REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA DECIDE: EXPEDIENTE NÚMERO 0104-16 MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA Se inicia la presente causa por demanda por Desalojo de inmueble destinado a vivienda, interpuesta por la ciudadana MARY LUZ HERNANDEZ FERNDANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 5.816.529, representada judicialmente por los abogados en ejercicio Xiomara J. Colina C., Rosa Alba Chacín Caballero, Carmen T. Delgado M., Juan Carlos Delgado Medina, Juan Luís Núñez García y Neri Chacín, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 41.422, 27.367, 20.400, 152.277, 35.774 y 24.730, respectivamente; contra el ciudadano JORGE SARMIENTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 25.140.458, de igual domicilio, representado por el profesional del derecho Helí Ramón Romero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.637, en su carácter de defensor ad litem, todos domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia. Agotadas íntegramente las fases iniciales del proceso, como lo son, la fase Instructoria y Preliminar, condujo al Tribunal a fijar la Audiencia Oral y Pública, la cual se celebró el ya indicado 12.12.2018, en la Sala de Audiencias No. 2 de los Tribunales Ordinarios y Ejecutores de Medidas de Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y al momento de dictar el dispositivo se declaró: Primero: CON LUGAR la pretensión de desalojo con fundamento en el artículo 91 numeral 2° de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, referido a “la necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble arrendado o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado” y en consecuencia se le ordena a la parte demandada ciudadano JORGE SARMIENTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 25.140.458, hacer entrega a la parte demandante ciudadana MARY LUZ HERNANDEZ FERNDANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 5.816.529, del inmueble ubicado en en el edificio CORINA, del conjunto residencial Isla Dorada, Segunda Etapa, distinguido con el No. 13-B, piso 13, situado en la isla antes denominada “Isla Playa” ahora “Isla Dorada” de la urbanización Lago Mar Beach, jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, municipio Maracaibo del estado Zulia, alinderado de la siguiente manera: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Apartamento 13-C y foso del ascensor; Este: Fachada Este del Edificio y Oeste: en parte con la fachada del Edifico, en parte con el apartamento 13-A y en parte con el pasillo de circulación. Segundo: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada por haber resultado vencido en esta instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. De conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda (en lo adelante la Ley de Arrendamiento de Vivienda) se prescinde de la narrativa y de la trascripción de las actas procesales y se continúa en consecuencia con la exposición clara, precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho que justifican el dispositivo oral pronunciado en la audiencia de juicio, para lo cual se hace bajo las siguientes consideraciones: I. De la Demanda. De un estudio practicado al memorial inicial se extraen los siguientes hechos postulados por la parte actora, para lo cual, de seguidas se resumen los datos objetivos y necesarios para constituir la litis. Alegó la representación judicial de la parte actora: • Que la ciudadana MARY LUZ HERNANDEZ FERNANDEZ, siendo propietaria del inmueble ubicado en el edificio CORINA, del conjunto residencial Isla Dorada, Segunda Etapa, distinguido con el No. 13-B, piso 13, situado en la isla antes denominada “Isla Playa” ahora “Isla Dorada” de la urbanización Lago Mar Beach, jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual le pertenece conforme documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, el 07.03.1997, inserto bajo el No. 48, del Protocolo Primero, Tomo 25. • Que suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 19.08.2009, ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo anotado bajo el No. 73, Tomo 164 de los Libros de Autenticaciones, con el ciudadano JORGE SARMIENTO VILLAMIZAR. • Que conforme la cláusula segunda del indicado contrato se fijó el canon de arrendamiento en la suma de Un mil setecientos bolívares (Bs. 1.700,00) mensuales, lo que no incluye la cuota de condominio, cuyo monto actual es de Bs. 25.000,00 mensuales, mediante depósito ante el Banco Occidental de Descuento en la cuenta No. 0116-0121-96000-4594738. • Que en la cláusula tercera se determinó el tiempo de duración de seis meses prorrogado automáticamente por el mismo tiempo siempre que no se dieran aviso las parte de no prorrogarlo al menos con 30 día de