TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente N° 46.206

DEMANDANTE: MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL
DEMANDADO: JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA
SENTENCIA DEFINITIVA

I. Relación de las actas procesales:
Se inició el presente juicio con demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentara el abogado en ejercicio HECTOR DANILO DUARTE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 26.073, en representación de la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.427.711, domiciliada en el municipio Maracaibo del Estado Zulia; contra el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.772.741, domiciliado en la ciudad de Maracaibo Estado Zulia, correspondiendo previa declinatoria de competencia del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, conocer de la misma a este Juzgado.
En el escrito liberar el apoderado de la parte actora expuso, que en fecha veinticinco (25) de junio de 2012, su representada suscribió contrato de opción a compra venta, con el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, ya identificado, según consta de documento autenticado en la Notaría Pública Novena de Maracaibo Estado Zulia, anotado bajo el No. 49, tomo 40 de los Libros respectivos, dicha opción de compra fue extendida por un plazo de sesenta días (60), en fecha 14 de septiembre de 2012, por solicitud de la entidad Bancaria Banco de Venezuela, ya que el Documento de Hipoteca de BANAVIH, suministrado por el opcionante vendedor estaba firmado por un apoderado judicial que no era actual.
Señaló que por medio del indicado contrato, el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, antes identificado, se comprometió a venderle un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas PH-B del edificio Los Amigos, situado en la Avenida 8 ( Santa Rita) entre calles 86A y 87, distinguido con el No. 86A-60, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia del municipio Maracaibo Estado Zulia, el cual le pertenece según consta de documento Protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo, de fecha 27 de agosto de 2007, registrado bajo el No. 44, Protocolo 1°, tomo 26. Dicho inmueble, se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: con fachada norte del edificio; SUR: con fachada sur del edificio; ESTE: en parte con la fachada Este del edificio y en parte con la zona del ascensor y hall de entrada; y por el OESTE: con fachada oeste del edificio.
Asimismo, indicó que el precio de la venta se fijó en la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (520.000,00), de los cuales le fueron entregados al promitente vendedor, la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), al momento de la firma del contrato de opción a compra, en calidad de arras. Dicha cantidad de dinero, fue entregada de la siguiente manera: OCHENTA MIL BOLIVARES (80.000,00 Bs.) en cheque girado contra el Banco Banesco, Banco Universal, y la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (20.000,00 Bs.), en dinero en efectivo y de legal circulación en el país. El pago restante, es decir, de la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00 Bs.), se acordó para el momento de protocolizarse el documento definitivo de compra-venta.
En este sentido, continua su narración afirmando que el día 04 de febrero de 2013 se procedió a introducir el documento de venta por ante el Registro Inmobiliario Subalterno Primero de Maracaibo, y se cancelaron los gastos propios de ello, pero el opcionante vendedor no se presentó a firmar dicho documento y manifestó que iba a enviarle un poder a su hermano JOSÉ DOMINGO RINCÓN, ya que el no se encontraba en el país. Sin embargo, el poder enviado al hermano de promitente vendedor, fue presentado en escrito en idioma Ingles, por lo que debió ser traducido y registrado para que tuviera validez en Venezuela, y no fue sino hasta el veinticinco (25) de marzo de 2013, cuando fueron introducidos nuevamente todos los recaudos necesarios para proceder a la firma del documento definitivo de venta, lo cual fue fijado para el día primero (1°) de abril de 2013, pero el apoderado del vendedor tampoco se presentó a firmar.
Seguidamente, expresó que el día veintinueve (29) de abril de 2013, el vendedor comunicó a su representada, la parte actora, que no podía venderle el inmueble al mismo precio, en razón que el valor de las viviendas se había incrementado, por lo que aumentaría la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (75.000,00 Bs.), sobre el precio acordado inicialmente, lo cual fue aceptado ante la seguridad que dio el vendedor de vender el inmueble objeto de la transacción inmobiliaria.
El apodera judicial de la parte actora, alegó el pago de Impuesto al Seniat equivalente al 0,5% del valor de la venta, el cual afirmó que debió ser pagado por el vendedor y no su representada; así también, alegó el pago de los gastos de traslado del Registro a las oficinas de BANAVIH.
Explanó que algunas de las obligaciones del vendedor consistían en vender el inmueble libre de gravámenes, hipotecas o prohibición de enajenar y gravar; presentar las correspondientes planillas de certificación de gravamen del registro inmobiliario respectivo, así como todas las solvencias municipales, luz, electricidad, agua, aseo urbano; y los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra-venta.
Igualmente, expuso que el promitente vendedor se ha negado a cumplir con sus obligaciones y a realizar el traspaso legal de la propiedad ofrecida en venta, lo que demuestra el incumplimiento y la mora de su obligación de hacer, establecida en el contrato de opción de compra.
Finalizó su escrito libelar, expresando que en razón de los hechos expuestos conviene demandar como en efecto demanda al ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, ya identificado, para que cumpla su obligación contractual y realice la tradición legal y documental de la propiedad del inmueble antes descrito, por la cantidad fijada en el contrato y en los términos establecido en las cláusulas o de lo contrario que se tenga la sentencia como justo titulo.
La parte actora acompañó a su escrito libelar los siguientes instrumentos:
1. Documento autenticado ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo Estado Zulia, de fecha 25 de Junio de 2012, bajo No. 49, tomo 40 de los libros de autenticaciones.
2. Copia Simple de documento privado suscrito por los ciudadanos JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA y MARÍA GABRIELA VALERA.
La presente demanda fue admitida por auto de fecha 18 de diciembre de 2013, donde se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera ante el Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en acta de su citación, a fin de dar contestación a la demanda. Ahora bien, la citación personal de la parte demandada resultó infructuosa, por lo que la parte actora solicitó la citación cartelaria conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Cumplidas las formalidades previstas para la citación por carteles, sin que compareciera la parte demandada a darse por citado en el término correspondiente, fue designado como Defensor Ad-litem de la parte demandada, a la profesional del derecho SARA ELENA LEÓN BOHORQUEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 21.726, quien aceptó el cargo y se juramentó en fecha 08 de abril de 2014.
Consecutivamente, en fecha 14 de abril de 2014, comparecieron los ciudadanos CARLOS EDUARDO BURGOS GONZÁLEZ y DORISMEL JUNIOR ÁLVAREZ HERNÁNDEZ, abogados en ejercicio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 131.546 y 110.700, respectivamente, en representación sin poder del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, parte demandada, de conformidad con el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil; quienes procedieron a solicitar la publicación de los carteles del no presente contenida en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el demandado no se encuentra residenciado en Venezuela. De esta manera, el Tribunal proveyó la solicitud de publicación de carteles del no presente y en fecha 13 de agosto de 2014, se dejó constancia de haber cumplido todas las formalidades ley, previa, consignación y fijación de los citados carteles.
Posteriormente, en fecha 27 de julio de 2015, compareció el ciudadano DORISMEL JUNIOR ÁLVAREZ HERNÁNDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 110.700, actuando en carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, plenamente identificado en actas, quien consignó instrumento poder en el cual se acredita la representación que ejerce; y se dio por citado, notificado y emplazado para todos los actos del presente procedimiento.
En la misma oportunidad, el apoderado de la parte demandada, el abogado en ejercicio DIÓSCORO DANIEL CAMACHO SILVA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 103.040, presentó escrito de contestación a la demanda presentada en contra de su representando, donde expuso lo siguiente:
Que el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, reconoce que el fecha 25 de junio de 2012, suscribió con la parte actora, un contrato de opción de compra venta por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo Estado Zulia, sobre el inmueble plenamente identificado en actas. Asimismo, reconoce las estipulaciones contractuales, referentes al precio acordado, la modalidad de pago, el plazo convenido para que la promitente compradora obtuviera un crédito bancario; la cláusula indemnizatoria por incumplimiento de contrato; la obligación de pago de la promitente compradora de los gastos generados por el registro del documento definitivo de venta, y su obligación de suministrar todos los documentos necesarios para la protocolización del referido contrato, así como el pago de los impuestos y solvencias de ley.
