TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
DECIDE:
EXPEDIENTE NÚMERO 0071-15
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA
I. Narrativa.
Cursa por ante este Tribunal, demanda por Desalojo de inmueble destinado a vivienda, interpuesta por los ciudadanos ISABEL DEL CARMEN PODESTA DE WELLING y ALEXANDER WALDEMAR WELLING, chilena la primera y alemán el segundo, titular de la cédula de identidad No. E- 81.256.772 y pasaporte alemán No C1P3XRW33, respectivamente, domiciliados en la forma nombrada en Chile y Alemania, representados judicialmente a través de los profesionales del derecho Miguel Leonardo Suárez Ordóñez y Luís Manuel Añez López, inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 105.481 y 56.835, domiciliados en el Municipio Maracaibo del estado Zulia, conforme poder autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, estado Zulia, de fecha 24.01.2013, anotado bajo el No. 57, Tomo 07, de los libros de esa notaría; en contra del ciudadano ALBERTO PARRA CHAUSTRE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-4.528.897, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, representado judicialmente por el profesional del derecho Heli Romero Méndez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.637, actuando en su carácter de defensor ad-litem.
Agotadas íntegramente las fases iniciales del proceso, como lo son, la fase Instructoria y Preliminar, condujo al Tribunal a fijar la Audiencia Oral y Pública, la cual se celebró el ya indicado 14.08.2017, en la Sala de Audiencias No. 2 de los Tribunales Ordinarios y Ejecutores de Medidas de Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y al momento de dictar el dispositivo se declaró: Primero: CON LUGAR la pretensión de desalojo con fundamento en el artículo 91 numeral 1° de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, referido al siguiente contenido: “Sólo se procederá al desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1) En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios fijados por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, para tal fin.”.Segundo: Se desestima la pretensión por concepto de pago de servicios públicos del inmueble objeto de desalojo. Tercero: Se le ordena a la parte demandada ciudadano ALBERTO PARRA CHAUSTRE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-4.528.897, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, hacer entrega a la parte demandante ciudadanos ISABEL DEL CARMEN PODESTA DE WELLING y ALEXANDER WALDEMAR WELLING, chilena la primera y alemán el segundo, titular de la cédula de identidad No. E- 81.256.772 y pasaporte alemán No C1P3XRW33, respectivamente, domiciliados en la forma nombrada en Chile y Alemania, representados judicialmente a través del profesional del derecho Miguel Leonardo Suárez Ordóñez, un apartamento distinguido con el No. 3-A, ubicado en la tercera planta del edificio “Isla de Toas” situado en la avenida 2A, entre calles 59 y 60, Jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte: con fachada Norte del edificio y apartamento 3-F, Sur: con apartamento 3B; Este: fachada Este del edificio y Oeste: foso, hall de ascensores y apartamento 3F, objeto del arrendamiento, dejándolo libre de bienes y personas, y en el mismo estado de conservación y uso en que lo recibió, junto con los bienes muebles que se especifican en el inventario que consta anexo al contrato de arrendamiento, y que especifican en la parte motiva del fallo, dándose por reproducidos en este particular. Cuarto: Se condena al demandado ciudadano ALBERTO PARRA CHAUSTRE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-4.528.897, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, al pago de la cantidad total de CIENTO QUINCE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 115.700,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y comprendidos desde el mes de abril a diciembre de 2010, desde el mes de enero hasta diciembre del año 2011, desde el mes de enero hasta diciembre del año 2012, desde el mes de enero hasta diciembre del año 2013, desde el mes de enero hasta diciembre del año 2014, desde el mes de enero hasta diciembre del año 2015, desde enero el mes de hasta diciembre del año 2016 y desde enero hasta el mes de agosto de 2017; así como los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado objeto de la relación arrendaticia. Quinto:¬ Se condena al demandado ciudadano ALBERTO PARRA CHAUSTRE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-4.528.897, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, al pago de las costas procesales por haber vencimiento total en esta instancia.
De conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda (en lo adelante la Ley de Arrendamiento de Vivienda) se prescinde de la narrativa y de la trascripción de las actas procesales y se continúa en consecuencia con la exposición clara, precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho que justifican el dispositivo oral pronunciado en la audiencia de juicio, para lo cual se hace bajo las siguientes consideraciones:
II. De la Demanda.
De un estudio practicado al libelo de demanda se extraen los siguientes hechos postulados por la parte actora, para lo cual, de seguidas se resumen los datos objetivos y necesarios para constituir la litis.
Alegó la representación judicial de la parte actora:

• Que sus mandatarios son propietarios de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 3-A, ubicado en la cuarta planta del edificio “Isla de Toas” situado en la avenida 2A, entre calles 59 y 60, Jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte: con fachada Norte del edificio y apartamento 3-F, Sur: con apartamento 3B; Este: fachada Este del edificio y Oeste: foso, hall de ascensores y apartamento 3F; derecho de propiedad éste que se deduce de la adquisición hecha por los ciudadanos Johannes Welling Wyczynski e Isabel del Carmen Podesta de Welling, en comunidad conyugal a tenor de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del distrito Maracaibo del estado Zulia, en fecha 19.08.1988, anotado bajo el No. 41, Tomo 16, Protocolo 1°, y por derecho de sucesión de los causahabientes ciudadana Isabel del Carmen Podesta de Welling y Alexander Waldemar Welling, según se desprende de la declaración sucesoral para la autoliquidación de impuestos.
• Que la relación arrendaticia se originó el 30.06.2006, cuando el causante ciudadano Johannes Welling Wyczynski arrendó mediante contrato al ciudadano Alberto Parra Chaustre, el inmueble identificado.
• Que el canon se fijó en la suma de Bs. 1.300,00 y que el demandado no ha cumplido con la principal obligación de pago puntual de los mismos, estando moroso desde el mes de abril de 2010, es decir, sesenta y seis (66) meses, o lo que es lo mismo cinco (5) años y cinco (5) meses, ascendiendo a la suma de Bs. 85.000,00.
• Que agotada la vía amistosa para que hiciera el pago, sin hacerlo, se realizó el reclamo ante SUNAVI y conforme lo dispuesto en la ley especial, ente que en decisión de fecha 25.07.2013 señala que el arrendatario se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento por no haber aportado medios de prueba que lo libren de la obligación, y al no haberse llegado a un acuerdo se dio por agostada la vía administrativa y se ordenó habilitar la vía judicial.
• Que a tenor de lo establecido en el Capítulo VII, De los Desalojos, artículo 91, numeral 1 y artículo 92 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y el artículo 1.167 del Código Civil demanda al ciudadano Alberto Parra Chaustre, para que: 1) desaloje el inmueble objeto del arrendamiento, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, sin plazo alguno, dejándolo libre de bienes y personas, solvente con todos los servicios públicos y en el mismo estado de conservación y uso en que lo recibió, junto con los bienes muebles que se especifican en el inventario que consta adjunto al contrato de arrendamiento; 2) pague los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2015, a razón de Bs. 1.300,00 por cada mes, sumando un total de Bs. 85.800,00, así como los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado objeto de la relación y 3) pagar las costas y costos del proceso.
• Que los ciudadanos Edwin José Amaya Romero y Hugo Enrique Ferrer Pérez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.812.932 y 4.523.340, respectivamente, serán en juicio evacuados como testigos de los hechos.