anticipación, por lo que el lapso contractual terminó el 21.09.2016. • Que en la cláusula cuarta se estableció la imposibilidad de ceder el inmueble ni realizar subarrendamientos. • Que el demandado se encuentra incumpliendo las cláusulas del contrato en cuanto al pago del canon mensual de arrendamiento, el pago de los servicios públicos (Hidrolago, energía eléctrica) y las cuotas de condominio, pese a que se le notificó para el aumento de los mismos, en fecha 01.08.2010 y 20.09.2010. • Que el arrendatario ha introducido terceras personas en el inmueble, dejándolas allí ya que se fue del inmueble, y quienes impiden que se le haga una inspección al mismo ya que no permiten el acceso. • Que en aplicación a lo dispuesto en el artículo 91, ordinal 2° de la Ley, su hijo Mario José Rincón Hernández, titular de la cédula de identidad No. V- 23.760.887, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, y su progenitora la ciudadana Luz María Fernández de Hernández, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 1.635.911, de igual domicilio, de 83 años de edad tienen la urgente necesidad de ocupar dicho inmueble por cuanto se encuentran compartiendo una habitación de un inmueble ubicado en la Urbanización Las Lomas, Calle 80, edificio torre A, piso 8, apartamento 8B, jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni, en condiciones de hacinamiento, aunado al hecho que su madre dadas sus enfermedades debe estar ubicada cerca de las clínicas donde es valorada mensualmente y que va estar acompañada de su nieto Mario José Rincón Hernández, siendo el diagnóstico clínico de Parkinson con síndrome taquicardia bradicardia, fibrilación auricular crónica con marcapaso VVI eufuncionante, conforme se observa de los informes médicos emitidos por la Policlínica Amado, C.A. y Centro Médico de Occidente, así como se adjunta Eco cardiogramas emitido por la Unidad de Cardiología de la Policlínica San Luís y el marcapaso endocardíaco emitido por Elecsis, Electromedicina Sistemas, C.A. • Que dado los hechos expuestos demanda conforme lo normado en el artículo 91.2° de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, al ciudadano Jorge Sarmiento Villamizar para que desaloje el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y haga entrega del mismo libre de bienes y personas, caso contrario sea condenado a ello. • Que promueve y ratifica las pruebas documentales que acompaña con la demanda como lo son: 1) contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo anotado bajo el No. 73, Tomo 164 de los Libros de Autenticaciones; 2) titulo de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, el 07.03.1997, inserto bajo el No. 48, del Protocolo Primero, Tomo 25; 3) copia certificada del procedimiento administrativo emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; 4) copia ce la cédula de identidad y acta de nacimiento de la actora emanada de la Jefatura civil de la Parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, acta No. 2.470 y datos filiatorios emitidos por el SAIME; 5) informe médico emitido por la Policlínica Amado, C.A. y Centro Médico de Occidente, Unidad de Cardiología de la Policlínica San Luís y del marcapaso endocardíaco emitido por Elecsis, Electromedicina Sistemas, C.A.; 6) copia de cédula de identidad de la progenitora y su acta de nacimiento emanada de la Jefatura Civil de, municipio Chiquinquirá, No. 1.460 y constancia de residencia emanada de la Unidad de Registro Civil Parroquial de la Parroquia Raúl Leoni; 7) copias de cédulas de identidad del hijo Mario José Rincón Hernández, acta de nacimiento emanada de la Jefatura civil de la Parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, No. 1.252; 8) comunicaciones enviadas al ciudadano Jorge Sarmiento Villamizar de fechas 01.08 y 20.09 del año 2010; 9) estados de cuentas de SAMAT, Alcaldía de Maracaibo y 10) recibos de condominio del Condominio Isla Dorada II Etapa. • Que promueve la prueba de testigos de los ciudadanos Néstor Luís Andrade Villasmil, cédula de identidad No. V-3.109.218, Maritza Margarita Urdaneta, cédula de identidad No. V-3.510.844, Dalila Nolaya. cédula de identidad No. V-3.273.534, Orlando Rafael Arteaga Quiñónez, cédula de identidad No. V-5.850.284 y María Alejandra Guillen Suárez, cédula de identidad No. V-13.262.490. • Que promueve prueba de inspección judicial al inmueble objeto del contrato. • Que promueve prueba de informes a las oficinas de Policlínica Amado, C.A.; Centro Médico de Occidente, Policlínica San Luís y a Elecsis, Electromedicina Sistemas, C.A. II. De la contestación. En el momento de la contestación de la demanda, el defensor ad litem, manifestó no haber logrado tener contacto con el demandado, por lo que en resguardo de sus garantías fundamentales del debido proceso y