Reconoce que posteriormente, en fecha 14 de septiembre de 2012, se acordó ampliar la prorroga inicialmente fijada en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, de TREINTA (30) días a SESENTA (60) días continuos una vez finalizados los CIENTO VEINTE (120) días del lapso ordinario.
Negó y rechazó que la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, haya introducido en fecha 04 de febrero de 2013 en el Registro Público del Primer Circuito del Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el documento definitivo de venta para su correspondiente protocolización; negó y rechazó que el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, no se haya presentado en la firma del documento de protocolización.
Negó, rechazó y contradijo que haya otorgado un poder de administración y disposición al ciudadano JOSÉ DOMINGO RINCÓN, con la única y exclusiva finalidad de que gestionara la firma de la venta del inmueble objeto del contrato con la parte actora; que el referido poder se encontrara en idioma ingles y que su traducción retrasara la firma del documento definitivo de venta.
Negó, rechazó y contradijo que el día 29 de abril de 2013, la parte demandada haya manifestado a la parte actora, que no podía vender el inmueble al mismo precio, puesto que el valor incrementó en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (75.000,00 Bs.), sobre el precio de la venta; y que la promitente compradora haya aceptado el referido incremento.
Negó, rechazó y contradijo que una vez celebrado el contrato de opción de compra venta, la situación se haya tornado irregular para la parte actora, por las exigencias formuladas a la parte demandada para que terminara de perfeccionar la negociación ante el Registro Público.
Negó, rechazó y contradijo que la parte actora se haya tratado de comunicar con la parte demandada para requerirle el cumplimiento de sus obligaciones contractuales; que el documento definitivo no se haya podido firmar por culpa y responsabilidad del promitente vendedor.
Encontrándose la causa dentro del lapso para promover pruebas, la parte actora ratificó los documentos fundamentales acompañados a la demanda, además promovió y le fueron admitidos los siguientes medios de prueba:
1. Copia de documento emanado del departamento legal del Banco de Venezuela
2. Planilla de constancia de recepción de documento, emitida por la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, fecha 25 de marzo de 2013, contentivo del trámite No. 479.2013.1.25.91.
3. Constancia de solicitud de Crédito Histórico, emitido por el Banco de Venezuela, en fecha 06 de agosto de 2015, referido a la entrada en comité de la solicitud de préstamo hipotecario, signado con el No. 010204590033312000556.
4. Constancia de solicitud de de crédito Histórico, emitido por el Banco de Venezuela, de fecha 06 de agosto de 2015, relativo a la aprobación de la solicitud de préstamo hipotecario signado con el No. 010204590033312000556.
5. Recibo de pago de fecha 04 de junio de fecha 2012, por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (80.000,00 Bs.).
6. Solvencias Municipales emitidas por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), Nos. 0001554-2013, 0006526-2013, y 00011397-2013, de fecha 22 de febrero, 26 de abril y 16 de agosto de 2013, respectivamente.
7. Solvencias emitidas por la C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO), Nos. 239822, 243806, 198651 y 251374, de fecha 22 de marzo, 29 de abril, 02 de mayo y 20 de junio de 2013, respectivamente.
8. Constancia No. 170512-10055359, de fecha 17 de mayo de 2012, emanada de la Alcadía de Maracaibo, Centro de Procesamiento Urbano, Dirección de Catastro.
9. Planilla de pago de Impuestos a las Transacciones Inmobiliarias en el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria, No. 20233, de fecha 11 de marzo de 2013.
10. Planilla de Declaración de Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas, provenientes del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), No. 00272303, de fecha 22 de marzo de 2013.
11. Poder de Disposición y Administración, otorgado por el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA al ciudadano JOSÉ DOMINGO VALBUENA, titular de la cédula de identidad No. V-4.157.109, debidamente apostillado y registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de marzo de 2013, bajo el No. 3, tomo 11, folio 9 del Protocolo de Transición.
Prueba de testigos
Promovió la prueba testimonial de las ciudadanas CARMEN MORENO, BELKYS MORILLO, YOALI ROMERO, YANESKY OSORIO y DEVLIN CARDOZO, venezolanas, mayores de edad, domiciliadas en esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia.
Prueba de Informe
1. A la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que previa verificación en sus libros, archivos físicos o electrónicos, informe si se encuentra asentado el tramite No. 479.2013.1.2591, de fecha 25 de marzo de 2013, a nombre de MARIA GABRIELA VALERA MONTIEL, relacionado con la protocolización de un documento que contiene la cancelación, venta e hipoteca de primer grado, de fecha de otorgamiento 01 de abril de 2013; y si en el referido tramite, junto con el documento, fue acompañada la certificación de solvencia de agua, documento de identidad, certificado de solvencia municipal, planilla de pago municipal, copia de poderes, registro de información fiscal, declaración jurada y cédula catastral. De igual manera informe si aparece debidamente protocolizado el señalado tramite No. 479.2013.1.2591, o en su defecto indique la causa o motivo si no se hubiera realizado dicha operación.
2. Al Banco de Venezuela, para que previa verificación de en sus libros, archivos físicos o electrónicos informe si la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, introdujo una solicitud de préstamo hipotecario signado con el No. 01020459003331200556, por un monto de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00 Bs.), que versa sobre el inmueble objeto de litigio. Asimismo, para que informe si fue recibida por el comité del banco en fecha 25 de septiembre de 2012 y aprobada en fecha 15 de febrero de 2012, por el monto antes descrito.
3. A la Alcaldía del Municipio Maracaibo, Servicios Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), para que esta informe previa verificación en sus libros, archivos físicos o electrónicos, si las solvencias municipales signadas con los Nos. 0001554, 0006526 y 0011397, fueron canceladas por ante ese despacho a su cargo. De igual manera, si por ante ese organismo fue tramitada y cancelada a planilla de pago de impuesto a las transacciones inmobiliarias signada con el No. 20233, y en caso de ser positiva su respuesta, se sirva indicar a que inmueble pertenecen dichas solvencias municipales y planilla de pago de impuesto a las transacciones inmobiliarias, y las fechas en las cuales fueron canceladas las mismas.
4. A la C.A. Hidrológica del Lago (HIDROLAGO), para que este informe previa verificación en sus libros, archivos físicos o electrónicos, si por ante ese organismo fueron canceladas las solvencias Nos. 239822, 243806, 198651 y 251374, y en caso de ser positiva su respuesta, se sirva indicar a que inmueble pertenece y las fechas de cancelación correspondientes.
5. A la Alcadia de Maracaibo, Centro de Procesamiento Urbano, Dirección de Catastro, para que este informe previa verificación en sus libros, archivos físicos o electrónicos, si fue emitida constancia signada con el No. 231302U01004009008001P09002, de fecha 17 de mayo de 2015, y en caso de ser positiva su respuesta, se sirva indicar a que inmueble pertenece y la fecha de cancelación correspondiente.
6. Al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), para que este informe previa verificación en sus libros, archivos físicos o electrónicos, si fue emitida planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, signada con el No. 00272303, y en caso de ser positiva su respuesta, se sirva indicar a que inmueble pertenece.
7. A la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Registro de Maracaibo, a los fines que informe si fue presentado ante ese organismo, poder de disposición y administración otorgado por el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, al ciudadano JOSÉ DOMINGO RINCÓN VALBUENA y cuyo No. de tramite es 479-2013-1.2312, de fecha 15 de marzo de 2013, y en caso de ser cierto positiva su respuesta, se sirva indicaren que fecha fue firmado, quienes son sus otorgantes y bajo que número quedó registrado.
Asimismo, la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, promovió y le fueron admitidos los siguientes medios de prueba:
1. Solvencia municipal emitida por el Servicio Desconcentrado Municipal del Administración Tributaria (SEDEMAT), adscrito a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, signada con el No. 000149, emitida el 23 de mayo de 2012.
2. Factura o estado de cuenta emitido por el Instituto Municipal de Aseo Urbano, en fecha 04 de mayo de 2012, con sello húmedo del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), debidamente firmado por el funcionario que lo autorizó, correspondiente a la cuenta contrato signada con el No. 100001456381.
