TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
DECIDE:
EXPEDIENTE: 49.277
PARTE DEMANDANTE: CAROL LISSETTE RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.798.316 y V-12.305.452 respectivamente, domiciliadas en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado en ejercicio HEBERTO ENRIQUE RODRÍGUEZ RINCÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 267.209.
PARTE DEMANDADA: NEIDA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.065.318 y V-5.804.490 respectivamente, y de este mismo domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio ADOLFO ROMERO ANGULO y PAOLA TATASEO URDANETA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 34.131 y 224.610 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
FECHA DE ADMISIÓN: 16 de diciembre de 2016

I
ANTECEDENTES

Ocurre por ante este órgano jurisdiccional los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSÉ RINCON MONTIEL, asistidos en dicho acto por el abogado en ejercicio HEBERTO RODRÍGUEZ RINCÓN, para interponer demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL en contra de las ciudadanas NEIDA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, todos identificados con anterioridad.
Se admitió la referida demanda mediante auto de fecha 16 de diciembre de 2016, a través del cual, se ordenó la citación de la parte demandada para que comparecieran a dar contestación a la demanda, conforme a los trámites del procedimiento oral.
Una vez libradas las boletas de citación, mediante exposición del Alguacil de este Tribunal en fecha 24 de enero de 2017, se dejó constancia de haber practicado personalmente a las demandadas.
En fecha 8 de febrero de 2017, presente la parte demandada ante este órgano jurisdiccional, otorgan poder apud acta a los profesionales del derecho ADOLFO ROMERO y PAOLA TATASEO, identificados con anterioridad.
En fecha 1 de marzo de 2017, dicha representación judicial presentó escrito de contestación a la demanda.
Posteriormente se fijó fecha y hora para la celebración de la audiencia preliminar, llevándose a cabo en fecha 22 de marzo de 2017.
En fecha 4 de abril de 2017, este Tribunal dictó auto fijando los límites de la controversia.
Notificadas las partes del mencionado auto, procedieron a presentar sus respectivos escritos de pruebas, siendo agregados a las actas en fecha 28 de abril de 2017, y providenciadas mediante auto de fecha 8 de mayo de 2017.
Posteriormente, en virtud de un error involuntario cometido por este órgano jurisdiccional, se dictó auto mediante el cual se reformó la admisión de las pruebas.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, mediante auto de fecha 13 de julio de 2017 se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente a las diez de la mañana (10:00 a.m.) para llevar a cabo la audiencia oral en el presente juicio.
En fecha 3 de agosto de 2017, se celebró la audiencia oral con la comparecencia de los apoderados judiciales de ambas partes, procediendo por una parte el abogado demandante, a ratificar sus afirmaciones y pretensiones expuestas en su escrito libelar, mientras que el profesional del derecho de la parte demandada, expuso todas aquellas defensas que consideró pertinentes para rebatir los alegatos de su contraparte, siendo declarada SIN LUGAR la demanda incoada una vez finalizada la audiencia.
Habiéndose cumplido con cada uno de los actos procesales en la presente causa, este Tribunal cumpliendo con las previsiones del Artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, procede a transcribir el fallo completo del caso sub iudice, para lo cual, se determinan a continuación los límites de la controversia.
II
PUNTO PREVIO
De la impugnación a la estimación de la demanda:
Aprecia esta juzgadora que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, procede a impugnar la cuantía estimada por los accionantes, con fundamento en que no adeuda tales cantidades de dinero. En tal sentido, considera oportuno destacar esta sentenciadora que la estimación de la cuantía se rige por las reglas contempladas en los artículos 30 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, estableciéndose en el artículo 36 la forma de estimarla cuando se trate de demandas de arrendamiento, precepto este que dispone:
“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”

