TSJ Regiones - Decisión

Exp. 49.005

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
DECIDE:

PARTE DEMANDANTE: YVONNE CHIQUINQUIRÁ URDANETA RUIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.424.697, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MELQUIADES PELEY, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 37.885.
PARTE DEMANDADA: PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-14.398.728, domiciliada en la ciudad de Barquisimeto del estado Lara.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ANGEL ENRIQUE MENDOZA, ANGEL SEGOVIA CORONADO, RUTH MARY PRIETO y HELI ROMERO MENDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 61.920, 57.700, 51.956 y 50.637 respectivamente.
JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA

I
ANTECEDENTES

Se inició el presente proceso por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por el profesional del derecho MELQUIADES PELEY, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana YVONNE CHIQUINQUIRÁ URDANETA RUIZ, en contra de la ciudadana PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES, todos identificados con anterioridad, la cual fue admitida en fecha 15 de diciembre de 2015.
Posteriormente, fue presentada reforma a la demanda, que se admitió por auto de fecha 18 de febrero de 2016, ordenando la citación de la parte demandada.
Seguidamente, en fecha 28 de marzo de 2016, el abogado ANGEL ENRIQUE MENDOZA, actuando con el carácter de representante judicial de la ciudadana demandada, presentó escrito de contestación al fondo de la demanda y reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO en contra de la demandante de autos, siendo admitida esta por auto de fecha 2 de mayo de 2016.
En fecha 17 de junio de 2016, fue presentado escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 20 de julio de 2016, fueron agregados los escritos de pruebas presentados por las partes, siendo providenciados mediante auto de fecha 1 de agosto de 2016.
Culminado el lapso de evacuación de pruebas, a solicitud de parte, este Tribunal fijó el décimo quinto (15º) siguiente a la notificación de la última de las partes para la presentación de informes, siendo presentados por ambas representaciones judiciales en fecha 30 de enero de 2018.
En tal sentido, visto que se han cumplido con todas las etapas procesales, procede este órgano jurisdiccional a pronunciar la sentencia correspondiente en la presente causa con base a las siguientes consideraciones.
II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
El abogado MELQUIADES PELEY, actuando como apoderado judicial de la ciudadana YVONNE CHIQUINQUIRÁ URDANETA RUIZ, manifestó en su escrito libelar y posterior reforma, que en fecha 23 de marzo de 2013 su mandante celebró contrato de opción de compra venta con la ciudadana PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES, esta última en su carácter de vendedora, suscrito de manera privada por ambas ciudadanas, y que tuvo como objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 1-C, ubicado en la primera torre, lado izquierdo, primera planta del Edificio Río Escalante del Conjunto Residencial o urbanización Lago Azul, Segunda Etapa, perteneciente dicho inmueble inicialmente a los ciudadanos ROGHER ELIAS KAYRUZ SANCHEZ y PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES, siendo adjudicado en plena propiedad a la última de las mencionadas mediante sentencia de separación de cuerpos y de bienes, emanada del Tribunal Primero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de Barquisimeto, de fecha 17 de abril de 2012 y registrada ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 13 de septiembre de 2013.
Señala que el precio de la venta se estableció en la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 440.000,00), debiendo cancelarse NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) al momento de la firma del contrato de opción de compra venta y el saldo restante, es decir la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) al momento de protocolizar la venta definitiva del inmueble.
Manifiesta que en la oportunidad de la celebración del contrato, su representada le entregó un cheque girado en contra de la entidad financiera Banesco, Banco Universal, de fecha 23 de marzo de 2013, pero por problemas con el cheque, las partes de mutuo y común acuerdo acordaron que se hiciera un depósito bancario en el Banco Mercantil a la cuenta de la ciudadana PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 80.000,00), realizado en fecha 25 de marzo de 2013, y los DIEZ MIL BOLÌVARES (Bs. 10.000,00) restantes de la opción de compra venta, le fueron pagados en efectivo a la vendedora ese mismo día.
Aduce que en el referido contrato se estipuló como plazo máximo para el cumplimiento de las obligaciones de las partes, un lapso de ciento sesenta (160) días contados a partir de la fecha de suscripción del mismo, con una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la culminación del plazo establecido. Afirma que su representada ha dado cumplimiento a las obligaciones asumidas, ya que además de haber efectuado el pago de la opción, ha requerido de la vendedora en diversas oportunidades, la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva, asumiendo la demandada una conducta evasiva de dichas obligaciones.
Adicionado a ello, expone que la liberación de la hipoteca se registró en fecha 23 de octubre de 2015, requisito indispensable para efectuar la protocolización del documento, todo lo cual, demuestra que no ha podido efectuarse la venta definitiva del inmueble en virtud de la actitud dolosa de la ciudadana PATRICIA TOVAR ARGUELLES, quien ha obstaculizado e imposibilitado dicha venta.
Conforme a lo anterior, con base a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, y en atención al criterio establecido en sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, caso Cesta de los Panes, peticiona la ejecución y cumplimiento del contrato de opción de compra venta.
Estima su demanda en la suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), equivalentes a VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS CON SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (26.666,66 U.T.)

