TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente Nº 45.622

I. Relación de las actas procesales:
Se inició el presente juicio con demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentara la ciudadana MARÍA AMPARO SALONES ROBERTIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.626.792, domiciliada en el municipio Maracaibo del Estado Zulia, debidamente asistida por el profesional del derecho YTALO TORRES MORILLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 46.308; en contra de la ciudadana GIOKENA CAROL NUCETTE PIRELA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.12.867.651, de este mismo domicilio, correspondiendo previa distribución de causas conocer de la misma a este Juzgado.
En el escrito libelar la parte actora expuso lo que a continuación se transcribe:
“DE LOS HECHOS
1.- En fecha 06 de junio de 2011, suscribí un documento para la adquisición de un apartamento, mediante ese instrumento autenticado ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo con la ciudadana GIOKENA CAROL NUCETTE PIRELA, (…)
2.- En dicho contrato se establecieron las estipulaciones contenidas en las cláusulas que lo conforman, para vender y comprar el un inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 15C ubicado en el quinto piso de la torre 1, de la primera etapa del complejo habitacional Multifamiliar “Parque Santa Lucia, ubicado hacia el lindero Nor Este del Lote I, en la Avenida 2(El Milagro), con las calles 87 y 86C, No. 86C-48, y la Avenida 2D en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cédula catastral No. 08-418; y posee un área aproximada de construcción de ochenta y seis metros cuadrados (86 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Linda con la fachada Nor Este de la torre 1; SUR-ESTE: Linda con núcleo de circulación de la Torre 1; y NOR-OESTE: Linda con la fachada Nor oeste de la Torre.
3.- El precio acordado de la cosa, fue la suma de OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 830.000,00), imputándose a dicho precio, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) que anticipe en mi condición de compradora en cheque N° S-9220854352 del Banco de Venezuela, y asumir de esta manera la obligación de pagar el saldo de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00) al momento de la protocolización del documento traslativo de propiedad, obligación que correspondía a la vendedora cumplir. Estipulándose entonces, que en un término de 160 días continuos contados a partir de la autenticación del referido pacto, extendería el documento con los recaudos originales que tenia que entregarme la vendedora Giokenda Nucette Pirela, entre ellos la Ficha Catastral, solvencias de Alcaldía, Hidrolago y Corpoelec, y Registro de Vivienda Principal ante el Seniat. (CLAUSULAS SEGUNDA Y TERCERA).
4.- Es el caso que, transcurrido un poco más del referido lapso la ciudadana GIOKENA CAROL NUCETTE PIRELA, no cumplió con lo pactado, como lo es, la entrega del documento y los recaudos para su protocolización para así cumplir con mi obligación de cancelar el saldo restante del precio de la cosa. Ello significa que la demandada, propietaria vendedora, debió cumplir con la obligación pactada en las cláusulas segunda y quinta, pues para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Queda evidenciada que la referida demandada no cumplió con lo pactado en el tiempo ni en la entrega de los recaudos para protocolizar el documento impidiendo la materialización de la tradición legal.
5.- En virtud de ese comportamiento, en el mes de enero y febrero de 2012, le solicité en reiteradas ocasiones que cumpliera con lo señalado en la “CLAUSULA SEGUNDA LETRA b” del contrato; o procedieran a devolverme de manera inmediata, la cantidad entregada y recibida por la vendedora y así dar por terminado sin problema alguno, la negociación suscrita bajo documento autenticado.
6.- No obstante tal solicitud, la ciudadana GIOKENA CAROL NUCETTE PIRELA, de manera sorpresiva se negó a devolver la cantidad que anticipe en mi condición de compradora mediante cheque N° S-9220854352 del Banco de Venezuela y en su lugar pretende devolver solamente el 50% de la cantidad pagada. Como esta negociación se hizo por intermedio la inmobiliaria BHC BIENES Y RAÍCES, representadas por las ciudadanas NERIA BEATRIZ HERNANDEZ CARRASQUERO y SANDRA TERESITA CURE VALBUENA, (…) estas me entregaron otro documento (…) les reclamé nuevamente porque ese documento en la forma de su redacción, representaba un fraude a mis intereses, a lo que alegaron que si no quería perder el dinero debía aportar no solo lo pactado sino que el esposo de la vendedora, ciudadano “Néstor Luis Pérez Delgado”, de quien desconozco más datos, aumentó el precio del apartamento y que deseaba que la negociación ahora efectuar con mi esposo para lo cual entregan otro documento que anexo y marco “D”, indicado en la cláusula segunda, otro precio de venta, vale decir, esa cantidad más la cantidad que les fue entregada en fecha 06/06/2011 y que se negaron a devolver.
7.- DENUNCIA AL MINISTERIO PÚBLICO. Anexo C. Ante ese inconveniente, en fecha 02/03/2012, acudí a la Fiscalía del Ministerio Público a denunciar los hechos antes descritos por considerar estar ante la comisión de delitos como estafa y fraude, organismo que dio apertura a la investigación fiscal a través de la Fiscalía Primera la cual fue asignada con 24-F1-259-2012, arrojando la imputación y posterior acusación de la ciudadana GIOKENA CAROL NUCETTE PIRELA por delito de Estafa. En fecha 20/05/2014, la Sala 2 de la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial de Estado Zulia, ante el recurso de apelación interpuesto por el Fiscal Primero del Ministerio Público contra la sentencia 259 del 09/12/2013, sentenció y declaró Parcialmente Con Lugar, decretando la Nulidad de la misma.
8.- (…) Acto ejecutado posteriormente por la ciudadana GIOKENA CAROL NUCETTE PIRELA procedió a vender el mismo inmueble descrito en el contrato de marras, a persona distinta, asunto que es investigado por la Fiscalía Primera del Ministerio, pues a la fecha de protocolización de la venta de su persona a la ciudadana DIXI MARGARITA HERNANDEZ DE ZAMBRANO (…) el mal llamado contrato de opción de compra venta del inmueble en cuestión estaba vigente, ya que una de las cláusulas no se había ejecutado, con lo cual nos encontramos ante un contrato vigente y por ello ante un FRAUDE. (…)
9.- En fecha 18/04/2012, Giokena Nucette Pirela mediante un procedimiento de Oferta Real de Pago (…) pretendió devolver el 50% del pago efectuado mediante cheque N° -9220854352 del Banco de Venezuela. En fecha 30/05/2014, ante el evidente delito de Fraude señalado por la sentencia de la sala 2 de la Corte de Apelaciones, Giokena Nucette Pirela giró instrucciones a su apoderado para que desistiera de la oferta Real de Pago, demostrando con ello, su incumplimiento al contrato suscrito. Anexo F.
