TSJ Regiones - Decisión

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, procede este Juzgador a señalar las partes y sus apoderados, a cuyo efecto establece:
PARTE DEMANDANTE: ciudadano GIOVANNI PIZZI DE BIASE, titular de la cédula de identidad N° V-17.378.544, representado por sus Apoderados Judiciales Abg. YELITZA MARIA MARCHAN y FRANCISCO JOSÉ GAMEZ TORRES, inscritos en el I.P.S.A. bajo los N° 192.724 y 140.957, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano MILOVAN CORDERO CASTELLANOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.737.496 representado por la Abg. GISELA LUGO, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 114.898, en su carácter de defensora ad-litem.
MOTIVO: Desalojo (Vivienda).
TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.
INICIO
Se inició el presente proceso mediante demanda presentada en fecha 12 de mayo de 2017, interpuesta por elciudadano: GIOVANNI PIZZI DE BIASE, titular de la cédula de identidad N° V-17.378.544 debidamente asistido por los abogados YELITZA MARIA MARCHAN AGUILAR y FRANCISCO JOSE GAMEZ TORREZ, inscritos en el I.P.S.A. bajo los N° 192.724 y 140.957, respectivamenteen contra del ciudadano MILOVAN CORDERO CASTELLANOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.737.496, y fue recibida por ante este Tribunal en fecha 15 de mayo de 2017.
En fecha 23 de enero de 2018, de conformidad a lo previsto en los artículos 114 y siguientes de Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda, se llevó a cabo la audiencia de juicio en el presente asunto. Asimismo, establece el artículo 121 ejusdem que: “Dentro del lapso de tres días de despacho siguiente al pronunciamiento oral de la sentencia, el juez o jueza deberá en su publicación reducir por escrito el fallo completo, el cual se agregará al expediente dejando constancia el secretario o secretaria del día y hora de la publicación. (…)”, por lo que estando en la oportunidad legal correspondiente para reducir por escrito el fallo completo en el presente asunto este Tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:
PRIMERO: Establece los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1354 del Código Civil, que corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Seguidamente, esta Juzgadora procede a valorar las pruebas de las partes, a los fines de determinar si son procedentes o no los argumentos en que basó su pretensión.
Pruebas de la parte demandante:
a) Providencia administrativa N° 000344, que en fecha 28 de julio del año 2016 emitió la Superintendencia Nacional de Arrendamiento del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda (SUNAVI Lara),en relación al expediente administrativo N° 805-12-2015, iniciando a instancias de mi persona por solicitud que al respecto presenté ante ese organismo en fecha 29 de diciembre del año 2015; con lo que me propongo a demostrar que se agotó la vía administrativa establecida en el artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, marcada con la letra “A”, y así pido se establezca en definitiva. Aprecia esta Juzgadora que dicho documento público en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Así se establece. -
b) Contratos de arrendamientos, debidamente autenticados, que consta en autos como anexos marcados con las letras “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, que acreditan la condición de ARRENDADOR apegado a la legalidad y al derecho; así pido que se establezca en la definitiva.Aprecia esta Juzgadora que dicho contrato en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Así se establece. -
c) Copia certificada de documento de compra y venta del inmueble, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara,que sustenta la cualidad como propietario y arrendador del inmueble, ambos marcados como ANEXOS “B” y “H”, así como la partida de nacimiento que consta en auto como ANEXO “I”, que certifica la condición de hijo; así que se establezca en la definitiva.Aprecia esta Juzgadora que dicho documento autenticado en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Así se establece. -
d) Copia certificada des acta 743 de unión estable de hecho,emitida por el Registro Civil Municipal del Municipio Iribarren del estado Lara, marcado aquí como anexo “L”,que existe entre mi pareja NELITZA ALAIZA MELENDEZ PARGAS, venezolana y titular de la cedula de identidadV-16.279.802, y mi persona, que consta asentada bajo el N°742, de fecha 17-09-2015, en los libros de registro de uniones estables de hecho registrada por ante el Registro Civil de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren, estado Lara, que certifica la condición de necesidad desde hace años de habitar la vivienda de mi propiedad para el desarrollo como familia.Aprecia esta Juzgadora que dicho documento en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Así se establece. -
e) Documentosque refieren las irregularidades cometidas por el ARRENDATARIO con el pago del servicio de agua potable del inmueble arrendado, a la empresa HIDROLARA, el cual consta en autos como ANEXO“K”; así pido que se establezca en la definitiva.Aprecia esta Juzgadora que dicho contrato en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Así se establece. -
f) Testimonio de la ciudadana NAILET JOSEFINA RIVERO, titular de la cédula de identidad N° V-9.603.743, con respecto a la testigo promovida compareció, y fue preguntada en su oportunidad, mereciendo fiabilidad para quien juzga pues no se contradijo y sus declaraciones se perciben francas, no repetitivas de lo inquirido sino sencillas afirmaciones, por lo que esta operadora de justicia le otorga pleno valor probatorio. Y así se señala.
