TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 13.069.
DEMANDANTES: EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCIA PACHANO CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.475.032 y 14.007.820, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: ARMANDO MONTIEL, EMILIA MEDRANO DE ESPINOZA y MARIO JOSÉ PINEDA RÍOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 46.160, 14.811 y 53.533, respectivamente.
DEMANDADA: Sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 38, Tomo 4-A, de fecha 18 de enero de 2007.
APODERADOS JUDICIALES: JAVIER ENRIQUE FEREIRA, JESÚS CUPELLO y ADIB GEOGE DIB DIB, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 98.003, 130.325 y 90.587, respectivamente.
JUICIO: Cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios.
SENTENCIA: Definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 27 de octubre de 2016.

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA la presente causa, la cual fue recibida con ocasión de la remisión que ordenara el TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, como consecuencia del recurso de CASACIÓN de la sentencia proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de noviembre de 2015, con ocasión del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS incoado por los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.475.032 y 14.007.820, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 38, Tomo 4-A, de fecha 18 de enero de 2007.

En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia declaró con lugar el recurso de casación, en consecuencia, decretó la nulidad del fallo recurrido, ordenando al tribunal superior que resultare competente, dictar una nueva decisión en atención a lo establecido en la sentencia proferida por dicha Sala, con ocasión al recurso de apelación interpuesto por los abogados en ejercicio JESÚS CUPELLO y ARMANDO MONTIEL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 130.325 y 46.160, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada y demandante, en este orden, contra sentencia, de fecha 01 de junio de 2015, proferida por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Impuesta esta Superioridad de las actas que conforman este expediente, procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia de fecha 01 de junio de 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios interpuesta por los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., declaró procedente el cumplimiento de los términos y condiciones del contrato preparatorio de promesa de compraventa suscrito entre las partes el día 02 de diciembre de 2008, pero improcedentes las pretensiones de cumplimiento de construcción de unas obras y la indemnización de daños materiales y morales.

Asimismo, declaró sin lugar la reconvención por resolución de contrato incoado por la parte demandada-reconviniente, en contra de los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, en tal sentido, ordenó a la parte demandada, como propietaria-constructora, cumplir con el trámite correspondiente, de acuerdo a lo previsto en el contrato, para el otorgamiento y firma del documento de venta definitivo del inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 14-B6, con una área de construcción aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SEIS CENTÍMETROS (85,76 Mts.2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada; Sur: pasillo común; Este: fachada este; y Oeste: ascensores y áreas de servicio, ubicado en el edificio NEPTUNO del complejo habitacional RESIDENCIAS ATLANTIS, avenida 4 (Bella Vista) con calle 65, parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia.

Del mismo modo, en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compraventa, la parte demandante, como promitente compradora, deberá hacer entrega del resto del precio de venta convenido, a saber, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), derivándose en definitiva en la adquisición y protección del derecho a la vivienda ínsito en el mismo.

Finalmente, no hubo condenatoria en costas por no haber vencimiento total en la presente causa, así pues, el Tribunal de la causa fundamentó su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“En consecuencia a todas las precedentes consideraciones, constatado como ha sido en la presente causa el incumplimiento contractual de la obligación subsiguiente de la parte demandada, sin la cual aún no se ha podido lograr el fin último del contrato preparatorio cuyo cumplimiento se exige, cual es firmar y celebrar un negocio jurídico de compra-venta, conllevando al alcance definitivo de la adquisición de vivienda que se había convenido entre las partes, viéndose así afectado el derecho a la vivienda de los accionantes producto de tal atraso e incumplimiento, derecho que este Tribunal debe proteger a la luz del sentido previsto en la jurisprudencia constitucional del Máximo Tribunal, se genera sin lugar a dudas el deber de declarar PROCEDENTE el reclamo del cumplimiento de los términos y condiciones del contrato preparatorio de promesa de compra-venta suscrito entre las partes el 2 de diciembre de 2008, peticionado por la parte actora, a tenor de la norma prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, debiendo por consiguiente proceder a cumplir la parte demandada con sus obligaciones para el trámite del otorgamiento definitivo del documento de venta del apartamento 14-B6 del edificio Neptuno del complejo habitacional Residencias Atlantis, y así los demandantes puedan suministrar los recaudos necesarios, que conlleva definitivamente a la adquisición y protección del derecho a la vivienda ínsito en dicho contrato, todo ello muy especialmente conforme a las cláusulas séptima, octava, novena y décima cuarta. ASÍ SE CONSIDERA.
Ahora bien, observa esta Sentenciadora que la parte actora en su petitorio de la demanda, no sólo exige el cumplimiento de los términos contractuales de la promesa de venta, sino que además pretende que la parte accionada cumpla y ejecute la construcción de una serie de obras que manifiesta fueron modificadas u omitidas del proyecto original de construcción del complejo habitacional Residencias Atlantis, peticionando que el mismo sea construido en el área de terreno inicialmente propuesto de diez mil setecientos treinta y cinco metros con cuarenta centímetros cuadrados (10.735,40 mts2), además que se construya la calle de acceso a dicho complejo por su lindero sur, y que se construyan la cancha de usos múltiples de este y la piscina del edificio Neptuno.
Sin embargo al respecto debe establecer quien hoy decide, que tales pretensiones de cumplimiento resultan totalmente IMPROCEDENTES de acuerdo con los términos pactados en el contrato suscrito por ambas partes, siendo que expresamente se estipuló en la cláusula quinta, en concatenación con la cláusula sexta, que la demandada como propietaria y constructora, se reservaba el derecho a efectuar las modificaciones que considerara necesarias, acorde con las circunstancias que se presentaran en el desarrollo de la construcción, la disponibilidad del mercado o de las autoridades competentes, con miras al beneficio de la obra y su mejoramiento, por lo que a su vez se permite considerar este Tribunal como IMPROCEDENTE la petición de ordenar oficiar al Ministerio Público para averiguación por estafa inmobiliaria por supuesto incumplimiento fraudulento alegado por la parte accionante derivado del fraccionamiento del terreno y su venta a la sociedad Inversiones Inmobiliarias, según documento de venta de fecha 15 de agosto de 2012 anexado a la reforma de la demanda, máxime cuando el contrato que obliga a las partes en este juicio en dado caso está determinado por la promesa de venta de uno solo de los apartamentos del complejo habitacional completo que se estaba construyendo en dicho terreno. ASÍ SE CONSIDERA.
Mucho menos resulta aplicable el contenido del artículo 25 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria siendo que no fueron demostradas que se hayan ofrecido en preventa las características mencionadas por los demandantes, aunado a que se comprobó con la prueba de experticia e inspección judicial que la piscina se encuentra construida y operativa y que se dispuso una pequeña área para cancha de basketball. ASÍ SE CONSIDERA.
Por otro lado, se observa adicionalmente que la parte actora también demanda la indemnización de daños materiales y morales. En cuanto a los daños materiales, se pretende el pago de la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.150.000,oo) por el retardo en la entrega del inmueble, y además pareciera exigir la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.500.000,oo) por concepto de alquiler, por cuanto el retardo supuestamente trajo como consecuencia para los demandantes, que debieran mudarse a la casa de sus padres, siendo un gasto elevado pagar alquiler.
Al respecto, advierte esta operadora de justicia que de las consideraciones previamente esbozadas en este fallo, se dejó sentado que las partes no procedieron a demostrar la configuración del atraso en la terminación de la obra conforme a los plazos previstos en la cláusula cuarta del contrato, pues ninguna de las partes trajo a las actas o comprobó el contenido del acta de inicio de la obra que permitiera determinar con certitud la fecha exacta en que se inició la obra y a partir de la cual se computaría el plazo establecido para su culminación, por lo tanto mucho menos se configuraría el supuesto contenido en el invocado artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, ni la responsabilidad civil prevista en el artículo 41 de la misma Ley que está referida al cumplimiento de la materia de urbanismo y edificaciones. Y en cuanto a la cantidad mencionada por concepto de alquiler, tampoco se desprende del examen de las actas procesales y las pruebas, la comprobación de la erogación de esos gastos por alquiler para pretender su pago como indemnización.
En derivación se estima que no se configuró ni se demostró la existencia del hecho generador de daño, como lo era el supuesto alegado atraso en la entrega del bien, ni la pérdida que hayan sufrido en su patrimonio los demandantes (daño emergente), por lo tanto la pretensión de daños no se ajusta a lo regulado en los artículos 1.271 y 1.273 del Código Civil para poder exigir la indemnización estimada resultando IMPROCEDENTE la pretensión de indemnización por daño material. ASÍ SE CONSIDERA.
En cuanto a los daños morales, estimados en UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,oo), alegando los demandantes que el retardo y la falta del inmueble que los llevó a vivir con sus padres, retardando sus planes de familia, produjo una inestabilidad emocional y afectiva, es determinante aclarar al respecto, que la indemnización del daño moral en materia contractual no es admitida, siendo que está consagrada para la materia delictual al estar regulada por el Código Civil en la Sección de los Hechos Ilícitos del Capítulo I del Título III, adicionado a que, en el Capítulo III: De los efectos de las obligaciones (ubicado en el mismo título) se establece que a pesar que el deudor responde por daños y perjuicios por inejecución o retardo en la obligación (artículo 1.271 del Código Civil), los mismos se deben al acreedor por la pérdida o utilidad que haya sufrido o se le haya privado (artículo 1.273 eiusdem), lo que evidentemente hace determinación es a un daño o perjuicio económico, no moral, y además, sólo por los daños previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato (artículo 1.274), no siendo éste el caso del daño moral que es una aflicción psíquica, espiritual o emocional causado por un acto ilícito o delictual, y no por inejecución o retardo contractual. En consecuencia se estima como IMPROCEDENTE la pretensión de indemnización por daño moral. ASÍ SE CONSIDERA.
Y por todas las anteriores fundamentaciones, habiéndose considerado la improcedencia de las pretensiones de cumplimiento de construcción de una serie de obras que manifiesta la parte actora fueron modificadas u omitidas del proyecto original de construcción, y la de indemnización de daños materiales y morales, y por otro lado además se estimó como procedente el reclamo del cumplimiento de los términos y condiciones del contrato, permite concluir a esta Juzgadora que en definitiva debe declararse PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA de cumplimiento de contrato incoada en esta causa, y en consecuencia SE ORDENA a la parte accionada como propietaria-constructora, a dar cumplimiento al contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrito por las partes el 2 de diciembre de 2008, debiendo proceder con el trámite correspondiente, conforme a lo previsto en el contrato, para el otorgamiento y firma del documento de venta definitivo del inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 14-B6, con una área de construcción aproximada de ochenta y cinco metros cuadrados con setenta y seis centímetros (85,76 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada; Sur: pasillo común; Este: fachada este; y Oeste: ascensores y áreas de servicio, ubicado en el edificio Neptuno del complejo habitacional RESIDENCIAS ATLANTIS, situado en la avenida 4 (Bella Vista) con calle 65, de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, construido definitivamente sobre un lote de terreno con una superficie aproximada de cinco mil setecientos setenta y un metros cuadrados con ochenta y dos centímetros (5.771,82 mts2), alinderado por el: Norte: con propiedad que es o fue del ciudadano Asisclo Fuenmayor, inmueble donde funciona actualmente la empresa Movistar, situada en la esquina que forma la avenida 4 y la calle 65, con las casas Nos. 3F-69, 3F-155, 3F-123, 3F-167 y 3F-105; Sur: con el centro comercial Costa Verde; Este: con propiedad de la sociedad Construcciones Bella Vista, C.A., numerada 65-94; y Oeste: con la avenida 4 (Bella Vista), según se evidencia más expresamente en documento de condominio protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de mayo de 2012, bajo el N° 15, folio 69, tomo 19, protocolo de transcripción del 2012; y en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, se ordena a la parte accionante como promitente-compradora, a su vez hacer entrega del resto del precio de la venta convenido, es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo), todo ello conforme a lo pactado en el contrato privado suscrito por las partes, que conlleva definitivamente a la adquisición y protección del derecho a la vivienda ínsito en el mismo. ASÍ SE DECLARA.
En derivación, acorde con el hilo de las consideraciones que iniciaron el presente análisis y con base a las apreciaciones de hecho precedentemente establecidas por este Tribunal, resulta a su vez determinante declarar SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN por resolución de contrato incoada por la parte demandada, evidenciado como fue no ha habido incumplimiento de parte de las obligaciones contractuales correspondientes a los accionantes, siendo en contraste verificada la procedencia del cumplimiento del contrato por parte de la sociedad accionada al verificarse que antes de exigirse la entrega de recaudos para protocolizar el documento definitivo de venta y pagar la última cuota del precio de venta, debía dicha parte cumplir inicialmente con la obligación contenida en la cláusula séptima del contrato. ASÍ SE DECLARA.
V
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con base a los fundamentos de hecho y derecho plasmados anteriormente, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesta por los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.475.032 y 14.007.820 respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 18 de enero de 2007, bajo el N° 38, tomo 4-A, y del mismo domicilio, habiéndose considerado procedente el cumplimiento de los términos y condiciones del contrato preparatorio de promesa de compra-venta suscrito entre las partes el 2 de diciembre de 2008, pero improcedentes las pretensiones de cumplimiento de construcción de unas obras y la de indemnización de daños materiales y morales, peticionadas por la parte actora.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoado por la demandada-reconviniente CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A. en contra de los actores-reconvenidos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, ya identificados, evidenciado que no hubo incumplimiento de las obligaciones contractuales correspondientes a los accionantes.
TERCERO: SE ORDENA a la sociedad demandada, como propietaria-constructora, conforme a la declaratoria parcialmente con lugar de la demanda, a cumplir con el trámite correspondiente, de acuerdo a lo previsto en el contrato, para el otorgamiento y firma del documento de venta definitivo del inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 14-B6, con una área de construcción aproximada de ochenta y cinco metros cuadrados con setenta y seis centímetros (85,76 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada; Sur: pasillo común; Este: fachada este; y Oeste: ascensores y áreas de servicio, ubicado en el edificio Neptuno del complejo habitacional RESIDENCIAS ATLANTIS, situado en la avenida 4 (Bella Vista) con calle 65, de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, construido sobre un lote de terreno con una superficie aproximada de cinco mil setecientos setenta y un metros cuadrados con ochenta y dos centímetros (5.771,82 mts2), alinderado por el: Norte: con propiedad que es o fue del ciudadano Asisclo Fuenmayor, inmueble donde funciona actualmente la empresa Movistar, situada en la esquina que forma la avenida 4 y la calle 65, con las casas Nos. 3F-69, 3F-155, 3F-123, 3F-167 y 3F-105; Sur: con el centro comercial Costa Verde; Este: con propiedad de la sociedad Construcciones Bella Vista, C.A., numerada 65-94; y Oeste: con la avenida 4 (Bella Vista), según se evidencia en documento de condominio protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de mayo de 2012, bajo el N° 15, folio 69, tomo 19, protocolo de transcripción del 2012; y en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, la parte demandante, como promitente-compradora, a su vez deberá hacer entrega del resto del precio de la venta convenido, es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo), todo ello conforme a lo pactado en el contrato privado de promesa bilateral de compra-venta suscrito por las partes el día 2 de diciembre de 2008, derivándose en definitiva en la adquisición y protección del derecho a la vivienda ínsito en el mismo.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en la presente causa con base en lo reglado por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”
(…Omissis…)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

Del análisis minucioso de las actas que conforman el expediente, se desprende que:

En fecha 21 de junio de 2013, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la demanda por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios incoada por los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCIA PACHANO CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.475.032 y 14.007.820, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, asistidos judicialmente por el abogado en ejercicio ALEJANDRO PRIETO GÓMEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 148.391, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 38, Tomo 4-A, del día 18 de enero de 2007.