III. De la contestación.
En el momento de la contestación de la demanda, el defensor ad litem, manifestó no haber logrado tener contacto con el demandado, por lo que en resguardo de sus garantías fundamentales del debido proceso y derecho de defensa, niega, rechaza y contradice los hechos narrados en la demanda por no ser ciertos, así como el derecho invocado. Señalo además, que los días 17.04.2017, 20.04.2017 y 24.04.2017, se trasladó al inmueble conformado por el apartamento No. 3-A, ubicado en la cuarta planta del edificio Isla de Toas, en la avenida 2ª, entre calles 59 y 60, jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia, siendo el caso que tocando varias veces al intercomunicador nadie respondió y en una oportunidad uno de los vecinos le informó que él salía y entraba en diferentes oportunidades y que a veces no dormía allí, dada esta situación se dirigió a las oficinas públicas de IPOSTEL en fecha 04.05.2017 a efectos de remitirle un telegrama y ponerlo en conocimiento de la demanda del cual produce copia del referido instrumento; que pese a ello procede a dar contestación de la demandada en el entendido que en modo alguno se debe asumir como ciertos los hechos explanados en el escrito libelar, y se deberá esperar hasta que el Tribunal dicte la correspondiente sentencia de mérito que debe recaer en la presente causa para dilucidar la veracidad de la presentación propuesta, que invoca el mérito favorable que se pueda deducir de las pruebas contenidas en las actas y que beneficien a su defendido.
IV. De las Pruebas de las partes y su valoración.
De la parte demandante:
Acompañó la representación judicial de la parte accionante, junto con el escrito libelar el siguiente plexo probatorio:
1) Documento original contentivo de contrato de arrendamiento debidamente suscrito ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 30.06.2006, anotado bajo el No. 89, Tomo 42 de los libros respectivos.
El medio probatorio bajo estudio constituye un instrumento de naturaleza privada, presentado ante funcionario notarial competente, hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico en él contenido, y aunado a que el mismo no impugnado por el demandado, se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con la disposición del artículo 1.363 del Código Civil, según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Siendo el instrumento que contiene la convención que se somete como documento fundante de la acción en sede judicial, la verosimilitud con los hechos controvertidos será juzgada en el extenso que se hará en este fallo. Así se declara.
2) Copias certificadas de Procedimiento Administrativo N° MC-00586/02-13, expedidas en fecha 09.10.2013, por la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Zulia, seguido por el ciudadano Miguel Leonardo Suarez Ordoñez como apoderado de los ciudadanos Isabel del Carmen y Alexander Waldemar Welling en contra del ciudadano Alberto Parra Chaustre.
Esta decisora valora el medio descrito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, producto de ser copia certificada de actuaciones verificadas durante el desarrollo del procedimiento administrativo previo y de obligatorio cumplimiento para el acceso a la vía judicial, que se constituyó con documentales de orden privado y públicos, así como dentro de las cuales se encuentran decisiones del ente administrativo, es decir emitidas por funcionario competente, y que dichas copias al no haber sido impugnadas, desconocidas ni tachadas de falsedad por la parte interesada tiene pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, dentro del cúmulo que conforman estas copias certificadas, se encuentra ineludiblemente la Resolución número 00337 de fecha 25 de julio de 2013, mediante la cual se emitió el acto administrativo de habilitar la vía judicial para que las partes puedan dirimir su conflicto ante los Tribunales de la República competentes. Ésta documental, prevé ésta Juzgadora que la misma debe ser valorada como un documento público administrativo.
Al respecto el procesalita Arístides Rengel Romberg ha sostenido que la función del documento administrativo “...no es otra que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica...”. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 152).
Aunado a lo anterior, la Sala Político Administrativa mediante Sentencia Nº 300 de fecha 28 de mayo 1998, Juicio CVG Electrificación del Caroní, Exp. Nº 12.818, expresó:
“...Esta especie de documentos –los administrativos- conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por tanto, no pueden asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados. La especialidad de los antecedentes administrativos radica, fundamentalmente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, pero tal presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario. Se distinguen así esta especie de documentos de los instrumentos públicos, que sólo pueden ser impugnados mediante la tacha de falsedad; y de los meros documentos privados, que pueden ser, incluso, desconocidos en contenido y firma por el adversario…” (Negrillas del Tribunal).
En un mismo sentido, la referida Sala mediante sentencia de fecha 16 de mayo 2003, Juicio Henry José Parra Velásquez y otros, dejó sentado lo siguiente:
“...Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”. (Negrillas del Tribunal).
La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia acoge y reitera estos precedentes jurisprudenciales, y establece que si bien los documentos públicos administrativos son dictados por funcionarios de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la ley, no son documentos públicos, sino que constituyen en función de ello una categoría distinta.
