TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
207º y 158º
Expediente. 3.169-16
DEMANDANTE: OSMELY JANETH GALUE DE CHACIN, mayor de edad, venezolana, casada, titular de la cédula de identidad N°7.719.780, domiciliada en el Municipio La Cañada de Urdaneta del Estado Zulia.
DEMANDADO: MANUEL SALVADOR SOTO LEON, mayor de edad, venezolano, casado, titular de la cédula de identidad N°V-1.688.383, domiciliado en el Municipio San Francisco del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados VICTOR SEGUNDO CHOURIO, ALEJO GOMEZ , LUIS CAMACHO e IVAN PEREZ PADILLA, mayores de edad, venezolanos, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 35.551 y 158.495, 57.830 26.096, respectivamente, con domicilio en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada TERESA RANGEL, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 35.548 con domicilio en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
MOTIVO: DESALOJO y COBRO DE BOLÍVARES.
Alegan los apoderados judiciales de la parte demandante, que su representada OSMELY JANETH GALUE DE CHACIN, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano MANUEL SALVADOR SOTO LEON, en fecha 18/06/2009 ante la Notaría Pública de San Francisco del Estado Zulia, quedando anotado bajo el N°54, Tomo 64 de los libros de autenticaciones respectivos. Que el ciudadano CARLOS LUIS CHACIN RAMIREZ, quien es venezolano, mayor de edad, casado, con cédula de identidad N°V-7.712.574, domiciliado en el Municipio La Cañada de Urdaneta del Estado Zulia, es propietario del inmueble arrendado conformado por una casa distinguida con el N°17-67 de la manzana H del Conjunto Residencial El Placer, segunda etapa, ubicada en la Urbanización Coromoto, sector El Perú, avenida 3 en jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio San Francisco del Estado Zulia, hoy Municipio San Francisco, Parroquia San Francisco del Estado Zulia.
Indican que la ciudadana OSMELY JANETH GALUE DE CHACIN fue autorizada por su esposo para que alquilara la parte de de abajo de la vivienda ya identificada, y fue cuando ofreció en alquiler dicha vivienda al ciudadano MANUEL SALVADOR SOTO LEON, con un canon de arrendamiento mensual de Un mil trescientos bolívares (Bs.1.300) por seis (6) meses, los cuales se cumplieron. Que cuando faltaba un (1) mes para la culminación del contrato ofrecieron en venta la vivienda al arrendatario y no se llegó a ningún acuerdo porque le pareció demasiado costosa, que en ese momento tenía un costo de quinientos mil bolívares (Bs.500.000).
Que en el mes de enero del año 2010 comenzó un nuevo contrato verbal, ya que las partes no notificaron la culminación del contrato, pero se les notificó que el canon de arrendamiento sería de un mil cuatrocientos bolívares (Bs.1.400) y el arrendatario estuvo de acuerdo. Que (Sic) como a la mitad del contrato el inquilino los llamó y les preguntó si tenían interés en vender la vivienda y contestaron que sí, que el precio sería la suma de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs.650.000), precio que le pareció muy alto. Que se continuó alquilando por contratos verbales en los meses siguientes de los años 2010 al 2012, que en el mes de abril de 2012 se le notificó al arrendatario que el canon es por la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs.1.500) y es cuando decidió comprar la vivienda, que aceptaron la venta verbal por la suma de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs.650.000) recibiendo en calidad de anticipo la suma de cien mil bolívares (Bs.100.000).
Que en el mes de noviembre del año 2012, la arrendataria le solicitó la entrega de la suma de veinticinco mil bolívares (Bs.25.000) de los cien mil (Bs.100.000) que estaban depositados en el Banco de Venezuela como anticipo de la negociación de la vivienda, y la devolvió con una ganancia de siete mil quinientos bolívares (Bs.7.500) , y (Sic) en junio de 2013 a diciembre de 2013, se le notificó que el canon de arrendamiento continuaría en la suma de dos mil quinientos bolívares (Bs.2.500). Que el día 10/06/2013, el ciudadano MANUEL SALVADOR SOTO LEON, solicitó que le entregaran la suma de treinta mil bolívares (Bs.30.000) de los cien mil bolívares (Bs.100.000) que estaban depositados en el Banco como anticipo, ya que no se realizaría el negocio de la venta de la vivienda, porque a su pareja - MARIA ELENA LEAL PARRA- no le gustaba el inmueble, y es cuando el inquilino canceló tres (3) meses de arrendamiento con la ganancia de los siete mil quinientos bolívares (Bs.7.500) con el canon de dos mil quinientos bolívares (Bs.2.500), dejando de cancelar a partir de ese momento los meses siguientes.