En fecha 10 de julio de 2013, el Juzgado de la causa admitió el escrito de reforma de demanda presentado por la parte actora, asistidos judicialmente por el abogado en ejercicio ARMANDO MONTIEL MÁRQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 46.160.

El día 12 de julio de 2013, el apoderado judicial de la parte demandante, abogado en ejercicio ARMANDO JOSÉ MONTIEL MÁRQUEZ, suministró los emolumentos necesarios para llevar a cabo la citación, a tal efecto, en fecha 09 de agosto de 2013, el Tribunal a-quo ordenó librar los recaudos necesarios para la misma.

El día 18 de septiembre de 2013, el Alguacil del Juzgado de la causa expuso no haber podido practicar la citación de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA C.A., de esta forma, la representación judicial de la parte actora, solicitó la citación cartelaria de la parte demandada, la cual fue ordenada mediante auto fechado 23 de septiembre de 2013.

En fecha 25 de septiembre de 2013, el abogado en ejercicio JAVIER ENRIQUE FEREIRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 98.003, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA C.A., se dio por citado, notificado y emplazado en la presente causa.

El día 29 de octubre de 2013, el abogado en ejercicio JESÚS CUPELLO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación y de reconvención a la demanda, la cual fue admitida en fecha 30 de octubre de 2013, por el Juzgado de la causa.

En este sentido, el día 13 de noviembre de 2013, la parte demandante-reconvenida, ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCIA PACHANO CONTRERAS, asistidos judicialmente por el abogado en ejercicio ORANGEL MÁRQUEZ GÓMEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 152.277, presentaron escrito de contestación a la reconvención.

En fechas 07 y 08 de enero de 2014, la apoderada judicial de la parte demandante-reconvenida y el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, respectivamente, presentaron escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados al expediente el día 10 de enero de 2014.

En fecha 13 de enero de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio JESÚS CUPELLO, presentó escrito de oposición a la admisión de pruebas, de esta manera, el Juzgado a-quo dictó el correspondiente auto de admisión fechado 17 de enero de 2014.

El día 28 de enero de 2014, las partes acordaron la suspensión de la causa por un lapso de siete (7) días hábiles contados a partir de esa misma oportunidad, y en fecha 06 de febrero de 2014, las partes nuevamente suspendieron la causa por un lapso de cinco (5) días.

El día 20 de enero de 2015, la abogada ADRIANA MARCANO MONTERO, se abocó al conocimiento del caso sub examine, luego de esto, en fecha 01 de junio de 2015 dictó decisión en los términos expuestos en el capítulo segundo del presente fallo, la cual fue apelada el día 05 de junio de 2015, por los apoderados judiciales de la parte demandada y demandante, oyéndose en ambos efectos el recurso interpuesto mediante auto de fecha 20 de junio de 2015.

Así pues, en virtud de la distribución de ley le correspondió la resolución de la apelación al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien le dio entrada el día 30 de junio de 2015, en este orden de ideas, en fecha 07 de agosto de 2015, las partes consignaron sus escritos de informes en segunda instancia, y el día 24 de septiembre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó sus observaciones.

Luego de esto, en fecha 17 de noviembre de 2015, el Tribunal Superior dictó decisión en la cual declaró sin lugar la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio ARMANDO MONTIEL; con lugar el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JESÚS CUPELLO; en tal sentido, revocó la sentencia apelada, declaró sin lugar la demanda y con lugar la demanda reconvencional, en consecuencia, declaró la resolución del contrato de promesa bilateral de venta, ordenó a la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA C.A., el reintegro de las cantidades de dinero entregadas por los ciudadanos antes mencionados, descontándose previamente para sí, el veinte por ciento (20%) establecido contractualmente como penalidad por la resolución del contrato; sentencia ésta contra la cual se anunció recurso de casación, el día 04 de diciembre de 2015, por el abogado en ejercicio ARMANDO JOSÉ GREGORIO MONTIEL MÁRQUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.

De esta manera, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 06 de julio de 2016, declaró con lugar el recurso de casación, en consecuencia, decretó la nulidad del fallo recurrido, y ordenó al tribunal superior que resultare competente, dictar una nueva decisión en atención a lo establecido en la sentencia proferida por dicha sala; fundamentando su decisión en los siguientes términos:
(…Omissis…)
“De lo antes transcrito se observa, que el juzgado ad quem en la recurrida indicó que los demandantes (compradores) al considerar que existía retraso en la entrega del inmueble por parte de la constructora y no pedir que fuera resuelto el contrato, aceptaron tácitamente esperar por la entrega de tal inmueble, de otra parte refirió que las partes acordaron que el pago de la última cuota se haría al momento de la firma del contrato definitivo de compraventa del inmueble, una vez que fuera notificada por parte de la empresa constructora (demandada) a los compradores (demandantes) la obtención del permiso de habitabilidad.
Así mismo, señaló la juez superior que en el presente caso resultaba un hecho aceptado por ambas partes y por tanto relevado de prueba, que la empresa demandada Construcciones Bella Vista, C.A (denominada como propietaria en el contrato), había cumplido con su obligación de notificación para con la parte demandante (denominados como promitentes compradores en el contrato) contenida en la cláusula séptima del contrato de promesa bilateral de compraventa, lo cual se deducía de los dichos de la parte actora en su reforma al libelo de la demanda (folio 74), donde manifestó haber recibido un llamado de la empresa en cuestión informándole sobre la obtención de la cédula de habitabilidad, así como de los requisitos necesarios para el trámite del crédito hipotecario para el posterior otorgamiento del documento definitivo de venta, concluyendo a raíz de ello que los actores habían incumplido sus obligaciones en base al ordinal 3° de la cláusula décima del contrato de promesa bilateral de compraventa tantas veces mencionado, declarando en consecuencia resuelto el mismo.
Así las cosas, la Sala considera necesario transcribir las referidas cláusulas séptima y décima del texto del contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrito por las partes en fecha 2 de diciembre de 2008 y que riela a los folios 11 al 16 de la primera pieza del expediente, las cuales señalan lo siguiente:
(…)En el caso bajo análisis, el contrato de promesa bilateral de compraventa constituye el documento fundamental de la acción de cumplimiento de contrato más daños y perjuicios, del cual se derivan las condiciones en las que fue pactada la compraventa del inmueble objeto de la negociación, en cuya cláusula séptima, esta Sala evidencia varios requisitos para considerar válida la notificación del “comprador promitente” (en este caso los demandantes) para la firma del contrato definitivo de compraventa, a saber: 1) que la obra de construcción del edificio donde se encontraba el inmueble objeto de venta fuera concluida; 2) que se obtuviera el correspondiente permiso de habitabilidad por parte del órgano municipal competente.
En el mismo sentido, la referida cláusula establece la oportunidad y las formas en la cual debía realizarse dicha notificación, siendo esta al menos con cinco (5) días hábiles antes de la fecha prevista para la firma, a través de comunicación entregada en el domicilio de los compradores y en su defecto mediante una publicación en prensa de circulación regional, por medio de telegrama con acuse de recibo o por intermedio de un tribunal competente; indicando así mismo la consecuencia del incumplimiento por parte de los compradores (demandantes) una vez notificados de acudir al otorgamiento del documento definitivo de venta, la cual sería la resolución de pleno derecho del contrato.
De otra parte, la cláusula décima establece las causas de resolución del contrato de promesa bilateral de compraventa en caso de incumplimiento de alguna de las partes de sus obligaciones contractuales, así como las consecuencias y pagos correspondientes en caso de la resolución unilateral del contrato por parte de alguno de los contratantes.
Siendo ello así, esta Sala observa que la juez superior estableció como fundamento de la decisión el hecho que la “propietaria” (demandada) había cumplido con su obligación de notificación para la firma del documento definitivo de venta (contenida en la cláusula séptima del contrato) para con los compradores (demandantes), lo cual dedujo la juzgadora del escrito de reforma de la demanda donde -según sus dichos- la parte actora aceptaba haber recibido una llamada de la empresa demandada informándole sobre la obtención del permiso de habitabilidad, así como de los requisitos que debían entregar para gestionar el crédito hipotecario para el posterior otorgamiento del documento definitivo de compraventa, concluyendo que a pesar de que el pago de la última cuota estaba supeditado a la fijación de la fecha para el otorgamiento del documento de venta definitivo (lo cual nunca ocurrió en el presente caso), dicha llamada -en la interpretación dada por la juez de alzada a la voluntad contractual de las partes- era suficiente para considerar cumplida la notificación.
Es claro pues, que con tal interpretación de la referida cláusula séptima del contrato de promesa bilateral de compraventa, la juez de la recurrida arrojó una conclusión errada en relación a lo que realmente estipula el contrato, toda vez que sus afirmaciones respecto al cumplimiento del requisito de notificación para la firma del contrato definitivo de compraventa no resultan acordes con el texto de la mención que se interpreta, pues de acuerdo al contrato la notificación debía ser: a) a través de comunicación entregada en el domicilio de los compradores; y en su defecto, b) mediante una publicación en prensa de circulación regional, c) por medio de telegrama con acuse de recibo, o d) por intermedio de un tribunal competente; y en todo caso sea cual fuera la forma que escogiera la propietaria (demandada) para dar cumplimiento a tal carga, dicha notificación debía ser realizada al menos con cinco (5) días hábiles antes de la fecha prevista para la firma.
De manera que, el establecimiento de los hechos que la juez realizó en uso del poder soberano de interpretación del contrato de promesa bilateral de compra venta (folios 11 al 16 de la primera pieza del expediente), resultó evidentemente contrario con la expresión de la voluntad de las partes respecto a los requisitos a ser tomados en cuenta para la notificación de la firma del contrato definitivo de compraventa así como la forma y oportunidad en que dicha notificación debía ser realizada.
Aunado a lo cual, esta Sala debe precisar que al descender a las actas del expediente por permitirlo así el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, pudo evidenciar que no queda demostrado de las pruebas que cursan al expediente que la empresa demandada haya realizado la notificación de la forma en que lo establece la cláusula in comento para la firma del documento definitivo, deduciéndose además que la supuesta llamada que reciben los demandantes era para la firma de un nuevo contrato de promesa bilateral de compraventa, sin que haya quedado demostrado que la empresa informara a los compradores (demandantes) sobre el día, lugar y hora del otorgamiento de documento de compraventa definitivo ante el registro respectivo, por ende, la Sala constata que en el caso bajo análisis se está en presencia de una desnaturalización del contrato de promesa bilateral de compraventa, instrumento fundamental de la demanda incoada.
Tal desviación ideológica, al desnaturalizar el contrato de promesa bilateral de compraventa y considerar cumplido por la parte demandada el requisito de notificación para la firma del contrato definitivo y por tanto el incumplimiento de los demandados de su obligación de pagar la última cuota para la compra del inmueble objeto de la negociación, resulta determinante en el dispositivo del fallo, ya que dicha conclusión errada conllevó a la aplicación de la consecuencia prevista en la cláusula décima del contrato en su ordinal 3° referido al “incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que ha (sic) asumido LOS PROMITENTES COMPRADORES en este contrato” y en razón de ello a que la juez de alzada declarara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato más daños y perjuicios incoada, con lugar la demanda reconvencional planteada por la empresa demandada y resuelto el contrato, incurriendo de esta manera en la infracción de los artículos 12, 254 y 506 del Código de Procedimiento civil, así como de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil. Así se decide.
De las razones expresadas precedentemente, se declara procedente la denuncia por suposición falsa en su modalidad de desviación ideológica, que ha sido objeto de análisis por parte de esta Sala. Así se decide”.
(…Omissis…) (Negritas y subrayado del texto original)

En tal sentido, en fecha 29 de septiembre de 2016, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia le dio entrada, no obstante, al haber emitido el pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, se ordenó la redistribución, correspondiéndole conocer a esta Superioridad de la presente causa, quien le dio entrada, el día 27 de octubre de 2016 y oportunidad en la cual, esta Juzgadora Superior se abocó al conocimiento y se ordenó la notificación de dicho abocamiento a las partes, a los efectos del tramite legal correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES

Del análisis de las actas procesales evidencia esta Juzgadora Superior, que en la oportunidad procesal, legalmente prevista en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil para la presentación de los informes, a saber, en fecha 07 de agosto de 2015, ambas partes consignaron los suyos.