10.- DE LA CLASIFICACIÓN JURÍDICA DEL CONTRATO. En razón del mandanto de la sentencia in commento, proferida por la Sala 2 de la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal, es necesario en primer término, establecer la clasificación jurídica que realmente ostenta el contrato celebrado, pues, la denominación de “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA” utilizada en dicho instrumento no se corresponde con su real naturaleza, toda vez, que está en presencia de un contrato de “compraventa”.
PETITORIO
En consecuencia, en virtud de que por mi parte ya han quedado satisfechos todos los requerimientos necesarios para proceder de conformidad con lo acordado en el contrato al que se ha hecho referencia, y estando pendiente por ejecutar las obligaciones que le corresponden a la ciudadana GIOKENA NUCETTE PIRELA como es el emitir el documento para proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble, y así satisfacer la cancelación del saldo restante y por lo que acudo a su competente autoridad, Ciudadano (a) Juez (a) para demandar a la ciudadana GIOKENA NUCETTE PIRELA (YA IDENTIFICADA) para que DÉ CUMPLIMIENTO AL CONTRATO DE COMPRA VENTA AL QUE SE HA HECHO REFERENCIA Y SUSCRIBA EL DOCUMENTO DEFINITIVO.”

La parte actora acompañó con el escrito de demanda los siguientes instrumentos:
• Copia simple de documento autenticado el día 06 de junio de 2011 ante la Notaría Novena de Maracaibo, Estado Zulia, anotado bajo el No. 08, tomo 39.
• Copia simple de cheque No. S-9220854352 del Banco de Venezuela.
• Copia simple del expediente No. 57.531.
• Copia simple oficios Nos. 24-F1-1310-12 y 24-F1-0073-2013, de fecha 20 de junio de 2012 y 14 de enero de 2013, respectivamente, emitidos por la Fiscalía Primera del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
• Copia simple de la sentencia emitida por la Sala 2 de la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal del Estado Zulia.
• Copia simple de documento de fecha 27 de marzo de 2012, inscrito bajo el No. 2012.523, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.5.1826, folio real del año 2012 del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
Este Órgano Jurisdiccional admitió la presente demanda en fecha 16 de abril de 2015, ordenando la citación de la parte demanda para que compareciera ante este despacho dentro de los veinte (20) días siguientes a su citación. Ahora bien, según dejó constancia el alguacil natural de este Tribunal, la citación personal de la demandada resultó infructuosa.
Seguidamente, en fecha 06 de octubre de 2014, la demandada confirió poder apud acta a los abogados en ejercicio MARLON ROSILLO GIL, MARCEL CUEVA MENDEZ y ANA BARRETO MORAN, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 117.404, 111.821 y 224.327, respectivamente, quedando citada en este acto de conformidad con la normativa prevista en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.
Dentro del lapso procesal correspondiente, el abogado en ejercicio MARLON ROSILLO GIL, INPREABOGADO No. 117.404, apoderado judicial de la parte demandada ciudadana GIOKENA NUCETTE PIRELA, dio contestación a la demanda incoada en contra de su representada en el sentido siguiente:
“Es cierto y admitido, que Actora y Demandada celebraron un contrato de Opción de Compra-venta en fecha 11 de junio de 2011, anotado bajo el n° 08, tomo 39, de la Notaria Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para la adquisición de un apartamento, pero bajo las condiciones de procedencia que se desprenden del mismo instrumento.
Es cierto y admitimos, que el precio de la operación inmobiliaria fue por la suma de OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 830.000,00), imputándose a dicho precio la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), y asumía la actora la obligación de pagar el saldo de TRES CIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00), al momento de la protocolización de esta negociación…
Es cierto y admitido, que mi mandante procedió a enajenar el inmueble que estuvo a la espera de cumplimiento por parte de la actora durante Ciento Sesenta (160) días convenidos con la acotación de que esa venta se materializó casi seis (06) meses luego de la expiración del lapso aprobado por las partes.
Es cierto y admitimos, que en fecha 18 de Abril de 2012, mi mandante inicia un proceso de Oferta Real de Pago y Depósito, conociendo por sistema de distribución el Tribunal 2do de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, para hacer formal entrega de la cantidad dineraria de Dos Cientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00), según lo ordenaba el contrato sometido a vigilancia de este Tribunal.
Es cierto y admitido, que la demandante en fecha 02 de Marzo de 2012 acudió ante el Ministerio Público a denunciar los hechos por la presunta comisión del Delito de Estafa y Fraude, causa número 24-DDC-F1-0259-2012, la cual será de necesaria referencia en el ínterin de este proceso y procedimiento, al mismo tiempo que en ocasión de esa investigación también subsiste causa penal con nomenclatura 5C-18404-13, en la cual se decreta Sobreseimiento de causa.
HECHOS CONTRADICHOS POR LA DEMANDADA
(….) Este contrato solo reza de forma expresa en su composición que estamos en presencia de un contrato de Opción de compra-venta (Documento preparatorio) y no uno de (Venta Definitiva) como quiere hacer parecer ab inicio la actora.
Es falso, y por ello niego rechazo y contradigo que haya quedado evidenciado que mi representada no cumplió con lo pactado ni en el tiempo ni en la entrega de los recaudos para protocolizar el documento impidiendo la materialización de la tradición legal… la razón de fondo para no protocolizar el documento de compra-venta fue la insolvencia de la actora y así se comprobará en las secuelas de este proceso.
Es falso, y por eso niego, rechazo y contradigo que mi mandante informó a la inmobiliaria BHC, que la ciudadana María Salones le manifestó que por fuerza mayor no pudo perfeccionar la operación inmobiliaria. (…)
Es falso, y por ello niego, rechazo y contradigo que en el mes de Enero y Febrero de 2012, la demandante le solicitó en reiteradas ocasiones a mi poderdante que cumpliera con lo señalado en la cláusula Segunda, letra B, del contrato, puesto que como se desprende de las actas fiscales es la señora Salones quien en la entrevista de fecha 20 de Marzo de 2012, confiesa que le fue imposible vender un inmueble ubicado en los haticos para cumplir su obligación contractual y ahora pretende subvertir irresponsablemente la carga obligatoria. (Folio 38 del expediente penal).