derecho de defensa, niega, rechaza y contradice los hechos narrados en la demanda por no ser ciertos, así como el derecho invocado. Invocó mérito favorable que se pueda deducir de las pruebas contenidas en las actas y que beneficien a su defendido. III. De las Pruebas de las partes y su valoración. De la parte demandante: Acompañó la representación judicial de la parte accionante, junto con el escrito libelar el siguiente plexo probatorio: 1) Contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo anotado bajo el No. 73, Tomo 164 de los Libros de Autenticaciones. El medio probatorio bajo estudio constituye un instrumento de naturaleza privada, presentado ante funcionario notarial competente, hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico en él contenido, y aunado a que el mismo no impugnado por el demandado, se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con la disposición del artículo 1.363 del Código Civil, según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Estima esta Juzgadora que la prueba in comento tiene valor probatorio, máxime que del mismo se desprenden las estipulaciones establecidas contractualmente por los contratantes y que el mismo no constituye un hecho controvertido. ASÍ SE APRECIA. 2) Documento de propiedad del inmueble objeto del contrato discutido en la causa, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, el 07.03.1997, inserto bajo el No. 48, del Protocolo Primero, Tomo 25. Constata este Oficio Judicial que el indicado medio probatorio constituye un instrumento público emanado de funcionario público competente, por lo que hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico en él contenido, y aunado a que el mismo no fue tachado de falso, desconocido ni impugnado por la contraparte, todo de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil, esta Sentenciadora lo aprecia en todo su contenido y valor probatorio. ASÍ SE DECIDE. 3) Copias certificadas de Procedimiento Administrativo N° MC-00892/11-13, expedidas en fecha 28.07.2014, por la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Zulia, seguido por Mary Luz Hernández en contra de Jorge Sarmiento. Esta decisora valora el medio descrito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, producto de ser copia certificada de actuaciones verificadas durante el desarrollo del procedimiento administrativo previo y de obligatorio cumplimiento para el acceso a la vía judicial, que se constituyó con documentales de orden privado y público, así como dentro de las cuales se encuentran decisión del ente administrativo, es decir emitida por funcionario competente, y que dichas copias al no haber sido impugnadas, desconocidas ni tachadas de falsedad por la parte interesada tiene pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE. Ahora bien, dentro del cúmulo que conforman estas copias certificadas, se encuentra ineludiblemente la Resolución número 00536 de fecha 17 de junio de 2014, mediante la cual se emitió el acto administrativo de habilitar la vía judicial para que las partes puedan dirimir su conflicto ante los Tribunales de la República competentes. Ésta documental, prevé ésta Juzgadora que la misma debe ser valorada como un documento público administrativo. Al respecto el procesalita Arístides Rengel Romberg ha sostenido que la función del documento administrativo “...no es otra que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica...”. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 152). Aunado a lo anterior, la Sala Político Administrativa mediante Sentencia Nº 300 de fecha 28 de mayo 1998, Juicio CVG Electrificación del Caroní, Exp. Nº 12.818, expresó: “...Esta especie de documentos –los administrativos- conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por tanto, no pueden asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados. La especialidad de los antecedentes administrativos radica, fundamentalmente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, pero tal presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario. Se distinguen así esta especie de documentos de los instrumentos públicos, que sólo pueden ser impugnados mediante la tacha de falsedad; y de los meros documentos privados, que pueden ser, incluso, desconocidos en contenido y firma por el adversario…” En un mismo sentido, la referida Sala mediante sentencia de fecha 16 de mayo 2003, Juicio Henry José Parra Velásquez y otros, dejó sentado lo siguiente: “...Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”. (Negrillas del Tribunal). La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia acoge y reitera estos precedentes jurisprudenciales, y establece que si bien los documentos públicos administrativos son dictados por funcionarios de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la ley, no son documentos públicos, sino que constituyen en función de ello una categoría distinta. En ese sentido, la Sala ha puesto de manifiesto las diferencias entre el documento público, el documento auténtico y el documento administrativo, en cumplimiento de lo cual ha establecido que el primero se caracteriza por ser autorizado y presenciado con las solemnidades legales, por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública; el segundo, es redactado por las partes interesadas y posteriormente es firmado ante un funcionario público, o reconocido ante aquél y, por ende, existe certeza legal de su autoría; y los documentos administrativos emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, con el propósito de documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite, los cuales gozan de la presunción de veracidad y certeza, que admite prueba en contrario. Por lo que, conforme a la jurisprudencia y doctrina ut supra expuesta, la Sala concluye que si bien el documento público y el documento administrativo gozan de autenticidad desde el mismo momento en que se forman, la cual emana del funcionario público que interviene en el acto, los documentos administrativos no se asimilan completamente a los públicos, por cuanto gozan de la presunción de certeza y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba o pruebas en contrario, que deben ser incorporadas en el proceso en cumplimiento de las formas procesales establecidas en la ley, con el propósito de que los no promoventes puedan ejercer sobre éstas un efectivo control y contradicción. En efecto, de la documental en cuestión siendo copia certificada de documento público de orden administrativo, al no haber sido tachado sus efectos por la parte demandada, adquiere plena fe a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). De la misma se evidencia la sustanciación y extenuación del tramite administrativo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Zulia, el cual debe ser valorado como el requisito de validez previo para impetrar cualquier demanda que comporte la desposesión material de una vivienda de conformidad con el artículo 5 de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria, y el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas. Así se declara.- 4) Acta de nacimiento de la actora emanada de la Jefatura civil de la Parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, acta No. 2.470; datos filiatorios emitidos por el Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME); acta de nacimiento de la progenitora de la accionante, ciudadana Luz Marina Fernández de Hernández, emanada de la Jefatura Civil del municipio Chiquinquirá, No. 1.460 y acta de nacimiento de Mario José Rincón Hernández, hijo de la actora, emanada de la Jefatura civil de la Parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, No. 1.252. Esta documental constituye copia certificada de documentos públicos y documentos públicos administrativos, la cual al no haber sido tachados sus efectos por la parte demandada, adquiere plena fe a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). De ella se comprueban los lazos consanguíneos que la actora establece en referencia con su progenitora ciudadana Luz Marina Fernández, así como con su hijo Mario José Rincón Hernández y que juegan papel de importancia para justificar la necesidad de alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, de ocupar el inmueble. Así se decide. En la oportunidad procesal probatoria, la parte actora promovió las siguientes pruebas: 5) Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales. Al respecto cabe expresar, que a pesar de que el anterior aforismo no constituye específicamente un medio de prueba, se entiende como un principio procesal que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así será estimado. Y ASÍ SE DECLARA. 6) Ratificó la documental constituida por el contrato de arrendamiento otorgado en fecha 19.08.2009, ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo anotado bajo el No. 73, Tomo 164 de los Libros de Autenticaciones. Respecto a esta documental en líneas pretéritas ya se dejó establecida la certeza probatoria que de la misma dimana, la cual se da aquí por reproducida. 7) Ratificó la documental conformada por instrumento de propiedad del inmueble objeto de la causa, Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, el 07.03.1997, inserto bajo el No. 48, del Protocolo Primero, Tomo 25. Respecto a esta documental en líneas pretéritas ya se dejó establecida la certeza probatoria que de la misma dimana, la cual se da aquí por reproducida. 