En este sentido, el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, presentó los suyos de la siguiente manera:

“(...) Con fundamento en el Principio QUANTUM APELLATUM-QUANTUM DEVOLLUTUM y conforme a los alcances del Articulo 209 del Código de Procedimiento Civil, que señala: "... la declarativa del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal que la declare deberá resolver también sobre el fondo del litigio”.
(...)En el caso que nos ocupa fácilmente identificamos en el contrato tres (03) elementos:
EL PRECIO:
“...CLÁUSULA TERCERA: PRECIO DE VENTA.-3.1 El precio de Compraventa de EL INMUEBLE, objeto de este Contrato, independientemente del valor de referencia que se ten el Documento Condominio respectivo, es por la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 20/100 (Bs. 5.247,20) POR PRO CUADRADO (Mts2) por lo que establece lo que se establece como precio referencial por los metros cuadrados mencionados la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 450.000,00)...”.
En la misma cláusula establece claramente como se condiciona el último pago de la parte actora a que la demandada hubiese “... y la cantidad final de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 180.000.00), mediante Cheque de Gerencia Bancario a nombre de LA PROPIETARIA, al momento de la firma del Documento Definitivo de compraventa (Protocolización). ...”.
EL OBJETO:
“…CLÁUSULA SEGUNDO: OBJETO DEL CONTRATO.- Sujeto a los términos y condiciones previstos mas adelante, LA PROPIETARIA se compromete a Vender, libre de todo gravamen e Impuestos Nacionales, Estatales y Municipales o de cualquier medida judicial a LOS PROMITENTES COMPRADORES y estos se comprometen a comprar del apartamento identificado con el No. 14-B-6, piso 14, ubicado en la primera torre, del edificio denominado Torre Neptuno el cual tendrá un área aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SEIS CENTIMETORS CUADRADOS (85,76 mts2), dentro del complejo multifamiliar ATLANTIS RESIDENCES, ubicado en la Avenida 4, Bella Vista, Parroquia Olegario Villlalobos, Maracaibo, estado Zulia.....”.
EL CONSENTIMIENTO:
Bien expreso al inicio del contrato la disposición de prestar su consentimiento para realizar la venta del inmueble en aquí en litigio, por todo lo cual no es necesario trascribirlo por principios de economía procesal.
(...)Para quien va a proceder a proferir la sentencia en alzada, después de la cognición completa del presente Escrito de Informes en la presente Apelación es de vital importancia establecer los límites de la controversia, ya que existen puntos fundamentales donde no hay contraposición entre las partes litigantes, estos son:
1. Ambas partes reconocen que están vinculadas por el contrato de la venta de un Inmueble, el cual esta plenamente determinada en el contrato. Ninguna parte desconoció ese hecho ni su firma suscribiéndolo.
2. Que los actores le cancelaron cantidades de dinero pactadas en ese contrato a la demandada. Este hecho tampoco fue desconocido por ninguna de las partes litigantes de este juicio.
3. Que la demandada apenas accionada al contestar al fondo de la demanda expresamente Reconvino por Resolución de Contrato por falta de Pago, e intento devolver las cantidades de dinero recibidas de los actores, como confesión espontánea de haber incumplido, ya que su conducta procesal asumida, fue allanarse alegando que las cantidades de dinero entregadas por los actores fueron extemporáneas. Aparte de reconocer de que no le había entregado la vivienda a los actores al asumir esta conducta procesal.
4. De las mismas pruebas de Informes consta en actas de que la demandada si bien es cierto que las Variables Urbanas, de la Memoria Descriptiva del Proyecto y del Permiso de habitabilidad MAL y fraudulentamente Otorgado, de fecha 20 de Julio de 2.011, el riela al folio 18 de la Segunda Pieza del Expediente, no es menos cierto que según la Prueba de informes emanada de Corpoelec que riela al Folio 21 de la misma pieza, la fecha en que Legalmente se Electrifico el Edificio fue el día 13 de Junio de 2.013, por todo lo cual es no se explica como pudo la Demandada Obtener un permiso de Habitabilidad dos anos antes. Bueno eso solo se explica mediante lo que hemos alegado durante todo este Juicio, la Fraudulencia de ese permiso y el ánimo de la Demandada de estafar a mis Representados.
DE LAS PRUEBAS
Es de hacer notar ciudadana Juez, que el Tribunal de Primera Instancia, al momento de analizar en su Sentencia las Pruebas aportadas por ambas partes, El sentenciador de la primera instancia debió pronunciarse ...SOBRE TODO LO ALEGADO Y PROBADO EN AUTOS Y, SOLO, SOBRE LO ALEGADO, y no limitarse a INSACULAR, lo que le pareció más evidente..., estando el administrador de justicia obligado legalmente a utilizar métodos de razonamientos jurídicos elementales, tales como la logicidad y el deductivo, no tomando en consideración los aspectos determinantes de lo acontecido en el iter procesal que de sobremanera INFLUIRIAN en el dispositivo del fallo, razón por la cual, es menester hacer un análisis exhaustivo del régimen Probatorio en la presente Apelación al tenor siguiente:
DEL ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS HECHAS POR EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA DE LA PARTE ACTORA
Ahora bien ciudadana Juez, al hacer el análisis de las Pruebas aportadas por mis representados, la Juez Tercera de Primera Instancia en su Sentencia cometió varios errores de hecho y de derecho al no valorar o apreciar algunas de ellas, por todo lo cual solo vamos a hacer referencias donde consideramos se cometió un error material de Derecho a saber en los términos siguientes:
1) En el Aparte 7 del Análisis de las Pruebas hechas por el Sentenciador de Primera Instancia desecha y no Aprecia una Inspección Judicial efectuada en fecha 11 de Julio de 2.013, por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Losada de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el cual se constituyo en las Oficinas del CENTRO DE PROCESAMIENTO URBANO (CPU), de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, específicamente en la OFICINA MUNICIPAL DE PLANIFICACIÓN URBANA (OMPU), situado en la siguiente dirección: Avenida 3F, con calle 81, Edificio CPU, Sector valle Frío, en donde se dejo constancia de las Variables Urbanas, de la Memoria Descriptiva del Proyecto y del Permiso de habitabilidad MAL y fraudulentamente mal Otorgado por dicha Oficina, de fecha 20 de Julio de 2.013, alegando cito “......En la valoración de esta Prueba cabe observar esta Jurisdicente, que la inspección ocular fue por solicitud de Justificación para perpetua memoria de conformidad con el Articulo 938 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Articulo 1.429 del Código Civil, peticiona y distribuida para el día 1 de Julio de 2.013, es decir, después de la admisión del presente Juicio de cumplimiento de contrato, por lo tanto, al constatarse que solo se pretendió con la misma dejar constancia de documentos referidos a los permisos urbanos y de habitabilidad del Complejo habitacional Residencies Atlantis, los cuales son llevados y archivados por la oficina de urbanismo competente de la Alcaldía, no se trata entonces de la constancia del estado de cosas que tengan riesgo de desaparecer de acuerdo a la normativa que fundamento la solicitud, y que por ello amenita la realización de la inspección cuando aun se estaba en fase para el emplazamiento de la parte demandada en la presente causa. En consecuencia, al tramitarse la examinada inspección por una vía no idónea, en contra de lo normado por los artículos 938 del Código de Procedimiento Civil y 1.429 del Código Civil, escapando a su control por parte de este Tribunal, el contenido de la presente prueba debe ser desestimado en todo su valor. ASI SE ESTABLECE.....”
Es de hacer notar ciudadana Juez, que los argumentos esgrimidos por el A-Quo, la lleva a cometer un error increíble y no excusable en derecho, por cuanto esta desconociendo una Copia Certificada en un Acto Publico dirigido y constatado por un Juez de la Republica, un documento publico en todo su sentido, bajo el argumento de que este se realizo sin su control, y es que dígame usted ciudadana Juez, luego de que mis representados poco a poco se fueran enterando de todas y cada una de las hechos irritos cometidos por la demandada, que incluso obtuvo un Permiso de Habitabilidad, sin que mediara Luz Eléctrica en el edificio Neptuno de Residencias Atlantis, usted cree que no teníamos suficientes elementos para considerar el peligro de desaparición de toda esta documentación oficial, y es que esta inspección Prueba de manera fehaciente la fecha en que se inicio la Construcción del edificio, según constancia de cumplimiento de variables urbanas que riela al Folio 187, que luego en su Sentencia esta Juzgadora de Primera Instancia alega de manera muy Ligera que no Probamos. Por todo lo cual solicitamos a este tribunal de Alzada REVOQUE, dicha apreciación y le de Pleno Valor Probatoria a la Inspección Judicial referida, por cuanto con esta Prueba se Constituye un Incumplimiento Fragante por parte de la Demandada y se deja constancia de la fecha de inicio de la Obra y desde allí comenzar a contar los lapsos especificados en el contrato.
2) En el aparte de la Evacuación de las Pruebas nosotros solicitamos la Prueba de Exhibición de unos documentos al siguiente tenor "....De conformidad con el Articulo 436 del Código de Procedimiento Civil, Solicito la Exhibición de las Facturas Originales marcadas con las letras "B", "C","D"," producidas con el Escrito de Contestación a la Reconvención Tres (3) Copias Fotostáticas de lado y lado es decir Seis (6) Facturas a nombre de Construcciones Bella Vista C.A, las cuales deben reposar en sus archivos, en donde se evidencia la compra de casi todo el material eléctrico necesario, para la electrificación del complejo multifamiliar Atlantis Residencias, Torre Neptuno, en donde se pueden apreciar las fechas de dichas facturas, siendo la mas lejana la de la compra del Trasformador Pad Monted, sin el cual seria literalmente Imposible la electrificación de la mencionada Torre Neptuno, la cual tiene fecha de Primero (01) de Septiembre del año 2.012, todo ello con el fin de Probar que esta empresa engaño a este digno Tribunal al afirmar en su Escrito de Contestación y Reconvención que posee un Permiso de habitabilidad de fecha 20 de Julio de 2.011 .....” dicho acto de exhibición de documentos se llevo a efecto en fecha 27 de marzo el cual riela al folio 10 de la segunda pieza del Expediente, en donde se deja constancia que la demandada se presento pero no Exhibió los documentos solicitados, pero en su Sentencia la Juez de Primera Instancia considera lo siguiente “.......Al respecto se constata que la parte demandante al promover la prenombrada prueba no lleno los extremos de ley, pues a pesar de acompañar copia de los documentos, no existe prueba que haga presumir que las mismas se encuentren en poder de la empresa demandada, siendo que dichas facturas fueron emitidas por terceras personas ajenas al presente proceso, y de sus copias no se verifica de forma innegable su recepción por parte de la accionada por medio de una firma o sello de recibida, consecuentemente esta juzgadora considera procedente la oposición formulada y desecha la presente prueba por ilegal al contrariar los requisitos establecidos en el articulo 436 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.....”
Ahora bien ciudadana Juez, es inexcusable el hecho de que la Sentenciadora de Primera Instancia en este caso olvidara por complete utilizar una figura muy conocida del derecho como son las MÁXIMAS DE EXPERIENCIA, o es que se le olvida a esta sentenciadora que de conformidad con la Ley del IVA es OBLIGATORIO, para toda empresa cumplir con los Deberes Formales establecidos en dicha ley como son la Obligación mantener dichas facturas en las oficinas de la empresa de conformidad con el Reglamento de la Ley del IVA en sus artículos del 70 al 77, por todo lo cual considera este recurrente que la sentenciadora de primera instancia inexplicablemente olvido las ya referidas Máximas de Experiencia y perjudico de manera muy flagrante a mis representados.
Por todo lo cual solicitamos a este tribunal de Alzada REVOQUE, dicha decisión y fe dé Pleno Valor Probatoria al hecho que la parte demandada al NO presentar las Facturas solicitadas quedo confesa y declare de pleno Reconocidas dichas Documentales al no presentarlas al momento de la Exhibición de documentos.
3) Finalmente, el sentenciador A-Quo, decidió desechar la Ratificación Testimonial, al igual que la Documental emanada de la Ciudadana YUGLENIS RIVAS, identificada en autos, quien produjo un informe Psicológico de mis representados en donde se deja formal constancia de todas y cada una de las secuelas emocionales y desafueros matrimoniales producto del Incumplimiento de Contrato y la negativa de la demandada de entregar el inmueble a mis representados, suscitando con esto desavenencias matrimoniales importantes entre ellos por carecer de vivienda propia.
Ahora Bien ciudadana Juez, la decisión de la Sentenciadora de Primera Instancia, p desechar la Ratificación Testimonial, al igual que la Documental emanada de la ciudadana YUGLENIS RIVAS, identificada en autos, se debió según ella, a/ hecho que la ciudadana ya referida se equivoco al responder una pregunta causiosa hecha por el abogado de la demandada, cuando debió este limitarse al hecho de la Ratificación en su contenido y firma, por todo lo cual solicitamos a este tribunal de Alzada REVOQUE, dicha decisión y le de Pleno Valor Probatoria a la Documental el Informe Psicológico referido.
(...) De un examen de las actas que conforman esta causa se evidencia la inevitable consecuencia de la procedencia de la acción propuesta y por ende la obligación de la Demandada a cumplir el contrato tal y como esta acordado por las partes litigiosas de la siguiente manera:
1)- Cumpla con el área total de la parcela ofertada, donde se encuentra construido el Complejo multifamiliar Atlantis Residencias, inicialmente se indico como una extensión de Diez Mil Setecientos Treinta y Cinco Metros con Cuarenta Centímetros Cuadrados (10.735,40 mts2) y posteriormente, se indico que la parcela era de Cinco Mil Setecientos Setenta y Un Metros con Ochenta y Dos Centímetros Cuadrados (5.771,82 mts2), como consecuencia de haberle vendido a la empresa inversiones Inmobiliarias 3G, S.A., la tensión de terreno restante.
2)- Cumpla con la colocación del acceso al complejo multifamiliar Atlantis Residencias existente en el lindero Sur, aledaño al C.C. Costa Verde, que comunicaba la Avenida Cuatro (Bella Vista) con la 3G, quedando una sola vía de acceso al complejo, el de la Avenida 4.
3)- Cumpla con la construcción del complejo la Cancha de Uso múltiple o Deportiva, que debía ser construida en la parte central del complejo y, La piscina, ubicada en la planta baja, en la parte posterior del Edificio Neptuno(...)”.(Negritas y subrayado del texto original)

Con ocasión a los motivos anteriormente explanados, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó se declare con lugar el recurso de apelación, se revoque la decisión apelada y se obligue a la parte demandada reconviniente a cumplir con sus obligaciones contractuales, y en consecuencia, entregue la vivienda en las condiciones establecidas en el contrato.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, presentó los suyos en los siguientes términos:

“(…)En este orden de ideas, en nombre de mi representada ut supra identificada, se debe hacer la salvedad que la apelación interpuesta se realizo con la única función de revocar la sentencia del tribunal a-quo referente al punto de la reconvención, y en donde el tribunal de inferior categoría mediante sentencia de fecha 01 de junio del año 2015, dictamino lo siguiente: "SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoado por la demandada-reconviniente CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A. en contra de los actores-reconvenidos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCIA PACHANO CONTRERAS, ya identificados, evidenciado que no hubo incumplimiento de las obligaciones contractuales correspondientes a los accionantes”.
Fuera del punto ut supra señalado no existe nada que objetar a la sentencia emanada del tribunal tercero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de esta circunscripción judicial con el presente recurso, y así se hace del conocimiento de esta superioridad.
V
FUNDAMENTOS DE ESTA APELACIÓN.
A) 1er fundamento.
La primera de las irregularidades que surgen como fundamento del presente recurso de apelación se encuentra evidenciada en la apreciación y valoración de los hechos, en concordancias con las pruebas aportadas en el proceso por parte del tribunal a quo, específicamente en el punto de la reconvención planteada al momento de contestar la demanda. En efecto ciudadano juez superior, al momento de consignar la contestación de la demanda se reconvino por la pretensión de resolución de contrato, basado en dos hechos específicos; 1) La falta de pago de las cuotas fijadas en el contrato por parte de la parte demandante- reconvenido y/o el pago extemporáneo de las cuotas establecidas; y 2) la falta de la consignación por parte de la parte demandante- reconvenida de los requisitos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra.
En este orden de ideas, sobre el primer hecho se debe mencionar ciudadana juez superior, como mi representada y la parte actora efectivamente suscribieron en fecha dos (02) de diciembre de 2008, un contrato de opción a compra sobre un apartamento identificado con el No. 14-B-6, piso 14, ubicado en la primera torre, del edificio denominado Torre Neptuno, dentro del complejo multifamiliar ATLANTIS RESIDENCES, ubicado en la Avenida 4, Bella Vista, Parroquia Olegario Villalobos, Maracaibo, estado Zulia; el cual posee un área de construcción aproximada de Ochenta y Cinco Metros Cuadrados con Setenta y Seis Centímetros (85,76 mts2).
Del mismo modo, en el contrato ut supra señalado se pacto en la cláusula tercera la cantidad de cuotas que debía cancelar la parte actora, y las fechas de su pagos, siendo el mismo la cantidad de (Bs. 450.000,00) que debía ser cancelado de la siguiente manera: la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.10.000,00), el día 30 de octubre de 2008, que representaba la Reserva del Inmueble, la Cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.40.000,00), El día 30 de noviembre de 2008, la Cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.30.000,00), el día 20 de diciembre de 2008, que hacen un total de SETENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.70.000,00) QUE SUMADO A LOS DIEZ MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.10.000,00) de la Reserva serian OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.80.000,00) y la Cantidad de Restante de la Siguiente Manera: CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.190.000,00), mediante Quince Pagos Mensuales y Consecutivos de la Siguiente Manera: el Primero, Segundo, Tercero y Cuarto Pago serian por la Cantidad de TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.3.000,00), con fecha de vencimiento del Primer Pago el día 30 de enero de 2009 y los otros el mismo día de los meses subsiguientes hasta el día 30 de abril de 2009; el Quinto Pago será el día 30 de mayo de 2009 por la Cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.45.000,00); EL Sexto, Séptimo, Octavo y Noveno Pago serian por la Cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.4.000,00) con fecha de Vencimiento del Sexto Pago el día 30 de Junio de 2009 y los otros subsiguientes hasta el 30 de septiembre de 2009; el Décimo pago seria el día 30 de octubre de 2009, por la Cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.45.000,00), el Décimo Primer pago seria el día 30 de noviembre de 2009, por la Cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.4.000,00), el Décimo Segundo pago seria el día 30 de diciembre de 2009, por la Cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.45.000,00), el Décimo Tercero pago seria el día 30 de enero de 2010, por la Cantidad de CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.5.000,00), el Décimo Cuarto pago seria el día 30 de Febrero de 2010, por la Cantidad de CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.5.000,00) y el Décimo Quinto pago seria el día 30 de marzo de 2010, por la Cantidad de TRECE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.13.000,00); y la Cantidad Final de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 180.000,00).
Pero es el caso ciudadana jueza superiora, tal como se puede evidenciar en el cuadro ut supra señalado, todas las cuotas que cancelaron la representación de la parte actora (excepto la ultima que no ha sido realizada) fueron efectuadas fuera del termino.
Del mismo modo, resulta importante mencionar como existen cuotas canceladas hasta un (1) año después de lo fijado en lo contrato, por lo cual habría que preguntarse ¿Puede una persona cancelar la misma cantidad y considerar satisfecha su obligación? La repuesta de esa pregunta es negativa, ya que esa aptitud denota de una conducta de falta de interés en hacer cumplir las obligaciones contratadas.
(…) Siendo que como ya se ha mencionado, y se demostró ante el tribunal inferior, la parte actora- reconvenida incumplió la obligación de cancelar sus cuotas a tiempo, es decir, en las fechas pactadas en el contrato, y si bien realizo la mayoría de los pagos, no es menos cierto, que los mismos fueron extemporáneos por tardío, por lo cual es perfectamente aplicable el ordinal III de la cláusula décima en concordancia con la cláusula tercera en cuanto a la resolución del contrato.
Del mismo modo, se debe recordar a esta superioridad como la parte actora-reconvenida hasta la fecha no ha cancelado la última de las cuotas pactadas en el contrato, pese a que la misma tenía pleno conocimiento de la culminación de la obra, tal como puede observarse de la misma sentencia definitiva emanada por el tribunal a quo cuando manifiesta:
"Por otro lado, de la reforma a la demanda se manifiesta que a finales del mes de marzo de 2013 los adores fueron llamados por la demandada, pero supuestamente para comunicar lo de la entrega de la cedula de habitabilidad, los requisitos que debían entregar para tramitar crédito, v para firmar un contrato de opción a compra, lo que en si no constituye cumplimiento de la comentada obligación prevista en la cláusula séptima del contrato fundamento de esta causa".
Por todo lo anteriormente expuesto, se puede observar como la parte actora asumió una conducta contraria al contrato, por cuanto cancelo las cuotas de forma extemporánea e incluso la ultima de las cuotas no ha sido cancelada, pese a tener conocimiento de la culminación de la obra, por lo cual resulta perfectamente aplicable el supuesto tipificado en el contrato, que da lugar a la resolución del contrato, por las razones que anteceden.
B) 2do fundamento.
El segundo fundamento de la presente apelación se encuentra inmerso en la contradicción emanada en la sentencia definitiva del tribunal a quo, en cuanto a la notificación y el conocimiento que pudiera tener la parte actora en la conclusión de la obra, y en consecuencia la entrega de los requisitos finales para la elaboración del contrato definitivo de venta. En efecto ciudadano juez superior, al momento de contestar la demanda ante el tribunal a quo se reconvino por la resolución del contrato, debido a la falta de entrega de los requisitos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta y para lograr la entrega definitiva del inmueble.
En este orden de ideas, resulta oportuno mencionar la parte motiva de la sentencia definitiva emanada por el tribunal tercero de primera instancia en lo civil, mercantil, y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Zulia, cuando menciona textualmente lo siguiente:
“Por otro lado, de la reforma a la demanda se manifiesta que a finales del mes de marzo de 2013 los adores fueron llamados por la demandada, pero supuestamente para comunicar lo de la entrega de la cedula de habitabilidad, los requisitos que debían entregar para tramitar crédito, y para firmar un contrato de opción a compra, lo que en sí no constituye cumplimiento de la comentada obligación prevista en la cláusula séptima del contrato fundamento de esta causa”.
Como puede observarse ciudadana juez superiora, el tribunal a -quo reconoce en su sentencia definitiva como la parte actora- reconvenida al momento de reformar la demanda reconoce, confiesa y manifiesta que a finales del mes de marzo del año 2013, ellos fueron llamados (notificados) por la demandada, para comunicarles la entrega de la cedula de habitabilidad, es decir, la parte actora tenia pleno conocimiento de la entrega de la cedula de habitabilidad y la consecuente culminación de la obra, y por consiguiente debía entregar una serie de requisitos para la celebración- protocolización del documento definitivo de venta, cosa está que nunca se hizo.
Igualmente, se debe recordar cómo se estableció en la CLÁUSULA OCTAVA DEL CONTRATO : RECAUDOS A ENTREGAR POR PARTE DE LOS PROMITENTES COMPRADORES.
LOS PROMITENTES COMPRADORES convienen en suministrar a LA PROPIETARIA, en un lapso de Quince (15) días continuos antes de le fecha prevista para la firma de) documento definitivo de compraventa, todos los recaudos necesarios para poder redactor el mismo. Estos recaudos son: i) Si son Personas Naturales: Copia de la Cedula de Identidad y del RIF. ii) Si es Persona Jurídica: Copia del Nit y del Rif, Copia de los Estatutos de la misma, y sus modificaciones si las hubiere. Copia de
Cedula de Identidad de la persona autorizada para firmar y cualquier otro recaudo que fuese necesario para la elaboración del documento y su posterior otorgamiento.
En el mismo orden de ideas, es importante traer acotación lo estipulado en la cláusula décima denominado Causas de Resolución del contrato ut supra señalado, el cual establece:
"CAUSAS DE RESOLUCIÓN.- 10.1. LA PROPIETARIA tendrá derecho a resolver unilateralmente el presente contrato en los casos siguientes: I) Si LOS PROMITENTES COMPRADORES, no concurren al otorgamiento del DOCUMENTO DE COMPRAVENTA el día y hora fijado; II) Si LOS PROMITENTE COMPRADORES dejasen de realizar dos (02) o mas de los pagos referidos en la Cláusula Tercera de este Documento; III) Por incumplimiento de cualquier de las obligaciones que ha asumido LOS PROMITENTES COMPRADORES a este contrato..."
Asimismo, siendo que el alegato ut supra señalado no pudo ser desvirtuado por la parte actora- reconvenida con los medios de pruebas transportado en el proceso, y por cuanto se observa como la parte actora reconoció el conocimiento de la obtención de la cedula de habitabilidad por parte de mi representado, lo más consecuente debió ser que el tribunal a quo declara Con Lugar la reconvención planteada a favor de mi representada, en consecuencia se declara resuelto el contrato de opción a compra suscrito por las partes, por lo cual solicito a este tribunal sea revocada la sentencia definitiva emanada del tribunal tercero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de esta circunscripción judicial(…)”. (Negrillas y subrayado del escrito presentado).

Por lo anteriormente señalado, solicitó se revoque parcialmente la sentencia definitiva recurrida, y en consecuencia, se declare con lugar la reconvención propuesta declarando resuelto el contrato de opción a compra.

Del mismo modo, se deja constancia a tenor de lo contenido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, el abogado en ejercicio JESÚS CUPELLO, en representación de la parte demandada-reconviniente, presentó escrito de observaciones a los informes, en fecha 24 de septiembre de 2015, de la siguiente forma:

“(…)Es cierto que en fecha dos (02) de diciembre de 2008, mi representada suscribió un contrato opción a compra con los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS sobre un apartamento identificado con el No. 14-B-6, piso 14, ubicado en la primera torre, del edificio denominado Torre Neptuno, dentro del complejo multifamiliar ATLANTIS RESIDENCIAS, ubicado en la Avenida 4, Bella Vista, Parroquia Olegario Villalobos, Maracaibo, estado Zulia, el cual posee un área de construcción aproximada de Ochenta y Cinco Metros Cuadrados con Setenta y Seis Centímetros (85,76 mts2), y su precio, a razón de CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 5.247,20), el metro cuadrado, lo cual asciende a la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada Norte, Sur: pasillo común, Este: fachada Este, Oeste: ascensores y áreas de servicio.
Es cierto, y de conformidad con la cláusula tercera del contrato se estipuló que el precio (Bs. 450.000,00)
La parte demandante sustenta su petición en la relación contractual surgida como consecuencia del contrato celebrado de fecha dos (02) de diciembre de 2008, y a su vez indica una serie de acciones sin ningún tipo de fundamento y/o asidero legal.
No obstante, observa esta representación que la parte demandante únicamente invoca a su favor cláusulas expresadas en el contrato de forma parcial que al interpretarse de forma aislada generaría la confusión, pretendiendo abusar de la buena fe del juez, quien de conformidad con el 12 del Código de Procedimiento Civil en la labor hermenéutica de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia "se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Es de observar que conforme al contrato celebrado de opción de compra-venta se establecieron DIECIOCHO (18) CLÁUSULAS que rige la relación entre mi representada y los demandantes de autos.
En este orden, resulta oportuno citar la cláusula quinta del contrato de opción de compra donde se estableció lo siguiente:
"MODIFICACIONES AL PROYECTO DEL EDIFICIO-LA PROPIETARIA se reserva el derecho de efectuar las modificaciones que considere necesarias tanto en los Apartamentos, acabados y equipos en general, de acuerdo con las circunstancias que se presenten en el desarrollo de la construcción, así como exigencias y disponibilidad del mercado o de las autoridades competentes, siempre con miras al beneficio de la obra. En ningún caso lo aquí establecido será motivo o causal para que LOS PROMITENTES COMPRADORES retengan los pagos que deban hacer o demoren el cumplimiento de las obligaciones que asumen por el presente contrato" (Resaltado propio).
(…) Asimismo, resulta oportuno recordar como la inspección evacuada por el tribunal A quo en fecha 25 de marzo del año 2014, donde se evidencio claramente como el Edificio NEPTUNO, se encuentra habitado por algunos propietarios a quien se le ha hecho la tradición legal y otros se encuentran en proceso de mudanza. Asimismo, desde el primer momento en que se obtuvo la cedula de habitabilidad mi representada ha informado de forma eficaz e inmediata a todos los copropietario del inmueble, por cuanto el mayor deseo es la entrega efectiva de los inmuebles, que como ya se menciono en mucho de los casos ya han sido entregados. Se debe recordar que para efectuar la tradición, es necesario la cancelación de la ultima cuota tal como se pacto en la cláusula tercera del contrato, sin embargo, en el caso de marras la parte actora No ha cumplido con esa obligación de pago de lo pactado por este concepto, dando en el entendido de una aptitud que materializa la mala fe y el dolo de incumplir con lo pactado.
II Valoración de la prueba de Exhibición
(…) Ahora bien, respecto a la señalada prueba, el Capitulo V del Titulo II del Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil, contempla en sus artículos 436 y 437, la forma a través de la cual puede una parte pedir la exhibición de un documento del que quiere servirse, con fines probatorios, mereciendo destacarse que la misma constituye un medio a través del cual se busca poner al juez en contacto con la prueba que se quiere hacer valer, en este caso, el documento como tal que se encuentra en poder del adversario.
Por su parte, para que dicha solicitud de exhibición sea admitida debe cumplirse con varios requisitos, a saber: debe acompañarse una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario.
Sobre este segundo requisito es importante mencionar como la propia parte actora-demandante reconvenida manifestó al momento de contestar la reconvención lo siguiente: "REVERSO FOLIO 162: Por todo los anterior expuesto y de conformidad con el articulo 434 del Código de Procedimiento Civil le informo a este respetable juzgado que los originales de las copias fotostáticas consignadas (haciendo alusión a las mismas facturas) reposan en las Oficinas de Corpoelec, C.A (ENELVEN) situado en la Avenida Principal del Sector Amparo, y en la sede de la Consultaría Jurídica de Corpoelec , C.A (ENELVEN)", razón por la cual esa manifestación es elemento mas que indicativo de quien es la persona que posee las mencionadas facturas, siendo este un sujeto diferente a mi representado.
En este sentido la exhibición de documento carece de pertinencia dado que la representación de la parte actora debió solicitar otro medio de prueba diferente al solicitado, por cuanto no existe presunción alguna que las mencionas facturas se encuentra en poder de mi representado, sino de una tercera persona, por lo cual este tribunal debe desechar el medio de prueba por las razones mencionadas.
Del mismo modo, del acta levantada por este tribunal en fecha 27 de marzo del ano 2014, se evidencia como la parte actora no asistió al acto de exhibición y mi representado mantuvo su criterio ajustado a derecho sobra la improcedencia del medio de prueba, por lo cual el tribunal a quo debió desechar y no otorgar valor probatorio alguno a este medio de prueba.
Siendo así, resulta importante mencionar como el tribunal de primera instancia al momento de dicta su sentencia actuó conforme a derecho, ya que como se pudo mencionar la parte actora no cumplió con los presupuestos procesales necesarios para que el mencionado medio probatorio sea valorado de conformidad con las disposiciones legales.
III
Valoración de la prueba de inspección ocular anticipada.
(…) Como puede apreciarse ciudadana juez superiora el tribunal a quo si se manifestó sobre la valoración del medio de prueba ut supra señalado, estableciendo razones jurídicas totalmente valida, por cuanto la inspección ocular anticipada fue promovida una vez había iniciado el proceso judicial correspondiente. Del mismo modo, se denota como la pretensión que hoy se recurre se inició ante el tribunal a- quo en fecha 21 de junio del año 2013, en cambio la inspección judicial promovida fue efectuada 11 de julio del 2013, por lo cual la misma no puede ser considerada como anterior al proceso(…)”. (Negritas y subrayado del texto original)

Por último, el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente solicitó se declare sin lugar la apelación ejercida por la parte actora, por las razones precedentemente expuestas.