(…) niego, rechazo y contradigo que mi patrocinada alegara que si la actora no quería perder su dinero debía aportar no solo lo pactado sino que el esposo de mí representada, Néstor Pérez Delgado, aumentó el precio del apartamento.
Es falso, y por ello niego rechazo y contradigo que mi patrocinada de manera sorpresiva se negó a devolver la cantidad de que la actora le anticipó en su condición de compradora, (….)
Es falso y por eso niego, rechazo y contradigo que lo expuesto por la actora configura la comisión no solo del Delito de Estado conforme lo tipifica el artículo 462, del Código Penal.
(…)
CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA
(…)
La demandante como dijera al inicio de esta contestación, no solo incursiona en la jurisdicción en la vía civil a través de esta demanda de cumplimiento de contrato sino que también lo hace desde materia penal.
Así tenemos por ejemplo que en el libelo de demanda la accionante argumenta que mi representada no cumplió con lo pactado en el contrato bajo estudio, pero al mismo tiempo argumenta en fecha 20 de Marzo de 2012 a la luz de la investigación fiscal que ella no había logrado vender un inmueble en el sector los haticos para cumplir su obligación, y vera usted ciudadana Juez que ya para esa misma fecha el contrato tenia Ciento Veinte (120) días de vencido si tomamos en cuenta que el mismo debió ejecutarse en fecha 13 de Noviembre de 2011.
En fecha 19 de Octubre de 2012, en el fragor de la ya nombrada investigación Fiscal, es el propio esposo de Maria Salones, es decir, Orlando Castejón Sandoval, quien asegura que el contrato no fue cumplido porque o se pago en el plazo establecido, y ese dicho no tuvo atenuante (Folio 256 del exp del Tribunal de control), por esta declaración, la declaración de Maria Salones y otras particularidades es que queda plenamente demostrado que ha sido responsabilidad de la actora la no ejecución del contrato que hoy ocupa el tiempo de este ocupado Tribunal, quedando incluso mi patrocinada en la mejor posición para emprender sin lugar a dudas su propia demanda de resolución de contrato por vía judicial aun cuando el mismo contrato así lo dispone para este caso pero no puede esta representación incurrir en el mismo error en el cual incurrió la actora al emplear formulas erróneas de dirimir el presente conflicto.
(…)
Pedimento final
Solicito a este respetable Tribunal se sirva declarar sin lugar la temeraria demanda de Cumplimiento de contrato, incoada ante su autoridad por la ciudadana de MARÍA SALONES ROBERTIZ, y proceda a establecer la respectiva condena en constas a la demandante.”
En la misma oportunidad y en el mismo acto, la representación judicial de la parte demandada procedió a reconvenir a la parte actora ciudadana MARÍA SALONES ROBERTIZ, plenamente identificada en actas, pretendiendo la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, DAÑOS Y PERJUICIOS, del escrito se desprende:
“(…) CONCURSO ENTRE LOS HECHOS Y EL DERECHO
Ciertamente en el contrato bajo estudio, tuvo el derecho la PROMITENTE COMRADORA, de culminar o darle fin a esta convención preparatoria y acceder al siguiente contrato, que seria de venta definitiva por ante el Registro Natural del inmueble objeto de la operación inmobiliaria, pero haciendo el respectivo cálculo matemático verá usted que la PROMITENTE COMPRADORA, no ejecutó el deber de pagar el saldo restante de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00), y mucho menos el tramite del vinculante documento de venta definitiva que fue obligación expresa de aquellos, entonces si el documento preparativo de opción de compra se firmó en fecha (06) de Junio de 2012, debemos ir restando la cantidad de días transcurridos desde esa fecha hasta la presente para determinar la inejecución de la obligación consecuencia del contrato in comento.
(…)
Del 01 de noviembre 13 del mismo mes se cumplía el lapso de 160 días para ejecutar la obligación de pago de la cantidad restante de TRES CIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00). Suma esta que demuestra, que la PROMITENTE COMPRADORA, no ejecutó la obligación expresamente convenida y aceptada, la cual debió materializarse ajustada al enunciado jurídico en fecha 13 de noviembre de 2011, por lo que el presente contrato es objeto inequívoco de la presente acción.
(…)
En el caso que nos ocupa, ambas partes tenían obligaciones, por parte de mi patrocinada la de aportar solvencias municipales y así cumplió y para la PROMITENTE COMPRADORA, la pagar la cantidad dineraria adeudada de TRES CIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs 330.000,00), lo que nunca efectuó, de cuya inejecución de esta última se comprobará la indiligencia que provoca la presente acción dado el abandono del interés y negligencia de la PROMITENTE COMPRADORA.
DEL PETITUM
Finalmente por las razones de hecho y de derecho expuestos es que vengo a demandar como en efecto lo hago, a la ciudadana MARIA SALONES ROBERTIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 9.626.792, la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, DAÑOS Y PERJUICIOS A QUE HUBIERE LUGAR, (…) para que convenga a ello o en su defecto, sea declarada tal Resolución de contrato por este Tribunal de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, en consecuencia quede judicialmente sin Efecto Jurídico alguno el presente contrato.”
En fecha 04 de diciembre de 2014, este Tribunal admitió la reconvención propuesta y el día 12 de diciembre del mismo año se verificó la contestación a la contrademanda que efectuara el apoderado judicial de la parte actora ciudadana MARÍA AMPARO SALONES ROBERTIZ, quien alegó lo siguiente:
“CAPITULO II
DFENSA DE FONDO
LA INAMISIBILIDAD DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
(…) existen varias consideraciones jurídicas y legales, que me permite demostrar que esta reconvención debe declararse inadmisible de oficio, la primera de ellas, esta dirigida al no cumplimiento de lo establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y ello es así, ya que, el enunciado artículo exige el cumplimiento de una series de requisitos que debe llenar una demanda o reconvención, y de la cual adolece este escrito de reconvención, como es el establecido en el numeral 5°, (…)
(…)
Por otra parte, existe un equivoco en cuanto a la acción propuesta en la reconvención, referida a RESOLUCIÓN DE CONTRATO, DAÑOS Y PERJUICIOS, ya que, en materia de contrato, el instrumento legal que regla la relación contractual de la traición legal, es el que surte efectos frente a terceros, es decir el protocolizado y en el caso de autos, la demandada reconviniente, para la fecha de ésta reconvención ya había vendido el inmueble.