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En el escrito de contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada manifiesta en primer lugar que el documento fundante de la acción, con fundamento en la sentencia de la Sala Constitucional de fecha 20 de julio de 2015, caso Panadería La Cesta de los Panes, se trata de un contrato preliminar bilateral, en el cual priva el principio de autonomía de la voluntad de las partes, exponiendo que se estableció en su cláusula quinta lo que debe ser considerado como una cláusula penal, estipulándose la posibilidad de que alguna de las partes no diera cumplimiento a la obligación principal establecida en el contrato, sufriendo una penalidad económica para el resarcimiento de los daños y perjuicios que pudiera ocasionar a la otra parte, acordándose además, la posibilidad de que el Oferente pudiese desistir de la venta, sufriendo lógicamente la sanción pecuniaria allí acordada; evidenciándose con ello, que la intención de las partes fue suscribir un contrato preliminar de compra venta bilateral y nunca una opción de compra venta como erróneamente lo pretende el apoderado actor.
Seguidamente, conviene en el hecho que efectivamente su representada suscribió un contrato privado con la ciudadana YVONNE CHIQUINQUIRÁ URDANET RUIZ, el día 23 de marzo de 2013, que el mismo versó sobre el inmueble identificado en el libelo de demanda y que el precio acordado fue la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 440.000,oo). Además conviene en el hecho de que su mandante, en razón del contrato celebrado, permitió que la compradora ocupara el inmueble objeto del contrato.
Por otra parte, niega y contradice que su representada haya de manera alguna acordado con la ciudadana YVONNE CHIQUINQUIRÁ URDANETA RUIZ, el pago de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo) a través de un depósito bancario efectuado en el Banco Mercantil a la cuenta No. 01050171770171049896, cuyo titular es la demandada, por el monto de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,oo), el día 25 de marzo de 2013, y la cantidad restante de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) en efectivo. Niega que su cliente haya incumplido con alguna de las obligaciones establecidas en el contrato o que tuviese la obligación de entregar los recaudos señalados por la demandante, para el otorgamiento del documento definitivo, así como también niega que su representada tenga la obligación de vender a la demandante el inmueble objeto del contrato.
Aduce que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido convenidas, y en ese sentido, señala que de acuerdo al contrato, la compradora se obligó a cancelar la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo) al momento de la firma del documento privado, es decir en fecha 23 de marzo de 2013, y siendo que la demandante incumplió con tal obligación, al no haber cancelado dicha cantidad en la forma prevista en la cláusula tercera, no puede entonces pretender la actora, que la demandada cumpliera con las obligaciones derivadas de un contrato con el cual, ella ya había incumplido inicialmente; motivo por el cual, solicita se declare sin lugar la demanda incoada en contra de su representada.
DE LA RECONVENCIÓN.
ARGUMENTOS DE LA PARTE RECONVINIENTE:
En el mismo escrito de contestación, la parte demandada presentó reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO en contra de la ciudadana YVONNE CHIQUINQUIRÁ URDANETA, con fundamento en el incumplimiento en el que incurrió dicha ciudadana, respecto de la cláusula tercera del contrato suscrito, y en ese sentido, demanda para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, en dejar sin efecto jurídico alguno todas las obligaciones y efectos que se derivan del citado contrato y proceda a hacerle entrega a su representada, el inmueble objeto del contrato, en las mismas condiciones en las cuales lo recibió, y provisto de determinados bienes muebles que se encuentran señalados en su escrito, y que según su dicho, fueron cedidos en préstamo y que se encontraban dentro del inmueble opcionado.
Estima su reconvención en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo), equivalentes a veintidós mil quinientas noventa y ocho unidades tributarias (22.598 U.T).
ARGUMENTOS DE LA PARTE RECONVENIDA:
En su escrito de contestación a la reconvención, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida negó, rechazó y contradijo que su mandante haya incumplido con el contrato privado de opción de compra venta, ya que lo cierto es que dio estricto cumplimiento en cuanto al pago acordado en el susodicho contrato privado, siendo esta la principal obligación de la compradora.
De igual forma, manifestó que para la fecha de celebración del contrato privado el día 23 de marzo de 2013, el inmueble era todavía propiedad de la comunidad conyugal existente entre la ciudadana PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES y el ciudadano ROGHER ELIAS KAYRUZ SANCHEZ, y no fue sino hasta el día 13 de septiembre de 2013, cuando ese inmueble pasó a ser propiedad exclusiva de la demandada reconviniente, adicionado al hecho de que la ciudadana PATRICIA TOVAR tampoco había liberado la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, efectuándolo finalmente en fecha 23 de octubre de 2015; y además, tampoco le suministró los recaudos necesarios para llevar a cabo la venta definitiva, observándose de forma clara el incumplimiento de la vendedora.
Asimismo, negó que su mandante deba convenir en dejar sin efecto las obligaciones y efectos que se derivan del contrato, ni que debe entregarle a la ciudadana PATRICIA TOVAR el inmueble objeto del contrato, así como tampoco era cierto que los bienes muebles le fueron cedidos en préstamos ni que los mismos se encontraban dentro del inmueble objeto del contrato. Con fundamento en lo anterior solicita se declare con lugar la demanda y sin lugar la reconvención.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA:
La parte actora acompañó a su escrito de demanda y su posterior reforma, las siguientes documentales:
• Original de documento privado suscrito entre la ciudadana PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES, en su condición de OFERENTE, y la ciudadana YVONNE CHIQUINQUIRÁ URDANETA RUIZ, en su carácter de OFERIDA, contentivo de la opción de compra venta celebrada en fecha 23 de marzo de 2016, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 1-C, ubicado en la Primera Torre, Lado Izquierdo, Primera Planta del Edificio Rio Escalante de la Urbanización Lago Azul, segunda etapa, en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo del estado Zulia.
• Copia simple de cheque N°. 21088865, librado contra la entidad financiera Banesco Banco Universal de la cuenta No. 01340039390393094387 cuyo titular es el ciudadano ANGEL ALEXIS FARIA, por un monto de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo) para ser pagado a la orden de la ciudadana PATRICIA TOVAR de fecha 23 de marzo de 2013.

En lo que respecta a dichas documentales, observa esta operadora de justicia que se tratan de documentos privados cuya existencia y contenido se encuentran reconocidos de manera expresa por ambas partes, ya que la parte demandada en su escrito de contestación, así como en el escrito de promoción de pruebas ratifica dichos instrumentos, el primero de ellos, como el contrato celebrado entre las partes y que sirve de fundamento a la presente demanda, y el segundo, como copia del cheque presentado al momento de la celebración de dicho contrato; existiendo únicamente discrepancia en lo que se refiere a la naturaleza jurídica del contrato suscrito, cuestión que corresponde analizar en las conclusiones del presente fallo. En derivación, dado su reconocimiento expreso, esta operadora de justicia les otorga pleno valor probatorio a dichas probanzas. Así se estima.-
• Copia simple de documento protocolizado en fecha 23 de septiembre de 2008, ante el Registro Público Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 46, tomo 25°, protocolo 1°, contentivo de la adquisición del inmueble objeto del litigio, por parte de los ciudadanos ROGHER ELIAS KAYRUZ SANCHEZ y PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES.
• Copia simple de sentencia dictada en fecha 17 de abril de 2012, por el Tribunal Primero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual se acordó la conversión en divorcio de los ciudadanos ROGHER ELIAS KAYRUZ SANCHEZ y PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES, así como también se homologó el acuerdo de partición de la comunidad conyugal en el cual, se adjudicó en plena propiedad a la ciudadana PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES el inmueble objeto del presente litigio, siendo registrada la referida decisión ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 13 de septiembre de 2013, bajo el No. 2013.1867, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 481.21.5.14.1368, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013.
• Copia simple de documento de Liberación de Hipoteca otorgado por las representantes del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), a favor de los ciudadanos ROGHER ELIAS KAYRUZ SANCHEZ y PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES, respecto al inmueble identificado en actas, autenticado dicho documento en fecha 2 de julio de 2015 ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 11, tomo 56 de los libros de autenticaciones y posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 23 de octubre de 2015, anotado bajo el No. 14, folio 66 del tomo 35 del protocolo de trascripción del mismo año.