8) Ratificó la documental contentiva de los informes médicos, emitidos por la Policlínica Amado, C.A. y Centro Médico de Occidente, Unidad de Cardiología de la Policlínica San Luís y del marcapaso endocardíaco emitido por Elecsis, Electromedicina Sistemas, C.A., para lo cual al promovente requirió el medio de informes u oficios emitidos a las instituciones clínicas a fin de comprobar los hechos referidos en los nombrados informes; este oficio Judicial encontrando que quedaron evacuados en actas, dadas las respuestas o resultas de información recibidas de Elecsis, Electromedicina Sistemas, C.A. y Policlínica Amado, C.A., los valora en cuanto sean pertinentes a los hechos discutidos. El restante de los informes médicos al no haber sido evacuados en oportunidad legal no representan ningún valor probatorio. Así se establece. 9) Promovió la prueba testifical, de los ciudadanos Néstor Luís Andrade Villasmil, Maritza Margarita Urdaneta, Dalila Nolaya, Orlando Rafael Arteaga Quiñónez y María Alejandra Guillen Suárez, quienes no comparecieron a la audiencia oral de juicio a emitir testimonio, por lo que este medio probatorio no genera ningún pronunciamiento de valor. Así se establece. De la parte demandada: El defensor ad limten promovió el mérito favorable de las actas. Al respecto cabe expresar, que a pesar de que el anterior aforismo no constituye específicamente un medio de prueba, se entiende como un principio procesal que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así será estimado. Y ASÍ SE DECLARA. IV. Consideraciones para decidir. En primigenio desarrollo de este fallo, se denota que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener, en contraprestación, un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado. Por su parte el Código sustantivo, precisa las obligaciones que derivan de este orden de contratos, así en los Artículos 1.585 y 1.592, se establece: Artículo 1.585 “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado. 3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”. Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. Trabada la litis, este Tribunal por auto del día 10 de octubre de 2017, fijó los hechos y los limites de las pruebas, y en tal orden precisó que la carga de la prueba descansaba en la parte demandante dada la contradicción y rechazo genérico hecho por el defensor de oficio, precisándose que la materia de prueba descansaría sobre: 1) La celebración del contrato de arrendamiento entre los litigantes; 2) La propiedad del inmueble que aduce la actora de su propiedad; 3) La necesidad justificada -esgrimida por la actora- en cuanto a que sus familiares ocupen el inmueble y el vínculo parental entre el arrendador y sus familiares; 4) El hecho de que la parte demandada ha introducido terceras personas ajenas al contrato de arrendamiento en el inmueble. En examen a los supuestos objeto de prueba supra establecidos, esta decisora debe constatar en primer orden, la existencia de la relación arrendaticia entre la parte actora y la demandada, es decir la certitud del vinculo contractual, y en obsequio a ello, palmaria resulta la prueba que emana del documento que en original corre en autos a los folios 8, 9, 10 y 11 del expediente, que conforma el contrato de arrendamiento escriturado en fecha 19.08.2009, ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo anotado bajo el No. 73, Tomo 164 de los Libros de Autenticaciones, el cual al no haber sido rebatido en el juicio conforme a las fórmulas legales de impugnación, adquiere fuerza probatoria plena y hace fe de la relación contractual y las condiciones que vincula a las partes. De este instrumento se pueden comprobar las Cláusulas contractuales, en las cuales se referencia: el canon de arrendamiento fijado en Bs. 1.700,00 mensuales, sin inclusión de la cuota de condominio, de Bs. 25.000,00 mensuales; el tiempo de duración de seis (6) meses prorrogado automáticamente por el mismo tiempo siempre que no se dieran aviso las parte de no prorrogarlo al menos con 30 día de anticipación, se desprende la terminación del lapso contractual, el 21.09.2016 y la prohibición al arrendatario ceder o realizar subarrendamientos. En cuanto al segundo hecho objeto de prueba, relativo a la propiedad del inmueble que aduce la actora respecto del inmueble objeto de arrendamiento, quedó comprobado fehacientemente mediante instrumento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, el 07.03.1997, inserto bajo el No. 48, del Protocolo Primero, Tomo 25, por no haber sido objeto de tacha en el decurso del juicio. En esta instrumental se verifica que el ciudadano Néstor Luís Díaz Faselo vende de forma pura y simple a la ciudadana Mary Luz Hernández (actora) un inmueble ubicado en el edificio CORINA, del conjunto residencial Isla Dorada, Segunda Etapa, distinguido con el No. 13-B, piso 13, situado en la isla antes denominada “Isla Playa” ahora “Isla Dorada” de la