TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXPEDIENTE: 49.326
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil ADUANERA INTERCONTINENTAL, C.A., debidamente constituida por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, en fecha 08 de enero de 1996, bajo el Nro. 37, Tomo 110-A, identificada con Registro de Información Fiscal J-306686894, y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: Abogadas en ejercicio CELIDA ZULETA NERY y LEONOR RODRÍGUEZ LUZARDO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.786 y 37.825 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 01 de noviembre de 2011, bajo el Nro. 54, Tomo 76-A RM1, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio IVÁN PÉREZ PADILLA, JOSÉ ÁNGEL FERRER ROMERO, ROBERT CHIRINOS PEREZ y LEDIS JOSÉ FERRER ROMERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.096, 29.917, 198.215 y 34.144 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).
FECHA DE ADMISIÓN DE LA DEMANDA: 23 de Febrero de 2017.

I
ANTECEDENTES
Por auto de fecha 23 de febrero de 2017, este Juzgado procedió a admitir la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil ADUANERA INTERCONTINENTAL. C.A., a través de su representante legal ciudadano ANGELO ADDANTE QUATTROMINI, en contra de la sociedad mercantil HIDRAHAIR, C.A.
En fecha 03 de marzo de 2017, la parte actora confirió poder Apud Acta, a la abogada en ejercicio CELIDA ZULETA NERY, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 25.786.
En fecha 06 de marzo de 2017, la apoderada judicial de la parte actora solicitó librar los recaudos de citación de la parte demandada, proveyéndose por auto de fecha 07 de marzo de 2017.
En fecha 14 de marzo de 2017, el alguacil de este Tribunal expuso no haber podido practicar la citación de la parte demandada, razón por la cual, la parte demandante solicitó a este tribunal acordar la citación cartelaria de la parte demandada.
Mediante auto de fecha 16 de marzo de 2017, el tribunal ordenó librar los carteles de citación de la parte demandada.
Por medio de diligencia de fecha 03 de abril de 2017, la apoderada judicial de la parte actora consignó los periódicos donde consta la publicación de los carteles de citación de la parte demandada, siendo desglosados y agregados a las actas.
En fecha 03 de mayo de 2017, el abogado en ejercicio IVÁN PÉREZ PADILLA, consignó poder de representación de la parte demandada, y en la misma fecha, presentó escrito de contestación a la demanda, siendo ratificado el mismo, por diligencia de fecha 9 de mayo del mismo año.
Por medio de auto de fecha 07 de junio de 2017, el tribunal admitió la reconvención planteada por el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda.
Mediante escrito de fecha 14 de junio de 2017, la apoderada judicial de la parte actora, dio contestación de la reconvención interpuesta en su contra.
En fecha 08 de agosto de 2017, se celebró la audiencia preliminar en la presente causa.
Por medio de auto de fecha 13 de octubre de 2017, este tribunal procedió a fijar los límites de la controversia, quedando abierto el lapso probatorio de cinco (5) días de despacho, previa notificación de las partes.
Notificadas ambas partes, se observa que cada representación judicial presentó escrito de pruebas, siendo agregadas mediante auto de fecha 18 de mayo de 2018, y providenciadas por auto de fecha 28 de mayo de 2018.
Culminado el lapso probatorio, este órgano jurisdiccional mediante auto de fecha 3 de octubre de 2018, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia oral en la presente causa.
En fecha 23 de octubre de 2018, siendo las 10:00 de la mañana, día y hora fijado por este Tribunal, se llevó a cabo la audiencia oral de juicio.
Señalado así lo anterior y dictado el dispositivo en la audiencia oral de juicio, procede esta Sentenciadora a emitir el extenso correspondiente en la presente causa, para lo cual, se procede a efectuar las siguientes consideraciones:
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
La abogada en ejercicio CELIDA ZULETA NERY, actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil ADUANERA INTERCONTINENTAL, C.A., expone que su mandante, celebró contrato de arrendamiento en su carácter de arrendadora, con la sociedad mercantil HIDRAHAIR. C.A., plenamente identificadas en actas, en su carácter de arrendataria, sobre un local comercial propiedad de la primera, signado con el Nro. L2, ubicado en la planta baja del centro comercial Pacific Time, situado en la calle 66, con avenida 7, signado con la nomenclatura Municipal Nro. 65-86, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
El contrato de arrendamiento fue autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dieciséis (16) de diciembre de 2011, bajo el Nro. 44, Tomo 143 de los libros autenticaciones; estableciéndose en la Cláusula Tercera que la duración del contrato era por el periodo de un (1) año contado a partir del día 1 de Enero de 2012 hasta el día 1 de Enero del año 2013, pudiendo el mismo ser prorrogado por periodos de un (1) año, cuando la arrendataria comunique por escrito su deseo de prorrogar el contrato con anticipación de sesenta (60) días al vencimiento del termino inicial del contrato, debiéndose suscribir un nuevo contrato, y que en los casos de prorroga el nuevo canon de arrendamiento lo deberá fijar la arrendadora.
A su vez el contrato de arrendamiento estipula que las notificaciones entre las partes se entenderán ejecutadas mediante carta dirigida en el caso de la arrendataria (sociedad mercantil HIDRAHAIR C.A.,) en la persona de su administrador o en la persona de cualquier representante de la arrendataria, en el propio local objeto de este contrato.
Por otra parte, la demandante alega que para cada periodo de un año, las partes acordaban la celebración del nuevo contrato de arrendamiento que regía la relación durante el nuevo periodo, estipulando el canon de arrendamiento que sería cancelado por la arrendataria y sus formas de pago, acordando igualmente que en los casos de incumplimiento del pago de dos canon de arrendamiento, el arrendador podría solicitar la resolución del contrato, con el pago de la indemnización de ley o exigir el cumplimiento por todo el tiempo estipulado. Igualmente las pensiones de arrendamiento continuarían corriendo mientras la arrendataria no entregue el bien inmueble objeto de este contrato totalmente desocupado y en perfectas condiciones de conservación, uso, aseo y habitabilidad.
En ese sentido, afirma la sociedad mercantil arrendadora que una vez notificada la arrendataria de la voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento, la misma nunca manifestó su voluntad de acogerse a la prorroga legal, en cuyo caso para tener ese privilegio deberá estar solventes con las obligaciones de pago del canon de arrendamiento y las demás pecuniarias del contrato; contrariamente a ello la arrendataria rehúsa discutir con el representante legal de la arrendadora el nuevo canon de arrendamiento durante la prorroga legal.
Manifiesta que en fecha 28-12-2016, la sociedad mercantil arrendadora ADUANERA INTERCONTINENTAL C.A., emitió comunicación dirigida a la arrendataria mediante la cual, comunicaba su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, expresando la necesidad de que la arrendataria manifestara su deseo de acogerse a la prorroga legal establecida en la ley, a partir del 01-01-2017, en cuyo caso se haría necesario el establecimiento del nuevo canon de arrendamiento, indicando no obtuvo respuesta a la referida comunicación.
Asimismo, señala que en el presente caso, estamos ante la presencia de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, en curso de la prórroga legal establecida en la ley especial de la materia.
Por último, expresa que la abogada de la arrendadora, le comunicó a la arrendataria vía telefónica, el nuevo canon que estaría vigente en caso de hacer uso de la prorroga legal, esto es Bs. 450.000,00 mensuales, por los primeros seis (6) meses de vigencia del contrato, señalando que la arrendataria manifestó la imposibilidad de asumir dicho canon, incurriendo en incumplimiento de sus obligaciones puesto que no ha cancelado nada por concepto de canon de arrendamiento, aún y cuando sigue ocupando y disfrutando del local comercial propiedad de su representada.
Por tal motivo, visto que la arrendataria no ha dado cumplimiento a la obligación legal y contractual de pagar el canon de arrendamiento en la oportunidad debida, procede a accionar por Resolución de Contrato de Arrendamiento, por incumplimiento del pago del canon de arrendamiento durante la vigencia de la prórroga legal, perdiendo en consecuencia ese beneficio o privilegio legal. De igual forma, demanda el pago de la indemnización por los daños y perjuicios estimada en la cantidad de Novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00).
Sustenta la pretensión ejercida en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592 numeral 2° y 1.595 del Código Civil.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL HIDRAHAIR, C.A.