3. Constancia No. 170512-10055359, emitida en fecha 17 de mayo de 2012 por la Dirección de Catastro, Centro de Procesamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Maracaibo Estado Zulia.
4. Comprobante de pago No. 453020, emitido en fecha 02 de mayo de 2012, por una maquina fiscal de la empresa C.A Hidrológica del Lago de Maracaibo.
5. Solvencia signada con el No. 198651, emitida por la C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo, con sello húmedo de la gerencia comercial.
6. Copia Certificada de expediente signado con el No. 1219, relativo a un procedimiento consignatario iniciado por el ciudadano JUAN RINCÓN, en fecha 26 de septiembre de 2013, ante el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia.
Prueba de informe
1. Al Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), organismo adscrito a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que este informe previa verificación en sus libros, archivos físicos o electrónicos, si el día 23 de mayo de 2012, el ciudadano JUAN RINCÓN se encontraba solvente con los servicios básicos de un inmueble constituido por un apartamento signado con los sigla PH-B del edificio Los Amigos ubicado en la avenida 8, esquina con calles 86A y 87 de esta ciudad de Maracaibo, número de RIM &000019435, e informe si emitió una solvencia municipal signada con el No. 000149. De igual manera informe si en fecha 04 de mayo de 2012, emitió una factura o estado de cuenta signada con el No. 510180, correspondiente a la cuenta de un contrato signado con el No. 100001456381.
2. A la Dirección de Catastro, Centro de Procesamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que este informe previa verificación en sus libros, archivos físicos o electrónicos, si para el día 17 de mayo de 2012 emitió una constancia signada con el No. 170512-10055359 que versa sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con las siglas PH-B del edificio Los Amigos ubicado en la avenida 8, esquina con calles 86A y 87 de esta ciudad Maracaibo, propiedad del ciudadano JUAN RINCÓN y le fue asignado el Código Catastral No. 231302U01004009008001P09002.
3. A la C.A. Hidrólogo del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO), para que este informe previa verificación en sus libros, archivos físicos o electrónicos, si para el día 02 de mayo de 2012 el ciudadano JUAN RINCÓN se encontraba solvente con el servicio de agua potable que abastece un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento signado con las siglas PH-B del edificio Los Amigos ubicado en la avenida 8, esquina con calles 86A y 87 de esta ciudad Maracaibo, y si fue emitida la solvencia municipal signada con el No. 198651, que corresponde al pago del servicio del inmueble antes descrito, así como el recibo signado con el No. 453020.
4. Al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que informe si en el intervalo de tiempo comprendido entre el día 15 de septiembre y 21 de diciembre de 2012, ambas fechas inclusive, fue presentado ante este registro un documento contentivo de una operación de compra-venta que versa sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con las siglas PH-B, ubicado en la planta alta Pent House, del edificio Los Amigos ubicado en la avenida 8, esquina con calles 86A y 87, distinguido con el número 86A-60, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia del municipio Maracaibo del Estado Zulia, celebrada entre los ciudadanos JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA y MARIA GABRIELA VALERA MONTIEL, con la especificación de la fecha de presentación y la fecha de otorgamiento pautado para ese registro. Asimismo informe si en el libro correspondiente al registro del inmueble descrito existe alguna nota o comentario manuscrito relativo a la presentación y consecuente revisión de algún documento relacionado con la citada operación, con posterioridad al 15 de septiembre de 2012, y en caso afirmativo acompañe a expensa de la parte promoverte copia de la nota si fuere el caso.
Posteriormente, en tiempo hábil, la parte demandada presentó escrito de informes.
II. Consideraciones para decidir:
Trabada como quedo la litis en los términos antes expresados y fijados los limites de la controversia con la contestación de la demanda, corresponde a esta Juzgadora analizar las pruebas en el proceso, en virtud de los principios de exhaustividad y de autoeficiencia del fallo, fundamentado en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 243 ejusdem, debiendo reunir las pruebas y valorarlas en su conjunto, relacionándolas entre sí y con los hechos discutidos, para decidir de acuerdo a la valoración establecida en el articulo 507 del Código de Procedimiento Civil.
A los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho, de conformidad con lo establecido por el legislador, específicamente en el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil, las partes aportaron al proceso medios de prueba que constan en actas y que esta Juzgadora procede a valorar conforme al principio de concentración procesal y comunidad de la prueba, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio, de la siguiente forma:
• Documento autenticado ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo Estado Zulia, de fecha 25 de Junio de 2012, bajo No. 49, tomo 40 de los libros de autenticaciones, que riela inserto en de los folios Nos. 12 al 15 de la pieza No. 1 del expediente de la causa; de este instrumento, se evidencia que en fecha veinticinco (25) de junio de 2012, los ciudadanos JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA y MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, celebraron un contrato que las partes denominaron “opción de compra-venta” sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento, destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas PH-B, ubicado en la planta pent house, del edificio “Los Amigos”, situado en la avenida 8 (Santa Rita), entre las calles 86A -87, distinguido con el No. 86A -60, cédula catastral No. 02-09-08-15, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia del municipio autónomo Maracaibo del Estado Zulia, por el precio de QUNIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (520.000,00 Bs.), de los cuales serian pagados al momento de la firma del referido contrato la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00 Bs.); y el saldo restante, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00 Bs.), serían pagados al momento de protocolizarse el documento definitivo, para lo cual se fijo un plazo de ciento veinte (120) días continuos más treinta (30) días de prorroga, contados a partir de la firma de suscripción del documento de opción de compra-venta.
Asimismo, las partes estipularon que el precio pactado sería fijo e invariable, y renunciaron al derecho que pudiera asistirle por el incremento o depreciación del precio de venta del inmueble, así también acordaron no tomar en cuenta la inflación ni la situación económica y social del país. De la misma manera, se observa que el promitente vendedor se obligó a entregar el inmueble libre de gravamen, solvente con el pago de todos los servicios públicos y condominio.
Este oficio jurisdiccional le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en razón de que el mismo constituye un documento autenticado que no fue impugnado por la parte adversaria en la etapa correspondiente. Así se establece.
• Copia simple de documento privado suscrito por los ciudadanos JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA y MARÍA GABRIELA VALERA, que riela inserto en el folio No. 17 de pieza No. 1 del expediente de la causa, de este instrumento se desprende que los referidos ciudadanos, con ocasión al contrato de opción de compra venta objeto de litigio, acuerdan ampliar la prorroga contenida en la cláusula tercera del referido contrato, a sesenta (60) días continuos, es decir, que el tiempo convenido para que la promitente compradora obtuviera un crédito hipotecario en una entidad bancaria, quedó estipulado en un lapso de ciento veinte (120) días continuos, más sesenta (60) días de prorroga. Ahora bien, observa este Tribunal que el presente documento conforma un documento privado que ha sido promovido en copia simple, en consecuencia, lo desecha y ningún valor probatorio le confiere. Sin embargo, es menester señalar que se tiene como hecho cierto, que el lapso de prorroga haya sido ampliado a sesenta (60) días, puesto que es un hecho reconocido por las partes. Y así se decide.
• Copia simple de documento emanado del departamento legal del Banco de Venezuela, en vista que se trata de un documento privado emanado de un tercero no presente en el proceso, que no fue ratificado en la etapa procesal correspondiente de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal lo desecha y ningún valor probatorio le confiere. Y así se decide.
• Planilla de constancia de recepción de documento, emitida por la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, fecha 25 de marzo de 2013, contentivo del trámite No. 479.2013.1.25.91, que riela inserta en el folio No. 184 de la pieza 1 del expediente de la causa.
En el presente documento, se hizo constar que se fijó el día 01 de abril de 2013, como fecha de otorgamiento para los siguientes actos jurídicos: venta e hipoteca de primer grado; que la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, presentó y entregó los siguientes recaudos: documento de identidad, certificado de solvencia de agua, certificado de solvencia municipal, planilla de pagos municipales, copias de poderes, registro de información fiscal, declaración jurada y cédula catastral.