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 01 de junio de 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios interpuesta por los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., habiéndose considerado procedente el cumplimiento de los términos y condiciones del contrato preparatorio de promesa de compraventa suscrito entre las partes el día 02 de diciembre de 2008, pero improcedentes las pretensiones de cumplimiento de construcción de unas obras y la indemnización de daños materiales y morales.

En este sentido, declaró sin lugar la reconvención por resolución de contrato incoado por la parte demandada-reconviniente, en contra de los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, en tal sentido, ordenó a la parte demandada, como propietaria-constructora, cumplir con el trámite correspondiente, de acuerdo a lo previsto en el contrato, para el otorgamiento y firma del documento de venta definitivo del inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 14-B6, con una área de construcción aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SEIS CENTÍMETROS (85,76 Mts.2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada; Sur: pasillo común; Este: fachada este; y Oeste: ascensores y áreas de servicio, ubicado en el edificio NEPTUNO del complejo habitacional RESIDENCIAS ATLANTIS, avenida 4 (Bella Vista) con calle 65, parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia.

Igualmente, en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compraventa, la parte demandante, como promitente compradora, deberá hacer entrega del resto del precio de venta convenido, a saber, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), derivándose en definitiva en la adquisición y protección del derecho a la vivienda ínsito en el mismo. Por último, no hubo condenatoria en costas por no haber vencimiento total en la presente causa.

Seguidamente, se evidencia que las partes demandada y demandante ejercieron el recurso de apelación, producto de su disconformidad con la decisión recurrida, por los fundamentos expuestos en los escritos de informes presentados en segunda instancia.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por esta Juzgadora Superior, procede de seguida ha analizar los medios probatorios promovidos por las partes interactuantes en la presente causa:

Prueba promovidas por la parte demandante-reconvenida

Junto al escrito de demanda, fueron promovidos los siguientes medios de prueba:

● Original de contrato privado de opción de compraventa, suscrito entre la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., y los ciudadanos EDUARDO JOSÉ ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, en fecha 02 de diciembre de 2008.

Aprecia esta Juzgadora de Alzada que el medio de prueba bajo estudio constituye original de instrumento privado, el cual al no haber sido desconocido ni tachado de falso, queda reconocido de conformidad con consagrado en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORA.

● Impresión del borrador del contrato de opción de compraventa celebrado entre la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., y la ciudadana LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, en fecha 07 de febrero de 2013.

Colige esta Operadora de Justicia que el mencionado instrumento, no se encuentra suscrito, motivo por el cual, no se puede determinar la autenticidad del mismo, resultando imperioso para esta Juzgadora desestimarlo, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA.

● Copia simple de documento de condominio protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 15 de mayo de 2012, bajo el No. 15, folio 69, Tomo 19.

Verifica esta Sentenciadora Superior que el aludido medio probatorio constituye copia simple de documento público, de manera que, al no haber sido impugnado, desconocido, ni tachado de falso por la parte interesada, se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.

● Copia simple de constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales, de fecha 11 de enero de 2008, emanada del Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo, signada con el No. C-006-08-E.

Constata esta Jurisdicente de segunda instancia que el referido medio probatorio constituye copia simple de documento público administrativo, toda vez que emana de un ente público administrativo como lo es, el Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo, de forma que, al no haber sido impugnado, desconocido, ni tachado de falso por la parte interesada, ni desvirtuado con otro medio de prueba, le merece fe a esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

● Copia simple de descripción de las características de Atlantis Residencias.

Aprecia esta Judicante que el aludido medio de prueba, constituye un documento privado, el cual no se encuentra firmado ni sellado, lo que no permite determinar la autenticidad del mismo, resultando imperioso para quien aquí decide desestimarlo, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA.

Junto al escrito de reforma de demanda, se consignó:

● Copia simple de contrato de compraventa suscrito entre la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS 3G, S.A., protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 15 de agosto de 2012, bajo el No. 2012.1857, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.4129.

Determina esta Juzgadora ad-quem que el aludido medio de prueba constituye copia simple de documento público, motivo por el cual, al no haber sido impugnado, desconocido, ni tachado de falso por la parte interesada, hace fe entre las partes como entre terceros de los hechos jurídicos en él contenidos, de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Junto al escrito de contestación a la reconvención, se consignaron los siguientes medios de prueba:

● Original de inspección judicial signada con el No. 0996-2013 de la nomenclatura interna llevada por el otrora Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Determina este Tribunal de Alzada que el referido medio de prueba constituye original de instrumento público emanado del funcionario público competente, de esta manera, hacen plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, de los hechos jurídicos en ellos contenidos, por lo tanto, dado que no fueron tachados de falso, desconocidos ni impugnados, todo de acuerdo con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil, esta Juzgadora lo aprecia en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE VERIFICA.

● Copia simple de factura No. 00002430 de fecha 01 de septiembre de 2012, emanada de la sociedad mercantil TRANSEOCA.
● Copia simple de dos (2) facturas signadas con los Nos. 015001 y 015123 de fechas 02 y 16 de abril de 2013, respectivamente, emanadas de la sociedad mercantil SOLUCIONES ELÉCTRICAS ARAGUA, C.A.
● Copia simple de factura No. 0000-2304, de fecha 22 de abril de 2013, emanada de la sociedad mercantil ILUMINACIÓN EL BOMBILLO.
● Copia simple de facturas Nos. 00749 y 00748, de fecha 18 de abril de 2013, emanada de la sociedad mercantil DISTRIBUCIONES ZACCARIA, C.A.

Observa esta Jurisdiscente Superior que el referido medio de prueba emana de sociedades mercantiles ajenas al proceso, motivo por el cual, debían ser ratificado a través de la prueba de informes, de acuerdo con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, así pues, al no constar su ratificación, resulta forzoso desestimar el mismo en virtud de lo contemplado en el artículo 507 ejusdem. Y ASÍ SE DETERMINA.

● Copia simple de comunicación signada con el No. CJ-AL-ZUL-081/2013, de fecha 18 de octubre de 2013, emanada de CORPOELEC, a la Fiscalía Primera del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Aprecia esta Operadora de Justicia que el señalado medio probatorio emana de un tercero, razón por la cual, debe ser ratificado en el juicio a través de la prueba de informes, en virtud de lo contemplado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, al no constar en actas su ratificación, el mismo debe ser desestimado, de conformidad con lo consagrado en el artículo 507 ejusdem. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En el escrito de promoción de pruebas la apoderada judicial de la parte demandante-reconvenida, ratificó las documentales consignadas junto a los escritos de demanda y contestación a la reconvención, razón por la cual, al haber sido apreciados precedentemente por esta Juzgadora, se reproduce el valor probatorio otorgado en la oportunidad correspondiente; del mismo modo, invocó el mérito favorable de las actas procesales, con respecto a esto, el mismo no es susceptible de ser promovido como un medio probatorio propiamente dicho, no obstante, esta Sentenciadora apreciará todos los elementos probatorios que se desprendan de actas, en atención al principio de exhaustividad. Por otra parte, fueron promovidos los siguientes medios de prueba:

● Prueba de informes dirigida a CORPOELEC, para que informe la fecha legal cuando fue electrificada la Torre Neptuno del complejo multifamiliar Residencias Atlantis.

Evidencia esta Jurisdicente que mediante oficio No. 0049-2.014, de fecha 17 de enero de 2014, el Tribunal de la causa solicitó la información requerida, en este sentido, CORPOELEC, a través de oficio No. CJ-AL-ZUL 019/2014, fechado 20 de marzo de 2014, informó que el suministro eléctrico de los servicios generales del Edificio Neptuno del conjunto residencial Atlantis, corresponde a la cuenta de contrato No. 100001634083, a nombre de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., asimismo, se indicó en el referido informe que la fecha de construcción por parte de CORPOELEC fue el día 27 de mayo de 2013, y el servicio eléctrico fue instalado y puesto en funcionamiento con el medidor No. 3221366, en fecha 13 de junio de 2013.

De esta forma, presentado como fue el informe solicitado al no haber sido impugnado, desconocido, ni tachado por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, en virtud de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

● Exhibición de las facturas que fueron consignadas en copia simple junto al escrito de contestación a la reconvención.

Evidencia este Tribunal de segunda instancia que en la oportunidad de evacuar el prenombrado medio de prueba, compareció el apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio JESÚS CUPELLO, quien manifestó que se solicitó la evacuación de un instrumento privado emanado de un tercero como lo es, CORPOELEC, igualmente, manifestó que la parte actora al momento de promover el presente medio de prueba no aportó presunción alguna de que los originales cuya exhibición se solicitó estén en manos de la parte demandada. En consecuencia, determina esta Sentenciadora que el la prueba de exhibición in comento no fue evacuada, resultando de esta manera, forzoso para esta Operadora de Justicia desestimar la misma, de conformidad con lo consagrado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA.

● Inspección judicial en el inmueble denominado Torre Neptuno, dentro del complejo multifamiliar Atlantis Residencias, ubicado en la avenida 4 (Bella Vista), parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo, estado Zulia, a los fines de dejar constancia de la existencia o no de la cancha de usos múltiples, el tamaño de la parcela de terreno donde está construido el inmueble, y la existencia o no de la calle alterna por la avenida 3G.

Determina esta Jurisdicente que en fecha 25 de marzo de 2014, se llevó a cabo la inspección judicial por parte del Tribunal de la causa, en el inmueble ubicado en la avenida 4 (Bella Vista), complejo multifamiliar Atlantis Residencias, edificio Torre Neptuno, en tal sentido, se dejó constancia que el conjunto residencial cuenta con una (01) vía de acceso por la avenida Bella Vista, sin embargo, la notificada, ciudadana MARÍA LÓPEZ PAREDES, indicó que hubo un cambio de proyecto por parte de la constructora, los cuales fueron aprobados por la Oficina Municipal de Procesamiento Urbano (OMPU).
De esta manera, colige esta Superioridad que por tratarse de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, se le otorga fe pública de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en consecuencia, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte interesada, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, por lo tanto, se le otorga pleno valor probatorio a los hechos constatados por el Tribunal a-quo, concatenado con lo estipulado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORA.

● Prueba de informes dirigida al centro médico Policlínica Maracaibo, para que informe sobre el motivo de ingreso de que fue objeto la ciudadana LORENA PACHANO CONTRERAS, el día 19 de octubre de 2013; médico tratante y tratamiento recibido; condiciones que presentó la ciudadana ALICE VIRGINIA MEDRANO PACHANO al momento de su nacimiento: tiempo de gestación, peso, medida; médico tratante de la ciudadana ALICE VIRGINIA MEDRANO PACHANO, tratamiento recibido; y el costo en el que se incurrió en el tiempo que ambas permanecieron en ese centro hospitalario.

Colige esta Sentenciadora que el Tribunal a-quo solicitó la información requerida, mediante oficio No. 0050-2.014, de fecha 17 de enero de 2014, en tal sentido, la Policlínica Maracaibo informó que la ciudadana LORENA PACHANO CONTRERAS, ingresó a la institución en fecha 19 de octubre de 2013, por embarazo simple de treinta y dos (32) semanas, ruptura prematura de membrana y trabajo de parto prematuro oligoamnio, en este sentido, indicó que el médico tratante fue el Dr. ANTONIO J. MOLERO, y recibió tratamiento quirúrgico, practicándose cesárea segmentaria con extracción de producto del sexo femenino.

Asimismo, el informe rendido señaló las condiciones de la niña, al momento del nacimiento, en tal sentido, puntualizó que fue pre-término, ACG 32 semanas, peso 1.800 Kg., 46 cm de longitud, hora de nacimiento 09:07 a.m., y SDR (Síndrome de Distress Respiratorio) déficit de Surfactante, fue atendida por la Dr. ANA MOLERO E., y recibió como tratamiento traslado a la unidad de cuidados intensivos pediátricos, soporte ventilatorio, monitoreo ventilatorio y hemodinámica, hidratación acorde a la edad, antibioticoterapia y dopamina. Con relación a los costos durante la estadía hospitalaria, fueron presentados anexos al informe rendido.

Presentado como fue el informe solicitado al no haber sido impugnado por la parte interesada, el mismo le merece fe a esta Juzgadora de Alzada, de conformidad con lo estipulado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA.

● Copia certificada de acta de matrimonio No. 298, de fecha 31 de octubre de 2009, emanada por la parroquia Caracciolo Parra Pérez del municipio Maracaibo, estado Zulia.
● Original de certificado de nacimiento EV-25, emanado de la Unidad de Registro Civil de la Parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo, estado Zulia.

Verifica este Tribunal Superior que los precitados medios probatorios constituyen originales de instrumentos públicos emanados de los funcionarios públicos competentes, hacen plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, de los hechos jurídicos en ellos contenidos, por lo tanto, dado que no fueron tachados de falso, desconocidos ni impugnados, todo a tenor de lo contenido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil, esta Superioridad los aprecia en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA.

● Original de reporte psicológico emanado de la ciudadana YUGLENIS RIVAS.

Determina esta Superioridad que el aludido medio probatorio constituye original de documento privado emanado de un tercero, razón por la cual, de acuerdo con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, requiere su ratificación en juicio, a tal efecto, la parte actora promovió la prueba de testigo, motivo por el cual, el Tribunal de primera instancia, libró comisión con el objeto de evacuar la testimonial, en este sentido, en fecha 07 de abril de 2014, el otrora Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, procedió al acto de evacuación, en consecuencia, al haber sido ratificado la documental presentada le merece fe a esta Juzgadora en virtud del artículo mencionado anteriormente. Y ASÍ SE VALORA.

Por otra parte, destaca esta Juzgadora de Alzada, que mediante auto de fecha 17 de enero de 2014, declaró inadmisible la inspección judicial sobre el inmueble constituido por una casa signada con el No. 76-33, ubicado en la Urbanización Gilcon, calle 79-E, parroquia Raúl Leoni del municipio Maracaibo, estado Zulia.

Pruebas promovidas de la parte demandada-reconviniente

Junto al escrito de contestación de la demanda, fueron presentados los siguientes medios probatorios:

● Copia simple de veintidós (22) recibos de pagos signados con los Nos. 399, 427, 447, 498, 531, 574, 592, 637, 688, 740, 800, 814, 847, 893, 923, 941, 979, 999, 1033, 1058, 1143, 1175, 1316, expedidos por la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA C.A.

Determina esta Juzgadora de segunda instancia que los referidos medios de pruebas son expedidos por la misma parte promovente, de esta manera, se hace imperioso para esta Juzgadora de Alzada desestimarlos, toda vez que las partes no pueden hacerse pruebas a sí mismas, en virtud del principio de alteridad, en concordancia con el 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA.