De esta forma, aprecia quien aquí decide, que la parte demandante estimó la demanda conforme a los parámetros establecidos en dicha norma adjetiva, sin que ello signifique una aceptación de la existencia de una deuda por tal monto, por cuanto únicamente se fija con dicha estimación, la competencia de este Tribunal para conocer de la presente causa, por lo que se considera improcedente dicha impugnación. Y ASÍ SE ESTABLECE.
III
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA:
De conformidad con las argumentaciones expuestas por las partes en sus respectivos escritos de demanda y contestación a la misma, así como los alegatos expresamente referidos en la audiencia oral celebrada en el presente juicio, se determina que la controversia se encuentra trabada en los siguientes aspectos:
• El presunto incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento.
• El cumplimiento, eficacia y tempestividad de la notificación sobre la disolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.
• El deterioro del inmueble objeto del contrato de arrendamiento por causas imputables a los arrendatarios.
• La cualidad de propietarios de los demandantes sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Fijados así los límites en los que se debe resolver la presente causa, se procede a efectuar las siguientes consideraciones:
IV
DEL ANÁLISIS PROBATORIO
En relación al estudio de la procedencia de las pretensiones y defensas alegadas en la presente causa, procede seguidamente este Órgano Jurisdiccional a valorar y apreciar los medios probatorios consignados en actas.
De las pruebas aportadas al proceso por la parte actora:
Junto a su escrito libelar, la parte actora consignó las siguientes documentales:
 Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana INES DEL CARMEN MONTIEL de RINCÓN y las ciudadanas NEIDA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, sobre un local comercial de dos plantas ubicado en el centro comercial Inesita, calle 96J entre avenidas 62 y 64 del sector Las Marías distinguido con el N° 64-04, de la parroquia Francisco Eugenio Bustamante del municipio Maracaibo del estado Zulia. Dicho instrumento fue autenticado en fecha 20 de enero de 2011, ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, quedando inserto bajo el No. 26, tomo 6 de los libros de autenticaciones.
Al respecto, observa esta juzgadora que en la presente causa no se encuentra controvertido entre las partes la celebración del contrato de arrendamiento entre la progenitora de los hoy demandantes y la demandada de autos, por el contrario, a pesar de que los accionantes consignaron dicha documental en copia simple, al momento de dar contestación a la demanda, los demandados consignaron en copia certificada dicho contrato, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, como un instrumento privado reconocido por las partes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante, dado que se refiere al documento fundamental de la demanda, cuyas cláusulas se señalan como incumplidas presuntamente por los demandados, esta operadora de justicia procederá al análisis de las mismas en la oportunidad de expresar las conclusiones del presente fallo. Y así se establece.
 Copia certificada de Registro de Defunción N° 148, correspondiente a la ciudadana INES DEL CARMEN MONTIEL de RINCÓN.
 Copia certificada de sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, de fecha 20 de noviembre de 2015, en el juicio de partición de herencia incoado por los ciudadanos Jaelys Carolina, Joel Kendell y Jael Yirenis Rincón Portillo, y Lewis Enrique, Stephani Patricia y Lewis Alejandro Rincón Primera, en contra de los ciudadanos Carol Lissette y Oliver José Rincón Montiel.
 Copias de las cédulas de identidad de los ciudadanos CAROL RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSÉ RINCÓN.

