TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 13.209.
DEMANDANTE: Sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, S.A., inscrita por ante el Registro de Comercio que llevó la Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 13 de enero 1970, bajo el No. 87, tomo 31-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: RAFAEL JOSÉ RINCÓN URDANETA, ORLANDO OBALLOS y JORGE ALEJANDRO MACHIN CACERES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 83.665, 83.375 y 22.872, respectivamente.
DEMANDADA: Sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de abril de 2005, bajo el No. 3, tomo 29-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: PEDRO PALMAR CASTILLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.178.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios.
SENTENCIA: Definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 16 de mayo de 2017.

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de abril de 2005, bajo el No. 3, tomo 29-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia., por intermedio de su apoderado judicial, abogado en ejercicio PEDRO PALMAR CASTILLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.178, contra decisión de fecha 07 de abril de 2017, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, S.A., inscrita por ante el Registro de Comercio que llevó la Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 13 de enero 1970, bajo el No. 87, tomo 31-A, contra la recurrente, ut supra identificada, respectivamente, decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, condenó a la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S, C.A. a entregar a la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. el inmueble constituido por un lote de terreno de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1.457 Mts.2) el cual es parte de una mayor extensión que mide aproximadamente TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (3.938 Mts.2), ubicado en la calle 67, entre avenidas 15 y 15A-1, N° 15-140, del sector Juana de Ávila del municipio Maracaibo, estado Zulia, dentro de los siguientes linderos: Norte: Calle 66 de la urbanización Juana de Ávila; Sur: Calle 67, anteriormente conocida como Cecilio Acosta; Este: Centro comercial Juana de Ávila y Oeste: Avenida 15A-1.

Del mismo modo, declaró improcedente la pretensión de indemnización de daños y perjuicios por la mora en la entrega del inmueble, constituida por el pago de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) diarios, por cada día de retraso, y sin lugar la reconvención que por otorgamiento de contrato de arrendamiento fue incoada por la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S, C.A. en contra de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A.; finalmente, no condenó en costas respecto de la demanda incoada por cuanto no hubo vencimiento total, sin embargo, condenó en costas de la reconvención a la parte demandada reconviniente al resultar totalmente vencida,

Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia de fecha 07 de abril de 2017, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, condenó a la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S, C.A. a entregar a la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. el inmueble constituido por un lote de terreno de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1.457 Mts.2) el cual es parte de una mayor extensión que mide aproximadamente TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (3.938 Mts.2), ubicado en la calle 67, entre avenidas 15 y 15A-1, N° 15-140, del sector Juana de Ávila del municipio Maracaibo, estado Zulia, dentro de los siguientes linderos: Norte: Calle 66 de la urbanización Juana de Ávila; Sur: Calle 67, anteriormente conocida como Cecilio Acosta; Este: Centro comercial Juana de Ávila y Oeste: Avenida 15A-1.

Del mismo modo, declaró improcedente la pretensión de indemnización de daños y perjuicios por la mora en la entrega del inmueble, constituida por el pago de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) diarios, por cada día de retraso, y sin lugar la reconvención que por otorgamiento de contrato de arrendamiento fue incoada por la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S, C.A. en contra de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A.; finalmente, no condenó en costas respecto de la demanda incoada por cuanto no hubo vencimiento total, sin embargo, condenó en costas de la reconvención a la parte demandada reconviniente al resultar totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; en este sentido, fundamentó su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“En este contexto se observa que en el presente caso tal como fue expuesto anteriormente, durante el transcurso de la prórroga legal, en fecha 23 de mayo de 2014 entró en vigencia el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual en su disposición transitoria primera (artículo 45), estableció que los contratos vigentes a la entrada en vigor del decreto, debían adecuarse a sus disposiciones en un lapso no mayor de seis (6) meses.
En tal sentido esta Juzgadora considera pertinente determinar cuál era la adecuación que debía realizarse en el presente caso, pues la relación arrendaticia se encontraba en el lapso de la prórroga legal concedida por la Ley en beneficio del arrendatario, la cual se acordó de conformidad con la normativa que regía la relación arrendaticia en ese momento, es decir que el contrato suscrito entre las partes se encontraba en su fase final o conclusiva, toda vez que al regularse el ejercicio de este derecho ambas partes estaban contestes en la no renovación del contrato y la consecuente entrega del inmueble una vez culminado dicho periodo.
(…)A tales efectos, se observan las siguientes circunstancias:
1. Del lapso de la prórroga legal.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios parcialmente derogada, cuando la relación arrendaticia sea igual o mayor de diez (10) años, la prórroga será de tres (3) años, disposición que se repite en los mismos términos en el artículo 26 de la nueva Ley, por lo que ninguna adecuación se debía realizar sobre este punto, más aún, cuando el lapso de prórroga acordado excede considerablemente del tiempo que, en estricto derecho le correspondía a la arrendataria, por cuanto el lapso se otorgó en razón de la relación arrendaticia iniciada con otra persona jurídica, CORPORACION RANDY’S COMPAÑÍA ANÓNIMA, y no PARRILLADAS RANDY’S COMPAÑÍA ANÓNIMA, la cual sólo tenía dos (2) años como arrendataria en el inmueble, por lo que le correspondía un (1) sólo año de prórroga, por lo que en modo alguno considera esta Sentenciadora que se vulneró el derecho del arrendatario con relación a este beneficio otorgado por la Ley.
2. De los requisitos del contrato de arrendamiento.
En cuanto a las formalidades del contrato alega la parte demandada que no se realizó el mismo de forma autenticada de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 13 de la nueva Ley, y con indicación de la cuenta bancaria en la cual se deben realizar los pagos por concepto de cánones de arrendamiento, tal como lo establece el artículo 24 de la nueva Ley, y por ende el contrato privado de fecha 15 de enero de 2013 carece de validez, planteamiento que a juicio de esta Sentenciadora resulta desacertado en derecho, pues el referido contrato se realizó con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva Ley y la misma no puede aplicarse hacia el pasado, de conformidad con el principio de irretroactividad de la Ley previsto en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En consecuencia, siendo válido tal acuerdo en virtud del principio de irretroactividad de las leyes, se desprende que durante el lapso de prórroga no era necesario suscribir nuevo contrato de arrendamiento, más, tomando en consideración la disposición transitoria de la nueva Ley antes referida, la realización de un nuevo contrato autenticado y con indicación de la cuenta bancaria donde se debía realizar el pago del canon de arrendamiento, tendría como única finalidad la de indicar que el contrato se había vencido y se encontraba vigente la prórroga legal acordada en fecha 15 de enero de 2013, pues ésta fue la voluntad de las partes, lo cual a todas luces representa un gasto innecesario, que en virtud de la práctica común correspondería al arrendatario, lo cual resulta contrario al espíritu de la nueva legislación que rige la materia, y en todo caso, el incumplimiento de estas obligaciones sólo da lugar a sanciones administrativas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 44, numerales 2 y 3 de la nueva ley, pero en modo alguno origina la nulidad o inexistencia de la prórroga regida por un acuerdo plenamente válido.
3. Del ajuste del canon de arrendamiento.
Al respecto debe aclararse primeramente a la parte demandada, que el ajuste del canon de arrendamiento realizado en fecha 15 de enero de 2013, con ocasión a la regulación del ejercicio de la prórroga legal, no constituye la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, pues tanto la ley anterior en su artículo 38, como la actual en su artículo 26, establecen la posibilidad de realizar el ajuste del canon de arrendamiento durante el lapso de la prórroga.
En este orden, la modificación más importante que introdujo la nueva ley es la forma o fórmulas para calcular el valor del canon de arrendamiento, prevista en el artículo 32, evidenciándose de las actas procesales que ciertamente las partes no dieron cumplimiento a este procedimiento, sin embargo, al igual que en el caso anterior se constata que el incumplimiento de este deber da lugar a sanciones de índole administrativa, según lo dispuesto en el artículo 44, numeral 3 de la Ley, y asimismo da derecho al arrendatario de ejercer la pretensión de reintegro de sobrealquileres, pero en modo alguno invalida o anula la prórroga acordada por las partes mediante un acuerdo plenamente válido.
En virtud de todo lo cual se considera improcedente en derecho la excepción planteada por la parte demandada, relativa a la existencia de una causa extraña no imputable que impidió el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado por la parte actora, por lo que se estima ajustado a derecho ordenar la entrega del mismo.
(…)De lo anterior se desprende que las partes intervinientes en un contrato, por medio del mismo, reglan las relaciones que regirán determinado negocio, es decir, -establecen las reglas del juego- y que las obligaciones deben cumplirse tal como han sido pactadas.
Ahora bien, en lo que respecta a la indemnización reclamada por la parte actora, considera esta Juzgadora que la misma resulta improcedente en derecho, por cuanto en el acuerdo de fecha 15 de enero de 2013, las partes expresamente señalaron que: “se mantienen incólumes todas y cada una de las obligaciones asumidas en el contrato original otorgado ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 21 de Julio de 2011, bajo el No. 92, Tomo 81 de los libros de autenticaciones llevados por la misma, las cuales se dan aquí por reproducidas”, y en tal sentido de la lectura minuciosa efectuada al referido contrato, no se observa el establecimiento de la cláusula penal cuyo cumplimiento se reclama, y muy por el contrario, se observa que la misma fue pactada en el contrato suscrito en fecha 11 de noviembre de 2002, con la sociedad mercantil CORPORACION RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA, según consta del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 75, tomo 137, y asimismo en el contrato celebrado con la misma compañía según instrumento autenticado en la misma Notaría en fecha 24 de mayo de 2006, anotado bajo el N° 83, tomo 59, siendo esta sociedad una persona jurídica ajena a la presente causa, en virtud de lo cual se declara improcedente esta pretensión.
En consecuencia, por cuanto se estimó procedente el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, más se desestimó la indemnización de daños y perjuicios por retardo en la entrega del inmueble, lo cual deriva en la procedencia parcial de la demanda incoada, la cual deberá declararse parcialmente con lugar, condenándose a la entrega del inmueble. Así se establece.
RECONVENCIÓN
En cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada, la misma resulta improcedente por cuanto tal como ha sido suficientemente expuesto, el acuerdo de fecha 15 de enero de 2013 mediante el cual ambas partes regularon el ejercicio de la prórroga legal se realizó en el marco de la legalidad, siendo plenamente válido, y por ende conforme a ese acuerdo quedó clara la intención de las partes de finalizar el contrato de arrendamiento, acordándose una prórroga por demás excesiva, por lo que no existe obligación para la parte demandante de otorgar nuevo contrato de arrendamiento, toda vez que el consentimiento es un elemento esencial a la existencia del contrato. Así se decide”.
(… Omissis…)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

De la revisión exhaustiva y análisis pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 28 de marzo de 2016, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la demanda incoada por la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, S.A., en contra de la sociedad mercantil CORPORACIÓN RANDY´S C.A., sin embargo, el día 11 de abril de 2016, la parte actora presentó escrito de reforma de demanda, la cual fue admitida por el Tribunal a-quo en fecha14 de abril de 2016, en este sentido, en el escrito de reforma la parte actora alegó que en fecha 11 de noviembre de 2002, la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A. suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la sociedad mercantil CORPORACIÓN RANDY'S C.A, que el día 24 de mayo de 2006, las referidas sociedades mercantiles suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, igualmente, a tiempo determinado, contratos éstos que fueron autenticados.