Que el día 3/10/2013 el inquilino se dirigió a la sede de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, Región Zulia y formuló denuncia en su condición de arrendataria, en contra de la ciudadana OSMELY JANETH GALUE DE CHACIN, alegando actuación arbitraria y fraudulenta de su esposo, causando daños y perjuicios en su contra, alegando también dolo e incumplimiento de la palabra empeñada, por tener la primera opción de compra sobre el inmueble. Que en la demanda solicitó la devolución de los cien mil bolívares (Bs.100.000) más los gastos realizados, que ascienden a la suma de ochenta mil bolívares (Bs.80.000). Que no valió la confianza que se le tenía como buen inquilino para resolver el problema de la vivienda. Que no se llegó a ninguna solución en los actos conciliatorios porque el mencionado arrendatario no se presentó, y en el último acto conciliatorio autorizó a su pareja -MARIELENA LEAL PARRA- para que defendiera sus derechos ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento Región Zulia, sin que se llegara a un acuerdo. Que el órgano administrativo habilitó la vía judicial.
Alega también que el demandado incurrió en la arbitrariedad de posicionarse de forma ilegal de la parte de arriba o primer piso del inmueble de su propiedad, impidiéndole ejercer su derecho de entrar y salir, el cual no estuvo contemplado en el contrato (el alquiler de la parte de arriba)
En consecuencia, con fundamento en las causales de falta de pago del canon de arrendamiento que actualmente totaliza la suma de sesenta y dos mil quinientos bolívares (Bs.62.500) por veinticinco (25) meses vencidos sin cancelar, conjuntamente con las causales establecidas en el artículo 91, numeral 2 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual contempla la necesidad de un pariente consanguíneo de ocupar el inmueble, vista la necesidad de su suegra MARIA RAMONA CHACIN, de ocupar la vivienda por carecer donde vivir; demanda al ciudadano MANUEL SALVADOR SOTO LEON por Desalojo del inmueble, para que convenga en entregarlo libre de personas y bienes, en buenas condiciones de uso, tal como le fue arrendado, y solvente en los servicios públicos, además de la cancelación de los cánones de arrendamiento vencidos hasta la fecha, así como el pago de costas y costos del proceso.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la abogada TERESA RANGEL, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Señala que es cierto que el día 18/06/2009, la ciudadana OSMELY JANETH GALUE CHACIN suscribió con su representado el contrato de arrendamiento a tiempo determinado de seis (6) meses que podría prorrogarse por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes manifestara por escrito con un (1) mes de anticipación al vencimiento del contrato; que dicho contrato fue suscrito ante la Notaría Pública de San Francisco anotado bajo el N°54, Tomo 64 de los libros de autenticaciones respectivos, sobre el inmueble identificado en el libelo; reconoce además que este le pertenece al ciudadano CARLOS LUIS CHACIN RAMIREZ, indicando que consta de tres (3) dormitorios, dos (2) salas de baño, sala comedor, cocina, lavadero, pisos de cerámica.
Niega que el ciudadano CARLOS LUIS CHACIN haya autorizado a su esposa OSMELY JANETH GALUE DE CHACIN, para alquilar la planta baja del inmueble, ya descrita, sino todo el inmueble, por cuanto no se hizo un contrato parcial sobre la casa objeto de litigio, que en el contrato de arrendamiento no se menciona la parcialidad, siendo el primer canon de arrendamiento la suma de un mil trescientos bolívares mensuales, por un período de seis (6) meses los cuales se cancelaron puntualmente y por adelantado en su mayoría.