El abogado en ejercicio IVÁN PÉREZ PADILLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 26.096, actuando en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR C.A., plenamente identificada en actas, alegó como defensa que la acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos para su existencia o validez que, en caso de incumplimiento la hacen rechazable, razón por la cual solicita examinar el cumplimiento de los presupuestos procesales que permitan el acceso a la jurisdicción, consagrado en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y lo contenido en la ley especial de la materia arrendaticia.
Por su parte como primera defensa la parte demandada, alega que la parte accionante no cumplió con los requisitos procesales enmarcados dentro del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso de Local Comercial, el cual dispone las causales de desalojo. Por otro lado la parte demandada señala que la acción a intentar por mandato legal es el desalojo y no la resolución del contrato.
De igual forma, señala que la arrendadora nunca notificó a la parte arrendataria sobre la intención de no renovar el contrato y que hiciera uso de la prorroga legal, puesto que la notificación realizada no fue firmada por su representada y mucho menos suscrita por ella, es decir, POR UN REPRESENTANTE AUTORIZADO POR HIDRAHAIR, C.A., y por ello viola el parágrafo único de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la cual dispone como se practicaran las notificaciones entre las partes.
Igualmente alega, que la parte actora en su petitum hace inviable la acción en virtud de que dentro del mismo señala unos daños y perjuicios, los cuales en primer lugar no existen y en segundo lugar no se especifican estos ni sus causas, y como si fuera poco, no señala cual es la causal de la ley especial de carácter taxativo que le daría derecho a su acción.
Por ultimo el apoderado judicial de la mencionada parte, procede a reconvenir formalmente por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS y PERJUICIOS, en virtud de que la arrendadora le está causando daños y perjuicios a su representada, al no permitirle que ejerza sus labores o actividad comercial como un derecho reconocido constitucionalmente, ya que la arrendadora le ha impedido el acceso a la arrendataria para la reparación de los aires acondicionados del mencionado local comercial, privándole de esta manera de su utilidad económica diaria a razón de 50.000 Bolívares diarios aproximadamente, todo ello conforme a los artículos 1271,1273,1585 y 1167 del Código Civil, ya que el arrendador, no se comporta como un buen padre de familia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
La parte demandante consignó junto a su escrito libelar las siguientes documentales:
• Acta constitutiva Estatutaria de la Sociedad Mercantil ADUANERA INTERCONTINENTAL C.A. (ADINCA) sociedad mercantil debidamente constituida e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 08 de enero de 1996, bajo el Nro. 37, Tomo 110-A; en copia simple signado con la letra “A”
• Acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la referida Sociedad Mercantil, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 24 de agosto de 2015, bajo el Nro. 25 Tomo 52-RM1; en copia simple signado con la letra “B”
• Acta Constitutiva Estatutaria de la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A., sociedad mercantil debidamente constituida e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 1 de noviembre de 2011, bajo el Nro. 54, Tomo 76-A RM1; en copia simple signado con la letra “C”.