El instrumento en análisis contiene los requisitos exigidos por el artículo 49 de la Ley de Registro Público y del Notariado, que al tratarse de un documento público, se aprecia y se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de la Ley Civil Adjetiva y en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por demostrados los hechos a los que se contrae el contenido del mismo, tales como que la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, parte actora en la presente causa, entregó toda la documentación allí explanada a los efectos de realizar la negociación definitiva sobre el inmueble objeto de la litis, para lo cual la oficina pública mencionada fijó como día específico el día 01 de abril de 2013.
Esta sentenciadora le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en razón de que el mismo constituye un documento público que no fue tachado por la parte adversaria. Así se establece.
El medio de prueba anteriormente particularizado, se valora en conjunto con la prueba informativa dirigida al Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo Estado Zulia, mediante oficio No. 427, y posteriormente ratificado por oficio No. 021, una vez librado el oficio correspondiente, se recibió en fecha 09 de marzo de 2016, comunicación No. 479-17-2016 de fecha 10 de febrero de 2016, inserta en el folio No. 133 de la pieza No. 2 del expediente de la causa, suscrita por la Abog. Patricia C. Rosales Molero, en su carácter de Registrador Público Auxiliar del Primer Circuito Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Este Instrumento demuestra la existencia de el tramite No. 479.2013.1.25.91 de fecha 25 de marzo de 2013 a nombre de la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, contentivo de los actos jurídicos de cancelación, venta e hipoteca, cuyo otorgamiento estaba pautado para el día lunes primero (1°) de abril de 2013; se evidencia los documentos que fueron consignados ante el Registro; y que el día 16 de agosto de 2013 la ciudadana MARÍA VALERA retiró el documento presentado según tramite No. 479.2013.1.2591.
Esta Juzgadora, le confiere pleno valor probatorio a las declaraciones efectuadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
• Constancia de solicitud de crédito histórico, emitido por el Banco de Venezuela, en fecha 06 de agosto de 2015, signado con el No. 010204590033312000556, que riela inserto en el folio No. 185 de la pieza 1 del expediente de la causa, y constancia de solicitud de de crédito Histórico, emitido por el Banco de Venezuela, de fecha 06 de agosto de 2015, signado con el No. 010204590033312000556, que riela inserto en el folio No. 186 de la pieza 1 del expediente de la causa. Este medio de prueba se valora en conjunto con la prueba informativa dirigida al Banco de Venezuela mediante oficio No. 428 de fecha 07 de agosto de 2015, en virtud de la cual la referida entidad bancaria, en fecha 04 de septiembre de 2015, informó mediante constancia No. GRC-2014-55682, que riela inserta en el folio No. 91 de la pieza No. 2 del expediente de la causa, que la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, identificada en actas, tramitó solicitud de préstamo hipotecario por un monto de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00 Bs.), que fue aprobado en fecha 11 de octubre de 2012; y posteriormente revocado por tiempo expirado en fecha 06 de marzo de 2014.
De esta prueba se evidencia que a la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, le fue aprobado crédito hipotecario en fecha 11 de octubre de 2012, ello es, dentro del plazo estipulado en el contrato de opción de compraventa suscrito el día 25 de junio de 2012, y que a la fecha de la aprobación del crédito habían transcurrido ciento ocho (108) días de los ciento veinte (120) establecidos en aquél. Lo que significa que la promitente compradora, ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, cumplió con las obligaciones por ella asumida para adquirir el inmueble, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio a los medios de prueba anteriormente particularizados. Y así se valora.
• Original de recibo de pago de fecha 04 de junio de fecha 2012, por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (80.000,00 Bs.), que riela inserto en el folio No. 187 de la pieza 1 del expediente de la causa, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, en razón de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que el mismo constituye un documento privado que no fue desconocido ni impugnado por la parte contra quien fue opuesto, por lo que se tiene como reconocido en virtud de lo establecido en el artículo 444 y 429 del Código Adjetivo, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil, ya que del mismo se evidencia que el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, ya identificado, recibió la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (80.000,00 Bs.), de la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, ya identificada, por concepto de reserva de venta de apartamento ubicado en PH del Edificio “Los Amigos”, Av. 8 Santa Rita del municipio Maracaibo del Estado Zulia, según cheque No. 19118261 emitido por la entidad Bancaria Banesco. Así se declara.
• Solvencias Municipales emitidas por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), Nos. 0001554, 0006526, y 00011397 de fecha 22 de febrero, 26 de abril y 16 de agosto de 2013, respectivamente, que rielan insertas en los folios No. 55, 57 y 58 de la pieza 2 del expediente de la causa. De los documentos presentados se desprende que el contribuyente JUAN RICÓN, representante del inmueble ubicado en el EDIF. Los Amigos Av.8 e/c 86A y 87 apto PH-B, parroquia Santa Lucia, se encuentra solvente con el impuesto sobre inmuebles urbanos hasta el 3er trimestre del año 2013.
Los presentes instrumentos constituyen documentos públicos administrativos, sobre este medio de prueba, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 0499 de fecha 20 de marzo 2007, dejó sentado que:
“Partiendo del contenido del acto en cuestión y del órgano del cual emanan, la Sala estima que tales documentales deben reputarse como documentos públicos administrativos, que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, desvirtuable mediante prueba en contrario.
La Sala Constitucional, al referirse a los documentos públicos administrativos en sentencia N° 1307, de fecha 22 de mayo de 2003, expediente N° 02-1728, ratificada en sentencia N° 4992, de fecha 15 de diciembre de 2005, expediente N° 05-0465, y que hizo suya esta Sala en sentencia N°. 1015 de fecha 13 de junio de 2006, señaló lo siguiente:
...El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Pública gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige...
Pos su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 00209 de fecha 16 de mayo de 2003, señaló que:
...Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario”. (Negrita del Tribunal).
En virtud del criterio jurisprudencial anteriormente trascrito, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a las solvencias municipales emitidas por el servicio desconcentrado municipal de administración tributaria (SEDEMAT), Nos. 0001554, 0006526, y 00011397 de fecha 22 de febrero, 26 de abril y 16 de agosto de 2013, respectivamente, ya que los mismos constituyen un documento público administrativo que contiene manifestaciones de certeza jurídica, declaraciones de ciencia y conocimiento, emanado de un funcionario público, que goza de una presunción de veracidad, legitimidad y autenticidad, hasta que se produzca prueba en contrario. Este medio probatorio se adminicula con la prueba informativa dirigida a la Alcaldía del Municipio Maracaibo, Servicios Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), mediante oficio No. 445, que riela inserto en el folio 78 pieza 2 del expediente de la causa, una vez librado el oficio correspondiente, se recibió en fecha 07 de octubre de 2015, comunicación No. IMT-GCJ-572-2015, de fecha 2 de octubre de 2015, inserta en el folio No. 105 de la pieza 2 de expediente de la causa, suscrita por la Lcda. María Antonieta Rincón, en su carácter de Intendente Municipal Tributario, quien indicó que fueron pagadas las solvencias municipales, pertenecientes al inmueble ubicado en el Edificio Los Amigos, Av. 8 entre calles 86 A y 87, apartamento PH-B, del municipio Maracaibo parroquia Santa Lucia del Estado Zulia, propiedad del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA; se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
Los referidos instrumentos hacen plena prueba de que el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, parte demandada, cumplió con su obligación referente al pago del impuesto sobre inmuebles urbanos del primero (1ero), segundo (2do) y tercer (3er) trimestre del año 2013. Y así se aprecia.