En lo que se refiere a dichas documentales, se observa que se trata de copias certificadas y simples de documentos públicos, que no fueron tachados ni impugnados por su contraparte, por lo que se les otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De las mismas se desprenden por una parte, el fallecimiento de la ciudadana INES DEL CARMEN MONTIEL de RINCÓN, quien inicialmente suscribió en su carácter de arrendadora, el contrato de arrendamiento discutido en la presente causa. De igual forma, se constata que a través de un juicio de partición de herencia, se homologó una transacción en la que se adjudicaron entre otras cosas, los derechos de propiedad, dominio y posesión sobre los locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Inesita, identificados con los Nos. 5 y 6, a los ciudadanos CAROL RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSÉ RINCÓN.
En ese orden de ideas, observa esta juzgadora que la parte demandada aduce que los demandantes no son propietarios por cuanto no han registrado la transacción judicial para que surta efectos, sin embargo es pertinente destacar que la formalidad del registro para este caso, tiene como consecuencia que sea oponible a terceros, cuestión que en el caso de autos no se aplica, por cuanto las demandadas formaron parte del acuerdo transaccional y lo suscribieron en señal de conformidad, encontrándose desde ese momento impuestas del contenido del mismo y por ende, surtiendo los efectos legales consecuenciales. Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Inspección ocular efectuada por la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 30 de octubre de 2015, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Al respecto, cabe destacar que los Notarios tienen la potestad conferida por la Ley, de dar fe pública de los hechos o actos jurídicos ocurridos en su presencia física, teniendo entre sus facultades y competencias, realizar justificaciones para perpetua memoria y dejar constancia de cualquier hecho o acto a través de inspección extrajudicial, tal como lo señalan los ordinales 4° y 10° del artículo 75 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria No. 6.156 de fecha 19 de noviembre de 2014.
Sin embargo, observa esta juzgadora que la solicitud efectuada por los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSÉ RINCÓN, asistidos por el abogado Orlando José Graterol, ante la Notaría Cuarta del Municipio Maracaibo, se planteó en los siguientes términos:
“…solicitamos de manera formal ante esta notaria (sic) se realicen las gestiones para la NOTIFICACIÓN correspondiente a la DISOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y su CULMINACIÓN a la fecha cierta de su presentación y firma de este documento, exigiendo la devolución inmediata de dichos inmuebles, a las ARRENDATARIAS ciudadanas: Neida Urdaneta Fernández y Ligia Urdaneta Fernández (…) referido al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 20 de enero del 2011 ante esta Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo, que se encuentra protocolizado bajo el numero (sic) 26, tomo 6 sobre un inmueble constituido por dos locales comerciales ubicados en el Centro Comercial “INESITA” (…), dando por concluida de esta manera la relación arrendaticia entre las partes.
De igual forma solicito que se le notifique a las Arrendatarias antes nombrados de las condiciones existentes en dichos locales, los cuales deben permanecer en inmejorables condiciones hasta la entrega o devolución del inmueble, fundamentado en el artículo 20 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial 2014, dichas condiciones son las siguientes y deje constancia si en efecto en los locales que se indica a continuación se encuentra lo siguiente…”
En ese orden de ideas, expresan en su solicitud lo que a su consideración debería existir en los locales comerciales arrendados, para que así deje constancia el Notario de lo que observa en los mencionados inmuebles. Ahora bien, en el acta notarial levantada a tal efecto en fecha 30 de octubre de 2015, una vez efectuado el traslado a la sede del Centro Comercial Inesita, la Notaria dejó constancia de los siguientes hechos: “Me trasladé a la dirección antes mencionada, siendo atendida por el ciudadano Jorge Gilberto Balza Urdaneta, titular de la cédula de identidad No. 19.225.044, quien dijo ser hijo de la ciudadana Gladys Josefina Urdaneta Fernández, procediendo de inmediato a dejar constancia del estado del inmueble objeto de la inspección…”. Así continúa expresando las condiciones que observa en los locales comerciales y de los bienes muebles que allí se encontraban, finalizando posteriormente dicha actuación, suscribiendo la Notaria el acta con su firma ilegible, el sello húmedo de su identificación y de la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo; no existiendo rúbrica alguna en el espacio reservado para “LAS NOTIFICADAS”.
En derivación, aprecia esta juzgadora que en dicha acta no se dejó constancia de la entrega de notificación alguna que pudiera servir como sustento de aviso a las arrendatarias de la decisión de la parte arrendadora sobre dar por culminado el contrato de arrendamiento, ya que simplemente se informó el motivo del traslado procediéndose a realizar la inspección solicitada, sin que se estableciera de forma expresa por parte del funcionario actuante, que se hizo entrega de dicha notificación, o en su defecto de la rúbrica en señal de recepción de la misma.
A tal respecto, debe hacerse un paréntesis respecto a lo señalado por el apoderado judicial en su escrito de promoción de pruebas, quien invoca el criterio contenido en decisión dictada en Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 5 de diciembre de 2012, expediente No. 12-0187, para fundamentar que no requiere que sea entregada la notificación de la prorroga legal directamente al arrendatario sino que basta con que se haya efectuado dicha notificación en la dirección del bien arrendado, estipulada en el contrato; y en ese sentido, es preciso señalar que el supuesto de hecho allí mencionado no se puede subsumir al caso de autos, ya que en primer lugar, con la actuación notarial analizada, los demandantes arrendadores pretendían notificar sobre la culminación del contrato así como también, pretendían dejar constancia si en los locales arrendados se encontraban los bienes, estanterías y condiciones específicas señaladas por éstos, aduciendo en su escrito libelar, que con tal acta notarial se pueden evidenciar los daños y el deterioro de los locales comerciales por causas imputables a los arrendadores; todo lo cual, conlleva a esta juzgadora a concluir que dicha inspección extrajudicial deviene en ineficaz e insuficiente a los efectos de demostrar el cumplimiento de notificación alguna y de los presuntos daños existentes en los locales arrendados respectivamente, por lo tanto, no se evidencia con dicho medio probatorio el cumplimiento de la notificación de la culminación del contrato, así como tampoco, es idóneo para comprobar un presunto deterioro de los inmuebles y mucho menos que sea imputable a la parte demandada. Y así se establece.
De las pruebas aportadas al proceso por la parte demandada:
Junto a su escrito de contestación al fondo de la demanda, fueron presentadas las siguientes documentales:
 Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 20 de enero de 2011, anotado bajo el No. 26, tomo 6 de los libros de autenticaciones. Dicha documental fue valorada previamente, manteniendo así todo su valor probatorio.
 Copia certificada del acta constitutiva estatutaria de la sociedad mercantil Panadería y Pastelería San Onofre Compañía Anónima, inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Estado Zulia, en fecha 28 de enero de 2011, anotado bajo el No. 15, tomo 8-A de los libros respectivos.