g) Testimonio de la ciudadanaSILENE SARAHY TORRES, titular de la cédula de identidad V-17.228.993, en cuanto a esta prueba a este tribunal le resulta imposible valorarla por cuanto los testigos no comparecieron al acto. Así se establece. -
h) Inspección judicial realizada por este Tribunal la cual fue admitida y evacuada en todos los particulares. Quien juzga observa que la Inspección practicada llena los requisitos legales establecidos en los artículos 472, 473, 474, 475, y 476 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de no haber sido objetada, ni tachada oportunamente, conforme lo establece nuestra legislación, se le otorga todo el valor probatorio que de ella se desprende. Y así se establece.
En relación a las pruebas de la parte demandada, esta juzgadora deja constancia de que la misma no promovió alguna.
SEGUNDO: En este sentido, la presente demanda tiene por objeto el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento, al ciudadano MILOVAN CORDERO CASTELLANOS, suficientemente identificada en autos por haber dejado de pagar más de cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble o algunos de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, el hecho de que arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención a la conformidad de uso concedida y que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, todos estos supuestos contenidos en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, numerales 1, 2, 3 y 4, respectivamente.
TERCERO: En este orden de ideas, la parte demandante solicita el desalojo del inmueble constituido por una casa, ubicada en la Av. Fuerzas Armadas entre calles 49 y 50 N° 49-90, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren estado Lara, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en line de doce metros con cinco centímetros (12,05 mtrs.) con la prolongación de la Av. Fuerzas Armadas que es su frente; SUR: En línea de ocho metros y veintiún centímetros (8,21 Mts.) con inmueble ocupado por Antonio Escalona; ESTE: En línea de treinta y cinco metros con veinte centímetros (35,20 mts.) con terrenos de la sucesión Giménez y OESTE: En línea de treinta y cuatro metros con treinta y dos centímetros (34,32 Mts) con inmueble ocupado por Romelia Escalona, con una superficie aproximada de Trescientos Cuarenta Tres Metros Cuadrados con treinta y siete centímetros (343,47 M2), con fundamento en lo dispuesto en el artículo 91 ordinal 1,2,3 y 4 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda. Manifiesta el demandante en primer lugar que desde abril 2011 el demandado no ha cumplido con su obligación principal, como lo es, el pago del canon de arrendamiento desde la precitada fecha hasta la actualidad, habiendo sido infructuosas todas las diligencias amistosas y extrajudiciales realizadas para que la arrendataria pagara por concepto de cánones de arrendamiento.
En segundo lugar, la demandante alega la necesidad de ocupar el inmueble debido a que actualmente su salud esta delicada y a los fines de demostrar tal hecho consignó certificado de Unión Estable de Hecho a los fines de demostrarle al tribunal que tiene una relación y está viviendo arrimado en un cuarto en casa de sus padres.
En tercer lugar, alega que el arrendatario destino otro uso al inmueble arrendado y alega una presunción de que no vive su familia original.
En cuarto lugar, que el arrendatario haya ocasionado daño al inmueble.