Con relación a dichas documentales se estima que constituyen copias certificadas (las dos primeras) y copia simple la última, de instrumentos públicos autorizados por funcionarios públicos competentes y con las solemnidades legales, por tanto, al no haber sido tachados de falso ni impugnados por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se debe tener como fidedigna mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta juzgadora. Y así se estima.
En derivación de la referida documental esta Juzgadora considera que se desprenden, los datos que acreditan la composición de las Sociedades mercantiles que intervienen en el presente proceso, así como sus representantes legales y los distintos estatutos que conforman a las mismas.

• Copia simple de Contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil ADUANERA INTERCONTINENTAL, C.A., y la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR C.A., sobre un inmueble propiedad de la primera, constituido por un local comercial signado con el Nro. L2, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Pacific Time, situado en la calle 66, con avenida 7, signados con la nomenclatura Municipal Nro. 65-86, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dieciséis (16) de diciembre de 2011, bajo el Nro. 44, Tomo 143 de los libros de autenticaciones.
• Original de Contrato de Arrendamiento celebrado de forma privada entre las partes donde se acordó la prorroga por un período de un (1) año, contado a partir del 1° de enero de 2016, mediante el cual se estableció un nuevo canon de arrendamiento y las cláusulas a seguir en dicho contrato.

Con respecto a dichas documentales, es pertinente destacar que se trata del contrato cuya resolución solicita la parte actora, por lo que su análisis y valoración será efectuada por esta Juzgadora al momento de pronunciar las conclusiones del presente fallo. Y así se establece.

• Comunicación de fecha 28 de Diciembre de 2016, suscrita por el ciudadano ÁNGELO ADDANTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 7.731.761, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil ADUANERA INTERCONTINENTAL C.A., y dirigida a la ciudadana NIELINE BEATRIZ VILORIA BRACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 16.426.292, en su condición de administradora de la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A., mediante la cual, se notifica la terminación del contrato de arrendamiento y la necesidad de establecer el canon de arrendamiento, para el caso de que la arrendataria hiciera uso de la Prorroga Legal.

Con respecto a la referida documental, esta jurisdicente observa que dicha notificación fue desconocida e impugnada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, en razón de que no emana de su representado y mucho menos fue suscrita por ella, es decir por un representante autorizado por la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A.
Ahora bien de conformidad a lo estipulado en la cláusula TERCERA, PARÁGRAFO ÚNICO: las notificaciones entre las partes se entenderán ejecutadas mediante carta dirigida en la siguiente forma: para la “ARRENDATARIA HIDRAHAIR, C.A., en la persona de su Administrador o en la persona de cualquier representante de la “ARRENDATARIA”, en el propio local objeto de este contrato. Razón por la cual esta Juzgadora no puede considerar como valida la referida comunicación en virtud de que la misma no se realizó ante ninguno de los representantes de la mencionada Sociedad Mercantil, tal como lo dispone el contrato de arrendamiento. el cual se entiende que es ley entre las partes y que el mismo regirá toda la relación contractual.

• Original de Facturas emitidas por la sociedad mercantil ADUANERA INTERCONTINENTAL C.A (ADINCA), en calidad de Arrendadora por concepto de cánones de arrendamiento de la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A, emitidas en los meses desde marzo de 2016 hasta diciembre del mismo año.

En relación a la presente documental esta Juzgadora observa que se trata del original de las facturas emitidas durante el año 2016 por la parte arrendadora en razón a las cancelaciones de los cánones de arrendamiento del referido año. Ahora bien puesto que dichas facturas no fueron impugnadas por la parte demandada durante el lapso probatorio, se entienden las mismas reconocidas por la parte demandada; Razón por la cual al observarse que se trata de documentos privados suscritos y reconocidos por las partes, este Tribunal de conformidad al artículo 1.363 del Código Civil, les otorga pleno valor probatorio. Así se determina.
La referida prueba permite a esta jurisdicente constatar, todos los pagos realizados por la arrendataria durante el año 2016, evidenciándose igualmente, el canon de arrendamiento estipulado para el año 2016.