Seguidamente, indicó que en fecha 21 de julio de 2011, la parte actora suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la sociedad mercantil PARRILLADA RANDY'S C.A., los referidos contratos de arrendamiento tuvieron por objeto un inmueble constituido por un lote de terreno de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1.457 Mts.2) aproximadamente, el cual, es parte de mayor extensión de terreno de TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (3.938 Mts.2) aproximadamente, ubicado en la calle 67, antes denominada Cecilio Acosta, entre avenidas 15 y 15A-1, signado con el No.15-140, del Sector Juana de Ávila, municipio Maracaibo del estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con calle 66, de la Urbanización Juana de Ávila, Sur: con la calle 67, también conocida anteriormente como Cecilia Acosta; Este: con el Centro Comercial Juana de Ávila; y, Oeste: avenida 15A-1.

Con relación a la duración del último contrato quedó expresamente convenida entre las partes en la cláusula segunda, la cual fue citada. Arguyó que de conformidad con los términos del contrato, en fecha 03 de diciembre de 2012, su representada libró correspondencia mediante la cual hacía del conocimiento de la arrendataria la decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento.

Destacó que si bien el contrato de arrendamiento se celebró sobre un terreno, lo cual lo excluye del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendataria construyó unas mejoras sobre el referido terreno, las cuales configuraron la existencia de un local comercial en el que funcionaba la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY'S C.A.

Fue esta la razón por la cual, según sus alegatos, de conformidad con el principio de primacía de realidad de los hechos y habida cuenta de tratarse de materia en la cual está interesado el orden público; la arrendadora decidió concederle los beneficios que concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo ello con el fin de precaver excepciones o defensas que pudiesen ser opuestas por la arrendataria ante un posible litigio eventual, habida cuenta que ésta había incurrido en una oportunidad en mora en el pago de los cánones de arrendamiento lo que había dado lugar a que se interpusiera ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulla, formal demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento.

Seguidamente, explanó que tomando en consideración el derecho a la prórroga legal y el hecho de que los primeros contratos habían sido suscritos con la sociedad mercantil CORPORACIÓN RANDY'S C.A., y el último con la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY'S C.A., las cuales estuvieron representadas por el ciudadano RONEY CALDERÓN LASSER, se procuró respetar la continuidad del contrato de arrendamiento a los fines de la prórroga desde el primer contrato de arrendamiento, a saber, desde el año 2002, lo cual, según su apreciación, pone de manifiesto la buena fe con la cual ha venido obrando la arrendadora.

Explanó que fue basado en estas circunstancias que las partes de mutuo acuerdo y libres de apremio y coacción suscribieron un acuerdo privado, el día 15 de enero de 2013, mediante el cual, convinieron la forma como se regularía el régimen transitorio de prórroga legal y la entrega del inmueble.

Manifestó que de los términos del contrato precedentemente referido, se desprende que la prórroga legal vencía en fecha 01 de enero de 2016 y que el inmueble debía ser entregado dentro de los quince (15) días siguientes, es decir, a más tardar el día 16 de enero de 2016. No obstante, argumentó que el arrendatario no dio cumplimiento a las obligaciones asumidas en el contrato, razón por la cual, en aras de garantizar al máximo el legítimo derecho a la defensa procedió a emitir un telegrama el cual fue entregado en fecha 27 de enero de 2016.

Igualmente, destacó que se procedió a realizar una notificación judicial, el día 2 de febrero de 2016, solicitando la entrega del inmueble, por intermedio del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, sin embargo, según sus dichos, resultaron infructuosas todas las gestiones realizadas.

Precisó que existen acreditados hechos que ponen de manifiesto la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, seguidamente, puntualizó que al quedar demostrado, según su apreciación, que la arrendataria, se obligó expresamente a entregar el inmueble al vencimiento de la prorroga legal, a saber, como se indicó anteriormente, dentro de los quince (15) días contados desde el día 1 de enero de 2016; resaltó que en el contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula décima quinta que: “...Queda entendido que EL ARRENDATARIO de no entregar el inmueble en el plazo estipulado deberá pagar una cantidad adicional de, CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 50.000,00) por cada día de retraso, como mora acordada por las partes, sin que tal situación pueda tomarse como tácita reconducción o prórroga del contrato ya existente o iniciación de un nuevo contrato de arrendamiento u otro tipo sobre el inmueble” (Cita).

En virtud de lo antes expresado, demandó a la sociedad mercantil PARRILLADA RANDY'S C.A., por cumplimiento de contrato, y consecuencialmente, a la entrega a del inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un lote de terreno de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1.457 Mts.2) aproximadamente, el cual, es parte de mayor extensión de terreno de TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (3.938 Mts.2) aproximadamente, ubicado en la calle 67, antes denominada Cecilio Acosta, entre avenidas 15 y 15A-1, signado con el No.15-140, sector Juana de Ávila, municipio Maracaibo del estado Zulia, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con calle 66, de la Urbanización Juana de Ávila, Sur: con la calle 67, también conocida anteriormente como Cecilia Acosta; Este: con el Centro Comercial Juana de Ávila; y, Oeste: avenida 15A-1.

Igualmente, demandó el pago de la cantidad de TRES MILLONES CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.050.000,00) que, según sus dichos, adeuda desde el día 17 de enero de 2016 hasta el día 16 de marzo de 2016, a razón de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) diarios por concepto de mora, y los que se sigan produciendo hasta el día de la sentencia definitiva.

En fecha 20 de abril de 2016, el Alguacil del Tribunal de la causa expuso que le fueron suministrados los emolumentos necesarios para llevar a cabo la citación de la parte demandada, de esta forma, el día 03 de mayo de 2016 el referido Alguacil citó personalmente al ciudadano RONEY CALDERÓN, titular de la cédula de identidad No. 5.058.279, citación ésta que fue consignada en fecha 09 de mayo de 2016.

El día 04 de julio de 2016, el abogado en ejercicio PEDRO PALMAR CASTILLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.178, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A., presentó escrito de contestación a la demandada y oposición de cuestiones previas, en esa misma fecha, el mencionado apoderado judicial reconvino la demanda.

De esta forma, luego de oponer cuestiones previas la parte demandada, procedió a dar contestación al fondo de la controversia, de esta forma, negó, rechazó y contradijo tanto el derecho como los hechos reclamados por la parte actora, debido a que, según su apreciación, no se han cumplido requisitos exigidos por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Indicó que la parte actora demandó por “cumplimiento de contrato de arrendamiento”, cuando, según su parecer, quiso decir resolución del mismo, y como consecuencia de este, solicita, injustificadamente, la entrega del inmueble.

En este orden de ideas, el apoderado judicial de la parte demandada, indicó que es cierto que su representada es arrendataria de un lote de terreno, propiedad de la parte demandante, de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1.457 Mts.2) aproximadamente, que es parte de mayor extensión de terreno de TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (3.938 Mts.2) aproximadamente, ubicado en la calle 67 antes denominada Cecilia Acosta, entre avenidas 15 y 15A-1, signado con el No. 15-140, sector Juana de Ávila del municipio Maracaibo, estado Zulia, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con terreno que es o fue del Centro Comercial Juana de Ávila; Sur: con la calle 67A también conocida anteriormente como Cecilio Acosta; Este: Avenida 15 a-1; y Oeste: con terreno que es o fue del Centro Comercial Juana de Ávila.

Igualmente, el abogado en ejercicio PEDRO PALMAR CASTILLO destacó que del último contrato firmado en fecha 21 de julio de 2011, se evidencia que colide en gran parte contra la novísima ley aplicable al caso de marras, la cual a su decir, es la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por lo que, según su parecer, se debe controlar constitucionalmente el mismo y dejar sin efecto lo que contraríe esta ley.

Del mismo modo, aceptó que el día 15 de enero de 2013, celebraron de manera privada, una adenda al último contrato de arrendamiento, indicó que en su cláusula primera se estableció una ley la cual no es aplicable a la resolución del caso de marras, como lo era la de arrendamiento inmobiliario, y está así, ya que la nueva ley entró en vigencia luego de la firma de este finiquito, igualmente, hizo acoger a la arrendataria a una prórroga legal existente en otra ley no aplicable; aumentó el canon de arrendamiento convirtiendo la prórroga en un nuevo contrato de arrendamiento el cual merece otra extensión legal a la que hace referencia la nueva ley. Precisó que están prohibido los aumentos no solo en la nueva ley sino en la aplicada en esta adenda.

Seguidamente, negó y rechazó la pretensión debido a que debió adecuar el presente contrato a las exigencias indicadas por la nueva ley, y no lo hizo, de igual forma, enfatizó que el día 23 de mayo de 2014, entró en vigencia la nueva ley que regula la presente materia, y por ello, en fecha 15 de enero de 2015 se envió comunicación escrita a la arrendadora para que adecuase y corrigiera la situación, ya que por motivo de nueva ley, el arrendatario se acogía a la ley que más le beneficiase por ser el débil jurídico, comunicación que, según sus dichos, la arrendadora nunca atendió.

Argumentó que la parte demandada está obligada, únicamente a pagar lo que estipule un contrato autenticado y no privado como canon de arrendamiento, y la parte actora le había aumentado sin cumplir las exigencias de la nueva ley; asimismo, la ley impone la obligatoriedad de prórroga sin aumento debidamente autorizado por el órgano administrativo correspondiente, por estas razones, manifestó que no es cierto que deba resolverse el contrato que se ha cumplido a cabalidad sino en todo caso debe realizarse nuevo contrato autenticado indicando todos estos pormenores legales.

Negó, rechazó y contradijo, el cobro de TRES MILLONES CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.050.000,00) por concepto de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) mensuales por cláusula penal contenida en el contrato de arrendamiento objeto de pretensión, con ocasión a que solo se puede cobrar no más de un día de arrendamiento más la mitad del mismo, siempre y cuando sea imputable al arrendatario la demora y éste, según su decir, no es el caso. Alegó la causa extraña no imputable que impide al deudor cumplir con su obligación, y que no existe ninguna cláusula en el contrato objeto de terminación que establezca semejante cobro; del mismo modo, manifestó que los cánones están debidamente depositados en cuenta abierta por un Tribunal competente de la República a favor de la parte demandante. En consecuencia, alegó la falta de interés en la persona del actor y del deudor- por las razones ya expuestas.