De tal manera, que es incompatible esta pretensión propuesta en el escrito de reconvención, con la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, accionada como demanda principal por mi representado, contra GIOKENA NUECETE PIRELA siendo que la acción que ha debido accionarse, sería la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y no, la RESOLUCIÓN DE CONTRATO CON DAÑOS Y PERJUICIOS por cuanto el bien inmueble que invoca en el documento antes señalado ya no le pertenece, estos señalamientos jurídicos y legales, están sustentados en reiteradas jurisprudencias, emanadas de la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, las cuales se esgrimirán a lo largo de este escrito. Por todas las razones de derecho señaladas, solicito a este Tribunal, declare la Inadmisibilidad de esta reconvención propuesta en contra de mi representado, por no estar ajustada a derecho.
CAPITULO II
CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN
ES CIERTO, que mi representada en fecha 06 de junio de 2011, suscribió un documento para la adquisición de un apartamento, mediante este instrumento autenticado ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo con la ciudadana GIOKENA CAROL NUCETTE PIRELA, (….).
ES CIERTO, que en dicho contrato se establecieron las estipulaciones contenidas en las cláusulas que lo conforman, (…).
ES CIERTO, que el precio acordado, fue la suma de OCHOCIENOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 830.000,00), imputándosela dicho precio, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) que anticipó mi mandante en su condición de compradora (…). Estipulándose entonces, que en un lapso de 160 días continuos contados a partir de la autenticación del referido pacto, para realizar la venta (…).
ES CIERTO, la afirmación de la demandada reconviniente, cuando en su escrito de contestación afirma: “El inmueble no está en la esfera y/o patrimonio de mi mandante”. (…)
Es FALSO DE TODA FALSEDAD, ya que, NO CONSTA POR NINGUN MEDIO NI ESCRITO NI ELECTRÓNICO NI DE NINGÚN TIPO, QUE GIOKENDA NUCETE PIRELA, HAYA EMITIDO DOCUMENTO DE COMPRA VENTA PARA PROTOCOLIZAR, COMO TAMPOCO CONSTA QUE POSTERIORMENTE LE HAYA ENTREGADO A MI REPRESENTADA, LOS RECAUDOS NECESARIOS PARA LA PROTOCOLIZACIÓN.
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que mi representada fue informada de las solvencias e incluso por vía de correo electrónico.
(…)
Impugno en este acto, las copias de los correos electrónicos por se simples copia y por estar dirigidos por personas ajenas a este proceso.
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que mi representada haya manifestado que por fuerza mayor no pudo perfeccionar la operación inmobiliaria como lo afirma la representación de la demandada-reconviniente-vendedora.
(…)
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, la excepción NON ADIMPLETIS CONTRACTUS alegada por la demandada, la cual es improcedente.
(…)
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIJO, lo alegado por la presentación de la demanda reconviniente en la contestación de la demanda y en el capitulo III de la reconvención, atinente A LA CLAUSULA PENAL. (…)
Respecto al procedimiento de la Oferta Real de Pago, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO lo alegado por la representación de la demandada –reconviniente, que la causa de la rescisión es debido al no pago del resto del precio por parte de mi mandante. (…)
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, lo alegado por la representación de la demandada, en cuando a la devolución de BOLÍVARES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 250.000,00), quien considera referido monto como “arras”. (…)
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, los señalamientos formulados por la representación de la demanda reconviniente vendedora en el capitulo III de la reconvención respecto al curso de los hechos y el derecho.
(…)
PETITORIO FINAL
(…) SOLICITO, de este Tribunal, proceda a declarar Inadmisible la reconvención propuesta, o en todo caso en Sentencia definitiva, Sin lugar, y por supuesto CON LUGAR la demanda intentada contra GIOKENA NUCETE PIRELA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.”
Encontrándose la causa dentro del lapso para promover pruebas, la parte actora reconvenida ratificó las documentales acompañadas al escrito libelar, además promovió y le fueron admitidas los siguientes medios de prueba:
Pruebas de informes dirigida a los siguientes entes:
• Fiscalía Sexta del Ministerio Público, a fin que informe si las ciudadanas Giokena Nucette Pirela, Neria Beatriz Hernández y Sandra Cure, han sido imputadas en la investigación fiscal signada con el No. 24F-1-259-2012.
• Juzgado Quinto de Primera Instancia en funciones de Control del Circuito Judicial Penal del estado Zulia, a fin que informe el estado de la causa penal No. 5C-18404, quiénes son las partes y remita copia certificada de la sentencia emitida por la Sala 2 de la Corte de Apelaciones, en fecha 20 de mayo de 2014, así como copia del acta de imputación fiscal de fecha 28 de agosto de 2012 a la ciudadana Neria Beatriz Hernández.
• Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, para que informe si cursa una causa signada con el No. 57.531, si el motivo de la misma fue la oferta real, su fecha de admisión, quiénes son las partes y si la misma fue desistida por la oferente y en qué fecha, y de ser posible se sirva remitir copia de la diligencia y del auto que lo homologó.
• Banco de Venezuela, con el objeto de que informe la persona que hizo efectivo el cheque No. S-9220854352 por la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00).
Igualmente dentro del referido lapso procesal, la parte demandada reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas y le fueron admitidos los elementos probatorios que se señalan a continuación:
• Prueba de informe dirigida al Tribunal Quinto de Primera Instancia en funciones de Control de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expediente No. 5C-18404-13.
• Prueba de informe dirigida a la Fiscalía del Ministerio del Público, en relación a la investigación llevada en el expediente con No. 24-DDC-F1-0259-2012.
Las partes no presentaron los escritos de informes correspondientes.
II. Consideraciones para decidir:
Para decidir al fondo de la causa, esta Juzgadora considera pertinente establecer los criterios normativos y doctrinales aplicables en el caso bajo estudio, muy específicamente el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que los jueces no pueden llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, de allí que las partes tengan la carga de probar las afirmaciones en que se funda su pretensión, para que sus hechos sean tenidos como verdaderos en la sentencia. Esta necesidad de probar se denomina la carga de la prueba, consagrada en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, que establece que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Sobre este punto la Sala de Casación Civil ha dicho que “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino de directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…”.
Al respecto, Henríquez La Roche, en su obra Teoría General de la Prueba, señala que el peso de prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio.
A los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho, de conformidad con lo establecido por el legislador, las partes aportaron al proceso medios de prueba que constan en actas y que esta Juzgadora procede a valorar conforme al principio de concentración procesal y comunidad de la prueba, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio.