Junto a su escrito de contestación a la reconvención promovió:
• Copia Certificada de expediente signado con la nomenclatura C-204-2017 del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada, contenido de Consignación Arrendaticia realizada por la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A.

En virtud de que la mencionada documental se trata de una copia debidamente certificada de un instrumento publico, autorizada y acreditada por funcionarios públicos competentes y con las solemnidades legales, por tanto, al no haber sido tachados de falso ni impugnados por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se debe tener como fidedigna mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta juzgadora. Y así se estima.
Permitiéndole dichas copias certificadas, a esta juzgadora constatar las consignaciones realizadas por la parte arrendataria, ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada, en razón a la cancelación de los cánones de arrendamiento referente a los meses de enero, febrero y marzo del año 2017.

Durante el lapso probatorio la parte actora:
• Ratificó las documentales presentadas junto a su escrito libelar, así como también presentó escrito consignando Notificación efectuada por la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, actuando previa solicitud del ciudadano ÁNGELO ADDANTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 7.731.761, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil ADUANERA INTERCONTINENTAL, C.A., a los fines de Notificar a la ciudadana NIELINE BEATRIZ VILORIA BRACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V.- 16.426.292, en su condición de Administradora de la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A., o cualquier representante legal de ésta.
De la referida documental esta Juzgadora puede observar de la exposición realizada en el acta suscrita por la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, que la notificación fue recibida por el ciudadano Jesús E. Juárez P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 10.417.002, quien afirmó ser vigilante de la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A. En consecuencia, de lo observado en la referida acta y de conformidad a lo consagrado en la cláusula TERCERA, PARÁGRAFO ÚNICO: las notificaciones entre las partes se entenderán ejecutadas mediante carta dirigida en la siguiente forma: para la “ARRENDATARIA HIDRAHAIR, C.A., en la persona de su Administrador o en la persona de cualquier representante de la “ARRENDATARIA”, en el propio local objeto de este contrato. Razón por la cual esta Juzgadora no puede considerar como valida la referida comunicación en virtud de que la misma no se realizó ante ninguno de los representantes de la mencionada Sociedad Mercantil, tal como lo dispone el contrato de arrendamiento.

• Inspección Ocular practicada por la Notaria Tercera de Maracaibo en fecha 27 de Febrero de 2018, sobre el Local Comercial ubicado en la Calle 66, con avenida 7, Nro. 65-86, Centro Comercial Pacific Time signado con el Nro. L2. De la Inspección antes mencionada presentada por la parte actora y llevada a cabo por la Notaria Tercera de Maracaibo en fecha 27 de Febrero de 2018, se dejó constancia de tres particulares: PRIMERO: que el Local comercial signado con el Nro. L2, del Centro Comercial Pacific Time, se encuentra cerrado; SEGUNDO: que en el mencionado local comercial no existe ningún aviso o valla publicitaria anunciando un giro comercial; TERCERO: se dejo constancia que en dicha inspección se tomo una fotografía, la cual quedó anexada al expediente. Asimismo de conformidad a lo establecido dentro de la Ley del Registro Público y Notariado, y en vista de que la misma no fue impugnada por la parte contraria, esta Jurisdicente le otorga pleno valor probatorio a la inspección presentada por la parte actora.
En derivación, la prueba de inspección antes mencionada le permite a esta jurisdicente verificar o tener una mejor percepción del estado en el cual se encuentra el inmueble arrendado por la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR C.A., así como las labores que se están ejerciendo dentro del mismo o la función que le están dando al referido local comercial.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE SOCIEDAD MERCANTIL HIDRAHAIR, C.A.

Durante el lapso probatorio, la parte demandada presentó escrito de pruebas, invocando en primer lugar, los principios de comunidad de la prueba y de adquisición en las documentales que consignare la parte actora, en cuanto beneficien el mérito favorable de las actas. Al respecto, le corresponde a esta sentenciadora como directora del proceso, tomar en cuenta dichos principios procesales al momento de efectuar un pronunciamiento definitivo.
• Solicitó inspección judicial en la sede donde funciona la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR C.A., a los fines de que se deje constancia: 1) Si el local comercial se encuentra cerrado por falta de ventilación del aire acondicionado; 2)De las condiciones generales del local; 3) si la unidad evaporadora del aire acondicionado, que se encuentra dentro del local, funciona al momento de encenderla; 4) que para acceder a revisar y/o reparar los aires acondicionados de ese centro comercial, es decir, para tener acceso a la unidad condensadora, que se encuentra ubicada físicamente en la azotea del centro comercial, hay que pasar por una puerta que esta cerrada con candados y el área se encuentra protegida por un cerco eléctrico.