Respecto de dicho instrumento, la parte actora formuló oposición a la referida prueba con fundamento en su impertinencia, ya que según lo expone, dicha sociedad mercantil no forma parte de la relación arrendaticia. En ese sentido, es necesario traer a colación lo dispuesto en la parte final del particular primero del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, que dispone: “…Las arrendatarias podrán usar el inmueble para explotar únicamente Fondo de Comercio de Panadería, Pastelería, Charcutería y Víveres en general”; siendo así, que las arrendatarias según el acta constitutiva bajo análisis, constituyeron junto a la ciudadana Gladys Urdaneta Fernández, la sociedad de comercio denominada PANADERÍA Y PASTELERÍA SAN ONOFRE COMPAÑÍA ANÓNIMA, con domicilio en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, en el Centro Comercial Inesita, calle 96J entre avenidas 62 y 64 del sector Las Marías distinguido con el N°. 64-04.
En efecto, existe pertinencia en el medio de prueba aportado, ya que se demuestra la correlación entre las arrendatarias y la sociedad de comercio por ella constituida cuyo funcionamiento se desarrollaría en los locales comerciales objetos del contrato de arrendamiento, por lo que se desestima la oposición de la parte actora y se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
 Copia certificada de la Ejecución de la medida de embargo sobre los cánones de arrendamiento de los locales comerciales Nos. 5 y 6 del centro comercial Inesita, ejecutada por el Tribunal Cuarto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de esta circunscripción judicial.

En lo que se refiere a dichas documental, se observa que se trata de copias certificadas de documento público, que no fueron tachados ni impugnados por su contraparte, por lo que se les otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
 Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 20 de enero de 2011, en donde consta la venta que efectúa el ciudadano Hafez Aldobal Aldobal a las ciudadanas Neida Urdaneta Fernández y Ligia Urdaneta Fernández, sobre bienes muebles usados en la Panadería y Pastelería San Onofre.
 Original de Póliza de Seguro No. 20-84-1142, de fecha 26 de enero de 2016, contratado por la sociedad mercantil Panadería y Pastelería San Onofre, C.A, ante la sociedad de comercio Banesco Financiadota de Primas, C.A, Banesco Seguros.