urbanización Lago Mar Beach, jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, municipio Maracaibo del estado Zulia, alinderado de la siguiente manera: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Apartamento 13-C y foso del ascensor; Este: Fachada Este del Edificio y Oeste: en parte con la fachada del Edifico, en parte con el apartamento 13-A y en parte con el pasillo de circulación. Se comprueba así que se trata del mismo inmueble objeto de esta demanda de desalojo, de consiguiente se tiene cumplido el segundo supuesto de procedencia de la demanda. Así se declara. En cuanto tercer hecho controvertido, y respecto del cual la actora apoya la pretensión del desalojo, esto es, la necesidad justificada de ocupar el inmueble, si bien no para sí mismo, sino para que su hijo y su progenitora lo posean. A nivel legal el referido extremo, aparece contenido en el ordinal segundo del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que a la letra reza: Artículo 91: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: …Omisis… 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. …omissis…” Esta Juzgadora en tal orden debe entender que el necesidad no viene dado por razones económicas, sino de cualquier naturaleza, que en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia de la solicitud de desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce de manera directa o indirecta en el interés indudable del propietario necesitado de ocupar dicho inmueble; entonces la necesidad del propietario o de parientes consanguíneos hasta del segundo grado, de ocupar el inmueble se materializa cuando éste demuestre que dicha necesidad de ocupación esta en relación con el uso que haría como propietario. En relación a la causal en tasación, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Vol. I, (2da ed.), Universidad Católica Andrés Bello, (Caracas 2003), pp. 194 y 195, ha establecida que de ella emergen los siguientes supuestos de procedencia: “(...) En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual (…)”. En el caso concreto la parte actora, como ya se examinó, logró probar la relación arrendaticia a la que se contrae esta causa y la cualidad de propietaria, y dedujo la necesidad de ocupación no para sí sino para sus familiares directos, naciéndole de consecuente la dupla carga evidenciar la necesidad de ocupación sino el lazo consanguíneo con las personas que propone entren a ocupar el inmueble. A tales efectos la actora promovió a las actas copia certificada de Datos Filiatorios expedidos por la Dirección de Dactiloscopia y Archivo Central, Oficina Valle Frío, adscrita al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) en fecha 13.10.2016 a nombre de Mary Luz Hernández Fernández, en la cual se detallan como progenitores a José Ramón Hernández y Luz Marina Fernández, así como adjunta a esta certificación, el ente reseña, copia de acta de nacimiento No. 2470, asentada el 22.08.1959, expedida por la Prefectura del Municipio Chiquinquirá, Distrito Maracaibo del estado Zulia, documental ésta que se valora y hace plena prueba de vínculo entre la actora arrendadora y su progenitora Luz Marina Fernández de Hernández. Asimismo, se desprende de actas, copia certificada expedida por la jefatura civil de la parroquia Olegario Villalobos de la acta de nacimiento No. 1252 del Tomo 04, año 1996 a nombre de Mario José Rincón Hernández, la cual se valora y se extrae la prueba de filiación entre la demandante arrendadora y su hijo Mario Rincón Hernández. Ahora, en cuanto a la ‘necesidad’ invocada recalcó la actora en forma muy especial el hecho que su progenitora Luz Marina Fernández de Hernández, se trata de una persona de 83 años de edad y en la actualidad se encuentra compartiendo una habitación de un inmueble ubicado en la Urbanización Las Lomas, Calle 80, edificio torre A, piso 8, apartamento 8B, jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni, en condiciones de hacinamiento, y que su madre padece de enfermedades múltiples, siendo el diagnóstico clínico de Parkinson con síndrome taquicardia bradicardia, fibrilación auricular crónica con marcapaso VVI eufuncionante, que le exigen estar ubicada cerca de las clínicas donde es valorada mensualmente y que va estar acompañada de su nieto Mario José Rincón Hernández. Este Oficio Judicial en relación al estado de salud de la prenombrada ciudadana Luz Marina Fernández, si bien no es un hecho controvertido, el mismo se toma en consideración a los fines de establecer el grado de necesidad que la actora propone para que su progenitora ocupe el inmueble objeto de desalojo, y en función de ello, dicha parte hizo evacuar la prueba de informes a las instituciones clínicas que la atienden, la Policlínica Amado, C.A. y Elecsis, Electromedicina