En razón a la referida prueba de inspección solicitada por la parte demandada, este Juzgado procedió a comisionar a cualquier Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San francisco de esta circunscripción judicial, a los fines de que cumpla con la referida inspección judicial. Sin embargo se evidencia de las actas procesales que la referida prueba de inspección judicial no fue impulsada por la parte solicitante, razón por la cual, al haber transcurrido íntegramente el lapso probatorio sin haber constancia de tales resultas, esta jurisdicente la desecha del proceso por no haberse materializado su evacuación.

• Solicitó inspección judicial a los fines de que este Tribunal se constituya en la sede del Poder Judicial donde funciona el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco del Estado Zulia, ubicado en la Avenida el Milagro, antiguo Banco Mara de Maracaibo, Estado Zulia, con la finalidad de verificar Expediente de Consignaciones signado con el Nro. 204, que cursa por ante el referido tribunal y dejar constancia de los siguientes hechos: 1) Fecha de Consignación; 2) Identificación del Consignatario; 3) Identificación del Beneficiario; 4) Meses consignados en el año 2017 y 2018 por ante el referido Juzgado de Municipio.

Al respecto, observa este órgano jurisdiccional que en fecha 06-06-2018, siendo las diez de la mañana (10:00 AM), siendo el día y hora fijados para realizar la inspección judicial promovida por la parte demandada, este Tribunal se trasladó y constituyó en el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines de evacuar los particulares promovidos por la parte demandada, verificándose así las consignaciones realizadas por la arrendataria concerniente a los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo del año 2017. Razón por la cual esta Jurisdicente considera valida la mencionada inspección realizada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, otorgándole de este modo pleno valor probatorio a la misma.
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Una vez analizado en su totalidad el cúmulo probatorio promovido y evacuado en la presente causa, procede esta Juzgadora a resolver el fondo de la controversia sub examine, previas las siguientes consideraciones:
Se inició el presente juicio por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la abogada en ejercicio CELIDA ZULETA NERY, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 25.786, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil ADUANERA INTERCONTINENTAL, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A., alegando la parte actora que en fecha 16 de diciembre de 2011, las mencionadas sociedades mercantiles celebraron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, estableciéndose en su cláusula TERCERA: DURACIÓN DEL CONTRATO: “el término de duración de este Contrato será de un (1) año, contados a partir del día primero (01) de enero de 2012 hasta el día primero (01) de enero de 2013, pudiendo ser prorrogado por periodos de un (1) año, cuando la arrendataria comunique por escrito su deseo de prorrogar el contrato con anticipación de sesenta (60) días al vencimiento del termino inicial del contrato”.
Siendo el caso que para cada periodo de un año, las partes acordaban prorrogar el contrato de arrendamiento, por medio de un sub-contrato por vía privada, los cuales estaban destinados a regir la relación arrendataria en razón a las prorrogas acordadas entre las partes; Siendo el ultimo celebrado por la vía privada a los fines de regir la relación arrendataria durante el periodo de 2015-2016, cuya vigencia se iniciaba el Primero (01) de enero de 2016 hasta el Primero (01) de enero de 2017, razón por la cual la parte actora de este proceso alega el incumplimiento por parte de la arrendataria en las disposiciones contractuales, en razón de la falta de pago de 2 cánones de arrendamiento.
Por otro lado se evidencia que la parte actora manifiesta que en fecha 28-12-2016, la Sociedad Mercantil ADUANERA INTERCONTINENTAL, C.A., emitió comunicación dirigida a la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A., en la cual manifestaba su voluntad de NO RENOVAR el contrato de arrendamiento, expresando la necesidad de que la arrendataria manifestara su intención de acogerse o no a la Prorroga Legal, establecida en la ley, la cual comenzaría a discurrir desde el primero de enero de dos mil diecisiete (01-01-2017) hasta el primero de enero de dos mil dieciocho (01-01-2018). Igualmente manifiesta la parte arrendadora, que por medio de su abogada Leonor Rodríguez, le comunico por vía telefónica a uno de los representantes legales de la arrendataria, el nuevo canon de arrendamiento que estaría vigente en caso de hacer uso de la Prorroga Legal, siendo este por la cantidad de Bs. 450.000,00.
En el lapso de litis contestación, la representación judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A., manifestó en su escrito de contestación, que la parte accionante no cumplió con los requisitos procesales enmarcados dentro del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso de Local Comercial, el cual dispone las causales de desalojo. En el mismo sentido, la referida parte demandada señala que la parte arrendadora nunca notificó a la parte arrendataria sobre la intención de no renovar el contrato y que hiciera uso de la prorroga legal, puesto que la notificación realizada no fue firmada por su representada y mucho menos suscrita por ella, es decir, POR UN REPRESENTANTE AUTORIZADO POR HIDRAHAIR, C.A.
Igualmente el apoderado judicial de la mencionada parte, procede a reconvenir formalmente por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS y PERJUICIOS, en virtud de que la arrendadora le está causando daños y perjuicios a su representada, al no permitirle que ejerza sus labores o actividad comercial como un derecho reconocido constitucionalmente, puesto a que el mismo se ha negado a permitir el acceso para la reparación de los aires acondicionados del mencionado local comercial, privándole de esta manera de su utilidad económica diaria a razón de 50.000 Bolívares diarios aproximadamente , conforme a los artículos 1271,1273,1585 y 1167 del Código Civil, ya que el arrendador, no se comporta como un buen padre de familia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
Ahora bien, visto lo anterior, es evidente que la celebración del contrato de arrendamiento entre la Sociedad Mercantil ADUANERA INTERCONTINENTAL, C.A., y la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A., no constituye un hecho controvertido en la presente causa, puesto que ambas partes reconocen y aceptan la existencia del mismo, y en ese sentido se le otorga pleno valor probatorio a los documentos consignados por la parte actora junto con su libelo de demanda, los cuales constan de: PRIMERO: Contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil ADUANERA INTERCONTINENTAL, C.A., y la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR C.A., sobre un inmueble propiedad de la primera, constituido por un local comercial signado con el Nro. L2, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Pacific Time, situado en la calle 66, con avenida 7, signados con la nomenclatura Municipal Nro. 65-86, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; SEGUNDO: Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes para el periodo del primero de enero de 2016 al 2017.
Al respecto, se define la figura del arrendamiento en el Código Civil venezolano en su artículo 1.579, como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla.
Por su parte, la doctrina lo ha conceptualizado como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio y además se trata de un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5).
Ahora bien, para dilucidar la cuestión debatida en este juicio, este tribunal considera oportuno señalar que en el artículo 1.167 del Código Civil se establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”