Luego de esto, refirió que la parte demandada envió comunicación formal a la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A., mediante la cual, se le informaba la intención de la arrendataria de realizar otro contrato acogiéndose a la nueva ley, indicándole su intención de renovar y dejar sin efecto el contrato privado, y se le informó su obligación de celebrar un nuevo de arrendamiento sin aumentar el canon, al menos, con la respectiva autorización del organismo administrativo correspondiente. Esta notificación fue enviada en fecha 15 de mayo de 2015 a través de la empresa MRW.

El apoderado judicial de la parte demandada alegó que la parte actora se ha negado a cumplir con las normas de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y por ello, no aceptó los pagos de los cánones; no abrió cuenta bancaria como lo ordena la ley; no ha adecuado el contrato a la nueva ley hasta la presente fecha; por lo que la parte demandada se vio en la imperiosa necesidad de consignar los cánones irresolutos ante el Tribunal Quinto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, lo cual según sus aseveraciones evidencia, que su representada sigue atendiendo sus obligaciones como arrendataria.

Por último, arguyó que el contrato firmado el día 21 de julio de 2011, se produjo la tacita reconducción hasta la presente fecha y que el único acto que se sucedió luego de éste fue una adenda firmada de manera privada por las partes intervinientes en el año de 2013, en la cual se fijaba una prórroga, un aumento de canon y una obligación de desocupación, precisó que el arrendatario se acogió a la ley del año 2014 por ser más beneficiosa, lo cual notificó antes de un año a la siguiente tácita reconducción del contrato de marras, a la arrendataria quien jamás notificó debidamente su intención de no prorrogar. Y solicitó con se declare sin lugar la acción y con lugar la mutua reconvención presentada en la misma fecha.

Por otro lado, en el escrito de reconvención, la parte demandada reconviniente explanó los argumentos planteados en su escrito de contestación de la demanda, los cuales fueron expresados precedentemente, de la misma manera, el apoderado judicial de la parte demandada señaló que es patrono de varias personas que laboran en sus locales y de ocurrir un desahucio impropio ya que no está adecuado a la normativa vigente, ocasionaría daño laboral, a las personas que necesitan de sus salarios.

Para finalizar su escrito, señaló que la parte actora no ha cumplió en adecuar a la normativa vigente el contrato de arrendamiento celebrado, así pues, la parte demandada reconviniente indicó que ha sido la propia ley la cual ha dejado sin efecto todo documento no autenticado para proteger al débil jurídico de estas relaciones arrendaticias, razón por la cual, reconvino a la demandante para celebrar nuevo contrato de arrendamiento atendiendo la normativa legal vigente, y solicitó se declare con lugar la mutua reconvención, y estimó su pretensión en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.00,00).

Que en fecha 12 de julio de 2016, el apoderado judicial de la parte actora, abogado en ejercicio RAFAEL JOSÉ RINCÓN URDANETA, presentó escrito de oposición a las cuestiones previas, en este orden de ideas, mediante decisión fechada 23 de septiembre de 2016 el Tribunal a-quo declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la sociedad mercantil PARRILLADA RANDY´S C.A.

Seguidamente el día 28 de septiembre de 2016, el Tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta, y fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente para la contestación a la reconvención propuesta, así pues, llegada la oportunidad correspondiente en fecha 05 de octubre de 2016, la parte demandante-reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención, así pues, en primer término hizo alusión a los diversos contratos suscritos entre las partes, y seguidamente, argumentó que para el día 23 de mayo de 2014, oportunidad en la cual entró en vigencia la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial ya habían transcurrido un (1) año cuatro (4) meses y siete (7) días de la prórroga legal, manifestó que, según su apreciación, la intención del legislador no fue otra sino regular el régimen de determinación del canon de arrendamiento vigente a las nuevas modalidades establecidas por el legislador, pretendiendo que los contratos que estuviesen vigentes fuesen ajustados en lo relativo al canon de arrendamiento conforme con los nuevos métodos establecidos en la nueva ley, no obstante, eso no implica que se modificaran las demás cláusulas del contrato, o que los contratos que estaban vigentes quedaban anulados, o que debía concederse un nuevo plazo y mucho menos que el arrendatario quedase librado de las obligaciones establecidas en el contrato.

Posteriormente refirió que si el contrato no fue ajustado, eso no trae ninguna consecuencia jurídica con relación a los efectos de los contratos, concretamente con relación al vencimiento de la prórroga legal y la obligación de entregar el inmueble; sino que sólo da derecho a las sanciones que establezca la Dependencia Administrativa correspondiente. Resultando, según sus dichos, a todas luces evidente que no existe una acción de cumplimiento, sino el derecho de acudir a la vía administrativa.

Asimismo, expresó que no tiene ningún sentido material que un Tribunal pudiese condenar al demandante reconvenido a firmar un nuevo contrato cuando ya se había vencido la prórroga legal, y que Ley que imperaba para el momento en el cual se suscribió el contrato era la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y de ninguna forma en el mismo se viola, debido a que el reglamento de la Ley no ha sido publicado, impidiendo la adecuación de los contratos preexistentes a la entrada en vigencia de la Ley.

Argumentó que la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en fecha 23 de marzo de 2014 no genera ninguna imposibilidad absoluta al demandado reconviniente, para el cumplimiento de las obligaciones a las cuales se comprometió voluntariamente y sin ningún tipo de coacción en el documento firmado el día 15 de enero de 2013. Con ocasión a las anteriores consideraciones, el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida negó, rechazó y contradijo la demanda reconvencional formulada por la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY'S, C.A..

El día 14 de octubre de 2016, se llevó a cabo la audiencia preliminar, no obstante, en virtud de la incomparecencia de ambas partes el Tribunal de la causa declaró terminado el acto, siendo así, en fecha 19 de octubre de 2016, procedió a fijar los limites de la controversia.

Los días 26 y 27 de octubre de 2016, la parte demandada y la parte actora, respectivamente, presentaron sus escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron admitidos por el Tribunal de la causa en fecha 02 de noviembre de 2016.

El día 06 de febrero de 2017, el abogado en ejercicio RAFEL JOSÉ RINCÓN URDANETA, actuando en representación de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., solicitó al Tribunal a-quo la fijación de la oportunidad para llevar a cabo la celebración de la audiencia oral, de esta manera, la misma fue fijada, mediante auto de fecha 08 de febrero de 2017, para el vigésimo (20°) día de despacho, previa notificación de las partes.

El día 22 de marzo de 2017, se llevó a cabo la celebración de la audiencia oral, en la cual fue dictado el dispositivo de la sentencia objeto del presente recurso de apelación, cuyo extenso fue publicado en fecha 07 de abril de 2017, en los términos expuestos en el capítulo segundo del presente fallo.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES

Mediante diligencia de fecha 22 de mayo de 2017 el abogado en ejercicio PEDRO PALMAR CASTILLO, solicitó la constitución del Tribunal con jueces asociados, no obstante, llegada la oportunidad para la elección, ninguna de las partes acudió, razón por la cual, se declaro desierto el acto, de esta forma, en la oportunidad pautada en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, a saber, el día 16 de junio de 2017, para la presentación de los escritos de informes por ante esta Superioridad, ambas partes presentaron los suyos.

En este sentido, el apoderado judicial de la parte demandada recurrente, abogado en ejercicio PEDRO PALMAR CASTILLO, primeramente, alegó que no se realizó un juicio oral con sujeción al debido proceso y las reglas generales de la oralidad, control y revisión del acervo probatorio durante la fase oral en primera instancia, de esta manera, solicitó se evidencie los alegatos que serán explanados en la grabación de la audiencia.

Así las cosas, indicó primeramente, que la Jueza a-quo dictó las pautas del procedimiento otorgándosele a las partes cinco minutos para exponer demanda, contestación, promover pruebas y conclusiones; en este sentido, señaló que el Tribunal de la causa indicó que era un juicio oral y que las pruebas ya eran conocidas por las partes ya que las mismas estaban agregadas al expediente, razón por la cual, cada una las partes tenia conocimiento del contenido de ellas y no era necesario revisarlas solo indicarlas, para luego decidir, en este punto precisó, el referido abogado en ejercicio que ese es el juicio oral más corto en el cual ha participado.

A este tenor, indicó que el juicio oral es aquel en donde se va a revisar, comentar, refutar, explanar, objetar, todo el contenido del acervo probatorio y es en esa oportunidad cuando cada una de las partes le va a indicar, según sus dichos, con prueba en mano, las razones que considera importantes y oportunas de cada una de las pruebas, y es esta la verdadera oportunidad de control que las partes y el Tribunal tienen sobre las pruebas.

Argumentó que no se les permitió, según su decir, escudriñar las pruebas y tener en esa oportunidad acceso al expediente; razón por la cual, según la apreciación de la parte recurrente no hubo juicio oral, sino únicamente una reunión de las partes con el Tribunal donde expusieron demanda, contestación, se promovieron pruebas, sin revisarlas, ni controlarlas, y se pasó a las conclusiones. Siendo así, expresó que resulta violatorio del debido proceso, debido a que sí de haber sido leídas cada una de ellas, hubiese, quizá, el Tribunal a-quo dictado una sentencia distinta a la proferida.

Por otra parte, señaló que en el expediente de notificación judicial realizada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, existe en una parte, importantísima defensa hecha por la parte demandada en la presente causa que fue realizada en presencia de aquel Juez y por no haber podido leerla en juicio, la Jueza a-quo no se dio cuenta de ello; al igual que, el telegrama que envió la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A., a la parte actora, no fue que no la recibieron, el correo dejó claro, según su decir, que "no quisieron recibirla", y esto alude a la discrecionalidad de la parte demandante quien adrede no recibía las comunicaciones de mi representada.

Así las cosas, destacó que debe este Tribunal Superior anular el juicio y ordenar la celebración de otro en el cual se permita la realización de un juicio debido, justo, controlado por las partes, con intervención de cada una de ellas, con derecho a que se haga lo pedido en fase probatoria y así acordado, lo cual no se realizó, según sus alegatos, en detrimento de la parte demandada. Del mismo modo, trajo a colación criterios doctrinales referidos al principio de oralidad.

Posteriormente, explanó que existe una nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, la cual establece ciertas condiciones contractuales obligatorias, y que todo contrato que exista o haya existido que contraríe los mínimos legales allí contenidos serán nulos de pleno derecho, y, según su expresión, así debe ser, dado que la referida ley busca proteger el hecho inquilinatorio como hecho social, en donde debe protegerse al débil jurídico, a saber, el inquilino. Precisó que la aludida ley se aplica retroactivamente si beneficia al débil jurídico ya que ella misma así lo establece, que aun cuando las partes hayan suscrito un contrato privado, al cambiar su monto arrendaticio ya se trata de un nuevo contrato, no de una simple prórroga, y así lo establecía la antigua ley y esta novísima también, transcribió un extracto de un escrito presentado ante el Tribunal de la causa.