Niega que faltando un (1) mes para cumplirse la culminación del contrato de arrendamiento la ciudadana OSMELY JANETH GALUE DE CHACIN le haya ofrecido en venta la vivienda a su representado inicialmente por la suma de quinientos mil bolívares (Bs.500.000); señalando que no se perfecciono la compra venta del inmueble por problemas con la cédula de identidad del propietario. Que en enero del año 2010 comenzó un nuevo contrato verbal, pues ninguna de las partes notificó a la otra la culminación del contrato. Que posteriormente el canon de arrendamiento sería la suma de un mil cuatrocientos bolívares (Bs.1.400) mensuales, los cuales no fueron aceptados por su poderdante, que en esa oportunidad, la arrendadora ofreció en venta el inmueble por la suma de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs.650.000) precio que le pareció elevado, por lo cual su representado permaneció alquilado mediante contrato verbal durante los meses siguientes de los años 2010 al 2012, que en el mes de abril de 2012 se le notificó un nuevo aumento por la suma de un mil quinientos bolívares (Bs.1.500) mensuales.
Que por ello, su representada decidió comprar la vivienda y manifestó su voluntad a la arrendadora y a su esposo, quienes aceptaron la negociación recibiendo de la suma de cien mil bolívares (Bs.100.000) en calidad de Arras, como consta en boucher emitido por el Banco de Venezuela en cheque N°4264657 por concepto de compra de vivienda, depositado en la cuenta de ahorro de la ciudadana OSMELY JANETH GALUE DE CHACIN, entrega que se hizo sin firman un documento de opción de compra, ni establecer cláusula penal que estableciera una indemnización por incumplimiento, por lo que su representado y la arrendadora y su esposo, acordaron no celebrar la negociación de compra venta, y el monto pagado de cien mil bolívares (Bs.100.000) le sería atribuibles a los pagos de los cánones de arrendamiento.
Que tan cierto es, que en el libelo de la demanda el actor confiesa que con los intereses del monto pagado se cancelaron varias mensualidades o cánones vencidos.
Que es falso que en el mes de noviembre del año 2012, su representado le haya solicitado al esposo de la arrendadora la suma de veinticinco mil bolívares (Bs.25.000), ni que le haya exigido la suma de treinta mil bolívares (Bs.30.000). Que es cierto que se tomaron la arrendadora y su esposo la suma de siete mil quinientos bolívares (Bs.7.500) de los intereses devengados del dinero dado en Arras. Que dicha cantidad pagada igualmente fue imputable a cánones vencidos desde junio a diciembre de 2013, que posteriormente se le notificó al arrendatario el aumento del canon de arrendamiento por la suma de dos mil quinientos bolívares (Bs.2.500) mensuales, que de igual forma se le cancelaron a la arrendadora tres (3) meses de arrendamiento a razón de dos mil quinientos bolívares (Bs.2.500) con las ganancias que produjeron los intereses de los cien mil bolívares (Bs.100.000) , por lo tanto es falso que a partir de ese momento su representado haya dejado de pagar los meses siguientes, por cuanto se acordó que los cien mil bolívares (Bs.100.000) fueran abonados a los cánones de arrendamiento futuros.
Alega que aún hay una suma pagada sin que se haya vencido. Que el día 3/10/2013, su representado se dirigió a la sede de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y formuló denuncia en su condición de arrendatario, en contra de la ciudadana OSMELY JANETH GALUE DE CHACIN, para que regulara el canon de arrendamiento, visto que le habían solicitado la desocupación del inmueble sin razón alguna; tomando el órgano administrativo la decisión de habilitar la vía judicial.
Por lo expuesto, niega todos los hechos alegados, la falsedad del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, niega que esté incurso en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda, en la procedencia del desalojo, porque no existe necesidad justificada que tenga el ciudadano CARLOS LUIS CHACIN RAMIREZ de ocupar el inmueble, pues no lo explica en su libelo ni tampoco lo prueba.
Niega que en forma arbitraria su representado se haya posesionado de la planta alta del inmueble, mucho menos que le haya impedido ejercer su derecho de entrar y salir del inmueble; que al contrario, la arrendadora en forma inconsulta procedió a violentar la seguridad del inmueble y del grupo familiar de su representado, introduciéndose arbitrariamente con niños para desalojar a su representado y a su familia, siendo desalojados por la Policía de San Francisco.