Inicialmente se valora el Documento autenticado el día 06 de junio de 2011 ante la Notaría Novena de Maracaibo, estado Zulia, anotado bajo el No. 08, tomo 39, que riela inserto en de los folios Nos. 09 y 15 del expediente de la causa. Esta prueba conforma un documento autenticado traído al proceso en copia simple; al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 259 de fecha 24 de septiembre de 2013, en dependencia de la norma estatuida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ha referido:
“Conforme con esta norma, las copias fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico, se reputarán fidedignas, siempre que se cumplan con ciertas condiciones, entre ellas, que no sean impugnadas por la contraparte, ya en la contestación a la demanda si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de pruebas.
(…Omissis…)
Por lo cual es claro, que las copias fotostáticas simples de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, no son –per se- un medio de prueba prohibido por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que constituyen medios de prueba legal permitidos en juicio, conforme al principio de libertad probatoria, previsto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, los cuales dependiendo de la actitud tomada por la parte en contra de la cual se producen, tienen distintos efectos probatorios en juicio.”
En función de lo anterior, visto que la parte contraria reconoció el medio probatorio en estudio, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Este medio instructivo, constituye el instrumento fundante de la obligación demandada y hace plena prueba de las estipulaciones pactadas en su contenido, como son las partes contratantes, el objeto del contrato en litigio, el precio, el lapso de duración de la obligación, la cantidad de dinero entregado en arras y de más obligaciones asumidas por las partes. Y así se aprecia.
Así también, se procede al estudio de la copia simple de cheque No. S-9220854352 del Banco de Venezuela, que riela inserta en el folio No. 19 del expediente de la causa; la misma se adminicula a la prueba de informe dirigida a la entidad bancaria Banco de Venezuela mediante oficios Nos. 546 y 1080, de fecha 27 de mayo y 22 de octubre de 2015, que corren insertos en los folios Nos. 172 y 195, respectivamente, en razón de la cual la referida entidad bancaria en fecha 19 de noviembre de 2015, solicitó se le suministrara la fecha de emisión del cheque a fin de dar respuesta a los requerimientos exigidos. En fecha 23 de mayo de 2016, previa solicitud de la parte actora reconvenida, este Tribunal ratificó el oficio dirigido al Banco de Venezuela, sin embargo, hasta la fecha no se ha obtenido respuesta. Ahora bien, esta Juzgadora observa que las pruebas en análisis están orientadas a demostrar el pago efectuado por la parte actora reconvenida a la parte demandada reconviniente, por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) concernientes al contrato de opción de compra venta entre ellos suscrito, hecho que conforma uno de los punto convenidos entre las partes y que no es objeto de prueba; en consecuencia, se desecha los medios instructivos bajo estudio. Así se juzga.
Seguidamente se valora la copia simple del expediente signado con el No. 57.531, de la nomenclatura interna llevada en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que riela inserto en los folios Nos. 52 al 64 del expediente de la causa. En conjunto, se valora la prueba de informe dirigida al Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante oficio No. 545 que riela inserta en el folio No. 169 del expediente de la causa, cuyo informe fue recibido por este Tribunal en fecha 18 de junio de 2015 y reposa en el expediente de la causa en el folio No. 178.
De los referidos elementos probatorios se desprende que la ciudadana GIOKENA NUCETTE, ya identificada en actas, inició procedimiento de oferta real de pago y deposito el día 18 de abril de 2012, a favor de la ciudadana MARÍA AMPARO SALONES ROBERTIZ, ya identificada; que en fecha 12 de junio de 2012, se fijó el día y la hora para el traslado y constitución del Tribunal a los efectos de cumplir con la referida oferta; que el día 15 de junio de 2012, el Tribunal de la causa, acompañado del apoderado judicial de la parte oferente, se trasladó y constituyó en el Conjunto Habitacional Multifamiliar Parque Santa Lucia, Av. 2 con calle 87 y 86C-48 del municipio Maracaibo del Estado Zulia, donde procedió a requerir la presencia de la ciudadana MARÍA AMPARO SALONES ROBERTIZ, parte oferida, sin embargo la referida ciudadana no se encontraba en el inmueble, de lo cual la secretaria del Tribunal dejó constancia en actas. Encontrándose el proceso sub examine en la etapa procesal prevista en el artículo 824 del Código de Procedimiento Civil, como es la citación del acreedor, el apoderado de la parte actora procedió a desistir de la referida oferta, acto que fue homologado por el Tribunal de la causa en fecha 12 de junio de 2014. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en razón de que el mismo constituye un documento público que no ha sido tachado por la parte adversaria. Así se establece.
En relación a los oficios Nos. 24-F1-1310-12 y 24-F1-0073-2013, de fecha 20 de junio de 2012 y 14 de enero de 2013, respectivamente, emitidos por la Fiscalía Primera del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que rielan insertos en los folios Nos. 20 y 21 del expediente de la causa, este Juzgadora observa que los referidos oficios están dirigidos al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con el objeto de informar el curso de la investigación fiscal signada con el No. DDC-F1-0259-2012, donde es victima la ciudadana MARÍA AMPARO SALONES ROBERTIZ, ya identificada, y denunciada la ciudadana GIOKENA CAROL NUCETTE PIRELA, identificada en actas, por el delito de Estafa.
El instrumento antes particularizado constituye un documento público administrativo, por lo que goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos; este Juzgado le otorga pleno valor probatorio tarifado como instrumento público administrativo de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que no fue impugnado en el iter del juicio. El mismo en conjunto con otros medios probatorios que rielan en las actas procesales, hace plena prueba que fue abierta una investigación penal en razón del contrato objeto del presente juicio. Así se valora.
De seguidas se procede al estudio de la prueba de informe dirigida al Juzgado Quinto de Primera Instancia en funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Zulia, mediante oficio No. 544 inserto en el folio No. 182 del presente expediente; cuya respuesta fue recibida por oficio No. 3.971-15.- de fecha 20 de agosto de 2015, que riela en el folio No. 193. Así también, se valora la prueba de informe dirigida al Juzgado Quinto de Primera Instancia en funciones de Control de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante oficio No. 547 que corre en el folio No. 176 del expediente de la causa; en virtud del cual se recibió oficio No. 3.130-15.- de fecha 06 de junio de 2015, que consta en el folio No. 191.
