imputable además de otras, están el Caso Fortuito y la Fuerza Mayor. (…) … omissis… Para algunos autores, el caso fortuito o fuerza mayor son acontecimientos que impiden el cumplimiento de la obligación y que generalmente no pueden preverse. Otros autores sostienen que el caso fortuito o fuerza mayor tienen como característica principal la de ser circunstancias que impiden el cumplimiento del obligado y que no son imputables al mismo. Esta última característica, que son circunstancias independientes de la actuación o conducta del obligado y no imputables a él, quizás sea la nota más típica y unánime reconocida por la doctrina. Para Planiol, Ruggiero y otros, el caso fortuito y la fuerza mayor son conceptos que deben definirse en forma negativa, habrá caso fortuito o de fuerza mayor cuando no exista culpa…” … omissis… Para Josserand, el caso fortuito es un hecho intrínseco al círculo de la actividad del deudor y la fuerza mayor es un hecho externo, extraño al círculo de actividad del deudor. … omissis… En Venezuela nuestra legislación sigue la tendencia de la doctrina moderna y de os ordenamientos positivos contemporáneos en el sentido de no establecer diferencias conceptuales ni desde el punto de vista de los efectos entre el caso fortuito y la fuerza mayor.” De la doctrina patria antes transcrita, se evidencia que tanto el caso fortuito o fuerza mayor constituyen una de las especies comprendidas dentro de la denominación genérica de “causa extraña no imputable” expuesta doctrinalmente, observándose la relación que existe de género a especie; así ha sido solidamente avalado por el Dr. Eloy Maduro Luyando en su obra titulada “Curso de Obligaciones”, Tomo I. Universidad Andrés Bello, Caracas, 2013: “Los hechos, obstáculos o causas que impiden al deudor el cumplimiento de la obligación reciben en doctrina la denominación genérica de “Causa Extraña no Imputable” y configuran el incumplimiento involuntario por parte del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir con la prestación (deber de prestación) y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de la prestación pueda acarrearle. La causa extraña no imputable está caracterizada por una imposibilidad absoluta para el deudor de cumplir con su obligación, imposibilidad que además de no serle imputable debe ser imprevisible, y en materia contractual además debe ser sobrevenida, debe ocurrir con posterioridad al surgimiento de la relación obligatoria, pues de ser preexistente o simultanea con la creación de la obligación, esta no sería válida por ser de objeto imposible. Igualmente, este órgano superior considera menester aludir las condiciones necesarias para la procedencia de la causa extraña no imputable, atendiendo a los criterios jurisprudenciales emanados de nuestro Máximo Tribunal en Sala de Casación Social, en sentencia de fecha diecisiete (17) de febrero de 2004, Exp. No. AA60-S-2003-000866, que al respecto asentó: “Tales causas extrañas no imputables que configuran el incumplimiento involuntario del deudor (obligado) las adminicula el legislador en correspondencia con la norma transcrita en el caso fortuito y la fuerza mayor, y ante tal categorización, debe la Sala necesariamente aclarar las condiciones necesarias para su procedencia y consecuente efecto liberatorio. Toda causa, hecho, obstáculo o circunstancia no imputable que limite o impida el cumplimiento de la obligación, debe necesariamente probarse. Tal condición limitativa o impeditiva debe resultar de orden práctico. Asimismo, tal imposibilidad plena en ejecutar la obligación necesariamente debe instaurarse como sobrevenida, es decir, que se consolida o materializa con posterioridad a contraerse legítimamente la obligación. De otra parte, la causa externa (no imputable) generadora del incumplimiento no puede resultar previsible, y aun desarrollándose en imprevisible, la misma debe ser inevitable, a saber, no subsanable por el obligado. Igualmente y de manera conclusiva, debe especificarse que la causa del incumplimiento no puede responder a una actitud volitiva, consciente del obligado (Dolo o intencionalidad). De acuerdo con la doctrina de casación antes vista, las causas extrañas eximentes de responsabilidad deben cumplir con determinadas condiciones para su procedencia y consecuente efecto liberatorio: 1) La causa, hecho o circunstancia no imputable a la parte, que limite o impida la comparecencia a la protocolización del documento definitivo de venta, debe ser probada por la parte que la invoca; 2) La imposibilidad de cumplir tal obligación debe ser sobrevenida, es decir, debe materializarse con posterioridad al conocimiento inicial que se tenía sobre la comparecencia ante la oficina correspondiente; 3) La causa no imputable debe ser imprevisible e inevitable, es decir, no puede en modo alguno subsanarse por el obligado a comparecer y 4) La causa del incumplimiento debe ser involuntaria, es decir, que no puede devenir de una conducta consciente y voluntaria del obligado, pues la causa que se invoque debe provenir de factores externos y ajenos a las partes. De lo anterior se coligen los requisitos que, en el caso de marras, debe cumplir la parte demandada, quien fundamentó su incumplimiento a la no ejecución de una compra venta ajena a lo contratado con la parte actora ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ; por lo tanto mal puede el demandado considerar como causa sobrevenida la no ejecución de otro contrato, el cual no es condición que sujete el contrato celebrado con la accionante antes nombrada. Por otro lado, en lo que atañe a que la causa del incumplimiento debe ser involuntaria, este sentenciador considera conforme a lo demostrado en actas, que no existe causa alguna que le impedía al ciudadano EDILBERTO URDANETA, asistir ante la Sede de Banavih, donde el Registrador del Segundo Circuito se trasladaría para finiquitar la protocolización del documento definitivo, y por ende, dar satisfacción a su deber de trasmitir los derechos de propiedad sobre el bien objeto de la relación jurídica de autos. En anuencia de las anteriores consideraciones, y tomando como base los fundamentos de hecho y de derecho esbozados en el análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub examine, aunado al examen efectuado a las actas procesales que componen este expediente, considera este Juzgador que no resultó probada la situación de fuerza mayor que le impedía al ciudadano EDILBERTO URDANETA la comparecencia de la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente causa, por lo que el referido ciudadano debe cumplir conforme a lo pactado en