Por escrito presentado por el abogado IVAN PEREZ PADILLA, en su condición de apoderado judicial sustituto de la parte actora, señaló que la parte demandada al contestar la demanda, admitió la relación arrendaticia, el monto del canon de arrendamiento y que las partes dejaron sin ningún efecto la negociación de adquisición del inmueble por parte del arrendatario.
Que del documento notariado que existe en actas, consta la relación arrendaticia; que existe una gran confusión entre las partes al afirmar que el contrato se transformó en contrato verbal, que a lo sumo se transformó en indeterminado. Niega la supuesta Compensación alegada por la demandada, señalando que debió ser alegada como defensa perentoria de fondo y no de forma genérica en apariencia, por lo tanto adolece de ineptitud técnica en su formulación y por lo tanto es improcedente.
Que en el caso que nos ocupa no se cumplen los requisitos, porque entre las partes existió lo que en doctrina se denomina la dualidad de contrato, arrendamiento y la ya extinguida negociación sobre la venta del inmueble, vinculaciones estas que en sus efectos producen consecuencias distintas.
Que la una da lugar a un procedimiento especial y la otra habría dado lugar a un procedimiento ordinario de resolución o cumplimiento de contrato y la demandada no realizó Reconvención alguna en cuanto a la negociación de compra del inmueble, que en todo caso habría sido declarada inadmisible por la incompatibilidad del procedimiento.
Que conforme al artículo 1.332 del Código Civil se establece que la compensación se efectúa de derecho en virtud de la Ley, aún sin conocimiento de los deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de la deuda que se extinguen recíprocamente por las cantidades concurrentes. Que no existiendo en el caso de marras deudas simultáneas por ser una de tracto sucesivo y la otra ya extinguida.