• Planilla de pago de Impuestos a las Transacciones Inmobiliarias en el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), No. 20233, de fecha 11 de marzo de 2013, que corre inserta en el folio No. 64 de la pieza 2 del expediente de la causa; del cual se desprende que fue tramitado el impuesto de transacciones inmobiliarias, en referencia al impuesto a pagar. Este tribunal procede a valorar el referido instrumento, en conjunto con la prueba informativa dirigida a la Alcaldía del Municipio Maracaibo, Servicios Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), mediante oficio No. 445, que riela inserto en el folio 78 pieza 2 del expediente de la causa, una vez librado el oficio correspondiente, se recibió en fecha 07 de octubre de 2015, comunicación No. IMT-GCJ-572-2015, de fecha 2 de octubre de 2015, inserta en el folio No. 105 de la pieza 2 de expediente de la causa, suscrita por la Lcda. María Antonieta Rincón, en su carácter de Intendente Municipal Tributario, en la cual expresa que fue efectivamente la solvencia municipal perteneciente al inmueble del ciudadano JUAN ELIEZER RINCON VALBUENA, ubicado en el Edificio los amigos Av. 8, entre calles 86 A y 87, apartamento PH-B, del municipio Maracaibo del Estado Zulia, fue cancelada por la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, la planilla No. 07113143752, correspondiente a las transacciones inmobiliarias signada con el No. 20233, en fecha 11 de marzo de 2013, por el monto de QUINIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES CON 75/100 (561,75 Bs.); se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, el presente pago de impuestos de transacciones inmobiliarias, siendo pertinente en el presente juicio, puesto que guardan relación con el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta suscrita por la parte actora y la parte demandada, ciudadanos JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA y MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, en consecuencia este Tribunal le confiere pleno valor probatorio. Y así se decide.
• Solvencias emitidas por la C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO), Nos. 239822, 243806, 198651 y 251374, de fecha 22 de marzo, 29 de abril, 02 de mayo y 20 de junio de 2013, respectivamente, que corren insertas en los folios Nos. 59, 60, 61 y 62, de la pieza 2 del expediente de la causa, de los instrumentos presentados consta que el inmueble ubicado en la avenida 8 #86A-60, de tipo de inmueble residencial normal (apto. PH-B), de la parroquia Bolívar, del Sector Veritas, municipio Maracaibo, se encuentra solvente con Hidrólogo, asimismo se observa que los presente documentos fueron expedidos a solicitud del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA (EDIFICIOS LOS AMIGOS). Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que los mismos constituyen documentos públicos administrativos, que contiene manifestaciones de certeza jurídica, declaraciones de ciencia y conocimiento, emanado de un funcionario público, que goza de una presunción de veracidad, legitimidad y autenticidad, hasta que se produzca prueba en contrario.
Este medio de prueba, se valora en conjunto con prueba de informe dirigida a la C.A. Hidrológica del Lago (HIDROLAGO), mediante oficio No. 446, que riela inserto en el folio 95 pieza 2 del expediente de la causa, una vez librado el oficio correspondiente, se recibió en fecha 22 de octubre de 2015, comunicación No. 1053 de fecha 21 de octubre de 2015, inserta en el folio No. 116 de la pieza 2 de expediente de la causa, suscrita por el ingeniero Freddy Rodríguez Morales, en su carácter de presidente del mencionado organismo, en la cual expresa que fueron pagadas las solvencias Nos. 239822, 243806, 198651 y 251374, de fecha 22 de marzo, 29 de abril, 02 de mayo y 20 de junio de 2013; este tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, se procede a valorar prueba de informe dirigida a la C.A. Hidrológica del Lago (HIDROLAGO), mediante oficio No. 421, que riela inserto en el folio 193 pieza 1 del expediente de la causa, una vez librado el oficio correspondiente, se recibió en fecha 07 de octubre de 2015, comunicación No. 0909 de fecha 25 de septiembre de 2015, inserta en el folio No. 103 de la pieza 2 de expediente de la causa, suscrita por el ingeniero Freddy Rodríguez Morales, en su carácter de presidente del mencionado organismo, en la cual expresa que fueron pagadas las solvencias No. 198651, 02 de mayo; este tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
Los referidos documentos hacen plena prueba que el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, parte demandada, cumplió con la obligación contraída en la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta, como es la obligación referente al pago a la C.A. Hidrológica del Lago. Y así se aprecia.
Bajo el mismo contexto, es oportuno apreciar el comprobante de pago No. 453020, de fecha 02 de mayo de 2012, que riela inserto en el folio No. 172 de la pieza No. 1 del expediente de la causa, correspondiente a la póliza No. 137049, del edificio Los Amigos, ubicado en la Av. 8 #86 A-60, promovido por la parte demandada con la propósito de evidenciar el pago a la C.A Hidrológica del Lago; sin embargo, cabe indicar que el referido documento no configura un medio de prueba conducente para demostrar los hechos que alega, puesto que el medio más idóneo es a través de las solvencias emitidas por la C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO) o mediante prueba de informe, tal como fueron promovidas y valoradas en la presente causa, en consecuencia procede a desechar el comprobante de pago No. 453020 y ningún valor probatorio le confiere. Y así se establece.
• Constancia No. 170512-10055359, de fecha 17 de mayo de 2012, emanada de la Alcaldía de Maracaibo, Centro de Procesamiento Urbano, Dirección de Catastro, que corre inserta en el folio No. 63 de la pieza No. 2 del expediente de la causa, de la misma se desprende que el inmueble ubicado en el Edificio Los Amigos Av. 8 (Santa Rita), entre calles 86 A y 87, planta Pent House, pH-B, No. 86 A-60, posee un área de 95 m2, jurisdicción de la parroquia Bolívar, propiedad de JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, amparado en el titulo de propiedad inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 27 de agosto de 2007, bajo el No. 44, protocolo 1°, tomo 26, le fue asignado el Código Catastral No. 231302U010040009008001P09002. Este Tribunal, observa que el presente instrumento constituye documento público administrativo que contiene manifestaciones de certeza jurídica, declaraciones de ciencia y conocimiento, emanado de un funcionario público, que goza de una presunción de veracidad, legitimidad y autenticidad, hasta que se produzca prueba en contrario; en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio.
El anterior documento se valora en conjunto con prueba informativa dirigid a la Alcaldía de Maracaibo, Centro de Procesamiento Urbano, Dirección de Catastro, mediante oficio No. 447, que riela inserto en el folio 80 pieza 2 del expediente de la causa, una vez librado el oficio correspondiente, se recibió en fecha 17 de junio de 2016, comunicación No. DCE-0594-2016 de fecha 28 de abril de 2016, inserta en el folio No. 140 de la pieza 2 de expediente de la causa, suscrita por el ingeniero Logan Atencio, en su carácter de director de catastro, en la cual señala que fue emitida constancia signada No. 170512-10055359, y si asignó cédula catastral No. 231302U01004009008001P09002, de fecha 17 de mayo de 2012; este tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
Estos medios de pruebas, fueron promovidos por la parte actora de la presente causa, con la objeto de demostrar que tramitó y canceló con su propio dinero los gastos por ante la Dirección de Catastro del Municipio Maracaibo; sin embargo, los referidos instrumentos, no componen los medios idóneos para demostrar tales hechos, puesto que los mismos solo hacen plena prueba de que el inmueble ubicado en el Edificio “Los Amigos”, Av. 8 (Santa Margarita), entre calles 86A-60, planta pent house, PH-B, No. 86ª-60, municipio Maracaibo Estado Zulia, fue signado el código catastral No.231308U01004009008001P09002. Y así se establece.
• Planilla de Declaración de Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas, provenientes del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), No. 00272303, de fecha 22 de marzo de 2013, que se encuentra inserta en el folio No. 65 de la pieza No. 2 del expediente de la causa; se procede a valorar el presente instrumento en conjunto a la prueba de informe dirigida al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), mediante oficio No. 448, que riela inserto en el folio 81 pieza No. 2 del expediente de la causa, una vez librado el oficio correspondiente, se recibió en fecha 07 de octubre de 2015, comunicación No. SNAT/INTI/GRTI/RZU/DR/2015/E-569 de fecha 28 de septiembre de 2015, inserta en el folio No. 104 de la pieza No. 2 del expediente de la causa, suscrita por el ciudadano Rafael Eduardo Blanco Rodríguez, en su carácter de gerente regional de tributos internos región zuliana, en la cual expone que de acuerdo a la revisión efectuada en su sistema, el Registro de Información Fiscal No. V-07772741-4 a nombre del ciudadano RINCÓN VALBUENA JUAN ELIEZER, en fecha 22 de marzo de 2013, pagó la planilla de forma 33 Declaración y pago enajenación de inmueble No. 1100272303 depositada en la entidad bancaria Banco de Venezuela, por la cantidad de DOS MIL SEISIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.600,00); este tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, los medios de prueba precedentemente valorados, demuestran que en virtud de los esfuerzos realizados por la parte actora, fue cumplida la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta, como es la entrega de los requisitos necesarios para la protocolización del documento de compra venta ante el Registro Público competente. Y así se establece.