En ese sentido, la Sala ha puesto de manifiesto las diferencias entre el documento público, el documento auténtico y el documento administrativo, en cumplimiento de lo cual ha establecido que el primero se caracteriza por ser autorizado y presenciado con las solemnidades legales, por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública; el segundo, es redactado por las partes interesadas y posteriormente es firmado ante un funcionario público, o reconocido ante aquél y, por ende, existe certeza legal de su autoría; y los documentos administrativos emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, con el propósito de documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite, los cuales gozan de la presunción de veracidad y certeza, que admite prueba en contrario.
Por lo que, conforme a la jurisprudencia y doctrina ut supra expuesta, la Sala concluye que si bien el documento público y el documento administrativo gozan de autenticidad desde el mismo momento en que se forman, la cual emana del funcionario público que interviene en el acto, los documentos administrativos no se asimilan completamente a los públicos, por cuanto gozan de la presunción de certeza y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba o pruebas en contrario, que deben ser incorporadas en el proceso en cumplimiento de las formas procesales establecidas en la ley, con el propósito de que los no promoventes puedan ejercer sobre éstas un efectivo control y contradicción.
En efecto, de la documental en cuestión siendo copia certificada de documento público de orden administrativo, al no haber sido tachado sus efectos por la parte demandada, adquiere plena fe a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). De la misma se evidencia la sustanciación y extenuación del tramite administrativo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Zulia, el cual debe ser valorado como el requisito de validez previo para impetrar cualquier demanda que comporte la desposesión material de una vivienda de conformidad con el artículo 5 de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria, y el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas. Así se declara.-

En la oportunidad procesal probatoria, la parte actora promovió las siguientes pruebas:

3) Ratificó la documental contentiva del procedimiento administrativo llevado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Zulia. Al efecto esta decisora ya ha dejado sentada la valoración a la misma en razón de la naturaleza pública administrativa que se le consolida y con la cual se ha manifestado la certeza del cumplimiento del procedimiento previo a la interposición de la demanda que ahora se decide.
4) Ratificó la documental constituida por la resolución o providencia administrativa emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda de fecha 25.07.2013. Siendo decisión emitida por el órgano administrativo legalmente competente para ello de la misma se deduce la función de dicho ente administrativo propio para sopesar que las partes no llegaron a ningún acuerdo y en consecuencia se ordenó la habilitación de la vía judicial. Se reproduce en este estadio todo el estudio y valoración que ya se emitió sobre la misma.
5) Ratificó la documental constituida por el contrato de arrendamiento otorgado endecha 30.06.206, ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, inserto bajo el No. 89, Tomo 42. Respecto a esta documental en líneas pretéritas ya se dejó establecida la certeza probatoria que de la misma dimana, la cual se da aquí por reproducida.
6) Ratificó la documental formada por copia certificada de Solvencia Sucesoral emitida por el SENIAT. Esta documental presentada ante el ente administrativo SUNAVI y certificada las copias ya referidas del expediente cursante ante ese ente, debidamente estimado en su valor probatorio, conforman también un documento público de orden administrativo, que al no haber sido tachado en juicio por la parte demandada, adquiere plena fe a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). De esta instrumental se colige que al acaecimiento del fallecimiento del causante Johannes Welling Wyczynski, en fecha 31.01.2008, le sucedieron los causahabientes Isabel del Carmen Podesta de Welling y Alexander Waldemar Welling, en sus condiciones de cónyuge supérstite y hermano respectivamente, según se desprende de la declaración sucesoral realizada ante el Sistema Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) conforme planilla para la autoliquidación de impuestos sobre sucesiones signada con el No. 0072462, elementos probatorios que ciernen plena convicción de la relación arrendaticia.
7) Ratificó la documental conformada por instrumento de propiedad del inmueble objeto de la causa, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del distrito Maracaibo del estado Zulia, en fecha 19.08.1988, anotado bajo el No. 41, Tomo 16, Protocolo 1°, siendo un instrumento de naturaleza pública el mismo merece fuerza probatoria por no haber sido tachado de falso en la oportunidad procesal respectiva, con lo cual queda representada la adquisición del bien que se discute judicialmente.