En la oportunidad de celebrarse la Audiencia de Mediación Oral y Pública el apoderado judicial de la parte actora expuso que insistía en la demanda por cuanto se ha agotado la vía administrativa y ha sido infructuosa la mediación, y que en este año, en el mes de junio se cumplen cuatro años que el arrendatario no ha cancelado los cánones de arrendamiento, razón por la cual insiste en la demanda.
De las pruebas
Con el libelo de la demanda la parte actora acompañó las siguientes pruebas:
1-Copia fotostática de documento poder autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo el día 4/01/2016, bajo el N°8, Tomo 1 de autenticaciones respectivos, otorgado por la ciudadana OSMELY JANETH GALUE DE CHACIN a los abogados VICTOR SEGUNDO CHOURIO RUBIO y ALEJO GOMEZ.
Este instrumento es valorado con fundamento en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mediante el cual queda demostrada la representación alegada por los mencionados abogados en el libelo de demanda.
2-Original de documento autenticado ante la Notaría Pública de San Francisco del Estado Zulia, bajo el N°54, Tomo 64 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría, el cual no fue impugnado ni tachado por la parte demandada. En consecuencia surte valora probatorio con fundamento en el artículo 1.363 del Código Civil.
Este documento prueba la celebración del contrato de arrendamiento entre los ciudadanos OSMELY JANETH GALUE MORENO, en su condición de arrendadora, por una parte, y por la otra, MANUEL SALVADOR SOTO LEON, en su condición de arrendador, sobre el inmueble constituido por una casa de habitación familiar, ubicada en la Urbanización El Placer, avenida 8, signada con el N°17-67 del Municipio San Francisco del Estado Zulia, mediante el cual El Arrendatario se obligó a dar al inmueble el uso de vivienda familiar.
3- Copia certificada expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Zulia, contentivas del expediente N°MC-00959/01-14 donde consta el inicio del procedimiento intentado por el ciudadano MANUEL SALVADOR SOTO LEON, en contra de la ciudadana OSMELY JANETH GALUE MORENO.
El expediente promovido se valora como documento administrativo que no fue impugnado por la parte demandada y en consecuencia surte valor probatorio en cuanto a su contenido.
En el lapso probatorio la parte actora presentó las siguientes pruebas:
1-Promovió Inspección Judicial en el inmueble ubicado en la avenida principal de La Cañada de Urdaneta, sector La Bolivariana de la Parroquia Chiquinquirá, Parcela San Benito N°15, con el propósito de dejar constancia de la forma en que está edificado y distribuido el inmueble y el acceso al mismo, y por ende sus condiciones generales de conservación y habitabilidad; de las personas que habitan en cada uno de los aposentos, su estado de hacinamiento en relación a la ciudadana MARIA RAMONA CHACIN.
En fecha 26/06/2017 fue practicada la Inspección Judicial por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio La Cañada de Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, órgano que actuó por Comisión, dejando constancia que el inmueble tiene acceso a través de carretera asfaltada. En cuanto a las condiciones generales de habitabilidad y conservación, se hizo constar que se observa en buen estado de conservación; que el inmueble se encuentra construido con paredes de concreto, pisos de cemento y techo de láminas de acero, observándose en su interior una cocina, tres habitaciones y un baño. En relación a las personas que habitan el inmueble se hizo constar que al momento de la práctica de la inspección, se encontraban presentes los ciudadanos MARÍA RAMIREZ DE CHACIN, DAVID BOSCAN MOLINA, ANDREA CHACIN, LUIS MORENO, CARLOS CHACÍN, ANDREINA CHACÍN, ADRIANA CHACÍN y OSMELY GALUE DE CHACIN, acompañados de varios niños.
Pruebas promovidas por la parte demandada:
-Invocó el mérito favorable de las actas, en base al Principio de Comunidad de la Prueba y Prueba Documental.