En este sentido, este Tribunal deberá verificar si ciertamente la demandada haya dejado de pagar más de cuatro meses de cánones de arrendamiento sin causa justificada y la verdadera existencia de lasdemás causales alegadas, para lo que se realiza las siguientes consideraciones:
Así las cosas, procede este tribunal a pronunciarse sobre la primera causa alegada, referente a la falta de pago contemplada en el ordinal 1 del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda, antes señalado “En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, (…)”, arguyo la parte demandante que el arrendatario ciudadano MILOVAN CORDERO CASTELLANOS, ya identificado dejó de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de abril de año 2011.
Por su parte los artículos 1159 y 1167 del Código Civil establecen:
Articulo 1159. Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Articulo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
El contrato tiene fuerza de ley no solo entre las partes, sino inclusive para el Juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad.
Ahora bien, observa esta operadora de justicia que, durante el ínterin procesal, especialmente en la contestación de la demanda y en el lapso de promoción de pruebas que no hubo prueba alguna que demostrara la solvencia de dichos cánones insolutos por parte de la demandada.
En tal sentido, la clausula TERCERA del contrato de arrendamiento establece: “(…) “El canon de arrendamiento ha sido convenido entre las partes en la cantidad de MIL BOLIVARES (1.000,00 Bs.) mensuales, que EL ARRENDATARIO se compromete a pagar puntualmente los treinta (30) de cada mes, a través de depósito bancario a favor de carolina de pizzi en la cuenta de ahorro del banco provincial N° 0108-2416-84-0200047727“, colorarío de lo antes expuesto este Tribunal observa que no existe prueba alguna que demuestre la solvencia, tal como fue pautado en el contrato suscrito entre las partes, por lo que esta juzgadora considera que la causal de desalojo contenida en el ordinal 1° del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda, debe prosperar. Y así se decide. -
En este orden de ideas el Tribunal procede a analizar la segunda causal, alegada por la parte demandante referente a la necesidad que tiene el demandante de ocupar el inmueble ya que manifiesta que en la actualidad vive arrimada en la casa de sus padres y tiene una pareja, tal como se evidencia del certificado de la unión estable de hecho, fundamentado en el ordinal 2 del artículo 91 ejusdem, por lo que este operador de justicia hacen las siguientes consideraciones:
En relación a esta causal, observa esta Juzgadora que según la doctrina la parte actora, debe cumplir tres (3) requisitos concurrentes a saber: 1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido. 2) La cualidad de propietario del inmueble por parte del arrendador y 3) Comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo.
En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras).
La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo.
Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa, la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.
En tal sentido, cabe destacar que con respeto a la pretensión de la accionante es necesario precisar que el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté indeterminado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato, y luego el actor deberá plegarse a lo preceptuado en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, concatenado con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas; en conclusión, los presupuestos procesales para interponer el desalojo de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento son: i) la indeterminación del tiempo en la relación contractual y ii) el actor haya agotado la vía administrativa.
En este orden de ideas, observando, si bien es cierto que de las actas procesales de la relación arrendaticia que vincula a las partes de este proceso, es indeterminada, prosperando así uno de los tres supuestos precitados no es menos cierto que la justificación única alegada parte accionante fue el hecho que mantiene una relación de pareja el cual lo justifica con un certificado de una unión estable de hecho, no siendo esta suficiente pata demostrar que verdaderamente vive en la actualidad en hacinamiento, no se observa de autos prueba alguna que demuestre tal hecho, no prosperando lo alegado por lo que le es forzoso a este Tribunal declarar improcedente esta la causal contenida numeral 2° del artículo 91 ejusdem. Y así se decide. -
En cuanto a la tercera causal alegada, la cual versa sobre el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble usos deshonestos, indebidos, en contravención a la conformidad de uso concedida, esta operadora de justicia observa que conforme a la prueba de inspección judicial promovida y evacuada en su oportunidad no se comprobó tal hecho por lo le es forzoso a este Tribunal declarar improcedente esta la causal contenida numeral 3° del artículo 91 ejusdem. Y así se decide. -
Por última y cuarta causal alegada referente a que se haya causado un deterioro mayor que los provenientes del uso normal del inmueble, en cuanto a esta causal, “que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”, se entiende que dicha causal encierra en sí dos motivos distintos a los mismo fines, los deterioros o reforma al mismo.