Con respecto a dichas documentales, se observa que se tratan de copias simples de documentos públicos, que no fueron tachados ni impugnados por la contraparte, en consecuencia, deben estimarse en todo su valor probatorio, observándose que consta en ellos la adquisición del inmueble por parte de la demandada reconviniente, así como la liberación de la hipoteca que recaía sobre el bien objeto del litigio, desprendiéndose a su vez, los momentos en los que se produjeron tales negocios jurídicos. Y así se aprecian.-
• Copia simple de comprobante bancario, relativo al depósito de un cheque por un monto de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,oo) en la cuenta No. 01050171770171049896 perteneciente a la ciudadana PATRICIA TOVAR ARGUELLES, del Banco Mercantil, transacción esta efectuada en fecha 25 de marzo de 2013, bajo referencia No. 19140377. Durante el lapso probatorio, promovió prueba de Informes a los fines de que se oficiara al Banco Mercantil, para que señalara lo siguiente: 1) Si el día 25 de marzo de 2013, le fue depositado a la ciudadana PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES, la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) en su cuenta No. 01050171770171049896, referencia No. 19140377, en caso positivo informe todos los pormenores de dicho depósito, indicando si fue en efectivo, transferencia o cheque. 2) Si el día 23 de mayo de 2012, la ciudadana YVONNE CHIQUINQUIRÁ URDANETA RUIZ, le depositó a la ciudadana PATRICIA TOVAR la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) en la referida cuenta personal, y que indique en caso positivo todos los pormenores de dicha transacción.

Con respecto a la documental presentada, se trata de copia simple de un comprobante bancario que indica la realización de una transacción por cajeros automáticos, que necesariamente debe ser concatenada con otro medio probatorio a los efectos de comprobar los hechos que pretende demostrar el promovente. En ese orden de ideas, se observa que la parte actora reconvenida promovió prueba de informes, contra la cual, el apoderado judicial de la demandada reconviniente ejerció oposición a su admisión mediante escrito presentado en fecha 27 de julio de 2016, señalando que dicho medio probatorio resulta impertinente, dado que es un hecho admitido por los integrantes de la relación procesal que la contratación fue celebrada en fecha 23 de marzo de 2013, por lo que no puede traer a las actas una información de transacciones efectuadas con mucha antelación a esa fecha.
En ese orden de ideas, se desprende de la promoción de la prueba, que el representante judicial de la parte actora requirió información respecto a una operación bancaria efectuada el día 25 de marzo de 2013 y otra de fecha 23 de mayo de 2012, y en ese sentido, se aprecia que en relación a la primera fecha mencionada, la misma guarda congruencia con lo alegado por la parte actora en su escrito de reforma de la demanda, así como también, se correlaciona con la documental identificada como comprobante bancario, todo ello a los fines de demostrar si hubo cumplimiento del pago de la inicial pactada por las partes. No obstante, en atención al segundo particular solicitado, estima esta operadora de justicia que el mismo no resulta pertinente a las afirmaciones de hecho ni al thema decidendum objeto de la presente controversia, en consecuencia, la oposición efectuada por el apoderado judicial de la parte demandada respecto a este medio probatorio se declara parcialmente con lugar, solo en lo que respecta al segundo particular requerido por el promovente. Así se establece.-
En tal sentido, se desprende de autos, que en fecha 23 de noviembre de 2016, se agregó a las actas comunicación remitida por el Banco Mercantil, de fecha 16 de noviembre de 2016, en la que anexa copia del depósito en cheque No. 19140377, de fecha 25 de marzo de 2013, por un monto de Bs. 80.000,00 a favor de la cuenta de ahorros No. 0171-04989-6 perteneciente a la ciudadana PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES.
En relación a dichos informes, vistos que los mismos no fueron impugnados por la contraparte, y dada su pertinencia en la demostración de los hechos que alega el demandante en la presente causa, tales como, la realización de dicha operación bancaria en la fecha indicada en su escrito libelar, concluye esta sentenciadora que se desprende la veracidad de dicho alegato, y en derivación, le merecen fe a esta juzgadora en todo su contenido y valor probatorio, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se valoran.
En el lapso probatorio procedió a ratificar las documentales consignadas junto a su escrito libelar y de reforma, y promovió:
• Copia simple de contrato de obra suscrito por el ciudadano HOWER GARCÍA e YVONNE CHIQUINQUIRÁ URDANETA RUIZ, en fecha 2 de agosto de 2013 y de manera privada, mediante el cual, se indica la construcción de unas bienhechurías ejecutadas por orden y cuenta de la ciudadana antes mencionada. Asimismo, promueve la testimonial jurada del ciudadano HOWER GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-14.007.801, con domicilio en el municipio Maracaibo del estado Zulia, para que ratifique en su contenido y firma dicha documental.
En ese orden de ideas, se libró despacho de pruebas correspondiendo su conocimiento al Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial, compareciendo el ciudadano HOWER SANDY GARCÍA VOLCANES, quien después de colocarle a su vista el documento antes señalado, manifestó que si era su firma. En el mismo acto, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente indicó que por cuanto la realización de las bienhechurías no constituye elementos de juicio en la causa controvertida, resulta inoficioso efectuar repreguntas en torno a las supuestas mejoras realizadas por él.
Al respecto, la parte demandada reconviniente ejerció en la oportunidad correspondiente oposición a la admisión de la referida documental, con fundamento en que resulta impertinente por no formar parte de los hechos controvertidos en la presente causa de cumplimiento de contrato. En ese orden de ideas, se evidencia que la parte demandante en su escrito de contestación a la reconvención incoada en su contra, manifestó que “…la parte demandada, no dijo nada en lo que respecta al cúmulo de bienhechurías que mi mandante le efectuó al apartamento dado en opción de compra venta por la parte demanda (sic) reconviniente, que como se dijo en el libelo de la demanda estas bienhechurías alcanzaron la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES …”; aspecto este que lo realiza a manera de señalamiento, puesto que nada reclama al respecto, siendo su petitorio únicamente el cumplimiento del contrato de compraventa.
De tal forma, concluye quien aquí decide que si lo que se pretende es el reconocimiento de que la demandante reconvenida se encuentra en posesión del inmueble objeto del contrato, dicho hecho se encuentra reconocido por su contraparte por lo cual no resulta objeto de prueba; pero si lo que se pretende es la demostración de la existencia de las referidas bienhechurías, tal elemento no es significativo a la resolución de la controversia, puesto que únicamente se procede a analizar el incumplimiento contractual aducido en actas, consecuencia de lo cual, debe prosperar en derecho tal oposición, debiendo declararse Inadmisible dicho medio probatorio, y por ende, dado que la testimonial del ciudadano HOWER SANDY GARCÍA VOLCANES, fue evacuada únicamente para ratificar el documento por éste suscrito, sin aportar ningún otro elemento de convicción a la presente causa, debe desecharse en todo su valor probatorio. Así se establece.-
• Prueba de Inspección Judicial en el inmueble objeto del litigio para que se deje constancia de los bienes muebles que se encuentran en su interior, si se han efectuado recientemente trabajos de construcción y las condiciones en que se encuentre el inmueble en su parte interior.