Precisó que no es materia de conflicto que aun cuando la nueva sociedad mercantil se denominara PARRILLADAS RANDY´S C.A., y anteriormente sociedad mercantil CORPORACIÓN RANDY C.A., debido a que hace referencia al mismo giro comercial y así lo reconoció la parte demandante; señaló que el Tribunal de la causa erró al pretender argüir a favor de la parte actora la irretroactividad de la ley, cuando jamás se solicitó, por el contrario, la parte demandada solicitó la aplicación inmediata de la nueva ley que ordena la sujeción de todos los contratos de este tipo a lo largo de territorio nacional en someterse en un término no mayor de seis (6) meses a sus parámetros legales, y la parte demandante acudió ante la sede jurisdiccional para pedir el desalojo o cumplimiento de contrato, cuando, según su decir, conocía ciertamente el cambio legal existente, de tal manera, no era aplicar retroactivamente la ley de marras, sino aplicarla de inmediato, adecuar el contrato a la nueva legislación, no aplicarla retroactivamente, lo cual no fue solicitado.

Posterior a esto, enfatizó que el contrato no había terminado tal como se adujo en la contestación de la demanda, manifestó que éste se había reconducido por causa de la nueva ley, no por el hecho de las partes intervinientes., y explanó que en la oportunidad legal, además del “hecho del príncipe”, que la parte demandante, en aquel contrato privado, cosa prohibida por la nueva ley el contrato debe ser válidamente público para adecuarse a ella, tanto la anterior como la hoy vigente, ajustó el canon de arrendamiento, lo elevó, sin la formalidad prevista en la ley anterior y la vigente. Advirtió que no solicita la revisión del canon, sino que solicitó que tal ajuste, ilegal e improcedente, argumentaba mucho más a favor del débil jurídico, ya que se trataba de un nuevo contrato, con ocasión a que las prórrogas solo deben aumentarse siempre y cuando existe la intervención administrativa del Estado.

En virtud de lo antes expuesto, un contrato privado, el cual no fue autenticado ni es público, tal como lo estipulaba la derogada ley y la hoy vigente, fue, según su expresión, suficiente para el Tribunal a-quo dictar una injusta sentencia a favor de sobre quien reposa muchas obligaciones legales que no se cumplieron, y por todas estas razones, pedimos con el mayor de los respetos anule la decisión acá recurrida y dicte las consideraciones legales pertinentes.

Por su parte, el abogado en ejercicio RAFAEL JOSÉ RINCÓN URDANETA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, prima facie señaló los antecedentes del caso, en este sentido, manifestó que, según sus dichos, visto el incumplimiento del arrendatario en la entrega del inmueble arrendado, hecho que debía haber acontecido el día 16 de enero de 2016, es la razón por la cual en fecha 19 de enero de 2016, se procedió a realizar una solicitud de notificación judicial al arrendatario con la finalidad de recordarle la obligación de entregar el inmueble, según lo convenido entre las partes mediante documento privado fechado 15 de enero de 2013, en este punto, precisó el recorrido procesal de la aludida notificación judicial.

Seguidamente, puntualizó el iter procesal de la presente causa, igualmente, indicó que en la presente causa fue solicitada en fecha 02 de febrero de 2017, medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se demanda en la presente causa, no obstante, la misma fue negada el día 09 de febrero de 2017.

Finalmente, expresó que quedó demostrado que su representada es la propietaria del inmueble arrendado, que se le notificó con suficiente antelación al arrendatario la decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble, y que al finalizar el mismo se iniciaba la prorroga legal a la que tenía derecho, por lo que, se realizó un documento privado que reglaba la relación arrendaticia durante el periodo de duración de dicha prorroga legal, convenio éste mediante el cual el arrendatario hacia público el ejercicio del derecho que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a hacer uso del lapso de la prorroga legal en este caso, un máximo de tres (3) años, contados, según sus dichos, a partir del día 01 de enero de 2013, hasta el día 01 de enero de 2016, comprometiéndose a realizar la entrega material del inmueble objeto del arrendamiento dentro de los quince (15) días calendarios siguientes, es decir, máximo para la fecha 16 de enero de 2016, debiendo cumplir con todas y cada una de las obligaciones estipuladas en el contrato original, además estipulando un nuevo canon de arrendamiento fijo para todo el lapso de duración de la prorroga legal.

De manera que, según su apreciación, quedando fehacientemente demostrado el incumplimiento del arrendatario, pues sin ninguna base legal que lo justifique, continua de forma ilegal en posesión del inmueble arrendado, razón por la cual, solicitó se declare sin lugar la apelación interpuesta y se confirme la sentencia recurrida.

Asimismo, se deja constancia que no fueron presentados escritos de observaciones en esta segunda instancia, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO
PUNTO PREVIO

Del análisis pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, este Juzgado Superior evidencia que la parte actora reconvenida demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento, no obstante, la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación de la demanda arguyó que la parte actora pretendía la resolución del contrato de arrendamiento, y no su cumplimiento, debido a que solicitó la entrega material del inmueble; así pues, considera esta Jurisdicente, previa resolución del fondo de la controversia, realizar las siguientes consideraciones:

En lo referente a la calificación jurídica la tratadista Regina García Martín Montero, en su obra Valoración Judicial de las Pruebas, Editores Paredes, Página 488, señala:

“La calificación jurídica viene a ser el punto en que confluye la interpretación de la norma con el resultado de la prueba acerca de los hechos aportados por las partes. En ocasiones la calificación jurídica aparece ya en la ley, pero esto sucede con escasa frecuencia y normalmente será el propio Juez quien, a la vista de las circunstancias que concurren en los hechos probados, deberá realizar la calificación jurídica del supuesto planteado.
Se puede afirmar que en la calificación jurídica coexiste un elemento de derecho con otro de hecho: el elemento de derecho es la interpretación de la norma jurídica que ha realizado el Juez, el elemento de hecho es el aportado por las partes y en que se ha basado el Juez para otorgar una u otra calificación. Los problemas que se puedan presentar con la calificación jurídica, se pueden reducir, en último término a un problema de interpretación de la norma aplicable.
El elemento interpretativo sería, como ya hemos analizado en el epígrafe anterior, una cuestión de derecho, que como tal correspondería exclusivamente al Juez de forma que no puede recaer sobre él actividad probatoria. Por el contrario, si son objeto de prueba los hechos sobre los que recae una calificación jurídica determinada.
La calificación jurídica como cuestión de derecho ha sido una materia tratada en numerosas ocasiones por nuestro Tribunal Supremo, que ha señalado en constante jurisprudencia que el Juez no tiene por qué estar vinculado a la calificación que las partes otorguen a los hechos y por tanto puede ser alterada sin que constituya vicio de incongruencia”.

En este orden de ideas, es menester para esta Superioridad, señalar que la parte actora en el petitorio de la demanda solicitó el cumplimiento del contrato de arrendamiento, con ocasión a que la parte demandada no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento.

Ahora bien, de acuerdo con el principio conforme al cual el Juez conoce el derecho (iura novit curia), esta Arbitrium Iudiciis está facultada para cambiar la calificación jurídica de los hechos alegados por la accionante, en virtud de que la misma no comporta un cambio en el objeto de la demanda ni en las defensas que con ocasión a la pretensión vertida en aquella se generan para el demandado.

Asimismo, la Sala de Casación Civil en fecha 24 de abril de 1998 en el juicio de José Israel González Torres contra Fábrica de Vidrios Los Andes C.A., estableció lo siguiente:

“...Ahora bien, por su función jurisdiccional y por la finalidad del proceso civil, la actividad del juez es esencialmente declarativa. En consecuencia, se puede decir, que la cuestión de hecho corresponde a las partes, pero la cuestión de derecho corresponde al poder decisorio del juez. En relación con este principio la Sala ha dicho que: “...conforme al principio admitido “iura novit curia” los jueces pueden si no suplir hechos no alegados por éstos, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues ello se contrae su deber jurisdiccional: Aplicar el derecho, alegado o no por las partes, a los hechos que sí lo deben ser siempre por éstos” (Sentencia de fecha 30 de abril de 1969 G.F. Nº 64. Pág. 474)”. (Negrilla de este operador de justicia)

De igual manera, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante en sentencia Nº 261, de fecha 10 de agosto de 2001, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, explanó:

“...Este argumento pone de manifiesto el desacuerdo del recurrente con la calificación jurídica hecha por el juez respecto de las afirmaciones de hecho en que fue sustentada la pretensión de cobro. Al respecto, cabe precisar que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil, en aplicación del cual el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hechos en que fue sustentada la pretensión, mas no respecto de la calificación jurídica que de ellos hizo la parte, pues conforme al principio iura novit curia, que también caracteriza el procedimiento civil, el juez conoce el derecho, por lo que en su interpretación y aplicación no está atado a lo alegado por las partes.
Si el recurrente no comparte el razonamiento seguido por el juez para calificar el crédito exigido y establecer que el mismo no es líquido ni exigible, ha debido formular la respectiva denuncia por error de juzgamiento...”. (Negrilla de este Juzgador Superior)

Como complemento de lo anterior, la sentencia No. 00808, del día 16 de diciembre de 2009, la Sala de Casación Civil del Tribunal, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, ha explanado:

(…Omissis…)
“Considera la Sala que la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia positiva alegada por el formalizante, pues, contrario a lo señalado por el recurrente, el juez de oficio está autorizado en virtud del principio iura novit curia a calificar la acción sometida a su conocimiento, independientemente de que la parte demandada no la haya descalificado, toda vez, que en virtud de la aplicación del referido principio, el juez debe aplicar el derecho a los hechos alegados y probados por las partes.
Por lo tanto, puede el juez desestimar la acción, si considera con base en los hechos alegados en libelo de demanda que éstos hechos corresponden a otra acción y no a la ejercida por el demandante, tal como ocurrió en el presente caso, en el cual el juez de alzada se apartó de la calificación dada por la demandante a la pretensión subsidiaria ejercida por ésta, al calificar dicha pretensión, no como una acción causal derivada -según el recurrente- de un préstamo mercantil, sino como una acción cambiaria derivada de los pagarés, al considerar que “… no deja dudas en cuanto a que la acción intentada fue la acción cambiaria y no una causal...”, por ende, estableció “…que en el presente caso no fue ejercida efectivamente una acción causal subsidiariamente a la cambiaria…”, razón por la cual desestimó la pretensión subsidiaria ejercida por la demandante”.
(…Omissis…) (Negritas de este Tribunal ad-quem)

Así pues, por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y en vista de que la parte demandante alegó la existencia de un contrato mediante el cual la parte demandada se comprometía a entregar un inmueble, y es éste el fundamento de su pretensión, asimismo, se evidencia que en el escrito libelar no se alegó un incumplimiento de alguna de las causales contractuales que comporten la desposesión a la parte demandada del inmueble sub litis, esta Juzgadora de Alzada califica la presente causa como CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Y ASÍ SE DECIDE.