La parte actora formuló oposición en contra de este medio probatorio con fundamento en que fue suscrita por una persona jurídica que no es parte en la relación arrendaticia. Al respecto, como se dejó establecido con anterioridad, si bien es cierto dicha sociedad de comercio no forma parte de la relación arrendaticia conforme al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 20 de enero de 2011, la misma fue constituida por las arrendatarias con anuencia de lo estipulado en la cláusula primera del referido contrato, por lo que la oposición deviene en improcedente. No obstante, se observa que ambos documentos fueron emanados de terceros ajenos al presente juicio, y al no ser ratificados deben desestimarse en todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
 Copias simples de dos (2) denuncias efectuadas por la ciudadana Gladys Urdaneta Fernández y el ciudadano Victor Alfonso Vera en fechas 10 de mayo de 2012 y 18 de junio de 2016 respectivamente, ante la Sub Delegación Maracaibo Tipo A del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas del Estado Zulia, referidas al hurto de bienes y mercancía por parte de sujetos desconocidos, dentro de las instalaciones de la Panadería y Pastelería San Onofre.

Se opone la parte actora a dicho medio probatorio por considerar impertinentes dichas documentales. En ese sentido, observa esta juzgadora que la causa se contrae a un desalojo de local comercial con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, deterioro del inmueble por causas imputables al arrendatario y el vencimiento del contrato, por lo que evidentemente las referidas denuncias resultan impertinentes para demostrar o enervar los hechos delimitados en la presente controversia, y en consecuencia, deben desestimarse del acervo probatorio.
 Constante de cinco (5) folios útiles originales de Recibos de Pago efectuados por la ciudadana GLADYS URDANETA, respecto del canon de arrendamiento del local comercial donde funciona la panadería, correspondiente a los meses de abril, mayo y septiembre de 2012 y enero de 2013.

Se opone la parte accionante a dicho medio probatorio por impertinente, con fundamento en que no se encuentra controvertido los pagos efectuados en los referidos años, sino aquellos que han debido producirse desde el mes de noviembre de 2015 hasta la actualidad, razón por la cual, considera procedente dicha oposición, y se tienen como impertinentes dichas probanzas, porque no se adecuan al período demandado, y en ese sentido se desestima en todo su valor probatorio.

 Original de solicitud de regulación de alquilar, presentada por la ciudadana GLADYS URDANETA FERNÁNDEZ, ante la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, recibida en fecha 14 de octubre de 2015.
 Constante de veintitrés (23) folios y anexos correspondientes a la consignación arrendaticia de los cánones de arrendamiento efectuados por la ciudadana GLADYS URDANETA FERNÁNDEZ, ante el Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Sala de Juicio-Juez Unipersonal No. 3, relativos a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y noviembre de 2013, enero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2014; y abril, mayo, junio, julio y agosto de 2015.
 Constante de veintiséis (26) folios y anexos, correspondientes a pagos efectuados por la ciudadana GLADYS URDANETA FERNÁNDEZ a la ciudadana YASMIN PRIMERA y STEPHANI RINCÓN, relativos a los meses de agosto de 2015 hasta el mes de febrero de 2017, de forma sucesiva.

Se observa que tales pagos fueron efectuados por la ciudadana GLADYS URDANETA FERNÁNDEZ, quien posee el carácter socia en la sociedad de comercio PANADERÍA Y PASTELERÍA SAN ONOFRE, C.A., la cual se encuentra funcionando en los locales comerciales arrendados, según las consideraciones efectuadas con anterioridad, sin embargo, al haber sido realizados dichos pagos por un tercero que no forma parte de la presente litis, dichas documentales debieron ser ratificadas en actas, y a falta de ello, deben desestimarse del acervo probatorio.
 Constante de cincuenta y siete (57) folios, correspondientes a un legajo de copias simples y originales de facturas emanadas de distintas sociedades de comercio, relativas a compras de mercancías y servicios prestados, todas ellas a nombre de la Panadería y Pastelería San Onofre, C.A.