Se desprende de autos, que en la oportunidad fijada para el traslado y constitución del Tribunal, ninguna de las partes compareció para dicho acto, declarándose el mismo desierto, en consecuencia, dado que no se llevó a cabo la evacuación de la prueba, se desestima en todo su valor probatorio. Así se establece.-
• Promueve las testimoniales juradas de los ciudadanos ADRIANA SOTO, MERCEDES BELLOSO y ENDER GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-19.513.892, V-18.317.748 y V-19.118.223, para que respondan al interrogatorio respectivo.

Al respecto, le correspondió la evacuación de dichas testimoniales al Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial, compareciendo los referidos ciudadanos para rendir declaración indicando que estuvieron presentes al momento de la celebración del contrato privado en fecha 23 de marzo de 2013, en el apartamento objeto de la venta, y así mismo, indicaron que escucharon una conversación vía telefónica entre la ciudadana YVONNE URDANETA y PATRICIA TOVAR, ocurrida en fecha 25 de marzo de 2013, respecto a las condiciones del pago de la inicial del precio de la venta, y el cumplimiento de dicha obligación por parte de la compradora.
De las referidas declaraciones, se observa que en lo que atinente a la celebración del contrato, dichos testigos fueron contestes en sus dichos, sin embargo, tal aspecto no resulta controvertido en la presente causa, puesto que ambas partes reconocieron haber suscrito dicho contrato, teniendo como fundamento el documento privado que riela en las actas. Ahora bien, en referencia al resto de las declaraciones, relativas al acuerdo verbal efectuado por las ciudadana YVONNE URDANETA y PATRICIA TOVAR, aprecia quien decide, que las mismas devienen de hechos apreciados principalmente por haber escuchado una llamada telefónica, sin embargo, a criterio de esta juzgadora, tales dichos resultan referenciales, puesto que simplemente fueron escuchados sin haber precisión de que la persona con quien hablaba por teléfono la ciudadana YVONNE URDANETA se corresponda con la persona de la demandada PATRICIA TOVAR.
En ese orden de ideas, concluye esta operadora de justicia que tales dichos resultan insuficientes a los efectos de demostrar los alegatos de la parte demandante reconvenida, ya que no generan en esta sentenciadora la convicción plena respecto a los hechos señalados, y en tal sentido, se desestiman en todo su valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.-

PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE
• Ratifica y promueve el instrumento privado contentivo del “contrato preliminar bilateral” suscrito por las partes y documento fundamental de la presente causa.
• Ratifica y hace valer de conformidad con el principio de comunidad de la prueba, la copia simple del cheque presentado por la parte actora.
• Promueve constancia de trabajo de la ciudadana PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES, emitida por el ciudadano EVILMIR PEREZ COLMENAREZ, en su condición de Jefe de Administración de Personal de la sociedad mercantil Inversiones Motor’s Lara, C.A.. En tal sentido, promueve la testimonial de dicho ciudadano para la ratificación de dicha documental.

En relación con dicho medio probatorio, se observa que se libró despacho de pruebas, correspondiendo su conocimiento al Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, y en ese sentido se desprende del folio ciento noventa (190) de la pieza 1 del presente expediente, que compareció la ciudadana EVILMIR COROMOTO PEREZ COLMENAREZ, titular de la cédula de identidad No. 18.862.712, quien una vez presentado el documento a su vista, ratificó su contenido, así como también su firma.
Con fundamento en lo anterior, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la referida constancia de trabajo, ya que al tratarse de un documento emanado de tercero, fue debidamente ratificado en juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Prueba de Informe a los efectos de que se oficie a la SUDEBAN para que autorice a la entidad bancaria Banesco C.A., Banco Universal, que informe lo siguiente: Si para la fecha 23 de marzo de 2013, la cuenta corriente No. 01340039390393094387, contaba con fondos suficientes para cubrir el pago de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00)

En fecha 16 de enero de 2017, fue agregado a las actas comunicación emanada de Banesco Banco Universal, mediante la cual informa que de acuerdo a la búsqueda realizada en sus archivos, la cuenta bancaria No. 0134-0039-39-0393094387 a nombre del ciudadano Angel Alexis Colina, titular de la cédula de identidad No. V-5.062.862, para la fecha solicitada mantenía un saldo de Bs. 106.248,92, y se anexó corte de estado de cuenta donde se evidencia dicho monto.
En relación a dichos informes, vistos que los mismos no fueron impugnados por la contraparte, y dada su pertinencia en la demostración de los hechos objeto de la presente controversia, le merecen fe a esta juzgadora en todo su contenido y valor probatorio, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
• Invoca la confesión manifiesta y espontánea de la ciudadana YVONNE CHIQUINQUIRÁ URDANETA RUIZ, ya que señala haber efectuado el pago de la cuota inicial en fecha posterior a la acordada en el contrato, desprendiéndose que manifestó libremente haber incumplido con su obligación contractual en el tiempo previsto para ello.

