TSJ Regiones - Decisión

Exp No. 8164-17. Sentencia No.154-17

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
207º y 158º

PARTE DEMANDANTE: PIEDAD GARCIA VILLACIS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº 3.508.404, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: MARLON ROSILLO GIL, MARCEL CUEVA MENDEZ Y MONICA FARIA, abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 117.404, 111.821 y 185.214, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil JHONNILSON INDUSTRIALS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 02 octubre del 2008, bajo el No.33, tomo 66-A, representada por el ciudadano JHON NILSON URDANETA PLAZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº V-11.874.961, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia
ABOGADO ASISTENTE: EURO GONZALEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58.249.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA
JUICIO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL (OFICINA).

NARRATIVA
I
Se inicia el presente procedimiento por formal demanda de desalojo de oficina interpuesta por la ciudadana PIEDAD GARCIA VILLACIS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº 3.508.404, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, asistida en juicio por la abogada en ejercicio MONICA FARIA FERNANDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 185.214, en contra de la Sociedad Mercantil JHONNILSON INDUSTRIALS, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 02 octubre del 2008, bajo el No.33, tomo 66-A y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, la cual fue admitida por este Tribunal en fecha 23 de marzo del 2017, por no ser contraria a la ley, al orden público ni a las buenas costumbres, todo de conformidad con el Articulo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Una vez admitida la demanda, se ordeno el trámite de la presente causa mediante el Procedimiento Breve consagrado en el Artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil de conformidad con lo establecido en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, ordenando así la citación de la demandada de autos en la persona de su representante legal JHON NILSON URDANETA PLAZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.874.961, de este domicilio.
En fecha cuatro (04) de abril de 2017, la parte actora impulso la citación de la parte demandada, consignando para ello los emolumentos necesarios para la práctica de la citación, así como también en el mismo acto proveyó la dirección de la parte demandada; por lo cual el Alguacil de este despacho, el día 26 de abril del 2017 expuso que se apersonó en el domicilio de la demandada y una vez allí fue atendido por el conserje quien le manifestó que en el local no se encontraba nadie y una trabajadora de otro local le manifestó que el local donde realiza sus laboras la demandada se encontraba cerrado desde hacia mucho tiempo, motivo por el cual a solicitud de parte se ordeno el librar la citación cartelaria en la parte demandada de conformidad con el Articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se cumplió en fecha 08 de junio del 2017.
Una vez agotada la fase de citación de la demandada de autos, irrumpe en el proceso el abogado en ejercicio EURO GONZALEZ (ya identificado) asistiendo al ciudadano JHON NILSON URDANETA PLAZA con el carácter de representante legal de la sociedad mercantil JHONNILSON INDUSTRIALS, C.A, antes identificada, dándose por notificado de la presente causa.
En fecha 19 de julio del 2017, el ciudadano JHON NILSON URDANETA PLAZA, actuando con el carácter de representante legal de la sociedad mercantil JHONNILSON INDUSTRIALS, C.A, asistido por el abogado en ejercicio EURO GONZALEZ, rinde contestación a la demanda en tiempo hábil.

Ahora bien, una vez agotada la fase probatoria del presente procedimiento corresponde a este Tribunal de mérito dictar la decisión de fondo en la presente causa, para lo cual se hacen las siguientes consideraciones:
II
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la accionante en su libelo de demanda que celebró un contrato de arrendamiento con la accionada en fecha doce (12) de julio de 2012, quedando anotada dicha convención bajo el No.71, tomo 52, de los libros de autenticaciones de la Notaria Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y que dicho contrato sufrió efectos de manera armónica los primeros tres (03) años, experimentando algunos inconvenientes que conllevaron a consecuencias indebidas a la relación arrendaticia.
En este orden de ideas, expresa que le notificó al demandado el ajuste del canon el cual quedaría en la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000,oo) a partir del quince (15) de agosto del 2016, alegando que la demandada hizo ruptura de toda comunicación por lo que ocurrió así la imposibilidad de acordar con la demandada el monto del canon.
En este sentido, sigue narrando la parte actora que en la cláusula tercera del contrato, se estableció que el canon de arrendamiento seria de TRES MIL OCHOCIENTOS (Bs. 3.800,oo) mensuales, el cual fue modificado quedando en la cantidad de TREINTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 33.000,oo), adeudando los meses de enero, febrero y marzo del 2017, por lo que en atención al articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial el cual establece:
“Articulo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas”.

Es por lo que, demanda para que convenga o sea condenada la demandada a pagar la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 396.000, oo) por la falta de pago de los meses de enero, febrero, marzo y abril del año en curso más aquellos que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble.
En fuerza a los argumentos antes explanados, es que la parte accionante funda su pretensión y en razón a ello solicita se declare con lugar el desalojo intentado contra la sociedad mercantil JHONNILSON INDUSTRIES, C.A.