fecha 9 de noviembre de 2012, es decir, otorgar a la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, la venta definitiva del inmueble. Así se decide. En vista que las parte intervinientes en la presente causa, de manera primigenia celebraron un contrato de promesa bilateral de compra venta bajo el consentimiento de ambos, manifestando la voluntad de realizar la actividad o negocio jurídico sobre el inmueble identificado como un apartamento destinado a vivienda principal, signado con el No. 4-B, ubicado en la cuarta planta del Edificio Río de la Plata, marcado con el No. 77-77, situado en la avenida 20 A, entre calle 77 y 78, en el lugar denominado Sector Paraíso, Cédula Catastral No. 231308U01001011007001P04002, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; además, por no existir vicios del consentimiento, menos aún, el que se vincula al error señalado por la parte demandada en su escrito de informe presentado ante este alzada, en cuanto a que el inmueble de su propiedad es el apartamento signado con el número 4B y no 4D, debido a que este sentenciador considera que los datos regístrales y de ubicación del inmueble y sus linderos coinciden con el documento mediante el cual el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, le compra a los ciudadanos ALEXI MANUEL BRACHO DÍAZ y AYARI DEL CARMEN INCIARTE, registrado en fecha 20 de julio de 2007, cuya instrumental fue allegada a las actas por la propia parte demandada; por ende, el contrato de promesa bilateral de compra-venta celebrado entre la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ y el ciudadano EDILBERTO URDANETA, es totalmente válido, por lo que surte todos sus efectos legales. Así se decide. En relación a lo peticionado por la parte actora en el escrito libelar entorno al pago de los daños y perjuicios que ocasionó el incumplimiento del contrato, no se evidencia en actas que hayan sido debidamente demostrados; pues, a pesar del incumplimiento culposo ocurrido por parte del demandado, esto per se no acarrea una daño directo en contra de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, adicionado ello, la referida ciudadana conforme a lo probado en actas, se encuentra poseyendo el bien inmueble objeto del contrato en litigo. Así se decide. En virtud a las consideraciones anteriormente expuestas, en vista que fue declarado válido el contrato bilateral de compra-venta, y a su vez, comprobada la satisfacción por parte de la actora de las obligaciones contraídas en dicho negocio jurídico, es por lo que es insoslayable el cumplimiento por parte del demandado EDILBERTO URDANETA, de sus bilaterales obligaciones contractuales, y por ello, cumplir con la tradición de la cosa prometida en venta conforme lo previsto en nuestro ordenamiento jurídico, cuyas normas en específico fueron precedentemente citadas en esta motiva. Como derivación de esa circunstancia, debe el demandado antes nombrado otorgar el documento definitivo de propiedad ante la Oficina de Registro competente, y a su vez la demandante MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, cancelar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), saldo no contradicho o controvertido por el demandado en la contestación de la demanda, y que se determina una vez realizado un simple cálculo matemático entre el precio pactado, y las cantidades de dinero dadas en arras al momento de haberse celebrado el contrato, así como la cantidad otorgada posteriormente y recibida por la parte demandada. Así se decide. En consecuencia, este órgano jurisdiccional conociendo en Segundo Grado, deberá declarar en la parte dispositiva del presente fallo: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 03 de abril de 2017, por la abogada ELEIDA BRACHO DÍAZ, actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, contra la decisión dictada en fecha 15 de marzo de 2017, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, sigue la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, contra el antes mencionado EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO; por lo que se CONFIRMA PARCIALMENTE la decisión dictada en fecha 15 de marzo de 2017, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Así se decide. IV DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta en fecha 03 de abril de 2017, por la abogada ELEIDA BRACHO DÍAZ, actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, contra la decisión dictada en fecha 15 de marzo de 2017, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, sigue la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, contra el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, todos identificados en las actas procesales. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y DAÑOS y PERJUICIOS incoara la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, contra el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, plenamente identificados en actas. En consecuencia: SE CONDENA a la parte demandada a otorgar el documento de propiedad, ante la Oficina de Registro competente, del inmueble apartamento Nº 4-B, ubicado en la cuarta planta del edificio Río de la Plata, marcado con el Nº 77-77, situado en la avenida 20A, entre la calle 77 y 78, ubicado en un lugar denominado sector Paraíso, en la jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; se CONDENA al ciudadano EDILBERTO URDANETA, a cumplir con la tradición conforme lo previsto en nuestro ordenamiento jurídico; y a su vez, la demandante ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, a cancelar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00). Dicho pago deberá constar en actas luego que la presente decisión quede definitivamente firme, es decir, adquiera los efectos de cosa juzgada. * TERCERO: Se declara NO VÁLIDA la Oferta Real y Depósito incoada por el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, contra la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, conforme a los fundamentos esgrimidos en la parte motiva del presente fallo. * CUARTO: SIN LUGAR la pretensión referente al pago de daños y perjuicios, adosada al libelo de demanda por la actora, la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, identificada en las actas procesales. Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los nueve (9) días del mes de enero de dos mil dieciocho (2018). Años 207º de la independencia y 158º de la Federación. EL JUEZ TITULAR. Dr. JOSÉ GREGORIO NAVA GONZÁLEZ. EL SECRETARIO, Abog. ALEXANDER LEÓN DÍAZ. En la misma fecha anterior, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede. EL SECRETARIO, Abog. ALEXANDER LEÓN DÍAZ.