En relación a dicho medio probatorio, cabe señalar que las confesiones espontáneas constituyen, en interpretación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, un medio probatorio valorable por parte del juez de instancia, por lo tanto, se deben apreciar en todo su valor probatorio, según las reglas de la sana crítica, sin embargo, cabe señalarse que, de conformidad a la doctrina pacífica y constante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, las afirmaciones de hecho vertidas en el libelo de la demanda no son confesiones espontáneas, por ser precisamente, afirmaciones de hecho del demandante a objeto del contradictorio, por lo tanto, se estima improcedente este medio probatorio invocado.
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Efectuado el análisis y valoración de los medios probatorios aportados a la presente causa, así como las afirmaciones de hecho y de derecho esbozadas por las partes, procede de seguidas esta operadora de justicia a resolver previamente, lo atinente a la naturaleza jurídica del contrato cuyo cumplimiento se pretende, en virtud de la discrepancia que manifiestan las partes al respecto.
En ese orden de ideas, es preciso señalar que la jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal de Justicia ha establecido a través de los años, diversos criterios respecto a la naturaleza jurídica de los contratos que son denominados “opción de compra venta”, y en ese sentido, ha abandonado criterios y retomado otros de vieja data para dar solución e interpretación a este tipo de negocios jurídicos.
Siendo así, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015 emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente No. 14-0662, caso Panadería La Cesta de los Panes, C.A., se estableció que en razón de las argumentaciones allí vertidas, “todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil”; criterio éste que debe ser aplicado a la presente causa, en virtud de que la admisión de la demanda se produjo en fecha 15 de diciembre de 2015, todo ello en aras de garantizar la uniformidad en los fallos y la expectativa plausible.
En tal sentido, constituye un hecho cierto y ratificado en la presente causa, que las partes suscribieron un documento privado en fecha 23 de marzo de 2013, en el que se establecieron entre sus cláusulas, los siguientes aspectos:
“PRIMERO: EL OFERENTE es propietario de un inmueble, constituido por un apartamento distinguido con el No. 1-C, ubicado en la Primera Torre, lado Izquierdo, Primera Plante del Edificio RIO ESCALANTE, del Conjunto Residencial o Urbanización Lago Azul, segunda etapa…El inmueble objeto de esta compra venta tiene una superficie de SESENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y NUEVE CENTESIMAS DE METROS CUADRADOS (61,59 MTS2), cuyos linderos y medidas están especificadas en documento de propiedad protocolizado ante el Registro Público Inmobiliario del Tercer Circuito de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha veintitrés (23) de septiembre de dos mil ocho (2008), bajo el No. 46, Tomo 25°, Protocolo 1°…El inmueble por lo consiguiente tiene una hipoteca de primer grado a través del Operador Financiero BANCO CARONI, C.A., BANCO UNIVERSAL.
SEGUNDO: Con el carácter anteriormente expresado, EL OFERENTE se obliga a vender a EL OFERIDO, quien así lo acepta, el mencionado apartamento descrito en la cláusula primera de este documento.
TERCERO: El precio de venta pactado es la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 440.000,00), que pagará EL OFERIDO de la siguiente manera: 1) La cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) a la firma de la presente opción a compra venta, bajo cheque numero 21088865 de la entidad bancaria Banesco. 2) El restante la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), al momento de protocolizar la Venta definitiva del inmueble anteriormente descrito.
CUARTO: El plazo de esta Opción es de Ciento sesenta (160) días continuos, contados a partir de la presente fecha, con una prorroga de treinta (30) días continuos…
QUINTO: Para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones que las partes asumen en virtud de este contrato, EL OFERENTE retendrá para si la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) de la cantidad recibida en este acto, si por causas imputables a EL OFERIDO no cumple su obligación de comprar el inmueble dentro del plazo y condiciones estipuladas en el plazo previsto en este documento, la suma antes señalada quedará en propiedad de EL OFERENTE para resarcirlo de los daños y perjuicios… Si por causas imputables a EL OFERENTE no se efectuare la venta o desistiese de la misma, éste deberá devolver la suma entregada en la presente opción, así como también deberá entregar la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) por concepto de daños y perjuicios…”

De la lectura del contrato privado, y conforme a lo dispuesto en el criterio jurisprudencial referido con anterioridad, evidencia esta operadora de justicia que el negocio jurídico suscrito por las partes y que conforma el instrumento fundamental de la pretensión, constituye un contrato de promesa bilateral de compra venta, en el cual, una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado una cosa cierta, conforme se dispuso en la cláusula segunda del referido acuerdo. En efecto, dicho contrato contiene los elementos esenciales del ulterior contrato, ya que se evidencia de manera clara la voluntad de las partes de ejercer en el futuro las obligaciones relativas al otorgamiento del documento definitivo y el pago del precio restante. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Conforme a lo antes expuesto, debe procederse a tomar decisión sobre la pretensión de cumplimiento de contrato de la parte actora, resultando conveniente citar la norma rectora del contrato, contemplada en el artículo 1.133 Código Civil, que dispone “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
La acción de cumplimiento contractual busca la ejecución judicial de los términos expuestos en el contrato (que es Ley entre las partes según el artículo 1.159 del Código Civil) para obtener su consecución definitiva con el cumplimiento de las obligaciones principales y el propósito que dio origen al nacimiento de la convención, ya que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley.
Estas acciones judiciales se encuentran previstas en el artículo 1.167 del Código Civil que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Resaltado de este Juzgado).
Entonces, la norma sustantiva transcrita dispone como requisito de procedencia de las acciones por cumplimiento o resolución de contrato, el hecho que exista incumplimiento de las obligaciones contractuales por alguna de las partes intervinientes en el contrato, cuestión ésta que ha de demostrarse y dilucidarse dentro de un proceso de carácter judicial para que opere la aplicación de este artículo 1.167 del Código Civil en el contrato privado de promesa bilateral de compra-venta fundamento de la presente causa.
Adicionado a lo anterior, cabe destacar que el objeto de la presente causa, constituye un aspecto que ha sido objeto de forma reiterada de diversas decisiones jurisprudenciales, así como de textos normativos y decretos presidenciales, entendiendo el derecho a la vivienda como un derecho humano fundamental de naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano como lo es habitar en un recinto adecuado y digno, y frente al cual, tanto el Estado como el sector privado y el mismo ciudadano, se encuentran comprometidos en su existencia y salvaguarda.
En ese orden de ideas, se reconoció en sentencia N° 835 del 18 de junio de 2009, expediente N° 07-0177, reiterada mediante fallo N° 000175, fechado 17 de abril de 2013, expediente N° 12-712, ambas de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, lo siguiente:
“Asimismo, observa la Sala que los artículos 82 y 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela prevén el derecho a la vivienda en los siguientes términos:
(...Omissis...)
A partir de esta previsión constitucional, debe señalarse que el derecho a la vivienda es un derecho humano, adoptado por la Declaración Universal de Derechos Humanos (1948) en su artículo 25 y previsto en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1976), ratificado por Venezuela el 28 de enero de 1978, entre otros instrumentos internacionales, pasando a formar parte del conjunto de normas jurídicas internacionales sobre derechos humanos universalmente aplicables, por lo que puede afirmarse que es un derecho fundamental reconocido y reafirmado por un gran número de instrumentos de derechos humanos y por los ordenamientos jurídicos de muchos Estados, entre los cuales se encuentra el Estado venezolano.
(…Omissis…)
Resulta claro que el derecho a una vivienda digna es un derecho fundamental intrínseco a la dignidad humana que atiende a la necesidad del hombre de habitar una vivienda que permita su desarrollo y crecimiento personal como condición esencial para la existencia y protección del núcleo familiar y, por ende, de la misma sociedad, por lo que es pertinente que el Estado, como manifiesta evolución natural, garantice la protección progresiva de este derecho, tal como lo prevé el Texto Fundamental en su artículo 19, al disponer que “El Estado garantizará a toda persona, conforme al principio de progresividad y sin discriminación alguna, el goce y ejercicio irrenunciable, indivisible e interdependiente de los derechos humanos…”.
(...Omissis...)
En todo caso, el derecho a la vivienda es un derecho de indudable naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, que permita su crecimiento y desarrollo personal y familiar, respecto del cual, tanto el Estado como el ciudadano y el sector privado, se encuentran comprometidos.
(...Omissis...)
Al respecto, esta Sala aprecia que el derecho fundamental a la vivienda, contenido en el artículo 82 constitucional, es un derecho vinculado directamente a la dignidad humana, que es un derecho sin condicionamientos, en virtud de lo cual puede afirmarse que es precisamente ese vínculo lo que le otorga el carácter fundamental por conexidad y, a su vez, constituye su núcleo duro que lo hace indisponible para el legislador y, más aún para el intérprete, de forma tal que no puede ser eliminado o desconocido, ya que lesionar el derecho a la vivienda conllevaría además afectar directamente el derecho a la dignidad humana y poner en peligro el desarrollo individual, familiar y social en detrimento de la existencia humana.”
(Resaltado de este Tribunal de Primera Instancia)