Con respecto a dichas documentales, observa esta juzgadora que se trata de instrumentos privados emanados de terceros ajenos a la causa, por lo tanto, al no haber sido ratificados de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deben ser desechados del acervo probatorio.
 Copia simple de transacción judicial celebrada entre los ciudadanos LEWIS ENRIQUE RINCÓN PRIMERA, STEPHANI PATRICIA RINCÓN PRIMERA y LEWIS ALEJANDRO RINCON PRIMERA, así como la ciudadana GLEDYS YIRETH PORTILLO HIFALGO en representación de su hija JAELYS CAROLINA RINCÓN PORTILLO, y los ciudadanos JOEL KENDELL RINCÓN PORTILLO y JAEL RINCÓN PORTILLO, por una parte, y por la otra los ciudadanos CAROL LISSETTE y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL, en fecha 31 de julio de 2015.
A través de la prueba informativa promovida por la parte demandada durante el lapso de promoción de pruebas, dirigida al Tribunal Tercero de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, se recibió la información correspondiente y fueron remitidas a este Tribunal, copias certificadas de la transacción celebrada en dicho juzgado, así como su respectiva homologación publicada en sentencia de fecha 20 de noviembre de 2015. En virtud de que no se efectuó impugnación alguna en contra de la misma, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a dichas actas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
En lo que a ella respecta, se extrae de los particulares de la transacción denominados “ACUERDO DE PAGO POR DIFERENCIA DE VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES” y “SEPTIMA: ALQUILERES, DIVIDENDOS, GANANCIAS”, las condiciones y parámetros que se debían llevar a cabo respecto al pago de una deuda contraída por los demandantes de marras a favor de sus coherederos en el referido juicio de partición, que sería cancelada y asumida por las arrendatarias, a través del pago de los cánones de arrendamiento a dichos coherederos, produciéndose una sinceración en el monto del canon, ya que se pasó de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,oo) a TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo). De igual forma se estableció que “en caso de aumento del canon acá acordado no modificará la suma acordada de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) mensuales y el excedente corresponderá a los propietarios adjudicatarios. Las arrendatarias suscribirán en este acto la transacción en señal de conformidad.”
En derivación, se infiere que efectivamente el canon se estableció en la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) y que en caso de aumento, no se alteraría dicha suma, lo cual permite entender que el aumento sería acordado por las partes con posterioridad y de forma potestativa; más no significa que exista una obligación accesoria como lo afirma la parte demandante. Y ASÍ SE ESTIMA.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Analizadas las pruebas que conforman el acervo probatorio en la presente causa, se evidencia de actas que la controversia planteada se circunscribe a demanda de DESALOJO de local comercial, incoada por los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL, en contra de las ciudadanas NEIDA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, con fundamento en el incumplimiento de las cláusulas 4° y 10° del contrato de arrendamiento celebrado por la progenitora de los demandantes y las demandadas de marras, en fecha 20 de enero de 2011, y por estar incursas en los supuestos de hecho contemplados en los literales “a”, “c”, “g” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que según lo afirman, las arrendatarias no han cumplido con el pago del canon de arrendamiento estipulado, han causado deterioros al inmueble, el contrato se encuentra vencido y han incumplido con las obligaciones contractuales.
Por su parte, las demandadas a través de su apoderado judicial, niegan que hayan incumplido con el pago del canon de arrendamiento, para lo cual, aportan a las actas las consignaciones arrendaticias y los pagos de cánones de arrendamientos correspondientes a los meses demandados, niegan que hayan causado deterioro a los inmuebles arrendados por cuanto aducen que han cuidado de dichos locales como buen padre de familia.
Determinado lo anterior, considera oportuno esta operadora de justicia traer a colación lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que dispone:
En tal sentido, en lo que respecta a los presuntos daños ocasionados sobre los inmuebles arrendados, aprecia esta sentenciadora que no existen en actas pruebas que demuestran la ocurrencia de los mismos, así como tampoco, que los locales comerciales presenten deterioros mayores imputables a las arrendatarias, ya que la inspección extralitem efectuada por la Notaría Pública Cuarta, no constituye un medio idóneo para determinar los mismos, máxime cuando es la misma parte actora, quien establece los parámetros de comparación en su solicitud, distinto a lo contemplado en el contrato de arrendamiento, por lo que dicha causal de desalojo no puede prosperar en derecho. Y ASÍ SE DETERMINA.