● Copia simple de constancia de habitabilidad de fecha 20 de julio de 2011, emanada del Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo, signada con el No. CH-024-11-J.

Verifica esta Judicante que el medio probatorio bajo análisis constituye copia simple de documento público administrativo, toda vez que emana de un ente público administrativo como lo es, el Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo, de forma que, al no haber sido impugnado, desconocido, ni tachado de falso por la parte interesada, ni desvirtuado con otro medio de prueba, le merece fe a esta Sentenciadora de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

● Copia simple de ediciones de fechas 05, 06 y 09 de septiembre de 2013 del diario “Panorama”.

Aprecia esta Juzgadora que el señalado medio de prueba constituye copia simple de un publicación en prensa, no obstante, la misma no es ordenada por la ley, ni fue presentada en original, de forma que, resulta imperioso para esta Superioridad desestimar el mismo, al no generar convicción acerca de su contenido y autenticidad, con fundamento a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA.

En el escrito de promoción de pruebas la parte demandada-reconviniente, invocó el principio de comunidad de la prueba, ratificó el valor probatorio del contrato de opción a compraventa de fecha 02 de diciembre de 2008, y los recibos de pago, en este sentido los mismos fueron valorados previamente, de manera que, se reproduce el valor probatorio otorgado en la oportunidad correspondiente, de igual manera, fueron promovidos los siguientes medios probatorios:

● Confesión espontánea de la parte actora.

Evidencia esta Juzgadora de segunda instancia que los hechos que constituyen confesión, de acuerdo con lo establecido en el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada-reconviniente, pueden ser considerados hechos admitidos por la parte demandante, y consecuencialmente, encontrarse exentos de ser objeto de prueba, de manera que, a criterio de quien aquí decide debe desestimarse el medio probatorio bajo estudio, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, al no reunir las condiciones para ser considerado prueba de confesión, no obstante, al momento de resolver la presente controversia esta Superioridad lo hará en observancia a todos los hechos alegados por las partes. Y ASÍ SE DETERMINA.

● Prueba de informes dirigida a la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU) del municipio Maracaibo, estado Zulia, con la finalidad de que informe si emitió constancia de habitabilidad No. CH-024-11-J de fecha 20 de julio de 2011, correspondiente al proyecto denominado complejo multifamiliar Residencias Atlantis, Edificio Neptuno, ubicado en la avenida 4 (Bella Vista), parroquia Olegario Villalobos, municipio Marcaibo del estado Zulia, y en caso afirmativo ratifique el contenido, firma y sello de la señalada constancia, y remita copia certificada de la misma.

Determina este Juzgado Superior que se libró oficio No. 0051-2.014, de fecha 17 de enero de 2014, mediante el cual, se solicitó la información requerida, a tal efecto la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), remitió mediante oficio No. OMPU-D-14-067, fechado 27 de marzo de 2014, copia certificada de constancia de habitabilidad No. CH-024-11-J, de fecha 20 de julio de 2011; en consecuencia, consignado como fue el informe solicitado al no haber sido impugnado, desconocido, ni tachado por la parte interesada, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

● Inspección judicial sobre el inmueble denominado Torre Neptuno, ubicado en el complejo multifamiliar Atlantis Residencias, avenida 4 (Bella Vista), parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo, estado Zulia., con la finalidad de dejar constancia de la existencia de una (1) piscina ubicada en la planta baja del edificio Neptuno; una (1) cancha de uso deportivo ubicada dentro del complejo multifamiliar Atlantis Residencias; del funcionamiento y la ocupabilidad del Edificio Neptuno dentro del complejo multifamiliar Atlantis Residencias; y de cuántas torres conforman el complejo multifamiliar Atlantis Residencias.

Como se indicó anteriormente esta Juzgadora evidencia que en fecha 25 de marzo de 2014, se llevó a cabo la inspección judicial, en el inmueble ubicado en la avenida 4 (Bella Vista), complejo multifamiliar Atlantis Residencias, edificio Torre Neptuno, en tal sentido, se dejó constancia que existe una piscina detrás del edificio Neptuno, que existe una piscina en la planta baja lateral a la torre Neptuno, que detrás del edificio Poseidon existe un área con piso de cemento donde hay un tablero de basketball, y se dejó constancia que la torre Neptuno se encuentra operativa, posee servicio eléctrico, tres (03) ascensores operativos y personas habitando algunos apartamentos.

Del mismo modo, el Tribunal se constituyó en los apartamentos 6-B1, 6-D2 y 12-C4, los cuales se encuentran habitados por los ciudadanos ENZO GUARINO, CROSFISSA DE CHIANTA, y ANDRES RUEDA, respectivamente, y por último, se dejó constancia de que existen dos torres, la primera llamada Neptuno y la segunda Poseidon.

Esta Jurisdicente ad-quem determina que por tratarse de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, se le otorga fe pública en virtud de lo contenido en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo tanto, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, en consecuencia, esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio a los hechos constatados por el Tribunal a-quo, concatenado con lo estipulado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

● Prueba de experticia practicada en el complejo multifamiliar Atlantis Residencias, ubicado en la avenida 4 (Bella Vista), parroquia Olegario Villalobos, del municipio Maracaibo, estado Zulia mediante la cual se deje constancia de los linderos con sus medidas; del área aproximada del terreno que ocupa el inmueble; el estado de mantenimiento y conservación que presenta el piso, paredes y techo del inmueble; y del estado de funcionamiento y conservación que presentan la piscina ubicada en la planta baja, en la parte posterior del Edificio Neptuno.

Verifica esta Juzgadora de segunda instancia que los expertos designados en la causa, fueron los ciudadanos NELSON ROMERO DÍAZ, JUAN STUYT y JAIME RODRÍGUEZ LEAL, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.512.473, 4.528.996 y 10.679.031, respectivamente, y la evacuación de la misma cumple con las previsiones ordenadas en los artículos 452, 458, 463, 466 y 467 del Código de Procedimiento Civil, referidas al nombramiento de los expertos, la juramentación de los expertos designados, la realización de las diligencias de manera conjunta, la indicación del día, hora y lugar en el que se daría comienzo a las diligencias; la forma (escrito) en que fue rendido el dictamen pericial, expresando el objeto de la experticia, método empleado en el examen y las conclusiones a los cuales llegaron los expertos; en consecuencia, esta Jurisdicente le otorga pleno valor probatorio a la prueba bajo análisis, por lo que, lo dictaminado por los expertos será tomado en consideración al momento de decidir la presente causa, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.422 y 1.423 del Código Civil y el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Conclusiones

La presente causa se contrae a juicio por cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoado por los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCIA PACHANO, quienes asistidos judicialmente por el abogado en ejercicio ARMANDO MONTIEL MÁRQUEZ, en el escrito de reforma de la demanda alegaron que en fecha 02 de diciembre de 2008, suscribieron un contrato de opción de compra con la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA C.A., que tenía por objeto la compra de un inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 14-B-6, ubicado en el piso 14, primera torre, del edificio denominado Torre Neptuno, dentro del complejo multifamiliar ATLANTIS RESIDENCIAS, ubicado en la Avenida 4, Bella Vista, parroquia Olegario Villalobos, del municipio Maracaibo, estado Zulia, el cual posee un área de construcción aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SEIS CENTÍMETROS (85,76 Mts.2), se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada norte, Sur: pasillo común, Este: fachada este, y Oeste: ascensores y áreas de servicio.

En este orden de ideas, argumentaron que el valor del inmueble fue fijado en el monto de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,00), estableciendo la inicial, en quince (15) cuotas con sus respectivas fechas de vencimiento, las cuales totalizaron la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.270.000,00), según sus dichos, pagadas todas ellas, siendo el último de esos pagos realizado el día 01 de abril de 2011, restando, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), que debía hacerse a la propietaria, a través de un financiamiento bancario al momento de la firma del documento definitivo de compraventa.

Seguidamente, indicaron que el documento definitivo de compraventa, según lo acordado, se otorgaría por ante la Notaría Pública o por ante la Oficina Subalterna Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia correspondiente, dentro del lapso de cuarenta y cinco (45) días continuos, contados a partir de la obtención de la cédula de habitabilidad.

Así pues, explanaron que como el edificio se encontraba en etapa de construcción se estimó como fecha de terminación, el periodo de dieciocho (18) meses, contados a partir de la fecha del acta de inicio de la obra; con la posibilidad de dos (02) prórrogas automáticas de noventa (90) días cada una, para su culminación.

Dentro de este contexto, manifestaron que en el contrato suscrito los promitentes compradores, declararon expresamente conocer y aceptar todas las características del edificio y del inmueble, así como su distribución y sus medidas aproximadas en sus diferentes áreas y, su ubicación dentro del edificio, al igual que, se manifestó estar de acuerdo con el proyecto de arquitectura, diseños, acabados, materiales de construcción, accesorios, instalaciones y demás especificaciones, tanto del apartamento sub litis, como del edificio en el cual se encuentra ubicado.

Manifestaron que fueron indicadas las características del edificio, a saber, hall de entrada a doble altura con acabados de primera (pisos de mármol, acabados en yeso y madera), tres (03) ascensores, gimnasio, piscinas, cancha para uso múltiple, salón de fiesta, parque infantil, garita de vigilancia, conserjería, portones eléctricos, bombas hidroneumáticas, tanque para almacenamiento de agua elevado y subterráneo, estacionamiento para visitantes y otros, del mismo modo, señalaron que en los trípticos que les entregaron para la promoción de venta del complejo habitacional, se indicó la existencia de dos (02) vías de acceso, una por la avenida 4 (Bella Vista) y otra, por la avenida 3G y, así lo ameritaba el complejo, pues se trata de cuatro (04) edificios de veinte (20) pisos y, sesenta y nueve (69) apartamentos, cada edificio, con dos (02) puestos de estacionamiento por apartamento, lo que implica la presencia de quinientos cincuenta y dos (552) vehículos circulando por una (01) salida, en vez de lo planeado, como eran, dos (02) salidas o accesos.

Posteriormente, alegaron que a finales del mes de marzo del año 2013, ante la proximidad de la entrega de la cédula de habitabilidad, por parte de la Alcaldía de Maracaibo, la cual a su decir, es falsa, así como también, enfatizaron que fueron llamados por la administración de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA C.A., para comunicar tal circunstancia, así como los requisitos que debían ser entregados, pues eran los encargados de tramitar el crédito con la institución financiera Banco Occidental de Descuento (B.O.D), financista de la obra, al igual que, debían firmar una nueva opción a compra, pues a la suscrita anteriormente se le habían realizado varios cambios.

Enfatizaron que en la nueva documentación existían cambios radicales, tales como: la omisión de la vía de circulación o acceso por la Avenida 3G, aledaña al Centro Comercial Costa Verde, la cancha de uso múltiple, la piscina y, la porción de terreno sobre el cual Atlantis Residencias, estaba construida, que inicialmente, según plano de mensura, era de DIEZ MIL SETECIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (10.735,40 Mts.2), mientras que la indicada en el nuevo contrato de opción a compra, es de CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN METROS CON OCHENTA Y DOS CENTÍMETROS CUADRADOS (5.771,82 Mts.2).

Expresaron que ante los cambios que la parte demandada realizó a las condiciones de este, distorsionando por completo el proyecto y los atractivos por los cuales les hicieron querer adquirir el objeto de litigio, los cuales precisaron de la siguiente manera:

“(…)- El área total de la parcela donde se encuentra construido el Complejo multifamiliar Atlantis Residencias, inicialmente se indicó como Diez Mil Setecientos Treinta y Cinco Metros con Cuarenta Centímetros Cuadrados (10.735,40 mts2) y posteriormente, se indicaba que la parcela era de Cinco Mil Setecientos Setenta y Un Metros con Ochenta y Dos Centímetros Cuadrados (5.771,82 mts2).
- La eliminación del acceso al complejo multifamiliar Atlantis Residencias existente en el lindero Sur, aledaño al C.C. Costa Verde, que comunicaba la Avenida Cuatro (Bella Vista) con la 3G, quedando solo una via de acceso al complejo, el de la Avenida 4 Bella Vista
- Se eliminan del complejo la cancha de uso múltiple o deportiva, que debía ser construida en la parte central del complejo y,
- La piscina, ubicada en la planta baja, en la parte posterior del Edificio Neptuno (…)”.

Producto de las circunstancias señaladas, aunado al atraso en la entrega del complejo multifamiliar, la cual según sus dichos, debió verificarse el día 10 de enero de 2010, pues como se indicó anteriormente, el tiempo de ejecución del proyecto, estaba determinado en dieciocho (18) meses, más dos (2) prórrogas de noventa (90) días, cada una, con lo cual, vendrían siendo veinticuatro (24) meses para ejecutar la obra, contados a partir del acta de inicio, emitida por la Alcaldía de Maracaibo, la cual es de fecha 11 de enero de 2008, es decir, que dicha obra debía ser entregada, según sus dichos, en el mes de enero de 2010, y manifestaron que a la fecha esto no se ha concretado, lo que comporta que el día 30 de junio de 2013, tenga la parte demandada un atraso o mora en la entrega de tres (3) años y cinco (5) meses.

En consecuencia, resaltaron que lo anterior hace que la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., constructora y propietaria del complejo multifamiliar ATLANTIS RESIDENCIAS, incurra en la violación del contrato suscrito con la parte actora, en fecha 02 de diciembre de 2008, debido a que lo ofrecido en el proyecto, fue lo que los llevó, según sus alegatos a contratar la adquisición del inmueble objeto de litigio.

Dentro de este contexto, arguyeron que con la mora en la entrega del inmueble, los gastos que debían hacer para equipar el mismo y hacerlo habitable, a saber: pisos del apartamento, equipamiento de cocina empotrada, cerámica y piezas sanitarias para dos (02) salas, closets en dormitorios, equipos de línea blanca: nevera, lavadora, cocina, horno, campana, lavaplatos con griferia, lava mopas, juego de sala, juego de comedor, juego de dormitorio, un aire acondicionado central de tres (03) toneladas, todo lo cual ascendía a un monto de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00) aproximadamente, al momento de la presentación de la demanda, oscilaban a la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.725.000,00) aproximadamente, teniendo una diferencia de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00) que, según su apreciación, de acuerdo con lo establecido en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en ningún caso el comprador de la vivienda en proceso de construcción o aún no construida en la preventa, soportará el impacto económico derivado del retraso o la mora en la culminación o entrega de la obra.

De la misma manera, en el escrito de reforma de demanda destacaron que la referida ley lo sanciona con el pago de una cantidad equivalente a dos (02) unidades tributarias por cada día de retardo en la entrega del inmueble y a cancelar el pago del monto de los cánones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores, durante todo el tiempo que dure el retardo, hasta la fecha de entrega y protocolización de la vivienda.