La pretensión de resolución del contrato es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, estableciéndose en la doctrina que su efecto principal está referido en que al ser declarado resuelto el contrato se extingue, considerándose como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar, teniendo así un efecto retroactivo según el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás se hubiese celebrado.
Entonces, la norma sustantiva transcrita dispone como requisito de procedencia para la acción de resolución de contrato, el hecho que exista incumplimiento de las obligaciones contractuales por alguna de las partes intervinientes en el contrato, cuestión ésta que ha de demostrarse y dilucidarse dentro de un proceso de carácter judicial para que opere la aplicación de la precitada norma sustantiva.
Siendo así, considera necesario esta Juzgadora determinar las obligaciones contractuales que derivan para cada parte, y en ese sentido, resulta oportuno traer a colación el contenido de las cláusulas establecidas por éstas en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de noviembre de 2011, las cuales son del siguiente tenor:
“TERCERA: DURACIÓN DEL CONTRATO: El termino de duración de este contrato será de un (1) año contados a partir del día 01 de Enero de 2012 hasta el día 01 de Enero de 2013, pudiendo ser prorrogado por periodos de un (1) año cuando “ LA ARRENDATARIA” comunique por escrito su deseo de prorrogar el contrato con anticipación de sesenta (60) días al vencimiento del termino inicial del Contrato, dejando claro su voluntad de prorrogar el contrato, deberá proceder a suscribirse obligatoriamente un nuevo contrato. En caso de prorroga de este contrato, las partes convienen en que ninguna de las prorrogas implica la tacita reconducción del contrato, pues la intención de las partes es que el presente contrato no pueda convertirse nunca, en un contrato por tiempo indeterminado. En caso de prorroga del contrato, el canon de arrendamiento lo fijara “LA ARRENDADORA” en atención a las siguientes premisas: a) Nunca será inferior al canon pagado en el ultimo mes de arrendamiento.- b) Se tomaran en cuenta los precios del mercado y los índices inflacionarios en materia de arrendamiento para la fecha en que se inicie la prorroga.- c) “LA ARRENDADORA” participara a “LA ARRENDATARIA” la variante en el canon de arrendamiento fijado conforme a lo antes indicado. D) En todo caso, tendrá aplicación preferente las normas contenidas en este contrato. PARÁGRAFO ÚNICO: Las notificaciones entre las se entenderán ejecutadas mediante carta dirigida en las siguientes forma: Para “LA ARRENDATARIA”: HIDRAHAIR, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en la persona de su Administrador o en la persona de cualquier representante de “LA ARRENDATARIA” en el propio local objeto de este contrato quedando validamente notificada con la sola firma de recibida dicha comunicación, Para “LA ARRENDADORA” “ADINCA”, En atención: Abogada Leonor Rodríguez Luzardo, personalmente, por los teléfonos o Fax: Telefax 02561.7511066. Móvil: 0424-6102222. 0414-4300671, y/o la dirección siguiente: Av. 28 Calle 87B Nro. 31-05 Maracaibo – Estado Zulia. Estas direcciones se entenderán vigentes mientras no sea modificada por acuerdo entre las partes”.