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva y análisis pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a este Tribunal de Alzada y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 07 de abril de 2017, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, condenó a la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S, C.A. a entregar a la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. el inmueble constituido por un lote de terreno de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1.457 Mts.2) el cual es parte de una mayor extensión que mide aproximadamente TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (3.938 Mts.2), ubicado en la calle 67, entre avenidas 15 y 15A-1, N° 15-140, del sector Juana de Ávila del municipio Maracaibo, estado Zulia, dentro de los siguientes linderos: Norte: Calle 66 del a urbanización Juana de Ávila; Sur: Calle 67, anteriormente conocida como Cecilio Acosta; Este: Centro comercial Juana de Ávila y Oeste: Avenida 15A-1.

Del mismo modo, declaró improcedente la pretensión de indemnización de daños y perjuicios por la mora en la entrega del inmueble, constituida por el pago de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) diarios, por cada día de retraso, y sin lugar la reconvención que por otorgamiento de contrato de arrendamiento fue incoada por la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S, C.A. en contra de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A.; finalmente, no condenó en costas respecto de la demanda incoada por cuanto no hubo vencimiento total, sin embargo, condenó en costas de la reconvención a la parte demandada reconviniente al resultar totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

El apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, apeló de la referida decisión judicial por no estar conforme; de esta manera, con ocasión del carácter de definitiva que ostenta la decisión apelada, concluye esta Juzgadora de Alzada, que la apelación interpuesta, sobreviene del interés de la parte demandada en que se efectúe una revisión del fallo, sustentado en los argumentos referidos en el escrito de informes presentado ante esta segunda instancia, a los fines de que sea declarada sin lugar la demanda incoada en su contra.

Sin embargo, evidencia esta Jurisdicente Superior, como se indicó en el párrafo que antecede, fue la parte demandada quien apeló la decisión proferida en fecha 07 de abril de 2017, en este sentido, en la misma se declaró improcedente la pretensión de indemnización de daños y perjuicios por la mora en la entrega del inmueble, constituida por el pago de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) diarios, por cada día de retraso, en derivación de ello, es menester traer a colación el criterio del Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en relación al principio tantum devolutum quantum appelatum, contenido en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Ediciones Liber, pág. 288, Caracas, 2004:

“Nuestro sistema de doble jurisdicción está regido por el principio de dispositivo y, por el de la personalidad del recurso de apelación, según las cuales el Juez Superior sólo puede conocer de aquellas cuestiones que les sean sometidas por las partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia del primer grado (tantum devolutum quantum appelatum), de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, en consecuencia de lo cual, los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada>> (cfr CSJ, sent. 3-11-92, en Pierre Tapia, O.: ob. cit. N° 11, P. 240-041). (Negrillas de esta Jurisdicente Superior).

De la misma manera, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 19 de julio de 2000, exp. 99-941, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, en el juicio de Isabel Mendoza contra Roberto Pulido Mendoza y otro, expresó en relación al principio de reforma en perjuicio, lo siguiente:

(…Omissis…)
“Para Chiovenda “En ningún caso la decisión del Juez de apelación sobre la demanda de fondo puede llegar a ser más desfavorable al apelante y más favorable al apelado que la decisión de primer grado (prohibición de la reformatiu in peius). En suma cada parte debe tomar la iniciativa de la sentencia en todo lo que es contrario a su interés. Sin la iniciativa formal de la parte, la decisión queda firme. El principio de que la apelación es común a las dos partes, recibe este límite importante por el interés del Estado en eliminar cuestiones”.
En este sentido, se ha pronunciado la Sala en decisión de fecha 18 de diciembre de 1986, reiterada posteriormente en fecha 2 de noviembre de 1988, en la cual expresó:
‘…El vicio denominado en la doctrina “reformatio in peius” que consiste en desmejorar la condición del apelante sin mediar el correspondiente recurso de apelación de su contraparte, no aparece sancionado en el artículo 162 del Código de Procedimiento Civil. Dicho vicio comporta en realidad una violación del principio “tantum apellatum quantum devolutum” consagrado en el artículo 175. El desarrollo del principio llamado de la “reformatio in peius” implica estudiar en que extensión y profundidad puede el Juez de la alzada conocer de la causa, esto es determinar cuales son los poderes con respecto al juicio en estado de apelación. Ahora bien, el efecto devolutivo de la apelación, no se produce sino en la medida de la apelación: “tantum devollotum quantum apellatum”. Conforme a este principio, reiteradamente afirmado por la doctrina y la jurisprudencia, las facultades del Juez de la apelación quedan estrechamente circunscritas a la materia que había sido objeto específico del gravamen denunciado por el apelante…”. (Negrillas de este Tribunal Superior).

Por consiguiente, precisa esta administradora de justicia que, por cuanto los principios ut supra explanados establecen que los efectos de la apelación interpuesta por una parte, no benefician a la otra que no ha recurrido, que los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber adquirido el carácter de cosa juzgada, y que no se puede desmejorar la condición del apelante, esta Superioridad MANTIENE FIRME la declaratoria de la improcedencia de la pretensión de indemnización de daños y perjuicios. Y ASÍ SE DECLARA.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por esta Jurisdicente Superior, se procede a analizar los medios probatorios promovidos por las partes a los fines de resolver definitivamente la controversia.

Pruebas presentadas por la parte demandante

Junto al escrito libelar la parte actora promovió los siguientes medios probatorios:

• Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, S.A. (arrendadora), representada por la ciudadana EGLE RINCÓN PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.651.269, y la sociedad mercantil CORPORACIÓN RANDY´S C.A. (arrendataria), representada por el ciudadano RONEY CALDERON LASSER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.058.279, autenticado en fecha 11 de noviembre de 2002, por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, bajo el No. 75, tomo 137.
• Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, S.A. (arrendadora), representada por la ciudadana EGLE RINCÓN PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.651.269, y la sociedad mercantil CORPORACIÓN RANDY´S C.A. (arrendataria), representada por el ciudadano RONEY CALDERON LASSER y la ciudadana ADA ISABEL QUIÑONEZ BORJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.058.279 y 5.848.149, respectivamente, autenticado en fecha 24 de marzo de 2006, por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, bajo el No. 23, tomo 59.

Verifica esta Juzgadora de Alzada que el medio de prueba objeto de estudio constituye original de documento privado, suscrito entre las partes intervinientes en el presente litigio, razón por la cual, al no haber sido impugnado, desconocido, ni tachado de falso, queda reconocido, de acuerdo con lo previsto en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio a los hechos en el contenidos. Y ASÍ SE VALORA.

• Original de comunicación y copia a carbón de consignación de telegramas de contado, de fecha 18 de enero de 2016, emanados del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL).

Observa esta Juzgadora ad-quem al emanar el referenciado medio probatorio del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), y al ser éste un instituto o ente del Estado venezolano, tiene el carácter de documento administrativo, el cual procede de funcionarios públicos en ejercicio de sus competencias y se presumen ciertos hasta prueba en contrario, razón por la cual, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, le merecen plena fe a esta Superioridad, de conformidad con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE VALORA.

• Copia certificada de notificación extra litem signada con el No. S-1545, de la nomenclatura interna llevada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, solicitada por la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA S.A.

Constata esta Jurisdicente Superior que el medio de prueba bajo estudio constituye copia de un expediente judicial, debidamente certificado por la Secretaria del Tribunal Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en consecuencia, esta Juzgadora da tenor de lo preceptuado en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, S.A. (arrendadora), representada por la ciudadana EGLE RINCÓN PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.651.269, y la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A. (arrendataria), representada por el ciudadano RONEY CALDERON LASSER y la ciudadana ADA ISABEL QUIÑONEZ BORJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.058.279 y 5.848.149, respectivamente, autenticado en fecha 31 de marzo de 2011, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, bajo el No. 84, tomo 57, y el día 21 de julio de 2011, bajo el No. 92, tomo 81.

Evidencia esta Operadora de Justicia que el medio de prueba bajo análisis constituye copia simple de documento privado, suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, por lo tanto, al no haber sido impugnado, desconocido, ni tachado de falso esta Superioridad lo aprecia en todo su contenido probatorio de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Copia simple de transacción judicial efectuada en fecha 19 de mayo de 2011, entre los ciudadanos RONEY CALDERON LASSER y ADA ISABEL QUIÑONEZ BORJAS, actuando en representación de la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S, C.A., y el ciudadano RAFAEL JOSÉ RINCÓN URDANETA, actuando en representación de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A., homologada el día 03 de junio de 2011 por el otrora Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Colige esta Juzgadora de Alzada que el aludido medio de prueba, constituye copia simple de documentos que corren insertos en expediente judicial por lo cual, son actuaciones públicas, de manera que, al no haber sido impugnado o tachado por la parte no promovente, esta Jurisdiscente lo reconoce en todo su valor probatorio, de conformidad con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, S.A. (arrendadora), representada por la ciudadana EGLE RINCÓN PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.651.269, y la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A. (arrendataria), representada por el ciudadano RONEY CALDERON LASSER y la ciudadana ADA ISABEL QUIÑONEZ BORJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.058.279 y 5.848.149, respectivamente.

Evidencia esta Jurisdiscente Superior, que el referido medio probatorio constituye copia simple de instrumento privado suscrito entre las partes intervinientes en el presente caso, en consecuencia, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte interesada, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia simple de comunicación, de fecha 03 de diciembre de 2012, emanada por la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., a la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S, C.A., con firma de recibido del ciudadano RONEY CALDERÓN.

Verifica esta Juzgadora de Alzada que el medio de prueba bajo estudio emana de la misma parte promovente; sin embargo, la anterior documental constituye una carta misiva dirigida por una de las partes a la otra, cuya promoción es perfectamente válida de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.371 del Código Civil, y tiene la fuerza probatoria de un instrumento privado, máxime de encontrarse firmada como recibido por la parte demandada, en este sentido, al no haber sido tachada, esta Sentenciadora la valora en todo su contenido, en virtud de lo previsto por los artículos 430 del Código de Procedimiento Civil y 1.374 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE

• Copia simple de contrato de condiciones de prorroga legal, suscrito entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, S.A. (arrendadora), representada por la ciudadana EGLE RINCÓN PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.651.269, y la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A. (arrendataria), representada por el ciudadano RONEY CALDERON LASSER y la ciudadana ADA ISABEL QUIÑONEZ BORJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.058.279 y 5.848.149, respectivamente, de fecha 15 de enero de 2013.