Singularizaron que como promitentes compradores cumplieron lo pactado en el contrato, no así la empresa constructora, la cual, según sus alegatos lo ha modificado unilateralmente y en violación a las leyes que rigen la materia. En este orden de ideas, demandaron que el complejo multifamiliar Atlantis Residencias, debe ser construido en el área de terreno señalada de DIEZ MIL SETECIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (10.735,40 Mts.2), con los dos (02) accesos, la cancha de uso múltiple, y la piscina, ubicada en la planta baja, en la parte posterior del Edificio Neptuno.

Con respecto a los daños y perjuicios, estimaron los mismos en virtud del retardo en la entrega en la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00), independientemente de la multa que señala el artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, a razón de un pago de dos (02) unidades tributarias, por día de atraso en la entrega, a la fecha indicada, a saber, el día 31 de mayo de 2013; por su parte, el daño moral lo cuantificaron en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00).

Por otra parte, denunciaron la estafa inmobiliaria, debido, según la apreciación de la parte actora por la gravosa improbidad, deslealtad y mala fe de la parte demandada quien procedió a vender en fecha 15 de agosto de 2012, a la sociedad mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS 3G, S.A, vendió CINCO MIL QUINIENTOS SEIS METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y SEIS CENTÍMETROS ( 5.506, 96 Mts.2), del área del terreno en el cual se iba a llevar a cabo el proyecto habitacional, según su decir, en detrimento del conglomerado social y por ende la imposibilidad material de dar cumplimiento con los contratos que la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., suscribió con los demás opcionantes.

Aunado a esto, enfatizaron que el complejo multifamiliar ATLANTIS RESIDENCES, debió construirse en los DIEZ MIL SETECIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (10.735,40 Mts.2), y al ser fraccionado dicho lote de terreno y vendido parte de su mayor extensión, se incumplió, según su decir, de manera fraudulenta con lo convenido.

Asimismo, la parte actora determinó que los daños causados ascienden a la cantidad de DOS MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.2.150.000,00); finalmente, estimó la demanda en la cantidad de DOS MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.2.150.000,00) equivalente a VEINTE MIL CERO NOVENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (20.093 U.T.), y solicitó la indexación sobre la cantidad condenada.

Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio JESÚS ALBERTO CUPELLO, Primeramente, reconoció que en fecha 02 de diciembre de 2008, la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A. suscribió contrato de opción a compra con los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCIA PACHANO CONTRERAS, sobre un apartamento identificado con el No. 14-B-6, piso 14, ubicado en la primera torre, del edificio denominado Torre Neptuno, dentro del complejo multifamiliar ATLANTIS RESIDENCIAS, ubicado en la avenida 4, Bella Vista, parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual posee un área de construcción aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SEIS CENTÍMETROS (85,76 Mts.2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada norte, Sur: pasillo común, Este: fachada este, y Oeste: ascensores y áreas de servicio. Asimismo, señaló que el precio del mismo ascendía a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00).

Argumentó que de conformidad con la cláusula tercera del contrato se estipuló que el precio debía ser cancelado de la siguiente manera: la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.000,00), el día 30 de octubre de 2008, que representaba la Reserva del Inmueble; el monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 40.000,00), en fecha 30 de noviembre de 2008; la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 30.000,00), el día 20 de diciembre de 2008, que hacen un total de SETENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 70.000,00), que sumado al monto de DIEZ MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.000,00) correspondiente a la reserva, ascendía a la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 80.000,00) y la cantidad restante, CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 190.000,00), mediante quince pagos mensuales y consecutivos de la siguiente manera: los cuatros primeros pagos serían por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 3.000,00), con fecha de vencimiento el primer pago el día 30 de enero de 2009 y los otros en la misma fecha de los meses subsiguientes hasta el día 30 de abril de 2009.

Dentro del mismo contexto, el quinto pago sería en fecha 30 de mayo de 2009 por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 45.000,00); el sexto, séptimo, octavo y noveno pago serían por el monto de CUATRO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 4.000,00), respectivamente, con fecha de vencimiento del sexto pago el día 30 de junio de 2009, y los subsiguientes hasta la fecha 30 de septiembre de 2009; el décimo pago sería el día 30 de octubre de 2009, por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 45.000,00); el décimo primer pago sería en fecha 30 de noviembre de 2009, por el monto de CUATRO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 4.000,00); el décimo segundo pago sería el día 30 de diciembre de 2009, por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 45.000,00); el décimo tercero pago sería en fecha 30 de enero de 2010, por el monto de CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 5.000,00); el décimo cuarto pago seria el día 30 de febrero de 2010, por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 5.000,00); y el décimo quinto pago sería en fecha 30 de marzo de 2010, por el monto de TRECE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.13.000,00); y finalmente, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 180.000,00), mediante cheque bancario al momento de la firma del documento definitivo, el cual una vez obtenida la habitabilidad y hacer el llamado al mismo debieron comparecer a consignar dichos recaudos para la protocolización del inmueble.

Asimismo, precisó que quedó reconocido que como el edificio se encontraba en etapa de construcción se estimó como su fecha de terminación, el período de dieciocho (18) meses aproximados, contados a partir de la fecha del acta de inicio de la obra; con la posibilidad de dos (2) prórrogas automáticas de noventa (90) días cada una, para su culminación.

Alegó que con la demanda incoada, los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCIA PACHANO, dejan claro, según su apreciación, el ánimo de lucrarse y obtener un beneficio económico de forma particular, toda vez que a partir de la misma pretenden una declaratoria a su favor, olvidando lo convenido.

El apoderado judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., destacó que su representada se ha mantenido dispuesta a dar cumplimiento a lo contratado, y ha sido, según su decir, suficientemente diligente en notificar y poner en conocimiento a cada co-propietario de la construcción de la obra y su entrega, de los recaudos necesarios para el otorgamiento, así como de las especificaciones físicas del inmueble y de las áreas comunes.

En este orden de ideas, negó, rechazó y contradijo todos los hechos alegados por la parte actora excepto los admitidos en el escrito, por no ser ciertos los hechos afirmados en lo que respecta a la procedencia de la solicitud del efectivo cumplimiento del contrato de opción de compraventa, así como la pretensión accesoria de indemnización de daños y perjuicios, tanto materiales y morales, requeridos por la parte actora.

Manifestó que en la demanda se realizaron una serie de aseveraciones, según sus dichos, sin ningún tipo de fundamento o asidero legal, al igual que, la parte demandante invocó únicamente a su favor cláusulas expresadas en el contrato de forma parcial.

Negó, rechazó y contradijo la afirmación realizada por la parte actora relativa a las características del inmueble, suministrada por medio de trípticos, toda vez que la misma resulta falsa y maliciosa, toda vez que en el contrato de opción de compraventa no se pactaron tales características.

Arguyó que la parte demandada es propietaria de un inmueble integrado por cuatro (4) lotes de terreno, que forman una sola unidad con un área aproximada de ONCE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CINCO CENTÍMETROS (11.288,75 Mts.2), sin embargo, según sus argumentos, RESIDENCIAS ATLANTIS se encuentra construida sobre un lote de terreno que posee una superficie aproximada de CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS CENTÍMETROS (5.771, 82 Mts.2), siendo destinado dicho inmueble para ser enajenado conforme lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, compuesto a su vez por dos (02) torres, denominadas Torre Neptuno y Torre Poseidón, las cuales funcionarían como una unidad bajo la forma de condominio.

Precisó que la cédula de habitabilidad fue expedida en fecha 20 de julio de 2011, en la misma se establecen las características generales del complejo, asimismo, negó, rechazó y contradijo que la parte demandada haya realizado cambios en las condiciones del contrato de opción de compraventa, debido a que el proyecto y el área de construcción de RESIDENCIAS ATLANTIS comprende a su vez un área de CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN METROS CON OCHENTA Y DOS CENTÍMETROS CUADRADOS (5.771,82 Mts.2).

Igualmente, negó, rechazó y contradijo que se haya eliminado un acceso por la avenida 3G, así como el complejo de cancha de uso múltiple y la piscina del edificio NEPTUNO, toda vez que puede inferirse que si bien es cierto que se establecen características generales del inmueble y de las áreas comunes, no es menos cierto que se haya indicado el lugar y especificaciones técnicas de la piscina y del complejo de usos múltiples, sin embargo, manifestó que resulta cierto la existencia física de ambas áreas comunes, y refleja, según sus dichos, el cumplimiento por parte de la demandada en la construcción de la obra.

Arguyó que nunca fue contemplado dentro de la obra el acceso al complejo multifamiliar Atlantis Residencias en el lindero Sur, aledaño al Centro Comercial Costa Verde, que comunicaba la Avenida 4 (Bella Vista) con la 3G, y que debido al congestionamiento de la zona aledaña y por características urbanísticas resulta incompatible su existencia.

Con respecto al atraso en la entrega del inmueble, negó, rechazó y contradijo este hecho, debido a que el complejo multifamiliar, específicamente, el Edificio Neptuno, se encuentra habitado por algunos propietarios a quien se le ha hecho la tradición legal y otros están en proceso de mudanza.

Determinó que una vez se obtuvo la cédula de habitabilidad la parte demandada ha informado, según sus dichos, de forma eficaz e inmediata a todos los co-propietarios del inmueble, toda vez que, según su decir, el mayor deseo de la parte demandada es la entrega efectiva de los inmuebles, que ya han sido entregados.

Indicó que para efectuar la tradición del inmueble, es necesario la cancelación de la última cuota, en este punto, alegó que en el presente caso la parte actora no ha cumplido con esa obligación, a partir de lo cual, según sus alegatos, se evidencia una aptitud que materializa la mala fe y el dolo de incumplir con lo pactado.

Enfatizó que una vez vencido el lapso previsto para la construcción, sin que se haya culminado la misma por razones imputables a la parte demandada, los promitentes compradores tendrían la posibilidad de esperar la culminación total de la obra, o notificar a su representada de su deseo de dar por terminado contrato, lo cual haría que la parte demandada devolviera el dinero recibido más los intereses devengados por esa cantidad a la tasa del doce por ciento (12%) anual.

En este orden de ideas, al no haber notificado la parte actora lo antes mencionado, según su decir, hace pensar que los mismos tenían la intención de que se culminara la obra, del mismo modo, señaló que se ha cumplido a cabalidad lo prometido con los promitentes compradores.

Arguyó que la parte actora no ha cumplido con la obligación de entregar los documentos faltantes, aunado a la falta de pago de la última cuota, resulta ésta, según sus dichos, la verdadera razón que busca la parte actora para modificar su libelo de la demanda.

Negó, rechazó y contradijo lo relativo a la existencia de un hecho ilícito que genere la indemnización por daños y perjuicios, de igual manera, opuso la defensa perentoria de la excepción del contrato no cumplido, toda vez que la parte demandante, según alegó, es quien maliciosamente ha incumplido lo pactado en el contrato y la parte demandada se encuentra impedida de otorgar el documento de venta definitivo, y a su vez de entregar el apartamento dado en opción de compraventa, a razón de que no se ha terminado de cancelar el valor del inmueble, aunado a la falta de entrega de los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva.

Por otra parte, determinó que el precio del valor del inmueble se fijó en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 450.000,00) y fue discriminado el pago, en quince (15) cuotas, las cuales totalizaron el monto de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00) pagadas todas ellas, restando la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), que debía hacerse a la propietaria, a través de financiamiento bancario al momento de la firma del documento definitivo de compraventa, luego de esto, resaltó que el precio de venta del inmueble se ha mantenido incólume, pero que ante el incumplimiento efectuado por la parte actora en el pago de las cuotas, era necesario realizar el pago con el interés del doce por ciento (12%) sobre el saldo deudor. Por último, solicitó se declare sin lugar la demanda incoada.

Explanados como han sido los argumentos expuestos por las partes, resulta oportuno para esta Juzgadora de Alzada traer a colación lo establecido en los artículos 1.354 Código Civil y 506 Código de Procedimiento Civil, en relación a la carga de la prueba:

“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 06-0031, consagró lo siguiente:

(…Omissis…)
“Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley”.
(…Omissis…)

En este orden de ideas, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “OBJETO DE LA PRUEBA JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN”, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos No. 11, Caracas, 2008, pág. 31 y 75, expresó:

(…Omissis…)
“Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción del juez”.
(…Omissis…)

De lo antes expuesto, colige esta Juzgadora Superior que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Ahora bien, en relación al cumplimiento de los contratos, es menester traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual se expresa lo siguiente:

(…Omissis…)
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.
(...Omissis...) (Negritas de esta Juzgadora ad-quem)

En este orden de ideas, dispone el Código Civil en relación al cumplimiento de los contratos, lo siguiente:

“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Artículo 1.266: En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor.
Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención”.
(Negrillas de este Tribunal de segunda instancia)

De lo traído a colación ut supra se desprende que las partes al momento de suscribir un contrato se comprometen a cumplir con las obligaciones en él contenidas, y el incumplimiento de algunas de ellas, da lugar a que la parte que la otra demande la ejecución del mismo, o su terminación, siendo así liberada de su obligación.

Así las cosas, realizadas las consideraciones que anteceden colige esta Arbitrium Iudiciis que no resulta un hecho controvertido, que la parte actora, ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO, hayan suscrito con la parte demandada, sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., un contrato de opción de compraventa en fecha 02 de diciembre de 2008, el cual tenía por objeto el inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 14-B-6, ubicado en el Edificio Neptuno, con un área aproximada de de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SEIS CENTÍMETROS (85,76 Mts.2), y de acuerdo con el documento de condominio protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 15 de mayo de 2012, bajo el No. 15, folio 69, tomo 19, se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada norte; Sur: pasillo común; Este: fachada este; y Oeste: ascensores y área de servicio, avenida 4 (Bella Vista), parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia.

En este sentido, colige esta Juzgadora que el aludido inmueble sería construido por la parte demandada, sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., y ésta sería la encargada de redactar el documento de condominio y el reglamento respectivo, así pues, se evidencia que en la cláusula contractual cuarta, se estableció como plazo final para la terminación del edificio un plazo de dieciocho (18) meses, contados a partir de la fecha de inicio de la obra, y en caso de que ello no fuere posible se determinaron dos (2) prórrogas automáticas de noventa (90) días cada una.

Por su parte, el precio de venta fue fijado de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del mencionado contrato de opción de compraventa, en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 450.000,00), pagaderos de la siguiente manera: el monto DIEZ MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.000,00), el día 30 de octubre de 2008, lo cual representa la reserva del inmueble, el monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.40.000,00), en fecha 30 de noviembre de 2008, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.30.000,00), el día 20 de diciembre de 2008, que hacen el total SETENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.70.000,00), que representa la inicial de la compra del inmueble.

Asimismo, la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 190.000,00), que serian cancelados mediante quince (15) pagos mensuales, y consecutivos, los cuatro (4) primeros pagos por el monto de TRES MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 3.000,00), el quinto pago por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.45.000,00); el sexto, séptimo, octavo y noveno pago por el monto de CUATRO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.4.000,00); el décimo pago por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.45.000,00); el undécimo pago por el monto de CUATRO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.4.000,00); el décimo segundo pago por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.45.000,00); el décimo tercer pago, por el monto de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), el décimo cuarto, por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.5.000,00); y el décimo quinto por el monto de TRECE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.13.000,00).