Ahora bien, expresado lo anterior, se observa que en el caso sub examine la parte accionante exige el cumplimiento del contrato celebrado con la ciudadana PATRICIA TOVAR ARGUELLES, mediante documento privado suscrito en fecha 23 de marzo de 2013, a los efectos de que se lleve a cabo el otorgamiento del contrato definitivo de venta, en virtud del incumplimiento de la vendedora. Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada niega dicho incumplimiento, alegando que la demandante compradora incumplió inicialmente el contrato al realizar el pago de la inicial del precio en forma y tiempo distinto al estipulado en el negocio jurídico celebrado, por lo que mal pueden exigir el cumplimiento de su representada.
Siendo así, observa esta Juzgadora que al momento de la celebración del contrato preliminar, específicamente en su particular tercero, se estipuló que el precio de venta pactado era la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.440.000,00), que serían pagados por el oferido de la siguiente manera: 1) La cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) a la firma de la presente opción de compra venta, “bajo cheque numero 21088865 de la Entidad Bancaria Banesco.” 2) El restante la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) al momento de protocolizar la venta definitiva del inmueble.
Adicionado a ello, se consignó en actas copia del cheque identificado en el contrato, el cual pertenece a la cuenta No. 01340039390393094387 cuyo titular es el ciudadano ANGEL ALEXIS COLINA, para ser pagado a favor de la ciudadana PATRICIA TOVAR por un monto de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) de fecha 23 de marzo de 2013, documental ésta que no fue impugnada por su contraparte, sino que es ratificada a través de la consignación del mismo documento durante el lapso probatorio.
Ahora bien, expone la representación judicial accionante que por “problemas con el Cheque” las partes acordaron que se hiciera un depósito bancario por el pago de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) y que los DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) restantes serían entregados a la vendedora. Sobre este particular, se fundamenta principalmente la contradicción de la parte demandada, ya que según su criterio, al no haberse producido el pago en fecha 23 de marzo de 2013, sino dos días después, el día 25 de marzo de 2013, ya la compradora incurrió en incumplimiento de la obligación, siendo así liberada de cumplir con las obligaciones que como oferente vendedora asumió en el contrato.
En efecto, de las pruebas que corren insertas en actas, previamente valoradas por esta operadora de justicia, se destaca que mediante comprobante bancario se efectuó el depósito de cheque No. 45088867 en la cuenta No. 01050171770171049896 del Banco Mercantil, perteneciente a la ciudadana PATRICIA TOVAR ARGUELLES, en fecha 25 de marzo de 2013, cuya recepción no es negada ni contradicha por la representación judicial de dicha ciudadana. Adicionado a ello, se constata que en fecha 23 de marzo de 2013, fue presentado el cheque No. 21088865, por el monto de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), cuyo cobro no se llevó a cabo por razones desconocidas para esta juzgadora puesto que ninguna de las partes lo indicó, no obstante, se verifica del estado de cuenta traído a las actas a través de la prueba informativa dirigida a Banesco Banco Universal, que para el día 23 de marzo de 2013, existían en la cuenta 01340039390393094387 los fondos suficientes para el pago de la inicial, y así mismo, para el momento en que se efectuó el depósito del segundo cheque en fecha 25 de marzo de 2013.
Señala la parte demandada, en su escrito de informes, que se puede evidenciar de la referida probanza, que para el día 26 de marzo de 2013, no habían fondos disponibles en la precitada cuenta, incurriendo la compradora según su dicho, en trasgresión a lo dispuesto en el artículo 492 del Código de Comercio, que contempla que la garantía de los fondos durante ocho (8) días o quince (15) días, dependiendo del supuesto de hecho, para la presentación del cheque para su cobro. Al respecto, considera incongruente tal afirmación, ya que se desprende de los movimientos bancarios reflejados en el mencionado estado de cuenta, que tal como se mencionó en el párrafo anterior, para el momento de la firma del documento existían en la cuenta los fondos suficientes para el pago de la inicial, así como también para la fecha en que se depositó el segundo cheque el día 25 de marzo de 2013, observándose que el día 26 de marzo de 2013, se cargó en cuenta cheque compensado No. 45088867 por el monto de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) que corresponde a la transacción efectuada a favor de su representada. Por tal motivo, mal puede denunciar la falta de fondos en la cuenta cuando la misma es consecuencia de haber sido efectuado el pago a favor de su representada.
Por otro lado, en cuanto a la fecha de cumplimiento de la obligación del pago de la inicial, de conformidad con el recuento y análisis efectuado con anterioridad, considera quien suscribe la presente decisión que ello no puede constituir una causal o motivo suficiente para asumir un incumplimiento por parte de la demandante, ya que de actas se desprende la diligencia y voluntad desde el principio de la negociación para la realización del referido pago, aunado a que en ningún momento la oferente-demandada ejerció las acciones correspondientes para demostrar su disconformidad con los términos en que se había producido tal pago, mas aun, teniendo en consideración que la oferida-demandante se encontraba en posesión del inmueble objeto del contrato.
Derivado de todo lo anterior, concluye esta sentenciadora que se verifica el cumplimiento de las obligaciones por parte de la oferida compradora, correspondiendo determinar si hubo incumplimiento por parte de la oferente vendedora.
En ese orden de ideas, se desprende del contrato la existencia de una hipoteca que recaía sobre el inmueble, así como también la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, y además se estipuló como plazo para el cumplimiento de las obligaciones la cantidad de ciento sesenta (160) días continuos, contados a partir de la fecha de celebración del contrato, con una prorroga de treinta (30) días continuos.
Así pues, se evidencia que en lo atinente a la liberación de la hipoteca, la misma se efectuó en fecha 2 de julio de 2015 ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 11, tomo 56 de los libros de autenticaciones y posteriormente se protocolizó ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 23 de octubre de 2015, anotado bajo el No. 14, folio 66 del tomo 35 del protocolo de trascripción del mismo año, indudablemente habiendo transcurrido con creces el lapso estipulado en el contrato de promesa bilateral, y de igual forma, se verifica que vencido dicho lapso tampoco se llevó a cabo ni se tramitó lo correspondiente al otorgamiento del documento definitivo.
Siendo así, considera esta juzgadora que se desprende de actas que la vendedora no cumplió con las obligaciones dispuestas en el contrato en el plazo allí estipulado, así como tampoco, realizó los trámites correspondientes para el otorgamiento del documento definitivo de venta.
Cabe señalar el argumento expuesto por el apoderado judicial respecto a que el contrato preliminar está regido por el principio de autonomía de la voluntad de las partes, estableciéndose una cláusula penal e indicándose la posibilidad para la oferente de desistir de la venta, por lo que en caso de incumplimiento de las cláusulas contractuales lo único que se puede pretender, a su criterio, es la indemnización prevista en la mencionada cláusula. Al respecto, es pertinente traer a colación lo dispuesto en el criterio jurisprudencial caso Panadería La Cesta de los Panes, en referencia a la posibilidad de peticionar el cumplimiento del contrato y la ejecución de la obligación, en el cual se señaló:

(…Omissis…)
“Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.” (Subrayado de este Tribunal)

En efecto, con base a lo anterior, examinado el contrato suscrito por las partes, se constata que ciertamente estipularon una cláusula para el resarcimiento de daños y perjuicios en caso de incumplimiento de las obligaciones, pero en forma alguna, excluyeron de manera expresa la reclamación o ejecución del contrato respecto al cumplimiento de las obligaciones pactadas, pudiendo entonces ser potestativo la reclamación por los daños y perjuicios o la ejecución del contrato mismo. De igual forma, considera esta sentenciadora que el haberse estipulado la posibilidad de desistir para la oferente, no le es dable dejar a merced de su voluntad el derecho de la oferida, por cuanto se evidencia que no existió un desistimiento expreso de la negociación ni ninguna otra acción o elemento que generara la certeza en la demandante de que efectivamente la vendedora se encontraba haciendo uso de ese derecho.
En consecuencia a todas las precedentes consideraciones, constatado como ha sido en la presente causa el incumplimiento contractual de la obligación de la parte demandada, sin la cual aún no se ha podido lograr el fin último del contrato preparatorio cuyo cumplimiento se exige, cual es firmar y celebrar un negocio jurídico de compra-venta, conllevando al alcance definitivo de la adquisición de vivienda que se había convenido entre las partes, viéndose así afectado el derecho a la vivienda de la accionante producto de tal atraso e incumplimiento, derecho que este Tribunal debe proteger a la luz del sentido previsto en la jurisprudencia constitucional del Máximo Tribunal, se genera sin lugar a dudas el deber de declarar PROCEDENTE el reclamo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por la ciudadana YVONNE URDANETA RUIZ en contra de la ciudadana PATRICIA TOVAR ARGUELLES, respecto al contrato suscrito de forma privada en fecha 23 de marzo de 2013, peticionado por la parte actora, a tenor de la norma prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que tiene por objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 1-C, ubicado en la primera torre, lado izquierdo, primera planta del Edificio Río Escalante del Conjunto Residencial o urbanización Lago Azul, Segunda Etapa, perteneciente dicho inmueble inicialmente a los ciudadanos ROGHER ELIAS KAYRUZ SANCHEZ y PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES, siendo adjudicado en plena propiedad a la última de las mencionadas mediante sentencia de separación de cuerpos y de bienes, emanada del Tribunal Primero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de Barquisimeto, de fecha 17 de abril de 2012 y registrada ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 13 de septiembre de 2013.
A tenor de lo anterior, y a la luz del criterio establecido en Sala Constitucional, se debe ordenar a la parte perdidosa, el otorgamiento del documento definitivo, tomando en consideración que si la parte que ha sido condenado a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. En efecto, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante, considerando que cuando el actor sea el promitente comprador, y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, como en el caso bajo examen, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador oferido.
En tal sentido, visto que se observa de autos que la parte demandante durante el litigio, no sólo manifestó su voluntad y la disponibilidad del dinero, sino que además fue consignado ante este Juzgado, pero por criterio de este órgano jurisdiccional fue devuelto hasta tanto se dilucidara la procedencia de la presente acción, habiéndose cumplido con el presente pronunciamiento de fondo, y vista la procedencia de la pretensión incoada, se ordena que en el lapso de cumplimiento voluntario, la parte demandante compradora consigne a la orden de este Tribunal el monto relativo al precio restante, que asciende a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), a los efectos de que la parte demandada procede en el lapso que se estipule por ejecución voluntaria, a otorgar el documento definitivo de venta, y en caso de incumplimiento a lo establecido en el presente fallo, debe tomarse esta decisión como documento traslativo de propiedad y ser remitido a la oficina de registro correspondiente a los efectos de su protocolización. Y ASÍ SE DECLARA.-
DE LA RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO
En lo que respecta a la demanda reconvencional presentada por la representación judicial de la ciudadana PATRICIA TOVAR ARGUELLES en contra de la ciudadana YVONNE URDANETA RUIZ, mediante la cual, pretende la resolución del contrato suscrito en fecha 23 de marzo de 2013, con fundamento en el presunto incumplimiento de las obligaciones por parte de la oferida compradora, este Tribunal debe destacar previamente, que de las argumentaciones de hecho delimitadas en la presente controversia, se encuentra reconocido por ambas partes que la ciudadana YVONNE URDANETA RUIZ, habita el inmueble objeto de las pretensiones deducidas, incluso con anterioridad a la fecha en que se celebró el contrato privado de fecha 23 de marzo de 2013.
Siendo así, es preciso para esta operadora de justicia indicar que en fecha 06 de mayo de 2011, fue publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, teniendo como sustento la obligación del Estado, de garantizar el disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la dignidad humana, entre ellos el derecho a una vivienda digna.
Así pues, en su artículo 5 se estableció que “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el recurso de interpretación N° RI 175, de fecha 17 de abril de 2013, expediente N° 12-712, en la solicitud del ciudadano Jesús Sierra Añón, respecto de los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, determinó lo siguiente:
(…Omissis…)
“De la interpretación antes transcrita, se infiere que las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, resultan aplicables tal como lo indican los artículos 1 y 2, a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, es decir, el objeto es dar protección a esos sujetos comprendidos en la Ley que habitan en el inmueble que constituye su vivienda familiar, que la exposición de motivos del citado cuerpo legal se constata las múltiples referencias a esta noción, por ejemplo: “las familias que ocupan las viviendas”, “las familias que habitan durante largos períodos en una vivienda”, “políticas de protección a la familia y las personas en el acceso a la vivienda”, previendo igualmente que la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real.
Asimismo, dispone que el espíritu, propósito y razón del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
Además, en cuanto al procedimiento administrativo previo para recurrir en la vía jurisdiccional, la Sala en el mencionado recurso de interpretación estableció que “…el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley…”, “…configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley…”, por tanto, se debe hacer un análisis objetivo y ponderar los intereses particulares en conflicto, que permitan determinar si los elementos que configuran el caso se subsumen en los supuestos que contempla el referido instrumento normativo.”
(…Omissis…) (Subrayado de este Tribunal)