Colige esta Operadora de Justicia, que el medio probatorio sub examine constituye copia simple de instrumento privado suscrito entre las partes intervinientes en el presente caso, en consecuencia, al no haber sido desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte interesada, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Jurisdicente, de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.
• Comunicación de fecha 19 de enero de 2016, presuntamente emanada de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., a la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S, C.A.

Aprecia esta Juzgadora Superior que el referido medio de prueba no cuenta con firma o sello que permitan demostrar su autenticidad, razón por la cual resulta imperioso para esta Superioridad desestimarlo de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA.

• Original de notificación judicial signada con el No. S-1545, de la nomenclatura interna llevada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, solicitada por la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A.

Esta Juzgadora ad-quem aprecia que por tratarse de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, se le otorga fe pública de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, de tal manera, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la contraparte, esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA.

• Facturas signadas con los Nos. 003577, 003483, 003473, 003448, 003433, 003412, 003399 y 003383, de fechas 01 de noviembre de 2015, 01 de julio de 2015, 01 de junio de 2015, 01 de mayo de 2015, 01 de abril de 2015, 02 de marzo de 2015, 02 de febrero de 2015 y 02 de enero de 2015, respectivamente, emanada de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A.

Aprecia esta Jurisdiscente Superior que el medio de prueba bajo análisis constituye facturas emanadas por la misma parte promovente, por lo tanto, mal pueden las partes hacerse pruebas a sí mismas, de manera que de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del código de Procedimiento Civil, esta superioridad desestima el comentado medio probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia simple de cheques signados con los Nos. 00008511, 00008420, 00008247 de la institución financiera Banco Provincial girado contra la cuenta signada con el No. 0108-0305-53-0100024533, de fechas 22 de julio de 2015, 29 de junio de 2015, 19 de mayo de 2015 cuyo titular es la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S, C.A., en beneficio de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A.,
• Copia simple de planillas de depósito de la institución financiera Banesco Banco Universal, signadas con los Nos. 1509160194, 1611344878, 1611334192 y 1408580304 de fechas 22 de julio de 2015, 01 de julio de 2015, 01 de julio de 2015 y 09 de abril de 2015, respectivamente, cuyo depositante fue la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S, C.A., a nombre del CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA,
• Copia simple de cheques signados con los Nos. 23011453 y 19841867 de la institución financiera Banesco Banco Universal girado contra la cuenta signada con el No. 0134-0073-34-0733070139, de fecha 29 de junio de 2015 y 09 de febrero de 2015, respectivamente cuyo titular es el ciudadano RONEY RAMON CALDERON LASSER, en beneficio de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A.,
• Copia simple de cheque signados con los Nos. 67000900, 29000878, 41000863 y 07000854 de la institución financiera Banco Occidental de Descuento (BOD) girados contra la cuenta signada con el No. 0116-0484-61-0008614539, de fechas 19 de mayo de 2015, 08 de abril de 2015, 11 de marzo de 2015 y 25 de febrero de 2015, respectivamente, cuyo titular es la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S, C.A., en beneficio de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A.

Observa esta Jurisdiscente Superior que la institución financiera emisora del título valor es una persona jurídica, razón por la cual, el medio de prueba precedentemente referido, debía ser ratificado a través de la prueba de informes, de acuerdo con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA.

• Original de planillas de depósitos de la institución financiera Banesco Banco Universal, signadas con los Nos. 1410451989, 1411194501 y 1609223569 de fecha 12 de marzo de 2015, 27 de febrero de 2015 y 10 de febrero de 2015, respectivamente, cuyo depositante fue la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S, C.A., a nombre del CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA.

Colige esta Juzgadora Superior que los depósitos bancarios constituyen tarjas en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.00877, de fecha 20 de diciembre de 2005, bajo ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 05-418, las cuales no deben ser ratificadas en juicio, producto de intervenir en su formación dos personas, por un lado el banco que valida la operación y recibe el dinero como (mandatario) en nombre del titular de la cuenta (mandante), y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta, derivado de lo cual, esta Superioridad aprecia la prueba en referencia en todo su contenido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil y en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Ahora bien, en el escrito de promoción de pruebas la parte demandante promovió todos los medios de prueba presentados con el escrito libelar, de esta manera, al haber sido todos precedentemente valorados, esta Sentenciadora reproduce el valor probatorio que les fue otorgado precedentemente. Y ASÍ SE DETERMINA.

Pruebas presentadas por la parte demandada

Junto al escrito de contestación la parte demandada consignó promovió los siguientes medios de pruebas:

• Original de comunicación suscrita por el ciudadano RONEY CALDERÓN LASSER, dirigida a la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., de fecha 15 de mayo de 2015.
• Prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil Mensajeros Radio Worldwide, C.A (MRW), agencia 240100, ubicada en la avenida 15 Delicias, entre calles 74 y 75, local signado con el No. 74-45, para que informe sobre el lugar, fecha y recepción del sobre con guía No. 2401000-00241564 y 240100020150515095824101, con número de cupón 110164685-C.

Constata esta Jurisdiscente de Alzada que la parte demandada consignó misiva emitida por ella misma dirigida a la parte actora, en este sentido, la referida comunicación fue presuntamente enviada a través de la sociedad mercantil Mensajeros Radio Worldwide, C.A (MRW).

Asimismo, evidencia esta Jurisdiscente ad-quem que el Tribunal de la causa mediante oficio signado con el No. 678-2016, de fecha 02 de noviembre de 2016, solicitó la información requerida, en este orden de ideas, verifica esta Sentenciadora que la sociedad mercantil Mensajeros Radio Worldwide, C.A (MRW), dio respuesta a lo requerido, por medio de impresión de la captura de pantalla sellada y firmada el día 24 de noviembre de 2016, en la cual se aprecia como remitente a PARRILLADA RANDY, y como destinatario al CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, en las observaciones se lee que “no acepto la encomienda” y que “está con los envíos devueltos ya que no aceptaron la valija”.

Sin embargo, al no tener esta Sentenciadora de Alzada certeza sobre la misiva que fue enviada a través de sociedad mercantil Mensajeros Radio Worldwide, C.A (MRW), aunado al hecho de que las partes no pueden hacerse prueba a sí mismas, se desestima el medio probatorio bajo análisis de acuerdo con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Prueba de informes dirigida al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS) con la finalidad de que informe el número de trabajadores con los que cuenta la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A. y de su solvencia.

Verifica esta Superioridad que el Tribunal a-quo mediante oficio signado con el No. 679-2016, de fecha 02 de noviembre de 2016, solicitó la información requerida, de esta manera, el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), a través de la Oficina Administrativa Maracaibo, por oficio No. 1253-2016, respondió expresando que la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A., signada con el número patronal Z18534985, posee cuatro (4) trabajadores activos, en tal sentido, anexó al oficio listado de trabajadores.

Así pues, consignado el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte interesada, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Jurisdicente, con fundamento en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Copia simple de contrato de condiciones de prorroga legal, suscrito entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, S.A. (arrendadora), representada por la ciudadana EGLE RINCÓN PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.651.269, y la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A. (arrendataria), representada por el ciudadano RONEY CALDERON LASSER y la ciudadana ADA ISABEL QUIÑONEZ BORJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.058.279 y 5.848.149, respectivamente, de fecha 15 de enero de 2013.
• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, S.A. (arrendadora), representada por la ciudadana EGLE RINCÓN PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.651.269, y la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A. (arrendataria), representada por el ciudadano RONEY CALDERON LASSER y la ciudadana ADA ISABEL QUIÑONEZ BORJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.058.279 y 5.848.149, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 21 de julio de 2011, bajo el No. 92, tomo 81.

Aprecia esta Sentenciadora de Alzada, que los referidos medios probatorios constituyen copia simple de instrumento privado, los cuales al no haber sido impugnados, desconocidos, ni tachado de falso por la parte interesada, esta Juzgadora Superior le otorga pleno valor probatorio de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA.

Por su parte, con el escrito de promoción de pruebas presentó los siguientes medios probatorios:

• Copia simple de contrato de condiciones de prorroga legal, suscrito entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, S.A. (arrendadora), representada por la ciudadana EGLE RINCÓN PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.651.269, y la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A. (arrendataria), representada por el ciudadano RONEY CALDERON LASSER y la ciudadana ADA ISABEL QUIÑONEZ BORJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.058.279 y 5.848.149, respectivamente, de fecha 15 de enero de 2013.
• Copia certificada del expediente de consignaciones No. 4760 de la nomenclatura interna llevada por el Tribunal Quinto de Municpio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cuyo consignatario es la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S, C.A., en beneficio de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A.
• Prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil Mensajeros Radio Worldwide, C.A (MRW), agencia 240100, ubicada en la avenida 15 Delicias, entre calles 74 y 75, local signado con el No. 74-45, para que informe sobre el lugar, fecha y recepción del sobre con guía No. 2401000-00241564 y 240100020150515095824101, con número de cupón 110164685-C.
• Prueba de informes dirigida al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS) con la finalidad de que informe el número de trabajadores con los que cuenta la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A. y de su solvencia.

Destaca esta Juzgadora Superior que los medios de pruebas, antes mencionados, fueron igualmente promovidos en el escrito de contestación de la demanda y fueron apreciados en la oportunidad correspondiente por este Tribunal, por lo tanto, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado previamente. Y ASÍ SE DETERMINA.

Conclusiones

La presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato incoado por la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, S.A., en contra de la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A., con fundamento a los contratos de arrendamiento y de condiciones de la prorroga legal suscrito el día 15 de enero de 2013, sobre un inmueble constituido por lote de terreno de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1.457 Mts.2) el cual es parte de una mayor extensión que mide aproximadamente TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (3.938 Mts.2), ubicado en la calle 67, entre avenidas 15 y 15A-1, N° 15-140, del sector Juana de Ávila del municipio Maracaibo, estado Zulia, dentro de los siguientes linderos: Norte: Calle 66 del a urbanización Juana de Ávila; Sur: Calle 67, anteriormente conocida como Cecilio Acosta; Este: Centro comercial Juana de Ávila y Oeste: Avenida 15A-1.

Por su parte, en lo que respecta a la parte demandada, en el escrito de contestación de la demanda negó, rechazó y contradijo los hechos alegados por la parte demandante en su escrito libelar, aceptó la existencia de los contratos de arrendamiento, no obstante, alegó violaciones de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y reconvino la demanda.

Primeramente, es imperioso para quien hoy decide precisar que la parte demandada en el escrito de informes presentado en esta instancia alegó violaciones al debido proceso por parte del Tribunal de primera instancia, al momento de la celebración de la audiencia de juicio oral, la cual se llevó a cabo el día 22 de marzo de 2017, en este sentido, el derecho a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva de las partes, son principios que deben ser observados por todas las instancias de los órganos jurisdiccionales y se encuentran consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución Nacional. Así pues, los señalados artículos, rezan:

“Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.
Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:
1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley.
(…)3. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente, por un tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad. Quien no hable castellano o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un intérprete (…).”