III
ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA

Del análisis del escrito de contestación de la demanda, verifica quien aquí Juzga que el representante de la sociedad mercantil demandada debidamente asistido, niega, rechaza y contradice que este estipulado en el contrato que la accionante ciudadana PIEDAD GARCIA VILLACIS, se encuentra facultada para aumentar el cánon de arrendamiento y de tal manera, desarrolla su defensa en los siguientes términos:

En primer lugar, alega que el canon establecido era de TRES MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.800,oo) los cuales cancelaba puntualmente, sin embargo, manifiesta que en fecha primero (1ero) de enero del 2013, la arrendadora decidió arbitrariamente aumentar el canon de arrendamiento, negándose por conducente a cancelar los aumentos inconsultos pero cancelándole la cantidad de TREINTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 33.000, oo) hasta parte del mes de enero del 2017.
Por otro lado, continua alegando el representante de la sociedad mercantil demandad, que se dirigió a las oficinas del SUNDAE informándole que la arrendadora no podía realizar un aumento de 181% anual, por lo que manifiesta que no se niega a cancelar lo que venia cancelando pero si los aumentos los cuales cancelará de ser preciso en este Tribunal.

IV
VALORACION DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS

-Pruebas promovidas por la parte actora:
La parte accionante junto con su libelo acompaño los siguientes instrumentos:
• Contrato de arrendamiento celebrado entre la partes en fecha 12 de julio de 2012 por ante la Notaria Pública Tercera, quedando anotada bajo el Nº 71, Tomo 52.
Las anteriores documentales constituyen documentos públicos que al no ser tachados o impugnados por la parte contraria y estar emanados de autoridad competente, se les otorga el valor probatorio correspondiente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

• Comprobante de pago correspondiente a los meses agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2016.
• Comunicado de fecha quince (15) de agosto de 2016.

Esta Sentenciadora, considerando que las anteriores documentales no fueron impugnadas por la parte adversaria a través de la tacha de instrumento privado o el desconocimiento dentro de la oportunidad legal correspondiente, conforme al artículo 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia 1.363 del Código Civil, le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.

• Estados de cuenta emanados del Banco Occidental de descuento correspondiente al mes de diciembre de 2016, No. De Cuenta 2151005333, cliente: PIEDAD GARCIA VILLACIS, emitido vía Web en fecha 16 de marzo de 2017.

Las anteriores documentales constituyen instrumentos emanados por terceros ajenos al juicio, los cuales no fueron ratificado de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se desecha sin otorgársele valor probatorio.

-Pruebas promovidas por la parte demandada:
La parte accionada junto con su contestación consigna los siguientes medios de prueba:
• Comprobantes de pago correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del 2012.
• Comprobante de pago correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013.
• Comprobante de pago correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014.
• Comunicado sobre aumento del canon de arrendamiento a partir del 5 de febrero del 2014.
• Comunicado sobre aumento del canon de arrendamiento a partir del 1 de junio del 2014.
• Comprobante de pago correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015.
• Comprobante de pago correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del 2016.
• Comunicado sobre aumento del canon de arrendamiento a partir del 1 de septiembre y del 1 de octubre de 2016.

Esta Sentenciadora, del análisis efectuado al compendio de comprobantes de pago suscritos entre los sujetos procesales de la presente causa, así como las comunicaciones realizadas por la accionante, evidencia que las mismas no fueron impugnadas por la parte adversaria a través de la tacha de instrumento privado o el desconocimiento dentro de la oportunidad legal correspondiente, conforme al artículo 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia 1.363 del Código Civil, en consecuencia, le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.

• Depósitos bancarios Nos. 484122909 y 470070390, del Banco Occidental de Descuento, de fecha 02 de agosto de 2016 y 14 de diciembre de 2016, respectivamente, a favor de la ciudadana PIEDAD GARCIA VILLACIS, por las cantidades de TREINTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs.33.000,00) y CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs.153.000,00).

Las anteriores documentales constituyen instrumentos emanados por terceros ajenos al juicio, los cuales no fueron ratificado de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se desecha sin otorgársele valor probatorio.

V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Se inicia el presente procedimiento por Desalojo de un inmueble constituido por un local comercial destinado a oficina, determinando esta Jurisdiscente la tramitación de mismo mediante el procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), que establece:

“Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

En este sentido es importante indicar, lo estipulado expresamente en el artículo Artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, que reza:

”Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares, así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley especial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes especiales.”

Por consiguiente, en conocimiento de la controversia debatida entre los sujetos procesales, deduce este Tribunal de lo alegado por las partes que, en fecha doce (12) de julio de 2012, suscribieron un contrato de arrendamiento cuyo inmueble objeto, está constituido por una oficina distinguida con el No. 13-A, ubicada en el edificio Adriática, situado en la esquina de la calle 78 (Dr.Portillo) con la avenida 14-A (Bermudez), en jurisdicción del Municipio Maracaibo del estado Zulia, correspondiéndole a la parte demandada el pago de un canón de arrendamiento por la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.800,00) los cuales incluían el pago de condominio, obligación contractual que se perfeccionó armónicamente incluso dicho canón sufrió modificaciones las cuales el arrendatario cumplió a cabalidad, dicho contrato de arrendamiento tenía una duración de seis (06) meses prorrogables por un lapso igual, cumpliendo ambas partes con dicha convención, renovándose el mismo en el tiempo, operando en consecuencia la tácita reconducción, así también se evidencia de las pruebas presentadas que dicho contrato fue cumplido satisfactoriamente durante los primeros tres (03) años de manera recíproca, en razón de los múltiples recibos de pagos que reposan en actas.