• Poder de Disposición y Administración, otorgado por el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.772.741, al ciudadano JOSÉ DOMINGO VALBUENA, titular de la cédula de identidad No. V-4.157.109, inserto en los folios Nos. 69 al 72 de la pieza No. 2 del expediente de la causa, otorgado en Condado de Harris del Estado de Texas, de los Estados Unidos de América, debidamente certificado en fecha 07 de enero de 2013 por el Notario Público del Estado de Texas de los Estado Unidos de América, y posteriormente apostillado por la Oficina de la Secretaria del Estado y por el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela.
Del mismo se observa que el ciudadano JUAN ELIEZER RINCON VALBUENA, ya identificado, otorgó poder especial, amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere, al ciudadano JOSÉ DOMINGO RINCON VALBUENA, anteriormente identificado, en especial para que lo represente en la venta de un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas PH-B, ubicado en la planta pent house, del Edificio Los Amigos, situado en la avenida 08 (Santa Rita), entre las calles 86ª-87, distinguido con el número 86 A-60, en jurisdicción de la parroquia Bolívar del municipio Maracaibo del Estado Zulia, identificado con el código catastral No. 231302U01004009008001P09002.
Este oficio jurisdiccional le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en razón de que el mismo constituye un documento público que no fue tachado por la parte adversaria. De este instrumento se evidencia, que el ciudadano JOSÉ DOMINGO VALBUENA, se encontraba plenamente facultado para realizar los trámites correspondientes a la venta del inmueble objeto del contrato objeto de litigio. Así se establece.
• Solvencia municipal emitida por el Servicio Desconcentrado Municipal del Administración Tributaria (SEDEMAT), adscrito a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, signada con el No. 000149, emitida el 23 de mayo de 2012, que riela inserta en el folio No. 169 del expediente de la causa, del presente instrumento se observa que el contribuyente JUAN RICÓN, representante del inmueble ubicado en el EDIF. Los Amigos Av.8 e/c 86A y 87 apto PH-B, parroquia Santa Lucia, se encuentra solvente con el impuesto sobre inmuebles urbanos hasta el 2do trimestre del año 2012. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que el mismo compone un documento público administrativo que contiene manifestaciones de certeza jurídica, declaraciones de ciencia y conocimiento, emanado de un funcionario público, que goza de una presunción de veracidad, legitimidad y autenticidad, hasta que se produzca prueba en contrario; el mismo constituye plena prueba que el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, parte demandada, se encontraba solvente con el pago del impuesto sobre inmuebles urbanos del segundo (2do) trimestre del 2012, es decir, para el momento de celebrar el contrato de opción de compra venta con la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL. Y así se valora.
• Factura emitida por el Instituto Municipal de Aseo Urbano, en fecha 04 de mayo de 2012, correspondiente a la cuenta contrato signada con el No. 100001456381, que riela inserta en el folio No. 170 de la pieza No. 1 del expediente de la causa, se evidencia que la misma se encuentra debidamente firmado por el funcionario que lo autorizó y con sello húmedo del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT); este Juzgado le confiere valor probatorio, puesto que se trata de un documento público administrativo que se aprecia conforme al criterio jurisprudencial reiterado de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 0499 de fecha 20 de marzo 2007, trascrito ut supra; en consecuencia, resulta probado que el ciudadano que el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, parte demandada, se encontraba solvente con el pago de los servicios municipales, como es el Aseo Urbano, para el momento de celebrar el contrato de opción de compra venta con la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL. Y así se aprecia.
• Copia Certificada de expediente signado con el No. 1219, de fecha 26 de septiembre de 2013, ante el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia, del mismo se desprende que el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, ya identificado en actas, inició procedimiento de oferta real de pago y deposito, a favor de la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, ya identificada en actas; que en fecha 14 de octubre de 2013, se fijó el día y la hora para el traslado y constitución del Tribunal a los efectos de cumplir con la referida oferta; que el día 20 de noviembre de 2013, el Tribunal de la causa, acompañado de la apoderada judicial de la parte oferente, se trasladó y constituyó en la Av. 15 Las Delicias con calle 69, edificio La Entradita, del municipio Maracaibo del Estado Zulia, donde procedió a requerir la presencia de la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, parte oferida, sin embargo la referida ciudadana no se encontraba en el inmueble, de lo cual la secretaria del tribunal dejó constancia en actas. Asimismo, se observa que desde la fecha 20 de noviembre de 2013, el proceso no ha sido impulsado por la parte oferente. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en razón de que el mismo constituye un documento público que no ha sido tachado por la parte adversaria. Así se establece.
• Prueba informativa dirigida al Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), organismo adscrito a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, mediante oficio No. 420, que riela inserto en el folio 191 pieza No. 1 del expediente de la causa, una vez librado el oficio correspondiente, se recibió en fecha 02 de octubre de 2015, comunicación No. IMT-GCJ-395-2015, de fecha 24 de agosto de 2015, inserta en el folio No. 101 de la pieza No. 2 de expediente de la causa, suscrita por la Lcda. María Antonieta Rincón, en su carácter de Intendente Municipal Tributario, indicó que en fecha 21 de mayo de 2012 fue cancelado el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria del inmueble ubicado en el Edificio Los Amigos, Av. 8 entre calles 86 A y 87, apartamento PH-B, del municipio Maracaibo parroquia Santa Lucia del Estado Zulia, propiedad del ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA; que en fecha 23 de mayo de 2012 fue cancelada la solvencia municipal No. IU000149-12, planilla No. 24612000794 del mismo inmueble; que en fecha 04 de mayo de 2012 fue cancela la factura No. 510180, correspondiente a la cuenta contrato No. 100001456981. Esta Sentenciadora, le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
Este instrumento, hace plena prueba que el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, parte demandada, se encontraba solvente con el pago del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria, impuesto sobre inmueble urbano y servicios municipales como Aseo Urbano, para el momento de celebrar el contrato de opción de compra venta con la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL. Y así se aprecia.
• Prueba informativa dirigida al Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo Estado Zulia, mediante oficio No. 429, y posteriormente ratificado por oficio No. 020, una vez librado el oficio correspondiente, se recibió en fecha 09 de marzo de 2016, comunicación No. 479-16-2016 de fecha 10 de febrero de 2016, inserta en el folio No. 132 de la pieza No. 2 de expediente de la causa, suscrita por la Abog. Patricia C. Rosales Molero, en su carácter de Registrador Público Auxiliar del Primer Circuito Municipio Maracaibo del Estado Zulia. A través del cual informó que en el periodo comprendido entre el 15 de septiembre de y el 21 de diciembre de 2012, ambas fechas inclusive, no fue presentado por ante este registro documento contentivo de alguna operación de compra venta que versare sobre el inmueble constituido por un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con las siglas PHB, ubicada en la planta pent house del edificio Los Amigos, situado en la avenida 8, sector Santa Rita, entre calles 86 A y 87. Esta Juzgadora, le confiere pleno valor probatorio a las declaraciones efectuadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
• Prueba testimonial de las ciudadanas CARMEN MORENO, BELKYS MORILLO, YOALI ROMERO, YANESKY OSORIO y DEVLIN CARDOZO. Cabe destacar que el acto de declaración de testigo de las ciudadanas CARMEN MORENO, YOALI ROMERO y DEVLIN CARDOZO, quedó desierto, en consecuencia esta Sentenciadora desecha las referidas testimoniales y ningún valor probatorio le confiere.