A este tenor, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 497, de fecha 20 de diciembre de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. TULIO ALVAREZ LEDO, con respecto a la indefensión de las partes, considera lo siguiente:

(…Omissis…)
“La indefensión ocurre cuando el Juez priva o limita a alguna de las partes, el ejercicio de un medio o recurso contemplado en la Ley para hacer efectivos sus derechos. En el caso bajo estudio, la parte demandada tenía un medio para ratificar el mandato consignado por su apoderado judicial. La recurrida, con un extraño criterio de extemporaneidad del acto ratificatorio de la contestación, pero no para el poder mismo y los demás actos procesales, privó o limitó la posibilidad de que el demandado pudiese hacer efectivo este acto ratificatorio, que no es más que un medio otorgado por la Ley a ambas partes, a fin de que puedan subsanar cualquier deficiencia del mandato judicial, y continuar actuando válidamente en el juicio.
En este sentido, la doctrina de la Sala de Casación Civil, como por ejemplo, la dictada en sentencia de fecha 29 de mayo de 1997, en el juicio seguido por la ciudadana Daniela Baretta contra Maquinaria Labora, C.A., expediente N° 95-905, sentencia N° 115, estableció que “...de ser oportunamente impugnada la representación de la demandada, por la similitud material con la impugnación del poder presentado con el libelo de demanda, y por razones de justicia y equilibrio procesal, debe aplicarse por analogía el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia podrá el presentante del poder subsanar el defecto u omisión, mediante la comparecencia de la parte o la presentación de un nuevo poder y la ratificación de los actos realizados, dentro de los cinco días siguientes a la impugnación...”.
En esa misma sentencia, se determinó que “...resulta contrario a la igualdad de las partes en el proceso considerar, sin más, que una vez declarado ineficaz el poder no podrá el interesado subsanar el defecto. Obrarían en este caso las mismas razones para aplicar por analogía la disposición sobre la subsanación del defecto de poder del representante del actor...”
En idéntico sentido se ha pronunciado la Sala Político Administrativa, al señalar lo siguiente:
“...Surge de la lectura de las normas transcritas que, de haber sido el poder impugnado el presentado por la representación de la parte actora, éste habría podido subsanar el defecto invocado mediante la comparecencia del representante legítimo del acto o de apoderado debidamente constituido o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso.
Estima la Sala que de igual oportunidad debe gozar la parte demandada si el objetado es el poder que acredita su representación, para mantener la igualdad entre las partes; en consecuencia, debe permitírsele la subsanación de los defectos de dicho instrumento en la misma forma en que podría hacerlo su contraparte y así se declara. (…)”
(…Omissis…)(Negritas de esta Jurisdicente Superior)

Aunado a lo antes explanado, la norma adjetiva civil en el artículo 14, consagra al Juez como director del proceso, teniendo entonces el deber de ordenar el proceso y resguardar los derechos tutelados por el ordenamiento jurídico, ut supra mencionados.

Ahora bien, el artículo 245 del Código de Procedimiento Civil, prevé la posibilidad de reponer la causa cuando existen violaciones conjuntamente con el criterio asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 345, de fecha 31 de octubre de 2000, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, el cual establece:

(…Omissis…)
“Por lo tanto, la Sala consecuente con su posición doctrinal estima al igual que la recurrida que la reposición debe perseguir un fin útil, de lo contrario se lesionarían los principios de economía procesal y de estabilidad de los juicios, pues debe evitarse la nulidad por la nulidad misma. Por ello, en la actualidad asimila la debida reposición como una causal de un recurso por defecto de actividad, siempre que lo objetado por el formalizante, como ya se señaló anteriormente, no sea la apreciación que el tribunal emitió sobre dicho medio o recurso, pues resultaría inútil proponer el recurso de forma con ese fundamento.
En este sentido, se observa respecto al primero de los argumentos sobre quebrantamientos de forma alegados por el recurrente, que el mismo al ser planteado en la oportunidad prevista para ello, obtuvo respuesta oportuna del tribunal, la cual a pesar de no ser cónsona con la pretensión del formalizante, en modo alguno vulneró su derecho a la defensa, pues en todo caso la tramitación del asunto a través del procedimiento ordinario y no del especial de tránsito, obró en beneficio de su representada quien de esa forma disfrutó de lapsos mayores, bien para contestar la demanda, bien para promover y evacuar pruebas, en fin, para todos los actos procesales.”
(…Omissis…) (Negritas de este Tribunal ad-quem)

Asimismo, la Sala de Casación Civil, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, mediante sentencia No. 231, de fecha 30 de abril de 2009, ha señalado:

(…Omissis…)
“La Sala reitera el precedente jurisprudencial, y deja sentado que en materia de reposición y nulidad de los actos procesales, el Código de Procedimiento Civil, acorde con los principios de economía y celeridad que caracterizan al proceso, incorporó el requisito de la utilidad de la reposición en el sistema de nulidades procesales, subsistiendo el vicio de reposición no decretada dentro de la causal de quebrantamiento de formas procesales en violación del derecho de defensa.
Con base en lo expuesto, el principio de utilidad de la reposición debe estar ligado a los principios y postulados desarrollados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Por tanto, una denuncia de quebrantamiento u omisión de una forma sustancial del juicio, más allá de perseguir el respeto a la forma procesal en sí misma, debe atender a su finalidad y a la utilidad de la reposición, pues sólo de esta manera puede preservarse el derecho de defensa de las partes, frente a la arbitrariedad del juez.”
(…Omissis…)

Del mismo modo, la Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. 225, de fecha 20 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, estableció:

(…Omissis…)
“...Sobre el punto de cuando debe y cuando no, ordenarse la reposición de la causa, la Ley Adjetiva Civil, contempla tal posibilidad, en sus artículos 206 y siguientes. Ahora bien, la reposición trae aparejada la nulidad, por lo que los jurisdicentes deben revisar muy cuidadosamente y a la luz de sus consecuencias, la conveniencia en declararla sólo cuando se hayan menoscabado derechos como el de defensa y debido proceso, o se haya violentado el orden público y siempre que dichas fallas no puedan subsanarse de otra manera, lo que deviene en que tal reposición debe decretarse cuando realmente se persiga con ella una finalidad útil, pues de no ser este el supuesto se estarían violentando los mismos derechos que presuntamente se deben proteger cuando se acuerda...”.
(…Omissis…)(Negritas de este Tribunal Superior)

De los criterios antes trascritos, se constata que para que pueda ser decretada la reposición de la causa a un estado determinado del proceso, y consecuencialmente, la nulidad de los actos subsiguientes a éste, debe estar inmersa la violación del derecho a la defensa, al debido proceso o normas de orden público, y que a su vez, dicha violación no pueda ser subsanada por otro medio.

Así las cosas, de la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, constata esta Sentenciadora de Alzada que en el presente caso las partes tuvieron los lapsos procesales correspondientes para explanar sus alegatos y presentar los medios probatorios conducentes, y al momento de llevar a cabo la celebración de la audiencia de juicio oral, la Jueza a-quo como directora del proceso y en atención a las facultades conferidas en los artículos 870 y 872 del Código de Procedimiento Civil, estableció las pautas disciplinarias para la celebración de la misma.

En consecuencia, mal podría esta Arbitrium Iudiciis declarar la nulidad de la audiencia oral, celebrada el día 22 de marzo de 2017, cuando a las partes no les fue cercenado su derecho a la defensa, debido a que previa celebración del debate oral aportaron los medios probatorios que consideraron pertinentes para demostrar sus alegatos, y se les permitió explanar lo que a bien tuviesen al momento de hacer su exposición oral, con respecto a los hechos, el derecho y los medios probatorios aportados oportunamente. Y ASÍ SE DECLARA.

Realizadas las consideraciones que anteceden, considera oportuno quien hoy decide precisar que la parte actora alegó ser la propietaria del inmueble constituido por un lote de terreno de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1.457 Mts.2) el cual es parte de una mayor extensión que mide aproximadamente TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (3.938 Mts.2), que se encuentra ubicado en la calle 67, entre avenidas 15 y 15A-1, distinguido con el N° 15-140, del sector Juana de Ávila del municipio Maracaibo, estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Calle 66 de la urbanización Juana de Ávila; Sur: Calle 67, anteriormente conocida como Cecilio Acosta; Este: Centro comercial Juana de Ávila y Oeste: Avenida 15A-1; precisa esta Juzgadora de Alzada que este hecho fue reconocido por la parte demandada reconvincente al momento de dar contestación a la demanda, razón por la cual, el mismo no constituye un hecho controvertido en el caso sub iudice. Y ASÍ SE DETERMINA.

Asimismo, la parte demandante alegó la existencia de una relación arrendaticia con la parte demandada sobre el inmueble objeto de litigio, precedentemente descrito, hecho éste que fue igualmente reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, de manera que, el referido hecho no resulta controvertido en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, resulta imperioso para esta Jurisdiscente ad-quem destacar que la parte actora y la parte demandada promovieron medios de pruebas que tenían por objeto demostrar el pago del canon de arrendamiento de la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A., no obstante, no forma parte del tema a decidir por esta Superioridad el cumplimiento en el pago de los aludidos cánones de arrendamiento, dado que la presente demanda se interpuso por la falta de entrega del inmueble sub litis.

Así las cosas, precisado lo anterior resulta menester para esta Sentenciadora traer a colación lo referido a la carga probatoria de las partes, el Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

Artículo 506:“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

En este sentido, el Código Civil dispone:

Artículo 1.354:“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Al respecto, asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente No. 06-0031, lo siguiente:

“Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley”.

En la misma perspectiva, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “OBJETO DE LA PRUEBA JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN”, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos No. 11, Caracas, 2008, pág. 31 y 75, estableció:

“Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción del juez”.

De las disposiciones normativas, jurisprudenciales y criterios doctrinarios, precedentemente expuestas, se colige que las partes deben aportar al proceso elementos que generen convicción acerca de los hechos que son alegados.

Así pues, resulta necesario traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa a las obligaciones contractuales, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual se establece lo siguiente:

“El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

A este respecto el Código Civil dispone lo siguiente:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 1264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Artículo 1.266: “En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor.
Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención”.
(Negrillas de este Tribunal Superior)

De lo ut supra expuesto, se desprende que las partes al momento de suscribir un contrato se comprometen a cumplir con las obligaciones en él contenidas, y el incumplimiento de algunas de ellas, da lugar a que la parte que efectivamente cumpla su obligación demande la ejecución del mismo.