En lo que respecta a la falta de pago de cánones de arrendamiento, aduce la parte accionante que las arrendatarias incumplieron con el pago de dichos cánones que se encontraban establecidos en la cantidad de SESENTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 60.440,oo) por el local No. 5 y setenta Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES (Bs. 72.528,oo) para el local No. 6, monto estipulado a través de un informe técnico de avalúo que fue realizado por solicitud de los arrendadores. No obstante, se desprende del acervo probatorio, que no fue valorado tal informe en virtud de haber sido presentado de forma extemporánea y no junto al escrito libelar, lo que originó la inadmisibilidad de dicha probanza, motivo por el cual, no existe constancia alguna de que se haya producido un cambio en el canon de arrendamiento, a través de los procedimientos que estipula la legislación especial en la materia.
En derivación, el canon que se encontraba vigente para las partes, ascendía al monto de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), según la sinceración de canon expresada en la transacción homologada ante el Tribunal de Protección en el juicio de partición de herencia relativo a los bienes de la de cujus Inés del Carmen Montiel de Rincón.
Adicionado a lo anterior, la parte actora en su escrito libelar afirma que la cantidad mensual por los dos locales comerciales se constituyó en CIENTO TREINTA Y DOS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 132.968,oo), aceptando y reconociendo que las arrendatarias sólo han pagado por los meses de noviembre y diciembre de 2015, y enero a noviembre de 2016 la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) por cada mes, adeudando el resto del canon, y así lo refleja mediante un cuadro gráfico de tales montos; no obstante, tal como se señaló anteriormente, no existe en actas constancia de que haya sido aceptado o notificado el cambio del monto correspondiente al canon de arrendamiento, por lo que si efectivamente las arrendatarias cumplieron con el pago de los cánones al monto vigente, tal como lo reconoce la parte actora, no puede existir un incumplimiento de dicha cláusula contractual, así como tampoco se encuentra incursa en la causal establecida en el literal “a” del precepto legal. Y ASÍ SE CONSIDERA.
Ahora bien, en cuanto al vencimiento del contrato por haber transcurrido el lapso de la prorroga legal, efectúa la parte demandante una relación de los lapsos del contrato, aduciendo que habían transcurrido cinco (5) años de relación arrendaticia, por lo que al momento de la notificación a través de la Notaría, se dio inicio a la prorroga legal que se configuraba en un (1) año, culminando dicho período en fecha 31 de octubre de 2016, por lo que debían desocupar de manera inmediata el inmueble. A pesar de tales afirmaciones, es pertinente destacar que dicha notificación se consideró ineficaz e insuficiente por esta juzgadora por las razones plasmadas en la valoración de dicha prueba, en tal sentido, no es posible afirmar que se haya cumplido una prorroga legal y menos aún, que se encuentre vencido o culminada la relación arrendaticia, por lo que se determina que no se desprenden de actas pruebas suficientes para la configuración de dicha causal. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Por las razones anteriores, y visto que no existe en actas medios probatorios capaces de demostrar las afirmaciones y alegatos esbozados por la parte actora en su escrito libelar, esta operadora de justicia, con base al principio establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que dispone que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; considera ajustado a derecho declarar SIN LUGAR la presente demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL en contra de las ciudadanas NEIDA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, y así se plasmará de manera precisa, expresa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

VI
DECISIÓN
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÀNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL fue interpuesta por los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL, ambos de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.798.316 y V-12.305.452, en contra de las ciudadanas NEIDA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.065.318 y V-5.804.490 respectivamente, de conformidad con los términos explanados en la parte motiva del presente fallo.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, en consonancia con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada de la sentencia por Secretaría, conforme a lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo a los veintiún (21) días del mes de septiembre de dos mil diecisiete (2017) Años: 207° de la
LA JUEZA

Abog. ADRIANA MARCANO MONTERO
LA SECRETARIA

MSc. ANNY CAROLINA DÍAZ

En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley y siendo las tres y diez minutos de la tarde (3:10 p.m), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el No.260-17
LA SECRETARIA

MSc. ANNY CAROLINA DÍAZ

AMM/ad/bc