De seguidas, procede a valorar las testimoniales evacuadas de las ciudadanas BELKYS MORILLO y JANESKY OSORIO, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. 13.005.376 y 9.796.855, respectivamente, en la cual observa lo siguiente:
La testigo BELKYS MORILLO, declaró que conocía a la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA, puesto que son compañeras de trabajo desde hace 5 años; que le consta, que el día 1° de abril de 2013, no se presentó el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN ni su apoderado, a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente acción, que debía ser firmado ese día en las oficinas del ente administrativo BANAVIH; que la firma estaba pactada para la diez de la mañana (10:00am) y esperaron hasta las once de la mañana (11:00am); que el día que acompañó a la ciudadana MARÍA VALERA a las oficinas del BANAVIH solo se encontraban ellas dos; que no conocía al ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN, parte demandada en la causa, ya que no vive en este país, ni al ciudadano JUAN DOMINGO RINCÓN.
Por su parte la ciudadana JANESKY OSORIO, declaró que conocía a la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA solo de vista y trato ya que fue al banco a solicitar el crédito de vivienda; que al momento que la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA solicitara el crédito hipotecario para al obtención del inmueble, desempeñaba el cargo de especialista de negocios; que la ciudadana MARÍA VALERA cumplió con todos los requisitos exigidos por el Banco de Venezuela para la aprobación del crédito hipotecario solicitado, que en varias oportunidades le solicitaron documentos que consignó en su debida oportunidad y fueron enviados a Caracas para su análisis; que en la primera oportunidad no se pudo firmar el documento definitivo de venta porque se incurrió en un error en el departamento que elabora el cheque de gerencia, pues existía disparidad entre el monto del cheque y el monto aprobado. En relación a las repreguntas formuladas, la testigo expuso que la relación que tiene con la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA, es asesor y cliente en el banco; que no recuerda para qué oportunidad estaba fijada la firma del documento de crédito; y que no recuerda como fue subsanado el error en el monto del cheque.
Una vez examinadas las respuestas a las preguntas y repreguntas restantes del interrogatorio, este Tribunal observa que al ser contestes entre sí las declaraciones expuestas, este Tribunal las valora de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en este sentido, se puede evidenciar que la testimonial secunda lo alegado por la parte actora en su libelo, de esa forma se tiene como cierto el hecho que la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA realizara todas las diligencias correspondiente para la obtención del crédito hipotecario y la firma del contrato definitivo del contrato de opción de compra venta. Y así se establece.
Ahora bien, para decidir al fondo de la causa, esta Juzgadora considera pertinente establecer los criterios normativos y doctrinales aplicables en el caso bajo estudio, muy específicamente el Articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que los jueces no pueden llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, de allí que las partes tengan la carga de probar las afirmaciones en que se funda su pretensión, para que sus hechos sean tenidos como verdaderos en la sentencia. Esta necesidad de probar se denomina la carga de la prueba, consagrada en el Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1354 del Código Civil, que establece que las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido librado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Sobre este punto la Sala de Casación Civil ha dicho que: “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino de directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…”.
Al respecto, Henríquez La Roche, en su obra Teoría General de la Prueba, señala que el peso de prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio.
Ahora bien, respecto a los contratos señala el Código Civil en los artículos en sus 1159, 1160 y 1.167, lo siguiente:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismo contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En este sentido, se observa que tanto la parte actora como la demandada en el presente juicio conciertan en que suscribieron un Contrato de “Opción de Compra-venta” en fecha veinticinco (25) de junio del año dos mil doce (2012), al igual que convienen sobre su contenido, por lo que este Tribunal habiendo realizado un estudio meticuloso del contenido del contrato fundamento del presente juicio en virtud del principio Iuria Novit Curia, verifica que del contenido del mismo se deduce que se trata de una Promesa Bilateral de Compra-venta, en virtud de que las partes contratantes se obligan recíprocamente a prestar su consentimiento para la celebración de un contrato futuro de venta; en consecuencia el presente juicio atiende a una pretensión de Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta el cual pertenece a la especie de los contratos preliminares de venta, precontratos, pactos de contrahendo, entre otros términos sinónimos que ha señalado la doctrina, el cual no se encuentra caracterizado en el Código Civil, vale decir, el texto legal no hace mención expresa de los mismos, y por ello se les denomina contratos innominados o atípicos, pero puede enmarcarse en la definición general del contrato, establecida en la disposición normativa contenida en el artículo 1133 ejusdem, vale decir, como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Ahora bien, es importante y necesario señalar que a lo largo del tiempo se ha venido suscitando una especie de discusión doctrinal y jurisprudencial en lo que respecta a la naturaleza jurídica de estos contratos innominados anteriormente referidos, por lo que en aras de una mejor comprensión de lo que aquí se decidirá, esta Juzgadora considera preciso, en principio, realizar un análisis de los criterios doctrinales y jurisprudenciales relacionados con la naturaleza jurídica del contrato de promesa bilateral de compra venta, similar al que interesa a esta Juzgadora en la presente causa, lo cual tiene particular importancia por los efectos que derivan de cada criterio o tesis esgrimida por la doctrina y por la jurisprudencia.
Así las cosas, existe un criterio o corriente que ha sido denominada como noción o concepción tradicional, que considera que los contratos de opción de compra venta son sencillamente contratos preparatorios y su incumplimiento acarrea una indemnización; y otra noción o concepción crítica, que sostiene que si en los contratos de promesa bilateral de compra-venta hay consentimiento de las partes sobre la cosa y sobre el precio, deben equipararse o considerarse contratos de compra venta y consecuentemente una vez que alguna de las partes contratantes den lugar al incumplimiento, puede acarrear como consecuencia la venta del bien que ha sido objeto de dicho contrato de promesa bilateral de compra-venta.
Al respecto, en distintas oportunidades, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado sobre el tema que nos concierne, adoptando en dichas oportunidades cada una de las tesis anteriormente estudiadas; en tal sentido, en sentencia No. 358, de fecha 09 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., la mencionada Sala se adhirió a la concepción tradicional señalando lo siguiente:
“Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
…omissis…
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…” Sentencia No. 358, de fecha 09 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A. Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. (Resaltado del Tribunal)”.

Del criterio parcialmente transcrito, se desprende que las promesas bilaterales de compra-venta, son contratos preparatorios aun cuando estén presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, sin equiparar al mismo con un contrato definitivo de venta. Dentro de la misma perspectiva, vale decir, adhiriéndose a la noción tradicional, la Sala sigue estableciendo mediante sentencia No. 198, de fecha 12 de mayo de 2011, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña, lo siguiente:
“(…) la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Resaltado del Tribunal).
Cabe considerar por otra parte, que en sentencia No. 116, de fecha 22 de marzo del año 2013, caso HelgoRevithLatuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal de la República, abandonó la tesis tradicional que venía sosteniendo en las decisiones anteriormente trascritas, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, para retomar la tesis o concepción critica que equipara los contratos de Promesa Bilateral de Compra-venta a los contratos de venta.
Finalmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en atención a la problemática respecto de la naturaleza jurídica de los contratos de promesa bilateral de compra-venta, mediante sentencia No. 878 de fecha 21 de julio de 2015, se ha pronunciado, y ha establecido en resumidas cuentas que, aun cuando el criterio que se encontraba vigente para el año 2015 de la Sala de Casación Civil esté sustentado en la concepción critica, vale decir, considerando que cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa, no obstante, se observa que de ser así, este tipo de contratos quedaría excluido del mundo jurídico, en vista de que en todos los contratos preparatorios se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
Se infiere además de la sentencia in comento, que mal pueden todos los contratos de Promesa Bilateral equipararse a un contrato de venta pura y simple, aun cuando estén presentes los elementos de objeto y precio, y considera pertinente estudiar las particularidades e individualidades de cada contrato en específico.