De los informes anteriores se constata que desde la fecha 20 de enero de 2015, cursa causa penal signada con el No. 5C-18.404-13, en contra de las ciudadanas GIOKENA CAROL NUCETTE, NERIA BEATRIZ HERNÁDEZ y SANDRA TERESITA CURE; y que la ciudadana MARÍA AMPARO SALONES ROBERTIZ, presentó escrito de excepciones. Esta Juzgadora concierta en valorar positivamente las pruebas informativas, en atención al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.
Asimismo, se valora la copia simple de la sentencia emitida por la Sala 2 de la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal del Estado Zulia, que riela inserta en los folios Nos. 22 al 42 del expediente de la causa. De esta se observa la investigación fiscal iniciada en contra de las ciudadanas GIOKENA CAROL NUCETTE, NERIA BEATRIZ HERNÁNDEZ y SANDRA TERESITA CURE, por la presunta comisión del delito de Estafa. Así, hace plena prueba de la declaratoria de PARCIALMENTE CON LUGAR del recurso de apelación interpuesto por el Fiscal Primero Provisorio de la Fiscalía Primera del Ministerio Público; de la NULIDAD de la sentencia No. 259-13, dictada en fecha 09 de diciembre de 2013, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia Estadal en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Zulia, que declaró el SOBRESEIMIENTO de la investigación fiscal No. 24-DDC-F1-0259-2012; y la REPOSICIÓN de la causa penal al estado que un Juez de Control distinto al que dictó la decisión anulada. Este oficio jurisdiccional le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en razón de que el mismo constituye un documento público que no fue tachado de falso por la parte adversaria. Así se valora.
En relación a la prueba de informe dirigida a la Fiscalía Sexta del Ministerio Público, mediante oficio No. 543 y 548 que reposa en los folios No. 184 y 174, respectivamente, del expediente de la causa; este Tribunal observa que no consta en actas repuesta por parte de la referida Fiscalía, en consecuencia lo desecha y ningún valor probatorio le profiere. Y así se decide.
De esta manera, se valora la copia simple de documento de fecha 27 de marzo de 2012, inscrito bajo el No. 2012.523, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.5.1826, folio real del año 2012 del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, Estado Zulia; que riela en los folios Nos. 48 y 49 del expediente de la causa. De este documento se desprende el negocio jurídico que realizara la ciudadana GIOKENA CAROL NUCETTE PIRELA, ya identificada, y la ciudadana DIXI MARGARITA HERNÁNDEZ DE ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.709.111, referido a la venta del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda familiar, distingo con el No. 1-5C, ubicado en el quinto piso de la Torre 1 de la Primera Etapa del Complejo Habitacional Multifamiliar Parque Santa Lucia, situado hacia el lindero Noreste del lote 1 en la avenida 2 El Milagro con las calle 87 y 86C, distinguido con el No. 86C-48 y la avenida 2D. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en razón de que el mismo constituye un documento público que no fue tachado de falso por la parte adversaria. Ahora bien, la venta del inmueble objeto del contrato en litigio no impide de los contratantes demanden el cumplimiento o resolución del mismo. Y así se aprecia.
En el caso de marras, se observa que las partes suscribieron un Contrato que denominaron de “Opción de Compra-venta” en fecha seis (06) de junio del año dos mil once (2011), este tipo de contratos no se encuentra caracterizado en el Código Civil, pues no se hace mención expresa de los mismos, y por ello se les denomina contratos innominados o atípicos, pero puede enmarcarse en la definición general del contrato establecida en la disposición normativa contenida en el artículo 1.133 ejusdem, vale decir, como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Ahora bien, producto del análisis practicado al contrato suscrito por los ciudadanas GIOKENA CAROL NUCETTE PIRELA y MARÍA AMPARO SALONES ROBERTIZ, se observa que las partes celebraron un contrato que denominaron “opción de compra venta”, donde la ciudadana GIOKENA CAROL NUCETTE PIRELA como promitente vendedora, se compromete a vender a la ciudadana MARÍA AMPARO SALONES ROBERTIZ, promitente compradora, un inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 15C ubicado en el quinto piso de la torre 1, de la primera etapa del complejo habitacional Multifamiliar “Parque Santa Lucia”, ubicado hacia el lindero Nor Este del Lote I, en la Avenida 2 (El Milagro), con las calles 87 y 86C, No. 86C-48, y la Avenida 2D en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cédula catastral No. 02-418; y posee un área aproximada de construcción de ochenta y seis metros cuadrados (86 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Linda con la fachada Nor-Este de la torre 1; SUR-ESTE: Linda con núcleo de circulación de la Torre 1; y NOR-OESTE: Linda con la fachada Nor-Oeste de la Torre 1. Por el precio de OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 830.000,00), de los cuales serían pagados la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00 Bs.) al momento de la firma del contrato de opción de compra venta, y el monto restante al momento de protocolización del documento definitivo de venta.
Del contenido del contrato en litigio se deduce que se trata de una Promesa Bilateral de Compra-venta, en virtud de que las partes contratantes se obligan recíprocamente a prestar su consentimiento para la celebración de un contrato futuro de venta; en consecuencia, el presente juicio atiende a una pretensión de Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta el cual pertenece a la especie de los contratos preliminares de venta, precontratos, pactos de contrayendo.
Los contratos de promesas bilaterales han sido definidos por la doctrina, como aquellos en los cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar una cosa cierta, por un precio determinado; y en caso de no encontrarse contenida la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir compraventa, el contrato equivale a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
Así, en el contrato preliminar bilateral ambas partes se obligan a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo, que se configura en una obligación de hacer en un futuro.
La practica de este tipo de contrato en la compraventa, es debido a su utilidad que es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil, que establece lo siguiente:
Artículo 1.161. En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.
En general el contrato preliminar de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de una parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador; y se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo.
Sobre este tipo de contratos innominados, se ha venido suscitando una especie de discusión doctrinal y jurisprudencial, con el tiempo han surgido dos criterios, existe una corriente que ha sido denominada como noción o concepción tradicional, que considera que los contratos de opción de compra venta son sencillamente contratos preparatorios y su incumplimiento acarrea una indemnización; y otra la concepción crítica, que sostiene que si en los contratos de promesa bilateral de compra-venta hay consentimiento de las partes sobre la cosa y sobre el precio, deben equipararse o considerarse contratos de compra venta y consecuentemente una vez que alguna de las partes contratantes den lugar al incumplimiento, puede acarrear como consecuencia la venta del bien que ha sido objeto de dicho contrato de promesa bilateral de compra-venta.