En consecuencia del escrito antes mencionado, se desprenden ciertas obligaciones las cuales deben cumplir las partes contratantes, siendo estas la arrendadora y la arrendataria. Siendo estas obligaciones, PRIMERO: el pago del canon de arrendamiento dentro de los lapsos establecidos en el el determinado contrato, y conforme al valor estipulado por las partes. SEGUNDO: practicar las notificaciones conforme a las condiciones y formas acordadas por las partes y debidamente plasmadas en la mencionada CLÁUSULA TERCERA, PARÁGRAFO ÚNICO.
En derivación, de las obligaciones antes señaladas y conforme a los argumentos señalados por las partes, la parte arrendadora (Sociedad Mercantil ADUANERA INTERCONTINENTAL, C.A.), al momento de practicar las notificaciones mediante la cual manifestaba su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, debió efectuar la misma de conformidad a lo señalado en el contrato de arrendamiento, es decir de conformidad a lo dispuesto en la mencionada CLAUSULA TERCERA, PARÁGRAFO ÚNICO, puesto que se evidencia que la misma fue practicada de forma privada, y fue recibida por una ciudadana de quien se desconoce su relación con la Sociedad Mercantil arrendataria.
Siendo el mismo caso para la notificación realizada por vía telefónica, en virtud de que se evidencia, que la parte demandante expresa que en fecha 28/12/2016, le manifestó por medio de comunicación dirigida a LA ARRENDATARIA, mediante la cual le comunicaba su voluntad de NO RENOVAR el contrato de arrendamiento, expresando la necesidad de que LA ARRENDATARIA manifestara su deseo de acogerse o no a la Prorroga Legal establecida en la ley, a partir del 01/01/2017, en cuyo caso se haría necesario el establecimiento del nuevo canon de arrendamiento. Asimismo, la referida parte manifiesta en su demanda que la abogada de la Arrendadora Leonor Rodríguez, le comunicó vía telefónica a uno de los representantes de la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A., el nuevo canon de arrendamiento que estaría vigente en caso de hacer uso de la Prorroga Legal, esto es Bs. 450.000,00 mensuales por los primeros seis meses de vigencia del contrato, razón esta por la cual la parte demandante alega de igual forma el incumplimiento del pago de dos cánones de arrendamiento por parte de la ARRENDATARIA.
Por su parte la arrendataria (Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, .C.A.), en razón de las obligaciones que derivan del contrato de arrendamiento, conforme a la cláusula antes citada, es evidente que la misma se encontraba en la obligación tal como lo señala el contrato de arrendamiento, de efectuar el pago de los cánones de arrendamiento en el tiempo y las formas consagradas en el CLAUSULA TERCERA, y conforme al valor manifestado por la parte arrendadora.
En relación a ello, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone que: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. De esta manera, vistas las afirmaciones efectuadas por la demandante, le correspondía a la parte demandada demostrar en juicio el cumplimiento de sus obligaciones o los hechos extintivos de las mismas, para así enervar la pretensión incoada en su contra.
Determinado lo anterior, evidencia esta juzgadora que en lo atinente a la notificación por parte de la arrendataria dirigida a la arrendadora, de su intención de NO RENOVAR el referido contrato de arrendamiento, y a los fines de que la arrendadora manifestara su intención de adherirse al derecho a la Prorroga Legal. La parte arrendataria se limitó a practicar dicha notificación de forma privada, en el Local Comercial arrendado, y siendo recibida la misma por la ciudadana LUISANA ROMERO, quien manifestó ser empleada de la referida Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A., igualmente en lo referido a la notificación telefónica realizada por la apoderada judicial de la parte ARRENDADORA, donde manifestó el nuevo canon de arrendamiento a cancelar durante el periodo de prorroga legal, en el caso de que la parte arrendataria decidiera adherirse a la misma. Siendo impugnadas dichas notificaciones por la parte ARRENDATARIA, en su escrito de contestación a la demanda, en razón a que la misma desconocía dicha notificación puesto que la misma no fue practicada bajo los preceptos contemplados dentro del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.
Por ende, esta Juzgadora en virtud de las cláusula TERCERA, en su PARÁGRAFO ÚNICO, del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, antes señalado, no puede considerar como validas referidas notificaciones realizadas por la parte ARRENDADORA, puesto que las mismas no cumplieron con las formas estipuladas dentro del contrato de arrendamiento para la realización de las notificaciones entre las partes, ya que en el caso de la primera notificación, donde la arrendadora manifiesta su intención de no renovar el referido contrato de arrendamiento fue recibida por la ciudadana LUISANA ROMERO, de quien se desconoce su identidad y la relación que pueda tener con la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A., ya que la misma no funge como una de las representantes judiciales, ni posee autorización alguno de la referida Sociedad Mercantil para recibir o actuar en nombre de ella. Por otro lado, en el caso de la notificación telefónica que afirma haber realizador la abogada de la ARRENDADORA, donde manifestó a uno de los representantes de la Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A., sobre el aumento del canon de arrendamiento, tampoco puede considerarse valida ya que la parte arrendataria no tiene medio probatorio alguna que acredite que dicha llamada fue realizada, ni que la información fuera manifestada validamente a algún representante de la mencionada Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A o por lo menos, que se haya transmitido la misma, ya que evidentemente no basta con el dicho de la parte. Y así se establece.