8) Promovió la prueba testifical, del ciudadano Edwin José Amaya Rimero, titular de la cédula de identidad No. V 7.812.932, de este domicilio.
Para inteligencia e integridad de este fallo, se permite esta Decisora, precisar que la prueba testifical promovida por la parte demandante, si bien se fijó oír la declaración en la oportunidad de celebrarse la audiencia oral y pública, la misma no se evacuó por incomparecencia del deponente, por lo que nada tiene que este Tribunal considerar sobre este particular. Así se establece.
En cuanto a la ratificación que hizo el apoderado de la parte actora, respecto de la documental supra referida, este Tribunal estima que los instrumentos al formar parte del procedimiento administrativo previo cumplido ante el ente competente para ello, tienen fuerza probatoria formal, máxime cuanto la parte demandada en fase judicial no los tachó de falso o impugnó según su naturaleza. Corresponderá en la parte motiva a este Tribunal hacer acopio y conjugación de los hechos discutidos con estos elementos documentales a fin de precisar la verosimilitud que guardan entre sí.
No obstante lo antedicho, se advierte muy en particular que en cuanto al documento privado que corre en el folio 44, contentivo de comunicación de fecha 13.02.2013, dirigida a la Sucesión Johannes Welling, suscrita por la Junta de Condominio de Residencias Isla de Toas, si bien no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal respectiva, éste denota la circunstancia que se trata de hacer del conocimiento de la Sucesión sobre la morosidad en el pago por concepto de condominio que presentan dos apartamentos propiedad de dicha sucesión, estando entre éstos el distinguido 3-A, y a entendimiento de quien decide y en revisión de las condiciones del contrato de arrendamiento, no existe punto de conexión que hagan presumir que este pago se encontraba en cuenta u obligación del demandado, por lo que la prueba se desestima por resultar impertinente a los hechos discutidos. Así se establece.

De la parte demandada:
El defensor ad limten promovió el mérito favorable de las actas. Al respecto cabe expresar, que a pesar de que el anterior aforismo no constituye específicamente un medio de prueba, se entiende como un principio procesal que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así será estimado. Y ASÍ SE DECLARA.
V. Consideraciones para decidir.
Para decidir sobre el debate judicial de forma sustancial, encuentra imprescindible esta sentenciadora, bien como ha llevado a cabo el estudio del expediente, que la petición de fondo vertida en el contradictorio sobre la base de la ley arrendaticia vigente, se condensa en lo establecido en el Capítulo VII, De los Desalojos, artículo 91, numeral 1 y artículo 92 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y el artículo 1.167 del Código Civil. De tal forma que el Tribunal repite su pronunciamiento sobre el punto, emitido al momento de dictar el dispositivo del fallo en la oportunidad de la audiencia pública y oral de juicio.
En esta orden de ideas, establecida la pretensión encausada de desalojo, se halla esta Autoridad Judicial en el imperativo deber de cotejar la procedencia de la causal invocada, conforme a la carga de probar los hechos que limitan la controversia los cuales se dan por reproducidos por ser singularizados de forma previa a lo largo del fallo.
Tejido al hilo, es de precisar que en el ordinal 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esto es, relativa a que el arrendatario haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, propio entonces verificar el texto de la norma:
Artículo 91: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
…Omisis…
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. (Negrillas de este Tribunal).
En relación a la causal 1° del artículo 91 ejusdem, relativa a que el arrendatario haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, visualiza quien aquí decide que para acoger la pretensión que en esa dirección se acomete su pronunciamiento, es necesario que al examinarla en su mérito se encuentre fundada, es decir, que las afirmaciones de hecho y de derecho contenidas en la demanda resulten verdaderas y debidamente probadas.