En este sentido, la cantidad restante de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.180.000,00) sería cancelado al momento de la protocolización del contrato definitivo de compraventa, igualmente, la parte actora en virtud de lo contemplado en el contrato de opción de compraventa se obligaron a pagar la cantidad adeudada al momento de la firma del documento de compraventa.

Asimismo, del contrato de opción de compraventa se evidencia de la cláusula séptima que concluida la obra y obtenido el permiso de habitabilidad, la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A. le notificaría a los promitentes compradores el día, hora y lugar para la firma del contrato de compraventa, por lo menos con cinco (5) días de anticipación, la cual sería enviada a la dirección del domicilio de los promitentes compradores señalado en el contrato, publicada en cualquiera de los diarios de circulación regional o mediante el envío de telegrama con acuse de recibo a la dirección del domicilio de la parte actora o por intermedio de un tribunal competente.

De la revisión íntegra de las actas que conforman el presente expediente se desprende que la parte demandada alegó que realizó la aludida notificación a la parte actora, sin embargo, no presentó medio de prueba destinado a demostrar el cumplimiento de dicha obligación, motivo por el cual, desestima esta Juzgadora Superior el referido alegato.

De la información aportada por el Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo (CPU), se evidencia que en fecha 20 de julio de 2014, fue expedida la constancia de habitabilidad del inmueble sub litis, por parte del mencionado organismo, por su parte el servicio eléctrico, de conformidad con en el informe rendido por CORPOELEC, fue instalado y puesto en funcionamiento el día 13 de junio de 2013, sin embargo no consta en actas documento alguno en el cual se prevea con exactitud la oportunidad en la cual inició la construcción de la obra, toda vez que en el contrato de opción de compraventa se indicó en la cláusula cuarta únicamente que el edificio se encontraba en proceso de construcción, más no la fecha de inicio.

En virtud de lo antes expuesto, determina esta Arbitrium Iudiciis que la parte demandada, sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A. no cumplió con su obligación de notificar a los promitentes compradores para llevar a cabo la celebración del documento de definitivo de compraventa, de manera que, mal podrían los promitentes compradores entregar los recaudos previstos en la cláusula octava del contrato, a saber, la copia de la cédula de identidad y el Registro de Información Fiscal (RIF), con ocasión a que para ello se fijó un lapso de quince (15) días previo a la fecha indicada para la firma del documento de compraventa, cuando no existía notificación alguna por parte de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A. para llevar a cabo la firma del contrato definitivo de compraventa.

Ahora bien, es oportuno precisar que no consta en actas que la parte actora haya efectuado el último pago por el monto de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 180.000,00), toda vez que los pagos anteriores, como se indicó en líneas pretéritas, quedaron reconocidos por la parte demandada, lo que comporta que al momento de llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compraventa los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDINA y LORENA LUCIA PACHANO, deben pagar a la parte demandada la cantidad ut supra referida. Y ASÍ SE DECLARA.

Por otra parte, con relación a la petición efectuada por la parte demandante de que el complejo multifamiliar Residencias Atlantis se realice sobre un área de terreno de DIEZ MIL SETECIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (10.735,40 Mts.2), con los dos (02) accesos para la mejor circulación vehicular, la cancha de uso múltiple, y una piscina, ubicada en la planta baja, en la parte posterior del Edificio Neptuno, que comporta según los dichos de la parte demandante-reconvenida, cambios en lo ofrecido por la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., en este sentido, es necesario precisar que en virtud de lo contenido en la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa, la parte demandada se reservó el derecho a realizar las modificaciones que considere pertinentes, aunado al hecho que de la revisión de las actas no consta que las aludidas construcciones puedan ser realizadas actualmente.

Finalmente, en cuanto a la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, es menester traer a colación lo establecido por el autor GERT KUMMEROW, en la obra “Indemnización de Daños y Perjuicios”, Ediciones Faberton, Caracas, 2001, págs. 288 y 289, quien menciona acerca del resarcimiento de los daños, señalando lo siguiente:

“(…) En el sistema jurídico positivo venezolano, el resarcimiento del daño se configura dentro de la prestación (voluntaria o no) de un equivalente pecuniario. En este mismo sistema el resarcimiento representa una forma de sanción conectada al acto antijurídico, imputable al obligado en la relación jurídica creada por el contrato, el cual afecta directamente su patrimonio. Dado el hecho de que es imposible localizar, ni siquiera en la disciplina de la responsabilidad proveniente del hecho ilícito, normas similares al Art. 2.058 CC. ital., la reintegración en forma específica carece por completo de fundamento de validez en nuestro sistema, con lo que —colateralmente— la resarcibilidad posible del daño quedaría circunscrita a la reparación pecuniaria52.
La norma contractual bilateral revela, en forma notable, tal fórmula resarcitoria cuando el derecho prescribe la posibilidad de aplicar contra el patrimonio del obligado un acto coactivo dirigido a lograr el equivalente pecuniario, bien de la prestación incumplida, bien de los perjuicios a la vez experimentados por el pretensor. El resarcimiento cubre —o puede cubrir— en sus casos, tanto la pérdida sufrida por el acreedor, como el beneficio frustrado por obra de la conducta lesiva del incumpliente. De aceptarse la autonomía de la acción resarcitoria, el equivalente pecuniario podría funcionar en los contratos sinalagmáticos, conjuntamente con la resolución o el cumplimiento de los deberes forjados por la norma contractual, o aisladamente de ambas especies calificadas de consecuencias(…)
El acto antijurídico del deudor suele proyectarse en dos formas. Una, el daño emergente (daño positivo)86, equivale a la pérdida efectivamente causada en el patrimonio por la incidencia del hecho imputable al deudor(…)”. (Resaltado de este Tribunal)

En este orden de ideas, los autores ELOY MADURO LUYANDO Y EMILIO PITTIER SUCRE, en su obra “Curso de Obligaciones”, Tomo I, Caracas, 2012, pág. 151, definen el daño material de la siguiente manera:

“A) Daño material o patrimonial: Consiste en una pérdida o disminución de tipo económico que una persona experimenta en su patrimonio (…)”.

De lo antes citado, se aprecia que el daño material o patrimonial, consiste en la disminución económica del acervo patrimonial de una persona, de esta manera, los mismos deben ser resarcidos por el agraviante.

Por su parte, el daño moral es definido por el autor GUILLERMO CABANELLAS, en la obra “Indemnización de Daños y Perjuicios”, Ediciones Faberton, Caracas, 2001, pág. 13, de la forma que a continuación se esboza:

“(…)DAÑO MORAL. Lesión que sufre una persona en su honor, reputación, afectos o sentimientos, por acción culpable o dolosa de otra. Estrago que algún acontecimiento o doctrina causa en los ideales y costumbres de un pueblo, clase o institución(…)”.

De la reconvención

Constata esta Juzgadora de Alzada que la parte demandada presentó demanda reconvencional por resolución de contrato de opción de compraventa, de fecha 02 de diciembre de 2008, suscrito por las partes, en este sentido, se fundamentó en que la parte actora no ha pagado de forma total las cuotas y los pagos realizados fueron de forma extemporánea, incumpliendo así los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCIA PACHANO, con el referido contrato.

Arguyó que las cuotas que canceló la parte actora fueron realizadas posterior al término, asimismo, no han cancelado la última cuota correspondiente a la protocolización actuando, según su decir, de forma irresponsable.

Seguidamente, expresó que la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., se ha tratado de poner en contacto con la parte demandante, sin embargo, argumentó que los mismos no han respondido al llamado, así como tampoco han cumplido con la obligación de pago de la última cuota para la adquisición del bien sub litis, ni tampoco han consignado los documentos pertinentes con el objeto de lograr la protocolización del documento de compraventa, motivo por el cual, según sus alegatos, se debe asumir que la parte actora no posee interés en cumplir con acordado.

Destacó que se evidencia claramente el incumplimiento de las obligaciones, al igual que la falta de entrega de los recaudos para poder protocolizar el documento, por parte de los ciudadanos EDUARDO JOSÉ ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCIA PACHANO CONTRERAS dan lugar a solicitar la resolución del contrato de opción de compraventa de fecha 02 de diciembre de 2008.

Así las cosas, dicha pretensión reconvencional debe ser declarada improcedente, debido a que como se indicó anteriormente quedó demostrado para esta Juzgadora de segunda instancia que la parte demandada-reconviniente incumplió con sus obligaciones, mientras que las de la parte demandante-reconvenida estaban sujetas a que la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., cumpliera con sus obligaciones de terminar el inmueble, obtener el permiso de habitabilidad y notificar a los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO de la oportunidad para la firma del documento definitivo de compraventa.

Por otra parte, en lo referente a la indexación solicitada por la parte demandante, ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCIA PACHANO CONTRERAS, debe destacarse que al no haber sido condenado pago alguno en el presente fallo, consecuencialmente, no resulta procedente la indexación o corrección monetaria in commento.

De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios jurisprudenciales ut supra explanados, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JESÚS CUPELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 130.325, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., anteriormente identificada, en contra de la decisión proferida, en fecha 01 de junio de 2015, por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, asimismo, SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ARMANDO JOSÉ MONTIEL MÁRQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 46.160, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCIA PACHANO CONTRERAS, previamente identificado, en contra de la decisión proferida, en fecha 01 de junio de 2015, por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

En tal sentido, SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 01 de junio de 2015, proferida por el otrora JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en tal sentido, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., todos previamente identificados, al haber sido declarado procedente el cumplimiento de los términos y condiciones del contrato preparatorio de promesa de compra-venta suscrito entre las partes en fecha 02 de diciembre de 2008, pero improcedentes las pretensiones de cumplimiento de construcción de unas obras y la indemnización de daños materiales y morales, peticionadas por la parte actora.

Asimismo, se declara SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., en contra de la parte actora-reconvenida, ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, anteriormente identificados, en consecuencia, SE ORDENA a la parte demandada, como propietaria-constructora, cumplir con el trámite correspondiente, de acuerdo a lo previsto en el contrato, para el otorgamiento y firma del documento de venta definitivo del inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 14-B6, con una área de construcción aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SEIS CENTÍMETROS (85,76 Mts.2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada norte; Sur: pasillo común; Este: fachada este; y Oeste: ascensores y áreas de servicio, ubicado en el edificio Neptuno del complejo habitacional RESIDENCIAS ATLANTIS, situado en la avenida 4 (Bella Vista) con calle 65, de la parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, construido sobre un lote de terreno con una superficie aproximada de CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS CENTÍMETROS (5.771,82 Mts.2), alinderado por el Norte: con propiedad que es o fue del ciudadano ASISCLO FUENMAYOR, inmueble donde funciona actualmente la empresa Movistar, situada en la esquina que forma la avenida 4 y la calle 65, con las casas Nos. 3F-69, 3F-155, 3F-123, 3F-167 y 3F-105; Sur: con el centro comercial Costa Verde; Este: con propiedad de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., numerada 65-94; y Oeste: con la avenida 4 (Bella Vista), según se evidencia en documento de condominio protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de mayo de 2012, bajo el N° 15, folio 69, tomo 19, protocolo de transcripción del 2012; y en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, la parte demandante, como promitente-compradora, a su vez deberá hacer entrega del resto del precio de la venta convenido, a su saber, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,00), todo ello conforme a lo pactado en el contrato privado de promesa bilateral de compra-venta suscrito por las partes el día 02 de diciembre de 2008, derivándose en definitiva en la adquisición y protección del derecho a la vivienda ínsito en el mismo.

Finalmente, no hay condenatoria en costas, en virtud de que no hubo un vencimiento total en la presente causa; y así se plasmará de forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS incoado por los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCIA PACHANO CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.475.032 y 14.007.820, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 38, Tomo 4-A, de fecha 18 de enero de 2007, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JESÚS CUPELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 130.325, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., anteriormente identificada, en contra de la decisión proferida, en fecha 01 de junio de 2015, por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ARMANDO JOSÉ MONTIEL MÁRQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 46.160, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCIA PACHANO CONTRERAS, previamente identificado, en contra de la decisión proferida, en fecha 01 de junio de 2015, por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

TERCERO: SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 01 de junio de 2015, proferida por el otrora JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en tal sentido, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por los ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., todos previamente identificados, al haber sido declarado procedente el cumplimiento de los términos y condiciones del contrato preparatorio de promesa de compra-venta suscrito entre las partes en fecha 02 de diciembre de 2008, pero improcedentes las pretensiones de cumplimiento de construcción de unas obras y la indemnización de daños materiales y morales, peticionadas por la parte actora.

CUARTO: SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., en contra de la parte actora-reconvenida, ciudadanos EDUARDO ESPINOZA MEDRANO y LORENA LUCÍA PACHANO CONTRERAS, anteriormente identificados.

QUINTO: SE ORDENA a la parte demandada, como propietaria-constructora, cumplir con el trámite correspondiente, de acuerdo a lo previsto en el contrato, para el otorgamiento y firma del documento de venta definitivo del inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 14-B6, con una área de construcción aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SEIS CENTÍMETROS (85,76 Mts.2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada norte; Sur: pasillo común; Este: fachada este; y Oeste: ascensores y áreas de servicio, ubicado en el edificio Neptuno del complejo habitacional RESIDENCIAS ATLANTIS, situado en la avenida 4 (Bella Vista) con calle 65, de la parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, construido sobre un lote de terreno con una superficie aproximada de CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS CENTÍMETROS (5.771,82 Mts.2), alinderado por el Norte: con propiedad que es o fue del ciudadano ASISCLO FUENMAYOR, inmueble donde funciona actualmente la empresa Movistar, situada en la esquina que forma la avenida 4 y la calle 65, con las casas Nos. 3F-69, 3F-155, 3F-123, 3F-167 y 3F-105; Sur: con el centro comercial Costa Verde; Este: con propiedad de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES BELLA VISTA, C.A., numerada 65-94; y Oeste: con la avenida 4 (Bella Vista), según se evidencia en documento de condominio protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de mayo de 2012, bajo el N° 15, folio 69, tomo 19, protocolo de transcripción del 2012; y en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, la parte demandante, como promitente-compradora, a su vez deberá hacer entrega del resto del precio de la venta convenido, a su saber, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,00), todo ello conforme a lo pactado en el contrato privado de promesa bilateral de compra-venta suscrito por las partes el día 02 de diciembre de 2008, derivándose en definitiva en la adquisición y protección del derecho a la vivienda ínsito en el mismo.

No hay condenatoria en costas, en virtud de que no hubo un vencimiento total en la presente causa.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los tres (03) días del mes de abril de dos mil dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia 159° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. LILIANA RODRÍGUEZ

En la misma fecha, siendo las tres y veintiocho minutos de la tarde (3:28 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-028-18.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. LILIANA RODRÍGUEZ
GS/lr/S3