De igual forma, en relación al incumplimiento del pago de los dos (2) cánones de arrendamiento, que alega la parte actora y por los cuales solicita la presente resolución de contrato de arrendamiento, de una revisión de las actas procesales y en derivación de lo establecido con anterioridad se puede apreciar, que al ser una obligación de la parte arrendadora, notificar a la parte arrendataria bajo las formas estipuladas en el contrato de arrendamiento, sobre el aumento del canon de arrendamiento, es decir sobre el valor del canon que debe cancelar la arrendataria, mal puede ser obligado la arrendataria a dar cumplimiento a un pago que resulta incierto, constatándose de actas, que si bien la arrendataria efectuó las consignaciones de manera extemporánea, lo hizo por el último monto determinado como canon en el contrato que hasta la fecha se encontraba vigente. En razón a que se desconoce si bien sea cierto que la parte arrendadora, notifico verdaderamente a la parte arrendataria, en virtud de que tal como lo señala la parte actora en su libelo de demandada, la notificación sobre el aumento del canon de arrendamiento la realizo la abogada de la arrendadora, por vía telefónica.. Así se Establece.
Con relación a los daños y perjuicios solicitados y estimados por la parte demandante en su libelo por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 900.000,00), Esta Juzgadora evidencia que la parte demandante no señaló que fue lo que originó tales daños y perjuicios solicitados en el mencionado líbelo, ni determinó los mismos de una manera clara y precisa, razón por la cual considera que los mismos no son procedentes. Así se Establece.
En consonancia con las argumentaciones esbozadas con anterioridad, y sin poder haber demostrado la parte actora, el incumplimiento de contrato por parte de la ARRENDATARIA, y en virtud al incumplimiento por parte de la ARRENDADORA, de la cláusula TERCERA y del PARÁGRAFO ÚNICO, del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 16 de Diciembre de 2011, concluye esta Juzgadora que la señalada ARRENDATARIA no incumplió con lo establecido en el contrato de arrendamiento.
Ahora bien, en relación a la RECONVENCIÓN por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios solicitada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, la misma alega que la arrendadora, le está causando Daños y Perjuicios a su representada, al no permitirle que ejerza sus labores o actividad comercial, privándole de esta forma su utilidad económica diaria a razón de 50.000,00 bolívares diarios aproximadamente, conforme a los artículos 1271,1273,1585 y 1167 del Código Civil, puesto que la unidad de aire acondicionado se encuentra dañada y se le ha negado el acceso al espacio donde se encuentra la unidad o el compresor del aire acondicionados a los fines de practicar las reparaciones pertinentes. En razón a dichos supuestos la parte demandada alega que por medio del empleado de confianza de la parte arrendadora, ha intentado contactar en reiteradas ocasiones por vía telefónica, a los fines de informarle al arrendador sobre el problema ocurrido con el aire acondicionados, y a los fines de que el mismo se apersone en las inmediaciones del local comercial objeto de arrendamiento, para brindarle acceso a los técnicos al aérea donde se encuentra la unidad o compresor del aire acondicionado a los fines de poder practicar las reparaciones pertinentes y por seguir ejerciendo sus actividades comerciales.
En derivación, de los argumentos antes explanados esta Juzgadora considera que la parte demandada no acompañó ningún medio probatorio que permita acreditar que los argumentos bajo los cuales fundamenta su reconvención sean ciertos, ni hay ninguna constancia en actas o prueba alguna de que sea cierto que la arrendadora se negara a permitir el acceso al lugar donde se encuentra la unidad del aire a los fines de realizar las reparaciones pertinentes, y de que la misma arrendadora tuviera conocimiento alguno sobre los daños ocurridos en la unidad del aire acondicionado del Local comercial objeto de arrendamiento. En consecuencia esta operadora de justicia considera pertinente declarar sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada. Así se Decide.-

VI
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL) y DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por la sociedad mercantil ADUANERA INTERCONTINENTAL, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 08 de enero de 1996, bajo el Nro. 37, Tomo 110-A, Identificada con Registro de Información Fiscal J- 306686894, en contra de la sociedad mercantil HIDRAHAIR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 01 de Noviembre de 2011, bajo el Nro. 54, Tomo 76 –A RM1, ambas domiciliadas en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios solicitados por la parte demandada Sociedad Mercantil HIDRAHAIR, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil ADUANERA INTERCONTINENTAL, C.A., ambas plenamente identificadas anteriormente, todo ello de conformidad con lo dispuesto en la parte motiva del presente fallo.
Se condena a las partes al pago de costas de la contraria, por haber vencimiento recíproco en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el Artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-
Déjese copia certificada de la Sentencia por Secretaría, conforme a lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo a los ____ días del mes de diciembre de dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la
LA JUEZA:

Abog. ADRIANA MARCANO MONTERO
EL SECRETARIO TEMPORAL:

Abog. JARDENSON RODRÍGUEZ.

En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el No.216-2018.
EL SECRETARIO TEMPORAL

AMM/hp