En este orden, propio detener la atención que el Tribunal en auto del día 15.05.2017, fijó los hechos y los limites de las pruebas, para lo cual se precisó que la carga de la prueba descansaba en la parte demandante -dada la contradicción y rechazo genérico hecho por el defensor de oficio- precisándose que la materia de prueba descansaría sobre: 1) la celebración del contrato de arrendamiento entre los litigantes; 2) la propiedad del inmueble que aduce la parte actora; y 3) la morosidad en el pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandado.
En examen de los supuestos objeto de prueba supra establecidos esta decisora ha podido constatar en primer orden, la existencia de la relación arrendaticia entre la parte actora y el demandado, al existir contrato escrito de arrendamiento debidamente suscrito ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 30.06.2006, anotado bajo el No. 89, Tomo 42 de los libros respectivos, por los ciudadanos Johannes Welling Wyczynski y Alberto Parra Chaustre, el cual versa sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 3-A, ubicado en la cuarta planta del edificio “Isla de Toas” situado en la avenida 2A, entre calles 59 y 60, Jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte: con fachada Norte del edificio y apartamento 3-F, Sur: con apartamento 3B; Este: fachada Este del edificio y Oeste: foso, hall de ascensores y apartamento 3F. Así como se aprecia del contrato documentado, que anexo al mismo se hizo una relación a través de un inventario de los bienes muebles ubicados dentro del inmueble y que conforman también objeto de la relación arrendaticia, destacando los mismos a saber:
INVENTARIO APTO. 3A- RESIDENCIAS ISLA DE TOAS.
ENTRADA:
Reja y puerta Multiloock
COCINA:
Cocina eléctrica, 4 hornillas, color blanco. Marca General Electric.
1 nevera con escarcha, marca Electrolux.
2 sillas de madera para mesón, tipo bar.

Un mesón forma de codo en fórmica color Beige.
SALA:
2 Sillas de cuero y 1 mesa redonda (en regular estado de uso).
Un ceibo en madera.
Un estante en fórmica.
Una mesita de madera rectangular. Color marrón.
Un juego de comedor con 4 sillas forradas en gamuza y cuero con sus forros de tela y una mesa redonda en madera.
Una mesa redonda esquinera. Color marrón.
Un radio marca Toshiba.
Un aire acondicionado tipo Split, marca NE de 18.00BTU con su control remoto.
Un televisor de 14” marca General Electric.
Dos bancos modulares hexagonales en fórmica color blanco y marrón.
HABITACIÓN:
Dos camas individuales tipo box, con sus respectivos protectores, 2 juegos de sábanas y 2 cojines nuevos.
Dos mesas de noche. Un mueble de fórmica gavetero color blanco.
Un aire acondicionado Split, de 12.0000BTW, marca NE, con su control remoto.
BAÑO:
Una lavadora Magic Queen, modelo 5500ª.
Un calentador de agua marca Record.
Una tina, con puertas plegables.
Tendedero de ropa.
Una plancha de granito con grifería (lavamanos)

Una llave reja la reja de entrada del Apto. 3-A.
2 llaves Multilock para puerta de entrada del Apto. 3-A.
1 llave de la puerta de entrada al edificio.
1 llave de la puerta corrediza automática.
1 control remoto para puerta de estacionamiento.
1 Llave para el ascensor.

Especificados estos bienes muebles en inventario anexo al referido contrato que contiene la relación jurídica, pues el contrato y éste se valoran en forma conjunta dada la incontrovertible posición del demandado al comparecer ante el ente administrativo, entiéndase SUNAVI, quien no la desconoció, por el contrario, solicitó lapso prudencial para realizar la entrega del bien inmueble.
Denota esta Decisora que si bien el contrato aparece suscrito por el demandado y el nombrado ciudadano Johannes Welling Wyczynski, éste último falleció el día 31.01.2008, ante lo cual le sucedieron sus causahabientes ciudadana Isabel del Carmen Podesta de Welling y Alexander Waldemar Welling, en sus condiciones de cónyuge supérstite y hermano respectivamente, según se desprende de la declaración sucesoral realizada ante el Sistema Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) conforme planilla para la autoliquidación de impuestos sobre sucesiones signada con el No. 0072462, elementos probatorios que ciernen plena convicción de la relación arrendaticia. Así se decide.