-Promovió copia certificada de Procedimiento Administrativo N°CT-00111/12-15, para consignar temporalmente el canon de arrendamiento dirigido a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento Región Zulia, y Providencia Administrativa N°00914 de fecha 26/04/2016, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Agregada al escrito de promoción de pruebas se encuentra la solicitud presentada por la apoderada del ciudadano MANUEL SALVADOR SOTO LEON, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos, en la cual señala que la ciudadana OSMELY YANETH GALUE MORENO se ha rehusado a recibir los cánones de arrendamiento y en consecuencia solicita se de inicio al procedimiento para la consignación temporal del canon de arrendamiento del inmueble.
A dicha solicitud se encuentra agregado Acto de Inicio realizado por el órgano administrativo, en relación al inmueble ubicado en la Urbanización El Placer, avenida 8, N°17-67 en jurisdicción del Municipio San Francisco del Estado Zulia, ordenando dar inicio al procedimiento y la citación de la ciudadana OSMELY YANETH GALUE MORENO.
Esta prueba se valora como documento administrativo y surte efectos probatorios de la tramitación del procedimiento anteriormente indicado.
-Copia simple de Cheque de Gerencia pagado a la orden de OSMELY GALUE y depósito bancario perteneciente a la demandante OSMELY YANETH GALUE CHACIN, de la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA, indicando la promovente que se le depositó y aceptó, por concepto de compra de vivienda del presente litigio; señalando además que se ha descontado por concepto de cánones de arrendamiento de acuerdo a palabras textuales de la demanda incoada por dicha ciudadana.
-Promovió el testimonio de los ciudadanos RICHARD ROBERT SOTO GUTIERREZ, YANETH CHIQUINQUIRA LOPEZ MORAN y MARIA CAROLINA LEAL, todos domiciliados en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
-Promovió prueba de informe a la oficina del SAIME Maracaibo, a los fines de que indique al Tribunal si el ciudadano CARLOS LUIS CHACIN RAMIREZ, titular de la cédula de identidad N°V-7.712.574, presentó problemas con su cédula de identidad en los años del 2010 al 2012, que provocara la demora en perfeccionar la compra venta del inmueble objeto de este litigio.
Se recibió oficio del Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería, de fecha 25/07/2017 mediante el cual informa al Tribunal que el serial de la cédula de identidad N°V-7.712.574 a nombre de CARLOS LUIS CHACIN RAMIREZ, cedulado por primera vez en la Oficina SAIME MARACAIBO, no aparece solicitado ni presenta antecedentes penales ni tiene prohibiciones. Que no se tiene información que el referido ciudadano haya tenido algún problema en los años 2010 -2012.
-Invocó el mérito favorable para su representado del contenido de las actas procesales, especialmente de la Confesión de la parte demandante en cuanto a los hechos controvertidos:
Consideraciones para decidir:
Conforme a los términos en que ha sido planteada la controversia, puede apreciarse que la ciudadana OSMELY GALUE DE CHACIN, presenta demanda por motivo de Desalojo de una vivienda, con fundamento en la falta de pago de cánones de arrendamiento y en la necesidad del inmueble, causales previstas en la Ley Para La Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda; observándose igualmente que fue acompañada copia certificada emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de la Región Zuliana, del expediente N°MC.00959/01-14 a los fines de acreditar el agotamiento del procedimiento administrativo previo que debe ser cumplido antes de la interposición de cualquier acción judicial derivada de una relación arrendaticia.
Sobre el cumplimiento del requisito exigido por la ya mencionada Ley Para La Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, es importante hacer referencia a las disposiciones contenidas sus artículos 94, 95, 96.
Procedimiento previo a las demandas

Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.

Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.

Por su parte, el Reglamento de La Ley Para La Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda publicado en Gaceta Oficial N°39.799 de fecha 14/11/2011, el cual regula los procedimientos administrativos establecidos en la mencionada Ley, establece los requisitos que debe cumplir la solicitud del inicio del procedimiento previo a las demandas, señalando en su ordinal 5°, la exigencia de que se describan las razones y perdimientos correspondientes, expresando el objeto de la pretensión.

Artículo 35. Cuando alguna persona solicite ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el inicio del procedimiento previo a las demandas a que hace referencia el Título iii, Capítulo i, de la Ley de Regularización y control de Arrendamientos de Vivienda, la solicitud escrita referida en el artículo 94 de la indicada ley, deberá hacer constar los siguiente:
(…)
5. Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda claridad la materia objeto de la solicitud.

Conforme se lee en el artículo 94 de la citada Ley, es requisito previo a la interposición de la demanda judicial por desalojo el agotamiento de un procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, por el arrendador, quien es el interesado en interponer la demanda judicial para que se le restituya el inmueble arrendado. Debe hacerlo mediante una solicitud escrita, exponiendo los motivos que tiene para solicitar la restitución de su vivienda; observándose además que, el artículo 96, remite expresamente a la aplicación del procedimiento establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas contenido en sus artículos 7 al 10.
La falta de cumplimiento de este requisito, da lugar a la inadmisibilidad de la demanda, puesto que se trata de presupuestos sustanciales de carácter instrumental que deben cumplirse necesariamente para que el órgano jurisdiccional pueda admitir la demanda.
La razón de exigencia de este presupuesto encuentra su fundamento en el fin y propósito de las disposiciones dictadas por nuestro legislador, para proteger a los sujetos que se encuentran amparados por el nuevo ordenamiento jurídico de carácter social, con bases axiológicas que se inspiran en los derechos humanos que son protegidos por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 2, el cual establece que Venezuela se constituye en un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, dando preeminencia a los derechos humanos.
Así se desprende de la Ley Para La Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, en la cual de manera palmaria se refiere a la importancia de dotar al arrendatario de las debidas garantías, por cuanto en un Estado Social de Derecho y de Justicia. El Estado, en cumplimiento de su compromiso de llevar a los ciudadanos el pleno disfrute de sus garantías constitucionales, debe propender acciones dirigidas a su concreción, razón por la cual la citada Ley tiene como fin garantizar el ejercicio del derecho a una vivienda digna y como consecuencia, evitar que se despoje de manera abrupta la vivienda que han venido ocupando como arrendatarios, estableciendo los procedimientos que permitan que los desalojos se hagan previo cumplimiento de la garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias. (Vid. Sentencia Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. 1/7/2015. Expediente. 2014-000-725).

En atención a lo expuesto, es importante hacer referencia al criterio sustentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el día 17/4/2013. Expediente N°0000712.
“…Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justicia las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. Sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente).
(…)
Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión.
Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.
(…)
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional…”

En este orden, es oportuno hacer referencia a la sentencia dictada por la Sala Constitucional en Sentencia Nº 1605 de fecha 20 de octubre de 2011, expediente 11-1002 caso: Lilia Ignacia Álvarez, en la cual dejó expresada la obligación de los operadores de justicia de garantizar los derechos contenidos en las relaciones arrendaticias, desde una visión social y de dar cumplimiento a las normas de protección de los arrendatarios y de su núcleo familiar:

Con base al criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia en las citadas sentencias, así como las disposiciones anteriormente transcritas, puede considerarse que en el caso de autos no se ha dado cumplimiento al requisito previo a la demanda de desalojo, de intentar el procedimiento administrativo correspondiente; así se desprende de las copias certificadas acompañadas con el libelo de la demanda expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de la Región Zuliana, del expediente N°MC.00959/01-14, contentivo de la Providencia Administrativa N°00660, en el cual se indica que la parte accionante es el ciudadano MANUEL SALVADOR SOTO LEON. Parte Accionada: OSMELY JANETH GALUE MORENO. Motivo: Procedimiento Previo a la Demanda de Desalojo.
En su parte Narrativa se señala que en fecha 23/01/2014, se ordeno el inicio del procedimiento previo a la demandas, contenido en los artículos 94 al 96, ambos inclusive de la Ley Para La Regularización y Control de Los Arrendamientos De Vivienda, instaurado por el ciudadano MANUEL SALVADOR SOTO LEON en contra de la ciudadana OSMELY JANET GALUE MORENO, en virtud que mantiene una relación arrendaticia sobre un inmueble que se encuentra ubicado en la Urbanización El Placer, avenida 8 signado con el N°17-67 en jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por cuanto requiere que la ciudadana OSMELY JANETH GALUE MORENO, anteriormente identificada, respete el Retracto Legal Arrendaticio y la Preferencia Ofertiva, fundamentando su pedimento en el artículo 131 al 140, ambos inclusive de la mencionada Ley.
Que una vez notificada la parte accionada, en fecha 18/03/2014, se llevó a efecto la primera audiencia conciliatoria, dejando sentada la incomparecencia de la parte accionante, siendo declarado desierto el acto.
Que el día 7/04/2014, se celebró audiencia conciliatoria con el objeto de solucionar pacíficamente el conflicto presentado por el ciudadano MANUEL SALVADOR SOTO LEON, representado en el acto por la ciudadana MARIA ELENA LEAL PARRA, con asistencia de la abogada TERESA DE JESUS RANGEL. Se dejó constancia además que la accionada OSMELY JANEHT GALUE MORENO, se hizo presente con la asistencia del abogado JORGE RAMON QUIROZ.
Se indica también, que las partes no llegaron a ningún acuerdo que permitiera resolver pacíficamente el conflicto planteado y en consecuencia se habilitó la vía judicial. Se instó a la ciudadana OSMELY JANETH GALUE MORENO a no ejercer acción arbitraria y al margen de la Ley, para conseguir el desalojo de la vivienda; habilitando la vía judicial para que las partes resuelvan la situación ante los Tribunales de la República.