Sistemas, C.A., donde se le hacen valoraciones médicas, desprendiéndose de las resultas de dicho medio probatorio (informes) que efectivamente la progenitora de la actora sufre problemas de salud que hacen presumir a esta Sentenciadora que debe estar en condiciones optimas de vivienda para que pueda tener posibilidades de traslado y transporte en las oportunidades que así lo amerite y buenas condiciones de desarrollo físico y emocional en el ambiente donde habite sus postreros años de vida. Es el caso, que al desarrollar el medio probatorio de inspección judicial, promovido en el tiempo legal, al inmueble ubicado en la Urbanización Las Lomas, Calle 80, edificio torre A, piso 8, apartamento 8B, jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni, donde se indica que se encuentra la progenitora de la actora, ciudadana Luz Marina Fernández de Hernández, se pudo comprobar que se trata de una habitación de mínimas proporciones (3x2 mts), con una cama individual; se apreció que se encuentran diversos muebles tales como un corral de bebes, sillas, peinadora y cestas de ropa, esto, es enseres que se encuentran acumulados en ese espacio. A su vez se apreció una puerta de madera al pie de la cama de la ocupante y donde se señaló se encuentra ubicado el sistema hidroneumático que sirve para dar funcionamiento al tanque de agua tipo cilindro que distribuye este servicio a todo el apartamento durante el período que no hay agua de la calle, sistema éste que se activa reiteradamente y genera un fuerte ruido dentro de la habitación de la ciudadana Luz Marina Fernández de Hernández, lo que produce incomodidades a sus horas de descanso o estadía en su habitación; aunado a estas circunstancias en dicha habitación se encuentra ubicada la brequera que sirve de alimentación al sistema eléctrico del resto del inmueble, lo que representa riesgos en caso de presentarse algún percance de naturaleza eléctrica, asimismo, se dejó constancia que el inmueble se encuentra ocupado por varias personas por lo que no existen espacios propios para el desenvolvimiento desahogado de dicha ciudadana, estando limitada aún mas por el uso de un aparato tipo andadera con el que auxilia su caminar y la proporción de la habitación es muy reducida; circunstancias todas que hacen entender que afectan la tranquilidad física e incluso emocional que debe tener dicha ciudadana. Se destaca así la preferencia de la necesidad de ocupación que tiene la progenitora de la actora junto a su nieto para que le dispense ayuda en sus cuidados, mas que la necesidad de ocupación que puede tener el arrendatario u ocupante actual del apartamento, con lo que declara el elemento en análisis de ‘necesidad justificada’. Así se establece. Para decidir sobre el debate judicial de forma sustancial, encuentra imprescindible esta sentenciadora, bien como ha llevado a cabo el estudio del expediente y observando que la petición de fondo conforme fue formulada por la demandante se condensó en lo establecido en el Capítulo VII, De los Desalojos, artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, se repite el pronunciamiento sobre el punto, emitido al momento de dictar el dispositivo del fallo en la oportunidad de la audiencia oral de juicio. No obstante ello, la demandante en su petitorio expresó la exigencia que el arrendatario Jorge Sarmiento Villamizar convenga en el desalojo y le haga entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, libre de personas y cosas, invocando como mejor derecho lo estatuido en el artículo 91.2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, pero de la relación fáctica narrada en el memorial, determinó la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y siendo este Oficio Judicial tutor de los derechos elementales de las partes en este juicio que bajo su conocimiento se ha impetrado, afina que debe hacer estudio de la causal de desalojo contenida en el ordinal 1 del artículo 91 de la ley especial en la materia, que a la falta de pago de cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada. Tejido al hilo, es propio entonces verificar el texto de la norma: Artículo 91: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. …Omisis… Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. En relación al asunto, visualiza quien aquí decide que para acoger la pretensión que en esa dirección se acomete su pronunciamiento, es necesario que al examinarla en su mérito se encuentre fundada, es decir, que las afirmaciones de hecho y de derecho contenidas en la demanda resulten verdaderas y debidamente probadas, no obstante ante el estudio acercado del memorial inicial, la demandante referenció que el demandado-arrendatario ha incumplido -las cláusulas del contrato en cuanto al pago del canon mensual de arrendamiento, el