En segundo orden, es preponderante manejar sin atisbo de duda, y con miramiento en el derecho de propiedad del inmueble, y mas específicamente su identificación exacta tratada a lo largo del contradictorio, que a pesar de visionarse desde el memorial que el inmueble se encuentra constituido por: “…un apartamento distinguido con el Nº 3-A, ubicado en la Cuarta Planta, del edificio “Isla de Toas”…”; es de notoriedad en las actas, que documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del distrito Maracaibo del estado Zulia, en fecha 19.08.1988, anotado bajo el No. 41, Tomo 16, Protocolo 1°, documento primigenio que representa el instrumento de adquisición del bien que se discute judicialmente y que se encuentra agregado como en las actas, muy bien se singulariza el bien inmueble dado en venta en la forma siguiente “un apartamento distinguido con el Nº 3-A, ubicado en la Tercera Planta, del edificio “Isla de Toas”…”, y visto el pedimento efectuado por el apoderado judicial de la parte actora en el momento de la celebración de la audiencia de juicio oral y pública, en la cual recalcó que se trata de tercer piso y no de una cuarta planta como se señala en el memorial, esta Autoridad Judicial debe obedecer a los efectos de este fallo, a la escritura de la venta pública registrada en fecha 19.08.1988, en cuanto a la identificación del inmueble, por cuanto esta goza de efectos contra terceros, más aun cuando ha sido delatado por el actor en este acto. Así se declara.

Así pues, se aprecia además que la parte actora funda su petición de desalojo en la causal contenida en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, dado el incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandado, supuesto éste que se evidencia de las actas procesales en un originario examen, al observar que si bien el defensor ad litem hizo negación de este hecho, no se recogen elementos irrefutables que dicho pago se haya hecho efectivamente, máxime cuando entrado en conocimiento el demandado por el ente administrativo, al ser llamado a comparecer y diera respuesta al reclamo introducido por los actores, instituido en la falta de cancelación de los cánones de arrendamiento y que hasta la fecha 29.05.2013, cuando fue celebrada la audiencia conciliatoria, ascendían a treinta y siete (37) meses, oportunidad en que dicho ciudadano Alberto Parra Chaustre no hizo negación u oposición a tales pretensiones, con lo cual queda reconocido el incumplimiento de pago.
Se le apareja a lo precedentemente sentado, el hecho que se comprueba documentalmente, conforme a la voluntad contractual arrendaticia recogida en el contrato suscrito por las partes, que el demandado se obligó en la Cláusula Tercera al pago de la suma de Bs. 1.300,00 fijada como canon de arrendamiento, por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) días del mes, en moneda de circulación legal y en el lugar acordado por las partes. Ante el señalamiento de la parte actora de la falta de pago de los cánones de arrendamiento y que ello se ha mantenido en el tiempo, al extremo de hacer uso de la vía judicial que le fuera habilitada conforme a la ley para obtener el desalojo del inmueble y el pago debido, queda en efecto palmaria la obligación reclamada, máxime que en acogimiento al principio de la ductividad de la prueba, quien correspondía comprobar el pago es al demandado, ello en proporción al parámetro legal sustantivo recogido en el artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
Con la comprobación de esta circunstancia, se declara que se ha configurado el presupuesto legal contenido en el relacionado ordinal 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, que prescribe textualmente: “Sólo se procederá al desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1) En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios fijados por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, para tal fin.”.
Fuerza de lo expuesto se reconoce en derecho la pretensión de desalojo propuesta por la parte actora y de consecuencia se condena al demandado a la entrega del bien inmueble objeto del arrendamiento, dejándolo libre de bienes y personas, y en el mismo estado de conservación y uso en que lo recibió, junto con los bienes muebles que se especifican en el inventario que consta en el contrato de arrendamiento.