Al respecto, en distintas oportunidades, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado sobre el tema que nos concierne, adoptando en dichas oportunidades cada una de las tesis anteriormente estudiadas; en tal sentido, mediante sentencia No. 198, de fecha 12 de mayo de 2011, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña, expresó lo siguiente:
“(…) la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Resaltado del Tribunal).

Cabe considerar por otra parte, que en sentencia No. 116, de fecha 22 de marzo del año 2013, caso HelgoRevithLatuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal de la República, abandonó la tesis tradicional que venía sosteniendo en las decisiones anteriormente trascritas, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, para retomar la tesis o concepción critica que equipara los contratos de Promesa Bilateral de Compra-venta a los contratos de venta. El criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 116. 22 de marzo de 2013, reza lo siguiente:
“(…) Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. (…)”
Finalmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en atención a la problemática respecto de la naturaleza jurídica de los contratos de promesa bilateral de compra-venta, mediante sentencia No. 878 de fecha 20 de julio de 2015, se ha pronunciado, y ha establecido en resumidas cuentas que, aun cuando el criterio de la Sala de Casación Civil esté sustentado en la concepción critica, vale decir, considerando que cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa; no obstante, se observa que de ser así, este tipo de contratos quedaría excluido del mundo jurídico, en vista de que en todos los contratos preparatorios se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
Se infiere además de la sentencia in comento, que mal pueden todos los contratos de Promesa Bilateral equipararse a un contrato de venta pura y simple, aun cuando estén presentes los elementos de objeto y precio, y considera pertinente estudiar las particularidades e individualidades de cada contrato en específico.
Es menester resaltar que el criterio jurisprudencial se ha mantenido en cuanto al deber del Juez de aplicar el criterio vigente al momento de introducir y admitir la demanda, ya que no puede exigírsele al actor que adecué su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente No. 14.0662, manifiestó que:
“(…) En este sentido se observa, que en el presente caso, cuando Promotora Pomarrosa demandó a la peticionante, estaba vigente el criterio de la Sala de Casación Civil de que las opciones eran ventas cuando cumplían los requisitos allí dispuestos (Vid. sentencia de la Sala de Casación Civil N° 116/12.04.2005), por lo que no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N° 358/09.07.2009, de dicha Sala, ya que, no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento. (…Omisis…)
Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, de conformidad con los criterios establecidos en esta Sala Constitucional en sus sentencias N° 3180/15.12.2004, N° 1310/16.10.2009, N° 167/26.03.2013, N° 1588/14.11.2013, N° 317/05.05.2014 y N° 805/07.07.2014, entre otras. Así se declara. (…)”
Bajo esta línea, se observa que la presente demanda fue introducida el día 27 de junio de 2014, y admitida por este Tribunal el 16 de julio de 2014, fecha para la cual se encontraba vigente el criterio jurisprudencial establecido por la sala constitucional en sentencia N°. 116 del 22 de marzo de 2013. De esta manera, este criterio es el que debe influir en la presente causa, a los fines de determinar la naturaleza jurídica del contrato en estudio, ya que el mismo se encontraba vigente al momento en que dio entrada a la demanda.
De seguidas, pasa esta Sentenciadora a realizar un análisis del contrato en litigio y a identificar los elementos esenciales del contrato de venta, toda vez, que para equiparar a dicho contrato como una verdadera venta de acuerdo al criterio a aplicar, estos deben estar presentes. Así las cosas, en el contrato de Promesa Bilateral en examen, se evidencia el consentimiento de las partes, vale decir, la voluntad de las partes de querer contratar, al expresar:
“(…) Hemos convenido en celebrar como real y efectivamente celebramos el presente CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA, a regirse por las cláusulas siguientes: CLÁUSULA PRIMERA: LA PROMITENTE VENDEDORA, da en opción a compra-venta a LA PROMITENTE COMPRADORA (…) CLÁUSULA SEGUNDA: LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a venderle a LA PROMITENTE COMPRADORA y ésta a su vez se obliga a comprar el inmueble, descrito con anterioridad a LA PROMITENTE VENDEDORA (…)”
En relación al segundo presupuesto como es el objeto del contrato, se observa que en la cláusula primera del contrato en litigio, se encuentra definido el objeto de venta, el cual se encuentra conformado por un apartamento signado con el No. 15C ubicado en el quinto piso de la torre 1, de la primera etapa del complejo habitacional Multifamiliar “Parque Santa Lucia”, ubicado hacia el lindero Nor Este del Lote I, en la Avenida 2 (El Milagro), con las calles 87 y 86C, No. 86C-48, y la Avenida 2D en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cédula catastral No. 02-418; y posee un área aproximada de construcción de ochenta y seis metros cuadrados (86 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Linda con la fachada Nor-Este de la torre 1; SUR-ESTE: Linda con núcleo de circulación de la Torre 1; y NOR-OESTE: Linda con la fachada Nor-Oeste de la Torre 1. Por lo que esta Juzgadora, tiene como expresamente identificado el objeto del contrato en litigio, como es el inmueble identificado ut supra.
En relación al precio del inmueble objeto del contrato en estudio, se observa que en la cláusula segunda se encuentra estipulado el precio de la venta, la misma reza lo siguiente:
“CLÁUSULA SEGUNDA: (…) siendo el precio de dicha venta la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 830.000,00); suma esta que será cancelada por LA PROMITENTE COMPRADORA de la siguiente manera: a) La cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) que debe ser realizado mediante un depósito bancario en la cuenta corriente No. 0116 0103 12 0006814638 de GIOKENA CAROL NUCETTE PIRELA,(…) y b) la diferencia del precio estipulado, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARSE (Bs. 330.000,00) al momento de la protocolización de esta negociación, por ante el registro respectivo. (…)”.
De esta manera, se evidencia que el precio estipulado para la venta de la parcela de terreno objeto del contrato en litigio es la cantidad de CHOCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 830.000,00).
Una vez verificada la existencia de los elementos de la venta, entra esta Juzgadora a examinar la obligación asumida por la promitente compradora, dado que demanda el cumplimiento del referido contrato.