En este orden de ideas, de los medios probatorios aportados por las partes se evidencia que en fecha 11 de noviembre de 2002, la parte actora, sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A., suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil CORPORACIÓN RANDY´S C.A., el cual tendría una duración de un (1) año contado a partir del día 01 de junio de 2002, prorrogable por periodos iguales y consecutivos cuando el arrendatario solicite por escrito su renovación, dentro de los sesenta (60) días al vencimiento del plazo natural o de su prorroga; seguidamente, en fecha 24 de mayo de 2006 celebraron un nuevo contrato, por una duración igual a la anterior, los cuales tenían por objeto el inmueble sub litis.

Posteriormente, el día 31 de mayo de 2011, fue celebrado sobre el mismo inmueble un contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A., y la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A., no obstante, no es debatido el cambio de denominación de la sociedad mercantil CORPORACIÓN RANDY´S C.A., a PARRILLADAS RANDY´S C.A., por lo tanto, debe entenderse que el inicio de la relación arrendaticia entre las partes data de la fecha 01 de junio de 2002, oportunidad fijada en el primer contrato de arrendamiento suscrito, como día de inicio de la relación arrendaticia.

Asimismo, del acervo probatorio se desprende que mediante transacción judicial fechada 19 de mayo de 2011, las partes pusieron fin a la relación contractual arrendaticia vigente hasta la fecha, la cual fue homologada el día 03 de junio de 2011, en dicha transacción se acordó la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, el cual tendría una vigencia de un (1) año contado a partir del día 01 de enero de 2011.

En este sentido, en fecha 03 de diciembre de 2012, la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A., notificó a la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A., la intención de no renovar el contrato de arrendamiento vigente, y posterior a esto, el día 15 de enero de 2013, las partes suscribieron un contrato contentivo de las condiciones que regirían la prorroga legal.

De esta manera, la prorroga legal se otorgó de conformidad con la cláusula segunda del referido contrato, por un periodo de tres (3) años contados a partir de la fecha 01 de enero de 2013, hasta el día 01 de enero 2016, estipulando el canon de arrendamiento en la cantidad de TRECE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 13.500,00) mensuales. Del mismo modo, se acordó que la entrega del inmueble se haría como fecha máxima el día 16 de enero de 2016.

Así las cosas del original del expediente de notificación judicial signada con el No. S-1545, de la nomenclatura interna llevada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se constata que en fecha 02 de febrero de 2015, se practicó notificación en la persona del ciudadano RONEY CALDERÓN, en su carácter de Director Principal de la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S, relativa al apego de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A., al contrato sobre las condiciones de la prorroga legal.

Verifica esta Sentenciadora de Alzada que al momento de la celebración de los contratos de arrendamiento y del contrato de las condiciones de la prorroga legal se encontraba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de fecha 25 de octubre de 1999, visto como ha sido que desde el inicio de la relación arrendaticia hasta la oportunidad en la cual suscribieron el contrato con las condiciones de la prorroga legal habían transcurrido once (11) años, resulta imperioso para esta Jurisdiscente traer a colación el artículo 38 de la referida ley, el cual contempla:
“Artículo 38.-En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…)d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.

Del artículo ut supra citado se evidencia que, en los supuestos en que la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, como en el caso que nos ocupa, la duración de la prorroga legal sería de tres (3) años, como efectivamente fue otorgado por el arrendador a la arrendataria, sin embargo, en la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 26, al igual que en la anterior, se establece tres (3) años como lapso de prorroga legal, en virtud del tiempo de duración de la relación arrendaticia, de manera que a criterio de esta Operadora de Justicia en los términos relativos a la prorroga legal establecidos en el contrato celebrado y de la Ley vigente, no existe discrepancia entre ellos.

Aunado a lo antes explanado, es imperioso destacar que la parte demandada reconoció el incumplimiento de la obligación, alegando el “hecho del príncipe” como una causa extraña no imputable a ella, que impide el cumplimiento de su obligación.

En este sentido, Mabel Goldstein, en su “DICCIONARIO JURÍDICO”, Consultor Magno, Buenos Aires, 2008, pág. 304, define como “hecho del príncipe” lo siguiente:

“Hecho emanado de la autoridad del poder público, tendiente a disminuir los derechos de los ciudadanos. Hecho dañoso que debe emanar de la propia autoridad pública con la cual se celebró el contrato”.

Por su parte, los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES”, Tomo I, UCAB, Caracas, 2013, págs. 222 y 223, con respecto a este punto, expresan:

“(…) comprenden todas aquellas disposiciones prohibitivas e imperativas emanadas del Estado por razones de interés público general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación. Obsérvese que el incumplimiento debe ser sobrevenido, porque si la disposición estatal que hace imposible el cumplimiento es anterior al momento en que las partes asumieron la obligación, ésta no se hace imposible de cumplir por existir causa extraña no imputable (…)”.

Asimismo, la Sala Político Administrativa mediante sentencia signada con el No. 02337, de fecha 27 de abril de 2005, ha expresado:

(…Omissis…)
“Ahora bien, dentro de las categorías que comprende la causa extraña no imputable, se encuentran el caso fortuito, la fuerza mayor, el hecho de un tercero, el hecho del príncipe, el hecho del acreedor, la pérdida de la cosa debida y la culpa de la víctima.
Concretamente en lo atinente al hecho del príncipe, se observa que es en esta categoría donde la doctrina incluye todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas del Estado, dictadas por razones de interés público general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación”.
(…Omissis…)

De los criterios ut supra explanados, desprende esta Sentenciadora de Alzada que el “hecho del príncipe” se configura como una causa extraña no imputable, para el incumplimiento de una obligación.

De esta forma, tenemos que en el caso sub iudice la parte demandada alegó “hecho del príncipe” la entrada en vigencia de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, no obstante, es criterio de quien hoy decide que la misma comporte causa extraña no imputable, debido a que si bien, fue dictada en el marco del interés público y en aras de regular las relaciones arrendaticias, no es menos cierto que la referida Ley no constituye un hecho que impida de manera absoluta el cumplimiento de la obligación, siendo éste uno de los requisitos de procedencia de las causas extrañas no imputables, como lo es, el hecho del príncipe.

Aunado a esto, debe esta Arbitrium Iudiciis destacar que, aun cuando las relaciones arrendaticias que se encontraban vigentes debían ser adaptadas a la nueva Ley de acuerdo con su disposición transitoria primera, no consta ante esta Superioridad que la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A., haya acudido ante los organismos correspondientes con el objeto de adecuar las condiciones de la prorroga legal a la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, por lo que mal podría, amparar su incumplimiento en la aludida ley, de forma que, esta Judicante desestima el alegato relativo a la causa extraña no imputable alegada por la parte demandada.

En consecuencia, verificado como fue que ha transcurrido el lapso de la prorroga legal convenida por las partes, que por medio de la vías jurisdiccionales le fue notificado a la arrendataria, sociedad mercantil PARRILLERAS RANDY´S C.A., la intención de mantener el lapso de la misma, y que la parte demandada reconoció que ha incumplido con su obligación de entregar el inmueble, excusada en un alegato que fue desestimado por esta Sentenciadora, se hace imperioso ordenar la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.
De la reconvención

Constata esta Arbitrium Iudiciis que la parte demandada planteó la reconvención con el objeto de que la parte actora celebrara un nuevo contrato de arrendamiento atendiendo a la normativa legal vigente, a saber, la Ley de Regulación de Arrendamiento de Inmuebles de Uso Comercial; no obstante, dicha pretensión reconvencional debe ser declarada improcedente, debido a que a través de ésta no puede la arrendataria pretender celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, cuando en la oportunidad correspondiente no interpuso ante los órganos administrativos un procedimiento para la regularización del canon de arrendamiento y como se indicó precedentemente, cuando ya habían suscrito un contrato para la prorroga legal y las cláusulas contractuales no contravienen las disposiciones normativas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni la vigente Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial.

Por los motivos de hecho y de derecho que anteceden, esta Juzgadora Superior declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto interpuesto por la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A., por intermedio de su apoderado judicial, abogado en ejercicio PEDRO PALMAR CASTILLO, contra la decisión proferida el día 07 de abril de 2017, por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de esta manera, SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 07 de abril de 2017, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en tal sentido, se declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, fue incoada por la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. en contra de la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S, C.A.

Asimismo, SE CONDENA a la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S, C.A. a entregar a la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. un inmueble constituido por un lote de terreno de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1.457 Mts.2) el cual es parte de una mayor extensión que mide aproximadamente TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (3.938 Mts.2), que se encuentra ubicado en la calle 67, entre avenidas 15 y 15A-1, distinguido con el N° 15-140, del sector Juana de Ávila del municipio Maracaibo, estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Calle 66 de la urbanización Juana de Ávila; Sur: Calle 67, anteriormente conocida como Cecilio Acosta; Este: Centro comercial Juana de Ávila y Oeste: Avenida 15A-1.

Del mismo modo, se declara IMPROCEDENTE la pretensión de indemnización de daños y perjuicios por la mora en la entrega del inmueble, constituida por el pago de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) diarios, por cada día de retraso; y SIN LUGAR la reconvención que por OTORGAMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue incoada por la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S, C.A. en contra de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos de hecho y de derecho expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, S.A., inscrita por ante el Registro de Comercio que llevó la Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 13 de enero 1970, bajo el No. 87, tomo 31-Aen contra de la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de abril de 2005, bajo el No. 3, tomo 29-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto interpuesto por la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S C.A., por intermedio de su apoderado judicial, abogado en ejercicio PEDRO PALMAR CASTILLO, contra la decisión proferida el día 07 de abril de 2017, por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 07 de abril de 2017, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en tal sentido, se declara:

TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, fue incoada por la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. en contra de la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S, C.A.

CUARTO: SE CONDENA a la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S, C.A. a entregar a la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. un inmueble constituido por un lote de terreno de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1.457 Mts.2) el cual es parte de una mayor extensión que mide aproximadamente TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (3.938 Mts.2), que se encuentra ubicado en la calle 67, entre avenidas 15 y 15A-1, distinguido con el N° 15-140, del sector Juana de Ávila del municipio Maracaibo, estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Calle 66 de la urbanización Juana de Ávila; Sur: Calle 67, anteriormente conocida como Cecilio Acosta; Este: Centro comercial Juana de Ávila y Oeste: Avenida 15A-1.

QUINTO: IMPROCEDENTE la pretensión de indemnización de daños y perjuicios por la mora en la entrega del inmueble, constituida por el pago de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) diarios, por cada día de retraso.

SEXTO: SIN LUGAR la reconvención que por OTORGAMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue incoada por la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S, C.A. en contra de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A.

No hay condenatoria en costas respecto de la demanda incoada por cuanto no hubo vencimiento total.

Se condena en costas de la reconvención a la parte demandada reconviniente al resultar totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena por las costas del recurso a la parte demandada recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de septiembre de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia 158° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. LILIANA RODRÍGUEZ

En la misma fecha, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-118-17.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. LILIANA RODRÍGUEZ
GSR/Lr/S3