Asimismo, derivado del incumplimiento de pago se condena al demandado para que pague a la parte actora los cánones de arrendamiento reclamados correspondientes a los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2015, a razón de Bs. 1.300,00 por cada mes, sumando un total de Bs. 85.800,00, así como los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto de 2017, a razón de Bs. 1.300,00 mensual, lo que arrojan la cantidad de Bs. 29.900,00, sumando un total general por la suma de Bs. 115.700,00.
Asimismo se condena al demandado a pagar los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado objeto de la relación arrendaticia.
Finalmente estima quien aquí decide que entre las alegaciones del actor en la demanda, se desprende la moción, referente a que se les haga entrega del inmueble solvente con todos los servicios públicos, ante lo cual del estudio acercado del memorial no se especificaron de forma precisa las sumas que por este concepto se reclaman, lo que en visión de dar fuerza a la norma contenida en el artículo 243.5° del Código de Procedimiento Civil, que exige que: toda decisión debe ser pronunciada de manera expresa, positiva y precisa, debe ser patentizado en este fallo a fin de evitar la eventual nulidad del mismo y en ensalzamiento al derecho de defensa de la parte demandada que pudiera resultar condenada al pago de unas cantidades de dinero que no han quedado expresamente determinadas, de este modo se desestima esta petición de cobro por los conceptos ya referenciados. Así se decide.

VI. Dispositivo.
Conforme a los razonamientos antes expuestos, este TRIBUNAL DECIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:

 Primero: CON LUGAR la pretensión de desalojo con fundamento en el artículo 91 numeral 1° de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, referido al siguiente contenido: “Sólo se procederá al desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1) En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios fijados por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, para tal fin.”.
 Segundo: Se desestima la pretensión por concepto de pago de servicios públicos del inmueble objeto de desalojo.
 Tercero: Se le ordena a la parte demandada ciudadano ALBERTO PARRA CHAUSTRE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-4.528.897, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, hacer entrega a la parte demandante ciudadanos ISABEL DEL CARMEN PODESTA DE WELLING y ALEXANDER WALDEMAR WELLING, chilena la primera y alemán el segundo, titular de la cédula de identidad No. E- 81.256.772 y pasaporte alemán No C1P3XRW33, respectivamente, domiciliados en la forma nombrada en Chile y Alemania, representados judicialmente a través del profesional del derecho Miguel Leonardo Suárez Ordóñez, un apartamento distinguido con el No. 3-A, ubicado en la tercera planta del edificio “Isla de Toas” situado en la avenida 2A, entre calles 59 y 60, Jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte: con fachada Norte del edificio y apartamento 3-F, Sur: con apartamento 3B; Este: fachada Este del edificio y Oeste: foso, hall de ascensores y apartamento 3F, objeto del arrendamiento, dejándolo libre de bienes y personas, y en el mismo estado de conservación y uso en que lo recibió, junto con los bienes muebles que se especifican en el inventario que consta anexo al contrato de arrendamiento, y que especifican en la parte motiva del fallo, dándose por reproducidos en este particular.
 Cuarto: Se condena al demandado ciudadano ALBERTO PARRA CHAUSTRE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-4.528.897, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, al pago de la cantidad total de CIENTO QUINCE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 115.700,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y comprendidos desde el mes de abril a diciembre de 2010, desde el mes de enero hasta diciembre del año 2011, desde el mes de enero hasta diciembre del año 2012, desde el mes de enero hasta diciembre del año 2013, desde el mes de enero hasta diciembre del año 2014, desde el mes de enero hasta diciembre del año 2015, desde enero el mes de hasta diciembre del año 2016 y desde enero hasta el mes de agosto de 2017; así como los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado objeto de la relación arrendaticia.
 Quinto:¬ Se condena al demandado ciudadano ALBERTO PARRA CHAUSTRE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-4.528.897, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, al pago de las costas procesales por haber vencimiento total en esta instancia.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la sede del JUZGADO DECIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los diecinueve (19) días del mes de septiembre de 2017. Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA,

Abg. Zulay Virginia Guerrero Delgado EL SECRETARIO,

Abg. Jesús Eduardo Durán.
En la misma fecha, siendo las tres y ocho minutos de la tarde (03:08 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo en No. 149.
El Secretario,