Así, del cúmulo probatorio quedó plenamente evidenciado que la parte actora reconvenida ciudadana MARÍA AMPARO SALONES ROBERTIZ, entregó a la parte demandada reconviniente ciudadana GIOKENA CAROL NUCETTE PIRELA, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), por concepto del contrato de promesa bilateral de compra-venta, como parte del precio definitivo de venta; es decir, como arras confirmatorias que configuran un principio de ejecución de la prestación debida y en el presente caso conforman de manera parcial el precio de venta pactado. Por otra parte, la actora reconvenida se comprometió a pagar la cantidad de dinero restante, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (BS. 330.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. En consecuencia, una de la obligación de la parte actora reconvenida se refiere al pago del precio.
Ahora bien, apreciadas y tasadas como han sido todas las pruebas admitidas, resulta necesario para este Tribunal, verificar que la promitente compradora, en vista de ser la que pretende el cumplimiento del contrato, haya demostrado inequívocamente haber cumplido con sus obligaciones, tal como lo ordena el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela:
Artículo 531. Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.

Sobre este punto, ha manifestado el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional expediente N° 14.0662, que:
“Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante (negritas del Tribunal). En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido”.

De esta manera, estando contemplado en el contrato la obligación de pagar el precio al momento de protocolizar el documento definitivo de compra venta, el pago del precio a tenor del enunciado normativo debía efectuarse antes de que se produjera la sentencia y constar en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual a la que había quedado obligada la accionante. Asi, no se evidencia de las actas procesales que la parte actora reconvenida haya cumplido con su obligación de pagar el precio total estipulado en el contrato en litigio. Por su parte, asegura la actora reconvenida que no cumplió con el pago dado que la promitente vendedora no le entregó los documentos necesarios para tramitar un crédito hipotecario; sin embargo, en el contrato suscrito nada estipularon las partes acerca la posibilidad de optar por un crédito hipotecario para la adquisición del bien inmueble, por lo que este Tribunal asume que la promitente compradora debió cumplir con la obligación de pago bien antes de intentar la demanda o en el transcurso del proceso hasta antes de dictado este Fallo.
En consecuencia, se infiere que no es dable declarar el cumplimiento del contrato de promesa bilateral, puesto que no puede exigírsele la ejecución de la obligación a la parte demandada, si no ha habido cumplimiento por la parte demandante, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Por los fundamentos antes expuestos, esta Sentenciadora declara SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, en vista de no constar en el juicio el cumplimiento de las obligaciones. Y así se decide.
En relación a la reconvención de Resolución de Contrato incoada por la ciudadana GIOKENA KAROL NUCETTE PIRELA, procede esta Juzgadora a analizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la promitente vendedora en razón del contrato en litigio. De esta manera, se observa que suscite la controversia acerca del cumplimiento o no de la obligación asumida por la parte demandada reconviniente en la cláusula quinta del contrato de opción de opción de compra venta, relativo a la entrega de solvencias de impuestos municipales y recibos de servicios públicos.
En este sentido, es menester señalar que las referidas solvencias de impuestos municipales y recibos de servicios públicos, son instrumentos que se presentan al momento de protocolizar la venta ante el Registro competente; por lo que mal puede parte actora reconvenida, afirmar el incumplimiento de la cláusula quinta del contrato en litigio, dado que no se llevó a efecto la protocolización de venta ante el Registro debido a su incumplimiento de pago.
Ahora bien, la obligación asumida por la promitente vendedora en razón al contrato, se encontraba constituida en mantener la oferta de venta a la promitente compradora en el término extintivo estipulado en la convención. En este punto, es necesario hacer énfasis en la estipulación contractual prevista en las cláusulas segunda y tercera del contrato en litigio, las mismas hacen referencia al término extintivo establecido por las partes para la duración del contrato de opción de compra venta, como es ciento sesenta (160) días continuos contados a partir de la autenticación del referido contrato, por lo que se tiene como fecha cierta de inicio el día 06 de junio de 2011 y como termino extintivo el día 13 de noviembre del mismo año. Y así se determina.
Dado que el contrato es ley entre las partes según la norma prevista en el artículo 1.159 del Código Civil, mal puede esta Juzgadora mantener vigente el contrato de opción de compra venta en litigio, evidenciado que la promitente vendedora cumplió con la obligación de mantener la oferta de venta hasta el término previsto en el contrato y que la promitente compradora incumplió con su obligación de pago. En este sentido, convine traer al cuerpo de esta sentencia la normativa prevista en el artículo 1.167 del Código Civil que prevé:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En el presente caso, la parte demandada reconviniente además de solicitar la resolución del contrato en litigio, demandó los daños y perjuicios. Por su parte, los daños y perjuicios se encuentran regulados convencionalmente por las partes en la cláusula cuarta del contrato objeto de demanda; por lo que visto que la parte demandada reconviniente lo solicitó en la contestación de la demanda, esta Juzgadora concede el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) a la parte demandada reconviniente, por concepto de daños y perjuicios regulados convencionalmente por cláusula penal contractual; debiendo ser reintegrado el otro cincuenta por ciento (50%) a la parte actora reconvenida. Y así se decide.
Verificado que la parte demandada reconviniente demostró el cumplimiento de sus obligaciones, no hay remedio judicial para esta Juzgadora que declarar CON LUGAR la pretensión de resolución del contrato en litigio. Y así se decide.
III. De la decisión de este Órgano Jurisdiccional:
Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
• PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana MARÍA AMPARO SALONES ROBERTIZ, plenamente identificada en actas, contra de la ciudadana GIOKENA CAROL NUCETTE PIRELA, plenamente identificada en actas.
• SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, DAÑOS Y PERJUICIOS propuesta por la ciudadana GIOKENA CAROL NUCETTE PIRELA, plenamente identificada en actas, contra de la ciudadana MARÍA AMPARO SALONES ROBERTIZ, plenamente identificada en actas. En consecuencia: 1) se declara resuelto el contrato de opción de compra venta suscrito ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo Estado Zulia en fecha 06 de junio de 2011, anotado bajo el No. 08, tomo 39. 2) se concede el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) a la parte demandada reconviniente, por concepto de daños y perjuicios regulados convencionalmente por cláusula penal contractual; debiendo ser reintegrado el otro cincuenta por ciento (50%) a la parte actora reconvenida.
• TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte actora reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Déjese copia certificada de este fallo en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los 23 días del mes de enero de dos mil dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
La Jueza Provisoria,
Abg. Martha Elena Quivera
La Secretaria,
Abg. Milagros Casanova
En la misma fecha siendo las ___10:00AM_______, se dictó y publicó la sentencia que antecede, quedando anotada bajo el No. ____031___.
La Secretaria,
Abg. Milagros Casanova
MQ/dafs