Ahora bien, del contenido de las copias certificadas de las actuaciones administrativas descritas anteriormente, resulta notable que la persona que intentó el procedimiento es el arrendatario SALVADOR SOTO LEON en contra de la arrendadora OSMELY JANETH GALUE MORENO, y que el procedimiento al que dio inicio la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda no está basado en las causales de Desalojo previstas en el artículo 91 de la Ley en comento, por el contrario, dicho procedimiento se aperturó a los fines de ventilar las diferencias surgidas entre los contratantes, en virtud de los derechos invocados por el arrendatario, derivados del derecho contemplado en los artículo 131 al 140 de la Ley De Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, contenidos en el Titulo VI que trata de la Preferencia Ofertiva y Retracto Legal, en virtud que el ciudadano SALVADOR SOTO LEON requirió ante el ente administrativo el respeto por parte de su arrendadora, del derecho al retracto legal arrendaticio y la preferencia ofertiva.
De manera que de los instrumentos acompañados a las actas se evidencia que la demandante de autos - OSMELY JANETH GALUE MORENO- no cumplió con el requisito previo a la demanda judicial de desalojo, dado que las actuaciones administrativas suministradas, no reúnen los requisitos exigidos por la mencionada Ley y su Reglamento, puesto que no dirigió solicitud de Desalojo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, con indicación de los motivos y razones que lo indujeran a solicitar el inicio del procedimiento, ni el objeto de su pretensión, mediante el cual se garantizara el pleno ejercicio del derecho a la defensa del arrendatario.
Lo anteriormente expresado lleva a considerar que, la demandante de autos utilizó las actuaciones administrativas que se formaron con ocasión del procedimiento intentado ante la Superintendencia por el ciudadano SALVADOR SOTO LEON, por un motivo diferente al objeto de lo pretendido en el presente juicio, la cual como bien fue indicado en líneas anteriores, se trata de demanda de desalojo con motivo del incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento y la necesidad del inmueble, lo cual representa una vulneración del derecho al debido proceso administrativo, el derecho a la defensa del arrendatario, y a la posibilidad de que pudiera obtenerse una solución del conflicto a través de un medio alterno de resolución, que bien puede ser alcanzado en la Audiencia Conciliatoria a que se refiere el artículo 45 del Reglamento de la Ley Para La Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.

En consecuencia de lo expuesto, ante el incumplimiento de un requisito legalmente establecido para que pueda procederse a tramitar el juicio de Desalojo, se hace necesario declarar in limine litis la inadmisibilidad de la demanda, sin necesidad de pasar a fijar la celebración de la audiencia oral y pública de juicio prevista en la Ley, por razones de celeridad y economía procesal; como tampoco es necesario pasar a valorar el resto de las pruebas aportadas por las partes en el proceso.

D E C I S I Ó N
POR LOS FUNDAMENTOS EXPUESTOS, ESTE TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
INADMISIBLE, la demanda que por Desalojo y Cobro de Bolívares ha intentado la ciudadana OSMELY JANETH GALUE DE CHACIN en contra del ciudadano MANUEL SALVADOR SOTO LEON.
No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de la decisión.
PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFÍQUESE.
Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintiséis (26) días del mes de septiembre del año 2017. Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ,

Abog. Mg.Sc. MARÍA DEL PILAR FARÍA ROMERO.

LA SECRETARIA

Abog. JOHANA BARRERA AUVERT

En la misma fecha siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) se dictó y se publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA

Abog. JOHANA BARRERA AUVERT.