pago de los servicios públicos (Hidrolago, energía eléctrica) y las cuotas de condominio, pese a que se le notificó para el aumento de los mismos, en fecha 01.08.2010 y 20.09.2010- pero no especificando así de forma precisa las sumas que por este concepto se reclaman, lo que en visión de dar fuerza a la norma contenida en el artículo 243.5° del Código de Procedimiento Civil, que exige que: toda decisión debe ser pronunciada de manera expresa, positiva y precisa, debe ser patentizado en este fallo a fin de evitar la eventual nulidad del mismo y en ensalzamiento al derecho de defensa de la parte demandada que pudiera resultar condenada al pago de unas cantidades de dinero que no han quedado expresamente determinadas, de este modo se desestima esta petición de cobro por los conceptos ya referenciados. Así se decide. Otro de los hechos controvertidos que fueron fijados para ser objeto de prueba, es el que el arrendatario ha introducido terceras personas al inmueble arrendado, con lo cual incumple con los términos del contrato en su cláusula cuarta, de no poder ceder, traspasar o subarrendar dicho inmueble. En este orden, esta Sentenciadora al momento de evacuar inspección judicial respecto del inmueble objeto de la presente causa y en la oportunidad de acceder al inmueble, éste fue abierto por un ciudadano que se identificó como Giovanni Sarmiento Sarmiento, y manifestó ser el hijo del demandado, refirió al Tribunal que quienes habitan dicho apartamento son los ciudadanos José Fernández, Leticia Sarmiento y el niño Helio Fernández, pero que no se encontraban en el momento porque el apartamento había sido fumigado. Este Oficio dada la verificación in situ de las circunstancias acaecidas en cuanto a que allí no se apersonó el demandado y por el contrario se apersonaron durante el desenvolvimiento de dicha inspección terceras personas, quienes informaron ser las ocupantes del mismo, se comprueba el argumento de la actora en cuanto a la estadía de terceras personas en dicho inmueble, lo que comporta la trasgresión a los términos del contrato fijados en la reseñada cláusula cuarta, lo que conduce indefectiblemente a dar por resuelto el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción de desalojo. Colofón a los extremos evaluados, estima quien aquí decide señalar que aun cuando se desechó la pretensión subsidiaria de morosidad en el pago de pensiones de arrendamiento, condominio y servicios públicos del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, quedó claramente establecida la causal segunda del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que la presente demanda de desalojo será declarada con lugar en el dispositivo de este fallo, lo cual pasará de inmediato a pronunciar este Órgano Jurisdiccional. V. Dispositivo. Conforme a los razonamientos antes expuestos, este TRIBUNAL DECIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:  Primero: CON LUGAR la pretensión de desalojo con fundamento en el artículo 91 numeral 2° de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, referido a “la necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble arrendado o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado” y en consecuencia se le ordena a la parte demandada ciudadano JORGE SARMIENTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 25.140.458, hacer entrega a la parte demandante ciudadana MARY LUZ HERNANDEZ FERNDANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 5.816.529, del inmueble ubicado en en el edificio CORINA, del conjunto residencial Isla Dorada, Segunda Etapa, distinguido con el No. 13-B, piso 13, situado en la isla antes denominada “Isla Playa” ahora “Isla Dorada” de la urbanización Lago Mar Beach, jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, municipio Maracaibo del estado Zulia, alinderado de la siguiente manera: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Apartamento 13-C y foso del ascensor; Este: Fachada del Edificio y Oeste: en parte con la fachada del Edifico, en parte con el apartamento 13-A y en parte con el pasillo de circulación.  Segundo: Se condena al pago de las constas procesales a la parte demandada por haber resultado vencido en esta instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada de la presente decisión conforme lo dispone el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la sede del JUZGADO DECIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los diecisiete (17) días del mes de diciembre de 2018. Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación. LA JUEZ PROVISORIA, Abg. Zulay Virginia Guerrero Delgado LA SECRETARIA, Abg. Fabiana Carolina Villasmil En la misma fecha, nueve de la mañana (9:00 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo en No. 170. La Secretaria, Zvg/fcv.