Tal como claramente se desprende de la doctrina transcrita, los jueces deben ponderar en cada caso particular, los intereses de las partes así como sus derechos y la forma de preservarlos y garantizarlos, pues es posible –como se expresó ut supra- que la decisión que se emita en un procedimiento “eventualmente” conlleve la pérdida de la posesión o tenencia de un bien inmueble; mas –se insiste- ésta no sería arbitraria por la existencia del contradictorio plenamente resuelto.
De igual forma, se expresa en la sentencia antes referenciada que:
“En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo
caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.”
(…Omissis…)

Ahora bien, se observa que la pretensión incoada se encuentra determinada por la resolución de un contrato de promesa bilateral de compra venta, que genera un efecto retroactivo (en caso de ser declarada su procedencia), que se traduce en que las partes quedan en situación precontractual, por lo que los contratantes quedan en la misma situación jurídica como si el convenio jamás se hubiese celebrado. En tal sentido, dado que en el caso sub iudice, el bien inmueble objeto del contrato, destinado a vivienda, se encuentra ocupado por la demandante reconvenida, según afirmación de ambas partes, el efecto jurídico de una resolución procedente conllevaría a la entrega o desocupación del referido inmueble.
De este modo, determinados como han sido anteriormente, los argumentos de hecho en los cuales se sustenta la pretensión de la parte demandante, se desprende, que demanda la resolución de un contrato preliminar de compra venta, que tiene por objeto un inmueble destinado a vivienda, que se encuentra en posesión de quien pretende adquirir el mismo, razón por la cual, considera esta juzgadora que de acuerdo a lo que ha sido expresado por el Tribunal Supremo de Justicia en diversas decisiones y dado los textos normativos y decretos promulgados en referencia a la protección del ocupante de un bien inmueble destinado a vivienda, debe cumplirse y/o agotarse la vía administrativa ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, previo a interponer la demanda judicial, tal como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Dicho lo anterior, no cabe duda para esta sentenciadora que la pretensión incoada, no debió ser admitida, en virtud de ser contraria a derecho, al no haberse cumplido con el procedimiento administrativo previo a la vía judicial, conforme a los argumentos explanados con anterioridad, lo que origina como consecuencia que se declare la INADMISIBILIDAD de la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por reconvención, en escrito presentado en fecha 28 de marzo de 2016, por la representación judicial de la parte demandada. Y así se declara.-
V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con base a los fundamentos de hecho y derecho plasmados anteriormente, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ejercida por la ciudadana YVONNE CHIQUINQUIRÁ URDANETA RUIZ en contra de la ciudadana PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES, respecto al contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito en fecha 23 de marzo de 2013, y a tal efecto:
SEGUNDO: SE ORDENA a la parte perdidosa ciudadana PATRICIA TOVAR ARGUELLES otorgar el documento de compra venta definitivo a la ciudadana YVONNE URDANETA RUIZ, de acuerdo a las estipulaciones contenidas en el contrato suscrito en fecha 23 de marzo de 2013, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 1-C, ubicado en la primera torre, lado izquierdo, primera planta del Edificio Río Escalante del Conjunto Residencial o urbanización Lago Azul, Segunda Etapa, perteneciente dicho inmueble inicialmente a los ciudadanos ROGHER ELIAS KAYRUZ SANCHEZ y PATRICIA HELENA TOVAR ARGUELLES, siendo adjudicado en plena propiedad a la última de las mencionadas mediante sentencia de separación de cuerpos y de bienes, emanada del Tribunal Primero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de Barquisimeto, de fecha 17 de abril de 2012 y registrada ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 13 de septiembre de 2013, bajo el No. 34, folio 205 del tomo 26 del protocolo de transcripción del año 2015, en el inmueble matriculado con el No. 481.21.5.14.1368.; todo ello, previa cancelación por la parte demandante del saldo restante del precio convenido, esto es la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) que deberá ser acreditado durante el lapso de cumplimiento voluntario ante este Juzgado. De igual forma, se le hace saber a la parte perdidosa que en caso de no dar cumplimiento voluntario a lo establecido en el presente dispositivo debe tomarse esta decisión como documento traslativo de propiedad y ser remitido a la oficina de registro correspondiente a los efectos de su protocolización.
TERCERO: INADMISIBLE la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por la ciudadana PATRICIA TOVAR ARGUELLES en contra de la ciudadana YVONNE URDANETA RUIZ, de conformidad con los términos expresados en la motiva del presente fallo.
Se condena en costas a la parte demandada reconvenida por resultar totalmente vencida en la presente causa, con base en lo reglado por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Expídase copia certificada del presente fallo por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los diez (10) días del mes de abril de dos mil dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA:

Abog. ADRIANA MARCANO MONTERO
LA SECRETARIA

MSc. ANNY CAROLINA DÍAZ

En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley y siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el No.064-18.
LA SECRETARIA

MSc. ANNY CAROLINA DÍAZ
AMM/ad.bc