Resulta natural que un inmueble en el cual se mantiene una relación arrendaticia por más de diez (10) años, tenga ciertos deterioros es su estructura sino se hacen los mantenimientos necesarios tanto a la estructura como paredes, friso, pintura pisos entre otros. Eso lo ha considerado el legislador, de allí que los deterioros que deben tenerse como causal de desalojo son aquellos mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, pues debe entenderse que se deben ejecutar mantenimiento a los mismos. Según la letra de la citada causal, se requiere que el arrendatario despliegue una actuación sobre la cosa arrendada, que le cause un deterioro mayor que aquel proveniente del uso normal del mismo, esto es, que además del deterioro propio del uso de la cosa, que provenga ya no del uso, sino de una actividad distinta a la que estaba destinado contractualmente.
Igualmente, de las pruebas analizadas como lo fue la inspección judicial no se pudo constatar que los daños que presenta el inmueble puedan imputársele al arrendatario, en virtud que no existe un punto de comparación en razón que en los contratos de arrendamientos no existe la descripción especifica de las condiciones se le entregó inmueble, de forma general se observó un regular estado de conservación en general. Todos estos hechos apreciados en el inmueble permiten al tribunal concluir que no fue probada los deterioros mayores que los derivados del uso normal, que conducen a tenerse como no probada la causal de desalojo. Así se establece.
DISPOSITIVA
Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en el Edificio Nacional, de la Ciudad de Barquisimeto, de conformidad con lo establecido en los Artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano GIOVANNI PIZZI DE BIASE, titular de la cédula de identidad N° V-17.378.544 a través de sus abogados YELITZA MARÍA MARCHAM AGUILAR y FRANCISCO JOSÉ GAMEZ TORRES, inscritos en I.P.S.A. bajo los Nros. 192.724 y 140.957, contrael ciudadano MILOVAN CORDERO CASTELLANOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.737.496 representado por la defensora ad litem Abg. Gisela Lugo Prado.
SEGUNDO: En consecuencia, se ordena la entrega a la parte actora libre de bienes y personas de un inmueble destinado a vivienda, constituido por una casa ubicada en la Av. Fuerzas Armadas entre calles 49 y 50 N° 49-90, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren estado Lara, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en line de doce metros con cinco centímetros (12,05 mtrs.) con la prolongación de la Av. Fuerzas Armadas que es su frente; SUR: En línea de ocho metros y veintiún centímetros (8,21 Mts.) con inmueble ocupado por Antonio Escalona; ESTE: En línea de treinta y cinco metros con veinte centímetros (35,20 mts.) con terrenos de la sucesión Giménez y OESTE: En línea de treinta y cuatro metros con treinta y dos centímetros (34,32 Mts) con inmueble ocupado por Romelia Escalona, con una superficie aproximada de Trescientos Cuarenta Tres Metros Cuadrados con treinta y siete centímetros (343,47 M2).-
TERCERO: Se condena a la parte demanda por haber sido vencida totalmente al pago de las costas procesales conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, incluso en la página web de este Despacho y déjese copia certificada. Dada, firmada, sellada en la sala del despacho del Juzgado Quinto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el Edificio Nacional de la ciudad de Barquisimeto, a los dos (02) días del mes de Agosto del año dos mil dieciocho (08-08-2018). AÑOS: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
La Jueza Temporal,
Abg. Belén Beatriz Dan Colmenárez

El Secretario Suplente,
Jhonny Alvarado Hernández
En la misma fecha siendo las (3:26 P.M.) se dictó y publicó la anterior sentencia.
El Secretario Suplente,
Jhonny Alvarado Hernández