Es menester resaltar que el criterio jurisprudencial se ha mantenido en cuanto al deber del Juez de aplicar el criterio vigente al momento de introducir y admitir la demanda, ya que no puede exigírsele al actor que adecué su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 25 de julio de 2015, expediente No. 14.0662, manifiesto que:
“(…) En este sentido se observa, que en el presente caso, cuando Promotora Pomarrosa demandó a la peticionante, estaba vigente el criterio de la Sala de Casación Civil de que las opciones eran ventas cuando cumplían los requisitos allí dispuestos (Vid. sentencia de la Sala de Casación Civil N° 116/12.04.2005), por lo que no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N° 358/09.07.2009, de dicha Sala, ya que, no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento. (…Omisis…)
Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, de conformidad con los criterios establecidos en esta Sala Constitucional en sus sentencias N° 3180/15.12.2004, N° 1310/16.10.2009, N° 167/26.03.2013, N° 1588/14.11.2013, N° 317/05.05.2014 y N° 805/07.07.2014, entre otras. Así se declara. (…)”
Bajo esta línea, se observa que la presente demanda fue introducida el día 16 de diciembre de 2013, y fue admitida el 18 de diciembre de 2013, fecha para la cual se encontraba vigente el criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 116. 22 de marzo de 2013, que a saber reza:
“(…) Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. (…)”
De esta manera, el criterio anteriormente transcrito es el que debe influir en la presente causa, a los fines de determinar la naturaleza jurídica del contrato en estudio, ya que el mismo se encontraba vigente al momento en que se le dio entrada a la demanda.
Ahora bien, del análisis exhaustivo practicado al contrato suscrito por los ciudadanos JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA y MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, se observa que las partes celebraron un contrato que denominaron “opción de compra venta”, donde el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, como promitente vendedor, se compromete en vender a la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, como promitente compradora, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas PH-B del edificio Los Amigos, situado en la Avenida 8 ( Santa Rita) entre calles 86A y 87, distinguido con el No. 86A-60, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia del municipio Maracaibo Estado Zulia, por el precio de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (520.000,00 Bs.), de los cuales serían pagados la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00 Bs.) al momento de la firma del contrato el contrato de opción de compra venta, y la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00) una vez se protocolice la venta definitiva. En consecuencia a lo expuesto, queda constatado que entre la parte actora y la demandada, existió consentimiento sobre el bien objeto de la negociación y sobre el precio. Y así se establece.
En este sentido, de la cláusula segunda se expone que en el momento de la firma del contrato de opción de compraventa, la parte actora entregó la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00 Bs.), a la parte demandada, como parte del precio definitivo de venta, es decir, como arras confirmatorias que configuran un principio de ejecución de la prestación debida y en el presente caso conforman de manera parcial el precio de venta pactado. Sobre este punto, los autores Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, en su obra “Sistema de Derecho Civil, Volumen II, Séptima Edición”, definen a las “arras confirmatorias” de la manera siguiente:
“Cuando la entrega cumple la función de señal de la celebración de un contrato, o prueba de su perfección. Como dice el artículo 343 del Código de Comercio, la cantidad se reputa dada a cuenta de un precio. La señal confirma la perfección de un contrato, constituida por un principio de ejecución (pago parcial de la prestación)”.
Hechas las consideraciones anteriores, se debe señalar que la obligación de la parte actora se refiere al pago del precio, ello implica que las partes concibieron que la actora ya estaba obligada a pagar el precio en virtud del contrato, ya que en la cláusula segunda dio a entender que se trata de una obligación del contrato ya celebrado.
Así también, del contrato en estudio se desprende que el demandado hizo a la actora una firme oferta de venta, la cual contiene indicación del inmueble ofrecido en venta y del precio aspirado, indicando igualmente que el precio deberá pagarse según las condiciones previstas en la negociación.
La transferencia de la propiedad en el caso sub examine, se produjo por consentimiento legítimamente manifestado por las partes en el contrato, conforme se desprende del artículo 1.161 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.489 ejusdem, los cuales establecen que:
Artículo 1.161. En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.
Artículo 1.489 La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier otro título.
Quedando pendiente la obligación del demandado de hacer la tradición prevista en el artículo 1.488 del Código Civil, es decir, la obligación de otorgar del instrumento de propiedad del inmueble; y la obligación de la parte actora de pagar el precio conforme a lo determinado en el contrato.
En el documento suscrito por los ciudadanos JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA y MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, se estableció la forma de ejecución de la venta celebrada, especialmente respecto de las obligaciones principales relativas al pago del precio y a la tradición mediante el otorgamiento del documento de propiedad ante la Oficina de Registro competente.
Con fundamento a los razonamientos anteriormente expuestos, es forzoso concluir que conforme al contrato supra citado, la parte demandada tiene la obligación de realizar la tradición de la propiedad del inmueble vendido en la Oficina de Registro competente y la parte actora tiene la obligación del pago del precio.
En vista de ser la promitente compradora quien invoca el cumplimiento del contrato, resulta necesario que la misma pruebe inequívocamente haber cumplido con sus obligaciones, lo cual se evidenció en el contrato suscrito en fecha veinticinco (25) de junio de 2012, por los ciudadanos JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA y MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, en cuanto del mismo se deriva el pago de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00 Bs.), como parte del precio total de la venta, comprometiéndose a pagar la cantidad de dinero restante, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00 Bs.), una vez protocolizado el documento definitivo de venta.
Por su parte, la parte demandada alegó haber cumplido su obligación de entregar oportunamente a la parte actora, los documentos necesarios para tramitar el crédito hipotecario, en cumplimiento de la cláusula séptima del contrato objeto de litigio, asimismo, aseguró que la parte actora no cumplió con su obligación de obtener el crédito hipotecario dentro del lapso establecido en la cláusula tercera del contrato en estudio, ni dentro de la prorroga acordada; sin embargo, esta Juzgadora observa que la parte actora obtuvo el crédito hipotecario ante una entidad financiera, dentro del lapso de ciento veinte (120) días previsto en la cláusula tercera del contrato en litigio, específicamente se evidencia de los oficios enviados por la entidad financiera Banco de Venezuela, en relación a la prueba de informes promovidas. En oposición a lo expuesto, se evidencia que la parte demandada no cumplió con la obligación contraída en el contrato suscrito con la parte actora, es decir no cumplió con la tradición legal de protocolizar el documento definitivo de compra venta ante la oficina de registro correspondiente.
En razón de lo antes expuesto, resulta forzoso declarar CON LUGAR la presente demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, contra el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA; debiendo la parte demandada, cumplir su obligación de hacer la tradición referida, de conformidad con los artículos 1.159, 1.264, 1.486 y 1.488 del Código Civil, en virtud de que el contrato de compra venta tiene fuerza de ley entre las partes que lo celebraron, la obligación mencionada debe ser cumplida exactamente como fue contraída, la tradición es una obligación del vendedor demandado y la misma se cumple con el otorgamiento del documento de propiedad ante la Oficina de Registro competente, por ser un inmueble el bien vendido; debiendo pagar la actora al demandado, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de esta sentencia, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00 Bs.), no contradicha por el demandado como saldo del precio restante después de la imputación al mismo de la suma de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00 Bs.), que ya recibió de la actora. Una vez conste en actas el pago de la parte actora, si la parte demandada ha cumplido con su obligación esta sentencia surtirá los efectos de contrato no cumplido. Y así se decide.
III.- De la decisión de este Órgano Jurisdiccional:
Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
• CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana MARÍA GABRIELA VALERA MONTIEL, plenamente identificada en actas; contra el ciudadano JUAN ELIEZER RINCÓN VALBUENA, plenamente identificado en actas. En consecuencia: 1) SE CONDENA a la parte demandada a otorgar el documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas PH-B del edificio Los Amigos, situado en la Avenida 8( Santa Rita) entre calles 86A y 87, distinguido con el No. 86A-60, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia del municipio Maracaibo Estado Zulia, ante la Oficina de Registro competente; 2) SE ORDENA a la parte actora pagar a la parte demandada, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de esta sentencia, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00 Bs.), no contradicha por el demandado como saldo del precio después de la imputación al mismo de la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (100.000,00 Bs.), que ya recibió de la actora. Una vez conste en actas el pago de la parte actora reconvenida, si la parte demandada no ha cumplido con su obligación esta sentencia surtirá los efectos de contrato no cumplido.
• Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en la presente instancia de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.
Déjese copia certificada de este fallo en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veintinueve (29) días del mes de septiembre de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
La Jueza Provisoria,
Abg. Martha Elena Quivera
La Secretaria,
Abg. Milagros Casanova
En la misma fecha siendo las 2:30 pm, se dictó y publicó la sentencia que antecede, quedando anotada bajo el No. 376.

La Secretaria,

Abg. Milagros Casanova

Dafs