En sintonía de lo expuesto, es necesario traer a colación lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, que señala:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Así las cosas, este Tribunal determina estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, cuya resolución y/o terminación se encuentra limitada por las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley Especial, que se traduce de la siguiente manera:

“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.” (Negrita del Tribunal)

Ahora bien, es de precisar que la demandante ciudadana PIEDAD GARCIA VILLACIS, antes identificada, en su libelo de demanda expresa que para el momento de intentar la presente acción el demandante se encontraba insoluto en los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del 2017, siendo entonces para esta Juzgadora importante determinar si dichos alegatos se encuentran sustentados con el material probatorio presentado, y es que de una revisión exhaustiva del mismo se extrae evidentemente que no consta recibo de pago correspondiente a dichos meses, cuyo último pago corresponde según deposito bancario No. 484122909, del Banco Occidental de Descuento, al mes de diciembre de 2016 y a meses anteriores los cuales ya para la fecha del deposito se encontraban insolventes, en virtud de que existe en actas deposito No 470070390 de la misma entidad bancaria con fecha 02 de agosto de 2016 y que guarda relación con el pago del canón de mes de agosto, pruebas estas aportadas por la parte demandada, así como también es importante traer a colación lo alegado por la parte demandada en relación al incumplimiento en el pago del canón de arrendamiento en el libelo de su contestación de la demanda, donde aduce que la demandante notificó en varias oportunidades sobre el aumento del canón de arrendamiento a partir del mes de septiembre de 2016 y seguidamente otro aumento en el mes de octubre del mismo año, alegando con ello que dichos aumentos eran arbitrarios y que en razón de ello se había dirigido a las Oficinas Administrativas que regulan la materia donde recibió información que según sus dichos no podían efectuarse dichos aumentos por comprender los mismo el ciento ochenta y un por ciento (181%) de aumento anual, afirmando así que no se niega a pagar el monto que venia cancelando por concepto de canón de arrendamiento, desestimando expresamente el aumento propuesto por la demandada por ser arbitrarios, cánones vencidos los cuales dice que cancelará de ser preciso ante estos Tribunales.

En colorario de lo anterior, esta Administradora de Justicia verifica que así como del material probatorio se desprende la falta de pago consecutiva de más de dos (02) meses del canón de arrendamiento, precisamente los meses de enero, febrero y marzo de 2017, en conjunción con las afirmaciones realizas por el representante de la sociedad mercantil demandada quien expresó no haber pagado dichos canónes por no estar de acuerdo con el aumento realizado por la demandante de autos y quien de igual modo alegó sus disposición de cancelar los meses insolutos y vencidos, es por lo que al expresar su negativa al pago por las circunstancia esgrimidas y no haberse acogido a lo establecido en la norma especial que regula el Arrendamiento Inmobiliario para cumplir con su obligación como arrendatario que es el pago del canón acordado por medio de la vía judicial, no queda mas para quien aquí sentencia que afirmar el incumplimiento de mas de dos (02) cánones de arrendamientos, configurándose el supuesto establecido en el literal A del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Finalmente, comprobado como se encuentra el incumpliendo en el pago de los cánones de arrendamiento arriba explanados, como son los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016, cuyo pago se realizó en fecha catorce (14) de diciembre de 2016, cuando los mismos se encontraban vencidos, así también se puedo verificar el incumplimiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2017, corresponde a esta Juzgadora declarar CON LUGAR el Desalojo de local destinado a uso de oficina, por encontrarse configurado el supuesto establecido en el literal A del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por consiguiente se condenada a la parte demandada a pagar la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 396.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2017, así como aquellos cánones que se sigan generando hasta la entrega material definitiva del inmueble objeto de la presente causa ordenando para ello realizar una experticia complementaria del fallo. Así se establece.-

VI
DISPOSITIVA

PRIMERO: CON LUGAR la demanda por Desalojo de oficina, intentada por la ciudadana PIEDAD GARCIA VILLACIS, en contra de sociedad mercantil JHONNILSON INDUSTRIALS, C.A.
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada sociedad mercantil JHONNILSON INDUSTRIALS, C.A, a pagar la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 396.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2017, así como aquellos cánones que se sigan generando hasta la entrega material definitiva del inmueble objeto de la presente causa ordenando para ello realizar una experticia complementaria del fallo,
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada sociedad mercantil JHONNILSON INDUSTRIALS, C.A, al pago de las costas y costos procesales por haber sido vencida totalmente en el presente fallo.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
Déjese copia certificada de este fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho del Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, diecinueve (19) de septiembre del dos mil diecisiete (2017).- Año 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA
DRA. CRISEL GONZALEZ AVILA

LA SECRETARIA
ABG. BETTINA BEMERGUI LEAL
En la misma fecha siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) se dictó y publicó la sentencia que antecede, anotada bajo el No. 154-2017

LA SECRETARIA
ABG. BETTINA BEMERGUI LEAL